Curso de preparación de examen de grado

Derechos reales
Caso 3

ARMANDO ADLER es poseedor de un predio de una gran extensión territorial ubicado en

la comuna de Pucón, adyacente al lago Villarrica. Este predio lo adquirió por compraventa
a la sociedad “COSTA LTDA.”, celebrada por escritura pública (3 de febrero de 2012)
seguida de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la misma comuna, un mes
después.
Los estudios de títulos daban cuenta que “COSTA LTDA.” había adquirido el predio de don
DANIEL DE MARÍA el año 2011, por compraventa y posterior tradición; y éste lo había
adquirido posteriormente de doña ELOÍSA ERBETA, por compraventa y posterior tradición
el año 2008. El estudio de títulos del BANCO BOSTON, quien financiaba la operación de
compra entre el señor ADLER y “COSTA LTDA.”, dio cuenta que los títulos entregados no
adolecían de vicios.
Armando compró el predio teniendo en consideración dos objetivos comerciales. Uno, a
corto plazo, es la explotación forestal del predio, particularmente en su zona este. Y el
otro, a mediano plazo, es su explotación turística a través de la construcción de unas
cabañas. Actualmente el destino turístico del predio parece no ser factible toda vez que
no hay vías de acceso adecuadas para el tránsito en automóviles. Es por esto que iniciaría
las labores de talado de los árboles hacia el segundo semestre del año 2017 y la
construcción de las cabañas hacia finales de 2019, cuando lograse juntar la cantidad de
dinero suficiente para iniciar el proyecto turístico.
Sin embargo, hacia agosto de 2017, recibió tres demandas que eventualmente retrasarían
la puesta en ejecución de su proyecto.
Mientras empezaba las labores de talado de los árboles, un grupo de personas quienes se
adscribían a una etnia indígena, dedujeron un recurso (acción constitucional) de
protección en su contra, solicitando a la Corte de Apelaciones de Temuco paralizar el
talado de los árboles. En su libelo sostienen los requirentes, que el talado de los árboles
afectaba su derecho de propiedad ancestral sobre los terrenos en los cuales residían.
Acompañan al proceso un conjunto de antecedentes que darían cuenta que ellos vivían, y
sus ancestros, en ese lugar hace más de doscientos años.
Por su parte, el señor ADLER fue notificado de una demanda reivindicatoria deducida por
la sociedad “FIT LTDA.”. La sociedad demandante aduce que en el mes de enero de 2012
celebraron una compraventa con la sociedad “COSTA LTDA.” cuyo objeto es el mismo
predio, pero al intentar inscribirlo en abril de 2014, el Conservador rechazó la inscripción
porque ya existía una a nombre de ARMANDO ADLER. Como su compraventa es anterior,
solicita que se cancele la inscripción vigente, en atención al artículo 1817 del Código Civil.
Finalmente, ELOÍSA ERBETA demanda la nulidad absoluta del contrato de compraventa
celebrada entre ella y DANIEL DE MARÍA; y la reivindicación del predio en contra de
ARMANDO ADLER. Aduce que hay un vicio en la escritura de compraventa, pues no
aparece firmada por ella ni por el notario en la escritura respectiva.
Preguntas.
1. Ud. es contratado por el señor ADLER para proteger civilmente la propiedad de su
predio frente a los ocupantes del mismo (otro abogado se está preocupando de los
aspectos constitucionales). ¿Qué acción(es) civiles deduciría en contra de las personas
individualizadas en el recurso de protección? Fundamente.
2. ¿Qué excepciones, alegaciones o defensas (sustantivas no procedimentales) opondría a
la demanda interpuesta en el juicio FIT Ltda. con Adler?
3. Ud. es abogado del señor ADLER. Al verificar los antecedentes del caso, Ud. se da
cuenta que el informe de títulos del banco no evidenció de la falta de firma de la señora
ERBETA en la escritura respectiva de compraventa. El señor ADLER le pregunta frente a
esta circunstancia se perderá el juicio. Usted, de plano ya decarta la posibilidad de llamar
a sus antecesores de evicción, dados los antecedentes de la causa.