Contratos Tomo I

C G
1. PROMESA SIMPLE MODELO

En _______, de Chile, ____, a ___ días de __ de __, comparecen: doña __________,
chilena, estado civil _______, profesión/oficio _________, domiciliada en _______, comuna
de _____, ciudad de ______, cédula nacional de identidad número _______, por una parte,
en adelante también e indistintamente como doña "__________," o "la promitente
vendedora"; y por la otra parte, _____________, chilena, estado civil ______, profesión/oficio
__________, cédula nacional de identidad número __________, como apoderada y en
representación de la sociedad _____________, del giro de su denominación rol único
tributario __________, ambos domiciliados en ____________, comuna de __________,
ciudad de ______, en adelante también e indistintamente "la promitente compradora"; ambas
comparecientes mayores de edad, quienes acreditan sus identidades con las cédulas
indicadas y exponen:
PRIMERO. Doña ________ es dueña de la propiedad ubicada en____________, que

corresponde al ______, según plano de subdivisión, comuna de __________, Región
__________, que deslinda: al Norte: __________________________; al Sur:
______________________; al Oriente: __________________; al Poniente:
________________. La adquirió por_________ según consta en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de _________ a fojas _______, número
______________, del año _________.
SEGUNDO. Por el presente acto, doña _____, promete vender, ceder y transferir a _____,
quien promete comprar, aceptar y adquirir, el inmueble señalado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de __________ pesos, que la

compradora pagará al momento de la celebración del contrato prometido, al contado y en
dinero en efectivo.
Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, el precio total señalado quedará en poder

del Notario que autorice la escritura de compraventa con instrucciones de entregárselo a la
vendedora, o a quiénes la misma haya indicado, una vez que se le acredite que el inmueble
objeto de la compraventa prometida ha quedado debidamente inscrito a nombre del
comprador, en el Registro de Propiedad del respectivo Conservador, libre de todo gravamen,
prohibición, embargo o litigio. Estas circunstancias se le acreditarán al señor Notario con la
copia autorizada de la inscripción de dominio con vigencia y con el certificado de gravámenes
y prohibiciones correspondientes. Si estas condiciones no se le acreditan al señor Notario
dentro del plazo de __ días de otorgado el contrato de compraventa prometido, el
mencionado documento, así como el que se señala a continuación, se le devolverá al
Promitente Comprador previa suscripción por parte él de una escritura de resciliación de la
compraventa.
CUARTO. La propiedad se venderá como especie o cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentra actualmente, y que la compradora declara conocer y aceptar, libre de todo
gravamen, prohibición o embargo, y con el pago de sus contribuciones fiscales y municipales
al día, respondiendo la vendedora del saneamiento de la evicción de conformidad a la ley.
QUINTO. La escritura de compraventa del contrato prometido deberá suscribirse dentro del
plazo de __ días contados desde esta fecha. La promitente vendedora proporcionará los
títulos de la propiedad dentro del plazo de ___ días contados desde la firma de este
instrumento. La falta de antecedentes o rechazo de los títulos no constituirá incumplimiento y
no dará derecho al cobro de pena alguna.
SEXTO. La entrega material de la propiedad se efectuará una vez pagado el total del
precio de la compraventa prometida, mediante la entrega de las llaves del inmueble, libre de
todo arrendatario u ocupante a cualquier título.
SÉPTIMO. La celebración del contrato prometido quedará sujeta a la condición de

celebrarse junto con el contrato prometido un contrato de compraventa entre la promitente
compradora, esto es, la sociedad de _________ y _____________, respecto de la propiedad
_______ Además, la celebración del contrato prometido quedará sujeto a que los
antecedentes legales del inmueble estén ajustados a derecho.
OCTAVO. Para el caso de incumplimiento de lo estipulado en este instrumento, la parte

cumplidora podrá cobrar como multa, a título de perjuicios avaluados anticipadamente y de
común acuerdo por las partes, el equivalente al _% del precio del contrato prometido, sin
perjuicio del derecho de exigir el cumplimiento forzado o la resolución según las reglas
generales.
NOVENO. Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad de ______ y dentro de la comuna de ______
DÉCIMO. Todos los gastos, derechos e impuestos derivados del presente contrato, serán
de cargo de ambas partes por mitades, así como los generados por su inscripción, serán de
cargo exclusivo de la promitente compradora.
UNDÉCIMO. Las partes se obligan a pagar cada una a la corredora de propiedades doña
________________, al momento de la celebración del contrato prometido y/o al haber
recibido efectivamente el precio de la compraventa prometida la comisión correspondiente al
__ % del monto total del valor de venta del inmueble.
DUODÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura de

promesa de compraventa, para requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y
anotaciones que fueren procedentes en los registros respectivos.
La personería de doña ________ para representar a la ________, consta de la escritura

pública otorgada en la Notaría de _______ de don ____________ con fecha __ de ____ del
año ___.
En comprobante y previa lectura, firman ____________________.
I
Nota:
1. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia relativa de los
tribunales.
Jurisprudencia Relacionada
Ver fichas: 1, 4, 15, 20, 23, 24, 26, 33, 36, 38, 39, 42, 44, 45, 49, 51, 57, 61, 63,
68, 70, 71, 72, 76, 77, 78, 83, 86, 104, 116, 120, 124, 129, 135, 137, 138,
139 del anexo de jurisprudencia de promesa.
2. PROMESA DE OTRO CONTRATO. GENERAL
En _______, a ____ de _____ de 2__ entre don ______, de profesión/oficio ____,
domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en _______
Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad
Nº __, ambos mayores de edad, se ha convenido lo siguiente:
PRIMERO. Por el presente instrumento, don _________ y don _________ prometen

celebrar el contrato de ___ respecto a _____.
SEGUNDO. Las condiciones en que se celebrará el contrato prometido serán las

siguientes: _____
TERCERO. El contrato definitivo de _____ será celebrado el día ___ de ____ de 2__, y
siempre que se hayan cumplido las siguientes condiciones: _____
CUARTO. El precio del contrato de ____ será de $ _____ (_______ pesos), que se pagará
de la siguiente forma: _____
QUINTO. Si llegado el día fijado y cumplidas las condiciones estipuladas, cualquiera de las
partes, o sus sucesores o representantes, no concurrieren, culpablemente, a celebrar el
contrato prometido y se mantuvieren en dicha actitud ______ días después de dicha fecha, el
contratante diligente tendrá derecho de recibir del negligente, la suma de $ _______
(_______ pesos), que es la cifra en que las partes avalúan anticipadamente y de común
acuerdo los perjuicios; todo ello, sin perjuicio del derecho de solicitar la ejecución forzada de
la obligación de acuerdo a la ley.
SEXTO. Ninguna de las partes podrá ceder en todo o en parte el presente contrato sin la
autorización expresa de la otra, y dicha autorización deberá ser previa y por escrito.
SÉPTIMO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento del contrato definitivo
serán de cargo de ambas partes, por mitades. Los derechos de inscripción, serán de cargo
de la parte de la promitente compradora.
OCTAVO. Este Contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las

partes y de sus sucesores legales y cesionarios autorizados. Ninguna de las partes podrá
ceder total o parcialmente sus derechos bajo este contrato sin el consentimiento previo y por
escrito de la otra parte.
NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de cualquiera de las disposiciones

contenidas en el presente contrato y de los derechos y obligaciones que de ellas emanan
para las partes, deberá ser efectuada por convenio escrito, el cual entrará en vigencia sólo
una vez que éste se encuentre debidamente firmado por ambas partes.
DÉCIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato la
ciudad de ____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
UNDÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de cada parte.
En comprobante, firman ____________________.
I
Nota:
1. La cláusula décima puede constituir una cláusula abusiva a la luz del artículo 16
de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia relativa de los tribunales.
Ver fichas: 9, 26, 28, 35, 77, 107, 111, 118, 119 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
3. PROMESA DE OTRO CONTRATO. SOBRE INMUEBLES
En _______, a ____ de _____ de 2__ entre la sociedad "_____", representada por don
______, de profesión ____, ambos domiciliados en calle ____ Nº __, oficina Nº __, de la
comuna de ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "la
promitente _____"; y don _______, de profesión ___, domiciliado en calle _______ Nº __,
oficina/departamento Nº ___, de la comuna de ____, de la ciudad de ____, cédula nacional
de identidad Nº __, en adelante, "la promitente _____."; ambos mayores de edad, se ha
convenido lo siguiente:
PRIMERO. El promitente ________ declara ser el actual y único dueño de la casa ubicada
en calle __________ Nº ____, de la comuna de ______, ciudad de ______, correspondiente
al sitio o lote Nº ____, de la manzana _______, del plano de Loteo "_____" archivado al final
del Registro de Propiedad bajo el Nº ____, en el Conservador de Bienes Raíces de ________
cuyos deslindes son los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
El promitente ______ adquirió la propiedad por tradición que le hizo don ________,
sirviendo como título la compraventa contenida en la escritura pública otorgada ante el
Notario de ____, don _______, de fecha __ de _____ de ____; la que se inscribió a fojas
____ Nº ___, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____,
correspondiente al año ____.
SEGUNDO. Por el presente acto, la promitente ______ promete donar (aportar a una
sociedad, dar en arrendamiento, dar en comodato, dar en precario, ceder el usufructo, dar en
uso, dar en habitación, hipotecar u otro) al promitente ____, don ______, quien promete
recibir en donación (en aporte, en arrendamiento, en comodato, en usufructo, en uso, en
habitación, en hipoteca o en otra forma), para sí, el inmueble individualizado en la cláusula
primera.
TERCERO. El precio del contrato prometido, será la cantidad de _____ Unidades de

Fomento (UF), pagadero al contado y en dinero en efectivo al suscribir el referido contrato
definitivo, al valor que tenga la UF a la fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del
valor de la UF a la fecha de pago, se considerará como tal, para los efectos del entero del
precio, el último valor fijado para dicha UF, reajustado conforme a la variación que
experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de
Estadísticas o del organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido
ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La propiedad prometida se ______ como cuerpo cierto, en el estado en que se

halla actualmente, con todo lo plantado (y edificado), con sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y
expropiación; respondiendo el promitente ___ del saneamiento de acuerdo a la ley. El
promitente ___ declara conocer el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de __ días, a contar de la fecha

del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ___ del año ____ Además,
la suscripción del contrato de _____, se encuentra sujeta a la condición de la regularidad de
los títulos de la propiedad y del pago de todas las deudas que afecten al inmueble por
servicios, contribuciones y otras.
SEXTO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir la

escritura definitiva del contrato prometido, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que
legalmente deben suscribir el instrumento, autorizando su comparecencia, y siempre que
previamente se le hubiere comunicado, por carta certificada despachada por medio de un
Notario, el hecho de existir la matriz de escritura disponible para su firma, expresando la
Notaría en que se encuentra, y que ésta de cuenta del acto prometido en la forma que por
este instrumento se estipula; la no concurrencia a suscribir dicha matriz en el plazo de ___
días corridos desde que la carta fuere despachada al domicilio indicado en este instrumento,
a partir de la fecha consignada en la cláusula anterior, dará derecho, a la parte diligente a
optar, a su arbitrio, por desistirse de celebrar el contrato prometido o por demandar su
cumplimiento forzado.
Si opta por desistirse de celebrar el contrato prometido, tendrá derecho a que el otro
contratante le indemnice los perjuicios que el incumplimiento le hubiese ocasionado, los
cuales se avalúan, anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en
pesos, de un ___ por ciento del valor total del precio de la ____ expresada en Unidades de
Fomento. Si demandare el cumplimiento forzado del contrato prometido, el contratante
negligente deberá pagar una indemnización moratoria que se avalúa, anticipadamente y de
común acuerdo, en la cantidad, equivalente en pesos, a ___ Unidades de Fomento por cada
día de atraso en el cumplimiento de la suscripción del contrato definitivo.
La no concurrencia de cualquiera de las partes a la firma del contrato prometido, se

acreditará con el solo mérito del certificado que emita la Notaría ante quien debió suscribirse
la pertinente escritura en la fecha acordada.
serán de cargo de ambas partes, por partes iguales. Los derechos de inscripción, serán de
cargo de la promitente ______.
OCTAVO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las

NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de las

disposiciones contenidas en el presente contrato, y de los derechos y obligaciones que de
ellas emanan para las partes, deberá ser efectuada por convenio escrito, el cual entrará en
vigor sólo una vez que éste se encuentre debidamente firmado por ambas partes.
DÉCIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato, la
ciudad de ____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
I
Notas:
1. En la cláusula quinta pueden pactarse otras condiciones para celebrar el

contrato prometido, por ejemplo: "El contrato de ___, sólo se celebrará si el
promitente ___ obtiene el alzamiento de la hipoteca que grava al inmueble,
inscrita a nombre de don ______, a fs. ____ Nº ____ del Registro de
Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de ______, del
año 2__ Dicho alzamiento deberá efectuarse y el contrato prometido deberá
suscribirse, a más tardar, dentro de ___ meses (o días)".
2. El precio, en la cláusula tercera, sólo es aplicable para el caso de contratos

onerosos.

artículo 16, de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia relativa de los
tribunales.
Ver fichas: 7, 17, 21, 22, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 65, 68, 70, 71, 72, 76, 86, 104,
116, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de promesa.
C
4. PROMESA DE COMPRAVENTA. BIENES MUEBLES
En ________, a ____ de _____ de 2__ entre don/ña ______, de profesión/oficio ____,
nacional de identidad Nº __ en adelante, el "promitente vendedor"; y don/ña _______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, el "promitente comprador"; ambos
mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña ________ declara ser el actual y único dueño de los bienes muebles
que se señalan a continuación:
1.
2.
3.
SEGUNDO. Don/ña ________ promete vender, ceder y transferir a don ______, quien
promete comprar, aceptar y adquirir para sí, las bienes muebles que se individualizan en la
cláusula primera. Las especies se venderán en el estado en que se encuentran actualmente,
que es conocido del promitente comprador.
TERCERO. El precio total de la compraventa será la suma de _____ Unidades de

Fomento, que el promitente comprador pagará al promitente vendedor de la siguiente
manera:
a) con ______ Unidades de Fomento (UF), que el promitente comprador paga en este acto,
de contado y en dinero efectivo al promitente vendedor, quien declara recibir plenamente
conforme;
b) el saldo de ____ Unidades de Fomento (UF), las pagará el promitente comprador al

suscribir el contrato definitivo.
En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se considerará

como tal, para los efectos del entero del precio, el último valor fijado para dicha UF,
reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC)
emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el Organismo que lo suceda o reemplace,
entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. El promitente vendedor declara que las especies objeto de contrato no tienen
deudas y se encuentran libres de embargos y de gravámenes de cualquier especie, siendo
esta declaración calidad y circunstancia determinante del presente contrato.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro de ____ meses, a contar desde la

fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____ (o
bien: con fecha ___ de _____ de 2__; o bien se sujeta a una determinada condición). Las
especies objeto de este contrato se entregarán materialmente de la siguiente forma: _____.
SEXTO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir
la escritura privada de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas
que legalmente deben suscribir el instrumento autorizando su comparecencia, y siempre que,
previamente, se le hubiere comunicado, por carta certificada, el hecho de existir el
instrumento respectivo disponible para su firma, en el domicilio del promitente vendedor, y
que éste dé cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se estipula; la no
concurrencia a suscribir dicho instrumento en el plazo de ___ días corridos desde que la
carta fuere despachada al domicilio indicado en este instrumento, a partir de la fecha
consignada en la cláusula anterior, dejará a la parte negligente, por ese solo hecho, sujeta a
la obligación de pagar una multa, a la otra parte, del equivalente en el día del pago efectivo, a
____ UF, siempre que ésta, a su vez, haya sido diligente. Esta multa constituye una
avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el incumplimiento ha
ocasionado a la parte diligente y tendrá el carácter de pena compensatoria y moratoria única.
Si es el promitente comprador quien no concurre a firmar la escritura definitiva, el promitente
vendedor —de optar por desistirse de la celebración del contrato— tendrá derecho a aplicar
la parte del precio ya recibido al pago de la multa y a demandar el saldo si lo hubiere. De ser
el promitente vendedor quien incumpla su obligación, el promitente comprador, de optar por
desistirse del contrato, tendrá derecho a que, además de la multa, se le reembolse el total de
lo pagado por este contrato como parte del precio.
SÉPTIMO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la

cláusula anterior, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo podrá
ser modificado mediante envío por carta certificada despachada por medio de un
Notario y que producirá sus efectos sólo una vez transcurridos ____ días luego de
enviada.
OCTAVO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato la ciudad de _______.
NOVENO. El presente contrato se otorga en dos ejemplares quedando uno en

poder de cada parte.
I
Nota:
1. La individualización de las especies materia del contrato, puede efectuarse en

un inventario anexo que, firmado por las partes, se diga que se entiende
formar parte del contrato. Esto resulta conveniente en caso que las especies
sean muchas, o requieran una detallada descripción.
Ver fichas: 10, 39, 43, 70, 72, 81, 112, 125 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
5. PROMESA DE COMPRAVENTA DE TOTALIDAD DE ACCIONES DE SOCIEDAD
ANÓNIMA
En _______ de _____, a __ de _______ de ___, entre:
Uno) ________________, persona jurídica dedicada al giro _________, rol único tributario
número ________ representada por don/ña ___________, chileno, estado civil ____,
profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad número __________, ambos
domiciliados para estos efectos en _____________; en adelante "SOC 1".
Dos)______________________________, ya individualizado, por sí, Tres)

_______________, persona jurídica dedicada al giro de su nombre, rol único tributario
número , __________representada por don/ña ___________, chileno, estado civil ________,
de profesión/oficio ___________, cédula nacional de identidad número _______, ambos con
domicilio en __________, en adelante "SOC 2".
CONSIDERANDO,
Que SOC 1 (en adelante "_______") y SOC 2 (en adelante "_______"), en unión de otros
accionistas, son accionistas de la sociedad _______________ (en adelante "La Sociedad");
Que SOC 2 ha manifestado su interés en orden a adquirir la totalidad y no menos que la

totalidad de la participación accionaria de SOC 1 en la Sociedad, y SOC 1 ha aceptado
vender dicha participación;
Que conjuntamente con la venta de la participación accionaria en la Sociedad las partes

han acordado poner fin a cualquier otra situación que vincule a SOC 1 o a los accionistas de
esta con la Sociedad o con SOC 2,
LAS PARTES ACUERDAN el contrato de promesa que consta de las siguientes cláusulas:
PRIMERO. LAS ACCIONES
SOC 1 es dueña de __ acciones (en adelante "las Acciones"), de la Sociedad, la que se

constituyó por escritura pública de fecha __ de ________ de ___, otorgada ante el Notario de
ciudad ________. El extracto respectivo se inscribió el ____________ a fojas ____, número
_____ en el Registro de Comercio de _____ del año ___ y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ________. Las Acciones se encuentran totalmente pagadas e inscritas con el folio
_______ en el Registro de Accionistas de la Sociedad.
SEGUNDO. PROMESA DE VENTA DE LAS ACCIONES
Por este instrumento, y de acuerdo a lo establecido por la Ley Nº 18.046 de Sociedades

Anónimas, a lo dispuesto en el artículo 15 del Reglamento respectivo y al artículo 1554 del
Código Civil, SOC 1 promete vender, ceder y transferir las Acciones a SOC 2, quién promete
comprar y adquirir para sí, o para la persona natural o jurídica que indique al suscribirse el
contrato prometido.
TERCERO. PRECIO DE VENTA DE LAS ACCIONES
El precio de la cesión prometida será la cantidad equivalente en pesos moneda nacional al

día del pago efectivo a _______ Unidades de Fomento por acción, lo que totaliza la suma de
_____ Unidades de Fomento, que se pagarán al contado y en dinero efectivo, conjuntamente
con la suscripción del contrato de cesión prometido, mediante certificado de depósito a la
vista extendido por un Banco de la plaza a la orden de SOC 1, por el valor que la Unidad de
Fomento tenga a la fecha de pago efectivo.
CUARTO. PLAZO DE VENTA DE LAS ACCIONES
El contrato de cesión prometido se celebrará dentro del plazo que vence el ____________,
y se otorgará por instrumento privado ante el Notario de ________ don ___________, o ante
quien lo subrogue, sustituya o reemplace. El texto del contrato de cesión de Acciones que
deberá suscribirse será el mismo que el borrador que se firma en este acto por las partes
como anexo a esta promesa de cesión y en señal de aceptación.
QUINTO. FORMA DE VENTA DE LAS ACCIONES
La cesión de las acciones señaladas se hará libre de gravámenes y prohibiciones.
SEXTO. CRÉDITO DE ___________.
La Sociedad adeuda a don ____________ la cantidad de _______ Unidades de Fomento,

por concepto de fondos entregados a esta con anterioridad a esta fecha.
SÉPTIMO. PROMESA DE PAGO DE CRÉDITO
Por este acto e instrumento la Sociedad promete pagar a don _________, quien promete
aceptar y recibir para sí, la cantidad de _______ Unidades de Fomento, según el valor que la
Unidad de Fomento tenga el día del pago efectivo. El pago del crédito se hará mediante
certificado de depósito a la vista extendido por una Banco de la plaza a la orden de don
_______, por el valor que la Unidad de Fomento tenga a la fecha de pago efectivo. El pago
se efectuará en forma conjunta con la venta de las Acciones, en el mismo acto y en el mismo
plazo referido en la cláusula cuarta precedente, otorgándose ambas partes amplio finiquito.
OCTAVO. INTERESES
En caso de mora o retardo en el pago ya sea del precio de venta de las Acciones o en el
pago del crédito, la deuda generará interés corriente para operaciones de crédito en moneda
nacional reajustables hasta la fecha del pago efectivo.
NOVENO. GARANTÍA
Los accionistas de SOC 1, doña _______ y don ________ han otorgado a favor y beneficio
de la Sociedad fianza, aval y codeuda solidaria de carácter personal para garantizar deudas
de la Sociedad a distintas instituciones comerciales y financieras. Dadas las dificultades para
solicitar el alzamiento y/o sustitución de dichas garantías personales, por este acto e
instrumento la Sociedad garantiza a doña ____________ y a don _______ que los
mantendrá individual y colectivamente indemnes de cualquier pago, suma, cantidad,
intereses, reajustes, indemnizaciones, sanciones, multas y cualquier otro concepto que derive
del otorgamiento de la fianza, aval y codeuda solidaria, obligándose a reembolsarle a cada
uno de ellos todas las cantidades que se vean obligados a pagar por tales conceptos, sea por
pago de deudas en capital, intereses, reajustes, multas o indemnizaciones, y aun por gastos,
pago de honorarios u otros que se deriven en forma directa e inmediata de las referidas
garantías, hasta su total y completa extinción. La Sociedad garantiza asimismo a doña
__________ y a don ___________ que solicitará el alzamiento y/o sustitución de las referidas
garantías a la sola petición escrita de doña ___________ y de don __________, quienes lo
solicitarán en caso que tomen conocimiento de un riesgo cierto de cobro que afecte su
patrimonio personal o su crédito comercial.
DÉCIMO. RENUNCIA A CARGO DE DIRECTOR
Conjuntamente con la suscripción de la compraventa prometida de las Acciones doña

____________ presentará su renuncia al cargo de directora de la Sociedad, otorgándose
ambas partes amplio finiquito.
UNDÉCIMO. NOTIFICACIÓN
La Sociedad se obliga asimismo a informar a los bancos e instituciones financieras con

quienes mantiene vínculos comerciales, tan pronto se suscriba la venta de las Acciones, que
SOC 1 ha dejado de ser accionista de la Sociedad, y que doña ________ ha renunciado al
cargo de directora con la misma fecha.
DUODÉCIMO. MULTA
En caso de que cualquiera de las partes no concurriere a suscribir la escritura de cesión

prometida, dejará a la parte rebelde por ese solo hecho sujeta a la obligación de pagar una
multa a la otra parte, del equivalente en el día del pago a_______ Unidades de Fomento.
Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el
incumplimiento ha ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de pena
compensatoria y moratoria única. Esta multa es compatible con la demanda de resolución o
cumplimiento forzado del presente contrato.
DECIMOTERCERO. ARBITRAJE
Toda dificultad que se produzca entre las partes con motivo de la celebración, modificación,
interpretación, administración, cumplimiento, ejecución, terminación o de cualquiera otra
naturaleza relativa al presente contrato, será resuelta por un árbitro arbitrador en cuanto al
procedimiento y al fallo y sin ulterior recurso, salvo el de queja ante la Ilustrísima Corte de
Apelaciones. El arbitraje se llevará a cabo, conforme al Reglamento Procesal de Arbitraje
vigente del Centro de Arbitrajes de la Cámara de _________ A.G., que formando parte
integrante de esta cláusula, las partes declaran conocer y aceptar. Las partes confieren
mandato especial irrevocable a la Cámara de _________ A.G. para que, a solicitud escrita de
cualquiera de ellas, designe al árbitro de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro
de Arbitrajes de esa Cámara. El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo
asunto relacionado con su competencia y/o jurisdicción.
DECIMOCUARTO. GASTOS
Los gastos, impuestos, derechos notariales y de registro, como asimismo, cualquier
desembolso de cualquier naturaleza que esté relacionado con el otorgamiento o registro del
presente contrato como del contrato prometido, así también como de los derivados de
escrituras complementarias que pueda ser necesario otorgar en orden a clarificar, rectificar o
modificar este instrumento, serán de cargo de SOC 2. Los honorarios de los abogados y
profesionales que participen en las actividades antes referidas serán de cargo de cada parte.
Sin perjuicio de lo anterior, cualquier gasto razonable futuro (incluidos honorarios de
abogados y profesionales) imputable al incumplimiento de cualquiera de las partes bajo este
Contrato, será de cargo de la parte incumplidora.
La personería del representante de SOC 2, consta de escritura pública de fecha

________________, otorgada en la Notaría de _______ de don _______________, la que no
se inserta por ser conocida de las partes y del Notario que autoriza.
La personería del representante de SOC 1, consta de escritura pública de fecha ________

otorgada ante el Notario de _______ don ____________, la que no se inserta por ser
conocida de las partes y del Notario que autoriza.
En comprobante y previa lectura firman las partes en tres ejemplares, quedando uno en
poder de cada una de ellas.
I
promesa.
7. PROMESA DE CESIÓN. PATENTE INVENCIÓN CON RESERVA DERECHOS
En base al modelo anterior, debe reemplazarse la cláusula segunda por la siguiente:
SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Sociedad ______, a través de su

representante, promete vender, ceder y transferir al promitente comprador, quien promete
comprar y aceptar para sí, los derechos sobre la patente de invención referida, solamente
para ser explotada dentro del país, reservándose, el promitente vendedor, el derecho de
utilización en el extranjero. En esta compraventa definitiva se incluirá, especialmente, el
derecho exclusivo de distribuir, industrializar, procesar, vender o aprovechar, con o sin fines
de lucro, dicha patente, por todos los medios posibles, que signifiquen su aprovechamiento
temporal, desde la fecha de la suscripción del contrato definitivo, hasta el día __ de _____ del
año 2____.
6. PROMESA DE CESIÓN. PATENTE INVENCIÓN SIN RESERVA DERECHOS
En ___, a __ de ____ de 2__, comparecen don/ña _____, de profesión/oficio ___, en
representación de la Sociedad ______, compañía industrial (comercial), ambos domiciliados
en ____ número _, oficina número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "promitente
comprador"; y don/ña ______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ______ número __,
oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, en adelante, "el promitente
vendedor"; y expresan que:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño de la patente de invención, relativa a ____,

clase ____ para productos ___ inscrita a su nombre bajo el Nº ____ del Registro de
Propiedad Industrial, vigente hasta el día __ de ___ del año ___.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Sociedad ______, a través de su

representante, promete vender, ceder y transferir al promitente comprador, quien por su
parte, promete comprar y aceptar para sí, los derechos sobre la patente de invención
referida, especialmente el derecho exclusivo de industrializar, distribuir, procesar, vender o
aprovechar, con o sin fines de lucro, dicha patente, por todos los medios posibles que
signifiquen su aprovechamiento temporal, desde la fecha de suscripción del contrato
definitivo por un plazo de ____ años.
TERCERO. El precio de la venta será la cantidad de ______ Unidades de Fomento (UF),

que se pagarán de contado y en dinero en efectivo, al suscribir el referido contrato prometido,
al valor que tenga la UF a la fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de
la UF a la fecha de pago, se considerará como tal, para los efectos del entero del precio, el
último valor fijado para dicha UF, reajustado conforme a la variación que experimente el
Índice de Precios al Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el
Organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la
del pago efectivo.
CUARTO. En todo producto, deberá hacerse referencia a la patente de invención.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo no extintivo de _____, a contar de

la fecha del presente instrumento (o bien: estará sujeto al cumplimiento de la siguiente
condición _____.).
SEXTO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir

la escritura de cesión definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que legalmente
deben suscribir el instrumento autorizando su comparecencia, y siempre que, previamente,
se le hubiere comunicado, a la parte, por carta certificada despachada por medio de un
Notaría en que se encuentra, y que ésta dé cuenta del acto prometido en la forma que por
este instrumento se estipula (o bien puede señalarse que sea mediante comunicación vía
correo electrónico en cuyo caso deberá designarse por cada parte el correo electrónico al
cual podrá ser notificada); la no concurrencia a suscribir dicha matriz en el plazo de ___ días
corridos desde que la carta fuere despachada al domicilio indicado en este instrumento, a
partir de la fecha consignada en la cláusula anterior, dejará a la parte negligente, por ese solo
hecho, sujeta a la obligación de pagar una multa, a la otra parte, del equivalente, en el día del
pago efectivo, a ____ UF, siempre que ésta, a su vez, haya sido diligente. Esta multa
constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el
compensatoria y moratoria única.
SÉPTIMO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la cláusula

anterior, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo podrá ser modificado
mediante envío por carta certificada despachada por medio de un Notario y que producirá
sus efectos sólo una vez transcurridos ____ luego de enviada.
OCTAVO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato la
ciudad de _______.
NOVENO. El presente contrato se otorga en dos ejemplares quedando uno en poder de

cada parte.
C
8. PROMESA DE COMPRAVENTA. CASA. AL CONTADO
En ________, a ____ de _____ de 2__ entre don ______, de profesión/oficio ____,
domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la comuna de ____, ciudad de
____, cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, "el promitente vendedor"; y don
_______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___,
de la comuna de ____, ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _______, en
adelante, "el promitente comprador", ambos mayores de edad, se ha convenido en lo
siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor declara ser el actual y único dueño de la casa ubicada
en calle __________ Nº ____, de la comuna de ______, ciudad de ______, correspondiente
al sitio o lote Nº ____, de la manzana _______, del plano de Loteo "_____" archivado al final
del Registro de Propiedad bajo el Nº ____, en el Conservador de Bienes Raíces de ________
cuyos deslindes son los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
El promitente vendedor adquirió la propiedad por tradición que le hizo don ________,
sirviendo como título la compraventa contenida en la escritura pública otorgada ante el
Notario de ____, don _______, de fecha __ de _____ de ____; la que se inscribió a fojas
____ Nº ___, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____,
SEGUNDO. Por este instrumento, don _____ promete vender, ceder y transferir a don
______, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el inmueble individualizado en la
cláusula primera.
TERCERO. El precio total de la compraventa definitiva será la suma de _____ Unidades de

Fomento (UF), pagaderas de contado y en dinero efectivo al suscribir el contrato de
compraventa prometido, en su equivalente en pesos al valor que tenga la UF a la fecha de
pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se
considerará como tal, para los efectos del pago del precio, el último valor fijado para dicha
UF, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor
(IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o
reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La propiedad objeto de la compraventa definitiva se venderá como cuerpo cierto,

en el estado en que se encuentra a la fecha de este contrato, con todo lo plantado y
edificado, con todos sus enseres, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres
activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación;
respondiendo, el promitente vendedor, del saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente
comprador declara conocer y estar conforme con el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de _____ a contar de esta
fecha, plazo que vence el día ___ del mes de ___ del año ____ Además, la suscripción del
contrato de compraventa se encuentra sujeta a la condición de que los títulos se encuentren
en orden y ajustados a derecho conforme informe redactado por el abogado que designe la
promitente compradora y del pago de todas las deudas que afecten al inmueble por servicios,
contribuciones y otras.
La entrega material de la propiedad se efectuará a la fecha de la suscripción del contrato

definitivo de compraventa.

escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que
legalmente deben suscribir el instrumento, autorizando su comparecencia, y siempre que,
previamente, se le hubiere comunicado por carta certificada despachada por medio de un
Notario el hecho de existir la matriz de escritura disponible para su firma, expresando la
a partir de la fecha consignada en la cláusula anterior, dará derecho, a la parte diligente, a
cumplimiento forzado. Si opta por desistirse de celebrar el contrato prometido, tendrá derecho
a que el otro contratante le indemnice los perjuicios que el incumplimiento le hubiese
ocasionado, los cuales se avalúan anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad,
equivalente en pesos, de un ___ por ciento del valor total del precio de la compraventa
expresada en Unidades de Fomento. Si demandare el cumplimiento forzado del contrato
prometido, el contratante negligente deberá pagar una indemnización moratoria que se
avalúa anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en pesos, a ___
Unidades de Fomento por cada día de atraso en el cumplimiento de la suscripción del
contrato definitivo.

SÉPTIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato, la
ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
OCTAVO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la cláusula

sexta, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo podrá ser modificado
mediante envío por carta certificada despachada por medio de un Notario y que producirá
sus efectos sólo una vez transcurridos ____ días luego de enviada.
NOVENO. El presente contrato se otorga en dos ejemplares quedando uno en poder de

cada parte.
I
Notas:
1. En la cláusula quinta pueden pactarse otras condiciones para celebrar la

compraventa, por ejemplo: "La compraventa sólo se celebrará si el promitente
vendedor obtiene el alzamiento de la hipoteca que grava al inmueble, inscrita a
nombre de don ______, a fs. ____ Nº _____, del Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al
año 2__ y de la prohibición inscrita a favor de don ______, a fs. ____
Nº _____, del Registro de Prohibiciones e Interdicciones del Conservador de
Bienes Raíces de _____, correspondiente al año 2__ Dicho alzamiento deberá
efectuarse y el contrato de compraventa suscribirse, a más tardar, dentro de
____".
2. En la cláusula tercera, se puede pactar que el promitente comprador entrega

parte del precio en el acto de la promesa, y el saldo, al suscribir el contrato
definitivo. También, a veces, se paga el total del precio al suscribir el contrato
de promesa. En dicho caso, conviene añadir lo siguiente en la cláusula sexta:
"De no suscribirse el contrato definitivo por culpa del promitente vendedor, el
promitente comprador —en caso de optar por desistirse del contrato— tendrá
derecho a que el promitente vendedor, además del pago de la multa, le
reembolse lo pagado como parte del precio, debidamente reajustado. Por su
parte y en caso que sea el promitente comprador el que no concurra a
suscribir la compraventa definitiva, el promitente vendedor —en caso de optar
por desistirse del contrato— tendrá derecho a imputar el precio recibido al
pago de la multa y a demandar el saldo si lo hubiere".
3. En caso que no se tenga certeza si lo adquirirá a nombre propio o podrá

celebrarse la compraventa por alguna sociedad de la cual sea parte, se
recomienda modificar la cláusula en que se acuerda la promesa, por la
siguiente: Por este instrumento, el promitente vendedor promete vender, ceder
y transferir al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y adquirir
para sí o para quien designe con posterioridad, el inmueble antes
individualizado.
4. La cláusula séptima puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia relativa de los
tribunales.
Ver fichas: 1, 2, 5, 7, 8, 10, 16, 29, 37, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 70, 71, 72, 76,
86, 98, 104, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
9. PROMESA DE PRIMERA COMPRAVENTA DE INMUEBLE CONDOMINIO
En _______ a ___ de ___ de ___, entre ______, rol único tributario número _____,
sociedad comercial del giro de su denominación, la que concurre representada, según se
acreditará, por don __________, chileno, estado civil ____, profesión/oficio ____, cédula
nacional de identidad número __________, ambos domiciliados en __________, comuna de
______, por una parte, en adelante la "promitente vendedora"; y por la otra parte, en adelante
el " promitente comprador", _______, chileno, estado civil ____, profesión/oficio ____, cédula
nacional de identidad Nº ________, domiciliado en _________, comuna de _____, quienes
convinieron el siguiente contrato de promesa de compraventa:
PRIMERO. La sociedad ____ es dueña del inmueble ubicado en _______, comuna de

_____, Región _______, que deslinda:
NORTE, ______________;
SUR, ____________;
ORIENTE, ____________; y
PONIENTE, ______________.
De acuerdo al Certificado de número _____, emitido por la Dirección de Obras Municipales

de ______ con fecha __ de ____ del año __ la propiedad tiene acceso por __________.
La adquirió por aporte según consta de escritura pública de fecha de __ de ____ del año
__, otorgada en la Notaría de ______ de don _________, habiéndose el dominio inscrito a su
nombre a fojas ____, número _____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de ______, correspondiente al año ____.
SEGUNDO. 2.1. En el Sitio antes especificado, la promitente vendedora se encuentra

desarrollando un proyecto inmobiliario, consistente en un Condominio Privado con destino
habitacional acogido a las normas del Condominio Tipo A, de la Ley Nº 19.537 de
Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento y al D.F.L. Nº 2 de 1959, para desarrollarse por
construcción simultánea y por etapas, todo ello conforme a los planos y especificaciones
elaboradas por el arquitecto señor __________.
2.2. El permiso de edificación fue otorgado por Resolución Nº _____ de fecha ________ de
la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de _______.
2.3. Para la construcción de las obras de urbanización la sociedad ________ contrató por
suma alzada y mediante contrato general de construcción a la empresa contratista
___________, Rut Nº ________, conforme consta de contrato de construcción de fecha __
de ____ de ___. La construcción de la casa materia de la presente promesa de compraventa
se contrató por __________ a ___________ con fecha __________. El promitente
comprador declara conocer y aceptar los planos y especificaciones técnicas de la casa y
urbanización que ejecutará la empresa contratista __________, sin perjuicio de lo cual la
sociedad promitente vendedora se reserva el derecho para introducir modificaciones a los
planos y especificaciones señalados, debiendo dichas modificaciones ser de calidad similar a
la reemplazada, y considerando que éstas no afecten gravemente al promitente comprador,
lo que es aceptado en este acto por el promitente comprador.
TERCERO. Por el presente instrumento, la promitente vendedora, representada del modo

indicado en la comparecencia, promete vender, ceder y transferir al promitente comprador,
quien promete comprar y adquirir para sí, la Casa "__________", ubicada en ________ y el
derecho de uso y goce exclusivo sobre el polígono del sitio __, que tiene una superficie
aproximada de _____ metros cuadrados, que deslinda:
Al Norte, _____________;
Sur ____________;
Oriente, _________; y
Poniente: ____________.
Se incluyen en la venta, los derechos que le corresponden en los bienes comunes

conforme el Reglamento de Copropiedad del Condominio ______ que se dictará en su
oportunidad.
CUARTO. El precio de la compraventa prometida es la cantidad de ______ Unidades de

Fomento, pagadera en su equivalente en pesos al día de su pago efectivo, cantidad que don
______ paga y pagará a ______ de la siguiente forma:
a) Con la cantidad de ___ Unidades de Fomento, de acuerdo a su equivalencia al día de

hoy, cantidad que el promitente comprador paga a la promitente vendedora en este acto, de
contado y en dinero efectivo, declarando esta última haberlo recibido a su entera y total
satisfacción;
b) Con la cantidad de ___ Unidades de Fomento, de acuerdo a su equivalencia al día de

hoy, cantidad que el promitente comprador pagará a la promitente vendedora, de contado y
en dinero efectivo, dentro del plazo de __ días a contar de esta fecha, y
c) El saldo de ____ Unidades de Fomento, en su equivalente en pesos al día de su pago

efectivo, cantidad que el promitente comprador pagará a la promitente vendedora al
momento de la celebración de la compraventa definitiva, de contado y en dinero efectivo,
mediante crédito hipotecario que el promitente comprador obtendrá en algún banco comercial
de la plaza, cuya tramitación y oportuna obtención será de su única y exclusiva
responsabilidad. La obtención de dicho crédito no será condición para el otorgamiento del
contrato de compraventa prometido ni para el pago íntegro, exacto y oportuno del saldo de
precio.
En el evento de que alguna parte del precio sea pagado con el producto de un crédito
hipotecario, o de algún tipo de subsidio habitacional, será responsabilidad exclusiva del
promitente comprador que la referida suma corresponda exactamente al valor adeudado, no
pudiendo excusarse de manera alguna por diferencias que se produzcan por motivos de
mecánica del crédito o tasación. En todo caso se pacta desde ya, que en el evento de
tratarse de un crédito con letras de crédito hipotecario, cualquier diferencia que se produzca
en la venta de las letras de crédito, será de responsabilidad del promitente comprador. Para
tal efecto, al momento de suscribir el contrato prometido, el promitente comprador deberá
garantizar a satisfacción del promitente vendedor la eventual diferencia que pueda producirse
respecto al valor par, al enajenarse las respectivas letras hipotecarias. Para tal objeto, el
promitente comprador subscribirá en este dicho acto instrucciones, las que se dejarán en
poder del Notario autorizante, conjuntamente con un cheque nominativo y cruzado a nombre
de la promitente vendedora, para ser llenado por la diferencia que pueda producirse en la
venta de las letras de crédito, que no alcancen a cubrir el precio. La no obtención oportuna
del crédito hipotecario por parte del promitente comprador, no será óbice para la celebración
del contrato prometido, toda vez que el precio debe ser pagado al contado al momento de la
celebración del contrato prometido.
En caso de mora o simple retardo en el pago del precio referido en las letra b) y
c) anteriores, se devengará en favor de la promitente vendedora el máximo interés que es
posible estipular para operaciones reajustables, calculado sobre el total del saldo insoluto,
entendiéndose para todos los efectos la deuda como de plazo vencido. En el mismo evento
podrá la promitente vendedora, a su arbitrio, exigir el cumplimiento forzado o la resolución del
contrato, y en este último caso enajenar el inmueble a terceros, debiendo devolver el total del
precio recibido reajustado conforme a la variación de la Unidad de Fomento, sin intereses,
descontada la multa que más adelante se estipula y los intereses señalados, dentro del plazo
de __ días de declarada la resolución del contrato de promesa. Este interés es compatible en
todo caso con el cobro de la multa a que se refiere la cláusula octava del presente contrato.
De no existir fijación oficial del valor de la Unidad de Fomento a la fecha de pago, se

considerará como tal para los efectos del entero del precio o sus cuotas, el último valor fijado
para dicha Unidad de Fomento, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice
de Precios al Consumidor emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que
lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago
efectivo.
QUINTO. La venta de la propiedad prometida se hará ad corpus, conforme al proyecto de

arquitectura de la casa y urbanización que es conocida del promitente comprador, libre de
toda hipoteca, gravamen, prohibición, embargo, litigio o expropiación, con todos sus usos,
costumbres, derechos, con las servidumbres del título, salvo el Reglamento de Copropiedad
Inmobiliaria que se dictará al efecto, con todas las cuentas de suministros al día, sin deudas
de contribuciones de bienes raíces ni de ninguna otra naturaleza, y respondiendo la sociedad
vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley. El promitente comprador
faculta irrevocablemente al promitente vendedor para dictar e inscribir en el respectivo
Conservador de Bienes Raíces el citado Reglamento de Copropiedad con amplias
atribuciones y sin limitación alguna, pudiendo al efecto imponer las servidumbres y
limitaciones que estime necesarias para el desarrollo del proyecto.
SEXTO. La entrega material del inmueble se llevará a efecto contra la suscripción de la

compraventa definitiva, siempre que a dicha fecha se encuentre pagado el total del precio
convenido.
SÉPTIMO. El contrato de compraventa prometido se celebrará en la Notaría de ______ de

don __________ o quien lo suceda o reemplace, dentro del plazo no extintivo de __ días
corridos siguientes a contar de la fecha del certificado que acoge el Condominio __________
al régimen de Copropiedad Inmobiliaria de la Ley Nº 19.537, la inscripción de los planos y
Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria en el Conservador de Bienes Raíces de ________,
y la obtención de la recepción final de la casa prometida vender, siempre que los títulos del
inmueble prometido vender se encuentren en orden y ajustados a derecho.
OCTAVO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere culpablemente a

suscribir la escritura pública de compraventa definitiva, o no lo hiciese su cónyuge u otras
personas que legalmente deban suscribir el instrumento, y siempre que previamente se le
hubiere comunicado por carta certificada despachada por medio de un Notario el hecho de
existir la matriz de escritura disponible para su firma, expresando la Notaría en que se
encuentra y que ésta da cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se
estipula, la no concurrencia a suscribir dicha matriz en el plazo de diez días corrido desde
que la carta fuera despachada al domicilio indicado en este instrumento, facultará por ese
sólo hecho a la parte diligente a demandar a la parte incumplidora el cumplimiento forzado o
la resolución del presente contrato, más una multa que ascenderá a ____ Unidades de
Fomento, según la equivalencia de las mismas en pesos, moneda corriente, al día del pago
efectivo. Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los
perjuicios que el incumplimiento ha ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de
pena moratoria y compensatoria única. La promitente vendedora podrá en caso de
incumplimiento de la promitente compradora en los términos señalados, enajenar libremente
el inmueble a terceros, como asimismo retener y deducir de la multa establecida, cualquier
restitución que pudiese adeudar el promitente comprador.
NOVENO. Cualquier dificultad o conflicto que se produzca a causa o como consecuencia

del otorgamiento del presente contrato, ya sea en cuanto a su aplicación, interpretación,
cumplimiento o incumplimiento, inclusive si los títulos se encuentran ajustados a derecho,
será resuelta, cada vez, por un árbitro arbitrador en cuanto al procedimiento y al fallo, y sin
ulterior recurso, salvo el de queja ante el tribunal competente. Designan desde ya las partes
para ese evento a don ______ y en su defecto a don ____________, y si éstos no pudieren o
no quisieren aceptar el cargo, lo designará la Justicia Ordinaria de entre las personas que
sean o hayan sido abogados integrantes de los Tribunales Superiores de Justicia por dos
períodos consecutivos. Estos árbitros designados por la Justicia Ordinaria serán mixtos,
tramitando como arbitradores y resolviendo en única instancia como árbitros de derecho.
Todas las resoluciones se notificarán por carta certificada, inclusive la primera de ellas.
DÉCIMO. Las partes dejan constancia que no serán imputables a la promitente vendedora
los defectos o fallas que presenten los elementos y materiales incorporados a los inmuebles
objeto del contrato de compraventa prometido, como consecuencia de trabajos de
adecuación, ampliación o transformación efectuados por la compradora con posterioridad a
su entrega material o hechos con anterioridad a ella con autorización pero sin la intervención
del vendedor, los derivados de un uso inadecuado, o los que sean producto del desgaste
natural de aquellos componentes que por su naturaleza o estándar posean una vida útil
inferior a cinco años.
UNDÉCIMO. Por el presente acto y en garantía de la cantidad de $ _____ pagada por la

promitente compradora conforme lo dispuesto en la letra a) de la cláusula CUARTA
precedente, la promitente vendedora entrega al promitente comprador, quien la recibe a su
entera y total satisfacción, copia de la Póliza de Seguro Nº _____ de ________, otorgada con
fecha _________, por la cantidad de $ _____, y tomada por la promitente vendedora a favor
de la promitente compradora, póliza que se considera para todos los efectos formar parte
integrante del presente instrumento, todo ello conforme dispone la Ley Nº 19.932 que agregó
el artículo 138 bis a la "Ley General de Urbanismo y Construcciones".
DUODÉCIMO. Para todos los efectos del presente contrato, las partes fijan su domicilio en
la ciudad de ________.
DECIMOTERCERO. Todos los gastos e impuestos que se devenguen a causa o como

consecuencia del otorgamiento del presente instrumento, la compraventa definitiva y su
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de ________ será de cargo del promitente
comprador.
La personería de los representantes de la ____, consta de la escritura pública de fecha __

de __________ del ___, otorgada en la Notaría de ______ de don ____________.
El presente instrumento se otorga en dos copias del mismo tenor y fecha, quedándose
cada parte con una copia, ambas debidamente firmadas.
I
Nota:
1. La cláusula duodécima puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

tribunales.
Ver fichas: 26, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 69, 70, 71, 72, 86, 104, 116, 120, 135,
137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de promesa.
10. PROMESA DE COMPRAVENTA. SITIO O TERRENO. ZONA URBANA
En ____, a __ de ___ de 2__, entre la Sociedad "_________________________", rol único
tributario número ____ representada según se acreditará al final de este instrumento, por don
_________, de profesión _____, ambos con domicilio en calle ______ Nº ___, comuna de
_____, por una parte, a quien, en adelante, se denominará "la promitente vendedora" y por la
otra parte, don _________, de profesión _____, con domicilio en calle ______ Nº ___,
comuna de _____, a quien, en adelante, se denominará "el promitente comprador", se ha
convenido en celebrar el siguiente contrato de promesa de compraventa.
PRIMERO. La promitente vendedora es dueña de terrenos ubicados en el sector de

_______ de esta ciudad, con una superficie aproximada de _____ metros cuadrados, los
cuales se individualizan como Lote _____, ____ y ____ de la Manzana ___ conforme al plano
de subdivisión del Lote que forma parte de la antigua Chacra o Hacienda ____, archivado en
el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____ con fecha ___ de
_____ de 2__, bajo el Nº ___. De conformidad al plano de subdivisión señalado, y a las
escrituras recién indicadas, los deslindes especiales del predio son los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Adquirió el dominio de dicha propiedad por tradición que le hizo don __________, sirviendo
como título la compraventa contenida en la escritura pública de fecha ___ de ______ de 2__,
otorgada ante el Notario de _______, don __________, que se inscribió a fs. ____ Nº ____
del Registro de Propiedad del año __.
SEGUNDO. Por el presente acto, la promitente vendedora promete vender, ceder y

transferir a don ________, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el sitio ubicado
en __________ Nº ____, que corresponde al Lote Nº ___ de la Manzana ___ del plano de
loteo individualizado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la venta será la suma de ______ Unidades de Fomento (UF),

pagaderas de contado y en dinero efectivo, al suscribir el referido contrato de compraventa
prometido, en su equivalente en pesos al valor que tenga la UF a la fecha de pago. En caso
de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se considerará como tal,
para los efectos del entero del precio, el último valor fijado para dicha UF, reajustado
conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) emanado
del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o reemplace, entre la
fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La venta se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra

actualmente, la propiedad prometida vender, con todo lo plantado (y edificado), con sus
derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio,
prohibición, embargo y expropiación; con sus deudas por servicios, contribuciones, servicios
y otras al día; respondiendo, el promitente vendedor, del saneamiento de acuerdo a la ley. El
promitente comprador declara conocer y estar conforme con el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de ______, a contar de la fecha

del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____ Además,
la suscripción del contrato de compraventa queda sujeta a la condición suspensiva que los
títulos del inmueble objeto de la presente promesa de compraventa se encuentren en orden y
ajustados a derecho, según informe que realice el abogado del promitente comprador.
Sólo una vez verificada la condición, ésta será informada por escrito por el promitente
comprador, siendo válida incluso la notificación por correo electrónico, a más tardar dentro de
los ____ días corridos de cumplidas aquéllas, y una vez vencido dicho plazo y notificado el
cumplimiento de la condición, las partes tendrán un plazo de ___días corridos para concurrir
a la Notaría a la suscripción del contrato de compraventa definitivo. La concurrencia o
inconcurrencia de las partes a suscribir la escritura el día y hora señaladas se acreditará por
certificado del Notario antes referido.
En el evento de no cumplirse en el plazo señalado la condición precedente, la presente

promesa de compraventa quedará sin efecto y eximidas las partes de sus obligaciones y
multas.
Es obligación de la parte promitente vendedora la entrega de los títulos del inmueble

debidamente actualizados al promitente comprador dentro de los ___ días hábiles siguientes
a contar de esta fecha.

escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que,
legalmente, deben suscribir el instrumento, autorizando su comparecencia, y siempre que,
previamente, se le hubiere comunicado, por carta certificada despachada por medio de un
ocasionado, los cuales se avalúan, anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad,
avalúa, anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en pesos, a ___

OCTAVO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las

NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de las

ellas emanan para las Partes, deberá ser efectuada por convenio escrito, el cual entrará en
vigor, sólo una vez que éste se encuentre debidamente firmado por ambas partes.
DÉCIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato la
ciudad de ____ y prorrogan competencia para ante sus tribunales de justicia.
En comprobante firman ____________________.
I
Notas:

compraventa; por ejemplo: "La compraventa sólo se celebrará si el promitente
nombre de don ______, a fs. ___ Nº _____, del Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _____, de dos mil ____
Dicho alzamiento deberá efectuarse y el contrato de compraventa suscribirse a
más tardar dentro de _____.".
2. En la cláusula tercera, se puede pactar que el promitente comprador entrega

3. La cláusula décima puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

tribunales.
Ver fichas: 37, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 70, 71, 72, 77, 79, 86, 92, 104, 109, 116,
120, 128, 135, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de promesa.
11. PROMESA DE COMPRAVENTA INMUEBLE Y DERECHOS DE AGUA
En _______ de ____, a __ de ______ de ____, entre doña _____________, chilena,
estado civil _____, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número _______
domiciliada en __________, comuna de ________, Región ________, por una parte y como
promitente vendedora; y por la otra y como promitente comprador don ___________, chileno,
estado civil _____, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número _________,
domiciliado en ___________, comuna de __________, Región ______; se ha convenido, por
intermedio de la corredora de propiedades "__________." representada por don
___________, en la celebración del siguiente contrato de promesa de compraventa:
PRIMERO. Doña ____ declara ser la única y actual dueña de los siguientes bienes:
A) "__________________________", Comuna de ,________ Región ________, cuyos
deslindes según sus títulos son los siguientes:
NORTE, _______;
SUR, ________;
ORIENTE, ________;
PONIENTE, _______.
Adquirió dicho inmueble por compra efectuada a ________________, según consta en

escritura pública de compraventa de fecha _________, otorgada en la Notaría de _____ de
don _____________, habiéndose practicado la correspondiente inscripción de dominio del
inmueble a su nombre a fojas ______ número ______ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _______ del año _____ B) ____________ comuna de
_______, provincia de _______ Región _______. El agua se capta por elevación mecánica
desde un pozo de _____ metros de profundidad, ubicado en el Lote número ___ del Plano de
Subdivisión de la Hijuela ____, en coordenadas U.T.M.: Norte: _________ y Este: _______.
El predio donde se encuentra el pozo pertenece a ______, y se encuentra inscrito a Fojas
____, número ____, del Registro de Propiedad de Aguas del año _____, del Conservador de
Bienes Raíces de _____. La autorización a que se refiere el artículo 22 de la Resolución
D.G.A. Nº 186 de 1996, fue otorgada en escritura de compraventa de fecha _________, ante
el Notario señor ________. Se establece área de protección definida por un círculo de
doscientos metros de radio con centro en el eje del pozo. Lo adquirió originariamente en
virtud de lo establecido en Resolución número _______ fecha _____ de la Dirección General
de Aguas. Esta resolución fue reducida a escritura pública con fecha _________, otorgada en
la Notaría de ______ de don______ El referido derecho de aprovechamiento actualmente se
encuentra inscrito a fojas _____, número _____, del Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año ___. C) ___________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento doña _______, promete vender, ceder y transferir
a don ________ quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, los bienes singularizados
en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa prometida será el equivalente en pesos moneda

nacional por el valor de la Unidad de Fomento al día del pago efectivo a la cantidad de
_______ Unidades de Fomento, que el promitente comprador pagará a la promitente
vendedora en la siguiente forma:
a) Con la cantidad de _____ Unidades de Fomento, que el promitente comprador pagará a

la promitente vendedora al momento de suscribirse la escritura pública que dé cuenta del
contrato prometido, al contado, mediante un vale vista bancario, el cual quedará en Notaría
con instrucciones irrevocables de entregárselo a la promitente vendedora una vez que se
acredite que el inmueble y derechos de agua se encuentren debidamente inscritos a nombre
del comprador libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición o embargo salvo el
correspondiente reglamento de copropiedad, las servidumbres propias del Condominio y las
hipotecas y prohibiciones que en la escritura prometida el comprador constituya a favor del
Banco que lo financie.
b) Con la cantidad de _____ Unidades de Fomento que el promitente comprador pagará a

la promitente vendedora al celebrar el contrato prometido, al contado, mediante un mutuo
hipotecario, con o sin letras de crédito, que un banco o institución financiera le otorgará por
dicha cantidad en la misma escritura definitiva. Al respecto, las partes acuerdan que si el
mutuo fuese con letras de crédito cualquier diferencia que posteriormente se produzca en el
precio de venta de dichas letras en el mercado secundario, será de cargo o irá en beneficio
del promitente comprador.
Los pagos se efectuarán en pesos moneda nacional, por el valor de la Unidad de Fomento
al día de los respectivos pagos efectivos.
Las partes dejan expresa constancia que del referido precio, la cantidad de _______
Unidades de Fomento corresponde al precio del inmueble y la cantidad de ___ Unidades de
Fomento al valor de los derechos de aprovechamiento de aguas y de la obra física de
captación o pozo del cual se extraen esos derechos.
CUARTO. La compraventa prometida se hará considerando el inmueble y derechos de

agua como especie o cuerpo cierto, con todos sus usos, costumbres y servidumbres, activas
y pasivas, libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición o embargo, salvo el Reglamento de
Copropiedad y las servidumbres inscritas con anterioridad a esta fecha, con sus
contribuciones de bienes raíces y demás cuentas por gastos comunes, consumos y servicios
completamente al día y respondiendo la promitente vendedora del saneamiento de
conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega material del inmueble y derechos de agua objeto de esta promesa de
compraventa, libre de todo ocupante, sin arrendatarios, medieros o cualquier otro tipo de
moradores, deberá efectuarse el día de la suscripción del contrato definitivo.
SEXTO. El contrato prometido queda sujeto en cuanto a su exigibilidad y cumplimiento a la

condición suspensiva que a la época de la celebración del contrato prometido, el abogado del
Banco que financie al promitente comprador y el abogado personal del promitente
comprador, hayan encontrado los títulos del inmueble y derechos de agua materia de esta
promesa conforme a Derecho, así como también a que reparados los títulos, los reparos
queden subsanados antes de la fecha establecida en la cláusula Octava. La sola llegada del
plazo establecido en la cláusula octava de la presente promesa, sin que el banco que
financie al promitente comprador y el abogado personal del mismo hayan emitido informe de
títulos, o bien, una carta reparo de los mismos, se entenderá para todos los efectos legales
cumplida la condición establecida en esta misma cláusula. Por otra parte, se entenderá fallida
la condición si, reparados los títulos por uno cualquiera de los referidos abogados, no se
subsanare él o los reparos antes de la llegada del plazo establecido en la cláusula octava de
la presente promesa.
SÉPTIMO. La promitente vendedora se obliga a poner, a más tardar dentro de los ____
días siguientes a este contrato, a disposición del promitente comprador los títulos completos
del inmueble y derechos de agua a que se refiere esta promesa
OCTAVO. Una vez cumplida la condición referida en la cláusula sexta, el contrato de

compraventa prometido se celebrará el día __ de _______ de _____.
NOVENO. La escritura definitiva deberá otorgarse en la Notaría de ______ de don ______

o en otra Notaría que el banco financista informe por escrito con ____ días de anticipación a
la fecha de firma. La concurrencia o no concurrencia de las partes a firmar, se acreditará con
certificado del respectivo Notario.
DÉCIMO. Si fallare definitivamente la condición a que se refiere la cláusula sexta o bien la

sola llegada del día __ de _____ de ____ sin que se hubiere dado cumplimiento a dicha
condición, se entenderá incumplido el presente contrato, dando derecho a la parte
cumplidora a solicitar su cumplimiento o resolución, en ambos casos con indemnización de
perjuicios, y sin perjuicio de hacer efectiva la multa que como cláusula penal y avaluación
anticipada de perjuicios se establece en la cláusula undécima.
UNDÉCIMO. La parte que terminado el día __ de _____ de ____ no hubiere concurrido a la

firma de la escritura definitiva a la citada Notaría y siempre que se haya dado cumplimiento a
la condición señalada en la cláusula sexta, pagará a la otra parte, a título de pena, la suma
de $ _______, ello sin perjuicio del derecho de solicitar el cumplimiento forzado de la
obligación o su resolución. Asimismo, las partes otorgan, desde ya, a la parte que hubiere
cumplido o estuviere llana a cumplir en los términos antes expuestos, el derecho de resolver
ipso facto el presente contrato de promesa de compraventa, sin perjuicio de la referida multa
e indemnización de perjuicios.
Para facilitar el pago de la pena que eventualmente tuviere que hacer el contratante
incumplidor, cada parte entrega en este acto al corredor de propiedades interviniente un
cheque por la suma de $ ________ nominativo y cruzado sin fecha de giro, extendido a
nombre de su contraparte. Los cheques referidos precedentemente serán devueltos por el
corredor de propiedades a los respectivos giradores de los mismos, contra la suscripción de
la escritura de compraventa definitiva por ambos comparecientes en los términos estipulados
en esta promesa. En caso de surgir dificultades entre las partes, el corredor interviniente
entregará los referidos cheques y antecedentes al árbitro a que se refiere la cláusula
Decimosegunda de esta promesa, quien queda facultado por las partes en este acto para
fecharlos y entregarlos a quien corresponda.
DUODÉCIMO. Toda dificultad que pueda surgir entre las partes o entre cualquiera de ellas
y los corredores intervinientes, con motivo de la validez, interpretación, efectos, resolución,
incumplimiento o por cualquiera otra causa del presente contrato, será resuelta por un árbitro-
arbitrador, sin forma de juicio y sin ulterior recurso. Las partes están de acuerdo en designar
como árbitro arbitrador a don ________, y a falta o impedimento de él a don ______. En el
evento que ninguno de los dos árbitros designados precedentemente pudiera o no quisiera
aceptar el encargo, la designación del árbitro la hará la Justicia Ordinaria en cuyo caso
deberá recaer en un abogado que haya ejercido por más de dos años el cargo de profesor
titular de la cátedra de Derecho Civil o Derecho Comercial en la Escuela de Derecho de
alguna de las Universidades reconocidas por el Estado.
DECIMOTERCERO. Cada parte pagará al corredor de propiedades interviniente ____ la

comisión previamente pactada por las partes, pago que se hará efectivo al momento de
celebrarse el contrato definitivo de compraventa.
DECIMOCUARTO. Los gastos notariales de la escritura definitiva y los de su inscripción

serán de cargo exclusivo del comprador.
DECIMOQUINTO. Las partes dejan constancia que el lote a que se refiere esta promesa
queda afecto a la prohibición de cambiar su destino agrícola, en los términos que establecen
los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de conformidad a lo
dispuesto en el D.L. Nº 3.516 de 1980.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos legales derivados del presente instrumento, las
partes fijan domicilio en ciudad de ________.
La presente Promesa de Compraventa se firma en triplicado, quedando un ejemplar en

poder de cada una de las partes, y el tercero en poder de la oficina del corredor.
I
Nota:
1. La cláusula decimosexta puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

tribunales.
Ver fichas: 39, 42, 44, 70, 72, 135 del anexo de jurisprudencia de promesa.
12. PROMESA DE COMPRAVENTA. PARCELA
En ___, a __ de ____ de 2__, comparecen don _________, de profesión/oficio ___,
domiciliado en ______ Nº __, de la comuna de ____, ciudad de ___, cédula nacional de
identidad Nº ____, en adelante, "el promitente comprador"; y don ________, de
profesión/oficio ____, domiciliado en _____ Nº ___, oficina/departamento Nº __, de la
comuna de ____, ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº ___, en adelante, "el
promitente vendedor"; ambos mayores de edad, quienes expresaron que, por este
instrumento, convienen en celebrar el siguiente contrato de promesa de compraventa:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño de la parcela Nº _____ del proyecto de

Parcelación del predio rústico denominado "_____", de la comuna de ___, Provincia de ___,
de la ____ Región. Este inmueble encierra una cabida de ____ metros cuadrados,
aproximadamente, y tiene los siguientes deslindes especiales:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Lo adquirió por tradición que le hizo don _______, sirviendo como título la compraventa
contenida en la escritura de fecha ___ de ____ de _____, otorgada en la Notaría de _____,
de don ______ La parcela rola inscrita a fojas _____ Nº ______ del Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de ____, del año ____. Los derechos de aguas rolan
inscritos a fojas ____ Nº ____ del Registro de Propiedad de Aguas de ____, del Conservador
de Bienes Raíces de ____, del año _____.
SEGUNDO. Por el presente instrumento el promitente comprador promete vender, ceder y

transferir al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el
inmueble y derechos de agua descritos en la cláusula precedente.
TERCERO. El precio total de la compraventa del inmueble y derechos de agua será la

suma de ______ Unidades de Fomento (UF), que el promitente comprador pagará de la
siguiente forma:
a) Con la cantidad de ____ Unidades de Fomento, de contado, que el promitente

comprador paga en este acto, en dinero efectivo, y que el promitente vendedor declara recibir
a su plena satisfacción.
b) El saldo, de ____ Unidades de Fomento, que se pagarán en su equivalente en pesos al

valor que tenga la UF al día del pago, al suscribir la escritura definitiva de compraventa y que
devengará un interés del ___ por ciento anual y el máximo que es permitido estipular en caso
de mora o de simple atraso.
CUARTO. La entrega material de la propiedad y derechos se efectuará, a más tardar, el día

__ de ____ próximo, libre de todo ocupante, siempre y cuando se haya suscrito la escritura
de compraventa. Para el evento que el promitente vendedor retarde la entrega más allá de
dicho plazo, incurrirá en una multa diaria de la cantidad equivalente en pesos a ___ Unidades
de Fomento por cada día de retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista
más allá de los __ días siguientes, incurrirá en una multa diaria, equivalente en pesos, a ___
Unidades de Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que las
partes estiman por anticipado los perjuicios provenientes para el promitente comprador del
simple retardo, sin perjuicio de los demás derechos del acreedor.
QUINTO. El inmueble y derechos se venderán considerando el predio como especie o

cuerpo cierto (o conforme su cabida), en el estado en que actualmente se encuentran, con
todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, activas y pasivas, con los derechos
de aprovechamiento de aguas de regadío que correspondan al inmueble, con sus
contribuciones al día, con todo lo edificado y plantado dentro de sus linderos, libre de toda
hipoteca, prohibición, embargo o litigio pendiente, y quedando responsable el promitente
vendedor del saneamiento en conformidad a la ley. Será de cargo del promitente vendedor el
pago del impuesto de contribución territorial hasta la época en que se efectúe la entrega del
inmueble.
SEXTO. El contrato prometido se celebrará dentro de ___ meses desde la fecha del
presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____ (o bien: con
fecha __ de __ de 2__; o bien, se sujeta a la siguiente condición: ___).
SÉPTIMO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir

la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que,

De no suscribirse el contrato definitivo por culpa del promitente vendedor, el promitente

comprador —en caso de optar por desistirse del contrato— tendrá derecho a que el
promitente vendedor, además del pago de la multa, le reembolse lo pagado como parte del
precio, debidamente reajustado. Por su parte, y en caso que sea el promitente comprador el
que no concurra a suscribir la compraventa definitiva, el promitente vendedor —en caso de
optar por desistirse del contrato— tendrá derecho a imputar el precio recibido al pago de la
multa y a demandar el saldo si lo hubiere.
OCTAVO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento del contrato definitivo
NOVENO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las

DÉCIMO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de las

disposiciones contenidas en el presente Contrato, y de los derechos y obligaciones que de
UNDÉCIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato la
DUODÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de cada

parte.
I
Notas:
1. Es usual que la entrega se efectúe en la época del cambio del año agrícola, el
día 1º de mayo y que las cosechas pendientes sean del promitente vendedor
hasta tal día.
2. La cláusula undécima puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

tribunales.
Ver fichas: 14, 38, 39, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 57, 70, 71, 72, 84, 86, 92, 104, 109,
116, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de promesa.
13. PROMESA DE COMPRAVENTA. FUNDO
domiciliado en ____ Nº __, de la comuna de __, ciudad de ____, cédula nacional de identidad
Nº ______, en adelante, "el promitente vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en ____, Nº __, de la comuna de ___, ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº _______, en adelante, "el promitente comprador", ambos mayores de edad, se
ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor declara ser el actual y único dueño del fundo
denominado "____.", de la Comuna de __, de la Provincia de ___, de la ____ Región, cuyos
deslindes son los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
El promitente vendedor adquirió el predio por compra que le hizo don _________, según
consta en la escritura pública de fecha __ de _____ de _____ otorgada en la Notaría de
_____ de don ________.; la cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año ___.
Los derechos de agua provenientes del Canal "____", se encuentran inscritos a fojas __
número ___, del Registro de Aguas del mismo Conservador correspondiente al año ___.
SEGUNDO. Por este instrumento, el promitente vendedor promete vender, ceder y

predio y los derechos de agua antes individualizados.
TERCERO. El precio total de la compraventa prometida será la suma de ______ Unidades

de Fomento (UF), pagadero de la siguiente forma:
a) Con la suma de ____ UF, que el promitente comprador paga en este acto, de contado y
en dinero efectivo al promitente vendedor, quien declarara recibirlos a su entera satisfacción.
b) Un saldo, ascendente a _____ UF, las pagará el promitente comprador al suscribir la

escritura de compraventa definitiva, al valor que tenga la UF a la fecha de pago.
c) Un saldo, ascendente a _____ UF, las pagará el promitente comprador dentro del plazo
de _____, a contar de la fecha del contrato de compraventa definitivo, plazo que vence el día
___ del mes de ____ del año ____ El valor asignado a la UF será el de la fecha de pago.

emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o reemplace,
CUARTO. La venta se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra

actualmente, con todo lo plantado y edificado, con sus derechos, usos, costumbres y
expropiación. Responderá, el promitente vendedor, del saneamiento de acuerdo a la ley. El
promitente comprador declara conocer el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de _______ a contar de la fecha

del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____ Además,
la suscripción del contrato de compraventa se encuentra sujeta a la condición de la
regularidad de los títulos de la propiedad y del pago de todas las deudas que afecten al
inmueble por servicios, contribuciones y otras.
La entrega material del fundo prometido vender se hará a la fecha de la suscripción del

De no suscribirse el contrato definitivo por culpa del promitente vendedor, el promitente

comprador —en caso de optar por desistirse del contrato— tendrá derecho a que el
promitente vendedor, además del pago de la multa, le reembolse lo pagado como parte del
precio, debidamente reajustado. Por su parte, y en caso que sea el promitente comprador el
que no concurra a suscribir la compraventa definitiva, el promitente vendedor —en caso de
optar por desistirse del contrato— tendrá derecho a imputar el precio recibido al pago de la
multa y a demandar el saldo si lo hubiere.

SÉPTIMO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las
OCTAVO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de las

disposiciones contenidas en el presente Contrato, y de los derechos y obligaciones que de
NOVENO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato la
DÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de cada parte.
I
Notas:

Bienes Raíces de _____, correspondiente al año __ Dicho alzamiento deberá
____".

celebrarse la compraventa por alguna sociedad de la cual sea parte se
recomienda modificar la cláusula en que se acuerda la promesa por la
siguiente: "Por este instrumento, el promitente vendedor promete vender,
ceder y transferir al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y
adquirir para sí o para quien designe con posterioridad, el predio antes
individualizado".

tribunales.
Ver fichas: 23, 38, 39, 41, 42, 44, 45, 47, 48, 57, 70, 71, 72, 84, 86, 89, 92, 104,
109, 116, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de promesa.
14. PROMESA DE COMPRAVENTA. FUNDO. "A PUERTAS CERRADAS"
nacional de identidad Nº ______, en adelante, "el promitente vendedor"; y don _______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº _______, en adelante, "el promitente comprador",
ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño del fundo llamado "____.", de la Comuna de

__, de la Provincia de ___, de la ____ Región, cuyos deslindes son:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
El promitente vendedor adquirió el predio por compra que le hizo a don _________, según
consta en la escritura pública de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de
_____ de don ________; la cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año ___.
Los derechos de aprovechamiento de aguas provenientes del Canal "____", se encuentran

inscritas a fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo Conservador

predio antes individualizado.
TERCERO. El precio de la compraventa prometida es la cantidad de _____ Unidades de

Fomento, pagadera en su equivalente en pesos al día de su pago efectivo, cantidad que el
promitente comprador pagará al promitente vendedor al momento de la celebración de la
compraventa definitiva, con la cantidad de ______ Unidades de Fomento de contado y en
dinero efectivo mediante un depósito a plazo a 30 días renovable, cantidad que las partes
proyectan que equivaldrá al precio ya mencionado al momento de la celebración de la
compraventa definitivas; dicho documento de depósito a plazo queda en este acto en poder
del Notario, endosado en blanco, con instrucciones de ser entregado al vendedor, una vez
que quede inscrita la propiedad del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de
Bienes Raíces de _____, libres de todo gravamen, prohibición o limitación alguna al dominio,
excepto de aquellas establecidas en la escritura de compraventa por el comprador.
De producirse una diferencia entre el monto a que ascienda el depósito a plazo y el precio
de la compraventa prometida a la fecha de la celebración del contrato definitivo, ésta deberá
ser cubierta por el promitente comprador en caso que el depósito a plazo ascienda a un
monto menor o por la promitente vendedora en caso que el depósito a plazo ascienda a un
monto mayor.
En garantía del pago de esta diferencia, las partes giran en este acto un cheque en blanco,
nominativo y sin fecha, en beneficio de la otra, los que son guardados en un sobre cerrado
por el Notario que autoriza la presente escritura y que se entregará a la parte que
corresponda, conforme lo señalado en párrafo anterior, por la diferencia entre el monto a que
ascienda el depósito a plazo y el precio de la compraventa prometida a la fecha de la
celebración del contrato definitivo.
De no existir fijación oficial del valor de la Unidad de Fomento a la fecha de pago, se

considerará como tal para los efectos del entero del precio o sus cuotas, el último valor fijado
para dicha Unidad de Fomento, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice
de Precios al Consumidor emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que
lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago
efectivo. Asimismo, se acuerda que en caso que el valor de la Unidad de Fomento a la fecha
del pago sea inferior a la fecha de la promesa de compraventa, se tendrá como precio
definitivo el valor más alto de la Unidad de Fomento entre ambas fechas.
CUARTO. La venta se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se halla actualmente
la propiedad prometida, con todo lo plantado y edificado, con la modalidad "a puerta cerrada",
con los siguientes bienes y accesorios:
a) casco que consta de casa habitación principal, casa habitación para huéspedes, casa
habitación destinada al mayordomo, local destinado a oficina de administración, piscina,
cancha reglamentaria de tenis, estacionamiento techado para vehículos;
b) __ silos cerrados para almacenaje, desarmables, ___ molinos de viento, ___ galpones
cerrados de ______ para depósito, ___ tanques cerrados, ___ casas destinadas a puestos,
___ piezas destinadas a alojamiento del personal, etc.;
c) __ tractores, __ equipos para arado, ___ cosechadoras de __________, __ jaulas para

transporte de ganado, __ equipos para fumigación, lote de repuestos para equipos agrícolas,
___ ordeñadoras, __ equipos para congelación de semen, ___ tarros lecheros, __ acoplados,
___ grupos electrógenos marca ___ de ____ HP, etc.;
d) __ cabezas de ganado bovino; ___ cabezas de ganado porcino; ___ cabezas de ganado
ovejuno y ___ cabezas de ganado cabrío;
e) se deja constancia que existen ____ hectáreas sembradas con ____ para ser
cosechadas en el mes de ______;
f) el predio se encuentra alambrado con hilos de alambre liso de ___ hebras con soportes
cada ___ metros y ____ varillas de ____ postes; además el fundo se encuentra dividido en
____ potreros alambrados con las mismas características; todo ello, en el estado en que se
encuentra y que el promitente comprador declara conocer. Asimismo, se agrega al presente
contrato, formando parte del mismo, inventario detallado de todos los bienes, con sus
correspondientes valores, el cual firmado por las partes, se entiende formar parte de este
contrato.
El fundo se promete vender con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y
pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el
promitente vendedor del saneamiento de acuerdo a la ley.
QUINTO. El contrato de compraventa queda sujeto a la condición suspensiva que los

títulos del inmueble objeto de la presente promesa de compraventa se encuentren en orden y
ajustados a derecho, según informe que realice el abogado del promitente comprador.
Sólo una vez verificada la condición, ésta será informada por escrito por el promitente
comprador, siendo válida incluso la notificación por correo electrónico, a más tardar dentro de
los cinco días corridos de cumplidas aquellas, y una vez vencido dicho plazo y notificado el
cumplimiento de la condición, las partes tendrán un plazo de ___ días corridos para concurrir
a la Notaría a la suscripción del contrato de compraventa definitivo. La concurrencia o
inconcurrencia de las partes a suscribir la escritura el día y hora señalados se acreditará por
certificado del Notario antes referido.

multas.
Es obligación de la parte promitente vendedora la entrega de los títulos del inmueble

debidamente actualizados al promitente comprador dentro de los ___ días hábiles siguientes
a contar de esta fecha.



DÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de cada parte.
I
Notas:

Bienes Raíces de _____, correspondiente al año __ Dicho alzamiento deberá
____".
2. En la cláusula tercera se puede pactar que el promitente comprador entrega


celebrarse la compraventa por alguna sociedad de la cual sea parte, se
recomienda modificar la cláusula en que se acuerda la promesa por la
siguiente: "Por este instrumento, el promitente vendedor promete vender,
ceder y transferir al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y
adquirir para sí o para quien designe con posterioridad, el predio antes
individualizado".

tribunales.
Ver fichas: 23, 39, 41, 44, 47, 48, 70, 72, 84, 89, 92, 109 del anexo de
jurisprudencia de promesa.
15. PROMESA DE COMPRAVENTA. INMUEBLE. CESIÓN DERECHOS
nacional de identidad Nº __, en adelante, "el cedente"; y don _______, de profesión/oficio
___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __, en adelante, "el cesionario"; ambos mayores de edad, se ha
convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El cedente celebró por escritura pública (o por instrumento privado), con fecha
___ de ______ de __, en la Notaría de ____ de don ____, una promesa de compraventa, en
que prometió comprar a don _______ el inmueble ubicado en calle ________ Nº ___, de la
ciudad de _____, en el precio y condiciones que allí se especifican.
En dicho contrato se estableció, expresamente, en la cláusula ____, que el promitente

comprador tiene la facultad de ceder dicho contrato.
SEGUNDO. Por este instrumento, y conforme el derecho que le corresponde en virtud del
contrato individualizado en la cláusula anterior, el cedente cede y transfiere al cesionario,
quien acepta y adquiere para sí, todos los derechos y obligaciones que le caben como
promitente comprador en la referida promesa de compraventa sobre el inmueble aludido.
Esta cesión comprende todas las fianzas, privilegios, prendas e hipotecas.
TERCERO. El precio de la cesión es la suma de $ _______ (__________ pesos), que se

pagan de la siguiente forma:
a) $ ______ (__________ pesos), al contado, en este acto y en dinero en efectivo, que el

cedente declara recibir plenamente conforme;
b) $ ______ (__________ pesos), a la aceptación de esta cesión, por parte del promitente
vendedor; y
c) $ _____ (__________ pesos), al momento de la celebración del contrato de

compraventa definitivo.
CUARTO. En virtud de esta cesión, el cesionario queda obligado a cumplir con todas las
obligaciones que el cedente tenía y tiene como promitente comprador en virtud de la
promesa cedida.
QUINTO. Quedan prohibidas otras transferencias de esta cesión, a cualquier título por acto
entre vivos.
SEXTO. El cedente se hace responsable del cumplimiento del promitente vendedor de la

promesa de compraventa cedida, hasta concurrencia del precio de esta cesión.
SÉPTIMO. Don _______ hace entrega del título en que consta el contrato de promesa de
compraventa, con anotación del traspaso y bajo su firma, a don ________, quien se da por
recibido.
OCTAVO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
_____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
I
Notas:
1. El traspaso o cesión debe anotarse en la materialidad del título que da cuenta

del crédito cedido, de la siguiente manera: "El crédito de que da cuenta este
instrumento ha sido cedido a don ________ por el precio de $ _____, por
instrumento privado de fecha __ de _____ de __ (Firma del cedente y firma del
Notario, en su caso)".
2. Conforme lo dispuesto el art. 1902 del Código Civil, la cesión de este contrato
debe ser aceptada por el promitente vendedor; o al menos serle notificada.
3. La notificación de la cesión al promitente vendedor es una gestión judicial no

contenciosa. Al respecto se puede revisar en contrato de cesión de crédito el
formulario relativo a solicitud judicial.
4. Si no se tenía el derecho para ceder el contrato sin el consentimiento expreso

de la otra parte se recomienda que comparezca al acto expresando en una
cláusula especial lo siguiente: "Presente a este acto, don _______, promitente
vendedor del contrato de promesa de compraventa que se cede por este acto;
declara que acepta la cesión que se realiza por este instrumento y se da por
notificado de ella, declarando que cumplirá con sus obligaciones directamente
al cesionario".
5. Respecto de la responsabilidad del cedente en la cesión, en principio, sólo se

hace responsable de la existencia del crédito al tiempo de la cesión; esto es,
de que verdaderamente le pertenecía en ese tiempo; pero no se hace
responsable de la solvencia del deudor si no se compromete expresamente a
ello, ni se entenderá que se hace responsable de la solvencia futura, sino sólo
de la presente, salvo que se comprenda, expresamente, la primera, ni se
extenderá la responsabilidad sino hasta la concurrencia del precio o
emolumento que hubiere reportado de la cesión, a menos que, expresamente,
se haya estipulado otra cosa.
6. Este formulario puede ser adaptado para la cesión de cualquier contrato de

promesa, ya sea compraventa o no.
7. La cláusula octava puede constituir una cláusula abusiva a la luz del artículo 16,
de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia relativa de los tribunales.
Ver fichas: 39, 44, 58, 60, 70, 72, 76, 87, 114 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
16. PROMESA DE COMPRAVENTA. INMUEBLE. CUOTA DE COMUNIDAD
domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __, en adelante, "el promitente vendedor"; y don _______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en ______ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el promitente comprador"; ambos
PRIMERO. El promitente vendedor, en comunidad con don ___________ y doña

_________, son dueños, por partes iguales, del inmueble ubicado en calle ________ Nº ___,
de la ciudad de ______, _____ Región. Los deslindes de la propiedad son los siguientes:
Al NORTE: _________________________________________;
Al SUR: ____________________________________________;
Al ORIENTE: _______________________________________; y
Al PONIENTE: ______________________________________.
El promitente vendedor adquirió los derechos sobre el predio por compra que le hizo a don
_____, según consta en la escritura pública de fecha __ de _____ de _____ otorgada en la
Notaría de _____ de don ________.; la cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año ___.

transferir, al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí o para
quien designe con posterioridad, su cuota en el dominio pleno del inmueble individualizado,
equivalente a la tercera parte del total.
TERCERO. El precio total de la compraventa prometida será la cantidad de ______

Unidades de Fomento (UF), pagaderas de contado y en dinero efectivo, al suscribir el referido
contrato de compraventa definitivo, en su equivalente en pesos, al valor que tenga la UF a la
fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF, a la fecha de pago, se
considerará, como tal, para los efectos del entero del precio, el último valor fijado para dicha
UF, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor
(IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o
reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de ______ a contar de la

fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____.
Además, la suscripción del contrato prometido queda sujeto a la condición suspensiva que
los títulos del inmueble, en que parte de sus derechos son objeto de la presente promesa de
compraventa, se encuentren en orden y ajustados a derecho, según informe que realice el
abogado del promitente comprador. Sólo una vez verificada la condición, ésta será informada
por escrito por el promitente comprador, siendo válida incluso la notificación por correo
electrónico, a más tardar dentro de los ___ días corridos de cumplidas aquellas, y una vez
vencido dicho plazo y notificado el cumplimiento de la condición, las partes tendrán un plazo
de ___ días corridos para concurrir a la Notaría a la suscripción del contrato de compraventa
definitivo. La concurrencia o inconcurrencia de las partes a suscribir la escritura el día y hora
señaladas se acreditará por certificado del Notario antes referido.

multas.
Es obligación de la parte promitente vendedora la entrega de los títulos del inmueble,

debidamente actualizados, al promitente comprador, dentro de los ___ días hábiles
siguientes a contar de esta fecha.
QUINTO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir

la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que,
legalmente, deban suscribir el instrumento, autorizando su comparecencia y siempre que,

SEXTO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato, la
ciudad de ______ y prorrogan competencia para ante sus tribunales.


DÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de cada

parte.
I
Notas:
1. En la cláusula primera, en la individualización del bien raíz de la comunidad, si

ésta se trata de una comunidad hereditaria, se dirá: "El promitente vendedor,
con don _________ y doña _________, son dueños, por partes iguales, del
inmueble ubicado en calle ________ Nº ___, de la ciudad de ______, cuyo
dominio está inscrito a fojas _____ Nº ____ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ____, correspondiente al año __ Los
deslindes de la propiedad son:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Lo adquirieron por herencia de don ______, según consta del auto de posesión
efectiva (resolución del Servicio de Registro Civil e Identificación de la comuna
de ______, inscrita en el Registro de Posesiones Efectivas bajo el número
______.) inscrito a fojas _____ Nº ____ del Registro de Propiedad del citado
Conservador de Bienes Raíces del año __".
2. En la cláusula tercera se puede pactar que el promitente comprador entrega

de promesa. En dicho caso, conviene añadir lo siguiente en la cláusula quinta:

tribunales.
Ver fichas: 39, 44, 70, 72 del anexo de jurisprudencia de promesa.
17. PROMESA DE COMPRAVENTA DE PROYECTO INMOBILIARIO
En Santiago de Chile a ____ de ___ de ___, entre: doña _____, chilena, estado civil ____,
profesión/oficio ______, domiciliada en ________, comuna de ________, cédula nacional de
identidad número ____________, por una parte, en adelante también e indistintamente como
doña "____________" o "la promitente vendedora"; y por la otra parte, _____________,
chilena, estado civil ____, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número
____________, como apoderada y en representación de la sociedad _____________, del
giro de su denominación rol único tributario __________, ambos domiciliados en
____________, comuna de ___________, en adelante también e indistintamente "la
promitente compradora"; los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan sus
identidades con las cédulas indicadas y exponen:
PRIMERO. Descripción del Inmueble. Doña ____ es dueña del departamento número ____
del edificio ubicado en calle ___ número ____, comuna de ____, __ Región, de acuerdo con
el plano agregado al final del Registro del mes de ___ de ____, cartel _____, y dueña
además, de derechos en proporción al valor de lo adquirido en unión de los otros adquirentes
en los bienes comunes entre los cuales se encuentra el terreno que deslinda:
NORTE, ____;
SUR, ____;
ORIENTE, ____; y al
PONIENTE, ____.
Lo adquirió por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal que tenía con don
______, según escritura pública de fecha ___ de __ de ____, otorgada en la Notaría de
______ de don ____. El título de dominio se encuentra inscrito a nombre de la promitente
vendedora a fojas _____, número ____ del Registro de Propiedad del año ____ del
Conservador de Bienes Raíces de _______ Para efectos del pago del impuesto territorial la
propiedad lleva asignado el Rol número ____.
SEGUNDO. Promesa de venta. Por este acto e instrumento, doña ____, ya debidamente
individualizada, promete vender, ceder y transferir a la sociedad ______, quien, a través de
su representante ya individualizado, promete comprar y adquirir para sí o para quien designe
oportunamente, el inmueble individualizado en la cláusula precedente.
TERCERO. Precio y Forma de Pago. El precio de la compraventa prometida es la suma

única y total de ____ Unidades de Fomento que el promitente comprador pagará de la
siguiente forma: (a) con la suma de ____ Unidades de Fomento mediante depósito a plazo
endosable que será entregado al Sr. Notario que autorice la compraventa prometida, con
expresas instrucciones de ser entregado al vendedor una vez que se le acredite que tanto el
inmueble materia de este contrato como los demás inmuebles que conforman el "paño de
terreno" que se indica más adelante, se encuentran inscritos a nombre de la promitente
compradora o de la empresa que ella haya designado oportunamente, libre de toda hipoteca,
prohibición o gravamen. Lo anterior se acreditará exhibiendo copias de las inscripciones de
dominio y certificados de Hipotecas y Gravámenes emitidos por el Conservador de Bienes
Raíces de ____; (b) con la suma de ____ Unidades de Fomento mediante depósito a plazo
endosable que será entregado al Sr. Notario que autorice la compraventa prometida, con
expresas instrucciones de ser entregado al vendedor una vez que, cumplida la instrucción de
la letra a) precedente, se exhiba y ponga a disposición del señor notario uno de los siguientes
documentos: Uno) Un acta de entrega de la propiedad objeto de la compraventa de marras
debidamente suscrita y firmada por la compradora en que se acredite que se le entregaron
dentro del plazo pactado, las llaves de la propiedad, debidamente desocupada de
arrendatarios y/u ocupantes y con las cuentas de consumos básicos y/o domiciliarios al día,
además de canceladas las Contribuciones o Impuesto Territorial proporcionales
correspondientes al período de uso o Dos) Un Acta de Notario de ______ que acredite que
se le entregaron a él dentro del plazo pactado las llaves de la propiedad de marras,
debidamente desocupada de arrendatarios y/u ocupantes y con las cuentas de consumos
básicos y/o domiciliarios al día, además de canceladas las Contribuciones o Impuesto
Territorial proporcionales correspondientes al período de uso; (c) con la suma de _____
Unidades de Fomento mediante depósito a plazo endosable que será entregado al Sr.
Notario que autorice la compraventa prometida, con expresas instrucciones de ser entregado
a la señora _____ o a quien la represente una vez, cumplida la instrucción de la letra a)
precedente. Este monto corresponde a la comisión que paga el vendedor a _____ del __ por
ciento más IVA. En el evento de no acreditarse el cumplimiento de la condición establecida
en la letra a) de esta cláusula, en el plazo de ___ días corridos de suscrita la compraventa
prometida, los documentos dejados en custodia serán devueltos a la compradora, previa
suscripción de ésta de una escritura de resciliación de la compraventa ante el mismo notario
que autorice la compraventa. Estas condiciones podrán ser renunciadas total o parcialmente
por la promitente compradora.
CUARTO. Plazo para Celebrar el Contrato Prometido. La compraventa prometida se

celebrará dentro del plazo de _____ días corridos contados desde la fecha en que se
encuentren cumplidas todas las condiciones que para la celebración del contrato prometido
de compraventa, se establecen en la cláusula siguiente. El contrato prometido se celebrará
en la notaría del Notario Público, don _______, o en la notaría que la institución financiera
que otorgue el crédito al comprador determine, conforme minuta redactada por el promitente
comprador, que notificará al promitente vendedor, por carta certificada enviada a su domicilio,
que la escritura en comento estará a su disposición para la firma, dentro del plazo pactado en
este instrumento. Todo lo anterior, es sin perjuicio que las partes de común acuerdo
posterguen y/o anticipen la fecha de suscripción del contrato prometido. La promitente
compradora se obliga a solicitar la inscripción de las compraventas de las propiedades que
conforman el "paño de terreno" dentro del plazo de los ___ días hábiles siguientes a la
suscripción de la compraventa definitiva.
QUINTO. Condiciones para la Celebración del Contrato Prometido. Serán condiciones

esenciales y determinantes para la celebración del contrato prometido de compraventa,
establecidas a favor del promitente comprador, las que se enuncian a continuación y que
deben cumplirse copulativamente: Uno.- Que los títulos tanto del inmueble que por el
presente instrumento se promete vender y de todos los inmuebles que conformen el "Paño
de Terreno" que se indicará más adelante se encuentren conforme a derecho según opinión
informada y por escrito que al efecto y unilateralmente emitirá el abogado del promitente
comprador. Para estos efectos, el promitente vendedor, se obliga a entregar y a poner a
disposición del promitente comprador toda la documentación requerida para estos efectos,
debidamente autorizada por quien legalmente corresponda. El promitente vendedor tendrá un
plazo de ____ días corridos contados desde esta fecha para entregar los títulos del inmueble
prometido vender y de no respetar este plazo, se aumentará por cada día de simple atraso o
mora en la entrega de dicha titulación como así también los formularios, antecedentes,
planos relativos al inmueble, en un día hábil el plazo pactado para celebrar el contrato
prometido. Dos.- Que el inmueble se encuentre libre de deudas y cargas reales, deudas
fiscales por impuestos territoriales atrasados impagos, u otras deudas similares. Tres.- Que el
inmueble se encuentre libre de toda hipoteca, censo, usufructos, prohibiciones,
interdicciones, embargos, medidas precautorias y/o prejudiciales, litigios, declaración de bien
familiar y, en general, de cualquier gravamen, o derecho real o personal u otros similares, que
impidan, turben, limiten o embaracen en cualquier forma el ejercicio libre y sin restricciones
de todas las facultades inherentes al dominio. Cuatro.- Que la Ilustre Municipalidad de _____
otorgue la aprobación del anteproyecto sobre el Paño de Terreno. Cinco.- Que se hayan
suscrito los contratos de promesa de compraventa de todos los inmuebles que conforman el
"Paño de Terreno" que se indicará a continuación, en el plazo de ______ días corridos
contados desde esta fecha. Seis.- La promitente compradora se obliga a presentar el
anteproyecto a la Municipalidad, dentro del plazo de _____ días, contados desde la fecha en
que se hayan suscrito todas las promesas de compraventa de los inmuebles que conforman
el Paño de Terreno, que se indica más adelante. Siete.- Que el promitente vendedor concurra
a firmar la escritura de compraventa definitiva, por sí o por medio de mandatarios y
representantes debidamente autorizados e investidos en tales calidades por escritura pública.
Ocho.- Las partes entienden y acuerdan que los inmuebles que conforman el "Paño de
Terreno" a que se alude en este contrato, está conformado por los siguientes inmuebles
ubicados en: calle ____ número ____ departamento número ____, calle ____ número ____
departamento número ____, calle ____ número ____ departamento número ____, calle ____
número ____ departamento número ____, calle ____ número ____ departamento número
____, y calle ____ número ____ departamento número ____. Las partes convienen que la
promitente compradora, a su exclusivo criterio, podrá renunciar por escrito y en cualquier
momento total o parcialmente a una o más de las condiciones antes pactadas, las que han
sido establecidas en su exclusivo beneficio y, por tanto, podrá suscribir la escritura pública de
compraventa respecto del inmueble objeto de este instrumento no obstante haber fallado una
o más de las condiciones en forma total o parcial, quedando obligada la promitente
vendedora a la suscripción de la compraventa prometida. Fallida una o más de las
condiciones y siempre que la promitente compradora no haya renunciado a ellas, quedará sin
efecto la presente promesa, sin responsabilidad para las partes.
SEXTO. Venta Ad Corpus. La propiedad se venderá ad corpus, como especie o cuerpo

cierto, en el estado en que se encuentra, con todos sus usos, costumbres, derechos y
servidumbres activas, con todo lo edificado en ella, con sus árboles, cierros, libre de todo
gravamen, prohibición o embargo, con sus contribuciones fiscales y/o municipales al día;
obligándose el promitente vendedor a responder del saneamiento de la evicción y de los
vicios redhibitorios de conformidad a la ley. A mayor abundamiento, en este acto, el
promitente vendedor declara que el predio objeto de este contrato y del prometido no es
sirviente de ninguna servidumbre predial y/o de otra clase, como de vista, luz, tendido aéreo,
etc., declaración ésta que ha sido esencial y determinante para el promitente comprador, en
orden a que lo ha decidido a celebrar este contrato de promesa, y que, por la misma razón, lo
reiterarán en la compraventa prometida.
SÉPTIMO. La entrega material del inmueble objeto del presente contrato se efectuará
dentro del plazo de ____ días corridos contados desde la fecha que se haya cumplido la
condición indicada en la cláusula tercera letra a). Dicha entrega se realizará poniendo la
vendedora a disposición de la compradora el inmueble objeto de esta promesa de
compraventa totalmente desocupado, con las cuentas de consumos básicos y/o domiciliarios
al día, al igual que el pago de las contribuciones fiscales y municipales del inmueble. El
riesgo de deterioro o pérdida del inmueble será de cargo del vendedor hasta su entrega real
y efectiva. Si la propiedad fuera entregada en forma posterior a este plazo, se cobrará por
concepto de arriendo ___ Unidades de Fomento por cada día de atraso en la entrega.
OCTAVO. Las partes declaran que el precio fijado para el bien objeto del presente
convenio no ha consistido en la mera aplicación de una tarifa o valor preestablecido, sino que
ha sido el producto de una negociación entre ambas, cuyo resultado obedeció a
determinadas condiciones del mercado, formas de pago, costos de financiamiento y otras
circunstancias particulares e independientes. Asimismo, el promitente vendedor, declara que
no existe actualmente contrato de arrendamiento que afecte la propiedad objeto del presente
contrato y que no celebrará contrato de arrendamiento por Escritura Pública ni por
instrumento privado respecto de la propiedad objeto de esta promesa de compraventa.
NOVENO. En caso de no cumplirse por cualquiera de las partes la presente promesa,

estando obligadas a ello, las partes acuerdan que como avaluación anticipada de los
perjuicios que de ello se siguiera, se pagará por la parte incumplidora a la parte diligente, a
título de cláusula penal, la suma de _____ pesos. Esta multa constituye una avaluación
convencional y anticipada de todos los perjuicios que el incumplimiento retardado pueda
causar a la parte diligente y tiene el carácter de pena moratoria única. En todo caso, y sin
perjuicio de la multa indicada, a la parte diligente le asistirán además los demás derechos
que le otorga la ley, entre otros, el derecho de demandar el cumplimiento forzado del contrato
prometido y/o la indemnización de perjuicios compensatoria, todo ello de conformidad con la
ley, derechos de los cuales se hace expresa y formal reserva en este acto. Declaran los
comparecientes que el incumplimiento de una cualquiera de las condiciones establecidas en
la Cláusula Quinta de este instrumento, no se considerará, para ningún efecto, como
incumplimiento de las obligaciones que asume, según este contrato, la promitente vendedora
y el promitente comprador, quedando la presente promesa sin efecto para todos los efectos
legales, de pleno derecho, renunciando las partes a toda acción reclamo o derecho por este
concepto, todo sin perjuicio de la promitente compradora de renunciar a las condiciones que
han sido establecidas en su beneficio, según lo pactado anteriormente.
DÉCIMO. Cualquier duda o dificultad que surja entre los comparecientes con motivo del
presente contrato, de sus documentos complementarios o modificatorios, ya sea que se
refiera a su interpretación, cumplimiento, calificación, integración, validez, resolución,
terminación, indemnizaciones convencionales o cualquier otra causa relacionada con ellos,
se resolverá por un árbitro arbitrador en cuanto al procedimiento y de derecho en cuanto al
fallo, y sin ulterior recurso, salvo el de queja ante la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago.
El árbitro será designado conforme al Reglamento del Centro de Arbitrajes de la Cámara de
Comercio de Santiago A.G., cuyas disposiciones forman parte integrante de esta cláusula,
que las partes declaran conocer y aceptar. Las partes confieren mandato especial irrevocable
a la Cámara de Comercio de Santiago A.G. para que, a solicitud escrita de cualquiera de
ellas, designe al árbitro arbitrador de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro de
Arbitrajes de esa Cámara. El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto
relacionado con su competencia y/o jurisdicción. Todas las resoluciones de cualquiera de
estos árbitros se notificarán por carta certificada inclusive la primera de ellas.
UNDÉCIMO. En caso de que el promitente vendedor o el cónyuge de éste u otra persona

que legalmente deba comparecer a celebrar el contrato prometido, o el promitente
comprador, no lo suscribiera en el plazo acordado en este contrato, se devengará en favor de
la parte diligente la multa establecida en la cláusula novena de este instrumento.
DUODÉCIMO. Para todos los efectos legales del presente contrato, las partes fijan
domicilio en la ciudad y comuna de ____, Región ___.
DECIMOTERCERO. Las partes declaran cumplido todo contrato preparatorio, cierre de

negocios, contrato, acto o gestión previa que se hubiere celebrado u otorgado respecto del
inmueble objeto del presente contrato otorgándose el más amplio y completo finiquito,
renunciando a toda acción, derecho o reclamo por dichos conceptos.
DECIMOCUARTO. Todos los gastos e impuestos que se deriven de la presente promesa

así como de la compraventa definitiva, y los gastos de inscripción de este último, serán de
cargo de la compradora.
DECIMOQUINTO. El promitente vendedor, en este acto confiere a ______ un mandato

mercantil irrevocable y gratuito, en los términos de los artículos doscientos cuarenta y
doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio, para que actuando por medio de sus
representantes, pueda presentar el anteproyecto referido en cláusulas anteriores, a
desarrollarse en el inmueble objeto de esta compraventa y en el resto del Paño de Terreno,
ante la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de _____ y suscriba en su
representación todos los documentos y solicitudes que sean necesarios a tal efecto.
Asimismo, autoriza en forma expresa a la promitente compradora para que esta última haga
todo tipo de presentaciones y solicitudes a la referida Dirección de Obras y demás
organismos públicos o privados que digan relación con el proyecto inmobiliario, en especial
aquellas relativas a fusión de lotes, impacto vial, factibilidades, permiso de edificación y sus
modificaciones y cualquier otro trámite que se requiriese para la aprobación del anteproyecto.
Finalmente, el promitente vendedor autoriza al promitente comprador a publicitar el proyecto
sin costo alguno para _______.
DECIMOSEXTO. Se deja expresamente establecido que el promitente vendedor deberá

guardar y mantener estricta reserva y discreción absoluta en cuanto los términos y
condiciones del presente contrato promesa de compraventa y, en particular, del precio del
contrato prometido en razón de la suscripción del presente instrumento. Por lo tanto, durante
o después de la vigencia de este Contrato y hasta la celebración del contrato prometido, el
promitente vendedor no revelará sus términos a ninguna persona, firma, corporación o
asociación en forma escrita ni verbal, sin el consentimiento previo y por escrito de _______
La divulgación no autorizada del precio, términos y condiciones acordados por las partes, por
hecho o culpa del vendedor, la hará responsable de los perjuicios que de ello se deriven para
el comprador, sin perjuicio de las demás indemnizaciones que legal o contractualmente
puedan deberse.
Personería. La personería de doña _______ para representar a la _______, consta de la

escritura pública otorgada en la Notaría de _____ de don_________ con fecha __ de ____
del año ___, la que no se inserta por ser conocida de las partes y del notario que autoriza. Se
faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para requerir las inscripciones,
subinscripciones y anotaciones que procedan en el Conservador de Bienes Raíces de _____
En comprobante, y en previa lectura, firman los comparecientes junto con el Notario que
autoriza. Se da copia. DOY FE.
I
Notas:
1. En caso que el contrato sea celebrado entre un consumidor y un proveedor, la

cláusula decimoquinta, al contener un mandato irrevocable, puede ser
considerada abusiva en razón de lo resuelto por la Corte Suprema en el Caso
Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013).
2. La cláusula duodécima puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

tribunales.
Ver fichas: 26, 37, 39, 44, 45, 57, 63, 69, 70, 71, 72, 79, 86, 90, 104, 120, 137, 138
del anexo de jurisprudencia de promesa.
C
18. PROMESA DE COMPRAVENTA. ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
En ___, a __ de ___ de 2__, comparecen don _________, Factor de Comercio, domiciliado
en ______ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº ____, en adelante, "el promitente vendedor"; y don ________, Factor de
Comercio, domiciliado en ______ Nº ___, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº ___, en adelante, "el promitente comprador"; ambos mayores
de edad, quienes expresaron que, por este instrumento, convienen en celebrar el siguiente
contrato de promesa de compraventa de establecimiento de comercio:
PRIMERO. Don ________ es dueño del establecimiento comercial denominado "_____",

ubicado en esta ciudad en calle _____ Nº __, comuna de ____, ciudad de ____, que funciona
amparado por la(s) patente(s) comercial(es) número(s) ____ de la Ilustre Municipalidad de
_____, para el giro de ____ (Si procede puede agregarse la autorización de otra autoridad: "y
con la autorización de _______ decretada mediante resolución sanitaria número ___ de
fecha____").
SEGUNDO. El nombre del establecimiento y el de sus productos, se encuentra registrado a

favor del promitente vendedor don ______, bajo la denominación ______, con el Nº _____,
para los productos clase __, que comprende especialmente _______, en el Registro de
Marcas Comerciales del Instituto Nacional de Propiedad Industrial.
TERCERO. Para el servicio del establecimiento, el promitente vendedor tiene inscrita a su

nombre la línea telefónica comercial Nº ____, en la Compañía de Telefonía ____.
CUARTO. En el establecimiento comercial referido, existen las instalaciones, muebles,

útiles y mercaderías que se detallan en inventario aparte el que firmado por las partes, se
entiende formar parte integrante del presente contrato.
QUINTO. Por el presente instrumento, don ________ promete vender, ceder y transferir a
don ________, quien promete adquirir, aceptar y comprar para sí, el establecimiento
comercial individualizado en la cláusula primera. En la compraventa se comprenderá la
universalidad completa constituida por dicho establecimiento, especialmente, la(s) patente(s)
municipal(es) mencionada(s), la marca comercial señalada en la cláusula segunda, el
derecho de llaves del establecimiento, las instalaciones, útiles y mercaderías referidas en la
cláusula cuarta, y todos los accesorios propios del establecimiento transferido. Asimismo, se
facultará, al promitente comprador don ________, para que solicite a la Compañía de
Telefonía _____ el cambio de nombre del teléfono referido en la cláusula tercera; pero sin
responsabilizarse, el promitente vendedor, por dicho traspaso. Facultad que desde luego es
irrevocable por ser de interés de ambos contratantes en los términos establecidos en el
artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio. El promitente vendedor declara
que no existen trabajadores que hayan prestado servicios o que continúen desempeñando
labores en el establecimiento de comercio objeto de la venta.
SEXTO. El precio de la compraventa será la suma de _____ Unidades de Fomento (UF),

en su equivalente en pesos a la fecha del pago, que el promitente comprador pagará al
promitente vendedor de la siguiente manera:
a) Con la suma de ___ Unidades de Fomento (UF), que el promitente comprador paga en
este acto, de contado y en dinero efectivo al promitente vendedor, quien declara recibirlos
plenamente conforme;
b) El saldo de ____ Unidades de Fomento (UF), las pagará el promitente comprador al

suscribir el contrato de compraventa definitivo.

emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o reemplace,
SÉPTIMO. El establecimiento comercial funciona en el inmueble de propiedad de don

_______, quien, hasta la fecha, lo tenía dado en arrendamiento al promitente vendedor. La
compraventa definitiva se celebrará únicamente si el dueño de la propiedad renueva el
contrato de arrendamiento a nombre del promitente comprador, en las condiciones que se
pactarán en dicho documento, el que deberá suscribirse, a más tardar con fecha ___ de ____
del año____.
OCTAVO. El promitente vendedor declara que no existe deuda alguna pendiente en

relación con el establecimiento prometido, especialmente en relación a rentas de
arrendamiento, consumos, remuneraciones, imposiciones previsionales, impuestos y
contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos de precios de las instalaciones y
mercaderías transferidas. Asimismo, declara que no existe prenda, prohibición, gravamen o
embargo de ninguna especie sobre dichos bienes. El promitente comprador ha recibido la
documentación justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que
el promitente comprador no responderá por deuda alguna del promitente vendedor y que, si
resultare obligado por cualquier causa, a responder ante terceros de cualquier clase de
obligaciones del promitente vendedor, en cuanto se hubieren originado antes del día ___
podrá repetir lo pagado, en contra de éste. Las partes acuerdan que el promitente comprador
no tendrá responsabilidad alguna respecto de ninguna acción, administrativa o judicial,
originada por motivos relacionados al giro amparado por dichas resoluciones y patente,
producidos con anterioridad al __ de ___ de ___, y en caso que así ocurriere deberá el
promitente vendedor indemnizar los perjuicios que tales acciones ocasionen al promitente
comprador. En especial quedará el promitente comprador liberado de toda responsabilidad
de cualquier infracción que se pudiese haber cometido por la vendedora con anterioridad a la
fecha antes indicada.
NOVENO. El contrato prometido se celebrará dentro de ____ meses desde la fecha del
presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____ (o bien: con
fecha ___ de _____ de _.; o bien se sujeta a la condición de ____), sin perjuicio de lo
expresado en la cláusula séptima. La entrega material del establecimiento de comercio, se
efectuará de la siguiente forma ____.
DÉCIMO. En caso de reclamación del promitente comprador por el estado de las

mercaderías y demás especies prometidas se seguirá el siguiente procedimiento: _____.
UNDÉCIMO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a
suscribir la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas
que, legalmente, deban suscribir el instrumento autorizando su comparecencia, y siempre
que, previamente, se le hubiere comunicado por carta certificada despachada por medio de
un Notario el hecho de existir la matriz de escritura disponible para su firma, expresando la
este instrumento se estipula; la no concurrencia a suscribir dicha matriz, en el plazo de ___
a partir de la fecha consignada en la cláusula novena dejará, a la parte negligente, por ese
solo hecho, sujeta a la obligación de pagar una multa, a la otra parte, del equivalente en el
día del pago efectivo a ____ UF, siempre que ésta, a su vez, haya sido diligente. Esta multa
constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el
compensatoria y moratoria única. Sin perjuicio de esto, verificado el incumplimiento, la parte
diligente tendrá derecho a desistirse de la suscripción del contrato o bien solicitar la ejecución
forzada de la obligación. Si es el promitente comprador quien no concurre a firmar la escritura
definitiva, el promitente vendedor, de optar por desistirse del contrato, tendrá derecho a
aplicar la parte del precio ya recibido al pago de la multa y a demandar el saldo si lo hubiere.
De ser el promitente vendedor quien incumpla su obligación, el promitente comprador, de
optar por desistirse del contrato, tendrá derecho a que, además de la multa, se le reembolse
el total de lo pagado por este contrato como parte del precio.
La no concurrencia a suscribir el contrato definitivo será acreditada con la sola certificación

del Notario de este hecho.
DUODÉCIMO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad
de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
I
Notas:
1. Previamente, revisar la situación tributaria. La venta de mercaderías

genera IVA.
2. Si existieren contratos de trabajo vigentes, es aconsejable solicitar al momento

de la promesa todas las planillas y recibos de pago de los sueldos y
remuneraciones, y las planillas de imposiciones. También es conveniente
renovar, oportunamente, los contratos de trabajo existentes con el personal.
3. Asimismo se recomienda solicitar toda la documentación referente al pago de

las mercaderías e instalaciones.
19. PROMESA DE COMPRAVENTA DE EMPRESA
En ____ de Chile, a __________, entre ______________ como promitente comprador, y,
por la otra, ______________ como promitente vendedor, se ha convenido en el siguiente
contrato de promesa de compraventa de acciones:
PRIMERO. ANTECEDENTES
Para los efectos del otorgamiento del presente instrumento, la interesada vendedora
declara y deja constancia de lo siguiente:
1.1 Que es dueña del 100% de las acciones de (SOC.1), en adelante también simplemente
denominada como _______ que es una sociedad anónima cerrada organizada y válidamente
existente en conformidad con las leyes de la República de Chile, rol único tributario número
__________, la que se constituyó por escritura pública de fecha _______, otorgada en la
Notaría de ________, cuyo extracto rola inscrito a fojas _______ número _______ en el
Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _______, correspondiente al
año ________, el que fue publicado en el Diario Oficial de Chile de fecha _________.
1.2 (SOC.1) desarrolla el giro de ___________.
1.3 Que (SOC.1) es dueña del 50% de las acciones de (SOC.2), en adelante también
simplemente denominada como _________ que es una sociedad anónima cerrada
organizada y válidamente existente en conformidad con las leyes de la República de Chile,
rol único tributario número __________, la que se constituyó por escritura pública de fecha
_______, otorgada en la Notaría de ________, cuyo extracto rola inscrito a fojas _______
número _______ en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de
_________, correspondiente al año ________, el que fue publicado en el Diario Oficial de
Chile de fecha _________.
1.4 (SOC.2) desarrolla el giro de ___________.
1.5 Que el otro accionista del 50% de (SOC.2) es _________.
1.6 La situación económica, financiera y patrimonial de (SOC.1) es la que consta de los

siguientes antecedentes que firmados por los comparecientes se entiende formar parte
integrante de este contrato:
1.6.1 Anexo número uno que contiene los estados financieros de (SOC.1) al ________
debidamente auditados por _________ y en los estados financieros confeccionados
especialmente para la negociación objeto de este contrato al __ de ____ de ____;
1.6.2 Anexo número dos que contiene la nómina de trabajadores dependientes de (SOC.1)
al _______;
1.6.3 Anexo número tres que contiene los activos de propiedad de (SOC.1) (indicar marcas
y softwares):
1.6.4 ____.
1.6.5 ____.
1.7 La situación económica, financiera y patrimonial de (SOC.2) es la que consta de los

siguientes antecedentes que firmados por los comparecientes se entiende formar parte
integrante de este contrato:
1.7.1 Anexo número ____ que contiene los estados financieros de (SOC.2) al ________
debidamente auditados por _________ y en los estados financieros confeccionados
especialmente para la negociación objeto de este contrato al _____________;
1.7.2 Anexo número _____ que contiene la nómina de trabajadores dependientes de

(SOC.2) al _______;
1.7.3 Anexo número ____ que contiene los activos de propiedad de (SOC.2) (indicar
marcas y software):
1.7.4 ____.
1.7.5 ____.
1.7.6 ____.
1.8 De acuerdo a los antecedentes antes señalados, los siguientes son algunos valores
relevantes de las dos sociedades señaladas:
1.8.1 (SOC.1):
1.8.1.1 Activos: $ ____.
1.8.1.2 Pasivos: $ _____.
1.8.1.3 Patrimonio: $ _____.
1.8.1.4 EBITDA: $ _____.
1.8.1.5 Provisiones por indemnización de personal: $ ____.
1.8.1.6 Provisiones de Impuestos: $ ______.
1.8.1.7 Caja: $ ________.
1.8.2 (SOC.2):
1.8.2.1 Activos: $ ____.
1.8.2.2 Pasivos: $ _____.
1.8.2.3 Patrimonio: $ _____.
1.8.2.4 EBITDA: $ _____.

1.8.2.5 Provisiones por indemnización de personal: $ ____.
1.8.2.6 Provisiones de Impuestos: $ ______.
1.8.2.7 Caja: $ ________.
SEGUNDO. OBJETO ESENCIAL DE ESTE CONTRATO
Las partes han concluido una negociación en cuya virtud se ha acordado la adquisición,
sujeto a las condiciones que se expresan en este documento, por parte de _______, para sí
o para las personas que éste designe al momento de otorgarse el contrato definitivo, del
100% de la propiedad accionaria de (SOC.1) y como consecuencia de ello del 50% de
(SOC.2) sociedad de la cual (SOC.1) es dueña del 50%, sujeto a las condiciones y plazo que
se señalan más adelante.
Quedan comprendidos dentro de la compraventa de acciones todos los haberes, derechos

e intereses que, por concepto de capital, de fondos sociales de cualquiera índole, finalidad o
denominación, como son los de reserva legal, de revalorización, de créditos, de utilidades,
dividendos, incluso aquellos que se encuentren acumulados o no en cualquier fondo, sin
repartir, y aun cuando existan acuerdos pendientes de cumplimiento para su reparto, o a
cualquier otro título, que correspondan al titular de las acciones que se transfieren.
TERCERO. PRECIO DEL CONTRATO DEFINITIVO
El precio de la adquisición del 100% de las acciones de (SOC.1) asciende a la suma de

$ ______ (________ de pesos), dicho precio se pagará ____ (indicar programa de pago).
Para la determinación de este precio las partes han considerado esencial los antecedentes
señalados en la cláusula precedente, por lo que si producto del proceso de revisión o due
diligence que se señala más adelante, la situación patrimonial de la (SOC.1) y (SOC.2)
resulta ser menor, se ajustará el precio de compraventa en la misma proporción en que se
haya producido la disminución del patrimonio de (SOC.1). No habrá ajustes de precios en
caso de variaciones positivas.
En caso que las variaciones señaladas precedentemente fueran significativas, el

promitente comprador podrá desistirse de celebrar el contrato sin derecho a indemnización
alguna para las partes.
CUARTO. PROMESA DE COMPRAVENTA
En virtud de lo señalado precedentemente, ______ promete vender, ceder y transferir el

100% de las acciones de (SOC.1) en el precio señalado en la cláusula precedente a
___________ quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí o para la o las personas que
indique al momento de otorgarse el contrato prometido dichas acciones sujeto a las
condiciones y modalidades que se pactan a continuación.
QUINTO. CONDICIONES A LAS QUE SE SUJETA EL CONTRATO PROMETIDO
La adquisición y pago de las acciones de (SOC.1), por parte del promitente comprador,
está sujeta a la condición que los antecedentes legales, económicos y financieros de (SOC1)
y (SOC.2), así como las operaciones de estos estén en orden y ajustados a derecho y
concordantes con lo declarado por el promitente vendedor en este instrumento.
Asimismo, será condición para la adquisición y pago de las acciones que el promitente
comprador apruebe el due diligence que efectuará de (SOC.1) y (SOC.2) y sus operaciones.
El due diligence se realizará de una manera que no comprometa la integridad y

confidencialidad de la información declarada reservada y de ninguno de los documentos o
materiales, clasificados como confidenciales o que traten temas sensibles para (SOC.1) ni
(SOC.2). Para estos efectos, los promitentes vendedores se obligan a entregar al promitente
comprador toda la información requerida por éste, así como la que ellos consideren útil para
efectuar el estudio. Del mismo modo, los promitentes vendedores se obligan a obtener que
(SOC.1) y (SOC.2) le proporcione dicha información.
El promitente comprador no estará obligado a suscribir y pagar las acciones de (SOC.1) si

el resultado del due diligence arroja diferencias relevantes con los antecedentes legales,
económicos y financieros informados por el promitente vendedor por medio de este
instrumento. En caso que dichas diferencias no sean relevantes a juicio exclusivo del
promitente comprador, podrá optar por rebajar el precio de compra tal como se señala en
este contrato.
Dichas condiciones deberán verificarse dentro del plazo que vence el __ de _____ de ___.
Cumplidas las condiciones, el contrato prometido deberá otorgarse dentro del plazo de __
días.
Si cumplidas las condiciones señaladas precedentemente dentro del plazo indicado, una
de las partes se desiste o por un hecho o culpa suya no se suscribe la correspondiente
escritura de compraventa dentro del plazo convenido, dará derecho a la parte cumplidora o a
aquella que se encuentre llana a cumplir sus obligaciones, para solicitar el cumplimiento
forzado de las obligaciones que emanan del presente contrato, o bien, su resolución y, en
ambos casos, más una indemnización equivalente a ______ Unidades de Fomento.
Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que
el incumplimiento ocasione a la parte diligente y tendrá el carácter de pena moratoria única.
SEXTO. GARANTÍAS DEL PROMITENTE VENDEDOR.
Se deja expresa constancia que el promitente comprador ha concurrido a la celebración del

presente Contrato, entre otras razones, en consideración a la veracidad y exactitud de las
declaraciones y garantías que constan de los antecedentes de la cláusula primera y de la
presente cláusula, las cuales son formuladas por el promitente vendedor en exclusivo
beneficio del promitente comprador y como base esencial y determinante del consentimiento
de cada uno de éstos para la celebración del presente Contrato.
De acuerdo con lo anterior, por el presente instrumento, el promitente vendedor viene en

declarar y garantizar al promitente comprador, en exclusivo beneficio de cada uno de éstos,
asumiendo las obligaciones de indemnizar los perjuicios, lo siguiente:
6.1 Constitución legal de las sociedades

a) Que (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran debida y legalmente constituidas y plenamente
vigentes en conformidad con las leyes de la República de Chile; que la totalidad de sus
modificaciones a sus respectivos estatutos son válidas y existentes; que cuentan con todos
sus libros y registros al día; todo lo anterior, en conformidad a lo establecido por las
disposiciones legales y estatutarias aplicables.
b) Que las acciones de cada uno de los integrantes del Promitente Vendedor tienen en
(SOC.1) les pertenecen como únicos y exclusivos dueños, sin gravámenes, anotaciones ni
limitaciones de ninguna especie.
c) Que no existen otras personas que tengan interés de cualquier naturaleza en (SOC.1) y
(SOC.2) que no estén individualizadas en el presente Contrato.
d) Que no se requieren autorizaciones societarias ni autorizaciones de ningún acreedor o

tercero de ninguna especie, ni autoridades estatales de Chile ni de ninguna otra jurisdicción o
competencia, así como tampoco, ninguna clase de notificación previa, para celebrar y dar
cumplimiento al presente Contrato, ni para la celebración y cumplimiento de todos y cada uno
de los actos, contratos y obligaciones que en el mismo se contemplan.
6.2 Balance General y Estados Financieros, situación patrimonial
a) Que el Balance General y Estados Financieros:
(i) Han sido preparados con estricto apego a los principios de contabilidad generalmente
aceptados en la República de Chile.
(ii) Representan en forma completa, exacta e íntegra tanto la situación financiera de

(SOC.1) y (SOC.2) como los resultados de sus respectivas operaciones, al igual que sus
activos, pasivos, contingencias, obligaciones, resultados y las variaciones en su patrimonio,
caja y demás partidas.
(iii) Contienen todas las obligaciones tributarias y de cualquier otra naturaleza que afectan
a (SOC.1) y (SOC.2) bajo la forma de pasivos.
(iv) No contienen operaciones o transacciones no recurrentes o que no podrán repetirse

para (SOC.1) y (SOC.2).
(v) Cumplen en forma completa, exacta e íntegra, con la totalidad de las obligaciones y
requerimientos estatutarios y legales exigibles a (SOC.1) y (SOC.2).
(vi) Contienen valores para los activos que son consistentes con su costo histórico,
habiéndose adquirido los mismos en condiciones de mercado y depreciados en conformidad
con los principios contables aceptados en Chile, considerando políticas de depreciación en
consideración al uso, vida útil y valor residual de dichos activos, según los principios
contables indicados.
(vii) Contienen provisiones respecto de gastos y pérdidas esperados, de acuerdo con los
principios contables aceptados en Chile; y
b) Que entre el __ de _____ de ___ fecha del último estado financiero disponible y la fecha
del presente instrumento, la situación financiera no ha experimentado cambios adversos para
(SOC.1) y (SOC.2), y ni (SOC.1) como tampoco (SOC.2) han asumido pasivos o
compromisos de ninguna naturaleza a favor de ninguno de los integrantes del Promitente
Vendedor o de las personas relacionadas a éstos. Por otra parte, no han ocurrido, con
anterioridad a la fecha del presente Contrato, ninguna circunstancia, evento o hecho que
constituya o que con el tiempo pueda devenir en alguna contingencia, efecto negativo, pasivo
o compromiso para dichas sociedades.
c) Que entre el día __ de _____ de ___ y la fecha del presente instrumento, ambas
inclusive, no se ha realizado ninguna operación, transacción, acto ni ha ocurrido hecho o
contingencia alguna que altere, modifique o afecte en cualquier modo la situación legal,
financiera, contable, tributaria, patrimonial, corporativa y laboral de (SOC.1) y (SOC.2) como
los negocios y operaciones de éstas.
d) Que dentro del período comprendido entre el __ de ___ de ___ y la fecha del presente
instrumento, en lo que se refiere a la (SOC.1) y (SOC.2):
i. no se ha efectuado la venta, transferencia, gravamen ni enajenación, a cualquier título

que fuere, incluyendo ventas con retención de arriendo (lease back), de bienes ni activos,
incluyendo bienes de capital, equipos o inventarios, fuera del giro ordinario de ambas
sociedades;
ii. no se ha efectuado la constitución de sociedades, joint ventures, ni asociaciones de

ningún tipo;
iii. no se han efectuado préstamos ni avances en dinero, bajo ninguna forma o modalidad,
en especial, a los accionistas, directores, gerentes, trabajadores, asesores, clientes o
proveedores y personas relacionadas en general;
iv. no se ha renunciado, expresa o tácitamente, ni cedido derechos o condiciones

establecidas en favor de (SOC.1) y (SOC.2);
v. no se han ejecutado actos ni realizado actividades que no formen parte del curso normal
y ordinario de los negocios de (SOC.1) y (SOC.2);
vi. no se han prepagado créditos, deudas u obligaciones ni se han descontado pagarés o

letras de terceros ni endosado en dominio o garantía títulos de crédito, y
vii. no se han constituido avales, fianzas, codeudas solidarias ni otorgado garantías reales
ni personales de ninguna especie, ya sea para caucionar obligaciones propias o de terceros
ni aumentado el endeudamiento, sea a través de operaciones de crédito de dinero o
cualquier otra forma.
e) Que no existen a esta fecha otros contratos de promesa de compraventa, opción y

compromisos en general de compra, venta, adquisición o enajenación de bienes o servicios
en que sean parte (SOC.1) y (SOC.2), en que se involucren pagos o compromisos por sumas
iguales o superiores a $ _________.
6.3 Libros y registros contables

Que (SOC.1) y (SOC.2) mantienen la totalidad de sus libros y registros contables de
acuerdo con las normas legales y reglamentarias aplicables, los cuales se encuentran al día y
constituyen un registro fiel, íntegro y completo de la totalidad de las materias que deben
contener, habiéndose cumplido con todos los trámites, presentaciones, registros,
autorizaciones, timbraje y demás acciones que a su respecto son obligatorias para (SOC.1) y
(SOC.2) Asimismo, (SOC.1) y (SOC.2) han dado cumplimiento a la totalidad de los
requerimientos contables, tributarios y administrativos aplicables a sus libros y registros.
6.4 Pasivos, obligaciones y contingencias
Que no existen otros pasivos, obligaciones o contingencias distintos que los contenidos en
el Balance General y Estados Financieros, ya sean directos o indirectos, para con ninguna
persona natural o jurídica, entidad o institución, ni aún por el uso de líneas de crédito o
sobregiro.
6.5 Operaciones de crédito
Ni (SOC.1) ni (SOC.2) es acreedora de créditos originados en préstamos de dinero ni

operaciones similares de ninguna naturaleza, salvo los que dan cuenta explícitamente en el
Balance y Estados Financieros, todos los cuales corresponden en todo caso al giro ordinario
de sus negocios y se encuentran debidamente documentados, sin que haya sido
cuestionada, impugnada o remitida parte alguna de los mismos o del título en que constan.
6.6 Cuentas por cobrar
Que (SOC.1) y (SOC.2) tienen títulos ejecutivos vigentes o bien contratos legalmente
exigibles respecto de todas y cada una de sus cuentas por cobrar, no existiendo
antecedentes acerca de la insolvencia de ninguno de los deudores de dichas cuentas por
cobrar.
6.7 Activos
Que (SOC.1) y (SOC.2), según corresponda:
a) Mantienen los referidos activos y bienes en buenas condiciones de uso y mantención,

sirviendo para el fin al cual corresponden.
b) Son dueñas y se encuentran en posesión material de la totalidad de los bienes y activos

considerados en los Estados Financieros y los inventarios que constan en sus libros y
registros.
c) Sobre dichos bienes, garantizan que tienen títulos válidamente otorgados e inscritos y
que los poseen libres de toda prenda, hipoteca, gravamen, prohibición, limitación al dominio,
derechos de terceros para su uso o bien para el aprovechamiento de cualquier beneficio
derivado de los mismos.
d) Han efectuado las mantenciones de la totalidad de sus equipos y maquinarias, tanto

mecánicos como eléctricos y electrónicos, de toda índole o naturaleza que sean, de acuerdo
a las instrucciones y recomendaciones de sus respectivos fabricantes y proveedores, o bien,
de acuerdo a las prácticas normales de la clase de equipos o maquinarias a las que
pertenecen, de manera tal que éstos no requieren de reparaciones ni obras de mantención
extraordinarias.
6.8 Desarrollo del negocio
(SOC.1) y (SOC.2) cuentan con el personal y son dueñas o titulares de derechos

suficientes sobre los activos, contratos, licencias, concesiones, autorizaciones y demás
elementos necesarios para desarrollar sus negocios y actividades normalmente, de la forma
en que lo han hecho hasta ahora.
6.9 Autorizaciones, permisos y otros
(SOC.1) y (SOC.2) cuentan con las patentes municipales aplicables, permisos o

autorizaciones de cualquier tipo, necesarias para desarrollar sus operaciones de la manera
en que hasta ahora lo han hecho, todos los cuales se encuentran vigentes, al día en su pago,
sin que existan inconvenientes o cualquier clase de impedimento para su renovación. En
especial, se cumple con todas las normas sobre seguridad y control, respecto de los
procedimientos y procesos que han fijado las autoridades u organismos competentes, ya
sean nacionales o extranjeros.
6.10 Contratos
Que (SOC.1) y (SOC.2) han dado cabal y estricto cumplimiento a la totalidad de las
obligaciones que para cualquiera de ellas emanan de los contratos vigentes, así como de
todo y cualquier otro contrato y acto jurídico, aun unilateral, de que sea parte o del cual
emanen obligaciones para cualquiera de ellas. Por su parte, los referidos contratos confieren
efectivamente a (SOC.1) y (SOC.2) los derechos que en ellos se indican, han sido celebrados
válidamente y son exigibles para las respectivas contrapartes o deudoras.
Que (SOC.1) y (SOC.2) no han incurrido a esta fecha en algún incumplimiento de las
obligaciones emanadas de contratos de que sean parte y de lo cual pueda derivarse un
perjuicio para ellas.
Adicionalmente, declaran y garantizan respecto de (SOC.1) y (SOC.2):
a) Que no son parte de ningún contrato que, como consecuencia del ingreso del promitente
comprador a la propiedad accionaria de dichas sociedades, contenga alguna cláusula o
excepción que imposibilite o restrinja dicho ingreso, o bien que permita a alguna parte revisar
o modificar sus términos en caso de cambio de propiedad.
b) Que no forman parte ni tienen información acerca de ningún acuerdo, sea o no escrito,
que limite o entrabe en ninguna forma su aptitud o facultad de desarrollar libremente la
totalidad de sus negocios en cualquier forma y aquellas expansiones o prolongaciones de
tales negocios que se encuentren comprendidas dentro de su objeto social, aun distinta de la
forma en que los han desarrollado hasta ahora.
c) Que no han otorgado ninguna garantía ni han asumido ninguna responsabilidad por
daños o defectos de productos o servicios fuera de las garantías y obligaciones normales
derivadas de la ley por sus negocios y los certificados de garantía que entrega a los
compradores de sus productos o quienes contratan sus servicios.
d) Que no han recibido ningún aviso o reclamo de terminación, resolución o nulidad, así
como tampoco, ningún aviso o reclamo de incumplimiento, de ningún contrato del que sean
parte o respecto del cual tengan interés o del que emanen derechos en su favor.
e) Que no han incurrido en incumplimiento de ningún contrato de arrendamiento del que

sean parte y del cual obtengan el uso o beneficio de bienes o activos necesarios para sus
negocios, encontrándose al día en el pago de toda renta, cantidad o prestación debida en
virtud de los mismos, así como tampoco sus contrapartes en dichos contratos se encuentran
en incumplimiento de sus obligaciones derivadas de ellos.
f) Que no son parte en ningún contrato de prestación de servicios o asesorías que se

encuentre incumplido por ellas, o bien, que pueda estimarse que es de naturaleza laboral y
del cual puedan razonablemente surgir reclamaciones o alegaciones sobre dicha materia.
6.11 Contratos y operaciones con personas relacionadas
Que, ni (SOC.1) ni (SOC.2) han celebrado contratos u operaciones con personas

relacionadas según dicho término se define en el artículo 100 de la Ley Nº 18.045 sobre
Mercado de Valores con posterioridad al __ de ______ de ___ Asimismo, ni (SOC.1) ni
(SOC.2) adeudan ninguna obligación de ninguna clase a los miembros del Promitente
Vendedor o personas relacionadas a aquellos, directa o indirectamente. Finalmente, ni
(SOC.1) ni (SOC.2) tienen cuentas o acreencias de ninguna clase por cobrar a ninguna
persona relacionada de ellas o pendientes de pago por parte de dichas personas.
6.12 Comisión de intermediarios
Que a esta fecha ni (SOC.1) ni (SOC.2) han comprometido ni adeudan suma alguna a
ningún banco de inversiones, comisionista u otro intermediario contratado o autorizado para
actuar en representación de alguno de los miembros del Promitente Vendedor en la
operación contemplada en este instrumento, ni han celebrado ningún contrato a estos efectos
con dichos asesores o intermediarios.
6.13 Asuntos laborales y previsionales
Que a esta fecha (SOC.1) y (SOC.2):
a) Han cumplido las normas legales y reglamentarias de carácter laboral y previsional

aplicables a sus operaciones.
b) Se encuentran al día en el pago de las remuneraciones y beneficios convenidos con sus

trabajadores, como asimismo, los impuestos de retención y las cotizaciones previsionales y
de salud a que se encuentra obligada.
c) No tienen ningún pasivo o contingencia alguna en relación con trabajadores que le

hubieren prestado servicios en el pasado, todos los cuales ha finiquitado legalmente y nada
les adeuda por ningún concepto, causa o motivo.
d) No tienen acuerdos ni convenios sobre compensaciones, incentivos, esquemas de

participación, acuerdos o convenios sobre indemnizaciones por años de servicios,
compensaciones diferidas u otros acuerdos o planes similares con o que beneficien a sus
trabajadores, ejecutivos, empleados o miembros del Promitente Vendedor.
e) No tienen procesos de negociación colectiva que se encuentren en curso, así como no

han sido notificadas ni tienen conocimiento de la formación de sindicatos u otras
organizaciones sindicales, ni del inicio de nuevos procesos de negociación colectiva.
f) Que con excepción de lo señalado en el anexo _______, no tienen ninguna clase de

juicios, disputas ni controversias con sus trabajadores, ni son objeto de investigaciones o
sumarios por parte de autoridades administrativas ni organismos del Estado, con relación al
cumplimiento de normas legales o reglamentarias en materia laboral.
g) No han contratado servicios de ninguna persona sin haber celebrado con ésta un
contrato de trabajo de conformidad con las leyes vigentes en Chile, de forma que no serán
obligadas al pago de prestaciones laborales de ninguna especie a personas contratadas a
honorarios.
h) Han exigido y comprobado el cumplimiento de todas las obligaciones laborales de parte

de empresas contratistas y prestadoras de servicios para con sus respectivos trabajadores,
de forma que no podrán ser condenadas al pago de ninguna prestación laboral o previsional
de ninguna clase a ninguna persona, ni aun en virtud de responsabilidades subsidiarias
establecidas por la ley.
i) Han provisionado de modo suficiente según da cuenta el Balance General y Estados

Financieros, las indemnizaciones por años de servicios de su personal de acuerdo con las
normas vigentes.
6.14 Cobertura de seguros
Que (SOC.1) y (SOC.2):
a) Cuentan con seguros que son suficientes para la cobertura de todas las contingencias
asegurables sobre sus activos.
b) Se encuentran al día en el pago de las primas respectivas.
c) No han sido notificadas por las respectivas compañías de seguros de una eventual
terminación de las pólizas o reducción de las coberturas.
6.15 Poderes
Que a esta fecha, los únicos apoderados de (SOC.1) y (SOC.2) son los siguientes:
a) Por (SOC.1): señor ____________, según da cuenta la escritura pública de fecha

___________, otorgada ante el Notario de _____ don __________.
b) Por (SOC.2): señor ____________, según da cuenta la escritura pública de fecha

___________, otorgada ante el Notario de ______ don __________.
6.16 Cuentas corrientes

La siguiente es una lista exacta y completa de todas las cuentas corrientes bancarias y
similares, en cualquier tipo de institución financiera, nacional o extranjera, sea en pesos o en
dólares o en cualquier otra moneda, de (SOC.1) y (SOC.2), con indicación de todas las
personas autorizadas para administrar, girar y actuar de cualquier forma respecto de cada
una de dichas cuentas.
a) (SOC.1):
— Banco _________.
— Banco ________.
b) (SOC.2):
— Banco _______.
— Banco _______.
6.17 Litigios
Que a esta fecha:
a) Que con excepción de lo señalado en el anexo ___, no existe en contra de (SOC.1) y

(SOC.2) ninguna demanda, reclamo, solicitud o petición alguna en su contra, así como
ninguna clase de procedimiento judicial o administrativo, así como ningún conflicto laboral ni
reclamos o conflictos extrajudiciales que se encuentren pendientes, ni cuyo inicio haya sido
amenazado o pueda razonablemente considerarse probable o cierto, fundado en ninguna
causa o circunstancia.
b) No se encuentra en curso ninguna investigación por parte de órganos del Estado ni

autoridades administrativas, municipales, multilaterales o técnicas de ninguna jurisdicción, así
como ningún proceso de auditoría, revisión o fiscalización por parte de dichos órganos y
autoridades, de la que se hubiere dado formalmente noticia a (SOC.1) ni (SOC.2), así como
tampoco ninguno de los miembros del Promitente Vendedor tiene conocimiento de dichas
investigaciones o procedimientos ni de hechos que pudieren dar lugar a los mismos.
c) No existen hechos que hayan llegado a conocimiento de los miembros del Promitente
Vendedor que pudieren dar origen a futuros o eventuales litigios.
d) No existen sentencias judiciales dictadas por ningún tribunal ordinario, especial o arbitral
en juicios, litigios o procedimientos terminados, ni dictámenes, oficios o resoluciones dictados
por órganos administrativos, que sean exigibles a (SOC.1) y/o a (SOC.2), y que se
encuentren pendientes de cumplimiento.
e) No existen procedimientos o juicios criminales, así como investigaciones policiales ni

denuncias, que hubieren llegado a conocimiento de (SOC.1) y (SOC.2), relativos a hechos
constitutivos de delito o que pudieren considerarse como tales, derivados de la actuación de
representantes de (SOC.1) y (SOC.2) o de trabajadores de cualquiera de éstas y que se
relacionen con (SOC.1) y (SOC.2) o sus respectivos negocios.
6.18 Impuestos
Respecto de los impuestos y tributos de cualquier clase que afectan o pueden afectar a
(SOC.1) y (SOC.2), se declara y garantiza lo siguiente:
a) Que han presentado oportunamente a las autoridades tributarias, aduaneras y demás

aplicables, las declaraciones de impuestos correspondientes a pagos provisionales
mensuales, declaraciones de impuesto a las ventas y servicios, declaraciones anuales de
impuesto a la renta, registros e informes de exportación y demás aplicables a las actividades
que cada una desarrolla y rentas que cada una percibe.
b) Que han confeccionado y preparado las Declaraciones de buena fe, dando estricto
cumplimiento a todas y cada una de las normas tributarias aplicables, así como a las
instrucciones e interpretaciones del Servicio de Impuestos Internos, el Servicio Nacional de
Aduanas y toda otra autoridad similar en el extranjero en que conforme a la legislación
aplicable a (SOC.1) y (SOC.2) de acuerdo a sus actividades.
c) Que han confeccionado y preparado las Declaraciones en forma consistente y

concordante con sus libros y registros contables, incorporando en ellas información contable
y tributaria fidedigna y correcta.
d) Que han pagado o provisionado oportunamente los impuestos a cuyo pago se han
encontrado obligadas y que constan de las Declaraciones.
e) Que han cumplido íntegra y oportunamente con la entrega de la totalidad de la

información que les es obligatoria, ya sea en forma periódica o no, incluidas las declaraciones
juradas anuales, tanto al Servicio de Impuestos Internos como a cualquier otro organismo del
Estado, sea que provenga de obligaciones legales como de circulares o instrucciones de
dichos organismos, entregando en todas ellas información fidedigna, cierta, correcta y
completa.
f) Que han mantenido, completado y guardado toda la información y registros que le exigen
la ley y las instrucciones de las autoridades competentes, respecto de todas las materias
tributarias, aduaneras, municipales y cualquier otra, dando estricto y completo cumplimiento a
las normas correspondientes.
g) Que han aplicado consistentemente para efectos tributarios los criterios y principios
correctos, vigentes en cada oportunidad, relativos al cálculo de la depreciación, corrección
monetaria y demás ajustes a sus activos y pasivos para efectos del cálculo de sus impuestos.
h) Que han solicitado oportunamente la totalidad de los beneficios y derechos que les
corresponden en virtud de las leyes y demás normas tributarias, aduaneras y municipales, sin
que la utilización o aprovechamiento de tales beneficios y derechos pueda ser
razonablemente materia de futuras objeciones, giros tributarios, cobros o reclamos.
i) Que no han solicitado beneficios o derechos tributarios, aduaneros o municipales que no

le corresponden en virtud de las leyes y demás normas tributarias, aduaneras y municipales.
j) Que no han incurrido, durante los últimos ___ años, en ninguna multa o sanción
administrativa o judicial por un monto superior a $ _____, de ninguna clase, fundada en el
incumplimiento de normas o instrucciones tributarias ni han sido objeto de alguna citación,
liquidación, giro o auditoría sobre materias tributarias o aduaneras.
k) Que han efectuado la totalidad de las retenciones de impuestos, tasas, tributos y

derechos a que se encuentran obligadas en conformidad con la ley y las instrucciones de
autoridad que le son aplicables, las que han sido enteradas y pagadas al Fisco y demás
organismos del Estado que correspondan, en forma íntegra y oportuna.
l) Que no han adquirido ni enajenado bienes, ni prestado servicios, en condiciones tales

que hagan razonablemente esperar o temer la tasación de la operación por haberse
efectuado dichas operaciones en condiciones distintas de las de mercado, de manera que
ningún impuesto, tasa o tributo podrá ser cobrado o requerido a (SOC.1) y (SOC.2) por tales
situaciones.
m) Que no tienen el tratamiento de persona domiciliada o residente para efectos tributarios

en ningún país fuera de Chile, ni tienen agencias o sucursales en ellos que puedan ser objeto
de impuestos o tributos de ninguna clase.
n) Que no tienen ninguna responsabilidad u obligación por el pago de impuestos de

ninguna otra persona o entidad.
o) Que han cumplido en forma íntegra y oportuna con todas sus obligaciones tributarias,
aduaneras y municipales, tanto respecto de los impuestos correspondientes a sus ingresos y
utilidades, como aquellos correspondientes a sus gastos, ventas, impuestos específicos y
especiales, impuesto de timbres y estampillas, impuestos territoriales a los bienes raíces,
patentes municipales y toda otra tasa, tributo o impuesto que le fuere aplicable o exigible, y
no ha incurrido ni se encuentra en situación de incurrir en hechos que puedan de cualquier
modo constituir infracciones a la legislación tributaria, incluyendo faltas o simples delitos.
p) Que no son ni han sido durante los últimos ___ años objeto de ninguna citación,
liquidación, giro, auditoría en curso, acción, juicio o investigación sobre materias tributarias o
aduaneras, iniciada o que vaya a iniciarse en su contra.
q) Que todas las facturas y demás comprobantes de pago que han sido emitidos a su
nombre corresponden a servicios efectivamente prestados o bienes efectivamente adquiridos
conforme a la documentación de respaldo debidamente emitida, por personas habilitadas
para la emisión de tales documentos y con su situación tributaria al día, sin que ninguno de
tales proveedores de servicios o bienes pudiese ser calificado de irregular, inconcurrente, no
ubicado, no declarante, obligado a dar aviso de término de giro, con más de una observación,
o estar siendo suplantado por el Servicio de Impuestos Internos.
6.19 Materias ambientales y otras materias específicas
Que (SOC.1) y (SOC.2) han dado fiel cumplimiento a todas las normas legales y
reglamentarias aplicables a sus operaciones, en materias relacionadas con el medio
ambiente y emisiones contaminantes, al igual que respecto de la emisión de ruidos molestos,
sin haber incurrido en infracción o violación de dicha normativa. Adicionalmente, ni (SOC.1) ni
(SOC.2) han incurrido en ninguna acción o actividad, ni son responsables, aún
indirectamente, de ninguna acción o actividad que hubiere causado un daño en el medio
ambiente o en las personas, por la vía de la emisión de gases, desperdicios o sustancias
contaminantes o peligrosas, que a esta fecha pudiera considerarse administrativa, civil o
criminalmente ilícita en cualquier forma.
Ni (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran sometidas a acciones, juicios, procedimientos o

investigaciones, ya sea por parte de tribunales u organismos del Estado, o multilaterales, que
tengan como causa la violación, infracción o incumplimiento de leyes ambientales o
sanitarias, la falta de obtención de permisos ambientales o sanitarios, o la presencia,
generación o emisión de sustancias peligrosas o contaminantes.
6.20 Propiedad industrial e intelectual
Que (SOC.1) y (SOC.2) son titulares únicas y exclusivas de todas y cada una de los
registros y solicitudes de marcas comerciales, logotipos, sitios web de internet y dominios que
respectivamente utilizan, las cuales son utilizadas por ellas en la operación de sus negocios,
sin que sea necesaria ninguna otra para que (SOC.1) y (SOC.2) continúen con ellos de la
forma en que lo ha hecho hasta ahora. Las marcas que se encuentran actualmente
registradas se encuentran libres de todo gravamen, prenda, prohibición, embargo, limitación
al dominio, derechos de uso o derechos preferentes de terceros, libres de toda licencia o
autorización a favor de terceros, ya sean pagados o gratuitos, ni a la obligación de efectuar
pago alguno a ninguna persona a cambio de su uso, salvo por el pago de los derechos e
impuestos a las autoridades correspondientes relativas a su renovación. Ni la propiedad, ni la
validez de las referidas marcas registradas son actualmente objeto de cuestionamiento en un
litigio pendiente, o cuyo inicio se haya amenazado a la (SOC.1) y (SOC.2).
6.21 Inversiones en otras sociedades
(SOC.1) y (SOC.2) no tienen acciones o derechos en ninguna sociedad, entidad o persona

jurídica de ninguna clase, así como en ninguna asociación o cuentas en participación, bajo
ninguna forma o modalidad.
6.22 Cumplimiento de leyes y normas
Que (SOC.1) y (SOC.2) han dado íntegro y estricto cumplimiento a todas y cada una de las
normas legales y reglamentarias aplicables a sus bienes, operaciones, negocios, actividades,
estatutos y demás materias o aspectos que se encuentren de alguna forma regulados o
sujetos al cumplimiento de cualquier clase de normas, así como han dado íntegro y estricto
cumplimiento a todas y cada una de las instrucciones, circulares, oficios, dictámenes y
resoluciones de todas y cada una de las autoridades y organismos del Estado con
competencia sobre ella, aun los tribunales de justicia de cualquier tipo, que resulten
aplicables o exigibles a ésta, o de las cuales emanen obligaciones que le sean exigibles o por
cuyo incumplimiento (SOC.1) y (SOC.2) puedan ser objeto de investigaciones y
procedimientos destinados a la aplicación de sanciones de cualquier clase.
6.23 Situaciones posteriores al __ de ____ de ___.
Que entre el __ de _____ de ___ y esta fecha:
a) (SOC.1) y (SOC.2) han desarrollado sus operaciones sólo dentro del giro ordinario de
sus negocios, conforme a su objeto social, en forma consistente con el desarrollo de sus
negocios en el pasado y de una manera adecuada.
b) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han celebrado ningún contrato ni asumido ningún compromiso
inusual o alejado de la forma en que ordinariamente desarrolla sus negocios.
c) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han experimentado deterioros en su facturación, así como en su

posición financiera o comercial, como tampoco en su presupuesto.
d) (SOC.1) y (SOC.2) han dado cumplimiento a la totalidad de sus obligaciones con

acreedores, íntegra y oportunamente, así como han cobrado sus cuentas con deudores de la
forma habitual en sus negocios.
e) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han adquirido ni enajenado activos fijos de un valor superior a

____ pesos considerados en su conjunto, ni han comprometido su adquisición o enajenación,
así como tampoco la constitución de gravámenes o limitaciones al dominio sobre los mismos.
f) Salvo por pasivos por adquisiciones dentro del giro de la sociedad, ni (SOC.1) ni (SOC.2)
han contraído pasivos a largo ni corto plazo, ni se han constituido en aval, fiadoras,
codeudoras solidarias ni otorgado garantías de ninguna especie.
g) No se han modificado los contratos existentes con trabajadores de (SOC.1) y (SOC.2),

no se han suscrito nuevos contratos o convenios colectivos de trabajo, como tampoco han
pagado anticipadamente indemnizaciones laborales a sus trabajadores.
h) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han celebrado contratos con los miembros del Promitente
Vendedor o sus personas relacionadas ni han efectuado pagos a aquellos, y a esta fecha no
se encuentran pendientes de pago cuentas por cobrar ni obligación alguna para con partes
relacionadas de (SOC.1) y (SOC.2) ni de sus directores.
i) No se ha acordado, tanto en (SOC.1) y (SOC.2) la distribución de dividendos o repartos

de ninguna naturaleza, aumentos de capital o emisión de acciones liberadas o de pago,
disminuciones en el capital, adquisición de acciones de su propia emisión, acuerdos que
dieren lugar a derecho a retiro, ni acuerdo alguno que tuviere como consecuencia la
modificación del patrimonio de (SOC.1) y (SOC.2).
j) No ha acaecido ningún hecho que afecte en forma negativa la situación financiera, legal
o económica de (SOC.1) y (SOC.2).
6.24 Impedimentos
Que a esta fecha ninguno de los miembros del Promitente Vendedor tiene conocimiento de
la existencia de obstáculos, inconvenientes o impedimentos de ninguna naturaleza para la
normal operación de la (SOC.1) y (SOC.2), en todos los mercados que a esta fecha atienden
respectivamente.
6.25 Otros
a) Las Garantías del Promitente Vendedor reflejan, en las materias a que se refieren, la
situación actual de la (SOC.1) y (SOC.2), y no contienen ni implican inexactitud, falsedad u
omisión alguna.
b) La celebración del presente Contrato (i) no contraviene pacto, convenio ni acuerdo
alguno que pudiere existir entre el Promitente Vendedor o con terceros; (ii) no da derecho a
terminar o resolver por cualquier forma Contrato Relevante alguno en que sean parte la
(SOC.1) y (SOC.2); (iii) no significa ni significará, directa o indirectamente, el incumplimiento
de Contrato Relevante alguno en que sea parte (SOC.1) y (SOC.2); (iv) no significa ni
significará la pérdida de un beneficio para (SOC.1) y (SOC.2) o para quienes pasen a ser sus
accionistas; (v) no contraviene ni contravendrá norma legal, reglamentaria o administrativa, ni
resolución judicial o administrativa alguna, sea chilena o de cualquier otra jurisdicción
extranjera; y (vi) que no se requiere de registro, aprobación ni notificación respecto de
ninguna institución o autoridad judicial, gubernamental o administrativa alguna, sea chilena o
extranjera.
c) Que no son parte de pacto de accionistas alguno o de otros acuerdos, convenios,

contratos o convenciones para el traspaso de acciones o derechos, la administración de
(SOC.1) y (SOC.2) o para cualquier otro objetivo y que por tanto no existen restricciones a la
celebración del Contrato que da cuenta este instrumento.
d) Que no ha acaecido ningún hecho relativo a (SOC.1) y (SOC.2) no revelado al del

promitente comprador con anterioridad a esta fecha, que afecte en forma negativa y
relevante la situación financiera, legal o económica de (SOC.1) y (SOC.2).
e) Que ni (SOC.1) ni (SOC.2) han contratado, pagado, prometido u ofrecido honorario,

remuneración o compensación alguna a corredores, asesores financieros, bancos
(comerciales o de inversión), consultores, asesores, abogados, auditores u otros
profesionales por servicios vinculados con la negociación y/o celebración del presente
Contrato, ni han permitido su intervención de manera que de origen a un cobro a (SOC.1) y
(SOC.2). Tampoco (SOC.1) y (SOC.2) han pagado u ofrecido una compensación a sus
dependientes, gerentes, mandatarios o directores por servicios vinculados con la celebración
del presente Contrato, adicional a su remuneración contractual normal y ordinaria pactada
con anterioridad con dichas personas.
f) Que ni (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran actualmente en incumplimiento, simple retardo

o mora en el cumplimiento de una obligación significativa de naturaleza contractual, legal o
cualquiera sea su origen, ni de una resolución de un tribunal o autoridad administrativa de
carácter significativo. En especial, (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran en cumplimiento de
todos sus contratos y demás convenciones y acuerdos de cualquier naturaleza, no existiendo
conocimiento a esta fecha que la o las contrapartes de dichos contratos o convenciones no
los estén cumpliendo en la forma y tiempo acordados.
SÉPTIMO. INDEMNIZACIONES EN RELACIÓN CON LAS GARANTÍAS DEL

PROMITENTE VENDEDOR
Las partes dejan expresa constancia y acuerdan que las Garantías del Promitente
Vendedor que constan de la cláusula precedente constituyen base esencial y determinante
del consentimiento del promitente Comprador en orden a celebrar el Contrato que consta del
presente instrumento y los demás instrumentos mencionados en la cláusula 2.3.
De conformidad con lo anterior, cada uno de los miembros del Promitente Vendedor,
comparecientes a este instrumento constituyen las siguientes garantías personales y reales:
1.1 Fianza y Codeuda Solidaria
Cada uno de los miembros del Promitente Vendedor declara que por este acto se
constituyen personalmente en fiadores y codeudores solidario recíprocos, en favor del
promitente Comprador, respecto de la obligación de indemnizar todos los perjuicios causados
por la inexactitud, omisión, falta de integridad, error o falsedad de una o más de las Garantías
del Promitente Vendedor que se contienen en la cláusula Sexta de este Contrato.
En virtud de la presente obligación, el Promitente Vendedor y cada uno de sus miembros

deberán mantener indemne al promitente Comprador y a cada uno de sus miembros, de todo
perjuicio, entendiendo por tales, para efectos de la presente cláusula séptima, todo perjuicio
directo o indirecto, que derivase de la existencia de cualquier reclamo, juicio, acción,
pretensión, sentencia, resolución de autoridad, pasivo, obligación, contingencia, pago, multa,
penalidad, sanción, pérdida, daño, costo, gasto o desembolso, incluyendo costas judiciales,
honorarios de abogados o cualesquier otros gastos de defensa, causados o resultantes de la
inexactitud, omisión, falta de integridad, error o falsedad en cualquier grado de una o más de
las Garantías del Promitente Vendedor.
La obligación de indemnizar los perjuicios se entenderá debidamente satisfecha con el

reintegro al patrimonio de (SOC.1) y (SOC.2), según sea el caso, de las cantidades
necesarias para cubrir íntegramente los referidos perjuicios directos o indirectos, salvo que el
promitente Comprador acreditare haber sufrido perjuicios adicionales a los experimentados
por (SOC.1) y (SOC.2), en cuyo caso éstos deberán también ser íntegramente reparados.
Lo anterior no obsta la facultad del promitente Comprador de poder solicitar, además, el

cumplimiento forzado de la obligación incumplida, o bien, la resolución del presente Contrato
y de aquellos instrumentos individualizados en la sección 2.3 del presente instrumento, según
corresponda.
La presente fianza y codeuda solidaria sólo será exigible por un plazo de ___ años
contados desde esta fecha.
El promitente Comprador declara que acepta la fianza y codeuda solidaria constituida en su

favor.
OCTAVO. PASIVOS O CONTINGENCIAS DESCONOCIDOS
Se acordará que si aparecieren o se constatare la existencia de contingencias o pasivos

desconocidos que afecten a (SOC.1) y/o (SOC.2), entendiéndose por tales todo pasivo, de
cualquier naturaleza, que no esté debidamente asentado en los registros contables de
(SOC.1) y/o (SOC.2) a la fecha de suscripción de la cesión de acciones y por hechos
anteriores a éste, serán asumidos por el promitente vendedor quedando liberados de toda
responsabilidad tanto (SOC.1) y/o (SOC.2) como el promitente comprador.
Esta obligación la cumplirá el promitente vendedor, a prorrata de su participación actual

(SOC.1) y/o (SOC.2), suministrando a (SOC.1) y/o (SOC.2) los recursos económicos líquidos
suficientes para atender dichos pasivos o contingencias.
NOVENO. INFORMACIÓN CONFIDENCIAL

Los promitentes compradores no usarán para propósitos diversos de aquellos acordados
en el presente contrato, o revelará cualquier información exclusiva y/o confidencial
desarrollada por o perteneciente a (SOC.1) ni a (SOC.2), a la cual pueda haber tenido
acceso con motivo de la realización del due diligence.
No se entenderá información confidencial para estos efectos, aquella que tenga carácter
público; fuera conocida por la parte antes que le fuera revelada, o le haya sido revelada por
un tercero, legalmente autorizado para dar a conocer dicha información. El promitente
comprador pondrá en conocimiento de sus directores, gerentes, ejecutivos y empleados la
presente obligación de confidencialidad.
DÉCIMO. ARBITRAJE
Toda dificultad que se produzca entre las Partes con motivo de la celebración,
modificación, interpretación, administración, cumplimiento, ejecución, terminación o de
cualquiera otra naturaleza relativa al presente contrato, será resuelta cada vez por un árbitro
arbitrador en cuanto al procedimiento y al fallo y sin ulterior recurso. El arbitraje se llevará a
cabo, conforme al Reglamento Procesal de Arbitraje vigente del Centro de Arbitrajes de la
Cámara de Comercio de Santiago A.G., que formando parte integrante de esta cláusula, las
partes declaran conocer y aceptar. Las partes confieren mandato especial irrevocable a la
Cámara de Comercio de Santiago A.G. para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellas,
designe al árbitro de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro de Arbitrajes de esa
Cámara. El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con
su competencia y/o jurisdicción.
UNDÉCIMO. GASTOS E IMPUESTOS
Cada parte pagará los gastos en que haya incurrido con ocasión de la celebración del
presente Contrato y todos los impuestos derivados del presente Contrato serán de cargo de
la parte que deba soportarlos en conformidad a la ley.
DUODÉCIMO. CESIÓN DE DERECHOS
Ninguna de las Partes podrá ceder los derechos, beneficios y obligaciones que emanan del
presente Contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de todas las Partes
comparecientes.
DECIMOTERCERO. CONFIDENCIALIDAD
Las partes se obligan a mantener la más estricta reserva y confidencialidad respecto de la

existencia, contenido y estipulaciones del presente instrumento, obligándose mutua y
recíprocamente a no revelar ninguna de dichas circunstancias o detalles sin la autorización
expresa y por escrito de las demás partes, únicamente con exclusión del árbitro designado en
este contrato.
DECIMOCUARTO. EJEMPLARES
El presente Contrato se suscribe y otorga en 3 ejemplares de igual tenor y fecha,

declarando los comparecientes recibir uno de ellos a su entera conformidad.
Personerías.
La personería de ____________ para representar a _________ consta de escritura pública

de fecha ___________, otorgada ante el Notario de ______ don ________.
La personería de ____________ para representar a _________ consta de escritura pública

de fecha ___________, otorgada ante el Notario de ________ don ________.
I
promesa.
P A
20. PROMESA DE ADJUDICACIÓN. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD
En ________, a ____ de _____ de 2__ entre don/ña ______, de estado civil ____, de
profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de
____, cédula nacional de identidad Nº __; don/ña _______, de estado civil ____, de
profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº __; don/ña _______, de estado civil ____, de
de ____, cédula nacional de identidad Nº __; y _______ Limitada, del giro ________, rol
único tributario Nº _______, representada por don/ña _______, de estado civil ____, de
de ____, cédula nacional de identidad Nº ____; todos mayores de edad y denominados en
conjunto "los socios", se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Los comparecientes son los únicos socios de la sociedad ______, que se
constituyó por escritura pública de fecha ___ de _____ de _____, otorgada ante el Notario de
____, don _______, un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas ____, número _____,
en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al
año ______ y se publicó en el Diario Oficial de fecha ___ de ____ de_____. La sociedad se
modificó por escritura pública de fecha ___ de _____ de _____, otorgada ante el Notario de
____, don/ña _______, un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas ____, número
_____, en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _____
correspondiente al año ______ y se publicó en el Diario Oficial de fecha ___ de ____
de_____. Con fecha ____ de ____ de ____ esta sociedad se disolvió por aplicación de lo
dispuesto en la cláusula ____ de los estatutos sociales, debido a ________ En virtud de lo
anterior, deberá procederse a la liquidación de la sociedad. Los socios están unánimemente
de acuerdo en efectuarla, personalmente, una vez que el Servicio de Impuestos Internos
otorgue la autorización de Término de Giro correspondiente, la que se encuentra actualmente
en tramitación. La liquidación se sujetará a las reglas que se indican en el presente contrato.
SEGUNDO. La sociedad durante su vigencia adquirió los siguientes bienes:
1.- Inmueble ubicado en calle __ Nº ____, comuna de Providencia, cuyos deslindes son los
siguientes: Al Norte, _____; Al Sur, ______; Al Oriente, ____; y Al Poniente, _____. Lo
adquirió por ___ según consta en escritura pública de fecha ____ otorgada en la Notaría de
____ de don _____; la que se inscribió a fojas ____ Nº ____ en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al año _____. Rol de avalúo ____,
comuna de ___.
comuna de ___.
comuna de ___.
4.- Automóvil marca ___, año 2__, modelo ___, Nº de motor ____, Nº de chasis ____, de
__ puertas, color ___, inscrito en el Registro de Vehículos Motorizados del Registro Civil
(patente), con el Nº __, de fecha __ de ____ de __.
5.- Automóvil marca ___, año 2__, modelo ___, Nº de motor ____, Nº de chasis ____, de
__ puertas, color ___, inscrito en el Registro de Vehículos Motorizados del Registro Civil
(patente), con el Nº __, de fecha __ de ____ de __.
TERCERO. Por medio del presente instrumento, los socios prometen que durante el
proceso de liquidación de la sociedad referida en la cláusula primera, se adjudicarán
recíprocamente los bienes individualizados en la cláusula anterior, en la forma de que se
indica en las siguientes cláusulas.
CUARTO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a don/ña
_______, quien promete aceptar para sí el inmueble ubicado en calle _______ Nº ___,
referido en la cláusula segunda, con cargo a sus derechos sociales. El precio de la
adjudicación será el valor que se asigne al indicado inmueble en el balance que efectúe la
sociedad al término de su giro, determinado conforme a su valor de libros y dividido como se
señala más adelante, y se pagará con cargo al haber de los respectivos adjudicatarios en la
sociedad en liquidación. Se comprenderán, especialmente, en esta adjudicación, todos los
bienes y mejoras introducidos en el inmueble respectivo, como inmuebles. Asimismo se
transferirá en el estado en que se encuentre al momento de la adjudicación.
QUINTO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a don
SEXTO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a don
SÉPTIMO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a don
OCTAVO. Los comparecientes prometen adjudicar, ceder y transferir en pleno dominio a la

sociedad _____. Limitada, quien a través de su representante, promete aceptar, los vehículos
______ y ____, referido en los números 4 y 5 de la cláusula segunda, con cargo a sus
derechos sociales. El precio de la adjudicación será el valor que se asigne a los indicados
vehículos en el balance que efectúe la sociedad al término de su giro, determinado conforme
a su valor de libros y dividido como se indica en los respectivos adjudicatarios en la sociedad
en liquidación.
NOVENO. Las adjudicaciones referidas se efectuarán considerando ambos inmuebles

como cuerpo cierto, los que se transferirán con todas sus instalaciones y mejoras
actualmente existentes, con todos sus usos, derechos, costumbres y servidumbres y libres de
todo gravamen, prohibición, embargo o litigio y respondiendo la sociedad en liquidación del
saneamiento en conformidad a la ley.
DÉCIMO. Los socios prometen efectuar la liquidación de la sociedad por sí mismos y

practicar las adjudicaciones conforme lo establecido en el presente contrato de promesa.
Todos estos actos se efectuarán dentro de un plazo de _____, contado desde la fecha en que
el Servicio de Impuestos Internos otorgue la respectiva autorización de término de giro.
UNDÉCIMO. La entrega material de los inmuebles y vehículos prometidos adjudicar, se

efectúa en este acto, recibiéndolos los adjudicatarios a su entera satisfacción y sin cargo
alguno que formular, quedando desde ya, autorizados para efectuar las obras que sean
necesarias o útiles, a sus expensas. Estas obras serán de cargo de los respectivos
adjudicatarios.
DUODÉCIMO. El incumplimiento imputable por cualquiera de las partes a suscribir el

documento antes mencionado dará derecho a los demás socios a solicitar, además del
cumplimiento forzado del contrato, a cobrar una multa de ____ pesos para cada socio. Esta
multa constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el
incumplimiento ha ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de pena moratoria
única.
DECIMOTERCERO. Los gastos y derechos notariales de esta escritura y del contrato

prometido, serán de cargo de la sociedad en liquidación.
DECIMOCUARTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales.
DECIMOQUINTO. El presente contrato se otorga en 5 ejemplares quedando una copia

para cada uno de los comparecientes y otro en poder de la sociedad.
I
Nota:
1. Para una correcta individualización de los bienes, se recomienda consultar los

diferentes modelos señalados en cláusulas "Individualizaciones".
C
21. CESIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA
En _______, a _de ____ de ___, entre (1) ________, persona jurídica del giro de su
denominación, Rol Único Tributario número _______, la que concurre representada según se
acreditará, por don/ña __________, nacionalidad _____, estado civil _____, profesión/oficio
_____, cédula nacional de identidad número________________, domiciliados en
__________, comuna de ______, _______, por una parte, la "CEDENTE"; y por la otra parte,
la "CESIONARIA", (2) __________, persona jurídica del giro de su denominación, Rol Único
Tributario número ________, representada por don ________, antes individualizado y del
mismo domicilio anterior; hemos convenido la siguiente cesión de promesa de compraventa:
PRIMERO. ANTECEDENTES.
1.1. Por escritura pública otorgada en la Notaría de _____ de don ________ con fecha __
de ______ del año ___, doña _______ prometió comprar a CEDENTE la cantidad de ___
metros cuadrados útiles en el decimosexto piso, __ estacionamientos y __ bodegas, todas
del edificio que la sociedad promitente vendedora construiría en la fusión de los terrenos de
calle _________, todos de la comuna de _______.
1.2. El precio de la compraventa se pactó en la cantidad de $ ________ equivalente a la

fecha de la escritura a _____ Unidades de Fomento, íntegramente pagado al momento de
otorgarse la referida promesa, en la forma que se indica en la citada escritura.
1.3. Demás estipulaciones constan del documento señalado.
SEGUNDO. Por medio del presente acto e instrumento CEDENTE, representada en la

forma indicada en la comparecencia, cede y transfiere a CESIONARIA, quien representada
en la forma señalada, acepta y adquiere para sí, la promesa de compraventa referida en la
cláusula primera de este contrato.
TERCERO. El precio de esta cesión es la cantidad de ______ Unidades de Fomento, en su

equivalente en pesos al día de su pago efectivo, cantidad que la CESIONARIA: paga a
CEDENTE en este acto, mediante novación por cambio de deudor, asumiendo CESIONARIA
la obligación de CEDENTE de vender los inmuebles prometidos comprar por ________ por el
mismo valor, quedando en consecuencia liberada para todos los efectos de esta obligación la
CEDENTE y pagado el precio de la presente cesión.
CUARTO. Conforme a lo anterior, CESIONARIA: pasa a tener la calidad jurídica de

promitente vendedora para todos los efectos legales en la promesa de compraventa cedida,
debiendo notificar de la cesión a la promitente compradora doña ________.
QUINTO. Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad y comuna de _______.
SEXTO. ARTÍCULO 138 BIS LGUC
Se deja constancia que a la presente cesión de promesa de compraventa no le es aplicable

el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, atendido que el pago
anticipado efectuado por la promitente compradora doña _________ es previo a la entrada
en vigencia de la Ley Nº 19.932, sin perjuicio de lo cual dicho precio se encuentra
garantizado con boleta bancaria.
La personería de don _________, para representar a CESIONARIA, consta de la escritura

pública de fecha __ de ____ de ___ otorgada en la Notaría de _____ de don _________. La
personería de don ____________, para representar a CEDENTE, consta de la escritura
pública de fecha .. de _____ de ___ otorgada en la Notaría de _________ de don
_________.
El presente contrato se firma en dos ejemplares de un mismo tenor y fecha, quedando uno
en poder de cada parte contratante.
I
Ver fichas: 52, 56, 123 del anexo de jurisprudencia de promesa.

