Act.

Académica, Cultural y Deportiva/Doctrina

El precio en la locación urbana. Ley de Emergencia Pública 25.561. (Nota1)
por Jorge Alberto Zago (Nota2)
La actual legislación de emergencia. Sanción de la ley 25.561

Recordemos como inicio de la temática que, con fecha 6 de enero de 2002, entró en
vigencia la Ley de Emergencia Pública 25.561, en cuya presentación leemos “Declarase la
emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria”.
La
ley de 22 artículos derogó, aunque parcialmente, la llamada Ley de Convertibilidad que nos
regía en materia económica desde los primeros años del Gobierno del Presidente Menem y
que establecía la paridad entre nuestro peso y el dólar estadounidense. Por otra parte había
modificado, también, artículos del Código Civil, estableciendo que, a partir de la sanción de
la Ley de Convertibilidad, se podían concertar obligaciones que se pactaban en moneda
extranjera, las que eran perfectamente exigibles. La nueva norma derogó los arts. 1, 2, 8, 9,
12 y 13 de la mencionada ley 23.928 e impuso una nueva redacción a los arts. 3, 4, 5, 6, 7 y
10 de la misma. Ello significó que, al no estar totalmente derogada y con la nueva
redacción
de los artículos citados, la misma subsiste con modificaciones que probablemente la van a
desnaturalizar.

El corralito

Tengamos presente que, mediante el decreto 1570/01, con fecha 1° de diciembre de 2001
se instaló en nuestro sistema bancario el llamado ”corralito”, que contrariando la postura
sustentada hacía muy poco tiempo por los legisladores en el Congreso Nacional, y aún por
los Miembros del Poder Ejecutivo, en cuanto a la intangibilidad de los depósitos bancarios
y
los plazos fijos, restringió las operaciones financieras y dio comienzo a una nueva postura
gubernamental en defensa de los bancos nacionales y extranjeros, con notable perjuicio de
los clientes que tenían en dichas instituciones depósitos y plazos fijos, de los que a partir de
la
puesta en marcha del corralito no iban a poder disponer de acuerdo a su voluntad y
necesidades particulares, tal vez el motivo determinante de esos plazos fijos y de esos
depósitos bancarios.

Se violaba expresamente y por decreto lo convenido y acordado oportunamente por las

partes y garantizado por nuestra legislación positiva, que había hecho de la llamada
autonomía de la voluntad uno de sus pilares donde se asentaba con sólida firmeza tanto el
contrato como las obligaciones. Se originó lógicamente una gran desconfianza que al decir
de
PRATESI ”se va a convertir en turbulencia”, desembocando en sucesivos reemplazos
presidenciales y que conforme dicho autor “... culminó con la sanción de la Ley de
Emergencia Pública 25.561, vigente desde el 6 de enero de 2002, con sus consiguientes
delegaciones, reglamentaciones y aclaraciones, decretos 30/02, 50/02, 71/02, resoluciones
del Ministerio de Economía N° 6, 9, 18, 23 y 46/02 y circulares del BCRA” (Pratesi, Juan
Carlos: “Emergencia pública, contratos y obligaciones dinerarias de derecho común”, en
Revista del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, N° 54, marzo de 2002).

Connotaciones y consecuencias

Aclaramos que coincidimos con lo sostenido por el destacado jurista en su enjundioso

comentario, cuyos lineamientos seguiremos porque resultan claros y explicativos de la muy
confusa situación jurídica generada en nuestro país, donde la legislación parece haber
perdido las virtudes de congruencia y pulcritud que la caracterizaba. Reconocemos la
existencia de una aguda crisis económica-financiera que se agrava permanentemente, sin
que
se avizore en manera alguna una posible salida jurídico-económica en breve plazo.

Siguiendo a PRATESI diremos que las decisiones judiciales no llegan a formar

jurisprudencia
estable, que pendulan entre el acatamiento y el desconocimiento de la normativa dictada, la
que ofrece graves reparos en cuanto a su constitucionalidad. Debemos tener presente que,
con fecha 1° de febrero de 2002, nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró
que la restricción imperante en relación con los depósitos bancarios adolece de
razonabilidad, excede el ejercicio válido de los poderes de emergencia y excede de una
simple limitación a la propiedad, coadyuvando a su liquidación y aniquilamiento; en
consecuencia afecta, en forma directa e inmediata, las garantías constitucionales
reconocidas
por los arts. 14 bis y 17 de la Constitución Nacional, así como también las previsiones del
art. 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos, Pacto de San José de Costa
Rica.

