Sentencia Juicio Especial Arrendamiento Inmobiliario COCAI070518

Expediente número: XX/2018
Juzgado de primera Instancia de lo Civil

especializado en Arrendamiento Inmobiliario.
SENTENCIA DEFINITIVA. - EN CIUDAD OBREGÓN, SONORA, A
SIETE DE MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO.
V I S T O S para resolver en definitiva los autos del expediente
número XX/2018, relativo al juicio ESPECIAL EN MATERIA DE
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido por la XXXXXXXXXXXX, en
contra de la XXXXXXXXXXXX, y:
R E S U L T A N D O S:
1°. - Por escrito y anexos recibidos el veintiséis de marzo de dos
mil dieciocho (ff. 01-09), en la Oficialía de Partes Común a los Juzgados
Civiles, Familiares y Mercantiles de este Distrito Judicial de Ciudad Obregón,
Sonora, el cual fue turnado y recibido en este Juzgado en esa misma fecha,
bajo número de expediente XX/XXXX, compareció la XXXXXXXXXXXX, en
su carácter de parte actora, demandando a XXXXXXXXXXXX, en la vía
ESPECIAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, en
ejercicio de la acción de terminación de contrato por rescisión a causa de
la falta de pago de las rentas vencidas, en su calidad de arrendataria, el
pago y cumplimiento de las siguientes prestaciones:
“a) La declaración de terminación del contrato de arrendamiento de fecha

treinta de agosto de dos mil trece, celebrado entre la suscrita y la
XXXXXXXXXXXX, respecto de la casa habitación ubicada en calle
XXXXXXXXXXXX No. XXXX, XXXXXXXXXXXX de esta ciudad de Obregón
Sonora, por haber expirado el plazo de vigencia.
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b) En sentencia ejecutoriada se declare rescindido el contrato de

arrendamiento de fecha treinta de agosto de dos mil trece, celebrado entre la
suscrita y la XXXXXXXXXXXX, derivado de la falta de pago oportuno de las rentas
que más adelante precisare.
c) Como consecuencia de lo anterior, la desocupación y entrega de la casa

habitación materia del arrendamiento, presidido del lanzamiento a costa de la
demandada en caso de oposición, la cual deberá entregarse vacío, libre de
cualquier ocupación ajena, limpia y en tan buenas condiciones de reparación y
conservación como se encortaba cuando la recibió la arrendataria.
c) El pago por la cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (SON XXXXXXXXXXXX

por concepto de las rentas vencidas correspondientes a lo meses de
XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX, a razón de $ XXXXXXXXXXXX
(XXXXXXXXXXXX) mensuales, pactados en el contrato base de la acción,
reclamando, además las que se sigan venciendo con posterioridad y hasta la total y
desocupación y estrega de la casa habitación, y en caso de no hacerlo, se ordene el
embargo de bienes de su propiedad, suficientes para cubrir el pago de las rentas
reclamadas, reclamación hasta la total liquidación del adeudo insoluto.
d) El pago de lo que resulte por consumo de agua potable, que reporta el bien
inmueble ante el Organismo Operador Municipal de Agua Potable, Alcantarillado y
Saneamiento de Cajeme, en la cual se suscribió que tiene los siguientes adeudos;
La cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX), según estado de

cuenta expedido por dicho organismo, el cual se anexa al presente escrito,
reclamado desde luego los que se sigan venciendo hasta la total liquidación del
adeudo.
e) Cualquier otro servicio que reporte el bien inmueble adeude la demandada

dejare pendiente de pagar por el uso y disfrute del inmueble objeto del
arrendamiento.
f) El pago de la cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX)

diarios, como pena convencional a la arrendataria, establecida en la cláusula
decima del contrato de arrendamiento, al no hacer la desocupación y entrega del
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inmueble en el tiempo pactado, cantidad que hoy asciende a $ XXXXXXXXXXXX

(XXXXXXXXXXXX).
El arrendamiento inicio con fecha treinta de agosto del dos mil trece, para
finalizar el día veintiocho de febrero de dos mil catorce, la pena convencional
empezó a correr al día siguiente, es decir, a partir del día XXXXXXXXXXXX, por lo
que al día de hoy XXXXXXXXXXXX, han trascurrido XXXXXXXXXXXX ( sumar
días trascurridos del presente mes) días, a razón de $ XXXXXXXXXXXX
(XXXXXXXXXXXX.) diarios, arroja la cantidad anteriormente mencionada,
reclamado además las que se sigan venciendo con posterioridad y hasta la total
desocupación y entrega de la casa habitación, y en caso de no hacerlo, se ordene el
embargo de bienes de su propiedad, suficiente para cubrir el pago de la pena
convencional pactada.
g) La pena convencional por mora. - se origina en la cláusula tercera del