O
22. PROMESA DE VENTA DE CONCESIÓN MARÍTIMA
En ________ de Chile, a ____ de ____ de____, entre ____, sociedad del giro de su
denominación, Rol Único Tributario número _________, representada por don/ña _________,
profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número _________, ambos con
domicilio en esta ciudad, _____________, comuna de _____, en adelante indistintamente el
"Solicitante" o el "Promitente Vendedor", por una parte; y por la otra, ____, sociedad del giro
de su denominación, Rol Único Tributario número _________, representada por don/ña
_________, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número ________, ambos
con domicilio en esta ciudad, ____________, comuna de _____, en adelante indistintamente
la "Empresa" o el "Promitente Comprador", y ambas colectivamente denominadas las
"Partes", se ha convenido en el siguiente contrato de promesa de compraventa, el que se
regirá por las cláusulas que pasan a expresarse:
PRIMERO. El Solicitante declara haber presentado ante el Servicio Nacional de Pesca de

la Subsecretaría de Pesca nueve solicitudes para el otorgamiento de concesiones con fines
de acuicultura. Dichas solicitudes tienen por objeto la realización de actividades de cultivo
experimental de la especie _____ en un área aproximada de ___ hectáreas cada una, cuyo
detalle es el siguiente:
FECHA DE
LOCALIZACIÓN Nº SOLICITUD
INGRESO
1.
2.
Dichas solicitudes se encuentran aún en trámite ante la Subsecretaría de Pesca.
Además, el Solicitante declara estar realizando las gestiones necesarias para obtener una
concesión marítima de escasa importancia en el sector de Caldera, solicitud que se
encuentra en trámite.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el Solicitante promete vender, ceder y transferir a

la Empresa, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí o para la persona que
especialmente indique al efecto, las concesiones con fines de acuicultura que en definitiva se
le otorguen en conformidad a las solicitudes que se han singularizado en la cláusula primera
precedente. Asimismo, el Solicitante promete vender, ceder y transferir a la Empresa, quien
promete comprar, aceptar y adquirir para sí o para la persona que especialmente indique al
efecto la concesión marítima de escasa importancia antes aludida, siempre que la respectiva
solicitud sea en definitiva otorgada por la autoridad competente. Se comprenderán en la
compraventa prometida todos los derechos inherentes a las respectivas solicitudes y sus
anexos.
TERCERO. Las Partes dejan constancia que para la transferencia de las concesiones que
en definitiva se le otorguen al Solicitante, será necesaria la autorización previa del Ministerio
de Defensa Nacional, para lo cual es necesario efectuar una presentación conjunta del titular
de las respectivas concesiones y del interesado en adquirirlas, ante la Subsecretaría de
Marina. Por consiguiente, el Promitente Vendedor y Promitente Comprador se obligan a
efectuar dicha presentación dentro del plazo de __ días siguientes a aquel en que se haya
publicado en el Diario Oficial el extracto de la respectiva Resolución que le otorgue la
titularidad de alguna concesión al Solicitante y tratándose de la concesión marítima de
escasa importancia, dentro de los __ días siguientes a aquel en que se haya suscrito el acta
de entrega de la concesión al Solicitante.
CUARTO. El contrato prometido se celebrará dentro de los __ días siguientes a aquel en

que se haya publicado en el Diario Oficial el extracto de la respectiva Resolución del
Subsecretario de Marina que autorice la transferencia de la concesión a que se refieren las
solicitudes antes señaladas y siempre que la concesión de que se trate se encontrare
vigente. En el caso de la concesión marítima de escasa importancia, el contrato prometido se
celebrará dentro de los __ días siguientes a aquel en que se haya autorizado la transferencia
y se otorgue la concesión al adquirente.
QUINTO. El precio de la compraventa prometida será la suma de $ ______, que se pagará

por el Promitente Comprador al Promitente Vendedor de la siguiente forma:
[ ] % al contado.
[ ] % a ___días, con documentos.
SEXTO. Las Partes dejan constancia que desde el momento en que se hayan otorgado las
respectivas concesiones a que se refiere este contrato, su titular será responsable del pago
de la patente única de acuicultura así como de las demás cargas y costos asociados a
cualquiera de dichas concesiones.
SÉPTIMO. Las Partes facultan desde ya al portador de copia autorizada del contrato
prometido para requerir del Servicio Nacional de Pesca de la Subsecretaría de Pesca y de
cualquier otra autoridad o Registro, las anotaciones e inscripciones que en derecho procedan
en el Registro Nacional de Acuicultura o en cualquiera otro, facultándole especialmente para
firmar requerimientos y solicitudes en representación de cualquiera de los mandantes, o de
ambos, para efectuar presentaciones y peticiones y, en general, con amplias facultades para
el logro del cometido.
OCTAVO. Cualquier dificultad o conflicto que se produzca con motivo u ocasión del
presente contrato o del contrato prometido, ya sea en cuanto a su aplicación, interpretación,
cumplimiento o incumplimiento, será resuelta, cada vez, por un árbitro arbitrador en cuanto al
procedimiento y al fallo, y sin ulterior recurso, salvo el de queja ante el Tribunal Superior que
corresponda. El árbitro será designado de común acuerdo por las Partes y en su defecto, lo
designará la Justicia Ordinaria de entre personas que sean o hayan sido abogados
integrantes de los Tribunales Superiores de Justicia por dos períodos consecutivos. Los
árbitros designados por la Justicia Ordinaria serán mixtos, tramitando como arbitradores y
resolviendo en única instancia como árbitros de derecho. Todas las resoluciones de
cualquiera de estos árbitros se notificarán por carta certificada, a excepción de la primera de
ellas que deberá ser personal. El árbitro designado será el único facultado para resolver
acerca de su jurisdicción.
NOVENO. Para todos los efectos del presente contrato, las Partes fijan su domicilio en la
ciudad de _________.
DÉCIMO. Personerías. La personería de don ______________ para representar a
VENDEDOR, consta de la escritura pública de fecha _de ____ del año ___, otorgada en la
Notaría de ________ de don ____________. La personería de don __________ para
representar a COMPRADOR consta de la escritura pública de fecha __ de _______ de ___,
otorgada en la Notaría de ________ de don _________.
En comprobante, previa lectura, firman las Partes el presente contrato en dos ejemplares,
quedando uno en poder de cada Parte.
I
Ver ficha: 85 del anexo de jurisprudencia de promesa.

23. INSTRUCCIONES PROMESA DE COMPRAVENTA. GARANTÍA DE PAGO DE
MULTA
En ___________, a __ de _____ de ___, entre, (1) _______, sociedad del giro de su
denominación, rol único tributario _________ representada por don/ña _________,
nacionalidad___, estado civil _____, profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad
Nº __________ domiciliado en ___________, comuna de _______, Región _____; por una
parte, como "promitente comprador"; y por la otra, don(ña) _________, nacionalidad____,
estado civil _____, profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad Nº ___________
domiciliado en ___________, comuna de _______, Región _____, como "promitente
vendedor"; se han convenido las siguientes instrucciones relativas a la promesa de
compraventa respecto del inmueble de _________, comuna de _______, otorgada entre las
mismas partes con esta fecha:
PRIMERO. Por el presente acto, las partes dejan en custodia del señor Notario autorizante,
sin ánimo de novar, los siguientes documentos, debidamente autorizados ante el mismo
Notario:
a) Cheque Nº ________, serie _____ del Banco __________, cuenta corriente de _____,
girado nominativamente a _______, por la cantidad de $ ________, sin fecha; y
b) Cheque Nº ________, serie ______ del Banco ___________, cuenta corriente de

______, girado nominativamente a _____, por la cantidad de $ ________, sin fecha.
Las partes se facultan recíprocamente en caso de recibir el documento de pago en el caso

que más adelante se establece, a completar la fecha de los cheques con el día de la
recepción de los mismos, cobrarlos, protestarlos y efectuar cualquier gestión destinada a su
pago.
SEGUNDO. Las partes están de acuerdo que lo documentos antes señalados, deberán ser
entregados a la parte diligente, en el evento que la parte incumplidora no concurra a la firmar
de la compraventa definitiva en la fecha establecida en la cláusula cuarta de la promesa de
compraventa, lo cual se entenderá verificado y acreditado, por la sola certificación que de tal
circunstancia haga el Notario.
TERCERO. En el evento de que las partes suscriban oportunamente la compraventa

prometida y ella se inscriba en el Conservador en las condiciones establecidas y plazos
señalados en la promesa de compraventa, el señor Notario deberá restituir a cada girador su
respectivo cheque.
I
R
24. PROMESA DE COMPRAVENTA. RESCILIACIÓN
En _____, a __ de ____ de 2___ entre don/ña ______, de profesión/oficio ____,
domiciliado en calle ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la comuna de ______,
ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, y don/ña _______, de profesión/oficio
___, domiciliado en calle ____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la comuna de_______,
ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, ambos mayores de edad, se ha
PRIMERO. Por instrumento privado de fecha __ de ____ de 2___, don ________, prometió
vender, a don ___, el inmueble ubicado en calle ____ Nº __, departamento Nº ___, en el
precio de ___ UF (___ Unidades de Fomento) (o $ ____).
SEGUNDO. Por la presente, los comparecientes acuerdan resciliar dicho contrato de

promesa de compraventa.
TERCERO. Don _______ devuelve, a don _______, la cantidad de $ ______ (______

pesos) que había recibido como abono del precio (como arras, en parte y, por otra parte,
como abono al precio de venta; o como precio total).
CUARTO. Las partes se otorgan el más amplio y completo finiquito, declarando que nada
se adeudan con motivo del contrato resciliado ni por ningún concepto relativo al bien raíz
referido.
I

C
25. CONTRATO DE PROMESA. MORA Y SIMPLE RETARDO
____ Se entenderá que se ha producido mora, por el simple retardo en el cumplimiento de
cualquiera de las obligaciones del presente contrato de promesa. Desde ese momento, el
contratante diligente tendrá derecho para cobrar el máximo del interés permitido estipular (o
bien tendrá derecho, por concepto de multa, a la suma de ____ Pesos por concepto de
perjuicios moratorios).
I
Nota:
1. Ver "CLÁUSULA DE ACELERACIÓN" y "CLÁUSULA. MULTA. FORMULARIO",

Tomo IV.
Ver fichas: 3, 22, 30, 40, 76, 94, 98, 113, 121, 128, 133 del anexo de
26. CONTRATO DE PROMESA. SOLIDARIDAD
____ Don/ña _______, de profesión/oficio _____, domiciliado en calle _____ Nº __,
comuna de _____, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº ____, se constituye,
por este acto, en codeudor solidario, y en los mismos términos que el deudor principal, de
todas las obligaciones contraídas por don/ña ______, por el presente contrato de promesa. El
codeudor solidario no podrá excusarse, por ninguna circunstancia, salvo el cumplimiento,
cabal y oportuno, de la o de las obligaciones, y de sus reajustes, intereses y costas de
cobranza, si las hay.
I

27. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INCUMPLIMIENTO. PLAZO
RESOLUCIÓN
____ Las partes convienen que pasados __ de la expiración del plazo fijado en la cláusula
__, para la celebración de la compraventa, sin que ésta se haya verificado, y sin que el
contratante diligente haya iniciado gestión judicial alguna para exigir el cumplimiento forzado
de la obligación, o la resolución del contrato, ambas con indemnización de perjuicios, se
extinguirán ipso facto los derechos y obligaciones que genera este contrato, para ambas
partes; sin perjuicio del pago de la multa fijada en la cláusula __.
I
Nota:
1. Si se fijó una "condición" en lugar de un "plazo", cambiar la frase respectiva.
Ver fichas: 4, 16, 22, 26, 27, 34, 37, 40, 63, 74, 83, 96, 100, 101, 103, 115, 119,
122 del anexo de jurisprudencia de promesa.
28. PROMESA COMPRAVENTA. INCUMPLIMIENTO GENÉRICO
______ En caso de no cumplirse por cualquiera de las partes la presente promesa,
estando obligadas a ello, las partes acuerdan que como avaluación anticipada de los
perjuicios que de ello se siguiera, se pagará por la parte incumplidora a la parte diligente, a
título de cláusula penal, la suma de ____ pesos. Esta multa constituye una avaluación
convencional y anticipada de todos los perjuicios que el incumplimiento retardado pueda
causar a la parte diligente y tiene el carácter de pena moratoria única. En todo caso, y sin
perjuicio de la multa indicada, a la parte diligente le asistirá además los demás derechos que
le otorga la ley, entre otros, el derecho de demandar el cumplimiento forzado del contrato
prometido y/o la indemnización de perjuicios compensatoria, todo ello de conformidad con la
ley, derechos de los cuales se hace expresa y formal reserva en este acto.
I
Ver fichas: 11, 22, 33, 34, 37, 42, 63, 80, 91, 97, 98, 99, 101, 122 del anexo de
29. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INMUEBLE. DERECHO
TRANSFERIRLA
____ Se eleva a la condición de esencial de este contrato de promesa de compraventa de
inmueble, el derecho que tiene el promitente comprador, de ceder su calidad de tal,
libremente, al tercero que, privativamente, él determine; vale decir, de ceder este contrato y
todos los derechos, de la misma manera que si compareciera él mismo; pero, con las mismas
obligaciones que le impone el contrato, sea gratuitamente, sea mediante el precio que él
convenga, del cual el promitente vendedor no tendrá parte alguna. Bastará una carta
certificada, para que el promitente vendedor quede emplazado de su obligación de vender a
quien indique el promitente comprador y, en el contrato prometido, se expresará que la parte
del precio que ya esté pagada, ha sido pagada por el cedente. Éste, por su parte, seguirá
como deudor solidario de todas las obligaciones que dicen relación con el pago del precio, en
el contrato prometido, hasta el pago efectivo total del mismo, sus reajustes e intereses.
I
Notas:
1. Se puede agregar: "En caso que el promitente vendedor exija que se le

notifique, judicialmente, la cesión del contrato de promesa, los gastos y
honorarios serán de su cargo y, además, la demora de la gestión, postergará
los pagos en el mismo tiempo que ésta dure".
2. Se puede convenir que, en caso de cesión del contrato de promesa, el precio

de la cesión se reparta, entre el cedente (promitente comprador primero) y el
promitente vendedor, en la proporción que se fije.
3. Si no se pacta prórroga de competencia en el contrato mismo de promesa, se

puede pactar prórroga para los efectos de esta cláusula.
4. También, se puede designar un árbitro (arbitrador, de derecho o mixto) y,

además, pactar una cláusula penal, en caso de incumplimiento. Ver los
formularios de cláusulas del caso.

C
B M
A) Cosa genérica
A) C
31. Cosa mueble a plazo. Prenda civil. Formulario
31. COSA MUEBLE A PLAZO. PRENDA CIVIL. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.
Entre don ______, de profesión ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento

Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __; y don _______, de profesión
___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __, ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña _____ es dueño de la(s) siguiente(s) especie(s):
__
__
SEGUNDO. ________ vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra para sí, el
bien (los bienes) individualizado(s) en la cláusula anterior.
TERCERO. En precio de esta compraventa, es la suma de $ ___ (___ pesos), que se paga
en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ __ (____ pesos), de contado, que se paga, por el comprador, en este
acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declara recibirlo a su entera satisfacción;
b) Con el saldo de ____ Unidades de Fomento, equivalentes, al día de hoy, a $ ____

(______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____ Unidades de Fomento, cada una,
con vencimiento los días ___ de cada mes; la primera, el mes de ____ próximo; y la última, el
mes de ___ del año 2_____, pagaderas en el domicilio del acreedor, en pesos en su
equivalente al día del pago.
Las partes dejan expresa constancia que, como el saldo de precio se encuentra expresado
en Unidades de Fomento, si por cualquier causa o motivo dejare de existir dicha Unidad o se
modificare la forma, bases o procedimientos para calcular su reajuste diario, todas las sumas
que se encuentren pendientes de pago entre las partes, serán reajustadas de acuerdo al
siguiente procedimiento: a) Hasta la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se
modifique la forma, bases o procedimientos para calcular su reajuste diario, los valores
adeudados se reajustarán en la misma forma que la variación que experimente la Unidad de
Fomento; b) A partir de la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique
la forma, bases o procedimientos para calcular su reajuste diario, los valores adeudados se
reajustarán en la misma proporción que la variación que experimente el Índice de Precios al
Consumidor por el período respectivo, calculado entre el mes anterior a la fecha en que se
produzca la expresa modificación, eliminación o sustitución y el mes o períodos de mes
anteriores a la fecha del pago efectivo de que se trate.
El saldo de precio devengará un interés de un _% (__ por ciento) mensual; y el máximo

que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple retardo. En este caso, se producirá
la aceleración anticipada del total adeudado, por el atraso de una sola cuota (o de dos
cuotas, seguidas o no).
CUARTO. En garantía del saldo de precio, el comprador, a quien se le ha hecho la tradición
brevi manu de las especies, otorga, como caución, prenda civil del (de los) mismo(s) bien(es)
que acaba de adquirir. Como consecuencia, tales especies quedarán en poder del
expropietario, acreedor prendario, hasta que se termine de pagar el total del saldo de precio
mencionado en la cláusula anterior.
QUINTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
______, prorrogando la competencia para ante sus tribunales.

32. COSA MUEBLE A PLAZO. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. LEY Nº 20.190.
FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.
Entre don ______, de profesión ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento

Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el vendedor";
y don _______, industrial, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la
ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el comprador", ambos
PRIMERO. El comprador es industrial en el ramo de ________.
SEGUNDO. Don/ña __________ vende, cede y transfiere a don/ña _________, quien

compra y acepta para sí, las siguientes especies:
1.- _____.
2.- _____.
3.- _____.
(En caso de que se trate de maquinarias o parte de las mismas debe indicarse su
naturaleza, calidad, número y todas las demás circunstancias relativas a su individualización
e identificación, tales como marcas, fabricante o número de serie si lo tuviere).
Las especies referidas se venden en el estado en que ellas se encuentran, y que el

comprador declara conocer cabalmente.
TERCERO. El comprador adquiere las especies mencionadas para el objeto preciso de

trabajar y de explotar la industria mencionada en la cláusula primera.
CUARTO. El precio de la venta es la suma de $ ____ (_________ pesos) que el comprador

pagará, al vendedor, en la siguiente forma: _________.
Para el solo efecto de facilitar el pago de las cuotas, y sin que ello importe novación, el
comprador acepta, en este acto, ___ letras de cambio, a favor del vendedor, por las
cantidades y con los vencimientos que, a continuación, indican:
1.- por $ ____ con vencimiento al día __/__/2___.
La falta de pago oportuno de dos o más cuotas a su vencimiento, dará derecho, al

vendedor, para exigir, de inmediato, el total del precio insoluto, como si fuera de plazo
vencido, el que devengará, además, el máximo de interés que es posible pactar. Todo, sin
perjuicio de las acciones legales correspondientes.
QUINTO. Las especies, las recibe, materialmente, el comprador, en este acto, después de
haberlas revisado detenidamente y a su entera satisfacción, por lo que expresa no tener
cargo alguno que formular.
SEXTO. En garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas, el comprador

constituye prenda sin desplazamiento, a favor del vendedor en los términos de la Ley
Nº 20.190 sobre las mismas especies muebles que quedarán en su poder. Las especies
dadas en prenda están y quedarán en el inmueble ubicado en calle _________ Nº ___, de la
ciudad de _____ y no podrán trasladarse sin autorización escrita del acreedor.
SÉPTIMO. Declara el comprador que las especies dadas en prenda son de su exclusivo y
pleno dominio, y que el local en que quedarán le pertenece, (o pertenece a don ________,
siendo —el compareciente— arrendatario, y dicho arriendo subsistirá hasta el ___ de _____
de 2___). Asimismo, declara que dichos bienes no están sujetos a embargo, litigio,
prohibición o gravamen alguno.
OCTAVO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, la obligación, que contrae el

comprador, de contratar un seguro de ______ sobre las especies que se dan en prenda,
amplio, por su valor real, que incluya el caso fortuito, la fuerza mayor y la acción voluntaria de
terceros, por todo el tiempo de vigencia de la prenda.
En caso que aquél no cumpla con su obligación, será responsable de todo perjuicio que se
produzca, por cualquier riesgo. Sin perjuicio, el acreedor tendrá la facultad de contratar tal
póliza, por cuenta y/o a nombre del obligado, caso en el cual éste estará obligado a pagar los
documentos que se firmen, se giren o se suscriban en su nombre y a reembolsar los pagos
hechos, en su caso, con más intereses del máximo que la ley permite estipular.
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada del presente documento para requerir
las inscripciones en el Registro de Prendas sin Desplazamiento del Servicio del Registro Civil
e Identificación.
DÉCIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan como domicilio la ciudad
de _____, y se someten, desde luego, a la jurisdicción de sus Tribunales.
I
Notas:
1. El contrato de prenda puede celebrarse por escritura pública, o por instrumento

privado, autorizado por un Notario (Art. 2º del art. 14, de la Ley Nº 20.190)
como es el caso del formulario aquí presentado.
2. Ordinariamente, se pactan cláusulas sobre extensión del privilegio de la prenda.
Ver fichas: 57 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
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Profesionales Tomo I
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33. Cosa mueble al contado. Formulario
Estrategia y Práctica Profesional Contratos. tercera Edición Tomo I
Contrato de compraventa
Bienes Muebles
A) Cosa genérica
33. Cosa mueble al contado. Formulario
33. COSA MUEBLE AL CONTADO. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.
Entre don/ña ______, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,

oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en
adelante, "el vendedor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____
Nº __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad, se ha convenido en lo
siguiente:
PRIMERO. Don/ña ________ vende, cede y transfiere, a don ______, quien compra y
acepta para sí, las siguientes especies muebles:
1.- ___.
2.- ___.
3.- ___.
Las especies se venden en el estado en que se encuentran actualmente, que es conocido

del comprador; quien declara haberse recibido materialmente de lo comprado a su entera
satisfacción y conformidad.
SEGUNDO. El precio de la venta es la suma de $ ____ (_________ pesos), que el

comprador paga, al vendedor, en este acto, al contado y en dinero efectivo, y del cual éste se
da por recibido a su entera satisfacción.
TERCERO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que las especies muebles
que se venden están libres de todo gravamen, prohibición, embargo, limitación al dominio o
derecho de terceros.
CUARTO. El comprador queda facultado para requerir, por sí solo, y con la sola exhibición
de este instrumento, de las oficinas correspondientes, la anotación de esta transferencia.
I
Notas:
1. Habitualmente, bastará la firma de las partes. Otras, se autorizarán las firmas

por Notario; sea porque las partes así lo prefieren, o bien, porque en otros
casos, esto es imprescindible, como en la venta de vehículos, o en la
constitución de las "Prendas". Ver Formularios respectivos, en la letra "P".

un inventario anexo que, firmado por las partes, se entienda formar parte del
contrato. Esto resulta conveniente en caso que las especies sean muchas, o
que requieran una detallada descripción.
Ver ficha: 86 del anexo de jurisprudencia de compraventa.

B) V
34. Acciones. Privadamente. Con cotización bursátil. Formulario
34. ACCIONES. PRIVADAMENTE. CON COTIZACIÓN BURSÁTIL. FORMULARIO

En _____, a __ de ____ de 2____.
Entre don ______, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,

adelante, "el vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __,
oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en
adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, se
PRIMERO. El vendedor es dueño de ____ acciones al portador, de la serie __, sin valor
nominal de "_____ S.A.", compañía anónima abierta, inscritas en el Registro de Accionistas
bajo el número ___, del Libro __, Tomo __ Tales acciones constan del título Nº __, expedido
con fecha __ de ___ del año __ acciones que, en la actualidad, tienen cotización bursátil.
SEGUNDO. Por la presente, el vendedor vende y transfiere al comprador, quien compra y

adquiere para sí, la totalidad de tales acciones, directamente, sin la intermediación de un
Corredor de Bolsa, ni de ninguna Institución Bancaria, Financiera o de Crédito.
TERCERO. El precio es la cantidad de $ ___ por acción, lo que resulta en una suma de
$ ___ por todas ellas; suma que se paga por el comprador en este acto, en dinero efectivo y
al contado, y de que el vendedor se declara recibido a su entera y total satisfacción.
CUARTO. Los gastos de este instrumento y de transferencia en el Registro, serán de cargo

del comprador.
QUINTO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que las acciones que se
venden están libres de todo gravamen, prohibición, embargo, limitación al dominio o derecho
de terceros.
SEXTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento, para requerir las
anotaciones e inscripciones procedentes.
I
Nota:
1. Este instrumento debe ser autorizado por Notario u otorgarse por escritura
pública.
Jurisprudencia Relacionada:
Ver Ficha: 37 del anexo de jurisprudencia de compraventa.

35. ACCIONES. PRIVADAMENTE. SIN COTIZACIÓN BURSÁTIL. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.
Entre don ______, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,

adelante, "el Vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __,
oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en
adelante, "el Comprador"; ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, se
PRIMERO. El vendedor es dueño de ___ acciones nominativas, de la serie ___, sin valor
nominal, de "______ S.A.", compañía anónima cerrada, en adelante la Sociedad, inscrito en
el Registro de Accionistas bajo el número ___, del Libro ___, Tomo ___ Tales acciones
constan del título Nº ____, expedido con fecha ___ de ______ del año 2__ y, en la
actualidad, no tienen cotización bursátil; y no la han tenido desde el ____.
SEGUNDO. Por la presente, el vendedor vende, cede y transfiere, al comprador, quien

compra y acepta para sí, la totalidad de tales acciones, directamente, sin la intermediación de
un Corredor de Bolsa, ni de ninguna Institución Bancaria, Financiera o de Crédito.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de $ _____ (__________ pesos),

por acción, lo que suma $ _____ (_________ pesos), por todas ellas; cantidad que se paga,
por el comprador, en este acto, al contado y en dinero efectivo y que el vendedor declara
recibir a su entera satisfacción. Las partes declaran que, por no tener, tales acciones,
cotización bursátil, el precio ha quedado entregado a la autonomía de la voluntad y que,
obedeciendo a la negociación que se ha llevado a cabo entre ellas, ambas lo consideran
justo.
CUARTO. Los gastos de este instrumento y de transferencia en el Registro, serán de cargo

del comprador (o de ambos contratantes, por iguales partes).
QUINTO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que las acciones que se
venden están libres de todo gravamen, prohibición, embargo, limitación al dominio o derecho
de terceros.
SEXTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento, para requerir las
anotaciones e inscripciones procedentes.
I
Nota:
1. La cesión de acciones se celebra por instrumento privado firmado por el

cedente y el cesionario ante dos testigos mayores de edad o ante corredor de
bolsa o ante notario público. También puede hacerse por escritura pública
(artículo 38 del Reglamento de S.A.).
Ver Fichas: 70, 112, 128 del anexo de jurisprudencia de compraventa.

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C) Actividades extractivas
Bienes Muebles
C) A
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37. Árboles. Formulario
Bienes Muebles
Á
37. Árboles. Formulario
37. ÁRBOLES. FORMULARIO
En _____ (comuna), ______ (país), a ___ de ________ de ___, entre don/ña _________,
_____ (nacionalidad), ______ (estado civil), ______ (profesión/oficio), Cédula Nacional de
Identidad número _______domiciliada en _______, comuna de _______ por una parte y por
la otra don/ña __________, los comparecientes mayores de edad y exponen:
PRIMERO. Don/ña _______ vende a don/ña _________ los árboles ______ en pie
ubicados en el predio de la cual es usufructuaria la primera denominado _________, Comuna
de _______ Este predio tiene una superficie aproximada a los ______ metros cuadrados.
SEGUNDO. El Precio por la compraventa de los árboles _________ en pie que don/ña
_________vende por el presente instrumento es el siguiente:
1. La cantidad de $ _____ que paga en este acto al contado y en dinero efectivo que don/
ña _________ declara recibir a su entera y total satisfacción.
2. La cantidad de ______ kilos de árboles ________ cortados en trozos de un largo

máximo de ___ centímetros que se utilizarán para leña en la propiedad del/ la señor/a
_________ (vendedora).
Esta madera se obliga a sacarla don/ña ___________ (comprador) del predio del cual
también él/la señor/a ___________ es usufructuaria denominado _______ y sólo respecto de
los árboles que están en suelo, esto es, los que no están en pie.
Estos kilos de leña de _______, don/ña _________ (comprador) deberá entregarlos en la

casa residencia de don/ña ________ (vendedora) en _________, comuna de _______,
ordenados y apilados en el lugar que ella designe dentro del plazo máximo de ___ días
TERCERO. Don/ña _________ (comprador) deberá obtener las autorizaciones y permisos

que sean procedentes para la tala de los árboles señalados en la cláusula primera
precedente, no siendo responsabilidad del/la señor/a __________ (vendedora) la falta de
obtención de ellos.
CUARTO. Para todos los efectos designan domicilio en la comuna de ____________.
QUINTO. El presente documento se otorga en dos ejemplares del mismo valor, tenor y
contenido, quedando uno en poder de cada una de las partes.
37. ÁRBOLES. FORMULARIO
En _____ (comuna), ______ (país), a ___ de ________ de ___, entre don/ña _________,
_____ (nacionalidad), ______ (estado civil), ______ (profesión/oficio), Cédula Nacional de
Identidad número _______domiciliada en _______, comuna de _______ por una parte y por
la otra don/ña __________, los comparecientes mayores de edad y exponen:
PRIMERO. Don/ña _______ vende a don/ña _________ los árboles ______ en pie
ubicados en el predio de la cual es usufructuaria la primera denominado _________, Comuna
de _______ Este predio tiene una superficie aproximada a los ______ metros cuadrados.
SEGUNDO. El Precio por la compraventa de los árboles _________ en pie que don/ña
_________vende por el presente instrumento es el siguiente:
1. La cantidad de $ _____ que paga en este acto al contado y en dinero efectivo que don/
ña _________ declara recibir a su entera y total satisfacción.
2. La cantidad de ______ kilos de árboles ________ cortados en trozos de un largo

máximo de ___ centímetros que se utilizarán para leña en la propiedad del/ la señor/a
_________ (vendedora).
Esta madera se obliga a sacarla don/ña ___________ (comprador) del predio del cual
también él/la señor/a ___________ es usufructuaria denominado _______ y sólo respecto de
los árboles que están en suelo, esto es, los que no están en pie.
Estos kilos de leña de _______, don/ña _________ (comprador) deberá entregarlos en la

casa residencia de don/ña ________ (vendedora) en _________, comuna de _______,
ordenados y apilados en el lugar que ella designe dentro del plazo máximo de ___ días
TERCERO. Don/ña _________ (comprador) deberá obtener las autorizaciones y permisos

que sean procedentes para la tala de los árboles señalados en la cláusula primera
precedente, no siendo responsabilidad del/la señor/a __________ (vendedora) la falta de
obtención de ellos.
CUARTO. Para todos los efectos designan domicilio en la comuna de ____________.
QUINTO. El presente documento se otorga en dos ejemplares del mismo valor, tenor y
contenido, quedando uno en poder de cada una de las partes.
38. COSECHA FUTURA. FRUTA. EXPORTACIÓN. FORMULARIO
En ____ de Chile, a __ de ___ de 2___, entre don _____, profesión/oficio ____, cédula
nacional de identidad ______, domiciliado en calle ____ Nº ___, de la ciudad de ____, por
una parte, en adelante, la "vendedora" o el "vendedor, indistintamente, y por la otra, la
sociedad "____.", del giro ______, RUT ______ en adelante, indistintamente, la "compradora"
o el "comprador", representada por don ______, profesión/oficio ____, cédula nacional de
identidad______, ambos con domicilio en calle ______ Nº __, de esta ciudad, se ha
convenido en el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. La vendedora es dueña del predio denominado "_____", ubicado en calle

_____ Nº __, comuna de ____ de la _.ª Región, los deslindes del predio son los siguientes:
AL NORTE: ______; AL SUR: ______; AL ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______.
Adquirió dicho inmueble por escritura pública de fecha _______, otorgada en la notaría de
____ de don ______; el cual se encuentra inscrito a nombre de la vendedora a fojas ___
Nº __ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____,
correspondiente al año _.
El mencionado predio tiene plantadas las siguientes especies y variedades frutales y la

siguiente producción estimada:
ESPECIE
CAJAS EXPORTACIÓN VARIEDAD
Las cantidades indicadas, constituyen sólo una estimación, por lo que no obligan a la
vendedora, sino que a la entrega de la totalidad de la producción del huerto en las especies y
variedades señaladas; pero sí la obligan a la totalidad de la producción real.
SEGUNDO. Por el presente acto el vendedor, vende, cede y transfiere al comprador, quien
compra y adquiere para sí, la totalidad de la fruta producida en el predio señalado en la
cláusula primera, correspondiente a la cosecha, de la(s) temporada(s) ___.
TERCERO. La fruta, materia de este contrato, deberá cumplir con las siguientes
exigencias:
a) Entenderse como de dar y recibir, y ser del tipo de exportación, entendiéndose por tal
aquella que cumpla, según su naturaleza, con la totalidad de las normas de calidad que el
"comprador" exige, las que se entenderán que forman parte del presente contrato y, además,
con las normas que establece o que establezca el reglamento de calidad de frutas y
hortalizas de exportación del SAG o el organismo que lo reemplace; y las que se exijan en los
países de destino, tales como, los países árabes, los países sudamericanos, los Estados
Unidos de Norteamérica y los países europeos; normas que el vendedor declara conocer y
aceptar, sin restricción alguna. Acorde con lo anterior, la fruta materia de este contrato deberá
encontrarse en perfecto estado de conservación, al momento de recepción en el mercado
exterior de destino, debiendo ser aprobada por los organismos correspondientes de dicho
mercado.
b) La fruta no deberá contener residuos considerados tóxicos o prohibidos, sea que

provengan del uso de pesticidas o de cualquier otra causa. Al efecto, el vendedor no deberá
emplear, como pesticidas, aquellos que no estuvieren autorizados en América del Norte,
Europa, en el Medio Oriente o en América del Sur. La comprobación de la existencia de
cualesquiera de dichos residuos o sustancias, dará derecho, al comprador, para no recibir la
fruta que estimare contaminada, sin que ello importe responsabilidad alguna de su parte.
Asimismo, y en el evento que se detectase, en el país de destino, la presencia de dichos
elementos considerados tóxicos o prohibidos, la responsabilidad económica que de ello
resulte corresponderá exclusivamente al vendedor.
c) La fruta materia del contrato se entiende como apta para su exportación, libre de toda
clase de problemas fitosanitarios o fisiológicos, tales como Bitter Pit, Corazón Acuoso, etc.
y/o plaga y/o enfermedades, tales como, Brotitis, etc. El departamento agronómico de
________ dará las instrucciones referente a aplicaciones de fungicidas o cualquier otra
aplicación de otro producto, que permitan asegurar la calidad postcosecha, de la fruta.
Durante la cosecha, dará las instrucciones de la misma, las que deberán ser cumplidas por el
vendedor.
Éste se obliga a respetar los días de carencia recomendados por los fabricantes de
pesticidas, a fin de evitar residuos tóxicos en la fruta.
Si la fruta estuviese afectada por algún problema, plaga, enfermedad u otro inconveniente,
el comprador podrá hacer uso del mismo derecho que se le confiere en la letra anterior,
siendo de responsabilidad del vendedor las consecuencias económicas que de ello deriven.
Por lo tanto, y en definitiva, será de la exclusiva responsabilidad del vendedor cualquier
reclamo proveniente de dichos mercados, de comprobarse la presencia de residuos químicos
en la fruta materia del presente contrato.
Cualquier sanción, gasto adicional y/o pérdida de la fruta como consecuencia del
incumplimiento de la obligación a que se refiere esta cláusula, será de responsabilidad y
cargo exclusivo del vendedor.
d) Estar la fruta libre de todo gravamen, prohibición o embargo.
e) Otras condiciones: _______.
CUARTO. El precio de la compraventa se determinará de acuerdo a las siguientes pautas:
a) Se tomará como precio o valor referencial, para de ahí fijar el precio definitivo de la
compraventa, el valor de retorno FOB CHILE, que arroje el total de liquidaciones de los
recibidores extranjeros de la fruta objeto de este contrato.
b) A este valor FOB CHILE, determinado de acuerdo a la letra anterior el comprador

deducirá, para sí, los gastos y costos en que éste incurra hasta poner el producto en
situación FOB. Estas deducciones son procedentes, por cuanto el presente contrato de
compraventa es de fruta de exportación, y para que la fruta sea, técnicamente, apta para
exportarla, deben hacerse una serie de gastos que el comprador tiene derecho a descontar,
ya que son de cargo del vendedor.
Por lo tanto, el precio de la compraventa será el valor FOB CHILE de la letra anterior
menos los descuentos contemplados en esta letra b).
A este valor se debe adicionar el IVA.
El vendedor deducirá para sí una cantidad equivalente al __% (______ por ciento) sobre el
valor FOB CHILE señalado en la letra (a) y sobre cualquier tipo de bonificación y/o cualquier
otro beneficio que el gobierno establezca para la exportación de fruta fresca. Por el monto
que resulte de aplicar el referido porcentaje, el vendedor extenderá una factura a la que se
recargará el Impuesto al Valor Agregado. Esta factura se emitirá al momento de fijarse el
precio definitivo de la fruta, motivo de este contrato.
O bien: El precio por caja de exportación, atendida la especie, variedad y calibre de la fruta,
será el siguiente:
ESPECIE VARIEDAD CALIBRE
PRECIO US$ CAJAS DE __ Kls.
Otras condiciones: _________.
QUINTO. Las partes están de acuerdo que el vendedor pueda recibir un sobreprecio,
además del valor pactado en la cláusula anterior. Este sobreprecio corresponderá al valor
neto que resulte de la exportación y/o venta de las especies compradas y se determinará
según las siguientes reglas:
1.- Se considerarán los resultados de las liquidaciones de recibidores extranjeros y/o

contratos de venta hechos por el comprador.
2.- A dichas liquidaciones se restará el precio indicado en la cláusula anterior y todos los
gastos no pagados previamente por el vendedor, entre ellos: los materiales de embalaje,
frigorífico, flete marítimo y terrestre, primas de seguro, gastos portuarios, revisiones sanitarias
y técnicas, fumigaciones, estibas, embarques, gastos financieros y cualquier otro costo que
sea o haya sido necesario para la exportación y/o venta de la fruta comprada.
Además, se descontará un __.% del valor de la fruta que corresponde al comprador.

También, se restará, a dicha liquidación o al correspondiente contrato de venta, la rebaja de
precio que pudiere proceder efectuar, en el evento de que la totalidad o parte de la fruta
comprada no se encontrare en perfecto estado de conservación, al momento de su llegada a
los puertos de destino y, no obstante lo expuesto, fuere posible venderla en dicho puerto.
3.- Las partes convienen, expresamente, que si el producto de la venta de alguna de las
especies o variedades indicadas no alcanzare a cubrir el precio estipulado en la cláusula
cuarta y que si el producto de una o más de las otras lo superare, el remanente de estas
últimas se destinará a completar el valor de la venta del producto que no alcanzare a cubrir
dicho precio, sin que el vendedor pueda exigir el exceso de una y pedir, además, que se le
complete el valor de la otra.
SEXTO. En atención a que la fruta materia del presente contrato, será comercializada, por
el Comprador, en los mercados internacionales, las partes están de acuerdo que, en el
evento de que por decisión de las autoridades de USA, Canadá, el Mercado Común Europeo,
Naciones Árabes, o de cualquier país de destino de la fruta materia de este contrato, se
entrabase, dificultase, prohibiese o suspendiere la importación de fruta chilena a dichos
mercados y/o al consumidor final, el presente contrato de compraventa quedará resuelto sin
necesidad de declaración judicial, si así lo desease el comprador, debiendo, en este caso,
restituir la fruta al vendedor. Sin perjuicio de lo anterior, y en el evento de que este último
adeudase alguna suma de dinero al comprador, éste podrá comercializar la fruta en el
mercado interno mediante el sistema de libre consignación deduciéndose del valor que de
ello se obtenga, todos los gastos en que haya incurrido el comprador, tales como, los
anticipos o créditos de dinero que hubiese otorgado al vendedor y el valor de las especies o
materiales entregados a éste y, además, un __.% del valor final de venta de la fruta, el cual
pertenecerá al comprador a título de comisión.
SÉPTIMO. La fruta será entregada a más tardar el __ de ___ próximo, y será puesta en
____, y embalada en _____ La cosecha y el embalaje de las frutas compradas se realizarán
de acuerdo con las instrucciones que imparta el comprador, especialmente, en cuanto a la
fecha de iniciación y término de la cosecha y a la calidad de la fruta. El vendedor, por tanto,
se obliga a seguir las instrucciones que el comprador señale en lo referente a metodología y
ritmo de cosecha, como, asimismo, en lo relativo a las características del embalaje y las
condiciones de almacenaje de la fruta.
Para todos los efectos legales, se entenderá que la entrega de la fruta se efectúa una vez
terminado el proceso de selección y embalaje, a fin de que sea contada y pesada aquélla
sujeta al presente contrato. Las partes declaran entender y consentir que "la entrega"
indicada precedentemente, que consiste en que el vendedor se obliga a poner la fruta
materia de este contrato, a disposición del comprador en el lugar convenido, constituye
"tradición" de la misma. Se excluye, por tanto, cualquier otra forma de tradición.
Los materiales que el vendedor necesite para el embalaje, serán proporcionados por el
comprador. Asimismo, serán, también, de cargo de este último, todos los gastos que
demande el embalaje, manejo, fumigación, frigorífico, fletes internos, marítimos, aéreos o
terrestres, seguros, gastos portuarios, revisiones, estibas, gastos financieros, etc.; es decir,
todos los gastos necesarios para cumplir con la exportación de fruta.
En los casos en que la faena de embalaje se realice, por el vendedor, en un packing

distinto que el del comprador y/o la fruta sea rechazada y/o ésta no cumpla con las
estipulaciones del presente contrato, todos los gastos en que se haya incurrido serán de
responsabilidad exclusiva del vendedor, quedando esta fruta a su disposición, en el lugar del
rechazo o revisión y bajo su exclusiva responsabilidad. Sin perjuicio de lo anterior, si el
comprador lo estima conveniente, podrá liquidar esta fruta, en el mercado interno, sin ulterior
responsabilidad suya, bajo el sistema de libre consignación, abonándose el producto o
valores que arroje esta comercialización a las deudas que el vendedor tuviere para con el
comprador, reconociéndose, a este último, una comisión de un __% sobre el valor final de
venta de la fruta.
OCTAVO. El precio convenido en la cláusula cuarta se pagará a más tardar el día __ de

___ próximo. El sobreprecio pactado en la cláusula quinta, si procediere, se liquidará y
pagará, al vendedor, una vez recibidos, por el comprador, los valores correspondientes a las
liquidaciones de venta de toda la fruta y, en todo caso, a más tardar el día __ de ____
próximo.
Los precios de las ventas de materiales y servicios que corresponda pagar al vendedor, de
acuerdo con lo estipulado en este contrato, se solucionarán a la fecha de la liquidación final.
NOVENO. El vendedor facturará, al comprador, la fruta vendida por el precio indicado en la

cláusula cuarta, al momento de su entrega al comprador, quien hará entrega al vendedor del
valor correspondiente al IVA, en fecha oportuna para su ingreso en Tesorería.
UNDÉCIMO. El comprador podrá otorgar anticipos al vendedor a cuenta del precio, para
financiar la cosecha y/o producción, como, asimismo, la compra de todo tipo de materiales,
insumos, pesticidas, etc. Estos anticipos devengarán un interés anual equivalente al Prime
Rate más ___ puntos y se documentarán con un pagaré o una letra a la orden del comprador.
El comprador podrá descontar de la liquidación final del vendedor, el valor de los anticipos
otorgados, incluyendo los correspondientes intereses.
DUODÉCIMO. El comprador llevará una cuenta corriente, a nombre del vendedor, en la

que se registrarán los gastos en que haya incurrido, los anticipos entregados, los pagos
efectuados, el costo de los servicios proporcionados y los retornos obtenidos de los
recibidores en el exterior, así como el valor de las ventas en el Mercado Interno.
Los valores de obligaciones, expresados en dólares de los Estados Unidos se anotarán en

moneda nacional, al tipo de cambio vigente, al día de la fecha de la liquidación respectiva. En
todo caso deberá respetarse las normas impartidas por el Banco Central.
Sólo para los efectos de este contrato, las partes definen por "tipo de cambio" el que el
comprador obtenga al vender los dólares que reciba con cargo al presente contrato.
Una vez verificados los retornos del total de la exportación de la fruta materia de este
contrato, y en un plazo que no exceda de 30 días, a contar de dicho momento, la exportadora
procederá a la liquidación final y definitiva del negocio, descontando, previamente, todos los
gastos de operación y/o financieros en que se haya incurrido por cuenta del vendedor, la
deducción a que se refiere el párrafo cuarto de la cláusula cuarta y el correspondiente IVA, si
así procediere, determinando el precio conforme al método establecido en la cláusula cuarta
de este contrato.
Los abonos y/o cargos realizados en cuenta, se aplicarán a ella a medida que se
verifiquen, por su valor en moneda nacional o extranjera, según sea el pago efectuado, y, en
este último caso, al tipo de cambio que rigió el día en que se procedió a la liquidación de las
divisas para cubrir los costos respectivos. Se considerarán, asimismo, los intereses pactados.
Constituirán cuenta detallada y suficiente, para establecer el precio conforme a la cláusula
cuarta, la presentación que hará la compradora, al vendedor, de los antecedentes
proporcionados por los agentes o consignatarios que operen en el exterior que hayan sido
designados por la compradora.
Para todos los efectos del presente contrato, se entenderá aprobada la liquidación final, si
el vendedor no la objetare dentro del plazo de diez días desde que se ponga en su
conocimiento, lo que podrá hacerse mediante carta certificada dirigida al domicilio del
vendedor.
DECIMOTERCERO. El vendedor se obliga a no constituir sobre la fruta objeto del presente

contrato, promesa de venta, venta, caución o cualquier otro acto que signifique la entrega o
promesa de entrega de dichas especies, o su enajenación parcial o total ni a constituir, sobre
ellas, garantías de obligaciones propias o de terceros. El incumplimiento de cualesquiera de
estas obligaciones, calificación que corresponderá, exclusivamente, al comprador, hará que
las sumas adeudadas por el vendedor, por cualquier causa, se consideren exigibles y de
plazo vencido. Además, desde el momento de producirse el incumplimiento, las sumas
adeudadas devengarán un interés anual igual al interés corriente vigente a dicha época,
aumentado en un __%.
DECIMOCUARTO. En garantía del cumplimiento de la totalidad de las obligaciones que

contrae en favor del comprador, por medio de este instrumento, el vendedor constituye, a la
orden del comprador, para quien acepta su representante, prenda sin desplazamiento sobre
la totalidad de la fruta que le vende, en los términos establecidos en la Ley Nº 20.190; la que
quedará en poder del vendedor hasta su total entrega, al comprador, debiendo ser mantenida
en el predio señalado en la cláusula primera de este contrato y no pudiendo ser trasladada,
por motivo alguno, sin autorización previa, dada por escrito, por el comprador.
Para estos efectos, declara, el vendedor, que las especies dadas en prenda son de su
exclusivo y pleno dominio, sin que exista sobre ella contrato u obligación alguna, simple,
modal o condicional, que afecte, o que pueda afectar, al cumplimiento íntegro y oportuno de
las obligaciones emanadas del presente contrato, sea de modo directo o indirecto sea parcial
o totalmente. En especial, declara que no existe, sobre la fruta mencionada, embargo,
prenda, promesa de venta, caución o litigio pendiente; y reitera, en lo que fuera pertinente, lo
expresado en la cláusula tercera letra d) de este contrato. Se faculta al portador de copia
autorizada de este instrumento para requerir las anotaciones e inscripciones que fueren
pertinentes.
DECIMOQUINTO. Las partes convienen que el presente contrato de compraventa se

renueve, automáticamente, por una nueva temporada cuando, de la sola liquidación
practicada por el comprador, resulte el vendedor con un saldo deudor. La revocación será
obligatoria para el vendedor y facultativa para el comprador.
Para los efectos de determinar el saldo deudor en contra del vendedor, se tendrá como
suficiente la liquidación practicada por la compradora, háyase o no deducido objeción.
Si opera la renovación automática antes convenida, regirán en todas sus partes, las
estipulaciones contenidas en el presente instrumento, variando, solamente, la fecha de pago,
la que se establecerá conforme a los períodos señalados en el contrato del año anterior.
También regirán los precios que se convengan para la nueva temporada. En caso de no
llegarse a acuerdo, en un plazo no superior a ___ días desde que una parte manifieste su
disconformidad con el precio propuesto por su contraparte, el precio para el nuevo contrato
será el equivalente al promedio de los tres últimos contratos que haya suscrito el comprador
para especies, variedades y/o calibres de frutas similares.
Si la compradora opta porque el contrato no se renueve por una temporada, lo comunicará
por escrito al vendedor, quien deberá pagarle, de inmediato, el saldo adeudado en un plazo
no superior a ___ días. Si no lo hiciera dentro del término indicado, el comprador queda,
expresamente, facultado por el vendedor para hacerse pago del saldo adeudado mediante el
cobro de las letras entregadas por el productor para cubrir los anticipos recibidos, según se
da cuenta en la cláusula séptima sin que, en este caso, el productor pueda excepcionarse en
el juicio respectivo, en el hecho de estar pendiente el reclamo deducido en contra de la
liquidación practicada por el comprador. Una vez resuelta la reclamación formulada por el
productor, en su caso, el saldo en contra que resulte, para cualquiera de las partes, deberá
ser entregado por ésta, en favor de la otra, dentro del plazo máximo de 15 días.
En todo caso, el vendedor acepta constituir, a favor del comprador, Prenda sin
desplazamiento Ley Nº 20.190, sobre la producción que se vende por la nueva temporada
respectiva y el comprador acepta la constitución de esta garantía, en el caso que el contrato
de que da cuenta el presente instrumento, se renueve automáticamente.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos legales a que hubiere lugar, se podrán agregar
otras cláusulas al presente contrato por medio de cartas confirmadas por ambas partes, ya
sea _______ o _______, debiendo en este último caso requerir la concurrencia de las
personas que representen a las partes de este contrato conjuntamente o indistintamente.
DECIMOSÉPTIMO. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por el

vendedor, de acuerdo a lo estipulado precedentemente en este contrato, autorizará, al
comprador, a poner término, de inmediato, al presente contrato sin que el productor pueda
deducir oposición o reclamo de especie alguna. De manera especial, el comprador podrá
poner término, unilateralmente, al contrato cuando la fruta entregada, ya sea por sus vicios
ocultos, calidad deficiente u otras características negativas, sea objetada por los recibidores,
en el exterior; o bien, que dificulte su comercialización según valoración que, de modo
exclusivo, corresponderá al comprador. Sin perjuicio de lo anterior, el comprador podrá,
unilateralmente, optar por no recibir aquellas partidas de fruta que, por sus vicios ocultos o
calidad deficiente u otras características negativas, dificulte su comercialización, según
valoración que, también de modo exclusivo, corresponderá al comprador.
DECIMOCTAVO. Toda cuestión que se suscite, entre las partes, con motivo o con ocasión
de este contrato, será resuelta, cada vez, por un árbitro arbitrador, sin ulterior recurso, y sin
perjuicio de que el comprador pueda recurrir a la justicia ordinaria para cobrar las cantidades
líquidas que estime pertinentes.
Se designa para desempeñar el cargo a don/ña __________; y a falta o en subsidio de

éste a don/ña _________.
A falta de estas personas y si no hubiere acuerdo entre las partes para hacer el
nombramiento de un nuevo árbitro, éste deberá ser designado por la justicia ordinaria,
debiendo tener necesariamente, la persona que se designe, la calidad de abogado y en tal
caso tendrá el carácter de árbitro de derecho.
DECIMONOVENO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

consecuencia del otorgamiento del presente instrumento, serán pagados por mitades entre
las partes.
VIGÉSIMO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de
compraventa y compromisos verbales y escritos que hubiesen convenido respecto de lo que
se vende por el presente contrato, conforme a lo ya expresado, otorgándose el más amplio
completo y mutuo finiquito.
VIGÉSIMO PRIMERO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de ______.
I

40. PLANTACIÓN POR COSECHAR. FORMULARIO
En ____, a __ de _____ de 2___ entre la Sociedad "______.", Rol único tributario número
______, representada por don/ña ________, profesión/oficio _______, cédula nacional de
identidad Nº _____, ambos domiciliados en calle ________ número __, oficina número
_____, por una parte, en adelante, el "vendedor"; y, por la otra, la sociedad "_____", en
adelante, el "comprador", representada por don/ña _______, profesión/oficio _______, cédula
nacional de identidad Nº _____, ambos con domicilio en calle _______ número __, oficina
número __, de esta ciudad, se ha convenido en el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño del predio denominado "____", situado en la localidad de

___, comuna de ____, provincia de ____, de la __ª Región, inscrito, a su nombre, a fojas
_____ Nº _____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____,
correspondiente al año 2___.
Los deslindes del predio, según sus títulos son: AL NORTE: ______; AL SUR: ______; AL
ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______.
El mencionado predio tiene una plantación de cocoteros (árboles de flor, de producir miel,
plátanos, cafetos, callampas, etc.) de las siguientes especies, variedades y antigüedad:
ESPECIE
KILOS O CAJAS PRODUCCIÓN VARIEDAD
Las cantidades indicadas, por constituir solamente una estimación, no obligan al vendedor,
sino que a la entrega (o a dejar sacar) la totalidad de la producción de ______, en las
especies y variedades señaladas.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende al comprador, quien compra y

adquiere para sí, el total de la producción del predio señalado en la cláusula primera,
correspondiente a la cosecha de la presente temporada 2___ / 2___, que está por
cosecharse.
TERCERO. Los productos, materia de este contrato, deberán cumplir con las siguientes
exigencias:
__.
__.
__.
CUARTO. El precio es la suma única de $ ____.- (______ pesos) que se paga en este
acto, en dinero en efectivo y que el comprador declara recibir plenamente conforme.
QUINTO. Los productos serán entregados (retirados), a más tardar el día __ de ____
próximo.
SEXTO. Las partes convienen que en el presente contrato de compraventa se renueve
automática y sucesivamente, por nuevas temporadas, si ninguna de ellas avisa, a la otra, de
su voluntad de no hacerlo, con una anticipación de, a lo menos, tres meses (o seis), antes del
vencimiento respectivo. El precio será, para las cosechas siguientes, el del mercado y, en
todas formas, el aumento no será inferior al alza del Índice de Precios al Consumidor
emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del Organismo que lo suceda o reemplace,
SÉPTIMO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten en razón
de este contrato a un árbitro arbitrador, el que conocerá y resolverá sin forma de juicio la
controversia, respetando el debido proceso, y en contra de cuyas resoluciones no cabrá
recurso alguno. Con ese propósito, designan, en tal carácter, a don/ña ______, y si éste no
quisiere o no pudiere aceptar, a don/ña ______ En caso que ninguno de los anteriores
quisiera o pudiera cumplir con el encargo, serán los tribunales ordinarios los encargados de
designar uno, que será abogado y conocerá y resolverá como árbitro de derecho.
OCTAVO. Para todos los efectos que emanen del presente contrato, las partes señalan
domicilio en la ciudad de _____.

41. PRODUCTOS AGRÍCOLAS. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___.

adelante, "el vendedor" o "el productor", indistintamente; y don/ña _______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de
____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores de
edad y libres disponedores de sus bienes, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El productor es dueño del fundo "______", ubicado en la localidad de ____,

comuna de ____, provincia de ______, __ª Región, en donde tiene plantaciones de _____.
SEGUNDO. Por este instrumento, el productor vende, cede y transfiere, al comprador,

quien compra y acepta para sí los siguientes productos agrícolas:
1.- ____ de la variedad ____, de calidad ____, la cantidad de _____ kilos.
2.- ____ de la variedad ____ de calidad ____, la cantidad de _____ kilos.
TERCERO. La entrega se efectuará en ________, en cajas de _______ proporcionadas

por el comprador, dentro de los siguientes plazos y días: _______. Los gastos de transporte,
a dicho lugar, serán de cargo de _____. Para el evento que el vendedor retarde la entrega
más allá de dicho plazo, incurrirá en una multa diaria equivalente en pesos a _____ Unidades
de Fomento por cada día de retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista
más allá de los __ días siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente en pesos a
___ Unidades de Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que
las partes estiman, por anticipado, los perjuicios provenientes para el comprador, del simple
retardo.
CUARTO. Los precios son los siguientes:
1.- La variedad _____ de primera calidad se pagará a razón de $ _____ por kilo puesto en
__________.
2.- La variedad ____ de ____, calidad se pagará a razón de $ _____ por kilo puesto en
________.
3.- Las normas sobre tamaño y calidad están especificadas en anexo que, firmado por
ambos contratistas, forma parte del presente contrato.
4.- Los productos que no cumplan con las normas indicadas serán pagados con un __% de
descuento (o: no serán pagados, pudiendo el comprador rechazar la camionada completa, si
presenta un porcentaje de productos defectuosos o de calidad distinta a las indicadas,
superior al __% de cada envío), caso en el cual el vendedor debe retirarlos, a su costa.
QUINTO. El comprador practicará una liquidación al término de cada entrega, pagándola

1.- ___. % al contado.
2.- ___. % a ___ días, mediante ____ documentos.
SEXTO. La carga y descarga es de cuenta de _____.
SÉPTIMO. Las cajas cosecheras serán proporcionadas por el comprador,

comprometiéndose, el vendedor, a cuidarlas adecuadamente para evitar su deterioro. Se
tolerará un __% de pérdida o inutilización de cajas. Sobre este porcentaje, cada caja perdida
o dañada será cargada al comprador a razón de $ ____.
OCTAVO. En caso de incumplimiento de este contrato, por parte del vendedor, por
cualquier causa, ya sea por falta de entrega total o parcial (más del ___. % del total pactado),
o por infracción en cuanto a calidades, fechas de entrega y demás condiciones del presente
contrato, el vendedor pagará, al comprador, por vía de pena y como indemnización de
perjuicios, las siguientes sumas: _________
NOVENO. El productor asume todos los riesgos de caso fortuito y de fuerza mayor que
puedan sobrevenir a los productos objeto de este contrato, como incendios, inundaciones,
lluvia, aguaceros, nieve, granizo, tormentas, riadas, temblores, terremotos, temporales de
cualquier especie y toda acción de la naturaleza, de viento, tierra, aire, agua; además, asume
todos los riesgos de los daños que cualquier o cualesquiera personas puedan causarle(s).
DÉCIMO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten en razón
UNDÉCIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan domicilio en la ciudad
de ______.
ANEXO SOBRE TAMAÑO Y CALIDAD
(Este anexo es meramente ilustrativo, puesto que las posibilidades son muchísimas.
Distintas Asociaciones de productores pueden proporcionar normas estandarizadas sobre
cada producto).
1.- Tamaño: se considerará __________ de primera, y se pagará al precio contratado, el de

tamaño igual o superior a ________ milímetros.
El producto de tamaño inferior a ____ milímetros no es apto para _____, y podrá recibirse
si ____, en una proporción no superior al ____% de cada camionada. A este producto se le
aplicará el siguiente trato:
a) se pagará con __ % de descuento; o

b) se recibirá a maquila, al ___% para el comprador y ____ % para el vendedor, para ser
destinado a _____; o
c) se devolverá al comprador, poniéndolo a su disposición en la planta del comprador;

siendo el flete de su cargo.
Las normas anteriores se aplicarán sólo en el caso de que la camionada del caso presente,
como máximo, un ___% de unidades de tamaño inferior al pactado. En caso de presentar
mayor porcentaje, será rechazado el camión completo.
2.- Calidad: Se pagará al precio contratado sólo el producto del tamaño ya indicado, que no
presente defecto alguno. Cualquiera de los defectos siguientes hará que el producto no se
considere de primera calidad, y se pague con el descuento de ___. %, en caso de que alguno
o el conjunto de los defectos que se indicarán, no exceda, en cada camionada, de los
porcentajes siguientes:
a) Producto verde ____%
b) Producto sobremaduro ___ %
c) Producto de forma defectuosa ___ %
d) Producto dañado por manipulación ____%
e) Producto dañado por insectos ____%
Si, por cualquiera de los defectos indicados, se excediera el porcentaje correspondiente; o

si el conjunto de defectos excediera de __% de cada camionada, ésta será rechazada en su
totalidad.
3.- Forma de determinar cada defecto: (Según el tipo de producto, puede ser conveniente
determinar exactamente en qué consiste cada defecto, como por ejemplo: en el caso de
duraznos para conserva, se entenderá verde aquel que en cualesquiera de sus caras no
presente tal color; o en el caso de la uva, la que tenga tal porcentaje de acidez o tal
coloración, etc.).
4.- Muestreo: La determinación del tamaño y calidad del producto, se hará mediante
muestreo al azar. Para ello el comprador examinará _____ cajas de cada envío de ______
unidades.
5.- Dudas: En caso de dudas sobre _______, las cajas muestreadas se enviarán a
_______, para que _______.
Este Anexo se considera parte integrante del contrato de compraventa de ______ suscrito
con fecha ___ de ______ de 2___.
I
Ver Ficha: 153 del anexo de jurisprudencia de compraventa.

D) A
42. Máquinas. Formulario
42. MÁQUINAS. FORMULARIO

En _______ de ____, a __ de ____ de ___, __________(vendedor), Rol Único Tributario
número ______, representada legalmente, por don/ña _________, cédula nacional de
identidad número _______, ambos con domicilio comercial en ______, comuna de ______,
_____.(región), en adelante, "el vendedor"; y don/ña ______, cédula nacional de identidad
número ______, en representación de ________, ambos domiciliados en __________,
comuna de _______, ____(región), en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad, se
ha convenido en el siguiente contrato de compraventa:
PRIMERO. La sociedad ________ es dueña de las siguientes máquinas de uso industrial:

a) _________ (modelo, número de serie, marca, año de fabricación, etc.); y b) _________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, ___________, a través de su representante

compareciente, vende, cede y transfiere a _______ quien compra, acepta y adquiere para sí,
a través de su representante compareciente, las máquinas individualizadas en la cláusula
precedente. El precio de la máquina signada con la letra a) de la cláusula anterior, se fija en
la suma de ___ pesos; el de la letra b) se fija en la suma de ___pesos. El precio total de los
bienes singularizados asciende a ____pesos. El precio antes indicado no incluye Impuesto al
Valor Agregado por cuanto se trata de una compra exenta de tal impuesto por tratarse de
máquinas usadas. La totalidad del precio se pagó íntegramente con fecha ___ de ______ de
___, según consta de las facturas de la vendedora números ______, declarando la
vendedora haber recibido el precio total, al contado y en dinero efectivo, a su entera y
completa satisfacción sin tener reclamo alguno que formular al respecto.
TERCERO. Los bienes muebles, objeto del presente contrato de compraventa, se venden
en el estado y condiciones en que actualmente se encuentran, reputados de estar en plena
capacidad de funcionamiento, libres de prendas, gravámenes, prohibiciones y litigios y
cualquier otra limitación de dominio, respondiendo la vendedora de la obligación de
saneamiento en conformidad a la ley. Del mismo modo, la vendedora declara que las
especies vendidas son de su único y exclusivo dominio, y declara que fueron íntegra y
oportunamente pagados, no existiendo deuda alguna pendiente en relación con los bienes
objeto del presente contrato, especialmente en relación a rentas de arrendamiento,
consumos, impuestos y contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos de precios de
las instalaciones, bienes o enseres transferidos. En todo caso, las partes dejan expresa
constancia que el comprador no responderá por deuda alguna del vendedor, y que, si
resultare obligado por cualquier causa a responder ante terceros de cualquier clase de
obligaciones del vendedor, en cuanto se hubieren originado antes de esta fecha, repetirá lo
pagado en contra de ésta, más el interés máximo legal aplicable a las operaciones de crédito
de dinero y el reajuste del Índice de Precios al Consumidor.
CUARTO. La entrega material de los bienes objeto del presente contrato se materializa en
este acto, recibiéndolos la compradora a su entera y total satisfacción, quien declara
conocerlos y aceptar el estado en que se encuentran.
QUINTO. Los gastos y derechos que genere el presente contrato, son de cargo de la parte
compradora.
SEXTO. Para todos los efectos legales, las partes fijan domicilio en la comuna de _______,
sometiéndose en caso de diferencias y dificultades entre ellas a la competencia de sus
tribunales.
SÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir

y firmar todas las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que correspondan en los
Registros respectivos.
OCTAVO. En señal de conformidad, el presente contrato, es firmado en 2 ejemplares

quedando uno en poder de cada parte.
I
Ver fichas: 49, 88 del anexo de jurisprudencia de compraventa.

43. EQUIPOS INSTALADOS. LLAVE EN MANO. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don _____, de profesión/oficio ___, cédula nacional
de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad ______, compañía industrial
(comercial) de responsabilidad limitada (o anónima, o en comandita, etc.), del giro___, rol
único tributario número ____, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, la "vendedora"; y don ______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en ______ número __, oficina/departamento número __, de
la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, "el comprador"; se ha
PRIMERO. La Sociedad _____ es dueña de un equipo industrial (electrónico) para el

análisis (para el proceso) de ____, mediante el sistema de ___, de procedencia ____, marca
___, modelo __, Nº _, cuyas características principales están consignadas en el catálogo del
fabricante, el que firmado por las partes, se entiende formar parte integrante de este contrato.
SEGUNDO. La vendedora vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra y acepta

para sí, el bien (los bienes) individualizado(s) en la cláusula anterior, con todos sus
accesorios y en el estado en que se encuentra(n), lo cual es conocido por el comprador. Se
eleva a la calidad de esencial de esta venta, la circunstancia que tal equipo se vende
instalado, funcionando, "llave en mano"; es decir, en condiciones de funcionar día a día, sin
interrupción, en la delicada función para la cual él sirve. Por ello, además de la información
técnica y práctica, es necesaria la asesoría que se incluye en el precio de venta. Así, si el
equipo falla, se debe proveer o importar, en el menor tiempo posible, otro, por la empresa
vendedora, a costo de ésta; o el o los repuestos del caso. La asesoría y la garantía tendrá
una duración gratuita de __ meses; y luego, será remunerada, a razón de __ UF al mes,
neto.
anterior a la fecha del pago efectivo de que se trate.
TERCERO. En precio de esta compraventa, es la suma de $ ___ (___ pesos), IVA incluido,
que se paga en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ ____ (_______ pesos), de contado, que se paga, por el comprador, en
este acto, en dinero efectivo, a la vendedora, quien declara recibirlo a su entera satisfacción.
b) Con el saldo de _______ Unidades de Fomento, equivalentes, al día de hoy, a $ ____
(______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____ Unidades de Fomento, cada una,
con vencimiento los días ___ de cada mes; la primera, el mes de ____ próximo; y la última, el
mes de ___ del año 2___, pagaderas en el domicilio del acreedor, en pesos en su
equivalente al día del pago.
El saldo de precio devengará un interés de un __. % (______ por ciento) mensual; y el

máximo que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple retardo. En este caso, se
producirá la aceleración anticipada del total adeudado, por el atraso de una sola cuota (o de
dos cuotas, seguidas o no).
CUARTO. En garantía del saldo de precio, el comprador otorga la siguiente caución___.
QUINTO. La entrega material de los equipos se efectuará, a más tardar, el día __ de ____
próximo. Serán de cargo del comprador el transporte y traslado a su lugar de destino. En
caso de que lo señalado anteriormente no se efectúe, el vendedor deberá pagar una multa
de ___ pesos diarios.
SEXTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
______.
La personería de don ___ para representar a ____ consta de escritura pública de fecha
______, otorgada en la Notaría de ____ de don _____.
I
Nota:

un inventario anexo que, firmado por las partes, se entiende formar parte del
contrato. Esto resulta conveniente en caso que las especies sean muchas, o
que requieran una detallada descripción.
44. FÁBRICA NUEVA Y "KNOW HOW". FORMULARIO
En ___, a __ de ___ de 2___, entre la sociedad "_____", del giro ____, rol único tributario
número ____ , representada por don/ña _______, de profesión/oficio _____, del mismo
domicilio, cédula nacional de identidad Nº _____, ambos con domicilio en calle ______ Nº __,
de la ciudad de ____, en adelante, "la empresa", por una parte; y, por la otra, don/ña
________, de profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad Nº _____, en
representación de la sociedad "_____", del giro ____, rol único tributario número ____ ,
ambos con domicilio en calle ______ Nº __, de la ciudad de ____, en adelante, "el cliente" se
ha acordado lo siguiente:
PRIMERO. La empresa se dedica a la fabricación, venta e instalación de lo necesario —

maquinaria, implementos, herramientas y otros— para la "implementación" de fábricas e
industrias dedicadas al rubro de _____, incluyendo el respectivo "know how". La empresa
proveerá a la cliente del equipamiento necesario para la puesta en marcha de una fábrica de
_____, a los valores que se indican:
CONSISTENTE EN VALORES US$
SEGUNDO. La empresa, asimismo, suministrará a la cliente la asistencia técnica necesaria

para la puesta en marcha de la fábrica referida, entre otros, según el siguiente detalle:
1.- Asistencia Técnica por suministrar desde____ y por personal técnico capacitado (viajes
y estadía a cargo de ____).
2.- "Lay Out" y plano de instalación de ____.
3.- Planos para implementar un _______.
4.- Supervisión de instalación de ______.
5.- Supervisión de implementación de ______, montaje y prueba.
6.- Supervisión de construcción y ajuste final de __. Indicaciones prácticas sobre ____.
7.- Entrevistar y seleccionar el personal en su aspecto técnico (responsable de efectuar las

funciones de _____, de _____ y de _____).
8.- Capacitación del personal en _______.
9.- _.
TERCERO. La empresa procederá a implementar la maquinaria existente, propiedad de la

cliente, a fin de adaptarlas convenientemente a la fabricación de ______, conforme al
siguiente detalle:
MÁQUINAS POR IMPLEMENTAR VALORES US$
1.-
2.-
CUARTO. Asimismo, la empresa proveerá a la cliente de: ______.
QUINTO. La empresa especializará al personal de la cliente en las técnicas de Control de

Calidad, lo que incluye: ________.
SEXTO. A mayor abundamiento, la asistencia técnica y "know how" por suministrar por la
empresa es la siguiente: ______.
Finalizada la Puesta en Marcha, la empresa efectuará la Asistencia de Gestión con una

concurrencia de una semana por mes durante los primeros ____ meses; luego, una semana,
cada dos meses, durante los siguientes ____ meses; y, al cabo del primer año, dos días por
mes, excepto cuando surjan imponderables tales, como problemas específicos, nuevos
desarrollos, etc., que, por ser imponderables, no pueden cuantificarse.
Durante esta fase, se efectuará el suministro de las Normas de Proceso, Normas de

Control y ______.
Bajo este rubro se incluye el suministro continuo de toda la información, referente al

producto y cómo hacerlo, a partir de la puesta en marcha de la Planta.
SÉPTIMO. De acuerdo con lo expresado, el valor total de la venta, implementación, "know

how" y asesoría que prestará la empresa es de US$ _____ (________ dólares de los EE.UU.
de Norteamérica), cantidad que se pagará en moneda _____, en el plazo de _____.
OCTAVO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
______.
NOVENO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten en razón

E) A ,
46. ESTABLECIMIENTO COMERCIAL. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparecen don/ña ______, de nacionalidad ____,
profesión/oficio _____, estado civil ____, domiciliado en ______ número __,
oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad número
____, en adelante, "el vendedor"; y don/ña _____, de nacionalidad ____, profesión/oficio
_____, estado civil ___, domiciliado en ____ número __, oficina/departamento número __, de
la ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el comprador";
ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas cédulas
de identidad y expresaron que, por este instrumento, convienen en celebrar el siguiente
contrato de compraventa.
PRIMERO. Don/ña ________ es dueño del establecimiento comercial denominado

"______", ubicado en calle _______ número __, comuna de _____, de esta ciudad, que
funciona con la patente municipal número _____ de la Ilustre Municipalidad de _____, para el
giro de ____
SEGUNDO. El nombre del establecimiento y el de sus productos, se encuentra registrado,

a favor del vendedor don ______, con el número _____, para los productos clase __ en el
Registro de Marcas Comerciales.
TERCERO. Para el servicio del establecimiento, el vendedor es suscriptor de la línea

telefónica Nº ______de la compañía ___.
CUARTO. En el establecimiento comercial referido, existen las instalaciones, muebles,

útiles y mercaderías que se detallan en inventario aparte, el que firmado por las partes se
protocoliza con esta fecha bajo el número ____ de los Registros del presente mes de esta
Notaría, y que se entiende formar parte integrante del presente contrato.
QUINTO. El establecimiento comercial funciona en el inmueble de propiedad de don/ña

________, quien, hasta la fecha, lo tenía dado en arrendamiento al vendedor. Por
instrumento separado, de fecha _____ de _____ del presente año, el dueño de la propiedad
ha renovado el contrato de arrendamiento a nombre del comprador, en las condiciones
expresadas en dicho documento.
SEXTO. Por el presente acto, don/ña ________ vende, cede y transfiere a don/ña
________, quien acepta y compra para sí, el establecimiento comercial individualizado en la
cláusula primera. En la compraventa se comprende la universalidad completa constituida por
dicho establecimiento, especialmente la patente municipal mencionada, la marca comercial
señalada en la cláusula segunda, el derecho de llaves del establecimiento, las instalaciones,
útiles y mercaderías referidas en la cláusula cuarta, y todos los accesorios propios del
establecimiento transferido. Asimismo, se faculta al comprador don ________ para que —por
sí solo— solicite al proveedor de servicios de telecomunicaciones el cambio de nombre del
teléfono referido en la cláusula tercera, pero sin responsabilizarse el vendedor por dicho
traspaso.
SÉPTIMO. El precio de la compraventa es la suma de ________ pesos que el comprador

paga al vendedor de la siguiente manera y con los siguientes reajustes: _______.
OCTAVO. El vendedor declara que no existe deuda alguna pendiente en relación con el
establecimiento transferido, especialmente en relación a rentas de arrendamiento, consumos,
gastos comunes, remuneraciones, imposiciones previsionales, impuestos y contribuciones
fiscales o municipales, precios o saldos de precios de las instalaciones, mercaderías y
transferidas. Asimismo, declara que no existe prenda, prohibición, gravamen o embargo de
ninguna especie sobre dichos bienes. El vendedor responderá del saneamiento de
conformidad a la ley. El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales
declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el comprador no responderá por
deuda alguna del vendedor, y que, si resultare obligado por cualquier causa a responder ante
terceros de cualquier clase de obligaciones del vendedor, en cuanto se hubieren originado
antes del día ___ podrá repetir lo pagado, en contra de éste, con más intereses del _____
por ciento anual y el reajuste del Índice de Precios al Consumidor.
NOVENO. La entrega del establecimiento, con sus instalaciones, llaves, accesorios y

mercaderías se hace por el presente acto al comprador quien declara recibirlas a su entera y
total satisfacción.
DÉCIMO. En caso de reclamación del comprador por el estado de las mercaderías y

demás especies transferidas se seguirá el siguiente procedimiento: _______.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para concurrir a

todo tipo de instituciones y requerir el traspaso de la patente, marca comercial, para solicitar
el cambio de nombre del teléfono y para requerir todas las anotaciones e inscripciones que
sea menester.
DUODÉCIMO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad
de ______, prorrogando la competencia para ante sus tribunales.
I
Notas:
1. Previamente, revisar la situación tributaria. La venta de mercaderías

genera IVA.
2. Debe insertarse el certificado de "Término de Giro" del vendedor, otorgado por

la respectiva Dirección Regional de Impuestos Internos, si el vendedor pone fin
a su giro o actividad.
3. En relación al traspaso del arrendamiento del local, puede, también, el

arrendador, comparecer en el mismo instrumento, consintiendo en dicho
traspaso, en condiciones similares a las del antiguo arrendatario; o si se trata
de un establecimiento de mucha importancia, y comparece el propietario,
conviene indicar en el contrato de arrendamiento del inmueble la inscripción de
dominio, con el objeto de inscribir el contrato en el Registro de Hipotecas del
Conservador de Bienes Raíces correspondiente, para que dicho contrato sea
oponible a terceros, si ésta es la voluntad de las partes.
47. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. FORMULARIO
En ________ de _____, a __ de _________ de ___, ante mí, _________, Notario Público,
con oficio en ___________ número ___, comuna de _________, Titular de la __ Notaría de
___________ comparecen: Don/ña ____________, ______(nacionalidad), _____.(estado
civil), _____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________, domiciliado
para estos efectos en __________, comuna de _________, en lo sucesivo también
denominado "vendedor" por una parte, y por la otra parte _______________, sociedad por
acciones del giro de su denominación, rol único tributario número _________, representada
por don/ña ____________, ____(nacionalidad), ______(estado civil),
_______(profesión/oficio) cédula nacional de identidad número _________, ambos
domiciliados en _____________, comuna de _________, en adelante también denominada
"la compradora"; acuerdan celebrar el siguiente contrato de compraventa de establecimiento
de comercio:
PRIMERO. Don/ña ____________ es dueña/o del establecimiento comercial ubicado en

esta ciudad en _____________, comuna de _______, y que funciona amparado por la
patente comercial rol _________ número ________ extendida por la Ilustre Municipalidad de
__________ para el giro de "_______" y con la autorización de la Subsecretaría Regional
Ministerial de Salud de la _______ Región de ________ decretada mediante resolución
sanitaria número _______, de fecha ___ de ______ de ___.
El Establecimiento de Comercio objeto de este contrato funciona en _________, comuna

de _________ Dicho inmueble es de propiedad de __________ y se encuentra arrendado a
_________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña ____________ vende, cede y transfiere a

__________, quién compra, adquiere y acepta para sí, a través de su representante
compareciente, el establecimiento comercial individualizado en la cláusula precedente y que
se encuentra amparado por la patente municipal y resoluciones sanitarias enumeradas en
esa misma cláusula. En la compraventa se comprende la universalidad completa constituida
por dicho establecimiento, especialmente la patente municipal que ampara dicho
establecimiento, el derecho de llaves del establecimiento, las instalaciones, útiles y todos los
accesorios propios del establecimiento transferido; que en inventario anexo al presente
contrato se individualizan y que firmado por las partes se entiende formar parte integrante del
presente instrumento. Asimismo, se faculta a la compradora para que por sí sola solicite a la
Ilustre Municipalidad de __________ y Subsecretaría Regional Ministerial de Salud de la
______ Región de _______, y demás organismos e instituciones que procedan, el cambio de
nombre, a fin de que ___________(comprador) pueda operar con su nombre el
establecimiento comercial que por este acto formalmente se adquiere. Facultad que desde
luego es irrevocable por ser de interés de ambos contratantes en los términos establecidos
en el artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio.
La vendedora declara que no existen trabajadores que hayan prestado servicios o que
continúen desempeñando labores en el establecimiento de comercio objeto de la venta.
TERCERO. El precio de la presente compraventa es la suma única y total de _______

pesos, precio que la parte compradora, a través de su representante compareciente, paga en
este acto, al contado y en dinero efectivo, suma que el vendedor declara haber recibido a su
entera satisfacción sin tener reclamo alguno que formular al respecto.
CUARTO. La vendedora declara que no existe deuda alguna pendiente en relación con el
establecimiento transferido ni entre las partes comparecientes, otorgándose ambas el más
amplio, completo y total finiquito.
QUINTO. La vendedora declara además que no existen deudas pendientes especialmente

en lo relativo a impuestos y contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos de precios
de las instalaciones transferidas. Asimismo, declara que no existe prenda, prohibición,
gravamen o embargo de ninguna especie sobre dichos bienes. El comprador ha recibido la
documentación justificativa de tales declaraciones.
SEXTO. Las partes dejan expresa constancia que la entrega del establecimiento, con sus
instalaciones, llaves, y accesorios se realizó con anterioridad a este acto, declarando el
comprador que no tiene reclamo alguno que formular al respecto.
SÉPTIMO. Las partes acuerdan que la compradora no tendrá responsabilidad alguna

respecto de ninguna acción, administrativa o judicial, originada por motivos relacionados al
giro amparado por dichas resoluciones y patente, producidos con anterioridad al __ de
_______ de ____, y en caso que así ocurriere deberá la vendedora indemnizar los perjuicios
que tales acciones ocasionen en el comprador. En especial queda el comprador liberado de
toda responsabilidad de cualquier infracción que se pudiese haber cometido por la vendedora
con anterioridad a la fecha antes indicada.
OCTAVO. Los gastos y derechos que genere el presente contrato, especialmente los de
transferencia del dominio sobre las resoluciones sanitarias y la patente comercial de
funcionamiento, son de cargo de la parte compradora.
NOVENO. Para todos los efectos legales, las partes fijan domicilio en la comuna de
____________.
DÉCIMO. Cualquier dificultad que se suscite entre las partes con motivo de la aplicación,
validez, vigencia, cumplimiento o interpretación de este contrato, será resuelta por un árbitro
arbitrador, contra cuyos fallos las partes desde ya renuncian a todo ulterior recurso. En este
acto las partes acuerdan la nominación de árbitro arbitrador en la persona del abogado don/
ña ___________, y si éste no pudiere o no quisiere aceptar dicha designación, conferir dicha
función a don/ña _________. En ausencia de ambos, y en la eventual imposibilidad de
acuerdo entre las partes, la designación corresponderá a los tribunales de justicia.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para requerir el

cambio de nombre de la patente comercial y resoluciones sanitarias referidas en el presente
instrumento y para requerir todas las anotaciones e inscripciones, ante cualquier oficina o
autoridad, que sean procedentes.
DUODÉCIMO. Presente en este acto la _____________ (propietario inmueble), del giro de

su denominación, rol único tributario número __________, representada por don/ña
_________, ____ (nacionalidad), _____, (estado civil), _____, (profesión/oficio), cédula de
identidad número ____________, ambos domiciliados en ______________, comuna de
_________, manifiesta su conformidad con el contrato celebrado por este instrumento.
DECIMOTERCERO. La personería de don/ña ____________ para representar a la
Sociedad ____________(compradora) consta de escritura pública de fecha ___ de ______
de ____, ante el Notario Público Titular de la ____ Notaría de _________, don/ña
___________, la que no se inserta por ser conocida por las partes y por el Notario que
autoriza. La personería de don/ña _________para representar a ____________.(propietario
inmueble) consta de escritura pública de fecha __ de _________ de___, el Notario Público
Titular de la __ Notaría de _______, don/ña _________ la que no se inserta por ser conocida
por las partes y por el Notario que autoriza.
El presente contrato se firma en dos ejemplares del mismo tenor, quedando cada uno de
éstos en poder de cada parte.
Anexo contrato de compraventa de establecimiento comercial entre ___.
Venta de maquinaria usada de ______________ (vendedora), Rol único tributario número

_________ a _________(compradora) Rol único tributario número ___________,
representada por don/ña ___________, Rol único tributario número ___________.
Inventario instalaciones, útiles y accesorios propios del establecimiento transferido.
1.- PATENTE _____.
2.- ______.
3.—. ______.
4.- _____.
5.- ___ _____.
6.- ___ _____.
7.- _____.
48. LOCAL COMERCIAL. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece don/ña _____, de nacionalidad _____, de
profesión/oficio ___, estado civil ___, cédula nacional de identidad número ____, mayor de
edad, según se acreditará, en representación de ______, Sociedad de responsabilidad
limitada (o anónima o en comandita, etc.), del giro de ____, rol único tributario
número______, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento número _, de la
ciudad de ____, en adelante, el "comprador"; y don ______, de nacionalidad ____, de
profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado en ______ número __,
____, en adelante, "el vendedor", los comparecientes mayores de edad y libres disponedores
de sus bienes; que expresan que han convenido en celebrar el siguiente contrato de
compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño del local comercial número ____ del ____ piso, del
Edificio "______" ubicado en calle _________ número ___, de la comuna de _____, ciudad
de _____; siendo sus deslindes los siguientes:
El vendedor lo adquirió por compra a don/ña ___________, según escritura pública de

fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de ____, de don/ña ______ Asimismo, la
propiedad se encuentra inscrita a fojas ______, número ___, del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ____, correspondiente al año_______.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere a don/ña

_________, quien compra y adquiere para sí, la propiedad individualizada en la cláusula
anterior.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes, al día de hoy,

a _________ Unidades de Fomento, pagadero al contado, en dinero efectivo, que el
comprador entrega en este acto al vendedor, quien declara recibirlo a su entera satisfacción.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla, actualmente,
la propiedad vendida, con todo lo plantado y edificado, con sus derechos, usos, costumbres y
expropiación, excepto el respectivo Reglamento de Copropiedad (si procediere). Asimismo,
se comprenden todos los permisos, las patentes, y todo el patrimonio del mismo, incluyendo
los bienes muebles que, en lista aparte y firmado por los contratantes, se entienden formar
parte del presente contrato, y que se protocoliza al final de este mismo protocolo. El
vendedor responderá del saneamiento de acuerdo a la ley. En la venta, se comprenden los
derechos proporcionales sobre los bienes que se reputan comunes. El comprador declara
conocer el estado de la propiedad. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se
encuentra con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende
libre de toda deuda. El comprador declara que, con anterioridad a este acto, ha recibido la
el comprador no responderá por deuda anterior alguna del vendedor; y que, si resultare
obligado, por cualquiera clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado
antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de
____ por ciento anual y con el siguiente reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material de la propiedad al comprador se hará el día ___ de _____

próximo. Para el evento que el vendedor retarde la entrega más allá de dicho plazo, incurrirá
en una multa diaria equivalente en pesos a _____ Unidades de Fomento por cada día de
retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de los __ días
siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente en pesos a ___ Unidades de
Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que las partes estiman,
por anticipado, los perjuicios provenientes para el comprador, del simple retardo.
SEXTO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de compraventa y

compromisos verbales y escritos que hubiesen convenido respecto de lo que se vende por el
presente contrato, conforme a lo ya expresado, otorgándose el más amplio completo y mutuo
finiquito.
SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como consecuencia
del otorgamiento del presente instrumento, serán pagados por mitades entre las partes, salvo
los del Conservador de Bienes Raíces, que lo serán por el comprador.
OCTAVO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los efectos de
este contrato.
NOVENO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y

firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en los registros
correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El otorgamiento de esta
facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la muerte o incapacidad
de cualesquiera de los contratantes o de todos ellos.
I
Nota:
1. Es conveniente determinar en la escritura pública de venta del local, el

porcentaje de gastos comunes que corresponde al local comercial. En algunos
casos, los dueños de locales comerciales, o los arrendatarios, consideran que
están exentos de pagar gastos comunes, cuando sus locales dan a la calle,
porque consideran que ellos no ocasionan gastos de tal clase, porque no usan
de pasillos, ascensores, personal de guardia de los departamentos y/u
oficinas, luces interiores, aseo, agua y otros consumos. Nos parece que se
debe estar a lo que se fija en el Reglamento de Copropiedad, que es como ley,
para los comuneros y, en justicia, creemos que es más justo que sean
deudores de una parte alícuota de los gastos comunes, por ejemplo, la mitad
que los otros, en relación a su cabida, porque, si bien es cierto que hay gastos
que no los benefician, el personal, su limpieza, el cuidado y algunos gastos,
los benefician parcialmente, lo que se puede llevar al Reglamento dicho.

49. MERCADERÍAS NACIONALES E IMPORTADAS. FORMULARIO
En _______, a ____ de ____ de 2___.
Entre don/ña ______, profesión/oficio _______, domiciliado en ____ Nº __,

adelante, "el vendedor"; y don/ña _______, profesión/oficio _______, domiciliado en _____
Nº __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad y libres disponedores de sus
bienes, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El vendedor es dueño de las siguientes mercaderías nacionales e importadas,

que se pasan a detallar:
CÓDIGO CANTIDAD ARTÍCULO MARCA VALOR UNITARIO
---- ---- ---- ---- ---- ----
Estos precios no incluyen el IVA.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere al

comprador, quien compra y adquiere para sí, las mercaderías indicadas en la cláusula
primera que se encuentran ubicadas en el establecimiento comercial ubicado en calle ______
Nº __, de esta ciudad, de propiedad del vendedor.
TERCERO. El precio total es la cantidad de $ ___ (_______ pesos), más IVA, que se paga
en la siguiente forma: _____ (al contado contra factura, o a un plazo de 30, 60 ó 90 días). El
comprador paga con el cheque serie ______ Nº ______ del Banco ______, Sucursal ______,
con fecha del día ___ de ______ de 2___.
CUARTO. Las especies se venden en el estado en que se encuentran, libres de todo

gravamen, estado que es conocido del comprador, respondiendo, el vendedor, del
saneamiento conforme a la ley.
QUINTO. La vendedora declara, expresamente, que todas las especies, mercaderías y

demás que existen en el establecimiento comercial, son de su propiedad; que le pertenecen
exclusivamente y que no existen derechos de terceros, sobre ellas, de ninguna especie o
naturaleza, sean embargos, retenciones, prendas, etc.
Cualquier reclamo sobre la especie o calidad de las cosas y derechos comprados, o la no

entrega de las especies en el plazo estipulado, o cuando el comprador lo indique, se
entenderá resuelto, ipso jure, el presente contrato, como, también, el incumplimiento o
inefectividad, de parte de la compradora, de las obligaciones y declaraciones hechas en este
contrato. Para garantizar todo lo anterior, la vendedora entrega en este acto, al comprador,
una boleta de garantía bancaria, por el monto del precio de venta de este contrato u otra
garantía o documento, que los compradores estimen suficientes.
SEXTO. La entrega material de la mercadería adquirida se hará con fecha ___ de ______
de 2___, en las bodegas de propiedad del vendedor ubicadas en calle ___________
Nº ____, de esta ciudad. El transporte de las mismas al domicilio del comprador será por
cuenta de éste. Para el evento que el vendedor retarde la entrega más allá de dicho plazo,
incurrirá en una multa diaria equivalente en pesos a _____ Unidades de Fomento por cada
día de retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de los __ días
siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente en pesos a ___ Unidades de
Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que las partes estiman,
por anticipado, los perjuicios provenientes para el comprador, del simple retardo.
SÉPTIMO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
_____.
OCTAVO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten en razón
I
Nota:
1. La individualización de la mercadería materia del contrato, puede efectuarse en

un inventario anexo que, firmado por las partes, se entiende formar parte del
contrato; y así expresarlo. Esto resulta conveniente en caso que las especies
sean muchas o que requieran de una detallada descripción.
Ver fichas: 17, 20, 166 del anexo de jurisprudencia de compraventa.

50. PROVISIÓN DE MATERIALES. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don/ña _____, de profesión/oficio ___, cédula
nacional de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad ______, compañía
industrial (comercial) de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.), Rol único
tributario número______, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, la "proveedora" o la "vendedora",
indistintamente; y don/ña _____, de profesión/oficio ___, cédula nacional de identidad
Nº _____, en representación de_____ Sociedad de responsabilidad limitada (o anónima o en
comandita, etc.), Rol único tributario número______, ambos domiciliados en ____ número _,
oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, la "compradora"; ambos
mayores de edad, y exponen:
PRIMERO. La sociedad proveedora es dueña de un establecimiento de distribución y venta

de materiales de construcción, herramientas, máquinas, elementos y demás que son
necesarios o que son útiles para demolición, excavación, construcción, terminación,
reparación, alhajamiento, modernización y otros, relativos al amplio rubro de la construcción.
Los materiales y sus precios son aquellos que constan del anexo que, firmado por las partes,
se entiende formar parte integrante de este contrato.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere, al

comprador, quien compra y acepta para sí, todos los bienes necesarios para los fines dichos
en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es el de lista de la empresa proveedora

incluida en el anexo ya referido si, junto con ella, se agrega el cheque respectivo, con menos
un __% (___ por ciento) del valor neto. En caso contrario, será el precio vigente al día de la
facturación, siempre que se pague en el plazo de ____.
Sin embargo, en relación con compras que sobrepasen la cantidad de $ ___.- (_________
pesos), las partes pueden acordar condiciones especiales de descuento o de ajuste, según
sean los productos de que se trate. Hasta dicha suma, será obligatorio despachar, de
inmediato, los pedidos, cuyo flete será de cargo de ___ (o será realizado por _____, a su
costa). Abonadas determinadas sumas, hasta dicho valor, se deberá despachar la
mercadería que se solicite. Por los valores de exceso, se deberá entregar, en el acto, el
cheque respectivo.
CUARTO. En garantía del precio, el comprador entrega una letra por la misma suma del
valor del crédito; pero, en el caso que no se paguen, oportunamente, algunos valores,
además de suspenderse la entrega de mercaderías y otros, se protestará la letra,
precisamente, por el valor adeudado, con más intereses corrientes, desde la fecha de la mora
o del simple atraso.
QUINTO. Las entregas de los materiales será efectuada en un plazo de ___ días contados
desde la respectiva orden de compra. Para el evento que el vendedor retarde la entrega más
allá de dicho plazo, incurrirá en una multa diaria equivalente en pesos a _____ Unidades de
Fomento por cada día de retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista más
allá de los __ siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente en pesos a ___
Unidades de Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que las
partes estiman, por anticipado, los perjuicios provenientes para el comprador, del simple
retardo.
SEXTO. Este contrato tendrá una vigencia de __ y se prorrogará, automáticamente, por

períodos iguales, si ninguna de las partes no lo desahucia, mediante un aviso escrito por
carta certificada la otra, con una anticipación de, a lo menos, ___, antes del respectivo
vencimiento.
SÉPTIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad
de ______.
OCTAVO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten en razón

F) E
51. Exportación. Formulario
51. EXPORTACIÓN. FORMULARIO

En _______, a ____ de _____ de 2___.

adelante, "el productor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en _______
Nº __, en adelante, "el exportador"; ambos mayores de edad y libres disponedores de sus
bienes, se ha convenido el contrato que consta de las cláusulas siguientes:
PRIMERO. Don/ña _________ es productor, como industrial (o agricultor), de lo siguiente:
__.
__.
En la actualidad, tiene en bodegas los siguientes productos y bienes:
__.
__.
SEGUNDO. El productor se obliga a vender, ceder y transferir, al exportador, quien compra

para exportar, la cantidad de ____ unidades (cajas, botellas, barriles, galones, litros, kilos,
contenedores) de _____, individualizados en la cláusula anterior. La mercadería es de
material ____, de portes ____, con tolerancias de ___ y el peso se mide en ____, del sistema
métrico decimal (o en otro, como pulgadas, yardas, almudes, toneladas llamadas "largas",
etc.).
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la suma de $ ____ (________ pesos) FOB

(ó C&F, o CIF, u otro en el puerto de _____), por cada ____, y un total de $ ____ (_______
pesos), de base; pero el precio definitivo quedará fijado por el precio real internacional, que
se pague en el puerto de destino; y las diferencias se liquidarán en las fechas y de la manera
que se pasan a indicar:
__.
__.
El precio se pagará de la siguiente manera: __________.
CUARTO. La entrega de la mercadería se hará con el siguiente calendario, por la siguiente

vía, por medio de la siguiente compañía:
__.
__.
El atraso en la entrega de la mercadería, producirá, automáticamente, el mismo atraso en
el pago de cada una de las cuotas.
QUINTO. En garantía del saldo de precio, el comprador otorga la siguiente caución:
__.
__.
______, prorrogando la competencia para ante sus tribunales.

52. EXPORTACIÓN. FRUTA Y DEPÓSITO. FORMULARIO
(comercial) de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.), rol único tributario
número ____, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento número _, de la
ciudad de ____, en adelante, la "sociedad"; y don ______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en ______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "productor" o el "vendedor"
indistintamente; ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes
expresan que han convenido en el siguiente contrato de compra venta de frutas de
exportación.
PRIMERO. El productor declara que es dueño exclusivo de la fruta de exportación que se

especifica más adelante, la que proviene del o los predios suyos denominados "_____"
ubicados en la localidad de ______, comuna de ____, provincia de ______, de la __ª Región,
inscrito a fs. _____ Nº _____ en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de ______ del año__ de una superficie de ___ ha y cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _______; AL SUR: _______; AL ORIENTE: _______; y AL PONIENTE:

_______.
En dichos predios, el productor tiene plantados los siguientes tipos y variedades de fruta de
exportación.
ESPECIE VARIEDAD HECTÁREAS PLANTADAS
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere, a la

sociedad, quien compra y acepta para sí la totalidad de las producciones, de las temporadas
____ y _____, tipo exportación, de las especies y variedades por cosecharse, de los predios
especificados en la cláusula anterior.
TERCERO. Se entiende por "fruta tipo exportación" aquella que cumpla con las normas
que establece o que establezca el reglamento de calidad de frutas y hortalizas de exportación
del SAG o el organismo que lo reemplace, y condiciones de calidad y calibraje que acordaren
la sociedad y los recibidores y/o compradores extranjeros.
CUARTO. Las especies, variedades y cantidades estimadas de fruta de exportación que se

espera que producirán los predios señalados en la cláusula primera, se detallarán a
continuación y ascienden a un total de ____, aproximadamente, de la totalidad del predio.
ESPECIE VARIEDAD Nº DE CAJAS
Estas cantidades son aproximadas y no podrán tener otra variación que el resultado de la
cosecha, obligándose el vendedor a entregar la totalidad de su producción tipo exportación, a
la sociedad.
QUINTO. La fruta objeto de este contrato será entregada por el vendedor, para ser
embalada en cualquiera de los packings bajo control de la sociedad.
El vendedor se obliga a seguir las instrucciones que la sociedad señale en lo referente a
metodología y ritmo de cosecha, como, asimismo, en lo relativo a características del
embalaje y condiciones de almacenaje de la fruta.
Para todos los efectos legales, se entenderá que la entrega de la fruta se efectúa una vez
terminado el proceso de selección y embalaje, a fin de que sea contada y pesada aquélla
sujeta al presente contrato. Las partes declaran entender y consentir que la entrega indicada
precedentemente, que consiste en que el vendedor se obliga a poner la fruta materia de este
contrato, a disposición de la sociedad, en el lugar convenido, constituye tradición de la
misma. Se excluye, por tanto, cualquier otra forma de tradición.
SEXTO. La autoridad competente fijará las instrucciones referentes a aplicaciones de

fungicida o cualquier otro producto, que permitan asegurar la calidad postcosecha de la fruta.
Durante la cosecha dará las instrucciones de la misma, las que deberán ser cumplidas por el
productor.
El productor se obliga a respetar los días de carencia recomendados por los fabricantes de
pesticidas, a fin de evitar residuos tóxicos en la fruta.
Queda, expresamente, prohibido, al productor, el uso de productos químicos que no se

encuentren autorizados en América del Norte, Europa, Medio Oriente y algunas naciones que
la sociedad le indique.
En consecuencia, será de la exclusiva responsabilidad del productor cualquier reclamo

proveniente de dichos mercados, si se comprueba la presencia de residuos químicos en la
fruta materia del presente contrato.
Cualquiera sanción, gasto adicional y/o pérdida de la fruta como consecuencia del
incumplimiento de la obligación a que se refiere esta cláusula, será de responsabilidad y de
cargo exclusivo del productor.
SÉPTIMO. La fruta objeto de este contrato, se entiende como de dar y recibir apta para su
exportación, debiendo cumplir con la reglamentación correspondiente. La fruta que no reúna
las características de ser exportable, para su consumo en estado fresco, según se define en
la cláusula tercera, pertenecerá al productor y no forma parte del presente contrato.
OCTAVO. Los materiales que el productor necesite para el embalaje serán proporcionados
por la sociedad. Asimismo, serán, también, efectuados por la sociedad, todos los gastos que
demande el embalaje, manejo, fumigación, frigorífico, fletes internos, marítimos, aéreos o
terrestres, seguros, gastos portuarios, revisiones, estibas, gastos financieros, etc.; es decir,
todos los gastos necesarios para cumplir con la exportación de fruta.
NOVENO. El precio de la compraventa se determinará según las siguientes pautas:
a) Se tomará como precio o valor referencial, para, de ahí, fijar el precio definitivo de la
compraventa, el valor de retorno FOB CHILE, que arroje el total de liquidaciones de los
recibidores extranjeros de la fruta objeto de este contrato.
b) A este valor, FOB CHILE, determinado de acuerdo a la letra a) la sociedad le deducirá,

para sí, los gastos y costos en que ésta incurra hasta poner el producto en situación FOB,
señalados en la cláusula octava. Las deducciones de esta letra son procedentes, porque el
presente contrato de compraventa es de fruta de exportación; y para que la fruta sea
técnicamente apta para exportarla deben hacerse una serie de gastos que la sociedad tiene
derecho a descontar, ya que son de cargo del vendedor.
Por lo tanto, el precio de la compraventa será el valor FOB CHILE letra a) menos los
descuentos contemplados en la letra b) de esta cláusula. A este valor se debe adicionar
el IVA.
La sociedad deducirá, para sí, una suma equivalente al ____% sobre el valor FOB CHILE,
señalado en la letra a) y sobre cualquier tipo de bonificación y/o cualquier otro beneficio que
el Gobierno establezca para la exportación de fruta fresca. Por el monto que resulte de
aplicar el referido porcentaje, la sociedad extenderá una factura a la que se recargará el
Impuesto al Valor Agregado. Esta factura se emitirá al momento de fijarse el precio definitivo
de la fruta, motivo de este contrato.
DÉCIMO. De común acuerdo, la sociedad podrá acordar con el productor anticipos en

pesos a cuenta de la exportación, cuya conversión a dólares estadounidenses, se hará
tomando el tipo de cambio que resulte de la venta de divisas al Banco, efectuados el día
anterior del anticipo. Estos anticipos, expresados en dólares, estarán sujetos al interés
bancario vigente en el momento de su liquidación para los préstamos de anticipos a
exportadores (P.A.E.). Los anticipos otorgados por la sociedad serán garantizados, por parte
del productor, con una letra a la vista por igual monto. La sociedad está autorizada para
endosar estas letras y/o negociarlas en garantía a los Bancos, para pedir préstamos de
anticipos a exportadores (P.A.E.).
La sociedad llevará una cuenta corriente, la cual reflejará el movimiento de dinero entre las
partes. En esta cuenta se cargarán los anticipos recibidos por el productor más los intereses.
Todo el movimiento de la exportación en cuenta corriente estará reflejado en dólares
norteamericanos. Los impuestos que graven el otorgamiento de las letras, serán de cargo del
productor.
Estos anticipos, conjuntamente con sus intereses, serán descontados al productor, en la

liquidación final, la que será efectuada al día __ de _____ de 2___.
UNDÉCIMO. Una vez verificados los retornos del total de la exportación de la fruta materia
de este contrato, y en un plazo que no exceda de ___ días, a contar de dicho momento, la
exportadora procederá a la liquidación final y definitiva del negocio, descontando,
previamente, todos los gastos de operación y/o financieros en que se haya incurrido por
cuenta del productor, la deducción a que se refiere el párrafo final de la cláusula 9ª y el
correspondiente IVA, si así procediere, determinando el precio conforme al método
establecido en la cláusula 9ª de este contrato.
Los abonos y/o cargos realizados en cuenta, se aplicarán a ella a medida que se
verifiquen, por su valor en moneda nacional o extranjera, según sea el pago efectuado, y, en
este último caso, al tipo de cambio que rigió el día en que se procedió a la liquidación de las
divisas para cubrir los costos respectivos. Se considerarán, asimismo, los intereses pactados.
Constituirá cuenta detallada y suficiente, para establecer el precio conforme a la cláusula 9ª,
la presentación que hará la exportadora al productor de los antecedentes proporcionados por
los agentes o consignatarios que operen en el exterior que hayan sido designados por la
exportadora. El productor tendrá un plazo de ___ días, pasado el cual, si no formulare
reclamación formal a su respecto, se tendrá, ella, por definitivamente aprobada, y constituirá
el precio del presente contrato de compraventa para todos los efectos, relevando, a la
exportadora, de toda obligación de rendir cuenta sobre las partidas que sirvieron para
determinarlo renunciando, expresamente, a toda acción destinada a discutir esta materia.
DUODÉCIMO. Las partes convienen en que el presente contrato de compraventa de frutas

se renueve automáticamente por una nueva temporada cuando, de la sola liquidación
practicada por el comprador, resulte el vendedor con un saldo deudor en su favor. La
renovación será obligatoria para el vendedor y facultativa para el comprador.
Para los efectos de determinar el saldo deudor en contra del vendedor, se tendrá como
suficiente la liquidación practicada por la compradora, háyase o no deducido objeción.
De operar la renovación automática antes convenida, regirán, en todo, las estipulaciones

contenidas en el presente instrumento, variando solamente la fecha de pago del total del
precio que será el día __ de _____ del año que corresponda a la nueva temporada, período
en el cual se otorgarán anticipos por montos y según modalidades que, expresamente
convengan las partes.
Si la compradora opta porque el contrato no se renueve por una temporada, lo comunicará

por escrito al vendedor, quien deberá pagarle, de inmediato, el saldo adeudado en un plazo
no superior a __ días. Si no lo hiciere dentro del término indicado, el comprador queda,
expresamente, facultado, por el vendedor, para hacerse pago del saldo adeudado mediante
el cobro de las letras entregadas por el productor para cubrir los anticipos recibidos, según se
da cuenta en la cláusula 10ª, sin que, en este caso, el productor pueda excepcionarse en el
juicio respectivo, por el hecho de estar pendiente el reclamo deducido en contra de la
liquidación practicada por el comprador. Una vez resuelta la reclamación formulada por el
productor, en su caso, el saldo en contra que resulte para cualquiera de las partes deberá ser
integrado por la deudora, en favor de la otra, dentro del plazo de __ días.
DECIMOTERCERO. Toda la fruta no exportable, de acuerdo a la cláusula 7ª, una vez

procesada o separada de la fruta de exportación, quedará a disposición del productor en
Central Frutícola en donde se embaló y se procesó, sin ulterior responsabilidad ni gastos
para _____, por ningún concepto.
DECIMOCUARTO. En el evento que la fruta llegara a destino con problemas que obligaran
a su reclasificación fitosanitaria tales como Botrytis, Bitter Pit, etc., entre otros, este contrato,
y sólo para esa fruta, se transformará en "De Libre Consignación" siendo, por tanto, todos los
gastos, de cargo del productor, los que serán cargados en los gastos de la compraventa,
autorizándose desde ahora los respectivos cargos. Para los efectos de liquidar estas
operaciones, se procederá conforme a la cláusula 11ª en lo que sea aplicable en un contrato
de consignación.
DECIMOQUINTO. El vendedor deberá facturar en forma mensual, a medida de las

entregas, debiendo el vendedor entregar la factura a la sociedad a más tardar el día __ de
ese mes. En el evento que la factura fuere entregada después del día __, el IVA de esa
factura, será pagado el día ___ del segundo mes posterior al de la factura.
DECIMOSEXTO. El productor declara que la fruta referida e individualizada en el presente
instrumento le pertenece en dominio absoluto y exclusivo, sin que exista sobre ella contrato u
obligación alguna, simple, modal o condicional, que afecte o que pueda afectar el
cumplimiento íntegro y oportuno de las obligaciones emanadas del presente contrato, sea de
modo directo o indirecto, sea parcial o totalmente.
En especial, declara que no existe, sobre la fruta mencionada, embargo, prenda, promesa
de venta, caución o litigio pendiente.
DECIMOSÉPTIMO. El productor, por este acto, se obliga a no constituir sobre la fruta

objeto de este contrato, promesa de venta, caución o cualquier otro acto que signifique la
entrega o promesa de entrega de dichas especies, o su enajenación parcial o total, ni a
constituir sobre ellas garantías de obligaciones propias o de terceros.
DECIMOCTAVO. Para todos los efectos legales a que hubiere lugar, se podrán agregar
otras cláusulas al presente contrato por medio de cartas confirmadas por ambas partes. En
caso que las modificaciones se refieran a _____ o _____, deberá requerirse la concurrencia
de los representantes de las partes en este contrato conjunta o separadamente.
DECIMONOVENO. El vendedor mantendrá la tenencia de la fruta objeto de la presente

compraventa y tradición, a título de depositario, sirviendo, este instrumento, de entrega
suficiente en conformidad al art. 2213 del Código Civil. El vendedor se obliga al cultivo,
cuidado, mantención, cosecha y transporte de la fruta; y, también, a la selección, embalaje y
conservación de la misma, si a ello se hubiera comprometido, en perfectas condiciones,
hasta su entrega a la sociedad. Esta, en su calidad de depositante de la fruta, podrá
inspeccionarla, por medio de sus delegados o representantes, las veces que lo estime
conveniente, particularmente a fin de entregar, al depositario, las normas técnicas de
cuidado, cultivo, mantención, cosecha y transporte de la fruta y, también, las de selección,
embalaje y conservación de las mismas, si a ello se hubiere comprometido el vendedor;
operaciones éstas que serán las únicas que, sobre ella, podrá realizar el depositario, a quien
le está, expresamente, prohibido usar, en beneficio propio o de terceros, la fruta que recibe
en depósito; y bajo ninguna circunstancia podrá disponer de ella.
Las instrucciones que imparta la sociedad, en ningún caso, relevan al vendedor y

depositario de su obligación de efectuar, en perfectas condiciones, el cultivo, cuidado,
mantención, cosecha, transporte de la fruta y también la selección, embalaje y conservación
de la misma, si a ello se hubiere comprometido, según se indica precedentemente.
Atendido el contrato de compraventa que el depositante ha celebrado conjuntamente con el

presente contrato de depósito, todos los gastos en que deba incurrir el depositario para
cumplir las obligaciones antes señaladas, serán de su exclusivo cargo, los que asume desde
luego sin derecho a reembolso.
El depositario responderá de culpa levísima en el cumplimiento de las obligaciones que el

contrato y la ley le imponen. Si, por cualquiera causa o motivo, el predio es abandonado por
el vendedor, o el cultivo del predio y la cosecha de la fruta se paralizan o se retardan, o no se
realizan conforme a las instrucciones de la sociedad, ésta queda, desde luego, facultada, por
el vendedor, en forma irrevocable, para proseguir tales cultivos, realizar la cosecha y entrega
de la fruta en el lugar convenido, incluso utilizando los implementos existentes en el propio
predio, todo por cuenta del vendedor. Los gastos en que, por tal concepto incurra se cargarán
a la cuenta corriente.
La aplicación de esta cláusula, en ningún caso, libera al vendedor de la obligación de

entregar la totalidad de la fruta materia del presente contrato, y toda merma que se produzca,
por cualquiera causa o motivo, durante la vigencia del depósito, serán de su exclusivo cargo.
VIGÉSIMO. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por el productor

de acuerdo a lo estipulado precedentemente en este contrato, autorizará, a la sociedad, a
poner término de inmediato al presente contrato sin que el productor pueda deducir oposición
o reclamo de especie alguna. De manera especial, la sociedad podrá poner término,
unilateralmente, al contrato cuando la fruta entregada, ya sea por sus vicios ocultos, calidad
deficiente u otras características negativas, sea observada por los recibidores en el exterior, o
bien dificulte su comercialización según valoración que, de modo exclusivo, corresponderá a
la sociedad. Sin perjuicio de lo anterior, ésta podrá, unilateralmente, optar por no recibir
aquellas partidas de fruta que, por sus vicios ocultos, calidad deficiente u otras características
negativas, dificulte su comercialización, según valoración que, también de modo exclusivo,
corresponderá a la sociedad.
VIGÉSIMO PRIMERO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de ______.
VIGÉSIMO SEGUNDO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se
presenten en razón de este contrato a un árbitro arbitrador, el que conocerá y resolverá sin
forma de juicio la controversia, respetando el debido proceso, y en contra de cuyas
resoluciones no cabrá recurso alguno. Con ese propósito, designan, en tal carácter, a don/ña
______, y si éste no quisiere o no pudiere aceptar, a don/ña ______ En caso que ninguno de
los anteriores quisiera o pudiera cumplir con el encargo, serán los tribunales ordinarios los
encargados de designar uno, que será abogado y conocerá y resolverá como árbitro de
derecho.
I

53. EXPORTACIÓN. MADERA. FORMULARIO
(comercial) de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.), ambos domiciliados
en ____ número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, el
"vendedor"; y don _____, de profesión/oficio ___, cédula nacional de identidad Nº _____, en
representación de la Sociedad ______, compañía industrial (comercial) de responsabilidad
limitada (o anónima o en comandita, etc.), ambos domiciliados en ____ número _,
oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _____,
en adelante, el "comprador"; y expresan que han convenido en el siguiente contrato de
compraventa:
PRIMERO. El vendedor vende, cede y transfiere al comprador, quien compra y acepta para
sí las siguientes maderas (o rollizos):
Especie: ________ de origen chileno.
Calidad: (ejemplo) madera aserrada en bruto, escuadrada, calidad de exportación 15% P1,
40% P2 y 35% P3, según normas de clasificación chilenas oficiales, tratada químicamente
contra mancha azul; libre de podredumbre, putrefacción, hoyos de gusanos o de nudos,
permitiéndose alguna cantidad de mancha azul y de canto de árbol, (i) verde (ii) seca al aire
con contenido de humedad máximo de ____%, (iii) seca al horno con un contenido de
humedad máximo de __%.
Cantidad: __________ M3 + 10%.
Dimensiones: ____________.
Tolerancias:
Espesor: max. + ____ milímetros.
Ancho: max. + ____ milímetros.
Largo: max. + ____ milímetros.
SEGUNDO. El precio de esta venta será de US$ ______ el M3 C & F (o bien: C & F FO,
CIF, CIF FO).
El pago deberá efectuarse por medio de una carta de crédito irrevocable, transferible y
confirmada, abierta, a favor del vendedor, en el Banco _____ (o bien: en un Banco que el
vendedor indicará oportunamente), negociable y pagadera a la vista (o bien negociable
contra aceptación de letra(s) giradas a __ días, contados desde la fecha del conocimiento de
embarque); contra entrega de un certificado o recibo firmado por las autoridades portuarias
que los bienes de este contrato fueron entregados al lado de la nave, si es que la nave haya
llegado; o, no habiendo llegado la nave, en los terrenos del puerto de embarque aquí
indicado; o, si el comprador así lo deseare, contra un certificado emitido por una empresa
supervisora independiente e internacionalmente aceptada, que los bienes fueron separados
de otra manera para su despacho consiguiente al puerto de embarque; siempre que tal
apartado haya sido efectuado en la fecha de entrega o dentro del período de entrega que
aquí se ha estipulado siendo, de ahí en adelante, el bodegaje, seguro y cualesquiera otros
gastos como también cualquier otro riesgo al que los bienes puedan estar expuestos, de
cargo del comprador.
TERCERO. El plazo de entrega de la mercadería, será el del siguiente calendario:
_ ___, el día __ de ___ de 2___.
_ ___, el día __ de ___ de 2___.
_ ___, el día __ de ___ de 2___.
El embarque será por cuenta de _____; y se realizará, de una sola vez, en el mes de
_____ de 2___ La mercadería será transportada, por vía aérea, o mediante camiones, al
Puerto de _____ (o deberá enviarse por vía aérea, o por ferrocarril, por vía terrestre, o
mediante camión-ferrocarril, por el _____.).
CUARTO. El embalaje de la madera será en atados aptos para el transporte marítimo, con
zunchos de acero, de ___ cm por ____ cm, una dimensión y un largo por paquete, con tacos
en la base.
QUINTO. (Opciones): (i) Para contratos C & F: "El seguro marítimo sobre la carga será
cubierto por el comprador".
(ii) Para contratos CIF: "El vendedor contratará el seguro marítimo sobre la carga, de
acuerdo con las cláusulas del Instituto Libre de Avería Particular, incluyendo guerra, huelga,
motín y conmoción civil, permitiendo que un tercio de la carga sea cargado sobre cubierta,
por __.% del valor CIF".
SEXTO. (Pueden ser exigidas por el comprador y son negociables en ventas FOB
estibado). La carga debe efectuarse a un ritmo mínimo de ___ m3 por ______ por mano.
Estadía/pronto despacho US$ __./ __ por día o parte de él. (O bien: La carga debe
efectuarse a un ritmo mínimo de ____ m3 por ______ trabajando en ___ escotillas por cada
24 horas. Estadía/pronto despacho US$ ___./___ por día o parte de él).
SÉPTIMO. (Para ventas C & F FO o CIF FO). La descarga debe efectuarse en una tasa
____ m3 por ______ por mano. Estadía/pronto despacho US$ __./ __ por día o parte de él.
(O bien: La descarga debe efectuarse a una tasa de ___ m3 por ____, trabajando en ___
escotillas por cada __ horas. Estadía/pronto despacho US$ ___./___ por día o parte de él).
OCTAVO. El vendedor no será responsable por daño alguno, causado al comprador, por
demora o falta en el embarque de los bienes de este contrato causados por fuerza mayor,
tales como guerra, motín, huelga, lockout, incendio, avalancha, tempestad, sequía u otros
hechos de la naturaleza; falta de disponibilidad de flete o de espacio de flete en naves
transportadoras, ferrocarriles o camiones en la fecha de embarque y/o problemas técnicos en
sus plantas industriales y/u otras causas, de la especie que sean, fuera del control del
vendedor.
En caso que la fecha de entrega/embarque convenida no haya sido cumplida debido a
cualquiera causa más allá del control del vendedor, éste tendrá la opción de cancelar este
contrato debido a tal causa; pero, en caso de no ejercer tal opción, el comprador estará
obligado a aceptar una nueva fecha de entrega y/o embarque dentro de un plazo razonable.
NOVENO. Se entienden formar parte de este instrumento, los catálogos, folletos y demás
"literatura" editada por el vendedor que se firma, por las partes, en este acto.
DÉCIMO. Todas las controversias que se deriven del presente contrato serán
definitivamente resueltas siguiendo el reglamento de conciliación y arbitraje de la Cámara de
Comercio Internacional por uno o varios árbitros nombrados conforme a este reglamento.
I
Notas:
1. En la cláusula segunda puede agregarse: "Tal carta de crédito debe ser abierta
a ___ días previos a la fecha de entrega o al comienzo del período aquí
estipulado, y será válida hasta el término de 30 días, después de tal fecha; o
después de la fecha de expiración de tal período".
2. Otras formas posibles de pago:
a) Mediante letra girada a ___ días de la fecha del Conocimiento de Embarque y

aceptada a la primera presentación de los documentos de embarque.
b) Contra primera presentación de los documentos de embarque.
c) Por medio de una carta de crédito irrevocable transferible y confirmada,

permitiendo carga sobre cubierta y conocimiento de embarque charter abierta
a favor del vendedor en el Banco ______ (o bien: en un Banco que el
vendedor indicará oportunamente), negociable y pagadera a la vista (o bien:
negociable contra aceptación de letra(s) giradas ___ días contados desde la
fecha del conocimiento de embarque) contra entrega de los usuales
documentos de embarque hasta F.O.B. (o bien: F.O.B. estibado); de acuerdo
con Incoterms 1980. Sin embargo, la carta de crédito será negociable al
término del período de estadía establecido en el contrato o en cualesquiera de
sus addenda, haya la nave llegado a puerto, o no; o, fallare el comprador en
poner una nave a disposición, a opción del vendedor, contra certificado emitido
por un supervisor independiente, aceptado internacionalmente, que los bienes
han sido puestos aparte en otro lugar para transporte consiguiente al puerto,
siendo, de ahí en adelante, el bodegaje, seguro y otros gastos, como también
cualquier riesgo al que los bienes puedan estar expuestos, de cargo del
comprador.
d) Por medio de una carta de crédito irrevocable transferible y confirmada
permitiendo carga sobre cubierta y conocimiento de embarque de charter
abierta a favor del vendedor en el Banco _______ (o bien: en un Banco que el
vendedor indicará oportunamente), negociable y pagadera a la vista (o bien:
negociable contra aceptación de letra(s) giradas a ___ días, contados desde la
fecha del conocimiento de embarque); contra entrega de los usuales
documentos de embarque hasta puerto de destino designado de este contrato.
(Cuando proceda se agregará: Tal carta de crédito debe permitir expresamente
carga sobre cubierta, conocimientos de embarque charter y documentos
vencidos). Esta carta de crédito no deberá tener restricción alguna más allá de
aquéllas aquí estipuladas; deberá estar abierta por lo menos ___ días antes
de la fecha de embarque programada y ser válida por ____ días, después de
tal fecha pero, en caso de que el vendedor autorice que la carta de crédito sea
abierta en una fecha posterior, para el caso que el comprador fallara en abrir
tal carta de crédito a la plena satisfacción del vendedor, antes de la llegada de
la nave, el comprador exime, al vendedor, de la obligación de proceder al
embarque hasta que tal carta de crédito esté satisfactoriamente a su
disposición e indemnizará al comprador por la demora, en que haya incurrido,
si la hay; o, si se cancelara el embarque, a indemnizar, al comprador, en la
suma que se deba, a los propietarios o charteadores, por tiempo de la nave,
de acuerdo al contrato de fletamento, más una penalidad que asciende a _.%
del valor total de este contrato de compraventa.
En caso de que el comprador fallare en abrir tal carta de crédito a su debido

tiempo y de acuerdo con lo expresado más arriba, el vendedor tendrá el
derecho, a su opción, de postergar el embarque o de cancelar el contrato, sin
más trámite, sin ninguna obligación de la especie, que sea el indemnizar al
comprador; pero, sin perjuicio de los derechos del vendedor, como se han
establecido en el párrafo precedente.
3. Para la cláusula quinta, el porcentaje del valor del seguro en los contrato CIF es
de un 110%, mínimo.
4. La cláusula novena de arbitraje tiene la redacción recomendada por la Cámara

de Comercio Internacional. Esta fórmula de arbitraje, puede complementarse
con lo que se anota a continuación; sin embargo, debe tenerse presente que,
con esta fórmula, se limita el campo de acción a un árbitro que,
posteriormente, se quisiera designar, quien podría sentirse más cómodo en
algún otro lugar que el designado, o bajo leyes que no sean las que se
estipulan anticipadamente).
"El arbitraje se efectuará en la ciudad de ______ y los árbitros tendrán la calidad

de amigables componedores. Las leyes de la República de ______ serán
aplicables en el arreglo de todas las controversias".
G) T
54. Nave, buque o barco.Con permiso pesca. Escritura. Formulario
54. NAVE, BUQUE O BARCO. CON PERMISO PESCA. ESCRITURA.

FORMULARIO
edad, en representación, según se acreditará, de la Sociedad ______, compañía industrial
(comercial) de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.), del giro de ____, rol
único tributario número ______, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "vendedor"; y don/ña ______, de
nacionalidad ____, de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado en ______ número
__, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad
número ____, en adelante, el "comprador"; y expresan que han convenido en el siguiente
PRIMERO. El vendedor es dueño de la nave pesquera denominada "_____", matrícula

número _____, del Registro de Matrícula de Naves Mayores de la Dirección General del
Territorio Marítimo y de Marina Mercante, que tiene un tonelaje de registro grueso de ___
toneladas, y un tonelaje de registro neto de ____ toneladas, una capacidad de bodegas de
____ metros cúbicos, una eslora de _____ metros, manga ___ metros, puntal ___ metros, y
señal distintiva ____ Adquirió esta nave por compra que hizo a don ______, según consta de
escritura pública de fecha __ de ___ de______ otorgada en la Notaría de ____, de don
______, título que se inscribió a fojas ____ número ____, del Registro de Matrícula de Naves
Mayores Anexo de Transferencias del año ___.
Esta nave se encuentra amparada y autorizada para efectuar labores de pesca extractiva
por la resolución de la Subsecretaría de Pesca número ______ de fecha ______ de ______
de dos mil__, publicada en el Diario Oficial de fecha ____ de ______ de dos mil__.
SEGUNDO. Por el presente acto, la sociedad "_____.", vende, cede y transfiere al

comprador, quien declara comprar y adquirir para sí, la nave "_____.", individualizada en la
cláusula anterior, venta que se hace en el estado en que actualmente se encuentra y que es
conocido de la parte compradora; con todos sus accesorios, comprendiéndose,
especialmente, en la venta, el permiso para realizar actividades de pesca extractiva de que
da cuenta la resolución ya citada de la Subsecretaría de Pesca.
TERCERO. El precio de la compraventa, es la cantidad de ______ Unidades de Fomento,

pagadera en su equivalente en pesos a esta fecha, cantidad que se paga al contado y en
este acto y que el vendedor declara recibir, en dinero efectivo, a su total y entera satisfacción.
CUARTO. Las partes comparecientes dejan constancia que la nave se vende bajo la
condición resolutoria de que la Subsecretaría de Pesca no acepte la transferencia de la nave
con su permiso de pesca respectivo, la que operará de pleno Derecho e ipso jure, con la sola
ocurrencia del hecho descrito.
QUINTO. Las partes comparecientes, declaran que facultan al portador de copia autorizada
de ésta para requerir de la Dirección General del Territorio Marítimo y de Marina Mercante,
las anotaciones e inscripciones que en derecho procedan, facultándole, especialmente, para
ambos, para efectuar presentaciones y peticiones, y, en general, con amplias facultades para
______.
SÉPTIMO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten en razón

55. NAVE, BUQUE O BARCO. SIN PERMISO PESCA. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece don _____, de nacionalidad _____, de
edad, en representación, según se acreditará, de la Sociedad ______, compañía industrial
(comercial) de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.) del giro de ____, rol
único tributario número ______, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "vendedor"; y don ______, de nacionalidad
____, de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado en ______ número __,
____, en adelante, el "comprador"; y expresan que han convenido en el siguiente contrato de
compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la nave pesquera denominada "______", matrícula

número ______, del Registro de Matrícula de Naves Mayores de la Dirección General del
Territorio Marítimo y de Marina Mercante, que tiene un tonelaje de registro grueso de ___
toneladas, y un tonelaje de registro neto de ____ toneladas, una capacidad de bodegas de
____ metros cúbicos, una eslora de _____ metros, manga ____ metros, puntal ____ metros,
y señal distintiva _____. Adquirió esta nave por compra que hizo a don _________, según
consta de escritura pública de fecha ___ de ____ de______, otorgada en la Notaría de
______, de don _________, título que se inscribió a fojas ____ número ___ del Registro de
Matrícula de Naves Mayores Anexo de Transferencias del año___.
SEGUNDO. Por el presente acto, la sociedad "______" vende, cede y transfiere a don
_____, quien, declara comprar y adquirir para sí, la nave "_____.", individualizada en la
cláusula anterior, venta que se hace en el estado en que actualmente se encuentra y que es
conocido de la parte compradora.
TERCERO. El precio de la compraventa, es la cantidad de ______ Unidades de Fomento a

pagar en su equivalente en moneda de curso legal, cantidad que se paga al contado y en
este acto y que el vendedor declara recibir, en dinero efectivo, a su total y entera satisfacción.
CUARTO. Las partes comparecientes dejan constancia que la nave se vende sin
autorización o permisos para realizar actividades de pesca extractiva.
QUINTO. Las partes comparecientes, declaran que facultan al portador de copia autorizada
de ésta para requerir de la Dirección General del Territorio Marítimo y de Marina Mercante,
las anotaciones e inscripciones que en derecho procedan, facultándole, especialmente, para
ambos, para efectuar presentaciones y peticiones; y, en general, con amplias facultades para
______.
La personería de don ____ para representar a _______ consta de escritura pública de

fecha ______, otorgada en la Notaría de ______ de don ______.
56. VEHÍCULO. SIMPLE. FORMULARIO
En _________ de ______ a ___ de _________ de ____, entre ____________, ______.
(nacionalidad), _____, (estado civil), ______(profesión/oficio) ____, cédula Nacional de
identidad número ______, domiciliada en __________, comuna de ______ y ____________,
_____(nacionalidad), _____ (estado civil), ______(profesión/oficio) _______, cédula nacional
de identidad número _______ domiciliado en _________, se ha convenido el siguiente
contrato de compraventa:
PRIMERO. ___________, vende, cede y transfiere a _________, quien compra, acepta y

adquiere para sí, el automóvil marca ______, modelo ______, año ____, número de motor
______, número de chasis _______, color ______, placa patente e inscripción ________ del
Registro Nacional de Vehículos Motorizados de ____(país), usado, en el estado en que se
encuentra, que es conocido del comprador y sin derecho a ningún reclamo posterior. El
comprador declara recibir a su entera satisfacción el vehículo.
SEGUNDO. El precio de venta es la suma de _________ pesos (________ pesos) que el

comprador paga en este acto, al contado y en dinero efectivo que el vendedor declara recibir
a su entera y total satisfacción.
TERCERO. Declara el vendedor que el automóvil en referencia le pertenece

exclusivamente, que no tiene deuda ni gravámenes de ninguna especie ni está afecto a
prendas o embargos y que ha sido causal determinante de este contrato la presente
declaración.
CUARTO. Se faculta al portador para requerir las inscripciones y anotaciones que sean
necesarias.
Con esta fecha procedí a autorizar el contrato que antecede, por haberse acreditado el
pago de los impuestos legales correspondientes al ___% enterado en ________ por la suma
de $ ______ con fecha ____ de _______ de _____.
I

57. VEHÍCULO. A PLAZO CON PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO LEY Nº 20.190.
FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___.
Entre don/ña ______, de profesión ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento

Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el vendedor";
y don/ña _______, de profesión ___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento
Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el
comprador"; ambos mayores de edad, se ha convenido en el siguiente contrato de
compraventa a plazo con prenda, regido por la Ley Nº 20.190.
PRIMERO. El vendedor es dueño del vehículo ________ marca ____, modelo ____, año
___, motor Nº _____, chasis Nº _____, de ___ puertas, color ______, patente Nº _____.
SEGUNDO. Por este acto, el vendedor vende, cede y transfiere el vehículo individualizado
en la cláusula anterior al comprador, quien lo compra y acepta para sí, declarando que lo ha
recibido en este acto a su entera satisfacción, sin tener reparo alguno que formular.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de $ ____- (_______ pesos),

equivalente, al día de hoy, a ____ Unidades de Fomento. Este precio incluye los intereses y
gastos del crédito.
El precio se paga en la siguiente forma:
a) La suma de $ ____, equivalente a _____ Unidades de Fomento, al contado, recibida en

este acto, por el vendedor, en dinero efectivo y a su entera satisfacción.
b) El saldo de precio de ____ Unidades de Fomento, se pagará en el domicilio de la

vendedora, en ____ cuotas por los montos pagaderos en pesos en su equivalente al día de
su vencimiento en las fechas que se pasa a expresar:
Monto de la Cuota Vencimiento
1.- El equivalente a ___ UF, al __ de ___ 2___.
2.- El equivalente a ___ UF, al __ de ___ 2___.
3.- Etc.
anterior a la fecha del pago efectivo de que se trate.
CUARTO. En caso de simple retardo continuo en el pago de dos o más de cualesquiera de

las parcialidades de precio y sus reajustes, el acreedor podrá ejercer, a su arbitrio o elección,
cualquiera de los siguientes derechos:
a) exigir el pago total del saldo de precio que se encontrare insoluto a esa fecha, que se
considerará de plazo vencido, caducando las facilidades concedidas para su pago, con un
interés de ___% anual, que se aplicará respecto de dicho total; o
b) tener por resuelto ipso facto el presente contrato, sin necesidad de notificación, trámite,
ni declaración judicial alguna, caso en el cual se habrá de restituir, de inmediato, el vehículo
que es objeto de él, reembolsando, al comprador, las sumas que haya enterado,
efectivamente, con cargo al precio de compra, sin intereses, reajustes ni aditamento alguno, y
previa deducción de un ___% de tales sumas, por concepto de pena compensatoria, sin
perjuicio de la indemnización de los demás daños que sufra la vendedora.
QUINTO. El vehículo se vende en especie, con todos sus accesorios, libre de prenda u
otros gravámenes, prohibiciones y embargos; excepto la prenda y prohibición que se
constituye por este acto.
SEXTO. Para garantizar el fiel y oportuno cumplimiento de este contrato, de las

obligaciones que se ocasionen por su incumplimiento; de las costas procesales y personales
y demás gastos que imponga la cobranza del saldo de precio y los intereses; incluidas las
prórrogas de plazo en el pago, el seguro que hubiere tenido que pagar el vendedor por
cuenta del comprador, y cualquier indemnización que deba pagarse a terceros por daños y
perjuicios producidos en la conducción del vehículo, el comprador constituye, en este acto,
prenda conforme a la Ley Nº 20.190 sobre el automóvil que adquiere por este instrumento, el
que declara haber recibido a su entera satisfacción, comprometiéndose a mantenerlo y
guardarlo en calle _______ Nº ___, de la ciudad de ______, sin perjuicio de su
desplazamiento conforme a su uso y destino natural. En caso que el comprador quiera
trasladar, en forma definitiva, la cosa comprada a un lugar diverso del indicado, deberá pedir
y recibir autorización, por escrito, del vendedor. El referido permiso se anotará al margen de
la inscripción de prenda.
SÉPTIMO. Todos los gastos de custodia y conservación serán de cargo del comprador,
quien tendrá las obligaciones y responsabilidades que la ley impone a los depositarios,
estipulándose, expresamente, que responde por la culpa levísima.
OCTAVO. Mientras esté vigente el presente contrato, el comprador no podrá enajenar el

vehículo que, por este acto, se vende, ni gravarlo con prendas de cualquier tipo, así como
también le queda prohibido perder su dominio, posesión, uso o tenencia.
NOVENO. En caso de juicio ejecutivo seguido entre las partes, en cuya virtud el vendedor
embargue la cosa vendida, el comprador renuncia, desde luego, a ejercer el cargo de
depositario provisional, cargo que será ejercido por el vendedor o por la persona que éste
designe o proponga.
DÉCIMO. Las prendas y prohibiciones que, por este acto, se constituyen, durarán hasta
que sean alzadas, por el vendedor, una vez pagado íntegramente el saldo de precio y demás
que puedan resultar.
UNDÉCIMO. El vendedor, tendrá la facultad de inspeccionar la especie, en las

oportunidades que estime convenientes, por sí o por mandatarios constituidos por simple
carta.
DUODÉCIMO. El comprador se compromete a tomar un seguro por el valor comercial del

vehículo para garantizar daños propios y a terceros. Dicho seguro se tomará a favor del
vendedor. Éste queda autorizado para renovar la póliza y, en tal caso, el comprador deberá
reembolsarle el valor de las primas más el interés del __.% mensual.
Asimismo, el comprador se compromete a mantener un seguro de desgravamen a favor del

vendedor o de su cesionario, por la parte no pagada de contado y sus intereses. Desde
luego, el comprador faculta al vendedor y/o su cesionario para contratar los seguros
mencionados, cargando, al comprador, su valor.
DECIMOTERCERO. El comprador consiente en que el vendedor gestione, con terceros,

una o más operaciones de crédito en virtud de la cual o de las cuales se pague,
anticipadamente y en su totalidad, el saldo de precio adeudado.
En tal evento, y de conformidad con lo previsto en el artículo 1610 Nº 5 del Código Civil, el
tercero se subrogará, legalmente, en los derechos del vendedor y, como consecuencia de
dicha subrogación, el vendedor le cederá este contrato y los documentos referidos en este
instrumento. El comprador pagará, a la sociedad cesionaria, su crédito en la misma forma y
condiciones establecidas en este contrato y, en ningún caso, quedará obligado a pagar una
suma mayor que aquella que resulte de su aplicación.
DECIMOCUARTO. Se faculta, al portador de copia autorizada de este contrato, para

requerir su inscripción en el Registro de Prendas sin Desplazamiento del Servicio de Registro
Civil e Identificación.
DECIMOQUINTO. Para todos los efectos legales derivados de este contrato, las partes
fijan domicilio en la ciudad de _____.
DECIMOSEXTO. Los gastos e impuestos que demande este contrato así como los de
inscripción del vehículo y de la prenda serán pagados por el comprador.
I
Notas:
1. La cláusula penal (cláusula cuarta, letra b), no puede exceder del duplo de la
obligación principal del contrato, consistente en el pago de una suma
determinada. Si vendo un bien en 400 y se pacta una multa de 1000, yo,
deudor, tengo derecho a que la pena se reduzca a 800.
2. Este contrato debe celebrarse por escritura pública, o por instrumento privado
autorizado ante notario.
3. Por el presente contrato debe pagarse —si se trata de un vehículo usado— un

impuesto municipal de un 1% y uno de transferencia de un 0.5%. De tratarse
de un vehículo nuevo, habrá que pagar el IVA.
4. Cuando esta operación se realiza entre un consumidor y un proveedor, debe

tenerse en consideración lo establecido en el artículo 16 de la Ley Nº 19.496,
es decir, las cláusulas abusivas. Se ha considerado por la jurisprudencia que
las cláusulas que prorrogan la competencia (cláusula décimo quinta) y que
permiten tomar contratos a nombre del consumidor sin su previo
consentimiento (cláusula decimosegunda), pueden constituir cláusulas
abusivas por ser de aquellas contrarias a las exigencias de la buena fe,
atendiendo para estos efectos a parámetros objetivos, causen en perjuicio del
consumidor, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que
para las partes se deriven del contrato.