Por ello, la turbulencia pronto se transformó en conmoción, lo que originó que se

reprogramasen actos y viajes de funcionarios, sancionándose en muy acelerada continuidad
el decreto de necesidad y urgencia N° 214/02 (3/02/02), modificatorio de la ley 25.561, la
ley 25.562 (6/2/02), modificatoria de la Carta Orgánica del Banco Central de la República
Argentina, la rápidamente tratada ley 25.563 sobre concursos y otras materias, el decreto de
necesidad y urgencia 320 (15/2/02), que en apariencia quiere aclarar el 214/02, como
asimismo una gran cantidad de disposiciones de orden financiero, cambiario, laboral, fiscal,
etc., en una muy apresurada sucesión de normas que además resultan cambiantes, como
también muchas veces contradictorias.

La normatividad enunciada integra un sistema que resulta indisimuladamente sancionado

para
salvaguardar el sistema financiero, procurando también proteger a los posibles pasivos de
las
instituciones bancarias. Trata evidentemente de beneficiarlos frente a posibles ejecuciones
y
acciones, medidas precautorias, embargos y extracciones que persigan por vía judicial los
legítimos titulares que resultan quienes detentan los diferentes créditos y acreencias.

Balance valorativo
Podemos tratar de resumir la actual situación financiera, cambiaria y política diciendo con
PRATESI:

1) La moneda nacional se ha hecho inconvertible, desvinculándose de un patrón de respaldo

y regresando al papel moneda de emisión regulada por el Estado a través del Banco Central
de la República Argentina;

2) El régimen cambiario quedó sujeto a control discrecional del Poder Ejecutivo;

3) Se han alterado directa o indirectamente múltiples relaciones jurídicas originadas y

ejecutables en el ámbito nacional, estableciéndose pautas obligatorias -que han sido
declaradas de orden público- en el orden financiero, cambiario, laboral, fiscal, procesal y,
en
particular y en cuanto interesa a estas conclusiones, en todo lo relacionado con la
celebración, interpretación y ejecución de los contratos y obligaciones dinerarias en
general.

Con relación a esta problemática podemos distinguir para sujetarlos a normas distintas:

a. Los celebrados con una entidad financiera, que reciben regulación específica tendiente
como ya hemos enunciado a la protección del sistema financiero como órgano fundamental
de la vida económica del país;

b. Los celebrados por la Administración Pública bajo normas de derecho público;

c. Los celebrados o por celebrarse entre particulares, de los que derivan obligaciones
dinerarias expresadas en moneda extranjera y aun nacional.

Nosotros profundizaremos el análisis con relación a un contrato en especial, cuya

importancia y trascendencia surge evidente por tratarse de un derecho protegido como es el
de la vivienda digna y sobre el cual ya hemos tenido oportunidad de dar opinión frente a
problemas similares ante otras situaciones conflictivas con motivo de la legislación de
tiempos
pretéritos, Ley de Convertibilidad 23.928. Nos plantearemos las dudas y las posibles
soluciones que se relacionan con ese elemento esencial que resulta ser el precio en la
locación urbana frente a esta nueva legislación cambiante a que hemos hecho referencia
precedentemente, la que trataremos de analizar en estrecha vinculación con este singular
acuerdo que han realizado o que pretenden realizar las partes que van a celebrar un contrato
de locación urbana, tanto sea de vivienda como de comercio, cuya importancia también
resulta relevante atenta la aguda crisis por la que atraviesa el sector laboral argentino.

Contratos de locación en curso y con plazo pendiente

El supuesto que nos planteamos en primer término está relacionado con aquellos contratos
que están vigentes y cuyos alquileres han sido pactados en moneda extranjera o con
cláusulas contrarias a las nuevas disposiciones legales que con motivo de las reformas
introducidas no permiten la indexación de precios.
Contratos con alquiler fijado en dólares u otra moneda extranjera

a) Solución conforme el art. 11 de la ley 25.561: Aquí, de acuerdo a lo establecido por el

art. 11 de la ley 25.561, se debe aplicar el procedimiento allí fijado que resulta poco
practico, pudiendo generar un sinnúmero de conflictos judiciales de muy difícil pronóstico
respecto a su resultado concreto tanto en lo jurídico como en lo fáctico. La primer
disposición del texto del art. 11 establece que no podrá el locatario dejar de pagar el
arriendo debiendo hacerlo con la siguiente proporción: un dólar igual un peso. Es decir una
paridad que no es real, que le permitirá en principio no ser moroso en el pago del arriendo,
pero debiendo tenerse presente que dicho pago inferior al valor del dólar en plaza será
recibido por el locador a cuenta del pago del alquiler. Una vez efectuado este pago, la
norma
pretende que en el plazo de ciento ochenta días las partes acuerden el monto del alquiler a
partir de la sanción de la ley. Una vez fijado el nuevo importe el contrato continuará hasta
su
vencimiento temporal.