contrato de arrendamiento, que comprende el pago del diez por ciento mensual (10
% ) de la renta, sobre salarios insolutos mensuales, habiendo incurrido en mora el
mes de marzo del año dos mil catorce hasta el día de hoy, por lo que al hacer un
cierre del catorce de marzo del dos mil dieciocho, se han acumulado cuarenta y
ocho meses, mensualidades vencidas que multiplicados por su importe, arrojan la
cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX.) mensual, y de esa cantidad
arroja como resultado a pagar la cantidad de $ XXXXX (XXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXX correspondiente al diez por ciento (10%),de cada una de las
amortizaciones o mensualidades de renta vencidas y no pagadas, este concepto se
reclama hasta la total liquidación del adeudo, según clausula tercera del contrato.
h) El pago de gastos y costas judiciales, con motivo de la tramitación del

presente juicio”.
En tal ocurso la parte actora hizo una narración de hechos e invocó
los preceptos de derecho que consideró aplicables y procedentes al caso, los
que se tienen por reproducidos en el este apartado, en obvio de repeticiones
innecesarias y asimismo exhibió dos documentales.
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2°. - Mediante auto de veintiocho de marzo de dos mil dieciocho,
(fojas 10-13), en el cual se admitió la demanda, se ordenó emplazar a la
demandada XXXXXXXXXXXX, asimismo se tuvo por emplazada a la
demandada en diligencia del XXXXXXXXXXXX (fojas 18-19).
3.- En auto de veinticuatro de abril de dos mil dieciocho (fojas 28-
31), se tuvo por acusada la correspondiente rebeldía a la parte demandada
XXXXXXXXXXXX, en virtud de que no se apersonó al procedimiento a
contestar la demanda instaurada en su contra; así también en tal acuerdo se
fijó litis y se señaló fecha para la Audiencia de Ley, e igualmente, se proveyó
sobre las pruebas ofrecidas por las partes.
4.- En esta fecha en que se actúa se celebró la Audiencia de Ley,
desahogándose las pruebas ofrecidas por las partes, e igualmente se
concedió el uso de la voz a las partes para que hicieran valer sus respectivos
alegatos, los cuales fueron manifestados verbalmente en la presente
Audiencia de Ley únicamente por la parte actora, ordenándose en tal
audiencia emitir la sentencia definitiva respectiva, la que nos ocupa y se
dicta bajo los siguientes:
C O N S I D E R A N D O S:
I.- Este Tribunal es competente para conocer y decidir este juicio
en términos de los artículos 91, 92, 93, 97 fracción V inciso a), 104, 107 y 109
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fracción III del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora,
en relación con el Acuerdo General número 06/2017, aprobado por el Pleno
del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, en sesión del día veintiocho de
agosto de dos mil diecisiete, mediante el cual se creó este Juzgado de
Primera Instancia de lo Civil Especializado en Materia de Arrendamiento
Inmobiliario de este Distrito Judicial de Ciudad Obregón, Sonora, mismo que
entró en funciones el día cuatro de septiembre de dos mil diecisiete, y al
cual conforme a lo dispuesto en tal acuerdo, así como lo previsto por el
numeral 540 del Código Procesal Civil Sonorense, le compete conocer de las
controversias que versen sobre arrendamiento inmobiliario.
II.- La vía Especial en Materia de Arrendamiento Inmobiliario,
ejercitada en la especie por la actora es la correcta, en términos del artículo
540 de la precitada ley adjetiva, toda vez que la causa civil en que se actúa
versa sobre una controversia de carácter de Arrendamiento Inmobiliario, en
virtud de que la parte actora reclama de la demandada prestaciones
derivadas de un contrato de arrendamiento.
III.- La relación jurídico-procesal quedó debidamente integrada al
emplazarse a juicio a la demandada el cuatro de abril de dos mil dieciocho
(fojas 18-19), cumpliéndose en el caso las formalidades previstas por los
artículos 171 del Código de Procedimientos Civiles relacionado con el 542
del mismo ordenamiento legal, sin que a pesar de ello dicha demandada
haya comparecido a contestar la demanda instaurada en su contra, de ahí
que se le juzgue en rebeldía.
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IV.- La parte actora XXXXXXXXXXXX, se legitimó en el proceso en
términos de los artículos 54 y 55 (fracción I) del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Sonora, al comparecer a juicio por su propio
derecho, en pleno ejercicio de sus derechos civiles, sin que se haya
alegado ni mucho menos demostrado lo contrario. Por su parte, a la
demandada se le juzga en rebeldía.
V.- En la causa se legitiman ambas partes, en base al contrato
original de arrendamiento de fecha treinta de agosto de dos mil catorce,
exhibido por la actora en su demanda, el cual fue celebrado por
XXXXXXXXXXXX como arrendadora y XXXXXXXXXXXX en su calidad de
arrendataria, dicho contrato de arrendamiento respecto del bien inmueble
materia de la presente Litis, el ubicado en XXXXXXXXXXXX. Documento
presentado por la parte actora como fundatorio de su demanda, toda vez que
del referido documento se advierte que la acción se ejercitó por la persona
que debe ejercitarla (arrendadora) y en contra de quien debe ser ejercitada
(arrendataria), al tenor de los artículos 12, 64 y 541 del Código Procesal Civil
Sonorense, máxime que la actora se ostenta como la arrendadora del
inmueble y señala a la parte demandada como el arrendataria del mismo, sin
que lo anterior implique prejuzgamiento alguno sobre el fondo del presente
juicio.
VI.- Las partes gozaron de la misma igualdad y oportunidad
probatoria que les conceden los artículos 260 al 265 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, concluyéndose que
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estuvieron en aptitud de ofrecer los medios de prueba pertinentes e idóneos
al caso que se resuelve, como así aparece en autos.
VII.- La litis en este juicio, se fijó con el escrito de demanda con el
cual la parte actora solicita las prestaciones a que hace referencia (ff. 01-09),
presentada en este Juzgado el veintiséis de marzo de dos mil dieciocho y
el auto de fecha veinticuatro de abril de dos mil dieciocho (ff. 28-31),
mediante el cual se le acusó la correspondiente rebeldía a la demandada
XXXXXXXXXXXX, por no haber dado contestación a la demanda entablada
en su contra dentro del término concedido para tales efectos, lo anterior de
conformidad con el artículo 250 del Código Procesal en consulta.
VIII.- Reunidos como han quedado los presupuestos procesales
necesarios para que en este juicio tenga existencia jurídica y validez formal,
se procede a entrar al fondo de la presente controversia, lo cual debe
hacerse oficiosamente con independencia de que la demandada haya sido
declarada rebelde.
Lo anterior atendiendo al contenido de los artículos 14, 260 y 337 del
Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, 14 y 16 de la
Constitución General de la República, y con apoyo además en la
Jurisprudencia emitida por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, visible a página 10, bajo el número 3, del Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación 1917-1975, que a la letra dice:
«ACCIÓN. ESTUDIO OFICIOSO DE SU IMPROCEDENCIA. - La