58. VEHÍCULO USADO. FORMULARIO
En _______, a ___ de ______ de 2___.
Entre don/ña _____, de profesión/oficio _____, domiciliado en calle _______ Nº __ de la

ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "vendedor"; y don/ña
______, de profesión/oficio ______, domiciliado en calle ______ Nº __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "comprador", ambos mayores de edad
y libres disponedores de sus bienes, han convenido el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor vende y transfiere, al comprador, quien compra y adquiere para sí,
el automóvil marca ___, año__, modelo ___, Nº de motor ____, Nº de chasis ____, de __
puertas, color ___, inscrito en el Registro de Vehículos Motorizados del Registro Civil
(patente), con el Nº __, de fecha __ de ____ de__, vehículo que se encuentra en _____
estado de funcionamiento, que es conocido del comprador, sin derecho a ningún reclamo
posterior.
SEGUNDO. El precio de venta es la cantidad de $ _____ que el comprador paga al

vendedor de la siguiente forma: ______.
TERCERO. Declara el vendedor que el vehículo en referencia no tiene deudas ni

gravámenes de ninguna especie, y que ha sido causal determinante de esta operación la
presente declaración. El vendedor responde del saneamiento conforme a la ley.
CUARTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este contrato para requerir su

inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados.
I
Nota:
1. Por el presente contrato debe pagarse un impuesto municipal de un 1% y uno

fiscal del 0.5%.
compraventa.
H) Otros bienes muebles
H) O
59. Marca y nombre de dominio. Formulario
59. MARCA Y NOMBRE DE DOMINIO. FORMULARIO

En _____ de ______, a __ de ______ de ____, ante mí, _______, Notario Público, Titular
de la ___ Notaría de ______, con domicilio en __________, comuna de _____, comparecen:
/a/ Don/ña _________, _____(/nacionalidad), _____.(estado civil), _____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número __________, en representación, según se acreditará,
de __________, sociedad del giro de su denominación, Rol único tributario número
_________, ambos domiciliados en _________, comuna de _______, en adelante también la
"Vendedora" o "______"; y por la otra parte /b/ Don/ña _________, ____(nacionalidad),
______(estado civil), _____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad para extranjeros
número ______, en representación, según se acreditará también, de _____________, Rol
único tributario número ______, ambos domiciliados en ____________, comuna de
_________, en adelante indistintamente el "Comprador" y/o "______"; los comparecientes
mayores de edad, quienes han acreditado su identidad con la cédulas mencionadas, y
exponen:
PRIMERO. _________(vendedor), es la única y exclusiva titular de las siguientes marcas:

a) Marca comercial, "_______" denominación, de tipo mixta, inscrita en el Registro de Marcas
del Departamento de Propiedad Industrial del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo,
bajo el número _______, que distingue servicios de la clase cuarenta y dos C, incluye
elaboración de software para ordenadores; b) Marca comercial, "_______" denominación, de
tipo mixta, inscrita en el Registro de Marcas del Departamento de Propiedad Industrial del
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, bajo el número __________, que distingue
servicios de la clase cuarenta y uno C, incluye informaciones en materia de educación;
c) Marca comercial, "______" denominación, de tipo mixta, inscrita en el Registro de Marcas
del Departamento de Propiedad Industrial del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo,
bajo el número _______, que distingue servicios de la clase treinta y ocho C, incluye
comunicaciones por terminales de ordenadores; d) Marca comercial, "________"
denominación, de tipo mixta, inscrita en el Registro de Marcas del Departamento de
Propiedad Industrial del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, bajo el número
__________, que distingue servicios de la clase treinta y ocho C, incluye comunicaciones por
terminales de ordenadores, sin protección a CL.; e) Nombre de dominio "______", registrado
a su nombre en el Network Information Center Chile, o NIC Chile, y f) Códigos fuentes de
sistema de cuenta corriente y códigos fuentes del sistema de gestión escolar "_______", en
un CD Rom y su respectivo contenido, conjuntamente con el manual de operación de dichos
códigos fuentes.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, __________, debidamente representada, vende,

cede y transfiere a Empresa ___________, para quien compra y adquiere su representante,
las marcas comerciales, nombre de dominio y códigos fuentes singularizados en la cláusula
anterior.
TERCERO. El precio de la presente compraventa y cesión es la suma única y total de

______ pesos, que se pagan de la siguiente manera: a) Con la suma de _______ de pesos
que se pagan en este acto, en efectivo y al contado, declarando los representantes de la
Vendedora recibirlo a plena satisfacción, y b) Con la suma de ______ pesos que se pagará el
día ___ de _________ de ______, siempre y cuando se cumplan, copulativamente, las
siguientes condiciones: b.uno) Que las marcas comerciales objetos de esta transacción
hayan quedado inscritas a favor de la compradora, b.dos) Que los códigos fuentes objetos de
este contrato no hayan sido utilizados ni puedan ser utilizados en un futuro por una persona
ajena a este convenio, en el listado de colegios que forma parte integrante de este contrato.
CUARTO. Declara la Vendedora que los derechos que emanan de las marcas comerciales
y nombre de dominio individualizados en la cláusula primera son de su exclusivo y pleno
dominio, y que éstos se encuentran libres de todo tipo de gravámenes, prohibiciones y
embargos, respondiendo la Vendedora del saneamiento en conformidad a la ley.
QUINTO. Todos los gastos de la presente escritura como asimismo de su inscripción serán
de cargo del Comprador.
SEXTO. Las partes facultan a don/ña _________ para que solicite, requiera, tramite, aclare
y rectifique ante el Departamento de Propiedad Industrial y NIC Chile las inscripciones y
anotaciones que sean pertinentes y necesarias de conformidad a la ley. Al efecto, podrá
presentar y suscribir toda clase de documentos, solicitudes y corregir observaciones hasta
lograr la debida inscripción de la marca comercial y nombre de dominio a nombre del
Comprador.
SÉPTIMO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan su domicilio en
la comuna de ______.
OCTAVO. Forma parte integrante del presente contrato un listado de colegios que
constituyen los clientes de ______(vendedor), respecto de los cuales existe el deber de esta
última de no permitir que sean utilizados por terceros en dichos colegios.
La personería de don/ña _________ para representar a _________, consta de la escritura

pública de fecha ____ de _______ de _____, otorgada en la Notaría de _______ de don/ña
_________, que no se inserta por ser conocida de las partes y del Notario que autoriza. A su
vez, la personería de don/ña _________ para representar a _________, consta de la
escritura pública de ___ de _______ de ___ suscrita ante el Notario de ___________, la cual
tampoco se inserta por ser conocida de las partes y el Notario que autoriza.
En comprobante, previa lectura firman los comparecientes ____________ ________.

60. USUFRUCTO DE MARCA. FORMULARIO
Comparecen: ___________, corporación de derecho público, Rol único tributario número
_________, en adelante también el vendedor o el nudo propietario, representado por don/ña
_________, ___(nacionalidad), ____(estado civil), ____(profesión/oficio), cédula nacional de
identidad número, _________, ambos domiciliados en ________, comuna de ______; y la
sociedad _________, persona jurídica del giro explotación de establecimientos
educacionales, Rol único tributario número _______, en adelante también el usufructuario o
comprador, representado por don/ña _________, _____(nacionalidad), ____(estado civil),
_____, (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________, y don/ña
__________, _____(nacionalidad), ____(estado civil), ______, (profesión/oficio), cédula
nacional de identidad número ________, todos domiciliados en ________, Comuna de
______, los comparecientes mayores de edad quienes acreditaron su identidad con las
cédulas ya mencionadas, y exponen:
Que han convenido en el siguiente contrato de compraventa de derecho real de usufructo:
PRIMERO. _________ es dueña de las siguientes marcas comerciales: Uno. _______,

Registro número ______ del Departamento de Propiedad Industrial dependiente del
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo;
Dos. ______, Registro número _____ del Departamento de Propiedad Industrial

dependiente del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, _________, vende, cede y transfiere a

_________ quien compra y adquiere para sí el derecho real de usufructo temporal y
exclusivo de las marcas comerciales indicadas en la cláusula primera precedente.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de $ _______, que _________, paga

en este acto, al contado y en dinero efectivo a _______, quien declara recibir este precio a su
entera y total satisfacción.
CUARTO. El derecho real de usufructo sobre las marcas comerciales mencionadas que se
enajenan por este instrumento se extiende por un plazo mínimo de ___ contados desde esta
fecha, a menos que la sociedad _______ se disuelva, en cuyo caso el derecho de usufructo
se extinguirá a la fecha de su disolución, consolidándose la plena propiedad de las marcas
comerciales objeto de esta compraventa en ___________(vendedor). Transcurrido el plazo
de ____ señalado, si la sociedad ________, deja de ser accionista de la sociedad
_________, por cualquier razón o circunstancia, se extinguirá y quedará sin efecto el derecho
real de usufructo por acontecer ese solo hecho, consolidándose la plena propiedad de las
marcas comerciales objeto de esta compraventa en la _________.
QUINTO. Los comparecientes acuerdan que el usufructuario no estará obligado a rendir

caución ni a practicar inventario de los bienes que adquiere en usufructo y el nudo
propietario, al término del usufructo, los recibirá en el estado en que éstos se encuentren a la
fecha que se consolida aquél con la nuda propiedad de los bienes individualizados, libres de
gravámenes y prohibiciones.
SEXTO. La venta se hace ad-corpus, en el estado en que actualmente se encuentra, con
todos sus usos, costumbres y, libre de todo gravamen y prohibición, respondiendo el
vendedor del saneamiento de la evicción en conformidad a la ley.
SÉPTIMO. __________ (vendedora), a su costo, se obliga a obtener la renovación a su

nombre de los registros de las marcas comerciales objeto del presente contrato, con a lo
menos ____ meses de anticipación a sus respectivas fechas de expiración. Asimismo, se
obliga a ejercer a su costo las acciones que correspondan en caso de uso no autorizado, uso
malicioso o cualquier infracción que afecte las marcas registradas objeto de usufructo.
_________, (vendedor) confiere poder especial e irrevocable a la sociedad ________

(compradora), para que en su nombre y representación solicite la renovación de las marcas
comerciales objeto de usufructo y ejerza respecto de estas marcas las acciones que
correspondan por su uso no autorizado, uso malicioso o cualquier infracción que las afecte.
Este poder queda sujeto a la condición suspensiva de que ________, (vendedor) no cumpla
cualquiera de las obligaciones señaladas en el párrafo anterior de esta cláusula, habiendo
transcurrido ____ días desde que la sociedad ______ (compradora) la requiera por escrito
para el cumplimiento de una cualquiera de ellas. Lo anterior, es sin perjuicio de las acciones
que pueda interponer _______ (compradora) contra la _________ (vendedora) por el daño
causado con motivo de este incumplimiento.
OCTAVO. Los comparecientes facultan al portador de copia autorizada de la presente

escritura, para requerir las anotaciones e inscripciones que fuesen procedentes en el
Departamento de Propiedad Industrial dependiente del Ministerio de Economía, Fomento y
Turismo.
NOVENO. Los gastos y derechos que se generen con motivo de la celebración del
presente contrato serán de cargo de ______(compradora).
DÉCIMO. Para todos los efectos legales, las partes fijan su domicilio en la comuna de
______.
La personería del representante de ______, (vendedor), consta de su condición de Rector

Subrogante Estatutario en conformidad a lo establecido en el artículo treinta y ocho, letra a)
de los Estatutos Generales de __________ y de escritura pública de fecha ___ de _______
de ______, otorgada ante el Notario de ______ de don/ña ________, personerías ambas que
no se insertan por ser conocidas de las partes y del Notario que autoriza. La personería de
los representantes de ______, (comprador), consta de escritura pública de fecha ___ de
______ de ___, otorgada ante el Notario de _______ don/ña _________.

I) O
61. Resciliación.Compraventa fruta. Escritura. Formulario
61. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA FRUTA. ESCRITURA. FORMULARIO

profesión ___, estado civil ___, cédula nacional de identidad número ____, mayor de edad,
en representación de _____, según se acreditará, del giro de ____, ambos domiciliados en
____ número ___, oficina/departamento número ___, de la comuna de ____, ciudad de ____,
y don/ña ______, de nacionalidad ____, de profesión ___, estado civil ____, domiciliado en
______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, cédula nacional
de identidad número ____, y expresan que:
PRIMERO. Por instrumento privado otorgado el __ de _______ de dos mil ____, la

sociedad _____ debidamente representada, celebró un contrato de compraventa de fruta
para la exportación con don/ña ________________, respecto a la fruta en él singularizada,
producida en el predio de propiedad de éste denominado ______, Lote número ______,
inscrito a su nombre a fojas ____ con el número ____ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de __________, correspondiente al año dos mil ______,
respecto de las producciones de los años dos mil y ____ y dos mil ____, en el precio y bajo
los términos y las condiciones estipuladas en el mencionado contrato.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, las partes, de común acuerdo, rescilian y dejan
sin efecto dicho contrato de compraventa señalado en la cláusula anterior, con las
declaraciones de que nada se adeudan y que no tienen cargo alguno que formularse
derivado de la relación contractual referida; por lo cual, se otorgan amplio y completo
finiquito.
TERCERO. Acorde con dicha resciliación don/ña _________ en representación de______,

alza la prenda que don ________ constituyera en favor de ___________ de dicho contrato.
De la misma manera ______ alza la prohibición de gravar y enajenar constituida a favor de

ella por don/ña ________ en la cláusula ______ de dicho contrato, inscrita a fojas ______
con el número ____ correspondiente al año dos mil ___, del Registro de Prohibiciones del
Conservador de Bienes Raíces de _____.
CUARTO. Facúltase al portador de copia autorizada del presente contrato para requerir del
Conservador que corresponda el alzamiento de la prenda y de la prohibición de gravar y
enajenar, mencionadas en la cláusula tercera del presente instrumento.

62. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA INMUEBLE U OTRO. ESCRITURA.
FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil__, comparecen don/ña ______, de nacionalidad ____, de
profesión ___, estado civil ____, domiciliado en ______ número __, oficina/departamento
número __, de la comuna de _______, ciudad de ____, cédula nacional de identidad número
____, y don/ña _____, de nacionalidad ____, de profesión ____, estado civil ___, domiciliado
en ____ número __, oficina/departamento número __, de la comuna de _____, ciudad de
____, cédula nacional de identidad número ____, ambos mayores de edad, quienes
acreditaron sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que:
PRIMERO. Por contrato de compraventa (u otro), que consta de la escritura pública de

fecha ___ de ___ de dos mil ___, ante el Notario de la ciudad de ___, don ___ inscrita a fojas
____ número ___ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ___ del
año dos mil ___, don ___ adquirió de don _________ el predio ubicado en calle ___ número
__, de la ciudad de __, comuna de ____.; cuyos deslindes son: AL NORTE: ______; AL SUR:
______; AL ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______.
El precio fijado para dicha compraventa fue de _____ pesos que ya se encuentra pagado.
SEGUNDO. Las partes rescilian y dejan sin efecto, en todas sus partes, dicho contrato, de
modo que don/ña ________ vuelve a ser el propietario del predio ya individualizado, como
cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentra, estado que es conocido por las
partes, con todo lo plantado y edificado, con todos sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres y sin ningún gravamen, prohibición o embargo, ni deuda pendiente por ningún
concepto.
TERCERO. Por su parte don/ña ________ restituye a don/ña ________ la cantidad de

______ pesos más la cantidad de ______ pesos, por concepto del precio pagado e intereses,
cantidades que éste recibe, en este acto, en dinero efectivo y a su entera satisfacción,
declarando que, con dichas cantidades, queda compensado por las que dio con motivo del
contrato resciliado, sin tener cargo alguno que formular.
CUARTO. Las partes se otorgan el más amplio y completo finiquito, declarando que nada
se adeudan con motivo del contrato resciliado ni por ningún concepto relativo al bien raíz
referido.
QUINTO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y firmar
las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en los registros
de cualesquiera de las partes o de todos ellos.
I
B
63. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO UNO
En ____, a __ de _____ de ___, don/ña __________, ___ (nacionalidad), _____(estado
civil), ____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ______, domiciliado en
_________, comuna de _____, Región ________, en adelante el Oferente o Comprador,
declara que ha visitado el inmueble que se individualiza a continuación, que le fuera ofrecido
en venta por intermedio de ________, a quien le encarga ejecutar las gestiones destinadas a
obtener que ésta le sea vendida.
PRIMERO. El inmueble ubicado en _______, que tiene una superficie aproximada de

____(unidad de medida: metros cuadrados, hectáreas, kilómetros cuadrados, etc.).
_________, gestionará esta oferta ante el propietario.
SEGUNDO. El precio será de $ _____ de pesos por cada (unidad de medida), es decir,
$ _______. El precio será financiado por el Oferente mediante crédito hipotecario y será
pagado una vez emitido el certificado de dominio a nombre de la parte compradora en los
correspondientes registros del Conservador de Bienes Raíces que corresponda, libre de
hipotecas, prohibiciones y gravámenes y de cualquier otro impedimento que limite la libre
disponibilidad del inmueble y una vez que se haya efectuado la entrega material del inmueble
vendido, libre de todo ocupante y enseres, con todas sus cuentas de servicios y
contribuciones al día.
Las partes están de acuerdo en que es condición esencial de la presente Oferta para su
vigencia y validez, el que el Oferente financie el ____% del precio de la compraventa a través
de un crédito hipotecario otorgado por un banco chileno o extranjero.
TERCERO. La compraventa definitiva deberá otorgarse a más tardar el día ___ de ______
de ____, plazo suspensivo y no resolutorio, en la Notaría de ________ de don/ña _________
o quien lo suceda o reemplace, sujeto a la condición de que los títulos de la propiedad se
encuentren en orden y ajustados a derecho, libre de toda expropiación o afectación a utilidad
pública. La vendedora se obliga a entregar los títulos completos y suficientes para el estudio
de los mismos a más tardar dentro de los ___ días corridos siguientes a su aceptación.
CUARTO. La entrega física de la propiedad se realizará a más tardar el ___ de ______ de

___, libre de ocupantes y enseres, con todas las cuentas de consumos y contribuciones de
bienes raíces en la proporción que corresponda al día. El día de la entrega se levantará un
acta por las partes que dé cuenta del cumplimiento del plazo y condiciones señaladas, o en
su defecto dicha acta será otorgada por el Notario autorizante de la compraventa. En caso de
mora o simple retardo en la entrega material, se devengará una multa por este concepto de
____ por cada día de atraso.
QUINTO. La presente oferta es válida por los siguientes ___ días hábiles. Si a esa fecha
no es aceptada por la parte vendedora o quién sus intereses represente, este documento
quedará irrevocablemente nulo y sin efecto, debiendo devolverse sin costo para el oferente
los documentos dejados en poder del corredor.
SEXTO. La propiedad se venderá como especie o cuerpo cierto en el estado en que
actualmente se encuentra, que es conocido del Oferente, con todos sus usos, costumbres,
derechos, libre de toda hipoteca, gravamen, servidumbre, litigio, arrendamiento, prohibición, y
limitaciones al dominio, debiendo responder el vendedor del saneamiento y evicción en
conformidad a la ley. Las partes en la compraventa deberán renunciar a las acciones
resolutorias.
SÉPTIMO. Para el caso de incumplimiento de esta Oferta, las partes quedarán sujetas a
una multa equivalente a ______ la cual queda documentada en forma anticipada en este
momento, mediante cheque en garantía del Banco _______ , Serie _______ Número ______
. Si el comprador se retractare intempestivamente, esto es, pendiente el plazo, o después de
aceptada la oferta por el vendedor, perderá esa suma en beneficio del vendedor, como una
multa. Lo mismo ocurrirá en su beneficio si fuese el aceptante el desistido. En tales eventos
se pondrán los documentos a disposición del árbitro designado, para que la parte que estuvo
llana a cumplir la presente oferta y su aceptación, cobre la suma que le corresponda.
OCTAVO. Todos los gastos notariales relacionados al contrato de promesa de compraventa

o al contrato de compraventa, serán pagados por mitades entre las partes; los de inscripción
en el Conservador de Bienes Raíces por la parte compradora y los de obtención de títulos y
certificados, serán de cargo de la parte vendedora.
NOVENO. Cualquier dificultad o controversia que se produzca entre los contratantes

respecto de la aplicación, interpretación, duración, validez o ejecución de este contrato o
cualquier otro motivo será sometida a Arbitraje, conforme al Reglamento Procesal de
Arbitraje vigente del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago.
Las partes confieren poder especial irrevocable a la Cámara de Comercio de Santiago A.G.,
para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellas, designe al árbitro arbitrador de entre los
integrantes del cuerpo arbitral del Centro de Arbitraje y Mediación. En contra de las
resoluciones del arbitrador no procederá recurso alguno, por lo que renuncian expresamente
a ellos. El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con
su competencia y/o jurisdicción.
DÉCIMO. Para todos los efectos de esta Oferta, el mandante comprador, fija su domicilio
en la comuna de ______ y se somete a la competencia del árbitro designado.
UNDÉCIMO. El Oferente se reserva el derecho de comprar por sí o por la persona natural

o jurídica que para estos efectos designe.
Sin más, y quedando a la espera de su respuesta en el término fijado, lo saluda muy

atentamente, ____________.
I
Nota:
1. Las cláusulas sexta y décima pueden constituir una cláusula abusiva a la luz del
artículo 16 de la Ley Nº 19.496. En el primer caso, por significar una renuncia
anticipada de los derechos de los consumidores y, en el segundo, por
prorrogar la competencia relativa de los tribunales, sin perjuicio de la cláusula
arbitral (por ejemplo casos en que se discuta la nulidad del contrato).

64. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO DOS
En _______, a ___ de _____ de 2___.
Señor
______
Corredores de Propiedades
"______"
Presente
De mi consideración:
Luego de visitar el inmueble que su oficina ofreció a la venta, ubicado en calle _______
Nº __, de la comuna de ___, de la ciudad de __, le formulo la siguiente proposición de
compra:
Precio: $ ____.
Forma de Pago:
a) al contado, conjuntamente con la firma de la promesa de compraventa, la cantidad de

$ _____; y
b) el saldo de $ ___, pagadero de la siguiente manera: _____.
a) al contado, conjuntamente con la firma de la compraventa, la cantidad de $ _____; y
b) el saldo de $ ___, pagadero de la siguiente manera: _____.
La presente oferta está sujeta a la conformidad de los títulos, lo cual será efectuado por el
abogado que designe el comprador.
Los gastos de escritura, impuesto de transferencia, notaría e inscripción en el Conservador

de Bienes Raíces deberán ser pagados por el _____.
Esta oferta tiene una validez de ___ días. En caso de ser aceptada por la parte vendedora,
ésta deberá dentro de los ___ días siguientes, hacer entrega de los títulos de la propiedad,
incluyendo certificado de dominio vigente y certificado de gravámenes y prohibiciones por 30
años. La escritura de compraventa o la respectiva promesa deberá firmarse dentro de ____
días desde la aceptación de esta oferta y entrega de los títulos para su estudio.
En el momento de firmarse la escritura (o la promesa) de compraventa, me comprometo

pagar a Ud. la comisión legal del ____% sobre el precio convenido, más el impuesto del
_____% que establece la ley. En caso de no pago oportuno de la comisión referida, ésta se
reajustará conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
En garantía del cumplimiento de esta oferta, si es aceptada por la parte vendedora, pongo
en su poder la cantidad de $ _____ que acepto perder para indemnizar tanto a Ud. como a la
parte vendedora, por mitades, por los daños y perjuicios que se pudieran originar.
Si la oferta es aceptada y la negociación llega a feliz término, Ud. entregará la cantidad

dejada en garantía, a la parte vendedora, como abono a la cuota al contado.
—————————————————
Nombre, firma y cédula de identidad
Dirección : ________.
Teléfono : ________.
Correo electrónico : ________.

65. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. ACEPTACIÓN. FORMULARIO
En _______, a ___ de _____ de 2__.
Señor
____________
Oficina de Corredores de
Propiedades "_____".
Presente
De mi consideración:
He recibido de su Oficina de Corretaje de Propiedades la oferta de compra por el inmueble

ubicado en calle __________ Nº ____, de la comuna de _______, Región ____, que formuló
—por su intermedio— su cliente don ___________, con fecha __ de ______ de 2___.
Al respecto, me es grato manifestar a Ud. que estoy conforme con la referida propuesta de
compra y con las condiciones ofrecidas, tanto en lo referente al precio como a la forma de
pago, intereses y gastos que sean consecuencia de la operación, etc.
Para garantizar el fiel cumplimiento de esta aceptación, pondré en su poder la cantidad de

$ ___ en un cheque, cantidad que acepto perder para indemnizar a usted y a su cliente don
________, por partes iguales, en caso de desistimiento de mi parte, o de negarme a firmar la
escritura o la promesa de compraventa dentro del plazo señalado en la oferta aceptada por
medio de la presente. Dicha cantidad deberá serme devuelta al tiempo de firmarse la
escritura o la promesa de compraventa.
También, y al tiempo de la referida firma, me comprometo a pagar a Ud. la comisión legal

del __% sobre el precio convenido, más el impuesto del __% que establece la ley.
En caso de no pago oportuno de la comisión referida, ésta se reajustará conforme a la

variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Saluda atentamente a Ud.,
————————————————
Nombre, firma y cédula de identidad
Dirección : ________.
Teléfono : ________.
Correo electrónico : ________.

I

66. CASA. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparecen don ______, de nacionalidad ____, de
____, en calidad de representante de ______, en adelante, "el vendedor"; y don _____, de
nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado civil ___, domiciliado en ____ número __,
___, en calidad de representante de____ en adelante, "el comprador"; ambos
comparecientes mayores de edad, libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan sus
identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que, por este instrumento,
convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la casa y sitio ubicadas en calle _________ número

___, de la comuna de _____, ciudad de ______, correspondiente al sitio o lote número ____,
de la manzana _______, del plano de Loteo "______." archivado bajo el número ____, en el
Conservador de Bienes Raíces de ________ cuyos deslindes son los siguientes: AL NORTE:
_____; AL SUR: _____; AL ORIENTE: _____; y AL PONIENTE: ______.
El vendedor la adquirió por compra a don ___________, según escritura pública de fecha
__ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______; inscribiéndose a fojas
______, bajo el número ___, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de ____ del año _______ Rol Número _____, comuna de _____.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere a don

_________, quien compra y adquiere para sí, la propiedad ya individualizada.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, que se paga al contado, en

dinero efectivo y que el comprador entrega en este acto al vendedor, quien declara recibirlo a
su entera y total satisfacción sin tener reclamo alguno que formular.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla, actualmente
y que el comprador declara ser conocido por parte de él, la propiedad vendida, con todo lo
plantado y edificado, libre de enseres, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres
respondiendo el vendedor del saneamiento de acuerdo a la ley. Asimismo, el vendedor
declara que el inmueble se halla con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y,
por tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la documentación
justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el comprador no
responderá por deuda anterior alguna del vendedor; y que, si resultare obligado, por
cualquiera clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado antes del día de
hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento
anual y con el siguiente reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material de la propiedad se efectúa en este acto a entera satisfacción

del comprador.
SEXTO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y completo finiquito
respecto de cualquier negocio o promesa de compraventa que hubieran celebrado en
relación con la propiedad materia del presente contrato, y especialmente respecto de la
promesa de compraventa celebrada por instrumento privado de fecha ___ de ____ de dos mil
__.
este contrato.
NOVENO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al abogado don
______ para aclarar o complementar los puntos obscuros y dudosos, salvar las omisiones y
rectificar los errores de copia, de referencia o de cálculos numéricos que aparezcan de
manifiesto en la presente compraventa, en relación, por ejemplo, con la correcta
individualización de los comparecientes y la propiedad materia de este contrato, sus
deslindes o cualquier otro requisito que fuera necesario a juicio del Conservador de Bienes
Raíces para inscribir adecuadamente el presente contrato. En ningún caso se podrá modificar
el monto del precio del presente contrato de compraventa. El mandatario queda
especialmente facultado para suscribir todos los instrumentos públicos y privados necesarios
para el cumplimiento de su cometido, pudiendo solicitar las anotaciones, inscripciones y
subinscripciones a que hubiere lugar, en la matriz de la misma y en los Registros Públicos
correspondientes, incluso se faculta al mandatario señalado a requerir judicialmente si fuere
necesario la inscripción de la presente compraventa en el Conservador de Bienes Raíces,
con facultades de ambos incisos del artículo séptimo del Código de Procedimiento Civil,
pudiendo delegar estas facultades las veces que estime necesario. El mandato está exento
de recibir remuneración y de rendir cuenta.
DÉCIMO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y

firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan, en los registros
de cualesquiera de los contratantes o de todos ellos.
I
Notas:
1. Se recomienda insertar en la escritura copia del recibo de pago de

contribuciones al día. De lo contrario, deberá acompañarse igualmente al
momento de inscribir la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces
correspondiente.
2. En los casos en que el bien raíz que se enajene o se grave pertenezca a la

sociedad conyugal, es necesaria la autorización de la mujer para la
enajenación o el gravamen. Se agregará, entonces, la siguiente cláusula:
"Presente a este acto doña ________, de nacionalidad ______ casada con el
vendedor, de profesión _____, del mismo domicilio que su marido, cédula
nacional de identidad número ______, quien expresa que autoriza a su marido
para vender el bien raíz de la sociedad conyugal que se enajena por este
instrumento", o "Presente a este acto doña _______ de nacionalidad ______,
casada con el comprador, profesión _____, del mismo domicilio de su marido,
cédula nacional de identidad ______ quien expresa que autoriza a su marido
para hipotecar el bien raíz que se adquiere por el presente instrumento"
(Art. 1749 Código Civil).
3. En los casos en que el bien raíz que se enajene sirva para la habitación de la
familia del vendedor y encontrándose éste casado bajo cualquier régimen, es
recomendable que concurra su cónyuge declarando lo siguiente: "Que a la
fecha de esta escritura ninguno de ellos ha solicitado judicialmente la
declaración de la calidad de 'Bien Familiar' del inmueble que por el presente
instrumento se vende" (Art. 142 Código Civil).
4. La cláusula octava y la décima pueden constituir una cláusula abusiva a la luz

del artículo 16 de la Ley Nº 19.496. En el primer caso, por prorrogar la
competencia relativa de los tribunales y, en el segundo caso, porque los
mandatos irrevocables son abusivos de cara al fallo emanado por la Corte
Suprema en el Caso Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013).
Ver fichas: 2, 4, 8, 19, 51, 52, 61, 62, 68, 72, 84, 87, 90, 92, 94, 95, 127, 133, 136,
137, 141, 146, 147, 152, 154, 157, 165, 168, 171, 175, 176, 179, 180, 182,
185, 186, 187, 189, 191, 194, 195, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204,
205, 206, 207 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
67. CASA. MUTUO CON HIPOTECA BANCARIA. ESCRITURA. FORMULARIO
UNO
____, en adelante, "el vendedor" o "el deudor"; don _____, de nacionalidad ____, de
profesión/oficio ____, estado civil ___, domiciliado en ____ número __, oficina/departamento
número __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el
comprador"; y don _______, de nacionalidad ____, de profesión ___, estado civil ____,
cédula nacional de identidad número ____, en representación del Banco _____, según se
acreditará, ambos domiciliados en ______ número __, oficina/departamento número __, de la
ciudad de ____, en adelante, "el Banco"; todos mayores de edad, quienes acreditaron sus
identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que, por este instrumento,
convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la casa y sitio ubicados en calle _________ número

___, de la comuna de _____, ciudad de ______, correspondiente al sitio o lote número ____,
de la manzana _______, del plano de Loteo "______." archivado bajo el número ____, en el
Conservador de Bienes Raíces de ________ cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _____;
AL SUR: _____;
AL ORIENTE: _____; y
AL PONIENTE: ______
El vendedor la adquirió por compra a don ___________, según escritura pública de fecha
__ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______; inscribiéndose a fojas
______, bajo el número ___, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de ____ del año _______ Rol Número _____, comuna de _____.

_________, quien compra y adquiere para sí la propiedad ya individualizada.
TERCERO. El precio de venta es la cantidad de ________ pesos, pagaderos al contado de

la siguiente forma:
1.- _____ pesos en dinero efectivo, cantidad que el comprador entrega en este acto al
vendedor, quien declara recibirlos a su entera y total satisfacción.
2.- El saldo de _____ pesos en letras hipotecarias de emisión del Banco ______, como se
explicará más adelante, y que el vendedor también recibe a su entera satisfacción.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla actualmente
y que es conocido del comprador, la propiedad vendida, con todo lo plantado y edificado, con
sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen,
litigio, prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el vendedor del saneamiento de
acuerdo a la ley. Sin perjuicio de las hipotecas y prohibiciones que se establecerán a
continuación en este mismo instrumento. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se
halla con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de
toda deuda. El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales declaraciones.
En todo caso, se deja constancia de que el comprador no responderá por deuda anterior
alguna del vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquier clase de obligaciones de éste,
en cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del
vendedor, con más intereses de un ___ por ciento anual y con el siguiente reajuste:
________.
QUINTO. La entrega material de la propiedad se efectúa en este mismo acto, declarando el

comprador recibirla a su entera y total satisfacción.
respecto de cualquier negocio o promesa de compraventa que hubieran celebrado en
relación con la propiedad materia del presente contrato y, especialmente, respecto de la
promesa de compraventa celebrada por instrumento privado de fecha ___ de ____ de dos mil
______.
SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos que se devenguen a causa o como consecuencia
OCTAVO. Entre el Banco _____, representado por don _______, ambos ya

individualizados y el comprador, don _______ se ha convenido en el siguiente contrato de
mutuo.
NOVENO. El Banco, a fin de que el comprador pueda enterar el precio de la venta, da en

préstamo, a don __________, la cantidad de _________ Unidades de Fomento, en letras
hipotecarias de su propia emisión, correspondientes a la Serie _______, que generarán un
interés del ____ por ciento anual y con una amortización directa __________, en un plazo de
____ años. La obligación regirá desde el día __ de _____ del presente año, declarando, el
deudor, haber recibido las letras de crédito a su entera satisfacción y facultando al Banco
para que éste las entregue al vendedor.
DÉCIMO. El deudor se obliga a pagar, al Banco, la expresada cantidad de ________

Unidades de Fomento en el plazo de ___ años, contados desde el ___ de _______ próximo;
por medio del pago de dividendos anticipados mensuales y sucesivos. Dichos dividendos
comprenderán la amortización, los intereses y la comisión. La tasa de interés real, anual y
vencida que devenga el presente contrato, será del ____ por ciento anual, la que incluye el
interés propiamente tal y la comisión, de acuerdo con las normas vigentes para tales efectos.
El dividendo mensual por pagar, será el que resulte de multiplicar por ______ el número de
Unidades de Fomento que corresponda a cada uno de los respectivos dividendos que consta
en la tabla de desarrollo elaborada por el Banco, y que se encuentra protocolizada con fecha
___ de _____ de dos mil____, bajo el número _____ en la Notaría de la ciudad de ____, de
don ___________. A vía ejemplar, para un préstamo u obligación de una Unidad de
Fomento, el dividendo por pagar será de _________. El deudor declara conocer y aceptar la
indicada tabla, recibiendo, en este acto, para constancia de lo anterior y de sus obligaciones
para con el Banco, un ejemplar de la misma, debidamente autentificado por el Notario ya
nombrado. Las partes dejan expresa constancia de que la referida tabla, forma parte
integrante de la presente escritura, para todos los efectos legales. Los dividendos se pagarán
dentro de los ___ primeros días de cada mes. Esta obligación se entiende constituida para
responder al pago de la emisión de letras hipotecarias expresadas en Unidades de Fomento
hecha por el Banco en conformidad a la ley. Queda, expresamente, estipulado que esta
obligación tendrá el carácter de indivisible para todos los efectos legales.
UNDÉCIMO. Los dividendos deberán ser pagados en pesos, por el equivalente al valor de
las Unidades de Fomento a la fecha de su pago efectivo. Sin perjuicio de lo anterior, el
dividendo devengará, desde el día inmediatamente siguiente en que debió haberse pagado,
un interés penal igual al máximo que la ley permita estipular, hasta el momento de su pago
efectivo. El deudor abonará, asimismo, el interés penal igual al máximo que la ley permita
estipular sobre todas las sumas que el Banco hubiere desembolsado con ocasión de este
préstamo.
DUODÉCIMO. El deudor podrá reembolsar anticipadamente todo, o al menos el diez por

ciento del capital adeudado, sea en dinero o en letras de crédito del mismo emisor, de la
misma serie y del mismo año, en cuyo caso éstas deberán haber sido emitidas el mismo mes
o con anterioridad a las del préstamo. Estas letras serán recibidas a la par. En el caso de
efectuarse amortizaciones extraordinarias en dinero, se harán en moneda corriente por el
equivalente del valor de la Unidad de Fomento a la fecha de hacerse la amortización. En
estos casos, y para quedar definitivamente libre de toda obligación para con el Banco por el
capital o parte del capital reembolsado, deberá pagar el interés y la comisión correspondiente
a un período de amortización de las letras de su préstamo por toda la cantidad que hubiere
anticipado. En virtud de estas amortizaciones parciales, se rebajará proporcionalmente el
valor de los dividendos mensuales posteriores a la amortización, sin alteración del plazo de la
deuda.
DECIMOTERCERO. Para asegurar el exacto cumplimiento de todas y de cada una de las

obligaciones que se establecen en este contrato, el deudor constituye primera hipoteca, a
favor del Banco sobre la propiedad que por el presente instrumento adquiere, y que se halla
individualizada en la cláusula primera.
Asimismo, por el presente instrumento don _________ constituye en favor del Banco,
hipoteca sobre la propiedad raíz individualizada en la cláusula primera con el fin de
garantizar, al Banco, el cumplimiento de todas y de cualesquiera de las obligaciones que don
________ tenga actualmente, o en el futuro, tuviere a favor de dicho Banco, en moneda
nacional o extranjera, derivadas de toda clase de actos y contratos y, especialmente, de
operaciones de crédito de dinero, ya sea como aceptante, suscriptor, girador, endosante, o
avalista de letras de cambio, libranzas, pagarés y otras órdenes de pago distintas que los
cheques; por créditos simples o documentarios; por avances o sobregiros en cuentas
corrientes o en cuentas especiales; por contratos de apertura o líneas de crédito; por saldos
que arrojen sus cuentas corrientes en su contra, sea por liquidaciones parciales o definitivas,
por cheques, boletas de garantía o cualquiera otra clase de documentos mercantiles o
bancarios; sea que resulte obligado como deudor principal, fiador, avalista, codeudor solidario
o a cualquier otro título; por mutuos de dinero, préstamos en moneda corriente o extranjera
efectuados con letras o pagarés o descuentos de letras de cambio, pagarés y otros
documentos que representen obligaciones de pago; préstamos en cuenta especial, o por
cualquier otro documento que contenga una operación de crédito de dinero; por avales,
fianzas simples o solidarias u otras garantías que dicho Banco haya otorgado con ocasión de
operaciones de crédito de dinero y demás actos y contratos ejecutados o celebrados por don
________; por intereses o reajustes y prestaciones accesorias que correspondan; y por las
renovaciones y prórrogas de todas estas operaciones y documentos; sea que estas
obligaciones se hayan contraído con la oficina principal del Banco o con cualquiera otra
Oficina o Sucursal del Banco, ya establecida o que se estableciere, dentro o fuera del
territorio de la República.
DECIMOCUARTO. Queda obligado, el deudor, a no enajenar ni gravar la propiedad a favor

de terceros sin previo consentimiento del Banco por lo cual se inscribirá conjuntamente con la
hipoteca, prohibición de gravar y enajenar la propiedad sin previo consentimiento del Banco.
DECIMOQUINTO. Se obliga, el deudor, a mantener aseguradas contra incendio en una

cantidad no inferior a ________ Unidades de Fomento las construcciones existentes o que se
levanten en la propiedad hipotecada si el Banco lo exigiere y a entregar la respectiva póliza al
Banco, oportunamente; en caso contrario, podrá el Banco contratar, inmediatamente, el
seguro, si así lo estimare conveniente, pagando la respectiva prima, por cuenta del deudor.
La póliza deberá extenderse a nombre del deudor y endosarse en favor del Banco, como
acreedor hipotecario. El seguro podrá contratarse por años; pero, si treinta días antes del
vencimiento no se renovare —por el deudor— queda facultado, el Banco, para hacerlo por
cuenta de aquél, pagando las primas necesarias para mantener vigente el seguro. El Banco
tiene derecho, en todo caso, y aun con la prescindencia del deudor, para contratar los
seguros y cargarle el costo de ellos. Ninguna responsabilidad afectará al Banco por la no
contratación o por la no renovación del seguro; o por cualquier otra causa referente a la
póliza o a la compañía aseguradora. El deudor deberá contratar un seguro de desgravamen
hipotecario por todo el tiempo que se encuentre vigente la deuda, y por un monto equivalente
a ella. El seguro deberá tomarse a nombre del Banco y el pago de las primas será de cargo
exclusivo del deudor.
DECIMOSEXTO. El Banco, representado en la forma antedicha, declara que está

conforme con lo estipulado y que acepta el reconocimiento de la deuda y la constitución de la
hipoteca a su favor en los términos expuestos y la prohibición de gravar y enajenar la
propiedad sin consentimiento escrito del Banco.
DECIMOSÉPTIMO. El Banco otorgará recibo del pago de dividendos indicando,

separadamente, las sumas que correspondan a amortizaciones, intereses y comisión.
DECIMOCTAVO. No obstante lo estipulado en la cláusula octava, se considerará vencido

el plazo de la deuda, pudiendo el Banco exigir el inmediato pago de la suma a que esté
reducida, en los casos siguientes:
a) si se retardare el pago de cualquier dividendo más de diez días;
b) si la propiedad experimentare deterioros que, a juicio del Banco, hagan insuficiente la

garantía y el deudor no diere, dentro de diez días después de requerido, nueva garantía, a
satisfacción del Banco;
c) si, sin consentimiento escrito del Banco, se demoliere todo o parte de los edificios o
construcciones existentes en el predio hipotecado, o se efectuare cualquier transformación,
alteración o modificación en los referidos edificios o construcciones, aun cuando no
disminuyan la garantía, ni la hagan insuficiente;
d) si resultare que la propiedad está sujeta a uno cualquiera de los gravámenes,

prohibiciones o acciones a que se refiere la cláusula cuarta precedente;
e) si el deudor cae en insolvencia, y
f) si el deudor no acreditare, a satisfacción del Banco, en las oportunidades que éste se lo

exija, que el préstamo ha sido destinado o está afecto al cumplimiento del objeto de la
operación señalada en la respectiva solicitud, la que, para estos efectos, se considera como
parte integrante de este contrato.
DECIMONOVENO. Para todos los efectos de este contrato, el deudor constituye domicilio
en ______, sin perjuicio del que corresponde al lugar de su respectiva residencia, a elección
del Banco. Los pagos y demás operaciones, a que dé lugar el presente instrumento, se
efectuarán en las oficinas del Banco.
VIGÉSIMO. Cuando el deudor no hubiere satisfecho los dividendos en los plazos fijados y,
requerido judicialmente, no los pagare en el término de diez días, el Banco podrá solicitar la
posesión del inmueble hipotecado o pedir que se saque a remate, de acuerdo con el
procedimiento señalado por la normativa vigente correspondiente.
VIGÉSIMO PRIMERO. El procedimiento establecido en las cláusulas anteriores, se

aplicará a todos los casos en que el Banco, conforme a las estipulaciones de este contrato,
pueda exigir el pago de la deuda, antes de vencido el plazo.
VIGÉSIMO SEGUNDO. El comprador, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula tercera,

se da por recibido de las letras del préstamo mediante las cuales se paga parte del precio de
venta conforme a lo señalado en la misma cláusula.
VIGÉSIMO TERCERO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _____, para todos los
efectos de este contrato.
VIGÉSIMO CUARTO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta escritura, para

requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en los
registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El otorgamiento de
esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la muerte o
incapacidad de cualesquiera de los contratantes o de todos ellos.
I
Notas:

correspondientes.

4. Las cláusulas duodécima, decimocuarta, decimoctava, decimonovena, vigésimo

tercera y vigésimo cuarta pueden constituir una cláusula abusiva a la luz del
artículo 16 de la Ley Nº 19.496. En el primer caso, por establecer restricciones
adicionales a lo dispuesto en la Ley Nº 18.010. En el segundo caso, por
establecer límites que devienen en un desequilibrio en la relación contractual y
limita excesivamente el derecho de propiedad adquirido. En el tercer caso, por
establecer condiciones para el ejercicio de la cláusula de aceleración de muy
fácil ocurrencia, lo que desequilibra la relación contractual. En cuarto lugar, las
cláusulas décimo novena y vigésimo tercera prorrogan la competencia relativa
de los tribunales. Por último, la cláusula vigésimo cuarta establece mandatos
irrevocables, que son abusivos de cara al fallo emanado por la Corte Suprema
en el Caso Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013).
5. Cuando las partes del mutuo sean un proveedor financiero y un consumidor,

deberá tenerse presente que los contratos deberán incluir todas las menciones
establecidas en el artículo 17 B de la Ley Nº 19.496, entre otras, el desglose
de las comisiones y tarifas que se den con ocasión del contrato.
Ver fichas: 51, 52, 55, 61, 62, 68, 84, 87, 90, 92, 95, 111, 127, 133, 136, 137, 139,
141, 147, 168, 171, 173, 175, 176, 177, 179, 180, 185, 186, 189, 191, 195,
197, 198, 199, 204, 205, 207, 208 del anexo de jurisprudencia de
compraventa.
68. CASA. MUTUO CON HIPOTECA BANCARIA. ESCRITURA. FORMULARIO
DOS
En __________de ______, a ___ de _______de _____, ante mí, __________, Titular de la
_____ Notaría de _______, con domicilio en ______ número _____, oficina ____, según
Decreto Judicial de fecha ____, protocolizado ____, bajo el Repertorio número ______,
comparecen: Don/ña ________________,______ (nacionalidad), ________ (estado civil),
______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________, de este domicilio,
___________, comuna de ______, ______.(región), representante legal de don/
ña_________, en adelante "el vendedor"; don/ña _______________, ______(nacionalidad),
_____, (estado civil), ________(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número
_________, de este domicilio, ____________ departamento ___, comuna de _________,
________.(región), en adelante "el comprador", "el constituyente", "el deudor hipotecario";
Don/ña _____________, _____ (nacionalidad), ________(estado civil),
______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ________ y don/ña
___________, _____.(nacionalidad), ______(estado civil), ______.(profesión/oficio), cédula
nacional de identidad número _______, ambas en representación, según se acreditará, del
__________, sociedad anónima bancaria, todos domiciliados en calle _______ número ___,
comuna de ______, en adelante "el Banco"; todos los comparecientes mayores de edad, a
quienes conozco y exponen:
PRIMERO. Don/ña ___________, es dueño de la propiedad ubicada en calle ________

número ___, que corresponde al sitio número _____ del plano respectivo, comuna de
______, Región ______, que deslinda: Norte, ______; Sur, _______; Oriente, ______;
Poniente, ______La adquirió por adjudicación que le hizo la _________, según da cuenta la
escritura pública de fecha ___ de ______ de ___ otorgada en la Notaría de ______ de don/
ña __________ Título de dominio inscrito a fojas ___ número ___ del año ___ en el Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _______ Don/ña _________, por sí
vende, cede y transfiere, a don/ña __________ quien compra, acepta y adquiere para sí la
propiedad indicada precedentemente.
SEGUNDO. El precio de la compraventa es la suma de _______ pesos, equivalentes a

____ Unidades de Fomento por su valor al día ___ de _______ de ___, que se entera y paga
de la siguiente forma: a) Con _______ Pesos, equivalentes a ______ Unidades de Fomento
que el comprador paga al vendedor en este acto en dinero efectivo. b) Con ____ pesos,
equivalentes a _____ Unidades de Fomento, por su valor al día ___ de _______ de ___, que
el comprador paga al vendedor con cargo a un mutuo hipotecario, por igual monto, que el
Banco le otorga en la cláusula sexta de esta escritura, y en las condiciones que más adelante
se señalan, las que aceptan expresamente las partes.
TERCERO. El vendedor declara haber recibido la totalidad del precio y lo declara en

consecuencia íntegramente pagado. El comprador declara haber recibido materialmente a su
entera satisfacción la propiedad raíz materia de este contrato. Las partes renuncian
expresamente a las acciones resolutorias que pudieran emanar del presente contrato. Las
partes declaran cumplida cualquier promesa de compraventa celebrada entre ellas relativa al
inmueble objeto de este contrato, respecto de cuyas obligaciones se otorgan el más amplio y
completo finiquito.
CUARTO. La venta se hace ad-corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido y que
el comprador, declara aceptar y reconocer, con sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres, activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibición, embargo y juicios
pendientes, con sus contribuciones fiscales y municipales y demás servicios al día,
respondiendo el vendedor del saneamiento de la evicción, en conformidad a la ley.
QUINTO. Entre la institución bancaria y don/ña _________ (comprador), se ha convenido

en el siguiente contrato de mutuo hipotecario, destinado a la compra de vivienda, sujeto a las
disposiciones que se señalan en las cláusulas siguientes.
SEXTO. La institución bancaria a fin de enterar la parte del precio referida en la letra b) de
la cláusula segunda, da en préstamo a don/ña __________ la cantidad de ____ Unidades de
Fomento, equivalente a ______pesos, por el valor de la Unidad de Fomento al día ___ de
_______ de __, como se dijo en la referida letra b), de las que se da por recibido a su entera
satisfacción don/ña _________ quien, en este mismo acto, le otorga al Banco un mandato
mercantil irrevocable y gratuito en conformidad a los términos de los artículos doscientos
treinta y cinco, doscientos treinta y ocho y doscientos cuarenta y uno y siguientes del Código
de Comercio, para que entregue directamente al vendedor, y por su cuenta, según el monto
en pesos moneda corriente que representen las Unidades de Fomento a la fecha de entrega
del importe del referido mutuo una vez inscrita, en el Registro de Hipotecas del Conservador
de Bienes Raíces competente, la hipoteca que el deudor constituye en favor de la institución
bancaria para caucionar dicho mutuo y a que se hace referencia en la cláusula decimocuarta
de esta escritura. El Banco, representado como se dijo, acepta este mandato en los términos
relacionados y el mandante lo libera de la obligación de rendir cuenta.
SÉPTIMO. El deudor se obliga a pagar a la institución bancaria el capital señalado en la

cláusula precedente, conjuntamente con los correspondientes intereses, en ___ cuotas
mensuales de ____ Unidades de Fomento cada una de ellas, a excepción de la última que
será el equivalente a ______ Unidades de Fomento; con vencimiento, la primera de ellas, el
día ___ del mes de ____ del año ___. Durante el primer año de vigencia del crédito, el
deudor se obliga a pagar cada una de las cuotas números ___a la ___ el día ____ de cada
uno de los meses de ____, ______, ____, ____, ______, ______, ______, ______, ______,
_______ y ______ del año _____ respectivamente. Durante los siguientes años de vigencia
del crédito el deudor se obliga a pagar cada una de las restantes ______ cuotas el día ___
de cada uno de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto,
septiembre, octubre, noviembre y diciembre de los años siguientes, venciendo la cuota
número _____ y última el día ___ de _______ del año ___. La cuota a pagar por el deudor
deberá incluir además de la cuota mensual, las primas correspondientes a los seguros de
desgravamen, cesantía e incendio, que se pagarán conjuntamente con la cuota mensual.
Queda expresamente estipulado que todas las obligaciones que del presente instrumento
emanan para el deudor, tendrán el carácter de indivisibles para todos los efectos legales.
OCTAVO. El capital adeudado devenga un interés del ___por ciento mensual. El reajuste e
interés se devengan a contar del día ___ del mes siguiente de la fecha del presente contrato.
Los intereses se devengarán día por día y se calcularán sobre la base de un año de
trescientos sesenta días y meses de treinta días.
NOVENO. La composición de cada una de las cuotas en que el deudor se ha obligado a

pagar este préstamo, conforme a lo señalado en las cláusulas precedentes, consta en el
"Desarrollo Plan de Pago" elaborado por el Banco para este mutuo, que el deudor declara
conocer y aceptar en todas sus partes y que en este mismo acto, con esta misma fecha se
protocoliza en esta Notaría, bajo este mismo Repertorio. Se deja constancia que, en el
evento que conforme al referido "Desarrollo Plan de Pago", alguna cuota no cubra la totalidad
de los intereses devengados a la fecha de su vencimiento, el remanente no pagado se
capitalizará, motivo por el cual el componente de amortización de la correspondiente cuota
figurará con signo negativo y el saldo de capital aumentará en el monto de los intereses
capitalizados.
DÉCIMO. Cada cuota mensual deberá ser pagada en dinero, por el valor en pesos moneda
nacional de la Unidad de Fomento a la fecha de su pago efectivo. Sin perjuicio de lo
estipulado en la cláusula séptima anterior, el deudor podrá pagar cada una de las cuotas
mensuales antes referidas, dentro de los primeros ___ días del mes de su respectivo
vencimiento, sin que por ello la cuota devengue durante ese período los intereses penales
que se definen en esta cláusula. No obstante, en el evento que el deudor no pagare cualquier
cuota dentro de los primeros ___ días del mes de su respectivo vencimiento, ésta devengará,
desde la fecha de su vencimiento, estipulada en la cláusula séptima de esta escritura, un
interés penal igual al interés corriente que corresponda, que tuviere vigencia durante el
tiempo de la mora o simple retardo, en sus diferentes etapas, más un ___ por ciento. El
deudor abonará, asimismo, el referido interés penal, sobre todas las sumas que el Banco
hubiere desembolsado por él, para hacer efectivas las obligaciones emanadas de este
contrato, y por las sumas que anticipare por primas de seguros, contribuciones del bien raíz
que se hipoteca, como también por cualquier suma que el Banco tuviere que desembolsar
con ocasión de este préstamo. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en esta
cláusula, facultará al Banco para hacer exigibles todas las obligaciones que el deudor
mantenga con él, cualquiera sea su origen, fecha de vencimiento o monto.
UNDÉCIMO. El deudor puede amortizar extraordinariamente o efectuar pagos anticipados

del capital adeudado, en los siguientes términos: Uno. Pagos Anticipados que se efectuaren
durante el primer año de vigencia del crédito, contado desde el día ______ del mes de
otorgamiento del presente instrumento: Durante el primer año de vigencia del crédito el
deudor podrá reembolsar anticipadamente todo o una parte no inferior al ____ por ciento del
capital adeudado, conjuntamente con el pago de los intereses calculados hasta la fecha del
pago efectivo, pagando además una comisión de prepago igual al valor de un mes y medio
de intereses, calculados sobre el capital que se prepaga. El Banco, por consiguiente, podrá
rechazar cualquier amortización que no se ajuste al mínimo señalado. Dos.- Pagos
anticipados que se efectuaren a contar del segundo año de vigencia del crédito y que no
correspondieren a los señalados en el número tres siguiente: Las partes convienen que a
contar del segundo año, el deudor podrá: a) reembolsar anticipadamente una parte no inferior
al ___ por ciento del capital insoluto ni superior al ___ por ciento del mismo, pagando los
intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, sin comisión de prepago; y
b) reembolsar una parte del capital adeudado, superior al ____ por ciento y hasta el ___ por
ciento, conjuntamente con los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo,
pagando, además, una comisión de prepago igual al valor de un mes y medio de intereses
calculado sobre el capital que se prepaga. El Banco, por consiguiente, podrá rechazar
cualquier amortización inferior al ___ por ciento del capital insoluto. Tres.- Calendario
convencional de pagos anticipados o amortizaciones extraordinarias: Durante los primeros
___ años de vigencia del préstamo otorgado mediante el presente instrumento y a la fecha
de vencimiento de cada una de las cuotas mensuales comprendidas en dicho período, el
deudor podrá optar por pagar el monto de la correspondiente cuota mensual a cuyo pago se
encuentra obligado, según consta en el "Desarrollo Plan de Pago" mencionado en la cláusula
novena anterior o, el monto de la cuota mensual que para la misma fecha de vencimiento se
señala en el "Desarrollo Calendario Convencional de Pago Anticipado" elaborado por el
Banco para este mutuo que el deudor declara conocer y aceptar en todas sus partes y que
en este mismo acto, con esta misma fecha se protocoliza en esta Notaría, bajo este mismo
Repertorio, imputándose a prepago la diferencia que resulte de restar el componente de
amortización de capital de la cuota mensual que el deudor se encuentre obligado a pagar
según consta en el "Desarrollo Plan de Pago" al componente de amortización de capital de la
cuota con igual fecha de vencimiento del que se señala en el "Desarrollo Calendario
Convencional de Pago Anticipado" antes mencionado. Se deja constancia que, en el evento
que conforme al referido "Desarrollo Calendario Convencional de Pago Anticipado", alguna
cuota no cubra la totalidad de los intereses devengados a la fecha de su vencimiento, el
remanente no pagado se capitalizará, motivo por el cual el componente de amortización de la
correspondiente cuota figurará con signo negativo y el saldo de capital aumentará en el
monto de los intereses capitalizados. Asimismo en el evento que conforme al "Desarrollo
Plan de Pago" mencionado en la cláusula novena anterior el monto de la cuota que se paga
no cubra la totalidad de los intereses devengados a una fecha de vencimiento, pero sí los
cubra la cuota de igual vencimiento del "Desarrollo Calendario de Pago Anticipado", se
imputará a prepago la totalidad del componente de amortización de la correspondiente cuota.
Para los efectos de este número, el monto de cada una de las ______ cuotas mensuales
comprendidas dentro de los primeros _____ años de vigencia del crédito será de _____
Unidades de Fomento. Las partes dejan expresa constancia que este procedimiento de
cálculo no importa el efectivo pago por el deudor, pago que deberá ser acreditado por éste
conforme se señala en la cláusula vigésimo novena de este instrumento.
DUODÉCIMO. En el caso de efectuarse amortizaciones extraordinarias, éstas se realizarán

únicamente en moneda corriente y por el equivalente en pesos del valor de las Unidades de
Fomento a la fecha en que se efectúe la amortización.
DECIMOTERCERO. En el evento que el deudor efectuare amortizaciones parciales

conforme a los números uno o dos de la cláusula decimoprimera de este instrumento, se
presumirá que ha optado por rebajar proporcionalmente el valor de las cuotas mensuales con
vencimiento posterior a la fecha de la correspondiente amortización extraordinaria o prepago,
sin alteración del plazo residual de la deuda. Lo anterior, a menos que el deudor probare
haber optado por reducir el plazo residual de la deuda, en los términos que más adelante se
indicarán, opción que deberá ejercer en forma previa a la realización del pago anticipado y
mediante la suscripción y entrega al Banco del formulario de prepago que éste le
proporcionará, a su requerimiento. En el evento que el deudor efectuare amortizaciones
conforme al calendario convencional de pagos anticipados o amortizaciones extraordinarias,
contemplado en el número tres de la mencionada cláusula decimoprimera, así como también
en el caso que el deudor decidiere efectuar amortizaciones extraordinarias parciales, de las
contempladas en los números uno o dos de la misma cláusula, ejerciendo la opción antes
referida, el plazo residual de la deuda se reducirá en el número de meses que corresponda a
las cuotas mensuales que resulten íntegramente pagadas con el producto del
correspondiente pago anticipado, contado desde la fecha de vencimiento de la última cuota
pactada y en orden inverso al de los vencimiento estipulados. De existir una diferencia, ésta
se imputará a rebajar el monto de la cuota que corresponda a la del último vencimiento.
DECIMOCUARTO. A fin de garantizar a la institución bancaria el cumplimiento de todas y
cualquiera de las obligaciones que el deudor don/ña ___________ al presente tenga o en el
futuro tuviere en favor de dicho Banco, en moneda nacional o extranjera, verbi gratia, como
aceptante, girador, endosante o avalista de letras de cambio, libranzas, pagarés u otras
órdenes de pago distintas de los cheques; por créditos simples o documentarios; por avances
y sobregiros en su cuenta corriente o en cuentas corrientes especiales; por contratos de
apertura o líneas de crédito; por saldos que arrojen sus cuentas corrientes en su contra, sea
por liquidaciones parciales o definitivas; por cheques, boletas de garantía o cualquier otra
clase de documentos mercantiles o bancarios, ya sea como deudor principal o como fiador o
como codeudor solidario o a cualquiera otro título; por mutuos de dinero; préstamos en
moneda corriente efectuados con letra o pagarés o descuentos de letras de cambio;
préstamos en cuenta especial; y por cualquier otro documento que contenga una operación
de crédito de dinero; por los intereses y reajustes que correspondan; y por las renovaciones
de todas estas operaciones y documentos y sea que estas obligaciones se hayan contraído
en favor de la oficina principal del Banco o de cualquier otra establecida o que se
estableciere dentro o fuera del territorio de la República o de otras personas naturales o
jurídicas de las cuales el Banco las hubiere adquirido, o que se hayan contraído antes o
después de la prórroga del plazo de duración de la deudora, en su caso y, en especial, de
todas y cada una de las obligaciones que se establecen en el presente instrumento, don/ña
____________, constituye primera hipoteca sobre la propiedad que por el presente
instrumento adquiere.
DECIMOQUINTO. El deudor declara que la propiedad no registra gravámenes preferentes

a los que se constituyen por el presente instrumento, salvo los que se cancelan en este acto.
En caso de existir otro gravamen preferente al del Banco, éste quedará facultado para hacer
exigibles todas las obligaciones que tenga pendiente el deudor para con él.
DECIMOSEXTO. El deudor se obliga a no gravar, enajenar, arrendar, dar en comodato ni

ceder a título alguno, ya sea gratuito u oneroso, sin previo consentimiento escrito del Banco,
el inmueble individualizado en la cláusula primera del presente instrumento.
DECIMOSÉPTIMO. El deudor se obliga a contratar y mantener a nombre de la institución

bancaria, como acreedor hipotecario, un seguro sobre las construcciones existentes o que se
levanten en la propiedad hipotecada contra el riesgo de incendio y demás adicionales que el
Banco determine, por todo el tiempo en que esté vigente la presente garantía, por una suma
no inferior al valor de tasación practicada por el Banco, facultando a éste para contratar
inmediatamente el seguro, si así lo estima conveniente, pagando la correspondiente prima
por cuenta del deudor. Asimismo, el deudor se obliga a contratar un seguro de desgravamen
por las obligaciones de que da cuenta el presente instrumento, así como por cualquier deuda
que haya contraído o contraiga en el futuro para con el Banco en todo el tiempo que se
encuentren vigentes y por un monto equivalente a ellas. Finalmente, el deudor se obliga a
contratar un seguro de cesantía por las obligaciones de que da cuenta el presente
instrumento, así como por cualquier deuda que haya contraído o contraiga en el futuro para
con el Banco en todo el tiempo que se encuentren vigentes y por un monto equivalente a
ellas. Los seguros mencionados deberán tomarse a favor del Banco y el pago de las primas
será de exclusivo cargo del deudor. Si ___ días antes del vencimiento no se renovaren por el
deudor queda facultado el Banco para hacerlo por cuenta de aquél, pagando las primas
necesarias para mantener vigentes los seguros. El Banco tiene derecho en todo caso, aun
con prescindencia del deudor, para contratar los seguros y cargarle el costo de ellos. Ninguna
responsabilidad afectará al Banco por la no contratación o no renovación del seguro o por
cualquier otra causa referente a la póliza o a la Compañía Aseguradora, ya que la obligación
de contratarlos y efectuar el pago es del deudor. En el evento que el Banco pague las primas
por cuenta del deudor en uso de la facultad antes señalada, el deudor se obliga a
reembolsarle el importe de las referidas primas, dentro de los ___ días siguientes a la fecha
en que sea requerido el pago, con intereses a la tasa de interés corriente que corresponda,
que tuviere vigencia durante el período que medie entre la fecha en que el Banco efectúe el
pago y la fecha del reembolso, en sus diferentes etapas, más un ____ por ciento. El deudor
faculta expresamente al Banco para que las sumas que perciba del deudor, las pueda
imputar a su arbitrio, en primer lugar, al pago de lo adeudado por concepto de prima de
seguro y contribuciones a los bienes raíces y el saldo, al crédito, reajustes e intereses, aun
cuando no estuviere vencido. El deudor acepta desde ya las imputaciones que el Banco
efectúe, renunciando en consecuencia al derecho de efectuarlas él.
DECIMOCTAVO. Se obliga el deudor a acreditar al Banco el pago de las cuotas de la

contribución de los Bienes Raíces dentro de los ___ días siguientes al vencimiento del plazo
para pagar cada una de ellas. Si el pago no se acreditare, el Banco podrá exigir de inmediato
las obligaciones garantizadas por la hipoteca como si fueran de plazo vencido, sin perjuicio
de la facultad del Banco para pagar las contribuciones en mora y de su derecho a ser
reembolsado, de inmediato, con intereses en la tasa máxima para operaciones no
reajustables o reajustables según el caso.
DECIMONOVENO. El Banco podrá declarar terminado el presente contrato y caducados

todos los plazos de que disponga el deudor para el pago de las obligaciones que caucione
esta garantía, cualesquiera sean su origen, fecha de vencimiento o monto, quedando en
consecuencia facultado para hacer exigibles todos sus créditos como si fueran de plazo
vencido, procediendo a su cobro, si el deudor se colocare en una cualquiera de las
situaciones que a su respecto a continuación se indican; lo anterior, sin perjuicio de sus
demás derechos como acreedor: a) Falta de pago íntegro y oportuno de cualesquiera de las
obligaciones de dar, garantizadas con la presente hipoteca. b) Incumplimiento de una
cualesquiera de las obligaciones de hacer o no hacer asumidas por el deudor en el presente
instrumento. c) Quiebra o insolvencia del deudor. d) Que el deudor haya incurrido en falsedad
u omisión respecto de alguno de los datos o antecedentes contenidos en esta escritura.
e) Que el inmueble hipotecado sea embargado en cualquier tiempo por un tercero y el Banco
sea citado para los fines del artículo dos mil cuatrocientos veintiocho del Código Civil o que el
inmueble hipotecado sea afectado, en cualquier tiempo, por medidas cautelares precautorias.
f) Que la propiedad experimente deterioros que, a juicio del Banco hagan insuficiente la
garantía y no se diere, dentro de ___ días corridos después de requerido por escrito el
deudor, nuevas garantías a satisfacción del Banco. g) Que, en su caso, sin consentimiento
escrito del Banco, se demoliere todo o parte de los edificios o construcciones existentes o
que se construyan en el futuro en la propiedad hipotecada, o se efectuare cualquier
transformación o alteración en los referidos edificios o construcciones, aun cuando no
disminuyan la garantía, ni la hagan insuficiente. h) Que el deudor no acredite, a satisfacción
del Banco y en las oportunidades que éste se lo exija, que el préstamo ha sido destinado o
está afecto al cumplimiento del objeto de la operación señalada en la respectiva solicitud, la
que para estos efectos se considerará como parte integrante de este contrato. i) Que por
incumplimiento del deudor no existieren o fueren ineficaces los seguros referidos en la
cláusula decimoséptima de este instrumento. El no ejercicio por parte del Banco del derecho
que se le reconoce en esta cláusula, no significará de manera alguna renuncia al mismo,
reservándose el Banco la facultad de ejercerlo cuando lo estime conveniente.
VIGÉSIMO. Convienen las partes, que todas y cada una de las obligaciones caucionadas
con la hipoteca que se constituye por la presente escritura tendrán el carácter de indivisibles,
de modo que su cumplimiento podrá exigirse a cualesquiera de los herederos del deudor,
conforme a los artículos mil quinientos veintiséis número cuatro y mil quinientos veintiocho
del Código Civil.
VIGÉSIMO PRIMERO. Para todos los efectos especialmente, para su cumplimiento,

aplicación, interpretación, y el ejercicio de las acciones que de este instrumento emanen, se
fija domicilio en la comuna de ___________, para cuyos Tribunales se prorroga competencia.
Sin perjuicio de lo anterior, a elección unilateral del Banco, podrá demandarse en el domicilio
del deudor. Todos los pagos y demás operaciones a que dé lugar el presente instrumento, se
efectuarán necesariamente en las Oficinas del Banco, o en el lugar que oportunamente se le
comunique al deudor mediante carta certificada.
VIGÉSIMO SEGUNDO. Los mandatarios de la institución bancaria, en el carácter en que

comparecen, aceptan expresamente el reconocimiento de la deuda y la constitución de la
hipoteca y prohibiciones en favor de su representado, en los términos de la presente
escritura. La institución bancaria, representada como se ha señalado en la comparecencia,
acepta expresamente los mandatos que por el presente instrumento se le confieren.
VIGÉSIMO TERCERO. Comparecen don/ña _____, ______(nacionalidad), ____(estado

civil), _____.(profesión), cédula nacional de identidad número ________ y don/ña
_____________, _____(nacionalidad), _______(estado civil), ______.(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número _________, ambos en representación, según se
acreditará, del ____________, sociedad anónima bancaria, Rol Único Tributario número
______, todos con domicilio en _________, Comuna de _______, ambas en representación,
según se acreditará, del ____________, sociedad anónima bancaria, Rol único tributario
___________, todos con domicilio en ____________, Comuna de ______, los
comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su identidad con las cédulas antes
citadas y exponen: Que en la representación en que comparecen vienen en alzar y cancelar,
sólo respecto de la propiedad materia del presente contrato, las hipotecas constituidas en
favor del Banco, inscritas a fojas ______ número ____del año ___ del Registro de Hipotecas
del Conservador de Bienes Raíces de _________, y la prohibición inscrita a fojas ______
número ______ y a fojas _____ número ____ del mismo conservador y año, permaneciendo
plenamente vigentes y eficaces dichos gravámenes respecto del resto del inmueble
hipotecado. Los citados alzamientos se efectúan sujetos a la condición que previamente se
inscriba el dominio a nombre de la compradora y los gravámenes que se constituyen en favor
de la institución bancaria. La personería de los representantes del Banco ________ consta
de las escrituras públicas de fecha __, de _____ de ___ y de fecha ___ de ______ de ___,
ambas otorgadas ante la Notaría de __________ de don/ña ____________, las que no se
insertan por ser conocidas de las partes y del Notario que autoriza.
VIGÉSIMO CUARTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento para

requerir del Conservador de Bienes Raíces respectivo las inscripciones, subinscripciones,
anotaciones, alzamientos y cancelaciones que en derecho procedan.
VIGÉSIMO QUINTO. El deudor y vendedor confieren a la institución bancaria mandato
mercantil irrevocable, en los términos del artículo número doscientos cuarenta y uno del
Código de Comercio, y gratuito para que el producto del mutuo otorgado al deudor en esta
misma escritura lo entregue al banco __________ con el objeto de que este Banco a su vez,
lo aplique al pago de las deudas que el vendedor tenga o pudiera tener con el
banco____________ Las partes acuerdan que el presente mandato no terminará por la
muerte de los mandantes, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo dos mil ciento sesenta
y nueve del Código Civil.
VIGÉSIMO SEXTO. Por el presente instrumento, los comparecientes, confieren a la

institución bancaria poder especial e irrevocable, en los términos del artículo número
doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio, para que éste, a través de sus
representantes, pueda concurrir a suscribir en sus nombres y representación, uno o más
instrumentos públicos, privados o minutas que correspondan, con el único fin y objeto de
solucionar íntegramente cualquier eventual reparo y objeción que pueda formular el señor
Conservador de Bienes Raíces competente, en relación con las inscripciones que se le
solicite efectuar en mérito de los contratos y sus términos que constan en esta escritura. El
mandatario queda facultado por los mandantes para requerir del Conservador de Bienes
Raíces competente, las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que sean procedentes
solicitar en mérito a lo señalado. Las partes acuerdan que el presente mandato no terminará
por la muerte del mandante, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo dos mil ciento
sesenta y nueve del Código Civil.
VIGÉSIMO SÉPTIMO. Todos los gastos, derechos e impuestos derivados del presente
instrumento serán de cargo del deudor.
VIGÉSIMO OCTAVO. El deudor autoriza al Banco para cargar en su cuenta corriente, que
mantenga en el mismo Banco, todas las sumas que corresponda pagar según lo establecido
en este contrato.
VIGÉSIMO NOVENO. El Deudor declara haber recibido de parte del Banco en forma cabal
y oportuna, toda la información necesaria acerca de los gastos globales aproximados que
demanda esta operación, tales como impuestos, gastos notariales, derechos de inscripción
en el Conservador de Bienes Raíces, primas de seguros correspondientes y gastos de
cobranza prejudicial.
TRIGÉSIMO. El Banco otorgará recibo del pago de cada cuota, indicando separadamente
las sumas que corresponden a amortización e intereses.
PERSONERÍAS. La personería de don/ña ______________ y de don/ña ____________

para actuar en representación de la institución bancaria, consta de la escrituras pública de
fecha ___ de _______ de ____, otorgada en la Notaría de __________ de don/ña
____________, personerías todas que no se insertan por ser conocidas de las partes y del
Notario que autoriza.
I
Notas:
correspondiente.

4. Las cláusulas sexta, undécima, decimotercera, decimocuarta, decimosexta,

decimoséptima, decimonovena, vigésimo primera, vigésimo quinta, vigésimo
sexta y vigésimo novena pueden constituir cláusulas abusivas a la luz del
artículo 16 de la Ley Nº 19.496. Para el caso de las cláusulas sexta, vigésimo
quinta y vigésimo sexta, se establecen mandatos irrevocables, que son
abusivos de cara al fallo emanado por la Corte Suprema en el Caso Cencosud
(C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013). Para el caso de la cláusula undécima
y decimotercera, se establecen restricciones adicionales a lo dispuesto en la
Ley Nº 18.010, de manera que pueden enfrentar problemas de validez
aquellas disposiciones que establezcan condiciones menos favorables para el
consumidor que las señaladas en el derecho común. Respecto a la cláusula
decimocuarta, la Circular Nº 3.505 de 2010, dictada por la Superintendencia
de Bancos e Instituciones Financieras, determinó que debe ser siempre
opcional para el cliente contar con una cláusula de garantía general
hipotecaria, al menos en los términos descritos en la cláusula. No tener en
consideración lo anterior constituye una infracción a la Ley de Bancos, y puede
dar lugar a acciones colectivas, según lo dispuesto en la Ley Nº 19.496. La
cláusula decimosexta, contiene una restricción que, de cara al derecho común,
puede devenir en una cláusula anulable, ya que la prohibición de enajenar no
señala plazo máximo, y también se restringe el derecho a constituir a terceros
como meros tenedores. En el caso de la cláusula decimoséptima, el banco
tiene la libertad de contratar un seguro y cobrarlo al consumidor, lo que va en
contra de la Ley del Consumidor que prohíbe el silencio como aceptación, en
cuyo caso, se le está cobrando un seguro que el no ha consentido. Además,
presentaría problemas de validez si es que el Banco puede imputar
arbitrariamente las sumas percibidas, lo que genera un desequilibrio
importante en el contrato. Respecto la cláusula décimo novena, establece
condiciones para el ejercicio de la cláusula de aceleración de muy fácil
ocurrencia, lo que desequilibra la relación contractual. La cláusula vigésimo
primera prorroga la competencia relativa de los tribunales. Por último, la
cláusula vigésimo novena, señala que se declara haber recibido la
información, lo que no tiene validez en juicio, ya que la jurisprudencia ha
sistemáticamente declarado que el proveedor debe acreditar haber puesto en
conocimiento del deudor toda la información veraz y oportuna, no bastando la
cláusula de conformidad.
Ver fichas: 8, 40, 51, 52, 53, 61, 62, 84, 87, 92, 96, 104, 111, 127, 133, 136, 137,
139, 141, 147, 157, 165, 168, 171, 173, 175, 176, 179, 180, 182, 185, 186,
187, 189, 194, 195, 199, 200, 204, 205, 208 del anexo de jurisprudencia de
compraventa.
69. SITIOS PARA CONSTRUCCIÓN. ESCRITURA. FORMULARIO
En ________ de ______, a __. De _______ de ___, ante mí, _______, ___.(nacionalidad),
_____ (estado civil), _____(profesión/oficio) y Notario Público Titular de la ____ Notaría de
________, Cédula Nacional de Identidad número ___________, domiciliado en
______________ de la comuna de _________, comparecen:
1) _____________, persona jurídica dedicada al giro ______, Rol Único Tributario número
_______, representada por don/ña ________, ______(nacionalidad), ______(estado civil),
_______ (profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad (documento) número __________ y
por don/ña _______, ______.( nacionalidad), ______, (estado civil), ______ (profesión/oficio),
Cédula Nacional de Identidad número _________, todos domiciliados en _________,
comuna de ________, por una parte y en adelante también denominada el Vendedor y por la
otra;
2) __________ persona jurídica dedicada al giro ______, Rol Único Tributario número
_________, representada por don/ña _________, ______(nacionalidad), _______(estado
civil), _______(profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad (documento) número
___________ y por don/ña _________, ______, (nacionalidad), _____ (estado civil), _____,
(profesión), Cédula Nacional de Identidad(documento) número____________, todos
domiciliados en __________, comuna de ________ y en adelante también denominado el
Comprador; los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su identidad con las
cédulas mencionadas y exponen:
Que han convenido en el siguiente contrato de compraventa:
PRIMERO. __________ es dueña de los sitios números ____ ubicados dentro de los loteos
______ y ______, ambos correspondientes a la primera etapa de desarrollo de suelo urbano
del proyecto _____________, comuna de _____, en adelante _________.
La superficie y los deslindes de los sitios señalados son los siguientes: Al Norte: ________;
Al Sur: ________; Al Oriente: _________ y Al Poniente: ________.
Los sitios los adquirió por __________, sirviendo de título traslaticio del dominio la
_________, efectuada por escritura pública de fecha ___ de _____ de ___, suscrita ante el
Notario de _________ don/ña ________ La inscripción se practicó a fojas _____, número
______ en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ______ del año
__.
SEGUNDO. Por el presente instrumento el Vendedor vende, cede y transfiere al

Comprador, quien compra, acepta y adquiere, los sitios individualizados en la cláusula
primera anterior.
TERCERO. El precio total de la compraventa es de _____ pesos, equivalentes en

Unidades de Fomento a _________ que el Comprador (pagó, paga o pagará) de la siguiente
forma:
a) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de _____ Unidades de Fomento
que el Comprador ha pagado a "________.", al contado en dinero efectivo, el día ______,
declarando los representantes de esta última sociedad, haber recibido dicha suma a entera y
total satisfacción;
b) Con la suma ______ en pesos moneda nacional, que a esta fecha equivalen a ____
Unidades de Fomento que el Comprador paga en este acto al contado y en dinero efectivo
declarando el Vendedor, recibir dicha cantidad a la entera y total satisfacción de su
representada;
c) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ______ Unidades de Fomento

que el Comprador pagará al Vendedor, al contado y en dinero efectivo, el ______, al valor de
la Unidad de Fomento del día efectivo de pago;
d) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ______ Unidades de Fomento

que el Comprador pagará al Vendedor, al contado y en dinero efectivo, el ______, al valor de
la Unidad de Fomento del día efectivo de pago.
El no pago total y oportuno de una cualquiera de las cuotas de saldo de precio estipuladas
en las letras c) y d) precedentes, devengará un interés penal cuya tasa será el máximo que
legalmente esté permitido estipular para obligaciones de crédito de dinero en moneda
nacional reajustables según la tasa vigente durante todo el período de la mora o retardo y
hasta el día del pago efectivo.
Con el propósito de facilitar el pago de las cuotas de saldo de precio, el Comprador

confiere por este acto a ____________, mandato gratuito e irrevocable conforme a los
términos del artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio, para que en su
nombre y representación, complete y suscriba pagarés a la orden de __________, por
idénticos montos y vencimientos que las expresadas cuotas de saldo de precio más los
intereses estipulados, declarando expresamente desde ya que la suscripción de dichos
pagarés no constituirán novación de las obligaciones de que da cuenta la presente escritura,
y que releva a la mandataria de la obligación de rendir cuentas. Asimismo, se conviene
expresamente que el presente mandato, así como los pagarés que se suscriban en su
cumplimiento, no irrogarán gasto e impuesto alguno de cargo del Comprador. El Vendedor,
declara que acepta el mandato conferido en los términos expuestos.
Para los efectos de una debida determinación del precio de compraventa, las partes dejan
constancia que del precio total, el precio individual de cada uno de los sitios, es el siguiente:
a) Sitio número ____, del loteo _______, con una superficie aproximada de ____ metros
cuadrados, ____ Unidades de Fomento;
b) Sitio número ____, del loteo _______, con una superficie aproximada de ____ metros
cuadrados, _____ Unidades de Fomento;
c) Sitio número ____, del loteo _________, con una superficie aproximada de ____ metros
cuadrados, ___ Unidades de Fomento;
d) Sitio número _____, del loteo _______, con una superficie aproximada de _____ metros
cuadrados, _____ Unidades de Fomento;
e) Sitio número ______, del loteo _______, con una superficie aproximada de ___ metros
cuadrados, ___ Unidades de Fomento.
CUARTO. La entrega material de los inmuebles vendidos por este instrumento se efectúa
_________.
QUINTO. La venta se hace considerando los inmuebles como especie o cuerpo cierto, con
todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, libres de toda hipoteca, gravamen,
prohibición, embargo o litigio, y de cualquier otra limitación al dominio, respondiendo la
vendedora del saneamiento en conformidad a la ley. Se exceptúa de lo anterior el
Reglamento General del Loteo _______ a que se hace referencia en la cláusula octava de
este contrato.
SEXTO. Por el presente instrumento, _________, se obliga a que a más tardar el día ____
de ______ de ___, deberá haber habilitado al menos en los loteos ______ y ______ antes
señalados lo siguiente:
i) Urbanización Completa de los Lotes con suministro de agua, electricidad, gas, teléfono y
demás servicios básicos de un barrio urbano de ______.
ii)________.
iii)________.
iv)________.
SÉPTIMO. Las partes por este instrumento establecen una obligación para el Comprador
de construir viviendas en los sitios objeto de esta compraventa de acuerdo al siguiente
procedimiento:
i) El Comprador deberá iniciar la construcción de una casa habitación en al menos ______

sitios comprendidos en esta compraventa dentro del plazo de __ días contados desde esta
fecha.
ii) La construcción de estas casas deberá ser finalizada dentro de un plazo no superior a
______ contado desde el inicio de la obra. Para tales efectos, deberá informar por escrito al
vendedor de cada inicio de obra.
iii) Dentro del plazo de ____ deberá haber terminado las casas en al menos ______ sitios
de aquellos vendidos por este instrumento, debiendo contar con el certificado de recepción
final respectivo extendido por la Ilustre Municipalidad de ______.
iv) Las casas que construya el Comprador deberán ser de aquellas establecidas en (el
catálogo de "Catálogo de Casas Seriables _____") que las partes firman en señal de
conocimiento y aceptación.
v) Sin perjuicio de lo anterior, el Comprador podrá construir casas no comprendidas en el

catálogo señalado si su diseño, arquitectura y especificaciones son aprobadas por una
comisión integrada por los señores _______, _______ y ________. La Comisión tendrá un
plazo de __ días para aprobar o rechazar la solicitud contado desde su presentación. Si
vencido este plazo nada dice, se entiende que lo aprueba.
vi) Para los efectos señalados precedentemente, la Comisión podrá rechazar el diseño,
arquitectura y especificaciones de cada casa si estas no cumple con los estándares mínimos
establecidos en el documento anexo de este contrato denominado _______ que las partes
firman en señal de conocimiento y aceptación.
vii) Ya sea que el Comprador construya una casa a su elección y previamente aprobada
por la Comisión señalada precedentemente o que construya una de las casas especificadas
en el "Catálogo de Casas Seriables" el Comprador deberá dar cumplimiento a las leyes,
reglamentos y Decretos vigentes a la firma del contrato y los que se dicten durante su
vigencia y deberá usar materiales y mano de obra de primera calidad. Además, la
construcción deberá respetar los horarios, accesos y demás regulaciones que permitan el
desarrollo armónico del proyecto ___________.
viii) La Vendedora estará facultada para revisar las terminaciones y/o contratar una
Inspección Técnica de Obra (ITO) por su cuenta y cargo.
ix) Todos los letreros y cierros que la Constructora efectúe en los sitios objeto de esta
compraventa ya sea antes, durante o finalizada la construcción y hasta que se enajene a un
tercero deberán ser aprobado por la Vendedora.
x) El no cumplimiento por parte de la Constructora de cualquiera de las obligaciones

señaladas precedentemente la hará incurrir en el pago de una multa a favor de _______, por
un monto equivalente a ____ Unidades de Fomento por cada infracción (o cada casa). Dicha
multa constituye una avaluación anticipada de los perjuicios que el incumplimiento de la
obligación pueda acarrear y constituye una pena moratoria y compensatoria única.
OCTAVO. El Comprador se obliga a suscribir y hacer suyo el texto del Reglamento General
del Loteo ______ que establecerá las normas generales del referido loteo, regulando, entre
otras materias, la determinación y administración de los gastos de mantenimiento,
servidumbres, obligaciones y demás materias propias de este tipo de reglamentos.
Para ello el Vendedor remitirá carta al Comprador expresando la Notaría donde deberán
concurrir a firmar la matriz de escritura pública que contendrá el reglamento indicado,
debiendo los mismos concurrir a firmar dicha escritura dentro de los ____ días hábiles
siguientes contados desde que se despache la aludida carta por correo certificado al
domicilio indicado en la comparecencia.
Asimismo, desde ya el Comprador, manifiesta conocer y aceptar, que por conceptos de

seguridad, iluminación pública, mantención de áreas verdes y extracción de basura
domiciliaria, entre otros gastos propios de la mantención y conservación de un loteo, existirán
gastos adicionales a los que se cobran junto con el impuesto territorial, que serán de cargo
de los vecinos.
Para los efectos de facilitar el cumplimiento de la obligación de suscribir el Reglamento

General del Loteo _________ a que se refiere esta cláusula, el Comprador confiere por este
acto a _________, un mandato irrevocable en los términos del artículo doscientos cuarenta y
uno del Código de Comercio, facultándola para que, actuando en su nombre y representación
suscriba el mencionado Reglamento, liberándolo desde ya de la obligación de rendir cuenta.
________, representado por sus mandatarios comparecientes, declara aceptar este mandato
en los términos expuestos.
En caso de que por cualquier causa o motivo el Comprador revocare el mandato señalado
precedentemente o no pudiere suscribirse el mencionado Reglamento por hecho imputable a
él, el Comprador quedará sujeto a la obligación de pagar una multa equivalente a ______
Unidades de Fomento equivalente al ______ por ciento del precio total de esta compraventa.
Dicha multa constituirá una pena moratoria única y dejará a salvo el derecho del Vendedor de
exigir el cumplimiento forzado de la obligación, según las reglas generales.
NOVENO. Por el presente instrumento, con el objeto de garantizar el pago del saldo de
precio de la compraventa, indicado en las letras b), c), d) de la cláusula tercera precedente,
los intereses penales, gastos de cobranza y costas de toda índole, y el pago de las multas
establecidas en el numeral ___, de la cláusula séptima y en la cláusula octava, el Comprador
constituye primera hipoteca en favor del Vendedor sobre los siguientes sitios que ha
adquirido por este instrumento _________.
— _______________ declara que acepta la constitución de la hipoteca en los términos

expuestos.
— ________________ se obliga a alzar paulatinamente las hipotecas de los sitios antes

señalados y a cancelar los saldos de precios respectivos en la medida que estos se vayan
enajenando a terceros y se vayan efectuando abonos a la deuda de forma tal que se
mantenga la relación ___ a ____ entre deuda y precios de los sitios que mantengan hipoteca.
DÉCIMO. Atendido que la Compradora necesariamente accederá a información sobre los

diversos aspectos del Proyecto Inmobiliario antes referido, se obliga por sí y por sus agentes,
dependientes, contratistas, asesores, apoderados y personas relacionadas, a guardar la más
estricta reserva respecto de la totalidad de los documentos, cifras, Know-How e información
reservada, sensible o privilegiada del Proyecto ________, a la que tenga acceso por
cualquier medio.
Para los efectos antes señalados, se entenderá por información reservada, sensible o
privilegiada, la que de acuerdo a su naturaleza revista tal carácter, y también, la que así
califique previa y expresamente en cada caso el Vendedor. En el cumplimiento de esta
obligación, la Compradora deberá emplear el mayor cuidado, similar al que emplearía en sus
negocios propios importantes, en la administración, circulación y destino de la información
reservada, sensible o privilegiada que maneje o llegue a su conocimiento.
UNDÉCIMO. Sin perjuicio de lo establecido en la Ley sobre Defensa de la Libre

Competencia contenida en el decreto ley doscientos once de mil novecientos setenta y tres,
la Constructora renuncia a desarrollar en la Región _______, directamente o a través de
sociedades relacionadas, construcciones de casas similares a las contenidas en el catálogo
de "Casas Seriables Proyecto ______", ya sea como dueño, asociado, operador, asesor o de
cualquier otra forma, incluyendo el trabajar o asesorar de cualquier forma a empresas que
construyan casas similares. Para los efectos de esta cláusula se entiende por persona
relacionada a todas aquellas determinadas en conformidad al artículo 100 de la Ley
Nº 18.045.
DUODÉCIMO. La Comercialización de las casas construidas sobre los sitios objeto de esta
compraventa podrá ser realizada en forma directa por el Comprador y/o por el Vendedor.
En caso de que la venta de las casas construidas sobre los sitios objeto de esta
compraventa haya sido originada y gestionada por el Vendedor o derivada de clientes del
Vendedor, el Comprador deberá pagar a _____________ por concepto de comisión una
suma equivalente al __% + IVA del precio de la venta. El pago de esta comisión se efectuará
dentro de los ___ días siguientes a la fecha en que el Comprador haya percibido el precio de
venta del inmueble.
Sin perjuicio de lo anterior y de la facultad que tiene el Comprador de comercializar

directamente las casas construidas en los sitios objeto de esta compraventa, la publicidad
que de ellas haga siempre deberá ser aprobada previamente por _____________.
DECIMOTERCERO. Los comparecientes a esta escritura, confieren poder suficiente a don/

ña _______ y a don/ña _________, para que actuando conjuntamente en sus
representaciones puedan ejecutar los actos y suscribir los instrumentos públicos o privados
que fueren necesarios para aclarar, rectificar o complementar esta escritura, en relación con
la individualización de los bienes raíces que se venden, sus deslindes o cualquier otro
requisito que fuere necesario para inscribir adecuadamente el presente contrato, pudiendo
efectuar las anotaciones que fueren procedentes en la matriz de la misma y solicitar al
Conservador de Bienes Raíces respectivo, las anotaciones, inscripciones y subinscripciones
a que hubiere lugar.
DECIMOCUARTO. Las partes renuncian a las acciones resolutorias que el incumplimiento

de las obligaciones que se establecen en este contrato puedan acarrear. Se exceptúa de esta
renuncia, y por lo tanto se mantiene vigente, la acción resolutoria a que tenga derecho el
Vendedor en caso de no pago del saldo de precio de esta compraventa.
DECIMOQUINTO. Todos los gastos que origine el otorgamiento del presente contrato,
serán de cargo de ambas partes por mitades. Los gastos de inscripción serán de cargo del
comprador.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos derivados del presente contrato las partes fijan su
domicilio en la comuna de ________.
DECIMOSÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para

requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que sean necesarias en el
Conservador de Bienes Raíces de _________. El otorgamiento de esta facultad es, desde
luego, irrevocable y subsistirá no obstante la muerte, incapacidad sobrevinientes, quiebra,
disolución o insolvencia de cualquiera de las partes o sus representantes legales.
En comprobante y previa lectura firman los comparecientes el presente instrumento. Se dio

copia y anotó en el Libro de Repertorio con el número indicado. Doy fe.
La personería de los representantes del Vendedor consta de escritura pública de fecha

__de ______ de ___ otorgada ante la notaría de _________ de don/ña _________.
La personería de los representantes del Comprador consta de escritura pública de fecha __

de ____ de ___ otorgada en la Notaría de ________ de don/ña _________Las que no se
insertan por ser conocidas de las partes y del notario que autoriza.
I
Notas:

correspondientes.

Ver fichas: 51, 68, 84, 87, 95, 141, 168, 171, 174, 175, 176, 177, 179, 180, 183,
185, 191, 197, 204 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
70. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. ESCRITURA.
FORMULARIO
____, en adelante, "el vendedor"; y don _____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio
____, estado civil ___, domiciliado en ____ número __, oficina/departamento número __, de
ambos mayores de edad, libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan su identidad
con sus respectivas cédulas de identidad y expresan que convienen en celebrar el siguiente
contrato de compraventa que se regirá por las cláusulas que se señalan a continuación.
PRIMERO. El vendedor es dueño del departamento número _____ del _____ piso, de la
bodega número _____ del _____ subterráneo, y del estacionamiento número _____ del
_____ subterráneo, del Edificio construido en calle _______ número _____, comuna de
_____, _____ Región, de acuerdo con el plano archivado con el número _____ en el
Conservador de Bienes Raíces de ___.; y dueño, además, de derechos en proporción al
valor de lo adquirido en unión a los otros adquirentes en los bienes comunes, entre los cuales
se encuentra el terreno, que deslinda:
AL NORTE. _____; AL SUR: _____; AL ORIENTE: _____; y AL PONIENTE: _____.
El vendedor adquirió esta propiedad por compra a don _________ según consta de
escritura pública de fecha ____ de _____ de __, otorgada en la Notaría de ____, de don
__________, inscrita a su nombre a fojas _____ número _____, del Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al año_____ Rol número
_____.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere, al

comprador, quien compra y adquiere para sí, el inmueble individualizado, incluyendo el
estacionamiento y la bodega, también individualizados en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de ________ pesos, en su

equivalente, al día de hoy de ________ Unidades de Fomento, cantidad que el comprador
paga, a la vendedora, en este acto, al contado y en dinero efectivo, declarando esta última
haberlo recibido a su total y entera satisfacción. Para el solo efecto de cumplir con la
determinación del precio las partes vienen en acordar los siguientes valores para cada
inmueble que se adquiere: Departamento: _______ pesos, en su equivalente, al día de hoy
de ________ Unidades de Fomento; Bodega: _______ pesos, en su equivalente, al día de
hoy de ________ Unidades de Fomento; y Estacionamiento: _______ pesos, en su
equivalente, al día de hoy de ________ Unidades de Fomento.
CUARTO. La venta de esta propiedad se hace como cuerpo cierto, en el estado en que
actualmente se encuentra, que es conocido del comprador, libre de toda deuda, gravamen,
prohibición, embargo, litigio o expropiación, con todas sus cuentas de suministros y de gastos
comunes al día, sin deudas de contribuciones de bienes raíces o de pavimentación.
Responderá, el vendedor, de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley. El
comprador declara haber recibido la documentación justificativa de tales declaraciones. En
todo caso, se deja expresa constancia de que el comprador no responderá por deuda
anterior alguna del vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquiera tipo de obligaciones
de éste, en cuanto se hubieren originado antes del día del presente instrumento, podrá
repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con
el siguiente reajuste: _____.
QUINTO. La entrega material del inmueble se lleva a efecto en este acto, en forma ficta
mediante la entrega de las llaves, a entera satisfacción de la parte compradora.
respecto de cualquier promesa de compraventa que hubieran celebrado en relación con la
propiedad materia del presente contrato; y, especialmente, respecto de la promesa de
compraventa celebrada por escritura pública otorgada en la Notaría de ___ de don ____ con
fecha ___ de ____ de dos mil __.
los del Conservador de Bienes Raíces, que serán pagados íntegramente por el comprador.
este contrato.
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y

de cualquiera de los contratantes; o de todos ellos.
I
Notas:

correspondiente.

Ver fichas: 51, 52, 53, 55, 61, 62, 68, 72, 84, 87, 90, 91, 92, 94, 95, 127, 133, 136,
137, 146, 147, 152, 157, 161, 165, 167, 168, 171, 173, 176, 177, 179, 180,
182, 185, 186, 187, 189, 191, 194, 195, 197, 198, 199, 200, 204, 205, 206,
207 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
71. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. PRIMERA VENTA. D.F.L.
Nº 2. ESCRITURA. FORMULARIO
En ____, a __ de ____ de dos mil __, comparece don __________, de nacionalidad _____,
de profesión/oficio ___, estado civil ___, cédula nacional de identidad número ______, mayor
de edad, en representación de la Constructora "__________", según se acreditará, del giro
de su denominación, rol único tributario número _____, ambos domiciliados en ________
número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, la "vendedora";
y don ______, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado
en ______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad número ____, en adelante, "el comprador"; y expresan que han
PRIMERO. La vendedora es dueña del sitio ubicado en calle ______ número _____ de la
Comuna de ______, de la ciudad de _________, que corresponde al lote del plano de
subdivisión respectivo archivado en el Conservador de Bienes Raíces de ______ bajo el
número ______, con fecha ___ de ______ de______ cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _____; AL SUR: _____; AL ORIENTE: _____; y AL PONIENTE: _____.
El predio está inscrito a nombre de la vendedora a fojas _____ número _____ del Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al año dos mil _____ Lo
adquirió por _____ a don ________ según escritura de fecha ____ de _____ de________,
otorgada en la Notaría de ____, de don ______.
En dicho terreno, la vendedora construyó un edificio de departamentos destinados a la

habitación y acogidos a los beneficios del decreto con fuerza de ley número dos, de mil
novecientos cincuenta y nueve, de conformidad al proyecto y planos del arquitecto don
________, debidamente aprobados por la Ilustre Municipalidad de _______ El permiso de
edificación es el número __ de _____ de __ de dos mil _____, el que se redujo a escritura
pública ante el Notario de ______ don _________, con fecha ___ de _______ de dos mil
______ El edificio se encuentra, también, acogido a la Ley número seis mil setenta y uno
sobre Venta por Pisos o Departamentos, de conformidad con el plano confeccionado por el
arquitecto antes mencionado y aprobado por la Dirección de Obras de la Municipalidad de
_______, según certificado número ____, de fecha ___ de ________ de dos mil____ del que
se da cuenta al final de esta escritura. El plano se encuentra archivado en el Conservador de
Bienes Raíces de _________, bajo el número _______, con fecha ____ de _______ de dos
mil ________ La recepción final del edificio, por parte de la Municipalidad mencionada,
consta del Certificado número ____ de fecha ____ de ______ de dos mil _____, del que,
también, se da cuenta al final de esta escritura.
SEGUNDO. Por el presente acto don ___________, en la representación indicada, vende,

cede y transfiere a don ___________, quien compra y acepta para sí, el departamento
habitación número _____ del ___ piso del edificio individualizado en la cláusula anterior, la
bodega número _____ del _____ subterráneo, y el estacionamiento número _____ del _____
subterráneo (si así fuere). En la venta, se comprenden los derechos en proporción al valor de
lo adquirido en unión con los otros adquirentes en los bienes comunes, entre los cuales se
encuentra el terreno en que el edificio está construido, y que se especificó en la cláusula
primera de esta escritura.
TERCERO. El precio es la cantidad de _______ pesos, equivalente al día de hoy, a

_______ Unidades de Fomento que se pagan, en este acto, al contado y en dinero efectivo.
Don _________ en la representación con que actúa, declara haber recibido, a su plena
conformidad, la suma mencionada y que, en consecuencia, el precio de esta compraventa se
encuentra íntegramente pagado.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra el

inmueble, que es conocido del comprador, con todos sus usos, derechos, costumbres y
servidumbres activas y pasivas, libre de toda deuda, hipoteca, gravamen, prohibición,
embargo, expropiación y litigio, con excepción del Reglamento de Copropiedad que consta
de la escritura pública de fecha ___ de _______ de dos mil ____, otorgada ante el Notario de
_______ don ___________, inscrita a fojas ______ número ______ del Registro de
Hipotecas de dos mil ____ del Conservador de Bienes Raíces de ______, que el comprador
declara conocer y aceptar en su totalidad. Responderá, el vendedor, del saneamiento de la
evicción de acuerdo a la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se halla con
todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día; y, por tanto, se vende libre de toda
deuda. El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales declaraciones. En
todo caso, se deja constancia que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del
vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquiera clase de obligaciones de éste, en
cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del
vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente reajuste:
__________.
QUINTO. La entrega material del departamento se hace, en forma ficta, en este acto (o
bien: se ha hecho ya, en forma real) y el comprador declara haberlo recibido a su plena
conformidad.
SEXTO. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo decimoctavo de la Ley General de

Urbanismo y Construcciones, los profesionales, constructores y proyectistas de la obra a la
cual pertenece lo que se vende, son los siguientes: a) Arquitecto: (nombre), (nacionalidad),
(estado civil), (profesión), cédula nacional de identidad Nº _____, domiciliado en
_____comuna de _____.; b) Calculista: (nombre), (nacionalidad), (estado civil), (profesión),
cédula nacional de identidad Nº _____, domiciliado en _____comuna de _____.;
c) Constructora: ______, giro, rol único tributario número _______, representada por don
(nombre), (nacionalidad), (estado civil), (profesión), cédula nacional de identidad Nº _____,
ambos domiciliados en _____comuna de _____.
SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos de este contrato, como, asimismo, los de
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, serán de cargo exclusivo del comprador.
OCTAVO. Por el presente instrumento, las partes se otorgan el más amplio y completo
finiquito respecto de cualquier promesa de compraventa que hubieran celebrado en relación
con la propiedad materia del presente contrato y, especialmente, respecto de la promesa de
compraventa celebrada por instrumento privado de fecha ___ de ____ de dos mil__.
NOVENO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan domicilio en esta ciudad.
DÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y firmar
de cualquiera de los contratantes o de todos ellos.
Personería del representante de la Sociedad.
I
Notas:
1. Se insertará copia fiel del correspondiente certificado del Director de Obras —o

de quien deba legalmente otorgarlo— de autorización de venta por pisos y
departamentos; el certificado de recepción final y demás certificados
correspondientes a leyes de beneficio tributario, como el D.F.L. Nº 2, si los
hay; y al boletín de pago de contribuciones de bienes raíces. También, se hará
referencia al plano del edificio con la numeración de los departamentos y
estacionamientos. Se expresará el número de las protocolizaciones en los
registros notariales, de estos documentos, cuando corresponda.
2. La compra de un inmueble directamente a la constructora de éste, genera IVA

para el comprador; no así si se compra a la Inmobiliaria, pues ésta ya lo
compró a la constructora respectiva, absorbiendo el IVA.
3. La cláusula décima contiene un mandato irrevocable, que es abusivo de cara al

fallo emanado por la Corte Suprema en el Caso Cencosud (C-12.355-2011, de
24 de abril de 2013).

72. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. MUTUO CON LETRAS
DE VIVIENDA E HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO
COMPARECEN: ________, _____ (nacionalidad), _____ (estado civil),
______(profesión/nacionalidad), Cédula Nacional de Identidad número ______ domiciliado(a)
en ____________ a quien (es) también se denominará "La Parte Vendedora" en este
instrumento por una parte; __________, ____ (nacionalidad), ______ (estado civil), ______
(profesión/oficio) Cédula Nacional de Identidad número ________ domiciliado(a) en
____________ también se denominará (conjuntamente) "La Parte Compradora" o "La Parte
Deudora" en este instrumento por la otra parte, y Don/ña _______ como mandatario y en
representación, según se acreditará, del _____________, también denominado en adelante
"El Banco", y exponen:
PRIMERO. A) .. _____ es dueño de la propiedad ubicada en la comuna de _________ que

deslinda: al Norte:_________; al Sur: ________; al Oriente: _________ y al Poniente:
________ del Departamento número ___ del ___ piso; de la Bodega Número ___ del ___
piso; del Estacionamiento Número ___ del ___ piso según los planos archivados bajo los
números ____ en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces de ________
como asimismo de los derechos correspondientes en los bienes comunes, entre los que se
encuentra el edificio del cual forman parte y el terreno en que fuera construido, que deslinda:
al Norte: ______; al Sur:______; al Oriente: _________ y al Poniente: ________ en
conformidad a las normas legales y reglamentarias correspondientes y al Reglamento de
Copropiedad que consta de escritura pública de fecha __ de _______ de ___ otorgada en la
Notaría de ______ de don/ña ______________ cuya inscripción rola a Fojas ____ Número
____ del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año ____ del Conservador de Bienes
Raíces de _________, reglamento que la parte compradora declara conocer y aceptar en su
integridad y que se entiende formar parte integrante del presente contrato para todos los
efectos legales. Adquirió la propiedad por ______ según escritura pública de fecha __ de
_________ de ___ otorgada en la Notaría de______ de don/ña ________ cuya inscripción se
practicó el año ___ a Fojas ___ Número ___ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ________.
B) La(s) propiedad(es) precedentemente singularizada(s), se encuentra(n) gravada(s) en

favor del BANCO ________ según inscripciones practicadas en los Registros respectivo del
Conservador de Bienes Raíces de _______ con las siguientes garantías:
1.- HIPOTECA de Fojas ___ Número ___ inscrita el año ___.
2.- HIPOTECA de Fojas ___ Número ___ inscrita el año ___.
3.- PROHIBICIÓN de Fojas ___ Número ___ inscrita el año __.
SEGUNDO. Por este acto e instrumento, _______ vende, cede y transfiere a ________
que compra y adquiere para sí la(s) propiedad (es) precedentemente singularizada(s), en la
forma y condiciones que pasan a exponer.
TERCERO. El precio de la compraventa es el equivalente en Pesos, moneda legal, de

____ UF por su valor diario a la fecha del presente contrato, que se entera y paga de la
siguiente forma: a) Con el equivalente en Pesos, moneda legal, de ____ UF por su valor
diario a la fecha del presente contrato, que la parte compradora paga a la parte vendedora en
este acto, en dinero efectivo, la cual lo declara recibir a su entera satisfacción; b) Con el
equivalente en Pesos, moneda legal, de ____ UF por su valor a la fecha del presente
contrato, monto que corresponde al valor reducido de las Letras de Crédito emitidas por
______ (Banco) de emisión nominal de fecha ___ de _____ del año ___ del presente
contrato por _____ UF que el Banco entrega en este acto a la parte vendedora por cuenta de
la parte compradora, en los término que se señalan más adelante en este instrumento y con
cargo al préstamo que le otorga a la parte compradora en esta misma escritura. La reducción
antes referida se produce en virtud de la aplicación de las normas contenidas en el Párrafo
Quinto del Reglamento Financiero de los Créditos para la Adquisición de Viviendas según se
expresará más adelante en esta escritura. La parte vendedora declara haber recibido la
totalidad del precio dándolo en consecuencia por íntegramente pagado. La parte compradora
declara haber recibido materialmente en este acto y a su entera conformidad lo que se vende
por el presente contrato. A mayor abundamiento, las partes renuncian en forma expresa al
ejercicio de la acción resolutoria y redhibitoria que pudiere corresponderles en relación al
presente contrato. La parte vendedora estará obligada al saneamiento por vicios ocultos de la
cosa vendida, pero la parte compradora renuncia expresamente a la acción rescisoria que
contempla el artículo 1860 del Código Civil. No obstante haber recibido la parte vendedora la
totalidad del precio de la compraventa, las partes vendedora y compradora exponen que han
convenido que, cualquier diferencia de precio que se produzca en la venta de las Letras de
Crédito que efectúe la parte vendedora directamente, a través de un tercero o de
______(banco), en relación a su valor par, será de cargo o beneficio de la PARTE
COMPRADORA. Asimismo, será de exclusiva responsabilidad de dichas partes el liquidar
entre ellas las eventuales diferencias de precio.
(CLÁUSULA DE PRECIO con SUBSIDIO HABITACIONAL)
TERCERO. El precio de la compraventa es el equivalente en Pesos, moneda legal, de ___

UF por su valor diario a la fecha del presente contrato, que se entera y paga de la siguiente
forma: a) Con el equivalente en Pesos, moneda legal, de ___ UF por su valor diario a la
fecha del presente contrato, que la parte compradora paga a la parte vendedora en este acto,
en dinero efectivo, la cual lo declara recibir a su entera satisfacción; b) Con la cantidad de
$ _____ equivalente a ___ UF, que paga con cargo al AHORRO PREVIO que la parte
compradora mantiene en la cuenta correspondiente del banco _______, según mandato que
otorga en este mismo instrumento, según más adelante se expresará; c) Con la cantidad de
$ _____ equivalente a ___ UF que entera endosando en dominio a la parte vendedora, el
CERTIFICADO DE SUBSIDIO HABITACIONAL SERIE ____ Número _____ otorgado a la
parte compradora con fecha ___ de ______ de ___; d) Con el equivalente en Pesos, moneda
legal, de ____ UF por su valor a la fecha del presente contrato, monto que corresponde al
valor reducido de las Letras de Crédito emitidas por el ______(banco), de emisión nominal de
fecha ___ de ______ del año del presente contrato por ___ UF que el Banco entrega en este
acto a la parte vendedora por cuenta de la parte compradora, en los términos que se señalan
más adelante en este instrumento y con cargo al préstamo que le otorga a la parte
compradora en esta misma escritura. La reducción antes referida se produce en virtud de la
aplicación de las normas contenidas en el Párrafo Quinto del Reglamento Financiero de
Créditos para la Adquisición de Viviendas según se expresará más adelante en esta
escritura.
La parte vendedora declara haber recibido la totalidad del precio dándolo en consecuencia
por íntegramente pagado. La parte compradora declara haber recibido materialmente en este
acto y a su entera conformidad lo que se vende por el presente contrato. A mayor
abundamiento, las partes renuncian en forma expresa al ejercicio de la acción resolutoria y
redhibitoria que pudiere corresponderles en relación al presente contrato. La parte vendedora
estará obligada al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, pero la parte
compradora renuncia expresamente a la acción rescisoria que contempla el artículo 1860 del
Código Civil. No obstante haber recibido la parte vendedora la totalidad del precio de la
compraventa, las partes vendedora y compradora exponen que han convenido que, cualquier
diferencia de precio que se produzca en la venta de las Letras de Crédito que efectúe la parte
vendedora directamente, a través de un tercero o del ______ (banco), en relación a su valor
par, será de cargo o beneficio de la PARTE COMPRADORA. Asimismo, será de exclusiva
responsabilidad de dichas partes el liquidar entre ellas las eventuales diferencias de precio.
CUARTO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de compraventa

y compromisos verbales y escritos que hubiesen convenido respecto de lo que se vende por
el presente contrato, conforme a lo ya expresado, otorgándose el más amplio completo y
mutuo finiquito.
QUINTO. La venta se hace estimando lo vendido como cuerpo cierto, en el estado en que
actualmente se encuentra, y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con todos
sus derechos, usos, costumbres y servidumbres, activas y pasivas, libre de gravámenes,
prohibiciones, embargos y litigios, con excepción de las servidumbres ya constituidas, del
Reglamento de Copropiedad correspondiente , en su caso, de las hipotecas y de las
prohibiciones que se constituyen en esta misma escritura conforme más adelante se
expresará, con sus contribuciones fiscales y municipales y demás gastos pagados al día,
respondiendo la parte vendedora de cualquier pago que se encontrare pendiente por
concepto de contribuciones y gastos de consumos a esta fecha y del saneamiento en
conformidad a la ley.
Se comprende en la venta materia del presente contrato los derechos de dominio, uso y
goce que corresponden al departamento, en el edificio del cual forma parte, en el terreno en
que éste fuera construido y en los demás bienes que se reputan comunes en conformidad a
las normas legales y reglamentarias correspondientes y al Reglamento de Copropiedad que
consta de escritura pública de fecha ___ de ______ de ___ otorgada en la Notaría de
_______ de don/ña _________ cuya inscripción rola a Fojas _____ Número _____ del
registro de Hipotecas y Gravámenes del año ____ del Conservador de Bienes Raíces de
____, reglamento que la parte compradora declara conocer y aceptar en su integridad y que
se entiende formar parte integrante del presente contrato para todos los efectos legales.
(NOTA: El párrafo siguiente se incluye en compraventas de propiedades agrícolas, cuando

corresponda).
Las partes de la compraventa declaran conocer y aceptar la limitación que afecta al predio
objeto del presente contrato en cuanto a la prohibición de cambiar su destino agrícola, de
acuerdo a lo establecido en el artículo 1º del Decreto Ley Nº 3.516 de Agricultura del año
1980, en relación con los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcción.
SEXTO. Entre ______(banco) y _______(compradora), se ha convenido en el siguiente
contrato de mutuo, sujeto a las disposiciones del Título XIII del D.F.L. Nº 3, de fecha 26 de
noviembre de 1997, que fijó el texto refundido y sistematizado de la Ley General de Bancos,
D.F.L. Nº 252, de fecha 4 de abril de 1960 y sus modificaciones; al Acuerdo del Consejo
Monetario adoptado en Sesión Número 23, de 6 de noviembre de 1980, publicado en el
Diario Oficial de fecha 12 de noviembre de 1980 y sus modificaciones, que fijó el Texto
Refundido de las Normas sobre Emisión de Letras de Crédito y demás normas
reglamentarias pertinentes, en especial al Reglamento Financiero para la adquisición de
viviendas, adoptado en Sesión Nº 1437 de fecha 28 de abril de 1982 del Comité Ejecutivo del
Banco Central de Chile, publicado en el Diario Oficial de fecha 5 de mayo de 1982 y sus
modificaciones y demás normas dictadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras, todas las que se entienden formar parte integrante del presente contrato para
todos los efectos legales.
SÉPTIMO. ________(banco) a fin de que se entere la parte del precio a que anteriormente
se ha hecho mención, da en préstamo a la parte deudora, la cantidad de ____ UF en Letras
de Crédito nominales e iniciales, reducidas al día ____ del mes subsiguiente a la fecha del
presente contrato a ___UF emitidas materialmente por el mismo Banco el día ___ del mes en
que se otorga esta escritura, de emisión nominal ____ de ______ del presente año, de la
SERIE ____ que ganan un INTERÉS del __ % anual con una amortización directa trimestral
en el plazo de ___AÑOS. La obligación rige desde el día ___ del mes subsiguiente a la fecha
del presente contrato y la parte deudora declara haber recibido las letras de crédito y
cumplida la formalidad de la tradición y entrega de las letras a su entera y total satisfacción
facultando al Banco expresa e irrevocablemente para que las entregue a la parte vendedora.
OCTAVO. La Parte Deudora, se obliga a pagar al Banco la cantidad expresada en la

cláusula anterior, en el PLAZO DE ___ MESES a contar del día ___ del mes subsiguiente a
la fecha de esta escritura, por medio de dividendos anticipados, mensuales y sucesivos.
Dichos dividendos comprenderán la amortización, los intereses y la comisión. La COMISIÓN
del crédito será del __ % anual, por lo que la tasa de interés real, anual y vencida que
devenga el presente contrato será del __ % anual, la que incluye el interés propiamente tal y
la comisión, de acuerdo a las normas establecidas para tales efectos por el Reglamento
Financiero del Banco Central de Chile antes referido. El dividendo mensual a pagar por la
parte deudora será el que resulte de MULTIPLICAR POR ___ el número de Unidades de
Fomento que corresponde a cada uno de los respectivos ___ dividendos, a CONTAR DEL
DIVIDENDO NÚMERO ___ que constan en la Tabla de Desarrollo elaborada por el Banco
como ejemplo, para un préstamo de una Unidad de Fomento, que se encuentra protocolizada
con fecha ___ en la Notaría de ______ de don/ña ______ bajo el número ___ La parte
deudora declara conocer y aceptar la Tabla de Desarrollo, confeccionada de acuerdo a las
pautas señaladas por el Reglamento Financiero antes mencionado, que forma parte
integrante del presente contrato para todos los efectos legales. Los dividendos deberán ser
pagados dentro de los primeros ___ días de cada mes. Esta obligación se entiende
constituida para responder al pago de la emisión de letras de créditos expresadas en UF
hecha por el Banco en conformidad a la ley. Queda expresamente estipulado que esta
obligación tiene carácter de indivisible para todos los efectos legales. LA PARTE DEUDORA,
faculta y autoriza expresamente a _______ (banco), para cargar y debitar en su cuenta
corriente y/o en la línea de crédito correspondiente, que mantenga en el mismo
________(banco), los dividendos, al valor de Unidad de Fomento al día de su cargo, con su
respectivos intereses, primas de seguros y otros gastos que corresponda pagar, según lo
anteriormente señalado.
NOVENO. Las partes dejan constancia que las Letras de Crédito materias del mutuo
hipotecario antes individualizado, conforme a las normas del Reglamento Financiero
anteriormente aludido en esta escritura, se encuentran con los cupones correspondientes
desprendidos y el Banco se obliga a pagar a quien corresponda la parte de amortización e
intereses del cupón respectivo, que se devenguen a contar del día ___ del mes subsiguiente
al del presente contrato y hasta el día del vencimiento del referido cupón ascendente a ___
UF obligación que el Banco documenta mediante un Pagaré expresado en UF por el monto
indicado y con el mismo vencimiento del cupón correspondiente al presente trimestre, de
acuerdo a las normas que rigen la materia. En todo caso, el Banco pagará dicha obligación
siempre y cuando las Letras de Crédito objeto del mutuo materia del presente contrato se
encuentren registradas conforme a las normas legales vigentes. Si al vencimiento del cupón
respectivo no se hubiere practicado el registro aludido, por la causa que fuere, el pago se
efectuará una vez que se haya dado cumplimiento a dicho trámite. La cantidad antes
mencionada no devengará intereses ni reajustes de ningún tipo.
DÉCIMO. Los dividendos o cuotas del préstamo otorgado por el presente contrato deberán
pagarse en dinero efectivo o vale vista bancario, por el equivalente a su valor en Unidades de
Fomento al día de pago efectivo. Si por cualquier circunstancia no estuviere fijado el valor de
la Unidad de Fomento a la fecha de dicho pago efectivo, ésta se reputará igual a su último
valor cotizado oficialmente, más un reajuste equivalente a la variación experimentada por el
Índice de Precios al Consumidor entre esa fecha y el día de pago efectivo. En caso de mora
o simple retardo en el pago de uno cualquiera de los dividendos, hará que se devengue
desde el día ___ del mes en que debió enterarse y hasta el momento de su pago efectivo, el
interés máximo convencional que la ley permita estipular para operaciones de crédito de
dinero en moneda nacional reajustable, que rija durante la mora o simple retardo. Asimismo,
todas las sumas que el Banco hubiese debido desembolsar o deba desembolsar en el futuro
con ocasión de este contrato, incluso por contribuciones, contrataciones o renovaciones de
seguros, o por cualquier otro concepto o motivo relacionado con él, deberá ser pagada por la
parte deudora, conjuntamente con el dividendo inmediatamente siguiente, debidamente
reajustadas, en igual proporción que la Unidad de Fomento, entre la fecha de pago y la de los
desembolsos respectivos efectuados por el Banco más un interés penal igual al máximo que
la ley permita estipular, aplicado desde la fecha de los desembolsos referidos. Las partes
dejan expresa constancia que, como todos los valores del presente contrato de mutuo se
encuentran expresados en Unidades de Fomento, según lo fije el Banco Central de Chile, si
por cualquier causa o motivo dejare de existir dicha Unidad o se modificare la forma, bases o
procedimientos para calcular su reajuste diario, todas las sumas que se encuentren
pendientes de pago entre las partes, serán reajustadas de acuerdo al siguiente
procedimiento: a) Hasta la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique
reajustarán en la misma forma que la variación que experimente la Unidad de Fomento; b) A
partir de la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique la forma, bases
o procedimientos para calcular su reajuste diario, los valores adeudados se reajustarán en la
misma proporción que la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor por el
período respectivo, calculado entre el mes anterior a la fecha en que se produzca la expresa
modificación, eliminación o sustitución y el mes o períodos de mes anteriores a la fecha del
pago efectivo de que se trate.
UNDÉCIMO. La parte deudora puede reembolsar anticipadamente todo o al menos un
___% del capital adeudado, sea en dinero o en Letras de Crédito del mismo _____ (banco),
de la misma Serie y del mismo año en todo tiempo, menos en los meses en que deben
efectuarse los sorteos dispuestos por las normas legales y reglamentarias pertinentes. Estas
letras serán recibidas por el valor nominal del respectivo título, descontadas las
amortizaciones parciales ya efectuadas. En caso de efectuarse amortizaciones
extraordinarias en dinero, se harán en moneda corriente por el equivalente del valor de la UF
a la fecha de hacerse efectiva la amortización y quedarán sujetas a la condición de que su
monto habilite al Banco, de conformidad a los cortes de las letras que existan en circulación,
para retirar del mercado aquellas que correspondan al aludido pago, debiendo ajustarse éste
para ello a la cifra necesaria; en caso contrario, el Banco podrá rechazar la amortización
extraordinaria. En caso de proceder el prepago, para quedar definitivamente libre de toda
obligación para con el Banco por el capital o parte del capital reembolsado, la parte deudora
deberá pagar, adicionalmente, una suma equivalente al interés y comisión correspondiente a
un período de amortización de las letras de su préstamo, por toda la cantidad que hubiere
anticipado, todo esto, sin perjuicio de pagar todos los dividendos del período de amortización
en que se efectúe el pago anticipado. En virtud de estas amortizaciones parciales, se
rebajará proporcionalmente el valor de los dividendos mensuales posteriores a la
amortización, sin alteración del plazo de la deuda. En todo caso, si la parte deudora prepaga
en su totalidad el mutuo de que da cuenta este contrato, necesaria e igualmente deberá
prepagar íntegramente el préstamo complementario que le hubiese sido otorgado por
_______ (banco).
DUODÉCIMO. Para asegurar el exacto, íntegro y oportuno cumplimiento y pago de todas y

cada una de las obligaciones que emanan del mutuo en letras de crédito de que da cuenta
este contrato, la PARTE DEUDORA constituye PRIMERA HIPOTECA en favor de
_____(banco) sobre la(s) propiedad(es) que adquiere por el presente contrato, ya
individualizada(s) en esta escritura.
DECIMOTERCERO. La PARTE DEUDORA expresa que constituye SEGUNDA HIPOTECA

respecto de lo que se hipoteca por este instrumento con el objeto de garantizar a
_______(banco) el cumplimiento exacto, íntegro y oportuno de todas y cualesquiera
obligaciones que la parte deudora y cada uno de sus integrantes, en su caso, le adeude
actualmente o le adeudare en el futuro, directa o indirectamente, en moneda nacional o
extranjera, derivadas de toda clase de actos y contratos, conjunta o separadamente, ya sea
como suscriptor, aceptante, girador, endosante o avalista de letras de cambio, pagarés y
órdenes de pago distintas de los cheques, incluyendo la responsabilidad derivada de
documentos endosados al Banco en garantía; por créditos simples o documentarios; por
avances y sobregiros en cuenta corriente o en cuentas corrientes especiales; por contratos
de apertura de líneas de crédito; por saldos que arrojaren sus cuentas corrientes en su
contra, sea liquidaciones parciales o definitivas; por cheques, boletas de garantía o cualquier
otra clase de documentos mercantiles o bancarios, sea que resulte obligado como deudor
principal, como fiador simple o solidario o como deudor solidario o a cualquier título; por
mutuos de dinero, préstamos en moneda corriente o extranjera efectuados con letras o
pagarés o descuentos de letras de cambio, pagarés y otros documentos que representen
obligaciones de pago; por préstamos en cuentas especiales y por cualquier otro documento
que contenga una operación de crédito de dinero; por avales, fianzas simples o solidarias u
otras garantías que ______ (banco) haya otorgado con ocasión de operaciones de crédito y
demás actos y contratos ejecutados o celebrados por la parte deudora y respecto de los
cuales el Banco resulte obligado al pago con derecho a repetir en contra de la parte deudora
así caucionada; por obligaciones asumidas en favor de ______ (banco) mediante novación
por cambio de deudor, de acreedor o de obligación; por saldos de precio y demás actos y
contratos ejecutados por la parte deudora con ______ (banco); por intereses, reajustes,
prestaciones accesorias que correspondan; por costas y gastos de protesto en su caso que
correspondan, y por las renovaciones o reprogramaciones actuales o futuras de todas estas
operaciones y documentos, ya sea que estas obligaciones se hayan contraído en la oficina
principal del Banco o en cualquier otra establecida o que se estableciere a contar de esta
fecha, tanto dentro como fuera del territorio nacional, o que se hayan contraído antes o
después de la prórroga del plazo de duración de la deuda en su caso; para responder de la
restitución de las cantidades que _____ (banco) pague o deba pagar a terceros como
obligado con ocasión de garantías que preste en el futuro o haya prestado; para caucionar
obligaciones de la parte deudora o de personas naturales o jurídicas afianzadas por ésta
como de las comisiones e intereses que se devengaren por cualquier obligación vigente o las
renovaciones que se otorgaren a contar de esta fecha en adelante; por las primas de
seguros, impuestos y contribuciones que el Banco deba pagar por cuenta de la parte
deudora, costas judiciales y gastos de cobranza y cualquier otro, sin limitación de ninguna
especie. La constitución de esta garantía no importa en forma alguna novación de las
obligaciones que la parte deudora mantenga para con _________ (banco), ni tampoco
obligación actual o futura para el Banco de conceder a la parte deudora crédito alguno, por
cuanto el otorgamiento de ellos se encuentra sujeto a la entera y libre calificación del mismo
_______ (banco) sin limitación ni reserva alguna.
DECIMOCUARTO. La parte deudora se obliga a no enajenar ni prometer enajenar por

venta o por cualequier otro título traslaticio de dominio, gravar en cualquier forma, constituir
derechos reales o personales de cualquier naturaleza en favor de terceros, subdividir, ni
arrendar o subarrendar en todo o en parte por escritura pública lo que se hipoteca por este
instrumento en favor de _______ (banco), sin consentimiento previo otorgado por escrito por
un representante autorizado del ______ (banco), prohibiciones que deberán ser inscritas en
el Registro correspondiente conjuntamente con las Hipotecas de que da cuenta esta
escritura. La parte vendedora y la parte deudora declaran bajo juramento: 1) Que lo que se
hipoteca por este acto e instrumento pasará a ser de exclusivo dominio de la parte
compradora, sin encontrarse afecto a otras hipotecas ni gravámenes preferentes a los que se
constituyen por este instrumento; que no se encuentran ocupantes o terceros que pudieren
disputar la tenencia o posesión de lo que se hipoteca; 2) Que los derechos sobre lo que se
hipoteca no se encuentran sujetos a condiciones resolutorias ni a acciones rescisorias de
ningún tipo, como tampoco a prohibiciones de gravar o enajenar ni existen a su respecto
embargos o juicios pendientes que pudieren menoscabarlo en cualquier forma, o privilegios o
derechos de terceros que pudieren ejercitarse con preferencia a las garantías constituidas en
favor de ______ (banco). La parte deudora se obliga además, y en las mismas condiciones, a
no constituir prendas de ninguna especie sobre los bienes que actualmente o en el futuro
pertenezcan por adherencia o destinación al inmueble hipotecado. La parte deudora se
obliga a pagar oportunamente las contribuciones a los bienes raíces y cualquier impuesto,
tasa, derecho o servicio a que se encuentre afecto el inmueble hipotecado, pudiendo el
Banco pagar tales gravámenes por cuenta de la parte deudora, cobrándole intereses
conforme al máximo que la ley permita estipular para operaciones de este tipo, y pudiendo
exigir su reembolso por vía judicial.
LA SIGUIENTE CLÁUSULA PUEDE TENER LAS SIGUIENTES ALTERNATIVAS:

— Cuando la propiedad no se encuentra hipotecada;
— Cuando se pospone la hipoteca garantía general ya constituida a favor del Banco;
— Cuando se alza parcialmente la hipoteca garantía general ya constituida a favor del

Banco;
Cuando se alzan las garantías ya constituidas a favor del Banco.
(Alternativa 1: Cuando la propiedad no se encuentra hipotecada).
DECIMOQUINTO. ______(banco) representado en la forma ya expresada, declara estar

conforme con lo estipulado en el presente contrato, que acepta en forma expresa las
hipotecas y las prohibiciones constituidas en su favor, como también el monto y condiciones
de la deuda, en los términos relacionados precedentemente.
(Alternativa 2: Cuando se pospone la hipoteca garantía general ya constituida a favor del

Banco ______________).
DECIMOQUINTO. ______(banco), representado en la forma ya expresada, declara estar

de la deuda, en los términos relacionados precedentemente y expone que, sin ánimo de
novar, modificar ni alterar de manera alguna las obligaciones de la parte vendedora y
condicionado a que se proceda a las inscripciones correspondientes a las estipulaciones
contenidas en esta escritura, POSPONE A GRADO POSTERIOR A LA HIPOTECA QUE SE
OTORGA EN SU FAVOR POR ESTE INSTRUMENTO LA HIPOTECA constituida en su favor
respecto de la propiedad anteriormente individualizada, inscrita el año ___ a Fojas
____Número ___ en el Registro correspondiente del Conservador de Bienes Raíces de
________ y para tales efectos alza la PROHIBICIÓN inscrita el año ____ a Fojas ____
Número ____ del Registro correspondiente del mismo Conservador de Bienes Raíces, la que
deberá mantenerse plenamente vigente para todos los efectos legales.
(Alternativa 3: Cuando se alza parcialmente la hipoteca garantía general ya constituida a

favor del Banco ______________).
DECIMOQUINTO. ______ (banco), representado en la forma ya expresada, declara estar

contenidas en esta escritura, ALZA ÚNICAMENTE RESPECTO DE LO QUE SE VENDE
POR EL PRESENTE CONTRATO, DEBIENDO MANTENERSE PLENAMENTE VIGENTE
RESPECTO DE LO NO LIBERADO, LA HIPOTECA constituida en su favor respecto de la
propiedad anteriormente individualizada, inscrita el año ___ a Fojas ___Número ___ en el
Registro correspondiente del Conservador de Bienes Raíces de _______, y la PROHIBICIÓN
inscrita el año ___ a Fojas _____ Número ___ del Registro correspondiente del mismo
Conservador de Bienes Raíces.
(Alternativa 4: Cuando se alzan las garantías ya constituidas a favor del Banco
______________).
DECIMOQUINTO. ______(banco), representado en la forma ya expresada, declara estar

contenidas en esta escritura, ALZA RESPECTO DE LO QUE SE VENDE POR EL
PRESENTE CONTRATO LA HIPOTECA constituida en su favor respecto de la propiedad
anteriormente individualizada, inscrita el año ___ a Fojas ____ Número ___ en el Registro
correspondiente del Conservador de Bienes Raíces de ______, y la PROHIBICIÓN inscrita el
año ___ a Fojas _____ Número ____ del Registro correspondiente del mismo Conservador
de Bienes Raíces.
(PROHIBICIÓN EN CASO DE SUBSIDIO HABITACIONAL)
CLÁUSULA: En cumplimiento a lo dispuesto en las normas legales y reglamentarias que

rigen el Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional y en su carácter de beneficiaria
del Subsidio Habitacional individualizado en la cláusula del precio, la parte compradora se
obliga a no enajenar ni darle otro destino que no sea exclusivamente habitacional, ni a
destinar el inmueble a vivienda de recreación o veraneo, por el plazo de ___ años contados
desde la fecha de esta escritura, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en los Decretos
Supremos Números 74 del año 1984 y 86 del año 1983 del Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo, sus demás normas reglamentarias, complementarias y modificatorias. La parte
compradora deja constancia expresa que, en el evento de que procediere a la enajenación
de la propiedad que adquiere por el presente contrato antes de los ___ años ya
mencionados, la hará responsable y quedará afecta a las sanciones establecidas en las
normas reglamentarias respectivas que regulan el Sistema General Unificado de Subsidio
Habitacional.
(MANDATO PARA COBRO DE AHORRO PREVIO EN OPERACIONES CON SUBSIDIO

HABITACIONAL)
CLÁUSULA: La parte compradora faculta irrevocablemente al BANCO _____ para que gire
en su nombre y representación a nombre de la parte vendedora la suma equivalente a ___
UF de su Cuenta de Ahorro que mantiene en dicho Banco con el número ______ haciendo
presente que dicho giro deberá ser efectuado una vez que se haya procedido a inscribir la
propiedad y las garantías y prohibiciones constituidas por este instrumento en los términos
expresados, en los correspondientes Registros del Conservador de Bienes Raíces
respectivo, conforme a derecho.
DECIMOSEXTO. (SEGURO DE INCENDIO Y OTROS) A) La parte deudora, se obliga,

mientras esté vigente este contrato, a mantener sobre lo que se hipoteca por este acto e
instrumento, un seguro de incendio con adicional de sismo y otros adicionales que determine
el Banco, respecto de las construcciones existentes o que se levanten en la o las
propiedades hipotecadas en favor de _____(banco), por un monto no inferior al señalado al
efecto en la tasación efectuada o que efectúe el Banco o al que señale la parte deudora, en
este último caso, siempre y cuando el monto indicado por ella no sea inferior al indicado en la
tasación correspondiente, la que para estos efectos se entiende y se entenderá que forma
parte integrante de este contrato y a entregar la respectiva póliza al Banco dentro de los ___
días siguientes contados desde la fecha de la firma de la presente escritura y con una
anticipación de ___ días antes del vencimiento de las renovaciones que correspondan. Esta
póliza deberá cumplir con los siguientes requisitos: 1. Encontrarse endosada a favor de
______ (banco) en su calidad de acreedor hipotecario; 2. El monto asegurado no podrá ser
inferior al señalado al efecto en la tasación efectuada o que efectúe el Banco o al que indique
la parte deudora; 3. La prima deberá encontrarse totalmente pagada por un plazo no inferior
a ___ años, pago que debe encontrase debidamente acreditado con el timbre que acredite el
pago estampado por la Compañía que la emite estampado en la póliza que se entrega o un
certificado de la misma; 4. Una cobertura al menos igual a la que exige _____ (banco); y 5.
Nota inserta en las condiciones particulares de la póliza que se entrega que señale lo
siguiente: "Todo endoso de corte, anulación y/o modificación de la presente póliza que
establece como beneficiario a ____(banco), en su calidad de acreedor hipotecario, deberá
ser informado por escrito con ___ días de anticipación al ______ (banco)". La parte deudora
faculta desde ya al Banco para contratar inmediatamente el seguro y pagar las primas
necesarias para mantenerlo vigente, si así lo estimare conveniente, quedando además
facultado para hacerlo por cuenta de la parte deudora en el evento que ella no acompañe la
póliza o sus renovaciones en el plazo o con los requisitos señalados en esta cláusula. Las
sumas que el Banco desembolse por los conceptos antedichos deberán serle restituidas por
la parte deudora conjuntamente con los dividendos. La parte deudora faculta desde ya al
Banco para que las sumas que reciba éste en pago del seguro las impute en primer lugar al
pago de lo adeudado por concepto de primas de seguros, por concepto de contribuciones a
los bienes raíces del o de los inmuebles hipotecados y el saldo, si lo hubiere, al pago de
costas, reajustes, intereses, comisiones y capital de las obligaciones derivadas del crédito
hipotecario, renunciando la parte deudora al derecho de efectuar ella las imputaciones,
quedando incluso facultado el Banco por la parte deudora para cargarlas de inmediato en la
cuenta corriente que la parte deudora tuviere abierta en el Banco, a elección de éste. Las
partes dejan expresa constancia que el Banco no tendrá ninguna responsabilidad por la no
contratación oportuna de los seguros referidos en esta cláusula o su no renovación, o en
relación con el no pago del seguro en caso de siniestro o cualquier otra materia referente a la
compañía aseguradora o a las pólizas emitidas.
ESTE PÁRRAFO SE ELIMINA CUANDO EL DEUDOR ES UNA PERSONA JURÍDICA
B) La parte deudora, se obliga a contratar un SEGURO DE DESGRAVAMEN hipotecario

por todo el tiempo que se encuentre vigente la deuda, por un monto no inferior a ella. Este
seguro deberá ser contratado estipulando como beneficiario del mismo a ______ (banco) y el
pago de las primas será de cargo único y exclusivo de la parte deudora. Las partes tienen por
reproducidas las estipulaciones consignadas en el párrafo anterior respecto del seguro
mencionado y, en especial, las que dicen relación con el plazo para entregar la póliza
correspondiente y los requisitos que ella debe contener para poder ser aceptada por el
Banco. Las sumas que el Banco desembolse por los conceptos antedichos deberán serle
restituidas por la parte deudora conjuntamente con los dividendos. La parte deudora faculta
desde ya al Banco para que las sumas que reciba éste en pago del seguro las impute en
primer lugar al pago de lo adeudado por concepto de primas de seguros, por concepto de
contribuciones a los bienes raíces del inmueble hipotecado y el saldo, si lo hubiere, al pago
de costas, reajustes, intereses, comisiones y capital de las obligaciones derivadas del crédito
hipotecario, renunciando la parte deudora al derecho de efectuar ella las imputaciones,
quedando incluso facultado el Banco por la parte deudora para cargarlas de inmediato en la
cuenta corriente que la parte deudora tuviere abierta en el Banco, a elección de éste. La
parte deudora declara conocer que, por norma general, las Compañías de Seguros de Vida
no aseguran desgravamen una vez que el deudor cumpla 80 años de edad, de manera que,
produciéndose tal evento, o la edad que prescriba la compañía aseguradora contratante del
seguro de desgravamen, el crédito quedará desprotegido de tal seguro.
DECIMOSÉPTIMO. El Banco otorgará los recibos de pago de los dividendos con las
menciones y en la forma dispuesta por las normas legales y reglamentarias en vigencia a la
fecha de su otorgamiento.
DECIMOCTAVO. No obstante lo estipulado precedentemente, ____ (banco) podrá a su

arbitrio exigir anticipadamente el pago de la totalidad del mutuo estipulado en esta escritura,
considerar vencido el plazo de la deuda y exigir el inmediato pago de las sumas a que esté
reducida, más sus reajustes, intereses, comisiones, costas y gastos, en los siguientes casos:
a) Si se retarda el pago de cualquier dividendo y/o cualquier suma que se deba pagar al
Banco relacionada con este contrato en más de ___ días, caso en el cual el interés penal se
contará a partir del día ____ del mes correspondiente; b) Si la o las propiedades hipotecadas,
según sea el caso, experimentaren deterioros que, a juicio del Banco, hagan insuficiente la
garantía y la parte deudora no diere, dentro de ___ días después de requerida, nuevas
garantías a satisfacción del Banco o del Juez, en su caso; c) Cuando, en su caso, sin
consentimiento escrito del Banco, se demoliere todo o parte de los edificios o construcciones
existentes o que se construyan en el futuro en el predio hipotecado o se efectuare cualquier
transformación o alteración en los referidos edificios o construcciones que, a juicio exclusivo
del Banco, disminuyan o hagan insuficiente la garantía constituida en favor del Banco o si la
a las propiedades hipotecadas fueren transferidas o gravadas en todo o en parte sin previo y
escrito consentimiento del Banco; d) Si resultare que las declaraciones formuladas bajo
juramento por la parte deudora al solicitar el crédito y/o en este instrumento fueren inexactas,
incompletas o falsas o si resultare que lo hipotecado por este instrumento se encuentra, o en
el futuro quedare sujeto, a cualquier limitación, gravamen, prohibición, hipoteca, embargo o
acciones judiciales limitativas de su dominio, cualquiera fuere su origen, distintas a las
constituidas a favor del ____ (banco), ya sea que impidan la inscripción de las hipotecas, las
limiten o desmejoren; e) Si la parte deudora infringiere cualesquiera de las prohibiciones que
se establecen en este instrumento a favor de ______ (banco), sin perjuicio que el Banco
pueda ejercer las demás acciones legales por este incumplimiento contractual, o que la parte
deudora no pagare oportunamente las contribuciones a los bienes raíces o cualquier otro
impuesto, contribución o servicio a que se encuentren afectos el o los inmuebles hipotecados
o no se pagaren las pólizas de seguros; la parte deudora se obliga a acreditar al Banco
dichos pagos dentro de los ____ días siguientes a aquel en que corresponda efectuarlos,
cuando sea requerida por el Banco; el Banco se reserva la facultad de exigir el otorgamiento
de una nueva garantía, en caso de que el o los inmuebles hipotecados se deprecien por
cualquier causa, aun cuando ella no fuere imputable a la parte deudora, la cual
expresamente acepta que sea el Banco quien califique esta circunstancia renunciando a todo
derecho o acción para reclamar de su decisión. La parte deudora tendrá un plazo de ___ días
contados desde que el Banco le notifique por carta certificada su resolución, para constituir
una nueva garantía. Para los efectos de la notificación y para cualquier otro efecto que
requiera el Banco, y sin perjuicio de otros domicilios que pudiere tener la parte deudora, o
cualesquiera de los deudores, en su caso, se considerará domicilio suyo el inmueble
hipotecado o aquel señalado por los deudores en este instrumento; f) Si la parte deudora, o
cualesquiera de sus componentes, en su caso, cayere en insolvencia o cesare en el pago de
cualquier obligación contraída, sea en favor del Banco o de cualquier otro acreedor, sin
perjuicio de la exigibilidad que resulte de las normas legales pertinentes. Se entenderá que la
parte deudora, y cualesquiera de los integrantes de la parte deudora, en su caso, ha caído en
insolvencia, si personalmente, o uno o más acreedores solicitare su quiebra o formulare
proposiciones de convenio judicial o extrajudicial; si por la vía de medidas prejudiciales o
precautorias se obtuviere en contra de la parte deudora, o en contra de cualesquiera de los
deudores, en su caso, retenciones, prohibiciones o impedimentos para celebrar actos o
contratos respecto de cualesquiera de sus bienes, o de cualquier hecho diferente de los
antes mencionados, que hagan evidente su insolvencia. Igualmente, el Banco podrá hacer
exigible de inmediato el monto total adeudado, expirando todos los plazos pendientes, por el
solo hecho de habérsele protestado a la parte deudora, o a cualesquiera de los deudores, en
su caso, por falta de pago, cualquier documento, pagaré, letra de cambio o cheque aceptado,
suscrito o avalado por ellos; g) Si la parte deudora, dejare de pagar íntegra y oportunamente
cualquier obligación que mantenga para con el Banco, ya sea por su monto total o por
cualesquiera de las cuotas en que se haya dividido su pago, según corresponda,
cualesquiera que sea su origen, monto o fecha de vencimiento; h) Si por cualquier causa o
motivo las hipotecas que se constituyen en este instrumento no se inscribieren como
gravámenes en la forma y condiciones estipuladas; i) Si las hipotecas de que da cuenta el
presente instrumento se anularen, resolvieren o quedaren sin efecto por cualquier causa o
motivo. El no ejercicio oportuno por parte del Banco, de uno o más de los derechos que se le
reconocen en esta escritura, no significará de manera alguna renuncia de los mismos,
reservándose el Banco la facultad de ejercerlos cuando lo estime conveniente. Las partes
dejan expresa constancia que el hecho de que el Banco haga uso de su facultad de acelerar
el crédito de acuerdo a lo anteriormente referido, no lo inhabilita de manera alguna para
ejercer posteriormente el mismo derecho, una o más veces, en el evento de que se configure
nuevamente alguna de las causales que la hacen procedente, señaladas anteriormente. En
consecuencia, el avenimiento acordado en un juicio, el desistimiento por parte del Banco de
continuar una ejecución o circunstancias similares a las anteriores, no inhibirá al Banco en su
calidad de acreedor para ejercer nuevamente esta facultad ni se entenderá extinguido,
caducado o prescrito el derecho que al efecto le reconoce lo estipulado en esta cláusula.
DECIMONOVENO. Las partes compradora y vendedora declaran haber recibido de

______ (banco) toda la información, en forma oportuna y completa, acerca de los gastos
aproximados que demanda esta operación tales como impuestos, derechos notariales, de
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, primas de seguros, tasación del inmueble,
estudio de títulos y redacción de escritura e informe final de su garantía hipotecaria.
Asimismo, declaran haber sido informadas en detalle por el Banco respecto del sistema por el
cual se rigen estos mutuos con emisión de Letras de Crédito, sobre el mecanismo de
financiamiento y procedimiento de liquidación de dichas letras en el Mercado de Valores,
sobre su comisión de venta y sobre las fluctuaciones de precio o de tasa de descuento a que
están sujetos dichos instrumentos y que afectan al importe líquido final en Pesos que se
recibirá del préstamo. Asimismo, declaran conocer que ______(banco) tasa e informa los
títulos del o de los inmuebles que se ofrecen en garantía hipotecaria sólo desde su punto de
vista, criterio y para resguardar sus derechos, siendo de exclusiva responsabilidad de las
partes de la compraventa contratar, si lo estimaren necesario, sus propios asesores,
profesionales y técnicos que resguarden sus derechos.
VIGÉSIMO. Cuando la parte deudora, no hubiese pagado los dividendos en los plazos
estipulados y, requerido judicialmente no lo pagare en el término de ___ días, el Banco podrá
solicitar la entrega del o de los inmuebles hipotecados en prenda pretoria o pedir que se
rematen en pública subasta de acuerdo al procedimiento señalado en la Ley General de
Bancos.
VIGÉSIMO PRIMERO. El procedimiento señalado en las cláusulas anteriores se aplicará a

todos los casos en que el Banco, conforme a las estipulaciones de este contrato, pueda exigir
el pago de la deuda antes del vencimiento del plazo.
VIGÉSIMO SEGUNDO. (Esta cláusula corresponde al destino del producto de la venta de

las Letras de Crédito. El segundo párrafo tiene tres ALTERNATIVAS. La 1ª. procede cuando
es para la parte vendedora; La 2ª. cuando debe ser destinada al pago o abono de
obligaciones de la parte vendedora para con ____ (banco) y la 3a. cuando debe ser
entregado a otro Banco acreedor de la parte vendedora).
La parte vendedora declara haber recibido a su entera y total conformidad las letras de
crédito que recibe en pago del precio de la compraventa anteriormente estipulada en este
instrumento, materias del préstamo otorgado a la parte compradora por _______ (banco) en
esta misma escritura, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, y hace entrega de ellas al
mismo _____(banco) a fin de que sean registradas conforme a las normas impartidas por la
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, facultándolo para que las mantenga
hasta que sean finiquitados todos los trámites legales y le confiere mandato mercantil
irrevocable, en los términos de los artículos 235, 238, 241 y siguientes del Código de
Comercio, con los objetos que se expresa a continuación:
1) Para que proceda a vender, ceder, transferir, endosar, dar en pago o en cualquier forma
adquirir, enajenar, restituir, entregar o negociar dichas Letras de Crédito de que la parte
vendedora se dio por recibida de acuerdo a lo estipulado en este contrato y autoriza
formalmente a ______ (banco) para comprar dichos valores de su comitente, de acuerdo y
en los términos señalados en el Artículo 271 del Código de Comercio, teniendo esta gestión
el carácter de irrevocable para todos los efectos legales, sin tener el Banco para la referida
venta o compra limitación de precio ni de plazo, pudiendo efectuarla considerando solamente
las mejores condiciones de mercado para la transacción de este tipo de instrumentos. ____
(banco) queda expresamente autorizado para delegar en la persona que estime conveniente
el presente mandato, quedando relevado de la obligación de rendir cuenta de su ejecución;
(Primera alternativa: cuando el producto de la venta es para la parte vendedora).
2) Para que proceda a la venta de dichas Letras de Crédito por el precio de plaza,
autorizando a ______ (banco) para comprar dichos valores de su comitente de acuerdo y en
los términos señalados en el Artículo 271 del Código de Comercio, teniendo esta gestión el
carácter de irrevocable para todos los efectos legales, sin tener el Banco para la referida
venta o compra limitación de precio ni de plazo, pudiendo efectuarla considerando solamente
las mejores condiciones de mercado para la transacción de este tipo de instrumentos y el
producto de dicha compraventa sea puesto a disposición de la mandante, la parte vendedora,
sin obligación alguna para el Banco de pagar intereses ni reajustes de ningún tipo por tales
sumas. El ____ (banco), representado en la forma señalada, acepta este mandato en los
términos relacionados.
Cuando la Parte Vendedora está conformada por más de una persona, agregar el párrafo
siguiente:
La parte vendedora expone que han acordado entre los vendedores que el producto de la
venta de las Letras de Crédito con que ha sido enterado el precio de la compraventa del
inmueble precedentemente individualizado y respecto de las cuales han otorgado el mandato
precedentemente referido, sea puesto a disposición de la parte vendedora en los términos
expresados mediante documento girado a nombre de cualesquiera de los vendedores, quien
queda facultado para recibirlo, cobrarlo y otorgar el finiquito correspondiente, liberando a
______(banco) de cualquier responsabilidad al efecto. El delegado de la parte vendedora
antes nombrado e individualizado precedentemente en esta escritura, acepta dicha
delegación y la parte vendedora libera a _____(banco) de cualquier responsabilidad u
observación que a la parte vendedora pudiere corresponder, toda vez que la delegación
mencionada dice relación con los intereses particulares de los vendedores, que no empecen
al Banco. ______ (banco), representado en la forma señalada, acepta este mandato en los
términos relacionados.
Segunda alternativa: cuando es para pagar al ______ (banco).
2) Para imputar el producto líquido de esta compraventa, al pago de cualquier deuda

directa o indirecta, vigente o vencida que la parte vendedora, la mandante, pudiere tener o
que en el futuro contrajera para con el _____(banco), para lo cual la parte vendedora acepta
expresamente el prepago de cualquier obligación, quedando facultada para efectuar las
imputaciones a su entero arbitrio a intereses y costas, reajustes y capital, en el orden que
estimare conveniente, sin necesidad de aviso, trámite o gestión alguna al respecto y el saldo,
si lo hubiere, sea puesto a disposición de la mandante, la parte vendedora, sin obligación
alguna para el Banco de pagar intereses ni reajustes de ningún tipo por tales sumas. _____
(banco), representado en la forma señalada, acepta este mandato en los términos
relacionados y la mandante lo libera de la obligación de rendir cuenta.
(Tercera alternativa: cuando es para pagar a OTRO BANCO).
2) Para hacer entrega del producto líquido de la venta de las letras, al BANCO __________
(banco), representado en la forma señalada, acepta este mandato en los términos
relacionados y la mandante lo libera de la obligación de rendir cuenta.
VIGÉSIMO QUINTO. Comparecencia del BANCO QUE ALZA.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde cuando el COMPRADOR es soltero o viudo).
El comprador, denominado como se ha dicho "La Parte Compradora" o "La Parte

Deudora", declara para los efectos de lo dispuesto en el Artículo 160 del D.F.L. Nº 3 de 1997,
del Ministerio de Hacienda que su actual estado civil es el de ______ , declaración que
formula a solicitud expresa de _____(banco) que ha considerado dicha declaración esencial
e inductiva para la celebración de los contratos que constan en este instrumento.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde cuando el VENDEDOR es soltero o viudo).
El Vendedor declara que su actual estado civil es el de _____.