Ante la probabilidad cierta de que las partes no logren ese acuerdo, para poder continuar
con el contrato que habían celebrado, la ley dispone que el paso siguiente será la mediación
previa al posible juicio. No logrado el acuerdo en dicha mediación las partes deberán
recurrir
a la Justicia, mediante el correspondiente juicio. Entendemos que el procedimiento no
resulta
adecuado ya que no evita el juicio, ni la problemática surgida como consecuencia de la
eliminación de la Ley de Convertibilidad, al no haber sido reemplazado por un mecanismo
jurídico adecuado. Será difícil presumir que las partes lleguen a ese acuerdo que pretende el
legislador, sobre todo cuando los intereses resultan tan diferentes y, además, cuando el
contrato, celebrado de conformidad con el art. 1197 de nuestro Código Civil, les había
asegurado un determinado resultado económico financiero que la nueva normatividad ha
convertido en imposible, pero que ellos habían tenido en cuenta para celebrar el contrato.

Creemos por el contrario que con la finalidad perseguida por el legislador, acuerdo entre las
partes que tienen intereses contrapuestos, sólo agravaremos la situación inmobiliaria en
nuestro país, con especial trascendencia en los centros urbanos sobrepoblados donde existe,
y eso lo sabemos, desde hace tiempo un agudo problema habitacional sin solución en lo
inmediato. A dicho problema hemos agregado ahora, también, el económico-financiero. La
parálisis sufrida por el sector inmobiliario de que dan cuenta los diarios que mayores
noticias
suministran respecto de la adquisición y de la locación de viviendas de inmuebles, -La
Nación y El Clarín-, es prueba evidente de la existencia de esa crisis de que hablamos, que
cada día se agrava, diversificando sus consecuencias disvaliosas en el ámbito social y
humano.

Por ello, es que no nos parece apropiado el sistema diagramado por la ley, sobre todo si
tenemos en cuenta el enorme recargo de la actividad de nuestros tribunales con motivo de
la
gran cantidad de juicios de amparo que tienen por motivación la violación de principios
constitucionales contra aquellos ahorristas que tenían dinero depositado en cajas de ahorro
y
plazos fijos en las instituciones bancarias, tanto nacionales como aquellas cuya casa matriz
está en el extranjero. Resulta de muy difícil comprensión una norma que llama a un posible
acuerdo extrajudicial entre las partes celebrantes de un contrato de locación cuando se las
ha
privado del ejercicio de su derecho y se ha roto el acuerdo que en total conformidad habían
celebrado oportunamente. Agreguemos que han variado, pero en forma negativa, las
recíprocas probabilidades de las partes para suponer que se encuentren predispuestas a
negociar y arreglar sus diferendos.

b) Disposiciones del art. 8 del decreto 214 (BO 4/2/02): Posteriormente a la norma
analizada, se dictó el decreto 214, que considera necesario modificar el alcance del art. 11
recientemente comentado y que establece un sistema diferente para aquellos contratos en
curso de ejecución que se habían pactado en dólares. Ello, agrega confusión y dudas sobre
la norma a aplicarse en los casos concretos de que se trate.

