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1. Introducción
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su
derecho, así se ha establecido en el artículo 954 de nuestro código sustantivo. Esta definición de
la extensión de la propiedad sustentada en el principio de utilidad nos da también la idea de la
existencia de un límite al que llamamos perímetro o linderos que separan un predio de otro. Por
eso es importante que el área, linderos y medidas perimétricas de los predios inscritos reflejen la
realidad material. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 11)
Lamentablemente, nuestro sistema de inscripción registral, al ser tan antiguo, tiene una relación
directa con la documentación técnica también antiquísima, que obra en nuestros archivos
registrales y que tiempo atrás dieron mérito a innumerables inscripciones técnicamente
inexactas. Y aunque dicho inconveniente en su mayoría se generó por inscripciones antiguas,
este problema no es ajeno a predios inscritos en tiempos más actuales. (Becerra Coronado,
Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 11)
Por tal motivo, en muchos casos la realidad física del predio no es congruente con lo publicitado
en el registro, ya que este puede mostrar un área mayor a la real o un área menor a la que
físicamente existe, por lo que, a fin de que exista una sola información, el propietario tendrá que
seguir cualquiera de los procedimientos vigentes a la fecha para la rectificación de áreas,
linderos o medidas perimétricas, siendo que la rectificación a un área mayor representa un
mayor grado de complejidad. (Ídem)
Cabe mencionar que existen muchos predios antiguos cuya extensión superficial expresada en
otros sistema de medición, como por ejemplo, las fanegadas, las cuales representan una
inexactitud registral por no tener una conversión certera al sistema métrico decimal, lo cual nos
permite resaltar la importancia de utilizar un único sistema de medición. (Ibídem, 2019, p. 34)
2.3. La rectificación
Es importante tener en claro que rectificar no implica modificar, ni tampoco ampliar las
dimensiones reales de un predio, sino supone únicamente corregir formalmente los datos
erróneos de planos o títulos formales que dieron sustento a una inscripción registral. (Becerra
Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 17)
10. Sin embargo, la verificación de la regularidad interna del proceso de rectificación de área y
linderos a fin de que por medio del mismo no se incorpore nueva área al predio inscrito
corresponde a quienes dirigen dichos procesos (notario, juez o funcionario público) y no al
registrador. Se entiende que quienes instruyen el proceso o procedimiento rectificatorio han
adoptado todas las medidas a lo largo del íter procesal a fin de que no se transgreda
fraudulentamente la finalidad de este proceso, siendo de su exclusiva responsabilidad el
resultado del mismo y las posibles afectaciones de los derechos de terceros.
Empezaremos diciendo que la rectificación de área y medidas perimétricas por mutuo acuerdo
no es ningún procedimiento dirigido por funcionario público, como sí lo son las rectificaciones de
área por procedimiento notarial y judicial señalados en los numerales b y c del artículo 13.1. de la
ley, que son de responsabilidad del notario público y del Juez respectivamente. (Becerra
Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 50)
En este tipo de rectificación de área, si bien es cierto se formaliza a través de escritura pública,
ello no implica que sea un procedimiento dirigido por el notario, ya que este tipo de rectificación
tiene como sustento el acuerdo o convenio de los intervinientes; que en este caso vienen a ser el
propietario del predio a rectificar y todos los propietarios de los predios colindantes. (Ídem)
Queda claro, entonces que el notario público que eleva a escritura pública el convenio de las
partes intervinientes no está en la obligación de realizar actividades conducentes a fin de
acreditar la manifestación de las partes, ni de realizar verificaciones in situ a fin de verificar la
realidad material del terreno; a lo mucho realizará una verificación documental de la información
que el interesado le pondrá sobre el escritorio. (Ídem)
En suma, el proceso de rectificación por mutuo acuerdo, es el único en el que las propias partes
(propietario del predio y propietarios de los predios colindantes), mediante escritura pública, se
ponen de acuerdo respecto al área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
Siendo tarea, única y exclusiva, del notario elevar aquel acuerdo a escritura pública.
Este procedimiento notarial tiene dos modalidades: La primera, cuando el área (cabida) real del
predio sea igual o inferior de la registrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidad teórica
de afectación a los terceros colindantes, por lo que, en todo caso, llama
la atención que sea necesario acudir a un procedimiento con solicitud, testigos, acta de
presencia, notificación de colindantes, evaluación de pruebas, etc. La segunda, cuando la cabida
o área real sea superior a la cabida inscrita, para lo que se necesita obtener la certificación
registral de que la mayor área no se superpone con otra registrada. (Gonzáles Barrón, 2012, p.
1378)
El notario competente para realizar este procedimiento -al igual que en el caso de las
prescripciones adquisitivas de dominio- es el de la provincia donde está ubicado el predio, por lo
que carecerá de competencia cualquier notario de distinta jurisdicción. El mismo notario
dispondrá la notificación a los colindantes y la publicación de que en su despacho se sigue un
procedimiento de rectificación a fin de que quienes se sientan afectados presenten la oposición
al procedimiento no contencioso. De existir una oposición, solo le queda al interesado según el
proceso judicial de rectificación de áreas, como se detallará más adelante. (Becerra Coronado,
Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 64)
Dicha facultad juega un rol muy importante, ya que incluso podría ingresar al registro
rectificaciones que sobre el papel genere superposiciones aunque estas no sean materiales.
Sumado a ello es sabido también que toda persona o autoridad administrativa está obligada a
cumplir con los mandatos judiciales, tal como se establece en el artículo 4 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial. (Ibídem, pp. 71-72)
En este proceso se deben notificar válidamente a los colindantes; esto se sustenta en que todos
los potencialmente afectables se den por enterados de la pretensión del propietario. Si es que la
rectificación involucra a una partida registral -entiéndase distinta a la cual se pretende rectificar-,
deberá también estar notificado el titular registral de aquella partida involucrada. (Ídem)
4. Conclusiones
Rectificar no es alterar, modificar o cambiar (mediante aumento o reducción) el área o cabida del
predio para que se adecúe al registro sino todo lo contrario, implica que lo expresado en el
registro se adecúe al área o cabida real del predio. Para el caso de aumento existen otro tipo de
procesos, como el de prescripción adquisitiva, títulos supletorios o de declaración de propiedad
por accesión.
c) La rectificación judicial
5. Bibliografía
BECERRA CORONADO, Helard Paul; SAMILLÁN RIVERA, Aldo Raúl y ESQUIVEL LEÓN, Luis
Dandy (2019). La rectificación de área, linderos y medidas perimétricas en la legislación peruana.
Pacífico Editores: Lima.
GONZÁLES BARRÓN, Gunther (2012). Derecho registral y notarial. Tomo II. Lima: Jurista
Editores.