VIGÉSIMO SEXTO. Presente a este acto Doña _______, ___, (nacionalidad), _____,
(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _______, cónyuge del VENDEDOR y
de su mismo domicilio, expone conjuntamente con su cónyuge ya individualizado, de acuerdo
a lo dispuesto en el Artículo 146 del Código Civil, que a la fecha de celebración del presente
contrato, ninguno de ellos ha solicitado judicialmente que el inmueble que se vende por este
acto, sea declarado "Bien Familiar" y, sin perjuicio de lo anterior, el cónyuge no propietario, en
conformidad a lo dispuesto en los Artículos 142 y siguientes del Código Civil, viene en
consentir y aceptar expresamente los términos del presente contrato, y en especial, la venta
del inmueble objeto de la compraventa de que da cuenta esta escritura.
(Agregar el siguiente párrafo cuando el vendedor se encuentra casado en sociedad

conyugal) y ella además expresa que sin perjuicio de lo anterior, en conformidad con lo
dispuesto en el Artículo 1749 del Código Civil, que autoriza a su cónyuge para enajenar la(s)
propiedad(es) objeto del presente contrato, aceptando las estipulaciones que él contiene, el
cual hace suyo para todos los efectos a que haya lugar.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde solamente en caso de que el comprador se

encuentre casado en SOCIEDAD CONYUGAL) PRESENTE A ESTE ACTO DOÑA ______,
______(nacionalidad), _____ (profesión/oficio), cédula de identidad número ______,
domiciliada en ____________, cónyuge del comprador, expresa conforme a lo dispuesto en
el Artículo 1749 del Código Civil, que acepta las estipulaciones contenidas en esta escritura y
autoriza a su cónyuge para constituir las hipotecas convenidas precedentemente en los
términos referidos.
VIGÉSIMO SÉPTIMO. (En caso de FIADOR) PRESENTE A ESTE ACTO don/ña _____
EXPONE: A) Que se constituye en FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO e indivisible de
todas y de cada una de las obligaciones que para con _____(banco) ha asumido "La Parte
Deudora" o "La Parte Compradora", según lo convenido precedentemente en denominarla,
de acuerdo a las estipulaciones contenidas en esta escritura, las que hace suyas para todos
los efectos a que haya lugar, renunciando en consecuencia al beneficio de exclusión que le
correspondería de acuerdo a la ley. La parte deudora y el mencionado codeudor solidario se
otorgan recíprocamente mandato judicial, con todas las facultades contempladas en ambos
incisos del Artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, las que se entienden reproducidas
una a una en términos tales que, la notificación de la demanda que se practicare a cualquiera
de ellos, importará el emplazamiento de ambos. B) Que desde ya acepta las modificaciones
que las partes pudieren introducir al contrato, especialmente en lo relativo a concesiones de
prórrogas, intereses, plazos y otras modalidades del mismo, todo lo cual, en ningún caso,
hará caducar la fianza y caución solidaria e indivisible que otorga de acuerdo a lo expresado.
C) Que se obliga a contratar un SEGURO DE DESGRAVAMEN hipotecario por todo el tiempo
que se encuentre vigente la deuda respecto de la cual se constituye en fiador y codeudor
solidario, por un monto no inferior a ella. Este seguro deberá ser contratado estipulando
como beneficiario del mismo al _____ (banco) y el pago de las primas será de cargo único y
exclusivo del fiador. El fiador se obliga a entregar la respectiva póliza al Banco dentro de los
___ días siguientes contados desde la fecha de la firma de la presente escritura y con una
anticipación de ___ días antes del vencimiento de las renovaciones que correspondan. Esta
póliza deberá cumplir con los siguientes requisitos: 1. Encontrarse endosada a favor de
______ (banco) en su calidad de acreedor hipotecario; 2. El monto asegurado no podrá ser
inferior al monto de la deuda que afianza; 3. La prima deberá encontrarse totalmente pagada
por un plazo no inferior a ___ años, pago que debe encontrase debidamente acreditado por
timbre que acredite el pago de la Compañía que la emite según certificado estampado en la
póliza que se entrega o un certificado de la misma; 4. Nota inserta en las condiciones
particulares de la póliza que se entrega que señale lo siguiente: "Todo endoso de corte,
anulación y/o modificación de la presente póliza que establece como beneficiario al ______
(banco), en su calidad de acreedor hipotecario, deberá ser informado por escrito con ___
días de anticipación a ______ (banco)". El fiador faculta irrevocablemente desde ya al
______ (banco) para contratar inmediatamente el seguro y pagar las primas necesarias para
mantenerlo vigente, si así lo estima conveniente, quedando además, facultado para hacerlo
por cuenta del fiador en el evento que él no acompañe la póliza o sus renovaciones en el
plazo o con los requisitos señalados precedentemente. Las sumas que el Banco desembolse
por los conceptos antedichos deberán serle restituidas por el fiador o por la parte deudora y
el fiador faculta desde ya al Banco para que las sumas que reciba éste en pago del seguro
las impute en primer lugar al pago de lo adeudado por concepto de primas de seguros, por
concepto de contribuciones a los bienes raíces del inmueble hipotecado y el saldo, si lo
hubiere, al pago de costas, reajustes, intereses, comisiones y capital de las obligaciones de
la parte deudora derivadas del crédito hipotecario respecto del cual se constituye en fiador y
codeudor solidario, renunciando el fiador y codeudor solidario al derecho de efectuar las
imputaciones, quedando incluso facultado el Banco por el fiador para cargarlas de inmediato
en la cuenta corriente que tuviere abierta en el Banco, a elección de éste. El fiador declara
conocer que, por norma general, las Compañías de Seguros de Vida no aseguran
desgravamen una vez que el contratante del seguro cumpla ___ años de edad, de manera
que, produciéndose tal evento, o la edad que prescriba la compañía aseguradora contratante
del seguro de desgravamen, el fiador quedará desprotegido de tal seguro. Las partes dejan
expresa constancia que el Banco no tendrá ninguna responsabilidad por la no contratación
oportuna del seguro referido o su no renovación, o en relación con el no pago del seguro o
cualquier otra materia referente a la compañía aseguradora o a las pólizas emitidas.
(Cuando el fiador se encuentra casado en sociedad conyugal, se debe agregar la

comparecencia de su cónyuge de acuerdo al siguiente párrafo) PRESENTE A ESTE ACTO
DOÑA _______ expone: Que autoriza a su cónyuge antes individualizado en este
instrumento para constituirse en fiador y codeudor solidario e indivisible de todas y cada una
de las obligaciones que para con el ______ (banco) ha asumido "La Parte Deudora" en virtud
de las estipulaciones contenidas en esta escritura, la que hace suya para todos los efectos a
que haya lugar, renunciando a las acciones que pudieren corresponderle al respecto.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde cuando se trata de un deudor y un codeudor

solidario o de dos o más deudores o de dos o más codeudores solidarios). Los compradores
______ ya individualizados, se confieren recíproca e irrevocablemente, poder especial para
que indistinta y separadamente se representen entre sí en todo lo concerniente al
cumplimiento y ejecución de los contratos convenidos en este instrumento y, en general, para
cualquier relación que puedan tener con el ______ (banco). Tal representación incluso es
conferida para los efectos judiciales, de manera tal que la notificación judicial que se
practique a uno cualquiera de ellos, emplazará válidamente a ambos (a todos). El poder así
conferido, comprende tanto las facultades ordinarias del mandato judicial como las
extraordinarias contempladas en el inciso segundo del artículo séptimo del Código de
Procedimiento Civil, esto es, las de desistirse en primera instancia de la acción deducida,
aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar los recursos o los términos
legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar
convenios y percibir. Para el evento de fallecer el mandante, este mandato subsistirá en toda
su extensión y contenido, entendiéndose destinado a ser ejecutado, para todos los efectos
legales, aun después de su muerte, todo ello conforme a lo previsto en el Artículo 2169 del
Código Civil. El mandato recíproco conferido por este acto e instrumento, sólo podrá ser
revocado o renunciado con el consentimiento del ______(banco), el cual deberá en todo
caso, comparecer a la escritura pública de revocación o renuncia.
CLÁUSULA: (Designación de apoderado del deudor solamente cuando el deudor sea

extranjero o no sea residente en Chile). El deudor ________ confiere poder irrevocable a
________ para que le represente en todo lo concerniente al cumplimiento y ejecución de los
contratos estipulados en este instrumento, y en general, para cualquier relación que pueda
tener con ______(banco). Tal representación incluso le es conferida para los efectos
judiciales, de modo tal que la notificación judicial que se practique al mandatario emplazará
válidamente al deudor. El poder conferido, comprende tanto las facultades ordinarias del
mandato judicial como las extraordinarias contempladas en el inciso segundo del artículo
séptimo del Código de Procedimiento Civil, incluso desistirse en primera instancia de la
acción deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar a los recursos
legales, transigir, comprometer. Otorgar a los árbitros facultades de arbitradores y percibir. El
mandato conferido por este acto e instrumento, sólo podrá ser revocado con el
consentimiento del ______ (banco), el cual deberá en todo caso, comparecer a la escritura
pública de revocación. En caso de fallecimiento del mandante, este mandato continuará
vigente conforme a lo dispuesto en el artículo dos mil ciento sesenta y nueve del Código Civil
pues también está destinado a ejecutarse después de su fallecimiento.
Presente a este acto _________ (nacionalidad), ______ (estado civil),

______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad expone: Que expresamente acepta el
mandato conferido en los términos relacionados y se obliga a no renunciarlo sin el
consentimiento del _______ (banco).
VIGÉSIMO OCTAVO. Los comparecientes confieren poder irrevocable a _____(banco)

para que, actuando en su nombre y representación pueda ejecutar los actos y suscribir los
instrumentos públicos y privados que fueren necesarios para aclarar, rectificar o
complementar esta escritura en relación con la individualización de los comparecientes a este
acto, sus representantes, o la deuda garantizada y de la propiedad materia de este contrato,
sus deslindes o cualquier otro requisito que fuere necesario a juicio del ______(banco) o del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, para inscribir adecuadamente las estipulaciones
contenidas en este instrumento, como asimismo en cualquier cláusula no principal pudiendo
efectuar las anotaciones que fueren necesarias en la matriz de la misma y solicitar al
Conservador de Bienes Raíces respectivo las anotaciones, inscripciones y subinscripciones a
que hubiese lugar. En caso de disolución de algunas de las personas jurídicas que
comparecieren a este instrumento o de fallecimiento de cualesquiera de los mandantes, este
mandato continuará vigente de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 2169 del Código Civil,
pues también está destinado a ejecutarse después de la disolución de dichas personas
jurídicas o fallecimiento de los mandantes. Las partes dejan constancia que este mandato se
otorga con carácter de irrevocable y gratuito en conformidad a lo dispuesto en los
Artículos 235, 238 y siguientes del Código de Comercio. ______ (banco) acepta el mandato
otorgado en los términos referidos y los mandantes lo liberan de la obligación de rendir
cuenta.
VIGÉSIMO NOVENO. (declaración del primer vendedor y de las partes de la compraventa),
( nuevo Artículo 18 Ley General de Urbanismo y Construcciones, introducido por Ley
Nº 19.472, Ley de Calidad de la Construcción). La parte vendedora, ya individualizada en la
comparecencia, debidamente representada según se ha expresado, declara que conoce los
términos y responsabilidades que le impone el Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y, para los efectos de lo dispuesto en dicha norma legal deja constancia que
los profesionales que intervinieron en la construcción de la propiedad materia del contrato de
que da cuenta este instrumento, fueron los siguientes:
1.- Arquitecto: (Nombre) __________ cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario
__________ domiciliado en ________.
2.- Ingeniero Civil: (Nombre) ________ cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario
_________ domiciliado en __________.
3.- Constructor Civil: (Nombre) _________ cédula nacional de identidad y Rol Único
Tributario __________ domiciliado en _________.
4.- Ingeniero Constructor: (Nombre) ______ Cédula nacional de Identidad y Rol Único
Tributario ________ domicilio __________.
(Personas Jurídicas)
1.- Arquitecto: (Razón social) ________ Rol Único Tributario _______ domiciliada en
_______ Representante (s) Legal(es) _________.
Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario _______ domiciliada en ________.
2.- Ingeniero Civil: (Razón social) ______ Rol Único Tributario ______ domiciliada en
________ Representante (s) Legal(es) ________.
Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario _____ domiciliada en ____________.
3.- Constructor Civil: (Razón social) ______ Rol Único Tributario _____ domiciliada en
______ Representante (s) Legal(es)_______ Cédula nacional de identidad y Rol Único
Tributario________ domiciliado en ___________.
4.- Ingeniero Constructor: (Razón social) _____ Rol Único Tributario ______ domicilio
_________ Representante(s) Legal(es) ______ Cédula nacional de Identidad y Rol Único
Tributario ______ domiciliado en ____________.
Asimismo, las partes vendedora y compradora, ya individualizadas en la comparecencia,

declaran y aceptan expresamente que las condiciones ofrecidas en la publicidad de lo que se
está vendiendo, se entienden incorporadas en el contrato de compraventa que celebran y de
que da cuenta el presente instrumento.
CLÁUSULA: (Para casos de construcciones con contrato a suma alzada). Las partes dejan
constancia que el presente contrato de compraventa no se encuentra sujeto al pago del
Impuesto al Valor Agregado (IVA) por cuanto la parte vendedora encomendó la construcción
a suma alzada a _________ según contrato de fecha _______ que el Notario que autoriza ha
tenido a la vista, el cual quedó afecto al pago referido.
TRIGÉSIMO. Las obligaciones que contrae la parte deudora para con el _______ (banco)
por el presente instrumento, quedan registradas en el BANCO bajo el NÚMERO_____
quedando el Banco facultado irrevocablemente para reemplazar, rectificar o modificar a su
entero arbitrio tal numeración incluso por instrumento privado, sin ninguna limitación o
reserva.
TRIGÉSIMO PRIMERO. Para todos los efectos derivados del presente contrato, la parte
deudora y los demás comparecientes a esta escritura, a cualquier título, no obstante su
domicilio, constituyen domicilio en la ciudad de _______, sin perjuicio del que corresponda al
lugar de sus respectivas residencias, prorrogando la jurisdicción de los Tribunales
competentes a elección del Banco. Los pagos y demás operaciones a que diera lugar el
presente contrato, deberán ser efectuados en las oficinas de _______ (banco).
TRIGÉSIMO SEGUNDO. Todos los gastos, derechos e impuestos que origine el presente
contrato y sus inscripciones son y serán de cargo único y exclusivo de la parte deudora, la
cual faculta a _______ (banco) para cargarlos en su cuenta corriente, si fuere del caso, y así
lo estimare conveniente el mismo Banco.
TRIGÉSIMO TERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para

requerir del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, todas las inscripciones,
subinscripciones y demás trámites que procedan.
La personería de quien comparece en representación del ____ (banco) consta de escritura

pública de fecha __ de ____ de ___ otorgada en la Notaría de _______ de don/ña ________.
La personería de quienes comparecen en representación de la parte vendedora consta de

escritura pública de fecha ____ de ________ de ____ otorgada en la Notaría de _________
de don/ña ________.
La personería de quienes comparecen en representación de la parte compradora consta de

escritura pública de fecha ___ de ________ de ___ otorgada en la Notaría de _____ de don/
ña ____________ documentos que no se insertan por ser conocido s de las partes y a
petición suya, que el Notario que autoriza ha tenido a la vista.
En comprobante y previa lectura firman ____________________.

73. CASA EN CONDOMINIO. ESCRITURA. FORMULARIO
COMPARECEN: (1) ____________________, Rol Único Tributario Número __________,
sociedad comercial del giro de su denominación, la que concurre representada, según se
acreditará, por don/ña ____________________, __________ (nacionalidad), __________
(estado civil), __________ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número
__________, y por don/ña ______________________________, __________ (nacionalidad),
__________ (estado civil), __________ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número __________, todos domiciliados en __________, Comuna de __________, por una
parte, en adelante indistintamente "____________________" o la "vendedora"; y por la otra
parte, en adelante el "comprador", _________, ___,___ (nacionalidad) ,____.(estado civil),
__________ (profesión/oficio) , cédula nacional de identidad número __________,
domiciliado en __________, Comuna de________; los comparecientes mayores de edad y
libres disponedores de sus bienes quienes acreditan sus identidades con las cédulas antes
citadas y exponen:
PRIMERO. 1.1. ____________________es dueña del Lote Nº __ del Condominio Tipo-B

__________, Primera Etapa, ubicado en __________ del Proyecto de Parcelación
__________, comuna de __________, __________ (Región), conforme consta de los planos
de Copropiedad Inmobiliaria respectivos, según los cuales tiene una superficie aproximada
de ______metros cuadrados y los siguientes deslindes especiales: Al Norte, __________; al
Sur, _________; al Oriente, ________; y al Poniente, __________ Lo adquirió en su mayor
extensión por dación en pago de ____________________, según consta de escritura pública
de fecha ______ de ______ del ______, otorgada ante el Notario de ____________ don/ña
____________________, la que se inscribió a fojas ______, Número ______ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ________________ correspondiente al año
______.
1.2. La Parcela Número ______ donde se encuentra construido el Condominio Tipo B

__________, en su primera etapa, resultó de la subdivisión de la Parcela ____________
conforme consta de Resolución Número ______ otorgada por la Dirección de Obras de la
Ilustre Municipalidad de __________, con fecha ______ de __________ del ______, de
acuerdo al plano elaborado por los Arquitectos __________ y __________, archivado en el
Registro de Documentos del Conservador de Bienes Raíces de ________________ bajo el
Número ______ con fecha ______ de ______ del ______. El cambio de uso de suelo de la
Parcela Número ______ en su mayor extensión, consta de la Autorización Número ______
del Secretario Regional Ministerial de Agricultura, de fecha ___ de ______ de ______, y de
los Oficios Ordinarios Número ______ y Número ______ del Secretario Regional Ministerial
de la Vivienda y Urbanismo ______ Región, de fecha ___ de ______ y ___ de
____________, ambos del año ___, todos ellos otorgados conforme al art. 55 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones.
1.3. El Permiso de Edificación del Condominio ____________________de construcción

simultánea y por etapas, con destino vivienda y acogido al D.F.L. Nº 2 de 1959, consta de
Resolución Número __ de la Dirección de Obras Municipales de __________ de fecha ___
de ____ del año ___, que fue posteriormente modificado por Resolución Nº __ de la misma
Dirección de Obras Municipales de fecha __ de ____ del año ___, siendo posteriormente
reducido a escritura pública con fecha _____ y su modificación con fecha _______, ambas de
la Notaría de __________ de don/ña _________ El Contrato General de Construcción a
suma alzada entre ____________________ y ____________________, se suscribió por
instrumento privado de fecha ___ de ______ de ______, siendo autorizadas las firmas en la
Notaría de ____ de don/ña _________, quedando en consecuencia la presente compraventa
para todos los efectos exenta de IVA. La Recepción Final Municipal de la Primera Etapa
consta de Resolución Número ___ de la Dirección de Obras Municipales de __________ de
fecha ________. El Certificado de Copropiedad Inmobiliaria del Condominio Tipo B,
____________, en su primera etapa, correspondiente a ___ casas, se otorgó bajo el Número
___ por la Dirección de Obras Municipales de ___ con fecha ___________ Los planos de
Copropiedad Inmobiliaria fueron archivados bajo los Números ________.del Registro de
______ del Conservador de Bienes Raíces de __________, correspondiente al año ___. El
Reglamento de Copropiedad del Condominio __________, consta de escritura pública de
fecha ___ de _________ del año ___, otorgada en la Notaría de ____________ de don/ña
_______, que se inscribió a fojas _____ número____ del Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _______, correspondiente al año ___ El
listado de proporción de derechos que corresponde a cada unidad sobre los bienes comunes
conforme su respectivo avalúo fiscal aprobado por el Servicio de Impuestos Internos, para el
Condominio _____________ en su primera etapa, se protocolizó con fecha __________ en
la Notaría de _______ de don/ña ________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, _______, representada del modo indicado en la

comparecencia, vende, cede y transfiere a don/ña __________, quien compra, acepta y
adquiere para sí, el Lote número___ con la Casa habitación número __, Modelo__ del
Condominio ________, primera etapa, con sus correspondientes derechos en los bienes
comunes conforme el Reglamento de Copropiedad del Condominio.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de $ ____ equivalentes al día de

hoy a _______Unidades de Fomento, cantidad que el comprador pagó y paga a
__________de la siguiente forma:
a) Con la cantidad de $ _____, equivalentes al día de hoy a __ Unidades de Fomento, que

el promitente comprador pagó a _________ con anterioridad a este acto, de contado y en
dinero efectivo, declarando esta última haber recibido esta parte del precio a su entera y total
satisfacción; y
b) Con la cantidad de $ ______, equivalentes al día de hoy a ___Unidades de Fomento,

que el comprador paga a ____________________, en este acto, de contado y en dinero
efectivo, cantidad que esta última declara recibir a su entera y total satisfacción.
De esta forma ha quedado íntegramente pagado el precio de la compraventa, otorgándose

las partes el correspondiente recibo de cancelación.
CUARTO. La venta de la propiedad referida se hace ad-corpus, en el estado en que se

encuentra, libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición, embargo, litigio o expropiación, con
todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres del título, sujeta al Reglamento de
Copropiedad Inmobiliaria del Condominio__________ __________ que el comprador declara
conocer y aceptar en todas sus partes, con todas las cuentas de suministros al día, sin
deudas de contribuciones de bienes raíces ni de ninguna otra naturaleza, y respondiendo la
sociedad vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega material del inmueble se efectúa en este acto por _________ al
comprador, quien declara recibirla nueva, en perfectas condiciones y a su entera y total
satisfacción.
SEXTO. Las partes vienen en otorgarse el más amplio, completo y recíproco finiquito
respecto de todo acto preparatorio, promesa de compraventa o acuerdo celebrado entre las
mismas en relación a los inmuebles materia de la presente compraventa, declarando que
nada se adeudan por éste y cualquier otro concepto, renunciando a mayor abundamiento a
toda acción o pretensión que pudiera corresponderle a una en contra de la otra.
SÉPTIMO. A los fines dispuestos en la ley número diecinueve mil cuatrocientos setenta y
dos, se deja constancia de los profesionales responsables del proyecto _______, en su
primera etapa, son:
a) El arquitecto a cargo del proyecto fue don/ña _______, cédula nacional de identidad
número ___________, y don _________, cédula nacional de identidad número _____, ambos
domiciliados en ___________, comuna de __, _________(región);
b) El calculista fue __________, Rol Único Tributario número ___________, cuyo

representante es don/ña _______, cédula nacional de identidad número ____________,
domiciliado en ______, comuna de ______, _________(región);
c) El contratista fue la sociedad _________, Rol Único Tributario número ________, cuyo
representante legal es don/ña ________, cédula nacional de identidad número __________,
ambos domiciliados en ________ número _____, comuna de _______, _______(región).
OCTAVO. Las partes dejan constancia que no serán imputables a la vendedora los
defectos o fallas que presenten los elementos y materiales incorporados a los inmuebles
objeto del contrato de compraventa, como consecuencia de trabajos de adecuación,
ampliación o transformación efectuados por el comprador con posterioridad a su entrega
material o hechos con anterioridad a ella con autorización pero sin la intervención del
vendedor, los derivados de un uso inadecuado, o los que sean producto del desgaste natural
de aquellos componentes que por su naturaleza o estándar posean una vida útil inferior a
___ años.
NOVENO. Para todos los efectos del presente contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de ______.
DÉCIMO. Todos los gastos e impuestos que se devenguen a causa o como consecuencia
del otorgamiento del presente instrumento, como de su inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces pertinente, serán de cargo del comprador
La personería de los representantes de ________, consta de escritura pública de fecha

____de _______ de ___, otorgada en la Notaría de _________ de don/ña ________.
I
Notas:
1. Deben insertarse los siguientes documentos a la escritura pública de

compraventa: Recepción final, Certificado de Copropiedad Inmobiliaria,
Contribuciones y Certificado de matrimonio del comprador.
2. La cláusula novena, constituyendo una prórroga de competencia, puede

resultar abusiva de cara al artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por ser el contrato,
uno de adhesión.
Ver fichas: 14, 50, 60, 81, 82 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
74. FUNDO. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de _______ de dos mil __, comparecen don ______, de nacionalidad _____,
de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado en ______ número __,
____, estado civil ___, domiciliado en calle ________ número __, oficina/departamento
número __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el
comprador"; ambos mayores de edad, libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan
sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan que, por este
instrumento, celebran el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño del fundo llamado "____", ubicado en la Comuna de __,
de la Provincia de ___, de la ____ Región, cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _____;
AL SUR: _____;
AL ORIENTE: _____; y
AL PONIENTE: _____.
(cuando corresponda) Las aguas del predio provenientes del Canal "____", están inscritas
a fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo Conservador, del año_____.
El vendedor adquirió el predio por compra a don ___________, según escritura pública de
fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de ____, de don ______; la cual se
encuentra inscrita a fojas ___ número ___ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de _____ del año____.

_________, quien compra y adquiere para sí, la propiedad individualizada en la cláusula
precedente incluyendo los derechos de aguas ya referidos.
TERCERO. Se incluyen en la venta, asimismo, las especies, útiles, maquinaria, productos

agrícolas y animales señalados en el inventario que, firmado por ambas partes, se protocoliza
en esta Notaría, al final de los registros de este mes, bajo el número ______, y que forma
parte integrante del presente contrato.
CUARTO. El precio es la suma de ____ pesos, en su equivalencia a _____ Unidades de

Fomento, al día de hoy, cantidad que se paga de la siguiente forma:
a) con la suma de ____ pesos, equivalentes a _____ Unidades de Fomento, al contado y

en dinero en efectivo, cantidad que el comprador declara recibida a su entera conformidad;
b) y el saldo de _____ Unidades de Fomento, en la siguiente forma: ____.

El capital adeudado se pagará con un interés de un ____ por ciento anual, y de un
_______ por ciento, también anual, en caso de mora o de simple retardo.
QUINTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra

actualmente la propiedad vendida, lo cual es conocido por el comprador, con todo lo plantado
y edificado, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de
todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación. Responderá, el vendedor, del
saneamiento de acuerdo a la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se
encuentra con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende
libre de toda deuda. Para efectos de lo anterior, el comprador ha recibido toda la
documentación justificativa de tales pagos. En todo caso, se deja constancia de que el
comprador no responderá por deuda anterior alguna del vendedor que se haya originado con
anterioridad al presente instrumento; y que, si resultare obligado, por cualquier clase de
obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo
pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el
siguiente reajuste: __________.
SEXTO. La entrega material de la propiedad se efectúa en este acto a entera y total

satisfacción del comprador.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, las partes se otorgan el más amplio y completo
con la propiedad materia del presente contrato, y especialmente respecto de la promesa de
OCTAVO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como consecuencia del
otorgamiento del presente instrumento, serán pagados por mitades entre las partes, salvo los
del Conservador de Bienes Raíces, que lo serán por el comprador.
NOVENO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los efectos de
este contrato.
DÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y firmar
I
Notas:

correspondiente.
instrumento se vende".

75. FUNDO. PARTE DE PREDIO MAYOR. ESCRITURA. FORMULARIO
ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan sus
identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan que, por este instrumento,
convienen en celebrar un contrato de compraventa que se regirá por las siguientes cláusulas.
PRIMERO. El vendedor es dueño del fundo llamado "____.", de la Comuna de __, de la

Provincia de ___, de la _ª Región, que deslinda:
AL NORTE: ______;
AL SUR: ______;
AL ORIENTE: ______; y
AL PONIENTE: ______.
(cuando corresponda) Las aguas del predio provenientes del Canal "____", están inscritas
a fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo Conservador, del año_____.
El vendedor adquirió, el predio, por compra a don __________ __, según escritura pública
de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de ____, de don ______, la cual se
inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _____ del año____.
SEGUNDO. Por este acto, el vendedor vende, cede y transfiere, al comprador, quien
compra y acepta para sí, una parte, una sección o una hijuela del predio individualizado en la
cláusula anterior, que, a su vez, constituye un nuevo fundo, que se llamará Fundo "_____.".
Los deslindes de este terreno son:
La parte que se vende queda ubicada en el lado __ del predio individualizado en la

cláusula primera y está colocado "aguas abajo" (o aguas arriba) del predio que conserva el
vendedor, el que seguirá con el mismo nombre dicho en tal cláusula primera.
TERCERO. En la compraventa se incluye un _____ por ciento de los derechos de

aprovechamiento de aguas del predio que se vende, que ascienden, en total, a __ regadores
del Canal _____, inscritos a fojas ________ número _______, del Registro de Aguas, del
Conservador de Bienes Raíces de ____, del año_____, de modo que, al adquirente, le
corresponden ____ regadores de tal canal. Por este acto se constituye una servidumbre de
acueducto, en la que el predio dominante será _____ y el predio sirviente será ______.
CUARTO. Se incluyen en la venta todos los bienes señalados en el inventario, a saber, las
especies, útiles, maquinaria, productos agrícolas y animales. El inventario firmado por las
partes, se protocoliza en esta Notaría, al final de los registros de este mes, bajo el número
____, y forma parte integrante de este contrato.
QUINTO. El precio es la suma de ____ pesos, en su equivalencia a _____ Unidades de

Fomento, al día de hoy, cantidad que se paga de la siguiente forma:
a) con la suma de ____ pesos, equivalentes a _____ Unidades de Fomento, al contado y

en dinero en efectivo, cantidad que el comprador declara recibida a su entera conformidad;
b) y el saldo de _____ Unidades de Fomento, en la siguiente forma: ____.
El capital adeudado se pagará con un interés de un ____ por ciento anual, y de un

_______ por ciento, también anual, en caso de mora o de simple retardo.
SEXTO. A fin de garantizar el pago del saldo de precio, reajustes, intereses y costas de
cobranza, en su caso, el comprador constituye hipoteca, en favor del vendedor, sobre la
propiedad que compra en este acto. Asimismo, se obliga a no enajenar ni gravar en todo o en
parte lo adquirido sin el consentimiento del vendedor en tanto no se haya pagado
íntegramente el precio.
SÉPTIMO. La entrega material del fundo que se vende, se efectúa con esta misma fecha
(o bien: se ha efectuado ya, a plena satisfacción del comprador).
OCTAVO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra a esta
fecha la propiedad, lo cual es conocido por el comprador, con todo lo plantado, edificado y
sus enseres, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de
toda hipoteca, gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación, salvo la hipoteca
pactada precedentemente. Responderá, el vendedor, del saneamiento, de acuerdo a la ley.
Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se encuentra con todas sus cuentas de
servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador
declara haber recibido la totalidad de la documentación justificativa de tales declaraciones.
En todo caso, se deja constancia de que el comprador no responderá por deuda anterior
alguna del vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquier clase de obligaciones de éste,
en cuanto se hubieren originado con anterioridad a la fecha del presente instrumento, podrá
repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con
el siguiente reajuste: __________.
NOVENO. Se deja constancia expresa que los predios resultantes de la división, quedarán
afectos a la prohibición de cambiar su destino, en los términos que establecen los artículos
cincuenta y cinco y cincuenta y seis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
DÉCIMO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y completo finiquito
propiedad materia del presente contrato; y, especialmente, respecto de la promesa de
UNDÉCIMO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como consecuencia
DUODÉCIMO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los efectos
de este contrato.
DECIMOTERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para

requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en los
registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El otorgamiento de
esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la muerte o
incapacidad de cualquiera de los contratantes o de todos ellos.
I
Notas:
1. Si el precio no se paga al contado, como es el caso de este formulario, puede

acordarse que el saldo adeudado se reajuste de acuerdo al IPC, se exprese
en UF —como en el ejemplo—, precio trigo, etc.
2. De acuerdo a la legislación actual (D.L. Nº 3.516), los predios rústicos pueden

ser divididos libremente, con la única condición que cada uno de los lotes
resultantes tenga una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas. Existen
excepciones a esta limitación:
a) Las subdivisiones efectuadas o autorizadas por el SAG y el Ministerio de

Agricultura, de acuerdo a los arts. 1º y 2º del D.F.L. Nº 278 de 1979.
b) Los casos contemplados en el inc. 4º del art. 11 del D.L. Nº 3.262; es decir,
cuando el asignatario o adjudicatario CORA enajena la parcela reservándose
el sitio y casa.
c) Las divisiones para los efectos del D.L. Nº 2.695, sobre la regularización de la
posesión de la pequeña propiedad raíz y constitución de dominio sobre la
misma.
d) Las divisiones de terrenos efectuadas por el Ministerio de Obras Públicas, con

el objeto de construir obras de regadío, de vialidad u otras que dicho Ministerio
determine.
e) Las divisiones resultantes de la aplicación del D.F.L. Nº 458, de 1975.
f) En caso que se trate de unir un pedazo de terreno a un predio rústico contiguo,

siempre que la porción de terreno que se reserve el vendedor, tenga una
superficie igual o superior a media hectárea.
3. La omisión de la cláusula novena acarrea la nulidad absoluta; y sin ella, los

notarios no podrán autorizar la escritura; ni los conservadores practicarán
inscripción alguna.
4. Normalmente, los predios se dividen con acceso a caminos públicos existentes.
De lo contrario, será necesario pactar servidumbre de tránsito en que el predio
nuevo puede ser sirviente o dominante, según el caso.
5. Se puede agregar una cláusula de ecología. Ver, al respecto, "CONTRATO.

ECOLOGÍA. FORMULARIO", que la contiene.

correspondiente.

76. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO UNO
ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan sus
identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan lo siguiente:
PRIMERO. El vendedor es dueño del inmueble ubicado en calle _________ número ___,
de la comuna de _____, ciudad de ______, correspondiente al sitio o lote número ____, de la
manzana _______, del plano de Loteo "______." archivado bajo el número ____, en el
Conservador de Bienes Raíces de ________ Los deslindes son:
El vendedor adquirió la propiedad por compra a don __________, según escritura pública
de fecha __ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______; la cual se
inscribió en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____, a fojas
______ número ___ del año_______.

_________, quien compra y adquiere para sí el inmueble ya individualizado.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes al día de hoy a

_________ Unidades de Fomento, que se pagan de la siguiente forma:
a) _______ pesos, equivalentes a ______ Unidades de Fomento, pagaderos al contado, en

dinero efectivo, que el comprador entrega en este acto al vendedor, quien declara recibirlos a
su entera satisfacción.
b) el saldo de ______ Unidades de Fomento, se pagará, a más tardar, el día ____ de

______ próximo, con interés del ____ por ciento. Dicho interés se elevará al máximo
convencional en caso de atraso en el pago, sin perjuicio de los otros derechos que le asisten
al vendedor.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra

actualmente la propiedad vendida, lo cual es conocido por el comprador, con todo lo plantado
y edificado, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de
toda hipoteca, gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el
vendedor del saneamiento de acuerdo a la ley. El comprador declara conocer el estado de la
propiedad. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se halla con todas sus cuentas de
servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha
recibido la documentación justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja
constancia de que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del vendedor; y
que, si resultare obligado, por cualquier clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren
originado antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más
intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente reajuste: ______.
QUINTO. La entrega material de la propiedad al comprador se realizará dentro de ______

días hábiles a contar de la fecha del presente instrumento.
SEXTO. En garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones del presente contrato,
especialmente del pago de lo adeudado, reajustes, intereses, penas y costas en su caso, el
deudor constituye hipoteca de primer grado, en favor del vendedor, sobre la propiedad que
compra por este contrato. Asimismo, se obliga a no enajenar o constituir gravamen alguno sin
previo consentimiento del vendedor mientras no se encuentre pagada la totalidad del precio.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, las partes se otorgan el más amplio y completo
con la propiedad materia del presente contrato, y especialmente respecto de la promesa de
compraventa celebrada por escritura pública de fecha ___ de ____ de dos mil__, otorgada en
la Notaría de ___ de don ______.
OCTAVO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como consecuencia del
NOVENO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los efectos de
este contrato.
DÉCIMO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al abogado don
pudiendo delegar estas facultades las veces que estime necesario. El mandato está exento
de recibir remuneración y de rendir cuenta.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y


I
Notas:

correspondiente.

recomendable que concurra su cónyuge señalando que el inmueble no se
encuentra afecto ni se ha solicitado la declaración de bien familiar (Art. 142
Código Civil).
77. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO DOS
Comparecen: Don/ña ___________, ______.(nacionalidad), ___ (estado civil), _____
(profesión/oficio), domiciliada en _________ (ciudad), _____(país), y de paso por ésta, rol
único tributario número _____________, en adelante "la vendedora", por una parte, y por la
otra y en adelante indistintamente "el comprador", don/ña __________, _____,
(nacionalidad), ______(estado civil), _____, (profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número ________, domiciliado en ________, comuna de ________, los comparecientes
mayores de edad, a quienes conozco por haberme acreditado sus cédulas antes
mencionadas y exponen:
PRIMERO. Don/ña ____________, es dueña de la casa ____ ubicada en _________

número _____, del condominio construido en ________número _____, Comuna de ______,
Región ______, de acuerdo al plano archivado con el número ______; y dueña además de
derechos en proporción al valor de lo adquirido en unión de los otros adquirentes en los
bienes comunes entre los cuales se encuentra el terreno que corresponde al sitio o lote
número ______ de la Manzana ___ del loteo "_________", que deslinda: NORTE,_______
SUR, ________ PONIENTE, _____; ORIENTE, _______. La adquirió por compra a don/ña
_________, según escritura de fecha ___ de ______ del año ___, otorgada en la Notaría de
_________, de don/ña __________ La propiedad se encuentra inscrita a fojas ____ número
_____ del año ___ en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de
_______.
SEGUNDO. Por el presente acto y mediante el presente instrumento don/ña ___________,

vende, cede y transfiere a don/ña ___________, el inmueble individualizado en la cláusula
primera anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de _________ pesos, que la parte

compradora entera de la siguiente forma: a) Con _______ pesos, que el comprador paga a la
vendedora en este acto en dinero efectivo; b) Con ______pesos que el comprador pagará a
la vendedora dentro del plazo de ___ años a contar de la fecha de la presente escritura.
CUARTO. Para los efectos de asegurar el íntegro cumplimiento de la obligación contraída

de conformidad a lo estipulado en la letra b) de la cláusula tercera precedente, el comprador,
don/ña _____________, constituye hipoteca a favor de don/ña _____________, sobre la
propiedad que por el presente contrato adquiere y que se encuentra individualizada en la
cláusula primera de este instrumento hasta por el monto insoluto del precio pendiente de
pago. Asimismo, don/ña ________, se obliga a no enajenar, no gravar ni celebrar acto o
contrato alguno relacionado con todo o parte del inmueble que por este acto se hipoteca a
favor de don/ña ____________, sin su previo consentimiento, el que deberá ser otorgado por
escrito. La hipoteca y prohibiciones de que da cuenta esta cláusula se inscribirán en los
Registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces de _________.
QUINTO. El inmueble materia del presente contrato se vende como especie o cuerpo cierto
en el estado en que actualmente se encuentra con todos sus usos, costumbres, derechos y
servidumbres, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición, embargo o litigio o de derechos
de terceros, con todos sus impuestos, contribuciones y gastos comunes al día, libre de toda
clase de deudas, incluyendo aquellas por concepto de electricidad, agua potable y en general
todos los servicios que acceden a la propiedad, obligándose el vendedor al saneamiento de
la evicción y de vicios redhibitorios en conformidad a la ley. Se comprende en la venta los
derechos de dominio, uso, goce que corresponden al inmueble en el terreno y demás bienes
comunes, conforme a la ley diecinueve mil quinientos treinta y siete y su Reglamento y al
Reglamento de Copropiedad del Condominio reducido a escritura pública con fecha ___ de
_____ de ____ ante el Notario de ______ don/ña ________, inscrito a fojas ______ número
______ del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año ____ en el Conservador de Bienes
Raíces de _______, y luego complementado por escritura pública de fecha ___ de ____ de
____, otorgada en la Notaría de _______ de don/ña __________, e inscrita a fojas ______
número _____, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año ___ en el Conservador de
Bienes Raíces de __________.
SEXTO. La entrega material del inmueble se efectuará por el vendedor a la parte

compradora, a más tardar dentro de los ___ días corridos siguientes a la fecha en que el
inmueble se encuentre debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de
_______ a nombre del comprador, libre de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, con la
sola excepción del reglamento de copropiedad inscrito a fojas ____ número ____
correspondiente al año ___ y modificado a fojas ___ número ___ y la servidumbre inscrita a
fojas ___ número ___ del año ___.
SÉPTIMO. La no entrega en la fecha oportuna, hará devengar una multa o indemnización

de perjuicios equivalente a ___ Unidades de Fomento por cada día de retraso entre la fecha
en que se produzca la mora o simple retardo y la fecha de la entrega efectiva del inmueble.
OCTAVO. Para todos los efectos legales derivados del presente contrato las partes fijan su
domicilio en la comuna de ________ y se someten a la jurisdicción de sus tribunales
ordinarios de justicia.
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para que en

cualquier tiempo concurra a requerir y recabar todas las anotaciones, inscripciones y
subinscripciones que procedan en los registros del Conservador de Bienes Raíces que
corresponda o en cualquier otro registro público. Se faculta especialmente al abogado don/ña
__________ para otorgar una o más escrituras públicas o privadas y/o una o más minutas de
conformidad a lo dispuesto en el artículo ochenta y dos del Reglamento del Registro
Conservatorio Bienes Raíces y para llevar a cabo todas las aclaraciones, rectificaciones y
todos los trámites o actuaciones que sean necesarias para inscribir completamente la
presente escritura. La concesión de esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá
aunque sobrevenga muerte o incapacidad de cualquiera de los comparecientes o de todos
ellos.
I
Notas:

correspondiente.

Código Civil).
78. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO TRES
En __________, a ___ de _______ de ___, ante mí, _________, Notario Público de la __
Notaría de ______, con oficio en calle _________, comuna de ______, región de ______,
comparecen: ___________, sociedad del giro de su denominación, Rol Único Tributario
_________, debidamente representada por don/ña ____________, ____(nacionalidad),
_____(estado civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número
__________ y por don/ña ______________, _____, (nacionalidad), ______ (estado civil),
______ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________, todos
domiciliados en ______________, Comuna de _________; por una parte, en adelante
también e indistintamente como la "compradora", y por la otra, en adelante la "vendedora",
don/ña ________________, ____ (nacionalidad), ______ (estado civil), _______
(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ___________, debidamente
representada por don/ña ______________, ___, (nacionalidad), _____, (estado civil), cédula
nacional de identidad para extranjeros número __________, ambos domiciliados en
________ número ___, Comuna de _______, ______, (región), mayores de edad, quienes
acreditan su identidad con las cédulas indicadas, y exponen:
PRIMERO. Don/ña ____________ es dueña exclusiva de la propiedad ubicada en calle

___________número ______, comuna de ______, ______(región), que corresponde al lote
___ parcela ____ del plano aprobado por La Ilustre Municipalidad de _________, y que
deslinda: Norte, _________; Sur, _________; Oriente, ________; Poniente, ___________.
Don/ña ______________ adquirió el dominio por adjudicación en la liquidación de la
sociedad conyugal que tenía con su cónyuge don/ña ______________, según consta en
escritura pública otorgada el ___ de ______ de ___ en la notaría de ________ de don/ña
___________ y anotado al margen de la inscripción de dominio que rola a fojas ______
número ____ del Registro de Propiedad del año _____ del Conservador de Bienes Raíces de
_________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña _______________ debidamente

representada en la forma indicada en la comparecencia, vende, cede y transfiere a
_____________, para quien compran, aceptan y adquieren sus representantes antes
individualizados, el inmueble ubicado en _________ número ____, Comuna de_______,
______(región).
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma total de _____ Unidades de Fomento

(________ Unidades de Fomento), según la equivalencia de ésta en moneda de curso legal a
la fecha del pago efectivo, que la Compradora entera y paga a la Vendedora de siguiente
forma:
a) Con $ _____ equivalente a esta fecha a _______ Unidades de Fomento, que la parte
Compradora paga a la Vendedora en este acto, al contado, quien lo declara recibir a su
entera satisfacción.
b) Con el equivalente en pesos, moneda legal de ______ Unidades de Fomento que la

compradora se obliga a pagar a la vendedora dentro de ___ días corridos contados desde
esta fecha. El no pago de esta parte del precio en forma íntegra y dentro del plazo señalado,
devengará desde el día siguiente a su vencimiento un interés penal igual al máximo que la
ley permita estipular para operaciones de crédito de dinero en moneda nacional reajustable.
c) Con el equivalente en pesos, moneda legal, de _______ Unidades de Fomento, que la

compradora se obliga a pagar a la vendedora mediante la dación en pago del departamento
__ ubicado en el ____ piso, los estacionamientos números __, __ ,__ y ___ y la bodega ___
todos del subterráneo del "_______________", en adelante indistintamente "los inmuebles",
que la compradora construirá en el inmueble que adquiere en virtud del presente contrato
ubicado en _____________. El pago de esta cuota del saldo de precio que como se indicó se
realizará mediante la dación en pago de los referidos inmuebles, deberá efectuarse dentro de
los ____ días corridos siguientes a la fecha en que la Dirección de Obras de la Municipalidad
de ______ emita el certificado de recepción final del Edificio _________, todo lo cual deberá
en todo caso verificarse en el plazo máximo de ______ días corridos contados desde esta
fecha. A fin de dar cumplimiento a la obligación asumida por este acto, ________
(compradora) deberá notificar por escrito a la vendedora del hecho de encontrarse la
escritura de dación en pago de los inmuebles lista para su firma y la notaría en la cual se
encuentra. Las partes avalúan los inmuebles objeto de la dación en pago en el equivalente
en pesos, moneda legal, de _____ Unidades de Fomento. Los inmuebles se transferirán
libres de todo gravamen, prohibición, embargo o derechos de terceros, con excepción del
Reglamento de Copropiedad del Edificio y las servidumbres que fuere necesario para su
funcionamiento. La superficie y demás especificaciones técnicas de los inmuebles ya
referidos, se individualizan en el plano y documentos que debidamente firmados por las
partes se protocolizan con esta fecha en esta Notaría bajo el número ______ y se entiende
formar parte integrante del presente contrato.
CUARTO. La venta se hace ad-corpus, en el estado en que actualmente se encuentra y

que la sociedad "Compradora" declara conocer y aceptar, con todos sus usos, derechos,
costumbres y servidumbres, libre de todo gravamen, prohibición, embargo o litigio,
respondiendo la "Vendedora" del saneamiento en conformidad a las normas generales del
derecho.
QUINTO. La entrega material del inmueble que se vende por el presente instrumento, se
hace en este acto, a entera satisfacción de la sociedad "Compradora".
SEXTO. Por el presente instrumento, la Vendedora renuncia expresa e incondicionalmente

al ejercicio de la acción resolutoria que emana de este contrato de compraventa.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, la sociedad _____________, constituye en favor

de don/ña _______________ hipoteca de primer grado sobre el inmueble que adquiere por
este instrumento individualizado en la cláusula primera, y sobre todo lo edificado y plantado
en él, con el fin de garantizar el cumplimiento íntegro y oportuno de todas las obligaciones
emanadas del presente contrato de compraventa, en especial de la obligación de pagar el
precio total de la presente compraventa.
Asimismo, ___________(comprador) se obliga a no enajenar, ni gravar, en todo o parte de

la propiedad raíz dada en hipoteca y los bienes inmuebles por adherencia o destinación que
formen parte de ella, sin previo consentimiento escrito de don/ña _______________.
OCTAVO. Don/ña _____________(cónyuge de vendedora), ya individualizado, en el
carácter en que comparece, acepta la hipoteca y prohibición que en este instrumento se
constituye en favor de su representada, don/ña ____________, en los términos estipulados
en la presente escritura.
NOVENO. Don/ña ____________ (cónyuge de vendedora), ya individualizado y quien

también comparece por sí, autoriza a su cónyuge a enajenar el inmueble individualizado en la
cláusula primera de esta escritura y declara que el inmueble no ha sido declarado ni se ha
solicitado respecto del mismo, la declaración de bien familiar.
DÉCIMO. Los derechos, gastos e impuestos de la presente escritura serán de cargo de

ambas partes por igual y los de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
competente así como también los de la hipoteca y prohibición de que da cuenta este
instrumento, serán de cargo exclusivo de ____________.(compradora).
UNDÉCIMO. Por el presente instrumento, los comparecientes confieren poder especial e

irrevocable en los términos del Artículo 241 del Código de Comercio, a don/ña _________,
para que actuado en su nombre y representación suscriba uno o más instrumentos públicos o
privados o bien minutas que tengan por objeto de obtener por parte del Sr. Conservador de
Bienes Raíces competente la debida inscripción de la presente compraventa y de la hipoteca
y prohibiciones que se constituyen por este acto, pudiendo al efecto otorgar las
rectificaciones, aclaraciones, minutas, complementaciones y demás modificaciones que
correspondiere.
DUODÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para

requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procediere efectuar en
el Conservador de Bienes Raíces que corresponda.
DECIMOTERCERO. Para todos los efectos legales derivados del otorgamiento de este
contrato, el constituyente fija su domicilio en la ciudad y comuna de _________ y se somete
a la competencia de sus Tribunales Ordinarios de Justicia.
La personería de don/ña __________ y de don/ña ___________ para actuar en

representación de ____________, consta en escritura pública otorgada el ___ de ________
del año ___ en la Notaría de _______ de don/ña _____________
La personería de don/ña ____________ para representar a don/ña _________ consta en

escritura pública de ___ de _____ de ___ otorgada en la Notaría de _______ de don/ña
_____________ Las personerías no se insertan por ser conocidas por las partes y del notario
que autoriza.
I
Notas:

correspondiente.

Código Civil).
79. INMUEBLE. A PLAZO SIN HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO
ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas cédulas
de identidad y expresaron que, por este instrumento, convienen en celebrar el siguiente
PRIMERO. El vendedor es dueño del inmueble ubicado en calle ____ _____ número ___,
de la comuna de _____, ciudad de ______, correspondiente al sitio o lote número ____, de la
manzana _______, del plano de Loteo "______" archivado bajo el número ____, en el
Conservador de Bienes Raíces de ________ cuyos deslindes son los siguientes: AL NORTE:
______; AL SUR: ______; AL ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______.
El vendedor adquirió la propiedad por compra a don __________, según escritura pública
de fecha __ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don/ña ______; la cual
se encuentra inscrita a fojas _____ número ___ en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces de ____ correspondiente al año _______.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere, a don/ña

_________, quien compra y adquiere para sí el inmueble individualizado en la cláusula
anterior.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes, al día de hoy,

a _________ Unidades de Fomento, que se pagan de la siguiente forma:
a) _______ pesos, equivalentes a ________ Unidades de Fomento, pagaderos al contado,

en dinero efectivo, que el comprador entrega en este acto al vendedor, quien declara
recibirlos a su entera satisfacción.
b) El saldo de _______ pesos, equivalente a _______ Unidades de Fomento, se pagará en

la siguiente forma ________ Para el solo efecto de facilitar el pago de estas cuotas, y sin que
ello importe novación, el comprador acepta, en este acto, _____ letras de cambio a la orden
del vendedor, con los vencimientos y las cantidades que a continuación se indican: ____.
CUARTO. El simple atraso en el pago de una o más de las cuotas constituirá en mora al
deudor para todos los efectos legales; y deberá pagar, al vendedor, el __ por ciento de
interés mensual sobre el valor de las cuotas morosas, por vía de pena y como avaluación
anticipada de los perjuicios. Todo ello sin perjuicio del derecho del vendedor, para cobrar,
ejecutivamente, las cuotas morosas y su reajuste según las reglas generales. Asimismo, el
vendedor podrá, en caso de atraso de dos cuotas consecutivas, ejecutar la totalidad de las
cuotas como de plazo vencido pudiendo solicitar el monto total del saldo pendiente.
QUINTO. En garantía del saldo de precio, se otorga la siguiente caución ________.

SEXTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra
actualmente la propiedad vendida, lo cual es conocido por el comprador, con todo lo
plantado, edificado y sus enseres, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres
respondiendo el vendedor, del saneamiento de conformidad a la ley. Asimismo, el vendedor
declara que el inmueble tiene pagadas todas sus cuentas de servicios y están las
contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la
si el comprador resulta obligado por una obligación del vendedor originada con una fecha
anterior a la de la presente compraventa, aquél podrá repetir lo pagado, en contra del
vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el reajuste del Índice de Precios
al Consumidor emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del Organismo que lo suceda
o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
SÉPTIMO. La entrega material de la propiedad al comprador se hará el día ___ de _____

próximo (o bien: ya se realizó, a satisfacción del comprador).
OCTAVO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y completo finiquito
respecto de cualquier negocio, opción o promesa de compraventa que hubieran celebrado en
relación con la propiedad materia del presente contrato.
NOVENO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como consecuencia del
DÉCIMO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los efectos de
este contrato.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y

I
Notas:

correspondiente.

Código Civil).
4. Si es que no se constituye hipoteca, se entiende existir la confianza en que el

comprador pagará el saldo de precio.
5. En caso que la operación se realice entre un consumidor y un proveedor, las

cláusulas décima y décimo primera puede adolecer de nulidad por ser una
cláusula abusiva, a la luz de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley Nº 19.496.

80. INMUEBLE. NUDA PROPIEDAD. RESERVA USUFRUCTO. ESCRITURA.
FORMULARIO UNO
Comparecen: don/ña ________, ____(nacionalidad), ____(profesión/oficio), ______(estado
civil), domiciliada en _________, comuna de _______, ___ Región, cédula nacional de
identidad número _______, y don/ña ________, ___, (nacionalidad), _____(profesión/oficio),
___, (estado civil), domiciliado en _______, comuna de ______, cédula nacional de identidad
número ______; los comparecientes mayores de edad y libres disponedores de sus bienes,
quienes acreditaron su identidad con las cédulas citadas y exponen:
PRIMERO. Don/ña _________, es dueño/a en adjudicación practicada en la partición de la

herencia de su padre, don ________ Los deslindes de la propiedad raíz adjudicada son los
siguientes: Al Norte, _________; al Sur, ________; al Oriente, _______; y al Poniente,
______. Dicha propiedad se encuentra inscrita en su favor a fojas ____ vuelta, número ___
del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _______ del año ____.
SEGUNDO. (Para el caso que corresponda) Según consta del Certificado Número ______,
otorgado por el Servicio Agrícola y Ganadero, oficina ______, de fecha ___ de ______ del
___, se ha autorizado, por cumplir con la normativa vigente, la subdivisión de la propiedad
descrita precedentemente en siete lotes, cuyos deslindes y superficies particulares son los
siguientes: a) LOTE___; de una superficie de ____ hectáreas y cuyos deslindes son: Al
Norte, _______; Al Sur, ______; Al Oriente, ______; Al Poniente: _______; b) LOTE ___, de
una superficie de ___ hectáreas, y los siguientes deslindes particulares: Al Norte, _________
; Al Sur, _______; Al Oriente, ______; Al Poniente, ________; c) LOTE _____, de una
superficie aproximada de ____ hectáreas y los siguientes deslindes particulares: Al Norte,
________; Al Sur, ______; Al Oriente, ______; Al Poniente, ______; d) LOTE _____, de una
superficie de _____ hectáreas, y los siguientes deslindes particulares: Al Norte, ________; Al
Sur, ________; Al Oriente, ______; Al Poniente, ________. Según plano y resolución que se
protocolizan al final del presente Registro bajo el número ____.
TERCERO. Por el presente instrumento don/ña ________, vende, cede y transfiere la nuda
propiedad de los Lotes ___, ____, ____, ____ y ____, individualizados en la cláusula
precedente, a don/ña _________, quien los compra, adquiere y recibe para sí, conservando
la vendedora para sí el usufructo vitalicio de los referidos inmuebles o lotes. La entrega
material de las propiedades se efectúa al comprador con esta fecha, a satisfacción de los
comparecientes.
CUARTO. La venta se hace de la nuda propiedad de los inmuebles o lotes, los cuales se
consideran como cuerpos ciertos, en el estado en que se encuentran, que es conocido por el
comprador, con todo lo edificado y plantado en ellos, con todos sus usos, costumbres,
derechos y servidumbres que les correspondan o afecten, libres de toda deuda, gravamen,
prohibición o embargo, excepción hecha del usufructo que conserva la vendedora; con sus
contribuciones y demás gastos por consumos pagados y al día, respondiendo la vendedora
del saneamiento en conformidad a la ley.
QUINTO. El precio de la compraventa de la nuda propiedad de los inmuebles o lotes que

se venden, deducción hecha del usufructo que conserva la vendedora, que se estima en el
___ por ciento de su valor, atendida la edad de esta última, es la cantidad de ______ de
pesos que el comprador paga y se obliga a pagar al vendedor en la siguiente forma y
condiciones: a) Con la cantidad de ______ de pesos que se pagan en este acto, en dinero
efectivo y al contado, suma que declara recibir la vendedora materialmente y a su entera
conformidad y satisfacción, y b) El saldo restante, ascendente a la suma de ______, se
pagará en ____ cuotas anuales, iguales y sucesivas de ______ de pesos cada una, que se
pagarán los días ___ de ______ de cada año, siendo la primera de ellas el día ___ de
______ del año ___ y la última el día __ de _______ del año ___ Será deber del vendedor
extender en cada oportunidad del pago de dichas cuotas, el respectivo comprobante de
pago. El saldo de precio adeudado devengará a favor de la vendedora el interés de ____ por
ciento anual, y del máximo convencional para obligaciones reajustables, en caso de mora.
SEXTO. (Cuando corresponda) Se excluyen de la presente compraventa los Lotes ____ y

____.
SÉPTIMO. Los lotes objetos del presente contrato estarán afectos a la prohibición de
cambiar su destino de conformidad con lo establecido en el art. 1º inciso 3º del Decreto Ley
Nº 3.516, en relación con los arts. 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
OCTAVO. Se deja constancia que la propiedad agrícola de la cual forman parte los lotes
objetos del presente contrato, se encuentra afecta a tributación sobre renta presunta
conforme a lo dispuesto en el art. 75 bis del Código Tributario.
NOVENO. Se incluyen en esta compraventa la totalidad de los derechos de agua de que

goza la propiedad y que se encuentran inscritos a nombre de la vendedora a fojas ____,
número ____ del Registro de Propiedades de Agua del año ___ del Conservador de Bienes
Raíces de ______.
DÉCIMO. Todos los gastos e impuestos correspondientes al presente contrato y su

inscripción, son de cargo exclusivo del comprador.
UNDÉCIMO. Para todos los efectos del presente contrato, fijan las partes domicilio en la
comuna de ______. Se faculta al portador de copia autorizada del presente instrumento para
requerir y firmar del Conservador de Bienes Raíces de _________ las inscripciones,
subscripciones y anotaciones que procedan así como suscribir minutas y demás documentos
que se requieran al efecto. Los siguientes documentos se insertan a continuación de las
firmas: planos, contribuciones, etc.
En comprobante y previa lectura firman ____________________.
I
Notas:

correspondiente.

Código Civil).
4. El régimen tributario del predio a la fecha de esta actualización (2014) aún se

encuentra vigente, sin perjuicio de una eventual reforma al sistema tributario,
que se encuentra en trámite (Boletín 9290-05).

81. INMUEBLE. NUDA PROPIEDAD. RESERVA USUFRUCTO. ESCRITURA.
FORMULARIO DOS
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparecen don/ña ______, de nacionalidad ____, de
profesión ___, estado civil ____, domiciliado en _____ número __, oficina/departamento
número __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "el
vendedor"; y don/ña ____, de nacionalidad ___, de profesión ___, estado civil __, domiciliado
en _______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad número __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad,
quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron
que, por este instrumento, convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la casa y sitio ubicados en calle _____ número ___,
de la comuna de ____, ciudad de ____, correspondiente al sitio o lote número ____, de la
manzana _____, del plano de Loteo "______" archivado bajo el número ____, en el
Conservador de Bienes Raíces de _____; que deslinda:
El vendedor la adquirió por compra a don ____, según escritura pública de fecha __ de
_____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______ Dicho título se encuentra
inscrito a fojas ___, número __, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de ______ correspondiente al año _______.

_________, quien compra y adquiere para sí la nuda propiedad del inmueble ya
individualizado.
Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que el vendedor se reserva, para sí (o

para sí y para su cónyuge doña _____), el usufructo pleno del inmueble cuya propiedad nuda
vende por este acto, por la vida del vendedor (y la de su cónyuge, con acrecimiento entre
ambos).
TERCERO. El precio de venta de esta nuda propiedad, es la suma de _____ pesos,

equivalentes, al día de hoy, a ____ Unidades de Fomento, pagadero al contado, en dinero
efectivo, que el comprador entrega en este acto al vendedor, quien declara recibirlo a su
entera satisfacción.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra

actualmente la propiedad vendida, con todo lo plantado y edificado, con sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición,
embargo y expropiación. Responderá, el vendedor, del saneamiento de acuerdo a la ley. El
comprador declara conocer el estado en que se encuentra la propiedad. Asimismo, el
vendedor declara que el inmueble se halla con todas sus cuentas de servicios y
contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la
el comprador no responderá por deuda anterior alguna del vendedor; y que, si resultare
obligado, por cualquier clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado antes
del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____
por ciento anual y con el reajuste del Índice de Precios al Consumidor.
QUINTO. La entrega de la propiedad al comprador, ya se efectuó en forma ficta, quien

declara haberla recibido a su total satisfacción.
propiedad materia del presente contrato, y especialmente respecto de la promesa de
OCTAVO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de __, para todos los efectos de este
contrato.
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir y

I
Notas:

correspondiente.

Código Civil).

82. SEPULTURA O BÓVEDA. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___, entre don/ña ______, de profesión ____,
nacional de identidad Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don _______, de profesión ___,
domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad, se ha
PRIMERO. El vendedor es propietario, en el Cementerio denominado "_______", situado

en calle ___________ Nº ___, de la Comuna de _____, de la ciudad de ______, del
Mausoleo (de la Sepultura o de la Bóveda) llamada "_______", signada con el número ___,
que se encuentra en la calle _________, entre las calles de ________ y de _______.
SEGUNDO. Para los efectos de la ubicación física de lo que se vende, el comprador

declara conocer y aceptar en todas sus partes el Plano del Cementerio, aprobado por las
autoridades pertinentes, que se considera que forma parte integrante del presente contrato,
para todos los efectos legales.
TERCERO. Por el presente contrato, el propietario vende, cede y transfiere al comprador,

quien compra y acepta para sí, a perpetuidad, el derecho de dominio de la construcción y el
derecho de dominio sobre el terreno, cuyos deslindes especiales son:
Se comprenden, en el precio de venta, las lápidas y lo siguiente:______.
CUARTO. El precio de venta es la cantidad de $ _____ (_________ pesos), que se paga

a) con la cantidad de $ ____ (________ pesos) que el comprador paga, al vendedor, en

este acto, en dinero efectivo y del que éste se da por recibido a su entera satisfacción; y
b) el saldo de $ ____ (_______ pesos) en ___ cuotas mensuales iguales de $ ____

(________ pesos) cada una, con más el interés corriente.
QUINTO. Todos los gastos que se precisen, de mantención, cuidado, reparaciones, pagos
al Cementerio, correrán, desde este momento, de cargo del ____.
SEXTO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales.
I
Nota:
83. SITIO O TERRENO. ESCRITURA. FORMULARIO
profesión ___, estado civil ___, cédula nacional de identidad número ____, domiciliado en
____ número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, el
"vendedor"; y don/ña ______, de nacionalidad ____, de profesión ___, estado civil ____,
domiciliado en ______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad número ____, en adelante, el "comprador"; y expresan que han
PRIMERO. Don/ña ____ es propietario del sitio número _____, ubicado en calle _____
número ___, de la ciudad de ____, que tiene una superficie aproximada de ____ metros
cuadrados y los siguientes deslindes especiales, según sus títulos:
El vendedor adquirió este predio por compra, a _________, por escritura pública de
fecha____ de ________ de _______ otorgada en la Notaría de ________, de don
___________; la que se inscribió a fojas ________ número _____ en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _______ correspondiente al año_____.
SEGUNDO. Por medio del presente instrumento el vendedor vende, cede y transfiere, a
don/ña ______, quien compra, acepta y adquiere para sí, el predio individualizado en la
cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de ______ pesos, que el comprador

ha pagado al vendedor, en su totalidad, al contado y en dinero efectivo en este acto, y que la
vendedora declara recibirlo a su entera y total satisfacción.
CUARTO. El comprador declara haber recibido materialmente, y a su entera conformidad,

el bien raíz objeto del presente contrato. Las partes renuncian, expresamente, a las acciones
resolutorias que pudieren emanar de este contrato.
QUINTO. La venta se hace considerando al inmueble como especie o cuerpo cierto, en el

estado en que actualmente se encuentra y que es conocido del comprador, con todos sus
usos, costumbres y servidumbres, activas y pasivas, libres de hipotecas, embargos,
prohibiciones o juicios pendientes y con sus contribuciones fiscales y municipales al día,
respondiendo el vendedor del saneamiento de la evicción en conformidad a la ley.
SEXTO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de compraventa y

compromisos verbales y escritos que hubiesen convenido respecto de lo que se vende por el
presente contrato, conforme a lo ya expresado, otorgándose el más amplio completo y mutuo
finiquito.
SÉPTIMO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al abogado don
pudiendo delegar estas facultades las veces que estime necesario. El mandatario está
exento de recibir remuneración y de rendir cuenta.
OCTAVO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir

y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones procedentes en los registros
respectivos.
I
Ver fichas: 25, 46, 54, 56, 59, 63 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
85. COMPRAVENTA DE DERECHOS SOBRE INMUEBLE Y CESIÓN DE
DERECHOS HEREDITARIOS. ESCRITURA. FORMULARIO
En _________ de ______, a ___ de _____ de ___, ante mi __________, abogado, Notario
Público Titular de la ___ Notaría de _______, con oficio en ________, comuna de _______,
comparecen: don/ña _________, ______(nacionalidad), ______(estado civil), ______.
(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _______, domiciliada en _________,
comuna de ______, en adelante como la "vendedora" y la "cedente", debidamente
representada por su hijo ___________, _____(nacionalidad), ______(estado civil), _____
(profesión/oficio), cédula nacional de identidad Número _______, domiciliado en
__________, comuna de _________ y por su hija _____________________,
_____(nacionalidad), ____(estado civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de
identidad número __________, domiciliada en _________, comuna de _________; por una
parte, denominada como vendedora y cedente; y por la otra don/ña __________,
_____(nacionalidad), _____(estado civil),_____.(profesión/oficio), cédula nacional de
identidad Número _______, domiciliado en __________, comuna de ______, como el
comprador y cesionario; los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su
identidad con las cédulas citadas y exponen: Que han convenido en la celebración del
siguiente contrato de compraventa y cesión de derechos hereditarios:
I.- ANTECEDENTES:
PRIMERO. Don/ña _________ es dueña de derechos sobre el inmueble ubicado en

____________del Edificio denominado "______", comuna de _______, Región ________, el
cual se encuentra inscrito a favor de su cónyuge fallecido don/ña ___________ a fojas _____
Número ____, del Registro de Propiedad del año ___ del Conservador de Bienes Raíces de
________. Los deslindes del terreno en donde se encuentra ubicado el edificio son los
siguientes: al Norte, ______; al Sur, ______; al Oriente, _____; y al Poniente, _______Y
corresponde al Sitio ______ del Plano de Subdivisión de la propiedad de la Sucesión
_______, aprobado por la Ilustre Municipalidad de _________ en sesión de __ de _______
de ___, plano que se encuentra archivado en el Conservador de Bienes Raíces de ________
con el Número ____ Por su parte, el departamento Nº ___ tiene los siguientes deslindes: al
Norte, ________.; al Sur, ______; al Oriente, ______.; y al Poniente, _________. Lo adquirió
por compra a don/ña ________, según escritura de fecha ___ de _______ de ___, otorgada
en la Notaría de esta ciudad de don/ña ___________. El dominio de la propiedad
individualizada, la compareciente lo adquirió por sucesión hereditaria testada quedada al
fallecimiento de su cónyuge antes nombrado y por su condición de casada bajo el régimen de
sociedad conyugal al momento de la compra del inmueble. (Cuando corresponda)
Actualmente se siguen los trámites de obtención de la posesión efectiva de don/ña
_________ en el ______ Juzgado Civil de _______, Rol Número ______; aún pendientes de
resolución e inscripción. Rol de Avalúos Número ______, comuna de ________.
II.- COMPRAVENTA
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña _________, a través de sus

representantes comparecientes vende, cede y transfiere a don/ña ___________, quien
compra, acepta y adquiere para sí, todos los derechos de dominio que le corresponden a
don/ña _________ sobre el inmueble singularizado en la cláusula primera de este
instrumento y que formaba parte del haber de la sociedad conyugal que tuvo con su cónyuge
fallecido. Los derechos de dominio que don/ña __________ posee en el inmueble ascienden
al ___% de la totalidad del inmueble.
TERCERO. El precio total de la compraventa es la cantidad de ______ pesos, que la parte

compradora paga y pagará a la vendedora de la siguiente forma: a) Con la suma de $ _____,
al contado y en dinero efectivo, que la parte compradora paga en este acto a la parte
vendedora, declarando esta última a través de su representante, recibirlo a su entera y total
satisfacción, no teniendo cargo alguno que formular al respecto, b) Con la suma de $ ______
que la compradora pagará a la vendedora con el producto del crédito hipotecario
correspondiente que se encuentra actualmente en trámite de obtención. El plazo para pagar
el saldo de precio no podrá exceder de los próximos ____ meses a contar de esta fecha. Las
partes renuncian expresa e irrevocablemente a las acciones resolutorias que pudieran
emanar del presente contrato.
El pago del saldo de precio se cumplirá, en esa oportunidad, dejando la parte compradora
en poder del Notario que autorice la escritura uno o más comprobantes de depósitos
bancarios a ____ días plazo, renovables y endosables, que totalicen el precio de la
compraventa, o la parte del mismo que no fuere objeto de financiamiento bancario o de
institución de crédito hipotecario, con instrucciones de entregar esos valores a la parte
vendedora, incondicionalmente, tan pronto se le acredite que el inmueble se encuentra
inscrito a nombre de la compradora en el Registro de Propiedad a cargo del Conservador de
Bienes Raíces de _________ y que él no está afecto a gravámenes, prohibiciones o
embargos, excepto la o las hipotecas y prohibiciones que se constituyeren en favor del banco
o institución de crédito hipotecario que financiare la adquisición. Al respecto, la parte
compradora queda facultada para pagar el precio en todo o parte con el producto líquido de
un préstamo que le otorgue un banco u otra institución de crédito hipotecario y en tal caso
deberá, bajo su exclusiva responsabilidad, tramitar y obtener la aprobación del crédito dentro
del plazo que se fija para el otorgamiento de la escritura de compraventa prometida, la que
no estará condicionada a tal aprobación. En caso que este crédito fuera con emisión de letras
hipotecarias, la diferencia que pueda producirse en la venta de estos instrumentos, con
relación a su valor par, será de cargo exclusivo de la compradora. No obstante, la vendedora
proporcionará copia de los títulos de dominio u otros antecedentes que requiera el banco o
institución de crédito, cuyo suministro fuere ordinariamente de cargo de la parte vendedora.
CUARTO. El inmueble objeto del presente contrato se vende como especie o cuerpo cierto,
en el estado en que actualmente se encuentra, que es conocido de la compradora, con todo
lo construido en él, con todas sus cuentas de suministros al día, con todos sus derechos,
usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibición,
embargo, litigio o limitación al dominio, salvo las limitaciones que emanen del Reglamento de
Copropiedad del Edificio que la compradora declara conocer y aceptar, de la ley diecinueve
mil quinientos treinta y siete y demás leyes o Reglamentos aplicables, respondiendo la
vendedora del saneamiento de conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega material del inmueble se efectúa en este acto, a entera satisfacción
de la parte compradora.
III.- CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS:

SEXTO. Por el presente instrumento, don/ña ___________ vende, cede y transfiere, a
través de sus representantes comparecientes, a don/ña __________, quien compra, acepta y
adquiere para sí, todos los derechos hereditarios que le corresponden a la cedente por
cualquier causa, motivo o título en la herencia de los bienes quedados al fallecimiento de su
cónyuge don/ña _______ La cedente a través de sus representantes, declara expresamente
que en virtud de la presente cesión no le corresponde ningún derecho adicional al transferido,
presente o futuro en la herencia testada de don/ña __________.
SÉPTIMO. El precio de esta cesión es la suma de $ _____, que don/ña ________ pagará
en dinero efectivo a don/ña _________, o a quien sus derechos represente, mediante el
crédito hipotecario que obtendrá dentro del plazo máximo de ___ meses a contar de esta
fecha, según se señaló en la cláusula tercera. Las partes renuncian a toda condición
resolutoria emanada del presente contrato.
OCTAVO. La entrega de los derechos cedidos se efectúa en este acto por la cedente al
cesionario, declarando este último recibirlo a su entera y total satisfacción.
NOVENO. Como consecuencia de los antecedentes señalados y la presente compraventa

y cesión de derechos hereditarios, las partes declaran que don/ña _________, es
actualmente dueño y único titular de la totalidad de los derechos hereditarios que don/ña
__________ tenía en la herencia testada quedada al fallecimiento de su cónyuge don/ña
_________. De esta forma don/ña _________ renuncia al usufructo constituido en el acto del
testamento de su cónyuge.
DÉCIMO. Todos los gastos derivados del presente contrato y los del contrato prometido
serán de cargo de ambas partes por mitades, y aquellos gastos de inscripción del contrato de
compraventa prometido, serán de cargo y costo exclusivo de la compradora.
UNDÉCIMO. Las partes comparecientes confieren poder especial al abogado don/ña

_________, para que en su nombre y representación de una o más de ellas, o de todas ellas,
con las más amplias facultades, pueda subsanar cualquier error u omisión, respecto de
aquellos referidos a la individualización exacta y completa de los comparecientes, así como
también de la individualización de la propiedad objeto de este contrato. Al respecto el
mandatario estará investido de plenas facultades para otorgar instrumentos públicos y
privados necesarios o convenientes a su juicio exclusivo, tendientes a salvar los errores u
omisiones referidas y para requerir las inscripciones, subinscripciones y anotaciones
correspondientes, liberándolo desde luego de la obligación de rendir cuenta.
DUODÉCIMO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan su domicilio
en la comuna de _________ y se someten a la competencia de sus tribunales ordinarios de
justicia.
DECIMOTERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada ante Notario de la presente

escritura para requerir y firmar todas las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que
correspondan en los Registros respectivos.
PERSONERÍA. El poder de don/ña _________ y de don/ña _________ para representar a

don/ña _________(vendedor) consta en escritura pública otorgada en la Notaría de don/ña
_________ de fecha _____ de _______ de ___, la que no se inserta por cuanto es conocida
de las partes y del Notario que autoriza.
I
Notas:

correspondiente.


86. RATIFICACIÓN CÓNYUGE CASADA EN SOCIEDAD CONYUGAL.
ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece doña ______, de nacionalidad ____, de
profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliada en ______ número __,
____, en adelante, "la compareciente", mayor de edad, y expresa que, por el presente
instrumento, expone:
PRIMERO. Don/ña ______, cónyuge de la compareciente, casado en sociedad conyugal

con ella, de igual domicilio, era dueño de la casa y sitio de calle _____ número __, de la
comuna de ____, de la ciudad de ___, de la ___a Región, que es el sitio número __, de la
manzana __, del plano archivado en el Conservador de Bienes Raíces de __, con el número
__, del año______, cuyos deslindes especiales son: AL NORTE: ______; AL SUR: ______;
AL ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______.
SEGUNDO. El vendedor vendió, cedió y transfirió, al señor ____, quien compró y aceptó
para sí, el bien inmueble individualizado(s) en la cláusula anterior, por escritura pública de
fecha __ de ____ de___ y ___, otorgada ante don _____, Notario de la ___ notaría de ____.
TERCERO. El precio de la compraventa, fue la cantidad de ________ pesos, que se

acordó pagar en la siguiente forma:
a) Con la suma de _______ pesos, de contado, que se pagó, por el comprador, en ese
acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declaró recibirlo a su entera satisfacción;
b) Con el saldo de _______ pesos, en __ cuotas mensuales iguales, de _______ pesos

cada una, con vencimiento, la primera, el día __ de __ próximo; y la última, el día __ de ___
del año dos mil__.
El saldo de precio se acordó que devengara un interés de un _____ por ciento mensual; y
el máximo que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple retardo. En este caso, se
convino la aceleración anticipada del total adeudado, por el atraso de una sola cuota (o de
dos cuotas, seguidas o no).
CUARTO. En garantía del saldo de precio, el comprador otorgó la siguiente caución:
__.
Se facultó, al portador, para requerir las anotaciones e inscripciones procedentes.
QUINTO. Dicha venta se encuentra afecta de un vicio de nulidad relativa, dado que el
vendedor enajenó una propiedad de la sociedad conyugal, sin el necesario consentimiento de
la cónyuge del vendedor, que es la suscrita.
SEXTO. Por ello, y por este instrumento, la compareciente, como cónyuge de tal vendedor,
ratifica la venta detallada en las cláusulas anteriores, en los términos del artículo mil
setecientos cuarenta y nueve del Código Civil.
SÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir las
anotaciones e inscripciones del caso, sea conjuntamente, sea posteriormente a la inscripción
de dominio a nombre del comprador.

C
87. AD CORPUS. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que la propiedad objeto del presente contrato se vende ad
corpus, esto es, como cuerpo cierto y no en relación a su cabida. Asimismo, declaran que se
vende en el estado en que se encuentra, el que es conocido por el vendedor, libre de todo
gravamen, incluyendo todo lo edificado y plantado en él, y los derechos, usos, costumbres y
servidumbres, tanto activas como pasivas.
El vendedor debe responder de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley.
I
Notas:
1. Lo opuesto a la venta ad corpus, o como especie o cuerpo cierto, de un

inmueble, es la venta "según su cabida", es decir, de acuerdo a su superficie
(arts. 1831 y siguientes del Código Civil).
Si se vende un inmueble según su cabida, y la superficie del mismo es mayor o

menor a lo pactado en el contrato, el comprador o el vendedor deberán pagar
la diferencia o devolver lo pagado de más, respectivamente. Cuando la
diferencia de la superficie sea superior a un 10% de la establecida en el
contrato, se podrá optar entre pagar/devolver la diferencia o desistirse del
contrato.
2. De acuerdo a lo establecido en el art. 1831 inciso primero del Código Civil la

venta "según su cabida" se encuentra contemplada para predios rústicos.
3. Las partes pueden renunciar al saneamiento de la evicción, pero esta renuncia

es nula si ha habido mala fe del vendedor (art. 1842 del Código Civil).
4. También se puede renunciar al saneamiento de los vicios redhibitorios (ocultos)

del inmueble vendido, pero el vendedor siempre deberá responder de aquellos
que conocía al tiempo de la venta y no informó al comprador (art. 1859 del
Código Civil).
Al respecto, ver "RENUNCIA ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO",

"RENUNCIA EVICCIÓN. FORMULARIO" y "RENUNCIA EVICCIÓN Y
ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO".
I
88. EN RELACIÓN A LA CABIDA TERRENO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el precio de la compraventa dice relación con la cabida del
inmueble, es decir, el precio corresponde a $ __ ( ___ pesos) el metro cuadrado.
Si la cabida efectiva es más de un 10% de la superficie establecida en el contrato, o si ella

es un 10% menor, se deberá, en el primer caso, aumentar el precio proporcionalmente de
acuerdo al número de metros que excedan a los pactados en el contrato, el que se deberá
pagar el día __ de ___ del año en curso; y, en el segundo caso, disminuir el precio
proporcionalmente en relación a los metros faltantes, el que deberá ser devuelto el mismo día
fijado previamente.
I
89. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIONES. FORMULARIO
____- Comparece, don ___, de nacionalidad ___, de profesión ___, de estado civil ___,
domiciliado en _____ Nº __, de la comuna de __, de esta ciudad, cédula nacional de
identidad Nº _____, mayor de edad, quien expone: que en su calidad de acreedor del
comprador don ________, respecto del saldo de precio e intereses que éste le adeuda de
acuerdo a lo establecido en la cláusula ___ de la escritura de compraventa de fecha _ de
____ de 2 ___, otorgada ante el Notario Público don/doña ___, titular de la ___ Notaría de
_________; por habérsele pagado íntegramente dicha obligación y sus accesorios, alza la
hipoteca inscrita a fs. __, Nº __, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces de _____, del año 2 ___, y alza, asimismo, la prohibición de gravar y de
enajenar el inmueble a que se refiere tal instrumento, la que se encuentra inscrita a fs. __
Nº __ del Registro respectivo, del mismo Conservador y año, facultando al portador para
requerir las anotaciones e inscripciones que correspondan.
90. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIONES. NUEVA COMPRAVENTA.
FORMULARIO
____- Comparece, don ___, de nacionalidad ___, de profesión ___, de estado civil ___,
domiciliado en _____ Nº __, de la comuna de ___, de esta ciudad, cédula nacional de
identidad Nº _____, mayor de edad, quien expone: que en su calidad de acreedor del
comprador don ________, del saldo de precio e intereses que éste le adeuda según la
cláusula ___ de la escritura de compraventa de fecha _ de ____ de 2 ___, otorgada ante el
Notario Público don/doña ___, titular de la ___ Notaría de ___; por habérsele pagado
íntegramente dicha obligación y sus accesorios, alza la hipoteca inscrita a fs. __, Nº __, del
Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _____, del año 2
___, y alza, asimismo, la prohibición de gravar y de enajenar el inmueble a que se refiere tal
instrumento, la que se encuentra inscrita a fs. __ Nº __ del Registro respectivo, del mismo
Conservador y año, facultando al portador para requerir las anotaciones e inscripciones que
correspondan. Este alzamiento se sujeta a la condición de que el inmueble se inscriba a
nombre del nuevo comprador del mismo, estando libre de todo gravamen, salvo los
constituidos con anterioridad a este acto que no se alcen por el presente instrumento.
I

91. BOSQUE. PENAL. FORMULARIO
____- Son elementos esenciales de este contrato, las siguientes prohibiciones y
obligaciones aplicables al adquirente del bosque:
a) Se prohíbe realizar labor alguna de explotación, sin obtener, previamente, los planes de
manejo y autorizaciones, y sin haber pagado, previamente, los derechos e impuestos del
caso.
b) Se prohíbe dañar otros árboles, plantas, siembras y pastos del fundo, al realizar las
faenas de tala de los árboles que está autorizado a cortar, o al efectuar faenas de traslado de
troncos o de ramas.
c) Se prohíbe quemar ramas, pastos, hojas, leña y cualquier otro elemento. En caso de
incendio o de amago del mismo, el adquirente perderá el total de lo pagado y el contrato
terminará ipso facto, sin derecho alguno y con la obligación de indemnizar los perjuicios
causados.
d) Deberá dejar el campo sin ocupantes, libre y limpio, sin madera, leña, ramas, hojas,
casuchas, máquinas, herramientas y otros, antes del el día _ de ___ del año en curso.
Todo lo que no haya sido retirado del fundo en dicha fecha, aún cuando sea por fuerza
mayor, se entenderá ipso facto que es de propiedad del dueño del inmueble, sin que deba
efectuar pago alguno por ello.
e) Deberá proveer de todos los alimentos y provisiones necesarios para sí y su gente, sin
que le sea permitido utilizar ningún producto del predio.
f) Deberá acarrear en camión, coloso, camioneta o tractor, a las personas del fundo cuando
salgan o entren a éste.
I

92. COMERCIAL. CONDICIONES DE PAGO. FORMULARIO
____- El precio de la compraventa se pagará en los montos y fechas que se indican a
continuación:
a) La suma de $ ___- el día _ de ___ del año ___;
b) La suma de $ ___- el día _ de ___ del año ___; y
c) La suma de $ ___- el día _ de ___ del año ____.
Se consideran esenciales las siguientes estipulaciones:
A.- El acreedor adeudará intereses corrientes por toda suma que no se pague el día de su
vencimiento.
B.- Lo mismo sucederá con los gastos de cobranza, los que se reajustarán de acuerdo
al I.P.C.
C.- Los pagos deberán ser efectuados en el domicilio del acreedor, salvo que hayan sido
entregados a un Banco en cobranza, garantía o descuento.
93. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. TRANSPORTE PAGADO HASTA (CTP).
FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará CTP, esto es, el vendedor entregará
las mercancías al transportista designado previamente, asumiendo hasta ese lugar todos los
costos asociados.
94. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. TRANSPORTE Y SEGURO PAGADO HASTA
(CIP). FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará CIP, esto es, el vendedor pagará los
costos de flete del transporte requerido para llevar la mercancía al sitio convenido con el
comprador, contratando además un seguro contra el riesgo del comprador por la pérdida o
daño de la mercancía. Esta cobertura será mínima, en caso de una solicitud de cobertura
mayor, ello será negociado con el vendedor para efectos de contratar un seguro
complementario.
95. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. DELIVERED AT TERMINAL (DAT).
FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará DAT, esto es, se procederá a su
entrega en el muelle del puerto de destino, luego de efectuada la descarga del buque.
96. INMUEBLE. CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el contrato se resolverá de pleno derecho, en caso que el
comprador no pague oportunamente una cuota (o más cuotas) del saldo de precio de la
compraventa. Asimismo, y sin perjuicio de lo anterior, dicho incumplimiento obliga al
comprador al pago de una multa de _____ pesos en beneficio del vendedor, lo que
corresponde a la avaluación anticipada de los perjuicios que por tal incumplimiento se
ocasionen.
I
Notas:
1. Ver, además, "CLÁUSULA. MULTA. FORMULARIO", Tomo IV.
2. La cláusula penal no puede exceder del duplo de la obligación principal del

contrato, consistente en el pago de una suma determinada.
Ver fichas: 9, 13, 27, 38, 47, 48, 66 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
97. INMUEBLE. CONSENTIMIENTO DE LA MUJER. FORMULARIO
____- Comparece doña ____, cédula nacional de identidad Nº _____, de nacionalidad
_____, de profesión __________, casada con el vendedor y de su mismo domicilio, mayor de
edad, quien manifiesta que consiente, expresamente, en la venta del bien raíz que se vende
por este instrumento y en todas las condiciones contenidas en el mismo.
I

98. Inmueble. Declaración cónyugeno propietario de que el bien no es familiar ni se ha solicitado ello.
Formulario
98. INMUEBLE. DECLARACIÓN CÓNYUGE NO PROPIETARIO DE QUE EL BIEN

NO ES FAMILIAR NI SE HA SOLICITADO ELLO. FORMULARIO
__________- Que a la fecha de esta escritura ninguno de ellos ha solicitado judicialmente
la declaración de la calidad de "Bien Familiar" del inmueble que por el presente instrumento
se vende.
99. INMUEBLE. CONSTRUCCIÓN QUE HARÁ EL COMPRADOR. FORMULARIO
____- Se considera esencial de este contrato, la obligación del comprador y de todos los
que le sucedan en el dominio del inmueble, en caso que el comprador no lo hiciere o no lo
terminare, de construir un ____. La construcción deberá finalizarse dentro de __ años, a
contar de la fecha de esta escritura, y deberá realizarse en las condiciones y requisitos que
se pasan a detallar:
— Tipo de construcción.
— Forma del edificio.
— Altura.
— Materiales de construcción.
— Superficie mínima y máxima de construcción.
— Superficie mínima destinada a jardines.
— Otros.
Es la voluntad de las partes que este gravamen sea inscrito en el Registro de

Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces respectivo,
debido a que, sin tales exigencias, el vendedor no habría vendido el inmueble (o la parte del
inmueble) que se individualiza en este acto.
Tal incumplimiento obliga al comprador al pago de una multa de _____ pesos, en beneficio
del vendedor, que corresponde a la avaluación anticipada de los perjuicios que por tal
incumplimiento se ocasionen.
Se faculta al portador para requerir las anotaciones e inscripciones que procedan.

100. INMUEBLE. EVICCIÓN. FORMULARIO
____- El vendedor está obligado al saneamiento de la evicción y, en consecuencia, en el
evento que el comprador sea perturbado en su dominio, posesión o tenencia, aquél estará
obligado a defenderle de la o las respectivas acciones o de responder de los perjuicios
ocasionados.
I
Nota:
Si la cláusula de evicción no se consigna en el contrato de compraventa, de todas

formas el vendedor debe responder de ella, debido a que esta obligación es de la
naturaleza del contrato de compraventa.

101. INMUEBLE. SUPERFICIE MENOR MEDIDA EN TERRENO MÁS GRANDE.
FORMULARIO
____- Del inmueble antes individualizado, sólo se vende una parte, hijuela o sección, que
es la parte del lado __, que da hacia la calle ____ número __, de la comuna de ____, de la
ciudad de ____ y cuyos deslindes especiales son:
Al NORTE: __________;
Al SUR: __________;
Al ORIENTE: __________; y
Al PONIENTE: __________.
Forma parte de este instrumento, el plano levantado por el arquitecto don _____, que se
firma por las partes, que se protocoliza al final de este registro y que se registrará en el
Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
102. INMUEBLE. SUPERFICIE NO INDICADA POR UN SOLO PRECIO.
FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el inmueble individualizado se vende ad corpus, sin indicar
su verdadera cabida, en el precio único de _____ pesos, sin derecho alguno a reclamo de
ninguna de las partes, aunque la cabida sea sustancialmente inferior o notablemente superior
a la que se pueda suponer.
Las partes sólo podrán optar por la resolución del contrato en el evento que la cabida sea
de más de un diez por ciento de esa superficie o de menos que un diez por ciento de ella.
103. INMUEBLE. SUPERFICIE NO INDICADA. PRECIO SEGÚN LA MEDIDA.
FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el inmueble individualizado se vende ad corpus, sin indicar
su real cabida, pero el precio será el que resulte de multiplicar el número de metros
cuadrados correspondientes al inmueble antes individualizado, por ___ pesos.
Como anticipo de este precio, se paga la suma de ____ pesos, de manera que, si la
superficie es superior a ____ metros cuadrados, deberá pagarse la diferencia y si la
superficie es menor que ello, el vendedor deberá devolver el exceso. Las partes entienden
que su voluntad es llevar a cabo la negociación, aunque la cabida sea de más de un diez por
ciento de esa superficie o de menos que un diez por ciento de ella.
104. MORA Y SIMPLE RETARDO. FORMULARIO
____- Se entenderá que una de las partes se ha constituido en mora por el simple retardo
en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones que emanan del presente contrato, o si
el comprador no paga una de parcialidades del precio pactadas. Desde ese momento, el
contratante diligente tendrá derecho para ___ o para ____, a su elección.
I
Nota:
Ver "CLÁUSULA ACELERACIÓN" y "CLÁUSULA. MULTA. FORMULARIO",

Tomo IV.
105. NUDA PROPIEDAD. RESERVA USUFRUCTO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el vendedor reserva para sí (y también, para su cónyuge
doña (o don) _____), de por vida, el usufructo de las cosas que por este acto vende.
El vendedor en su calidad de usufructuario, queda liberado de la obligación de rendir

caución de conservación y restitución, como también de la obligación legal de practicar
inventario solemne.
I
106. PACTO COMISORIO. CON MULTA
____- Se considera esencial a este contrato que, si el comprador no paga oportunamente
el precio, la compraventa se resolverá ipso facto, debiendo pagar al vendedor la suma de
____ pesos, como multa correspondiente a la avaluación anticipada de los perjuicios.
I
Ver fichas: 47, 48, 119, 129, 135, 188 del anexo de jurisprudencia de
compraventa.
107. PACTO COMISORIO. CON MULTA Y, ADEMÁS, COMPENSACIÓN
____- Se considera esencial a este contrato que, si el comprador no paga oportunamente
cualquiera de las cuotas del precio en los plazos fijados, se resolverá ipso facto esta
compraventa, debiendo pagar al vendedor la suma de ____ pesos, como multa
correspondiente a la avaluación anticipada de los perjuicios.
El vendedor tendrá el derecho de descontar, sin más, las cuotas del precio que ya hubieren
sido pagadas por el comprador hasta el entero pago de la multa, sin perjuicio del reclamo del
saldo si lo hubiere.
I
Nota:
La cláusula penal no puede exceder del duplo de la obligación principal del

108. PACTO DE RETRACTO. FORMULARIO
____- El vendedor tendrá el derecho de retractarse del contrato de compraventa celebrado
en este instrumento, dentro del plazo único e improrrogable de _____ meses, a contar desde
la fecha de otorgamiento. Para materializar dicho derecho, deberá manifestar su voluntad de
retractarse mediante escritura pública, extendida y suscrita por él, en esta misma Notaría, a
la que deberá acompañar un certificado expedido por el mismo Notario que autoriza, en que
se acredite que se ha consignado, en su oficio, la misma cantidad numérica, en pesos, del
precio pagado, en dinero o en vale vista a nombre de comprador.
109. PACTO DE RETROVENTA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que es esencial a este contrato, el que el vendedor tendrá el
derecho de readquirir el bien que vende en este acto, dentro del plazo único e improrrogable
de _____ meses, a contar desde la fecha de otorgamiento. En tal caso, bastará que el
vendedor mande a extender una escritura pública en la misma Notaría, de venta o de
resciliación, a su elección, la que deberá ser firmada por el actual comprador, en el plazo de
_____ días, a contar de la fecha de la puesta en el correo, de una carta certificada que envíe
al efecto el Notario, al que se le entregará el total del precio estipulado en la cláusula ___ Si
así no lo hiciera, el comprador, además de las acciones judiciales del caso, perderá un ____
por ciento del precio, como avaluación anticipada de perjuicios, en beneficio de su
contraparte.
I
Nota:
Esta cláusula no puede exceder del plazo de 4 años contados desde la fecha de
su otorgamiento.

110. PENAL. A FAVOR DEL COMPRADOR. FORMULARIO
____- El vendedor deberá pagar al comprador, como avaluación anticipada y convencional
de los perjuicios, la suma de _____ pesos en caso que aquél no cumpla con la obligación de
entregar, oportunamente, lo vendido. Lo anterior sin perjuicio de las acciones para el
cumplimiento forzado.
I
Notas:
1. Ejemplos de incumplimiento, además del consignado en el formulario, son:
— Abandonar la cosa.
— No recibir el precio, reajustes o intereses.
— No devolver las arras que le haya dado el comprador.
— No pagar los impuestos o los gastos que sean de su cargo.
— Dañar la cosa.


111. PENAL. A FAVOR DEL VENDEDOR. FORMULARIO
____- El comprador deberá pagar al vendedor, como avaluación anticipada de perjuicios, la
suma de _____ pesos en caso que no cumpla con la obligación de ____, sin perjuicio de las
acciones para el cumplimiento forzado, en caso que corresponda.
I
Notas:
1. Ejemplos de incumplimiento son:
— No recibir la cosa.
— No pagar el precio o parte de él.
— No pagar reajustes e intereses.
— No devolver las arras que le haya dado el vendedor.
— Abandonar la cosa, pendiente el pago del precio.
— No pagar los impuestos que sean de su cargo.


112. PROHIBICIÓN. CEDER DERECHOS COMPRAVENTA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que queda expresamente prohibido al comprador ceder
cualquier derecho de los que adquiere por este contrato, especialmente el de _____. El
vendedor ha tenido, especialmente, en cuenta, para lo anterior, el hecho siguiente:
_____________.
113. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. CAMBIAR DESTINO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que queda expresamente prohibido al comprador, cambiar el
destino actual del inmueble, que es precisa y privativamente el de habitación (u otro que se
detalle). El vendedor ha tenido, especialmente en cuenta para lo anterior, el hecho siguiente:
____.
114. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. DAR EN ARRENDAMIENTO. SIN
FUNDAMENTOS
_____- Las partes acuerdan que mientras el comprador no pague la totalidad del precio
fijado en el presente contrato, no podrá dar en arrendamiento, ceder, u otorgar en mera
tenencia, a cualquier persona, el inmueble objeto de la compraventa.
115. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. DAR EN ARRENDAMIENTO. CON
FUNDAMENTOS
Las partes acuerdan que mientras el comprador no pague la totalidad del precio fijado en el
presente contrato, no podrá dar en arrendamiento, ceder, u otorgar en mera tenencia, a
cualquier persona, el inmueble objeto de la compraventa.
El vendedor ha tenido, especialmente en cuenta para lo anterior, el hecho siguiente: ____.
I
Nota:
Es posible pactar la prohibición de dar en arrendamiento a una o más personas o

a todas las personas de una determinada familia. La cláusula última redactada en
términos tan amplios como se dice más arriba, plantea dudas acerca de su
constitucionalidad, pues podría afectar al derecho de propiedad reconocido en el
Nº 24° del artículo 19 de la Constitución Política de la República.
116. PROHIBICIÓN. VENDER O ENAJENAR A DETERMINADA PERSONA.
FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que queda expresamente prohibido al comprador, vender o
enajenar, en cualquier forma, en todo o en parte, el inmueble adquirido, especialmente a don
_______.
El vendedor ha tenido en cuenta para lo anterior, el hecho siguiente: _______________.
I

117. RENUNCIA ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO
____- Las partes declaran expresamente que el comprador, en su calidad de técnico en
____, ha inspeccionado la cosa vendida y que es de su conocimiento, puesto que el
vendedor así se lo ha hecho saber, que ésta tiene el defecto de _____ y se encuentra en ___
estado. El comprador renuncia al ejercicio de la acción redhibitoria por la presente
compraventa y, por tanto, no podrá pedir la resolución de este contrato ni la rebaja
proporcional del precio por el vicio ya expresado, quedando a salvo su derecho por vicios
distintos y que —siendo de su conocimiento— no fueron expresados por el vendedor, y que
el comprador no hubiere podido conocer fácilmente en razón de su profesión u oficio.
118. RENUNCIA EVICCIÓN. FORMULARIO
____- Se considera esencial a este contrato, que el vendedor no estará obligado al
saneamiento de la evicción y que, por tanto, serán de cuenta y riesgo exclusivo del
comprador las perturbaciones —de cualquier tipo— que pudiere sufrir en la posesión pacífica
de la cosa vendida, incluidos el caso fortuito y la fuerza mayor. De esta manera, el comprador
libera expresamente al vendedor de dicha obligación.
I
Nota:
La renuncia a la evicción puede pactarse, pero no vale en caso de mala fe del

vendedor (arts. 1839 y 1842 del Código Civil).
119. RENUNCIA EVICCIÓN Y ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el vendedor no estará obligado al saneamiento de la
evicción y que, por tanto, serán de cuenta y riesgo exclusivo del comprador todas las
perturbaciones que éste pudiere sufrir en la posesión pacífica de la cosa vendida.
Asimismo, el comprador declara renunciar a la acción redhibitoria por los eventuales vicios
ocultos de la cosa vendida. De esta manera, el comprador libera expresamente al vendedor
de dichas obligaciones, salvo de aquéllos defectos de que tuvo conocimiento el vendedor y
que no le comunicó.
I
Notas:
1. La renuncia a la evicción puede pactarse, pero no vale en caso de mala fe del

vendedor (arts. 1839 y 1842 del Código Civil).
2. También se puede renunciar al saneamiento de los vicios redhibitorios (ocultos)

del inmueble vendido, pero el vendedor siempre deberá responder de aquellos
que conocía al tiempo de la venta y no informó al comprador (art. 1859 del
Código Civil).
120. RESPONSABILIDAD VENDEDOR. IRRESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR
____- Las partes acuerdan que el vendedor no responderá, bajo ningún respecto, de la
calidad de la cosa que se vende. Atendido a que el comprador, en forma previa a la
celebración de este contrato, ha revisado la mercadería que por este acto se vende, en
cuanto a calidad, medidas, peso, colores, y demás detalles, renuncia a todo derecho de
devolución de parte alguna del precio, por supuestas diferencias entre lo que se vende y se
ha entregado y lo que el comprador cree o creerá que ha adquirido. Consecuencia de lo
anterior es que el vendedor no garantiza, en absoluto, la mercadería que por este
instrumento se vende.
121. RESPONSABILIDAD VENDEDOR. RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR
____- Las partes acuerdan que el vendedor responderá, en todo caso, de la óptima calidad
de la cosa que se vende. Es decir, el vendedor garantiza que la mercadería que ha vendido
por este instrumento y que entregará, a más tardar, el día _____ de ___ del año _____, es de
la mejor calidad que existe en plaza y que responderá de la calidad detallada, medidas,
pesos, colores, cuantía y detalles, salvo que sea recibida conforme por el comprador. De
todas formas, el eventual reclamo sólo se podrá interponer en el plazo de ____ días después
de recibida la mercadería.
El reclamo interpuesto no habilita en caso alguno al comprador para postergar el pago,

pero será obligación del vendedor proceder a la reposición de la mercadería reclamada, en el
plazo de ____ días.
D
122. RECIBO. ARRAS O SEÑA. COMPRAVENTA. FORMULARIO
He recibido conforme de don ________, la cantidad de $ ___ (_____ pesos), en efectivo (o
bien: el cheque serie ___ Nº ___, del Banco ____, girado respecto de la cuenta corriente a
nombre de __________), arras que son garantía de que él me comprará ____ en el precio de
$ ____ (______ pesos), en el plazo de _____ días, cantidad que él perderá en caso de
incumplimiento, o bien, que le restituiré doblada si es el suscrito quien se retracta.
Firma también, dando su conformidad, el futuro comprador.
En ___, a __ de ___ de 2___.
_____________________________________________
Conforme Nombre, firma y cédula de identidad

123. RECIBO. COMPRAVENTA. SALDO DE PRECIO. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece don _____, de nacionalidad _____, de
profesión ___, estado civil ___, domiciliado en _____. número __, oficina/departamento
número __, de la comuna de _____, ciudad de ___, cédula nacional de identidad número
___, en adelante, "el compareciente", mayor de edad, y expone que:
PRIMERO. Por escritura pública de fecha __. de ____. de ______, suscrita ante el Notario
de _____, don ________, el compareciente vendió, a don ________, la propiedad de calle
________ número __, departamento número __, en el precio de ______ pesos, el que se
pagó parte al contado, y el saldo a plazo, en la forma establecida en dicho instrumento.
SEGUNDO. Por el presente, el compareciente declara que ha recibido conforme el total del
precio fijado en dicho instrumento y sus reajustes e intereses, por lo que otorga la carta de
pago correspondiente.
TERCERO. Se deja constancia que no se constituyó hipoteca, para responder al pago del
saldo de precio.
En comprobante, firma __.

124. ORDEN DE ENTREGA DE MERCADERÍAS A TERCERO. FORMULARIO
En ______, a ___ de _____ de 2___.
En relación con la operación de compra extendida por nosotros a Uds., de fecha _ de ___
de ........, relativa a la adquisición de _______, de que da cuenta la guía de despacho
(factura) Nº __, de __ del mes de ____ del año en curso, rogamos e instruimos a Uds. que
hagan entrega del total de las especies a don _______, en su domicilio comercial (particular)
de calle ______ Nº _, comuna de ____, de esta ciudad, bajo recibo de él o de quien esté a
cargo allí.
Saluda atte. a Uds.,
————————————————
Nombre, firma y RUT
Dirección: ___
A los Sres.
_________.
Calle ___ Nº __
Presente
125. RESERVA COMPRA VEHÍCULO. FORMULARIO
En ______, a ___ de ____ de 2___.
Por la presente, formulo una solicitud formal de reserva irrevocable e intransferible, del
vehículo nuevo de las siguientes características:
Marca: __________.
Modelo: __________.
Año: __________
Forma: (hatch back, turismo, station wagon u otra)
Número de puertas: __________.
Cilindrada: __________.
Origen: nacional u otro.
Precio: US$ _____ (o pesos o Unidades de Fomento u otro). Este precio incluye el
impuesto del IVA.
Forma de pago: __________.
Reajuste: __________.
Intereses: __________
Garantía del saldo de precio: _____. Si no se lleva a cabo la venta por causas atribuibles a
mi conducta, perderé esta garantía.
Accesorios incluidos en el precio: __.
Fecha de entrega: __ / __ / 2___.
Seguro: el vehículo a que alude la reserva, deberá ser asegurado por el suscrito, contra
incendio y robo, por el valor o precio de venta, y daño contra terceros por la suma de $ _____
en la compañía que elija la vendedora, la que podrá contratar el seguro, si yo no lo hago, por
cuenta mía, en cuyo caso mi obligación es de reembolsar el valor de las primas, con el
máximo de interés que es permitido estipular.
Cambios de modelo: El vendedor no está obligado a efectuar la venta del vehículo en caso
que la fábrica cambie las características del modelo, pero sí lo estará en caso que yo me
allane a pagar el precio de lista del nuevo modelo. Asimismo, el cambio de especificaciones o
si el modelo elegido se discontinúa, ambas partes tienen derecho amplio de retractarse de la
operación. En caso de retractación de Uds. recibiré mi dinero, sin reajustes ni intereses, en el
plazo máximo de quince días, en la misma moneda y sistema que fue entregado.
Gastos: Los gastos de transporte del vehículo, a mi domicilio, las patentes y otros
derechos, y las inscripciones del dominio y de la prenda, serán de mi cargo.
Aceptación: Esta oferta de compra vale en caso de ser aceptada por un representante
habilitado, de la empresa vendedora.
Atentamente,
—————————————————
Nombre, firma, dirección y teléfono
I
Notas:
1. Algunas empresas se reservan la facultad de aceptar o de rechazar la solicitud.

Esto es claro, en el caso de ventas a plazo en que no se haya estudiado,
previamente, la solvencia y cumplimiento del solicitante. Es posible pactar que
la convención suspende sus efectos, mientras se averiguan los informes
comerciales, bancarios y personales del peticionario.
A veces se pacta que, en caso que los precios varíen de fábrica, el aumento neto
lo sufrirá el comprador o que éste deberá aumentar el precio en la misma
proporción del aumento. En tal evento, se puede pactar el derecho del
comprador, de retractarse de la operación.
2. La venta de vehículos usados que realiza un particular, no está afecta al

impuesto del IVA, sino que al tributo del 0.5% a beneficio fiscal y de 1% a
beneficio municipal.
3. También, es usual que la fecha de entrega no obligue necesariamente al

vendedor, o que las demoras por caso fortuito, por fuerza mayor o por culpa de
la fábrica, no signifiquen responsabilidad para éste. Pero, en tal evento, es
conveniente determinar un plazo máximo, en forma que el incumplimiento
permita, al adquirente, comprar otro vehículo en otra parte.
4. Se puede exigir que el seguro cubra también, huelgas, guerra externa o interna,
inundaciones, terremotos y otros, pero esto resulta, en Chile, muy dispendioso.
126. RESERVA. PARA COMPRA DE INMUEBLE. FORMULARIO
__________- Las partes acuerdan que el propietario del inmueble individualizado, se obliga
a reservar dicho bien raíz a don __________, para que éste lo adquiera, en el precio de
_____ pesos. Queda expresamente prohibido, al propietario vender el inmueble dicho,
durante el plazo de _____ meses (también puede estipularse una condición). Las partes
entienden que este instrumento no es un contrato de promesa de compraventa y que, en
consecuencia, no puede exigirse como tal y que tampoco es un cierre de negocio. Sin
embargo, se considera esencial de esta convención, el derecho de don ______, de poder
adquirir el bien en dicho precio, al contado, en el plazo dicho, en forma que, si el vendedor
propietario viola esta norma, deberá restituir el monto en garantía que recibe (o bien las arras
que recibe y que las partes avalúan en la suma de $ _____) y, además, debe pagar una
suma de _____, reajustada de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor y con el máximo
de intereses hasta la época del pago de ambas sumas, más un ___ por ciento de reajuste.
Para efectos de garantizar el pago de las sumas antes señaladas, se firma un cheque sin
fecha a nombre de _____, que queda en poder del Notario con instrucciones.
F
Ficha 1 Antecedentes del fallo
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa, oponible al demandante, hace improcedente acción de

precario
Fecha: 04/09/2014
Rol: 21323-2014
Cita online: CL/JUR/6366/2014
Sumario
Del tenor del libelo por el que se interpone el recurso de casación en estudio se puede
comprobar que la recurrente considera que los jueces de la instancia contravinieron el
artículo 2195, inciso 2º, del Código Civil, según el cual, el precario consiste en la tenencia de
una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Sin
embargo, la actora no se hace cargo en el recurso que en la presente causa quedó
establecido por los tribunales del fondo que, no obstante haberse acreditado el dominio de la
actora y la ocupación de la demandada, se comprobó la existencia de un título oponible a la
demandante —la existencia del contrato de promesa de compraventa suscrito entre su
predecesor y la demandada—, conforme al cual, ésta dio inicio a la ocupación de la
propiedad cuya restitución se solicita. En razón de lo anterior, resulta evidente que en este
caso no se satisfacen las exigencias de la norma decisoria de la litis que se denuncia
infringida, ya que la tenencia de la demandada no tiene su origen en la simple ignorancia o
mera tolerancia de la actora, sino más bien, en un vínculo de naturaleza contractual que,
independiente de sus alcances jurídicos, le permitió comenzar a ocupar la propiedad objeto
del juicio, lo que resulta incompatible con la situación de hecho en la que consiste el precario.
En este contexto, carece también de fundamento la pretendida infracción a las otras normas
legales denunciadas, ya que las supuestas contravenciones legales descansan sobre un
mismo hecho que se ha tenido por establecido, esto es, que la ocupación de la demandada
está legitimada por un vínculo contractual previo (Considerando 3º).
Corte de Apelaciones de La Serena
Cumplimiento de contrato. Interpretación contractual. Debe preferirse la interpretación de una

cláusula en orden a que produzca un efecto a aquél que no produzca efecto alguno
Fecha: 01/09/2014
Rol: 1320-2013
Sumario
Ha de concluirse (...), recurriendo a la interpretación (de la) convención modificatoria del

contrato de promesa de compraventa, por aplicación de la regla sobre interpretación de los
contratos contenida en el artículo 1562 del Código Civil que estatuye que debe preferirse la
interpretación de una cláusula en orden a que produzca un efecto a aquél que no produzca
efecto alguno y además teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 1537 del mismo
Código que permite pedir el cumplimiento de la obligación principal o la pena al arbitrio del
acreedor. En cuanto a la alegación de las excepciones de prescripción y de contrato no
cumplido planteada por la parte demandada en su escrito de apelación de la sentencia
definitiva, (...) ellas deben ser desestimadas por no haber sido opuestas dentro de las
oportunidades en que procesalmente correspondía, según se desprende de lo dispuesto en
los artículos 309 a 312 del Código de Procedimiento Civil. (Considerandos 3º y 4º).
Corte de Apelaciones de Rancagua
No existe la falta de un trámite esencial, como es la notificación, al haberse efectuado esta de

conformidad al art. 44 del CPC. Pacta sunt servanda. No puede eximirse el arrendatario, ni aún por lo
gravosa de la obligación, de su cumplimiento
Fecha: 28/08/2014
Rol: 384-2014
Sumario
Revisado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, que rola a
fojas 11 y siguientes de autos, consta que en el último párrafo de la cláusula cuarta se
estableció: "En caso de mora o simple retardo en el pago de la renta, el arrendatario deberá
pagar una multa equivalente al 1% diario del valor del arriendo". Lo dicho anteriormente,
corresponde a una cláusula penal, figura expresamente permitida en nuestro ordenamiento
jurídico y que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación, que en este caso
correspondía al pago del canon de arriendo. Estando acreditado que la demandada incumplió
su obligación de pago a contar del mes de Junio de 2012, y que, según el contrato, debía
pagar la renta dentro de los primeros 5 días de cada mes, a contar del 6 de junio de 2012
comenzó a operar la cláusula penal acordada, la que le es exigible hasta el 24 de noviembre
del año 2013, pues consta a fojas 69, que con fecha 25 de noviembre de 2013 la actora
recuperó el inmueble arrendado. Siendo el contrato una ley para los contratantes, tal como lo
establece el artículo 1545 del Código Civil, no existe causa legal para eximir de dicho pago a
la demandada, ni aún porque resulte gravosa, pues sabiendo de la existencia de dicha
cláusula, estuvo en su poder haber terminado el contrato y haber reintegrado el inmueble a
su dueña, lo que no hizo. (Considerandos 6º a 9º).
Corte Suprema
Cumplimiento contrato de promesa. Estipulación de plazo y condición. Para indagar intención de las
partes se deben aplicar las mismas reglas de interpretación de los contratos. Al cumplirse las
condiciones y vencido el plazo, se podía instar a que se otorgara la respectiva escritura pública de
compraventa. Cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena fe
Fecha: 26/08/2014
Rol: 13412-2013
Sumario
Habiendo los contratantes, como se ha dicho, estipulado un plazo y una condición para fijar
la época de celebración del contrato prometido, corresponde, interpretando en forma
armónica la naturaleza y efectos de tales modalidades, indagar por la intención de las partes
cuando los convinieron, para lo cual cabe aplicar las mismas reglas de interpretación de los
contratos contenidas en el Código Civil antes mencionadas. En efecto, según la doctrina,
cuando en el Nº 3º del artículo 1554 del Código Civil se habla de "época", el legislador se
refiere a un espacio en el tiempo dentro del cual se puede ejercer o se extingue el derecho
para exigir la celebración del contrato prometido. Ahora bien, en lo que atañe al plazo
estipulado en la cláusula cuarta de la promesa, en ninguna parte las partes le otorgan el
carácter de extintivo, es decir, que por su sola ocurrencia acarrea la extinción del derecho
para exigir el cumplimiento del contrato prometido, connotación que sin duda de alguna
manera le hubiesen dado si esa hubiese sido su intención. Por el contrario, la interpretación
que mejor cuadra con la naturaleza del contrato es la que conduce a inferir que el plazo
estipulado por las partes tiene el carácter de suspensivo, lo que significa que el derecho del
promitente comprador sólo podía ejercerse una vez transcurrido un mes desde la fecha de la
suscripción de la promesa; y ello sólo si dentro de dicho plazo el inmueble se hubiese
encontrado libre de embargos y prohibiciones de enajenar, esto es, se hubiese cumplido la
condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho. En otras palabras, lo
primordial para fijar la época de celebración de la compraventa es, en el contrato de promesa
de autos, el cumplimiento de la condición suspensiva de que depende el nacimiento del
derecho del promitente comprador; sólo si tal modalidad se hubiese cumplido dicho derecho
no se podría ejercer antes de que hubiesen transcurrido treinta días desde la celebración del
contrato. En el caso sub lite, no teniendo el plazo estipulado el carácter de extintivo y
habiendo transcurrido más de treinta días desde la fecha de la celebración del contrato de
promesa, el promitente comprador lo podía legítimamente ejercer, siempre que se hubiera
cumplido la condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho, materia que
se analizará en el considerando siguiente (Considerando 9º).
Habiéndose cumplido dentro del plazo legal las condiciones suspensivas de que dependía
el nacimiento del derecho del promitente comprador para requerir la celebración del contrato
prometido, y habiéndose, asimismo, vencido el plazo suspensivo de que dependía el ejercicio
de tal derecho, la demandante podía legítimamente instar por que se otorgara la respectiva
escritura pública de compraventa de conformidad con lo convenido en el contrato de
promesa, lo que ésta hizo extrajudicialmente por carta dirigida a la demandada, sin que sea
necesario para manifestar tal intención, como lo señala la sentencia recurrida, la mención de
los antecedentes que ésta echa en menos, pues ello implica agregar al contrato de promesa
requisitos que la ley no exige, y que hubiesen sido exigibles sólo si las partes los hubiesen
tenido en consideración, bastando, para la redacción de la mencionada escritura, la actitud
de razonable cooperación que le es exigida a la demandada en cumplimiento del deber de
ejecutar el contrato de buena fe que le impone el artículo 1546 del Código Civil
(Considerando 11).
Corte Suprema
Resolución de contrato de promesa de compraventa. Circunstancias en que procede causal de

casación formal de contener la sentencia decisiones contradictorias. Casación en el fondo es
inadmisible si recurrente omite explicar contenidos jurídicos sustantivos del instituto hecho valer
Fecha: 25/08/2014
Rol: 16654-2014
Sumario
El recurso de nulidad formal deberá ser declarado inadmisible, ya que los hechos
señalados por el recurrente no configuran la causal invocada. En efecto, la causal de
contener la sentencia decisiones contradictorias, se refiere a la hipotética situación de
contemplar el fallo impugnado una decisión que sea en la práctica imposible de cumplir
porque a ello se opone lo ordenado en otra, esto es, que existan dos dictámenes o
determinaciones que recíprocamente se destruyen, evento que no ocurre en la especie, toda
vez que en el caso en particular existe pronunciamiento, el que acoge parcialmente la
demanda de resolución de contrato y ordena la restitución de la suma percibida por concepto
del contrato de promesa por haberse pactado dicha circunstancia en la cláusula undécima
del contrato de promesa (Considerando 3º). El artículo 772, Nº 1, del Código de
Procedimiento Civil sujeta el recurso de casación en el fondo a un requisito indispensable
para su admisibilidad, como lo es que el escrito en que se lo interpone "exprese" —explicite
—, en qué consiste —cómo se ha producido— el o los errores, siempre que éstos sean "de
derecho". Versando la contienda sobre la acción de resolución de un contrato de promesa de
compraventa, cuyo contenido se encuentra regulado en el artículo 1554 del Código Civil,
obviamente la exigencia anterior obligaba al impugnante a explicar los contenidos jurídicos
sustantivos del instituto que hacía valer, y al no hacerlo genera un vacío que la Corte no
puede subsanar, dado el carácter de derecho estricto que reviste el arbitrio intentado
(Considerandos 5º y 6º).
Corte de Apelaciones de Concepción
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Parte demandante que ha cumplido con sus
obligaciones, no así la demandada
Fecha: 20/08/2014
Rol: 1087-2013
Sumario
No procede declarar la nulidad de oficio en los términos que plantea la parte demandada
en su recurso de apelación, pues la exigencia normativa contenida en el artículo 1554, Nº 3,
del Código Civil se encuentra cumplida, al contener el contrato de promesa un plazo que fija
la época de celebración del contrato prometido. (...) Dicho plazo, en el contexto del resto de
las cláusulas del contrato de promesa, debe ser entendido como un plazo suspensivo, de
modo que la obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido nacía a partir del
cumplimiento de ese noveno mes, tiempo que las partes estimaron necesario para tramitar el
subsidio habitacional o el crédito hipotecario. Se comparte el criterio jurídico de la juez a quo
en tanto concluye que la demandante cumplió con sus obligaciones y, además, que se
encontraba llana a cumplir con el pago de saldo de precio. Por el contrario, las demandadas
no cumplieron sus obligaciones, procediendo en derecho disponer el cumplimiento de lo
acordado. En cuanto a la indemnización de perjuicios reclamada por la demandante, lleva la
razón ésta cuando afirma, en su escrito de apelación, que la circunstancia de haberse
pactado una cláusula penal no puede ser entendida como un obstáculo a la declaración del
derecho a la indemnización, cosa distinta será la determinación de su monto y especie, en su
oportunidad (Considerandos 3º, 4º, 5º y 6º).
Corte de Apelaciones de Santiago
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Concepto y clasificación de la cláusula

penal. Cláusula penal compensatoria es improcedente si se cumplió la obligación emanada del contrato
de promesa
Fecha: 19/08/2014
Rol: 8136-2013
Sumario
En cuanto a la solicitud de las actoras apelantes, en orden a que se condene a los

demandados al pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa, cabe afirmar
que ella resulta jurídicamente improcedente. En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 1535 del Código Civil la cláusula pena es aquella en que una persona, para asegurar
el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en
caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal. De este concepto que entrega el
legislador se desprende que la cláusula penal puede ser compensatoria, cuando se la
contempla para el evento de no cumplirse la obligación principal, o moratoria, cuando se la
prevé para el retardo en el cumplimiento. Además, de la parte final del artículo 1537 del
mismo cuerpo legal se desprende también que las partes pueden pactar expresamente que
por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal, situación que en
doctrina se denomina cláusula penal punitiva. Ahora bien, de acuerdo a la cláusula quinta del
denominado "Anexo Promesa de Compraventa Sandra Dallas Webb y Otras a Claudia María
Holtheuer Diuana y otra" las partes declararon que mediante instrucciones impartidas al
notario público, de 20 de abril de 2009, "se estableció como multa o avaluación anticipada de
perjuicios por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, la suma de quince
millones de pesos a favor de la parte cumplidora". Del tenor de esta estipulación se
desprende con claridad que lo que las partes acordaron fue una cláusula penal
compensatoria, esto es, una avaluación convencional y anticipada de los perjuicios para el
evento de incumplimiento de la obligación principal, máxime si se tiene en consideración que
la recta inteligencia del citado artículo 1537 y del artículo 1543 del mismo Código Civil
conducen a concluir que la pena moratoria y la pena punitiva requieren pacto expreso, esto
es, que se especifique claramente que la pena se hace exigible es caso de mora o
independientemente del cobro de la obligación a que accede. La conclusión anterior permite
sostener la afirmación efectuada en el primer párrafo del motivo que antecede, en orden a
que la cláusula penal pactada en el contrato de promesa resulta en el caso de autos
jurídicamente improcedente, puesto que habiéndose cumplido la obligación emanada del
contrato de promesa, cual es la celebración del contrato prometido, no se puede pretender
cobrar unos perjuicios que han sido concebidos, precisamente, para el caso de no haberse
cumplido esa obligación. De este modo, la demanda deducida por las actoras, en la
pretensión que quedó vigente luego del avenimiento parcial a que se arribó, debe ser
necesariamente desestimada (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Promesa de compraventa. Nulidad del contrato de compraventa. Cumplimiento forzado del contrato
prometido
Fecha: 12/08/2014
Rol: 11619-2014
Sumario
Los sentenciadores al acoger la demanda de nulidad de contrato, rechazando la alegación

relativa a la prescripción de la acción, han efectuado una correcta aplicación de la normativa
atinente al caso que se trata, pues el alzamiento de la hipoteca sólo surte sus efectos desde
la inscripción respectiva, por lo que una vez cumplida dicha formalidad debe considerarse
cumplida la condición pactada por las partes y alzado el gravamen. Respecto de la demanda
de cumplimiento forzado del contrato prometido y, la defensa efectuada por la recurrente
relativa al incumplimiento de la actora, cabe señalar que los jueces dieron por establecido el
pago de los dividendos con los documentos acompañados, resultando ello suficiente para
estimar que el precio fue pagado, tal como fue razonado por los jueces del fondo
(Considerando 6º).
Incumplimiento contrato de opción. Interpretación contractual. Contrato corresponde a una promesa

unilateral de arrendamiento, sujeta a una condición y no a un contrato de opción. Rechazo
indemnización de perjuicios. Recurso de queja. Finalidad. Faltas o abusos que se invoquen e imputen
al recurrido no pueden consistir en una mera discrepancia de lo que se resuelve
Fecha: 05/08/2014
Rol: 5716-2013
Sumario
Tal como lo sostiene el recurrido en su extenso y detallado informe, y lo razonado en la

propia sentencia que se impugna, —que consta de más de 100 fojas, debidamente fundada y
razonada, en la cual aparece apreciada toda la prueba rendida por las partes— la acción de
indemnización de perjuicios contenida en la demanda presentada por la recurrente de
recurso de queja en contra de Parque Arauco S.A., por incumplimiento del contrato de opción
comprendido en dicho contrato de promesa, fue desestimada por el sentenciador recurrido,
por arribar a la conclusión en dicho fallo que la naturaleza del contrato objeto de los autos
arbitrales corresponden a una promesa unilateral de arrendamiento sujeta a una condición.
Por lo tanto, la naturaleza de la denominada "opción" tratada en las cláusulas del contrato,
tantas veces mencionado, correspondía a una promesa unilateral de celebrar un contrato, en
este caso, de arrendamiento sobre un local comercial para hipermercado proyectado en un
edificio de oficinas, según se acuerda en la cláusula primera del contrato, o en un local en
condiciones similares según la cláusula tercera del mismo convenio, ambos, a realizarse en
el Lote C-6 de propiedad del demandado Parque Arauco S.A. Como la construcción jamás
fue realizada, se tuvo la condición por fallida, el 30 de abril de 2007, fecha en que habían
transcurrido ya diez años desde la celebración del contrato, ya que en él no se estableció
plazo para el cumplimiento de dicha condición. Que, tal conclusión, de acuerdo al mérito de
autos y según observa esta Corte, corresponde al análisis y aplicación de la normativa
vigente y de la interpretación contractual aplicable a la materia y de conformidad a lo que la
prudencia y equidad dictaron a dicho Juez Árbitro Arbitrador, y las opiniones de tratadistas,
que cita en su informe, más la prueba rendida, tal como éste lo sostiene en su informe y,
además, ello consta de lo que se consigna en las fundamentaciones contenidas en su fallo
(específicamente en considerandos 191, románico II, 196 y 199). Tal como lo sostiene el
recurrido, aparece que el contrato en su conjunto, corresponde a una promesa unilateral de
arrendamiento, sujeta a una condición y no a un contrato de opción, como lo sostiene la
recurrente. Interpretación que esta Corte comparte de acuerdo a las cláusulas del contrato en
cuestión. Por lo tanto, no se trata de dos contratos diferentes y sucesivos, como lo interpreta
la recurrente (Considerando 5º).
Cumplimiento de contrato. Nulidad del contrato de promesa de compraventa. Extinción por caso
fortuito de la cosa, extingue la obligación del vendedor
Fecha: 04/08/2014
Rol: 8400-2013
Sumario
Debe enseguida señalarse que no habiendo sido controvertido por las partes que el
siniestro que destruyó los bienes muebles objeto de la promesa de venta se suscitó de modo
absolutamente accidental, sin que se haya siquiera intentado acreditar un supuesto contrario
a tal aserto, estos sentenciadores tendrán por establecido que ellos se consumieron por caso
fortuito. Como la venta no se perfecciona sino cuando se cumple la promesa, es claro que
durante la vigencia de ésta los riesgos y mejoras de la cosa pertenecerán al promitente
vendedor, puesto que según estatuye el artículo 1820 del Código Civil, sólo son para el
comprador una vez que se perfecciona el contrato de venta, lo que no sucede con el hecho
de celebrarse la promesa sino al perfeccionarse el contrato de compraventa. Luego, como
indica el profesor Arturo Alessandri Rodríguez, "la cosa debe entregarse al comprador en el
estado que tenga al tiempo de celebrarse la venta, sin que influya en nada la situación que
haya tenido anteriormente, o sea, al celebrarse la promesa. Si perece totalmente por caso
fortuito, el cumplimento de la promesa se hace imposible y la obligación del vendedor se
extingue. Pero si ha perecido por su culpa, queda obligado, una vez cumplida aquélla, a
pagar su valor y los perjuicios correspondientes". (De la Compraventa y de la Promesa de
Venta, tomo II, volumen 2, Editorial Jurídica de Chile, pág. 919 y 920). (Considerandos 3º y
4º).
Póliza de garantía para contratos de compraventa. Compañía de seguros dio cumplimiento al deber
de información. Cumplimiento de la obligación de restituir sumas de dinero pagadas como anticipo del
precio de la compraventa prometida
Fecha: 21/07/2014
Rol: 5339-2013
Sumario
El inciso tercero, del artículo 517, del Código de Comercio, referente a la contratación
colectiva de seguros, estatuye que: "A través del tomador, el asegurador deberá entregar a
cada uno de los asegurados que se incorporen al contrato de seguro colectivo, una copia de
la póliza, o, al menos, un certificado que acredite la cobertura. En el último caso, tanto el
asegurador como el tomador y el corredor del seguro, deberán mantener a disposición de los
interesados una copia de la póliza". Luego de lo dicho, no habiendo sido controvertido en
este caso que al suscribir los contratos de promesa de compraventa todas las demandantes
recibieron un certificado del seguro de garantía contratado por Inmobiliaria (...) con la
demandada de autos, en cumplimiento del deber que le asistía de conformidad a lo previsto
en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción y, habiendo quedado
asentado, además, que tales instrumentos contenían los datos necesarios para identificar a
la persona del afianzado y del asegurado, la vigencia del seguro, el monto asegurado y el
objeto de la garantía, resulta forzoso concluir que, contrariamente a lo alegado por las
actoras, la compañía de seguros dio cumplimiento al deber de información que le
correspondió satisfacer respecto de las aseguradas con ocasión del seguro contratado por la
promitente vendedora en garantía a las promitentes compradoras de su obligación de
restituirles las sumas de dinero pagadas como anticipo del precio de la compraventa
prometida, en el evento de no otorgarse el contrato prometido dentro del plazo convenido o
de incumplimiento de la condición establecida en dichas convenciones (Considerandos 4º y
5º).
Corte Suprema
Terminación de contrato, rechazada. Contrato de arrendamiento. Tenencia de inmueble justificada en

un contrato de promesa de compraventa. Promesa de compraventa que tiene el carácter de principal y
arrendamiento que tiene el carácter de accesorio
Fecha: 01/07/2014
Rol: 316-2014
Sumario
Los jueces del fondo concluyeron que, habiendo pagado las rentas insolutas el demandado
al momento de hacerse la segunda reconvención de pago en el comparendo de estilo, lo
demandado principalmente fue resuelto a entera satisfacción de las partes; agregando que la
tenencia por el demandado del inmueble continúa justificada por el contrato de promesa de
compraventa que celebró con la actora, el que resulta ser la convención principal celebrada
por los litigantes y al que accede el contrato de arrendamiento, circunstancia de la que deriva
la impertinencia de reclamar la restitución del bien raíz sobre la base del desahucio del
contrato de arriendo, pues éste último no constituye la justificación de la tenencia. Esta
conclusión ha sido el resultado de la interpretación que se ha dado a las cláusulas
contractuales que ligaron a los contendientes, considerando al contrato de promesa de
compraventa como de índole principal y al contrato de arrendamiento, como accesorio de
aquél, conforme al artículo 1442 del Código Civil, de modo que, encontrándose vigente la
convención promisoria, resulta improcedente pretender la terminación del contrato accesorio
por la vía de la resolución del mismo.
Los sentenciadores estuvieron a la voluntad real de las partes fehacientemente reflejada en

el contrato que se hace valer en autos, pues claramente los litigantes tuvieron en vista ligarse
por medio de una promesa de compraventa respecto del inmueble de propiedad de la actora,
es decir, quisieron, la demandante, vender, ceder y transferir su bien raíz y, el demandado,
comprar y aceptar dicho inmueble; luego, como consecuencia de dicha promesa de
compraventa, acuerdan que el objeto de esa promesa le sea entregado al promitente
comprador, quien se obliga a pagar una determinada suma de dinero mientras ostente la
tenencia del inmueble sin tener la calidad de dueño del mismo. Dicho de otro modo, de no
haberse prometido la compraventa del bien raíz, el demandado no ostentaría su tenencia, ya
que no cabe duda que la intención primigenia de la actora fue vender su propiedad y
concertó con el demandando la entrega de la cosa anticipadamente, pero generando el pago
de determinada cantidad de dinero, lo que constituye una situación equivalente para ambas
partes. Uno entrega la cosa antes de celebrar el contrato definitivo por lo que recibe una
contraprestación en dinero y, el otro, paga un cierto precio, a cambio de ostentar la tenencia
de la que de otra manera carecería (Considerandos 3º a 5º).
Corte de Apelaciones de Puerto Montt
Derecho de propiedad no prima ante los derechos del arrendatario
Fecha: 18/06/2014
Rol: 219-2014
Sumario
El recurrido ha debido respetar los términos del contrato de arrendamiento del predio,
circunstancia que si bien no se consigna en la escritura de promesa de compraventa así
como tampoco en la de compraventa definitiva, no ha podido desconocer, luego de haber
concurrido al predio e ingresado a lo menos en dos oportunidades ejerciendo los atributos
que emanan de su derecho de dominio, los que sin embargo están limitados por los derechos
que emanan para el recurrente de un contrato de arrendamiento vigente sobre parte de la
propiedad transferida en la actualidad al recurrido; y en consecuencia, su actuar es ilegal y
arbitrario, pues haciendo caso omiso de dicha circunstancia ha obrado por y ante sí,
decidiendo conforme a su parecer la prevalencia de su derecho de dominio, cercando la
propiedad arrendada y retirando de dicho lugar a los animales vacunos, vulnerando con su
actuar las garantías del recurrente establecidas en el artículo 19, Nº 3, inciso 5º, y Nº 24, de
la Constitución Política de la República (Considerando 10).
Obligación líquida y actualmente exigible. Datos del título invocado son insuficientes para su
determinación
Fecha: 09/05/2014
Rol: 83-2014
Sumario
No puede entenderse que la obligación en cuyo pago se ha cesado sea líquida, pues los
datos contenidos en el título invocado resultan manifiestamente insuficientes para su
determinación, siendo imposible que se arribe a un resultado numérico sólo con ellos,
cualquiera sea la operación aritmética que se realice, pues son ajenas a él el precio de venta
de cada parcela, la fecha en que cada promesa o venta se realizó, las liquidaciones
efectuadas semanal o mensualmente por la comitente, y la fecha de pago de cada cuota
mensual por parte de los compradores. A mayor abundamiento, tampoco puede estimarse
que la obligación sea actualmente exigible, pues las dos comisiones pactadas por las partes
como precio del servicio de corretaje se encuentran supeditadas cuantitativamente al precio
"de venta" de cada parcela, mientras que, analizada la documentación acompañada por el
solicitante en el punto Nº 3 del segundo otrosí de su solicitud de fojas 15, se puede constatar
que sólo 14 de las escrituras corresponden a contratos de compraventa, sin que sea factible
dilucidar si estas operaciones corresponden o no a la fracción del precio que la propia
acreedora ha reconocido como pagada en su solicitud. (Considerandos 5º y 6º).
Corte Suprema
Resolución de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Interpretación de los contratos.

Existencia de una cláusula compromisoria referida a la interpretación de las obligaciones pactadas.
Consideración de la utilidad de la cláusula pactada. Competencia de la justicia ordinaria para todo lo
que exceda la cláusula compromisoria
Fecha: 05/05/2014
Rol: 352-2013
Sumario
La labor interpretativa de los actos y contratos tiene por objeto conocer la intención común
de los contratantes, la voluntad que han expresado al celebrarlo, aquello en lo que han
consentido, lo cual les unió y determinó que contrataran, aspecto que, conforme al
artículo 1560 del Código Civil, debe conocerse "claramente" para estarse a ella más que al
texto del acuerdo, siguiendo el derrotero que la ley ha fijado para la labor del intérprete,
conforme a las normas contenidas en los artículos 1560 a 1566 del Código precitado, que
consideran todas las circunstancias que rodearon la celebración del contrato y no únicamente
su texto, en todo lo que ha sido el iter contractual, el marco global de las relaciones que unen
a las partes e, incluso, lo relativo a la etapa de cumplimiento. En el caso de autos, precisado
el tenor literal de lo pactado, ha de atenderse a la utilidad de la cláusula mediante la cual
establecieron que, "para el evento de conflicto entre las partes por la interpretación de las
obligaciones pactadas, se obligan a someterse a la decisión de un árbitro arbitrador",
prefiriendo el sentido en que puede producir algún efecto, considerando que la redacción del
texto convenido no permite determinar la voluntad de las partes, como quiera que las partes
difieren en cuanto a la competencia que entregaron al juez árbitro y la que corresponde
reconocer a la justicia ordinaria. Se trata, entonces, de conciliar una regla de interpretación
intrínseca del contrato —la del artículo 1562— con otra de naturaleza extrínseca —la del
artículo 1564, inciso 3º—. La cláusula arbitral transcrita excluye —no hay discusión sobre ello
— la materia de cumplimiento o resolución del contrato, así como también lo hace en lo
referido a la determinación de los perjuicios que han podido originarse en razón de los
incumplimientos contractuales. En efecto, tales asuntos deben ser conocidos y resueltos por
la justicia ordinaria. Entonces, ante la problemática de definir quién debe y puede determinar
el contenido de las obligaciones convenidas, en el contexto de una demanda de resolución
de contrato con indemnización de perjuicios, se concluye que es el juez árbitro el facultado
para tal interpretación, en la medida que el conflicto de las partes verse sobre "la
interpretación de las obligaciones pactadas". Sin embargo, la competencia que corresponde
a la justicia ordinaria para resolver materias referidas al cumplimiento o incumplimiento
contractual no puede limitarse únicamente a la mera aplicación de lo que pueda decidir otro
juez sobre el contenido de las obligaciones que se alegan incumplidas. La adecuada
resolución de tales asuntos requiere que el juez, ante todo, interprete las obligaciones al
tenor del supuesto fáctico que las partes le propongan en sus escritos fundamentales
(Considerandos 10 a 12).
En estas condiciones, la única interpretación que permite dar utilidad a la cláusula
compromisoria es entender que el juez árbitro tiene competencia únicamente para la
interpretación de las obligaciones pactadas y no para el establecimiento de una sanción por
el incumplimiento contractual; es decir, reconociendo la competencia de la sede arbitral sólo
si el conflicto dice relación únicamente con la mera interpretación de las obligaciones. Luego,
si lo discutido excede de tal materia, será el juez de letras quien deba interpretar lo convenido
en la cláusula sobre el pago del precio para decidir, a continuación, si las partes cumplieron o
no las obligaciones adquiridas, determinando entonces la procedencia de declarar resuelto el
contrato de promesa de compraventa otorgado entre ellas y los perjuicios que de ello
corresponde declarar, sin que lo que pueda resolver el juez árbitro le sea vinculante, ya que
éste ha sido llamado únicamente a intervenir en un conflicto sobre la interpretación, en
abstracto, de las obligaciones de los contratantes. Tal restringida labor en caso alguno puede
tener incidencia para estudiar y establecer el comportamiento que las partes desarrollaron
con posterioridad a la celebración del pacto, precisamente porque tales asuntos son de
competencia exclusiva y excluyente de la justicia ordinaria (Considerando 13).
Corte de Apelaciones de San Miguel
Nulidad de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Plazo fijado en el contrato de promesa de

compraventa. Requisitos del contrato de promesa. Contrato definitivo celebrado fuera de plazo
Fecha: 25/04/2014
Rol: 2407-2013
Sumario
El contrato de promesa de celebrar un contrato es el acuerdo formal de voluntades,

destinado a crear obligaciones, cuyo objeto es la celebración de un contrato definitivo, que
las partes no están dispuestas a concretar en el momento, encontrándose expresamente
establecido en la ley. Dicho contrato debe constar por escrito y contener todas las
especificaciones necesarias para constituir un título perfecto para que opere, en su caso, el
modo de adquirir tradición o el cumplimiento de las formalidades legales. La época de
celebración se fija por medio de una modalidad que sólo puede ser un plazo o una condición,
elementos todos que el legislador ha elevado a la categoría de esenciales para su validez. El
señalamiento de un plazo o una condición constituye un requisito que ha estatuido el
legislador, en el artículo 1554, Nº 3, del Código Civil, con el objeto que los contratantes
sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y que no queden en
forma indefinida ligados de manera contractual. La condición es el acontecimiento futuro e
incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho y su obligación correlativa;
mientras el plazo consiste en el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad
o extinción de un derecho. La diferencia entre la condición y el plazo es su incertidumbre y
nada obsta que ellas puedan combinarse a fin de cumplir lo dispuesto en el artículo 1554,
Nº 3, del Código Civil. Habiendo acordado las partes en el contrato de promesa una
condición para la celebración de la escritura de compraventa definitiva —alzar las hipotecas y
gravámenes que afecten al inmueble—, pero sin establecer un plazo determinado para ello,
la circunstancia de haberse cumplido la referida condición una vez transcurrido en exceso el
plazo de diez años importa que el contrato de compraventa adolece de nulidad, por no
haberse celebrado dentro de plazo (Considerandos 6º a 8º, 9º y 13).
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Condición suspensiva. Inexistencia

de incumplimiento culpable
Fecha: 24/03/2014
Rol: 512-2013
Sumario
Los juzgadores expresan que para los efectos propios de lo pactado en la cláusula sexta
del contrato de autos, la aprobación del anteproyecto o su rechazo debía corresponder a la
manifestación de voluntad expresa de la administración sobre el fondo del asunto, la que en
la especie no se ha otorgado, pues la solicitud no fue desestimada por tales motivos, sino
que por no haber subsanado o aclarado la demandada las observaciones formuladas por la
Dirección de Obras Municipales.
No obstante ello, considerando el tenor de lo convenido por las partes respecto de las
condiciones previstas para la aprobación del proyecto, los sentenciadores manifiestan que
para prestar la aprobación al anteproyecto de la demandada, la Municipalidad de San Pedro
de la Paz exigiría una intervención y ejecución de obras mayores en las calles que enfrentan
la propiedad prometida vender, en un ancho de vía de 20 metros, con una superficie total de
600 metros cuadrados, conforme al proyecto de decreto municipal agregado a los autos,
evento en el cual las partes convinieron que el contrato de promesa no produciría efecto
alguno, concluyendo los jueces que: "si bien es cierto que la parte promitente compradora no
obtuvo una resolución municipal autorizando la construcción de un supermercado, ello se
debió por la exigencia de la autoridad en orden a efectuar obras mayores, de donde se sigue
que no existe un incumplimiento culpable que autorice a acoger la demanda principal ni
subsidiaria, sino, por el contrario, dicha circunstancia fue prevista por las partes y en tal caso
el contrato de autos quedaba sin efecto". (Considerando 4º).
Corte Suprema
Deudor resolutorio. Al cumplirse la condición resolutoria nace la obligación del que recibió la
prestación de restituirla. Declarada la condición resolutoria produce efectos retroactivos. Obligaciones
restitutorias
Fecha: 09/09/2013
Rol: 7936-2012
Sumario
Al ejercitar su acción resolutoria el actor, concretamente, pidió declarar resuelto el contrato

de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios. A su vez, la demandada, al
contestar, únicamente se resistió a la pretensión resarcitoria de la contraria, sin efectuar
solicitud alguna con respecto a los efectos de la resolución de contrato impetrada, puesto
que, a su entender, esta solicitud era improcedente, en la medida que el actor no cumplió con
las obligaciones que le imponía la promesa de compraventa. Ahora bien, al enarbolar su
demanda reconvencional, requirió, también, la resolución del contrato en cuestión, por los
mismos argumentos con los que pretendió el rechazo de la acción principal, haciendo una
mera referencia a la condena de la contraria a lo dado o pagado a propósito de la
convención, asociado, eso sí, a su propia demanda de resolución
Conforme a cada una de las alegaciones formuladas por las partes, el tribunal a quo recibió
la causa a prueba, fijando como hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos aquellos
destinados a comprobar la existencia, estipulaciones y modalidades del contrato que
sustenta la demanda; el cumplimiento y/o incumplimiento en que habrían incurrido las partes
de la convención sub lite y, en último término, la existencia, origen, naturaleza y monto de los
perjuicios que cada uno de los litigantes reclaman. Esta resolución no fue objeto de recurso
alguno de parte de la demandante reconvencional.
De este modo, entonces, al zanjar el pleito mediante el acogimiento parcial de la demanda,

esto es, en cuanto se declaró resuelto el contrato con la condena de la demandada al pago
sólo de uno de los perjuicios que se reclamaron a título de daño emergente, desestimando, al
mismo tiempo, la demanda reconvencional, por concluir que la demandada principal
incumplió primeramente sus obligaciones contractuales, los jueces de la instancia se
ajustaron a resolver lo que fue exclusivamente materia de la controversia, según se dejó
anotado, observando en ello el principio de la congruencia que han de guardar en el recto
desempeño de la actividad procesal, circunscribiendo su decisión a la misma.
Sin perjuicio de lo anterior, cabe tener en cuenta que, una vez declarada, la condición
resolutoria produce efectos retroactivos, volviendo a las partes al estado jurídico en el que se
encontraban previo a contratar, como si no hubiesen convenido "salvaguardando los
alcances particulares de los contratos de tracto sucesivo", como expresa el profesor Claro
Solar: "revocando, borrando todas las consecuencias del contrato" ("Explicaciones de
Derecho Civil Chileno y Comparado", Imp. Nascimento, pág. 195).
Pues bien, declarada como ha sido la resolución del contrato celebrado entre quienes
ahora litigan, se ha impuesto la necesidad de que las partes queden restituidas al estatus
jurídico que tenían antes de convenir. Surgen así, las obligaciones restitutorias entre aquéllas
que, como se ha visto, el fallo que se impugna no ha ordenado —con arreglo a lo peticionado
formalmente y que fue objeto de prueba—. Queda, por consiguiente, determinar lo que al
promitente comprador demandado pudiera corresponder, en derecho, en la materia que se
comenta, cuestión que, atendidos los términos en que se planteó la litis, cabe entender
diferida para ventilarse en la sede que corresponda, bajo el impulso procesal de aquél a
quien incumba que se lleven a cabo las respectivas prestaciones mutuas. (Considerandos 7º
y 8º).
Contrato sujeto a condición. Mandatario no puede celebrar promesa de venta de algo que no estuvo
ni podía estar en su patrimonio. Los hechos en que consiste una condición deben verificarse en un
tiempo
Fecha: 25/07/2013
Rol: 5846-2011
Sumario
Esta Corte estima que la época de celebración del contrato definitivo de compraventa
quedó sujeta a una condición, esto es, a un hecho futuro e incierto, condición que es
resolutoria, en tanto se emplea la expresión "en", a la luz de lo preceptuado por el artículo 49
del Código Civil; positiva, en tanto consiste en un hecho que acontezca; y, casual, pues
depende de la voluntad de un tercero, conforme a lo dispuesto por los artículos 1474 y 1477
del Código Civil. La referida condición es casual, por cuanto depende la voluntad de un
tercero, en la especie, del tradente, no ostentando esa calidad el apelado y demandado,
señor (...), quien se adjudicara la propiedad de que tratan estos autos, en pública subasta el
3 de agosto de 2001, mandatado para ello por la actora (...), con provisión de fondos, por lo
que en calidad de mandatario, y habiendo dado cumplimiento al encargo, mal pudo celebrar
con posterioridad una promesa de venta de algo que no estuvo ni podía estar en su
patrimonio, salvo que hubiere actuado a nombre propio, a la luz de lo preceptuado en el
artículo 2151 del Código Civil (Considerando 5º y 6º).
Es del caso precisar además, que en aras de la certeza jurídica, los hechos en que
consiste una condición, deben verificarse en un tiempo, de lo contrario, se consideran
fallidos, que es lo que aconteció en el caso sub lite, prescribiendo el artículo 1482 sobre el
particular que, "se reputa haber fallado la condición positiva cuando ha expirado el tiempo
dentro del cual el acontecimiento ha debido verificarse, y no se ha verificado", tiempo que se
encuentra fijado por el artículo 739 del Código Civil, de aplicación general no obstante su
ubicación dentro de la propiedad fiduciaria, y siendo de cinco años, ese tiempo ha
transcurrido con creces (Considerando 8º).
Corte Suprema
Nulidad de contrato, acogida. Contrato de promesa de compraventa. Promesa a la que falta alguno
de los requisitos legales no produce obligación alguna. Sanción de ineficacia de alcance más amplio
que la nulidad. Aplicación de la Ley Nº 19.253. Tierra indígena sólo puede ser objeto de compraventa
entre indígenas de la misma etnia. Contrato prometido que es ineficaz
Fecha: 09/01/2013
Rol: 8228-2010
Sumario
A la luz de lo dispuesto en la norma citada, esta Corte Suprema ha destacado la naturaleza

jurídica especialísima de esta convención, que "no produce obligación alguna a menos que
cumpla las exigencias legales, para concluir que del tenor de la ley se desprende, "que lleva
consigo una presunción de invalidez que obliga a quien reclama su cumplimiento, a justificar
que se han llenado las exigencias de la ley, para dar vida a la obligación...", "la promesa de
celebrar un contrato es excepcionalmente válida, y requiere para su eficacia, la concurrencia
copulativa de ciertos requisitos que se indican en forma perentoria, de tal manera que la falta
de cualquiera de ellos, no solo priva de validez al acto mismo, sino que además la ley lo
despoja, de inmediato, de toda acción esto es, de la facultad de invocar del organismo
jurisdiccional, la protección que normalmente ampara a todo acto jurídico. De lo dicho se
deduce que si a la promesa le falta alguno de los requisitos que establece el artículo 1554 del
Código Civil, como sería en este caso el previsto en su número segundo, por ser el contrato
prometido una compraventa que la ley declara ineficaz, ningún alcance puede atribuirse a la
disposición del artículo 1683, que el recurrente denuncia infringido, porque en ningún caso
podrían los jueces reconocer existencia a un contrato que carece del requisito indicado.
Del mismo modo, si falta dicho requisito, cobra todo su vigor la norma del artículo 1554,
conforme al cual la promesa "no produce obligación alguna y, en consecuencia, no podrá el
acto validarse ni sanearse por el transcurso del tiempo conforme al artículo 1683, ya que no
podrá de este modo adquirir la existencia de que carece". (Considerando 8º)
Con la entrada en vigencia la Ley Nº 19.253 se consagró como principio general, por
exigirlo el interés nacional, la protección de las tierras indígenas, entendiendo por tales —de
acuerdo a la enumeración que encierra su artículo 12— aquellas que las personas o
comunidades indígenas históricamente han ocupado y actualmente ocupan en propiedad o
posesión, en forma individual o comunitaria, provenientes de cesiones u otras formas
utilizadas por el Estado para asignar o regularizar la propiedad indígena. El artículo 13 de la
misma ley dispone que las tierras indígenas no podrán ser enajenadas, embargadas,
gravadas ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de
una misma etnia, sancionando con la nulidad absoluta, los actos o contratos celebrados en
contravención a esta norma.
Así, la modificación legal introducida el 5 de octubre de 1993, fecha en que entró en vigor
la Ley Nº 19.253, implicó que el inmueble objeto de la promesa de compraventa de que se
trata haya pasado a quedar regulado por un estatuto jurídico nuevo y sujeto a una prohibición
de enajenar de manera permanente a personas naturales no indígenas. Para un adecuado
análisis de la impugnación planteada en el recurso es útil recordar el concepto y especiales
características que presenta el contrato de promesa que en nuestro derecho regula el antes
citado artículo 1554 del Código Civil. Según enseña el tratadista Arturo Alessandri Palma: "La
promesa de celebrar un contrato puede definirse diciendo que es aquella convención por la
cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o al evento de
una condición". El mismo autor destaca las peculiaridades que presenta el artículo 1554,
exponiendo que se trata de una disposición de carácter general, pues se aplica
indistintamente a toda promesa de contrato y, a la vez, de carácter excepcional, porque limita
la libertad de las partes para contratar respecto de la promesa, "en cuanto dispone que ella
no tiene valor alguno, salvo que concurran tales o cuales requisitos... Puede decirse por esto,
que la promesa de celebrar un contrato no vale entre nosotros, ya que la ley prohíbe su
celebración, anulando sus efectos si llega a celebrarse... y que sólo tiene valor
excepcionalmente cuando reúne ciertos requisitos. Alessandri Rodríguez, Arturo, De la
compraventa y de la promesa de venta, tomo II, volumen 2, págs. 839-841, Editorial Jurídica
de Chile, Ed. 2003). Se trata, entonces, de requisitos esenciales exigidos por la ley y sin cuya
concurrencia la promesa "no produce obligación alguna, sanción de ineficacia que en opinión
de gran parte de la doctrina tiene un alcance más amplio que la nulidad, en la medida que el
acto jurídico no ha nacido a la vida jurídica y jamás ha podido producir efectos civiles.
El número 2 del artículo 1554 del Código Civil exige, como requisito necesario para que la
promesa genere obligaciones civiles, que el contrato prometido no sea de aquellos que las
leyes declaren ineficaces. Interesa, entonces, que el contrato prometido sea eficaz, en este
caso, que el contrato de compraventa objeto de la promesa pueda celebrarse válidamente y
sea capaz de generar los efectos que le son propios.
Las normas contenidas en la Ley Nº 19.253 son de orden público, en cuanto se

fundamentan en razones de interés nacional y tienen sin duda un carácter proteccionista de
las tierras indígenas, asumiendo que los pueblos aborígenes existentes en Chile son los
poseedores originarios de la tierra y que ésta es para ellos, el fundamento principal de su
vida y su cultura. Ahora bien, establecido que el inmueble objeto del contrato de promesa de
compraventa tiene la calidad de tierra indígena, se encuentra afecto a la prohibición del
artículo 13 de la Ley Nº 19.253, de modo que una compraventa que recaiga sobre este bien
raíz, celebrada entre partes que no poseen las calidades que la misma norma exige, será
ineficaz y no producirá obligación alguna, porque el estatuto especialísimo que les es
aplicable implica vigencia in actum y efectos inmediatos que prevalecen sobre las normas
generales de irretroactividad de las leyes e impiden la aplicación y subsistencia de la ley
antigua, incluso para aquellas situaciones jurídicas nacidas con anterioridad.
Corte Suprema
Contrato de promesa de venta de bien no constituye enajenación por lo que no adolece de nulidad
por objeto ilícito que intenta hacer valer una de las partes
Fecha: 16/11/2012
Rol: 3563-2010
Sumario
El yerro denunciado se refiere a la infracción de los artículos 1445, 1554 Nº 2; 1464, Nº 3 y

1810 del Código Civil. Sostiene que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1554, Nº 2, del
Código Civil, para la validez del contrato de promesa, se requiere que del contrato prometido
no sea de aquellos que la ley declara ineficaces, como es el caso del contrato de venta que
recae sobre una especie embargada, calidad que tenía el inmueble en cuestión, tanto a la
época del contrato de promesa como durante todo el plazo en que debió cumplirse.
De los términos del artículo 1554 se deduce que la promesa es un contrato, porque es solo
fuente de derechos personales. Sólo es un contrato que, como tal, crea una obligación de
hacer, de celebrar un acto jurídico. Tiene por fundamento relevante generar una obligación de
hacer, específicamente, una obligación de celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto
jurídico, sea unilateral o bilateral, por tanto no es título traslaticio de dominio porque estos
últimos habilitan para transferir el dominio, pues crean una obligación de dar. Luego, el
contrato de promesa de compraventa no puede servir para transferir el dominio, ni constituye
modo de adquirir. Sólo es un contrato que constituye el título o antecedente que justifica la
adquisición del dominio por el modo de adquirir, que es la tradición.
El acto jurídico por el cual se enajena una cosa es la tradición. La enajenación, en

consecuencia, es sinónimo de tradición, la cual sirve para transferir el dominio o para
constituir otro derecho real distinto de aquél. Consecuente con las finalidades que puede
desempeñar la tradición, la palabra enajenación se puede tomar en sentido restringido o
amplio. Tomado en este último sentido, la palabra enajenación designa a la tradición que
sirve para transferir el dominio o para constituir cualquier otro derecho real. Considerada en
sentido restringido dicha palabra designa exclusivamente a la tradición que hace posible la
transferencia del derecho real de dominio.
"En los casos enumerados por el artículo 1464 adolece de objeto ilícito la tradición de las
cosas que en ellos se señala, sin que tenga para tal efecto relevancia alguna que la tradición
se haya hecho con la intención de transferir el dominio o de cualquier otro derecho real"
(Víctor Vial del Río, Teoría General del Acto Jurídico, 5ª edición, Editorial Jurídica, 2003, pág.
171).
"Se pueden vender las cosas cuya enajenación adolece de objeto ilícito según el
artículo 1464, Nº 3".
Como señala el profesor Vial del Río, el acto jurídico que el artículo 1464 considera
reprochable es la tradición que tiene por objeto ciertas cosas, sin que pueda interpretarse la
disposición en el sentido de que también adolece del mismo vicio de objeto ilícito la
compraventa de las mismas cosas. Ello, en primer lugar porque la norma es excepcional y
sólo se aplica en el caso de las enajenaciones; y segundo porque la tradición es una
convención totalmente diferente de la compraventa. De partida la tradición no es un contrato,
en cambio, la compraventa es un contrato en que una, "el vendedor", se obliga a dar una
cosa y la otra, "el comprador", se obliga a pagar el precio. El solo contrato de compraventa no
transfiere el dominio de la cosa vendida, sino que constituye el título o antecedente que
justifica la adquisición del dominio por el modo de adquirir, que es la tradición (Víctor Vial, ob.
cit., pág. 172).
Por lo anteriormente señalado, en el caso sub lite no ha habido enajenación porque el

contrato de compraventa no constituye enajenación, sólo constituye el título o antecedente
que permite la adquisición del dominio por el modo de adquirir tradición. De tal forma, que la
circunstancia de que el bien objeto del contrato de promesa de compraventa estuviera
embargado no invalida a éste, porque no constituye enajenación y, en consecuencia,
tampoco adolece de nulidad absoluta por objeto ilícito. Ello obsta a que el reproche formulado
en este capítulo pueda prosperar.
En virtud de los razonamientos precedentes, y no habiéndose producido las infracciones de

ley ni los errores de derecho denunciados, desde que los sentenciadores han hecho una
correcta aplicación de las disposiciones legales atinentes al caso de que se trata, el recurso
de nulidad de fondo tampoco puede prosperar y debe, necesariamente, ser desestimado.
Corte Suprema
Plazo estipulado para celebrar contrato prometido es de carácter suspensivo. Promesa de

compraventa respecto de un bien que no pertenece al promitente vendedor es válida
Fecha: 14/08/2012
Rol: 2800-2012
Sumario
En cuanto al plazo de 120 días para celebrar el contrato de venta, sobradamente vencidos
al momento de demandar, no podía considerarse como uno de carácter extintivo sino que
suspensivo y así lo ha considerado la doctrina y la jurisprudencia, porque la obligación no se
hace exigible antes de cumplirse el plazo y tampoco lo sería luego de su vencimiento, si se
estimase que el plazo es de carácter extintivo. La jurisprudencia ha estimado que el plazo
estipulado para celebrar el contrato prometido es de carácter suspensivo y que no es
argumento que pueda servir de base para excepcionarse en contra de esa demanda el hecho
de que el plazo esté vencido, y la demanda se ha iniciado precisamente porque el plazo está
vencido y el promitente vendedor no ha concurrido a suscribir la escritura definitiva de
compraventa. (Considerando 5º).
Si la venta de cosa ajena es válida, conforme lo dispone el artículo 1815 del Código Civil, la
promesa de compraventa respecto de un bien que no pertenece al promitente vendedor,
también es válida, es decir si la propia ley establece que el contrato prometido de venta de
cosa ajena es válido, no puede darse por infringido el número 4, del artículo 1554, del Código
Civil, sin perjuicio de que no es requisito de validez de la compraventa y de la promesa de
venta, que el promitente vendedor sea dueño del inmueble prometido vender.
(Considerando 12).
Corte Suprema
Conforme a los términos del contrato y de lo dispuesto por el artículo 1479 del Código Civil las partes
pactaron una condición de carácter suspensiva, por lo que no procede acoger casación en el fondo
Fecha: 30/07/2012
Rol: 2675-2012
Sumario
El contrato de promesa de compraventa celebrado entre doña (demandante) y don

(demandado) en su cláusula sexta establece: "La escritura definitiva de compraventa se
suscribirá una vez cancelada la deuda hipotecaria mencionada en la cláusula tercera, y se
hayan alzado la hipoteca y prohibiciones que gravan al inmueble, y se haya cancelado el
saldo de precio señalado en la letra b) de la cláusula tercera del presente instrumento". Por
su parte, la estipulación 3ª, en lo pertinente, señala que el precio de venta del inmueble
asciende a $ 3.000.000, de los cuales el promitente comprador pagó $ 2.000.000 al contado
y el saldo, se obligó a pagarlo en diez cuotas mensuales, iguales y consecutivas,
comenzando por el 30 de abril de 2005. La misma regla consignó: "Además las partes dejan
especial constancia que existe una deuda hipotecaria con el Banco (indicado), ascendente a
esta fecha a la suma de trece millones de pesos, aproximadamente, la que será cancelada
por el promitente comprador, de su exclusivo costo y cargo, hasta la total extinción de dicha
obligación".
Atendido lo relacionado, es posible sostener que el contrato de promesa fue pactado —a la

luz de lo establecido en el artículo 1554, Nº 3— bajo una condición suspensiva que
determinaba la época de celebración del mismo. En consecuencia, sólo una vez cumplida
aquélla, que en el caso sub lite consistía en la ocurrencia de los siguientes acontecimientos:
1. que se extinguiera la deuda hipotecaria que el promitente vendedor mantenía con el Banco
(indicado) —la que era en la práctica servida por el promitente comprador— 2. que se
cancelara el saldo del precio y; 3. que se alzara la hipoteca y las prohibiciones que gravaban
al inmueble; la obligación, a partir de ese momento, se haría exigible.
Según se ha podido advertir al revisar el libelo que contiene el recurso de casación, éste
arguye como sustento de la pretensión de nulidad del fallo que impugna, que el sentenciador
ha errado en la determinación de cuál fue la voluntad de las partes, manifestada en el
contrato de promesa de compraventa —cláusula 3ª— en relación con la responsabilidad
asumida por el promitente comprador de hacerse cargo de la deuda hipotecaria que el
promitente vendedor mantenía con el Banco (indicado). Al respecto argumenta que a
diferencia de lo concluido por los sentenciadores del grado, la condición que estipularon las
partes para la celebración del contrato prometido —cláusula 6ª— era de carácter
determinada, por cuanto la referida acreencia se encontraba fraccionada en dividendos que
debían pagarse mensual y sucesivamente, de manera que si ello no acontecía, se
configuraba el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el promitente comprador, lo
que consecuencialmente, le hacía nacer al promitente vendedor el derecho al cobro de la
cláusula penal pactada.
De esta manera, entonces, y aunque sea necesario contextualizar el postulado de nulidad

de la actora, situándolo en el ámbito que concierne a las nociones jurídicas fundamentales
que lo informan, lo central es que, en la especie, el arbitrio de nulidad refiere a una
interpretación legal a cargo del órgano jurisdiccional, incluida dentro del control de posibles
vicios in iudicando.
Sabido es que dentro de nuestro sistema jurídico, en materia contractual, la voluntad

preside y determina la extensión, los efectos y duración de los contratos, lo que significa que,
salvo los elementos de la esencia de los mismos y ciertas excepciones y limitaciones
contempladas en el ordenamiento legal, por razones de seguridad, moral y orden público,
como asimismo, en resguardo de los intereses de personas incapaces, será el acuerdo de
voluntades de las partes el que rija los diversos vínculos que se crean y sus alcances;
circunstancias en las que las partes actúan desde sus respectivos intereses, para el logro de
su mejor aprovechamiento, normando particularmente la relación jurídica que crean, desde
sus respectivas posiciones, sea en un ámbito previsto y reglamentado específicamente por el
legislador o no.
En consecuencia, será la voluntad contractual, expresada desde la libertad de las partes

para determinar la fisonomía y contornos de su acuerdo, el primer elemento llamado a regular
los efectos de la obligación adquirida por la vía de la convención que la ha creado.
Cabe tener presente sobre esta materia que la interpretación de los contratos pertenece a
la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, sujeta a la revisión de esta
Corte de Casación sólo en el evento que en tal labor se desnaturalice lo acordado por los
contratantes, transgrediéndose con ello la ley del contrato a que se refiere el artículo 1545 del
Código Civil.
En consonancia con lo anteriormente reflexionado es preciso considerar que se incurrirá en

una transgresión a la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, como a las
disposiciones pertinentes a la interpretación de los mismos contenidos en los artículos 1560 y
siguientes del citado cuerpo legal cuando se alteraran las consecuencias de las cláusulas
pactadas, respecto de las que no existe controversia en la forma en que se consintieron,
desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, se producirá como efecto, que: "el poder
soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede
extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y
por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas
consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser
sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación
del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato" (Luis Claro Solar, Derecho Civil
Chileno y Comparado, pág. 474).
En efecto, esta desnaturalización se ha dicho que corresponde a cualquier alteración de las

obligaciones y efectos de las mismas, esto es que se deduzca por parte de los intérpretes, en
este caso los jueces de la instancia, un alcance distinto del que se desprende efectivamente
de la convención, puesto que lo anterior conduce a una aplicación errónea de la ley y, por lo
mismo, importa un error de derecho. El Tribunal de Casación indudablemente tiene
competencia para llevar adelante tal revisión, sin embargo, la infracción de ley, además, debe
tener influencia substancial en lo dispositivo del fallo para hacer lugar a la nulidad de la
sentencia recurrida. (Considerando 23 a 26).
Corte de Apelaciones de Valparaíso
Presupuestos necesarios para que promesa de celebrar un contrato produzca obligaciones exigibles.
Condición como requisito esencial del contrato de promesa requiere que ésta sirva en forma efectiva al
objeto
Fecha: 19/07/2012
Rol: 709-2012
Sumario
El artículo 1554 del Código Civil, exige varias condiciones para que la promesa de celebrar
un contrato, produzca obligaciones exigibles, entre las partes de dicho convenio, a saber: "1ª
Que la promesa conste por escrito; 2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces; 3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época
de celebración del contrato; 4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato
prometido, que solo le falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban". De manera que, concurriendo todas ellas, una vez
constituido en mora el deudor, el acreedor podrá accionar para que se apremie a su
contraparte para que ejecute el hecho convenido; se le autorice a él mismo para hacerlo
ejecutar por un tercero a expensas del deudor; o que el deudor le indemnice de los perjuicios
resultantes de la infracción del contrato. (Considerando 5º).
En el caso de que las partes fijen una condición, es requisito esencial que ésta sea
adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda sostenerse que un
contrato de promesa sólo es válido cuando contenga una condición determinada. Lo que la
ley exige es que pueda saberse con certeza la fecha desde la cual podrá el acreedor hacer
efectiva la obligación de hacer que se deriva de la promesa o cuándo ha de estarse cierto
que no podrá verificarse, sea que haya vencido o no el plazo estipulado, sea que se ha
cumplido o llegado a ser cierto que la condición no se realizará. (Considerando 7º).
Elementos necesarios para que contrato de promesa produzca obligaciones. Vendedor sufre lesión
enorme cuando precio de venta es inferior a la mitad del valor de la cosa objeto del contrato a la fecha
de éste
Fecha: 09/07/2012
Rol: 237-2012
Sumario
Conforme lo prescribe el artículo 1554 del Código Civil: "La promesa de celebrar un
contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª
Que la promesa conste por escrito; 2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces; 3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época
de la celebración del contrato.; 4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato
prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades
que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el
artículo precedente". Norma esta última que regula los derechos del acreedor de una
obligación de hacer ante la mora de su deudor. (Considerando 4º).
Es indudable que conforme lo estatuye el artículo 1889 del Código Civil, para que pueda
estimarse que el vendedor ha sufrido lesión enorme, y por ende amerite invalidar el contrato
de compraventa, el precio pagado por el comprador, debe ser inferior a la mitad del valor de
la cosa objeto del contrato a la fecha de éste. (Considerando 7º).
Corte Suprema
Actividad jurisdiccional. Pretensiones de las partes. Principio dispositivo-seguridad jurídica.