Con respecto a la problemática surgida, entiende GASTALDI, de autorizada opinión, que el

art. 8 del decreto 214 ha dispuesto que deben “pesificarse” en la relación un dólar igual un
peso, debiendo adicionarse el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que ha
sido previsto en el art. 4. Agrega la norma que si por aplicación de esta disposición “el
valor
resultante de la cosa, bien o prestación, fuera superior o inferior al del momento del pago,
cualquiera de las partes podrá solicitar un reajuste equitativo del precio (Gastaldi, José
María, “El contrato y las nuevas medidas económicas -aproximaciones-“, en la Revista del
Colegio Público de abogados de la Capital Federal, N° 54, marzo de 2002)

Tiene en cuenta, además, el destacado autor que el Decreto 322 (BO 15/2/02) “aclara” el
art. 8 al que acabamos de hacer referencia en el sentido de que “a los efectos del reajuste
equitativo del precio [...] se deberá tener en cuenta el valor de reposición de las cosas,
bienes o prestaciones con componentes importados”. En aguda crítica, comenta que quiere
decir “que se deberá tener en cuenta el valor de reposición“ en el caso de tratarse de bienes
“con componentes importados”. ¿Sólo para esos bienes se debe tener en cuenta el valor de
reposición? ¿O se quiere establecer “un valor de reposición” para ellos que sería diferente
al
“valor resultante” para los bienes sin componentes importados? Coincidimos con
GASTALDI que resultan nuevas normas oscuras, que nos generan nuevos interrogantes que
la defectuosa legislación (sanción de leyes y decretos que más que aclararse se
contradicen),
no solo no aclara, sino que cada vez hace mas inconveniente su aplicación.

Debemos tener presente que, además, el art. 8 agrega que estamos comentando agrega que,
si se trata de obligaciones de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido, el reajuste podrá
solicitarse anualmente, excepto que la duración del contrato fuere menor o cuando la
diferencia de valores resultare notoriamente desproporcionada. De no mediar acuerdo a este
respecto, ”la Justicia decidirá”. Coincidimos en afirmar que el procedimiento “no podrá ser
requerido por la parte que se hallare en mora y esta le resultare imputable”. Los jueces que
entienden en los conflictos “que pudieran suscitarse por tales motivos, deberán arbitrar
medidas tendientes a preservar la continuidad de la relación contractual de modo equitativo
a
las partes”. Creemos que no solo existen imprecisiones remarcables por su torpeza jurídica
sino que además la norma contiene presupuestos de institutos diferentes como son la lesión
y
la imprevisión. Dudamos con razón, y mucho, del resultado positivo de normas
contradictorias que carecen de claridad jurídica y fáctica para encaminar los muy diferentes
conflictos que su aplicación producirá. Por el contrario, vemos que el sistema normativo
nos
aleja de soluciones expeditivas y fáciles, haciendo muy complicado y difícil el sistema a
instrumentar, generando por el contrario conflictos que no solo no se descartan sino que
además deben ser previstos como lógica consecuencia de los diferentes postulados e
intereses contradictorios que asisten a las partes, sobre todo en el contrato de locación
urbana.

Resulta importante recordar que, en publicaciones recientes, el diario La Nación, en su

edición del 4 de mayo de 2001, destaca en sus titulares de tapa que “Eliminarán el CER
para
todos los préstamos hipotecarios”. Aclara el texto en el comentario que es una medida que
tiene el visto bueno de los bancos y que el deseo del Ministro de Economía es anunciar
oficialmente la derogación del CER, que sería reemplazado por un nuevo índice de
actualización salarial, que todavía no está definido. Como vemos la incertidumbre, las
dudas,
lo difícil que resultará adecuar la problemática se agudiza en forma continua, no surgiendo
motivos para que seamos optimistas y creamos que hay un principio de solución que
queremos suponer resulte equilibrada y justa.

Entendemos con GASTALDI que el Gobierno quiere justificar o simplemente intentar

sostener el mantenimiento de la prohibición de “indexar” impuesta por el no derogado art.
10
de la ley 23.928, pero que, por un lado, recurre a una indexación que si bien en principio
quería controlarse por el CER, se descontrolará por la aplicación del sistema que
probablemente se implante en reemplazo del comentado art. 8, como también por otros
parámetros que desgraciadamente ya han aparecido, como por ejemplo, los aumentos de
carácter masivo en casi todos los productos, tanto en los supermercados como en lo
comercios de plaza.

Reconocemos, también, que la clásica y ponderada autonomía de la voluntad, art. 1197 del
Código Civil, se encuentra conmovida con estos procedimientos que se alejan
deliberadamente de aquello oportunamente acordado por las partes en el orden contractual.
La tradicional obligación con connotaciones de ley que emergía del respeto de la voluntad
de
las partes cede ante el embate que nuevas posturas doctrinarias consagradas en teorías
jurídicas que, si bien tuvieron receptividad en nuestro Código Civil como consecuencia de
la
ley 17.771 (imprevisión, abuso del derecho, lesión), debilitaron en cierta medida la
inmovilidad que se generaba mediante el consentimiento prestado con discernimiento,
intención y libertad, el viejo presupuesto que había gobernado con resultado positivo las
relaciones contractuales desde la sanción de nuestro Código Civil.