Condiciones indeterminadas
Fecha: 22/06/2012
Rol: 3073-2012
Sumario
Los sentenciadores recogieron los hechos alegados y comprobados en la litis y los

subsumieron en la preceptiva que gobierna la acción deducida y la excepción de
prescripción, en la inteligencia que se trata de la aplicación del derecho apropiado al
acontecimiento que se resuelve. Lo expresado no constituye sino la manifestación del
proverbio "venite ad factum; curia iura novit", que refleja la actividad que despliegan los
litigantes, constitutiva del antecedente del objetivo del proceso: la sentencia, a cargo, a su
vez, del órgano jurisdiccional que lo ha conocido, o sea, fruto de la dialéctica de los
contradictores y resultante de las piezas a las que el tribunal aplicará el derecho que zanje el
conflicto de trascendencia jurídica reclamado. De este refrán deriva el consabido iura novit
curia, centrado en el puro quehacer del sentenciador, pero que no cabe tener por desligado
de su raíz, ya que, en honor a la máxima o regla de la congruencia que rige el desarrollo y
corolario del litigio, el juzgador se verá, en todo caso, constreñido por los alcances del ámbito
de libertad reservado a los contendientes tanto para peticionar, como para proporcionar los
hechos que componen las alegaciones que fundamentan lo impetrado. En esa línea es el
juez quien está llamado a definir el derecho atinente a los hechos aportados por las partes,
aun cuando éstas no hayan alegado las leyes en que fundan sus pretensiones o hayan
invocado otras distintas de las que el tribunal considera aplicables en la especie
(Considerando 19).
La prescripción y la caducidad si bien son institutos jurídicos diferentes, revisten

características comunes, persiguiendo ambas lograr la consolidación de circunstancias o
situaciones jurídicas que por el transcurso del tiempo, elemento común a ambas figuras,
pueden llegar a transformarse en situaciones de inseguridad o incertidumbre en relación con
sus titulares. No es posible prolongar en el tiempo, indefinidamente, determinadas
situaciones sin que ellas logren consolidarse y sin que sus titulares tengan la más absoluta
certeza en cuanto a su forma de actuación y en cuanto a los derechos y obligaciones que a
cada uno compete, emanados de las mismas. Como en nuestro derecho no hay norma
definitoria debe dilucidarse la interrogante de cuál es el plazo de caducidad a que deben
recurrir quienes la postulan, debiendo estarse, según el autor don Daniel Peñailillo Arévalo
(Obligaciones, Editorial Jurídica de Chile, página 361), al cuadro normativo general de plazos
máximos de tolerancia de incertidumbres, y el principal de ellos es el que contempla los
plazos de prescripción —enlazando aún más ambas instituciones jurídicas— y, entre éstos,
por las razones que da, sostiene las alternativas de cinco y diez años, prefiriendo la última,
por los motivos que también expone (la primera encuentra su fundamento en el artículo 739
del Código Civil, que en lo relativo a lo que se dice se aplicaría únicamente en el fideicomiso).
La opinión de este autor, en conformidad con lo anotado en el raciocinio que antecede,
concuerda con la de los autores y fallos ahí referidos, en cuanto a que para determinar los
plazos de caducidad en situaciones como la de la especie, debe estarse a los términos de
prescripción que también se exponen. En igual sentido aparecen también los pareceres de
los profesores don René Ramos Pazos (De las Obligaciones, Tercera Edición Revisada y
Corregida, LexisNexis, Nº 148, páginas 133 a 135) y don René Abeliuk Manasevich (Las
Obligaciones, tomo I, Nº 487, páginas 484 a 487). Este último expone, luego de aludir a las
Leyes Nºs. 6.162 y 16.952, que redujeron los plazos de prescripción, "nos inclinamos por
reconocer que ninguna condición que dure más de diez años en cumplirse, salvo que sea la
muerte de una persona en los casos que ella es condición, puede aún considerarse
pendiente, pero no estaría de más una aclaración legislativa en el mismo artículo 1482"
(Considerando 21).
Corte Suprema
Libelo de casación intenta modificar los hechos establecidos en la causa sin denunciar ni acreditar
infracción a las leyes reguladoras de la prueba lo que no procede
Fecha: 06/06/2012
Rol: 3235-2012
Sumario
Luego de lo dicho en los acápites tercero y cuarto, resulta que la transgresión que la
recurrente estima se ha cometido por los jueces del fondo persigue desvirtuar —mediante el
establecimiento de nuevos hechos— el supuesto fáctico fundamental asentado por aquéllos,
esto es, que la demandada no incurrió en desacato contractual asociado al incumplimiento de
la condición pactada con la contraria, vale decir, la obtención del subsidio habitacional a
objeto de quedar en situación de solucionar el saldo del precio de la compraventa prometida,
en circunstancias que la intención de los contratantes debería haber llevado a los
sentenciadores a interpretar la promesa de una manera distinta a como lo han hecho, al
calibrar la incidencia de las modalidades pactadas —dos condiciones, a diferencia del plazo y
condición visualizados en el fallo—, dejando de considerar, además, que su parte había
realizado gestiones conducentes al logro de dicha contribución y, sigue en ello.
Del mismo modo, la impugnante intenta persuadir de la gravitación que tendría en la

errónea resolución del pleito que afirma, el hecho de existir mejoras necesarias en el
inmueble de la litis, introducidas por su parte, pero que no habrían sido consideradas, lo
mismo que la inobservancia contractual que asigna al actor, relacionada a la falta de firma de
la escritura definitiva de compraventa.
Dicho lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se
encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha
labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas
por las partes, interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos
resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código
de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se revisa, al
no haberse impugnado el fallo denunciando infracción a las leyes reguladoras de la prueba,
circunstancia que conlleva concluir que el recurso en estudio adolece de manifiesta falta de
fundamento, por lo que no puede prosperar, dado que las infracciones que denuncia
pretenden alterar los supuestos de hecho en que se hace recaer la decisión.
Cláusula compromisoria ha sido reconocida por la jurisprudencia. Todo contrato legalmente

celebrado es una ley para los contratantes
Fecha: 25/05/2012
Rol: 431-2012
Sumario
La disposición contractual transcrita en el motivo tercero de este fallo, corresponde a una

convención de arbitraje bajo la forma de la denominada cláusula compromisoria que, aunque
no contemplada literalmente por el legislador, ha sido reconocida por la jurisprudencia. En
efecto, se ha dicho que, en principio es autónoma de las demás convenciones existentes en
el instrumento que contiene y, consiste en el pacto de las partes de someterse a la
jurisdicción de un árbitro, aunque sin designar desde ya la persona de ese juez
extraordinario, obligación cuyo cumplimiento los contratantes dejan en suspenso hasta el
momento en que se promueva una dificultad o conflicto específico. (Considerando 10).
De conformidad a lo preceptuado en el artículo 1545 del Código Civil: "Todo contrato

legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales"; de lo que se sigue que si, como se indicó, las
partes concurrentes al contrato previeron y acordaron que se someterían a la jurisdicción de
un juez árbitro para resolver los conflictos que se suscitaran entre ambas en determinadas
circunstancias, no resulta procedente contradecir esa manifestación de voluntad conjunta.
Refiriéndose a dicho precepto, don Carlos Ducci Claro expresa: "Este acuerdo celebrado
tiene el imperio de una verdadera ley para los contratantes, ley que, si bien no es de
ejecutoriedad general, tiene completa validez en el ámbito de sus relaciones recíprocas"
(Derecho Civil, Parte General, Ed. Jurídica de Chile, pág. 24). (Considerando 13).
Corte Suprema
Contrato prometido. Plazo para su suscripción. Prórroga unilateral. Falta de exigibilidad de la

obligación de la contraparte
Fecha: 25/05/2012
Rol: 12046-2011
Sumario
En la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa las partes convinieron con
claridad un plazo para hacerse mutuamente exigible la obligación de suscribir el contrato de
compraventa prometido.
Sin que venciera este plazo, la demandada decidió prorrogarlo, advirtiendo que no estaría
en condiciones de cumplir su obligación de suscribir el contrato prometido, considerando el
retraso que presentaba la recepción municipal del inmueble, sin haberse discutido en juicio si
tal retraso le fue imputable. Lo cierto es que, la comunicación de la demandada da cuenta no
sólo del incumplimiento contractual que la actora ha denunciado de su contraria, lo que,
como se dijo, ya ha establecido el fallo de primer grado, sino que además determina la falta
de exigibilidad de la obligación del promitente vendedor a la época originalmente
consensuada. Subyace en dicha información una alteración al pacto convenido, en lo relativo
al plazo para otorgar lo prometido, la que no fue aceptada por el actor y que lo motivó a
deducir la demanda de autos a las dos semanas de vencido el plazo originalmente pactado.
(Considerando 10 de sentencia de reemplazo).
La obligación que por el contrato de promesa de compraventa asumió la promitente

compradora es una de hacer, consistente en la suscripción del contrato prometido. La
circunstancia de establecerse que para dicho contrato la actora debía solucionar el saldo del
precio resulta extraña a la que impone un contrato preparatorio y así también lo entendió la
demandada al deducir su demanda reconvencional, pretendiendo en ella hacer incurrir en
mora a la promitente vendedora únicamente por no concurrir a suscribir el contrato. Como
directa consecuencia de lo anterior, resulta forzoso declarar la impertinencia de la prueba
testimonial producida por la demandada para demostrar un supuesto incumplimiento
contractual de la actora puesto que los deponentes ignoran o no consideran que fue la propia
demandada la que con antelación prorrogó el término para hacer exigible las obligaciones del
promitente vendedor, lo que permite concluir que la demandante se encuentra en aquella
situación que previó el artículo 1552 del Código Civil, por cuanto, a diferencia de su
contratante, no ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato
de promesa de compraventa, desde que las mismas, por una determinación de su
contraparte, no le eran exigible. (Considerandos 12 y 13 de sentencia de reemplazo).
Derecho Civil permite la promesa de venta de bien ajeno. Mandato sin representación obliga sólo al
mandatario y no al mandante. Solidaridad expresamente pactada hace que mandato sin representación
quede sin efecto
Fecha: 26/04/2012
Rol: 7217-2010
Sumario
La solidaridad, en dicho caso fue contractualmente pactada y hace que el mandato sin
representación, quede sin mayor efecto, precisamente porque (Demandado), asume como
propias todas y cada una de las obligaciones que (Tercero) contraiga con terceros con
ocasión de la suscripción de promesas de compraventa de los departamentos,
estacionamientos o bodegas del Edificio. El hecho que dicha solidaridad haya sido pactada
mediante instrumento privado, y no por escritura pública no altera en nada la naturaleza de lo
convenido y de las obligaciones asumidas por las partes. Asimismo, en el expediente en
análisis, traído como medida para mejor resolver, no produjo prueba alguna para desacreditar
la validez o eficacia de dicho convenio, o bien acredita la existencia de otro posterior que lo
dejara sin efecto. En consecuencia, esta Corte, otorgará plena prueba a dicho documento, en
cuanto a su fecha, a las partes que concurrieron y al contenido del mismo.
(Considerandos 18 y 19).
Corte Suprema
Fase precontractual. Buena fe. Obligación de reparar los perjuicios causados a la contraparte por
retractación
Fecha: 12/04/2012
Rol: 218-2011
Sumario
El precontrato es una relación jurídica que deja sentada las pautas para dar vida o conducir
a los efectos de un contrato definido por lo que como toda relación jurídica crea derechos y
obligaciones entre las partes, su ruptura sin fundamento ofrece posibilidad a la parte afectada
de intentar las acciones que permitan su satisfacción o simplemente de obligar al
cumplimiento del precontrato o reclamar los daños y perjuicios que se deriven de éste. Si
bien el retiro durante las tratativas contractuales es un derecho de las partes, ello no excluye
la responsabilidad por los daños que se generen por aquel que se desiste sin causa o
arbitrariamente. La buena fe es el fundamento de la responsabilidad precontractual. En lo
tocante a la ruptura de las tratativas se ubica en el campo de lo subjetivo el determinar lo
injusto o injustificado de su ruptura, de forma tal que el criterio para examinar el curso de las
tratativas, resulta imperioso cualificar los elementos esenciales del contrato cuya celebración
eventual prevén, lo que en la especie suscitó, tal como consta de la prueba rendida en autos
y ante el marco regulatorio de la buena fe, no resulta posible concluir que estamos en
presencia de un acto intempestivo, toda vez que ya se había llegado a configurar un
consentimiento sobre el préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble. Se colige
además de todo ello que el actuar de la institución bancaria, dado el tiempo transcurrido y el
hecho de haber otorgado un préstamo complementario, debidamente cursado, implicó
atentar contra la buena fe la cual se debe reparar en cuanto al daño sufrido por la actora, en
la medida de los gastos contraídos por esta última durante las tratativa hechas en vista de la
celebración del contrato, así como de la pérdida de oportunidades similares generadas por
las tratativas pendientes, lo que no hace más que reafirmar la procedencia de la acción
indemnizatoria impetrada (Considerandos 12 y 13).
Corte Suprema
Posesión inscrita se conserva mientras subsista la inscripción y se pierde sólo por la cancelación de
la misma. Promesa de compraventa de un bien raíz no constituye un título del cual pueda seguirse la
posesión del mismo
Fecha: 04/04/2012
Rol: 3918-2011
Sumario
Parece adecuado puntualizar que para adquirir la posesión regular de un inmueble inscrito,
cuando se invoca un título translaticio de dominio, es indispensable la inscripción, ya que esa
es la única forma de hacer la tradición de los inmuebles, salvo las servidumbres; y la tradición
es un requisito indispensable de la posesión regular cuando se invoca un título translaticio de
dominio. Respecto de la posesión irregular de un inmueble inscrito, "algunos autores estiman
que sin la inscripción no se puede adquirir ni aún la posesión irregular de los inmuebles no
inscritos, ya que el artículo 724 dice que si la cosa es de aquellas cuya tradición deba
hacerse por la inscripción en el registro del conservador, nadie puede adquirir posesión de
ella sino por este medio, y el referido artículo no distingue entre posesión regular e irregular.
Para ellos, tratándose de inmuebles, la inscripción es un requisito para la posesión sin
distinciones". (Fernando Rozas Vial, Derecho Civil, Los Bienes. Editorial Universitaria, 1984,
página 241). En todo caso, debe subrayarse que, de conformidad a lo prevenido en el
artículo 728 del Código Civil, la posesión inscrita se conserva mientras subsista la inscripción
y se pierde sólo por la cancelación de la misma, entendiendo que ello ocurre únicamente por
voluntad de las partes; por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro; y por decreto judicial. (Considerando 5º).
Acerca del contrato de promesa, previsto en el artículo 1554 del Código Civil, es útil
recordar que se trata de un contrato preparatorio que debe constar por escrito, referido a un
contrato prometido que se explicite en la promesa con los elementos que lo distinguen en su
esencia y al que la ley le reconozca eficacia, señalándose para éste ya un plazo o una
condición que fije el momento de su celebración. Añade esta norma, que la convención que
reúna tales características autorizará para instar por su ejecución. Sobre dicho contrato, la
jurisprudencia ha dicho que es "la convención por la cual los interesados se obligan a
celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o en el evento de una condición", como
asimismo, que es "aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato
determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición" (R.D.J. T. 58, sec. 1ª, pág.
179 y T. 60, sec. 2ª, pág. 85). Así, entonces, yendo puntualmente al asunto sub judice, la
promesa de compraventa de un bien raíz no constituye un título del cual pueda seguirse la
posesión del mismo, sino que da origen a relaciones, acciones y derechos personales.
(Considerando 8º).
Corte de Apelaciones de Chillán
En contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los

contratantes lo pactado. Contrato de promesa requiere del señalamiento de un plazo o una condición
Fecha: 02/04/2012
Rol: 54-2011
Sumario
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1489, inciso 1º, del Código Civil, en los
contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado. En el inciso 2º la norma citada dice, pero en tal caso podrá el otro
contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con
indemnización de perjuicios. La acción resolutoria es la que nace de la condición resolutoria
tácita para solicitar la resolución del contrato, cuando ha habido infracción de cualquier
obligación de parte de uno de los contratantes.
Es útil tener presente para el caso en cuestión (contrato de promesa) que la circunstancia,
del señalamiento de un plazo o una condición, constituye un requisito que ha estatuido el
legislador con el objeto de que los contratantes sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá
cumplirse el contrato prometido y que no queden en forma indefinida ligados de manera
contractual. (Considerando 4º y 5º).
Demandado no suscribió escritura pública definitiva de compraventa de estacionamiento por lo que

deberá cumplir con promesa dentro de sexto día
Fecha: 29/03/2012
Rol: 1409-2011
Sumario
En las anotadas condiciones, se acató la cláusula 6 del contrato de promesa, en forma

íntegra generándose a partir de ese año 1997, la obligación para ambas partes de suscribir la
escritura pública de compraventa, como el demandado lo reconoce implícitamente en la carta
de 24 de octubre de 1997 agregada a fojas 72, sin que hasta el momento dicho deber haya
fructificado. Sobre esta base interpretativa, aparece claro que la promesa cumple con el
requisito del artículo 1554, Nº 3, del Código Civil, pues el contrato definitivo quedó sujeto al
pago del precio y recepción de las obras por la Dirección de Obras Municipales, exigencias
que se cumplieron el año 1997. Es inconcuso entonces que el demandado no suscribió la
escritura pública definitiva de compraventa del estacionamiento, una vez cumplidas las
anotadas condiciones, sin que esté demostrado de manera alguna que el bien raíz de la
promesa, haya sido rematado en el proceso de quiebra, ante lo cual procede ordenar el
cumplimiento de la promesa, suscribiéndose la escritura de compraventa que deberá
inscribirse en el registro conservatorio correspondiente. Estando acreditada la entrega
material del estacionamiento al actor, por lo menos el año 1997, ninguna indemnización de
perjuicios procede por el incumplimiento de contrato. (Considerando 9º a 11).
Contrato de promesa de compraventa no puede ser dejado sin efecto por tercero que no participó en
su celebración
Fecha: 19/03/2012
Rol: 1798-2011
Sumario
El contrato de promesa de compraventa que se ha cuestionado, puede ser dejado sin

efecto compareciendo, para ese objeto, todos los que intervinieron en su celebración, lo que
no acontece en la especie, no estando facultado, entonces, para ello un tercero que no
participó en ese negocio, ni menos aduciendo derechos distintos. ( Considerando único).
Corte de Apelaciones de Arica
No habiéndose fijado plazo para cumplir la condición suspensiva acordada, por lo que no puede
acreditarse que haya incumplimiento de una obligación
Fecha: 07/03/2012
Rol: 462-2011
Sumario
No habiéndose fijado plazo para cumplir con la condición, no puede exigirse el

cumplimiento de la obligación condicional, sino verificada la condición totalmente, conforme
con el artículo 1485 del Código Civil, y por ende, a contrario sensu, alegar su incumplimiento.
Ello se encuentra también relacionado con la cláusula sexta del contrato, que se refiere a la
suscripción de la escritura definitiva de compraventa, respecto de la cual tampoco se fijó un
plazo para tal efecto.
En consecuencia, no habiéndose fijado plazo para cumplir la condición suspensiva

acordada por las partes, conforme lo expuesto por las partes durante el juicio, podría
entenderse que aquel lo sería la fecha de vencimiento de la última cuota o dividendo del
crédito hipotecario en cuestión, lo que no ha ocurrido según lo expuesto por las partes, por lo
que no puede alegarse que haya incumplimiento de tal obligación por parte del demandado,
lo que obliga a desestimar la demanda. (Considerandos 9º y 10).
Corte Suprema
Cláusula que concede al deudor plazos y condiciones para el cumplimiento de su obligación, no es

asimilable a una condición meramente potestativa
Fecha: 17/01/2012
Rol: 2296-2011
Sumario
En el caso de la condición potestativa, la obligación se subordina a la realización de un

hecho, aunque la ejecución de este hecho dependa de la voluntad del acreedor o del deudor,
en el sentido que no es simplemente un acaso o el hecho de un tercero. Afirma el
impugnador que las facultades de su representado se limitaban a conocer y observar el
desarrollo de las actividades y la contabilidad, pero que no lo facultaban para "forzar el
cumplimiento de las obligaciones" por parte del deudor, siendo del caso destacar que el fallo
no contiene tal consideración.
No es difícil apreciar que este discurso se orienta a invalidar una aparente condición,
entendida ésta técnicamente como "un acontecimiento futuro, que puede suceder o no", en el
artículo 1473 del Código pertinente. Pero, si bien se observa, el crédito que pretende el actor,
determinado en la cláusula 4ª, Nº 2, del Contrato de Reconocimiento, Consolidación de
Deuda y Facilidades de 13 de septiembre de 2006, se ha debido pagar conforme a una
cláusula convenida libremente entre las partes, en función de las ventas de mineral que allí
se indica y en los términos y plazos que se designa en las estipulaciones 3ª y siguientes de
esta misma cláusula.
La pretensión de asimilar esas convenciones a una condición meramente potestativa

dependiente exclusivamente de la voluntad del deudor —y consecuentemente ilícita— no
puede hacerse sin forzar el sentido y alcance del artículo 1478 citado, porque no es factible
analogar el instituto regulado en ese precepto a la situación de que da cuenta la mentada
cláusula, que concede al deudor plazos y condiciones para el cumplimiento de su obligación,
sin que su voluntad juegue en ese punto papel alguno para dispensarse caprichosamente del
deber asumido en orden a pagar la suma de dinero a que se comprometió en el contrato de
marras. (Considerando 8º).
Corte Suprema
Novación no era la única manera de pagar el precio, por lo tanto ha existido incumplimiento por parte
de la demandada
Fecha: 16/01/2012
Rol: 3128-2011
Sumario
Sin embargo de lo cual, no está de más revisar el tenor del capítulo tercero del contrato
cuestionado, según el que, "La escritura prometida se otorgará una vez el Banco (referido) u
otra institución Bancaria o crediticia otorgue a la promitente compradora un crédito que
permita el pago total del precio de la compraventa y en cualquier caso en el plazo máximo de
120 días contados de la suscripción de este contrato y una vez entregados los títulos del
inmueble a entera conformidad del banco o institución crediticia. Suscrita la escritura
prometida y pagado el precio se hará la entrega material del inmueble en el plazo máximo de
sesenta días a fin facilitar el cambio de residencia del promitente vendedor" (sic).
La naturaleza jurídica de la estipulación relativa a la concesión de un crédito que permita el

pago total del precio de la compraventa, es la de una condición, si se atiende a que su
obtención se presenta como aquel acontecimiento futuro que puede suceder o no, de que
habla el artículo 1473 del estatuto de la referencia.
La naturaleza jurídica del pacto consistente en que la escritura prometida se otorgará en

cualquier caso en 120 días contados desde la suscripción de la promesa, es la de un plazo,
habida cuenta que fija una época límite para el cumplimiento de la obligación, en los términos
del artículo 1494 de ese cuerpo legal.
Sigue, que el aserto del fallo de la Corte de Apelaciones de cara a que la extensión de la
escritura de compraventa estaba sujeta a una condición y a un plazo, aparece ajustado al
mérito de los antecedentes y en nada violatorio del artículo 1554.
Resta hurgar en el alcance de la adición que contiene la cláusula tercera del contrato cuya
resolución se pretende, en orden a que, en concepto de la recurrente, la escritura pública
debía concretarse, en todo caso, ya no sólo dentro de los comentados 120 días, sino,
además, una vez entregados los títulos del inmueble a entera conformidad del banco o
institución crediticia.
No es éste un acontecimiento futuro que pueda o no suceder, sino un mero requisito para
la consumación del mutuo que, conforme expresado, configura, él sí, una condición. La
experiencia enseña que la tramitación de un mutuo en sede bancaria o crediticia, cuanto más
focalizado en un bien raíz, conlleva un estudio de títulos que, por lo mismo, aparece como un
accidente o añadidura de la única y verdadera condición. En otros términos, carece de
autonomía la conducta de poner los títulos en manos del eventual mutuante; no es en sí
mismo un acontecimiento que pueda devenir o no, al punto que poco o nada habría
significado que se sujetara el perfeccionamiento de la compraventa a semejante depósito
documental, simple antecedente del crédito. (Considerandos 15 y 16).
Corte Suprema
Promesa de compraventa (demanda de cumplimiento o resolución) suscripción del contrato

prometido. Ampliación de plazo y condiciones para su celebración. Incumplimiento de las obligaciones
derivadas del mismo
Fecha: 06/01/2012
Rol: 1166-2011
Sumario
La promesa de compraventa no puede ser modificada unilateralmente por una de las

partes mediante la sola entrega de instrucciones al notario en cuyo oficio se firmaría el
contrato, lo cierto es que si el promitente vendedor quiere valerse de ellas para acreditar que
concurrió a su firma dentro de plazo, también debe considerarlas en aquello que no le sea
favorable, ya que no puede servirse parcialmente de las mismas. Dicha instrucción importó la
prórroga del plazo para su firma, acogiendo de este modo la defensa del demandado. Pero,
siguiendo con dicha interpretación, tal como se valió de las instrucciones impartidas por la
contraria para los efectos de entenderse que cumplió su obligación de suscribir el contrato
definitivo dentro de plazo, también debía aceptarla en lo que respecta a las demás
condiciones establecidas para el pago del precio.
Así, si el comprador se valió de las referidas instrucciones en lo que respecta a la

ampliación del plazo, también las aceptó en cuanto a la devolución del vale vista para el caso
de no cumplirse con las condiciones pactadas de antemano —incluso en la promesa— con la
diferencia que en las instrucciones se determinó un plazo para la restitución del documento.
Lo anterior, se reitera, sin perjuicio de los demás derechos que pueda hacer valer el
vendedor una vez inscrito el inmueble a nombre de la compradora.
Siendo, por tanto, un hecho de la causa que ambas partes incumplieron, no cabe sino
desestimar el recurso (Considerandos 6º y 7º).
Corte de Apelaciones de Copiapó
Demandada no ha logrado acreditar excepción de contrato no cumplido en juicio de arrendamiento

por lo que procede acoger acción de terminación
Fecha: 04/01/2012
Rol: 347-2011
Sumario
En cuanto a la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada principal en

su contestación en forma subsidiaria respecto de la excepción de pago, tampoco se ha
logrado acreditar este punto con la prueba rendida, toda vez que en contra de esta alegación
se encuentra el propio tenor de la cláusula séptima contenida en el contrato de fojas 1: "La
propiedad objeto de este contrato se entrega en estado de conservación y mantenimiento
según inventario adjunto", no siendo suficiente para revertir ello la declaración de los testigos
presentados por esa parte, personas que sobre este punto han depuesto en forma genérica,
sin dar mayores razones de cómo conocen los hechos que exponen, lo que permite en un
examen de los mismos concluir que tales relatos no cuentan con la coherencia y credibilidad
suficiente para que aplicando las normas de la lógica y las máximas de experiencia permitan
revertir lo anteriormente establecido, por su parte, la prueba documental aportada consistente
en documentos privados, respecto de los cuales no consta su origen como tampoco su
integridad, los que además carecen de firma correspondiente a las partes de autos, de todo
ello se observa que no es posible dar por establecida la situación alegada, conclusión que no
se altera con el aporte que efectuaría la absolución de posiciones del demandado principal,
quien alude únicamente al hecho de que existe una explotación de una actividad comercial
en el inmueble de autos, pero que no aporta mayores antecedentes al respecto, ni de los
efectos o repercusiones que ello ha implicado en el arrendamiento y de cuyo escueto tenor
no se puede comprender en forma inequívoca la existencia del citado incumplimiento alegado
por la demandada. Por lo que indefectiblemente corresponde rechazar esta excepción.
Establecido el hecho que la demandada adeuda el pago de arriendo correspondiente a los

meses de enero a marzo de 2011, en el monto fijado en el contrato suscrito por las partes con
fecha 30 de noviembre de 2011 y advirtiendo la clara redacción de la cláusula cuarta del
referido contrato, surge indefectiblemente el hecho que en la especie se ha producido una de
aquellas circunstancias elevadas, por el propio acuerdo de las partes, al rango de cláusulas
esenciales del contrato y que ameritan por sí solo su terminación, como es el no pago de un
período de arrendamiento, lo que por sí solo posibilita la terminación de dicho contrato
firmado por las partes. Advirtiendo que dicha terminación es procedente, toda vez que el
incumplimiento de obligación contractual de entrega del inmueble atribuida al actor por la
demandada principal, ha sido descartada en el motivo noveno y teniendo en cuenta todo lo
razonado precedentemente, la petición de declarar el término del contrato de arriendo en la
especie aparece procedente y en tal sentido se acogerá, siendo innecesario pronunciarse
respecto de las demás peticiones formuladas por esa parte. (Considerandos 9º y 10).
Corte de Apelaciones de Valdivia
Presupuestos procedencia contrato de promesa de compraventa
Fecha: 02/12/2011
Rol: 643-2011
Sumario
El contrato de promesa de compraventa no produce obligación alguna si no cumple con las

exigencias previstas en el artículo 1554 del Código Civil, entre las cuales se encuentra el
requisito que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para
que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. El
párrafo final del artículo en comento señala que concurriendo estas circunstancias —son
cuatro— habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente, lo que significa que nace para
el acreedor, en caso de mora del deudor, su derecho para exigir el cumplimiento de la
obligación, junto con la indemnización de perjuicios. (Considerando 2º).
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa de bienes muebles. Citación a confesar deuda y reconocer

firma. El plazo se ha definido como el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad o
extinción de un derecho
Fecha: 19/05/2011
Rol: 1176-2010
Sumario
De las exigencias contenidas en artículo 1554 del Código Civil, si la época fijada para la
celebración del contrato definitivo se hallaba sujeta en la especie a una condición o bien a un
plazo, es la contemplada en el numeral tercero, consistente en la obligación de "contener el
contrato un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato". Tal
circunstancia constituye un requisito que ha estatuido el legislador con el objeto de que los
contratantes sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y que no
queden en forma indefinida ligados de manera contractual. De lo dicho se desprende que las
modalidades indicadas, resultan ser en el contrato de promesa, elementos esenciales de la
misma y no meramente accidentales, razón por la cual no pueden faltar.
El plazo se ha definido como el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la

exigibilidad o extinción de un derecho y, en consecuencia, la circunstancia que caracteriza tal
institución jurídica es, precisamente, la certidumbre de que aquél ocurrirá. A su vez, el plazo
es suspensivo cuando fija la época en que se hace exigible un derecho y la obligación
correlativa o, como lo define el artículo 1494 del Código Civil, "es la época y se fija para el
cumplimiento de una obligación". El extintivo, resolutorio o final, es el acontecimiento o hecho
que, llegado, extingue el derecho y la obligación correlativa. (...)
La condición, por su parte, consiste en el acontecimiento futuro e incierto del cual depende
el nacimiento o extinción de un derecho y su obligación correlativa. En este caso, el hecho
que caracteriza a la condición, a diferencia del plazo, es su incertidumbre. (...)
Dicho lo anterior y tal como se aprecia de los hechos descritos en el motivo segundo, es
evidente que el contrato de promesa contenía, en este caso, una condición que fijaba la
época de la celebración del contrato y que consistía en que la ejecutante tramitara y
obtuviera, efectivamente, la transferencia e inscripción de los derechos de renovación de los
buses de su propiedad a nombre de la ejecutada, ante la Secretaría Regional Ministerial de
Transporte y Telecomunicaciones de Antofagasta y, con posterioridad a ello, procediera a dar
de baja sus propios vehículos, actuaciones, todas, que fueron efectivamente ejecutadas por
la promitente vendedora y que una vez, verificadas, hicieron exigibles las prestaciones
correlativas a que se obligó la promitente compradora. (Considerando 6º).
Corte Suprema
Condición resolutoria tácita requiere de un pronunciamiento judicial que la declare
Fecha: 11/04/2011
Rol: 7957-2009
Sumario
Es cuestión suficientemente esclarecida que la condición resolutoria tácita, a diferencia de

la ordinaria, no opera de pleno derecho, sino que requiere de un pronunciamiento judicial que
la declare. Así fluye del tenor del inciso segundo de la norma que la contiene, por un doble
motivo: al dejar al arbitrio del contratante diligente la opción de pedir la resolución o el
cumplimiento del contrato, definición que sólo tendrá cabida si se considera que la resolución
no ha operado ya, como asimismo, porque en tal hipótesis, no habría necesidad de pedirla.
Por lo expresado, para obtener la resolución de un contrato, tratándose de la figura en
mención, deberá deducirse la demanda correspondiente, a la que habrá de seguir el
pronunciamiento pertinente del órgano jurisdiccional. (Considerando 11).
Corte Suprema
Condominio acogido al estatuto de la copropiedad inmobiliaria. Publicidad complementa las

obligaciones contractuales del propietario primer vendedor. Incumplimiento de las condiciones
ofertadas en la publicidad. Indemnización del daño moral
Fecha: 31/01/2011
Rol: 5818-2009
Sumario
La Ley General de Urbanismo y Construcciones gira en torna al concepto de construcción

o edificación y, por tal, no sólo han de entenderse los edificios, sino los demás inmuebles por
adherencia, como las obras de alcantarillado, canales, caminos, pozos, árboles y otros de
naturaleza semejante, muchos de ellos connaturales a la existencia de un condominio. La
normativa en materia de Urbanismo y Construcciones "la Ley General y la Ordenanza
General" tiene por objeto cautelar el orden público, la salubridad pública y la seguridad de las
personas; sin embargo, crecientemente en este ámbito, se observa una mayor injerencia del
derecho proteccional del consumidor, surgiendo, en definitiva, un estatuto especial de
responsabilidad aplicable a los agentes que intervienen en el proceso de construcción
(Considerandos 8º y 11 de la sentencia de casación). En la especie, la demandada ofertó
para la venta los sitios o parcelas que integran un condominio, destacando las diversas
habilitaciones, infraestructura y servicios con los que contarían los residentes de los sitios
que lo integran. La propiedad transferida entre las partes cae bajo el amparo de la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria, de manera que para acogerse al estatuto de copropiedad
inmobiliaria, el condominio debe cumplir, entre otras, con las normas exigidas por esa Ley, su
reglamento y por la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por lo demás, desde el
momento en que la demandada ofreció un condominio en condiciones de urbanización, para
fines habitacionales, se hace aplicable a éste la normativa especial contenida en la segunda
Ley aludida. En este contexto, la circunstancia de contar o no con alguna construcción
adherida al suelo del lote o parcela enajenado al actor, no pasa a constituirse en el factor
esclarecedor del régimen legal aplicable (Considerandos 6º a 8º de la sentencia de
casación). Si bien la demandada está en lo cierto al sostener que en la escritura pública que
contiene el contrato de compraventa convenido con el demandante no hay referencia a la
obligación de pavimentar el camino que circunda el condominio, del examen de los
artículos 18 y 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y 1.2.13 de la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, se colige que sus deberes contractuales
se vieron adicionados o complementados con todo aquello que, como propietario primer
vendedor, ofertó en la publicidad mediante la cual promoviera la venta de los sitios en
condominio, explicitando las variadas cualidades de los mismos y de los servicios e
instalaciones disponibles en su entorno. En efecto, las disposiciones aludidas de la Ley
General establecen que el propietario del terreno, para urbanizarlo, debe ejecutar a su costa
el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones
sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y de
aguas lluvias, y las obras de defensa y de servicio de terreno, entre otras, y la
responsabilidad del propietario primer vendedor de la construcción por todos los daños y
perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de
terminada, mientras que la norma citada de la Ordenanza General señala que se entenderán
incorporadas a la compraventa las condiciones ofrecidas en la publicidad vigente al momento
del cierre del negocio, promesa de compraventa o compraventa, según corresponda
(Considerandos 9º, 10 y 12 de la sentencia de casación). En estas condiciones, incurren en
error de derecho los sentenciadores al tener por inaplicable al conflicto la normativa
contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, bajo el expediente de haber estimado que la inexistencia de alguna edificación
dentro de los deslindes del lote vendido al actor, restaba pertinencia a la reglamentación
especial antes citada, con lo cual se atuvieron a analizar el cumplimiento de los deberes
contractuales de la demandada únicamente acotados a las obligaciones de entregar y hacer
tradición al comprador de la cosa vendida, asegurándole la posesión pacífica de la misma,
errónea aplicación de la ley que, habida cuenta que se tuvo por acreditada la falta de
ejecución de la vialidad del condominio en las condiciones ofrecidas en la publicidad, ha
tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, pues se rechazó una demanda de
indemnización de perjuicios que debió ser acogida (Considerando 13 de la sentencia de
casación). El incumplimiento de la demandada ha generado un daño moral en el
demandante, constituido por las molestias acarreadas por la falta del camino pavimentado
que se ofreció en las condiciones generales del contrato de compraventa, integradas por la
publicidad emitida por aquélla, más el polvo en suspensión que se genera con el tránsito. En
efecto, las circunstancias descritas son hechos indicativos de la lesión o turbamiento
psicológico acarreado al actor, lo que, por aparecer de relativa seriedad, ameritan ser
compensados en forma proporcional. El tribunal fija prudencialmente la indemnización por
daño moral en la suma de cinco millones de pesos (Considerando 6º de la sentencia de
reemplazo).
de venta es en sí ilícito y, por lo tanto, el objeto de la promesa. Agrega este autor que, un
contrato es ineficaz cuando, según la ley, no produce ningún efecto, o sea, cuando es nulo.
La eficacia o ineficacia a que este número se refiere no es la del contrato de promesa sino la
del contrato prometido. Lo que quiere la ley, es que el contrato prometido sea eficaz, es decir,
que el contrato de venta objeto de la promesa sea válido ante la ley, que produzca los efectos
inherentes a todo contrato de esa especie. Si este contrato, si la compraventa que las partes
se obligan a celebrar, es nula, es ineficaz y la promesa no producirá obligación alguna por
adolecer de objeto ilícito. Continúa señalando que las cosas que, según la ley, no pueden ser
objeto del contrato de venta, como los derechos personalísimos, los bienes nacionales o de
uso público, las cosas sagradas, las cosas cuya venta se prohíbe por la ley, etc., constituyen,
si se venden, objeto ilícito que acarrea la nulidad del contrato. De modo que una
compraventa que recaiga sobre estos bienes es ineficaz ante la ley según los artículos 10 y
1682 del Código Civil. Siendo ineficaz este contrato, también tiene que serlo la promesa que
recae sobre él, ya que es solo válida, cuando el contrato prometido no es de aquellos que las
leyes declaren ineficaces. Por lo tanto, la promesa de venta que tiene por objeto esos bienes
no produce obligación alguna.
En el caso sub judice, se ha prometido la venta de tierras indígenas, cuya enajenación está
prohibida por la ley, lo mismo que su subdivisión, por exigirlo el interés nacional, salvo entre
indígenas de la misma etnia, cuyo no es el caso, de lo que se sigue que el aludido contrato
de promesa recae sobre un objeto ilícito, porque se refiere a un contrato ilícito, cuya sanción
es la nulidad absoluta, al tenor de lo prescrito en el artículo 13, de la Ley Nº 19.253; 11 y
1682 del Código Civil.
En este orden de ideas y, siendo la promesa una convención que sirve para celebrar otro,
que no produce más efecto que poder exigir la celebración de éste y, siendo el contrato de
compraventa que las partes se obligaron a celebrar, nula la promesa no producirá obligación
alguna por adolecer de objeto ilícito, al tenor de las disposiciones legales sobredichas.
(Considerandos 7º a 10 de sentencia de casación).
La Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, contiene excepciones al principio general
establecido en el artículo 9º del Código Civil y una de esas excepciones lo constituye lo
dispuesto en el artículo 12 de dicha ley, que dispone que: "Todo derecho real adquirido bajo
una ley y en conformidad a ella, subsiste al imperio de otra; pero en cuanto a sus goces y
cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley, sin
perjuicio de lo que respecto de mayorazgos o vinculaciones se hubiese ordenado o se
ordenare por leyes especiales".
El promitente vendedor, al tiempo del contrato, podía enajenar su propiedad, ya sea

después de 20 años de adquirida o antes de dicho plazo si contaba con la autorización de la
autoridad administrativa, concedida en determinadas circunstancias fijadas por la ley de la
época. Pero desde el 5 de octubre de 1993, fecha en que entró en vigor la Ley Nº 19.253,
dicho inmueble se encuentra regulado por un estatuto jurídico nuevo, que da protección legal
a las tierras indígenas, y de acuerdo al artículo 13 de dicha ley, existe una prohibición de
enajenar de manera permanente a personas naturales no indígenas, prohibición fundada en
el interés nacional, que fue el que motivó la dictación de la mencionada ley, debiendo
aplicarse a este respecto el principio de especialidad de dicha ley, prevaleciendo las
disposiciones de esta por sobre las disposiciones generales del Código Civil.
A mayor abundamiento, y respecto de la prohibición de enajenar que establece la Ley
Nº 19.253, debe tomarse en cuenta lo preceptuado por el propio artículo 13, en el sentido
que, "Los actos y contratos celebrados en contravención a este artículo, adolecerá de nulidad
absoluta, en concordancia con el artículo 11 del Código Civil en cuanto a que: "Cuando la ley
declara nulo algún acto, con el fin expreso o tácito de precaer un fraude, o de proveer a algún
objeto de conveniencia pública o privada, no se dejará de aplicar la ley, aunque se pruebe
que el acto que ella anula no ha sido fraudulento o contrario al fin de la ley, y con el inciso
primero del artículo 1682 del mismo Código que señala: "La nulidad producida por un objeto
o causa ilícita..., son nulidades absolutas. (Considerando 13 de sentencia de casación).
Corte Suprema
Nulidad de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Obligación de hacer, de celebrar el

contrato prometido. Interpretación de los contratos
Fecha: 03/01/2011
Rol: 4170-2009
Sumario
Sobre el contrato de promesa, previsto en el artículo 1554 del Código de Bello, es útil
recordar que se trata de un contrato preparatorio que debe constar por escrito, referido a un
contrato prometido que se explicite en la promesa con los elementos que lo distinguen en su
esencia y al que la ley le reconozca eficacia, señalándose para éste ya un plazo o una
condición que fije el momento de su celebración. Añade esta norma, que la convención que
reúna tales características autorizará para instar por su ejecución. Sobre la promesa, la
jurisprudencia ha dicho que es la convención por la cual los interesados se obligan a celebrar
otro contrato dentro de cierto plazo o en el evento de una condición y aquel por el cual las
partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta
condición.
En este contexto, se advierte que este contrato solemne, principal y preparatorio,

válidamente celebrado, da origen a relaciones, acciones y derechos personales y,
particularmente, una obligación de hacer, cual es la de celebrar el contrato prometido.
Fluye de lo anterior que las partes supeditaron la exigibilidad de la obligación de hacer a la

que se viene haciendo referencia, primero, a una condición suspensiva positiva e
indeterminada: en tanto se produjera la notificación de la recepción definitiva del conjunto
habitacional en el que se sitúa el inmueble prometido vender; y, además, a un plazo extintivo
o resolutorio determinado: los diez días hábiles siguientes al citado aviso (Considerandos 8º y
9º de sentencia de casación).
Con arreglo a lo prevenido en los artículos 1477 y 1478 del Código Civil, según la primera
de esas normas, es condición potestativa aquélla que depende de la voluntad del acreedor o
deudor y, si lo es de cualquiera ellos, indistintamente, la condición potestativa ordinaria
valdrá, lo mismo que si es puramente potestativa de la voluntad del acreedor y, al contrario,
será nula en caso de ser meramente potestativa de la voluntad del deudor. A la luz de lo
antedicho y del tenor de la cláusula quinta del contrato que se examina, podría decirse que el
hecho futuro e incierto que importa la condición pactada se conforma y se agota en la
notificación al promitente comprador de la recepción definitiva del Condominio por la
Dirección de Obras Municipales correspondiente; con ello, entonces, se puede concluir que
dicha modalidad consiste en un hecho que depende de la mera voluntad del obligado según
la misma: el hecho de la notificación ejecutada por el promitente vendedor. Tal visualización
de la hipótesis contenida en el antecedente en análisis resulta incompleta, si se atiende a que
el hecho de la notificación que las partes han puesto de cargo del promitente vendedor no
queda entregado a su sola voluntad. Lo expuesto denota que si, como sucede en la especie,
el hecho en que consiste la modalidad en comento depende de la voluntad de un tercero,
amén de la de uno de los contratantes, ya no se estará en presencia de una condición
potestativa, sino de una mixta que, como tal, valdrá. Cierto es que, junto a la hipótesis de
casualidad o a la conducta de un tercero, el legislador refiere la condición mixta a la voluntad
del acreedor, es decir, excluyendo ella al deudor. Sobre el particular, ya se ha dicho que en
autos ambos contratantes son acreedores recíprocos del deber de la contraparte de concurrir
a la celebración del contrato prometido, razón por la que, desde esta perspectiva, no cabe
dudar acerca de la pertinencia de la clasificación legal en mención y, más aún, si se tiene en
cuenta que en doctrina se ha sostenido, derechamente, la existencia de una impropiedad en
el artículo 1477 del Código Civil al describir la condición mixta sin otorgar participación en ella
al obligado del negocio de que se trate. En palabras de don René Abeliuk: "Pero el Código
cometió un pequeño error, porque también es mixta la que en parte depende de la voluntad
del deudor y en el resto de la de un tercero o de un hecho ajeno a las partes. (Las
Obligaciones, t. I, Ed. Jurídica de Chile, pág. 488). De esta manera y dado que la condición
que fijaron las partes en la cláusula quinta de su contrato de promesa se construye sobre la
base de un hecho compuesto, toda vez que la notificación que el promitente vendedor debe
hacer al promitente comprador, comunicándole la recepción definitiva del Condominio, tiene
por imprescindible presupuesto el que dicha recepción efectivamente se otorgue por parte del
órgano municipal respectivo, queda de manifiesto que la mentada estipulación envuelve una
condición mixta, ergo, válida. (Considerandos 11 a 14).
Cumplimiento de contrato; acogido. Contrato de promesa de compraventa. Inmueble sobre el cual

recae un embargo. No existe objeto ilícito en el contrato de promesa respecto de un inmueble
embargado. Demandante que está llano a cumplir con sus obligaciones. Demandado que no realiza las
gestiones tendentes al alzamiento del embargo
Fecha: 03/11/2010
Rol: 1168-2010
Sumario
No resultan aplicables al caso sub lite, las normas contenidas en los artículos 1464, Nº 3, y
1810 del Código Civil, puesto que la primera de ellas se refiere a las enajenaciones y la
segunda a la celebración de un contrato de compraventa, no resultando procedente por
ende, estimar que en la especie ha existido objeto ilícito en la celebración del contrato de
promesa, por el hecho que lo prometido vender sea un inmueble que está afecto a un
embargo por mantener una deuda en Tesorería General de la República, sobre todo si
precisamente una de las condiciones para la celebración del contrato definitivo, es
justamente el alzamiento de tal embargo. (Considerando 1º).
Habiendo cumplido la actora reconvencional con las obligaciones que contrajo mediante el
contrato de promesa de autos y, estando llana a cumplir aquellas que aún no le son exigibles,
se acogerá la demanda de cumplimiento de contrato, en los términos que se indicaran en lo
resolutivo. No se dará lugar a la indemnización de perjuicios solicitada puesto que la cláusula
penal contenida en la estipulación décima del contrato está establecida, para el retraso en la
suscripción del contrato prometido, obligación que al momento de notificación de la demanda
reconvencional no ha nacido, toda vez que no se ha cumplido la condición para celebrar este
contrato, consistente en el pago de la deuda que mantiene la propiedad con Tesorería y el
alzamiento del embargo derivado de esa situación. Asimismo, no se dará lugar a la petición
de la demanda reconvencional en orden a autorizar a pagar la deuda por la propia
demandante reconvencional con derecho a repetir, puesto que no existe fundamento legal
para sustentar tal petición, ya que ello no está establecido así en el contrato, sin perjuicio de
las acciones que pudiera tener el demandado derivadas del pago de una deuda ajena.
(Considerando 11 a 13).
Mero tenedor de bien puede accionar de indemnización de perjuicios sólo en ausencia del dueño
Fecha: 04/08/2010
Rol: 411-2010
Sumario
No existiendo otra prueba agregada a los autos, no cabe más que concluir que la
presunción de dominio a favor de la recurrida, no ha sido destruida; que no hay elemento que
permitan hacer prevalecer la presunción del artículo 700 del Código Civil; que el actor al tener
la calidad de mero tenedor, sólo está facultado para demandar la indemnización de
perjuicios, en ausencia del dueño, lo que no ha ocurrido en la especie, con lo cual sólo cabe
aceptar la falta de legitimación activa para demandar la indemnización de perjuicios. La
inscripción posterior del vehículo a su nombre, no modifica lo expuesto, desde el momento
que tal legitimación debe existir al momento de los hechos y/o de la interposición de la
demanda. La legitimación activa para demandar indemnización de perjuicios, no es sólo
derecho a poner en movimiento al órgano jurisdiccional, sino que es legitimación en la
pretensión, esto es, a quién la ley reconoce el derecho a dicha indemnización
(Considerando 6º y 7º).
Corte Suprema
Resolución de contrato; acogida. Indemnización de perjuicios; acogida. Contrato de promesa de

compraventa. Causal de casación en la forma de falta de consideraciones de hecho y de derecho.
Incumplimiento de la obligación de fundamentar las sentencias. Incumplimiento de la obligación de
pago íntegro del saldo del precio. Pagos efectuados por el demandado. Monto de los pagos efectuados
por el demandado deben descontarse de los perjuicios
Fecha: 28/07/2010
Rol: 630-2009
Sumario
La obligación de motivar o fundamentar las sentencias no sólo dice relación con un asunto
exclusivamente procesal, referido a la posibilidad de recurrir, que implica impugnar una
resolución de manera de evitar errores y arbitrariedades, sino porque, además, se relaciona
con un tema externo a la procesabilidad indicada, que se enmarca en la necesidad de
someter al examen que puede hacer cualquier ciudadano de lo manifestado por el juez y que
hace posible, asimismo, el convencimiento de las partes en el pleito, evitando la impresión de
arbitrariedad al tomar éstas conocimiento del porqué de una determinación. La sentencia
recurrida confirmó la de primera, dando lugar a la acción principal de resolución de contrato
con indemnización de perjuicios, y rechazando la demanda reconvencional, basándose para
ello en el incumplimiento incurrido por la demandada, consistente en no pagar el excedente
resultante de los $ 105.000 (ciento cinco mil pesos) fijados como cuotas mensuales, luego de
pagado el dividendo a la institución bancaria. Dicho razonamiento, no obstante, pasa por alto
algunos aspectos de la defensa de la demandada, los que debieron ser valorados en
conjunto con otros antecedentes del proceso por los jueces del fondo. Del mismo modo, se
observa esta omisión de consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a
la sentencia, al no hacerse cargo el tribunal recurrido de los pagos efectuados por la
demandada al Banco del Estado de Chile, en cumplimiento de la cláusula tercera del contrato
de promesa de compraventa, salvo al enunciarlos en el Nº 3 del considerando Sexto, y
efectuar una breve apreciación en el motivo décimo sexto. Un completo examen de estos
autos exige cotejar las alegaciones formuladas por la demandada con otras piezas del
proceso. Esto porque el grueso de las argumentaciones planteadas dice relación con el
cumplimiento o incumplimiento del contrato de promesa de compraventa. De ahí, pues, que
se eche de menos un análisis más profundo de las probanzas rendidas de acuerdo a las
leyes reguladoras de la prueba. La importancia de un análisis como este, "que fue omitido por
la sentencia recurrida, radica en determinar en forma precisa las obligaciones cumplidas e
incumplidas por las partes, y en el caso de la demandada principal, establecer el monto de lo
pagado por concepto de dividendos. Que de cuanto se ha reflexionado queda de manifiesto
que la sentencia recurrida no cumple con las exigencias del número 4 del artículo 170 del
Código de Procedimiento Civil, en relación con el Nº 7 del Auto Acordado de la Corte
Suprema de 30 de septiembre de 1930, por haberse omitido algunas consideraciones de
hecho o de derecho, de lo que se sigue que la contravención por los jueces de esas
formalidades trae consigo la invalidación de la sentencia viciada, en virtud de haberse
verificado la causal de nulidad formal prevista en el Nº 5 del artículo 768 del Código de
Enjuiciamiento. El artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, dispone que pueden los
tribunales, conociendo por vía de apelación, consulta o casación o en alguna incidencia,
invalidar de oficio las sentencias, cuando los antecedentes del recurso manifiesten que ellas
adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma, situación que se presenta en el
presente caso como se demostró en los considerandos anteriores, puesto que las
fundamentaciones que se extrañan resultan relevantes para los fines de decidir
acertadamente acerca de la pretensión y defensas opuestas, lo cual hace que el fallo en
comento incurra en un vicio de invalidez que obliga a este tribunal a declarar de oficio su
nulidad, desde que ese error influye sustancialmente en lo dispositivo de tal resolución y que
es menester declarar. (Considerandos 3º a 7º).
Corte Suprema
Propiedad considerada tierra indígena no puede ser enajenada a personas naturales no indígenas
Fecha: 08/07/2010
Rol: 5561-2008
Sumario
La Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, contiene excepciones al principio general
establecido en el artículo 9 del Código Civil y una de esas excepciones la constituye lo
dispuesto en el artículo 12 de dicha ley, que dispone que : "Todo derecho real adquirido bajo
una ley y en conformidad a ella, subsiste bajo el imperio de otra; pero en cuanto a sus goces
y cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley, sin
perjuicio de lo que respecto de mayorazgos o vinculaciones se hubiese ordenado o se
ordenare por leyes especiales". El promitente vendedor, al tiempo del contrato, podía
enajenar su propiedad, ya sea después de 20 años de adquirida o antes de dicho plazo si
contaba con la autorización de la autoridad administrativa, concedida en determinadas
circunstancias fijadas por la ley de la época. Pero desde el 5 de octubre de 1993, fecha en
que entró en vigor la Ley Nº 19.253, dicho inmueble se encuentra regulado por un estatuto
jurídico nuevo, que lo califica de tierra indígena, y de acuerdo al artículo 13 de dicha ley,
existe una prohibición de enajenar de manera permanente a personas naturales no
indígenas, prohibición fundada en el interés nacional, que fue el que motivó la dictación de la
mencionada ley, debiendo aplicarse a este respecto el principio de especialidad de dicha ley,
prevaleciendo las disposiciones de esta por sobre las disposiciones generales del Código
Civil. (Considerando 7º).
Arrendamiento que no es celebrado mediante escritura pública no obliga a nuevo propietario de

inmueble a respetarlo
Fecha: 15/06/2010
Rol: 547-2010
Sumario
Siendo un hecho no controvertido por las partes y que a mayor abundamiento fue
acreditado mediante la incorporación, de una copia de la inscripción del título de
compraventa, que la actora es la dueña de la propiedad raíz cuya restitución demanda, y
estando comprobado con el contrato de arrendamiento que se encuentra guardado en
custodia, que quien le vendió dicho inmueble, efectivamente con anterioridad había
celebrado con la demandada de autos un contrato de promesa, y en forma separada uno de
arrendamiento, el cual no se otorgó mediante escritura pública, sin que se haya acreditado
que la actora esté frente a un caso legal que la obligue a respetarlo, debe concluirse por
mandato legal que la acción deducida tiene sustento tanto, en los hechos como en el
derecho, estando legitimada activamente la actora para deducirla, por cuanto ninguna
incidencia frente a la naturaleza de la acción deducida reviste la circunstancia que el
antecesor en el dominio de la actora, le haya cedido o no el contrato de arrendamiento que
había celebrado, con un tercero en este caso, con la demandada (Considerando 7º).
Obligación correlativa es elemento esencial en contrato bilateral
Fecha: 26/05/2010
Rol: 5817-2009
Sumario
En el caso en análisis, estamos en presencia de un contrato bilateral en el que es de la

esencia que existan obligaciones correlativas, es decir, debe existir una correlación de
obligaciones que jurídicamente las justifica. De esta manera, si el demandado entregó el bien
raíz que era objeto del contrato de leasing, la cláusula penal acordada en la convención
carecerá de causa, ello porque dicha avaluación convencional está estructurada sobre la
base de la renta de arrendamiento y del precio del contrato prometido. Como este último (la
compraventa prometida) no llegará a verificarse no existe, en consecuencia, la obligación
correlativa que constituye el propósito inmediato del promitente comprador, esto es, adquirir
el dominio del inmueble. En otras palabras, en la forma que ha procedido el Tribunal a quo se
ha obviado por completo la necesaria correlación y equilibrio de intereses que debe existir en
un contrato bilateral, ya que la empresa demandante ha obtenido el pago de las rentas de
arrendamiento y de parte del precio de la compraventa prometida durante el tiempo que duró
la convención, ha recibido el inmueble objeto del contrato y, además, reclama el cumplimiento
de todas las rentas futuras y de parte del precio de un contrato que no llegará a celebrarse.
Desde luego que esta situación pugna con la licitud de la causa como elemento del acto
jurídico (Considerando 5º).
Improcedencia de castigar demora en suscripción de contrato definitivo con cláusula penal moratoria
cuando ya se ha fijado una sanción para ese evento
Fecha: 12/01/2010
Rol: 2457-2009
Sumario
Debe desestimarse la interpretación de la demandante principal de autos, en cuanto

pretende que la pena moratoria debe contarse desde la fecha en que el promitente vendedor
debía otorgar la escritura de compraventa, ya que ello no resulta acorde con el espíritu o
finalidad de cada una de las penas pactadas. A saber, la compensatoria pretende reparar el
incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato definitivo en el plazo estipulado, en
tanto la moratoria, resarcir el daño que pudo producir el retraso en la entrega material del
inmueble. Es obvio que la entrega no podía exigirse sino una vez que el contrato de
compraventa se hubiere celebrado. Por otra parte, pretender castigar a través de la pena
moratoria, la demora en la suscripción del contrato definitivo, implica sancionar dos veces por
el mismo hecho, lo que repugna a la lógica y al derecho (Considerando 3º).
Resolución de contrato. Sentencia arbitral ejecutoriada. Cesión de contratos de promesa de

compraventa. Excepción de nulidad de la obligación
Fecha: 27/08/2009
Rol: 3580-2006
Sumario
La cesión de derechos es una convención en virtud de la cual un acreedor, llamado

cedente, transfiere un derecho a otra persona, llamada cesionario, quien pasa a ocupar la
posición jurídica del cedente en el derecho que éste le ha cedido, se trate de una cesión de
derechos o de una cesión de créditos regulado por los artículos 1901 a 1914 del Código Civil
y, en particular, la cesión de créditos que, tratándose de créditos nominativos se perfecciona
respecto del deudor cedido, mediante, la aceptación expresa o tácita del deudor, lo que ha
sucedido en la especie, toda vez que en parte alguna del expediente ha existido objeción o
rechazo alguno a la cesión por parte del deudor sino que al contrario fue notificado de la
misma. En la cesión del derecho o del crédito se ceden las consecuencias patrimoniales que
resultan de ello, teniendo presente, además, que aun en el caso de que ello ocurriera no
obsta a la validez de la cesión la circunstancia de no haber habido entrega material del título
por el cedente al cesionario. Por eso, el cesionario debe tomar o adquirir el derecho en toda
su amplitud y cargar también con la participación que le quepa en el pasivo, tal como
expresamente fue acordado, vale decir, con las obligaciones y gravámenes que le
corresponda. En consecuencia, en nuestro derecho el cesionario del derecho adquiere todos
los derechos que expresamente el cedente le traspasa y al mismo tiempo toma a su cargo
todas las obligaciones que pesaban sobre éste en razón del contrato de cesión cuya
existencia no ha sido discutida en dichos autos, en virtud, además, de lo dispuesto en los
artículos 1901 al 1916 y Art. 699 del Código Civil (Considerando 8º).
Corte Suprema
Contratos. Nulidad. Protección de terceros. Promesa. Requisitos. Determinación de la época de

celebración del contrato. Condición meramente potestativa del deudor
Fecha: 13/08/2009
Rol: 785-2008
Sumario
Mediante el recurso de casación en el fondo no pueden considerarse como vulneradas las

normas reguladoras de la prueba ahí donde el juez de instancia está llamado a valorar la
prueba conforme a la sana crítica. Además, por ser un recurso de derecho estricto, el error en
la aplicación de la ley debe ser precisamente señalado, por lo que la mera mención de la
norma en términos genéricos, impide al tribunal hacerse cargo de una supuesta infracción.
El contrato de promesa requiere que se defina en el tiempo la época de su cumplimiento.

Si dicho cumplimiento se sujeta a una condición, que por definición consiste en un hecho
futuro e incierto, no queda satisfactoriamente establecida la época mencionada. Máxime si
dicha condición es meramente potestativa del deudor, lo que la vuelve nula.
Pese a lo anterior, respecto de terceros, si se ha interactuado con estos en razón de una

situación jurídica válida sólo en apariencia, por protección a éstos, debe hacerse oponible
dicho contrato aparentemente válido a sus autores para efectos de su responsabilidad
(Considerandos 26, 35 y 43).
Responsabilidad contractual. Acción indemnizatoria debe ser rechazada si demandante no suscribió

contrato
Fecha: 24/07/2009
Rol: 6253-2007
Sumario
Nace la acción para obtener la reparación de los daños, siempre y cuando estos
efectivamente se hayan producido, por ello, más que un requisito o elemento de la esencia
del acto ilícito, el perjuicio es el presupuesto o condición de la acción resarcitoria que se
intenta. A lo anterior cabe agregar que son condiciones de la reparación pecuniaria que el
daño consista en la violación de un interés legítimo y que los perjuicios sean ciertos y
directos. De los hechos relatados en el libelo de autos y de la prueba documental allegada a
la causa, se tiene por acreditado que el cuasidelito civil que se imputa a los demandados dice
relación con la escritura pública de cesión de derechos, en cuanto a contratos de promesa de
compraventa que a esa data no se habían suscrito, hecho que jamás podría afectar los
intereses del demandante, desde que éste no tenía la calidad de promitente comprador de
aquellos. En estas condiciones, esto es, sin haberse precisado cuál es el daño real y efectivo
que habría padecido el actor a consecuencia del ilícito civil que denuncia, el tribunal no se
encuentra en condiciones de revisar los requisitos de la acción y, por ende, mal puede acoger
la demanda de autos (Considerandos 9º y 10).
Competencia. Arrendamiento de predio urbano. Arrendamiento de viviendas con promesa de

compraventa
Fecha: 07/05/2009
Rol: 1826-2006
Sumario
En estos autos no se está en presencia de contratos de arrendamiento con promesas de

compraventa celebrados en los términos de la Ley Nº 19.281, toda vez que este texto legal
se refiere específicamente a arrendamientos de viviendas y no de establecimientos y/o
actividades comerciales, como señalan los contratos en los que constan las obligaciones
cuyo cumplimiento se persigue en estos autos. Es el propio título de la Ley Nº 19.281, el que
contiene específicamente la materia respecto de la cual versa, al señalar que: "Establece
normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa". A mayor
abundamiento, el Título I de la Ley se denomina De las Cuentas de Ahorro para el
Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa y, por último, su artículo 1º es
reiterativo para referirse a que la ley regula una especial forma de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa, mediante el empleo de Cuentas de Ahorro,
especialmente destinadas a este fin y cuyos titulares sólo podrán ser personas naturales, con
lo que expresamente excluye a las personas jurídicas de esta modalidad de arrendamiento,
como se trata en la especie. Por último, en este aspecto, el artículo 25 de la citada Ley
Nº 19.281, establece que estos contratos podrán tener por objeto viviendas terminadas,
nuevas, usadas o en construcción. Reiterando así la exclusión de otros inmuebles urbanos
no destinados a servir de vivienda. En consecuencia, los contratos de arrendamiento que
interesan para los efectos de este juicio, son arrendamientos de diversa naturaleza jurídica,
debiendo aplicarse a ellos la normativa de la Ley de Arrendamiento Nº 18.101 y las normas
respectivas del Código Civil (Considerando 1º).
Sentencia no incurre en ultrapetita si resuelve cuestiones solicitadas en petitorio de demanda
Fecha: 21/04/2009
Rol: 5515-2006
Sumario
En lo petitorio de la demanda, expresamente pide el actor que se obligue a (la demandada)

a suscribir la escritura pública que modifica la sociedad antes mencionada, y por medio de la
cual transfiere sus derechos en (Sociedad) a la (empresa demandante), según lo estipulado
en el contrato de promesa de compraventa y cesión de derechos. De acuerdo a lo dicho en el
párrafo anterior, al resolver el Tribunal que la demandada debe suscribir la escritura de
compraventa prometida, no ha extendido su determinación a puntos no sometidos a su
decisión, sino que, por el contrario, esta recae sobre una cuestión sometida a su
pronunciamiento, de manera que la sentencia impugnada no adolece del vicio de ultra petita
que le achaca la demandada (Considerando 3º y 4º).
Corte de Apelaciones de Temuco
Resolución de contrato, rechazada. Contrato de promesa. Exigencia de especificar el contrato

prometido. Especificar el contrato. Alcance. Determinación e individualización del contrato prometido
Fecha: 19/03/2009
Rol: 113-2006
Sumario
La acción ejercida se funda en la existencia de un contrato de promesa, cuyos requisitos

copulativos se contemplan en el artículo 1554 del Código Civil, entre los cuales, en sus
numerandos 3 y 4 establece las exigencias de que la promesa contenga un plazo o condición
que fije la época de la celebración del contrato prometido y que en ella se especifique de tal
manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o
las solemnidades que las leyes prescriban (Considerando 3º).
Resulta que no se cumple con la exigencia del número 4 del artículo 1554. La redacción de
las cláusulas de la promesa de asociación comercial son ambiguas, poco claras, en términos
que no es posible determinar cual es el contrato prometido e incluso, en la hipótesis de
entender que se trataría de un contrato de sociedad, no se especifica de qué tipo, cuál sería
su objeto, su capital, su representante legal, su vigencia, etc., siendo además, como se dijo,
difícil de establecer quienes en definitiva serían las partes del mismo. Conforme al
Diccionario de la Real Academia de la Lengua, especificar significa explicar, declarar con
individualidad una cosa. Ahora bien, al disponer la ley que en la promesa se especifique el
contrato prometido, está pidiendo que dicho contrato se determine e individualice en forma tal
que no haya duda acerca de su naturaleza al proceder a su celebración, esto es, que no
pueda confundirse con otro, identificándolo de tal manera que solo quede para la época en
que ha de cumplirse, la ejecución legal de la forma de dejarlo consumado. Esta Corte estima
que la promesa de asociación comercial cuya resolución se pide, tampoco cumple con esta
exigencia legal (Considerandos 6º y 7º).
Aparece de manifiesto que el acto o contrato referido no cumple con los requisitos de
validez señalados en los números 3 y 4 del artículo 1554 del Código Civil, y conforme lo
autoriza el artículo 1683 del mismo texto legal citado, se declarará la nulidad del contrato
cuya resolución se pide en el presente juicio (Considerando 9º).
Resolución de contrato, acogida. Indemnización de perjuicios, acogida. Contrato de promesa de

compraventa. Causal de casación en la forma de falta de consideraciones de hecho y de derecho.
Incumplimiento de la obligación de fundamentar las sentencias. Incumplimiento de la obligación de
pago íntegro del saldo del precio. Pagos efectuados por el demandado. Monto de los pagos efectuados
por el demandado deben descontarse de los perjuicios
Fecha: 02/12/2008
Rol: 584-2008
Sumario
La obligación de motivar o fundamentar las sentencias no sólo dice relación con un asunto
exclusivamente procesal, referido a la posibilidad de recurrir, que implica impugnar una
resolución de manera de evitar errores y arbitrariedades, sino porque, además, se relaciona
con un tema externo a la procesabilidad indicada, que se enmarca en la necesidad de
someter al examen que puede hacer cualquier ciudadano de lo manifestado por el juez y que
hace posible, asimismo, el convencimiento de las partes en el pleito, evitando la impresión de
arbitrariedad al tomar éstas conocimiento del porqué de una determinación
(Considerandos 2º y 3º de la sentencia de nulidad). En la especie, el grueso de las
argumentaciones planteadas dice relación con el cumplimiento o incumplimiento del contrato
de promesa de compraventa, por lo que el tribunal debía efectuar un análisis profundo de las
probanzas rendidas de acuerdo a las leyes reguladoras de la prueba para determinar, en
forma precisa, las obligaciones cumplidas e incumplidas por las partes y establecer, en el
caso del demandado principal, el monto pagado por concepto de dividendos. Sin embargo,
los jueces del fondo pasaron por alto algunos aspectos de la defensa del demandado —los
distintos pagos efectuados al banco en cumplimiento de una de las cláusulas del contrato—,
los que debieron ser valorados en conjunto con otros antecedentes del proceso, es decir, no
realizaron un completo examen de estos autos, lo que exigía cotejar las alegaciones
formuladas por el demandado con otras piezas del proceso, dejando a la sentencia sin las
consideraciones de hecho o de derecho que le sirven de fundamento, por lo que debe ser
invalidada de oficio por la causal de casación en la forma del artículo 768, Nº 5, del Código
de Procedimiento Civil (Considerandos 4º a 7º de la sentencia de nulidad). En la especie, el
demandante solicita la resolución del contrato de compraventa celebrado con el demandado,
fundado en el incumplimiento de éste en relación al pago íntegro del saldo del precio. Si bien
en el fallo de primera instancia se estableció que el demandado no había dado cumplimiento
íntegro a su obligación de pago del precio, no es menos cierto que consta en autos que se
realizaron diversos pagos al banco, en cumplimiento de aquella cláusula del contrato que
establecía que el saldo del precio lo pagaría el promitente comprador "demandado" al
promitente vendedor "demandante", mediante el pago de los dividendos que éste debía
pagar al banco por el crédito hipotecario que le otorgó la institución bancaria para la
adquisición de la propiedad. De lo anterior se desprende, que si bien el pago no fue
completo, éste hizo disminuir la deuda que el demandante había contraído con el banco,
existiendo un saldo insoluto a favor de esta institución, inferior al que habría de no haberse
pagado los dividendos respectivos por el demandado. En tales condiciones, habiéndose
declarado la resolución del contrato por incumplimiento imputable al demandado, más la
obligación de este último de indemnizar los perjuicios causados al demandante, corresponde
descontar del monto en que fueron avaluados anticipadamente la suma que el demandado
pagó por concepto de dividendos al banco, sin perjuicio de las demás acciones que
correspondan a las partes para los efectos de obtener las prestaciones a que haya lugar
(Considerandos 2º y 5º a 8º de la sentencia de reemplazo).
Cumplimiento de contrato, rechazada. Contrato de promesa de compraventa. Concepto y

características. Carácter principal de los contratos de promesa y prometido. Contrato de promesa y
contrato prometido. Diferencias
Fecha: 26/09/2008
Rol: 507-2008
Sumario
El contrato de promesa de celebrar un contrato puede conceptualizarse diciendo que es

aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de
cierto plazo o al evento de una condición. Sus características son: a) es un acuerdo de
voluntades en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas sujetas a las reglas
generales contenidas en el libro IV del Código Civil; b) la celebración del contrato prometido
queda aplazado para el futuro y la promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede
hacerse juntamente con el contrato prometido; c) la finalidad de la promesa es celebrar otro
contrato; d) el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato
prometido y, en consecuencia solamente da origen a una obligación de hacer; e) el contrato
de promesa es siempre solemne y debe constar por escrito. El contrato de promesa tiene el
carácter de principal, pues subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención; y
también lo es el contrato prometido, no existiendo dependencia entre uno y otro acto jurídico.
El contrato de promesa, por su propia naturaleza, es siempre un contrato modal, porque
siempre debe estar dependiendo en su exigibilidad de un evento futuro, como lo constituye el
plazo o condición. En cambio, el contrato prometido es naturalmente actual y sólo por
excepción las partes estipulan modalidades, como plazo, condición o modo. El contrato de
promesa además de cumplir con los requisitos de todo acto jurídico en los términos del
artículo 1445 del Código Civil, requiere de los expresamente señalados en el artículo 1554
del citado texto legal; y la omisión de los primeros puede acarrear la nulidad absoluta o
relativa del contrato de promesa, pero la de los segundos traerá consigo la nulidad absoluta
del contrato de promesa necesariamente. El contrato de promesa crea exclusivamente una
obligación de hacer, en cambio, el contrato prometido puede crear una obligación de dar,
hacer o no hacer, según su propia naturaleza. El contrato de promesa es solemne, en
atención a que el artículo 1554 del Código del ramo en su número primero exige
escrituración. (Considerandos 1º y 2º).
Cláusula penal pactada en leasing es nula si arrendatario entrega el inmueble a su propietario.

Carencia de causa
Fecha: 03/07/2008
Rol: 5626-2007
Sumario
En la naturaleza del contrato de leasing es posible distinguir la unión de dos convenciones:

un contrato de arrendamiento y un contrato de promesa de compraventa. Atendido lo
anterior, en el precio que se paga existen dos ítems, el pago de la renta de arrendamiento y
el pago de parte del precio del contrato prometido. Si el demandado voluntariamente entregó
el inmueble a su propietario, quien lo aceptó, no pudo seguir pagando la renta (que conlleva
el precio convenido por la venta) porque esa obligación carecería de causa, ya que no existe
contraprestación alguna que la legitime (causa final). Tampoco pudo pactarse una cláusula
penal que encubría esta situación, ya que ello aparece como un recurso destinado a esquivar
la ausencia de causa de la obligación que en realidad se imponía al arrendatario bajo una
estructura jurídica aparente y no real. En virtud del principio de la autonomía privada pudieron
las partes convenir una pena para el caso de incumplimiento, pero no hacerla consistir en la
supervivencia de obligaciones incausadas, como aparece de manifiesto de los antecedentes,
ya que la pena consistiría siempre y en todo evento en el pago de las obligaciones
incausadas desde el momento mismo de la terminación del contrato de leasing
(Considerando 2º).
Corte Suprema
Condición pactada en promesa no está fallida si partes no fijan plazo determinado para suscripción
de compraventa
Fecha: 24/06/2008
Rol: 1376-2007
Sumario
Es posible también colegir que en el contrato de promesa de compraventa sub lite se pactó
por las partes una condición positiva e indeterminada, esto es, sin fijar plazo o tiempo para la
suscripción del contrato definitivo, la cual consistía en el alzamiento de los gravámenes que
afectaban el inmueble prometido vender, hecho del cual pendía el cumplimiento de la referida
condición y, por ende, la exigibilidad de la obligación de promitente vendedor de extender la
correspondiente escritura definitiva de compraventa, situación que a la luz de lo dispuesto en
el artículo 1482 del Código Civil, era procedente en virtud del principio de la autonomía de la
voluntad de los contratantes, teniendo para ello en especial consideración, además, que la
aludida norma legal no establece ningún plazo determinado, que expirado, deba ser
interpretado como causal de que la condición pactada ha fallado, en consecuencia, en este
caso, la sentencia atacada no infringe esa disposición (Considerando 5º).
Inmobiliaria actúa abusivamente al aceptar derecho de retracto sin devolver abono por reserva en
venta de un departamento
Fecha: 18/06/2008
Rol: 2204-2008
Sumario
En el hecho la denunciada Inmobiliaria aceptó el retracto, sin devolver el abono de

$ 500.000.-, suma que retuvo bajo el pretexto de un incumplimiento de obligaciones
contraídas por la denunciante en su oferta, situación que estos sentenciadores no podrán
aceptar, atendido a que resultaría abusiva la cláusula en cuestión del documento
denominado "Reserva y Promesa de Compra", por tratarse de una sanción que no tiene
contraprestación pecuniaria ni tampoco resulta sustentable en cuanto a que dicho
incumplimiento pudiere ocasionar un gravamen o perjuicio a la Inmobiliaria, más aún si en la
especie, por un lado se acepta el derecho de retracto, dándole un efecto relativo y en otro
sentido, se le da valor a un acuerdo de las partes, desconociéndose en el hecho que el
consumidor hizo uso de la facultad legal de poner término unilateralmente a un contrato,
suscrito entre la consumidora y la empresa Inmobiliaria, el cual obliga a la prestación de un
servicio, consistente exclusivamente, en la reserva y en la venta de un departamento, por el
cual la inmobiliaria sólo puede cobrar el precio (Considerando 3º y 4º).
Corte Suprema
Arrendamiento de predio urbano. Interpretación contractual. Cumplimiento forzado y cláusula penal.

Mejora útil
Fecha: 11/06/2008
Rol: 5060-2006
Sumario
La interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los

magistrados de la instancia, lo que puede ser revisado por esta Corte sólo en el evento que
por tal labor se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado, transgrediéndose con lo
anterior la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, además, de las
disposiciones pertinentes a la interpretación de los mismos. Ello ocurre, ciertamente, cuando
se alteran las consecuencias de cláusulas respecto de las que no existe controversia en la
forma en que se pactaron, desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, "el poder soberano
de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su
apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la
ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta
ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la
Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545 del Código
Civil , o sea por violación de la ley del contrato". (Considerando 8º).
Se podrá pactar la cláusula penal compensatoria como avaluación de perjuicios regulada

por anticipado por las partes, pero el único caso en que se podrá cobrar ésta y el
cumplimiento forzado de la prestación acordada es por medio de un acuerdo de voluntades
explícito. Este principio lo reitera el legislador en el artículo 1543 del citado Código al
establecer: "No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de
haberse estipulado así expresamente, agregando una regla moderadora de la pretensión del
acreedor en el sentido que siempre estará al arbitrio del acreedor —aún en este caso— pedir
la indemnización o la pena, siempre en el evento que sea ésta compensatoria. (...)".
(Considerando 13).
4. El dueño del terreno en que el poseedor ejecuta una obra, que puede estimarse como
mejora útil, la hace suya en virtud del derecho de accesión, y por consiguiente, puede impedir
al poseedor vencido que destruya la mejora hecha y sólo estará obligado a abonarle por toda
indemnización el valor que tengan los materiales considerados, separados del suelo. Cobra
así aplicación el artículo 669 del Código Civil, que en atención a la autorización escrita de la
arrendadora corresponde tener en consideración su inciso segundo. Al no decidirlo así los
magistrados de la instancia contravienen formalmente la norma denunciada como infringida y
citada anteriormente. En efecto, la construcción en un terreno con materiales de propiedad
de un tercero, ha sido calificada por la doctrina y la jurisprudencia como mejora útil, la que
hace suya el dueño del terreno por aplicación del principio de la accesión, con lo cual se
impide al tenedor o poseedor vencido que destruya la mejora hecha y, en principio, sólo está
obligado a pagar la indemnización correspondiente, considerando el valor de los materiales
separados del suelo, esta solución se da en el caso de las mejoras, pero también en lo
relativo al arrendamiento, según se desprende de lo establecido en los artículos 669, 909,
912, 1936 y 1937 del Código Civil. Tales soluciones siempre serán aplicables en el evento
que las partes nada acuerden al respecto (Considerando 15).
Cumplimiento de obligación de hacer. Contrato de promesa de compraventa. Características de la

promesa
Fecha: 15/04/2008
Rol: 922-2007
Sumario
El contrato de promesa tiene como características: a) que es un acuerdo de voluntades en

que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las normas del Libro Cuarto
del Código Civil, b) que la celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y
el contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir juntamente con el
contrato prometido, c) que la finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato,
d) que el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato
prometido, es decir, sólo da origen a una obligación de hacer, y e) que el contrato de
promesa es siempre solemne, debiendo constar por escrito.
Del examen de estos antecedentes y, en especial, del texto de la escritura de promesa de

compraventa, es posible inferir que el tardío cumplimiento de la obligación que asumió el
promitente comprador, que consiste en el pago del impuesto territorial, correlativa al beneficio
de haber recibido el terreno, no empece la obligación de hacer que emana del título que
sirvió de base para despachar el mandamiento de ejecución, pues el impuesto en todo caso
ha de enterarse en arcas fiscales antes de la intervención del notario público en la
compraventa, persona que verifica el cumplimiento de aquella obligación, que tiene el
carácter de accesoria (Considerandos 3º y 4º).
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Autonomía de la voluntad. Prohibición de

gravar y enajenar. Tierra indígena. Cesión, regularización, entrega y asignación de tierras a indígenas
por parte del Estado. Elementos de un contrato de promesa de compraventa
Fecha: 15/01/2008
Rol: 6077-2006
Sumario
La prohibición contemplada en la Ley Nº 17.729, modificada por el D.L. Nº 2.568 fue

derogada orgánicamente por el artículo 78, de la Ley Nº 19.253, por lo que corresponde
determinar si a la luz de lo dispuesto en la Ley Nº 19.253 actualmente vigente podría
celebrarse el contrato prometido, esto es, un contrato de compraventa respecto del inmueble
de que se trata. Debe dilucidarse si bajo la vigencia de la actual ley, al que debe sujetarse el
contrato prometido, la hijuela Nº 30 de 0,50 hectáreas del lugar de Votrolhue tiene la calidad
de tierra indígena. Resulta clarificador, lo dispuesto en el artículo 12 Nº 1 letra d) que
establece: "Son tierras indígenas: 1º aquellas que las personas o comunidades indígenas
actualmente ocupan en propiedad o posesión provenientes de los siguientes títulos: d) otras
formas que el Estado ha usado para ceder, regularizar, entregar o asignar tierras a indígenas,
tales como, la Ley Nº 16.436, de 1966; Decreto Ley Nº 1.939, de 1977, y Decreto Ley
Nº 2.695, de 1979. El inmueble sub judice se encuentra inscrito a nombre del demandado y
conforme la teoría de la posesión inscrita recogida en los artículos 686, 696, 702, 724, 728,
730 inciso final, 924 y 2505 del Código Civil, el demandado tiene la posesión del inmueble de
que se trata y la conserva aún cuando haya transferido la tenencia de la cosa, dándola en
arriendo. De este modo se verifica aquel requisito previsto en el numeral 1º, del artículo 12,
de la mencionada ley. Tal como se señaló el inmueble fue adjudicado a la causante del
demandado por sentencia ejecutoriada de suerte tal que se configura la hipótesis prevista en
la letra d)del número 1º del artículo 12 de la Ley Nº 19.253, esto es, el inmueble de que se
trata fue adjudicado a la causante del demandado por el Estado, a través del Poder Judicial.
En consecuencia el inmueble del demandado tiene la calidad de tierra indígena y se
encuentra afecto a la prohibición del artículo 13 de la tantas veces citada Ley Nº 19.253, que
prescribe: "Las tierras a que se refiere el artículo precedente, por exigirlo el interés nacional,
gozarán de la protección de esta ley y no podrán ser enajenadas, embargadas, gravadas, ni
adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de una misma
etnia. De este modo, al haberse acogido la demanda de cumplimiento de contrato de
compraventa respecto de un inmueble sobre el que pesaba una prohibición legal de enajenar
o gravar, los jueces del fondo han cometido error de derecho al infringir los artículos 12 y 13
de la Ley Nº 19.253; error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, lo
que llevará a esta Corte a acoger la nulidad de fondo deducida (Considerandos 8º a 13).
Cobro de pesos. Contrato de promesa, definición. Contrato bilateral. Aplicación de la condición

resolutoria tácita. Necesidad de obtener resolución mediante decreto judicial si no se pactó resolución
ipso facto. Restituciones mutuas como consecuencia de la resolución. Partes han de restituirse lo que
han recibido en virtud de la promesa. Acción de cobro de pesos no es idónea para obtener la restitución
de la parte pagada del precio. Necesidad de constituir en mora al contratante omiso
Fecha: 04/01/2008
Rol: 1392-2002
Sumario
Se ha definido el contrato de promesa como aquel por el cual las partes se obligan a
celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición. Siendo la
promesa un contrato bilateral, procederá la resolución del contrato por aplicación de la
condición resolutoria tácita del artículo 1489 del Código Civil. Y esto vale tanto para la
obligación de otorgar el contrato prometido como para las demás que, no siendo esenciales
en la promesa, las partes hayan contemplado por estipulación expresa. El promitente
cumplidor optará por la resolución o el cumplimiento, con la correspondiente indemnización
de perjuicios.
El plazo en la promesa es normalmente suspensivo, y por excepción resolutorio cuando las

partes así lo convienen, lo que tiene trascendencia en relación con el cumplimiento y la
exigibilidad de la promesa. En el contrato sub judice no se ha convenido pacto comisorio
calificado, que permita la resolución ipso facto de la promesa. Luego la resolución requiere
declaración judicial. Si la promesa queda sin efecto, no hay ninguna duda de que deben
producirse las restituciones mutuas. Terminada la promesa deben las partes restituirse lo que
hayan recibido en virtud de ella y que constituye un cumplimiento anticipado del contrato
La hipótesis del actor carece de asidero jurídico, atendido lo razonado en los motivos
precedentes, de lo que fluye claramente que el contrato de promesa no se ha extinguido y
por ende no se puede pedir derechamente la restitución de lo pagado a cuenta del precio.
Para que proceda la restitución demandada resulta imprescindible que el contrato de
promesa haya sido declarado judicialmente resuelto, por incumplimiento imputable a la
promitente vendedora. Porque si el contrato prometido no se celebra por causa imputable al
promitente comprador, la señalada suma de dinero se transforma en cláusula penal, que
puede tener el carácter de indemnización de perjuicios moratoria o compensatoria según se
desprende de la cláusula novena. Lo anterior queda en evidencia, incluso, por lo convenido
por las partes, pues el contratante cumplidor que optare por exigir el cumplimiento forzado o
la resolución del contrato de promesa de compraventa, deberá comunicar su decisión u
opción mediante carta certificada dirigida al domicilio de su cocontratante declarado en el
contrato de que se trata, según reza en la misma cláusula novena; opción que, desde luego,
no ha sido ejercida de acuerdo al procedimiento recién descrito. Si la promesa queda sin
efecto no hay ninguna duda de que deben producirse las restituciones mutuas, o sea deben
restituir las partes lo que han recibido en virtud del contrato de promesa y que constituye un
cumplimiento anticipado del contrato prometido (pago de parte del precio).
Conforme a lo razonado queda en evidencia que la acción de cobro de pesos en juicio

sumario no es la vía adecuada para la pretensión formulada por el actor, quien debió acudir a
la acción resolutoria que le concede el artículo 1489 del Código Civil, juicio en que debe
probar los supuestos de incumplimiento imputable a la promitente vendedora, que haría
procedente la restitución de la suma pagada, en su caso. (Considerandos 7º y 8º).
II. El contrato de promesa y sus efectos legales no caducan por el mero hecho de no
celebrarse el contrato prometido dentro del plazo o época señaladas. Para que el acreedor
pueda ejercitar los derechos que para dicho evento le concede la ley, es requisito previo e
indispensable que el contratante omiso esté o haya sido constituido en mora
(Considerando 12).
Corte de Apelaciones de Antofagasta
Obligación de hacer. Contrato de promesa de compraventa. Condición potestativa. Hecho voluntario

de alguna de las partes. Doctrina de los actos propios. Fundamento. Principio general de la buena fe
Fecha: 31/07/2007
Rol: 228-2007
Sumario
Si bien no está debidamente determinada la época para el cumplimiento de la condición, lo

cierto es que el promitente vendedor y ejecutado en la causa, cumplió su obligación, esto es,
logró se autorice por el Notario la escritura de compraventa suscrita con su antecesor en el
dominio, para a continuación inscribirla a su nombre en el Registro de Propiedades del
Conservador de Bienes Raíces de Antofagasta. Habiéndose por tanto cumplido la condición
suspensiva, nace para el promitente vendedor su obligación de cumplir el contrato prometido
(Considerando 4º).
En el caso de autos tiene plena aplicación la denominada doctrina de los actos propios,
cuyo fundamento último se encuentra en el principio general de la buena fe. En virtud de esta
doctrina no es lícito hacer valer un derecho o una pretensión en contradicción con la
conducta anterior del mismo sujeto, en la medida que este cambio de conducta o
comportamiento importe un perjuicio en contra de otro, o sea contrario a la ley, las buenas
costumbres o la buena fe (Considerando 6º).
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa e indemnización de perjuicios. Cumplimiento

parcial de las obligaciones. Mora
Fecha: 22/01/2007
Rol: 6048-2004
Sumario
Ha existido incumplimiento parcial de parte de ambos contratantes, faltando pagar el saldo

de precio y la suscripción del contrato de compraventa definitivo. En las condiciones
anotadas, la sanción al recíproco incumplimiento antes referido es que debe pagarse el
precio pactado y suscribirse el contrato prometido, y como consecuencia de ello, no puede
prosperar la acción de perjuicios impetrada (Considerandos 6º y 7º).
Obligación condicional. Momento en que se reputa fallida. Plazo de prescripción. Contrato de

promesa. Forma de cumplimiento de la condición. Indemnización de perjuicios. Mora
Fecha: 08/01/2007
Rol: 1005-2006
Sumario
La condición es el hecho futuro o incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un

derecho y su obligación correlativa. Así entonces, constituye un elemento esencial de la
misma, la incertidumbre de un hecho futuro que puede ocurrir o no. La condición puede ser
determinada o indeterminada, atendido si se tiene certeza o no de la ocurrencia del hecho
que la constituye, estimándose fallida cuando resulta evidente que no puede llegar a
cumplirse. Sobre este particular cabe tener presente que se discute en la doctrina si la
condición tiene límites, esto es, si puede acontecer en cualquier época o por el contrario
existe un plazo tope vencido el cual toda condición, aunque sea determinada se considerará
fallida si no se ha cumplido dentro de él.
A este respecto, no cabe sostener la aplicación analógica de la norma contenida en el

artículo 739 del Código Civil, dado el carácter excepcional de la misma, por tratarse de una
institución —fideicomiso— que traba la libre circulación de los bienes (Considerando 1º a 3º).
Debe tenerse presente, como lo preceptúa el artículo 1484 del cuerpo legal en estudio, las
condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, de manera que cumplida la
condición, el acreedor tiene derecho a reclamar la prestación pura y simplemente, con la
obligación correlativa del deudor, por lo que habrá de acogerse la demanda interpuesta; todo
lo anterior se ve ratificado además por lo que establece el artículo 1546 del Código citado, en
cuanto exige que los contratos se cumplan de buena fe, elemento este último que, respecto
del promitente comprador, fluye de manifiesto al haber pagado la totalidad del precio del
inmueble aún antes de la celebración del contrato prometido, quedando así la condición
pactada sujeta a la voluntad del promitente vendedor (Considerando 7º).
Corte Suprema
Obligación a plazo, condición alternativa. Alternativa de exigibilidad
Fecha: 19/10/2006
Rol: 6636-2005
Sumario
Debe consignarse, en primer lugar, que del tenor de la cláusula transcrita en el motivo
quinto, resulta que la obligación de que se trata tenía establecido un plazo para su
cumplimiento. Luego era una obligación a plazo, estando en lo cierto los jueces del fondo que
así lo resolvieron. El deudor se comprometió, además, que si se daban ciertas circunstancias,
"la exigibilidad de la obligación sería anticipada" cuando se inicien las obras de una
edificación o tenga fondos, pero ello no implica que la obligación haya dejado de tener un
plazo final para su cumplimiento. De esta forma, esta Corte comparte la decisión adoptada
por los jueces del fondo y estiman que ella fue acertada, sin que los errores de derecho que
se denuncien concurran en la especie (Considerando 10).
Propietario de vehículo no puede eximirse de responsabilidad en daños por el hecho de existir

promesa de venta
Fecha: 27/09/2006
Rol: 470-2006
Sumario
La prueba rendida por el tercero civilmente demandado resulta insuficiente para desvirtuar
la presunción legal de dominio establecida en el artículo 33 de la Ley de Tránsito, puesto que,
si bien es cierto, la compra venta de un vehículo motorizado puede celebrarse por escritura
privada y aun verbalmente, el instrumento por cuyo intermedio pretende acreditarse la
transferencia no constituye sino una promesa de compraventa. No obstante el artículo 174 de
la Ley Nº 18.290 permite al propietario del vehículo excepcionarse de la reparación
acreditando que éste fue usado sin su conocimiento o autorización expresa o tácita, tampoco
nos encontramos en esta situación puesto que, tal como lo señala la cláusula quinta del
contrato, el promitente vendedor consiente en el uso del vehículo por parte del promitente
comprador, a contar de la fecha de este contrato (Considerando 9º y 10).
Contrato de promesa. Requisitos. Elementos esenciales. Falta de requisitos produce nulidad

absoluta. Falta de determinación del plazo o condición. Obligación de restituir
Fecha: 21/10/2005
Rol: 850-2004
Sumario
El contrato de promesa será válido y producirá obligaciones si cumple con todos y cada
uno de los requisitos que prevé para ello el artículo 1554 del Código Civil, en consecuencia,
la sola ausencia de uno de los requisitos o exigencias que contiene la aludida disposición, el
contrato fracasa en su esencia, esto es, resulta nulo de nulidad absoluta en los términos del
artículo 1682 del Código Civil, toda vez que la concurrencia de cada una de las exigencias
del artículo 1554, son de la esencia para que el contrato de promesa produzca obligación, de
modo que la ausencia de alguno de los aludidos requisitos, impide que el contrato nazca a la
vida jurídica válidamente, y su falta es en consecuencia insalvable por la vía de la
interpretación del contrato, la cual sólo es atendible y aun exigible tratándose de un contrato
válido.
De la cláusula: "la entrega material de la propiedad objeto de este contrato, se hará el día
en que se firme por las partes la escritura de compraventa definitiva y se haya pagado la
totalidad del precio convenido", resulta que el contrato somete la entrega del inmueble a las
condiciones de que se haya pagado la totalidad del precio convenido y se haya firmado la
escritura de compraventa definitiva, por lo que no es posible extraer de la interpretación
combinada de ambas cláusulas, que existe un plazo o condición determinada que contenga
época para la suscripción del contrato definitivo de compraventa como lo exige el Nº 3 del
artículo 1554, pues no se dijo que la firma del contrato definitivo sería previo al pago del
saldo de precio, caso en el cual efectivamente el contrato de promesa hubiera dado
cumplimiento a lo preceptuado por la disposición legal señalada (Considerando 2º y 3º).
Promesa de contrato. Requisito del plazo o condición
Fecha: 08/08/2005
Rol: 5778-2001
Sumario
La ley no restringe la condición que fija el plazo para la celebración del contrato conforme
al Nº 3 del artículo 1554 del Código Civil, sólo a las potestativas o mixtas, no existiendo razón
para que el intérprete realizare tal restricción. Una condición indeterminada cumple con la
señalada condición, toda vez que debe estimarse con un plazo máximo de diez años
(Considerando 6º).
Corte Suprema
Promesa. Contrato de promesa de compraventa de bien raíz. Obligaciones de las partes. Cláusula
penal. Acción de pago forzado
Fecha: 08/08/2005
Rol: 5768-2004
Sumario
Establecidos los hechos y analizadas las probanzas preciso es analizar las disposiciones
legales que rigen la materia, y, al respecto, debe indicarse que concurriendo las
circunstancias establecidas en el artículo 1554 del Código Civil, la promesa de venta, por ser
bilateral, crea obligaciones recíprocas para los contratantes, razón por la cual, acorde con lo
prevenido en el artículo 1489 del mismo cuerpo legal, no cabe duda que si uno no cumple la
suya el otro no puede exigir su cumplimiento, con indemnización de perjuicios.
Lo anteriormente expresado debe relacionarse con lo dispuesto en el artículo 1552 del

Código precitado, que consigna que, en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes
está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no
se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debido. Acorde con lo que se lleva dicho, en el
caso de autos la situación que, al efecto, debe producirse y que conduce a la resolución del
contrato o a su cumplimiento forzado, es que el actor haya cumplido o esté llano a cumplir el
de promesa y que el demandado se niegue a hacerlo. Pero, si no se dan estos presupuestos,
la acción no podrá prosperar o dicho en otros términos, si ninguno ha cumplido las
obligaciones contractuales o está llano a cumplirlas inmediatamente. Por lo expresado en los
considerandos precedentes, carece de relevancia establecer que también hubo
incumplimiento de la promitente compradora (Considerandos 12 a 15).
Corte Suprema
Compromiso de venta. Contrato de promesa de inmueble. Solemnidades de la promesa. Sucesión

hereditaria. Contrato de donación. Reivindicación. Dominio de inmueble. Posesión
Fecha: 13/06/2005
Rol: 2492-2004
Sumario
El documento privado agregado denominado compromiso de venta no acredita dominio ya

que según dispone el artículo 1801 del Código Civil, la venta de bienes raíces no se reputa
perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública y por otro lado, el
artículo 1701 del Código Civil, en su inciso primero, señala que la falta de instrumento público
no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa
solemnidad y se mirarán como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa
reducirlos a instrumento público, lo cierto es que en ningún caso tal instrumento privado
puede desvirtuar el dominio del demandante principal respecto del inmueble cuya
reivindicación se demanda acreditada con la inscripción (Considerando 6º de sentencia de
primera instancia).
El artículo 1554 del Código Civil señala que la promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna salvo que concurran las circunstancias que se señalan y entre ellas que se
especifique de tal modo el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto la tradición
de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
De la lectura del contrato de promesa agregado, se puede establecer que dicha

circunstancia no se encuentra consignada, sólo se menciona que se pretenden vender los
terrenos en que se encuentra ubicada la medialuna y que son de aproximadamente una
hectárea, es decir, la propiedad que se pretende vender no se encuentra individualizada en
los términos que lo exige el artículo antes citado, ante ello de tal suerte que por la razón
apuntada cabe rechazar la demanda reconvencional (Considerando 13 de sentencia de
primera instancia).
Corte Suprema
Contrato preparatorio. Contrato de compraventa. Plazo extintivo. Plazo suspensivo. Dación en pago.
Excepción de contrato de no cumplido. Mora. Cláusula penal. Indemnización de perjuicios
Fecha: 06/06/2005
Rol: 4184-2003
Sumario
Se ha acreditado en estos autos que ninguna de las partes ha dado cumplimiento, en la

forma que previeron en el contrato de promesa de compraventa, a las obligaciones que allí
se impusieron. En efecto, la demandada se ha negado, hasta esta fecha, a suscribir el
contrato de compraventa prometido. A su vez el actor no estuvo en condiciones de efectuar
la transferencia del departamento, a que se obligó en la promesa, en el plazo que allí se
estipuló.
Por lo relacionado precedentemente, no habiendo ninguna de las partes cumplido la

promesa de compraventa en la forma estipulada en dicho contrato, no resulta procedente
aplicar a ninguna de ellas la multa a que se refiere la cláusula sexta de dicho instrumento
(Considerandos 2º y 3º de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa. Resolución de contrato. Promesa del hecho ajeno.

Prescripción. Tradición. Inscripción de vehículos motorizados
Fecha: 24/05/2005
Rol: 1681-2005
Sumario
Acreditada la vinculación contractual entre las partes deberá abordarse la efectividad de la

alegación de la actora consistente en que el promitente vendedor incumplió la celebración del
contrato de compraventa definitivo una vez extinto el plazo determinado para ello, en tal
sentido se cuenta con el certificado de inscripción y anotaciones vigentes en el Registro
Nacional de Vehículos Motorizados, encontrándose la fecha o época fijada para la
celebración del contrato prometido extinta.
Constatado el incumplimiento nace para el contratante diligente la opción de perseguir el

cumplimiento de la obligación de hacer que se encuentra pendiente tras la promesa,
mediante las vías judiciales previstas en el artículo 1553 del Código Civil, sin perjuicio de lo
expresado, se observa que el contrato de promesa es uno de aquellos que imponen
obligaciones para ambas partes, por lo que se encuentra inserta en éstos la condición
resolutoria tácita, consistente en que el incumplimiento por uno de los contratantes de lo
pactado, permitirá al otro pedir, a su elección, el cumplimiento de la convención o su
resolución con indemnización de perjuicios, siendo del caso que en autos se verificó esta
última opción por el demandante, por lo que deberá resolverse el contrato suscrito
devolviéndose por el demandado la cantidad que aparece pagada a él por el promitente
comprador en la cláusula tercera de la promesa, y repararse a este último los daños
ocasionados por el incumplimiento de la contraria (Considerando 4º y 5º de sentencia de
primera instancia).
Promesa de compraventa. Requisitos de la mora. Requisitos para activar cláusula penal. Falta de
concordancia entre escritura de promesa y contrato de compraventa
Fecha: 18/04/2005
Rol: 1590-2003
Sumario
No existiendo concordancia entre las estipulaciones de la escritura de promesa y el

proyecto de contrato definitivo de compraventa presentado por el demandante, la demandada
no ha incurrido en mora de celebrar el contrato prometido en los términos señalados en el
artículo 1552 del Código Civil, y en consecuencia no le es aplicable la cláusula penal pactada
en el contrato de promesa, y sólo debe restituir al actor la suma anticipada por éste como
parte del precio de la compraventa que en definitiva no se celebró (Considerando 5º).
Corte Suprema
Compraventa de inmueble. Pacto de retroventa. Promesa de compraventa. Requisitos del pacto de

retroventa
Fecha: 11/11/2004
Rol: 2227-2003
Sumario
El artículo 1881 del Código Civil dispone: "Por el pacto de retroventa el vendedor se
reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulare o en su defecto de esta estipulación lo que le haya costado la
compra". Por su parte el artículo 1554 del Código Civil establece que: "la promesa de
celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias
siguientes: Que la promesa conste por escrito; Que el contrato prometido no sea de aquellos
que las leyes declaren ineficaces; Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la
época de celebración del contrato; Que en ella se especifique de tal manera el contrato
prometido que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades
que las leyes prescriban". Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prescrito en el
artículo precedente. Analizada la cláusula 4ª letra D) del instrumento en estudio a la luz de
las disposiciones legales reseñadas en los fundamentos anteriores, cabe concluir que no se
trata de un pacto de retroventa puesto que éste claramente debe formar parte del contrato de
compraventa, y el de autos está en documento separado, rechazándose entonces la
alegación formulada en este sentido por el demandado. En relación a la existencia de un
contrato de promesa de compraventa, cabe señalar que analizadas las cláusulas de la
contraescritura a la luz de los requisitos del artículo 1554 del Código Civil, se trata de un
contrato que consta por escrito, no es de aquellos que la ley declara ineficaces, contiene un
plazo o condición que fija la época de celebración del contrato y que finalmente está
claramente determinado el objeto del contrato de promesa (Considerando 4º a 7º).
Requisito de manifestación de voluntad para el otorgamiento de autorización para la transferencia de

Concesión Marítima, procedencia de toma de razón de autorización para la transferencia de Concesión
Marítima cuando se ha revocado mandato del solicitante. Facultad de la Contraloría General de la
República de rechazar autorización de transferencia de Concesión Marítima por falta de manifestación
de voluntad de contratantes. Facultad de la Contraloría General de la República de rechazar
autorización de transferencia de concesión marítima por revocación de mandato de solicitante.
Contraloría General de la República. Concesión Marítima
Fecha: 06/01/2004
Rol: 5386-2003
Sumario
Que los hechos revelan que un tercero y la recurrente celebraron un contrato de promesa
relativa a un inmueble y a una concesión marítima, mandatándose al promitente comprador
para realizar todas las gestiones necesarias para obtener de las autoridades pertinentes la
dictación del decreto que autorizara la suscripción del contrato prometido y otorgar la
correspondiente escritura, estipulándose que quedaría sin efecto el mandato si el comprador
desistía de cumplir el denominado acuerdo global (cláusula séptima). Posteriormente, se
dictó el decreto de la Subsecretaría de Marina que procedió a autorizar la transferencia de la
concesión. Frente a la revocación del mandato, puesta en conocimiento de la Subsecretaría
de Marina, esta repartición pidió a la Contraloría la devolución del señalado decreto que
había ingresado para el trámite de toma de razón, y después volvió a remitirlo junto con los
antecedentes proporcionados por el concesionario "para los trámites de rigor". En ese estado
de cosas y con esos antecedentes la Contraloría procedió a devolver el decreto de
autorización, sin tramitar, por no ajustarse a derecho. Es decir, antes que el acto estuviera
surtiendo sus efectos, se produjo otro contrario a ese acuerdo de voluntades, como lo fue la
revocación del mandato, de donde se sigue, indudablemente, que la Contraloría ha actuado
no sólo en el ejercicio de sus prerrogativas, sino que lo ha hecho con fundamento racional
legitimante, al rechazar el decreto que autoriza transferencia de la concesión. Que, en
consecuencia, la recurrida ha actuado dentro del ámbito de sus atribuciones y en forma
razonable, lo que descarta la ilegalidad y/o arbitrariedad que se le imputa (Considerando 7º a
9º).
Contrato de promesa. Naturaleza del plazo convenido para la celebración del contrato prometido
Fecha: 17/12/2003
Rol: 4176-1999
Sumario
De acuerdo al artículo 1554 la eficacia de la promesa requiere entre otras circunstancias

que contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato y en
presencia de los presupuestos de toda promesa, según se explicitó en el razonamiento
anterior, este plazo ha de ser suspensivo, es decir, postergará el ejercicio del derecho o
diferirá la exigibilidad de la obligación, de modo que mientras no transcurra en su totalidad no
será viable exigir el contrato prometido (Considerando 2º).
Corte Suprema
Cesión de derechos sociales a terceros prohibida en constitución de sociedad. Materia de lato

conocimiento. Interpretación de cláusula contractual. Eventual violación a promesa de venta de acción.
Alcance de incumplimiento contractual
Fecha: 21/08/2003
Rol: 3239-2003
Sumario
Acerca de las posiciones de ambas partes en cuanto a si la cesión de derechos hecha por
la recurrente a terceros ajenos, importa o no una violación del contrato de promesa y
constitución de prenda, en lo cual discuerdan, o porque la cesión de los derechos sociales de
la vendedora en nada afectaría la propiedad de la acción en la sociedad recurrida, o porque
sí la afectaría importando su enajenación parcial, es una situación que obliga, entre otras
cosas, a abocarse a la interpretación de cláusulas contractuales, sea de la promesa, sea de
los estatutos sociales, lo que evidentemente escapa al ámbito propio de la acción
constitucional entablada, que en consecuencia no corresponde ventilar en esta sede, de
modo que no es posible resolver si la decisión resulta ilegal o no en lo que atañe a la
voluntad expresada jurídicamente por ellas confrontadas con los actos emanados de ambas,
puesto que ya se ha visto que no resulta ni arbitraria ni ilegal en lo concerniente al derecho
objetivo. (Considerando 9º), sentencia Corte de Apelaciones, en el mismo sentido Corte
Suprema.
Corte Suprema
Contrato de promesa, cumplimiento forzado. Efecto de pago parcial, instrucción de pago de saldo a
suscripción de contrato definitivo. Saldo de precio insoluto en indemnización por incumplimiento de
promitente vendedor. Configuración de falta de consideraciones
Fecha: 24/06/2003
Rol: 656-2002
Sumario
Del análisis del fallo impugnado, particularmente en lo referido a las alegaciones vertidas
por la parte del promitente vendedor, quien accionó solicitando la resolución de pleno
derecho del contrato de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios, se
advierte la existencia de consideraciones antagónicas, que llevan a anularlas. En efecto, en
el considerando vigésimo segundo letra d) que reza: "Que tanto lo expuesto por las partes,
como de la 'constancia' de fojas 198 y testimonial de fojas 152, aparece justificado que los
promitentes compradores hicieron un abono de $ 4.500.000, a la letra por U.F. 891,56,
pagadera el día 30 de marzo de 1999. Tal situación analizada al tenor de lo dispuesto en el
artículo 1591 del Código Civil, significa que el acreedor aceptó el pago parcial de la
obligación, aceptación que descarta una situación de incumplimiento de la contraparte". Por
otro lado, en el considerando vigésimo cuarto, se establece: "Que atendido el mérito del
mencionado informe de fs. 239, resulta que ninguna de las partes del juicio ha manifestado,
en forma fehaciente su voluntad de dar cumplimiento al contrato de promesa celebrado entre
ellas, para lo cual habría sido necesario extender la escritura de compraventa prometida, ante
el notario de esta ciudad y requerir la firma de la otra parte. La omisión de tales diligencias,
tiene como efecto que ninguno de los contratantes ha sido constituido en mora".
De lo anterior se colige que por una parte los Jueces del Fondo, en el considerando
vigésimo segundo, estiman que al aceptar el pago parcial el promitente vendedor, se
descarta una situación de incumplimiento de los promitentes compradores; y luego determina
que ninguna de las partes del juicio ha manifestado su voluntad de dar cumplimiento al
contrato de promesa, lo que es contradictorio y motiva la ausencia de consideraciones en
este sentido para resolver la cuestión debatida, incurriéndose en la causal de casación formal
establecida en el artículo 768, Nº 5, en relación al artículo 170, Nº 4, ambas del Código de
Procedimiento Civil, esto es, las consideraciones de hecho o de derecho que sirvan de
fundamento a la sentencia (Considerandos 2º y 3º).
Contrato de promesa, obligación de hacer efecto incumplimiento, efecto negligencia de contratante.

Forma de modificación, antecedentes de incumplimiento
Fecha: 10/12/2002
Rol: 19260
Sumario
Cualquier modificación que se le hiciera a la escritura pública de arrendamientos y de

promesa de compraventa, debía necesariamente hacerse del mismo modo, mediante otra
escritura pública, por expreso mandato de los artículos 1707 y 1709 del Código Civil, que
impide hacer cualquier alteración de un instrumento público sino que por otro de igual
naturaleza. A la época en que debía celebrarse la escritura de compraventa prometida, y
hasta treinta días después, el promitente comprador debía pagar el precio convenido.
Y se encuentra claramente establecido que el demandante no tenía ese dinero y no estaba

en condiciones de pagarlo como se había obligado. Queda fehacientemente acreditado que
la parte demandante no fue diligente en el cumplimiento de su obligación, y que por el
contrario fue negligente, puesto que teniendo tres años para obtener el dinero que debía
pagar para cumplir su obligación, solamente lo obtuvo absolutamente fuera de plazo, es decir
cinco meses después del plazo convenido, siendo su cumplimiento absolutamente
extemporáneo y el título ejecutivo dejó de ser actualmente exigible, la minuta de escritura que
hizo extender la parte demandada, aun cuando fue dejada sin efecto, demuestra que él actuó
diligentemente y si no firmaron todos los promitentes vendedores fue claramente para
resguardar el no pago del precio que se había producido por la parte contraria, dado que si
todos la firmaban se daban por recibidas de un precio que no habían percibido y que el
promitente comprador no estaba en condiciones de cumplir y de pagar en tiempo y forma
(Considerandos 2º a 4º).
Corte Suprema
Contrato promesa; incumplimiento; procedencia modificación verbal de plazo. Procedencia

modificación sin solemnidad
Fecha: 03/09/2002
Rol: 2908-2001
Sumario
Cuando en el fallo se asume que un contrato solemne, cualidad que tiene la promesa de
compraventa, es susceptible de modificarse en forma verbal o sea de prorrogarse el plazo
para su cumplimiento, en autos por la celebración de un contrato de arrendamiento, sin que
al efecto se observe la formalidad legal correspondiente, se comete un error de derecho,
infringiéndose así el artículo 1554, Nº 1, del Código Civil. Infracción de ley que influye
sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia recurrida toda vez que, de no haberse
producido, los Jueces habrían arribado a la conclusión de que el demandado incumplió la
obligación de celebrar el contrato prometido en el término estipulado y, por lo tanto, habrían
acogido la solicitud de resolución, en lugar de desestimarla. (Considerandos 5º y 6º de
sentencia de casación).
Con todo, el actor no rindió prueba alguna tendiente a establecer la existencia y monto de
los perjuicios cuya indemnización pretende, como se lo exigía la resolución que recibió la
causa a prueba, razón por la que su demanda no puede prosperar en ese aspecto
(Considerando único de sentencia de reemplazo).
Ficha 91 Antecedentes de fallo
Corte Suprema
Resolución de contrato, validez de cláusula que excluye resolución de contrato, validez cláusula
limitante. Contrato de promesa, condición crédito bancario, incumplimiento por rechazo crédito
bancario, prueba del incumplimiento por informe bancario, alcance cláusula penal
Fecha: 03/09/2002
Rol: 3981-2001
Sumario
La demandada principal solicitó y obtuvo que se recabara un informe del Banco, cuya
respuesta figura agregada al proceso, por lo que resulta de toda evidencia que el señalado
informe tiene una especial importancia para la adecuada resolución del asunto debatido. Sin
embargo, en el fallo impugnado no existe ningún considerando que se refiera al contenido de
ese instrumento. Así, en la sentencia aludida se omite el requisito que establece el
artículo 170, Nº 4, del Código de Procedimiento Civil. Carece de las consideraciones que
sirvan de fundamento a la decisión que se adopta. De esta manera, el fallo adolece de un
vicio de aquellos que dan lugar a la casación en la forma, remediable sólo con su
invalidación, como quiera que se configura en este caso la causal de nulidad que prevé el
artículo 768, Nº 5, del Código de Procedimiento Civil, y siendo así, esta Corte se encuentra
facultada para actuar de oficio, según lo permite el artículo 775 de ese Código, sin que haya
sido posible oír sobre el punto al abogado que concurrió a la vista del recurso, por haberse
advertido el vicio en el estado de acuerdo (Considerandos 2º a 4º de sentencia de casación).
Atendidos los términos en que las partes expresaron la cláusula penal, es dable sostener
que la pena allí prevista quedó indisolublemente ligada a la acción de cumplimiento y que,
por consiguiente, no es susceptible de reclamarse en forma aislada. Sin embargo,
desatendiendo el sentido de la estipulación examinada, la promitente vendedora en su
demanda reconvencional, ha pretendido el pago de esa multa sin exigir, al mismo tiempo, el
cumplimiento forzado del contrato de promesa, como debía hacerlo con sujeción a lo
pactado. Tampoco ha demandado la resolución del contrato, sin multa y, en consecuencia,
por la forma en que se ha deducido, no puede aceptarse la demanda de reconvención
(Considerando 5º de sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Compraventa. Prescripción del contrato de promesa. Interrupción civil de la

prescripción
Fecha: 14/08/2002
Rol: 1298-2001
Sumario
La prescripción puede ser interrumpida naturalmente de acuerdo con el inciso segundo del
artículo 2518 del Código Civil, por el hecho de reconocer el deudor la obligación, ya expresa,
ya tácitamente. La interrupción natural alegada por la demandante no se encuentra
acreditada en autos. En efecto, no está en discusión que el documento aludido contiene una
disposición que autoriza a la demandada para imputar parte de los excedentes anuales del
contrato de compraventa de uva al pago de las obligaciones que surgen de la compraventa
referida en el cierre de negocio. Sin embargo, ninguna prueba se ha rendido en el proceso
tendiente a acreditar que efectivamente se hicieron las retenciones a que se refiere la
mencionada cláusula, o realizó otro acto que inequívocamente suponga que reconocía la
obligación de vender el referido predio a la demandante. En consecuencia, no habiéndose
demostrado la interrupción natural normada en el artículo 2518 del Código Civil, y
cumpliéndose los requisitos legales de los artículos 2514 y 2515 de ese Código, la obligación
de la demandada se encuentra extinguida por la prescripción (Considerandos 3º a 6º de
sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Mora purga la mora. Exigibilidad obligación existiendo plazo pendiente
Fecha: 12/08/2002
Rol: 1949-2000
Sumario
La exigibilidad de la obligación de celebrar el contrato prometido comenzó con el inicio de

la vigencia del subsidio habitacional y perduró hasta su caducidad. Si se entiende, como lo
hacen los jueces del fondo, que sólo expirado el referido plazo de caducidad se podría exigir
por las partes el cumplimiento de la promesa, se estaría ante la "absurda situación" que en
dicha época el subsidio habría caducado y el contrato prometido no podría celebrarse
conforme a los términos acordados por las partes en la promesa. Así, el período de la
exigibilidad de la obligación de celebrar el contrato prometido fue, precisamente, el lapso de
vigencia del subsidio y no una vez terminado el mismo, como erradamente lo ha resuelto el
fallo impugnado. Como se ha dicho por esta Corte, las leyes relativas a la interpretación de
los contratos son normas dadas a los jueces del mérito con el fin de determinar el verdadero
sentido y alcance de lo estipulado por las partes, y esa determinación es una cuestión de
hecho que generalmente escapa al control de la Corte Suprema y si dicho sentido y alcance
se establece sin incurrir en error de derecho, no cabe el recurso de casación en el fondo, lo
que no se opone, empero, a la obligación que tienen los sentenciadores de someter a la ley
su criterio jurídico en esta materia aplicando las reglas especiales establecidas por la propia
ley para la interpretación, en desacuerdo de los contratantes, del alcance de la convención,
de suerte que la infracción de estas reglas pueden dar motivo a un recurso como el que nos
ocupa (Considerandos 4º y 5º).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Requisitos para que produzca obligaciones
Fecha: 17/07/2002
Rol: 2732-2001
Sumario
Conforme lo previene el Nº 1 del artículo 1551 del Código Civil "el deudor está en mora
cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado".
Estamos en presencia ahora de la llamada "interpelación contractual expresa" por cuanto

en el contrato de fojas 17 las partes de común acuerdo fijaron el momento preciso del
cumplimiento de la promesa en la cláusula 5ª antes transcrita. Criterio que coincide con lo
sustentado por el profesor Abeliuk, tomo II obra citada, pág. 716.
En los contratos bilaterales, cuya es la naturaleza del de promesa de celebrar un contrato,

la relación jurídica de Derecho Privado, es de efectos múltiples y recíprocos. El acreedor es
al mismo tiempo deudor de la obligación correlativa para con su contraparte.
Así el promitente vendedor es acreedor de la obligación del promitente comprador, pero es

al mismo tiempo deudor respecto a ese contratante de la obligación correlativa de cumplir la
obligación del aviso estipulado en la cláusula quinta.
No habiendo actuado así se hace evidente que incurrió en mora de la obligación específica
suya y como tal su mora, surge también del artículo 1551 número 1 del Código Civil
(Considerando 15 de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Promesa de compraventa, cláusula penal, nulidad por omisión de requisitos, forma de constituir en
mora al acreedor que se niega a recibir el pago
Fecha: 09/07/2002
Rol: 1130-2002
Sumario
Ponderando la prueba en forma legal, es del caso concluir, que la demandada no cumplió
en tiempo y forma con su obligación de pagar el precio acordado, por el inmueble objeto del
contrato de promesa de compraventa, toda vez que no consta en autos la circunstancia de
haberse otorgado un nuevo plazo para el cumplimiento de dicha obligación, fuera de la
prórroga acordada por escritura pública para dicho efecto, por lo que es dable estimar que la
obligación era perfectamente exigible a partir de esta última fecha, pudiendo, en
consecuencia exigir su cumplimiento o la resolución del mismo, cuyo es el caso.
En tal sentido, es del caso señalar que la demandada ha sostenido que la demandante se
ha negado a recibir el precio acordado, sin embargo, la ley franquea los medios para
constituir en mora de recibir al acreedor rebelde, no constando en autos que la demandada
se haya valido de alguno de estos medios, por lo que su incumplimiento no aparece
justificado (Considerando 10 y 11 de sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Contrato de compraventa, promesa, obligaciones. Mora. Exceptio non adimpleti contractus. Prueba,
normas reguladoras. Recurso de casación, fondo, admisibilidad
Fecha: 25/06/2002
Rol: 642-2002
Cita online: 24712 CL/JUR/5099/2002
Sumario
Revoca la Corte de Apelaciones la sentencia del Tribunal de primer grado en cuanto

rechaza la acción por la cual se solicita la resolución del contrato de promesa de
compraventa y en su lugar se declara que se hace lugar a tal acción declarando resuelto el
contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes toda vez que entre las
causas legales por las cuales se puede dejar sin efecto un contrato, como ha sucedido con el
de promesa de compraventa precedentemente aludido, está la condición, resolutoria tácita a
que se refiere el artículo 1489 del Código Civil, de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado, lo cual se ha probado en autos, en que se acreditó el incumplimiento del
demandado y promitente comprador en efectuar el pago al Banco del Estado el equivalente
en dinero a 192 Unidades de Fomento en cuotas mensuales y sucesivas de 4,16 UF, lo que
debía haber solucionado íntegramente en marzo de 1997, época esta última en que habría
de suscribirse la escritura de compraventa, objeto del contrato de promesa.
En contra de esta última resolución deduce recurso de casación en el fondo sosteniendo

que la actora se encuentra en mora de cumplir con sus propias obligaciones pues nunca ha
estado dispuesta a otorgar el contrato definitivo en el plazo estipulado en la promesa y, en
consecuencia, tampoco se encontraría en mora de cumplir el mismo, agrega además
violación a las normas reguladoras de la prueba alegando haber acreditado el incumplimiento
de la otra parte. El Máximo Tribunal rechaza el recurso intentado habida cuenta que las
normas denunciadas como infringidas no revisten el carácter de normas reguladoras de la
prueba. Además, la calificación de la gravedad, precisión y concordancia de una presunción,
corresponde a un proceso racional del tribunal no sujeto al control del recurso de casación en
el fondo.
Corte Suprema
Acción de indemnización de perjuicios; incompatibilidad de pedir indemnización de perjuicios y la

pena de la cláusula penal. Contrato de promesa de compraventa; responsabilidad por incumplimiento
Fecha: 11/06/2002
Rol: 5035-2001
Sumario
Que no habiendo contradicción respecto de la existencia del contrato de promesa de

compraventa, en virtud del artículo 1698 del Código Civil, era la parte demandada quien
debió acreditar el cumplimiento íntegro de su obligación, debiendo además, según el
artículo 1547 del mismo Código, demostrar que empleó la debida diligencia o cuidado en el
cumplimiento del contrato, lo que no hizo porque el solo testimonio de un corredor de
propiedades, no cumple con los requisitos del artículo 384, Nº 1, del Código de
Procedimiento Civil, en la medida que no se trata de una persona experta que pueda juzgar
la cantidad de metros cuadrados de un terreno, como tampoco la medida convenida de
metros construidos, asimismo no tiene toda la imparcialidad que la lógica y el sentido común
exige, al tratarse de una persona vinculada con el demandado por haber adquirido una
propiedad de las mismas características que el actor. Por otra parte, no existen presunciones
que reuniendo los requisitos del artículo 426 del Código de Procedimiento Civil produzcan
plena prueba, razón por la cual, la Juez de la instancia resuelve correctamente cuando
accede a la demanda principal y desde este punto de vista al no haberse acreditado el
cumplimiento efectivo de lo acordado en el contrato de promesa de compraventa, la parte
demandada se encuentra en mora, según lo dispone el artículo 1551 del Código Civil. En
cuanto a la indemnización pedida por daño moral, debe tenerse presente el artículo 1543 del
Código Civil que impide a las partes, salvo estipulación expresa, pedir a la vez la pena y la
indemnización de perjuicio, de manera que el daño moral no es procedente por esta
disposición, sin que la indemnización denegada por la Juez de la instancia, que corresponde
a una suma fijada anticipadamente por las partes, pueda otorgarse porque esta decisión no
fue apelada por la demandante. En cuanto al plazo fijado para la celebración del contrato
definitivo de compraventa, según la cláusula octava, debe tenerse presente que esta cláusula
ha de interpretarse de la manera que tenga sentido y pueda producir algún efecto, a la luz del
artículo 1562 y en esta virtud es posible concluir que se trata de un término acordado por las
partes para el cumplimiento de una obligación del contrato que celebran y que está
constituido por el contrato prometido en los términos del Nº 4 del artículo 1554 del Código
citado, o sea, un plazo suspensivo, cuyo cumplimiento hace nacer la obligación y por lo tanto
el derecho para exigir al deudor que cumpla lo prometido y, por lo mismo, era la demandada
quien debió haber acreditado que la vivienda estaba terminada completamente en los
términos estipulados y que sólo faltaba la suscripción de la escritura de compraventa, lo que
no hizo (Considerandos 3º a 5º de sentencia de Corte de Apelaciones).
Inmuebles; interpretación de contrato de promesa de compraventa; exigibilidad de cumplimiento de

promesa de compraventa; promesa con plazo para su exigibilidad; prueba de cumplimiento condiciones
de la promesa
Fecha: 10/05/2002
Rol: 4466-1999
Sumario
Del tenor del contrato de promesa celebrado, se desprende que la misma contiene un
plazo de carácter suspensivo, toda vez que los promitentes se hallaban imposibilitados de
demandarse recíprocamente para su cumplimiento, con la única excepción que se le daba al
promitente comprador de anticipar su exigibilidad, siempre que cancelara el total de lo
adeudado a Serviu Metropolitano, deuda que, como la cláusula tercera del instrumento que
se analiza, formaba parte del precio, lo que guarda una perfecta armonía con la intención de
las partes, ya que si el promitente comprador cancelaba el total del precio de la venta es
lógico que pudiese exigir el cumplimiento de la promesa (Considerando 2º).
Corte Suprema
Contrato promesa de compraventa de inmuebles. Prohibición de enajenar no afecta a promesa. Es

contrato diverso a compraventa del mismo. Confusión entre promesa y contrato prometido. No
constituye acto de enajenación
Fecha: 09/04/2002
Rol: 3295-2001
Sumario
(En un contrato de promesa de compraventa de inmuebles) los Jueces del fondo han
establecido que dicha convención no adolece de objeto ilícito, puesto que la prohibición que
afectaba al inmueble era su enajenación, mientras que, la promesa de compraventa del
mismo no constituye un acto de enajenación; en consecuencia, los sentenciadores han
hecho una correcta aplicación de las disposiciones legales atinentes al caso de que se trata,
razón por la cual, el recurso en estudio adolece de manifiesta falta de fundamento
(Considerando 2º).
Contrato de promesa, requisitos, modalidades, época de celebración del contrato prometido, plazo,
condición, modalidad que fija la época de celebración del contrato prometido, prescripción, procedencia
de la prescripción
Fecha: 12/03/2002
Rol: 17309-2002
Sumario
Una cláusula del contrato prometido fija como plazo para la celebración del contrato
prometido "diez años a contar de esta fecha (5 de diciembre de 1980)", con lo cual las partes
aparentemente sujetaron el cumplimiento de las obligaciones contraídas en dicho contrato a
la modalidad de un plazo. Sin embargo, y en seguida, dejan constancia en el mismo acápite
que la promitente vendedora "tiene una prohibición de vender por el plazo de doce años" a
contar de la fecha de la respectiva escritura, declarándose que ello es conocido y aceptado
por la promitente compradora. A lo anterior se suma que aparece de la manifestación del
objeto contractual y del acápite sexto del citado convenio, que la cosa prometida requería
subdivisión, de todo lo cual es posible inferir que tal obligación a plazo devino en una
obligación condicional, puesto que tanto el alzamiento de la prohibición que gravaba el
inmueble, como la subdivisión del mismo, representaban acontecimientos futuros que podían
suceder o no, y bajo cuya ocurrencia positiva pendía la posibilidad efectiva de realizar el acto
prometido en el plazo señalado. En tal virtud y por lo razonado en los fundamentos noveno y
décimo del fallo en alzada, no ha podido operar la prescripción impetrada por la parte
demandada (Considerandos 2º a 4º).
Juicio ejecutivo, naturaleza. Excepción de pago. Título ejecutivo, copia autorizada de escritura
pública. Mutuo hipotecario, mora del deudor. Mutuo hipotecario, reprogramación de crédito.
Obligaciones, condición resolutoria
Fecha: 24/01/2002
Rol: 3893-2001
Sumario
1. El juicio ejecutivo no es declarativo de derechos y debe iniciarse con una demanda que
consigne con toda claridad y especificación la deuda cobrada, acompañada del título
ejecutivo que la sustente, único modo en que el ejecutado contará con todos los elementos
necesarios para asumir su defensa, con lo que a la vez quedará delimitada la competencia
del tribunal para resolver el asunto sometido a su decisión. En la especie, la demanda se
limita a formular peticiones invocando como único título y fundamento un mutuo otorgado por
escritura pública, sin hacer referencia alguna a un contrato anterior entre las mismas partes,
cuyas estipulaciones pretende hacer aplicables por efecto de una condición resolutoria, a la
que tampoco hizo mención en la demanda, de modo que la cuestión que tardíamente ha
planteado al contestar la excepción de pago opuesta por el ejecutado queda fuera del marco
de esta controversia (Considerando 6º).
No es posible dejar de advertir que el ejecutante a quien la cláusula de la escritura faculta

expresamente para efectuar la imputación al pago de toda suma de dinero que perciba del
deudor en lugar de hacer efectiva la condición resolutoria que hoy invoca, y exigir el pago de
acuerdo a las estipulaciones originalmente pactadas optó por imputar el abono recibido al
pago de los dividendos convenidos en el mutuo pactado en 1986. Ante esta situación,
habiéndose demandado concretamente el pago de los dividendos correspondientes al mutuo,
vencidos y habiendo justificado el deudor el pago de aquellos devengados hasta el 1 de
septiembre de 1999, procede acoger parcialmente la excepción opuesta y disponer el pago
de los restantes (Considerandos 6º y 7º).
Contrato, cesión de derechos. Contrato, acción resolutoria. Titular de acción resolutoria. Nulidad por
causa ilícita
Fecha: 09/01/2002
Rol: 17601-2002
Sumario
Respecto del segundo contrato de cesión de derechos, la actora no es parte en el mismo y,

por ende, no puede pedir su resolución. Por su parte, en la solicitud de nulidad del mismo
contrato, aparte de que no existe la causa ilícita, al menos por los hechos que se pretende la
configurarían, la demandante no tiene, para solicitarla, el interés que exige el artículo 1683
del Código Civil, desde que no le empecen sus estipulaciones, de suerte que aunque dicho
contrato fuera simulado en nada afectaría ello a los derechos de la actora, puesto que le
resulta inoponible, lo cual basta para desechar esta parte de la acción (Considerandos 1º y
2º).
Reclamación tributaria existencia de contrato de promesa de compraventa. Acreditación de origen y

disponibilidad de fondos. Valor probatorio en reclamación tributaria
Fecha: 03/08/2001
Rol: 1038-1999
Sumario
El sentenciador de primera instancia niega valor probatorio a una promesa de compraventa

de un inmueble, porque, en su concepto este no fue suscrito con las solemnidades legales;
negativa que no puede aceptarse por esa razón dado que el artículo 1554 del Código Civil
sólo exige en cuanto a solemnidad que el contrato conste por escrito; lo que, como hemos
visto, así ocurrió y además el contrato de venta prometido cumple con exceso con los demás
requisitos que la citada norma sustantiva exige. Conforme al artículo 21 del Código Tributario
el Servicio de Impuestos Internos no podría prescindir de este antecedente a menos que
pruebe de que no era fidedigno lo que no ocurrió en la litis, y por lo contrario hay
antecedentes suficientes para estimar que este documento es fidedigno (Considerandos 5º y
6º).
Corte Suprema
Promesa de compraventa. Configuración. Alcance. Formación del consentimiento. Configuración.