En este sentido, debe reconocerse que VELEZ SARFIELD entendía necesario y

conveniente un contrato fuerte, un contrato ley, algo que sostuviese la seguridad jurídica
porque ello resultaba ser uno de los presupuestos que garantizaban el equilibrio y el respeto
por los acuerdos celebrados con discernimiento, intención y libertad. No debemos dejar de
tener presente la época en que fue puesto en vigencia nuestro Código Civil: el año 1871,
cuando nuestro país comenzaba a lograr su gradual ordenamiento, político legislativo,
diagramándose un promisorio futuro que afortunadamente entendemos en alguna medida
logrado.

c) Sanción del decreto 762/02. Derogación parcial del CER.: Confirmando las reiteradas
noticias periodísticas a que hemos hecho referencia, el Gobierno ante la imposibilidad de la
aplicación directa y matemática del CER a todas las situaciones para las que
originariamente
se había previsto, resolvió dictar el decreto 762/02, que derogó parcialmente la aplicación
del CER (cosa que ahora resulta habitual, esto de las derogaciones parciales incompletas) y
por ello el CER, por otra parte, subsistirá para ser aplicado en los casos que el nuevo
decreto específica. Motiva la sanción del decreto, según leemos en los considerandos del
mismo, el hecho de que el Poder Ejecutivo tiene el deber de arbitrar las medidas necesarias
para la eficaz resolución de los problemas planteados por las restricciones establecidas al
retiro de dinero en efectivo del sistema financiero a partir del dictado del decreto 1570, de
fecha 1° de diciembre de 2001.

Conforme el art. 1 del decreto que comentamos, exceptuase de la aplicación del Coeficiente
de Estabilización de Referencia (CER) a todos aquellos préstamos otorgados a personas
físicas por entidades financieras comprendidos en la ley 21.526, sociedades cooperativas,
asociaciones, mutuales o por personas físicas o jurídicas de cualquier naturaleza que se
enumeran seguidamente:

1) los préstamos que tengan por garantía hipotecaria la vivienda única, familiar y de
ocupación permanente, originariamente convenidos en dólares estadounidenses u otra
moneda extranjera y transformados a pesos por el decreto 214/02 y sus modificatorios,
dictados en el marco de la emergencia declarada por la ley 25.561, sin límite de monto.

2) Los préstamos personales, con o sin garantía hipotecaria, originariamente convenidos

hasta la suma de pesos doce mil ($ 12.000) o hasta la suma de dólares estadounidenses
doce mil (U$S 12.000) u otra moneda extranjera y transformados a pesos por el decreto
214/02 y sus modificatorios, dictados en el marco de la emergencia declarada por la ley
25.561.

3) Los prestamos personales otorgados con garantía prendaria, originariamente convenidos

hasta la suma de pesos treinta mil ($ 30.000) o dólares estadounidenses treinta mil (U$S
30.000) u otra moneda extranjera y transformados a pesos por el decreto 214/02 y sus
modificatorios, dictados en el marco de emergencia declarada por la ley 25.561.
Con referencia nuestra temática, se dispuso en el art. 2 que en el pago o fijación de
alquileres
se exceptuaba la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) en los
contratos de locación de inmuebles cuyo locatario fuere una persona física y el destino de la
locación fuere el de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Sus renovaciones
o
los nuevos contratos serán libremente pactados por las partes.

Se agregaba por el art. 3 que, a partir del 1° de octubre de 2002, las obligaciones de pago
resultantes de los supuestos contemplados en los arts.1 y 2 de este decreto se actualizarán
en
función de la aplicación de un Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) que
confeccionará
y publicará el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, dependiente de la Secretaría de
Política Económica del Ministerio de Economía .Hasta ese momento, se mantendrán las
tasas
de interés vigentes a la fecha del presente de conformidad con las normas legales y
reglamentarias aplicables. El Poder Ejecutivo Nacional oportunamente determinará las
tasas
de interés aplicables al momento de entrada en vigencia del Coeficiente de Valoración de
Salarios (CVS).

Además, por el art. 4 del decreto, se establece que el Ministerio de Economía elevará al
Poder Ejecutivo Nacional un proyecto de reglamentación de las presentes disposiciones
dentro de los treinta días de la publicación del decreto en el Boletín Oficial. El decreto
finaliza
con un art. 5 en el que se establece que las disposiciones del mismo resultan de orden
público, siendo de aplicación a los préstamos contemplados en el art. 1 y los contratos de
locación de inmuebles a que se refiere el art. 2 y que estuviesen vigentes al 3 de febrero de
2002.

Consideramos que conforme una modalidad legislativa, que este Gobierno nos está
imponiendo con el reciente decreto dictado, como también con la contramarcha respecto
del
CER y la creación de un nuevo índice, ahora a cargo del Instituto Nacional de Estadísticas
y
Censos, no avanzamos en busca de una solución que podamos considerar beneficiosa, como
tampoco superadora de la verdadera crisis económica-financiera en la que se debate el país.
Se siguen dictando decretos y leyes, pero sin que ellos tengan una continuidad de
pensamiento, ni un esquema coherente que posibilite pensar en una solución respecto de la
crisis que en materia financiera, económica e inmobiliaria sufre nuestro país.

e) Contratos a celebrarse a partir de las nuevas disposiciones legales: Otra situación que
tenemos que contemplar es la que hace referencia a lo que ocurrirá con los contratos
nuevos,
con aquellos que se celebren a partir de esta nueva legislación y con la ley 23.928 con
modificaciones, pero sin ser derogada en su totalidad. ¿Se podrán convenir alquileres
escalonados? ¿Se podrá fijar el precio en dólares o en otra moneda extranjera? ¿Cual será la
receptividad de nuestra jurisprudencia? ¿Seguirán en vigencia los postulados sostenidos en
el
Plenario “Revello c/ Fernández Lorenzo y otro”?, que fuera publicado en Jurisprudencia
Argentina (11-1971, pág. 264) y que dispuso: ”1) En principio, no debe declararse que
carecen de validez las cláusulas del contrato de locación que establecen anticipadamente
alquileres escalonados para regir durante el plazo del Código Civil, art. 1507; 2) No es
divisible con respecto al locador la obligación de abonarle los alquileres cuando la locación
se ha celebrado con varios coinquilinos sin que se haya pactado la solidaridad entre los
mismos”.

Alquileres pactados en moneda extranjera

Debemos tener presente para el caso de los contratos de locación a celebrarse, por una
lado, la posibilidad de fijar el alquiler en moneda fuerte, aunque no sea en pesos, con el
propósito de darle continuidad al precio que se fije en el inicio mediante la celebración del
contrato. Subsistiendo la modificación de nuestro art. 617 del Código Civil, conforme la
modificación impuesta en su redacción por la ley 23.928, cuyo artículo que así lo disponía
no
está derogado, ello sería factible contrariando lo establecido por el art. 1 de la ley 23.091,
cuyo apartado segundo dispone ”... En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en
moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del
contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal.
En
este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.”. Es decir la norma había sido
superada en su vigencia por lo expresamente establecido por la ley 23.928, pero ahora
pensamos que aquella norma que hacía a la convertibilidad, a pesar de que no ha sido
totalmente derogada, no tiene la posibilidad de regir las nuevas situaciones contractuales
que
se instrumenten o celebren. La postura es coincidente con lo sustentado por GASTALDI en
el comentario que hemos citado.

Creemos que la posibilidad de fijar los alquileres en moneda extranjera, momentáneamente,

no será utilizada por las partes por cuanto las nuevas disposiciones no encuentran el
respaldo
necesario para pensar en su vigencia temporal. Se ha hecho muy difícil de predecir que
ocurrirá con la legislación que se dictará por un gobierno que no ha encontrado fuerza
política de sustanciación, ni tampoco ha logrado dictar leyes y decretos que se armonicen y
complementen. Frente a ello, es lógico presumir que las partes retacearan todo
procedimiento que pueda significar riesgo futuro en la relación contractual, sobre todo
teniendo presente que el contrato de locación urbana tanto de vivienda como de comercio
es
de tracto sucesivo, continuativo, fluyente y con una duración mínima que va desde los dos
años para vivienda a los tres para comercio, sin perjuicio de recordar la posibilidad
concedida al locatario de rescindir unilateralmente el contrato a partir de los seis primeros
meses, conforme lo dispuesto por la ley 23.091, en su art. 8, para el supuesto de viviendas e
igual plazo para comercios establecido por la ley 24.808, que se incorporó a la primera
como art. 29 bis.