Contrato definitivo
Fecha: 17/07/2001
Rol: 1084-2000
Sumario
En la especie los jueces ajustaron su actuar exactamente a lo que la ley les ordena, esto
es, constatar la concurrencia de los requisitos de la pretensión hecha valer, en el caso, la de
cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa para las actoras. Así resolvieron
rechazar esa pretensión, "por no haberse celebrado contrato de promesa de compraventa
alguna entre las partes" (considerando 2º) o, siguiendo ahora las palabras del demandado,
en que la carta en la que se contendría el supuesto contrato de promesa para los actores, "no
tiene el carácter de promesa de compraventa". Entonces, la sentencia que decide la forma
que se ha venido analizando "no ha otorgado más de lo pedido por las partes", sino que se
atuvo perfectamente a lo que solicitó el demandado, "ni se ha extendido a puntos no
sometidos a la decisión del tribunal", pues nada resuelve fuera de lo que fundamentalmente
constituyó la base del pleito, como se ha dicho (Considerandos 5º y 6º).
Contrato de promesa; requisitos de exigibilidad. Compraventa de inmuebles no exigible por falta de

pago de precio. Cumplimiento forzado no exigible por falta de requisitos para considerarlo perfecto.
Pago del precio; prueba
Fecha: 13/06/2001
Rol: 6118-1997
Sumario
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, a menos que, entre

otras condiciones que aquí no vienen al caso, en ella se especifique de tal manera el contrato
prometido, que sólo falte para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades
que las leyes prescriben. En la especie se trata del cumplimiento forzado de la obligación de
otorgar y suscribir la escritura de compraventa de determinadas oficinas y estacionamientos
que, según la ejecutante, su perseguida le habría prometido vender. La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Como el precio es de su esencia, no produce obligación alguna el contrato de promesa de
compraventa en el que aquél no ha sido satisfecho, pues en ese evento no se da
cumplimiento al señalado requisito de no faltar al contrato prometido más que la tradición de
la cosa que se ha prometido comprar o la solemnidad del caso. Justamente en la ausencia
de pago del precio apoya la ejecutada la modalidad subsidiaria de la excepción de nulidad de
la obligación. La única prueba rendida por la demandante para acreditar el pago del precio es
la copia de una factura. Es cierto que el detalle del cuerpo de ese instrumento alude a la
venta de los inmuebles sobre los que recayó la promesa. No obstante, ante la clara
disposición del artículo 119 del Código de Comercio aplicable al acto celebrado entre las
sociedades en disputa esa factura, sin constancia de cancelación, no basta para liberar al
promitente comprador de su obligación de pagar el precio, lo que no ha de resultarle
novedoso ni sorpresivo, ante la generalizada usanza de recibos escritos capaces, ellos sí, de
ameritar tal descarga (Considerandos 1º y 4º).
Contrato de arrendamiento. Terminación por no pago de rentas. Requisitos. Convenciones de

compraventa de inmueble arrendado. Medios de prueba. Apreciación
Fecha: 19/04/2001
Rol: 7372
Sumario
La prueba testimonial rendida por la parte demandada lleva a concluir que entre las partes
ha existido acuerdo de voluntades distinto al de un contrato de arrendamiento, cuya fecha es
posterior y que contiene cláusulas equívocas y contradictorias. Apreciada la prueba rendida
en conciencia, como lo dispone el artículo 15 de la Ley Nº 18.101, los sentenciadores
procederán a rechazar la demanda interpuesta, por no haberse probado fehacientemente los
antecedentes de la petición (Considerandos 2º y 3º).
Corte Suprema
Ultrapetita. Contrato de promesa, indemnización de perjuicios, condición suspensiva casual
Fecha: 11/04/2001
Rol: 4682-2000
Sumario
Debe estimarse que el instrumento contiene una convención modificatoria de la cláusula

referente a la época en que habría de suscribirse la compraventa prometida celebrar en el
contrato de promesa y que consistió en que de común acuerdo promitente comprador y
promitente vendedor, convinieron en fijar un plazo máximo de siete días para que se
celebrara la compraventa prometida, plazo que se debía contar a partir del momento de que
el Banco del Desarrollo otorgara el alzamiento de los gravámenes y prohibiciones que
afectan al inmueble. Esto último importa haber establecido una condición suspensiva y que
además es casual, de conformidad a lo señalado en el artículo 1477 del Código Civil, puesto
que depende de la voluntad de un tercero como es el Banco del Desarrollo. En esta situación
y no habiéndose acreditado el cumplimiento de la condición mencionada, la que es el punto
de partida de la iniciación del plazo de siete días antes aludido, debe estimarse que aún no
ha llegado la época fijada para el cumplimiento de la obligación de proceder a la celebración
del contrato prometido contenida en la convención modificatoria del contrato de promesa de
compraventa materia de la litis (Considerando 3º de sentencia de reemplazo de Corte de
Apelaciones).
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa. Alcance de obligaciones contractuales. Incumplimiento

contractual. Excepción de contrato no cumplido. Ejecución forzosa de obligación
Fecha: 05/04/2001
Rol: 1036-2001
Sumario
(El promitente comprador) al momento de pagar la cuota con que completó un valor como
parte del precio prometido pagar por la venta de un inmueble estaba cumpliendo con lo
pactado, pero ante el incumplimiento por parte del promitente vendedor de alzar los
gravámenes que afectaban al predio, que debía de haber hecho a los noventa días de
haberse firmado la escritura de promesa, conforme con la cláusula séptima del referido
contrato, dejó de pagar las restantes cuotas no obstante que por fax el representante de la
actora insistió en encontrarse llana a cumplir, firmando el contrato de compraventa, y
pagando, siempre que estén alzadas de hipotecas, prohibiciones (sic) y embargos.
Como lo establece el artículo 1489 del Código Civil, en caso de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado, el otro puede optar por exigir el cumplimiento de lo pactado, opción
que, por lo dicho, tiene el actor en autos, por lo cual se dará lugar a la demanda, con costas,
debiendo otorgar y firmar el demandado la escritura pública de compraventa del inmueble
prometido vender, libre de hipotecas y gravámenes e indemnizar al actor los perjuicios
causados, reservándosele la facultad de discutir y probar su especie y monto en la etapa de
ejecución del fallo, acorde con lo que prescribe el inciso 2º del artículo 173 del Código de
Procedimiento Civil (Considerandos 1º y 2º de sentencia de Corte de Apelaciones).
Contrato de promesa; incumplimiento de requisitos. Mera referencia de la cosa que se promete

vender
Fecha: 30/01/2001
Rol: 715-1997
Sumario
El documento en que se sustenta la acción no reúne, en concepto de la Corte de

Apelaciones, las exigencias del artículo 1554 del Código Civil para constituir un contrato de
promesa de compraventa del bien raíz de que se trata; y en el evento de estimarse que tiene
ese carácter, no obliga a la demandada.
En efecto, en las declaraciones de voluntad consignadas en el citado documento, no

concurre la exigencia del Nº 4 del artículo 1554 del Código Civil, por cuanto en dicho acto las
partes se limitaron a hacer una mera referencia al predio que motivó dicha declaración, sin
especificar sus deslindes, exigencia propia, no sólo del contrato de compraventa, sino
también de la tradición mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces,
la que deberá contener, entre otras especificaciones, el nombre y linderos del fundo; tampoco
se determinó el precio y condiciones de la venta, remitiéndose, en estas materias, a otro
documento, por lo cual el citado instrumento fundante no se basta a sí mismo.
A lo anterior debe agregarse el hecho que el supuesto representante de la sociedad

demanda carecía de facultades para vender, o enajenar bienes raíces sociales, sin el
concurso de los otros mandatarios señalados en la escritura social; por lo cual no pudo
obligar válidamente a la sociedad en estas materias (Considerandos 1º a 3º).
Corte Suprema
Promesa de compraventa, nulidad. Requisito de especificación de la cosa. Falta de exigibilidad por

intervención de empresa de leasing
Fecha: 13/12/2000
Rol: 1846-2000
Sumario
Hay que tener en cuenta que el contrato de promesa exige, entre otros requisitos para su
validez, que en su texto se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falten
para que sea perfecta la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. En
el caso de una compraventa de terrenos se hace necesario que quede claramente
determinada la ubicación de lo vendido y si ello es un retazo de un predio de mayor cabida,
hay que indicar forzosamente en qué parte del predio mayor queda ubicado el retazo objeto
de la convención, así como no puede faltar la mención de los deslindes especiales. Si así no
se procede, no podría la compraventa tener eficacia ni podría inscribirse. En el caso, la
promesa de compraventa no contiene la ubicación particular ni los deslindes especiales del
terreno que se promete vender. El vicio señalado produce, por consiguiente, la nulidad del
contrato de promesa en que no se señaló estrictamente, conforme a las normas del
artículo 1554 del Código Civil, las menciones exigidas y por tales razones la excepción de
que se trata habrá de ser acogida (Considerando 1º de sentencia de Corte de Apelaciones).
La parte demandada invoca en su defensa una excepción que denomina de falta de

exigibilidad, que hace consistir en que el actor, para llevar a efecto el contrato de promesa,
obtuvo los fondos de una empresa de leasing. Eso importaba al vender transferir el dominio a
tal sociedad de leasing y no al promitente comprador, con el cual contrató y que se obligó a
obtener un mutuo bancario. Afirma por consiguiente el demandado que su obligación era
transferir el domino y otorgar escritura de venta, pero no a una sociedad diferente ya que no
existe ninguna obligación de su parte de vender a un tercero. El actor sostiene que las
obligaciones que nacen del contrato de promesa para el promitente vendedor lo obligan aun
frente a la empresa de leasing que comprará por el promitente comprador, pues la sociedad
de leasing asume un rol de mandatario. Que además, lo que interesa en la situación
producida es que el demandado recibirá el precio, no importando quien sea el proveedor de
los fondos. En este lugar hay que tener en cuenta que las partes estipularon expresamente
que el promitente comprador obtendría de un Banco un préstamo para pagar el precio; y que
esta cláusula es obligatoria para una y otra parte. No es lo mismo para el vendedor que su
comprador sea una empresa de leasing y no una sociedad de inversiones de carácter
privado, porque las normas aplicables en tales casos y los riesgos de la operación son
diferentes, según que los fondos provengan de un mutuo bancario o de una operación de
leasing. El vendedor tiene derecho a que las normas aplicables al contrato de compraventa y
los riesgos sean mantenidos entre la promesa y la venta, de modo que la resistencia del
demandado a otorgar una escritura en la forma que pretende el actor aparece como
justificada. Por otro lado, aunque la intervención de la sociedad de leasing sea por alguna
razón como mandatario del promitente comprador, no deja de producirse la radicación de los
derechos y obligaciones de la venta en la sociedad de leasing (Considerando 4º de sentencia
de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Prescripción extintiva. Interrupción civil de la prescripción por demanda resolutoria. Reconocimiento

tácito de la obligación. Causales de extinción de las obligaciones. Compensación en caso de existir un
contrato de promesa de compraventa
Fecha: 18/10/2000
Rol: 4373-1999
Sumario
De los autos citados en el recurso, aparece que la demandada dedujo acción resolutoria en
contra de la demandante, aduciendo que optaba por dicha acción, de conformidad al
artículo 1489 del Código Civil, por incumplimiento de la obligación contraída por la promitente
compradora de pagar las dos últimas cuotas del saldo de precio, y exigiendo además el pago
de la cláusula penal pactada para el evento de frustrarse la promesa por hecho o culpa de
uno de los contratantes. El referido hecho ha importado que la demandada de autos, en
aquel entonces demandante, haya reconocido la existencia de la obligación, puesto que la
alude al solicitar que se la libere de su cumplimiento mediante la declaración de resolución;
en consecuencia, dicho reconocimiento produjo el efecto de interrumpir civilmente la
prescripción extintiva de la acción de cumplimiento correlativa a dicha obligación, según lo
dispone el artículo 2518 del Código Civil. Por lo razonado, la sentencia incurrió en error de
derecho al dejar de aplicar al caso el inciso segundo del artículo 2518 del Código Civil,
declarando que el plazo prescriptivo había corrido sin interrupción, en circunstancias que la
demanda antes referida importó el reconocimiento tácito de la obligación; y este error es
suficiente para anularla, por cuanto de no haberse incurrido en él, la sentencia habría
rechazado la excepción que acogió (Considerandos 2º a 4º de sentencia de casación).
La alegación de la demandada, de que la actora se encontraría en mora de pagar parte del

precio, debe también desestimarse, en primer término, por ser incompatible con la alegación
de prescripción antes alegada, como también porque la demandante acreditó que había
pagado contribuciones de bienes raíces, y de la confesión ficta de la demandada que si bien
no acreditan la modificación de la promesa, como lo pretende la actora, sí son suficientes
para probar la existencia de un crédito a su favor, compensable con la deuda por cuotas del
precio, y que en todo caso debe ajustarse una vez celebrado el contrato prometido, por
cuanto la obligación de pagar el precio no nace sino de la compraventa, contrato aún
pendiente de celebración entre las partes (Considerando 2º de sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato prometido. Promesa de compraventa. Negativa de suscribir escritura

definitiva. Daño emergente
Fecha: 17/10/2000
Rol: 3329-2000
Sumario
El demandado no acompañó antecedente alguno que haga plausible su negativa a

suscribir el contrato definitivo de venta, siendo de su responsabilidad acreditar tal negativa,
en conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil (Considerando 2º).
Promesa de compraventa. Falta de requisito esencial. Requisito de contener plazo o condición que
fije la época de celebración. Nulidad absoluta
Fecha: 03/10/2000
Rol: 2081-1997
Sumario
El artículo 1554 del Código Civil señala en su Nº 3º que: "la promesa contenga un plazo o
condición que fije la época de celebración del contrato y en caso que así no suceda no
producirá obligación alguna". En otros términos aquélla debe designar de un modo cierto, el
momento del otorgamiento del contrato definitivo, puesto que por ser la promesa
eminentemente transitoria, ésta no debe quedar en suspenso indefinidamente, razón por la
cual la modalidad establecida en aquella norma por excepción, tiene carácter esencial y en
caso de no convenirse alguna que determine la época de la celebración del contrato
definitivo, la promesa es nula absolutamente.
La promesa agregada a los autos carece de fecha de la celebración, de suerte que el plazo
de cincuenta días corrido fijados en la cláusula cuarta de aquélla para la celebración del
contrato prometido, no puede determinarse con la precisión que exige el Nº 3 de la norma
citada y al carecer de un requisito esencial es nula absolutamente.
Apareciendo de manifiesto en el contrato de promesa de compraventa que carece de un

requisito de su esencia que afecta su valor, cual es la fecha de su celebración, aquélla
adolece de un vicio de nulidad absoluta, nulidad que según prescribe el artículo 1683 del
Código Civil puede y debe ser declarada por el tribunal aun sin petición de parte, la cual en el
caso sub lite no era posible por cuanto éstas concurrieron a la celebración de la convención
sabiendo o debiendo saber el vicio que la invalidaba.
No puede aceptarse la alegación acerca de la validez de la promesa, fundada en la

circunstancia que en la cláusula séptima del contrato de compraventa se estipuló que las
partes declaran cumplidas y extinguidas las obligaciones que nacieron de la promesa de
compraventa celebrada con fecha veintinueve de enero de mil novecientos noventa y tres,
otorgándose recíprocamente al respecto, un amplio y completo finiquito, toda vez que dicha
escritura quedó sin efecto por no haber sido suscrita por todos los comparecientes dentro del
plazo legal; y a mayor abundamiento, por tratarse de un vicio de nulidad absoluta que no es
posible de sanearse por la ratificación de las partes (Considerandos 1º a 4º).
Corte Suprema
Promesa de Venta. Inoponible a Terceros como Título de Ocupación de Inmueble. Cesión Inoponible.
No Genera Derechos Reales
Fecha: 02/10/2000
Rol: 3705-1999
Sumario
La promesa de compraventa, al ser un contrato, de acuerdo con el artículo 1545 del Código
Civil, genera derechos y obligaciones para las partes contratantes y no para terceros, de
modo que no es posible oponer dicho acto jurídico a quien no lo ha celebrado, como un título
válido para la ocupación de un inmueble. En efecto, aun de aceptarse que la promitente
compradora efectivamente le cedió el contrato de promesa al demandado y que dicha cesión
fue aceptada por el promitente vendedor, el demandado, como nuevo promitente comprador,
tiene el derecho de exigir de su contraparte el cumplimiento de la obligación, que es de hacer
celebrar el contrato prometido, pero tal promesa no genera, de ninguna manera, derechos
reales, por lo que al actor, dueño del inmueble y que no celebra contrato alguno con el
demandado, no le empecen los actos jurídicos que éste haya podido pactar con los antiguos
propietarios del bien. Al decidir el conflicto de autos rechazando la demanda de precario, los
jueces del fondo han infringido el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, pues
claramente el demandado ocupa el inmueble sin previo contrato y sin título alguno que
justifique su permanencia en el lugar. La cesión de derechos celebrada, que lo vincularon con
el anterior propietario, por más que éste voluntariamente le haya permitido ocupar el
inmueble, no puede ser considerado un "previo contrato", para los efectos de la norma legal
recién citada. En consecuencia, el recurso de nulidad impetrado debe ser acogido sin que
sea necesario, entonces, pronunciarse sobre los otros dos errores de derecho a que alude el
demandante (Considerandos 3º, 4º y 5º).
Promesa de compraventa. Requisito de contener plazo o condición. Nula absoluta por falta de
condición o plazo. Improcedencia interpretación sobre exigencia legal
Fecha: 10/04/2000
Rol: 1463-1998
Sumario
Efectivamente, tal como aparece de la simple lectura del contrato de promesa, y de las
afirmaciones de las partes, dicha promesa no contiene un plazo o condición que fije la época
de la celebración del contrato prometido, como lo exige perentoriamente la circunstancia 3ª
indicada en el inciso primero del artículo 1554 del Código Civil, cuyo inciso segundo prescribe
que: "concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente";
esto es, que el acreedor pueda hacer cumplir la obligación de hacer que naturalmente
conlleva el contrato de promesa de celebrar un contrato o, en su defecto, la pertinente
indemnización de perjuicios. Todo lo cual se traduce necesariamente en que la promesa de
celebrar un contrato que no cumple con alguno de tales requisitos "como sucede en el caso
de autos" es ineficaz, esto es, nula de nulidad absoluta, conforme a lo dispuesto por el
artículo 1682 del Código Civil, lo que obligaba, a su vez, a aceptar la excepción planteada
con tal objetivo por la parte demandada.
Tratándose de un juez árbitro que debe fallar conforme a derecho, no le corresponde entrar
a suplir o interpretar la voluntad de las partes en lo tocante a un punto o exigencia esencial
de la ley para que el contrato de que se trata "una promesa de celebrar otro contrato" tenga
plena validez, pues al hacerlo se contraviene directamente la ley, otorgándole eficacia a un
acto que no la tiene, cuestión esta última que es de toda claridad de acuerdo al texto del
artículo 1554 del Código citado y a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, que concluye
que esa norma es especial e imperativa y que sus requisitos deben reunirse tanto simultánea
como copulativamente.
No es posible entender, como lo hace el recurrido, que el plazo para celebrar el contrato
sea el mismo que aquel que las partes habrían fijado para pagar el precio de la compraventa;
tanto porque esa es sólo una posibilidad, que no encuentra apoyo directo en ningún otro
elemento del contrato de promesa, ni es necesariamente la que la lógica indica, cuanto
porque el mismo plazo para pagar el precio está insuficientemente indicado, pues al
señalarse, al final de la cláusula segunda, que lo será "dentro... de 46 días corridos", no se
sabe desde cuándo se computa. Con ello, si se sigue el razonamiento del juez a quo, se
haría una doble y sucesiva interpretación: primero el inicio del cómputo del plazo para pagar
el precio (lo que podría estimarse un plazo oscuro o dudoso), y luego la asimilación de este
plazo a la circunstancia que sirve para fijar la época de celebración del contrato (la que, en
realidad, no está presente en la escritura de promesa) (Considerandos 6º a 8º).
Corte Suprema
No se configura causal de ultra petita. Tampoco se infringe el art. 1554 del C. C. respecto de los
requisitos del contrato de promesa
Fecha: 18/10/1999
Rol: 4091-1998
Sumario
Es de observar que las materias que se exponen en el recurso como indebidamente

tratadas en el fallo que se impugna, guardan evidente relación con la procedencia de la
pretensión de fondo que se plantea en el juicio, toda vez que para que ésta pueda ser
acogida, los jueces de la instancia deben resolver acerca de la legitimidad activa de quien la
interpone y también en cuanto a los requisitos de fondo de su demanda. De este modo no
puede existir un vicio de ultra petita ni tampoco de falta de cumplimiento de las exigencias
formales de la sentencia, si en su estudio se abordan los aspectos citados, pues ellos
siempre deben ser revisados y establecidos por los jueces al pronunciar su decisión, de
suerte tal que aun cuando no haya existido por las partes un debate especial sobre los
aspectos fundamentales de la acción que se ejerce, como son la legitimación de las partes y
los requisitos legales de procedencia de dicha pretensión, la sentencia en nada se extralimita
al pronunciarse sobre los mismos. Lo expuesto implica que el fallo no ha incurrido en los
vicios de nulidad formal que le atribuye la recurrente. (Considerando 3º).
El artículo 1554 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato no
produce obligación alguna, salvo que dicho contrato, entre otros requisitos, contenga un
plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido, pues de ninguna
de las misivas referidas anteriormente se desprende el cumplimiento de tal exigencia. En
modo alguno se puede considerar como un contrato de promesa el intercambio de cartas
aludido, en las que, además, en todo momento se habla de la futura suscripción de tal
contrato, constituyendo dicho intercambio epistolar y las reuniones que en ellas se
mencionan, sólo la manifestación de la intención de las partes de celebrar un contrato y los
acuerdos previos a dicha decisión, pero siempre sobre la base de que habría un futuro
contrato de promesa. (Considerando 7º).
Corte Suprema
Promesa compraventa, cumplimiento, excepción contrato no cumplido. Venta de cosa ajena.

Obligaciones de las partes
Fecha: 24/06/1999
Rol: 2797-1998
Sumario
Esta Corte ha sostenido reiteradamente que establecer el contenido de la declaración de la

voluntad de los contratantes, así como determinar su intención, importan cuestiones de
hecho que aprecian soberanamente los jueces de la instancia, de manera que las
conclusiones a que arriban sobre la materia, fijando y determinando dicha voluntad e
intención, escapa del control de los jueces de casación. Sin perjuicio de lo anterior, si bien en
el motivo cuarto del fallo de segundo grado se individualiza el inmueble objeto de la promesa
de compraventa, la razón del rechazo de la demanda reconvencional se encuentra en el
considerando quinto, cuando los jueces recurridos señalan que el demandante
reconvencional no pudo cumplir con la obligación de firmar el contrato definitivo en el plazo
de 45 días por no contar con el dinero para pagar el saldo de precio, incurriendo en mora al
igual que el demandante (Considerando 5º).
Corte Suprema
Precario, mera ignorancia o tolerancia. Ocupación en virtud de contrato de promesa de compraventa
Fecha: 29/12/1997
Rol: 1104-1997
Sumario
El dominio del predio se encuentra discutido, puesto que la demandada ha impugnado la

titularidad del demandante en el inmueble de autos al señalar que el instrumento fundante
está cuestionado en su plena validez. Dicha materia que versa sobre el dominio de la cosa
no se puede resolver en un procedimiento breve y sumario como el presente, sino en un
juicio de lato conocimiento. Hecha tal aclaración es menester indicar que en la especie se
trata de un comodato que está inserto en un contrato de promesa de compraventa celebrado
por la recurrente con el anterior dueño de la propiedad, es así como de la cláusula sexta de
la referida convención se desprende que la promitente compradora se dio por recibida
materialmente del inmueble al momento de celebrar la aludida promesa el 7 de mayo de
1991, vale decir, con anterioridad a la fecha de interposición del presente libelo y no se ha
demostrado que ocupe la propiedad por mera tolerancia o ignorancia del dueño. En razón de
ello es que la acción de precario no ha podido bajo ningún respecto prosperar, pues no se
cumplen para este efecto los requisitos que exige perentoriamente el artículo 2195 inciso 2º
del Código Civil, esto es, que el demandante sea dueño indiscutido de la cosa; que por su
parte el demandado detente la misma sin un título o contrato previo que lo ampare y que tal
tenencia lo sea por mera tolerancia o ignorancia del dueño. Por el contrario, quedó
establecido, como se ha expresado, que la demandada no ocupa la propiedad por mera
tolerancia o ignorancia (Considerando 5º).
Corte Suprema
Acción resolutoria. Imposibilidad de cumplir contrato por demandado llano a cumplir. Incumplimiento
de promesa de compra por prórroga de plazo. Imposibilidad de cumplir promesa de compra por remate
de inmueble objeto de la compraventa
Fecha: 02/12/1997
Rol: 3518-1996
Sumario
Que si bien se probó en autos que el demandado no concurrió a la Notaría a firmar la

escritura de la compraventa prometida, se ha acreditado que ello no ocurrió porque el
corredor del promitente vendedor demandante le comunicó que se prorrogaba el plazo. Que,
así, el demandado ha estado siempre llano a cumplir lo prometido, lo que además resulta
probado con la escritura de venta firmada por él y su cónyuge, en la cual incluso se facultaba
al actor para deducir del saldo de precio lo que se adeudara al Banco, para que ese Banco
alzara la hipoteca.
Que para la procedencia de la acción de resolución de contrato deducida, y para cobrar la

multa estipulada, no basta cualquier incumplimiento, sino que es menester que éste sea
imputable al deudor, circunstancia que, como se dijo, no ocurre en la especie.
Que, además, resulta probado que el inmueble materia de la promesa fue rematado en
ejecución seguida por el Banco en contra del promitente vendedor, de modo que resulta
evidente que, aun de suscribirse el contrato prometido, no podrá cumplirse la venta, ya que el
inmueble, a consecuencia de la ejecución forzada, salió de su patrimonio.
Que, en tales circunstancias, resulta que uno de los contratantes, el promitente comprador,
el actor, no ha cumplido, ni está llano a cumplir el contrato de promesa, y por otra parte, el
demandado, promitente vendedor, que si bien probó haber estado dispuesto a suscribir el
contrato prometido y, por ende, cumplir la promesa, ya no puede cumplir dicha promesa en
términos útiles para el actor, por haberse rematado el inmueble. De esta manera, se está en
presencia de una situación que no queda reglamentada en el artículo 1489 del Código Civil,
puesto que esa norma discurre sobre la base que el contratante que demanda la resolución
con indemnización de perjuicios, haya cumplido o esté llano a cumplir, requisitos que no se
dan en el caso de autos.
Que, así, deberá resolverse esta controversia como lo ordena el artículo 24 del Código
Civil, vale decir de acuerdo al espíritu general de nuestra legislación y conforme a la equidad
natural, con arreglo a lo cual, no se admite el enriquecimiento sin causa. Así se desprende de
las reglas de la accesión, artículos 658, 662, 668 y 669 del Código Civil; de las prestaciones
mutuas, artículos 904 a 915 del mismo Código; de las recompensas en la sociedad conyugal,
artículos 1725, Nºs. 3 y 4 y 1734 del Código Civil; de la acción de reembolso en el pago de lo
no debido, artículo 2295 del Código citado. De esta suerte, se dará lugar a la demanda sólo
en cuanto se declara resuelto el contrato de promesa de venta suscrito entre el demandante
y el demandado y se condenará al demandado a restituir al actor los valores enterados por
éste (Considerandos 19 a 26 de sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Recurso de casación en el fondo rechazado. Requisitos del contrato de promesa de compraventa
Fecha: 19/06/1997
Rol: 1115-1997
Sumario
En cuanto se funda el recurrente en la falta de determinación del precio de la promesa de

compraventa, cabe señalar que dicha contraprestación no tiene por qué estar numéricamente
establecida en el contrato, basta con que estén sentadas, en la respectiva cláusula, las bases
para determinar el precio, como ocurre en el caso de que se trata. Analizada la mencionada
promesa de compraventa, se puede constatar que dicho contrato cumple con los requisitos
legales que exige el artículo 1554 del Código Civil, y en consecuencia no se trata de aquellos
que las leyes declaran ineficaces, toda vez que está permitido por la ley (Considerando 2º y
3º).
Corte Suprema
Contrato. Forma y oportunidad de cumplimiento. Promesa de compraventa. Demanda por

incumplimiento. Condición suspensiva
Fecha: 07/05/1997
Rol: 1505-1996
Sumario
(...) el demandante no cumplió con su obligación contractual y quedó en mora, y dicha

situación le impide solicitar el cumplimiento de lo prometido, ya que el promitente vendedor
no se encuentra jurídicamente en mora, ya que en todo contrato bilateral, como es el caso
que nos ocupa, se imponen las obligaciones recíprocas a quienes lo celebran sin que
ninguno de los contratantes pueda exigir su cumplimiento sino en la forma y tiempo debidos y
con tal que su parte haya cumplido las obligaciones que a él le corresponden
(Considerando 6º).
Promesa de compraventa. Obligación de escriturar el contrato. Obligación sujeta a plazo.

Enajenación de propiedad. Plazo suspensivo
Fecha: 26/09/1995
Rol: 420-1995
Sumario
Que habiéndose celebrado la promesa de compraventa, en cumplimiento de todos los

requisitos que exige el artículo 1554 del Código Civil, y conteniendo una cláusula en la que
aparece el plazo para la suscripción de la venta definitiva, plazo de carácter suspensivo y no
extintivo ni fatal, las partes sólo a contar de su vencimiento podrán exigir el cumplimiento de
las obligaciones pactadas (considerandos Tercero y Cuarto, Corte de Apelaciones de San
Miguel). En la especie, sin embargo, según escritura pública que el propio demandante
acompañó, el promitente vendedor vendió y transfirió a un tercero el inmueble antes del
vencimiento del plazo suspensivo, lo que hace inoficioso acoger la demanda, en la que se
exige el cumplimiento de la obligación de extender escritura de compraventa al promitente
comprador, pues el demandado se halla en la imposibilidad de cumplir con dicha prestación.
No obstante, ha de señalarse que es claro que el actor conserva otras acciones para la
defensa de sus derechos (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Título ejecutivo que hace referencia a otro contrato. Título ejecutivo cuya deuda fue previamente
adquirida. Procedencia de título ejecutivo con condición alternativa. Cumplimiento de una de las
alternativas
Fecha: 24/05/1995
Rol: 22964
Sumario
Que si una cláusula del título hace referencia a otro contrato, por el que se adquirió la
deuda, y se señala a cuánto ascienden los montos que se adeudan, ello implica que tales
sumas eran exigibles a la fecha de la escritura, por lo que, además de lo señalado en el
artículo 1560 del Código Civil, procede el rechazo de la excepción del artículo 464, Nº 7, del
Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la alternativa de que la forma de pago se
convendría a futuro con el Banco, es una alternativa que no operó, ya que las deudas fueron
determinadas en una cláusula del título. No hay tampoco, desde este punto de vista,
inconveniente alguno que se oponga a la calidad de líquida de la deuda cuyo cobro se
persigue (Considerandos 1º y 2º).
Que ya ha quedado establecido, por los jueces de fondo, el verdadero alcance del
convenio entre los deudores y el Banco acreedor, lo que este Tribunal considera acertado, de
manera que cualquier razonamiento basado en hechos diferentes y que la recurrente da por
establecidos de manera arbitraria y en los cuales se sustentan las supuestas infracciones
legales invocadas, debe ser necesariamente desechado (Considerando 4º).
Contrato de Promesa. Requisitos. Resolución
Fecha: 22/12/1994
Rol: 995-1993
Sumario
1. Los tribunales carecen de facultades para derogar o dejar sin cumplimiento la ley del
contrato por razones absolutamente ajenas a las estipulaciones peculiares del conjunto de
derechos y obligaciones que crea el contrato, por libre y espontánea voluntad de las partes.
Infringe el artículo 1545 del Código Civil el tribunal sentenciador que establece decisiones
que suponen el desconocimiento de la ley del contrato.
En relación con la promesa de celebrar un contrato de compraventa como al que se refiere

la escritura pública acompañada a estos antecedentes, nos parece oportuno recordar los
requisitos que para su validez establece el artículo 1554 del Código Civil, especialmente la
circunstancia cuarta que expresa que en ellas se especifique de tal manera el contrato
prometido, que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o la solemnidad que
las leyes prescriban. Sobre este punto los autores sostienen opiniones en el sentido que la
promesa de contrato consensual es admisible y válida. (...) la mayoría de los autores y
jurisprudencia estima perfectamente factible la promesa de contrato consensual, porque si
bien ella supone un acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato prometido, no es
preciso por el momento determinarlos integralmente y, además, existen otros que las partes
pueden diferir para más adelante; enseguida, en virtud de la generalidad del art. 1554 y de la
libertad contractual no hay inconvenientes para que las partes convengan postergar el
contrato definitivo cuya celebración actual no es posible, porque hay inconvenientes legales o
es necesario cumplir ciertos trámites previos. Por último, el contrato definitivo quedará
perfecto cuando las partes así lo acuerden, sin necesidad de cumplir otro requisito, y de ahí
que el Nº 4, del artículo 1554 no se refiera a los contratos consensuales. Otro problema muy
diferente es el de la prueba de que se produjo tal acuerdo, y el cumplimiento de las
obligaciones del contrato definitivo prueba únicamente que él se otorgó; esto es, que se
cumplió la promesa.
3. De los términos del artículo 1554 se deduce que la promesa de celebrar un contrato es
un contrato, porque fuente es de derechos y obligaciones entre las partes que la generan, y
cuyas características principales son siempre solemnes, pues que debe constar por escrito
aunque el contrato prometido sea consensual, y ser principal, o sea, independiente del
contrato prometido no obstante la íntima relación que con éste tiene de ser antecedente
preciso, porque existe válidamente siempre que concurran en su otorgamiento las
circunstancias indicadas en dicho precepto y aun cuando no llegue a celebrarse el que es
objeto de la promesa. En especial en relación con la circunstancia del artículo 1554 en
comento, la jurisprudencia ha dicho que en general se especifica un contrato cuando se
detalla y en el de promesa de celebrarlo, haciendo constar por escrito, además de lo dicho de
su peculiar singularidad, identificándolo de tal manera con el que se va a celebrar que sólo
quede para la época en que ha de cumplirse la ejecución legal de la forma de dejarlo
consumado, y mientras no se realice la venta prometida, el dominio o el derecho sobre la
cosa permanece radicado en el que hace la promesa de vender, la persona a quien se hace
tal promesa sólo tiene una expectativa a adquirir ese dominio o derecho (Considerandos 9º a
11).
Contrato de promesa de compraventa. Bien mueble. Estipulaciones de las partes; interpretación de

voluntad contractual. Primacía de voluntad de las partes
Fecha: 28/09/1994
Rol: 134074
Sumario
En derecho, la naturaleza jurídica de los actos y contratos se manifiesta por lo que las
partes expresan y convienen; por lo que la calificación jurídica es la que corresponde a la
hipótesis que en general y en abstracto, ha establecido el legislador determinadamente. Por
lo mismo es que el texto del contrato agregado es propio de una promesa de celebrar ésta,
habida razón si se le confronta con las circunstancias enumeradas en el artículo 1554 del
Código Civil, que describe las exigencias que deben concurrir para que produzca
obligaciones la aludida promesa; sobre toda la que se precisa en el cuarto numerando, que
se pone en el evento de omisiones que en el caso no se dan pues "tradición de la cosa" está
efectuada y las "solemnidades" cumplidas por tratarse de una especie mueble
(Considerando 4º).
Corte Suprema
Interpretación contractual. Cuestión de hecho. Promesa. Ausencia de plazo o condición que fije la
época del contrato prometido. Sanción en ausencia de solemnidad
Fecha: 24/09/1993
Rol: 17649
Sumario
Tanto la doctrina como la jurisprudencia en términos generales están de acuerdo en que

las conclusiones de los jueces del fondo en cuanto a la interpretación de las cláusulas de un
contrato son cuestiones de hecho que quedan sometidas a su exclusiva potestad y que por lo
tanto no pueden ser sometidas a su revisión por la Corte de Casación mediante la
interposición de un recurso de esta especie. Sin embargo, estas mismas fuentes están
también acordes en las circunstancias que si a través de los hechos sentados con motivo de
las interpretaciones de las aludidas cláusulas se hace una calificación jurídica que lesione
una norma legal, en tal caso sí que procedería la casación de fondo dirigida a enmendar el
error de derecho de que se trate.
Se ha dado por establecido como hecho de la causa la existencia del contrato celebrado
entre las partes y que el actor acompañó a su libelo de demanda como fundamento de ésta;
en seguida, como ya también se expresó, se practicaron reflexiones por los jueces entrando
a un estudio coordinado de diversas cláusulas del contrato para interpretar la intención de las
partes en el sentido de determinar cuál habría sido el plazo acordado para la celebración del
contrato prometido.
El recurso de casación en el fondo apunta precisamente a la posible infracción de una

norma legal aplicada con motivo de la interpretación de diversas cláusulas del contrato. Se
trata de que el fallo denunciado estableció determinados hechos, calificando así la
concurrencia de un plazo que es uno de los requisitos o formalidades exigidos por el
artículo 1554 del Código Civil para la existencia del contrato de promesa. Es indudable que
puede en esta circunstancia atacarse el fallo por esta vía.
Este precepto legal dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación
alguna salvo que concurran las cuatro circunstancias que la misma disposición enumera
siendo la tercera aquella de que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época
de la celebración del contrato. La sentencia censurada elimina la posibilidad de que contenga
una condición, pero, como ya se expresó, a través de la interpretación de la intención de los
contratantes acepta la concurrencia de un plazo.
En este sentido fluye claramente la infracción de este texto de ley puesto que de los
propios hechos establecidos por los sentenciadores del fondo, entre los cuales anota la
confesión del demandado como título habilitante para la concurrencia del aludido requisito
cuando dijo que estuvieron de acuerdo en ponerle como plazo el 30 de abril de 1986, fluye
más nítida aún esta contravención, toda vez que se trata de un requisito o formalidad sin la
cual no puede nacer a la vida jurídica el contrato de promesa, aun cuando el demandado
supuestamente confesara que se le puso un plazo. Esta solemnidad no puede nacer de una
confesión, tiene que aparecer nítidamente dentro del propio contrato por tratarse de una
solemnidad sin la cual el contrato no puede existir y, por lo tanto, no sólo se trata de un
elemento indispensable para la validez del acto o contrato sino para su propia existencia.
De los hechos señalados por la sentencia recurrida en relación con el contrato de promesa
fundante de la demanda, consta que en su cláusula séptima se dice lo siguiente: "El contrato
prometido se celebrará en cuanto se haya alzado la hipoteca y prohibición que impide
actualmente la transferencia del inmueble, impedimentos consignados en la cláusula tercera
de este instrumento.
"Este hecho, aceptado por los jueces recurridos, no puede calificarse como lo hicieron en
su fallo como constitutivo de un plazo que fije la época en que debe celebrarse el contrato
prometido en la forma que lo exige el artículo 1554 en su Nº 3 y la circunstancia de que el
demandado haya reconocido que a la promesa se le puso una fecha futura "30 de abril de
1986", tampoco se califica este hecho conforme a derecho puesto que aquella data se refiere
claramente a la época en que el Banco de Chile, como acreedor del promitente vendedor
anunciaría la liquidación exacta de la deuda, con el evidente propósito de que en su
momento se determine exactamente el precio a pagar por el promitente comprador conforme
a los datos que en la promesa se indican sobre el monto a que debe alcanzar el mencionado
precio.
Por consiguiente, al aparecer infringido el artículo 1554, en su Nº 3, del Código Civil, no ha

podido tenerse por existente el contrato de promesa en que se funda la demanda, de modo
tal que al ser ésta acogida, dicha infracción ha influido sustancialmente en lo dispositivo del
fallo.
Como consecuencia de esta infracción se han vulnerado igualmente aquellas que el

recurrente anota en el segundo grupo de transgresiones de ley que formula, especialmente la
disposición del artículo 1489 del cuerpo de leyes citado al declarar al demandado como
incumplidor de un contrato, que como se ha dicho, no ha nacido a la vida jurídica dando lugar
a la resolución del mismo (Considerandos 8º a 14).
Corte Suprema
Compraventa. Vehículo motorizado. Prenda industrial. Acción resolutoria. Tradición
Fecha: 16/07/1992
Rol: 1151-1989
Sumario
Los vehículos motorizados son especies muebles por lo que, conforme con las normas
generales sobre este tipo de bienes, los contratos de compraventa que se celebren sobre
ellos revisten el carácter de consensual y la tradición de las especies materia de los mismos
debe llevarse a cabo mediante la entrega de ellos. En los casos de autos existió en cada
evento acuerdo sobre la cosa y precio; la cosa vendida fue el taxibús y el precio convenido se
estipuló en parte en una suma alzada y en parte en el pago a un tercero, el acreedor
prendario, de cuotas sucesivas por cantidades determinadas, ciento sesenta y uno en el
primer caso y veintinueve en el segundo, obligándose además el vendedor a regularizar a
futuro la documentación correspondiente que permitiera la inscripción del vehículo a nombre
del comprador respectivo. Acorde con lo dicho y, conforme con lo prevenido en el
artículo 1801 del Código Civil, en ambos casos existieron ventas perfectas y se efectuaron
las correspondientes tradiciones mediante la entrega del vehículo a los compradores. La
compraventa de un vehículo motorizado, en cuanto acto consensual que sirve de título a su
transferencia o tradición se sujeta a las normas que el derecho común establece para los
bienes muebles, según lo preceptuado en los artículos 33 y 35, inciso final, de la Ley
Nº 18.290, debiendo solamente acreditarse en la forma prevenida en dicho inciso para los
efectos de practicar en el Registro de Vehículos Motorizados la inscripción de la variación de
dominio de un vehículo inscrito; inscripción que, por otra parte, sin constituir un requisito o
solemnidad para la transferencia de dominio del vehículo, es exigida por el legislador para
establecer la presunción y responsabilidad previstas en los artículos 38 y 174 de la misma
ley.
Las promesas de compraventa a que aluden los contratos no han podido producir la
obligación de hacer propia de tales contratos desde el momento que, conforme a lo
establecido en el artículo 1554, Nº 4, del Código Civil, nada faltaba para el perfeccionamiento
del contrato de compraventa prometido, pues éste era meramente consensual y sin
solemnidades y la tradición del vehículo se efectuó al tiempo de la celebración de cada uno
de los señalados contratos (Considerandos 3º a 6º).
Corte de Apelaciones de Talca
Contrato de promesa de compraventa. Naturaleza jurídica. Condición resolutoria tácita. Cláusula

penal
Fecha: 26/05/1992
Rol: 46735-1991
Sumario
La promesa de celebrar un contrato es también un contrato, pues, nace del concurso real
de las voluntades de las partes que lo generan, y en la especie una de ellas, se obliga a
vender y la otra, a comprar el bien raíz que se singulariza.
Conforme a lo expuesto se infiere incuestionablemente que la promesa de venta es un

contrato bilateral y, por consiguiente, en tal carácter le es aplicable el principio de la condición
resolutoria tácita que contempla el artículo 1489 del Código Civil, de manera que procede a
su respecto la acción resolutoria cuando uno de los contratantes no cumple lo pactado, sin
que lo estatuido en el inciso final del artículo 1554 del Código Civil, de que concurriendo las
circunstancias que señala habrá lugar a lo prevenido en el artículo 1553 del mismo cuerpo
legal, esto es, se origina una obligación de hacer, excluye la norma del citado artículo 1489,
dado que es un principio de general aplicación en los contratos bilaterales, que tiende a que
se declare resuelto el contrato, en tanto que la regla del artículo 1553 da al acreedor el
derecho de mantener subsistente el contrato y demandar forzadamente su cumplimiento.
Por lo dicho se concuerda con lo expresado por el apelante de que si se trata de exigir el
cumplimiento del contrato prometido, el promitente diligente queda constreñido a usar las
acciones previstas en los tres números del artículo 1553, pero si opta por pedir la resolución
del contrato por el evento de la condición resolutoria tácita (como lo ha hecho el actor), tiene
cabida dicha acción, conforme lo previene el artículo 1489 del Código Civil.
El demandado al contestar las articulaciones del pliego de posiciones expresa que es

efectivo que no ha pagado la suma que su promitente vendedor adeuda a Indap, y conforme
se obligó por contrato de promesa de compraventa suscrito con el demandante; y, que a
consecuencia de su incumplimiento ha operado la cláusula penal establecida en la escritura
de promesa, que obliga al contratante incumplido a pagar al otro determinada cantidad de
Unidades de Fomento (Considerando 4º a 7º).
Los documentos acompañados, no objetados, acreditan que a las fechas que en ellos se
mencionan se encontraban impagas las deudas que el demandante tenía con la ex
Corporación de la Reforma Agraria en su calidad de asignatario original de la parcela objeto
del contrato de promesa de compraventa con el demandado.
El demandado, por su parte, no probó que hubiera pagado el saldo de la primera cuota del
precio de venta de la promesa, como lo sostiene el actor.
De los antecedentes analizados resulta fehacientemente demostrado que el promitente

comprador demandado, no pagó el precio de la promesa de venta en la forma que se ha
descrito, razón por la que procede se declare resuelto dicho contrato, y al no haber, por ende,
cumplido su obligación de dar consistente en el pago del precio hace exigible la cláusula
penal que las partes contratantes estipularon sobre el particular, por lo que el demandado
deberá pagar al demandante la pena compensatoria a que se sujetaron (Considerandos 9º a
11).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Valoración de la prueba. Impugnación
Fecha: 09/03/1992
Rol: 4095
Sumario
El quejoso basamenta su alegación estimando que el Tribunal recurrido realizó una

consideración impropia del mérito de las pruebas rendidas por las partes, una indebida
valoración de la prueba; dichas aseveraciones no ameritan el recurso.
La actora demostró la pretensión contenida en su libelo de demanda, de haber pactado el

contrato de promesa, que cumplió con las cláusulas allí contenidas y que la demandada
debió suscribir la escritura definitiva. (Informe del Tribunal recurrido).
Corte Suprema
Modificación de los hechos establecidos en la causa. Delito de estafa. Contrato de promesa.

Inexistencia de fraude
Fecha: 14/02/1992
Rol: 51838
Sumario
Conforme a lo previsto en el artículo 1554 del Código Civil, la promesa de celebrar un

contrato sólo produce obligaciones cuando concurran las circunstancias siguientes: que
conste por escrito; que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces; que contenga plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, y
que se especifique el contrato prometido, faltando para que sea perfecta, la tradición de la
cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.
De la lectura del contrato de promesa aparece que éste fue escriturado entre el querellante
y él, con lo cual se cumple la exigencia de constar por escrito; se fijó la época de celebrar el
contrato prometido y se especificó suficientemente el contrato de venta y se fijó, para la
tradición de la cosa, un plazo.
Sólo resta referirse al requisito de que no se trate de un contrato de aquellos que la ley
declara ineficaces.
Toda vez que el contrato prometido era el de compraventa, el que aparece expresa y
latamente reglado en el Código Civil a partir del artículo 1793, es de toda evidencia que
estamos ante un contrato eficaz (Considerando 1º).
Según lo preceptuado en el artículo 49 de la citada Ley Nº 5.687, el deudor que disponga

de las cosas empeñadas como si no reconocieran gravamen o que constituya prenda sobre
bienes ajenos como propios, incurrirá en la pena de presidio menor en su grado máximo. De
esto se infiere que la ley ha creado una figura penal propia que es diferente del delito objeto
del fundamento primero de la acusación, pero es necesario volver atrás en el estudio de los
antecedentes e incursionar nuevamente en relación al contrato de promesa. El más
connotado autor sobre la materia, don Arturo Alessandri, sostiene: "El contrato de promesa
no produce otro efecto que exigir la celebración del contrato prometido; éste, por el contrario,
produce los que le son propios a su naturaleza jurídica". Por lo tanto, el único derecho que
emana del contrato de promesa a que se ha aludido anteriormente, es que el querellante de
autos exija el cumplimiento del contrato prometido, lo que no consta en autos que se haya
hecho, y al no suceder ello, sólo existe una hipótesis y cuya demostración sólo será posible
en el sentido de que el promitente vendedor no puede cumplir su promesa cuando ésta le es
pedida. La circunstancia de que exista una prenda industrial sobre la especie objeto del
contrato, no es en sí misma óbice para su celebración, siguiendo al mismo autor citado,
página 230, dice que las cosas que según la ley no pueden ser objeto del contrato de venta,
como los derechos personalísimos, los bienes nacionales de uso público, las cosas sagradas,
las cosas cuya venta se prohíbe por la ley, etc., constituyen, si se venden, objeto ilícito que
acarrea la nulidad del contrato.
De modo que una compraventa que recaiga sobre estos bienes es ineficaz ante la ley
según los artículos 10 y 1682 del Código Civil.
Siendo ineficaz este contrato, también tiene que serlo la promesa que recae sobre él, ya
que es sólo válida cuando el contrato prometido no es de aquellos que las leyes declaran
ineficaces; y seguidamente acota esta regla tiene la excepción de los bienes embargados o
retenidos por decreto judicial, porque lo que se prohíbe a su respecto es su enajenación, y
como la promesa no es enajenación ni importa transferencia de dominio, no puede afectarle
la disposición del artículo 1464 del Código Civil.
Por eso puede celebrarse válidamente aunque los bienes a que se refiere se hallen en esa
situación.
Como es sabido, los bienes embargados por decreto judicial de acuerdo al artículo 1464 se
encuentran en una situación mucho más extrema que lo que podrían serlo los que están
prendados, que como ya se dijo pueden ser objeto de enajenación.
Con lo anteriormente dicho ha quedado establecido que la promesa no es una

enajenación, razón por la cual no existe la posibilidad de ser alcanzada por la prohibición en
comento.
De todo lo dicho se arriba a la necesaria conclusión que no tiene aplicación en la especie la

norma del artículo 49, de la Ley Nº 5.687, a que se refiere el fundamento tercero de esta
sentencia (Considerandos 3º y 4º).
Corte Suprema
Requisitos contrato de promesa
Fecha: 09/07/1991
Rol: 3877
Sumario
El contrato de promesa de compraventa no cumple con los requisitos del artículo 1554 del
Código Civil, en particular, con la exigencia del Nº 4 de dicha disposición, que requiere con
relación a la promesa de venta de un bien raíz, la especificación del predio convenido entre
las partes, circunstancia que en caso alguno concurre en el contrato de autos, el que sólo
señala propiedades ubicadas en determinados sitios de la comuna de Nancagua, pero sin
expresar de manera alguna sus características esenciales, lo que hace imposible su
individualización y distinción de otros bienes raíces ubicados en la misma comuna.
(Considerando único).
Acciones sociedad anónima. Normas aplicables a la transferencia. Traspaso imperfecto produce

incumplimiento de la obligación de entrega por parte del vendedor. Condición resolutoria tácita
Fecha: 05/06/1990
Rol: 980-1989
Sumario
Es un hecho de la causa no contravenido que el cesionario con posterioridad al traspaso

de las acciones que celebró con la actora y antes que ésta inscribiera dicha cesión, procedió
a enajenar esas mismas acciones a un tercero, con lo cual privó a la demandante de los
referidos valones y las ganancias que éstas acciones produjeran en esa época. De esta
manera, no cabe dudas que el traspaso de acciones o su cesión constituye una compraventa
de esos valores, contrato que la compradora cumplió pagando el precio de dicha venta y que,
a su vez, el cesionario incumplió, al impedir que ésta consolidare su título y obtuviera la
posesión definitiva de dichas acciones y poder disponer cono dueña de ellas, mediante la
inscripción del traspaso en el Registro respectivo.
En esta convención, aparte de las normas específicas que al efecto contempla la Ley
Nº 18.046 y el Reglamento de ésta, no hay ningún inconveniente en aplicar las disposiciones
del derecho común, en cuanto éstas se refieren a los efectos de las obligaciones, que impone
el deber del vendedor, tratándose de una especie o cuerpo cierto, de entregar la cosa y
además de conservarla hasta que esta entrega se produzca (Art. 1548 del Código Civil),
como asimismo, las obligaciones que en relación al contrato de compraventa se le imponen
al vendedor, como la de entregar o hacer tradición de la cosa vendida, siendo de su costo los
gastos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y de hacer la entrega
material, inmediatamente después del contrato (Arts. 1824, 1825 y 1826 del Código Civil).
No se puede dar lugar a la pretensión del demandado, en cuanto sostiene, que el traspaso
de acciones se perfeccionó por la sola suscripción de la cesión de acciones y que hubo
negligencia de parte de la compradora en inscribir dicha compraventa en el Registro de
Accionistas, de conformidad con lo previsto en el Art. 15 del Reglamento, ya que esta
disposición sólo está estableciendo una formalidad en el contrato, como se señala
claramente en la parte final del artículo 16 del referido Reglamento. De tal modo que ese
contrato sólo pudo perfeccionarse cuando el comprador haya estado en condiciones de
disponer de las acciones que adquiere, lo cual puede hacerlo sólo cuando éstas se hubieran
inscrito en su favor en el respectivo Registro, normas que tampoco imponen como obligación
del adquirente que sea sólo él, el que tenga que tramitar la aludida inscripción.
Tampoco resulta aplicable en favor del demandado la norma del artículo 17 del aludido
Reglamento, en cuanto previene que la cesión de las acciones producirá efectos respecto de
la sociedad y de terceros desde que se inscriban en el Registro de Accionistas, en vista del
contrato de cesión y del título de las acciones. Atendido que dicho demandado como
cedente, no puede ser considerado como tercero en esta operación, sino como parte
interesada de ella, y en estas condiciones le produjo efectos dicho traspaso desde la fecha
en que lo celebró y, por lo tanto, de esa época responde por el incumplimiento de entregar las
acciones que le impuso la celebración del aludido contrato (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Interpretación cláusula de aceleración. Cláusula de aceleración en beneficio del deudor. Efecto en la

prescripción
Fecha: 11/04/1990
Rol: 13633
Sumario
(Si en cláusula del contrato) dice textualmente: El no pago íntegro y oportuno de una cuota
cualquiera de capital y/o interés hará exigible el total de la obligación, en capital e intereses;
en tal evento, y conforme a la ley, se capitalizarán los intereses y la obligación devengará el
interés máximo convencional, que en el texto reproducido aparece claramente expresada la
voluntad de las partes en cuanto a que cualquier incumplimiento parcial de la obligación la
convierte ipso facto en una obligación de plazo vencido, exigible en su totalidad y, como
consecuencia de ello, desde ese momento empieza a correr el plazo de prescripción para
ejercer las acciones que de dicha obligación emanan (Considerando 5º).
Corte Suprema
Interpretación de la cláusula de aceleración. Cláusula de aceleración en beneficio del deudor.

Prescripción por aplicación de la cláusula de aceleración
Fecha: 14/03/1990
Rol: 1019
Sumario
Que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y debe estarse en primer término a la
intención de los contratantes claramente manifestada, de modo que así como el plazo
otorgado por el acreedor al deudor para el pago de la deuda ha sido establecido en beneficio
de éste, la exigibilidad en forma anticipada de toda la obligación por el no pago parcial de
cada una de las cuotas pactadas lo está en cambio en beneficio del primero, con la única
limitación legal y contractual de demandar el pago dentro del término de un año contado
desde el vencimiento del documento, de su última cuota, como señala el artículo 98 de la Ley
Nº 18.092 (Considerando 8º).
Contrato de promesa de compraventa. (Voluntad implícita de las partes de dejarlo sin efecto)
Fecha: 02/10/1989
Rol: 796-1988
Sumario
Ambos promitentes dejaron transcurrir el plazo estipulado para celebrar el contrato de

compraventa, por lo que debe entenderse que existió una voluntad implícita de las partes de
dejar sin efecto el contrato prometido (Considerando 3º).
Corte Suprema
Tradición de cosa mueble. Forma de realizarse. Tradición simbólica. Venta de misma cosa a dos
personas. Comprador que debe ser preferido. Derecho de propiedad. Conflicto entre dos compradores
de un mismo bien. Amparo del dominio sobre determinados bosques que están siendo explotados
Fecha: 30/03/1989
Rol: 14001
Sumario
Los antecedentes precedentemente señalados comprueban el derecho de dominio de la

Sociedad recurrente, sobre las plantaciones de pino insigne existentes en una parcela del
fundo, puesto que existe un título traslaticio de dominio, como lo es la escritura de
compraventa referida, y se ha realizado la correspondiente tradición.
En efecto, la tradición de una cosa mueble cuyo es el caso de un bosque que se vende a
un tercero, puede hacerse de cualquier modo que la suponga y en especial, según el
artículo 684 del Código Civil, permitiéndose al adquirente la aprehensión material de la cosa
que es, precisamente, lo que se hizo en la cláusula quinta del contrato de compraventa y a la
que se hizo referencia.
Es útil agregar que la doctrina y la jurisprudencia han aceptado, para casos como el de que
se trata, la procedencia de la tradición simbólica. Así, Claro Solar, Explicaciones del Derecho
Civil Chileno y Comparado, tomo VII, págs. 288, 289, 291 y 291 vta., y sentencia de la
Excma. Corte Suprema en R.D.J., tomo XV, sec. 1ª, pág. 338. El recurrido, ha reconocido que
se encuentra explotando los bosques de pino existentes en la parcela del fundo, agregando
que ello obedece a que, por escritura pública otorgada ante un Notario, compró tales
bosques.
Como puede observarse, se vendió una misma cosa a dos personas y según el
artículo 1817 del Código Civil, cuando ello sucede el comprador que haya entrado en
posesión será preferido al otro; si se ha hecho la entrega a los dos, aquel a quién se haya
hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo
prevalecerá.
Como antes se señaló, la tradición de lo vendido a la Sociedad recurrente fue realizada con
anterioridad, de modo que, según el recién citado artículo 1817, debe ser preferido el
recurrido.
Así las cosas, resulta que el recurrido carece de derechos sobre los bosques de pino
existentes en la parcela del fundo, de modo que al proceder a su explotación ha incurrido en
un acto ilegal y con él ha afectado el derecho de dominio que, sobre tales bosques, tiene la
Sociedad recurrente, derecho éste garantizado por el artículo 19, Nº 24, de la Constitución
Política de la República y cuya privación, perturbación o amenaza hace procedente el
recurso de protección, según el artículo 20 del mismo texto (Considerandos 4º a 9º).
Corte Suprema
Procedencia de adquisición de acción de sociedad anónima por banco. Transferencia del dominio de
acción de sociedad anónima. Oportunidad de transferencia del dominio de acción de sociedad
anónima. Transferencia condicional de acción de sociedad anónima. Procedencia de adquisición de
acción por banco. Condición resolutoria
Fecha: 26/01/1989
Rol: 8089
Sumario
Puesto que el artículo 12 de la Ley Nº 18.046, sobre Sociedades Anónimas, y los

artículos 15 y 17 de su reglamento, establecen que las acciones serán nominativas y su
transferencia se suscribirá por escritura privada, cuya inscripción en el Registro de
Accionistas hará que tal transferencia produzca todos sus efectos jurídicos, el Banco
sancionado adquirió el dominio de las acciones desde el momento mismo de la suscripción y
registro del referido contrato, contraviniendo, por tanto, el artículo 84, Nº 8, de la Ley General
de Bancos, el cual prohibía a las instituciones bancarias adquirir, directa o indirectamente,
entre otros bienes, acciones o derechos en sociedades (Considerando 5º).
Que, por otra parte, la condición resolutoria del contrato de permuta de las referidas
acciones, según la cual las permutas de que da cuenta el instrumento quedarán sin efecto
por la sola circunstancia de que la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras
determine que las operaciones de permuta mencionadas son improcedentes, es una
condición que no resulta lícita, por tratarse de un acto prohibido por la ley, que carece, por
tanto, de causa y objeto lícitos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1466 y 1467 del
Código Civil. Además, se trata de una condición resolutoria calificada moralmente imposible
por el artículo 1475 del mismo cuerpo legal (Considerando 7º).
Corte Suprema
Rebaja de indemnización de perjuicios determinada por árbitro arbitrador. Promesa de compraventa

de pertenencias mineras, derecho de opción. Caducidad por no pago de patentes. Resolución de
contrato
Fecha: 24/08/1987
Rol: 1533
Sumario
Se encuentra acreditado en ellos que las partes, celebraron el contrato corriente a por el
que, entre otras materias, el vendedor se obligó y prometió vender, ceder y transferir las
pertenencias ya mencionadas; que dicha promesa de compraventa u opción se regiría por lo
dispuesto en el artículo 76 del Código de Minería al convenir las partes que era facultativo
para la promitente compradora ejercer o no la compraventa definitiva; que el precio se
pagaría en la forma señalada en su cláusula cuarta; que las patentes mineras que debían
pagarse durante la vigencia del contrato serían de cargo y responsabilidad exclusivos de la
promitente compradora; y que ésta podría ejercer la opción de compra en cualquier tiempo
dentro del plazo máximo de nueve años contados desde la fecha del contrato
(Considerando 4º).
Que en conformidad a lo establecido en los artículos 223 del Código Orgánico de

Tribunales y 637 del Código de Procedimiento Civil, los árbitros arbitradores darán su fallo en
el sentido que la prudencia y la equidad les dicten (Considerando 6º).
El señor Juez Árbitro recurrido, al regular en favor del demandante una indemnización
superior a la que la prudencia y equidad le dictaban, atendido el mérito de los autos en que
pronunció la sentencia reclamada, ha cometido falta que esta Corte debe corregir por la vía
disciplinaria (Considerando 9º).
F
Corte Suprema
Resolución de contrato e indemnización de perjuicios. Demandante debe acreditar que vendedora

incumplió sus obligaciones. Casación de fondo adolece de manifiesta falta de fundamento si recurrente
omite extender la infracción legal a normas decisorias de la litis
Fecha: 09/09/2014
Rol: 17141-2014
Sumario
Luego de lo dicho, resulta que las transgresiones que la recurrente estima se han cometido
por los jueces del fondo persiguen desvirtuar —mediante el establecimiento de nuevos
hechos— los supuestos fácticos fundamentales asentados por aquéllos, esto es, que la
demandada no logró acreditar que la vendedora hubiese incumplido con sus obligaciones, en
especial, la de haber pactado que la cosa vendida se debía entregar libre de hipotecas y
gravámenes, por cuanto no se pudo demostrar que existiese dicho deber específico; como
también no resultó probado un pago por subrogación que haya sido realizado por la
demandante reconvencional. Asentado lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente
los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que
efectuada correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los
antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de las normas
atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo
previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión
por la vía de la nulidad que se analiza, al no haberse impugnado el fallo denunciando
contravención a las leyes reguladoras de la prueba, circunstancia que conlleva concluir que
el recurso en estudio adolece de manifiesta falta de fundamento, por lo que no puede
prosperar, dado que las infracciones que denuncia pretenden alterar los supuestos de hecho
en que se hace recaer la decisión (Considerandos 4º y 5º).
Corte Suprema
Cumplimiento contrato de promesa. Estipulación de plazo y condición. Para indagar intención de las
partes se deben aplicar las mismas reglas de interpretación de los contratos. Al cumplirse las
condiciones y vencido el plazo, se podía instar a que se otorgara la respectiva escritura pública de
compraventa. Cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena fe
Fecha: 26/08/2014
Rol: 13412-2013
Sumario
Habiendo los contratantes, como se ha dicho, estipulado un plazo y una condición para fijar
la época de celebración del contrato prometido, corresponde, interpretando en forma
armónica la naturaleza y efectos de tales modalidades, indagar por la intención de las partes
cuando los convinieron, para lo cual cabe aplicar las mismas reglas de interpretación de los
contratos contenidas en el Código Civil antes mencionadas. En efecto, según la doctrina,
cuando en el Nº 3º, del artículo 1554, del Código Civil se habla de "época", el legislador se
refiere a un espacio en el tiempo dentro del cual se puede ejercer o se extingue el derecho
para exigir la celebración del contrato prometido. Ahora bien, en lo que atañe al plazo
estipulado en la cláusula cuarta de la promesa, en ninguna parte las partes le otorgan el
carácter de extintivo, es decir, que por su sola ocurrencia acarrea la extinción del derecho
para exigir el cumplimiento del contrato prometido, connotación que sin duda de alguna
manera le hubiesen dado si esa hubiese sido su intención. Por el contrario, la interpretación
que mejor cuadra con la naturaleza del contrato es la que conduce a inferir que el plazo
estipulado por las partes tiene el carácter de suspensivo, lo que significa que el derecho del
promitente comprador sólo podía ejercerse una vez transcurrido un mes desde la fecha de la
suscripción de la promesa; y ello sólo si dentro de dicho plazo el inmueble se hubiese
encontrado libre de embargos y prohibiciones de enajenar, esto es, se hubiese cumplido la
condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho. En otras palabras, lo
primordial para fijar la época de celebración de la compraventa es, en el contrato de promesa
de autos, el cumplimiento de la condición suspensiva de que depende el nacimiento del
derecho del promitente comprador; sólo si tal modalidad se hubiese cumplido dicho derecho
no se podría ejercer antes de que hubiesen transcurrido treinta días desde la celebración del
contrato. En el caso sub lite, no teniendo el plazo estipulado el carácter de extintivo y
habiendo transcurrido más de treinta días desde la fecha de la celebración del contrato de
promesa, el promitente comprador lo podía legítimamente ejercer, siempre que se hubiera
cumplido la condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho, materia que
se analizará en el considerando siguiente (Considerando 9º). Habiéndose cumplido dentro
del plazo legal las condiciones suspensivas de que dependía el nacimiento del derecho del
promitente comprador para requerir la celebración del contrato prometido, y habiéndose,
asimismo, vencido el plazo suspensivo de que dependía el ejercicio de tal derecho, la
demandante podía legítimamente instar porque se otorgara la respectiva escritura pública de
compraventa de conformidad con lo convenido en el contrato de promesa, lo que ésta hizo
extrajudicialmente por carta dirigida a la demandada, sin que sea necesario para manifestar
tal intención, como lo señala la sentencia recurrida, la mención de los antecedentes que ésta
echa en menos, pues ello implica agregar al contrato de promesa requisitos que la ley no
exige, y que hubiesen sido exigibles sólo si las partes los hubiesen tenido en consideración,
bastando, para la redacción de la mencionada escritura, la actitud de razonable cooperación
que le es exigida a la demandada en cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena
fe que le impone el artículo 1546 del Código Civil (Considerando 11).
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Parte demandante que ha cumplido con sus
obligaciones, no así la demandada
Fecha: 20/08/2014
Rol: 1087-2013
Sumario
No procede declarar la nulidad de oficio en los términos que plantea la parte demandada
en su recurso de apelación, pues la exigencia normativa contenida en el artículo 1554, Nº 3,
del Código Civil se encuentra cumplida, al contener el contrato de promesa un plazo que fija
la época de celebración del contrato prometido. (...) Dicho plazo, en el contexto del resto de
las cláusulas del contrato de promesa, debe ser entendido como un plazo suspensivo, de
modo que la obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido nacía a partir del
cumplimiento de ese noveno mes, tiempo que las partes estimaron necesario para tramitar el
subsidio habitacional o el crédito hipotecario. Se comparte el criterio jurídico de la juez a quo
en tanto concluye que la demandante cumplió con sus obligaciones y, además, que se
encontraba llana a cumplir con el pago del saldo de precio. Por el contrario, las demandadas
no cumplieron sus obligaciones, procediendo en derecho disponer el cumplimiento de lo
acordado. En cuanto a la indemnización de perjuicios reclamada por la demandante, lleva la
razón ésta cuando afirma, en su escrito de apelación, que la circunstancia de haberse
pactado una cláusula penal no puede ser entendido como un obstáculo a la declaración del
derecho a la indemnización, cosa distinta será la determinación de su monto y especie, en su
oportunidad (Considerandos 3º a 6º).
Juicio ejecutivo por cobro de pagaré. Subastador y posterior vendedor de inmueble está facultado
para solicitar entrega material del inmueble. Obligación de entrega de la cosa que emana del contrato
de compraventa
Fecha: 19/08/2014
Rol: 163-2014
Sumario
Teniendo presente que el demandante de estos autos y subastador del inmueble esto es
Banco Santander-Chile, hizo uso de su derecho al transferir el dominio del mismo. Según lo
expuesto por las partes en estrados y conforme a los antecedentes acompañados a estos
autos, esto es copia autorizada de la escritura de compraventa del Banco Santander-Chile a
(el comprador), se desprende de su cláusula vigésimo octavo letra b) que será de
responsabilidad del primero iniciar y tramitar el correspondiente juicio de desalojo, quedando
facultado desde ya el vendedor para pedir la entrega material del inmueble al tribunal, lo que
tramitó en estos mismos autos. Al tenor de lo anteriormente expuesto, no cabe duda de que
el subastador y posterior vendedor del inmueble, conforme a la obligación que emana del
contrato de compraventa, solicitó la entrega material del inmueble, por lo que en modo
alguno podría existir nulidad del procedimiento incidental que tiene por objeto obtener la
restitución del inmueble para hacer la entrega definitiva a su actual propietario
Cumplimiento de contrato de compraventa. Inmueble vendido como especie o cuerpo cierto.

Condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa.
Improcedencia de indemnización compensatoria
Fecha: 19/08/2014
Rol: 9800-2013
Sumario
Así las cosas, fueron las partes quienes pactaron hacer aplicable en la especie la norma
establecida en el artículo 1833 del Código Civil, al estimar el inmueble vendido como especie
o cuerpo cierto, independientemente a que éste se tratara o no de un predio rústico.
Analizada la prueba rendida por la demandante respecto a la publicidad del proyecto
correspondiente al Edificio Girasoles del Llano, aparecida en la revista Vivienda y Decoración
en los meses de enero, junio y julio del año 2006, y ésta en relación a lo dispuesto en la Ley
número diecinueve mil cuatrocientos setenta y dos, ésta no logra desvirtuar lo previamente
razonado, por lo expresa y posteriormente declarado por la propia compradora en el contrato
de compraventa, respecto de la referida publicidad, en cuanto a que sus condiciones son
plenamente coincidentes con los bienes adquiridos, no teniendo reclamo alguno que formular
por tal concepto. Respecto a lo establecido en el artículo 18 de la Ley número diecinueve mil
cuatrocientos setenta y dos, en cuanto a que las condiciones ofrecidas en la publicidad, éstas
se entenderán incorporadas al contrato de compraventa, condiciones que quedan
posteriormente explicitadas y precisadas por el contrato de compraventa, ya que es el propio
contrato de compraventa que específicamente se refiere, en detalle y precisión, al inmueble
objeto de la compraventa en cuestión, inmueble el cual es el que en definitiva se compra, se
acepta y se adquiere para sí por el comprador. Por los motivos previamente señalados, es
carente de justificación la indemnización compensatoria solicitada por la demandante y dada
en la sentencia recurrida en alzada (Considerandos 11 a 14).
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Concepto y clasificación de la cláusula

penal. Cláusula penal compensatoria es improcedente si se cumplió la obligación emanada del contrato
de promesa
Fecha: 19/08/2014
Rol: 8136-2013
Sumario
En cuanto a la solicitud de las actoras apelantes, en orden a que se condene a los

demandados al pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa, cabe afirmar
que ella resulta jurídicamente improcedente. En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 1535 del Código Civil la cláusula pena es aquella en que una persona, para asegurar
el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en
caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal. De este concepto que entrega el
legislador se desprende que la cláusula penal puede ser compensatoria, cuando se la
contempla para el evento de no cumplirse la obligación principal, o moratoria, cuando se la
prevé para el retardo en el cumplimiento. Además, de la parte final del artículo 1537 del
mismo cuerpo legal se desprende también que las partes pueden pactar expresamente que
por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal, situación que en
doctrina se denomina cláusula penal punitiva. Ahora bien, de acuerdo a la cláusula quinta del
denominado "Anexo Promesa de Compraventa Sandra Dallas Webb y Otras a Claudia María
Holtheuer Diuana y otra" las partes declararon que mediante instrucciones impartidas al
notario público, de 20 de abril de 2009, "se estableció como multa o avaluación anticipada de
perjuicios por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, la suma de quince
millones de pesos a favor de la parte cumplidora". Del tenor de esta estipulación se
desprende con claridad que lo que las partes acordaron fue una cláusula penal
compensatoria, esto es, una avaluación convencional y anticipada de los perjuicios para el
evento de incumplimiento de la obligación principal, máxime si se tiene en consideración que
la recta inteligencia del citado artículo 1537 y del artículo 1543 del mismo Código Civil
conducen a concluir que la pena moratoria y la pena punitiva requieren pacto expreso, esto
es, que se especifique claramente que la pena se hace exigible es caso de mora o
independientemente del cobro de la obligación a que accede. La conclusión anterior permite
sostener la afirmación efectuada en el primer párrafo del motivo que antecede, en orden a
que la cláusula penal pactada en el contrato de promesa resulta en el caso de autos
jurídicamente improcedente, puesto que habiéndose cumplido la obligación emanada del
contrato de promesa, cual es la celebración del contrato prometido, no puede pretender
cobrarse unos perjuicios que han sido concebidos, precisamente, para el caso de no haberse
cumplido esa obligación. De este modo, la demanda deducida por las actoras, en la
pretensión que quedó vigente luego del avenimiento parcial a que se arribó, debe ser
necesariamente desestimada (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Promesa de compraventa. Nulidad del contrato de compraventa. Cumplimiento forzado del contrato
prometido
Fecha: 12/08/2014
Rol: 11619-2014
Sumario
Los sentenciadores al acoger la demanda de nulidad de contrato, rechazando la alegación

relativa a la prescripción de la acción, han efectuado una correcta aplicación de la normativa
atinente al caso que se trata, pues el alzamiento de la hipoteca sólo surte sus efectos desde
la inscripción respectiva, por lo que una vez cumplida dicha formalidad debe considerarse
cumplida la condición pactada por las partes y alzado el gravamen. Respecto de la demanda
de cumplimiento forzado del contrato prometido y, la defensa efectuada por la recurrente
relativa al incumplimiento de la actora, cabe señalar que los jueces dieron por establecido el
pago de los dividendos con los documentos acompañados, resultando ello suficiente para
estimar que el precio fue pagado, tal como fue razonado por los jueces del fondo
(Considerando 6º).
Corte Suprema
Cobro ejecutivo de obligación de dar, acogido. Otorgamiento del mutuo por un banco para el pago
del precio de la compraventa. Cláusulas del mutuo y de la compraventa no pueden interpretarse en
forma independiente. Carta de instrucción. Práctica común en la celebración de contratos de
compraventa, mutuo e hipoteca
Fecha: 04/08/2014
Rol: 8736-2014
Sumario
En la especie, los sentenciadores aplicaron correctamente el artículo 1700 inciso 1º del

Código Civil, puesto que dieron por establecidas todas las cláusulas que constan en la
escritura pública, tanto las del contrato de mutuo hipotecario como las del de compraventa,
las que necesariamente se complementan, atendido el hecho de que, si bien ambos
contratos son principales en el sentido que el artículo 1442 del Código precitado define a esta
clase de convenciones, lo cierto es que, en el caso de autos, ellos son interdependientes ya
que el mutuo que otorgó el Banco al mutuario se celebró justamente con el objeto de que con
éste se pagara el precio del inmueble que él mismo compró. No puede olvidarse que, al tenor
del artículo 1564, las cláusulas de un contrato deben interpretarse unas por otras de manera
de dar a cada una de ellas el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. Así,
aun cuando se trata de dos contratos diversos, repugna a la razón hacer una interpretación
de las cláusulas de ellos en forma enteramente independiente, prescindiendo de la
interrelación recién referida que existe entre ambas convenciones (Considerando 8º). De esta
forma, la cláusula tercera del instrumento público en que constan los dos contratos que
interesan a los efectos de resolver el recurso de casación en el fondo del ejecutado, es
suficiente para arribar a la convicción irredargüible de que los litigantes dieron
respectivamente por entregado y por recibido el mutuo al comprador a la fecha de la misma
escritura, toda vez que el vendedor dio por extinguida la obligación del comprador de pagarlo.
Otra cosa es que, como es sabido, es una práctica común el que, una vez celebrados los
contratos de compraventa, mutuo e hipoteca, todos los comparecientes al instrumento en que
tales contratos constan, otorguen por un instrumento diverso —denominado cartas de
instrucción— un mandato al notario para que éste entregue los dineros que primeramente
fueron entregados en mutuo por el banco al comprador y, enseguida, pagados por éste al
vendedor, como precio de la compraventa, con el objeto de que el ministro de fe los entregue
al vendedor cuando a dicho funcionario se le acredite la tradición del inmueble al comprador
y del derecho real de hipoteca al banco, mediante las respectivas inscripciones en los
correspondientes registros del Conservador de Bienes Raíces competente. Lo que se busca
a través de este mecanismo es prever, de alguna manera, las consecuencias del
incumplimiento de la obligación del vendedor de hacer la entrega o tradición de la cosa
vendida. Es más, en muchos casos, las partes celebran una resciliación del contrato de
compraventa y de los demás actos, sujeta a la condición de no haberse efectuado la tradición
del inmueble y del derecho real de hipoteca mediante las referidas inscripciones
(Considerando 9º).
Resolución de contrato e indemnización de perjuicios. Incumplimiento del comprador del pago del
saldo de precio. Condición resolutoria tácita no produce la resolución ipso facto del contrato. Pago
efectuado con posterioridad a notificación de la demanda tiene la aptitud de enervar la acción
resolutoria
Fecha: 24/07/2014
Rol: 1455-2013
Sumario
Corresponde poner de relieve que la acción resolutoria impetrada con arreglo a lo

prevenido en el inciso segundo del artículo 1489 del Código de Procedimiento Civil no opera
de pleno derecho, sino que requiere de una sentencia judicial que la declare. Para que ello
ocurra es menester que el contratante cumplidor demande impetrando la resolución,
renunciando a la posibilidad de instar por el cumplimiento. Esto es así, precisamente porque
el claro tenor del precepto en referencia lo establece al otorgar al acreedor el derecho a
escoger entre pedir la resolución o el cumplimiento del contrato. Este dilema, al que queda
sujeta la petición que en el caso de la condición resolutoria tácita se concede al contratante
diligente, conduce de modo ineluctable a concluir que la resolución del contrato requiere de
una sentencia judicial que se pronuncie sobre aquella solicitud. De este modo, si para que
tenga lugar la resolución, el acreedor debe solicitarla, para lo cual, a su vez, debe haber
optado conforme a la facultad que le señala la ley, quiere decir que la resolución no opera de
pleno derecho sólo por acaecer el evento de cumplirse la condición. En tal sentido, la
condición resolutoria tácita que va envuelta en todo contrato bilateral, no produce la
resolución ipso facto del contrato, porque conforme al artículo 1489 del Código Civil el
contratante diligente puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, mediante la
interposición de una demanda ante el tribunal competente y, mientras no se dicte una
sentencia por el órgano jurisdiccional que declare la resolución peticionada, en el evento que
esa sea la acción ejercida por el vendedor, puede el comprador enervar la acción y hacer
subsistir el contrato, pagando el precio debido, opuesta que sea la excepción anómala de
pago hasta antes que se cite a las partes a oír sentencia en primera instancia, o antes de la
vista de la causa en segunda. Por consiguiente, dado que la resolución no ha tenido lugar
mientras no exista una sentencia ejecutoriada que la declare, ha de entenderse que lo que se
encuentra de lado del acreedor que deduzca una demanda impetrándola es precisamente el
derecho a pedirla, empero una vez que haya ejercitado su acción, habrá de estarse al destino
de ella, supeditado a lo que ocurra en el proceso con el proceder de la contraria, quien puede
detenerla o neutralizarla, pagando. Entenderlo de otra manera, sería igual a considerar que la
sentencia tiene el carácter de una mera declaración de certeza y, según ya se ha visto, ello
no es así. En lo concerniente al artículo 1489 del Código Civil, no sólo es posible verificar en
estos antecedentes que la demandada pagó antes de contestar la demanda la suma de
$ 9.000.000, sino que además consignó $ 3.000.000 adicionales, antes de la citación a oír
sentencia, sumas que satisfacen el monto total adeudado, conforme a la liquidación del
crédito (Considerando 8º y 9º).
Corte Suprema
Nulidad absoluta de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Título y modo de adquirir. Efecto
relativo de los vicios del título en el modo de adquirir. Nulidad de compraventa de inmueble acarrea la
ineficacia de la inscripción de dominio. Causal de casación en la forma de ultra petita, rechazada
Fecha: 22/07/2014
Rol: 1965-2013
Sumario
La ley distingue entre el título y el modo de adquirir, confiriendo a cada uno de ellos un
tratamiento independiente. Están concebidos como instituciones jurídicas autónomas. Sin
embargo, existe tal simbiosis entre ambas instituciones que el legislador civil no pudo
desatenderse de cierto efecto relativo que en el modo de adquirir tienen los vicios del título
que constituye su causa. En ese predicamento se enmarcan, por ejemplo, los artículos 676 y
677 del Código Civil: el primero exige para la validez de la tradición que no se padezca error
en cuanto al título; y el segundo puntualiza que el error en el título invalida la tradición. A su
turno, el artículo 1687 del mismo Código deja asentado otro principio muy relevante a la
teoría de la nulidad de derecho privado, como lo es que la invalidación da derecho a las
partes para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiere existido el
contrato nulo. La nulidad del antecedente deja de manifiesto la ineficacia de su consecuente.
Ahora bien, en el ámbito de competencia oficiosa que a la judicatura confiere el artículo 1683
no sólo se extiende al contrato en el que el vicio aparece de manifiesto, sino a los "actos". La
inscripción de dominio constituye para estos efectos un "acto" del todo inmerso en el
predicamento del artículo 1683, de lo que sigue que los magistrados se encontraban
obligados a dictaminar la ineficacia de los actos de registro dominical, luego de declarar la
nulidad de los contratos de compraventa atacados. En efecto, la nulidad de esos títulos deja
vacuas sus correspondientes inscripciones. Por consiguiente, resulta errado sostener que al
no haberse demandado concretamente la cancelación de las inscripciones de dominio
sucedáneas a las compraventas de marras, el órgano jurisdiccional quedaba impedido de
dejarlas sin efecto y que, al hacerlo, incurrió en ultra petita (Considerandos 16 a 19).
Incumplimiento de contrato de promesa de compraventa Deudor constituido en mora. Interpelación

contractual expresa. Procede resolución del contrato bilateral por incumplimiento culpable del mismo.
Fecha: 22/07/2014
Rol: 9417-2013
Sumario
De acuerdo a este precepto (artículo 1551 del Código Civil) el deudor está en mora cuando
no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado (salvo que la ley en casos
especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora, agrega la regla, cuestión
que no acontece en la especie). La anterior es la denominada por la doctrina interpelación
contractual expresa, puesto que es en la convención donde las partes han fijado el momento
del cumplimiento, "con lo cual se considera que el acreedor ha manifestado a su deudor que
hasta esa fecha puede esperarlo, y desde que se vence, el incumplimiento le provoca
perjuicios. Cumplido ese plazo se van a producir coetáneamente tres situaciones jurídicas:
exigibilidad, retardo y mora" (René Abeliuk Manasevich, Las Obligaciones, tomo II, Editorial
Jurídica de Chile, tercera edición, página 716). Ahora bien, como acertadamente razona el
sentenciador a quo, la alegación de la parte demandada relativa a que se vio en la
imposibilidad de concurrir a la celebración del contrato prometido por cuanto por hechos
imputables a la actora no habría podido acceder al subsidio con el que pagaría el precio de la
venta, se encuentra contradicha con la prueba rendida y, además, no aparece recogida en la
promesa como obligación de la demandante ni como condición para la celebración de la
compraventa, la que, como se expresó, sólo se sujetó al cumplimiento de un plazo. De este
modo, encontrándose demostrada la existencia de un contrato bilateral del cual emana una
obligación que llegada la fecha de su exigibilidad se encuentra incumplida, debe presumirse
culpable dicho incumplimiento al tenor de lo dispuesto en el artículo 1547 inciso tercero del
Código Civil y, por consiguiente, se configuran los presupuestos del artículo 1489 ya citado
que autorizan a demandar su resolución, tal y como se ha declarado en el fallo impugnado,
de modo que esta decisión debe ser mantenida (Considerandos 3º y 4º).
Simulación absoluta e ilícita del contrato de compraventa. Concepto y requisitos de la simulación.

Intención de perjudicar a terceros. Procede la simulación pero efectos jurídicos son solo declarativos
Fecha: 21-07-2014
Rol: 1126-2012
Sumario
La celebración del contrato de compraventa recayó en el único bien social de la Cía.

Minera demandada, en la cual el actor tenía un 80% y Alfaro Mottles un 20%, la sociedad
databa de 1975, y el bien se adquirió en 1989. La intención era efectivamente enajenar la
propiedad, el precio es lo que merece dudas por cuanto se dejó constancia que se pagaba
una parte al contado, el 25%, en dinero efectivo, por lo que no hay forma de comprobarlo al
no existir documentación al efecto, pero lo que induce con mayor razón a pensar que se
pretendía perjudicar a terceros, es que la diferencia de por si considerable se documentó en
un pagaré, pero en la misma escritura se renuncia a cualquier acción, para el evento que no
se cubra el monto del pagaré. En consecuencia la propiedad se enajenó y queda en la duda
si se pagó la totalidad de lo supuestamente acordado. Una vez obtenida la propiedad del
bien, este se hipotecó al Banco en beneficio de una sociedad en la cual tienen participación
Alfaro padre, su cónyuge y los tres hijos comunes, así el demandante perdió sus derechos
sobre el bien social, al entrar este a garantizar las deudas de aquellos. Así las cosas se
comparte el criterio del juez de la instancia en el sentido que se perjudicó al demandante por
lo que se ha configurado la simulación absoluta alegada, Sin embargo, diferente es la
situación respecto de las consecuencias jurídicas de la enajenación y posterior hipoteca a
favor de los demandados y otros miembros de esa misma familia ello en razón que en el
libelo solo se solicita se declare la simulación absoluta del contrato de compraventa. No cabe
entonces retrotraer las cosas al estado anterior como se solicita y se accede en la sentencia
que se revisa, por cuanto la simulación acogida solo puede tener efectos declarativos en esta
instancia, debiendo el demandante ejercer las acciones pertinentes ante y por el
procedimiento que corresponda, en virtud de lo declarado en la presente sentencia
Resolución de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Condición resolutoria tácita. Requisitos

de la acción resolutoria. No pago del precio de la compraventa. Pago del subsidio habitacional no
corresponde al pago del precio
Fecha: 18/07/2014
Rol: 56-2013
Sumario
Siendo el contrato de compraventa uno que genera obligaciones a ambas partes en forma
recíproca, la causa de las obligaciones que contrae cada una de las partes ha de encontrarse
en el efectivo cumplimiento de la obligación correlativa, de modo que el contratante que ha
cumplido o está llano a cumplir sus obligaciones, queda facultado para solicitar al tribunal que
resuelva el contrato todas las veces que su contraparte no ha contraído la contraprestación
en vista de la cual se ha obligado. En nuestro ordenamiento jurídico, los anteriores principios
se recogen, entre otras expresiones, a través de la condición resolutoria tácita consagrada en
el artículo 1489 del Código Civil, en virtud de la cual, ante el incumplimiento de las
obligaciones por una de las partes, la otra está facultada para demandar a su arbitrio el
cumplimiento forzado o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, más la indemnización
de perjuicios. Para que proceda la acción resolutoria fundada en dicha norma se exige:
a) que el deudor esté en mora, esto es, un retardo culpable o doloso en cumplir su
obligación; b) que el acreedor haya cumplido o esté llano a cumplir sus obligaciones; c) que
la acción resolutoria no se haya renunciado; y d) que la acción resolutoria no se encuentre
prescrita. En el caso de autos, se cumplen todos los requisitos que hacen procedente la
acción resolutoria, desde que no se ha invocado ni probado por la demandada alguna
eximente de responsabilidad o falta de culpa, ni tampoco ha probado el pago, de lo que sigue
que efectivamente existió de parte de la compradora un incumplimiento imputable de la
obligación que le imponía el contrato, esta es, la de pagar el precio, sin que se haya
controvertido que el vendedor demandante haya entregado el inmueble vendido —incluso
transfirió el dominio practicándose la correspondiente inscripción de dominio—, no
habiéndose renunciado la acción ni encontrándose ésta prescrita. El pago del subsidio no
corresponde al pago del precio, aun cuando, en la especie, el precio encuentra en el subsidio
su fuente de financiamiento, pues la obligación de pagar el subsidio representa una
subvención cuyo origen hay que encontrarlo en las normas que lo regulan y corresponde al
SERVIU en relación a los beneficiarios de éste; por su parte, la obligación de pagar el precio
nace del contrato de compraventa y corresponde al comprador, de modo que la acción
resolutoria no procedía dirigirla contra el SERVIU, sino contra el comprador, como se hizo.
Más aún, como el acogimiento de la acción resolutoria implica volver a las partes al estado
anterior a la celebración del contrato, recuperando el vendedor el dominio y posesión de lo
vendido, debiendo ordenarse la restitución material del inmueble y la cancelación de la
inscripción practicada a nombre del comprador, la acción en comento no podía sino dirigirse
en contra del comprador, ya que sólo en contra de él podría ejecutarse la sentencia
resolutoria. Toda compraventa sujeta a una condición resolutoria tácita es un contrato cuya
eficacia es precaria, pues depende del efectivo cumplimiento de las obligaciones. En este
caso, habiéndose incurrido en incumplimiento de la obligación de pago del precio,
corresponde que el comprador restituya lo recibido bajo tal condición, en conformidad con el
artículo 1487 del Código Civil (Considerandos 3º y 4º).
Nulidad relativa. Cuando se invoca el error como vicio del consentimiento no cabe hablar de mala fe
en el obrar de la contraparte. Conceptualización de error obstáculo y error sustancial. Jurídicamente
sustancia y calidad esencial son equivalentes
Fecha: 10/07/2014
Rol: 1187-2013
Sumario
Cuando la ley conceptualiza el error obstáculo señala que éste es el que recae sobre la
especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las partes entendiese
empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata,
como si en el contrato de venta el vendedor entendiese vender cierta cosa determinada y el
comprador entendiese comprar otra. Por su parte, cuando regula el error sustancial dispone
que éste vicia el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que
versa el acto o contrato es diversa de lo que se cree, como si por alguna de las partes se
supone que el objeto es una barra de plata y realmente es una masa de algún otro metal
semejante. De la conceptualización de ambos tipos de error resulta evidente que para el
legislador es distinta la "identidad de la cosa específica de que se trata" y su "sustancia o
calidad esencial". En el primer caso, es claro que hay error si una parte cree, por ejemplo,
vender un caballo y la otra comprar una vaca, pero la ley también se sirve de la voz
específica, a la que es necesario atribuir sentido. Así, pueden las partes entender que el
contrato versa sobre una misma cosa en sentido genérico, pero una de ellas cree
erradamente que se trata de una específica dentro de ese género y la otra no, como si el
vendedor cree vender el caballo A y el comprador cree comprar el caballo B. En esta
hipótesis habrá por cierto error esencial u obstáculo. En el segundo caso, es también
evidente que el legislador no puede referirse a sustancia en el sentido de esencia, esto es, a
aquello que hace que una cosa sea lo que es y no otra, pues lógicamente en el evento de
incurrirse en error respecto de ella se estará en la situación descrita en el párrafo que
antecede. Sustancia es la materia concreta que constituye la cosa, esto es, la materia de que
se compone el objeto sobre el que recae la obligación. Así se desprende del ejemplo que
propone el Código, antes transcrito: "como si por alguna de las partes se supone que el
objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante".
Calidad esencial, en cambio, es la que da al objeto una fisonomía propia que la distingue de
los demás. Ahora bien, jurídicamente sustancia y calidad esencial si bien no son sinónimos,
sí son equivalentes, y lo revela así la conjunción "o" de que se sirve el inciso primero del
artículo 1454 del Código Civil. La ley asimila ambas expresiones y con esto se quiere
significar que en los casos de error sustancial las partes están de acuerdo en que la cosa
sobre que versa el contrato es la misma para ambas y que esa cosa es lo que es, pero el
yerro recae, como se dijo, sobre una cualidad que da al objeto una fisonomía propia que lo
distingue de los demás. Si en el caso de una compraventa el objeto del contrato es,
siguiendo el ejemplo, el caballo A, una de las partes incurrirá en el error de que trata el
artículo 1453 tanto si cree que el vendedor le está donando el caballo, como si cree que en
realidad el contrato versa sobre una vaca o bien si sabe que el contrato es una compraventa,
que recae sobre un caballo, pero cree que el caballo es B y no A. En cambio, si esa misma
parte sabe que el contrato es una compraventa, que recae sobre un caballo y que es el
caballo A, pero cree, equivocadamente, que el caballo es de carrera y resulta que el animal
es de tiro, incurre en error sustancial, pues no obstante haber acuerdo de voluntades sobre la
especie del contrato y sobre la identidad de la cosa específica sobre que éste versa, no la
hay sobre otra cualidad de esa cosa que es determinante para celebrar el contrato y que le
da a ésta una fisonomía propia que la distingue de las demás (Considerando 9º).
Corte Suprema
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de renta vitalicia. Cesión de cuota en comunidad

hereditaria. Cesión de cuota de herencia que comprende inmueble no requiere inscripción
conservatoria para efectuar la tradición
Fecha: 30/06/2014
Rol: 7090-2013
Sumario
Cuando hay pluralidad de herederos, lo que realmente se cede es la cuota en una

comunidad hereditaria, debiendo esta cesión regirse por las reglas establecidas para el
cuasicontrato de comunidad, sumadas a los dos preceptos específicos que regulan la cesión
(arts. 1909 y 1910 del Código Civil). Así lo explica también Claro Solar, quien afirma que la
única comunidad a título universal que se reconoce en nuestra legislación es la hereditaria, y
en ella los herederos se constituyen en condóminos de los bienes que la forman. En
consecuencia, deben aplicarse a esta materia las reglas relativas a la comunidad. Y, añade
que la venta de cuota en la comunidad no es la venta de determinados bienes; se vende un
derecho: el coasignatario o comunero que vende o cede su derecho hereditario o su cuota en
la comunidad de que es partícipe, no transfiere propiedad alguna particular, sino ese derecho
proindiviso que tiene en la comunidad, transferencia que le permite al cesionario o adquirente
pedir precisamente la partición o liquidación y división de la comunidad a fin de que se le
entere la parte que ha adquirido con bienes singulares o con los valores, que podrían haber
correspondido al cedente o vendedor (Claro S., Luis, Explicaciones de Derecho Civil chileno y
comparado, tomo XVII (tomo V de sucesión), Establecimiento Poligráfico Roma, Santiago,
1944, págs. 12 y 21). De acuerdo a los razonamientos precedentes y considerando que doña
Auristela Angulo Santibáñez, no era la única heredera de la herencia quedada al fallecimiento
de su cónyuge Ulises Mardones Muñoz, pues también poseían dicha calidad sus hijas Delia,
Betty y Gladys, todas Mardones Angulo, según se consignó en la letra b) del motivo segundo
de este fallo y consta en la cláusula primera de la misma escritura pública del contrato de
renta vitalicia, resulta palmario que la "transferencia" del sesenta por ciento de sus derechos
en la herencia indicada, aunque ésta haya recaído sobre bienes raíces determinados, sólo
importa la cesión de la respectiva cuota en la comunidad de que era partícipe, la que no
transfiere propiedad alguna en particular, sino ese derecho proindiviso que tiene en la
comunidad. Por último, cabe señalar que si bien en la doctrina nacional, tal como lo analiza la
autora Adriana Palavecino (en artículo "Alcances de la cesión de derechos hereditarios", en
Revista Jurídica de la UBO Ars Boni et Aequi, año 2012, volumen 8, Nº 2, pág. 190), existe
discusión sobre si la cesión de herencia que comprende inmuebles requiere inscripción
conservatoria, los autores que sostienen la necesidad de inscribir, se basan más bien en
razones de conveniencia práctica a fin de disponer de los inmuebles habidos en la herencia,
como conservar la historia de la propiedad raíz o evitar eventuales fraudes, sin sostener que
la inscripción se exija como tradición de los derechos hereditarios. Lo anterior sólo hace
excepción, para estos autores, frente al caso del único heredero cedente que transfiere la
herencia entera que contiene inmuebles, pues en esta hipótesis la exigencia de inscripción ya
no es por mera conveniencia práctica, sino por ser ésta la forma de tradición de los derechos,
situación que, como se dijo, no es la que ocurrió en la especie. En este sentido, la profesora
María de los Ángeles Soza Ried, destaca que: "En caso de que la herencia contenga
inmuebles, habrá que hacer la misma distinción que se hace a propósito de la forma de
entrega. Si se cede una cuota, la inscripción de la cesión no es necesaria como modo de
efectuar la tradición, ya que no se enajena bien alguno. Las inscripciones especiales de
herencia, que se exigen también al cesionario, sólo se establecen para disponer de consuno
de los inmuebles contenidos en la sucesión. Si se cede la herencia entera, en cambio,
deberá entregarse el inmueble contenido en la cesión a través de la inscripción del título en el
Registro del Conservador de Bienes Raíces (Soza Ried, María: "La cesión del derecho real
de herencia y de una cuota hereditaria" en Revista de Derecho (Valdivia), 2004, volumen 17,
págs. 91-111). (Considerandos 6º y 7º).
Corte Suprema
Nulidad absoluta de contrato de compraventa. Bien que ingresa al haber absoluto de la sociedad
entra a la comunidad al disolverse esta con la muerte de la mujer. Venta de cosa parcialmente ajena no
genera nulidad sino inoponibilidad. Casación rechazada
Fecha: 25/06/2014
Rol: 6613-2014
Sumario
Al resolver la controversia, los sentenciadores razonan que si el bien de que se trata

hubiera entrado al haber absoluto de la sociedad conyugal, esa sociedad se disolvió con la
muerte de la mujer, formándose una comunidad. Indica que si esto es así, demandante y
vendedor demandado eran codueños de los bienes comunes y si el inmueble hubiera
formado parte de esa indivisión todo lo que habría sería una cosa de venta parcialmente
ajena, lo cual no genera nulidad sino inoponibilidad, que no ha sido demandada. De haberse
tratado de un bien de la sociedad conyugal, la cónyuge habría podido reclamar la nulidad por
faltar el requisito de su asentimiento, exigido por la ley, pero claro, eso supone que esa
cónyuge esté viva y que la sociedad subsista; fallecida ella, la sociedad se disolvió y pasó a
existir una comunidad, de tal manera que ya no tiene sentido aquel requisito de autorización
de parte de la mujer. Lo expuesto se traduce en que las infracciones denunciadas carecen de
influencia en lo dispositivo del fallo, pues de ningún modo acarrearán la nulidad que se
pretende. En efecto, los hechos invocados en la demanda encuadran en la hipótesis de venta
de cosa ajena, que acarrea la inoponibilidad respecto de los terceros que no concurrieron a
su celebración y que es válido, sin perjuicio de los derechos de esos terceros para entablar
acción reivindicatoria. Es así como no sólo la declaración de nulidad de una compraventa
puede llegar a afectar los derechos que ese contrato ha hecho nacer entre los celebrantes,
sino también la eventual posibilidad, que no afecta su validez, de que esa convención resulte
inoponible a quien tenía derechos anteriormente constituidos sobre el bien objeto de la
misma. En consecuencia, si el marido vendió la totalidad del predio al otro demandado,
enajenó un bien del que no era dueño único y exclusivo y, por ello, esa compraventa resulta
inoponible a los herederos de la mujer casada en sociedad conyugal. Por consiguiente, en lo
que se refiere a las impugnaciones de carácter sustantivo, el recurso de casación interpuesto
adolece de manifiesta falta de fundamento (Considerandos 4º y 5º).
Ficha 17
Antecedentes del fallo

Corte Suprema
Contrato de compraventa internacional de mercaderías. Es facultad privativa de jueces del fondo el

establecimiento de los hechos de la causa. Hechos establecidos son inamovibles al no haberse
impugnado el fallo denunciando contravención a leyes reguladoras de la prueba. Casación en el fondo
rechazada
Fecha: 23/06/2014
Rol: 8890-2014
Sumario
Las transgresiones que la recurrente (de casación en el fondo) estima se han cometido por
los jueces del fondo persiguen desvirtuar —mediante el establecimiento de nuevos hechos—
los supuestos fácticos fundamentales asentados por aquéllos, esto es, que las partes
celebraron compraventas de mercaderías, adeudando la demandada el pago de la suma de
US$ 138.658,09. Asentado lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces
del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada
correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes,
probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de las normas atinentes al
caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el
artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la
nulidad que se analiza, al no haberse impugnado el fallo denunciando contravención a las
leyes reguladoras de la prueba, circunstancia que conlleva concluir que el recurso en estudio
adolece de manifiesta falta de fundamento, por lo que no puede prosperar, dado que las
infracciones que denuncia pretenden alterar los supuestos de hecho en que se hace recaer la
decisión (Considerandos 4º y 5º).
Inscripción de vehículo motorizado. No existe incumplimiento del demandado
Fecha: 13/06/2014
Rol: 186-2014
Sumario
El artículo 33 de la Ley Nº 18.290, establece que la constitución del dominio, su

transmisión, transferencia y los gravámenes sobre vehículos motorizados se sujetarán a las
normas que el derecho común establece para los bienes muebles, de lo que resulta que son
aplicables las normas del derecho común sobre transferencia de bienes muebles, por lo que
debe entenderse que la compraventa de un vehículo motorizado es un contrato consensual,
que para su perfeccionamiento requiere que exista un acuerdo de voluntades sobre la cosa y
el precio, según establece el artículo 1801 del Código Civil. Luego, el régimen general de
transferencia de bienes muebles no se altera por la existencia del Sistema de Registro de
Vehículos Motorizados, a que se refiere el artículo 34 y siguientes de la Ley Nº 18.290, ya
que la inscripción que la ley ordena, no opera como modo de adquirir el dominio -tradición-
sino como un medio de publicidad. En consecuencia, no es posible establecer la existencia
de algún incumplimiento en que el demandado hubiere incurrido en relación con la
compraventa del vehículo motorizado, por lo que la impugnación de la sentencia deberá ser
rechazada (Considerando 2º).
Corte Suprema
Inoponibilidad de contrato, rechazada. Bien adquirido con cargo al patrimonio reservado de la mujer
casada. Celebración de un pacto de separación de bienes y renuncia a los gananciales. Mujer conserva
su patrimonio reservado
Fecha: 04/06/2014
Rol: 2493-2013
Sumario
De los antecedentes que obran en el proceso, los magistrados de la instancia tuvieron por
comprobadas todas y cada una de las circunstancias exigidas por la ley para establecer que
la demandada y cónyuge del actor, adquirió el inmueble de autos en conformidad al
artículo 150 del Código Civil y que, en consecuencia, éste comprende su patrimonio
reservado. Para arribar a tal conclusión, consideran los sentenciadores que al comparecer la
demandada a la escritura pública de compraventa -adquiriendo el bien raíz- se individualizó
como comerciante, lo cual denota el ejercicio de una actividad económica, aun cuando no se
haya señalado expresamente que la adquiriente actuara dentro de su patrimonio reservado,
lo que sí fluye de la escritura pública de separación de bienes y renuncia a los gananciales
que posteriormente otorgaron los cónyuges, por la cual sustituyeron el régimen de sociedad
conyugal por el de separación total de bienes y en la que, en uso del derecho que le
confieren los artículos 150 inciso 9º y 1781 del Código Civil, la mujer renunció a los
gananciales de la sociedad conyugal que tuvo con su marido, gananciales que, por
consiguiente, pasaron a pertenecer total y exclusivamente al cónyuge demandante. En este
acuerdo sustitutivo del régimen patrimonial del matrimonio aparece claramente que la
intención y voluntad de los cónyuges fue que la cónyuge demandada conservara su
patrimonio reservado, al estipular que ella "conserva para sí, en forma total y exclusiva, todos
los bienes reservados, adquiridos en el ejercicio de su trabajo y en la administración de
dichos bienes", pacto cuya utilidad sólo puede entenderse en la medida que la mujer
conservara el bien reservado, esto es, el inmueble de autos. Así, habiéndose cumplido la
formalidad de subinscribir la escritura de separación total de bienes y renuncia a los
gananciales al margen de la respectiva inscripción matrimonial, surte plenos efectos entre las
partes y terceros, no pudiendo desconocerse las consecuencias jurídicas que dicho pacto
generó en la sociedad conyugal, conservando la demandada el bien raíz sub lite, el cual
vendió válidamente a un tercero. Asimismo, tienen presente los jueces del fondo que en la
escritura pública de compraventa del inmueble, celebrado entre la cónyuge demandada y
otro sujeto —también demandado en la presente causa—, aquélla declaró ser dueña de la
propiedad que enajena, debidamente inscrita a su nombre, título que fue aclarado y
rectificado posteriormente —mediante una información de perpetua memoria efectuada por
tres testigos en una causa voluntaria—, con el objeto de subsanar el reparo formulado por el
Conservador de Bienes Raíces, referido precisamente a la omisión en la que se incurrió en la
escritura de compraventa donde la cónyuge demandada adquirió el bien raíz, relativa a la
falta de acreditación de su calidad de comerciante, para demostrar que la compró con su
peculio personal y, en consecuencia, actuando al amparo del artículo 150 del Código Civil.
Por último, y a mayor abundamiento, los juzgadores declaran que el dominio exclusivo del
inmueble a favor de la cónyuge demandada también puede comprobarse con el mérito de la
copia autorizada del avenimiento celebrado en juicio particional suscrito entre el demandante
y aquélla, instrumento que contiene la declaración del cónyuge donde se obliga a restituir el
inmueble sub lite a la mujer y a pagar y soportar la deuda relacionada con dicho bien, sin
derecho a reembolso, atribuyendo a la referida declaración del actor el valor de una
confesión prestada en otro juicio diverso seguido entre las mismas partes que actualmente
litigan, la que tiene mérito de prueba completa de acuerdo al artículo 398 del Código de
Procedimiento Civil (Considerandos 4º y 9º).
Corte Suprema
Inexistencia de error de derecho denunciado hace improcedente recurso de casación en el fondo
Fecha: 02/06/2014
Rol: 7777-2014
Sumario
Se observa que los sentenciadores al rechazar la demanda de resolución de contrato e

indemnización de perjuicios, han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente
al caso que se trata, pues los supuestos vicios que se alegan, relativos a la aplicación de lo
dispuesto en la Ley Nº 19.983 y, en especial, haberse determinado que en razón de las
menciones contenidas en la factura que sirvió de sustento a la acción se acreditó el
cumplimiento, por ambas partes, de las obligaciones emanadas del contrato de compraventa
de mercaderías, resultan concordantes con la normativa legal aplicable y el mérito del
proceso, estimando esta Corte además, que los fundamentos dados por los sentenciadores
de alzada al tenor de la acción impetrada y de la factura acompañada, constituyen un
requisito de procedencia de la acción, tal como fue razonado por los jueces del fondo. En
mérito de lo expuesto, el recurso de casación en el fondo en estudio no podrá prosperar por
adolecer de manifiesta falta de fundamento, dada la clara inexistencia del error de derecho
que se denuncia (Considerandos 6º y 7º).
Es perfectamente posible enajenar un bien hipotecado. Vendedor puede demandar el cumplimiento

forzado o la resolución del contrato frente al no pago del precio por parte del comprador
Fecha: 20/05/2014
Rol: 612-2013
Sumario
En cuanto a la primera cuestión señalada y alegada por la apelante, ésta la hace consistir
en la falta de análisis de la excepción de contrato no cumplido, la cual se basaría en el
incumplimiento por parte de la vendedora de entregar la cosa libre de gravámenes, puesto
que la cosa vendida en contra de lo que se declara expresamente en el contrato respectivo
estaba afecta al gravamen de hipoteca a favor de Enami. Al respecto cabe apuntar que la
sentencia apelada señala que no ha resultado probado que existiese un deber u obligación
específico de entregar la cosa sin el gravamen de hipoteca, con independencia de las
declaraciones que las partes puedan hacer en el contrato, puesto que ellas son únicamente
declaraciones y no el establecimiento de una obligación. Y nótese que junto con declarar que
la transferencia del bien vendido se hace libre de gravámenes o limitaciones al dominio en la
cláusula tercera del contrato, al mismo tiempo en la cláusula cuarta del propio contrato se
indica y declara que la entrega material se hace en el acto a entera satisfacción del
comprador, y con conocimiento del estado jurídico y material del bien vendido, de modo que
esta segunda declaración viene a contrarrestar a la primera, y la única forma de armonizarla
sería concluir que la primera no excluía la existencia de la hipoteca, la cual en todo caso el
comprador —como se declara en el propio contrato de compraventa— conocía, en tanto
recibió a su entera satisfacción el bien vendido, y conociendo el estado jurídico del mismo.
Pero, aun si no existiese este expreso reconocimiento de recibir el bien a entera satisfacción
y con pleno conocimiento de su estado material y jurídico, el comprador pudo y debió tomar
conocimiento de la existencia de la hipoteca a favor de Enami con el despliegue de una
diligencia mínima destinada a examinar los títulos correspondientes, más aun cuando la
hipoteca como consta a fojas 258 está debidamente inscrita y singulariza exactamente las
pertenencias mineras que la soportan, como puso de relieve el propio fallo apelado en su
Considerando Decimoséptimo. Por otra parte cabe consignar que es perfectamente posible
enajenar un bien hipotecado, y ello no pone al vendedor en un incumplimiento ex ante, y que
le impida demandar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato frente al no pago del
precio por parte del comprador. Otra cosa bien distinta de la que pretende el demandado, es
que el vendedor tenga el deber de entregar la cosa, y, en su caso, la obligación de
saneamiento por evicción o por vicios redhibitorios, como se dispone en los artículos 1837 y
siguientes del Código Civil, pero en el caso que nos ocupa —tal como lo ha indicado la
sentencia impugnada— tampoco concurren los presupuestos que permitan sostener que ella
se ha configurado en la especie. No hay evicción puesto que el comprador no ha sido privado
de la cosa por sentencia judicial. Tampoco hay vicios redhibitorios, ya que la hipoteca de que
se trata estaba inscrita regularmente con más de 7 años de antelación a la venta, de modo
que tal situación con la debida formalidad por vía de publicidad pudo y debió ser conocida por
el comprador si hubiese desplegado un mínimo de diligencia. Es más, si, con todo, fuese
efectivo el desconocimiento que alega el comprador demandado, aquel se debería a una
negligencia grave de su parte que no resulta excusable desde el punto de vista jurídico, tal
como el propio legislador se encarga de establecer en el artículo 1858 regla 3ª del Código
Civil. Acierta entonces la sentencia impugnada cuando concluye —en el
Considerando Decimoctavo— que habiendo entregado la cosa y no concurriendo alguna
hipótesis de saneamiento se puede establecer que el vendedor ha cumplido oportunamente
su obligación contractual, y no se encuentra en mora (Considerando 4º).
Contrato de corretaje. Calidad de acreedor de comisión. Causas determinantes de un negocio
Fecha: 07/05/2014
Rol: 1676-2013
Sumario
La jurisprudencia ha interpretado que no es necesario que la mediación sea la única causa,

o la causa determinante del negocio; se ha dicho, por ejemplo, que el negocio cerrado varios
meses después de haber concluido el corretaje, pero por personas conectadas por el
corredor durante la vigencia del contrato —cuál es el caso de la especie— dan al corredor
derecho a su comisión. Se ha resuelto, asimismo, que el comprador que visitó una propiedad
a través de un corredor y luego adquirió la misma, pero a través de otro, debe al primero, a
título de honorarios, la parte de la comisión que él se habría comprometido a pagar en la
orden de visita, "en caso de adquirir la propiedad" (Considerando 4º).
Nulidad de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Plazo fijado en el contrato de promesa de

compraventa. Requisitos del contrato de promesa. Contrato definitivo celebrado fuera de plazo
Fecha: 25/04/2014
Rol: 2407-2013
Sumario
El contrato de promesa de celebrar un contrato es el acuerdo formal de voluntades,

destinado a crear obligaciones, cuyo objeto es la celebración de un contrato definitivo, que
las partes no están dispuestas a concretar en el momento, encontrándose expresamente
establecido en la ley. Dicho contrato debe constar por escrito y contener todas las
especificaciones necesarias para constituir un título perfecto para que opere, en su caso, el
modo de adquirir tradición o el cumplimiento de las formalidades legales. La época de
celebración se fija por medio de una modalidad que sólo puede ser un plazo o una condición,
elementos todos que el legislador ha elevado a la categoría de esenciales para su validez. El
señalamiento de un plazo o una condición constituye un requisito que ha estatuido el
legislador, en el artículo 1554, Nº 3, del Código Civil, con el objeto que los contratantes
sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y que no queden en
forma indefinida ligados de manera contractual. La condición es el acontecimiento futuro e
incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho y su obligación correlativa;
mientras el plazo consiste en el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad
o extinción de un derecho. La diferencia entre la condición y el plazo es su incertidumbre y
nada obsta que ellas puedan combinarse a fin de cumplir lo dispuesto en el artículo 1554,
Nº 3, del Código Civil (Considerando 6º y 7º). Habiendo acordado las partes en el contrato de
promesa una condición para la celebración de la escritura de compraventa definitiva —alzar
las hipotecas y gravámenes que afecten al inmueble—, pero sin establecer un plazo
determinado para ello, la circunstancia de haberse cumplido la referida condición una vez
transcurrido en exceso el plazo de diez años importa que el contrato de compraventa adolece
de nulidad, por no haberse celebrado dentro de plazo (Considerandos 8º, 9º y 13).
Prescripción de acción hipotecaria. Acción hipotecaria no tiene plazo fijo de prescripción. La acción
hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal a que accede
Fecha: 22/04/2014
Rol: 2319-2013
Sumario
La acción intentada en autos corresponde a la declarativa de prescripción de la hipoteca y

de sus acciones, constituida para garantizar la obligación contraída por (el causante) el 23 de
octubre de 1959 con ocasión del contrato de compraventa del inmueble, aparece pertinente
consignar que el aludido derecho real no puede extinguirse por prescripción extintiva
independientemente de la obligación que garantiza, pues, según afirman los artículos 2434
inciso primero y 2516 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la
obligación principal a que accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte
de lo principal, de manera que, como reiteradamente se ha sostenido por esta Corte, no
existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias porque dependerá
del plazo de prescripción de la obligación principal. Por lo mismo, mientras no prescriba la
obligación principal no puede entenderse prescrita extintivamente la obligación accesoria
hipotecaria ni la acción que persigue esta última (Considerando 4º).
Incidente de incompetencia opuesto por el demandado. Tierras indígenas. Por exigirlo el interés
nacional, estas tierras gozarán de la protección de esta ley y no podrán ser enajenadas, embargadas,
gravadas, ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de una misma
etnia. Sin perjuicio, se permitirá gravar estas tierras, previa autorización de la Corporación. El gravamen
no podrá comprender la casa-habitación de la familia indígena y el terreno necesario para su
subsistencia
Fecha: 01/04/2014
Rol: 4-2014
Sumario
Las tierras adquiridas con el Fondo de Reserva Indígena a que se refiere el artículo 22 de
la Ley Indígena, cuyo es el caso del inmueble objeto de la presente acción de resolución,
hace aplicable lo dispuesto en el artículo 13 del mismo texto legal, de cuyo tenor fluye que
dichas tierras gozan igualmente de la protección establecida en la misma ley, pues en dicho
régimen de protección deben entenderse incluidas las normas adjetivas especiales que fija el
artículo 56 en comento. En efecto, no obstante que las tierras a que se refiere el artículo 22
de la mencionada ley no constituyen tierras indígenas, se encuentran afectas al estatuto de
protección que la misma ley establece, de lo que se deduce que son aplicables en la especie
las normas de procedimiento que fija el artículo 56 de las Ley Nº 19.153, en cuyas
disposiciones se contempla una regla especial de competencia, al establecerse que es
competente para conocer las cuestiones a que diere lugar el dominio, posesión, división,
administración, explotación, uso y goce de tierras indígenas, y los actos y contratos que se
refieran o incidan en ellas, y en que sean partes o tengan interés indígenas, serán resueltas
por el Juez de Letras de la comuna en donde se encuentre ubicado el inmueble. Que, en
abono de lo anterior, debe recordarse que la intención del legislador con la dictación de la
Ley Indígena, aparece claramente manifestada en su artículo 1º al disponer en su parte
pertinente que: "Es deber de la sociedad y del estado en particular, a través de sus
instituciones, respetar, proteger y promover el desarrollo de los indígenas, sus culturas,
familias y comunidades, adoptando las medidas adecuadas para tales fines, y proteger las
tierras indígenas, velar por su adecuada explotación, por su equilibrio ecológico y propender
a su ampliación", de lo que dimana claramente que el estatuto de protección que dicha ley
incorpora, atendido su carácter especial y posterior, debe primar sobre aquellas normas
generales de competencia establecidas en el Código Orgánico de Tribunales, pudiendo
concluirse que no resulta posible, tratándose de tierras adquiridas con el Fondo de Desarrollo
Indígena, ni menos aún en el caso de tierras indígenas, la prórroga de la competencia que
sugiere el demandado, sea esta expresa o tácita, pues dicha instituto procesal no puede
primar por sobre la norma especial de competencia fijada en la materia, ya que ello va en
contra del régimen sustantivo y procesal de protección que el legislador estableció en favor
de los pueblos originarios, acorde, también con lo dispuesto en los artículos 2º y 8º del
Convenio Nº 169 de la OIT (Considerando 4º y 5º).
Acción reivindicatoria. Acción de dominio. Venta del inmueble se hizo como cuerpo cierto. Comprador
tiene derecho a lo que compró e inscribió en dominio a su nombre. Nada autoriza al vendedor a realizar
conductas que excedan el pacto contractual
Fecha: 27/03/2014
Rol: 290-2013
Sumario
Cabe indicar que este Tribunal coincide con los razonamientos consignados en el fallo en
alzada, y especialmente con el 13º, en orden a que, si bien la venta del inmueble se hizo
como cuerpo cierto y no en relación a su cabida, tal circunstancia, "no equivale a que los
deslindes conservatorios del inmueble que son aquellos que el comprador aceptó, se
encuentren en todo o parte desplazados en su desmedro, por la acción del vendedor. El
comprador tiene derecho a lo que compró e inscribió en dominio a su nombre y en la medida
que acredite con sus títulos su carácter de dueño de los terrenos cuya posesión reclama y
además, que ellos corresponden a los que posee el demandado, tendrá a su haber parte
importante de los elementos que exige la reivindicación" (Considerando 4º). En nada alteran
el derecho que asiste al demandante a reclamar dicha porción, las circunstancias que alega
el demandado, consistentes en que el señor (demandante), antes de contratar, visitó el
inmueble, que al celebrar la compraventa haya renunciado a la acción resolutoria y aceptado
todas las cláusulas contractuales, y que, además, haya ejecutado actos positivos de aquellos
a que da derecho el dominio sobre una superficie menor de la que reclama, como se acredita
con la documental emanada de Conaf, que corre a fojas 187 a 199; no divisándose, tampoco,
de qué modo actuó de mala fe, contrariando sus propios actos pretéritos, pues solo ha
ejercido la acción que emana del derecho de dominio de que es titular, careciendo de
trascendencia que su inscripción conservatoria se haya practicado el 17 de abril de 2012,
pues nada autoriza al demandado a realizar conductas que excedan el pacto contractual, ni
antes ni después de dicha inscripción por cuanto, en cualquier caso, ellas no se ajustan a
derecho (Considerando 8º).
Corte Suprema
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de compraventa. Causa en el Código Civil chileno.

Exigencia de causa de la obligación y de causa del contrato. Incumplimiento de la obligación de pagar
el precio. Circunstancia que no importa falta de causa. Incumplimiento de una obligación del contrato
bilateral da lugar a la condición resolutoria tácita
Fecha: 17/03/2014
Rol: 248-2013
Sumario
El legislador tuvo presente la causa como un elemento indispensable para que el acto
produzca los efectos que le son propios. Se ha discutido si lo que debe tener una causa es la
obligación o el contrato que la engendra, pues a la época de dictación del Código Civil
imperaba la doctrina clásica en materia de causa, inspiradora del Código Civil francés, que
postula que lo que debe tener causa es la obligación que tiene como fuente un contrato,
entregando una concepción objetiva de la causa, pues no se consideran las motivaciones
personales o subjetivas de quienes celebran el contrato. Sin embargo, a diferencia de lo que
ocurre en el Código Civil francés, que no contiene una definición de causa, nuestro
artículo 1467, inciso 2º, la define como: "el motivo que induce al acto o contrato", con lo que
inequívocamente se refiere a la causa del contrato, que hace consistir en los motivos, palabra
esta última que de acuerdo con su sentido natural y obvio designa a las connotaciones
particulares o psicológicas, individuales y subjetivas que inducen a las partes a contratar, lo
que es por completo ajeno a la teoría clásica de la causa. De todas maneras, no puede
desconocerse que en el inciso 1º de la disposición precitada señala que, "No puede haber
obligación sin una causa real y lícita", con lo que el legislador requiere causa para la
obligación, reproduciendo el pensamiento de la doctrina clásica. La doctrina y jurisprudencia
francesas, considerando que los postulados de la teoría clásica no permiten, en ciertos
casos, la ineficacia de contratos en que el motivo que induce a su celebración es contrario a
la moral o a las buenas costumbres, ampliaron el concepto de causa, llegando a exigirla no
sólo para la obligación, sino también para el acto o contrato, haciendo consistir ésta en el
motivo subjetivo, particular e individual que determinó a las partes a contratar, lo que viene a
ser equivalente a la interpretación que surge de la sola lectura de los artículos del Código
Civil chileno en esta materia. Se concluye, entonces, que el legislador requiere una causa, no
sólo para las obligaciones que tienen como fuente un contrato, sino también para el acto o
contrato que las engendra, siguiendo, en lo que atañe a las primeras, la teoría clásica que
postula una causa objetiva, y para las segundas la doctrina de los móviles o motivos
psicológicos, que supone una causa subjetiva, lo que presenta la ventaja de que se pueden
invalidar, por causa ilícita, convenciones en que el motivo que induce a las partes a contratar
se aparta de la ley, la moral, el orden público o las buenas costumbres. En lo que atañe a la
causa de los contratos, la doctrina moderna sostiene que falta la causa cuando el motivo que
indujo a contratar resultó errado o equivocado, dándose el supuesto de lo que se denomina
una "falsa causa" como consecuencia de un error relevante sobre los motivos. De lo
expuesto fluye que sería legítimo alegar la ineficacia de una obligación por falta de causa de
la misma recurriendo a los postulados de la doctrina o teoría clásicas. Sin embargo, teniendo
causa las obligaciones que contrajeron las partes en el contrato de compraventa, el no pago
del precio no significa que las obligaciones engendradas por el contrato de compraventa
dejan de tener causa, ya que tal hecho configura la infracción de una obligación que permite
la aplicación del estatuto expresamente previsto por la ley para el caso de incumplimiento de
obligaciones por una de las partes del contrato bilateral, esto es, la condición resolutoria
tácita prevista en el artículo 1489 del Código Civil. En definitiva, no es la falta de causa ni la
sanción de ineficacia por nulidad absoluta lo que debe aplicarse en el evento que el
comprador no hubiese pagado el precio en el contrato de compraventa (Considerandos 6º a
10).
Corte Suprema
Reclamación de monto de indemnización por expropiación, acogida. Intereses de la indemnización

por expropiación. Entidad expropiante es dueña del bien expropiado desde el momento en que pagó o
consignó la indemnización. Intereses pertenecen al expropiado hasta la toma de posesión material del
bien. Oportunidad desde la que se devengan los intereses
Fecha: 30/12/2013
Rol: 11921-2011
Sumario
Los intereses son frutos civiles, constituidos por los rendimientos o utilidades que el dueño
de una cosa obtiene del goce de la misma, como una facultad inherente del derecho de
dominio. En el ámbito de las expropiaciones, de acuerdo al artículo 20, inciso 1º, de la Ley
Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, pagada al expropiado la indemnización o
consignada ésta a la orden del tribunal, el dominio del bien expropiado se radica en el
patrimonio del expropiante de pleno derecho, agregando el inciso 4º de la norma precitada
que los frutos o productos del bien pertenecerán al expropiado hasta la toma de posesión
material del mismo, introduciendo de esta manera una excepción a la regla contemplada en
los artículos 646 y 647 del Código Civil, según los cuales los frutos de una cosa pertenecen a
su dueño, calidad que ostenta la entidad expropiante desde el momento en que pagó o
consignó la indemnización. Por otro lado, debe tenerse presente que, conforme al artículo 20,
inciso 5º, de la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, la indemnización subroga
al bien expropiado para todos los efectos legales (considerando 21 de la sentencia de
casación). Así las cosas, la aptitud del bien objeto de la expropiación para generar frutos a
favor del expropiado, y que se extiende hasta la toma de posesión material por parte del
expropiante, se traspasa a la indemnización, que llega a ocupar la posición jurídica que dicho
bien tenía en el patrimonio del expropiado y, por consiguiente, en beneficio de éste comienza
a producir frutos civiles, traducidos en intereses, desde la fecha en que opera la subrogación,
la cual coincide con el evento de la toma de posesión material. Esta conclusión se ve
corroborada por el artículo 38 de la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, que
en lo esencial repite lo preceptuado en el artículo 19, Nº 24, inciso 3º de la Carta
Fundamental, al establecer que la indemnización debe comprender el daño patrimonial
efectivamente causado con la expropiación; prescripción normativa que obliga a incluir en
ella, como rubro reparatorio, las utilidades pecuniarias, expresadas en intereses, que el
expropiado dejó de percibir, a raíz de la pérdida del bien, con motivo del acto expropiatorio;
menoscabo patrimonial que debe entenderse producido a partir de la fecha de la toma de
posesión material del bien por parte de la entidad expropiante, no desde que la sentencia
haya quedado ejecutoriada y haya transcurrido el plazo dispuesto en el artículo 752 del
Código de Procedimiento Civil (Considerandos 22 y 23 de sentencia de casación).
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de compraventa de nuda propiedad de inmueble. Tercero

no contratante debe demandar de nulidad a todas las partes del contrato. Acción de rescisión por lesión
enorme, rechazada. Necesidad de determinar el justo precio de la cosa vendida
Fecha: 20/12/2013
Rol: 1246-2013
Sumario
Habiéndose vendido únicamente la nuda propiedad del inmueble, reservándose el

vendedor el usufructo vitalicio del mismo, para poder determinar el justo precio de aquélla y
de éste debió necesariamente rendirse prueba destinada a demostrar el valor de una y otro.
Por ello, al haberse circunscrito la prueba rendida únicamente al valor de la propiedad plena
y en base al certificado de avalúo emitido por el SII, se concluye que no se ha demostrado el
justo precio de lo realmente vendido, lo que impide acoger la demanda de rescisión por
lesión enorme (Considerando 14).
Contrato de promesa. Compraventa. La cosa vendida debe determinarse de modo que no se suscite
ninguna duda acerca de que es lo que se vende. Condición indeterminada hace que no se cumpla con
requisito consistente en que se fije la época de la celebración del contrato
Fecha: 18/12/2013
Rol: 494-2013
Sumario
Del análisis del instrumento cuyas cláusulas pertinentes se han citado en el fundamento 3º,
se comprueba que lo prometido vender es un lote de una hectárea, dentro del inmueble de
mayor superficie (12,22 hectáreas), que se individualiza en la cláusula primera del contrato, lo
que importa el incumplimiento del requisito a que alude el Nº 4, del artículo 1554, del Código
Civil (norma que es concordante con la exigencia general de determinación del objeto
contenida en el artículo 1461 del mismo Código), cuyo cumplimiento precisa que la cosa que
se vende se determine en forma tal que no haya ninguna duda acerca de cuál es ella. En
opinión de don Arturo Alessandri R. (De la Compraventa y de la Promesa de Venta, tomo II,
pág. 1275, Soc. Imprenta Litografía Barcelona. Santiago, 1917), " Lo que quiere la ley al
exigir esa especificación del contrato prometido, como la que señala el Nº 4 del artículo 1554,
es dejar a las partes en situación de que sin otra cosa que el cumplimiento de las
solemnidades legales o la entrega de la cosa, puedan llevar a cabo el contrato objeto de la
promesa, es decir, que todas las estipulaciones y condiciones que se contengan en la futura
venta estén determinadas para que al tiempo de su celebración, no haya nada que discutir.
Este propósito no se lograría si la cosa no estuviera claramente determinada, ya que
entonces no se podría realizar la venta con el solo cumplimiento de las solemnidades, puesto
que las partes no sabrían a punto fijo qué era lo vendido. Para ello sería necesario entrar a
hacer esa determinación, lo que iría abiertamente contra ese precepto. De ahí que la cosa
vendida debe determinarse de modo que no se suscite ninguna duda acerca de qué es lo
que se vende. Si así no se hace, la promesa es nula por indeterminación del objeto o, mejor
dicho, por falta de especificación del contrato prometido. Puede decirse, según esto que el
contrato de venta está especificado en la forma que exige el artículo 1554, por lo que hace a
la cosa que se vende, cuando esta se indica o se designa de tal manera que no hay duda
alguna entre las partes acerca de cuál es el objeto vendido" (Considerando 6º). Debe
analizarse lo concerniente al cumplimiento del requisito del Nº 3, del artículo 1554, del Código
Civil, esto es, que el contrato de promesa contenga un plazo o condición que fije la época de
la celebración del contrato. Así, de la lectura de la cláusula tercera se observa que aparece
fijado un plazo para la celebración del contrato de compraventa, que se señala que es de 180
días hábiles y no fatales a contar de la firma del contrato, esto es desde el 6 de agosto de
2010, plazo que se señala en la cláusula sexta, tiene el carácter de suspensivo. A esto se
agrega el establecimiento de una condición, consistente en que el promitente comprador,
esto es, la demandante de autos, obtenga que el plano de subdivisión sea autorizado por el
Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), Provincia de Elqui, Cuarta Región. Esta condición debe
estimarse que tiene el carácter de mixta ya que depende de la voluntad del promitente
comprador y de un tercero como es el SAG, pero además es indeterminada, porque no tiene
plazo ni época determinada para su cumplimiento. Esta circunstancia de tener la condición
en referencia el carácter de indeterminada hace que no se cumpla con el requisito
consistente en que ella fije la época de la celebración del contrato, que exige el Nº 3, del
artículo 1554, del Código Civil, lo que es constitutivo de un vicio más de nulidad absoluta del
contrato, por corresponder igualmente a la omisión de un requisito establecido para la validez
del contrato en atención a su naturaleza (Considerando 8º).
Corte Suprema
Universalidad de hecho y establecimiento de comercio. Venta o cesión de bienes muebles de un

local comercial no requiere otorgamiento de escritura pública. Interpretación de las cláusulas de un
contrato en consonancia con las demás. Bienes que no forman parte del patrimonio del causante.
Exclusión de bienes incluidos en inventario de posesión efectiva
Fecha: 12/11/2013
Rol: 9263-2012
Sumario
La figura del establecimiento de comercio supone la existencia de una organización

económica encaminada en la circulación de la riqueza por medio del ejercicio de una
determinada actividad comercial. Su capital se constituye por bienes corporales, tales como,
el local, el mobiliario, máquinas, etc., y bienes incorporales, como son la razón social o el
nombre, patentes, modelos industriales, derecho de llaves, clientela, ubicación. Sus rasgos o
particularidades, por ende, encasillan al establecimiento de comercio en el concepto de
universalidad de hecho, vale decir, un bien de contenido jurídico independiente de los
elementos materiales e inmateriales que lo componen y que, no obstante conservar su
individualidad, forman un solo todo ordenado a la finalidad lucrativa que los enlaza.
(Considerando 1º de sentencia de reemplazo).
La universalidad de hecho es el conjunto de bienes muebles, de naturaleza idéntica o

diferente, que no obstante permanecer separados entre ellos y conservar su individualidad
propia, forman un solo todo, una sola cosa, en razón de estar vinculados por el lazo de su
común destinación económica. La universalidad de hecho será tal por el designio de su
propietario en orden a enlazar sus componentes en una conjunción material encauzada a un
mismo fin o motivo, esto es, formando un todo funcional a un objetivo. Sin embargo, para que
ella tenga efecto jurídico es necesario que el ordenamiento la reconozca en ese carácter
pues, de otro modo, sólo se tratará de una pluralidad de bienes simples. Un ejemplo de
universidad de hecho es el establecimiento de comercio, que supone la existencia de una
organización económica encaminada en la circulación de la riqueza por medio del ejercicio
de una determinada actividad comercial; su capital se constituye por bienes corporales, tales
como, el local, el mobiliario, máquinas, etc., y bienes incorporales, como son la razón social o
el nombre, patentes, modelos industriales, derecho de llaves, clientela, ubicación.
Tratándose, en el caso de autos, de los bienes muebles de un local comercial, se está en
presencia de una universalidad de hecho de naturaleza incorporal y mueble, razón por la cual
su venta o cesión no exige del otorgamiento de escritura pública como requisito de existencia
o validez (Considerandos 11 y 12 de la sentencia de casación y 1º de la sentencia de
reemplazo) .
Corte Suprema
Acción de desposeimiento, rechazada. Procedimiento de desposeimiento. Concepto de hipoteca.

Acción personal y acción real con que cuenta el acreedor. Concepto de tercero poseedor. Interrupción
de la prescripción. Interrupción civil. Interpretación amplia del concepto de "sentencia de absolución".
Obtención de sentencia absolutoria, por cualquier razón, obsta a la interrupción
Fecha: 05/11/2013
Rol: 7881-2012
Sumario
Para hacer efectivo el pago de la hipoteca, cuando el inmueble es poseído por una persona
distinta del deudor personal, el artículo 758 del Código de Procedimiento Civil ordena notificar
previamente al poseedor, señalándole un plazo de diez días para que pague la deuda o
abandone ante el juzgado la propiedad hipotecada. Si el poseedor no paga o no abandona la
finca dentro del plazo indicado, podrá desposeérsele la propiedad hipotecada para hacer con
ella pago al acreedor, acción que se someterá a las reglas del juicio ordinario o ejecutivo,
según fuere la calidad del título en que se funde, procediéndose contra el poseedor en los
mismos términos en que podría hacerse contra el deudor personal. Se tramitará con arreglo a
las normas del juicio ejecutivo cuando la obligación principal conste en un título que lleve
aparejada ejecución, siempre que la obligación sea exigible y no esté prescrita; por el
contrario, será necesario deducir un juicio ordinario cuando la acción ejecutiva haya prescrito,
cuando entre las partes se discuta la existencia misma de la obligación principal y no
aparezca ella de un título que lleve aparejada ejecución y cuando se discuta el monto de la
obligación principal o la deuda no sea líquida.
La hipoteca es un derecho real que se confiere a un acreedor sobre un inmueble de cuya

posesión no es privado su dueño, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal y
en virtud del cual el acreedor, al vencimiento de dicha obligación, puede pedir que la finca
gravada, en cualquier mano que se encuentre, se venda en pública subasta y se le pague
con preferencia a todo otro acreedor. Mientras el bien hipotecado permanece en poder del
deudor, la acción hipotecaria se confunde con la acción personal, pero si la finca dada en
garantía pasa a manos de un tercero, entonces aparece nítidamente la acción hipotecaria,
entendiendo por tercero poseedor a toda persona que detenta a un título no precario la finca
hipotecada, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligación garantizada.
Así, en caso que el deudor enajene el bien, el acreedor gozará de dos acciones: la personal,
para dirigirse contra el deudor de la obligación, y la real, para perseguir la finca hipotecada,
sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido (Considerandos 6º
a 8º) .
La hipoteca no puede extinguirse por prescripción independientemente de la obligación que

garantiza. En efecto, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal
a que accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de
manera que no existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias,
porque dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal (Considerando 13).
Corte Suprema
Inscripción conservatoria corresponde a un acto jurídico formal. Cesión del derecho de herencia.
Contrato aleatorio para el cesionario. Tradición del derecho de herencia. No requiere inscripción del
título respectivo aun cuando involucre bienes raíces
Fecha: 29/10/2013
Rol: 8920-2012
Sumario
La inscripción conservatoria corresponde a un acto jurídico formal, documental, que en el

caso de los bienes raíces, devela su historia, tanto para lo que incumbe a las partes
interesadas como a lo que pudiera importar a terceros. El artículo 686 del Código Civil
dispone que la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del
título en el Registro del Conservador y que de la misma forma se lleva a efecto la tradición de
los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de
habitación o de censo, y del derecho de hipoteca. A su vez, el artículo 687 del mismo cuerpo
normativo, al indicar la manera en que debe hacerse la inscripción, reproduce la noción
apuntada en el párrafo anterior, pues se refiere expresamente a la tradición de los bienes
raíces y de los derechos reales que menciona el referido artículo 686. Ya en el ámbito de las
transmisiones hereditarias, el artículo 688 del Código de Bello no exige la inscripción de las
mismas, sino en el caso de que los herederos pretendan disponer de los inmuebles de la
herencia. De esto se deduce que esta inscripción, aunque facultativa y útil para otros efectos
legales, sólo sería necesaria —siguiendo la regla general del citado artículo 686— en caso
que se dispusiera de inmuebles determinados, pero no cuando la herencia se trasmite como
universalidad jurídica, o los asignatarios transfieren sus cuotas en la universalidad
(Considerando 5º). De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1909 del Código Civil, el
objeto de una cesión del derecho de herencia se constituye por la universalidad o la cuota
que al cedente corresponde en el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que
comprende el haber hereditario. Por consiguiente, los bienes individualmente determinados
no son el objeto de esta cesión y, por ello es que se ha sostenido que se trata de un contrato
aleatorio para el cesionario, puesto que de lo único que se hace responsable el cedente es
de su calidad de heredero. El coasignatario que vende o cede su derecho en la herencia no
transfiere propiedad alguna en particular, sino su cuota en dicha universalidad, especialmente
para que el cesionario pueda pedir, con arreglo al artículo 1320 del Código Civil, la partición e
intervenir en ella, con la finalidad de liquidar esa porción y se la entere con bienes singulares
o con los valores que podrían haber correspondido a su cedente y vendedor. Dicho con otras
palabras, esta cesión recae en la calidad de heredero, no sobre bienes determinados. Es
más, si la cesión fuera a título gratuito, el cedente no responde ni siquiera de su calidad de
heredero o legatario, interpretado el artículo 1909 del Código Civil en sentido contrario
(Considerando 7º). Aun cuando se ha prestado a discusión la manera en que se perfecciona
la tradición del derecho de herencia, lo cierto es que la doctrina mayoritaria y, también, la
jurisprudencia de los tribunales superiores, entiende el instituto de la herencia como una
universalidad jurídica distinta de los bienes que la componen, individualmente considerados.
De allí, entonces, que no sea una exigencia para la tradición del derecho real de herencia
proceder a la inscripción del título respectivo, aun cuando involucre bienes raíces. Al
respecto, se ha dicho: "basta cualquier medio que revele la intención del tradente de
transferirlo y la del adquirente de aceptarlo" (A. Alessandri, M. Somarriva, A. Vodanovic;
Tratado de Los Derechos Reales; Ed. Jurídica de Chile, pág. 289) (Considerando 9º).
Corte Suprema
Terminación de contrato de arrendamiento, acogida. Obligaciones del contrato de arrendamiento.

Alcance de la obligación del nuevo titular del bien arrendado de respetar el contrato de arrendamiento.
Traspaso íntegro del contrato. Nuevo titular del bien arrendado no puede cobrar rentas devengadas
antes de adquirir la propiedad
Fecha: 02/10/2013
Rol: 5966-2012
Sumario
El contrato de arrendamiento impone obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo

del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa
arrendada, de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada y
de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del
contrato. Por su parte, las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la
de pagar el precio o renta convenida, usar de la cosa según los términos o espíritu del
contrato, cuidar de la cosa como un buen padre de familia, ejecutar las reparaciones
locativas, permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada y restituir la cosa al final del
arrendamiento (Considerando 2º de la sentencia de reemplazo). El artículo 1962 del Código
Civil impone al nuevo titular del bien arrendado el respeto al contrato de arrendamiento. Si se
tiene el deber de respetar el arriendo, quiere decir que sobre el nuevo propietario recae el
deber de aceptar todos los derechos que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada.
Como contrapartida, al nuevo propietario le corresponden los derechos como arrendador de
la cosa arrendada, entre ellos, el más importante, el derecho a percibir las rentas, entre otras
razones, por su condición de propietario del bien. No se ajusta a derecho estimar que la
norma precitada regula dos figuras diferentes, por una parte el vínculo entre el primitivo
arrendador con su arrendatario, que sería contractual, y por otra el que se da entre el
arrendatario con el nuevo propietario, que no tendría tal carácter, pues lo cierto es que en un
contrato bilateral, como el arrendamiento, si el derecho del propietario del bien arrendado es
a gozar de la cosa, es obvio que si no puede tener un goce material, porque la cosa está
arrendada y pesa sobre el propietario el deber de respetar el arriendo, al menos debe
reconocérsele, como contrapartida, que tiene la calidad de arrendador. La doctrina enseña
que el adquirente de una cosa dada en arrendamiento debe respetar un contrato en el cual él
no fue parte, en los casos establecidos en el artículo 1962, traspasándosele íntegramente el
contrato, con todas sus cargas, derechos y particularidades, asumiendo el adquirente la
calidad jurídica de contratante, en un contrato en que no era parte y aún contra su voluntad
(Considerandos 12 y 13 de la sentencia de casación). El traspaso del contrato de
arrendamiento, conforme al artículo 1962 del Código Civil, no permite al nuevo arrendador
cobrar rentas que se habían devengado con anterioridad a la fecha en que adquirió la
propiedad. En efecto, se trata de créditos que se devengaron con anterioridad a la fecha en
que el actor adquirió la propiedad, por lo que debe entenderse que su titular es el antiguo
propietario del bien arrendado (Considerandos 18 de la sentencia de casación y 4º de la
sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Indemnización de perjuicios, rechazada. Responsabilidad de los directores de las sociedades

anónimas. Incumplimiento del deber de lealtad y del deber de reserva. Ausencia de los requisitos de la
responsabilidad extracontractual relación de causalidad y daño. Demandantes que han participado
voluntaria y concientemente en el hecho que habría ocasionado el daño
Fecha: 28/08/2013
Rol: 599-2012
Sumario
Los jueces del fondo determinaron que no habiéndose acreditado el daño ni la relación de
causalidad entre el hecho ilícito imputado, que sí resultó probado, y aquél, la demanda de
indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual debía ser rechazada. En
efecto, sentaron que el hecho que el demandado, como director de dos sociedades
anónimas, haya preferido negociar para su grupo vendiendo todas sus acciones a una
empresa extranjera, no significa necesariamente que de no haber actuado así, ésta hubiera
comprado a todos los accionistas de la sociedad de la que eran socios los actores, en igual
proporción, hasta completar el 51% de participación en esta compañía. Además, al vender el
demandado sus acciones a la empresa extranjera, estaba haciendo ejercicio legítimo de su
derecho de dominio, el que por el principio de reserva legal sólo puede ser sujeto a
restricciones por el legislador, cosa que ocurrió con posterioridad a los hechos, cuando se
dictó la Ley Nº 19.705 que reguló la Oferta Pública de Adquisición de Acciones, disponiendo
la necesidad de ajustarse a dicho procedimiento para tomar el control de una sociedad
anónima que hace oferta pública de sus acciones. La venta de las acciones del grupo al que
pertenecía el demandado a la empresa extranjera en términos igualitarios con el resto de los
accionistas de la sociedad a la que pertenecían los actores, quedaba entregada a la
conciencia ética del primero, salvo que se hubiera podido acreditar que toda la operación fue
realizada con intención dolosa, lo que no resultó acreditado. Asimismo, concluyeron los
sentenciadores que los actores, como accionistas vendedores en el proceso de oferta pública
de acciones, han intervenido voluntariamente y con pleno conocimiento de las resultas de
sus actos, participando en la génesis de los supuestos perjuicios que se atribuyen
causalmente a la venta, con lo que no sólo han confluido, mediante su propia actividad
voluntaria y conciente, en el curso de antecedentes causales que habrían aparejado los
hipotéticos daños alegados, sino además han querido para sí y legitimado, por tanto, las
secuelas jurídicas y patrimoniales de la venta, de manera que la pretensión actual de valerse
de su ilicitud para ser reparados en ellas se erige como una clara contravención de la Teoría
de los Actos Propios (Considerando 3º).
Corte Suprema
Reclamación tributaria, acogida. Operación de forward. Contrato de compraventa a futuro de moneda

extranjera. Determinación de la existencia de aumento o disminución de patrimonio en la fecha de
liquidación
Fecha: 20/08/2013
Rol: 7439-2012
Sumario
No es posible determinar la existencia de un aumento o una disminución del patrimonio con

la sola celebración de un contrato de compraventa a futuro de moneda extranjera. En efecto,
el punto central no es la actividad que genera la empresa, no es un problema que su giro
económico se encuentre en los numerales 3 y 4 del artículo 20 de la Ley de Impuesto a la
Renta, sino lo relevante es que el Derecho Tributario selecciona ciertas operaciones por las
cuales se debe tributar, las que se denominan hechos gravados. En otras palabras, es un
error pensar que los impuestos gravan sin más a las personas "naturales o jurídicas", cuando
en realidad ellos afectan justificadamente sus patrimonios conforme a normas jurídicos
económicas, obligando a pagar tributos por determinados ingresos. La pregunta, entonces,
es determinar cuándo estamos frente al hecho gravado, o si se quiere, cuándo puede
estimarse que existe renta y ella, en un contrato como el de marras, en que una parte se
obliga a vender un determinado activo en un precio preestablecido en fecha futura y cierta y,
la otra, a adquirirlo en las condiciones pactadas, no aparece sino sólo en la fecha de la
liquidación, pues ahí recién se concretan los efectos tributarios (Considerando 6º).
Indemnización de perjuicios, rechazada. Caso Chispas. Responsabilidad de los directores de las

sociedades anónimas. Aplicación de las reglas de la responsabilidad extracontractual. Deberes
fiduciarios impuestos a los directores de las sociedades anónimas. Incumplimiento del deber de actuar
con la debida diligencia y del deber de lealtad. Ausencia de daño
Fecha: 16/08/2013
Rol: 1916-2006
Sumario
La responsabilidad civil pretendida por un grupo de accionistas de una sociedad anónima

en contra de los directores de la misma, a fin de que se les indemnicen los perjuicios
provenientes de la infracción a los deberes fiduciarios, se rige por las reglas de la
responsabilidad extracontractual, toda vez que no existe vínculo jurídico preexistente, a
diferencia del existente entre la sociedad y sus directores. Tales deberes surgen sólo de la
ley, de manera que, al no provenir de un acuerdo de voluntades, se debe aplicar el estatuto
común de la responsabilidad civil, que es el extracontractual. Tal régimen tiene como
requisitos: a) la acción humana, activa o pasiva; b) la antijuridicidad de la conducta; c) la
imputabilidad; d) el daño o perjuicio; y e) la relación causal entre la acción u omisión y el daño
causado (Considerando 8º). Los deberes fiduciarios imponen a los directores de las
sociedades anónimas, entre otros, actuar con la debida diligencia y cuidado en el ejercicio de
su cargo, es decir, sin incurrir en actuaciones negligentes y, el de lealtad que exige velar por
el interés de la sociedad, impidiéndoseles que puedan defender intereses diferentes a éste.
Respecto del primer deber fiduciario mencionado, guardar la debida diligencia y cuidado en el
ejercicio de la función, previsto en el artículo 41 de la Ley de Sociedades Anónimas, si bien
los demandados eran titulares de las acciones B de las sociedades y podían disponer
libremente de ellas, lo cierto es que tal facultad se restringe al tener también la calidad de
directores de aquellas sociedades, ya que esta investidura prevalece sobre toda actuación
que realicen, aun en el ámbito privado, por lo cual toda negociación que llevaran a cabo
debió considerar alternativas que podrían haber beneficiado a los accionistas o la sociedad a
quienes representaban, antes de haber considerado su interés particular, lo que implica un
actuar negligente de los demandados en las negociaciones efectuadas (Considerandos 15 y
16). En lo tocante al segundo deber fiduciario aludido, el deber de lealtad que importa
mantener de manera irrestricta la protección de los intereses sociales y abstenerse de toda
acción que tienda a perjudicar dicho interés, debiendo privilegiar aquellos de la sociedad por
sobre los propios, los demandados incurren en las conductas descritas en los artículos 42,
Nºs. 4 y 6 de la Ley de Sociedades Anónimas. La del Nº 4, la prohibición que los directores
oculten a los accionistas informaciones esenciales, por cuanto teniendo los contratos
cláusula de confidencialidad, las negociaciones efectuadas antes de sus suscripción también
lo fueron, privando a la sociedad, sus accionistas y particularmente a los demandantes de la
posibilidad de participar en ello, proponiendo propuestas de venta que mejor se hubieran
ajustado a los intereses comunes. Y la del Nº 6, la prohibición de usar en beneficio propio o
de terceros relacionados, con perjuicio para la sociedad, las oportunidades comerciales de
que tuvieren conocimiento en razón de su cargo, puesto que al no ofrecer otras
oportunidades los demandados a la empresa que tenía la intención de comprar las acciones
y actuar en secreto, lo hicieron en beneficio propio, privando de una oportunidad comercial a
la sociedad y a los accionistas y particularmente a los actores (Considerandos 17, 19 y 20).
Sin embargo, el hecho que la compra de las empresas haya podido ser de otra manera si se
hubieran cumplido los deberes fiduciarios de los demandados y que de ello se hayan podido
recibir utilidades superiores a las obtenidas, es una situación hipotética, cuyas probabilidades
de haber existido no es posible conocer ya que frente al interés de la empresa española de
comprar las Chispas y asumir el control fáctico de Enersis, es incierto establecer cuál habría
sido la decisión de los accionistas frente a tal oportunidad en cuanto a la forma de venta, y
particularmente de los demandantes, considerando las exigencias de los demandados y si
las acciones que les pertenecen hubieran tenido mejor precio de acuerdo a las exigencias y
limitaciones del mercado de valores, siendo imposible determinar con certeza lo que podría
haber ocurrido, por lo que no cabe más que concluir que no existió daño o perjuicio, siendo
aquel demandado simplemente eventual o hipotético, al colocarse en una posición que pudo
o no pudo haber ocurrido (Considerando 28)(N).
Concurrencia de requisitos para la procedencia de condición resolutoria tácita. Pago de perjuicios.