Alquileres pactados con cláusulas de ajuste relacionadas al valor de la mercadería del ramo
de explotación desarrollada por el locatario en el inmueble arrendado

Recordemos que en la última parte del art. 3 de la ley 23.091, con relación a la posible
fijación de precios, se establece la validez de aumentos convenidos en cláusulas de ajuste
cuando ellos tienen como referencia el valor de la mercadería del ramo de explotación
desarrollada en el comercio alquilado, ya que tenemos que prever que estamos frente a una
locación comercial.

Entendemos que el proceso inflacionario hará de difícil aplicación este presupuesto legal,
ya
que por un lado sería de continua modificación, desvirtuando la noción de precio fijo e
inamovible en el curso de la duración del contrato que por ser comercial tendrá una
duración
mayor, dadas sus posibles múltiples adecuaciones al valor de la mercadería en un proceso
que pensamos será inflacionario y de consecuencias imprevisibles. No debemos dejar de
tener presente la finalidad perseguida por el legislador de la ley 11.156 que estableció el
plazo mínimo en la locación, tanto para la vivienda como para las que correspondían a
comercio e industria. En esos plazos mínimos, el legislador del año 1921 pretendió que se
pensase en un precio permanente y estable que permitiese una vigencia sin modificaciones
de
lo pactado o acordado por las partes en el momento de celebración del contrato.

Alquileres escalonados fijados en el contrato celebrado por las partes

Aquí debemos tener presente la subsistente vigencia del Plenario “Revello, Pacífico A. c/
Fernández, Lorenzo y otro”, que admitió la validez de tales fijaciones, exigiendo
únicamente
que ellas datasen de la firma del contrato, es decir, que ”no eran invalidas las sucesivas
actualizaciones, si ello había sido establecido de común acuerdo en el momento de
celebración del contrato”.

Recordemos que la postura sustentada por la mayoría, en realidad, fue en gran medida
adhiriéndose al voto dado por el Dr. FORNES que era coincidente con lo que había sido
manifestado por el Dr. SERANTES PEÑA en un voto, en disidencia, dado en la Sala III en
los autos “Botri S.R.L. c/. Mead Johnson Internacional Ltda. (suc, Bs. As.)”, fallo que era
del mes de abril de 1967.Dijo en aquella oportunidad el Dr. FORNES: “La ley 11.156 creó
a favor del locatario el derecho a un plazo mínimo en la locación de inmuebles,
entendiendo
el fallo opuesto como contradictorio que el alquiler debe ser uniforme y único durante el
lapso mínimo, a diferencia de lo resuelto por esta Sala que admite que pueden escalonarse
distintos precios mientras ellos no importen cláusula encubierta de desocupación.

Continua afirmando FORNES, con un criterio que luego será adoptado por la mayoría de
los restantes camaristas que intervinieron en el plenario, ”Las razones y autores que se
invocan (Adelqui, Carlomagno y Rezzónico) son de todo valimento, pero a mi entender el
dispositivo legal en su verdadera interpretación resguarda únicamente el tiempo. La
reforma
del art. 1507 del Código Civil debe ser interpretada dentro del régimen de libertad, es decir,
que la ley permite todo aquello que no está expresamente prohibido y, por lo tanto, que los
acuerdos entre las partes forman una regla a la cual éstas deben someterse como a la ley
misma (art. 1197 del Código Civil), siempre que una disposición legal no lo prohíba o que
el
convenio no exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral o las buenas costumbres
(art. 1071 del Codigo Civil, modificado por la ley 17.711). Estas pautas orientadoras son de
total vigencia y determinantes del sentido y alcance con que debe interpretarse el texto que
analizamos.”.

En realidad, tuvimos que reconocer (ver ZAGO, Jorge A.: ”El precio en la locación urbana:
la incidencia de la ley 23.928 y la resolución 144 del Ministerio de Economía”, en J.A.
1973-IV, pág. 772) que la postura sustentada por el Plenario que hemos enunciado “Revello
c/ Fernández”, fue ampliamente superada por las circunstancias vividas en el país con
relación a la problemática surgida con motivo de la hiperinflación que padeciese nuestro
signo monetario durante la presidencia del doctor Alfonsin. Recordábamos, también, que a
la
fijación del alquiler en moneda extranjera, cosa que contrariaba lo expresamente dispuesto
por el art. 1493 de nuestro Código Civil, se sumó el sistema, que recibió el nombre de
“indexación”, por el que se establecía una permanente modificación del alquiler, siguiendo
los
índices suministrados por el INDEC. Habíamos siempre tenido oportunidad de manifestar
nuestra disconformidad con el sistema, ya que no entendíamos que el mismo fuese el
remedio
adecuado para que se superase la conflictiva situación que siempre hemos reiterado tenía
por
base fondal la existencia de la denominada crisis habitacional que permanentemente se
agravaba en nuestro país, no siendo superada con los paliativos que en relación con el
precio
o alquiler se pretendía dar. El sistema indexatorio concluyó con un enorme fracaso que
produjo cierta crisis económica-financiera a la que puso término la llamada Ley de
Convertibilidad 23.928, que fue la que estableció la paridad entre el peso argentino y el
dólar
estadounidense. El sistema subsistió a pesar de sufrir agudas crisis hasta esta época en que,
si bien la ley no ha sido derogada en integridad, ha sido desnaturalizada en cuanto a sus
efectos por lo establecido por la ley 25.561 y sus decretos reglamentarios, aclaratorios y
modificatorios.

En resumen, creemos que serán válidos los alquileres que las partes fijaren en el momento
en
que celebraren el contrato cuando dicho escalonamiento, con sus consiguientes aumentos,
no
contrarie la doctrina sustentada en el Plenario “Revello C. Fernández” que ya hemos
comentado. Si jurisprudencialmente se diesen validez a esos acuerdos con el alcance del
art.
1197, entendemos que este sería el mecanismo más adecuado para convenir el precio al
momento de la celebración de los futuros contratos de locación, ya que si bien no estaría
prohibido la fijación del precio en moneda extranjera consideramos que por la vía judicial
el
sistema tendría dificultades para su implementación y reconocimiento, conforme los nuevos
parámetros valorativos que se exponen en todas las medidas dictadas a partir de la Ley de
Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario. Tengamos también en cuenta la
postura que se entiende podrá ser adoptada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación
ante la problemática surgida con los llamados “juicios de amparo” derivados del corralito y
la
pesificación.

Nuestro país se debate en una verdadera crisis normativa, que resulta muchas veces
contradictoria, resultando poco clara. Se atacan frecuentemente los parámetros indicativos
que, procedentes de los diferentes postulados del Código Civil, gobernaron la interpretación
doctrinaria de todos los grandes autores nacionales y también resultó ser la postura
sustentada por la jurisprudencia elaborada por los tribunales de todo el territorio nacional.
Hacemos votos para que la conflictiva situación creada respecto al precio que debe regular
este importante contrato de locación urbana, tanto para la vivienda como para el comercio,
encuentre feliz solución legislativa y jurisprudencial. Tenemos sí nuestras grandes dudas de
que ello se haga realidad en lo inmediato, de acuerdo y conforme la realidad legislativa y
jurisprudencial que nos toca vivir y que debemos soportar diariamente.

NOTA:

(1) Versión corregida por el autor de su exposición en la Conferencia “Contrato de

Locaciones Urbanas en el Escenario del Corralito y las Nuevas Medidas Económicas”, que
se desarrolló el 7 de mayo de 2002 en Salón de Conferencias del Colegio Público de
Abogados de la Capital Federal. (Volver a arriba)

(2) Abogado - Doctor en Derecho (Area Civi)l, ambos de la Facultad de Derecho y

Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires. Profesor titular consulto y Miembro
del Tribunal de Revalidas de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
de Buenos Aires. Profesor titular de Derecho Civil III de la Universidad del Salvador.
Profesor titular de Contratos Civiles y Comerciales de la Facultad de Derecho de la
Universidad de Flores. Profesor extraordinario titular de Derecho Civil III de la Facultad de
Derecho de la Universidad de Morón. Ha publicado numerosos libros, entre los que se
destacan, “Nuevo Régimen de Alquileres” (Editorial Universidad, 1976,; “El
consentimiento
en los contratos y la teoría de la lesión” (Editorial Universidad, 1981), “Contratos Civiles y
Comerciales, Parte General - Tomo I y Parte Especia y Tomo IIl” (Editorial Universidad,
1985 y 1988 respectivamente), “Contratos - Parte Especial en la colección Reformas al
Código Civil (Tomo 7)” (Editorial Abeledo Perrot, 1995. (Volver a arriba)