Incumplimiento de promesa al no celebrar contrato prometido. Aplicación cláusula penal
Fecha: 18/07/2013
Rol: 381-2013
Sumario
Cabe concluir que en la especie concurren los requisitos para la procedencia de la

condición resolutoria tácita del artículo 1489 del Código Civil en que se funda la demanda,
siendo del caso señalar que la demandante —como se indicó— ha estado llana a cumplir con
las obligaciones que le impone el contrato, según se comprueba con los documentos
acompañados por la parte demandante agregados a fojas 3 y 4 consistentes en declaración
jurada y certificado que dan cuenta de su asistencia a la Notaría (...) con fecha 29 de enero
de 2011 y a la Notaría (...) con fecha 31 de enero de 2011, fechas que resultaron coincidentes
con aquella pactada en el contrato de promesa de compraventa para cancelar el saldo
correspondiente al precio de la compraventa del local comercial ubicado en calle (...)
(Considerando octavo sentencia Corte de Apelaciones) 2.- En cuanto a los perjuicios
demandados, encontrándose acreditado que la demandada incumplió la promesa al no
celebrar el contrato prometido, por haberse desistido sin causa legal ni contractual y que
tampoco acreditó estar llano a cumplirlo, resulta plenamente aplicable la cláusula penal
pactada en el punto noveno del contrato de promesa de compraventa, en la que se valoraron
anticipadamente los perjuicios, por este evento, en la cantidad de $ 1.500.000, por lo que
procederá acoger la demanda por este concepto, teniendo en consideración, además, lo
dispuesto en el artículo 1537 del Código Civil, toda vez que se pactó expresamente que sin
perjuicio del pago de la pena, se podía exigir el cumplimiento de la obligación, esto es, que
por el pago de la pena no se entiende extinguida la obligación principal (Considerando 9º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa de inmueble. Principio del nemo auditur. Rescisión por lesión enorme,
rechazada. Exigencia de determinar el justo precio del inmueble. Celebración de usufructo junto con
compraventa exige determinar el valor de aquél
Fecha: 20/06/2013
Rol: 1710-2013
Sumario
Los jueces de la instancia desestiman la demanda de nulidad absoluta aplicanda el

principio jurídico del nemo auditur propiam turpitudinem allegans, recogido en el artículo 1683
del Código Civil, por cuanto la demandante compareció con su consentimiento exento de
vicios en el contrato cuya nulidad solicita, no pudiendo alegar ahora la indeterminación del
precio, en circunstancias que éste fue fijado en la escritura pública que suscribió. Asimismo,
desechan la demanda de rescisión por lesión enorme, dada la imposibilidad de determinar el
justo precio del inmueble en cuestión, pues habiéndose establecido un usufructo vitalicio a
favor de la vendedora y actora, la determinación del valor del usufructo también resultaba
necesaria para la realización del cálculo aritmético requerido por el artículo 1888 del Código
precitado, sin que la prueba aportada permita despejar esta interrogante. El justo precio, en
lo atinente al instituto de la lesión enorme, es una cuestión de hecho cuya determinación
constituye un aspecto connatural a ésta (Considerandos 6º y 9º).
Responsabilidad contractual o la extracontractual requiere de dolo o culpa del autor. Acción ejecutiva
hipotecaria. Cláusula de aceleración. Que Banco se haya adjudicado inmueble hipotecado con cargo a
su crédito no significa que desaparece deuda que motiva juicio hipotecario
Fecha: 07/06/2013
Rol: 1713 -2012
Sumario
Para que concurra la responsabilidad contractual o la extracontractual es necesario como

requisito el elemento imputabilidad, esto es, dolo o culpa del autor. "El elemento subjetivo que
configura la responsabilidad contractual (dolo o culpa) y la responsabilidad delictual y
cuasidelictual tiene reglas diferentes en lo que dice relación con la prueba. Mientras la culpa
contractual se presume por el solo hecho de que la prestación no sea satisfecha, la culpa y el
dolo que conforman el delito o cuasidelito civil deben ser probados" (Pablo Rodríguez Grez.
Responsabilidad Extracontractual. Editorial Jurídica de Chile, 1999, página 23). Tanto en la
responsabilidad contractual como delictual y cuasidelictual, el dolo debe ser probado y no se
presume, salvo en los casos expresamente establecidos en la ley (Considerando 10). El
procedimiento de que trata el artículo 103 de la Ley General de bancos, cobra validez cuando
los deudores no hubieren satisfecho las cuotas o dividendos en el plazo estipulado. La
interposición de la acción ejecutiva hipotecaria que reglamente la Ley General de Bancos por
parte del acreedor, implica ejercicio de la cláusula de aceleración pactada. La cláusula de
aceleración constituye una consecuencia de que el acreedor haya dado al deudor facilidades
para pagar su deuda en cuotas, nace para el acreedor un derecho adicional a cobrar el total
del saldo pendiente si el deudor no cumple su obligación de pagar las cuotas en las fechas
estipuladas. El contrato de compraventa y el mutuo hipotecario suscrito entre las partes es
imperativo en cuanto a estimar vencido el plazo de la deuda cuando ocurre alguna de las
circunstancias allí establecidas, lo que en este caso se dio con el retardo por más de diez
días en el pago de dividendos, siendo facultativo para el acreedor hacer uso de este derecho,
prevaleciendo la intención claramente manifestada en el contrato referido (Considerando 15).
Es importante tener presente, que el hecho que el Banco se haya adjudicado el inmueble
hipotecado con cargo a su crédito, no significa que desaparezca la deuda que motiva el juicio
hipotecario. La deuda se extinguirá sólo cuando se ha pagado totalmente el crédito al
acreedor ejecutante en capital, intereses y costas. En el evento que el producido de la
subasta no fuere suficiente para cubrir el crédito adeudado al banco, o sea, si quedare un
saldo insoluto, nace para el banco la acción ejecutiva ordinaria para el cobro de ese saldo
(Considerando 31º).
Reivindicación o acción de dominio. Presupuestos acción de dominio. Quien está obligado a sanear
o impedir que se produzca la evicción no puede emplear una acción dirigida justamente a producirla.
Vendedor no puede pretender desconocer contrato de compraventa mediante acción de reivindicación
Fecha: 20/05/2013
Rol: 1654-2012
Sumario
En conformidad a lo establecido en el artículo 889 del Código Civil, la reivindicación o

acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión,
para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela. Son pues, supuestos de esta
acción: a) que el actor tenga el derecho de propiedad de la cosa que reivindica; b) que esté
privado o destituido de la posesión de ésta; y c) que se trate de una cosa singular (Arturo
Alessandri y Manuel Somarriva, Los Bienes y Derechos Reales, 3ª Edición, pág. 798)
(Considerando 3º). Como lo ha destacado la doctrina, quien está obligado a sanear o a
impedir que se produzca la evicción, mal puede emplear una acción dirigida justamente a
producirla, obligación que también alcanza, desde luego, a sus sucesores. Es inconciliable
con la obligación del vendedor de defender al comprador de toda turbación, el ejercicio por
parte de éste de la acción reivindicatoria o de cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa (Arturo Alessandri, De la
Compraventa y Promesa de Venta, Memoria de Prueba, t. II, Nºs. 1200 a 1206; mismo autor,
comentario favorable a una sentencia de la Corte Suprema, RDJ., T. 31, Sec. 1ª, pág. 29.
Luis María Rezzonico, Estudio de los Contratos en Nuestro Derecho Civil, 2ª Edición, pág.
217-218, con citas de autores franceses, Buenos Aires 1958). En el mismo sentido se han
pronunciado los tribunales nacionales de justicia (Vid. jurisprudencia sobre el artículo 1837
del Código Civil, Nºs. 12 y 13 en Repertorio de Legislación y Jurisprudencia, año 1997)
(Considerando 7º). Correspondía a la demandante, como una de las obligaciones emanadas
del contrato de compraventa celebrado, efectuar la entrega o tradición de la cosa vendida, en
conformidad al mandato establecido en el artículo 1824 del Código Civil, de modo que no
puede pretender con esta demanda reivindicatoria desconocerla si los demandados han dado
íntegro cumplimiento a las suyas, como es el caso, ya que el precio se encuentra pagado y la
subdivisión aprobada por la Dirección de la Municipalidad de San Pedro de La Paz
(Considerando 13).
Corte Suprema
Contrato de compraventa de inmueble. Doctrina de simulación. Simulación absoluta supone ausencia

de consentimiento
Fecha: 03/05/2013
Rol: 2226-2012
Sumario
Conforme lo señala don Arturo Alessandri en su obra Tratado de Derecho Civil de la

Editorial Jurídica de Chile, parte Preliminar y General: "La simulación es la declaración de un
contenido de voluntad no real, emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes o entre
el declarante y la persona a la cual va dirigida la declaración, para producir con fines de
engaño la apariencia de un acto jurídico que no existe o es distinto de aquel que realmente
se ha llevado a cabo."... Siendo la simulación absoluta: "cuando en realidad ningún acto
jurídico quiere celebrarse y sólo aparentemente se realiza uno" y la simulación es relativa
"...cuando se quiere concluir un acto jurídico, pero aparentemente se efectúa uno diverso, ya
por su carácter, ya por los sujetos o ya por su contenido", existiendo en este último caso dos
actos el aparente y el que verdaderamente han querido celebrar, en cambio en el primero en
realidad no ha existido acto alguno (Considerando 5º).
Venta de vehículo usado. Compra a prueba del adquirente. Infracción a Ley del Consumidor.
Proveedor ha incurrido en algún incumplimiento a sus obligaciones
Fecha: 26/04/2013
Rol: 717-2012
Sumario
Si bien la venta del vehículo se ofrece al público, describiendo sus características y

bondades, e incluso gestionando el pago del precio y la transferencia e inscripción, lo que el
denunciado hace como proveedor, deja en claro que la compra de esta especie se hace no
sólo al gusto sino también a la prueba del adquirente, quien a sabiendas que se trataba de un
auto usado, pudo hacer por sí o a través de terceros expertos, todas las revisiones para
darse por satisfecho del producto, sin que se advierta o se haya probado que el vendedor
entorpeció, o puso trabas a este examen por parte del interesado ni que ocultó información
relevante de su conocimiento (Considerando 4º). Para que exista infracción a la Ley del
Consumidor, debe acreditarse que el proveedor incurrió en algún incumplimiento a sus
obligaciones, atendida la naturaleza y condiciones del producto ofrecido, lo que no se ha
probado en este juicio respecto del denunciado. No habiéndose acreditado la responsabilidad
infraccional del denunciado, ya sea por aplicación de la ley del consumidor u otra que pudiera
imputársele con ocasión de la venta del vehículo materia de la denuncia, hace que no puede
prosperar la acción civil en su contra, la que también debe ser desestimada
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Venta de una casa. Incumplimiento de la obligación de hacer instalaciones

eléctricas y regularizar administrativamente el inmueble. Obligación de construir una casa es indivisible
Fecha: 16/04/2013
Rol: 6840-2012
Sumario
La venta de un inmueble indiscutidamente destinado a servir de habitación conlleva la

carga de su regularización administrativa, como quiera que sin ella —que sucede a la
necesaria recepción de la obra— no se legitima su uso, cual se desprende de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones y de su Reglamento, particularmente del artículo 144 de
aquélla. La perseguida vendió un inmueble para vivienda del comprador; la compraventa
comprendió, por contrato, la instalación eléctrica y, por ley, la recepción y regularización;
transcurrido el plazo convencionalmente pactado para el cumplimiento del contrato, la casa
no contaba con la instalación eléctrica ni con recepción conforme a derecho. En este sentido,
el contrato no fue cumplido por la firma. La conclusión contraria desconoce el imperio de
artículos como el 1545, el 1546 y el 1560 (del Código Civil). Si bien la electricidad no es algo
de la esencia de un hogar, pues de hecho puede substituírsela por otro tipo de energía, no
puede prescindirse de la ya antigua exigencia en orden a incluirla en las urbanizaciones que
conforman las ciudades. O sea, ya no se trata solamente de una obligación expresada en el
contrato, sino, además, de una que fluye de su naturaleza y de lo que por ley le pertenece.
(...) (Considerandos 10 a 12).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Efectos de la declaración de nulidad. Restitución de las partes al estado

en que estarían de no haber existido el acto o contrato. Restitución procede sólo cuando el contrato se
hubiere ejecutado. Mandato que no ha sido otorgado por quien aparece como mandante. Mandato
inoponible al mandante
Fecha: 25/03/2013
Rol: 6112-2012
Sumario
La declaración de nulidad del contrato da derecho a las partes para ser restituida al mismo
estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo. La finalidad es
restablecer a las partes a la situación jurídica y fáctica que tenían con anterioridad a la
celebración y ejecución del contrato. Esta regla de restitución sólo tiene lugar si el contrato
efectivamente se hubiera ejecutado y no concurran los casos de excepción del artículo 1688
y 1468 del Código Civil. Un supuesto evidente que impide ejercer este derecho se produce
cuando la parte a quien se pide la restitución de una obligación celebrada en virtud de un
contrato declarado nulo, acredita que no ha recibido el pago de la obligación, por un hecho
que no le sea imputable. En la especie, la parte compradora pagó el dinero y como
consecuencia de la declaración de nulidad tiene derecho a que se le restituya, pero debe
reclamarlo de quien lo recibió y no de quien fue, junto con ella, parte de los sujetos
engañados. Si bien no se ha declarado la nulidad del mandato que sirvió para urdir el
engaño, ello no puede ser causa para considerar que éste ha producido efectos y entender
así que el dinero fue recibido por la vendedora. Si el mandato es falso, significa que no ha
sido verdaderamente otorgado por el mandante y los efectos propios de la representación no
se han producido. El artículo 1448 del Código Civil asume, para que opere la representación,
que la persona actúe en representación de otra que esté facultada por ella o por la ley para
representarla, y establecido que la mandante no otorgó el mandato, se colige que el
mandatario actuó sin poder suficiente, no que el mandato sea nulo. Para considerar que no
hubo representación basta con que no se den algunas de las exigencias que impone la
referida. En conformidad con el artículo 2160 del Código Civil, el mandante no queda
obligado por lo obrado a su nombre por el mandatario, en todo aquello que éste se haya
extralimitado en su encargo, es decir, esa actuación le es inoponible. Si esto es así, incluso
en el caso de un mandato que haya sido válidamente otorgado, en el cual el mandatario se
extralimita, con mayor razón debe serlo cuando se está frente a un mandato falso. No tiene
sentido exigir que ese mandato sea declarado nulo, para considerarlo inoponible al mandante
y que este pueda, legítimamente, negarse a ejecutar lo que en su nombre hizo el mandante,
pues, basta con demostrar que no hubo verdaderamente mandato (Considerando 5º a 7º).
Corte Suprema
Acción de reivindicación, acogida. Obligaciones del vendedor. Entrega legal y entrega material. Venta
de predio rústico como cuerpo cierto con señalamiento de linderos. Comprador tiene derecho a todo lo
que compró e inscribió a su nombre. Falta de entrega cabal de lo vendido
Fecha: 05/03/2013
Rol: 5303-2012
Sumario
Las obligaciones esenciales del vendedor son la entrega o tradición y el saneamiento de la

cosa vendida. Tratándose de inmuebles, la tradición de la cosa vendida se materializa en la
inscripción del título en el respectivo registro del Conservador de Bienes Raíces competente.
Pero, además de la entrega legal o tradición de la cosa, es deber del vendedor poner
materialmente la cosa en poder del comprador, con el objeto que éste pueda entrar en
posesión tranquila y pacífica de la misma. En otros términos, el vendedor tiene la obligación
de entregar el bien que se identifica en el contrato y debe hacerlo de tal forma que posibilite
al comprador usar y gozar del mismo como señor o dueño, circunstancia que no se satisface
con una entrega parcial, salvo que ello emane de la letra de lo convenido o de la ejecución
que en la práctica hayan efectuado los contratantes (Considerandos 7º y 8º). Los predios
rústicos pueden venderse como especie o cuerpo cierto o en relación a la cabida. La regla
general es que si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida
del predio. Excepcionalmente, si el inmueble se vende con señalamiento de linderos, estará
obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le
exigiere, las partes del contrato de compraventa adquieren un derecho alternativo, según que
la cabida real sea mayor o menor que la declarada, en el sentido que el vendedor es obligado
a completar la cabida y, de no ser posible esto último o no se le exigiere, deberá sufrir una
disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a más de
una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o
aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato, evento en el cual se le resarcirán los
perjuicios según las reglas generales (Considerandos 6º y 10). Lo que caracteriza a la venta
de un cuerpo cierto es que la voluntad de las partes se refiere a un negocio que recae en un
bien determinado, en las condiciones en que se encuentre, por un precio total y no en
proporción a su área o cabida. Sin embargo, esto último no equivale a que los deslindes
conservatorios del inmueble y que son aquéllos que el comprador aceptó, se encuentren en
todo o parte desplazados en su desmedro por la acción de un tercero. El comprador tiene
derecho a lo que compró e inscribió en dominio a su nombre y, en la medida que acredite con
sus títulos su carácter de dueño de los terrenos cuya posesión reclama y además que ellos
corresponden a los que posee el demandado, tendrá a su haber parte importante de los
elementos que exige la reivindicación. En suma, la falta de entrega cabal de lo vendido
constituye una circunstancia propia de la ejecución de la compraventa que alcanza e
incumbe a comprador y vendedor, acarreando aspectos que permitirán la cumplida
observancia de sus respectivas obligaciones contractuales fundamentales, empero, que no
atañen al derecho del comprador ante la existencia de un tercero que ocupa una porción del
terreno que integra la individualidad del lote que ampara su inscripción dominical
(Considerandos 9º y 11). En la especie, dado que el demandante es poseedor inscrito
¿reputado dueño? del lote individualizado en su título y definido su emplazamiento; que la
demandada posee una porción que sobrepasa el deslinde sur de dicho bien raíz, concurren
los requisitos que hacen procedente la acción de reivindicación. En efecto, al desprenderse
de aquel lote la demandada no ha podido pretender que el hecho de mantener en su poder
una porción del mismo ha de ser respetado por el ulterior propietario, quien no ha hecho sino
adquirir un lote de tierra que la propia demandada originó por la vía de una subdivisión y
transfirió a un tercero (Considerandos 12 y 13).
Resolución de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Condición resolutoria. Pacto comisorio.

Contrato no se resuelve ipso facto. Necesidad de una sentencia que declare la resolución. No pago del
precio de la compraventa
Fecha: 04/03/2013
Rol: 1502-2012
Sumario
La condición resolutoria puede revestir tres formas diversas en el contrato de venta: a) la

condición resolutorio ordinaria, emanada de una convención expresa de las partes y que si
se cumple opera de pleno derecho; b) la condición resolutoria tácita o subentendida en todo
contrato bilateral para el caso de inejecución de alguna de las obligaciones de las partes; y
c) la condición resolutoria tácita expresada en el contrato, denominada pacto comisorio, para
el caso de inejecución de la obligación de pagar el precio y cuyos efectos son diferentes
según sea que lleve o no la frase ipso iure. El pacto comisorio no modifica la naturaleza de la
condición resolutoria tácita a la que le deja subsistente todos sus atributos. Estos tampoco los
pierde por la frase ipso facto, pues ni aun así la ley deja el contrato a la voluntad de una de
las partes, ya que siempre concede a la otra el derecho de pedir su cumplimiento y otorga al
comprador la facultad de pagar en un breve plazo. Resulta claro que si la condición
resolutoria se funda en la infracción a las obligaciones de las partes, sea que se exprese o no
en el contrato, no operará la resolución sino en virtud de una sentencia que la pronuncie.
Habiendo quedado establecido el precio por la voluntad de las partes, ello constituye una
obligación a que quedaron sometidos los compradores. Ahora bien, reclamándose por el
actor la falta de pago, correspondía a los compradores demandados acreditar legalmente que
esos valores habían sido enterados como exigía el contrato, obligación que en la especie no
ha quedado acreditada en el proceso y, por ello, se concluye que ha operado la condición
resolutoria establecida expresamente en el contrato, debiendo declararse resuelto el contrato
Corte Suprema
Restitución de predio agrícola, acogida. Resolución contractual. Pacto comisorio en el Código Civil.
Efectos del pacto comisario calificado estipulado en un contrato diverso a la compraventa o, en ella,
pero respecto de obligaciones diversas a la de pagar el precio. Necesidad de un acto recepticio del
contratante diligente. Pacto comisorio calificado celebrado en un contrato de arrendamiento de predio
rústico
Fecha: 21/01/2013
Rol: 5504-2011
Sumario
La resolución contractual es una forma de ineficacia contractual que se verifica en

presencia de la condición resolutoria cumplida. Según el artículo 1479 del Código Civil se
llama resolutoria la condición "cuando por su cumplimiento se extingue un derecho" y
habitualmente se la define como el hecho futuro e incierto del cual depende la extinción de un
derecho. La condición resolutoria puede manifestarse bajo la forma de la condición
resolutoria ordinaria, de la condición resolutoria tácita o del pacto comisorio. Este último,
contenido en nuestro ordenamiento a propósito de la compraventa, es la estipulación
negocial en la que las partes hacen explícita la condición resolutoria tácita. Pese a que el
Código Civil no trató en forma sistemática el pacto comisorio como parte del derecho general
de los contratos, sino sólo a propósito de la compraventa y como uno de sus pactos
accesorios, resulta indiscutible que no se encuentra limitado únicamente a la compraventa,
pudiendo acordarse en cualquier tipo de contratos. Existen dos tipos de pacto comisorio, el
denominado pacto comisorio simple, cuyos efectos son aquellos propios de la condición
resolutoria tácita, es decir, la entrega al contratante diligente de la opción de ejercitar las
acciones de cumplimiento o resolutoria y, en ambos casos, con derecho a reclamar
indemnización de perjuicios, teniendo el deudor la facultad de hacer subsistir el contrato
satisfaciendo la obligación antes del fallo, y el llamado pacto comisorio calificado, donde la
resolución no se verificará por el solo hecho de incumplir el deudor, ni en el instante en que
aquel se constituya en mora, pues será menester que el contratante diligente manifieste de
modo fehaciente e inequívoco su voluntad de "resolver", debiendo concluirse que hasta ese
momento el contrato pervivirá en toda su eficacia. El pacto comisorio calificado estipulado en
un contrato diverso a la compraventa o, en ella, pero respecto de obligaciones diversas a la
de pagar el precio, no produce como efecto la resolución por el solo hecho del
incumplimiento o de la mora automática del deudor, sino, al menos, por un acto jurídico
recepticio que debe llevar a cabo el contratante diligente. Este acto recepticio, usualmente y
conforme las reglas generales de nuestro ordenamiento jurídico, se corresponderá con la
notificación judicial de la demanda hecha por el contratante diligente, en la que solicitará
hacer suyos los efectos que la resolución provoca. Esta postura, mayoritaria en doctrina,
resulta más ajustada al espíritu del legislador y sistemáticamente más acorde con las demás
instituciones de nuestro ordenamiento jurídico. Al efecto, la doctrina nacional se inclina por
las interpretaciones que, con arreglo a los principios antes mencionados y al derecho
comparado, favorecen la pervivencia del contrato (Considerandos 5º a 9º de la sentencia de
reemplazo)
Resolución de contrato. Concepto y efectos de las formalidades convencionales. Contrato de

promesa de compraventa de bien mueble. Contrato prometido sujeto a una formalidad convencional.
Entrega de un cheque en pago del bien cuya venta se promete
Fecha: 09/10/2012
Rol: 750-2012
Sumario
Como bien señala el profesor Jorge López Santa María (Los Contratos. Parte General,
Editorial Jurídica de Chile 1986, página 182 y siguiente), "las formalidades convencionales
son aquellas pactadas por las partes, y cuyo ulterior cumplimiento permite que recién el
contrato se repute definitivamente celebrado. Aunque el contrato tenga carácter consensual,
los contratantes pueden estipular que sea indispensable exteriorizar el consentimiento
mediante el otorgamiento de un instrumento público o privado o a través de otro ritual externo
que señalen. El efecto característico de estas formalidades consiste en que cualquiera de las
partes puede retractarse o válidamente desdecirse de la celebración del contrato, mientras la
forma pactada no se haya cumplido. O sea que, por propia voluntad de las partes, estando
pendiente la formalidad convencional, el vínculo jurídico todavía es precario o imperfecto". El
artículo 1802 del Código Civil se refiere, precisamente, a este tipo de formalidades
previniendo que "si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las
enumeradas en el inciso 2º del artículo precedente no se repute perfecta hasta el
otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse
mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida". En
la especie, la convención celebrada por las partes es un contrato de promesa de celebrar por
escrito y en notaría un contrato de compraventa de bien mueble. En efecto, el acuerdo de
voluntades consignado en el antedicho documento da pleno cumplimiento a los requisitos
establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, pues consta por escrito, el contrato
prometido no es de aquellos que las leyes declaran ineficaces, contiene un plazo para la
celebración del contrato definitivo y este último se encuentra especificado en los términos
exigidos por el numeral 4 del artículo mencionado. Además, las partes estipularon que el
contrato prometido debía sujetarse a una formalidad convencional, acuerdo que produce el
efecto señalado en el artículo 1802 del Código Civil (Considerandos 7º y 8º).
Acreditada la celebración del contrato cuya resolución se pide y acreditada la entrega de

un cheque en pago del bien cuya venta se prometió, correspondía al demandado, para
enervar las acciones deducidas, acreditar el cumplimiento de las obligaciones que emanan
del contrato de promesa, en virtud de lo establecido en el artículo 1698 del Código Civil. (...)
De conformidad con lo expuesto en el motivo anterior, no habiendo el demandado acreditado
que cumplió con sus obligaciones emanadas del contrato de promesa de compraventa
deberá esta Corte acoger la acción de resolución del mencionado contrato celebrado entre
las partes, disponiendo la restitución de lo pagado por el actor (Considerandos 13 y 14).
Corte Suprema
Acción estimatoria, acogida. Inmuebles afectados por una plaga de termitas. Concepto de vicio
incluye los daños producidos por la naturaleza. Requisitos para que un vicio tenga el carácter de
redhibitorio. Rebaja del precio proporcional a la disminución de valor de la cosa. Aspectos que
comprende la disminución de valor de la cosa
Fecha: 04/10/2012
Rol: 3740-2012
Sumario
Los jueces del fondo tuvieron por acreditado que en las viviendas de los actores se detectó
la aparición de termitas, teniendo la demandada "inmobiliaria y constructora" pleno
conocimiento de la existencia de la plaga con anterioridad a la venta de los inmuebles y
estando plenamente consciente de su gravedad, en cuanto a la posibilidad cierta de
contaminación de las demás casas vecinas. De esta manera, y conforme al artículo 1859 del
Código Civil, si bien la acción redhibitoria es renunciable, lo cierto es que conociendo la
demandada a la fecha de las compraventas la existencia del vicio, la renuncia de algunos de
los demandantes a la acción en comento no tiene mayor trascendencia, pues de todos
modos estará obligado a sanearlos. A falta de definición legal, habrá que entender por "vicio",
la mala calidad, defecto o daño físico en las cosas, y no habiendo distinguido el legislador
entre los vicios o defectos producidos por la naturaleza "como la infestación con plaga de
termitas" o causados por el hombre, no resulta lícito para el intérprete distinguir ni discriminar
(considerando 4º de la sentencia de la Corte Suprema). El artículo 1858 del Código Civil
exige, para que un vicio tenga la calidad de redhibitorio, que cumpla tres requisitos: a) exista
al tiempo de la venta, b) sea grave y c) sea oculto. En la especie, concurren tales exigencias.
En cuanto al segundo requisito, la gravedad del vicio se dio por demostrada conforme a los
hechos acreditados y a la naturaleza y peligrosidad de la plaga en cuestión, siendo público y
notorio que cualquier potencial comprador en sus cabales, de saber o ser informado que la
vivienda ofrecida está infestada con termitas, desistiría de la compra o, a lo mejor, ofrecería
pagar un precio muy inferior, ya que es sabido que la plaga de termitas puede derivar en
daños importantes o estructurales en las viviendas afectadas, inhabilitantes o impedientes de
su uso natural y, en todo caso, obliga a costosos tratamientos de control y prevención de
daños ulteriores. Y en lo relativo al tercero, la exigencia que el vicio sea oculto coincide con el
carácter y naturaleza de la plaga de termitas, cuyo trabajo silencioso, escondido y
subterráneo sólo viene a ser advertido las más de las veces cuando ya el daño no es menor.
Así, concurriendo los presupuestos de la acción estimatoria, los sentenciadores acogieron la
demanda determinando la rebaja del precio pagado por los inmuebles, proporcional a la
disminución de valor de la cosa, entendida ésta no sólo como detrimento ostensible de su
eventual precio de venta actual, sino como comprensiva de los gastos o costos en los cuales,
como consecuencia del vicio, se ha debido o se deberá incurrir para mantener incólume su
avaluación (Considerando 5º).
Corte Suprema
Análisis voto disidente. No procede pedir la resolución del contrato de compraventa por
incumplimiento de obligaciones accesorias
Fecha: 26/09/2012
Rol: 1127-2012
Sumario
Cabe sostener que no procede pedir la resolución del contrato de compraventa suscrito
entre las partes por incumplimiento de obligaciones accesorias, no condicionantes o de
escasa entidad, si se ha cumplido con las obligaciones principales. Para descartar un
aparente mandato absoluto del artículo 1489 del Código Civil, es pertinente recordar que el
inciso final del artículo 1852 del citado código dispone que, si la evicción no recae sobre toda
la cosa vendida y la parte evicta es tal que sea de presumir que no se habría comprado la
cosa sin ella, habrá derecho a pedir la resolución de la venta. En esto se constata que para
nuestro legislador civil no todos los incumplimientos conducen necesariamente a la
resolución (Considerando 13 de voto de minoría).
Corte Suprema
Requisitos procedencia de la rescisión por lesión enorme. Nulidad relativa el único efecto jurídico que
demandante puede impetrar al ejercer acción rescisoria por lesión enorme
Fecha: 14/08/2012
Rol: 2533-2012
Sumario
La procedencia de la rescisión por lesión enorme, amén de justificarse la efectividad de la

desproporción que ésta supone, precisa la confluencia de otros requisitos, a saber: a) que la
venta admita la rescisión por este motivo; b) que la acción se ejerza en tiempo, y c) que la
cosa vendida no haya perecido en manos del comprador o enajenada por éste
(Considerando 8º).
Al ejercer la acción rescisoria por lesión enorme, es precisamente la nulidad relativa el

único efecto jurídico que el demandante puede impetrar y, a consecuencia de ella, la
devolución de la cosa o del precio. Sin embargo, no es posible que en este escenario y en
una hipótesis como la de autos, el actor pida que, constatada que fuera la desproporción, le
sea completado el justo precio por el vendedor. Otra cosa es que el demandado vea nacer
una obligación facultativa, en virtud de la cual será el vendedor demandado, y sólo él, quien
podrá optar entre restituir el bien materia del juicio o pagar el suplemento del precio conforme
al nuevo valor determinado en el fallo que debe cumplir. En palabras del profesor Alessandri
Rodríguez: "Por la misma razón, el juez debe pronunciarse únicamente sobre la rescisión y
sólo ésta puede admitir" (Considerando 9º).
No habiéndose acreditado que bien raíz en cuestión ha sido adquirido durante vigencia de sociedad
conyugal éste no ha integrado los bienes de la misma y por tal no se requería autorización de la mujer
Fecha: 27/07/2012
Rol: 4158-2010
Sumario
Como se dejó establecido en el fallo en alzada (considerandos quinto y sexto), el bien raíz
cuya venta se produjo durante la vigencia de la sociedad conyugal existente entre las partes
fue adquirido antes del matrimonio por el marido de la demandante y formaba parte de una
comunidad de copropietarios, debidamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, con
lo cual, dicha parte, siempre pudo disponer de su cuota respectiva conforme a lo previsto en
los artículos 1320 y 1812 del Código Civil y la adjudicación posterior del predio que en
definitiva le correspondió y que ocurrió durante la sociedad conyugal, se produjo en los
términos previstos en el inciso primero del artículo 1736 del Código Civil, esto es, "
(...) cuando la causa o título de la adquisición ha precedido a ella".
De esta manera, no habiéndose acreditado que el bien raíz objeto del contrato de
compraventa cuya nulidad se ha invocado haya sido adquirido durante la sociedad conyugal
de la que forman parte uno de los demandados y la actora, no ha llegado a integrar los
bienes de dicha sociedad, con lo que no fue necesaria la autorización de la mujer,
demandante, al ser enajenado por el marido y por ello, no podrá accederse a declarar la
nulidad de dicho contrato, invocada en estos autos por la demandante (Considerandos 2º y
3º).
Corte de Apelaciones de Coihaique
No se ha acreditado por actor el segundo requisito que habilita para la acción de reivindicación esto
es el hecho de ser dueño de la cosa que se pretende reivindicar
Fecha: 19/07/2012
Rol: 105-2012
Sumario
Respecto al segundo requisito, esto es, que el titular de la acción acredite tener el dominio
de la cosa cuya reivindicación se pretende, del mérito de las probanzas rendidas en autos,
especialmente de la promesa de compraventa de (demandante) a (demandado), de fecha 10
de diciembre de 2002, ante el Notario público de Coyhaique, don (indicado), que en fotocopia
se agregó de fojas 12 a 13, por el cual el promitente vendedor declara ser dueño del
inmueble ubicado en (lugar señalado), que corresponde al Lote Uno, de una superficie de
51,58 hectáreas y que deslinda en la forma que se señala en su cláusula primera, y que
promete y se obliga a vender al promitente comprador (demandado), un retazo de terreno de
ese inmueble, y que recae en una hectárea de superficie, y que el precio de la promesa es la
suma de ciento cincuenta mil pesos, suma que se pagó al contado y con anterioridad a la
subinscripción de la presente escritura, declarando el vendedor haber recibido a su entera
conformidad dicha suma, y que la escritura definitiva se celebraría tan pronto se efectúe la
subdivisión del predio y se obtenga por los organismos competentes los documentos que
acrediten dicha subdivisión; y de la fotocopia autorizada de fojas 14 a 15 vuelta de la
escritura de saneamiento de título de dominio a favor de (demandado), conforme al Decreto
Ley Nº 2.695, anotado en el Repertorio Nº 794, 2001, con fecha 19 de abril de 2011, del
Conservador de Bienes Raíces (indicado), lo que se hizo por resolución judicial del Primer
Juzgado Civil (indicado), en los autos Rol 111¿2011, sobre oposición a saneamiento de título,
(demandante), (demandado), y que es de fecha 4 de marzo de 2011, mediante la cual dicho
tribunal declaró que se tenía por no deducida la demanda de oposición de saneamiento y, en
consecuencia, se ordena la inscripción a favor del demandado de una superficie de una
hectárea individualizada en el plano 11101-459 S.R., del Ministerio de Bienes Nacionales,
ubicado en (lugar indicado), cuyos deslindes se señalan en la misma resolución; inmueble
inscrito a fojas 614 Nº 435 del año 1999 del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces (indicado); y de la copia autorizada por el Conservador de Bienes Raíces, del
plano de división del referido predio, agregado a fojas 17, del Ministerio de Bienes
Nacionales, es posible colegir que el dominio del predio rural, ubicado en (lugar indicado), de
una superficie de una coma cero hectáreas, individualizado en el plano Nº once mil ciento
uno guión cuatrocientos cincuenta y nueve S.R., del Ministerio de Bienes Nacionales, y que
deslinda: Noroeste, sucesión (señalada) en línea quebrada de dos tramos comprendida entre
los puntos A guión B, separado por cerco; Sureste, (demandante), en línea recta estacada
comprendida entre los puntos B guión C; Suroeste, (demandante), en línea recta estacada
comprendida entre los puntos C guión D; y Noroeste, (referida), en línea recta estacada
comprendida entre los puntos D guión E y servidumbre de tránsito, en línea recta estacada
comprendida entre los puntos E guión A, e inscrito en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces (lugar indicado), el día 19 de abril de 2011, a fojas 986
Nº 651, está a nombre de don (demandado), quien es el demandado de autos, y por lo tanto
el actor y recurrente de la causa no ha acreditado fehacientemente su derecho de propiedad
sobre dicha franja de terreno. De este modo, resulta que la concurrencia del segundo de los
presupuestos que se analizan, no ha resultado debidamente acreditado por el actor en quien
recaía la carga legal de hacerlo. Lo dicho precedentemente, en todo caso, fue motivo de
examen en los motivos Noveno y Décimo de la sentencia que se revisa, y cuyas conclusiones
esta Corte las comparte plenamente. Como corolario del análisis que se viene realizando,
resulta inocuo hacerse cargo de la tercera exigencia enunciada, consistente en que el
reivindicante esté privado de la posesión y esta la ejerza el demandado, si se ha concluido
que el actor no es actualmente el dueño del predio en disputa, y la ley sólo le permite al
dueño del predio, que no es el demandante, a fin de que intente la acción reivindicatoria o de
dominio, la exigencia de que haya perdido la posesión, o sea que esté desposeído, lo que en
todo caso tampoco probó en estos autos (Considerandos 7º y 8º).
Incumplimiento contractual debe presumirse culpable. Contrato bilateral obliga a todas las cosas que
emanan de la naturaleza o característica de la obligación. Daño moral en materia contractual se
encuentra actualmente aceptado mayoritariamente por la doctrina
Fecha: 13/07/2012
Rol: 3480-2002
Sumario
El incumplimiento contractual debe presumirse culpable y es el deudor que pretende

liberarse de responsabilidad el que debe probar que el incumplimiento de la obligación no le
es imputable, sea acreditando el caso fortuito o la fuerza mayor que hizo imposible su
ejecución, o que empleó en ella la debida diligencia y cuidado, circunstancia que no ha
ocurrido en la especie.
Tratándose de un contrato bilateral el artículo 1446 del Código Civil exige ejecutarlo de
buena fe, en el entendido que las partes no sólo quedan obligadas a lo que en él se expresa,
sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza o característica de la
obligación y, por lo mismo, el artículo 1444 señala que dentro de los contratos deben
distinguirse las cosas que son de su naturaleza, aquéllas que no siendo esenciales se
entienden pertenecerle sin necesidad de una cláusula especial (Considerandos 8º y 9º).
En lo referente al daño moral, cabe hacer presente que en materia contractual se

encuentra actualmente aceptado mayoritariamente por la doctrina. Es así como en
correspondencia con el Principio de la Igualdad ante la Ley, la jurisprudencia ha expresado
que los bienes extrapatrimoniales de una persona, tienen un valor que a veces sobrepasa el
de los bienes materiales, con mayor razón, cuando se trata, como en este caso, el de la salud
o la integridad física o síquica de la persona, y si la jurisprudencia admite en la actualidad la
indemnización moral respecto de los perjuicios o daños causados por un delito o cuasidelito
civil, no se divisa el motivo por el cual se le pueda denegar, si la lesión a esos intereses
extrapatrimoniales procede del incumplimiento culpable o malicioso de uno de los
contratantes, como es el caso de autos, debiendo tener además presente, la plena aplicación
del principio de donde existe la misma razón, debe existir la misma disposición
(Considerando 14).
Se colige que demandante no es dueña de terreno cuya restitución reclama pues compraventa ha
sido inscrito en registro de Conservador de Bienes Raíces incompetente
Fecha: 10/07/2012
Rol: 432-2011
Sumario
De acuerdo a la normativa a que se ha hecho mención, resulta incuestionable que el

demandante, al haber inscrito el título traslaticio de dominio en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces (indicado), en circunstancias que el inmueble adquirido se
encuentra en la comuna de (referida), la que a esa fecha ya contaba con su propio
Conservador de Bienes Raíces, no efectuó la tradición en la forma prescrita por la ley, esto
es, en el Registro Conservatorio del territorio en que está situado el inmueble, y por
consiguiente, atento a las sanciones que las normas citadas contemplan, no adquirió ni la
posesión efectiva del respectivo derecho ni el dominio del inmueble objeto del contrato de
compraventa. En este sentido, don Arturo Alessandri Besa, expresa que no cree que el
efecto que se produce según el artículo 696 del Código Civil sea la nulidad, pues lo único que
dispone es que "los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán
o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se
efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena", por lo que se trataría de una
sanción especial, consistente en la suspensión del efecto propio de la inscripción, efecto que
solo viene a producirse cuando la inscripción se efectúe con todos los requisitos legales, lo
que puede tener lugar en cualquier momento y en cualquier tiempo después de otorgado el
título respectivo (La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno, tomo I, segunda
edición, página 262). Por consiguiente, no siendo la parte demandante dueña "por ahora", del
terreno cuya restitución reclama, no se cumple con el primer presupuesto de la acción de
precario que ha deducido, lo que conduce forzosamente a su rechazo, sin que alteren en
nada lo decidido los documentos acompañados en esta instancia, resultando además
inoficioso analizar los otros presupuestos de la acción de precario y la prueba rendida al
efecto (Considerandos 13 a 15).
Corte Suprema
Prenda sin desplazamiento tiene por objeto constituir una garantía sobre cosas corporales o
incorporales muebles conservando el constituyente la tenencia y uso del bien. Legislación permite
convenir cláusulas con garantía general prendaria. Naves pueden prendarse en garantía de
obligaciones principales adoptando el régimen particular que resulte pertinente al caso concreto
Fecha: 09/07/2012
Rol: 11426-2011
Sumario
La pactada en autos constituye una prenda sin desplazamiento de acuerdo a la Ley

Nº 18.112, debiendo entenderse por tal aquélla que tiene por objeto constituir una garantía
sobre una o varias cosas corporales o incorporales muebles, para caucionar obligaciones
propias o de terceros, conservando el constituyente la tenencia y uso del bien constituido en
prenda. Este es el rasgo característico de esta clase de contrato pignoraticio: el bien
prendado se mantiene en poder del constituyente. Entre sus varias características —real,
unilateral, conmutativo, solemne, indivisible y otras—, destaca la de ser, evidentemente, un
contrato accesorio, vale decir, que subsiste en la medida que exista una obligación a la que
accede (Considerando 6º). La posibilidad de convenir cláusulas con garantía general
prendaria, es decir, respecto de una pluralidad de obligaciones presentes o futuras, sean
determinadas o no la fecha del contrato, se encuentra prevista en la nueva Ley Nº 20.190, de
5 de junio de 2007, cuyo artículo 14 "Dicta normas sobre la prenda sin desplazamiento y crea
el Registro de Prendas sin Desplazamiento" (artículo 3º número 2 y en su artículo 4º), como
asimismo, se hallaba contemplada en el artículo 4º de la Ley Nº 18.112 del año 1982,
derogada por la antedicha pero, como se sabe, por aplicación del artículo 22 de la Ley sobre
Efecto Retroactivo de las Leyes, vigente para regir los contratos de prenda sin
desplazamiento acordados antes de la entrada en vigencia de la nueva ley
(Considerando 7º). Con respecto al plazo de la prescripción liberatoria aplicable al asunto sub
judice, cabe tener en cuenta el adagio que circula en doctrina comercial que reza: "El mar
mercantiliza los actos", con la que se quiere significar que los actos jurídicos que conciernen
al ámbito marítimo adquieren su especialidad, caracterizada por la serie de privilegios y
limitación de responsabilidad del naviero que ese contexto se encuentran estatuidos. Si bien
nuestro legislador comercial ha sido escueto al prever la prenda sobre naves menores en el
artículo 881 de la codificación del ramo, lo cierto es que su tenor deja en claro que no existe,
en propiedad una prenda que pudiera catalogarse de "naval", sino que las naves pueden
prendarse en garantía de obligaciones principales, adoptando el régimen particular que
resulte pertinente al caso concreto (quedando a recaudo lo ya expuesto en el motivo séptimo
en relación a la reforma introducida mediante Ley Nº 20.190, de 2007) (Considerando 9º).
Corte Suprema
Aun si la Corte aceptara en los yerros denunciados éstos no han tenido influencia sustancial en lo
dispositivo del fallo pues no se cuestiona la decisión contenida en sentencia impugnada
Fecha: 05/07/2012
Rol: 4360-2012
Sumario
Determinada la inviabilidad del error de derecho denunciado con relación a las

disposiciones referidas en el motivo precedente, cabe poner de relieve que el libelo de
casación deja de manifiesto que, así como las alegaciones sobre las cuales la tercerista
funda su recurso instan por la prevalencia de la garantía constitucional del derecho de
propiedad, mirando el estatuto de la tradición de los bienes muebles, de acuerdo al mérito
probatorio de los antecedentes acumulados en autos, resulta ostensible que nada de ello
aparece referido, en forma precisa y circunstanciada, a la directriz que guía la acción del
tercerista de dominio, esto es, el artículo 582 del Código de Procedimiento Civil, como
tampoco al artículo 1545 del Código Civil, que estatuye la fuerza vinculante del contrato, ni a
ninguna de las reglas útiles para su interpretación previstas en los artículos 1560 a 1566 del
Código Civil, pese a la patente gravitación que tiene, tanto en la sentencia impugnada y, por
lo mismo, en los fundamentos del libelo de casación de fondo, la determinación del sentido y
alcance de las estipulaciones del contrato de compraventa de la causa; A la luz de lo
antedicho, esta situación implica que la impugnante no cuestiona, ergo acepta, la decisión
contenida en la resolución cuya nulidad postula, en cuanto a la interpretación de lo pactado
por los contratantes de la compraventa de bosque sub lite, particularmente, acerca del
momento y manera en que definieron tendría lugar su tradición. Lo anterior pues, aún en el
evento de que esta Corte concordara con quien recurre en el sentido de haberse producido
los yerros que denuncia, tendría no obstante que declarar que éstos no influyen en lo
dispositivo de la sentencia, desde que los estatutos que rigen el dominio, la naturaleza de lo
contratado y la hermenéutica contractual, no han sido considerados al puntualizar el error de
derecho descrito en el arbitrio en estudio, conllevando en que la determinación de la voluntad
contractual envuelta en el negocio que sirve de antecedente al dominio reclamado, no ha
sido un aspecto considerado dentro del error de derecho que se acusa (Considerandos 7º y
8º).
Análisis probatorio y ponderación de la misma hace llegar a la presunción grave y precisa que actora
es la dueña del terreno que se pretende reivindicar de modo que procede acoger acción
Fecha: 25/06/2012
Rol: 1860-2011
Sumario
El análisis comparativo de los medios probatorios reseñados precedentemente, en especial

de las conclusiones contenidas en las pericias consignadas en el motivo decimosexto de la
presente sentencia, cuyo mérito probatorio se ha ponderado de conformidad con las reglas
de las sana crítica, se desprenden un conjunto de presunciones judiciales que por reunir los
caracteres de gravedad y precisión, además, de ser concordantes, permiten tener por
establecido, en forma fehaciente, que el predio de una superficie de 0,81 hectáreas, de
propiedad de la actora principal, singularizado en la demanda, de acuerdo al plano que en
copia se agrega a fojas 69, confeccionado por el Ministerio de Bienes Nacionales en el
procedimiento de regularización de la posesión, cuyo expediente administrativo se ha tenido
a la vista en esta sede, es detentado materialmente en la actualidad, por el demandado
(indicado) y, en consecuencia, encontrándose acreditado que el terreno que la demandante
pretende reivindicar respecto del cual ha probado su calidad de dueña, es el mismo que
mantiene bajo su posesión el demandado, y donde este último procedió a edificar y emplazar
diversas obras, solo cabe dar lugar a la acción principal deducida, por reunirse todos los
requisitos que la hacen procedente. De este modo, necesario resulta dejar establecido, en
relación las conclusiones consignadas en el motivo precedente, que a juicio de esta Corte las
aseveraciones de los testigos del demandado, esto es (indicados), en cuanto deponen
respecto de la ubicación del terreno de la actora y a la circunstancia que el demandado es
propietario del predio donde emplazó una vivienda y, además, efectuó diversas obras, se
encuentran desvirtuadas con los restantes elementos de convicción ponderados en los
fundamentos decimosexto, decimoséptimo y decimoctavo del presente fallo, particularmente,
con el contenido de las pericias evacuadas por los peritos judiciales (referidos), las que
adquieren mayor relevancia, por tratarse de expertos que profesan una ciencia o arte con
conocimientos especializados en la materia sobre la que informan, al detentar ambos la
calidad de Ingenieros de Ejecución en Geomensura, y cuyas opiniones se aprecian, en lo
sustancial, coincidentes, lo que conduce lógicamente a colegir que sus dictámenes aparecen
científicamente más exactos, argumentos por los cuales se les resta mérito probatorio a los
dichos de los mencionados testigos, mismas razones que permiten estimar, asimismo, que la
instrumental acompañada por esa parte, a fojas 82, vale decir, los denominados plano de
ubicación de la parcela Rol Nº XXXX-XX de propiedad de (demandado) y plano de ubicación
de la citada parcela, sobre imagen satelital, señalándose que ambos fueron revisados por el
testigo (indicado), carece de valor de convicción, por cuanto, además, el referido testigo, al
prestar declaraciones respecto de tales documentos, a objeto de precisar acerca de los
aspectos técnicos sobre los cuales dichos planos fueron elaborados, señala que él no
concurrió al lugar donde se ubica el predio del demandado, sino que lo hizo un tercero, que ni
siquiera individualiza, quien habría recorrido los deslindes con un GPS, y que, solamente,
cuando aquél le entregó el instrumento, procedió a descargar los datos y a confeccionar el
plano sobre el cual depone (Considerandos 19 y 20).
Corte Suprema
Responsabilidad del constructor en compraventa de inmuebles. Coexistencia de Regulaciones.

Primacía de la normativa particular sobre la general
Fecha: 05/06/2012
Rol: 1144-2010
Sumario
La responsabilidad de la Inmobiliaria como de la Constructora ha sido establecida por la

ley, en el ya citado artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de modo
que, sin perjuicio de la suscripción de los respectivos contratos de compraventa que provoca
que las partes se coloquen al amparo de la regulación legal de sus responsabilidades, es a
esa regulación legal a la que debe estarse y la misma se encuentra prevista, en general, en
los artículos 2314 y siguientes del Código Civil, dejando a salvo las disposiciones especiales
en la materia, que deben prevalecer sobre aquellas otras que no revisten esa índole especial.
Por lo tanto, en la especie, resulta procedente la indemnización por el daño moral,
atendiendo fundamentalmente a lo dispuesto en el artículo 2329 del Código Civil, en cuanto a
que todo daño debe ser indemnizado (Considerando 6º de la sentencia de casación).
La existencia del daño moral reclamado se encuentra suficientemente acreditado, a juicio

de estos sentenciadores, por las circunstancias materiales que se han probado en esta
causa, esto es, por los defectos y fallas que han debido soportar los adquirentes de
inmuebles nuevos y que los han llevado a accionar judicialmente para obtener el
resarcimiento de los perjuicios que se les han ocasionado. Indudablemente, la compra de un
departamento en condiciones defectuosas, las que han debido tolerarse por largo tiempo,
genera un detrimento sicológico, una aflicción y angustia, que debe ser indemnizada por su
generador, en el caso, Inmobiliaria y Constructora demandadas. La existencia de bienes de
dominio común respecto de los cuales se establece una indivisión forzada, atendida la
necesidad de un pleno ejercicio del derecho de dominio por cada propietario respecto de su
unidad y la forma de administración del régimen de copropiedad inmobiliaria, dentro de la
cual se prevén facultades, atribuciones, derechos y obligaciones para cada uno de los
órganos en que la ley hace descansar el gobierno o la gestión de los condominios,
concluyendo que los bienes comunes pertenecen a cada uno de los copropietarios en la
parte alícuota que les corresponde, sin embargo, su naturaleza —común— a todos ellos
impide que cada uno o algunos de los dueños pueda ejercer por sí la acción que pretenda el
resarcimiento por los vicios y defectos de diseño, de proyección, estructurales y de
construcción con los que dichos bienes pudieran verse afectados. Sin perjuicio de que esta
Corte estima improcedente el ejercicio particular y no en comunidad de la acción destinada a
obtener la indemnización por los daños materiales que presenten los bienes comunes en un
condominio, corresponde precisar que dicha acción, en tanto pretende la indemnización por
el daño moral derivado de los vicios o desperfectos que afecten a las áreas comunes, es
perfectamente procedente, en atención a que, en cuanto a la calidad o naturaleza de la
pretensión que se ejerce y el carácter del resarcimiento que ella exige, resulta prioritario
anotar el estrecho e indesmentible vínculo entre ambos en tanto este último se genera y
justifica en la aflicción del afectado, lo que le imprime un carácter personalísimo que no logra
desvirtuarse con el hecho que genera un crédito en dinero, pues aun integrando dicho
elemento patrimonial, el sentido y contenido de la acción ejercida en este aspecto sigue
inalterable, por cuanto lo que ella persigue es compensar el mal soportado por la víctima,
personalmente (Considerandos 6º a 9º de sentencia de casación).
Corte Suprema
Vendedor debe entregar la cosa en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila
y útilmente. Recurrente de casación en el fondo debe señalar la forma cómo se han producido los
errores de derecho e infracciones de ley que denuncia
Fecha: 04/06/2012
Rol: 299-2012
Sumario
El artículo 1824 del Código Civil señala como segunda obligación del vendedor "el
saneamiento de la cosa vendida". Pero, no basta que el vendedor entregue la cosa vendida,
es preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella
tranquila y útilmente. No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de la cosa
vendida cuando se vea turbado de dicha posesión a consecuencia de los derechos que
terceros hagan valer con relación a ella. No obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de
defectos que la hacen inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla. En ambos
casos, el comprador quedaría defraudado en su justa expectativa, si no dispusiera de
recursos para exigir al vendedor que lo ampare en la posesión y subsane los vicios o
defectos de la cosa (Considerando 8º).
El recurrente centra su alegato de casación únicamente en el análisis de las normas

decisoria litis que habrían sido mal o erróneamente aplicada por los jueces de segundo
grado, sin embargo, no hace lo propio con las otras disposiciones que enumera,
artículos 1545, 1547, 1838, 1839 y demás que resulten pertinentes. Al efecto debe en primer
término consignarse que el recurrente ha omitido la obligación impuesta a quien formula un
recurso de casación como el que se analiza, en orden a que debe, además de señalar las
normas que estima violentadas, explicar pormenorizadamente la forma cómo se han
producido los errores de derecho e infracciones de ley que denuncia y, asimismo, la manera
como tales transgresiones influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo, cosa que no ha
hecho. A este respecto, no procede que este tribunal de casación se haga cargo de dichas
normas que no han sido desarrolladas y de las otras que sólo se identifican como las "demás
que resulten pertinentes". Esa propuesta excede de las posibilidades de un recurso de
derecho estricto, como es el caso, al pretender que sea el órgano jurisdiccional supremo el
que determine la eventual contradicción abstracta entre el ordenamiento basal aplicable y la
interpretación defendida por los falladores del fondo, eligiendo la o las disposiciones que
podrían haber sido transgredidas en este apartado, pero que el recurrente no desarrolla ni
tampoco indica (Considerando 10).
Vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la
cosa que vende
Fecha: 28/05/2012
Rol: 356-2012
Sumario
El artículo 1889 del mismo cuerpo legal establece que el vendedor sufre lesión enorme
cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el
comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del
contrato. Se establece el justo precio de la propiedad al momento de su venta en la suma de
$ 17.829.136, esto es, en el avalúo fiscal, la mitad de éste $ 8.914.568 excede con mucho el
valor asignado en la compraventa de $ 1.900.000; ello incluso tratándose únicamente de la
nuda propiedad del inmueble, toda vez que el precio sólo alcanza el 9% del justo precio. De
acuerdo al mérito de lo expuesto, se considera que se han dado las condiciones para estimar
que en el contrato a que se refieren estos autos se ha producido lesión enorme para la
demandante (Considerandos 13 a 16).
Se constata que no se ha efectuado la tradición por inscripción en conservador de bienes raíces

sobre los terrenos reclamados por lo que no se ha adquirido posesión por parte de actores
Fecha: 25/05/2012
Rol: 1161-2011
Sumario
La posesión regular es la definida en el artículo 704 del Código Civil, esto es "la que
procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe; aunque la buena fe no subsista
después de adquirida la posesión. Se puede ser por consiguiente poseedor regular y
poseedor de mala fe, como viceversa el poseedor de buena fe puede ser poseedor irregular".
A continuación, el artículo 703 clasifica los justos títulos en constitutivo o translaticio de
dominio. Su inciso tercero define los segundos "como aquellos que por su naturaleza sirven
para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos", norma que constituye la
regla general en la materia. Tratándose de los títulos translaticios de dominio y en
conformidad a lo dispuesto en el artículo 702 del Código Civil, la posesión regular, para que
lo sea, no sólo exige que exista justo título, sino, además, la buena fe y la tradición. El
artículo 708, a su vez, califica de irregular la posesión que carece de uno o más de los
requisitos de la posesión regular. Finalmente, el artículo 724 expresa que "Si la cosa es de
aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie
podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio." Así las cosas, se concluye que los
actores no se han encontrado en posesión regular de los predios cuya restitución solicitan,
toda vez que el título invocado para ello es sólo una escritura pública de compraventa, de la
que sólo pueden emanar derechos personales, mas no constituye la tradición de los
inmuebles de que se trate. En conclusión, no se han reunido en la especie los requisitos que
exige la ley para ser titulares de la acción contenida en el artículo 894 del Código Civil, desde
que los actores no han acreditado haber estado en posesión regular de los predios, por lo
que mal puede entenderse que la hayan perdido, circunstancia que de por sí, impide acoger
la demanda deducida en estos autos (Considerandos 14 a 16).
Corte Suprema
Redacción de cláusula de aceleración demuestra que ésta tiene carácter de imperativa por lo que
simple retardo en cumplimiento de obligación inició término de prescripción de la misma
Fecha: 25/05/2012
Rol: 12007-2011
Sumario
La orientación clave para determinar la naturaleza de esta estipulación (cláusula de

aceleración), en el caso concreto, es la forma en que ella se encuentra redactada. En la
especie no fue discutido que la caducidad convencional pactada en el segundo acápite de la
cláusula tercera de la compraventa, reza: "El no pago íntegro y oportuno de cualquiera de
estas cuotas hará exigible y de plazo vencido la totalidad de la deuda". Así establecida esta
Corte Suprema se ha inclinado a asignar a ese pacto de exigibilidad anticipada el carácter
imperativo, de lo cual se extrae, como corolario ineludible, que desde la fecha del
incumplimiento, el plazo ya no fue impedimento para que el acreedor pudiera accionar, toda
vez que la obligación se torna exigible y se le permite perseguir al deudor desde ese
momento, y comienza, además, el transcurso del término de prescripción extintiva. Corrobora
lo expuesto, el tono gráfico y didáctico, del autor recién citado cuando enseña: "En todo caso,
en la aceleración imperativa el verbo rector será siempre de ese carácter. Por ejemplo, el no
pago de una o más de las cuotas en que se ha dividido el crédito hará exigible el total de la
obligación que se considerará de plazo vencido. Esta es indudablemente imperativa, sin que
ello admita dudas de ninguna especie (op. cit., pág. 89). Por encontrase determinado en esta
coyuntura que la mora o simple retardo en el pago de la obligación que se demandó se
produjo el diez de diciembre de dos mil tres, como se desprende del relato del demandante,
atendidos el tenor imperativo y obligatorio de la cláusula de aceleración pactada, ha de
entenderse que en aquella fecha se fijó la oportunidad desde la cual corresponde contar el
lapso de prescripción, que corrió completo y en exceso al veintinueve de abril de dos mil diez,
data de la notificación de la demanda a la demandada, como se lee a fojas 19, por lo que se
hace evidente que, al producirse el emplazamiento la acción ordinaria actualmente ejercida,
proveniente del contrato de compraventa de la litis y que se alza como causa de la pretensión
incoada en estos autos, se hallaba íntegramente extinguida por el transcurso de un tiempo
mayor a cinco años, de acuerdo a lo prevenido en el artículo 2515 del Código Civil
Ficha 65
Antecedentes del fallo

Corte Suprema
Contrato de compraventa de bosques. Aun en caso que Corte compartiera raciocinio sobre
vulneración de normas descritas éstas no tienen carácter de decisoria litis por lo que no influyen en lo
sustancial del fallo
Fecha: 14/05/2012
Rol: 2097-2012
Sumario
En primer término, debe tenerse en cuenta que, el arbitrio procesal en estudio permite la
invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley,
siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva, esto es, que en el
caso concreto se haya comportado como una norma decisoria litis. En tal sentido, esta Corte
ha definido (RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188) que, para que pueda prosperar un recurso de
casación en el fondo, las normas transgredidas han de ser las que el fallador invocó en su
sentencia para resolver la cuestión controvertida, como también, aquéllas que dejó de aplicar,
pero que resultaban ser las apropiadas para definir el conflicto. Esto es así, pues en caso
contrario, no podría dictar sentencia de reemplazo, dado que se está ante un recurso de
derecho estricto que persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión
principal, desplegado desde la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que
se busca anular, cuyos errores jurídicos autorizarán una sanción procesal de esa
envergadura, en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del
asunto, definiéndola en un sentido diverso a aquél que se imponía según la normativa
aplicable. Con lo apuntado y de la manera en que ha sido construido el libelo de casación, no
cabe sino entender que éste revela que el recurrente no cuestiona ergo acepta el soslayo
que de las normas decisoria litis exhibe el fallo cuya anulación pide, encarnadas de manera
primordial en lo preceptuado en los artículos 1489, 1545, 1556, 1793, 1826 y 1828 del
Código Civil, que estatuyen la condición resolutoria tácita y sus efectos cuando se cumple; la
fuerza del contrato; el daño emergente y lucro cesante como integrantes de la indemnización
de perjuicios; la compraventa y la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida
Corte Suprema
Nuestro ordenamiento civil rechaza cúmulo en cumplimiento de la obligación principal y la pena.

Concepto cláusula penal. Condición resolutoria una vez declarada produce efectos retroactivos
Fecha: 14/05/2012
Rol: 11789-2011
Sumario
Como se sabe, en principio y por comprometer el principio de enriquecimiento sin causa,

nuestro ordenamiento civil rechaza el cúmulo en el cumplimiento de la obligación principal y
la pena, permitiéndolo sólo bajo acuerdo expreso de las partes, pues se ha entendido que, si
las partes acuerdan ese derecho a favor del acreedor, el deudor debe responder, por cuanto
consintió en esa eventualidad y en él estaba la posibilidad de evitar el cobro de ese modo. En
esos términos lo preceptúa el artículo 1543 del Código sustantivo del ramo al disponer: "No
podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse
estipulado así expresamente", agregando que "siempre estará al arbitrio del acreedor" aún en
este caso "pedir la indemnización o la pena", siempre en el evento que esta última sea
compensatoria (Considerando 9º). Conforme al artículo 1535 del Código de Bello, por
cláusula penal ha de entenderse aquélla en que una persona, para asegurar el cumplimiento
de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no
ejecutar o de retardar la obligación principal (Considerando 11) Es necesario recordar que la
resolución de contrato que viene sentenciada es consecuencia del instituto de la condición
resolutoria tácita normada en el artículo 1489 del Código Civil. Cabe tener en cuenta,
también, la condición resolutoria una vez declarada produce efectos retroactivos, volviendo a
las partes al estado jurídico en el que se encontraban previo a contratar, como si no hubiesen
convenido. Según refiere el profesor Claro Solar: "revocando, borrando todas las
consecuencias del contrato, obra, ex tunc, el aniquilamiento del contrato mismo"
(Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado; Imp. Nascimento; pág. 195)
(Considerando 13).
Corte Suprema
No se advierten antecedentes que permiten concluir que mandato en cuestión subsistió luego de la
muerte del mandante como señala demandada
Fecha: 12/04/2012
Rol: 9995-2011
Sumario
En el caso sub judice, no se advierte que nos encontremos frente a alguna de las
situaciones reseñadas en el considerando anterior, circunstancia que permitiría concluir que
el mandato subsistió después de la muerte del mandante. De hecho y tal como aparece
expuesto en el razonamiento décimo sexto de la sentencia de primera instancia, reproducido
por el de segunda, la demandada alegó el carácter post mortem del mandato en virtud del
cual los señores (indicados), suscribieron el contrato de compraventa cuya declaración de
nulidad se solicitó en estos autos, ofreciendo acreditar sus dichos mediante un instrumento
privado autorizado ante notario que finalmente nunca acompañó, dejando de esta manera sin
justificación la afirmación antedicha. Así, no puede más que desestimarse esa alegación; en
virtud de los razonamientos precedentes, y no habiéndose verificado los errores de derecho
reclamados, desde que los sentenciadores han hecho una correcta aplicación de las
disposiciones legales atinentes al caso de que se trata, el recurso de nulidad de fondo no
puede prosperar y debe, necesariamente, ser desestimado (Considerandos 8º y 9º).
Vicios redhibitorios. Deben ser ocultos y desconocidos por la parte al contratar. Rebaja del precio
debe ser proporcional a la depreciación sufrida por el bien
Fecha: 10/04/2012
Rol: 257-2011
Sumario
La rebaja del precio debe ser proporcional, dice el artículo 1857 del mismo Código, pero no
puede serlo si no sabemos a qué se refiera esa proporción, lo que exige saber en qué
medida ha influido la calidad de los materiales en la depreciación de la casa con respecto al
precio pagado. Desde luego también, aquí cobra relevancia la falta de especificidad de lo que
se entienda por buena o mala calidad de los materiales, pues sin ese dato mal podría
calcularse hasta qué punto está afectado el valor total del inmueble. El monto en que se haya
perjudicado el precio, por los vicios, era parte de un hecho debatido, y no puede la Corte
arribar a una cantidad arbitrariamente, si nada se acreditó al respecto (Considerando 23).
El resto de la prueba rendida en nada altera las razones anteriores y antes al contrario, al
confesar el actor que al menos respecto de una partida (canaletas y aleros) se pactó su
ejecución posterior a la venta, y al decir el testigo que la casa estaba habitada cuando fue a
inspeccionarla para su recepción final, se refrenda que el comprador vivía allí antes de
celebrar el contrato definitivo y que las partidas no ejecutadas, o parcialmente ejecutadas, no
son vicios ocultos sino materias propias del cumplimiento de un contrato de ejecución de
obra, ajeno a esta acción (Considerando 25).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Retiro de más árboles de los pagados. Reglas sobre determinación del
objeto de obligaciones buscan asegurar que partes han concluido su negociación y no requieren
nuevos acuerdos para ser ejecutadas
Fecha: 05/04/2012
Rol: 9256-2011
Sumario
Debemos entender que las reglas sobre determinación del objeto de las obligaciones,
contenidas en el artículo 1461 del Código Civil —que tienen un carácter general— y su
finalidad es asegurar que las partes han delimitado de tal manera que de él se deriva que,
como efecto del acuerdo, han determinado con precisión y claridad lo que cada uno queda
obligado de forma tal que tanto el acreedor sabe lo que puede exigir, como el deudor sabe lo
que debe pagar. Es decir, que las partes han concluido su negociación hasta el punto que las
obligaciones de ellas nacidas no requieren de nuevos acuerdos para ser ejecutadas y, por lo
mismo, en caso de controversia entre ellas, puede un tercero independiente, como es el juez,
declarar si procede o no por ejemplo el cumplimiento y dar lugar a él, sin necesidad de otro
elemento que no sea el tenor de los acordado. Es cierto que el artículo 1461 permite que la
cantidad de una cosa genérica puede ser determinable, pero ello sólo en la medida de que el
propio contrato fije reglas o contenga datos que permitan determinarla. Es decir, más allá de
toda convención posterior que las partes puedan acordar, cualquiera de ellas puede
objetivamente fijar el contenido de lo obligado, recurriendo exclusivamente a las reglas o
datos que se entregan en el contrato celebrado (Considerando 8º).
Corte Suprema
Presunciones graves, precisas y concordantes. Existencia de colusión entre los demandados.

Comisión de un ilícito civil. Análisis voto disidente
Fecha: 29/03/2012
Rol: 7226-2009
Sumario
La conducta acreditada y probada del demandado permitió a la sociedad demandada

ingresar al mercado, sin pagar el precio de las acciones que como se ha establecido eran de
un alto monto, que la demandante ignorara este hecho, pues de lo contrario, la falta de pago
del precio, la habría llevado a exigirlo, liquidando las operaciones existentes entre ellas. Tales
hechos debidamente probados en el proceso, constituyen antecedentes graves, precisos y
concordantes que entre los demandados respecto de estas operaciones hubo colusión, lo
que le causó perjuicios a la demandante. No hay otra forma de explicar la actuación del
demandado quien realizó este tipo de maniobras fraudulentas, reiteradas e intencionales, que
no perseguían un beneficio patrimonial propio, sino que de un tercero, ya que permitían
ocultar que la sociedad, no había pagado el precio de venta de las acciones al actor. Por otra
parte, en lo tocante a esta última sociedad, además de haberse beneficiado de las
actuaciones del demandado, lo dejaron en una situación excepcional y de privilegio, ya que
sin tener fondos propios, no sólo no pagó el precio de las acciones sino que, además, le
permitieron seguir actuando en el mercado mediante un sinnúmero de operaciones, situación
que no es posible de explicar sino sólo por la existencia de un pacto ilícito con el demandado
en contra de la demandante quien sufrió un perjuicio patrimonial porque vio disminuido su
patrimonio. En consecuencia, habiéndose concluido la concurrencia de todos los requisitos
exigidos por la ley para la procedencia de la prueba de las presunciones judiciales, los
sentenciadores del grado, la han desestimado, vulnerándose el artículo 1712 en relación con
el artículo 2314 ambos del Código Civil. Los hechos y las conductas tanto del demandado
como de la sociedad., a través de su representante legal, constituyen presunciones graves,
precisas y concordantes, según lo exigido en el artículo 1712 del Código Civil, para llegar a la
convicción que los demandados se coludieron para causar perjuicio a la demandante. En
efecto, consta que existe un hecho ilícito consistente en que los demandados se concertaron
para defraudar al actor; que ese actuar causó un daño a la demandante consistente en la
pérdida patrimonial por el no pago del precio de las acciones y que existió una relación de
causalidad entre el hecho ilícito y el daño, correspondiendo únicamente determinar el monto
de los perjuicios reclamados (Considerandos 19 y 20 de la sentencia de casación y 5º de la
sentencia de reemplazo). No se han infringido las leyes reguladoras de la prueba al rechazar
la demanda por no haberse aplicado en el fallo recurrido las presunciones judiciales que
permitían establecer la existencia de colusión entre los demandados, pues la actividad de
aquilatar el mérito de la convicción de este tipo de probanzas, determinando la concurrencia
de la gravedad, precisión y concordancia de ellas, pertenecen en lo medular, a una operación
de orden intelectual que es propio y privativo de los jueces del fondo y que por tanto escapa
al control de esta Corte mediante la interposición del presente arbitrio (Considerando voto
disidente).
Tradición como modo de adquirir el dominio. Obligación que afecta al tradente y al adquirente de
concurrir al acto de la tradición del derecho real de dominio. Inscripción de la escritura de cesión de
derechos hereditarios. Portador del título habilitado solamente para requerir y firmar las inscripciones y
subinscripciones, no pudiendo entenderse dotado de potestad alguna para hacer rectificación o
complementación del contrato
Fecha: 22/03/2012
Rol: 2-2012
Sumario
A este respecto constituye un error el afirmar, como el reclamante lo hace en su recurso,

que la inscripción no debe ser firmada por el requirente, porque eso lo hace el Conservador, y
que por lo tanto, la voz "firmar", debe entenderse referida a cualquier otro documento que se
exija para practicar la inscripción, como lo sería la "minuta". Por el contrario y como está
visto, según lo dispone el penúltimo inciso del artículo 78 del Reglamento, sí debe serlo, a
menos que en el título aparezca facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por
sí solo el registro. Por si ello no bastare, cabe señalar que la tesis del reclamante se
encuentra en frontal colisión con lo que al respecto determina el artículo 83 del Reglamento,
el que señala: "A continuación de la última palabra del texto de la inscripción, seguirán las
firmas de las partes, en los casos que fueren necesarias, debiendo cerrar la inscripción la
firma del Conservador" (Considerando 9º). Entonces, y en perfecta sintonía con lo que
precedentemente se ha explicado, nítidamente se observa que los contratantes, entendiendo
correctamente las disposiciones legales que rigen la materia, en la primera parte de la
estipulación extendieron una oferta abierta de mandato, autorizando a cualquier persona que
portara el título para requerir y firmar la inscripción cumpliendo así, ya que no lo hicieron
personalmente, con la obligación que afecta al tradente y al adquirente de concurrir al acto de
la tradición del derecho real de dominio, debidamente representadas, conforme se exige en
las disposiciones que se han citado. Enseguida, otorgaron un mandato específico, exclusivo
y excluyente a favor de una persona determinada, poder que le fue dado con el propósito que
sólo él pudiera comparecer en nombre y representación de los contratantes para el caso que
fuere indispensable suscribir las escrituras públicas rectificatorias, complementarias o
aclaratorias que fueren necesarias para perfeccionar el contrato, habilitación que
precisamente se le confirió para ser utilizada para el caso que hubiere errores de cita, o para
el evento que, entre otros, el Conservador de Bienes Raíces —cuyo es el caso de autos—
objetare el título (Considerando 11). De consiguiente, no ha podido ser más evidente que la
manifestación de voluntad de los contratantes, expresada en la forma que se ha señalado, ha
sido nítida y manifiesta en cuanto a que el portador del título ha quedado habilitado
solamente para requerir y firmar las inscripciones y subinscripciones, no pudiendo entenderse
dotado, bajo ningún respecto de potestad alguna para hacer rectificación o complementación
del contrato, ya que esta atribución le fue asignada expresamente y de manera exclusiva y
excluyente a una persona determinada, quedándole vedado —conforme a lo dispuesto en el
artículo 2131 del Código Civil— excederse de los términos en que el mandato le fue
acordado (Considerando 12). La pretensión que se conduce por la reclamante en cuanto a
que la capacidad de "firmar" la inscripción de que se dota al portador, importaría el permitirle
también suscribir los documentos que fueran necesarios para rectificar o complementar el
título, tampoco encuentra asidero en los principios de lógica que necesariamente deben
informar todo proceso de interpretación de un contrato, pues si así fuera, esto es, si se
entendiera que la mencionada facultad tuvo la extensión suficiente como para posibilitar que
el portador pudiera rectificar y complementar el título, carecería de toda justificación el que
los contratantes hubieren dotado al demandante de tales atribuciones, pues ello se debería
tener como innecesario, redundante y superfluo, ya que, de acuerdo a la interpretación que a
la cláusula le da el recurrente, debió entenderse que también al demandante la atribución
dada a los portadores del título le confería poder suficiente para hacerlo, sin necesidad de
especificación alguna (Considerando 15). Como se ve en la especie no tan sólo no ha podido
estimarse que la aptitud dada por los contratantes al portador para requerir y firmar la
inscripción, ha habilitado al reclamante para suscribir escritura pública rectificatoria o
complementaria, sino que del texto mismo del contrato aparece que dicha facultad le fue
negada, motivo por el cual deberán ser las comparecientes o el mandatario especialmente
designado o el representante de cualquiera de ambos, dotado de facultades suficientes,
quien concurra a efectuar la correspondiente rectificación o complementación
(Considerando 16).
Corte Suprema
Jueces del fondo se tienen facultad soberana para fijar hechos de la causa y efectuada
correctamente esta labor habrá que estarse a tales hechos
Fecha: 10/01/2012
Rol: 11924-2011
Sumario
Luego de lo dicho en los acápites cuarto y quinto, resulta que la transgresión que la
recurrente estima se ha cometido por los jueces del fondo persigue desvirtuar el supuesto
fáctico fundamental asentado por aquéllos, mediante el establecimiento de los nuevos
hechos que plantea, esto es, que el inmueble de la causa fue ofrecido en venta por la
demandada, expresando en la publicidad respectiva que el departamento tendría "vista
cordillera" y "vista despejada"; no obstante lo cual, dicho bien presentaba un vicio oculto a la
época de la compraventa, haciendo que la cosa no sirva para su uso natural o sólo sea apta
de manera imperfecta; defecto conocido por el vendedor a la sazón, pero ignorado por el
comprador.
Dicho lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se
encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha
labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas
por las partes, interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos
resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código
de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se revisa, al
no haberse impugnado el fallo denunciando infracción a las leyes reguladoras de la prueba,
circunstancia que conlleva concluir que el recurso en estudio adolece de manifiesta falta de
fundamento, por lo que no puede prosperar, dado que las infracciones que denuncia
pretenden alterar los supuestos de hecho en que se hace recaer la decisión
Contratos de compraventa de un bosque. Se configura vicio de ultra petita pues sentencia ha

resuelto contrato que no ha sido solicitado por el actor
Fecha: 06/01/2012
Rol: 1371-2011
Sumario
Así las cosas, se observa que la sentencia definitiva de primer grado dictada en esta
causa, al declarar resueltos los contratos de compraventa antes referidos, se ha extendido en
su parte resolutiva a puntos que no han sido sometidos a juicio ni a la decisión del tribunal,
toda vez que el actor no hizo petición formal, precisa y clara en orden a que el órgano
jurisdiccional declarare resuelto contrato alguno, como lo exige la ley en el artículo 254 Nº 5
del Código de Procedimiento Civil. Conforme a lo anteriormente indicado, el tribunal a quo
carecía de atribuciones para emitir el pronunciamiento acerca de la resolución de los
contratos, ya que las sentencias judiciales deben ser pronunciadas conforme al mérito del
proceso y no podrán extenderse a puntos que no hayan sido expresamente sometidos a
juicio por las partes, salvo en cuanto las leyes manden o permitan a los tribunales proceder
de oficio, acorde a lo señalado en el artículo 160 del Código citado. La anomalía
precedentemente señalada es constitutiva del vicio de "ultra petita" que se ha cometido en el
pronunciamiento de la sentencia, indicado en el artículo 768 Nº 4 del Código de
Procedimiento Civil como causal que da lugar a la casación formal y que autoriza a esta
Corte para invalidar de oficio la sentencia definitiva, de acuerdo a la facultad que le concede
el artículo 775 del mismo cuerpo legal (Considerandos 4º y 5º).
Corte Suprema
Lesión enorme se aplica igualmente en caso de venta que comprende sólo nuda propiedad del
inmueble. Cláusula de reserva de usufructo
Fecha: 02/01/2012
Rol: 6859-2010
Sumario
Como lo dispone el inciso 1º del artículo 1889 de la recopilación civil, "El vendedor sufre
lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa
que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa
que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella". Esta es precisamente la
situación de autos, atendido que el inmueble vendido en la suma de $ 30.000.000 se
encontraba tasado en $ 146.000.000, en tanto el usufructo fue valorizado en $ 18.195.000 a
la época del contrato, configurándose así la causal de rescisión por lesión enorme que
consulta el artículo 1888 del cuerpo legal citado. De lo anterior se infiere que los jueces del
fondo interpretaron incorrectamente el sentido y alcance de los artículos 1888 y 1889 del
Código Civil, al asumir que su texto no sería aplicable en el caso de que la venta
comprendiera sólo la nuda propiedad del inmueble vendido, conclusión que no se aviene con
el tenor literal ni con el contexto en que se insertan ambos preceptos. Adicionalmente,
aquella magistratura dio falsa aplicación al artículo 1441 de la compilación sustantiva, desde
que asignó carácter de aleatorio al contrato en cuestión, como si la incorporación en su texto
de un usufructo vitalicio a favor del vendedor asimilara la prestación convenida a una
"contingencia incierta de ganancia o pérdida" y analogara la convención a la especie de los
contratos aleatorios. Tal deducción es inexacta, porque no se apoya en motivos de hecho
suficientes que permitan configurarla en el caso concreto, en función de la avanzada edad
del vendedor, de la que hay constancia en autos, que evidentemente reduce el aleas de
incertidumbre de las prestaciones a su mínima expresión. De ahí que el mandato contenido
en este último artículo no podía ser extendido, como se hizo, al caso de la especie,
incurriéndose al hacerlo por los juzgadores en error de derecho (Considerandos 6º y 7º).
Hecho de haberse transferido el dominio de vehículo no exime a vendedor de otras obligaciones

emanadas del contrato tal es la escrituración y aviso de venta
Fecha: 13/12/2011
Rol: 6248-2010
Sumario
El hecho de haberse transferido el dominio al comprador, en virtud del contrato de

compraventa celebrado entre las partes, no exime al vendedor de otras obligaciones
emanadas del contrato, además del hecho no discutido de la entrega; obligaciones entre las
cuales se encuentra, específicamente para este tipo de contratos, la de escriturarlo, y firmar
además un formulario del Servicio de Impuestos Internos, denominado Aviso de Venta de
Vehículos, requisitos legales impuestos por la ley en atención a la naturaleza del objeto y por
razones de carácter tributario. La demandante acreditó en autos la disponibilidad del dinero
con que pagó el precio de la compraventa, como también el hecho de haberse emitido la
correspondiente factura; por lo que debe darse por establecido el cumplimiento de sus
obligaciones emanadas del contrato de autos, estando habilitada en consecuencia, acorde lo
dispuesto en el artículo 1489 del Código Civil, para exigir el cumplimiento forzado de la
obligación pendiente, cual es la de suscribir los documentos ya reseñados, más la
indemnización de perjuicios (Considerandos 3º y 4º).
Bienes raíces pueden venderse como cuerpo cierto o en relación a la cabida
Fecha: 12/12/2011
Rol: 1672-2011
Sumario
Conforme lo dispone el artículo 1793 del Código Civil, la compraventa es un contrato en

que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice
vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. De
otro lado, los bienes raíces pueden venderse como cuerpo cierto o en relación a la cabida,
produciendo cada una de estas formas de transferir el dominio efectos distintos en cuanto a
la responsabilidad que emana para las partes contratantes en uno y otro caso
(Considerando 6º).
Acción de demarcación y deslindes no puede alterar forma de inmueble del demandante pues se
trata de una gestión judicial de conservación de la cosa
Fecha: 25/11/2011
Rol: 450-2011
Sumario
Sobre al particular Luis Claro Solar expresa que "la demarcación tiene con la reivindicación
este carácter común, de ser ambas reales; pero, se diferencian en cuanto a su objeto. En la
reivindicación, una de las partes emite una pretensión perfectamente definida e inequívoca a
la propiedad de una cosa que se individualiza, a una determinada y precisa extensión de
terrenos, que la otra parte, que se halla en posesión de ella, rechaza". En tanto, "en la
demarcación, uno de los propietarios toma la iniciativa, pero ordinariamente las dos partes
persiguen el mismo fin, la determinación de límites exactos para las dos heredades
contiguas, y la fijación de estos límites por medio de la determinación o construcción de hitos
o mojones que los señalen: en la instancia, cada uno de los propietarios desempeña el
mismo rol, a la vez demandante y demandado, y se encuentra así colocado en una situación
igual a la de su adversario" (Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado. Tomo
Noveno. Volumen IV. De Los Bienes. Editorial Jurídica de Chile. Edición 18 de enero de 1992.
Págs. 103) La Excma. Corte Suprema ha fallado que el cumplimiento de la sentencia recaída
en un juicio de demarcación y cerramiento "no puede significar un desmembramiento de
ninguno de los predios colindantes, ya que únicamente fija los verdaderos límites de cada
uno, señalando en el terreno la línea que los separa". Por consiguiente, no puede aceptarse
que la acción ejercida en un juicio de esta naturaleza "esté encaminada a producir una
alteración en la forma del inmueble del demandante, pues, "se trata de una gestión judicial
destinada a la conservación de la cosa, ya que el fallo sólo tiene un alcance declarativo de
derechos preexistentes y no constituye un nuevo título a favor o beneficio de ninguno de los
litigantes" (Corte Suprema, 28 marzo 1955. R. t. 52, sec. 1ª, p. 36, publicado en Repertorio
de Legislación y Jurisprudencia Chilenas. Editorial Jurídica de Chile, páginas 283 y 284)
Una vez en juicio ejecutivo las excepciones oponibles son taxativamente establecidas por lo que no
es dable entrar al conocimiento de dificultades surgidas en un contrato
Fecha: 21/11/2011
Rol: 2880-2010
Sumario
En cuanto al rechazo de la excepción de compensación, la sentenciadora razonó

acertadamente, y con base en lo dispuesto en el artículo 1656 del Código Civil y al mérito de
autos, fue que sostuvo que al no ser las obligaciones de igual naturaleza, líquidas y
actualmente exigibles, no procedía acoger tal excepción. A lo anterior sólo cabe agregar que
tratándose de un modo de extinguir las obligaciones que opera de pleno derecho, es que la
ley indica taxativamente los requisitos para su procedencia, por lo que la ausencia de uno
solo de ellos hace improcedente su aceptación, por lo que la apelación en este sentido no
podrá ser acogida. No procede acoger las alegaciones de la recurrente en cuanto objeta que
el fallo discurra sobre la cláusula compromisoria incluida en el contrato que ligaba a las
partes, lo que le impediría "conocer y resolver la controversia acerca de la actual exigibilidad,
liquidez y cumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato de compraventa de frutas
que liga a las partes", como lo afirma en el considerando vigésimo segundo, toda vez que la
controversia sometida a su conocimiento es el pago de facturas en un juicio ejecutivo, donde
las excepciones que puede oponer el deudor están taxativamente contempladas en la ley, y
por ello no le es dable entrar al conocimiento de dificultades surgidas en un contrato,
incumplimientos contractuales para las cuales las partes previeron la designación de un juez
árbitro. Igualmente resulta acertado lo razonado en el considerando vigésimo octavo respecto
a la excepción de exceso de avalúo, por lo que lo expuesto por la apelante en su escrito de
fojas 366 a 392 de autos, no obstante su extensión, no logra desvirtuar los fundamentos del
fallo recurrido, y es por ello que no será posible acoger la apelación de la ejecutada
(Considerandos 9º a 11).
Corte Suprema
Ante silencio del mandante el mandatario puede celebrar consigo mismo el acto o contrato cuya
ejecución se le ha encomendado
Fecha: 16/11/2011
Rol: 9299-2010
Sumario
El mandatario puede autorizar o prohibir la autocontratación. "La dificultad se presenta

cuando no existe una declaración de voluntad del mandante al respecto, cuando éste ha
guardado silencio sobre el particular. Surge entonces el problema de saber si el mandatario
puede o no celebrar consigo mismo los actos o contratos comprendidos en su mandato.
Dentro de los preceptos de nuestra legislación positiva creemos que, por regla general, en el
silencio del mandante, el mandatario puede celebrar consigo mismo el acto o contrato cuya
ejecución se le ha encomendado. Ninguna disposición se le prohíbe. Los artículos 2144 y
2145 del Código Civil y 271 del Código de Comercio que prohíben al mandatario que celebra
consigo mismo determinados actos sin la aprobación o autorización del mandante, confirman
esa regla, porque si en principio, no hubiere podido contratar consigo mismo, esos artículos
habrían carecido de objeto toda vez que, con ellos o sin ellos, en ningún caso le habría sido
lícito celebrar esos actos o contratos" (Arturo Alessandri Rodríguez, La Autocontratación o el
Acto Jurídico consigo mismo (II), op. cit., págs. 231, 232) (Considerando 8º).
Corte Suprema Cuarta Sala (Especial)
Artículo 1567 del Código Civil no exige en parte alguna que existan obligaciones pendientes para
proceder a la resciliación
Fecha: 04/11/2011
Rol: 9423-2009
Sumario
Encontrándose establecido que las partes contratantes pueden de mutuo acuerdo extinguir
lo convenido, se debe determinar si se requiere que las obligaciones se encuentren
pendientes de cumplir o incumplidas. En el primer supuesto los contratantes tienen el
derecho a la ejecución forzada de la obligación pendiente, este derecho atiende a un interés
individual el que es claramente un derecho renunciable —de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 12 del Código Civil—, sin embargo, si la obligación se encuentra cumplida, cabe
determinar si existe renuncia a derecho alguno; al respecto, al encontrarse cumplida, las
obligaciones que tienen su origen en el contrato, no se puede señalar que exista una
renuncia propiamente tal, sino más bien es el ejercicio del derecho de invalidar lo convenido,
derecho que al no encontrarse prohibido por la ley, ni afectar a terceros puede ser ejercido de
mutuo acuerdo por los contratantes. A mayor abundamiento, se debe tener presente que el
artículo 1567 del Código Civil no exige en parte alguna que existan obligaciones pendientes
para proceder a la resciliación (Considerando 8º).
Corte Suprema Primera Sala (Civil)
Copropiedad inmobiliaria. Derecho de dominio
Fecha: 13/10/2011
Rol: 5982-2010
Sumario
Según el objeto sobre el que recae, puede haber comunidad sobre una universalidad o
sobre una cosa singular y ésta es la única clasificación que reconoce el Código sustantivo
(artículos 1317 y 2304). Ahora, según su origen (o fuente), la comunidad puede derivar de un
hecho (como ocurre en la comunidad hereditaria, que nace con el hecho de la muerte del
causante); de la voluntad del titular (dos o más personas adquieren en común un bien
determinado, o un propietario enajena una cuota), o de la ley (como en la mediería, las
servidumbres, la copropiedad inmobiliaria). Este último caso, relativo a la copropiedad
inmobiliaria, presenta una particularidad respecto del derecho de dominio sobre las cosas
comunes, pues se trata de "un derecho real inmueble de indivisión forzada" (Victorio Pescio,
op. cit., pág. 104). Recordemos, primeramente, que se denomina propiedad horizontal el
dominio que pertenece a distintas personas, constituido en conformidad a la Ley Nº 19.537
(anteriormente regía la Ley Nº 6.071 derogada por el artículo 48 de la Ley Nº 19.537
publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997) y que recae sobre diversos pisos de
un edificio o sobre los departamentos en que se divide cada piso. Se ha dicho que
únicamente son susceptibles de constituir el objeto de esta especie de propiedad los
edificios, ya construidos o que se proyecten construir. Luego, el propietario de un
departamento, no sólo es propietario de aquél sino además de su cuota en los bienes
comunes, actualmente definidos por el artículo 2 Nº 3 de la citada Ley Nº 19.537. Este
derecho de dominio sobre los bienes comunes, es "necesariamente accesorio del derecho de
dominio de cada uno de los titulares de la propiedad de los distintos pisos o departamentos
en que está dividido el edificio, derecho que por su parte, es real, inmueble, principal,
autónomo, perpetuo y exclusivo" (Victorio Pescio, op. cit., pág. 104). Así, el derecho de cada
propietario sobre los bienes comunes es cuotativo, en proporción del valor del piso o
departamento que le pertenece, pero se trata de una cuota ideal o intelectual y no concreta,
que se ejerce sobre los mismos, a diferencia de lo que ocurre en relación con la propiedad de
cada departamento o unidad. Luego, en la venta de un departamento, se transfiere no solo la
unidad sino además los derechos que al propietario correspondan sobre los bienes comunes.
El inciso primero del artículo 14 de la referida ley dispone: "Los derechos de cada
copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su
respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la
transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad. Lo anterior se
aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen
sobre los bienes de dominio común" (Considerando 8º).
Concepciones para explicar la naturaleza de la comunidad. Requisitos para que venta sea
rescindible por lesión enorme
Fecha: 22/09/2011
Rol: 8018-2010
Sumario
Dos son las principales concepciones para explicar la naturaleza de la comunidad y que,
ordinariamente, han inspirado las diferentes reglamentaciones: a) La doctrina romana, que la
considera una modalidad del dominio, en la cual cada comunero tiene una cuota-parte en la
cosa común y, además, tiene derecho a la cosa en su totalidad. Cada comunero tiene una
cuota, que es abstracta o ideal puesto que la cosa no está dividida materialmente, sólo se
concibe intelectualmente; es, pues, dueño exclusivo de esa cuota o fracción intelectual de la
cosa y, en cuanto tal, puede actuar (celebrar actos) sobre ella; y b) La doctrina germánica,
que abandona la noción de propiedad exclusiva; adopta una concepción colectivista o
comunitaria, en la que predomina el derecho del grupo por sobre el del individuo. Afirma que
la comunidad es una propiedad colectiva, llamada también de "manos juntas" o "en mano
común", en la que el objeto pertenece a todos los comuneros considerados colectivamente
como un solo titular. La doctrina nacional afirma que el Código Civil chileno adopta,
fundamentalmente, la teoría romana (Considerando 9º).
Se entiende que hay lesión enorme cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad del precio que paga por
ella el comprador, y así se desprende de lo prevenido en el artículo 1889 del Código Civil.
Para que una venta sea rescindible por lesión enorme deben reunirse una serie de requisitos,
sin los cuales esta acción no tiene cabida, a saber: 1) Que el vendedor o comprador sufran
lesión enorme en los términos del artículo 1889; 2) Que la venta en que ésta incida sea de
aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme (artículo 1891); 3) Que la cosa vendida
no haya sido enajenada por el comprador (artículo 1893); 4) Que la cosa vendida no haya
perecido fortuitamente en poder del comprador (artículo 1893); y 5) Que la acción se entable
dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896 (Alessandri Rodríguez, De la
Compraventa y Promesa de Venta, Tomo II, Volumen 2, página 1061) (Considerando 15).
Corte Suprema
Resolución de contrato. Comprador fallido que incumple sus obligaciones autoriza pedir la resolución
del contrato. Derechos optativos del vendedor diligente. Exigir el pago o la resolución
Fecha: 12/09/2011
Rol: 6453-2010
Sumario
De acuerdo a lo prevenido en el artículo 86 del ordenamiento especial en referencia,

procede la resolución de un contrato de compraventa por falta de cumplimiento de las
obligaciones del comprador fallido, a menos que el contrato recaiga sobre cosas muebles
que hayan llegado a poder de éste (Considerando 4º).
El contexto descrito en esta norma denota la preocupación del legislador por los efectos de
los actos y contratos pendientes del fallido a la época de la declaración de su quiebra y
respecto de los cuales este último se ha comportado como el contratante incumplidor y, así,
su contraparte vendedor diligente en la observancia de sus deberes convencionales cuenta
con la posibilidad de accionar en pos de resolver la venta, con los efectos que le son propios
a esta declaración, siempre y cuando la cosa vendida haya sido inmueble o mueble que no
haya llegado a manos del comprador; que del tenor del artículo 86 de la Ley de Quiebras, se
desprende, prima facie, la posibilidad de una coexistencia del juicio concursal con la causa
en que se ventile una acción resolutoria asociada a un contrato de compraventa válidamente
celebrado, en que el vendedor ha efectuado o está llano a efectuar la entrega de la cosa
inmueble vendida o, si la cosa es mueble, ha hecho tradición ficta o simbólica de ella, en
tanto que el comprador no ha pagado el todo o parte del precio y es declarado en quiebra
(Considerando 7º).
Comprador tiene derecho potestativo de ejercer acción redhibitoria si la cosa adolece de vicios o
defectos que la hacen total o parcialmente inútil
Fecha: 27/07/2011
Rol: 574-2011
Sumario
El artículo 1837, relativo a las obligaciones del vendedor, pone de su cargo la de

saneamiento en los siguientes términos: "La obligación de saneamiento comprende dos
objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y
responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios". Así, entonces, debe
garantizar que la cosa que entrega sirva para su uso natural o que pueda presumirse que el
comprador tuvo en vista al celebrar el contrato. En consecuencia, si la cosa adolece de vicios
o defectos que la hacen total o parcialmente inútil, el vendedor habrá infringido su obligación
de entregar la cosa. En tal caso el comprador, no por capricho suyo, sino por mandato de la
ley, tiene derecho potestativo de ejercer la acción redhibitoria para que se rescinda la venta o
se rebaje proporcionalmente el precio, conforme lo determina el ya citado artículo 1857 del
Código Civil (Considerando 5º).
Corte Suprema
Nulidad de contrato. Objeto como requisito de existencia del acto jurídico. Falta de objeto constituye
causa de nulidad absoluta. Cesión de derechos hereditarios ya cedidos en virtud de un contrato suscrito
con anterioridad. Formas a través de las cuales se efectúa la tradición de los derechos hereditarios.
Objeto del contrato de cesión de derechos hereditarios. Valor indeterminado de la porción que lleva el
cedente en la masa indivisa. Cesiones o ventas sucesivas válidamente celebradas no dan lugar a la
acción de nulidad
Fecha: 11/07/2011
Rol: 1854-1997
Sumario
I. El objeto sobre el que versa la voluntad de sus otorgantes, constituye un requisito de

existencia de los actos jurídicos y, dado que nuestro ordenamiento no contempla, de modo
expreso, la inexistencia jurídica como una sanción, en la generalidad de los casos en que
falta el mencionado presupuesto, se admite su sanción por la vía de la nulidad absoluta. En
efecto, la falta de objeto constituye causa de nulidad absoluta, pudiendo incluirse entre
aquellos requisitos que se exigen en consideración a la naturaleza del acto o contrato que se
ejecuta o celebra.
Sin embargo, la cesión de derechos hereditarios ya cedidos en virtud de un contrato

semejante suscrito con anterioridad, no es equiparable a la hipótesis de un contrato
celebrado respecto de un objeto inexistente, puesto que esa segunda cesión de derechos
pactada entre los demandados recayó, en rigor, sobre derechos existentes, constitutivos de
un objeto determinado, comerciable y posible, lo que impide sostener que versó sobre un
objeto inexistente o que no llegó a existir (Considerando 7º).
La cesión de derechos hereditarios es una convención mediante la cual no se enajenan

bienes determinados, sino el heredero cede su cuota o derecho sobre una universalidad
indefinida en sus componentes, para estos efectos. La tradición de los derechos hereditarios
no se efectúa por medio de la inscripción en el registro conservatorio pertinente. Pese a que
el Título XXV del Libro Cuarto del Código Civil se ocupa de la cesión de créditos, nada dice
respecto a la tradición de los derechos hereditarios por acto entre vivos. En suma, ha de
entenderse que la tradición del derecho real de herencia, bien corporal mueble, se sujeta a
las normas que sobre el particular rigen en el ámbito de los créditos personales, razón por la
cual la jurisprudencia ha dicho que la tradición de los derechos hereditarios se entiende
efectuada cuando los demás integrantes de la comunidad reconocen al cesionario en calidad
de tal o cuando éste ejerce la administración de los bienes comunes o, también, a través de
la notificación de la cesión a los comuneros restantes, por la entrega del título u otro medio
real o virtual que sirva a la tradición de las cosas muebles (Considerando 8º).
De esta manera, lo cedido en el contrato en comento se conforma de un objeto mueble
representado por el valor indeterminado de la porción que lleva el cedente en la masa
indivisa de que se trata. El cesionario adquiere el derecho de comparecer en la partición, tal
como podía haberlo hecho el cedente, a objeto de gestionar lo conducente a obtener el pago
del valor envuelto en el título adquirido en virtud de la cesión. De allí, entonces, así como el
comprador, el cesionario no adquiere con la sola celebración del contrato la propiedad de la
cosa cedida que, tratándose del derecho real de herencia, no se refiere a bienes corporales,
ciertos y determinados, sino el efecto que desencadena la mentada convención en su
patrimonio es el nacimiento de un crédito o derecho personal en orden a compeler al cedente
al cumplimiento de lo estipulado o bien, impetrar la resolución del contrato. En consecuencia,
ante un caso de cesiones o ventas sucesivas, válidamente celebradas, el cesionario o
comprador tendrá salvaguardadas respecto de su cedente las acciones personales previstas
en los artículos 1489 y 1826 del Código Civil, en lugar de la acción de nulidad de contrato
Corte Suprema
Tercería de dominio. Concepto de tercería de dominio. Carga de la prueba corresponde al tercerista.

Tradición de cosa corporal mueble. Que no exista entrega material de la cosa mueble no significa que
no hubo tradición. Traditio longa manu
Fecha: 08/07/2011
Rol: 1152-2011
Sumario
La tercería de dominio es la reclamación que hace un tercero en un juicio ejecutivo,

alegando dominio sobre los bienes embargados, para que se alce el embargo y se le
reconozca su derecho. Corresponderá al tercerista o demandante incidental probar su
derecho de dominio sobre los bienes embargados. Al efecto, la doctrina enseña que el
tercerista debe probar que la cosa embargada es la que reclama, y precisar la identidad de
ella en tal forma que lleve al convencimiento del juez que lo que se reclama y le pertenece es
precisamente el objeto embargado y no otro (Considerando 3º). La tradición es un modo de
adquirir el dominio que consiste en la entrega que el dueño de la cosa hace de ella a un
tercero, existiendo de una parte la facultad e intención de transferir el dominio y de la otra, la
capacidad e intención de adquirirlo. Para su validez se requiere de un título traslaticio de
dominio, a lo que cabe agregar que si la ley exige solemnidades especiales para la
enajenación no se transfiere el dominio sin ellas. La tradición conlleva la existencia de una
convención encaminada a extinguir la obligación de dar emanada del título traslaticio. La
entrega de la cosa que la tradición requiere envuelve un proceder de connotación jurídica, el
que puede efectuarse de diversas formas. Tratándose de cosas corporales muebles, la
tradición podrá ser real, con la entrega material y directa de la cosa, o simbólica, como
prevén las diversas hipótesis contempladas en el artículo 684 del Código Civil, entre ellas,
mostrando la cosa el tradente al adquirente, conocida como traditio longa manu
(Considerandos 5º y 7º). Las diversas maneras en que el legislador admite la tradición de una
cosa corporal mueble, denota que la entrega material de los bienes muebles materia de la
tercería de autos no era imperiosa, por lo que la circunstancia que no fuese entregado desde
un inicio al comprador ¿tercerista? no se constituye en un hecho que permita descartar que la
tradición haya efectivamente ocurrido. En consecuencia, teniéndose por acreditada la
existencia de una compraventa de cosa mueble entre el tercerista y la ejecutada, documento
en el cual se dejó constancia de la entrega de los bienes al comprador, habiéndose realizada
la tradición denominada "longa manu", incurren en error de derecho los jueces del grado al
considerar que no se realizó la tradición de los bienes objeto de la compraventa y de la
incidencia en este causa, por el solo hecho de encontrarse éstos en el domicilio de la
vendedora y ejecutada al momento de la traba del embargo y con posterioridad a la
suscripción de la compraventa, entendiendo así que la única forma de tradición posible es la
denominada real o verdadera, apartándose del tenor literal del artículo 684 del Código Civil.
Corresponde, entonces, acoger la tercería de dominio y alzar el embargo en relación a los
bienes singularizados en la demanda (Considerandos 6º y 8º).
Acción redhibitoria. Requisitos de interposición de la acción. Elementos de la acción redhibitoria y

modalidades de la acción correspondiente
Fecha: 20/06/2011
Rol: 295-2011
Sumario
En conformidad con lo dispuesto en el artículo 1837 del Código Civil, la obligación de

saneamiento comprende dos objetos: uno de ellos es amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida, y el otro, responder de los defectos ocultos de ésta,
llamados vicios redhibitorios; vicios que si bien la ley no define, del citado precepto y de los
artículos 1857 y 1858 del mismo código se infiere que son defectos de la cosa vendida, raíz o
mueble, que reúnen las calidades que la ley exige en los números 1 a 3 de la última de las
disposiciones citadas, de acuerdo con los cuales, para ser redhibitorios los vicios deben ser
contemporáneos a la venta, graves y ocultos, calidades que deben ser acreditadas por quien
las invoca, en este caso, el actor, según se infiere de las reglas sobre onus probandi
contenidas en el inciso primero del artículo 1698 del Código Civil. Por otra parte, según
dispone el artículo 1857 del Código Civil, el comprador goza de la acción redhibitoria para
pedir que se resuelva la venta —rescinda dice la ley— o se rebaje proporcionalmente el
precio por los vicios ocultos de la cosa vendida. En consecuencia, según su objeto, como
señala la doctrina, la acción redhibitoria toma el nombre de acción redhibitoria "propiamente
tal" si tiene por objeto la resolución de la venta, y de acción aestimatoria o quanti minoris, si
tiene por objeto la rebaja del precio, pudiendo el comprador ejercer una u otra, según mejor
le pareciere, a menos que los vicios ocultos no sean de la importancia que se expresa en el
número 2 del artículo 1858, en cuyo caso no tiene derecho para pedir la resolución de la
venta, sino sólo para la rebaja del precio, de acuerdo disponen los artículos 1860 y 1868,
respectivamente, del Código Civil. Como se expresó, en estos autos el actor dedujo la acción
redhibitoria propiamente tal, solicitando la resolución del contrato de compraventa celebrado
entre las partes y el pago de los perjuicios por él experimentados, razón por la cual le
correspondía acreditar que los vicios invocados reúnen las calidades que la ley exige en los
números 1 a 3 del artículo 1858 citado (Considerandos 4º a 6º).
Contratos obligan no sólo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanan de la
naturaleza de la obligación
Fecha: 16/06/2011
Rol: 201-2011
Sumario
Los contratos deben ejecutarse de buena fe, de conformidad a lo dispuesto por el

artículo 1546 del Código Civil y, por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa,
sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por
la ley o la costumbre pertenecen a ella. En efecto, en la especie significaba que al vendedor
del rubro refrigeración y línea blanca, no sólo le asistía la obligación de entregar
materialmente las cosas, una vitrina refrigerada y un cooler usados, sino que además
proporcionar todo lo necesario para que las especies vendidas pudieran cumplir con los fines
que son propios de las mismas y con los de la actividad comercial del comprador a la que
estaba destinada, esto es preservar los elementos perecibles que vendía en su almacén el
comprador. Sin embargo, ello no ocurrió en el presente caso, ya que tales máquinas
vendidas nunca funcionaron, incumpliéndose así con la obligación del vendedor. Asimismo,
no se encuentra acreditado que aquel diera cumplimiento a la garantía que se encontraba
pactada por el plazo de dos años (Considerando 3º).
Constitución y transferencia del dominio sobre vehículos motorizados se sujeta a las normas que el
derecho común establece
Fecha: 08/06/2011
Rol: 34-2011
Sumario
El contrato de compraventa de vehículos motorizados es consensual y, para nacer al

mundo del derecho, basta el consentimiento. Por su parte, y para el solo efecto de publicidad,
la ley otorga la posibilidad de ser inscrito en el Registro de Vehículos Motorizados a cargo del
Servicio del Registro Civil e Identificación, formalidad por vía de publicidad que en caso
alguno puede ser considerada una exigencia para efectuar la tradición del bien. El artículo 41
de la Ley Nº 18.290 establece que en el Registro de Vehículos Motorizados se inscribirán,
además, las variaciones de dominio de los vehículos inscritos, agregando el inciso tercero
que si el acto que sirvió de título a la transferencia fuere consensual, se acreditará mediante
declaración escrita conjunta que suscribirán ante el Oficial del Registro Civil e Identificación el
adquirente y la persona a cuyo nombre figure inscrito el vehículo, o mediante instrumento
público o instrumento privado autorizado ante Notario. El artículo 38 de la citada ley
establece que la constitución y transferencia del dominio sobre vehículos motorizados se
sujeta a las normas que el derecho común establece para los bienes muebles y, como ya se
señaló, la compraventa de vehículos motorizados es consensual, en consecuencia debe
aplicarse lo establecido en el artículo 1801 del Código Civil (Considerando 7º).
Corte Suprema
Resolución de contrato; acogida. Contrato de compraventa de inmueble. Excepción anómala de

pago. Posibilidad de oponer la excepción de pago en cualquier estado del juicio no significa que pueda
pagarse después de la demanda. Opción de instar por la resolución o el cumplimiento corresponde al
acreedor, no al deudor. Incumplimientos que dan lugar a la resolución del contrato. Incumplimiento de la
obligación de pagar el precio
Fecha: 25/05/2011
Rol: 6676-2009
Sumario
Se objeta asimismo el alcance atribuido al artículo 310 del Código de Procedimiento Civil,
el que "señala de manera clara que se puede excepcionar por pago efectivo de la deuda en
cualquier estado de la causa". La norma adjetiva referida alude a las llamadas excepciones
anómalas, que son aquéllas perentorias que por excepción pueden "oponerse en cualquier
estado de la causa", siempre que se aleguen por escrito "antes de la citación para sentencia,
o de la vista de la causa en segunda". Se las califica como anómalas porque, a diferencia de
las demás de su naturaleza, pueden hacerse valer después de la contestación de la
demanda. Entre ellas figura la de "pago efectivo de la deuda", que es exactamente la que, en
el decir de la recurrente, le permitiría enervar la acción deducida en su contra, en cuanto ésta
fue presentada en un momento procesal oportuno. Obsta sin embargo, al éxito de esta
pretensión, la tesis defendida en doctrina por Peñailillo, citado en el veredicto impugnado en
apoyo de su tesitura, en el sentido que, perteneciendo la opción de instar por la resolución o
el cumplimiento del contrato al contratante diligente, la posibilidad reconocida al incumplidor
para neutralizar la demanda, mediante el pago de la deuda en cualquier momento del juicio,
invertiría el derecho de opción, traspasándolo a este último y contrariando así el sentido de la
institución consagrada en el artículo 1489 del Código sustantivo. Haciéndose cargo de la
objeción en orden a que esta solución contradice el artículo 310, apunta el autor citado que
ello no es así. "Lo que el artículo 310 dispone es que la excepción de pago puede oponerse
en cualquier estado del juicio, no que se pueda pagar en cualquier estado del juicio".
Para luego agregar: "Esto significa simplemente que si el deudor había pagado (antes de la
demanda), puede oponer la excepción de pago durante todo el litigio, pero no significa que
pueda pagar después de la demanda, porque entonces la opción, como se dijo, la tendría él,
lo que es contrario al texto legal; él es el incumplidor, y habiéndose optado por la resolución
por quien tenía la opción, ya no es tiempo de que pague" (Peñailillo, Daniel: Obligaciones.
Teoría General y Clasificaciones. La resolución por incumplimiento, EJCH., Stgo., 2003,
p. 417 y 418). En la misma línea de este autor se pronuncian Augusto Elgueta Anguita (autor
cit.: Resolución de contrato y excepción de pago, EJCH., Stgo., 1981, p. 97 y ss.) y René
Abeliuk Manasevich (autor cit.: Las Obligaciones, EJCH. Stgo., 1993, p. 428). Esta
inteligencia del precepto, que se asimila por otra parte a la propugnada en varios Códigos
modernos, como el italiano de 1942 (artículo 1453 inciso 3º) y el boliviano de 1975
(artículo 568 inciso 2º), se concilia mejor con el verdadero sentido y alcance del artículo 1489
del texto sustantivo civil y acota a su correcta dimensión el 310 del ordenamiento procesal
civil. En consecuencia, dable es concluir que la resolución atacada a través del recurso de
nulidad de fondo interpuesto, no ha incurrido en error de derecho al aplicar al caso la última
de las disposiciones antes mencionadas (Considerando 4º).
Publicidad efectuada para la venta al público de departamentos forma parte del contrato de
compraventa celebrado con posterioridad
Fecha: 18/05/2011
Rol: 3298-2011
Sumario
No se observa infracción a las normas contenidas en los artículos 1545, 1560, 1828, 1833
y 1835 del Código Civil y 18 inciso 5º de la Ley General de Urbanismo y Construcción, por
cuanto esta Corte concuerda con los recurridos en el sentido que la publicidad efectuada por
la demandada para la venta al público de los departamentos forma parte del contrato de
compraventa celebrado con posterioridad entre ellas, constando de ella que tanto antes como
después de la celebración del mismo, se ofrecieron departamentos con una superficie de
111,29 metros cuadrados útiles, 14,29 metros cuadrados de terraza y 2,80 metros cuadrados
de logia, en circunstancias que la superficie útil real era de sólo 104,14 metros cuadrados. A
mayor abundamiento, y pese a que la venta se haya efectuado como especie o cuerpo cierto,
no debe olvidarse que se trata de un predio urbano no siendo aplicables las normas relativas
a los predios rústicos del artículo 1833 del Código Civil, no siendo efectiva la interpretación
analógica que efectúa la demanda del artículo 1835 del mismo cuerpo de leyes
(Considerando 9º).
Lesión enorme; acogida. Nulidad de contrato. Legitimación activa para interponer acción de rescisión
por lesión enorme. Justo precio debe existir a la fecha del contrato. Mientras dura la indivisión
cualquiera de los herederos puede pedir que se rescinda un determinado acto
Fecha: 14/04/2011
Rol: 231-2010
Sumario
Igualmente es necesario determinar si las acciones que se intentan tienen el carácter de

indivisibles en la forma como lo establece el artículo 1526 Nº 5 del Código Civil o si por el
contrario puede ser ejercida por cualquiera de los herederos. Mientras dura la indivisión,
cualquiera de los herederos puede pedir que se rescinda un determinado acto, ejercitando el
derecho adquirido de su causante, porque se trata de una acción destinada a conservar y
aun aumentar el patrimonio dejado por aquél. No es necesaria la concurrencia de todos los
herederos, si hay más de uno (La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno, Tomo II,
Arturo Alessandri Bessa). En este caso en particular, en que los compradores son a su vez
herederos del vendedor, al igual que la demandante, se hace necesario otorgarle la
posibilidad de demandar aisladamente, ya que de lo contrario le estaría vedado el ejercicio
de la rescisión, considerando además que lo que se restituya lo será en beneficio de la
herencia y no de ella en forma personal (Considerando 1º).
Basta con un simple cálculo aritmético para tener por acreditado que existió lesión enorme,
ya que el vendedor recibió menos de la mitad del justo precio, en los términos que dispone el
artículo 1889 del Código Civil. El precio pagado por la referida propiedad alcanzó a $ 150.000
y el justo precio determinado ascendió aproximadamente a $ 5.645.000. En efecto, el justo
precio debe existir a la fecha del contrato, tal como lo dispone la norma legal pertinente, y las
alegaciones efectuadas en cuanto a que el precio se habría cancelado con años de
anticipación no puede ser atendida desde que existe norma expresa al respecto
(Considerando 8º).
Dentro de los demás requisitos que exige la ley para que pueda rescindirse un contrato por
lesión enorme, debe concurrir aquel que exige que el bien inmueble no se haya enajenado.
Al respecto, ninguna de las partes ha alegado tal circunstancia, razón por la cual se tendrá
por cumplida esa exigencia (Considerando 10).
Remate y adjudicación puede ser nulo por vicios de procedimiento o nulo por vicios de carácter
sustantivo
Fecha: 11/04/2011
Rol: 7319-2009
Sumario
La actora alega por la existencia de vicios en los actos procesales que, precedieron a la
venta en pública subasta del inmueble que concierne a la litis, de lo que se derivó la purga de
la hipoteca y el alzamiento de la prohibición de las que era titular. Al respecto, debe tenerse
en cuenta que el remate y adjudicación en juicio ejecutivo reviste un doble carácter: por un
lado, considerado en su aspecto procesal, constituye una actuación o trámite del juicio
ejecutivo; por la otra, considerado en su aspecto sustantivo, es un contrato, una compraventa
forzada que crea obligaciones entre vendedor y comprador, independientes de la ejecución
misma. En razón de ello el remate y adjudicación puede ser nulo por vicios de procedimiento
o nulo por vicios de carácter sustantivo, es decir, por omisión de alguno de los requisitos que
el Código Civil señala para la validez de los contratos. La venta forzada en mención es,
entonces, de aquellos actos de doble carácter, desde el punto de vista sustantivo importa una
compraventa y, al mismo tiempo, desde el prisma procesal, forma parte de una ritualidad
regulada en detalle por el legislador. Mientras la compraventa, en cuanto negocio, puede
verse impugnada de nulidad por vicios de fondo en juicio de lato conocimiento incoado con
tal objeto, no sucede lo mismo con los eventuales vicios adjetivos que puedan haber afectado
a los actos procesales que sirvieron de antecedente a esa venta en pública subasta, los que
si bien era posible atacar en su mérito, sólo pueden serlo in limine litis y con arreglo a la ley
procesal. (...) (Considerando 16).
Corte Suprema
Inexistencia y nulidad de contrato; rechazada. Contrato de compraventa de inmueble. Que un testigo

indique no haber visto el dinero de la venta no permite entender que la venta no fue tal. Testigos del
demandado que parecen más instruidos de los hechos sobre los que deponen. Contrato legalmente
celebrado. Escritura de compraventa que señala que el precio fue pagado
Fecha: 21/03/2011
Rol: 4068-2009
Sumario
La demanda de inexistencia y de nulidad de contrato de compraventa debe ser rechazada,

puesto que recayendo sobre los actores la carga de la prueba, éstos no han cumplido con
acreditar fehacientemente los hechos alegados. En efecto, la testimonial allegada por los
actores nada aporta, más allá de frases o suposiciones que no alcanzan para acreditar en
forma clara los supuestos fácticos alegados. Así, que uno de los testigos señale no haber
visto el dinero de la venta, no puede tomarse por antecedente serio para entender que la
venta no fue tal. Por el contrario, los testigos presentados por el demandado indicaron que el
precio de la venta fue pagado y la razón por la cual el causante habría vendido el inmueble,
siendo preferidas sus declaraciones por parecer más instruidos de los hechos sobre que
deponen y estar conformes con otras pruebas del proceso. De lo expuesto, se puede concluir
que el contrato de compraventa de autos es un contrato legalmente celebrado, válido y no
simulado como pretenden los demandantes.
A mayor abundamiento, la testimonial presentada por el demandado no hace más que

afirmar la veracidad de lo expuesto en la escritura de compraventa, lo que sumado al valor
atribuido a ésta por el artículo 1876 inciso 2º del Código Civil, determina el rechazo de la
demanda interpuesta (Considerando 9º de sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Acción de rebaja de precio. Contrato de compraventa. Obligaciones del vendedor. Subsanar los
defectos o vicios ocultos de la cosa. Requisitos de los vicios redhibitorios. Régimen de acciones propias
de los vicios redhibitorios. Saneamiento de los vicios redhibitorios no exige culpa ni dolo del vendedor.
Acción de rebaja de saneamiento no exige mala fe del vendedor. Compraventa de inmueble afectado
por una plaga de termitas
Fecha: 18/01/2011
Rol: 3216-2009
Sumario
La compraventa es un contrato bilateral en que una parte, el comprador, se obliga a pagar

el precio y la otra, el vendedor, a entregar la cosa objeto del contrato. El vendedor cumple las
obligaciones que le impone la compraventa entregando la cosa al comprador y confiriéndole
todos los derechos necesarios para que goce de ella como señor y dueño. Sin embargo,
puede suceder que aunque el vendedor entregue la cosa vendida al comprador, éste no
puede usarla en la forma que creyó podría hacerlo cuando la adquirió, sea porque un tercero
pretende su dominio o porque adolece de ciertos vicios o defectos que la hacen impropia
para el uso a que se la destina o que impiden proporcionar todos los beneficios que de ella
se esperaba obtener. En ambas situaciones el comprador tiene una acción para exigir del
vendedor el cumplimiento exacto de su obligación: la acción de saneamiento. Mediante ésta,
el comprador puede exigir que el vendedor lo ampare en el dominio y posesión pacífica de la
cosa vendida y subsane los defectos o vicios ocultos de la misma. El Código Civil no define
qué se entiende por vicios redhibitorios, sino se limita a enumerar, en el artículo 1858, los
requisitos que deben reunir los vicios para ser tales: Nº 1, preexistentes, esto es, haber
existido al tiempo de la venta; Nº 2, graves, es decir, ser tales que por ellos la cosa vendida
no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir
que conociéndolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a menos
precio; y Nº 3, ocultos, o sea, no haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el
comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio
(Considerandos 6º y 7º de sentencia de casación).
Respecto a la buena o mala fe del vendedor, ésta es indiferente para los efectos de su
responsabilidad por los vicios redhibitorios, pues debe sanearlos en todo caso, háyalos o no
conocido. Así como su conocimiento por el comprador releva al vendedor de la obligación de
sanearlos, el desconocimiento que éste pueda tener de ellos no lo exonera de esa obligación.
El vendedor debe sanear todos los vicios que ignore el comprador, sea que él los haya
conocido o ignorado ( ) La buena o mala fe del vendedor se toma en cuenta únicamente para
determinar su responsabilidad, pero no para establecer si debe o no sanear al comprador. Y
no puede ser de otro modo desde que esta obligación no reposa sobre su buena o mala fe
sino sobre la obligación que tiene de procurar al comprador la posesión útil de la cosa
vendida (Considerando 8º de sentencia de casación).
En el caso sub lite se ha acreditado que el inmueble está afectado por la acción de una
plaga de termitas, produciendo un daño estructural en éste, y que tanto la parte demandante
como demandada no tenían conocimiento de la existencia de esta plaga al momento de la
compraventa ni pudieron fácilmente conocerla en atención a su profesión u oficio, con lo que
se configura la existencia del vicio redhibitorio de conformidad con el artículo 1858 del Código
Civil. De manera que, habiéndose establecido, por una parte, la existencia del vicio
redhibitorio denunciado por la actora, y, por otra, el desconocimiento del mismo por parte del
vendedor, queda este último obligado a la rebaja del precio, tal como lo estableció el tribunal
de primera instancia en su sentencia definitiva, siendo esta última decisión la que se ajusta a
derecho, y no la que fuera dictada por la Corte de Apelaciones. En razón de lo anterior, esta
última será invalidada, según se dirá a continuación, haciendo lugar al recurso de casación
en el fondo interpuesto, ya que la decisión de la Corte de Apelaciones ha hecho incorrecta
aplicación del artículo 1858 del Código Civil, por cuanto se ha exigido un requisito o
presupuesto que la referida norma no exige para acción de rebaja, cual es, la mala fe del
vendedor (Considerando 9º, sentencia de casación).
Corte Suprema
Prescripción de la acción hipotecaria. Cláusula de aceleración redactada en términos imperativos.

Hecho del incumplimiento o falta de pago de las cuotas hace íntegramente exigible la obligación
Fecha: 03/01/2011
Rol: 6591-2009
Sumario
El artículo 107 de la Ley General de Bancos dispone que el juicio especial hipotecario se
seguirá tanto en caso de tratarse del cobro contra el deudor personal del banco, como en los
casos del artículo 1377 del Código Civil y 758 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo
a esta última norma, para hacer efectivo el pago de la hipoteca, cuando el inmueble es
poseído por una persona distinta del deudor personal, se notificará previamente al poseedor,
señalándose un plazo de diez días para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la
propiedad hipotecada. Agrega el artículo 759 del mismo Código que si ese poseedor no paga
o no abandona la finca dentro del plazo indicado, podrá desposeérsele de la propiedad
hipotecada para hacer con ella pago al acreedor, acción que se someterá a las reglas del
juicio ordinario o ejecutivo, según fuere la calidad del título en que se funde, procediéndose
contra el poseedor en los mismos términos en que podría hacerse contra el deudor personal
(Considerando 5º). La hipoteca es un derecho real que se confiere a un acreedor sobre un
inmueble de cuya posesión no es privado su dueño, para asegurar el cumplimiento de una
obligación principal y en virtud del cual el acreedor, al vencimiento de dicha obligación, puede
pedir que la finca gravada, en cualquier mano que se encuentre, se venda en pública subasta
y se le pague con preferencia a todo otro acreedor. Mientras el bien hipotecado permanece
en poder del deudor, la acción hipotecaria se confunde con la acción personal, pero si la finca
dada en garantía pasa a manos de un tercero, entonces aparece nítidamente la acción
hipotecaria, entendiendo por tercero poseedor a toda persona que detenta a un título no
precario la finca hipotecada, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligación
garantizada. Así, en caso que el deudor enajene el bien, el acreedor gozará de dos acciones:
la personal, para dirigirse contra el deudor de la obligación, y la real, para perseguir la finca
hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. La
hipoteca no puede extinguirse por prescripción independientemente de la obligación que
garantiza. En efecto, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal
a que accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de
manera que no existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias,
porque dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal (Considerandos 6º, 7º y
13). La interrupción de la prescripción es un hecho de reconocimiento de la obligación por
parte del deudor o del ejercicio judicial del derecho por el acreedor, cuyo efecto es anular el
tiempo transcurrido. El silencio o inacción del acreedor, requisito que ha de concurrir para que
la prescripción extintiva se consume, se rompe cuando media un acto de interrupción. Para
que haya interrupción civil deben concurrir los siguientes requisitos: demanda judicial,
notificación legal de la demanda, que no haya desistimiento de la demanda o abandono de la
instancia y que el demandado no haya tenido sentencia de absolución. El medio para
interrumpir civilmente la prescripción es cualquier gestión que se haga por el titular de un
derecho ante los tribunales a fin de poder gozarlo, sea accionando directamente contra quien
se lo niega o perturba o impetrando ante ellos el medio para ejercitar su acción, como en el
caso de la gestión preparatoria que intenta el acreedor hipotecario contra el tercer poseedor
en los términos del artículo 758 del Código de Procedimiento Civil (Considerando 12). En la
especie, el banco interpuso demanda en contra del tercer poseedor de la finca hipotecada y
no de la persona que contrajo el título que funda la ejecución, escritura pública de mutuo e
hipoteca, pactando además una cláusula de aceleración en términos imperativos. La cláusula
de aceleración, cualesquiera sean los términos en que se la haya redactado, tiene por
finalidad hacer exigible una obligación que se paga en cuotas, por el solo hecho de la mora o
retardo en el pago íntegro y oportuno de todo o parte de una de las cuotas, como si el crédito
en su conjunto fuere exigible, aunque no se haya producido la mora de las restantes
parcialidades. Entonces, tratándose de una cláusula de aceleración convenida con carácter
imperativo, su consecuencia innegable es que desde la fecha del incumplimiento, el plazo ya
no será impedimento para que el acreedor pueda accionar, pues es exigible la obligación y se
le permite perseguir al deudor principal desde ese momento, desde el cual, además,
comienza a correr el plazo de prescripción extintiva. Sin embargo, desde dicha data, en que
el deudor personal se constituyó en mora, hasta aquella en que se notificó la gestión
preparatoria de desposeimiento al tercer poseedor, habían transcurrido más de cinco años,
es decir, había prescrito tanto la acción ejecutiva como la acción ordinaria (Considerandos 8º
a 11). La notificación de la gestión preparatoria de desposeimiento a quien detentaba a título
no precario la finca hipotecada, no tiene el mérito para interrumpir la prescripción que estaba
corriendo a favor del deudor personal, porque la acción se dirigió contra un tercero que no se
ha obligado personalmente al pago de la obligación, siendo el único vínculo que lo liga al
acreedor, la posesión del inmueble gravado a su favor. En efecto, si el tercer poseedor es
demandado por el acreedor, esta demanda no interrumpe la prescripción que vaya corriendo
a favor del deudor personal; una vez cumplida la prescripción a favor de éste, el tercer
poseedor también puede alegarla. En suma, la demanda iniciada por el acreedor contra el
tercer poseedor no tiene influencia sobre la prescripción del deudor principal y, en
consecuencia, si el plazo de ella se completa durante la secuela del juicio que sigue el
acreedor contra el tercer poseedor, éste puede alegar la prescripción. Y encontrándose
prescrita la obligación principal cuando se requirió, posteriormente, al actual tercer poseedor,
y del mismo modo la hipoteca que garantiza dicha obligación, corresponde acoger la
excepción de prescripción contemplada en el artículo 98 Nº 2 de la Ley General de Bancos
opuesta por éste (Considerandos 14 a 18).
Corte Suprema
Nulidad de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Obligación de hacer de celebrar el

contrato prometido. Interpretación de los contratos
Fecha: 03/01/2011
Rol: 4170-2009
Sumario
El contrato de promesa, previsto en el artículo 1554 del Código Civil, es un contrato

preparatorio que debe constar por escrito, referido a un contrato prometido que se explicite
en la promesa con los elementos que lo distinguen en su esencia y al que la ley le reconozca
eficacia, señalándose para éste un plazo o una condición que fije el momento de su
celebración. La convención que reúna tales características autorizará para instar por su
ejecución. Este contrato solemne, principal y preparatorio, válidamente celebrado, da origen
a relaciones, acciones y derechos personales y, particularmente, una obligación de hacer:
celebrar el contrato prometido (Considerando 8º). Resultará necesaria la interpretación
cuando los términos de una convención suscitan controversia entre las partes respecto de los
distintos efectos que han de tener sus estipulaciones. En esta labor se han clasificado las
reglas legales entre aquellas referidas al contrato propiamente tal y las que reflejan un
comportamiento o acceden al contrato mismo. El primer aspecto básico a considerar es la
especificación de lo pactado, esto es, el texto en que se plasma la convención. Si bien la
interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces
de la instancia, esa labor se encuentra sujeta a la revisión de la Corte de Casación en caso
que mediante ella se desnaturalice lo acordado por los contratantes (Considerandos 6º y 7º).
De acuerdo al artículo 1477 y 1478 del Código Civil, la condición potestativa es aquella que
depende de la voluntad del acreedor o deudor. Esta condición valdrá si es puramente
potestativa de la voluntad del acreedor, pero será nula en caso de ser meramente potestativa
de la voluntad del deudor (Considerando 11). En la especie, el contrato de promesa de
compraventa celebrado por las partes estatuyó deberes mutuos, supeditando la exigibilidad
de la obligación de hacer a una condición suspensiva positiva e indeterminada —la
notificación, por parte del promitente vendedor, de la recepción definitiva del conjunto
habitacional en el que se sitúa el inmueble— y a un plazo extintivo o resolutorio determinado
—los diez días hábiles siguientes al citado aviso—. Esta notificación, que las partes han
puesto de cargo del promitente vendedor, no queda entregada a su sola voluntad. En efecto,
la condición fijada por las partes en el contrato de promesa se construye sobre la base de un
hecho compuesto, toda vez que la notificación que el promitente vendedor debe hacer al
promitente comprador, comunicándole la recepción definitiva del inmueble, tiene por
imprescindible presupuesto el que dicha recepción efectivamente se otorgue por parte del
órgano municipal respectivo, quedando de manifiesto que la mentada estipulación envuelve
una condición mixta, esta es, aquella que en parte depende de la voluntad del acreedor y en
parte de la voluntad de un tercero o de un acaso. Y como tal, resulta válida
(Considerandos 9º y 12 a 14). Al catalogar los sentenciadores como meramente potestativa
subordinada a la sola voluntad del deudor, una condición que se presente bajo la entidad de
una mixta, razonamiento que, a su vez, los llevó a determinar que el contrato de promesa no
cumplía con la exigencia del artículo 1554 Nº 3 del Código Civil —el plazo o condición que fije
la época de la celebración del contrato— y, por esa vía, llegaron a declarar la nulidad del
mismo, incurren en error de derecho, puesto que efectuaron una incorrecta tarea
hermenéutica, soslayando el tenor de la cláusula que contenía la condición fijada por las
partes, la cual, como se dijo, correspondía a una condición mixta y, como tal, válida, de
manera que no admitía entenderla ausente de la promesa y declarar la nulidad de esta
última. Por el contrario, no habiéndose otorgado hasta ahora la recepción definitiva por la
autoridad municipal, la condición se encuentra pendiente de cumplimiento (Considerandos 10
y 17 a 19 de la sentencia de casación y considerandos 1º y 2º de la sentencia de reemplazo).
Nulidad de contrato. Rechazada. Procedencia de la autocontratación. Mandato general permite la

autocontratación. Salvo prohibición expresa
Fecha: 23/12/2010
Rol: 1541-2010
Sumario
El artículo 2144 del Código Civil, al regular la autocontratación, establece que el

mandatario no podrá comprar para sí las cosas que el mandante le ha ordenado vender, si no
fuese con aprobación expresa, de lo que debe entenderse que en el evento de existir un
mandato especial para la venta de un bien determinado, el mandatario no podrá comprarlo
sin tal autorización. Como la norma precitada es clara al especificar que el mandatario no
podrá comprar lo que se le ha ordenado vender, y en un mandato general, no se le ordena
comprar ni vender nada en especial, sino sólo se le autoriza para la compra o venta de los
bienes del mandante, se concluye que la existencia de un mandato general permite siempre
la autocontratación, a menos que esté específicamente prohibida en la escritura
(Considerandos 1º, 3º y 4º).
Adolece de nulidad relativa contrato de compraventa celebrado sin autorización judicial en resguardo
de cónyuge ausente
Fecha: 13/12/2010
Rol: 853-2010
Sumario
La nulidad relativa es una sanción civil dispuesta por la ley cuando a un acto o contrato le
falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato
según el estado o calidad de las personas que los ejecutan o acuerdan y puede alegarla
aquel en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o por sus herederos o cesionarios. Las
condiciones impuestas por la autorización judicial lo son en resguardo de los intereses de la
cónyuge ausente, y al faltarse a estas, con grave perjuicio a la protegida, como ocurre en la
especie, importa la falta de ésta en el contrato de compraventa, adoleciendo dicho acto de
nulidad relativa, al omitirse el requisito que señalado en el artículo 1749, inciso 8º del Código
Civil, sancionado con la referida ineficacia jurídica por el 1757 del citado cuerpo legal
Contrato de transferencia de bien cuya importación se encuentra prohibida adolece de objeto ilícito
Fecha: 06/12/2010
Rol: 910-2010
Sumario
Ya sea que se trate de un vehículo nuevo o ya sea que se trate de un vehículo usado, caso
este último en que su importación se encuentra absolutamente prohibida, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 21 de la Ley Nº 18.483, el bus de marras no ha podido ser ingresado
al país y, en consecuencia, todo contrato que haya tenido por objeto su transferencia
adolecerá de objeto ilícito en razón de ser incomerciable, en conformidad a lo estatuido en
los artículos 10 y 1464 Nº 1 del Código Civil (Considerando 7º).
No puede oponerse a regularización de pequeña propiedad raíz quien ha vendido a peticionario parte
de inmueble
Fecha: 27/09/2010
Rol: 379-2010
Sumario
Del mérito de los antecedentes colacionados, se desprende que la oposición formulada por
la recurrente se sustenta en el artículo 19 Nº 1 del Decreto Ley Nº 2.695 de 1979, puesto que
está contendida en la condición de "Ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una
porción determinada de él, siempre que su título le otorgue posesión exclusiva"; La misma
disposición antes transcrita impide oponer dicha causal "el que por sí o sus antecesores,
haya vendido o prometido vender al peticionario o a aquellos de quien o quienes éste derive
sus derechos, aunque sea por instrumento privado, el todo o parte del predio y recibido
dinero a cuenta del precio", salvo que "hubieren solicitado judicialmente la resolución del
contrato o interpuesto acción de petición de herencia, siempre que se haya notificado la
demanda con antelación a la fecha de presentación ante el Servicio de la solicitud
correspondiente por el requirente" (Considerandos 3º y 4º).
Derecho de remuneración de corredor de propiedades sólo nace si se perfecciona compraventa

intermediada por él
Fecha: 16/09/2010
Rol: 5579-2009
Sumario
Habiéndose celebrado un contrato de corretaje entre las partes por el cual la demandada le
encomendó al actor la venta de un inmueble en que el corredor percibiría como remuneración
un 2% del precio de la venta del contrato por él intermediado y en el que, además, la
demandada se obligó a no celebrar un contrato similar con ningún otro corredor, no
habiéndose celebrado el contrato de compraventa con la Universidad, institución con la cual
el corredor realizó efectivamente labores de intermediación para lograr perfeccionar el
negocio jurídico, ninguna remuneración puede pretender el demandante si la demandada,
por su cuenta, logró vender el inmueble a un Fondo de Inversión Privado. Obviamente
distinta sería la situación si el negocio con la Universidad hubiese prosperado y la
demandada no hubiera pagado la aludida comisión: en este hipotético caso no cabría duda
de la legitimidad del derecho reclamado por el corredor de propiedades, quien vería
necesariamente acogida su pretensión. Pero no es la situación sub judice, pues ha quedado
demostrado que nunca se perfeccionó el contrato de compraventa propuesto por el corredor,
de suerte que éste, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 del Código de Comercio y
lo pactado en el contrato de corretaje, no puede pretender obtener el pago de una comisión o
de una indemnización de ninguna naturaleza (Considerando 6º).
Es nula absoluta enajenación de subdivisión de predio agrícola si escritura no señala prohibición de

cambiar su destino
Fecha: 07/09/2010
Rol: 906-2009
Sumario
En el inciso 4º del artículo 1º del Decreto Ley Nº 3.516, se dispone que en las escrituras
públicas en que conste el título de la enajenación de predios resultantes de una división se
dejará constancia de la prohibición establecida en el inciso anterior, señalando luego, el
artículo 3º, que los actos o contratos otorgados o celebrados en contravención a lo dispuesto
en tal decreto ley serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que
procedan en conformidad a la ley. A su vez, el inciso final del ya aludido artículo 1º, contiene
una prohibición a los Notarios de autorizar, y a los Conservadores de inscribir, aquellas
escrituras que no "se ajusten a las disposiciones del presente decreto ley". Como también se
ha anotado precedentemente, de lo que se viene narrando queda en evidencia que la
exigencia de contemplar en la escritura la aludida prohibición, está expresamente dispuesta
por la ley y, el Decreto es suficientemente claro en ello, al requerir, en los incisos 3º y 4º, que
se deje constancia en esa escritura de la prohibición de que se trata y, también, en cuanto a
indicar en el artículo 3º que los actos y contratos otorgados o celebrados en contravención a
lo preceptuado en el mismo decreto serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás
sanciones que procedan en conformidad a la ley (Considerando 12).
A los mutuos hipotecarios endosables se les aplican las normas sobre gestión de extravío contenidas
en los artículos 88 y siguientes de la Ley Nº 18.092
Fecha: 12/08/2010
Rol: 444-2010
Sumario
Los mutuos hipotecarios endosables constituyen títulos de crédito a los cuales se aplican
las normas sobre gestión de extravío contenidas en los artículos 88 y siguientes de la Ley
Nº 18.092. Por consiguiente, yerra el Juez a quo cuando señala, en el considerando quinto
de la resolución impugnada, que el procedimiento no es voluntario —pues no cabe duda de
que estamos ante el ejercicio de la jurisdicción no contenciosa o graciosa, pues no se
promueve contienda alguna entre partes—, como también cuando señala que "en la escritura
pública de compraventa y mutuo hipotecario endosable intervienen a lo menos tres partes,
constando del mérito de autos que el acreedor original, ..., no ha sido emplazado en esta
gestión, siendo ello un trámite esencial, por cuanto debe manifestar ante el Tribunal si es en
la actualidad el portador del instrumento endosable materia de estos autos o si lo ha
transferido por endoso a alguna de las entidades autorizadas por la ley para ser cesionarias
de los mutuos hipotecarios o, en la especie, al solicitante en autos, (. . .), quien comparece en
calidad de acreedor (. . .)" (Considerando 7º).
Requisitos para que simulación sea ilícita
Fecha: 05/08/2010
Rol: 872-2009
Sumario
Según el profesor René Abeliuk, la simulación se caracteriza porque las partes de común
acuerdo crean una situación jurídica aparente que difiere de la real, que puede tener
múltiples finalidades, siendo una de ellas, perjudicar a terceros, produciendo una disminución
ficticia del patrimonio, para así frustrar la garantía de los acreedores e impedirles su
satisfacción. Según el mismo jurista, la simulación ilícita, requiere de cuatro elementos:
a) disconformidad entre la voluntad interna y la declarada; b) esta disconformidad debe ser
consciente y deliberada; c) acuerdo entre las partes que concurren al acto y, d) intención de
perjudicar a terceros (Considerando 6º).
No procede casación fundada en infracción a norma aplicada en argumento "a mayor abundamiento"
del fallo
Fecha: 29/07/2010
Rol: 7519-2008
Sumario
En cuanto a la posible infracción de los artículos referidos por el demandante en su

recurso, al calificar de aleatoria la compraventa que constituye un usufructo vitalicio a favor
del vendedor, corresponde expresar que ese ha sido un argumento a mayor abundamiento,
como los indicados con posterioridad en la sentencia, de manera que no afecta con
determinación y trascendencia la determinación de los magistrados, al haber concluido que la
demanda sería rechazada en el motivo décimo sexto del fallo de primer grado y éste, como
los demás razonamientos adicionales, se agregan a contar del motivo décimo séptimo en
adelante. En tales circunstancias los errores de derecho que se denuncian no han podido
configurarse (Considerando 5º).
Contra de compraventa de cosecha futura. Apreciación de prueba y fijación de hechos es facultad

privativa de jueces de la instancia
Fecha: 27/07/2010
Rol: 7719-2008
Sumario
Todas las alegaciones formuladas por la recurrente discurren sobre la base de una
equivocada interpretación de los hechos por parte de los jueces del fondo. De ahí que esta
Corte rechazará el recurso impetrado, toda vez que, según lo ha sostenido en forma
reiterada, la apreciación de la prueba y la fijación de los hechos es cuestión privativa de los
jueces de la instancia y, por lo mismo, escapa al control de legalidad que ejerce esta Corte.
En efecto, al analizar el recurso, se advierte que los reproches que se formulan sólo dicen
relación con las conclusiones a las que arribaron los jueces del mérito en torno a los hechos
de la causa, y con la forma como analizaron y ponderaron las probanzas rendidas en el
proceso para establecer esos hechos. Ello significa que se trata tan sólo de un problema de
apreciación de los medios de convicción, labor esta última que corresponde desarrollar a los
jueces ya referidos, según surge de diversas normas procesales, y que no puede este
tribunal de casación variar, a menos que se hubieren vulnerado efectivamente normas que en
sí mismas determinen un valor probatorio legal fijo o determinado, esto es, que obliguen a
tales jueces a valorar los antecedentes probatorios en un determinado sentido, lo que no ha
sucedido en la especie, puesto que la recurrente se ha limitado a denunciar, sin más, una
supuesta infracción a las leyes reguladoras de la prueba, lo que por cierto no resulta
suficiente mientras no se especifique cuál de estas normas fue transgredida. Por otra parte,
la intención de los contratantes manifestada en el contrato ha sido interpretada por el tribunal
en uso de sus facultades privativas y ello, en el caso de autos, constituye una cuestión de
hecho que escapa al control de legalidad que ejerce este tribunal de casación. Por ende, solo
cabe rechazar por manifiesta falta de fundamento el recurso de casación deducido, ya que
sus argumentos desconocen este hecho, inamovible para este tribunal (Considerandos 2º a
4º).
Contrato de venta de bosques para su explotación. Demanda de tercería de dominio. Jueces del
fondo son soberanos para apreciar las probanzas dentro del marco de las normas reguladoras de la
prueba
Fecha: 08/07/2010
Rol: 7747-2008
Sumario
En lo que atañe a la supuesta infracción al artículo 1700 del Código Civil, fundada en que
el Juez habría desatendido el tenor literal de las declaraciones de los contratantes "que de
conformidad a la norma legal en análisis hacen plena fe respecto de ellos" en las que
expresan que constituyen un derecho real de usufructo independiente del contrato de venta
de bosques, siendo ambos contratos diferentes e independientes, la verdad es que el
magistrado de primera instancia en su sentencia que fue confirmada sin modificaciones,
atendido el mérito de las prueba rendida en autos y el claro tenor literal de la escritura pública
en cuestión, especialmente "como se tiene dicho en el párrafo signado con la letra b) del
considerando que precede" en la expresión "para dichos efectos" que emplearon para ligar el
usufructo con la venta del vuelo de los árboles, llegó a la conclusión que la intención de las
partes fue constituir el usufructo para efectuar la explotación de los bosques vendidos, y sólo
para eso, fijando un plazo máximo de veinte años, sin perjuicio que si la explotación se
cumplía antes de dicho lapso, el usufructo "obviamente" se extinguía, porque aquélla era una
condición de vigencia de éste. De este modo, el juez, al apreciar el valor probatorio de la
escritura pública en cuestión, lejos de desestimarla, le ha asignado plena eficacia. Lo que
ocurre es que la recurrente no comparte el razonamiento ni las conclusiones del sentenciador
en cuanto al contenido y alcance de las cláusulas del contrato, pero los jueces del fondo son
soberanos para apreciar las probanzas dentro del marco de las normas reguladoras de la
prueba, de manera que no son susceptibles de ser revisadas por la vía de la casación en el
fondo, las decisiones de los sentenciadores de la instancia basadas en disposiciones que les
otorgan libertad en la justipreciación de los diversos medios probatorios (Considerando 14).
Propiedad considerada tierra indígena no puede ser enajenada a personas naturales no indígenas
Fecha: 08/07/2010
Rol: 5561-2008
Sumario
El promitente vendedor, al tiempo del contrato, podía enajenar su propiedad, ya sea

después de 20 años de adquirida o antes de dicho plazo si contaba con la autorización de la
autoridad administrativa, concedida en determinadas circunstancias fijadas por la ley de la
época. Pero desde el 5 de octubre de 1993, fecha en que entró en vigor la Ley Nº 19.253,
dicho inmueble se encuentra regulado por un estatuto jurídico nuevo, que lo califica de tierra
indígena, y de acuerdo al artículo 13 de dicha ley, existe una prohibición de enajenar de
manera permanente a personas naturales no indígenas, prohibición fundada en el interés
nacional, que fue el que motivó la dictación de la mencionada ley, debiendo aplicarse a este
respecto el principio de especialidad de dicha ley, prevaleciendo las disposiciones de esta por
sobre las disposiciones generales del Código Civil (Considerando 7º).
Impedir el ingreso a un inmueble para efectuar faenas forestales. Discrepancias surgidas con motivo
de un contrato de compraventa de bosque. Ámbito que excede el recurso de protección
Fecha: 06/07/2010
Rol: 706-2010
Sumario
Esta Corte estima que la recurrida al tenor del contrato de compraventa de bosque en pie,
impidió la entrada al predio donde estaba el bosque, en fecha anticipada, según se obliga el
contrato. El artículo 1545 del Código Civil, establece "Todo contrato legalmente celebrado es
una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado, sino por consentimiento mutuo o por
causas legales". Atendido la definición citada, precedentemente aparece en forma nítida que
los recurridos entorpecieron la entrada al predio donde se explotaba el bosque, antes del
plazo señalado en el contrato, por lo cual, esta Corte acogerá el presente recurso interpuesto
por vulnerarse el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la República, por cuanto el
recurrente tenía a su haber aún el plazo de seis meses y su derecho en la fecha del
impedimento, no se había extinguido, ya que los seis meses se cumplían el 17 de mayo de
2010, según se desprende de dicho contrato (Considerandos 5º a 7º).
Cumplimiento de contrato, rechazada. Declaraciones efectuadas en una escritura pública. Escritura

de venta. Declaración de que el precio ha sido pagado no admite prueba en contrario. Venta a través
de préstamo bancario y subsidio habitacional. Cobro de las letras de crédito. Voto de prevención.
Efecto de la declaración de pago de precio en la escritura de venta rige en las acciones contra terceros
y entre las partes
Fecha: 01/07/2010
Rol: 6920-1999
Sumario
Al efectuar una venta a un comprador que opera a través de un préstamo bancario y con
subsidio habitacional, como en el presente caso, implica hacerlo en parte con letras de
crédito, por lo que si se produce alguna demora en su liquidación, o en el traspaso del
subsidio, habiendo el comprador otorgado poder irrevocable al vendedor para los efectos de
su cobro, es un efecto inherente al sistema, conocido y aceptado por las partes. Y no
imputable al comprador (Considerando 8º).
De conformidad a estatuto carece de calidad de accionista "tercero" ajeno al pacto social
Fecha: 18/06/2010
Rol: 11-2010
Sumario
Los estatutos de la sociedad cuya disolución se demandó en estos autos dispone que el
accionista que desee transferir sus acciones a un "tercero" debe obtener autorización del
directorio de la compañía en forma previa a la transferencia, y que si ésta no es autorizada
debe ofrecerlas a los demás accionistas antes de enajenarlas al tercero. La misma
disposición, al regular en seguida los efectos por falta de interesados en adquirir las acciones
ofrecidas a los demás accionistas, claramente distingue entre "el accionista" interesado en la
transferencia y "los demás accionistas de la sociedad", por una parte, y "los terceros", por
otra. Se estipuló, asimismo, que las acciones transferidas a terceros sin cumplir con los
requisitos antedichos carecerán de derecho a voto en las juntas generales de accionistas
para elegir directores de la sociedad (Considerando 1º). De esta forma, el "tercero" a que se
refiere la cláusula del estatuto de la compañía y a quien se desean transferir las acciones, es
el interesado, que siendo ajeno al pacto social, carece de la calidad de accionista
(Considerando 3º).
Acción reivindicatoria es improcedente al no poder singularizar plenamente el inmueble objeto de la

litis
Fecha: 05/05/2010
Rol: 110-2010
Sumario
Analizados los antecedentes que obran en el expediente se ha constatado que en la copia

de la inscripción de dominio del inmueble de la actora, no se indica la medida del deslinde
Oeste, que corresponde al frente de la propiedad y que en la escritura de compraventa
correspondiente, se han omitido todos los deslindes y sus correspondientes medidas,
limitándose a señalar la cláusula primera de tal instrumento, que el sitio adquirido por la
actora es el Nº 103 de la manzana F del plano de loteo y memoria explicativa del Conjunto
Habitacional "...". En el contrato de compraventa se señala que la propiedad se vende como
especie o cuerpo cierto y en el estado en que actualmente se encuentra. Así las cosas, no
resulta posible singularizar plenamente el inmueble objeto de la litis, requisito indispensable
para hacer procedente la acción reivindicatoria intentada; más bien en la especie pareciera
atingente accionar por la vía de la demarcación y cerramiento, razón por la cual el recurso de
apelación deberá ser desestimado (Considerandos 7º y 8º).
Legitimado activo de oposición a regulación de propiedad raíz de conformidad a D.L. Nº 2.695 no

debe ser comunero
Fecha: 07/04/2010
Rol: 7739-2008
Sumario
Los oponentes o los terceros que intervienen a través de las acciones que les otorga el
presente Decreto Ley (2.695) son sólo aquellos a quienes ampara la norma legal, y tienen
justificado y acreditado un interés en el juicio, de tal manera que la causal prevista por el
legislador en el número 1 del precepto referido no se encuentra dispuesta en términos
absolutos, desde que reconoce limitaciones para su impetración, a saber, que el poseedor
inscrito del inmueble que pretende la oposición no tenga la calidad de comunero; que no
haya, por sí o sus antecesores, vendido o prometido vender el predio o parte de aquél al
peticionario o a aquéllos de quien o quienes éste derive sus derechos habiendo recibido
dinero a cuenta del precio; y que no haya invocado una inscripción especial de herencia
cuando en la respectiva resolución de posesión efectiva se haya omitido a otros herederos
con derecho a ella. De suerte que si el poseedor señalado, es decir el oponente, se
encuentra en alguna de las hipótesis descritas no le será permitido impugnar la solicitud de
saneamiento, permitiéndose en cambio ejercer el derecho de pedir compensación en dinero
(Considerando 7º).
Tradición de vehículo no requiere de inscripción en el Registro Civil
Fecha: 29/01/2010
Rol: 1078-2009
Sumario
(Se) da cuenta de dos contratos celebrados entre las partes: uno, de compraventa del auto
y otro, de arrendamiento del mismo auto. De ello aparece que el vendedor entregó la cosa
vendida al comprador, ya que éste, a su vez, dio dicha cosa vendida, en arriendo al
vendedor. La entrega se fijó en la convención en base a que el contrato de arriendo
terminaba (en la fecha señalada en autos). En el contrato se estipuló además, que la
compraventa recaía en el automóvil usado en el estado en que se encuentra que es conocido
del comprador, luego, el estado en que se encontraba el vehículo el día del contrato y que
debía entregarse el vehículo. El artículo 684 del Código Civil señala diversas formas cómo
puede hacerse la tradición de una cosa corporal mueble, como es un automóvil, que puede
ser, incluso mostrándola, como también por el mero contrato en que el dueño se constituye
en usufructuario, comodatario, arrendatario, etc. De esta manera, el vendedor cumplió con la
obligación de entregar la cosa vendida al comprador, por lo que no puede acogerse la
demanda de cumplimiento del contrato de compraventa con indemnización de perjuicios. La
inscripción del vehículo en el Registro Nacional de Vehículos Motorizados en el Registro Civil
e Identificación a su nombre, que echa de menos el actor es sólo un trámite administrativo y
no implica incumplimiento de la obligación de hacer la tradición del automóvil de que se trata
Es inexistente lesión enorme alegada si no se hace mención a cláusula esencial que derriba
argumentaciones sobre valores pagados
Fecha: 27/01/2010
Rol: 1587-2009
Sumario
Al deducirse la acción de lesión enorme, la parte no haya hecho mención de la cláusula

esencial de que la vendedora se reservaba el usufructo, referencia que derriba todo el
arsenal de argumentos y declaraciones relativas a los valores de nuda propiedad y de
usufructo vitalicio de la transacción. Que las argumentaciones precedentes mueven a este
tribunal a estimar inexistente la lesión enorme alegada, por lo que la sentencia en alzada
será revocada en este punto (Considerando 10).
Improcedencia de castigar demora en suscripción de contrato definitivo con cláusula penal moratoria
cuando ya se ha fijado una sanción para ese evento
Fecha: 12/01/2010
Rol: 2457-2009
Sumario
Debe desestimarse la interpretación de la demandante principal de autos, en cuanto

pretende que la pena moratoria debe contarse desde la fecha en que el promitente vendedor
debía otorgar la escritura de compraventa, ya que ello no resulta acorde con el espíritu o
finalidad de cada una de las penas pactadas. A saber, la compensatoria pretende reparar el
incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato definitivo en el plazo estipulado, en
tanto la moratoria, resarcir el daño que pudo producir el retraso en la entrega material del
inmueble. Es obvio que la entrega no podía exigirse sino una vez que el contrato de
compraventa se hubiere celebrado. Por otra parte, pretender castigar a través de la pena
moratoria, la demora en la suscripción del contrato definitivo, implica sancionar dos veces por
el mismo hecho, lo que repugna a la lógica y al derecho (Considerando 3º).
No procede declararse la prescripción extintiva si no se la ha demandado formalmente
Fecha: 11/01/2010
Rol: 901-2009
Sumario
El actor no demandó la prescripción de la obligación, sino que los fundamentos de la

demanda los hizo consistir en que se había cumplido con creces todas las obligaciones por
parte del vendedor nacidas del contrato de compraventa que garantiza la hipoteca cuyo
alzamiento solicita y, en lo referente a la prescripción, se limitó a señalar "En todo caso, toda
obligación asumida por el vendedor se encuentra a la fecha largamente prescrita"; más
adelante señala "Lo cierto es que mi parte, no obstante el tiempo transcurrido y a que se han
cumplido todas las obligaciones del contrato de compraventa ya referido, no ha podido
obtener el alzamiento de la hipoteca señalada..." No se consignó la fecha en que comenzó la
prescripción, sino que se indicó en forma genérica que la obligación estaba prescrita, de
manera que como acertadamente lo declara la sentencia de primer grado, la prescripción no
se ha demandado formalmente (Considerando 2º).
Si deudor paga lo adeudado durante el juicio no procede resolución del contrato de arrendamiento.
Renuncia al pacto comisorio
Fecha: 28/12/2009
Rol: 7788-2008
Sumario
No habiéndose invocado la infracción de leyes reguladoras de la prueba, ha de tenerse

como hechos legalmente establecidos los consignados en el motivo anterior, de entre los
cuales se deduce la renuncia que efectuó del pacto comisorio el acreedor. Determinado que
se pidió la terminación del contrato de arrendamiento por el no pago de los derechos de agua
materia de dicha convención y que era de cargo del arrendatario, y pagando éste el valor de
lo adeudado en el desarrollo del juicio, resulta evidente que no ha podido infringirse el
artículo 1489 del Código Civil, puesto que los jueces del fondo, en atención a la propia
pretensión del actor determinó que el deudor cumplió el contrato y por consiguiente, no
procedía la terminación del arrendamiento, que siendo pactado por diez años, obligaba al
nuevo propietario respectar los términos del mismo, con lo cual tampoco se ha transgredido
el artículo 10 del D.L. Nº 993 (Considerando 7º).
Entrega sin la intención de que constituya tradición no deja al adquirente en posesión de la cosa
Fecha: 14/12/2009
Rol: 975-2009
Sumario
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 670 del Código Civil, para que la tradición sea
válida se requiere el consentimiento del tradente y del adquirente que consiste en la intención
compartida de transferir, el uno, y de adquirir, el otro, el correspondiente derecho de que trata
el respectivo título, que será el derecho real de dominio en el caso de la compraventa.
Consiguientemente, la mera entrega de la cosa, sin esa intención compartida no constituye
tradición y no deja al adquirente en situación de poseedor sino de mero tenedor, como ha
ocurrido en la especie en que las partes expresamente estipularon que "la transferencia
definitiva" se haría posteriormente, por encontrarse el vehículo prendado, sin que se haya
acreditado en este proceso que con posterioridad a la fecha del contrato de compraventa del
vehículo se haya realizado la tradición o transferencia que confiere al adquirente la posesión
de la cosa vendida (Considerando 4º).
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de compraventa de vehículo. Discrepancia en torno a si el

Código Civil distingue la inexistencia de la nulidad absoluta. Asimilación de la inexistencia jurídica a la
nulidad absoluta. Falta de voluntad se sanciona con la nulidad absoluta. Falsificación de la firma del
vendedor por un tercero, pero ajustado al ámbito concerniente a su acuerdo con el actor.
Levantamiento del velo. Concurrencia de los elementos de validez del acto jurídico
Fecha: 09/12/2009.
Rol: 450-2009
Sumario
No existe acuerdo en doctrina ni en jurisprudencia en cuanto a si el Código Civil distingue

la inexistencia de la nulidad absoluta. Mientras para algunos el ordenamiento sustantivo
nacional sólo se refiere a la nulidad, incluyendo los actos inexistentes entre aquellos nulos de
nulidad absoluta —Alessandri Rodríguez—, otros sostienen que la teoría de la inexistencia
viene comprendida en nuestro Código Civil —Claro Solar—. Desde mediados del siglo XX, la
tendencia en derecho comparado es la de considerar implícita la inexistencia jurídica en los
contornos de la nulidad absoluta. Sin embargo, el derecho nacional no consulta una alusión
expresa y sistemática de la inexistencia, ya no como sanción sino como la consecuencia
negativa y máxima secuela jurídica de la ineficacia de los actos defectuosos, por lo que, en
general, se acepta su asimilación a la máxima sanción que nuestra normativa prevé: la
nulidad absoluta. En consecuencia, un acto al que falte la voluntad —consentimiento en los
actos bilaterales—, tendrá asignada la ineficacia asociada a la nulidad absoluta
(Considerandos 7º a 9º de la sentencia de casación). En la especie, el demandante tenía en
el tercero un diputado, bajo el contexto, entendido por ambos, que el primero enviaba
vehículos que recibía el segundo, para que éste los exhibiera, a objeto de concitar la atención
de posibles interesados en su compra. Tal circunstancia no permite entender ausente el
consentimiento de las partes en el contrato de compraventa impugnado —celebrado con la
demandada y compradora—, puesto que, al proceder como lo hizo, esto es, vender a su
nombre, el tercero se ajustó al ámbito concerniente a su acuerdo con el actor y, más
propiamente, a la consecución de la finalidad trazada con respecto a éste: la
comercialización de los vehículos que le remitía, de cuya inobservancia o extralimitación no
cabe hacer responsable a la compradora demandada. Se hace posible, entonces, descorrer
el velo de la personalidad y penetrar su realidad (Considerando 5º de la sentencia de
reemplazo). Así, habida cuenta de la naturaleza consensual de la convención, la imitación y,
con ella, la falsedad de la firma del vendedor demandante en el instrumento que contiene la
compraventa, se convierte en un elemento que no es bastante para determinar la ausencia
de los requisitos de validez que arrancan de lo reglado en el artículo 1793 del Código Civil,
motivo por el cual cabe privilegiar la conservación del acto jurídico impugnado. En efecto, la
falta de consentimiento en el contrato no se agotaba en la falsedad de la firma del vendedor,
atendido que el mismo actor, al demandar, hizo patente su relación previa con el tercero que,
en definitiva, concurrió a la celebración del contrato que, por antonomasia encarnaba el
objetivo previsto por ambos con la exhibición del vehículo y su ofrecimiento a posibles
interesados. Por lo demás, los eventuales incumplimientos del tercero con relación a aquello
pactado con el ahora demandante, ciertamente radican en una esfera distinta de la que
conforma la sanción civil de la nulidad absoluta cuya declaración se pide (Considerando 15
de la sentencia de casación y Considerandos 6º a 8º de la sentencia de reemplazo).
Calificación del contrato debe hacerse de acuerdo a sus elementos independiente de nombre que se
le atribuya
Fecha: 02/12/2009
Rol: 1518-2009
Sumario
Es labor de los tribunales efectuar la calificación de los contratos, puesto que, pese al
nombre que le atribuyan las partes, la naturaleza jurídica de ellos se determina en función de
su contenido. En este sentido, el contrato de promesa acompañado no puede ser calificado
como tal, puesto que no cumple con las exigencias señaladas en el artículo 1554 del Código
Civil; en efecto, no contiene plazo o condición que fije la época de celebración del contrato
prometido, pues la condición establecida en la cláusula quinta no fue establecida para la
celebración del contrato prometido, sino que para el cobro de la cláusula penal. Al contrario,
de los elementos que se aprecian en el contrato acompañado, se concluye que su naturaleza
jurídica corresponde a la de un contrato de compraventa, pues se reúnen todos los
elementos indicados en el artículo 1793 del Código Civil, que le son propios
Procede resolver contrato de compraventa si deudora se constituye en mora
Fecha: 01/12/2009
Rol: 7255-2009
Sumario
Los sentenciadores al acoger la demanda declarando resueltos los contratos de

compraventa, han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que
se trata, toda vez que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones dentro del plazo
estipulado en cada uno de los contratos de compraventa, atendido lo cual y de acuerdo con
lo establecido en el número 1 del artículo 1551 del Código Civil, la deudora está en mora
puesto que su obligación era exigible en un plazo preciso y determinado, tal como lo
menciona expresamente el fallo en las citas legales (Considerando 4º).
Contrato de compraventa de bosque de pie. Casación sustancial no puede prosperar si se hizo

correcta aplicación e interpretación de normas para decidir la litis
Fecha: 19/11/2009
Rol: 5643-2008
Sumario
(...) El actor no ha invocado un título falso ni tampoco se trata de una obligación nula, la allí
contenida (en cheque para solucionar el precio). De este modo, al decidir el fallo recurrido
que correspondía rechazar las excepciones opuestas por la ejecutada y acoger la demanda
de autos, lejos de contravenir las disposiciones que se suponen quebrantadas, le ha dado
una correcta aplicación e interpretación para decidir la litis. De acuerdo con lo señalado
procede concluir que el recurso de casación en el fondo intentado no puede prosperar
(Considerando 8º).
Mandato. Caso en que subsiste a pesar de muerte del mandante. Mandato para requerir inscripción
ante Conservador de Bienes Raíces. No se extingue con muerte del mandante
Fecha: 29/09/2009
Rol: 214-2009
Sumario
La cláusula que faculta irrevocablemente al portador de copia autorizada de dicha escritura

para requerir las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en el Registro
Conservatorio de Bienes Raíces respectivo, lo que se ha entendido por la doctrina y la
jurisprudencia como un mandato concedido por las partes para ese objeto. Sin embargo,
nada impide a cada parte contratante requerir por sí dicha inscripción, prescindiendo del
mandato, sin que el Conservador pueda rehusar practicar dicha gestión, ya que el artículo 60
del mismo (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces) es claro al respecto
(Considerando 3º). En efecto, el artículo 2168 del Código Civil dispone: Sabida la muerte del
mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de suspenderlas se sigue perjuicio
a los herederos del mandante, será obligado a finalizar la gestión principiada. Por otra parte,
el artículo 2169 del mismo cuerpo legal, señala: No se extingue por la muerte del mandante
el mandato destinado a ejecutarse después de ella. Los herederos suceden en este caso en
los derechos y obligaciones del mandante. Finalmente, el inciso 1º del artículo 2173, del
Código citado, establece que en general, todas las veces que el mandato expira por una
causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido
y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante (Considerando 5º). Sobre el
particular debe decirse que, como señala don Arturo Alessandri Rodríguez y don Manuel
Somarriva Undurraga en su obra Curso de Derecho Civil, tomo I, página 391 Editorial
Nascimento, Santiago de Chile, 1957. En la práctica haciendo uso del derecho que la ley
acuerda de requerir y firmar la inscripción mediante un tercero, las partes insertan en las
escrituras una cláusula que ha llegado a ser de estilo y cuyo tenor es más o menos el
siguiente: Se faculta al portador de una copia autorizada de esta escritura para que requiera
y firme la inscripción respectiva. Tal estipulación importa un mandato para celebrar un acto
jurídico, la tradición del derecho mediante la inscripción de la escritura en el competente
registro. A este mandato va unida naturalmente la facultad de representar a las partes. Como
el portador de la copia de la escritura representa tanto al adquirente como al tradente, ejecuta
un autocontato o acto jurídico consigo mismo (Considerando 6º). El profesor don David
Stichkin Branover, en su libro El mandato Civil página 482, en el epígrafe Subsistencia del
mandato que interesa a terceros o al mandatario opina que la muerte del mandante no pone
término al mandato si éste era condición de un contrato celebrado entre el mandante y un
tercero. Tampoco cuando interesa al mandatario, porque forma parte o accede a otro contrato
que se ha querido o previsto cumplir mediante su gestión. Si se conviene, por ejemplo,
conferir mandato al acreedor para que persiga a los deudores del mandante y aplique lo que
obtenga al pago de sus créditos, la muerte del mandante no pone fin al encargo. Lo mismo
será si un deudor hace abandono de sus bienes y designa junto con los acreedores una
comisión encargada de realizarlos y repartir entre ellos el producido de la venta, la muerte del
deudor no pone fin al mandato. El Mandato Civil, David Stickin Branover. Quinta Edición
actualizada por Gonzalo Figueroa Yáñez. Editorial Jurídica de Chile (Considerando 7º). Así,
el mandato otorgado en el presente caso, que indeterminadamente facultaba para requerir
las inscripciones o subinscripciones que fueren procedentes en el Conservador de Bienes
Raíces, no se extingue por la muerte del mandante, toda vez que accedía al contrato de
cesión de derechos que se había querido o previsto cumplir mediante su gestión. Así lo
estableció la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, en causa Rol 2.133 2003 en una
causa sobre juicio ordinario de nulidad absoluta por falta de consentimiento en la cual
también había fallecido el vendedor mandante antes de efectuarse la inscripción por el
comprador mandatario (Considerando 8º).
Precio debe ser disminuido proporcionalmente si venta se celebró por cabida aunque escritura
señale que era como especie y cuerpo cierto
Fecha: 28/09/2009
Rol: 4189-2008
Sumario
La venta de autos lo ha sido en relación a la superficie del predio, como lo han expresado
directamente las partes en el contrato y por lo mismo, el precio fijado en relación a esa
cabida. Por lo demás, la compradora al celebrar el contrato no ha expresado en momento
alguno la intención de renunciar a la acción de exigir una disminución de su precio, en el
caso de ser la cabida inferior a la que reza el contrato, como es el caso de autos, por
consiguiente al venderse el Fundo con indicación y señalamiento de sus deslindes, deja a la
vendedora en la obligación de entregarle toda la extensión del terreno comprendida en ellos,
esto es, las 202,84 hectáreas, conforme lo dispone la regla del predio según su cabida, de lo
contrario ha de disminuir proporcionalmente el precio y reembolsarle el saldo al demandante,
independiente de la circunstancia de haberse expresado en la escritura que el predio era
vendido como especie y cuerpo cierto (Considerandos 6º y 7º).
Corte Suprema
Lesión enorme en contrato compraventa. Justo precio. Forma de acreditarlo. Informes periciales.
Violación a las normas reguladoras de la prueba
Fecha: 08/09/2009
Rol: 1890-2008
Sumario
Resulta pertinente precisar que los medios probatorios que la ley contempla para ser
utilizados en juicio se encuentran contemplados en el artículo 341 del Código de
Procedimiento Civil, a saber: instrumentos, testigos, confesión de parte, inspección personal
del tribunal, informe de peritos y presunciones. En relación con la acción de lesión enorme
ejercida, además debe señalarse que no existe en la legislación civil pertinente norma que
excluya alguno de los medios recién consignados, por lo que debe asentarse que el
demandante se encuentra habilitado para ejercer todos los medios de prueba que la ley
autoriza para acreditar sus dichos. Sobre este particular el Profesor Arturo Alessandri
Rodríguez en su obra De la compraventa y de la promesa de compraventa, Editorial Jurídica
de Chile, tomo II, volumen 2, pág. 790 sostiene: "el demandante puede valerse de
cualesquiera de los medios de prueba establecidos por la ley, pudiendo por consiguiente,
acreditar la existencia de la lesión por todos ellos; si bien hay algunos que valen más que
otros y que deben preferirse. Como regla general al respecto puede decirse que la prueba
debe ser tal que permita establecer con la mayor exactitud posible el justo precio de la cosa
vendida, por lo que debe preferirse aquellas pruebas, que por su naturaleza, permiten llevar
el ánimo del magistrado el convencimiento necesario para dar por justificado ese hecho"
(Considerando 5º de sentencia de casación).
Requisitos para adquirir acciones de sociedad anónima por prescripción
Fecha: 04/09/2009
Rol: 7301-2008
Sumario
Las cosas muebles, sean corporales o incorporales, se ganan por prescripción ordinaria
transcurridos dos años y, por cierto, las acciones de una sociedad anónima son bienes
muebles. Para adquirir por prescripción adquisitiva el dominio de acciones de una sociedad
anónima es necesario posesión regular de las mismas por dos años, implicado la posesión
regular justo título, buena fe y tradición cuando el título ha sido traslaticio de dominio. El título
es el hecho o antecedente en que se funda la posesión y en el caso sub lite está dado por el
contrato de compraventa de acciones, título que por su naturaleza es apto para atribuir el
dominio (el poseedor es reputado dueño) y que es auténtico, real y válido, desde que es el
propio demandante el que lo ha traído a juicio pidiendo su resolución, y sólo puede
resolverse algo que existe, que no es falso y que no es nulo. En cuanto a la buena fe, ésta
debe presumirse, sin que exista prueba en el proceso que convenza a los sentenciadores de
lo contrario. Un contrato de compraventa es, por esencia, un título traslaticio de dominio y la
tradición claramente se ha producido, según queda claro del instrumento, o sea, el dueño (el
actor) entregó la cosa (las dos mil acciones) a otra (la demandada), habiendo por aquél la
facultad e intención de transferir el dominio y por ésta la facultad e intención de adquirirlo
(Considerando 8º).
Resolución de contrato, rechazada. Pago por consignación. Requisitos para que el pago por
consignación produzca sus efectos. Ejercicio de cualquier otra acción distinta del cumplimiento de la
obligación. Posibilidad del vendedor de enervar la acción de resolución. Cumplimiento de la obligación
de entrega de la cosa vendida
Fecha: 05/06/2009
Rol: 3309-2007
Sumario
El pago por consignación se define, en el artículo 1599 del Código Civil, como el depósito
de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no comparecencia del acreedor a
recibirla, o de la incertidumbre acerca de la persona de éste, y con las formalidades
necesarias, en manos de una tercera persona. En la especie, deducida acción de resolución
de contrato con indemnización de perjuicios, en cuanto al cumplimiento de los requisitos para
que el pago por consignación produzca sus efectos, debe estarse a lo dispuesto en el
artículo 1600 inciso final del Código Civil, que señala que si el acreedor demandada
judicialmente el cumplimiento de la obligación o deduce cualquier otra acción que pueda
enervarse mediante el pago de la deuda, bastará que la cosa debida con los intereses
vencidos, si los hay, y demás cargos líquidos, se consigne a la orden del tribunal que conoce
del proceso en alguna de las formas que señala el artículo 1601, sin necesidad de oferta
previa. No debe darse cumplimiento, entonces, a los requisitos previstos en el artículo 1600
Nºs. 1 a 7 (Considerando 11). De los artículos 1877 y siguientes del Código Civil, relativos al
pacto comisorio, se advierte que el comprador siempre puede enervar la acción, pagando el
precio, incluso en el pacto comisorio calificado, en que la ley le concede el plazo de 24 horas
contado desde la notificación de la demanda. Vale decir, aunque el vendedor solicite la
resolución del contrato con indemnización de perjuicios por el no pago del precio, el
comprador siempre puede perseverar en el contrato pagando el precio. Igual derecho
corresponde al vendedor, toda vez que la entrega de la cosa, es la obligación correlativa del
pago del precio por parte del comprador y, en consecuencia, nada impide que el vendedor
enerve la acción de resolución del contrato de compraventa, entregando la especie vendida.
Se concluye, entonces, que demandado válidamente el vendedor, puede enervar la acción de
resolución de contrato de compraventa que lo ligaba al demandante, mediante el
cumplimiento de su obligación de entregar la cosa vendida. Pese a que no existe norma
expresa al respecto, para concluir así puede recurrirse a las normas de interpretación de la
ley, recordando el adagio "donde existe la misma razón, ha de existir la misma disposición",
lo que no importa en caso alguno una interpretación por analogía extensiva prohibida, desde
que nos encontramos en el ámbito del derecho privado (Considerando 13).
Corte Suprema
Oposición a la petición de saneamiento de pequeña propiedad raíz. Ley sobre Regularización de la

Pequeña Propiedad Raíz. Requisitos para la regularización
Fecha: 12/05/2009
Rol: 2033-2008
Cita online: CL/JUR/7966/2009;
Sumario
El D.L. Nº 2.695 o Ley sobre Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz, tiene por
objeto regularizar la situación del poseedor material que carece de títulos o que los tiene
imperfectos; establece un procedimiento que da facultades a la autoridad administrativa para
ordenar la inscripción de los predios a nombre de sus poseedores materiales que reúnan los
requisitos establecidos en la ley, contemplando la intervención de la justicia sólo en los casos
de legítima oposición o para garantizar los derechos de terceros. Los requisitos legales para
regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz son: a) ser los peticionarios poseedores
materiales; b) la posesión material debe ser ejercida por un plazo de cinco años, en forma
continua, exclusiva, sin violencia ni clandestinidad; c) la posesión corresponde que recaiga
sobre bienes raíces, rurales o urbanos; d) el avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial
debe ser inferior a 800 UTM si se trata de bienes raíces rurales y de 380 UTM respecto de
bienes raíces urbanos; e) el peticionario debe carecer de título inscrito, no obstante que
puedan existir inscripciones de dominio anteriores sobre el inmueble; y f) que no existan
juicios pendientes en contra del solicitante en que se discuta el dominio o la posesión del
inmueble cuya regularización se pide, iniciados con anterioridad a la solicitud. A su vez, la
oposición a la solicitud de regularización debe efectuarse dentro de treinta días hábiles,
contados desde la última publicación del último aviso de la resolución que se pronunció
aceptando la petición, la que puede fundarse en distintas causales, entre ellas, la de ser el
oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él. Sin embargo,
esta causal no la puede alegar, aunque sí pueden solicitar una compensación económica:
i) el que no tenga la calidad de poseedor inscrito exclusivo del inmueble o de una parte de él;
ii) el que sólo tenga la calidad de comunero; iii) el que por sí o por sus antecesores haya
prometido vender al peticionario o quien sustente sus derechos, aunque sea por instrumento
privado, el todo o parte del predio y haya recibido dinero a cuenta del precio; y iv) el que
invoque una inscripción especial de herencia cuando en la respectiva resolución de posesión
efectiva se haya omitido a otros herederos con derecho a ella (Considerando 5º). En
consecuencia, si el inmueble por el cual se solicitó la regularización es de dominio inscrito de
varias personas que forman una comunidad, entre quienes se cuentan los opositores, al
tener éstos la calidad jurídica de comuneros del inmueble, no pueden cumplir con la
exigencia de ser poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre
que su título le otorgue posesión exclusiva, lo que obliga a rechazar la demanda de oposición
de saneamiento, debiendo seguirse adelante con la gestión administrativa, procediéndose a
la inscripción del inmueble a nombre del peticionario (Considerando 7º).
Nulidad relativa de contrato, acogida. Régimen de sociedad conyugal. Venta de inmueble

perteneciente a la sociedad conyugal. Marido debe obtener la autorización de la mujer. Marido que
vende inmueble sin la autorización de la mujer. Vicio de nulidad relativa. Omisión de las formalidades
exigidas por la ley en atención al estado o calidad de las personas
Fecha: 08/05/2009
Rol: 2600-2006
Sumario
En el régimen de sociedad conyugal —que es el régimen patrimonial normal de la familia,

que se forma entre los cónyuges por el solo hecho del matrimonio a falta de pacto en
contrario— le corresponde al marido, en su calidad de jefe de la misma, la administración de
los bienes sociales y los de su mujer, sujeto, no obstante, a las obligaciones y limitaciones
que le imponen la ley y las contraídas en las capitulaciones matrimoniales. Entre aquellas
restricciones, el marido no podrá gravar o enajenar voluntariamente ni prometer gravar o
enajenar los bienes sociales ni los derechos hereditarios de la mujer sin la autorización de
ésta, la cual deberá, ser específica y otorgada por escrito o por escritura pública si el acto
exigiere tal solemnidad o interviniendo expresa y directamente en él. El artículo 1757
incisos 1º y 2º del Código Civil sanciona los actos jurídicos en que el marido debió contar con
la autorización de la mujer, prescindiendo de ella, con la nulidad relativa de los actos jurídicos
en que incidiere dicha omisión. Esta disposición guarda consonancia con el concepto de
nulidad relativa que se extrae de lo preceptuado en los artículos 1681 y 1682 inciso final del
Código precitado, de acuerdo a cuyos enunciados esa especie de ineficacia jurídica se
produce, entre otras hipótesis, cuando en la celebración de determinados actos jurídicos se
han omitido las formalidades exigidas por la ley en atención al estado o calidad de las
personas. Por lo expuesto, no incurren en error de derecho los sentenciadores al determinar
que el contrato de compraventa del bien raíz de la sociedad conyugal celebrado entre el
padre de la actora "vendedor" y la demandada "compradora", sin la autorización de su mujer,
adolece de nulidad relativa (Considerandos 8º a 10).
No resultando aplicable al caso (omisión de autorización de la mujer para enajenar bien de

la sociedad conyugal; requisito habilitante para que el marido que administraba la sociedad
conyugal pudiera proceder a la enajenación o gravamen de los inmuebles sociales) la regla
excepcional prevista en el artículo 1468 del Código Civil, invocada por la parte demandante,
las restituciones mutuas a que dará origen la nulidad declarada en estos autos han de quedar
regidas por las reglas del artículo 1687 del mismo código (Considerando 6º).
Confesión voluntaria que no ha sido resultado de error de hecho produce plena prueba contra
ejecutado. Casación rechazada
Fecha: 04/03/2009
Rol: 7578-2008
Sumario
En la sentencia cuestionada, los jueces del grado han rechazado la excepción Nº 14 del
artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, al concluir que contrariamente a lo alegado
por el ejecutado en su escrito de excepciones, al absolver posiciones confesó que
voluntariamente celebró el contrato de compraventa con pacto de retroventa y que no existe
un acto oculto que modifique o altere lo pactado, de manera que cumpliéndose con los
requisitos del artículo 1713 del Código Civil, tal confesión produce plena prueba en contra de
él, dando por acreditado que el mencionado contrato no es simulado. De esta forma,
tampoco lo es el contrato de comodato que es accesorio del principal. Por otra parte, han
rechazado la excepción Nº 7 del mencionado cuerpo legal, porque es el propio ejecutado al
absolver posiciones quien confiesa que dentro del plazo de cuatro años que tenía para
ejercer la opción de retrocompra, no lo hizo, de manera que la obligación resulta exigible,
además que es incompatible con la excepción de nulidad de la obligación, no interponiéndola
en subsidio sino conjuntamente; De conformidad con lo reseñado en el motivo que precede,
se observa que los sentenciadores han hecho una correcta aplicación de la ley que resulta
imposible modificar por la vía de la nulidad sustancial, razón por la cual el recurso de
casación en el fondo en estudio no podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de
fundamento, dada la inexistencia clara del error de derecho que se denuncia
Corte Suprema
Rescisión por lesión enorme, rechazada. Compraventa de inmueble. Casos en que hay lesión
enorme. Justo precio, concepto. Valor real de la cosa al momento del contrato. Determinación del justo
precio. Sana crítica, concepto. Apreciación de la sana crítica
Fecha: 21/01/2009
Rol: 3329-2007
Sumario
El artículo 1889 del Código Civil distingue cuando hay lesión enorme: el vendedor la sufre
cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, y el
comprador cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que
paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo de celebración del contrato, y corresponde al valor venal
o de mercado del bien raíz. En nuestro derecho no puede concluirse que el justo precio es el
valor intrínseco de lo vendido, sino el valor real que la cosa tiene en el momento del contrato,
que no es otro que el que regula la oferta y la demanda en relación con la valorización actual
del dinero y con el interés por la adquisición de los terceros. Queda excluido el valor de
afección, y su posible valor intrínseco no tiene influencia decisiva.
Para determinar el justo precio de la compraventa, y así decidir si hubo lesión enorme en el
contrato que se pretende rescindir, debe entregarse el valor mismo del bien materia de la
negociación a la época del contrato. Para establecer dicho valor real, el tribunal debe acudir a
las probanzas de pericias de profesionales conocedores de los valores referentes a la cosa
discutida, a negocios efectuados en la oportunidad en que se llevó a cabo el que motiva el
pleito, etc. (Considerando 4º de sentencia de reemplazo).
La sana crítica es aquella que conduce al descubrimiento de la verdad por los medios que
aconsejan la recta razón y el criterio racional puesto en juicio. Literalmente, significa analizar
sinceramente y sin malicia las opiniones acerca de cualquier asunto. Las reglas que la
constituyen no están establecidas en los Códigos y, por tanto, se trata de un proceso interno
y subjetivo del que analiza una opinión expuesta por otro, o sea, es una materia
esencialmente de apreciación y, por lo mismo, de hecho, cuya estimación corresponde
privativamente a los jueces del fondo. La apreciación de este medio probatorio está sujeta a
cánones que implican una mayor libertad de juzgamiento, donde los fundamentos legales se
sustituyen por las racionales máximas de experiencia (Considerando 12 de sentencia de
reemplazo).
Nuevo dueño de inmueble no está obligado a respetar contrato de arriendo si no consta en escritura
pública
Fecha: 12/12/2008
Rol: 413-2008
Sumario
De acuerdo al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, el contrato de arrendamiento expira por
la extinción del derecho del arrendador, situación que regula el artículo 1961 del mismo texto
citado, estableciéndose que se deberán indemnizar los perjuicios al arrendatario en todos los
casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.
El actor no se encuentra en ninguna de las situaciones enumeradas en el artículo 1962 del
Código Civil que la obligue a respetar dicho contrato, y, por otro lado, el arrendamiento no ha
sido contratado por escritura pública (Considerando 6º).
Corte Suprema
Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de contrato. Condición resolutoria tácita.

Pacto comisorio, efecto. Término del contrato ipso facto. Existencia del pacto comisorio no obsta al
ejercicio de acción proveniente del incumplimiento
Fecha: 09/12/2008
Rol: 5821-2007
Sumario
La doctrina tradicionalmente ha distinguido entre pacto comisorio simple y pacto comisorio

calificado o con cláusula de resolución ipso facto, y la misma doctrina y también la
jurisprudencia han afirmado que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad pueden
las partes estipular el pacto comisorio, sea simple o calificado, en otros contratos distintos de
la compraventa o incluso en esta última, pero relativo a la obligación de entregar la cosa.
Pues bien, el hecho de haber estipulado las partes un pacto comisorio no puede ser
obstáculo, como se afirma en el recurso, para el ejercicio de la acción resolutoria que emana
de la condición resolutoria tácita y al haberse verificado el hecho de que pendía tal condición,
según se tuvo por acreditado por los jueces de la instancia, debió la sentencia haber
declarado el término del arrendamiento y, consecuencialmente, condenar al pago de las
rentas insolutas. En efecto, si se convino por las partes un pacto comisorio calificado, esto es,
con cláusula de resolución ipso facto, y se sujetó la producción de su efecto de resolución o
término del contrato de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial, al cumplimiento
de alguna otra exigencia suplementaria en la especie, el envío de una carta certificada o
entregada por notario comunicando el término de la convención , la falta de verificación de
esta última condición adicional únicamente puede producir como consecuencia que el efecto
propio del pacto no opere, pero no impide que el acreedor diligente, frente al incumplimiento
de su deudor, ejerza la acción resolutoria que nace del artículo 1489 del Código Civil
Acción de rescisión por lesión enorme; rechazada. Enajenación del inmueble por el comprador
durante el juicio. Hipótesis que no enerva la acción. Relevancia del momento en que se traba la litis.
Imposibilidad de fijar el justo precio. Carácter aleatorio del contrato. Fijar usufructo respecto al inmueble
Fecha: 03/10/2008
Rol: 377-2008
Sumario
Concordante, la línea doctrinal del profesor señor Alessandri, criterio que esboza el Juez
de grado para rechazar la demanda, refiere que la enajenación extingue la acción rescisoria
aunque ésta se concrete durante el desarrollo del procedimiento, argumentándose que la
norma del artículo 1893 del Código Civil no distingue cuándo aquella debe materializarse. No
obstante, parte de la jurisprudencia nacional adopta un criterio diverso, traducido en cuanto la
enajenación del comprador, léase actual demandado, y para poder extinguir la acción
rescisoria por lesión enorme, debió concretarse antes de deducir la demanda. La correcta
interpretación de la Excma. Corte Suprema anota que la doctrina contraria (sostenida por
parte de la jurisprudencia) conlleva a que bastaría al demandado enajenar la cosa para privar
al demandante de todo derecho, precisando que el argumento de la falta de distinción en el
artículo 1893 citado presenta efectos sustantivos de ello y, en ningún caso, aquellos
procedimentales, ley que define la oportunidad de ejercer un derecho como el que
actualmente concreta el actor (Considerandos 6º y 7º).
La venta de la cosa considerando la nuda propiedad y la existencia consecuencial de

usufructo, provoca que el valor fijado resulte incierto, precisamente al desconocerse el tiempo
de duración de éste (usufructo) como también la data de recuperación de la plena propiedad
al titular. Como lo confirma el profesor señor Alessandri, "Esta venta, por lo general, no es
rescindible por lesión enorme, consagrando el artículo 1889 del Código Civil en cuanto el
justo precio se refiere al tiempo del contrato que, al no estar cierto por la presencia del
usufructo, no puede precisarse el eventual aumento o disminución que la cosa pueda
experimentar por circunstancias que, incluso, se pueden ahora desconocer; el carácter
aleatorio del contrato aflora en su esencia (Considerando 9º).
Rescisión por lesión enorme; rechazada. Carga de la prueba del vendedor. Necesidad de acreditar el
justo precio del inmueble. Posibilidad del comprador de completar el justo precio
Fecha: 30/09/2008
Rol: 2143-2005
Sumario
En el juicio de rescisión por lesión enorme, corresponde al vendedor acreditar: a) que la

cosa transada no sea bien mueble, b) el justo precio del inmueble vendido al tiempo del
contrato, y c) que el precio que ha recibido del comprador es inferior a la mitad de ese justo
precio (Considerando 2º).
En relación con el segundo presupuesto mencionado, la carga de la prueba sobre el justo

precio al momento del contrato pesa sobre el actor, pues se trata de un hecho objetivo, de
trascendencia y que no puede obviarse, que mira al ejercicio de la voluntad, libre y sin vicios
—que de existir vicia el acto de la compraventa dado el perjuicio pecuniario que sufre una de
las partes debido a la desproporción en el valor de las prestaciones—. En consecuencia, de
no ser acreditado, resulta imposible acoger la acción de lesión enorme y acceder a la
consecuente restitución y acción de perjuicios, pues, de lo contrario, se estaría privando al
comprador de la posibilidad de consentir en la rescisión o completar el justo precio con
deducción de una décima parte, alternativas que ofrece el artículo 1890 del Código Civil
Responsabilidad contractual. Lucro cesante sólo es indemnizable si daño alegado es cierto
Fecha: 02/09/2008
Rol: 1123-2005
Sumario
Se ha demandado lucro cesante, que se hace consistir en perjuicios relacionados con

haber desechado otras ofertas de compra de la propiedad. Este perjuicio no ha resultado
acreditado. Los actores se refieren al hecho de haberse desechado otras ofertas de compra
de la propiedad, pero no señalan fechas en que se habrían producido dichas ofertas. Se
refieren a ofertas posteriores de compraventa por un precio superior, sin embargo, no han
acreditado que hubieren estado en situación de vender el inmueble que estaba entregado a
la demandada —quien lo ocupaba en su calidad de compradora— ni las ofertas de compra
que hubieren recibido. En efecto, como señala el tratadista Arturo Alessandri Rodríguez el
daño debe ser cierto, es decir, real; efectivo, tanto que, a no mediar él, la víctima se habría
hallado en mejor situación. Al respecto, sólo deben considerarse las utilidades realmente
probables, y no las posibles (Considerando 3º).
Extinción de hipotecas. Rescisión de contrato de compraventa. Hipoteca que garantiza cumplimiento

de mutuo. Causa del contrato
Fecha: 26/08/2008
Rol: 368-2012
Sumario
(...) la rescisión produce el efecto antes indicado (volver las cosas al estado anterior al de
la celebración de los contratos de compraventa), por infracción a los requisitos de validez de
un contrato, por haber nacido viciado; en cambio, en la resolución el contrato es
perfectamente válido, pero por un hecho posterior a su celebración, el incumplimiento de una
obligación emanada del mismo, permite al acreedor solicitar que sea dejado sin efecto,
pudiendo también haber exigido su cumplimiento. La conclusión precedentemente razonada
es la interpretación lógica de la norma contenida en el inciso primero del artículo 2434 del
Código Civil, que señala que la hipoteca se extingue junto con la obligación principal, y
aquélla que nos preocupa, estatuida en el inciso segundo del mismo artículo, que la hipoteca
se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó. A mayor
abundamiento, don Manuel Somarriva Undurraga, en su Tratado de las Cauciones, Contable
Chilena Limitada de Editores, página 479, señala que para que la resolución del derecho del
constituyente acarree la extinción de la hipoteca no basta con que el juicio se siga entre éste
y aquél de quien deriva el dominio, sino que también debe demandarse al acreedor
hipotecario porque de otra manera la sentencia que se dicte en el juicio no empece al
acreedor, no produce en su contra cosa juzgada (artículos 3º del Código Civil y 200 del
Código de Procedimiento Civil), e igual predicamento es el de la doctrina, según refiere don
Rafael Mery Berisso, en su obra Derecho Hipotecario, Editorial Jurídica de Chile, de 1958,
página 405, en el sentido que se debe dirigir la acción resolutoria tanto contra el
constituyente como contra el titular del gravamen real, aunque agrega que no comparte dicha
tesis, por las razones que en el mismo texto da (Considerandos 9º y 10).
El artículo 1467 del Código Civil establece que no puede haber obligación sin una causa
real y lícita, pero no es necesario expresarla; y que se entiende por causa el motivo que
induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por la ley, o contraria a las buenas
costumbres o al orden público. En virtud de estos conceptos legales, debe tenerse presente
que la causa del contrato de hipoteca, que es de carácter unilateral, no es la misma de la
compraventa, consistente en la adquisición del inmueble, sino que lo es garantizar el mutuo
de dinero, cuya causa a su vez lo fue el obtener el dinero para pagar el precio del bien raíz,
que es la obligación del comprador al celebrar el contrato de compraventa, lo que obliga a
desestimar la solicitud de nulidad absoluta de las hipotecas de que se trata, impetrada por los
actores (Considerando 14).
La constitución de una hipoteca por quien no es dueño del bien raíz respectivo no
constituye una causal de nulidad sino que propiamente una causal de inoponibilidad respecto
de quien es verdaderamente el dueño, como aparece expresado a propósito del contrato de
compraventa, por lo que estatuye el artículo 1815 del Código Civil al disponer que la venta de
cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos de la cosa vendida, mientras no se extinga por
el lapso del tiempo, porque de lo contrario, si se declarara la nulidad absoluta del contrato
resultaría que el mismo no podría ratificarse por quien es el verdadero dueño de la cosa dada
en hipoteca, atendida la circunstancia de que la nulidad absoluta no admite ratificación, lo
que no puede sostenerse válidamente, ya que el inciso segundo del artículo 672 del Código
Civil contempla claramente la posibilidad de ratificación de los actos inoponibles al disponer
que una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin la voluntad del tradente
o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene la facultad
de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño (Revista Fallos del Mes
Nº 378, mayo 1990, página 2008); e igual tesis sustenta el autor Ramón Meza Barros, en su
"Manual de Derecho Civil, De las Fuentes de la Obligaciones", Tomo II, Editorial Jurídica de
Chile, 5ª edición, año 1975, página 180), señalando que no puede admitirse que el
artículo 2414 contenga la prohibición de hipotecar la cosa ajena, cuya infracción traería
consigo la nulidad absoluta del contrato, ya que la expresión sus bienes se explica porque
normal será, naturalmente, que el constituyente sea el dueño del derecho que hipoteca; que
la tradición hecha por quien no es dueño no adolece de nulidad, solamente no transfiere el
derecho de que se trata; que no se divisa razón plausible para adoptar, en relación con la
hipoteca, una solución diversa de la adoptada expresamente para la prenda (artículo 2390),
si la prenda no pertenece al constituyente, subsiste sin embargo el contrato, mientras el
dueño no la reclama; y, por último, que el derecho de hipoteca se adquiere por prescripción,
conforme a las mismas reglas que el dominio (artículo 2498), por lo que no se concibe la
adquisición por prescripción del derecho de hipoteca sino justamente cuando se constituye
por quien no es dueño de la cosa. Nulo el contrato, constituiría un título injusto y jamás el
derecho sería susceptible de adquirirse por prescripción ordinaria contrariando lo expresado
en el artículo 2498, pudiéndose solamente adquirir por prescripción extraordinaria; y no
podría validarse ni aun por la adquisición posterior del dominio o la ratificación del propietario
(Considerando 16).
Resciliación no puede afectar derechos de terceros legalmente adquiridos
Fecha: 06/06/2008
Rol: 62185-2002
Sumario
No puede alegar la nulidad el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o

debiendo saber el vicio que lo invalidaba, como lo hacen los demandantes. Es evidente que
una resciliación no puede afectar los derechos de terceros legalmente adquiridos como lo
son los de los demandados, de suerte que, por esta vía, las inscripciones no son nulas y es
acertada la sentencia que rechaza la demanda (Considerandos 7º y 8º).
Corte Suprema
Rescisión por lesión enorme. Compraventa de bien raíz. Posibilidad de pedir la rescisión.
Improcedencia cuando comprador ha enajenado la cosa. Norma no distingue si se trata de enajenación
forzosa o voluntaria. Enajenación del bien luego de notificada la demanda. Circunstancia que no enerva
la acción del primer vendedor
Fecha: 31/03/2008
Rol: 3755-2000
Sumario
Conforme al artículo 1893 del Código Civil, si el dueño de un predio lo vende a otra
persona y en esa venta recibe menos de la mitad del justo precio, tiene derecho a pedir la
rescisión del contrato por lesión enorme, salvo que su comprador haya enajenado el
inmueble a un tercero, pues en esa situación habrá que diferenciar si el comprador enajenó
el predio a igual o menor valor que el que pagó por él, caso en que el primer vendedor no
tiene derecho a pedir la rescisión de la compraventa en que él intervino como tal, o si el
comprador enajenó el predio a un valor superior al que pagó por él, caso en que el primer
vendedor tiene derecho a que aquél le restituya el exceso recibido, pero sólo hasta el valor
del justo precio, menos una décima parte (Considerando 7º).
Del tenor literal del precepto debe advertirse que la ley se ha servido de la forma verbal
enajenar, de modo tal que para que se produzca el efecto previsto en la disposición no basta
que el comprador haya vendido la cosa, sino que es necesario también que la haya
enajenado, esto es, que se haya desprendido de su dominio, transfiriéndolo a un nuevo
adquirente. Lo anterior es relevante pues, como es de sobra sabido, en nuestro
ordenamiento los contratos no transfieren por sí solos el dominio de las cosas sobre que
versan, sino que es necesario que opere uno de los modos a los que la ley ha atribuido dicha
virtud, sirviendo el contrato como título o antecedente de esa transferencia
(Considerando 10).
Si bien es cierto que la ley no distingue respecto del momento en que puede verificarse la
enajenación del comprador al tercero que adquiere la cosa, debe tenerse en consideración
que una vez notificada la demanda se constituye la relación procesal entre demandante,
demandado y Tribunal y, contestada que sea, queda trabada la litis y fijado el conflicto
sometido a la decisión de este último, que habrá de finalizar de alguno de los modos que
prevé la ley, sea la sentencia definitiva o alguna de las denominadas formas anómalas de
terminar el juicio, como el abandono del procedimiento, el desistimiento de la demanda, la
conciliación, etc. Lo anterior tiene relevancia, pues la ley sólo excepcionalmente ha permitido
que actuaciones del demandado, posteriores a la notificación o contestación de la demanda,
tengan la virtud de enervar la acción deducida en su contra. Así ocurre, por ejemplo, con las
denominadas excepciones perentorias anómalas a que se refiere el artículo 310 del Código
de Procedimiento Civil o con la posibilidad del demandado en el juicio de terminación de
contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, de solucionar su deuda al ser
reconvenido de pago por segunda vez en el comparendo respectivo. En un caso como el de
la especie no resulta lógico sostener que la enajenación de la cosa por el comprador,
verificada en cualquier etapa del pleito, incluso después de la notificación de la demanda,
enerve la acción del primer vendedor y lo haga perder el derecho a obtener la rescisión de la
venta y aspirar únicamente a una sola eventual restitución del exceso recibido por el
comprador que luego enajena, por lo demás sólo hasta concurrencia del justo precio y con
deducción de una décima parte. Como anota Oscar Luis Infante no obstante adherir a la
postura de Alessandri (Estudio Crítico de la Jurisprudencia del párrafo 13 del Título XXIII del
Libro IV del Código Civil, Memoria de Licenciatura, Santiago de Chile, 1958, páginas 138 y
139), una interpretación como la reseñada facilita los abusos por colusión entre el primer
comprador y el segundo, pues, en efecto, ante la demanda del primer vendedor en que pide
se rescinda la venta por lesión enorme, bastaría al demandado enajenar la cosa a un tercero
para privar al demandante de todo derecho. Es evidente que una interpretación que al menos
permita una posibilidad como la anterior, no resulta atendible. En este mismo sentido, el
criterio interpretativo que propone Alessandri y al que adscribe la recurrente, consistente en
el aforismo donde el legislador no distingue no es lícito al intérprete distinguir, si bien es
legítimo, no lo es para una situación como la de autos. La validez de este axioma encuentra
justificación en tanto se lo aplique a efectos o consecuencias sustantivas o de fondo de la
institución que regula la norma interpretada, más no adjetivas o procedimentales
Oposición a regularización de pequeña propiedad raíz. Procedimiento de regularización concordante

con el derecho de propiedad. Título invocado para la oposición. Necesidad que título otorgue posesión
exclusiva. Calidad de comunero resulta insuficiente. Promesa de compraventa. Pago del precio.
Prohibición de oponerse
Fecha: 11/03/2008
Rol: 336-2007
Sumario
El D.L. Nº 2.695 sobre Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz es concordante con

la garantía constitucional del derecho de propiedad, en primer lugar, porque ésta consagra
aquel derecho instituyendo que corresponde a la ley establecer el modo de adquirir la
propiedad, y sus atributos y las limitaciones y obligaciones que derivan de su función social,
y, en segundo lugar, porque contempla entre sus disposiciones el procedimiento sobre
oposición de terceros, que permite la impugnación de la solicitud del peticionario. Dada la
naturaleza del procedimiento establecido en el D.L. Nº 2.698 debe cumplirse solo con los
requisitos que la misma Ley señala, no pudiendo aplicarse las normas sobre la posesión
inscrita del Código Civil, por la especialidad y objeto que pretende la ley con su otorgamiento
(Considerando 5º a 7º). Conforme al artículo 19 Nº 1 del D.L. Nº 2.695, los terceros que
formulen oposición a la solicitud de saneamiento, pueden fundarla en ser el oponente
poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que su título le
otorgue posesión exclusiva, no pudiendo invocar esta causal quien sólo tiene la calidad de
comunero, ya que sus títulos, precisamente, no otorgan la posesión exclusiva del bien raíz
(Considerandos 8º y 11). El D.L. Nº 2.695 contempla una prohibición expresa de oponerse a
la regularización cuando se haya prometido vender, incluso mediante instrumento privado, el
todo o parte del predio y recibido dinero a cuenta del precio, pues sólo puede ejercerse el
derecho a pedir compensación en dinero (Considerando 6º). Frente a un contrato de promesa
de compraventa celebrado mediante escritura pública, en donde consta que se ha pagado el
precio en forma íntegra, resulta injusto que mediante el procedimiento para regularizar títulos
del D.L. Nº 2.695 se despoje materialmente al tenedor del inmueble y se reintegre el predio a
los oponentes, quienes se comprometieron para entregarlo, recibiendo el precio por ello
(Considerando 13).
Infracción a la Ley de Tránsito e indemnización de perjuicios. Contrato de compraventa de vehículo

motorizado. Contrato consensual. Inscripción en registro no es necesario para perfeccionar el contrato.
Presunción de dominio de quien tiene inscrito a su nombre el vehículo. Presunción simplemente legal,
que acepta prueba en contrario
Fecha: 04/02/2008
Rol: 163-2007
Sumario
El contrato de compraventa de vehículos motorizados, conforme al artículo 33 de la Ley de

Tránsito, en relación con los artículos 684 y 1801 del Código Civil, es de carácter consensual,
entendiéndose perfecto desde que las partes que en él intervinieron han convenido en la
cosa y en el precio, naturaleza jurídica y efectos legales que no se alteran con las
formalidades que respecto de dicha clase de bienes dispone la Ley de Tránsito, cuando
ordena y reglamenta un sistema de registro de los vehículos motorizados. De esta manera, la
presunción de dominio de un vehículo motorizado que favorece a la persona a cuyo nombre
figura inscrito un vehículo en el respectivo registro, tiene carácter simplemente legal, por lo
que acepta prueba en contrario (Considerandos 3º y 5º).
Corte Suprema
Cobro de pagaré. Carácter del pagaré. Documento abstracto e independiente sólo respecto de
terceros. Garantía de expedita circulación. Principio cambiario de inoponibilidad. Documento causado
respecto de partes que celebran acto jurídico que le dio origen. Posibilidad de oponer excepciones
personales
Fecha: 09/01/2008
Rol: 1154-2006
Sumario
De los artículos 12, 28 y 79 de la Ley sobre Letra de Cambio y Pagaré se desprende que el
pagaré es un documento abstracto e independiente sólo respecto a los terceros o personas
ajenas a la relación fundamental o negocio que le dio origen, lo cual garantiza su expedita
circulación y la seguridad de su tráfico jurídico, sin consideración de la parte que lo suscribe.
Se consagra, además, el principio cambiario de inoponibilidad, que señala que el demandado
de una obligación de esta naturaleza no puede oponer al demandante excepciones fundadas
en relaciones personales suyas con anteriores portadores del respectivo instrumento. Por el
contrario, entre las partes que celebraron el negocio jurídico que generó el acto cambiario, el
pagaré no tiene el carácter de abstracto o independiente, toda vez que dicho acto resulta
directamente relacionado o vinculado al negocio causal, al extremo que, en este caso, el
demandado por acciones cambiarias puede oponer las excepciones reales que consten del
instrumento y las personales suyas que pueda hacer valer en contra del acreedor
(Considerando 5º).
Cláusula de aceleración imperativa es exigible desde que deudor incurre en mora
Fecha: 07/11/2007
Rol: 2729-2006
Sumario
La cláusula de aceleración acordada entre las partes y objeto del presente análisis, es
evidentemente imperativa y no potestativa como lo han estimado los jueces del fondo, por
cuanto indica textualmente que por el no pago se considerará vencido el plazo de todas las
obligaciones, de lo cual necesariamente se desprende que, según los términos empleados
por los contratantes y por no constar una intención en sentido diverso, lo acordado consistió
en que, ocurrida que fuera la mora o simple retardo, indefectiblemente se hacía exigible el
total de la obligación, no obstante perder con ello los plazos inicialmente acordados; por ende
y por la sola circunstancia de mediar la hipótesis señalada —la mora o simple retardo— se
genera la consecuencia estatuida en el convenio. Si bien en la cláusula quedó consignado
que el acreedor podrá exigir ello no importa la asignación de alguna cualidad facultativa a la
cláusula de aceleración sino establecer que lo que resulta potestativo para el acreedor es
decidir si la hace efectiva o no, quedando, por ende, en condiciones de cobrar lo que antes
no podía, en razón de impedírselo los plazos que hasta ese momento se encontraban
vigentes. En consecuencia, por tratarse de una estipulación perentoria, el total de la
obligación se hizo exigible una vez que el deudor incurrió en el incumplimiento, es decir, la
exigibilidad se verificó en el momento en que el deudor incurrió en el presupuesto de mora o
retardo, esto es, cuando cesó en el pago de sus dividendos (Considerando 6º).
Rescisión por lesión enorme. Compraventa de bien raíz. Requisito que se determine justo precio.
Concepto de justo precio. Valor intrínseco de la cosa. Derecho de comprador o vendedor contra quien
se declara la rescisión. Posibilidad de enervar la acción
Fecha: 18/10/2007
Rol: 903-2005
Sumario
La sentencia apelada debe ser revocada, negándose lugar a la demanda, dado que ella no
ha determinado el justo precio de la propiedad materia de estos autos no obstante ser éste
un requisito indispensable para la aplicación del art. 1889 del Código Civil, que determina las
circunstancias que deben concurrir para que exista lesión enorme tanto para el vendedor
como para el comprador. Si no existe determinación del justo precio, cuyo es el caso de
autos, difícilmente se podrá resolver que se ha producido en la especie la lesión enorme
invocada por los demandantes. El justo precio a que se refiere el mencionado art. 1889 es el
que la cosa tenía al tiempo del contrato, y deberá ser el Juez quien lo determine de acuerdo
con el mérito de la prueba que se rinda. Este precio es el que tiene realmente, es el valor
que, comercialmente hablando, se le asigna, independientemente de todo valor de afección;
en una palabra, es el valor intrínseco de la cosa, el valor que tiene en sí misma, atendidas su
naturaleza e importancia (Alessandri Rodríguez, Arturo. De La Compraventa y de la promesa
de Venta, tomo II , 1956, pág. 1.069). La circunstancia de haberse negado por el Juez
recurrido el recurso de aclaración por efecto del desasimiento del Tribunal, no significa en
caso alguno que la condición de determinar el justo precio no sea exigible en el caso de
autos. Asimismo, que adoptar una posición distinta de la señalada en los considerandos
séptimo y octavo de esta sentencia, significaría, simplemente, privar al comprador del
derecho consagrado en el art. 1890 del Código Civil, de enervar la acción completando el
justo precio con deducción de una décima parte de éste. En efecto, la lesión enorme es
sancionada con la rescisión del contrato, esto es, su nulidad relativa y podrán tanto el
comprador como el vendedor lesionados, pedir la anulación de la compraventa, pero una vez
declarada la nulidad judicialmente, a la otra parte le asiste un derecho exclusivo: consentir en
la rescisión con lo cual el contrato desaparece retroactivamente con todos los efectos propios
de la nulidad, o bien, tratándose del comprador, podrá completar el justo precio con
deducción de una décima parte, y, tratándose del vendedor, restituir el exceso del precio
recibido sobre el justo precio, aumentado en una décima parte. (Alessandri Besa, Arturo. La
Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno. Tomo II, pág. 756) (Considerandos 7º a
9º).
No existe pacto comisorio simple si causal de resolución es el arbitrio de contratante diligente y no el

incumplimiento
Fecha: 04/10/2007
Rol: 1980-2002
Sumario
Consta de la cláusula cuarta del aludido contrato que se tiene a la vista, que luego de
convenirse que tendría una duración de un año contado desde el 31 de diciembre de 1999,
prorrogable en forma automática y tácita por períodos iguales y sucesivos, siempre que
exista la provisión de fondos correspondiente y que ninguna de las partes manifieste a la otra
por escrito y con un plazo a lo menos de treinta días su intención de ponerle término, se
consignó la siguiente estipulación: Sin perjuicio de lo anterior cualquiera de las partes podrá
poner término en cualquier momento al contrato por incumplimiento de la contraparte de las
estipulaciones contractuales. El examen de esta estipulación conduce inevitablemente a la
conclusión de que ella constituye un pacto comisario simple, por cuanto, por la forma en que
aparece redactada, la resolución no opera de pleno derecho, pues constituye una mera
facultad para la parte cumplidora poner término a la relación contractual, lo que resulta de
toda evidencia por el empleo del vocablo podrá, no siendo, por tanto, el mero incumplimiento
el que genera la resolución, sino la actividad del contratante diligente tendiente a producir
este efecto. Cabe señalar que si bien es efectivo que no se requieren términos
sacramentales para establecer un pacto comisario calificado, debe desprenderse a lo menos
de su texto que fue ésa la intención de las partes, lo que no ocurre en el caso de autos desde
que se deja al arbitrio de la parte cumplidora, y no del hecho objetivo del incumplimiento de la
contraparte, resolver o no el contrato (Considerando 2º).
Indemnización de perjuicios. Error de diseño y defecto de construcción. Responsabilidad de

proyectista y constructor. Responsabilidad legal extracontractual. Responsabilidad del primer vendedor.
Vicios redhibitorios
Fecha: 20/08/2007
Rol: 4318-2002
Sumario
La ubicación y construcción del baño del conserje bajo la cota técnicamente apropiada, y
sin mecanismos que impidieran el retorno de las aguas servidas y las inundaciones que
fueron consecuencia de ello, constituye, tanto un error de diseño, como un defecto de
construcción, toda vez que resulta evidente que el diseñador y autor de los planos y el
constructor del edificio deben desempeñar sus respectivas obligaciones profesionales
atentos a las condiciones del terreno y a las obras y servicios relacionados con la
construcción, o a los que ésta deberá conectarse, teniendo en cuenta y debiendo prever las
contingencias objetivas que puedan conducir, como en la especie, al resultado de que los
servicios propios del edificio no funcionen adecuadamente, sobre todo uno tan crítico como la
eficiente evacuación de las aguas servidas, en todas las circunstancias objetivamente
posibles. La responsabilidad de los proyectistas y constructores por los errores de diseño y
los vicios de construcción está establecida en el artículo 18 de la Ley de Urbanismo y
Construcciones, y como quiera que los obliga a responder de los perjuicios que con ella se
ocasionen a terceros, se trata de una responsabilidad legal extracontractual, con un término
de prescripción propio cinco años desde la fecha de la recepción definitiva de las obras que
no había expirado a la época de notificación de la demanda. Por lo establecido en los
considerandos precedentes habrá de declararse que la responsabilidad del diseñador y del
constructor en la ubicación y construcción defectuosas del baño del conserje es solidaria. A la
fecha de la recepción del edificio, todavía no entraba en vigencia la modificación introducida
por la Ley Nº 19.472 al referido artículo 18 de la Ley de Urbanismo y Construcciones, por la
cual el propietario primer vendedor de una construcción pasó a ser responsable por todos los
daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o
después de terminada, de modo que la única responsabilidad relacionada con tales fallas o
defectos, de la que era pasible según la legislación aplicable a esa fecha, era la que
corresponde al vendedor por los vicios redhibitorios, que contempla el Código Civil, la que se
encontraba prescrita al momento de interponerse la demanda (Considerandos 12 a 15).
Término de arrendamiento por venta de cosa. Carece de relevancia determinar si inmueble es bien
nacional de uso público
Fecha: 10/08/2007
Rol: 25-2007
Sumario
Con motivo de la celebración del contrato de compraventa y como lo dispone el

artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, se extinguió el derecho del arrendador, facultándose al
nuevo propietario para demandar la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre
el arrendatario y el antecesor en el dominio del inmueble arrendado, como también, para
reclamar el pago de las rentas de arrendamiento y los gastos de servicios comunes que sean
de su cargo hasta que se efectúe la restitución del inmueble en conformidad a la autorización
contemplada en el artículo 6 de la Ley Nº 18.101 (Considerando 4º). La discusión planteada
por la demandada en orden a que el terreno objeto del contrato de arrendamiento sería un
bien nacional de uso público carece de relevancia en el presente escenario jurídico, puesto
que aun cuando ello sea efectivo, deberá necesariamente ser motivo de discusión por medio
de otro juicio entre la sociedad que aparece como dueña y poseedora del inmueble
arrendado siempre que éste considere tener derechos sobre el inmueble cuestionado
(Considerando 6º).
Pagaré. Entre las partes no produce novación pudiendo demandado oponer excepciones reales y
personales
Fecha: 30/07/2007
Rol: 11404-2003
Sumario
A objeto de aclarar el análisis conjunto de los pagarés con el contrato de compraventa de

fruta y el de apertura de crédito es necesario precisar que si bien por su naturaleza el pagaré
es un documento incausado e independiente de la obligación que los generó, según se
desprende de lo dispuesto en los artículos 12 y 28 de la Ley Nº 18.092, tal característica es
plenamente aplicable respecto de terceros ajenos a la relación jurídica de la que emanan, no
así respecto de las partes, entre los cuales el documento no sólo no produce novación, sino
que el demandado puede además de oponer las excepciones reales que consten del
instrumento, aquellas personales que pueda hacer valer en contra del acreedor
(Considerando 7º).
Nulidad de contrato. Sociedad conyugal. Venta de derechos sobre bien raíz. Falta de autorización de
la cónyuge. Ratificación tácita. Renuncia a alegar la nulidad relativa. Hechos inequívocos. Desistimiento
de querella
Fecha: 03/07/2007
Rol: 1605-2006
Sumario
El desistimiento de la querella referida precedentemente, formulado el 22 de marzo de

2004 por la demandante en estos autos ha sido interpretado por la demandada como
ratificación tácita del contrato suscrito por el cual le cedió los derechos que tenía sobre el
inmueble; ratificación que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1684 del Código Civil,
estima el demandado aludido produjo la consecuencia de sanear la nulidad relativa que lo
afectaba. Se entiende por ratificación o confirmación el acto jurídico unilateral por el cual la
parte que tenía derecho a alegar la nulidad relativa, renuncia a esta facultad, saneando los
vicios de que adolece. Mediante la confirmación, el que tiene el derecho de alegar la nulidad
renuncia a él y se compromete, por lo tanto, a cumplir las obligaciones nacidas del acto o
contrato rescindible (Arturo Alessandri Besa. La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil
Chileno. Tomo II, págs. 992 y 999). En cuanto a la ratificación tácita, el artículo 1695 del
Código Civil se encarga de definirla diciendo que es la ejecución voluntaria de la obligación
contratada. Al respecto, dice el tratadista Arturo Alessandri Besa, que ejecutar la obligación
contraída no sólo importa cumplir el acto nulo, sino manifestar mediante hechos inequívocos
la voluntad de renunciar al derecho de alegar la nulidad. (Ob. cit., pág. 1.051). En el caso
propuesto, ni la voluntad de cumplir el contrato, ni la intención de renunciar al derecho de
alegar la nulidad se manifiestan de manera incuestionable en el desistimiento alegado por la
parte demandada. En efecto, la diligencia en comento tuvo, como objetivo primero y último,
poner término a una acción criminal interpuesta por la demandante de autos en contra de su
marido, motivada por la avanzada edad de su cónyuge y el deseo unido a lo por él
manifestado de contribuir al reencuentro y armonía familiar; finalidad que fue mencionada
expresamente por ella y que, mal o bien, logró el sobreseimiento temporal de la causa y el
archivo de los antecedentes. El propósito expresado por la demandante al desistirse de la
querella criminal deducida en contra de su cónyuge no puede extenderse a la confirmación
de un contrato viciado, como lo pretende el demandado, por lo que su alegación debe ser
rechazada (Considerandos 10 a 13).
Corte Suprema
Transferencia del dominio. Modelo chileno doctrinario. Venta cosa ajena. Validez. Compraventa
afecta a vicio de nulidad, aplicación doctrina
Fecha: 11/04/2007
Rol: 5146-2006
Sumario
La justificación de este precepto (artículo 1817 del Código Civil) se encuentra en que, por
una parte, para el Código Civil chileno, a diferencia de su modelo francés, los contratos no
tienen la aptitud de transferir el dominio, sino que sólo sirven de título para que opere un
modo de adquirir; y, por otra, en que, como es sabido y por lo demás dispone expresamente
el artículo 1815 del mismo cuerpo legal, la venta de cosa ajena es válida. En efecto, resulta
perfectamente concebible que una persona venda una cosa a otra y le haga tradición —
entrega— de ésta y posteriormente la venda a otra persona, o bien que la venda a una y
luego a otra y, posteriormente, efectúe la tradición a la primera o a la segunda.
Para todos estos casos el precepto en análisis contempla una solución y en todos ellos
también las ventas son perfectamente válidas. Sin embargo, la norma no encuentra
aplicación en el evento que una de las compraventas se encuentre afecta a algún vicio de
nulidad, pues es evidente que en este caso habrá de preferirse a aquel comprador cuyo
contrato ha cumplido con todos sus requisitos de validez.
En el caso de autos se vendió una misma cosa a dos personas y en cumplimiento de la

obligación de hacer entrega de ésta se enajenó a una de ellas. No obstante lo anterior, esa
enajenación adolecía de un vicio de nulidad absoluta (conforme al artículo 1464 Nº 3 del
Código Civil en el caso en autos) y, por lo mismo, no puede ser eficaz, de manera tal que sólo
cabe tener por válida aquella compraventa no viciada, aun cuando no se hubiere verificado la
tradición, y que en la especie corresponde a la celebrada por el actor (Considerando 4º).
Inaplicabilidad de condición resolutoria general en la compraventa de productos agrícolas. Renuncia

de acción resolutoria
Fecha: 09/04/2007
Rol: 3313-2005
Sumario
Como ya se expresara reiteradamente en esta sentencia, la deducida por la parte

demandante fue la acción resolutoria, que la ley le concede en la segunda parte del inciso 1º
del artículo 17 del Decreto Ley Nº 3.557, sin perjuicio de la que tiene por objeto obtener el
reemplazo de las plantas dañadas o su tratamiento a costa del vendedor, consagrada en la
primera parte del mismo precepto. Esta norma establece que el comprador de las plantas
tiene derecho, en el evento que se le hayan entregado productos de una genuinidad varietal
distinta a la convenida o en mal estado sanitario, a demandar la resolución del contrato y la
indemnización de perjuicios que procediere. Ahora bien, del tenor de la cláusula 6ª de los
contratos de compraventa fluye que la limitación de responsabilidad del vendedor fue
convenida para el evento que la parte compradora ejerciera la acción de la primera parte del
inciso 1º del artículo 17, en su vertiente de reemplazar las plantas entregadas si éstas se
encontraren en mal estado sanitario, de lo que se dejó expresa constancia en la estipulación,
excluyendo, de este modo, la posibilidad de exigir el tratamiento de las mismas a costa del
vendedor. En atención a lo dicho y teniendo presente que, como se ha afirmado en este fallo,
la acción deducida fue la resolutoria y no la encaminada a obtener el reemplazo de las
plantas dañadas, la indemnización de los perjuicios que la primera también comprende
resultaba legalmente procedente (Considerando 14).
Corte Suprema
Rescisión de contrato por lesión enorme. Lesión enorme. Precio no recibido. Voluntad declarada.
Perjuicio económico
Fecha: 14/03/2007
Rol: 3386-2004
Sumario
Si bien están en lo cierto los sentenciadores de la instancia cuando afirman que la lesión
no es un vicio del consentimiento en el Código Civil, pues en efecto, es un perjuicio
económico que sufre una de las partes, con motivo de la celebración de un contrato, el cual
le importó un beneficio inferior al que él, a su vez proporcionó, no se debe olvidar que, según
lo afirma Arturo Alessandri Rodríguez el principio de la lesión enorme se halla consignado en
la Ley Nº 2º del Código de rescindenda venditione, según la cual el vendedor que recibió por
la cosa un precio menor al justo precio tenía derecho para rescindir la venta (De la Compra
Venta y la Promesa de Venta, Imprenta Litografía Barcelona, Santiago, 1918, página 1046),
esto con el objeto de proteger tanto al vendedor, como al comprador que estuviere
apremiado; por satisfacer sus necesidades y celebrar un contrato por afectarle una violencia
moral que no logra viciar el consentimiento, aspecto que se ve reflejado en el precio que
recibe o paga por la cosa. En el caso del vendedor corresponde a una estimación muy
inferior al que la cosa vale, específicamente menor a la mitad del justo precio, de manera que
la lesión es el resultado que hay entre lo dado y lo recibido, dice Alessandri. Así las cosas, se
puede entender la forma verbal usada por el artículo 1889 del Código Civil, al señalar que la
lesión enorme del vendedor se produce cuando recibe un precio inferior a la mitad del justo
precio. Tal determinación guarda correspondencia con otras normas del Código,
especialmente, en cuanto reacciona, y adelantándose a su época, otorgando valor a la
voluntad declarada de los actos jurídicos por sobre la intención de las partes, en todos los
casos en esta última no se encuentra claramente establecida, como ocurre en el
artículo 1700, en que otorga pleno valor a las declaraciones contenidas en un instrumento
público, respecto de quienes las formulan (Considerando 3º de voto disidente).
Corte Suprema
Ultra petita. Resolución de contrato declarada ante acción estimativa interpuesta. Acción quanti
minoris
Fecha: 14/11/2006
Rol: 4318-2002
Sumario
En el caso de inmuebles construidos, la obligación de garantía de la compraventa no

genera acción redhibitoria impuesta directamente al —constructor— en beneficio de algún
comprador, sin perjuicio que aquél deba responder al —dueño— quien le hubiere ordenado la
construcción del edificio, y quien debe aprobarla, dentro de un contrato distinto cual es el
arrendamiento de ejecución de obra llamado —construcción de edificios—, contrato del todo
diferente a la compraventa (Considerando 4º de sentencia de reemplazo de Corte de
Apelaciones).
No cabe asimilar la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios, a una obligación

derivada exclusivamente del —objeto— del contrato de compraventa, de modo que su
incumplimiento pudiere llegar a constituir la condición resolutoria tácita, por cuanto su
saneamiento está tratado especialmente en el Código Civil y proporciona una acción distinta
a la resolutoria, llamada redhibitoria (Considerando 8º de sentencia de reemplazo de Corte
de Apelaciones).
Corte Suprema
Demanda de nulidad de cesión de derechos hereditarios. Falta de precio. Contrato celebrado por
escritura pública. Imposibilidad de alegar la falta de pago del precio cuando el mismo consta en
escritura pública
Fecha: 07/11/2006
Rol: 253-2002
Sumario
Según la reiterada jurisprudencia de este Tribunal de casación, de acuerdo con lo

dispuesto en el artículo 1876 inciso segundo del Código Civil, en el juicio referido a un
contrato de compraventa celebrado por escritura pública en la que se da por pagado el
precio, sólo resulta admisible la prueba de la nulidad o falsificación de la escritura,
negándose toda prueba en contra de la declaración vertida en la escritura pública, admitiendo
sólo la nulidad o falsificación de la misma (Considerando 17).
Corte Suprema
Reivindicación con indemnización de perjuicios. Calificación errónea del contrato de compraventa,

Modalidad, Contrato puro y simple. Saneamiento de la evicción. Prueba testimonial. Prescripción contra
título inscrito
Fecha: 12/10/2006
Rol: 2530-2004
Sumario
Cabe descartar la aplicación de las normas que el recurrente asocia a una supuesta
infracción a las reglas que regulan la obligación del vendedor de amparar al comprador en el
dominio y posesión pacífica de la cosa que compra, y que el Código Civil denomina
obligación de saneamiento por evicción, pues de acuerdo al artículo 1839 de ese cuerpo
legal tal deber tiene lugar cuando la evicción tiene causa anterior a la venta, cuyo no es el
caso de autos. Tampoco resulta ser efectiva la vulneración al artículo 1874 del citado Código,
ni la de los preceptos que se dice infringidos como consecuencia de la anterior, pues en parte
alguna el fallo impugnado ha calificado el contrato de compraventa de 27 de abril de 1992
como sujeto a modalidad. En efecto, haciendo una correcta aplicación de las normas legales
atinentes al caso, los sentenciadores han rechazado la acción reconvencional del
demandado, en cuanto pretendía obtener el cumplimiento de la obligación del continuador de
la vendedora de hacer tradición de la cosa y de indemnizarle los perjuicios causados por el
incumplimiento, pues fijó como hecho de la causa que el reconviniente quien tiene la calidad
de comprador no cumplió con su obligación de pagar el precio y, en razón de ello, carece de
legitimación para pretender se satisfaga la obligación de que se dice su acreedor. Por todo lo
dicho, no aparecen cometidas las infracciones denunciadas, de forma tal que la casación en
el fondo, en este punto no puede prosperar. También se denuncian vulnerados los
artículos 384 y 411 del Código de Procedimiento Civil y 1698 del Código Civil. Ahora bien
respecto de la primera de estas disposiciones el recurrente no se cuida en señalar cuál de
todas las seis reglas que contiene estima infringida. Sin perjuicio de lo anterior, se ha dicho
reiteradamente por esta Corte que los Jueces de la instancia aprecian soberanamente el
mérito probatorio de las declaraciones de los testigos, conforme a los parámetros de este
precepto, y al proceder de este modo ejercen una facultad que le es privativa y que, por lo
mismo, no queda sujeta al control del tribunal de casación. Tanto por su tenor literal como por
la historia fidedigna de su establecimiento, el artículo 384 contiene sólo una facultad que no
regula de manera forzosa el criterio de los sentenciadores según puede apreciarse del
estudio de las actas de la comisión revisora y de la comisión mixta y en razón de ello es que
queda excluida de la impugnación en casación de fondo, puesto que no constituye una
norma reguladora de la prueba, por su parte, la disposición del artículo 411 del Código de
Procedimiento Civil que el recurrente señala vulnerada no puede dar lugar a la casación de
fondo, ya que no tiene la naturaleza de decisorio litis. En efecto, de conformidad con lo que
dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, la ley concede el recurso de
casación en el fondo en contra de sentencias que se hayan pronunciado con infracción de
ley, esto es, que contienen errores de derecho consistentes en una equivocada aplicación,
interpretación o falta de aplicación de aquellas normas destinadas a decidir la cuestión
controvertida y no, como se alega en el recurso, de las que señalan los casos en que es
procedente oír informe de peritos. El precepto legal invocado en la casación tienen carácter
ordenatorio litis y no son las normas de esta naturaleza las que los sentenciadores deben
tener en consideración en último término al declarar el derecho de las partes, pues no
resultan útiles para decidir el problema jurídico sobre que versa un litigio. En razón de lo
anterior la eventual vulneración de esta regla procedimental no puede per se determinar que
la decisión contenida en la sentencia se incline a favor de la posición de una u otra parte y,
consecuentemente, la casación en el fondo que se sostiene; sobre la base de esa eventual
vulneración no puede prosperar. Finalmente, cabe agregar que la infracción al artículo 1698,
susceptible de ser corregida por esta vía, se cometerá cuando los sentenciadores alteren la
carga de la prueba que el legislador impone a quien alega la existencia de la obligación o su
extinción , cuestión que en la especie no ha ocurrido, pues en la sentencia recurrida se ha
tenido por probada la existencia, la naturaleza y el monto de los perjuicios, precisamente, por
la parte que los alegó. En último término, en cuanto al tercer error de derecho denunciado en
el recurso y referido al rechazo de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva
extraordinaria, cabe tener presente que de modo uniforme e invariable esta Corte Suprema
ha sostenido que contra título inscrito sólo puede alegarse la prescripción si se invoca otro
título inscrito. En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2505 del Código Civil,
contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de
derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a
correr sino desde la inscripción del segundo. Este precepto debe necesariamente
relacionarse con la norma del artículo 728 del mismo Código, de acuerdo al cual para que
cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, por lo que mientras
subsista la inscripción el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no
adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente. Así, aparece claro de acuerdo
al tenor de esa preceptiva, que en tanto la prescripción tiene como antecedente necesario la
posesión, no podrá prescribir aquel que no posea y no posee aquel que no cuenta con título
inscrito. Ahora bien, es también jurisprudencia mayoritaria y doctrina casi unánime que la
regla del citado artículo 2505 tiene el carácter de absoluta, esto es, resulta aplicable tanto a
la prescripción ordinaria como a la extraordinaria (Considerandos 3º a 5º).
Acuerdo preparatorio no es fuente de obligación si en él no se fijan los elementos esenciales del

contrato
Fecha: 10/10/2006
Rol: 486-2004
Sumario
No cabe duda alguna que si cualquiera de las partes ha declarado supeditar el

perfeccionamiento del contrato a un acuerdo en determinado sentido, todo queda en
suspenso y no existe aún contrato alguno. Por el contrario, habrá de considerarse que se ha
celebrado un contrato, sólo cuando se haya llegado a un acuerdo acerca de los elementos
esenciales del mismo, aquellos cuya no determinación hacen del contrato un simple proyecto
por realizar o irrealizable. Según cada caso, la voluntad constituye un elemento esencial y
decisivo, a partir de ella se podrá determinar si el contrato ha sido definitivamente celebrado
desde que las partes llegaron a acuerdo, o desde el primer documento o, si decidieron
esperar hasta la redacción del documento escrito o el otorgamiento del instrumento público,
pudiendo concluirse que, antes de producido el hecho acordado en cada caso, las partes son
libres para desistir o retractarse. Tanto la existencia misma de la oferta, como la aceptación,
rechazo o no aceptación, así como la intención o voluntad de las partes para obligarse, son
cuestiones de hecho y, en el caso de autos, constituye precisamente un hecho de la causa
inamovible para este tribunal, como se indicó que el actor nunca tuvo la voluntad real de
formalizar su consentimiento en orden a firmar la escritura pública definitiva de compraventa,
lo que permite concluir que no existió un real y concreto acuerdo de voluntades que generara
obligaciones y cuya retractación intempestiva permitirá dar lugar a la pretensión
indemnizatoria del demandante. Como conclusión de todo lo que ha quedado consignado en
las reflexiones que preceden, el recurso de casación en el fondo que se examina será
desestimado (Considerandos 7º a 9º).
Devolución de precio pagado por resciliación de compraventa de vehículo. Reglas de avaluación de

perjuicios
Fecha: 17/08/2006
Rol: 402-2006
Sumario
Cuando un comerciante, a días de haberse producido la venta, recibe la especie vendida

de hermanos del dueño, porque la sucesión hereditaria no podía pagar tal deuda, por lo que
preferían hacer entrega material y dejación de dicho móvil, no existe más interpretación
unívoca que aquella representativa de la aceptación del vehículo consintiendo una
resciliación o mutuo disenso, perfeccionado justamente con el acuerdo producido,
independientemente de las demás formas exigidas por la ley para los efectos de la
transferencia y pago de los tributos. En consecuencia, habiéndose establecido la resciliación,
no queda más que acoger la demanda reconvencional, ya que de conformidad a lo dispuesto
en los artículos 1437, 1443, 1445, 1545 y 1546 del Código Civil, las partes actuando dentro
de la autonomía de la voluntad, sin que expresamente exista una prohibición, han consentido
en dejar sin efecto consensualmente el contrato de compraventa celebrado
(Considerando 4º).
Conservador no debe probar la subsistencia del mandato al requerirse inscripción
Fecha: 29/06/2006
Rol: 4603-2005
Sumario
Si bien la escritura pública, y mediante la cual el solicitante compró un inmueble, dice en la

cláusula sexta que se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para
requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en el
Conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que se ha entendido por los autores y
jurisprudencia judicial como un mandato concedido por las partes para ese objeto, lo cierto es
que nada impide a cada parte contratante requerir por sí dicha inscripción, prescindiendo del
mandato, sin que el Conservador pueda negarse a realizar la gestión, ya que el artículo 60
precitado es claro al respecto, negativa que, incluso no procede cuando el requerimiento lo
hace un tercero portador del instrumento pues no le corresponde probar la subsistencia del
mandato y tampoco puede el Conservador exigirlo, asumiendo una labor de tutelaje jurídico
que la ley no le otorga y que solo puede recaer en las partes contratantes o bien a aquellos a
quienes afecte el contrato, pero en ningún caso a aquel funcionario, y como en la especie
efectivamente lo hizo, ha excedido el marco de sus atribuciones legales (Considerando 3º).
Copropiedad. Bienes comunes. Estacionamientos. Toma de conocimiento, extemporaneidad.

Derecho de propiedad
Fecha: 19/06/2006
Rol: 235-2006
Sumario
Como se reconoce en informe en autos, el intento de regularización de la propiedad

(individual) de los estacionamientos se arrastra desde el momento mismo en que los
afectados se percataron de la omisión o error del vendedor. La acción de protección, entre
otros requisitos, exige que sea interpuesta dentro de quince días corridos, los que deben ser
contados desde el día en que ocurrió la violación o amenaza del derecho protegido o desde
el día en que el afectado tomó conocimiento del acto arbitrario o ilegal. Que el recurrente fue
elegido vicepresidente del comité de administración, en asamblea de copropietarios del
edificio, la que tuvo lugar el 24 de septiembre de 2005, según consta de acta notarial
levantada por la Notario respectiva, según documento que tuvo a la vista, lo que implica,
necesariamente, que al menos desde esa fecha, supo de la situación de la que reclama
(Considerandos 5º y 6º). A mayor abundamiento, en cuanto al fondo, de lo expuesto al
analizar la extemporaneidad queda en claro que en la especie se trata de la asignación de
dominio privado de bienes comunes, asunto que debe solucionarse, sea en juicio
contradictorio, sea de común acuerdo de recurrente y recurridos, y no por la vía excepcional
que se usó en la especie (Considerando 10).
Contratos celebrados en relación a propiedad sobre la que no se tiene derecho implican mala fe
Fecha: 02/06/2006
Rol: 1368-2005
Sumario
El predio, que forma parte del otro predio del mismo nombre de mayor superficie, desde su
pretendido saneamiento ha girado en el ámbito de la familia del recurrido y su sucesión. Sus
integrantes han celebrado entre ellos sucesivos contratos de compraventa del predio y hasta
un contrato de sociedad en que el bien fue aportado en propiedad. Desde el comienzo de su
relación con la propiedad no han podido, sin embargo, ignorar la situación jurídica del predio
(Considerando 11). En tales condiciones de precariedad jurídica fue que el recurrido adquirió
parte del predio, reservándose el usufructo de la propiedad. Tanto el dominio de los nudos
propietarios, como el usufructo del recurrido, tienen su asidero en títulos de papel; cuando
terminen de cumplirse las sentencias dictadas en las causas a la vista quedarán canceladas
todas las inscripciones de dominio y demás que se han llevado a efecto como consecuencia
de actos jurídicos que nunca debieron celebrarse. Los recurridos han actuado, pues, en el
marco de la mala fe y en tal sentido su proceder es arbitrario por falta de racionalidad, criterio
y sentido común (Considerando 12). En la especie, no se trata de una colisión de derechos
de dominio sobre un predio, sino de una perturbación propiamente de dicho derecho del
recurrente (Considerando 13).
Corte Suprema
Contrato de venta de bosque. Obligación de reforestación. Incumplimiento de contrato. Ultra petita.

Obligaciones accesorias
Fecha: 01/06/2006
Rol: 4591-2005
Sumario
Se solicitó el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la compraventa y los

sentenciadores, no obstante ello, estimaron que en dichas obligaciones estaba comprendida
la de reforestar —pacto celebrado en forma accesoria— y ello los llevó a acoger la demanda,
pues se consideró procedente en virtud de lo establecido en el artículo 1887 del Código Civil.
El pacto de reforestación siendo una obligación accesoria a la de la compraventa, es
igualmente una obligación del contrato y su incumplimiento se sanciona de acuerdo a lo
establecido en el art. 1489 del Código Civil. En el petitorio de la demanda los actores pidieron
al tribunal, en lo que interesa al recurso, "declarar que la sociedad demandada debe dar
cumplimiento a la obligación de reforestar en los términos contenidos en el contrato de
compraventa" y el fallo de primer grado, confirmado por el que es objeto del recurso declaró
que ha lugar a la demanda, tal como se solicita en la parte petitoria. Por lo tanto, los hechos
en que se sustenta el recurso de casación en la forma no constituyen la causal invocada y, en
razón de ello, no puede ser admitido a tramitación (Considerandos 1º y 2º).
Corte Suprema
Nulidad absoluta de contrato de compraventa de inmueble. Bien propio de la mujer
Fecha: 20/03/2006
Rol: 4086
Sumario
La compraventa, cuya nulidad se reclama, se celebró con posterioridad al matrimonio del

demandante con la vendedora, pero antes de que fuera anulado el anterior matrimonio que
ésta tenía (...) (Considerando 1º).
La sentencia de segundo grado discurre a partir del supuesto de que pesa sobre la mujer
casada la prohibición de enajenar bienes de su propiedad si la administración de la sociedad
conyugal corresponde al marido (consideración octava); concluye de esa manera, en
atención a que el inciso final del artículo 1754 establece que la mujer no podrá enajenar o
gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que
administre el marido, de lo que se sigue que la venta realizada sin concurrencia del marido
sería nula absolutamente por contravención del artículo 1810 del Código Civil. La sentencia
llega a esa conclusión sin tomar en consideración lo dispuesto por el artículo 1757 del Código
Civil, en cuya virtud los actos ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en los
artículos 1749, 1754 y 1755 del Código Civil adolecerán de nulidad relativa, ni por el
artículo 1682 inciso final, que dispone que cualquier vicio del acto o contrato que no esté
sancionado con nulidad absoluta, dé lugar a nulidad relativa (Considerandos 4º y 5º).
Además, el fallo no discurre acerca de la naturaleza jurídica de la norma del artículo 1754,
a la que atribuye el carácter de prohibitiva, en circunstancias que es desde antiguo
reconocido que los bienes de la mujer pueden ser enajenados por ésta con autorización del
marido. En consecuencia, hay razones para entender la norma del artículo 1754 como
imperativa, de lo cual se sigue que no resulta aplicable el artículo 1810 del Código Civil que
declara nula. Por último la norma del artículo 1810 se refiere inequívocamente a la cosa
vendida, que debe ser comerciable, y no a la condición de las partes que convienen el
contrato, de modo que no puede tenerse por aplicable a este caso, cuestión que tampoco es
analizada en el fallo recurrido. Por lo anterior, la sentencia adolece de falta de
fundamentación (Considerandos 6º y 7º).
Borrador de contrato constituye presunción del acuerdo entre las partes a falta de contrato.
Enriquecimiento sin causa
Fecha: 23/01/2006
Rol: 6592-2000
Sumario
En la especie, si bien no existe un contrato escrito, los borradores aportados por las partes
constituyen una presunción que ponderados con los demás antecedentes aportados,
permiten concluir en que aunque el actor no acreditó haber entregado toda la mercadería con
la cual se habría comprometido, sí entregó una parte significativa de la misma. Frente a este
hecho el demandado no ha acreditado la existencia de perjuicios derivados de la calidad de
la mercadería recibida o por la ausencia del faltante. Por otro lado, en relación a la primera de
las entregas parciales del actor, el demandado pagó el precio de referencia que se ha
establecido como convenido entre las partes, lo que no ha ocurrido con la segunda entrega,
lo que indica que no puede establecerse que haya sido una condición de la esencia del
contrato que el pago de las mercaderías haya quedado definido para cuando se haya
entregado la totalidad de ellas. De aceptarse la tesis del demandado, de dejar a su arbitrio la
oportunidad de pago del precio, se estaría amparando lo que se denomina un
enriquecimiento sin causa (Considerandos 7º y 8º).
Reivindicación de bienes comunes. Estacionamientos no son bienes de dominio común
Fecha: 04/01/2006
Rol: 3403-2003
Sumario
Los demandantes intentan una acción reivindicatoria de los derechos proporcionales de

dominio que a sus representados corresponden en el edificio de locales comerciales y
estacionamientos, y en la parte proporcional de cada uno de los 261 estacionamientos que
en él se emplaza, pidiendo declarar que la posesión y el dominio de cada uno de dichos
bienes corresponde en común a los copropietarios del expresado conjunto habitacional,
como bienes comunes que son de éste, y que, en consecuencia, cada uno de los
demandantes es propietario en común con los demás dueños de los locales comerciales y
departamentos del expresado conjunto, en forma exclusiva con respecto de cualquier tercero
de la parte proporcional de dichos bienes comunes en proporción al valor del local comercial
o departamento. La copropiedad inmobiliaria es aquella forma especial y excepcional de
división de la propiedad que se ejerce sobre las distintas viviendas, oficinas, locales
comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otras en que se divide
un condominio, atribuyendo al titular de cada una de dichas unidades un derecho de
propiedad exclusivo y absoluto sobre las mismas y un derecho de copropiedad forzada entre
los bienes de dominio común. El artículo 3º de la Ley 6.071, reputaba dichos bienes comunes
los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a
todos y cada uno de los propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo
dominio, por lo que los estacionamientos de vehículos no reúnen ninguna de estas
características, ya que estos bienes podrán ser de utilidad o comodidad de los habitantes que
posean un vehículo motorizado pero no se trata de un bien necesario para la seguridad o
conservación del edificio ni para permitir el uso o goce del departamento de su dominio, lo
que lleva a concluir que los referidos estacionamientos no son bienes comunes, lo que
expresamente reconoce el inciso 2º del artículo 1º de la ley 19.537, aplicable por mandato de
su artículo 49 (Considerando 14 a 16).
Corte Suprema
Compraventa de inmueble como cuerpo cierto, prescripción de la acción de rebaja del precio
Fecha: 21/09/2005
Rol: 4392-2003
Sumario
Los Jueces del Fondo determinaron la verdadera acción entablada por la demandante,
analizando sus elementos integrantes y no se sometieron al marco de las citas legales
mencionadas por ella, de modo que, en su labor interpretativa, de acuerdo con los hechos
resumidos en el motivo segundo, concluyeron que habiéndose vendido la cosa raíz como
especie o cuerpo cierto, resultaba claramente determinado que no es la inexistencia total o
parcial de la cosa vendida lo que realmente fundamenta la acción y que habría permitido
aplicar el artículo 1814 del Código Civil, sino que la situación planteada queda comprendida y
resuelta dentro de las hipótesis de que tratan los artículos 1832 y 1833 del mismo código,
que dan derecho al comprador a solicitar rebaja del precio cuando se ha vendido en la forma
indicada como especie o cuerpo cierto con señalamiento de deslindes, en el evento que la
cabida real sea menor a la declarada, que es precisamente lo expuesto y pedido por la
demandante. Como consecuencia de esta decisión, la sentencia declara prescrita la acción
deducida, de acuerdo con lo que dispone el artículo 1834 del Código Civil, que establece que
tal acción expira al cabo de un año contado desde la entrega (Considerando 4º).
Preferencia de segunda clase en quiebra de Inverlink, por inexistencia de garantía prendaria
Fecha: 25/08/2005
Rol: 12061-2003
Sumario
Los contratos que se encuentran válidamente celebrados conforme lo establece el Código

Civil, son ley para las partes contratantes y, por lo tanto, si en un contrato celebrado con
anterioridad existía una garantía prendaria y con posterioridad esta obligación se extinguió
debido a la novación en que la garantía prendaria se sustituyó por pagarés, dicha preferencia
de segunda clase (garantía prendaria), en el caso de existir quiebra no puede alegarse
atendido a que la obligación primera se encuentra extinguida. De modo que este acreedor se
pagará, de acuerdo al orden que le corresponda, producto de lo establecido en el contrato, y
en ningún caso tendrá preferencia de segunda clase. Por lo tanto, en el caso concreto,
carecen de sustento las alegaciones efectuadas por el Colegio, respecto de la preferencia de
segunda clase que alegan para pagarse en la quiebra decretada a Inverlink, atendido que
éstos celebraron un contrato con el ánimo de novar una antigua obligación de garantía
prendaria, al haber recibido seis pagarés, a cambio, habiéndose extinguido por esta vía la
primitiva obligación, y quedando subsistente el pago de los referidos instrumentos. De modo
que al acoger los jueces del grado las impugnaciones al crédito verificado por el recurrente
de casación, que se amparaba en el primitivo contrato de compraventa de acciones, ya que
ese precio, y su saldo, estaban novados por medio de los documentos que con esa finalidad
se entregaron, de manera que no se han vulnerado las disposiciones que sobre esta materia
ha señalado el peticionario (Considerando sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Compraventa con Pacto de Retroventa. Acción de Nulidad
Fecha: 27/12/2004
Rol: 3393-2003
Sumario
Conforme al artículo 1683 del Código Civil, el que celebró el contrato sabiendo o debiendo
saber el vicio que lo invalidaba se encuentra impedido de alegar su nulidad. Esta norma, que
recoge el viejo principio del "nemo auditur", priva del ejercicio de la acción de nulidad a quien
alega un hecho propio como fundamento de la misma, razón más que suficiente para
rechazar la acción interpuesta. (Considerando 3º). El recurso de nulidad de fondo, al dar por
infringida una disposición legal que no se aplica a la litis, debe ser desechado
(Considerando 6º).
Indemnización de perjuicios. Compatibilidad con acción cuanti minoris. Compatibilidad con acción de
rebaja del precio
Fecha: 11/11/2004
Rol: 21393-2003
Sumario
La acción intentada en autos tiene por objeto "se complete la cabida del inmueble vendido"
y en subsidio se pide "una disminución del precio". A este respecto deberá tenerse presente
que si bien el primitivo contrato de promesa de compraventa celebrado entre los actores y el
demandado era por 83.179 metros cuadrados, dicho compromiso no pudo ser cumplido por
el promitente vendedor y ante esa imposibilidad material de cumplir la obligación contraída,
se le condenó a la devolución de las UF. Pretender revivir el contrato de promesa de
compraventa que primitivamente celebraron las partes de este juicio, no se compadece con la
realidad existente y que ellos mismos persiguieron por la vía del juicio de indemnización de
perjuicios, cuya sentencia de reemplazo los favoreció con la devolución del precio que habían
entregado al promitente vendedor. No puede esta Corte pasar por encima de una sentencia
de la Excma. Corte Suprema, que zanjó la discusión habida entre las partes, ordenando el
pago de la cantidad de UF 11.537, a título de indemnización por daño emergente, otorgando
otro beneficio que no sea el que se resolvió en su oportunidad y que solicitaron los actores
(Considerando 3º).
Corte Suprema
Compraventa de Inmueble. Pacto de Retroventa. Promesa de Compraventa. Requisitos del Pacto de

Retroventa
Fecha: 11/11/2004
Rol: 2227-2003
Sumario
Se denomina pacto de retroventa la cláusula resolutoria que está inserta en el contrato de

compraventa, por el cual se reserva el vendedor, el derecho de redimir o volver a comprar la
cosa vendida; y el comprador se obliga por él a devolvérsela, siempre que vuelva a
comprársela con las condiciones convenidas. En autos, el mismo día en que los litigantes
suscribieron la escritura de compraventa, viajaron a otra ciudad, para suscribir otra escritura
pública, instrumento que denominaron contra escritura. Documento que no es un pacto de
retroventa, puesto que no forma parte del contrato de compraventa, está en documento
separado, sino un contrato distinto de cuyas cláusulas, a la luz de los requisitos del
artículo 1554 del Código Civil, por tratarse de un contrato que consta por escrito, no es de
aquellos que la ley declara ineficaces, contiene un plazo o condición que fija la época de
celebración del contrato y que finalmente está claramente determinado el objeto del contrato,
constituye para todos los efectos, un contrato de promesa (Considerandos 9º y 10 de la
sentencia de Corte de Apelaciones, Considerandos 6º y 7º de la sentencia de reemplazo
Corte Suprema).
Lesión enorme. Requisitos
Fecha: 24/06/2004
Rol: 576-2012
Sumario
Las condiciones para la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme son:
1) Existencia de un texto expreso que la consagre; 2) Que incida en un contrato conmutativo;
3) Un desequilibrio económico matemático; 4) Que la cosa sea susceptible de invalidarse por
lesión, y 5) Que el perjuicio sea cierto (considerando 2º). Normativa relevante citada: *
Código Civil, arts. 1451 y 1889 (Considerando 2º).
Corte Suprema
Cláusula penal. Cumplimiento parcial de la obligación. Receptor judicial. Procedencia de anulación

de notificación
Fecha: 08/06/2004
Rol: 2265-2006
Sumario
Que la cláusula penal es una evaluación anticipada que hacen los contratantes de los
perjuicios a que puede dar lugar el incumplimiento de la obligación o su solución tardía o
imperfecta; en otras palabras, que no satisfaga en forma exacta, íntegra y oportuna esa
obligación, que es justamente lo acontecido en la especie, por lo que las alegaciones de los
demandados en el sentido de encontrarse las obras de urbanización del loteo "prácticamente
concluidas" a la época de contestación de la demanda, casi dos años después de expirado el
tiempo estipulado por las partes para la exigibilidad de la cláusula, carece de asidero. Sin
embargo, estas mismas obras comprueban la magnitud de los trabajos y compromisos de
infraestructura para dotar de electricidad, pavimentación y agua potable al loteo, no sólo
antes del transcurso del tiempo estipulado, sino que después durante el desarrollo del pleito,
y permiten rebajar el monto de dicha cláusula penal moderadamente, pues atendidas las
circunstancias y envergadura de tales obras la cláusula aparece realmente enorme, como lo
sostienen los demandados, en los términos que franquea el inciso final del artículo 1544 del
Código Civil, ya que sería una notoria injusticia que pudieran los actores demandar
íntegramente la pena acordada, en circunstancias que el deudor ha comprobado el
cumplimiento parcial de su obligación, reflejándose así una considerable desproporción entre
dicha cláusula penal y lo que resta por cumplir de la obligación principal.
Que, sin perjuicio de lo precedente y en lo que concierne a la acción reconvencional,

formalizada por los demandados para obtener la rescisión de la compraventa por lesión
enorme sufrida por la vendedora, conviene destacar que ni la escritura de compraventa, ni los
referidos instrumentos acompañados en la alzada revelan que el justo precio de la propiedad
raíz comprada haya sido efectivamente inferior a la mitad del precio pagado por ella en el
momento de la celebración del contrato que se pretende rescindir (Considerandos 9º a 11 de
sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Compraventa. Requisito de precio, precio, procedencia de pago del precio con anterioridad a la
celebración del contrato, efecto de la indicación de haberse señalado el pago del precio en escritura
Fecha: 29/10/2003
Rol: 4523-2002
Sumario
Que en la segunda escritura de compraventa las partes dejaron sentado que el precio
señalado en la primera escritura era un precio "nominal", consignado por error para otorgarle
un valor a la compraventa, pero las cantidades allí señaladas no se pagaron ni se recibieron
en realidad, ya que dicho precio había sido cancelado con anterioridad al vendedor por el
padre de los compradores (Considerando 8º de sentencia de primera instancia).
Que siendo así las cosas, aparece prístino que la primera compraventa contuvo un error en
cuanto al precio fijado consensualmente por las partes y que estas mismas salvaron,
mediante escritura aclaratoria posterior, dejando sentado cuál era el alcance del error, es
decir que dichos montos no habían sido percibidos por el vendedor, ni habían sido pagados
por los compradores, sino que en realidad el precio ya había sido pagado con anterioridad a
la fecha por el padre de los compradores hace 18 años (Considerando 11 de sentencia de
primera instancia).
Que de esta forma es un insostenible, sostener que la compraventa original no haya tenido
precio, sino que lo que ocurrió en verdad es que en efecto lo poseía, pero pagado, es más,
pagado con anterioridad. De otro lado y tal como consta en la misma escritura aclaratoria, el
precio según señaló el vendedor lo había recibido con una antelación de a lo menos 18 años
(Considerando 12 de sentencia de primera instancia).
Que el artículo 1560 del Código Civil establece que "conocida claramente la intención de
los contratantes deberá estarse a ella más que a lo literal de las palabras", de manera que en
materia de hermenéutica contractual, es preciso intentar más una interpretación finalista que
una exégesis de la convención, como pareciera ser la intención del actor. Desde la
perspectiva finalista aparece claro que la escritura aclaratoria devela la verdadera intención
de los contratantes, que no es otra que revalidar una convención pasada, por una vía actual
que le permita producir plenos efectos jurídicos, afirmación que es concordante con otra de
las normas de hermenéutica contractual, específicamente con el artículo 1563 del Código
Sustantivo Civil, en el sentido de que en materia de convenciones generadoras de
obligaciones debe buscarse la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato.
Por lo anterior, se rechaza la acción de nulidad de la compraventa (Considerando 16 de
sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Compraventa. Prueba de la compra. Plazo para pedir rebaja de precio. Condición resolutoria tácita.
Indemnización de perjuicios
Fecha: 15/10/2003
Rol: 3932-2002
Sumario
Que, conforme a los artículos 1832 y 1834 de Código Civil, si efectivamente se había
otorgado a la demandada un predio de cabida menor a la pactada, ésta pudo, en el plazo de
un año, pedir la rebaja del precio, lo que no hizo, además de no resultar probado que la
compra la hizo por cabida ni que ésta fuera menor a la efectivamente entregada, por lo que
debe rechazarse la demanda reconvencional (Considerandos 23 y 24 de sentencia de
primera instancia).
Que, no habiéndose pagado el precio por el comprador en la fecha estipulada, procede

acoger la demanda de resolución de contrato. En todo caso, la demandante no acreditó
haber sufrido perjuicios por la falta de pago oportuno del precio, por lo que se rechaza la
demanda de indemnización de perjuicio. La parte demandante solicitó, además, que el
inmueble que debe restituirse, lo sea con los aumentos y mejoras a que se refiere el inciso
segundo del artículo 1486 del Código Civil, sin embargo, tal obligación legal está referida a
las obligaciones sujetas a una condición suspensiva y no a la condición resolutoria tácita a
que se refiere el artículo 1489 del mismo cuerpo legal (considerando Vigésimo Octavo, Juez
del Decimoquinto Juzgado Civil de Santiago, Ana María González Sch.). (Considerandos 26
a 28 de sentencia de primera instancia)
Corte Suprema
Vicio redhibitorio (rechazo de demanda de rescisión de contrato por no existir vicio denunciado).
Recurso de casación de fondo rechazado
Fecha: 01/10/2003
Rol: 5243-2009
Sumario
No puede ser considerado un vicio redhibitorio el hecho que una franja de 56 metros
cuadrados del inmueble del actor esté sujeto a expropiación para construir una calle de
servicio de la carretera, pues tal situación no constituye una anomalía intrínseca de la cosa,
es decir, no es un defecto. Por lo demás, fácilmente el actor pudo enterarse de la posibilidad
de tal expropiación haciendo el estudio de los títulos adecuadamente y, luego, tal situación
nunca estuvo oculta (Considerando 5º).
Corte Suprema
Cesión de derechos. Amparo de dominio y posesión pacífica del inmueble vendido. Titularidad para
accionar por vicios redhibitorios. Procedencia de obligación de pago de contribuciones atrasadas como
vicio redhibitorio. Configuración de ultrapetita
Fecha: 24/06/2003
Rol: 2436-2002
Sumario
En estos autos se interpuso demanda en que la actora pide que se declare que la deuda
por contribuciones territoriales mencionada y relativa al inmueble sea pagada por la
demandada y, en consecuencia, se condene a restituirle la suma que pagó por estos
conceptos, debidamente reajustada e incrementada con los intereses máximos legales, con
costas; basada en la cesión de derechos que hizo la compradora de la demandada en
relación con el derecho a ser amparado en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida
y a ser protegida por los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios de acuerdo
con los artículos 1857 y siguientes del Código Civil, en atención a que en el contrato de
compraventa se dejó constancia expresa que la propiedad se vendería en el estado en que
se encontraba, libre de gravámenes, contribuciones u otros impuestos, respondiendo la
sociedad vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley. Resulta
evidente que la actora en el evento que dicha cesión sea eficaz, sólo adquirió los derechos
que los artículos 1857 y siguientes del Código Civil otorgan al comprador para pedir que se
rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa
vendida raíz o mueble llamados redhibitorios, por lo que el demandante carece de
legitimación activa para cobrar en estos autos contribuciones de bienes raíces o Impuesto
Territorial de la propiedad vendida, por haberlas supuestamente pagado, lo que tampoco
demostró (Considerandos 4º y 5º de la sentencia de reemplazo). No es efectivo que el
demandante haya deducido la acción denominada aestimatoria o quanti minoris que
establece y reglamentan los artículos 1857 a 1870 del Código Civil, que facultan al
comprador para que se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa
vendida raíz o muebles llamados redhibitorios, que supone como pretensión, como se dijo, la
restitución de parte del precio de la venta y no las sumas que se pagaron por concepto de
Impuesto Territorial relativas al bien raíz vendido. Debe haber una perfecta congruencia entre
lo discutido y la sentencia que resuelve el conflicto y, por lo tanto, la Corte de Apelaciones al
pronunciarse sobre una materia no planteada ni discutida, se extendió a un punto no
sometido a su decisión, por lo que la sentencia impugnada ha incurrido en el vicio previsto en
el artículo 768 Nº 4 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el de ultrapetita, sin que
existiera facultad de obrar de oficio (Considerandos 5º y 6º de la sentencia de casación).
Compraventa de inmueble. No pago de precio, efecto de declaración de recibido el precio por

vendedor, requisito para impugnar declaración de recibido el precio por vendedor
Fecha: 30/01/2003
Rol: 3432-1998
Sumario
Las partes convinieron un precio y su forma de pago declarando, reiterativamente, que el

indicado certificado de subsidio habitacional era parte del precio y recibido como tal por el
vendedor, el que, por otra parte, renunció expresamente a la acción resolutoria que
eventualmente podía corresponderle por el no pago de dicho documento por incumplimiento
de los requisitos previstos para su pago. Se deduce que el vendedor al recibir el documento
debidamente endosado y formular las declaraciones que se han dejado consignadas, asumió
expresamente el riesgo de que dicho documento no fuere pagado, razón por la que carece
de título para reclamar, ahora, su pago.
En efecto, el artículo 1876 inciso segundo del Código Civil al indicar que si en la escritura
de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario
sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción
contra terceros. Resulta obvio que en este juicio no se ha discutido la validez de la escritura,
por lo que de manera alguna tendría cabida la excepción que este precepto contempla
Corte Suprema
Error de hecho. Acción de nulidad. Compraventa de inmueble
Fecha: 23/01/2003
Rol: 4040-2002
Sumario
No puede el demandante estar solicitando resolución de contrato con indemnización de

perjuicio, cuando no ha acreditado qué clase de perjuicio ha sufrido y si en la subdivisión se
equivocaron en cuanto al metraje, no es ésta la forma de solucionar el problema por medio
de una demanda judicial improcedente y que es responsabilidad del propio demandante, por
cuanto el que manda a hacer una subdivisión es su dueño y no el que va a comprar un lote
de dicha propiedad. Con todos los antecedentes antes analizados se llega a la conclusión
que se deberá rechazar la demanda de autos, por improcedente y por la forma que está
deducida y que los fundamentos de la misma son responsabilidad del demandante y no de la
parte demandada. Incumbe probar las obligaciones o su extinción, al que alega aquéllas o
éstas (Considerando 8 y 9º de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Servidumbre de tránsito. Legitimación activa. Procedencia respecto de terreno del que es dueño el
propietario del predio sirviente. Terreno vendido por el demandante
Fecha: 05/12/2002
Rol: 3118-2002
Sumario
Que se ha comprobado plenamente que el anterior dueño del predio del demandante
vendió una parte de él a la demandada; que en esa parte se constituyó la servidumbre de
tránsito que corre de la presa principal a la ventana de construcción a que alude el
demandante, esto es, con anterioridad a la compra del actor a su hermano; y, que, por
consiguiente, no se comprende en lo vendido al demandante la franja de terreno que
conforma la servidumbre, por lo que no tiene derecho a demandar la constitución de la
servidumbre (Considerando 5º). Que en el caso que el camino de servidumbre hubiere
estado incluido en la parte vendida al demandante, que no es así, como se ha dicho, éste
habría adquirido el predio, de todos modos, con el gravamen de la servidumbre de tránsito en
estudio, conforme a lo estipulado en el contrato de compraventa porque lo adquirió, en el cual
se establece que "la propiedad se vende ad corpus, esto es, como cuerpo cierto, con todo lo
plantado y edificado en ella, con todos sus usos, derechos, costumbres y servidumbres
activas y pasivas (...)". (Considerando 7º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa; incumplimiento; resolución. Prenda. Exceptio non adimpleti contractus.

Evicción
Fecha: 02/07/2002
Rol: 9001
Sumario
El artículo 33 de la Ley Nº 18.290, sujeta a las normas del derecho común establecidas
para los bienes muebles la constitución del dominio, su transmisión, transferencia y los
gravámenes sobre vehículos motorizados, y, por esta precisa razón, no acierta el
demandante cuando refuta el cumplimiento de la obligación de entrega del demandado por el
hecho de no haberse practicado la inscripción a su nombre en el Registro Nacional de
Vehículos Motorizados, puesto que esta inscripción no constituye técnicamente una
solemnidad del contrato de compraventa, sino que cumple un rol de publicidad dada la
relevancia económica de los vehículos motorizados. El artículo 38 de dicha ley, sólo contiene
una presunción simplemente legal de dominio a favor del titular de una inscripción, y, por
ende, admite prueba en contrario, lo que deja en evidencia que la inscripción no es aquí
sinónimo de entrega, ni tradición. De consiguiente, es claro que en la situación de autos no
concurre el segundo supuesto de la acción, esto es, el incumplimiento obligacional que se
imputa al demandado, y, siendo así, procede desestimar la acción resolutoria con
indemnización de perjuicios que ha sido propuesta (Considerandos 7º y 8º de sentencia de
primer grado).
Corte Suprema
Contrato de confección de obra material, incumplimiento. Artículo 1873 Código Civil, aplicación
Fecha: 11/06/2002
Rol: 3504-2003
Sumario
El recurso de nulidad formal deberá ser declarado inadmisible ya que, en cuanto a la

causal quinta del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, éste no fue preparado en los
términos que exige el artículo 769 del Código de Procedimiento Civil ya que la parte que lo
deduce no reclamó oportunamente y en todos sus grados del vicio que ahora invoca puesto
que sólo apeló de la sentencia de primera instancia y, en los puntos objetados, la sentencia
de segundo grado es sólo confirmatoria de aquélla. Por otra parte, los hechos en que se
funda la causal séptima invocada, no constituyen el vicio de contener el fallo decisiones
contradictorias, por cuanto aquél concurre sólo cuando una sentencia contiene decisiones
imposibles de cumplir por contraponerse unas con otras, pero no tiene lugar cuando como
ocurre en autos la sentencia contiene una sola decisión, ésta es, condenar al demandado al
pago de la suma que en ella se señala (Considerando 2º).
Contrato de compraventa; de frutas que no existen pero se espera que existan; aplicación del
artículo 1813 del Código Civil; venta hecha bajo la condición de existir la cosa; falla de la condición de
existir la cosa vendida
Fecha: 14/05/2002
Rol: 6115-1997
Sumario
El contrato de venta de la producción de la fruta de que se trata, según se dejó consignado

en el razonamiento quinto Nº 1 del presente fallo, se celebró de conformidad a lo que dispone
el artículo 1813 del Código Civil, esto es "La venta de cosas que no existen, pero se espera
que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir (...)". En el presente juicio
ordinario no existe antecedente probatorio alguno que lleve a determinar que el actor haya
hecho entrega de la fruta en la cantidad exigida y en las condiciones, variedades y calidades
contratada, de ahí que la condición de existir a la que se sujetaba la venta celebrada entre
las partes, no se materializó en los términos pactados, razón por la que mal puede
pretenderse que existió algún incumplimiento de contrato por el hecho de haberse negado el
pago de un "tercer anticipo" de precio (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Resolución de contrato de compraventa. Pactos accesorios. Incumplimiento de obligaciones

accesorias. Efectos
Fecha: 07/05/2002
Rol: 2541-2001
Sumario
No puede pedirse la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones accesorias

no condicionantes de escasa entidad, si se han cumplido las obligaciones principales. Así se
desprende de la interpretación del artículo 1489 del Código Civil ya que su aparente mandato
absoluto en que su tenor literal aparece concebido, no es tal porque es la misma ley que le
resta ese carácter cuando en el inciso final del artículo 1852 del Código Civil dispone que si
la evicción no cae sobre toda la cosa vendida y la parte evicta es tal que sea de presumir que
no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la resolución de la venta, de
esta forma es dable concluir que no todos los incumplimientos llevan necesariamente a la
resolución y en la especie se da la situación (Considerando 5º).
Compraventa de inmueble, requisitos, solemnidades. Instrumento privado. Falta de autorización de

cónyuge. Obligaciones
Fecha: 17/08/2001
Rol: 931-2002
Sumario
Si bien el documento en que funda sus pretensiones el actor no se encuentra autorizado

por el Notario ante cuya presencia se extendió, por lo que no adquirió el carácter de
instrumento público, procede reconocerlo como instrumento privado al estar firmado por
ambas partes, como lo dispone el inciso segundo del artículo 1701 del Código Civil,
desprendiéndose de su contenido que corresponde a un contrato, a una convención
libremente celebrada entre el comprador y demandante y el vendedor y demandado, en que
una de las partes se obliga a dar una cosa en virtud del pago del precio en dinero que
efectuó la otra, por lo que la venta es perfecta al momento en que las partes convinieron en
la cosa y en el precio. Con todo, como se trata de un bien inmueble, para que se repute
perfecto ante la ley, el contrato debió otorgarse por escritura pública, lo que no ha ocurrido en
autos. Al no haber concurrido con su firma al contrato de compraventa la cónyuge del
vendedor, la escritura pública que se extendía para perfeccionar la compraventa del inmueble
no fue autorizada por el Ministro de Fe, pero no ha perdido su calidad de contrato
válidamente celebrado entre el vendedor y el comprador (Considerandos 2º a 4º).
Corte Suprema
Pacto comisorio calificado, restitución de inmueble. Compraventa, resolución por no pago del precio.
Dación en pago, mora del comprador, modo en que opera la resolución
Fecha: 26/06/2001
Rol: 4148-1999
Sumario
El vicio de ultra petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las
partes o se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, es decir, cuando
apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus
respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas cambiando su objeto o
modificando su causa de pedir (Considerando 2º). Al resolver el litigio los jueces del fondo, no
han incurrido en el vicio denunciado desde que se acogió la demanda, que pretendía la
restitución de una determinada cosa, precisamente por la causa de pedir alegada, a saber, el
haber operado el pacto comisorio calificado que contenía el contrato de compraventa
celebrado por las partes (Considerando 4º). El primer error de derecho, se sustenta en que la
resolución de un contrato de compraventa por no pago de precio, que es lo alegado por la
demandante, nunca opera de pleno derecho y, por el contrario, siempre requerirá de
resolución judicial. Sin embargo, las partes acordaron que la obligación de la compradora, de
pagar una cantidad a título de precio, se cumpliría a través de una dación en pago, esto es,
con un objeto distinto al debido y a juicio de este tribunal, la dación en pago tiene una
individualidad propia, como un cumplimiento de la obligación por equivalencia libremente
convenido por acreedor y deudor, de suerte que no debe confundirse esta institución con la
compraventa ni con una modalidad del pago. Lo anterior lleva a concluir que si no se cumple
con la convención contenida en la dación en pago, en el caso sub lite, si la compradora no
obtiene el permiso municipal de construcción en el lapso convenido, y se ha estipulado un
pacto comisorio calificado previendo este incumplimiento, producida la mora de la
compradora, que es un presupuesto fáctico inamovible para esta Corte, la resolución del
convenio opera ipso jure, desde que no nos encontramos frente al incumplimiento del pago
del precio en un contrato de compraventa sino en el cumplimiento de la obligación contenida
en la dación en pago pactada por las partes. No han cometido, entonces, los jueces del
mérito, el error de derecho hecho valer por la sociedad demandada. Con los otros capítulos
de casación denunciados por la recurrente, ésta intenta desvirtuar los hechos fijados por los
jueces del fondo, pretendiendo que esta Corte revise tales presupuestos fácticos, lo que
claramente no es posible en un recurso como el interpuesto, a menos que se hubiera dado
por infringida alguna norma reguladora de la prueba en la fijación de tales hechos, lo que no
ha sucedido, razón suficiente para desestimar estas alegaciones (Considerandos 7º y 8º).
Corte Suprema
Juicio ejecutivo, error en el enunciado del tipo de obligación a cumplir, entrega material de inmueble
es obligación de dar. Inmueble, venta forzada por juez en cumplimiento de promesa en representación
de menor de edad. Objeto ilícito por embargo, nulidad no puede ser solicitada por quien sabía o debía
saber el vicio
Fecha: 09/04/2001
Rol: 161-2000
Sumario
La ultra petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las partes y se
extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, o sea, cuando apartándose de los
términos en que las partes fijaron la controversia a través de sus acciones y excepciones,
altera el contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir. Sin
embargo, lo anterior no obsta a que los jueces, al apreciar los hechos del pleito, tienen
amplias facultades para fundar su decisión en razones de derecho y consideraciones
diversas de aquellas planteadas por los litigantes. En la especie, la demanda ejecutiva, que
la actora llama "de obligación de hacer", pretende la entrega de un inmueble rural,
esgrimiendo como título ejecutivo una escritura pública de compraventa. No parece,
entonces, que al rechazarse la excepción del número 7 del artículo 464 del Código de
Procedimiento Civil, fundada en que la demandante no es dueña del predio, por la razón
antedicha, es decir, porque la entrega material es una obligación del vendedor para con el
comprador, independiente de si éste se ha hecho o no dueño de la cosa, se haya fallado ultra
petita, toda vez que no se ha otorgado más de lo pedido por las partes ni se ha alterado la
causa de pedir de la acción y excepción deducidas. Luego, la recurrente impetra la nulidad
formal del fallo por la causal 7ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, o sea, el
contener decisiones contradictorias, por cuanto, sostiene, la Corte ha resuelto que la
ejecución debe seguirse y entregarse la cosa a la demandante como compradora, en
circunstancias que el mandamiento ordena la entrega del inmueble "a su dueña". Para que
sea procedente esta causal es menester que la parte dispositiva del fallo contenga dos o más
decisiones que sean incompatibles entre sí, de manera que no puedan cumplirse
simultáneamente, pues interfieren unas con otras. El fallo en estudio no contiene
contradicción alguna desde que tiene una sola decisión, a saber, rechazar las dos
excepciones opuestas por la ejecutada y continuar con la ejecución; el mandamiento, que no
forma parte de la sentencia, al ordenar la entrega de la cosa "a su dueña", evidentemente
quiso referirse, en realidad, a la ejecutante, en su calidad de compradora del inmueble, sin
que pueda inferirse de ello que haya pretendido alterar su calidad jurídica (Considerandos 2º
a 6º).
La actora llama "ejecutivo de obligación de hacer", se pretende que la demandada le haga

entrega material del inmueble, invocando como título ejecutivo la escritura pública a la que se
hace referencia en la letra c) del fundamento décimo, razón por la cual claramente estamos
en presencia de una acción ejecutiva de obligación de dar y no de hacer, como se ha
pretendido en autos, pues esta última procede cuando lo debido es un hecho consistente en
la suscripción de un instrumento o la constitución de una obligación o la ejecución de una
obra material, nada de lo cual se solicitó en la especie. No obstante, tal error no ha irrogado
perjuicio para la demandada y no ha influido en la decisión impugnada (Considerando 8º).
El artículo 1683 del Código Civil dispone que la nulidad puede alegarse por todo el que
tenga interés en ella, excepto por el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato,
sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, principio que se resume en el aforismo
"nemo auditur propiam turpitidinem allegans", de suerte que si la ejecutada sabía o no podía
menos de saber que sobre el inmueble de dominio suyo y de su hija, pesaba un embargo en
favor del Fisco, tiene vedado solicitar que la autoridad judicial declare la nulidad del contrato
de venta forzado de la misma cosa, en que el juez compareció en su representación. Es
efectivo que la sentencia de segundo grado, al reproducir el motivo quinto del fallo de primera
instancia, ha razonado que "para que la nulidad absoluta sea declarada por el juez es
menester que ésta aparezca de manifiesto en el acto o contrato, lo que no sucede en la
especie", consideración claramente errónea, pues de acuerdo a la norma recién citada, el
vicio debe aparecer de manifiesto en el acto o contrato como requisito de la declaración de
nulidad absoluta que el juez hace de oficio, más no es una exigencia de la nulidad absoluta
hecha a petición de parte. Sin embargo, tal error no ha tenido influencia en lo dispositivo del
fallo (Considerando 13).
Cesión de derechos. Nulidad. Declaración de los otorgantes en instrumento público. Alcance a

terceros de buena fe
Fecha: 24/01/2001
Rol: 5113-2004
Sumario
La acción de nulidad absoluta deducida en autos se fundamenta en que el contrato de

cesión de derechos carecía de causa por no haberse pactado un precio; sin perjuicio que
sería nula, además, por tratarse de una donación en la que se omitió el trámite de insinuación
(Considerando 1º).
Sin embargo, en la cláusula tercera de la escritura de cesión de derechos se dejó

constancia del precio de las cesiones de derechos que fue pagado en el acto a cada una de
las demandantes; por lo cual, las afirmaciones de éstas en sentido contrario, tanto en la
demanda como en la absolución de posiciones no producen ningún efecto, ya que la
declaración contenida en la cláusula tercera de la citada escritura hace plena fe en contra de
los declarantes, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil, y como se
deja establecido en el fallo en alzada, tampoco afecta a terceros por aplicación de lo
dispuesto en los artículos 1875 y 1876 del Código mencionado, ya que como medida de
protección a los terceros de buena fe, se deduce que si se da por pagado el precio de venta
de un bien raíz por escritura pública, no es admisible prueba alguna para destruir esta
declaración, a menos que la escritura sea nula o falsificada, lo que no se ha demostrado en
autos (Considerando 3º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Validez de la compraventa de cosa ajena. Consignación en la escritura de

venta del pago del precio. Prueba en contra de la consignación en la escritura de venta del pago del
precio
Fecha: 19/10/2000
Rol: No se consigna
Sumario
1. Es válido el contrato de compraventa en que se cumplen todos los requisitos exigidos en

la ley, a cuyo respecto tampoco se ha alegado la existencia de vicio alguno, toda vez que el
artículo 1815 del Código Civil establece la validez de la venta de cosa ajena, sin perjuicio de
los derechos del verdadero dueño, lo que el legislador confirma al disponer que el vendedor
es obligado al saneamiento de la evicción, en los artículos 1837 y siguientes del mismo
cuerpo legal (Considerando 1º de sentencia de primera instancia).
2. El inciso 2º del artículo 1876 del Código Civil expresamente señala que, habiéndose
consignado en la escritura de venta que se pagó el precio, no se admite prueba alguna en
contrario, salvo la de nulidad o falsificación de la escritura, circunstancias ambas que no han
sido alegadas y menos probadas en autos, por lo que el Tribunal debe rechazar la demanda
reconvencional en cuanto a declarar que el comprador debe a la vendedora saldo del precio
(Considerando 2º de sentencia de primera instancia).
Contrato de compraventa. Valor probatorio de la escritura pública. Formas de impugnación. Nulidad

absoluta
Fecha: 30/06/2000
Rol: 24059-1999
Sumario
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio no es admisible prueba

alguna en contrario, sino la nulidad o falsificación de la misma. Sin embargo, debe tenerse en
consideración que estos términos absolutos deben entenderse para proteger a terceros y no
pueden aplicarse al vendedor y al comprador que conserva la cosa en su poder
(Considerando 5º). En la especie el predio vendido precisamente proviene de una
subdivisión, como fluye a todas luces del instrumento de fojas 14, en relación con el de
fojas 21 y la escritura de fojas 1, razón por cual debió haberse dejado constancia en esta
última de la prohibición de cambiar de destino que le afectaba, lo que no se hizo, por lo que,
conforme lo establecido en el artículo 3º del Decreto Ley Nº 3.516, el contrato de
compraventa es absolutamente nulo (Considerando 12).
Corte Suprema
Estafa. Ausencia del elemento engaño. Compraventa. Retiro de especies del inmueble por la
vendedora. Entrega parcial lícita de la cosa vendida
Fecha: 27/04/2000
Rol: 1203-2000
Sumario
El delito de estafa, por su naturaleza requiere de un dolo directo, así las cosas, la
discrepancia objetiva entre lo convenido en el contrato de compraventa del inmueble, aun
cuando se deba al retiro de especies que guarnecían la propiedad, no por ello transforma
dicha acción en delito, puesto que debe mediar para ello, entre otros, un ardid o mise en
scene, para engañar a otro causándole un perjuicio patrimonial. En el caso sub lite, las
especies retiradas voluntariamente por la vendedora antes de la entrega de inmueble, atento
su cuantía y naturaleza con relación a la cosa vendida, no puede a juicio de estos
sentenciadores, transformar en ilícita la entrega parcial de la cosa vendida. Por otra parte, en
la escritura de compraventa del inmueble, las partes estimaron del caso sólo dejar constancia
de la ubicación y deslindes del inmueble, sin señalar siquiera si existía construcción en ella,
el tipo de construcción, los metros cuadrados de edificación, dependencias de las mismas u
otros antecedentes que establecieran que las especies que la inculpada reconoce haber
retirado, eran parte esencial del contrato al punto que la no entrega de éstas constituyese en
ilícita la entrega parcial de la cosa vendida. En cuanto a la acción civil, no dándose los
supuestos del artículo 2314 del Código Civil para proceder por esta vía, esto es fundada en la
autoría de un delito por parte de la querellada en perjuicio de la querellante, dado que como
se ha resuelto precedentemente no se dan los supuestos ni del ilícito de estafa, se procederá
a rechazar la demanda (Considerandos 1º, 2º, 3º y 5º). Los jueces ad quem llegaron a la
convicción absolutoria, al estimar que no concurría el elemento del ardid o engaño, esencial
para la configuración de la estafa, el que no concurriría en la especie, toda vez que, como la
estafa requiere de dolo directo, la discrepancia objetiva en lo convenido, no transforma la
acción en delito y que, por otro lado, no existen elementos objetivos de juicio que permitan
arribar a la conclusión que el querellante ha sido defraudada, hecho que en el recurso no se
desvirtúa, de modo que no puede ser acogida su alegación en orden a la configuración del
vicio que denuncia. Por otra parte, las normas invocadas por el recurrente como reguladoras
de la prueba, ninguna reviste dicho carácter desde que ellas facultan al juez para apreciar la
prueba producida en autos y, en dicho contexto, la causal adjetiva no se configura, desde que
los hechos fijados por los jueces del fondo resultan inamovibles para este tribunal de
casación. Que, asimismo, atendidos los hechos inamovibles, la causal sustantiva tampoco se
configura (Considerandos 3º y 4º).
Corte Suprema
Nulidad relativa. Compraventa de bien raíz. Venta de bien raíz social por mujer casada bajo sociedad
conyugal. Compraventa. Venta de cosa ajena. Patrimonio reservado. Acreditación de adquisición a
título oneroso de bien raíz
Fecha: 23/03/2000
Rol: 16779-2000
Sumario
En el caso de autos el marido, demandante, es respecto de terceros dueño de los bienes

sociales, según lo establece el artículo 1750 del Código Civil, y efectivamente al impetrar la
acción de nulidad de la venta del bien raíz ya mencionado está ejercitando su derecho de
dominio, que atendido a la fecha del contrato cuestionado no ha podido sanearse por el lapso
del tiempo. Hay que tener presente que además el vendedor, en este caso la mujer casada
bajo régimen de sociedad conyugal, no ha podido transferir el dominio de la cosa vendida,
porque según el artículo 670 del Código Civil, sólo puede efectuar la tradición el dueño de la
cosa que se entrega. Los únicos derechos que transfiere al comprador una vez que entrega
la cosa son los derechos transmisibles que tiene sobre ella, o sea la posesión que habilitará a
aquél para adquirir por prescripción el dominio (Considerando 15 de sentencia de Corte de
Apelaciones).
Contrato de compraventa de inmueble. Acción redhibitoria acogida. Rebaja proporcional de precio

por vicios redhibitorios. Requisitos de procedencia. Servidumbre de acueducto oculta
Fecha: 01/09/1999
Rol: 7279-1997
Sumario
Al tenor de lo que establece el artículo 1857 del Código Civil la acción redhibitoria es la que
tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por
los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble y añade el artículo 1858 del mismo
estatuto que son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1) Haber
existido al tiempo de la venta: 2) Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso
natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el
comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menor precio; 3) No
haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos
en razón de su profesión. (...) resulta acreditado que la existencia en el inmueble comprado
por la actora de la servidumbre conformada por una tubería y dos cámaras de registro
adicionales no fue manifestada por la empresa, sin que tampoco la compradora hubiere
podido conocerlos sin negligencia grave de su parte puesto que las referidas instalaciones al
ser entregado el inmueble aparecían cubiertas por tierra y solamente al procederse a su riego
el hundimiento del terreno permitió que aquellas quedaran a la vista, tratándose de una
tubería que partiendo de una cámara lleva las aguas servidas de las casas colindantes, para
luego presentar otro codo y otra cámara y gira en noventa grados y cruza el patio de este a
oeste terminando en otra cámara. Tales tuberías y cámaras (extras, como las denomina la
demandada) por su ubicación importan que el inmueble comprado sólo sirva imperfectamente
para su uso natural de modo que sería dable presumir que la habría comprado, en menor
precio, de saber de su existencia. En efecto, por la conformación de tales instalaciones es
presumible pensar que si se produjera un anegamiento se inundaría el terreno con las aguas
servidas de las casas vecinas; debe pagarse la manutención y reparación de las dos
cámaras extras; del patio no ha podido disponerse en la forma en que la demandante lo haría
aprovechando el jardín y colocando por ejemplo una piscina, debiendo recordarse que se
trata de una casa y no de un departamento, la piscina que no obstante se construyó pero al
respetar el trazado de la tubería debió reducirse drásticamente en sus dimensiones y
construirse con una conformación bastante desusada, finalmente si se quisiera vender el
inmueble es lógico pensar que dicha servidumbre habría de disminuir el precio de venta. De
lo anterior es posible deducir que, en consecuencia, si la actora hubiere conocido la
existencia de la referida servidumbre con sus cámaras anexas y el especial trazado que
efectúa en el jardín del inmueble habría adquirido el mismo a un precio menor
Cesión derechos hereditarios, alcance. Transferencia derecho real de herencia, procedencia. Nulidad
escritura pública, resciliación cesión derechos hereditarios. Procedencia recurso de casación en el
fondo, hechos fijados por jueces del fondo
Fecha: 17/03/1999
Rol: 351-1996
Sumario
De la escritura de compraventa, aparece que la cónyuge sobreviviente, con poder especial

de la sucesión, estaba facultada para proceder a la venta y enajenación de los inmuebles
heredados por fallecimiento del causante. En efecto, la cláusula primera del contrato dice que
la cónyuge sobreviviente vende al comprador, quien compra y acepta para sí, los inmuebles
heredados por fallecimiento del causante, tanto las acciones y derechos de sus hijos
legítimos como las propias, agregando en la parte final de la misma cláusula que, los
vendedores ceden y transfieren al comprador la posesión y dominio de las acciones y
derechos de los cuatro inmuebles heredados. A su turno, la escritura de cesión de derechos
del comprador (ahora cedente) a la actora, si bien dice que aquel cedente vende, cede y
transfiere a ésta derecho real de herencia, las acciones y derechos hereditario y la cuota
hereditaria sobre los inmuebles quedados al fallecimiento del causante, lo cierto es que no ha
podido ceder más derechos que los que tenía. De manera que lo cedido efectivamente son
derechos en bienes determinados, y no el derecho real de herencia, razón por la cual
mientras no se practique la inscripción del título en el Registro Conservatorio
correspondiente, no podrá la actora invocar dominio exclusivo en el bien raíz objeto de la litis
Vicios redhibitorios en compraventa. Entrega material de bien inmueble. Compraventa de inmueble.

Fecha de entrega según escritura pública
Fecha: 17/04/1998
Rol: 5675-1996
Sumario
La escritura de compraventa expresa: "la entrega material del inmueble vendido por este
instrumento se efectúa en este acto", lo que evidencia que la entrega real del bien raíz de
autos se produce el día en que se celebró el contrato y no en la fecha en que entró
provisoriamente la actora a ocupar dicho inmueble. Conforme a lo anterior, por no haber
transcurrido el plazo de 18 meses desde la entrega real del inmueble hasta la fecha en que la
demanda le es notificada a la demandada, se desestimará la excepción de prescripción de la
acción redhibitoria opuesta por esta última (Considerandos 1º y 2º).
Los señalados vicios tienen la calidad de redhibitorios, dado que cumplen con las
exigencias del artículo 1858 del Código Civil, todo lo cual le otorga al comprador el derecho a
exigir la rescisión de la venta o la rebaja del precio, con indemnización de perjuicios, cuestión
esta última que estimó más conveniente (Considerando 4º).
Corte Suprema
Compraventa, nulidad absoluta de Compraventa de inmueble. Lesión enorme, Pago impugnado.

Incapacidad del contratante, Validez sin previa interdicción. Precio expresado en escritura de venta,
Improcedencia prueba en contrario salvo la nulidad o falsificación de escritura
Fecha: 19/11/1997
Rol: 3150-1997
Sumario
De conformidad al artículo 465 inciso 2 del Código Civil, los actos y contratos ejecutados o
celebrados sin previa interdicción, serán válidos: a menos de probarse que el que los ejecutó
o celebró estaba entonces demente. A este respecto, de los medios de prueba que obran en
autos no existe antecedente alguno que permita a este sentenciador dar por acreditada la
incapacidad invocada por la actora. Especialmente, la testimonial de la demandante se
encuentra contradicha por las declaraciones de los testigos de la demandada que, por su
mayor número deben ser ponderadas dichas declaraciones conforme a la regla del art. 384
Nº 4 del Código de Procedimiento Civil (Considerando 9º de sentencia de Corte de
Apelaciones).
En cuanto a la acción subsidiaria de rescisión por lesión enorme, dispone el art. 1889 del
Código Civil que, el vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende. A este fin, debe tenerse presente que en
ausencia de una definición expresa de justo precio ha de aplicarse la norma de hermenéutica
legal consagrada en el art. 20 del mismo cuerpo normativo, en el sentido que las palabras de
la ley se entenderán en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas
palabras; razón por la cual, justo precio debe ser entendido, a lo menos, como el valor
comercial del objeto materia de la venta. El art. 1889 inc. 2 del Código Civil, dispone que el
justo precio se refiere al tiempo del contrato (Considerandos 10 y 11 de sentencia de Corte
de Apelaciones).
El art. 1700 inc. 1 del Código Civil dispone que el instrumento público hace plena fe en
cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las
declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena fe sino
contra los declarantes. Aunque esta disposición otorga plena prueba a las escrituras públicas
en cuanto a la veracidad de las declaraciones de las partes en contra de éstas, el art. 1876
inc. 2, regla especial en materia de obligaciones del comprador, hace excepción a la regla
expuesta y dispone que si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no
se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura
(Considerando 13 de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Declaratorio de quiebra. Nulidad de compraventa. Falta título del solicitante. Cláusula de aceleración.
Prescripción
Fecha: 18/11/1996
Rol: 34085-1995
Sumario
Es cierto que atendida la definición que da el artículo 1793 del contrato de compraventa, el
efecto propio de tal contrato en nuestro Derecho no es transferir el dominio, sino dar al
comprador un título que lo habilite para adquirir, es decir, como dice Alessandri Rodríguez
para que el comprador llegue a ser propietario de la cosa vendida necesita: 1º celebrar el
contrato de venta, que hace nacer la obligación de entregarle la cosa vendida, o sea, le da
título que lo habilita para adquirir el dominio; 2º la tradición, que es modo de adquirir el
dominio y que sirve para ejecutar y cumplir aquella tradición. El aserto, de que la venta no
implica enajenación, no impide, como lo ha dicho mayoritariamente la doctrina como la
jurisprudencia, que hay objeto ilícito en la venta de los bienes inmuebles, al relacionarse el
artículo 1810 del Código Civil que expresa pueden venderse todas las cosas corporales o
incorporales cuya enajenación no esté prohibida, con lo dispuesto en el Nº 3 del artículo 1464
del mismo texto legal, que establece como objeto ilícito la enajenación de un bien
embargado, y por ende la nulidad absoluta de dicho contrato, y como dice Alessandri Besa la
venta de las cosas enumeradas en el artículo 1464, aunque jurídicamente no constituyen
enajenación, es nula, porque se trata de actos prohibidos por la ley, por lo cual adolecen de
objeto ilícito y de nulidad absoluta. El fallo recurrido ha dado una correcta aplicación a que la
compraventa fue nula de nulidad absoluta, por ilicitud del objeto por lo que de acuerdo a lo
preceptuado en el artículo 1683 no puede sanearse por la ratificación de las partes o como lo
pretende el recurrente, por el posterior alzamiento del embargo del inmueble, más aún que la
autorización judicial a que se hace referencia fue otorgada por otro Tribunal, distinto del que
había decretado el embargo y que decía relación con otra prohibición que gravaba el mismo
inmueble (Considerando 9º).
Corte Suprema
Acción reivindicatoria. Requisitos. Pacto de separación de bienes. Efectos. Nulidad compraventa.

Lesión enorme. Acción rescisoria por lesión enorme. Comunidad de bienes. Derechos de los
comuneros. Mandato tácito y reciproco. Demanda de un comunero. Efectos para otro comunero en
materia de interrupción de la prescripción. Cesión derechos en comunidad. Transacción con poseedor
de aparente derecho. Prescripción adquisitiva. Requisitos de posesión de buena fe
Fecha: 30/01/1996
Rol: 4086
Sumario
Las acciones rescisorias por lesión enorme deducidas por don José Fuenzalida Balbontín,
al emanar de compraventas celebradas durante la vigencia de la sociedad conyugal en
comento, se presumen pertenecer a ella, conforme a lo consignado en el inciso primero del
artículo 1739 del Código Civil; y, no obstante haber sido deducidas con posterioridad al pacto
de separación total de bienes, encontrándose indivisa la comunidad subsecuente a ese
pacto, aprovechan a ambos cónyuges, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1737 del
mencionado cuerpo legal y del principio jurídico y de equidad natural que emana de los
artículos 1736 y 1772 del Código Civil, a saber, que todo cuanto se recupera y restituye a
cualquiera de los cónyuges con motivo del ejercicio de acciones emanadas de contratos
celebrados sobre bienes sociales durante la sociedad conyugal, entabladas antes o después
de su disolución, pertenece a la sociedad conyugal o, en su caso, a la comunidad que
integran ambos cónyuges y que nace por el solo ministerio de la ley una vez disuelta dicha
sociedad conyugal. Con arreglo al artículo 2305 del Código Civil, el derecho de los
comuneros en la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social, de manera
que entre comuneros existe el mandato tácito y recíproco que prevé el artículo 2081 del
mismo código. De lo que se sigue que cualquiera de los comuneros ha recibido de los otros
el poder de administrar, siendo inherente a tal función el cuidar de la conservación,
reparación y mejora de los objetos comunes. Cabe agregar, que es de la naturaleza del
mandato de administración, con arreglo al artículo 2132 del Código Civil, entre otras, la
facultad de interrumpir prescripciones; facultad que, atendido lo que dispone el artículo 2503
del mencionado código, exige notificar la demanda y sostenerla hasta obtener en el juicio
(Considerandos 7º y 8º de voto disidente de sentencia de Corte de Apelaciones).
Atendido lo dispuesto por los artículos 2504, 2514, 2517 y 2518 del Código Civil,
perteneciendo en común a ambos cónyuges las acciones rescisorias, cuya doble finalidad u
objeto es destruir las compraventas y recuperar lo vendido, las demandas que contenían
esas acciones interrumpieron la prescripción extintiva de las mismas respecto de ambos
comuneros y no sólo respecto de aquel que las dedujo, a la vez que interrumpieron la
prescripción adquisitiva de las compradoras. Como se ha señalado, si la interrupción de la
prescripción sólo produce efectos en la medida en que prospera la acción entablada y si esta
interrupción favorece en la especie a ambos cónyuges, forzoso es concluir que el éxito de las
acciones rescisorias ha debido aprovechar también a ambos comuneros (Considerandos 10 y
11 de voto disidente de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Demanda de cónyuge contra marido por venta de cosa ajena. Análisis de los efectos en el tiempo del
pacto de separación de bienes. Pacto de separación de bienes forma comunidad entre cónyuges.
Forma en que el pacto de separación de bienes afecta bienes de comunidad que se forma. Acciones
entabladas por marido para restituir bienes que pertenecieron a sociedad conyugal afecta a comunidad
de bienes que se formó con posterioridad. Acción de rescisión por lesión enorme entablada por marido
después de separación de bienes afecta comunidad que se formó
Fecha: 13/07/1995
Rol: 292-1999
Sumario
Corresponde acoger el recurso de queja presentado contra el fallo de segunda instancia

que no dio lugar a la demanda presentada por la cónyuge en contra de su marido por haber
vendido cosa ajena, en la especie, la mitad de lo que le correspondía a ella, ya que dicho
fallo cometió falta o abuso, dado que las acciones rescisorias por lesión enorme deducidas
por el marido (que terminaron con una transacción con restitución de derechos hacia éste
que en definitiva fueron vendidos por sí solo por el marido) al emanar de compraventas
celebradas durante la vigencia de la sociedad conyugal, se presumen pertenecer a ella,
conforme a lo consignado en el inciso primero del artículo 1739 del Código Civil; y, no
obstante haber sido deducidas con posterioridad al pacto de separación total de bienes,
encontrándose indivisa la comunidad subsecuente a ese pacto, aprovechan a ambos
cónyuges, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1737 del mencionado cuerpo legal y del
principio jurídico y de equidad natural que emana de los artículos 1736 y 1772 del Código
Civil, a saber, que todo cuanto se recupera y restituye a cualquiera de los cónyuges con
motivo del ejercicio de acciones emanadas de contratos celebrados sobre bienes sociales
durante la sociedad conyugal, entabladas antes o después de su disolución, pertenece a la
sociedad conyugal o, en su caso, a la comunidad que integran ambos cónyuges y que nace
por el solo ministerio de la ley una vez disuelta dicha sociedad conyugal (Considerando 7º de
voto de disidencia).
Compraventa, interpretación artículo 1828 Código Civil, interpretación artículo 1833 Código Civil.
Procedencia de análisis de cabida si en el contrato se señala que la venta se hace como cuerpo cierto
Fecha: 21/06/1994
Rol: No se consigna
Sumario
De conformidad a la cláusula sexta del referido contrato, la venta se hizo ad corpus, como
cuerpo cierto, pues así lo declararon las partes, con pleno conocimiento de la cabida y
deslindes de los predios enajenados teniendo presente que, tanto demandante como
demandado concurrieron al otorgamiento y suscripción de la escritura pública en que se
rectificaron los deslindes, entre ellos del Lote Nº 71, en que no se alteró como se indicó
anteriormente el correspondiente al sector oriente. De acuerdo a lo señalado
precedentemente, en opinión de esta Corte, se dio estricto cumplimiento a lo establecido en
el artículo 1828 del Código Civil, siendo de esta manera inoficioso analizar si es aplicable o
no el artículo 1833 del mismo cuerpo legal en sus dos incisos, pues, siendo dudoso si se
vendió el predio con señalamiento de deslindes o no, lo concreto es que fruto de la previa
rectificación de linderos en el acto mismo de la compraventa, el comprador supo exactamente
lo que estaba adquiriendo (Considerandos 2º y 3º).
Venta de inmueble gravado con hipoteca. Época desde que se hace efectiva obligación de
saneamiento de evicción
Fecha: 01/12/1993
Rol: 1171-1992
Sumario
Si bien el Código Civil distingue la obligación de entregar de la de saneamiento de la

evicción, ello no ha de llevar a la conclusión que se trate de obligaciones absolutamente
desligadas, de forma que, habiéndose hecho la tradición y la entrega material, esté cumplida
la primera y que todo derecho existente en favor de terceros sobre la cosa sea objeto
únicamente de la obligación de saneamiento de la evicción. En efecto, como lo sostienen
autorizados doctrinadores, si la cosa vendida está gravada con cargas o si existen derechos
de terceros o aun si la cosa es ajena, la obligación de saneamiento se hace efectiva desde
que el tercero reclame su derecho, en tanto que, mientras ello no suceda, si el comprador
advierte la existencia de tales derechos, aunque no reclamados por su titular, puede
prevalecerse de las acciones a que da lugar el cumplimiento de la obligación de entregar. Sin
embargo, no es posible concluir que, en caso de existir un derecho en favor de un tercero,
habiendo el vendedor declarado que la cosa se vendía libre de gravámenes, el comprador
pueda, accionando de cumplimiento en especie, exigir que el vendedor sea condenado a
alzar los gravámenes dentro de cierto plazo y bajo pena de subastársele bienes suficientes
para pagar la obligación garantizada con hipoteca sobre la cosa y obtener así su cancelación,
como lo pide la demandante. En efecto, si bien el artículo 1489 del Código Civil concede al
contratante, frente al incumplimiento de su contraparte, en un contrato bilateral, una elección
entre las acciones de cumplimiento y resolución, el cumplimiento en especie no siempre es
posible, como ocurre por ejemplo, si tratándose de una obligación de dar, la cosa está en
manos de un tercero, o si un tercero tiene derechos sobre ella, tal cual ocurre en el caso de
autos en relación con el beneficiario de la hipoteca constituida sobre el inmueble vendido,
porque éste no puede ser alcanzado por el efecto de una acción personal que sólo tiene
vigencia entre las partes. Mal podría ordenarse el cumplimiento en tal evento porque éste
dependería de la aquiescencia de un tercero y no del efecto compulsivo de la sentencia que
acogiera la acción. Y ello no implica privar al comprador a su derecho a la resolución del
contrato, porque es claro que si el cumplimiento no es posible, no quedará otro camino que
solicitar la resolución, a fin de desatarlo del vínculo jurídico que lo une y exigir las
indemnizaciones que correspondan (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Unidad de fomento. Mecanismo de reajustabilidad. Objeción a liquidación. Contrato de compraventa.

Lesión enorme
Fecha: 07/07/1992
Rol: 7232
Sumario
El juez rechazó la objeción planteada y los suscritos confirmaron dicha decisión puesto
que, el justo precio debe entenderse en la equivalencia de Unidades de Fomento al momento
del pago a los vendedores y no al valor que tenía dicha unidad en la época de celebrarse el
contrato. La Unidad de Fomento es un mecanismo de reajustabilidad y su propósito es
mantener el valor adquisitivo del signo monetario peso ($) que se ha ido deteriorando
sustancialmente con el correr del tiempo.
El mantenimiento de la equivalencia, sólo se consigue y es real y efectiva, cuando se

entrega una moneda del mismo poder adquisitivo que la que debió recibir, en su oportunidad,
el vendedor como precio del contrato de compraventa, puesto que no siendo así, se
quebrantaría la norma de equivalencia y se produciría un enriquecimiento sin causa que iría
en contra de los más elementales principios de la equidad natural (Considerando 8º).
Falta o abuso. Contrato de compraventa. Entrega de cosa vendida. Inmueble escriturado sin fecha
de entrega. Obligación de entrega
Fecha: 20/05/1992
Rol: 46882-1992
Sumario
El inciso 1º del artículo 1826 del Código Civil establece que el vendedor es obligado a
entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él.
Del contrato de compraventa ya especificado, se comprueba que no se fijó fecha de

entrega, de manera que consumado el negocio, nació la obligación del vendedor de hacer
entrega de la cosa vendida.
Al contrario de lo que sostiene la juez recurrida, la obligación demandada es determinada,

cual es, entregar el inmueble que se vendió y por constar en un título ejecutivo, la escritura
de compraventa, líquida y actualmente exigible, procede acceder a la acción ejecutiva
deducida y ordenar se despache el mandamiento de entrega correspondiente, no obstante a
lo anterior, su falta de inscripción propietaria en el registro pertinente, situación distinta, que
se refiere al modo de adquirir los bienes raíces.
Como se ha venido relacionando, al rechazar la juez recurrida la demanda ejecutiva y

luego no dar lugar a la reposición deducida en su contra, cometió falta o abuso, que es dable
remediar por esta vía (Considerandos 2º a 5º).
Condición resolutoria tácita. Necesidad de incumplimiento del contrato por uno de los contratantes.
Compraventa. Falta de entrega de la cosa, saneamiento de la cosa vendida
Fecha: 31/07/1990
Rol: 275-1989
Sumario
No procede acoger, ligeramente, la demanda fundada en el artículo 1489 del Código Civil
que —cual se sabe— contempla la condición resolutoria tácita de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado.
En autos, aparece que lo pactado se cumplió y lo que después acontece, tiene, como se
verá, diverso cariz y otra dinámica jurídico-judicial.
La falta de entrega material no constituye una evicción sino la inejecución de la obligación

de entregar la cosa, que se rige por el artículo 1826 del Código Civil. A la inversa, si la cosa
se entrega materialmente al comprador y después un tercero lo desposee hay evicción que
da derecho al comprador para ser saneado en conformidad a los artículos 1838 y siguientes;
pero no para pedir la resolución.
Es también obligación del vendedor —aunque secundaria— el saneamiento de la cosa

vendida (Art. 1824, Código Civil). En otras palabras, no basta que el vendedor entregue la
cosa vendida, es preciso, además, que la entregue en condiciones tales que el comprador
pueda gozar de ella tranquila y útilmente.
Si bien es cierto que el comprador (demandante) fue privado de la posesión y del dominio
del automóvil que compró al demandado —como se explica en el considerando octavo del a
quo— no lo es menos que, frente a esa inminencia, dicho comprador no hizo saber a su
vendedor la turbación de que era víctima, para que acudiera en su defensa. Vale decir, el
vendedor no fue citado de evicción. Así consta de autos.
Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a indemnizarle,
es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle total o parcialmente de la
cosa.
Por este motivo, el artículo 1843 dispone: "El comprador a quien se demanda la cosa
vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a
defenderla".
La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor. "Si el comprador

omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento"
(Art. 1843, inciso 3º, Código Civil). (Considerandos 2º a 6º).
Corte Suprema
Hipoteca, no constituida por el dueño del inmueble, sanción. Nulidad absoluta improcedente.
Prescripción adquisitiva procedente en derecho real. Procedente en hipoteca. Nulidad absoluta,
obligación de interponerse contra todas las partes del contrato. Acción hipotecaria, naturaleza accesoria
Fecha: 08/05/1990
Rol: 95-2008
Sumario
La constitución de una hipoteca por quien no es dueño del bien raíz respectivo no
constituye una causal de nulidad sino que más propiamente es una causal de inoponibilidad
respecto de quien es verdaderamente el dueño. Así aparece claramente expresado, a
propósito del contrato de compraventa, por lo que dispone el artículo 1815 del Código Civil al
disponer que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo, precepto claramente demostrativo
que la causal de ineficacia en estos casos es la inoponibilidad y no la nulidad pretendida. Si
fuere, como lo sostiene la demandante, la nulidad absoluta del contrato resultaría que dicho
acto no podría ratificarse por quien es el verdadero dueño de la cosa dada en hipoteca,
atendida la circunstancia de que la nulidad absoluta no admite ratificación, lo que no puede
sostenerse válidamente ya que el inciso segundo del artículo 672 del Código Civil contempla
claramente la posibilidad de la ratificación de los actos inoponibles al disponer textualmente
que una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o
de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene la facultad de
enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño.
La causal de ineficacia jurídica planteada por la actora —nulidad del contrato hipotecario—
no es la adecuada a los hechos que sirven de fundamento a la demanda, toda vez que según
se ha expresado no es que la hipoteca sea nula sino que ella es inoponible al verdadero
dueño de la cosa, razón por la cual la acción debió haberse rechazado por este solo motivo.
Concordante con lo anterior, el artículo 2498 del Código Civil permite ganar por
prescripción no sólo el dominio de los bienes corporales raíces o muebles sino que también
los otros derechos reales no especialmente exceptuados, de lo cual resulta que siendo la
hipoteca un derecho real al tenor de lo dispuesto en el artículo 577 del Código Civil, ella es
susceptible de ganarse por la prescripción adquisitiva, lo que procede cuando la misma no ha
sido constituida por el dueño.
Aparece que la inscripción de la hipoteca en favor de la Corporación de Fomento de la

Producción, rola inscrita en el año 1978, con lo cual resulta que atento a lo que dispone el
artículo 2500 y habiendo transcurrido los plazos de prescripción que se contemplan en los
artículos 2508 y 2511 todos del Código Civil, el derecho real hipotecario fue adquirido por la
demandada a través de la prescripción adquisitiva, lo que constituye otra razón que impedía
acoger la demanda.
Con el solo objeto de razonar respecto de la acción de nulidad de la hipoteca deducida por
la actora, debe necesariamente tenerse presente que la acción de nulidad de un contrato es
una acción personal que necesariamente debió interponerse en contra de todos aquellos que
fueron partes en el contrato que se pretende anular, toda vez que de lo contrario y atento al
efecto relativo de la sentencia judicial que se consagra en el artículo 3º del Código Civil,
resultaría que un mismo contrato sería nulo respecto de la parte en contra de la cual se
intentó la acción y válido respecto de la otra que no fue motivo de la demanda, lo cual
repugna no sólo el ordenamiento jurídico sino a la lógica más elemental.
Según consta de la cláusula decimocuarta del Contrato de Hipoteca, resulta que la

demandante, autorizó expresamente a su marido para constituir la hipoteca en favor de la
Corporación de Fomento de la Producción, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el
artículo 1749 del Código Civil, de lo cual necesariamente debe colegirse que se encontraba
impedida de impetrar la nulidad absoluta, toda vez que ella no puede ser deducida por el que
ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo
invalidaba según reza de la disposición del artículo 1683 del Código Civil, vicio que por ser
objetivo y atendida la presunción de conocimiento de la ley, no podía ignorar, siendo
inexcusable que pueda alegarse en beneficio propio un hecho y omisión que en sí mismo es
reprochable.
Al sostenerse en la sentencia que es objeto del recurso, que la acción de desposeimiento

que pudo intentarse por la Corporación de Fomento de la Producción en contra de la actora,
por encontrarse prescrita, también se ha vulnerado la disposición del artículo 2516 del
Código Civil, que claramente dispone que la acción hipotecaria y las demás que proceden de
una obligación accesoria prescriben junto con la obligación a que acceden y no
encontrándose prescrita la obligación principal no puede declararse extinguida la acción
hipotecaria sin violar la disposición legal referida y cometer de esta forma falta o abuso
reparable con motivo de la interposición del recurso que se está analizando

Contratos Tomo I

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C G

1. PROMESA SIMPLE MODELO

PRIMERO. Doña ________ es dueña de la propiedad ubicada en____________, que

TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de __________ pesos, que la

Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, el precio total señalado quedará en poder

CUARTO. La propiedad se venderá como especie o cuerpo cierto, en el estado en que se

SÉPTIMO. La celebración del contrato prometido quedará sujeta a la condición de

OCTAVO. Para el caso de incumplimiento de lo estipulado en este instrumento, la parte

DUODÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura de

La personería de doña ________ para representar a la ________, consta de la escritura

1. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

PRIMERO. Por el presente instrumento, don _________ y don _________ prometen

SEGUNDO. Las condiciones en que se celebrará el contrato prometido serán las

OCTAVO. Este Contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las

NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de cualquiera de las disposiciones

TERCERO. El precio del contrato prometido, será la cantidad de _____ Unidades de

CUARTO. La propiedad prometida se ______ como cuerpo cierto, en el estado en que se

QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de __ días, a contar de la fecha

SEXTO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir la

La no concurrencia de cualquiera de las partes a la firma del contrato prometido, se

OCTAVO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento obligatorio de las

NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de las

En comprobante, firman ____________________.

1. En la cláusula quinta pueden pactarse otras condiciones para celebrar el

2. El precio, en la cláusula tercera, sólo es aplicable para el caso de contratos

3. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

TERCERO. El precio total de la compraventa será la suma de _____ Unidades de

b) el saldo de ____ Unidades de Fomento (UF), las pagará el promitente comprador al

En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se considerará

QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro de ____ meses, a contar desde la

SÉPTIMO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la

NOVENO. El presente contrato se otorga en dos ejemplares quedando uno en

En comprobante, firman ____________________.

1. La individualización de las especies materia del contrato, puede efectuarse en

En _______ de _____, a __ de _______ de ___, entre:

Dos)______________________________, ya individualizado, por sí, Tres)

Que SOC 2 ha manifestado su interés en orden a adquirir la totalidad y no menos que la

Que conjuntamente con la venta de la participación accionaria en la Sociedad las partes

PRIMERO. LAS ACCIONES

SOC 1 es dueña de __ acciones (en adelante "las Acciones"), de la Sociedad, la que se

SEGUNDO. PROMESA DE VENTA DE LAS ACCIONES

Por este instrumento, y de acuerdo a lo establecido por la Ley Nº 18.046 de Sociedades

El precio de la cesión prometida será la cantidad equivalente en pesos moneda nacional al

CUARTO. PLAZO DE VENTA DE LAS ACCIONES

QUINTO. FORMA DE VENTA DE LAS ACCIONES

La cesión de las acciones señaladas se hará libre de gravámenes y prohibiciones.

SEXTO. CRÉDITO DE ___________.

La Sociedad adeuda a don ____________ la cantidad de _______ Unidades de Fomento,

SÉPTIMO. PROMESA DE PAGO DE CRÉDITO

DÉCIMO. RENUNCIA A CARGO DE DIRECTOR

Conjuntamente con la suscripción de la compraventa prometida de las Acciones doña

La Sociedad se obliga asimismo a informar a los bancos e instituciones financieras con

En caso de que cualquiera de las partes no concurriere a suscribir la escritura de cesión

La personería del representante de SOC 2, consta de escritura pública de fecha

La personería del representante de SOC 1, consta de escritura pública de fecha ________

SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Sociedad ______, a través de su

PRIMERO. El promitente vendedor es dueño de la patente de invención, relativa a ____,

SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Sociedad ______, a través de su

TERCERO. El precio de la venta será la cantidad de ______ Unidades de Fomento (UF),

CUARTO. En todo producto, deberá hacerse referencia a la patente de invención.

QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo no extintivo de _____, a contar de

SEXTO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir

SÉPTIMO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la cláusula

PRIMERO. Doña es dueña de la propiedad ubicada en____, que

La personería de doña para representar a la , consta de la escritura

PRIMERO. Por el presente instrumento, don _ y don _ prometen

En _____ de _, a de _____ de _, entre:

La Sociedad adeuda a don ______ la cantidad de _ Unidades de Fomento,

PRIMERO. La sociedad es dueña del inmueble ubicado en ___, comuna de

La personería de los representantes de la __, consta de la escritura pública de fecha

NOVENO. La escritura definitiva deberá otorgarse en la Notaría de de don

UNDÉCIMO. La parte que terminado el día de _ de __ no hubiere concurrido a la