improcedencia de la acción, por falta de uno de los requisitos esenciales,
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puede ser estimada por el juzgador, aun de oficio, por ser de orden público el
cumplimiento de las condiciones requeridas para la procedencia de dicha
acción.»
Ahora bien, cabe precisar que, de los hechos narrados en la
demanda inicial, en relación con las prestaciones reclamadas en dicho
escrito, se desprende que el contrato base de la acción es por tiempo
definido por seis meses ( 6 meses), dado que fue pactada la vigencia del
mismo desde el día treinta de agosto de dos mil trece hasta el mes de
febrero de dos mil catorce, por tanto y con base en el artículo 14 del Código
de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, se concluye que la
acción que ejercita la actora en el presente juicio se hace consistir en la
acción de terminación de contrato de arrendamiento por virtud de
rescisión con motivo de la falta de pago de rentas vencidas, de
conformidad con los artículos 2761 (fracción IV) y 2770 (fracción I) del
Código Civil para el Estado de Sonora.
Lo anterior siendo aplicable por analogía la siguiente tesis de la
Justicia Federal:
ACCION. PROCEDE EN JUICIO AUN CUANDO SE DENOMINE

EQUIVOCADAMENTE, SI SE DETERMINO LA CLASE DE PRESTACION QUE
SE EXIGE DEL DEMANDADO Y EL TITULO O CAUSA DE LA ACCION.
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA).Aun cuando se denomine de manera
equivocada la acción ejercitada por el actor, si del escrito relativo se determinó con
claridad la prestación exigida a los demandados y el título o causa de su acción,
ello no constituye impedimento legal para el juzgador, para estimar acreditada la
acción intentada de conformidad con lo dispuesto por el artículo 176 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado; en consecuencia, se considera que fue
legal que la responsable estimara probada la acción intentada por el actor que con
base en los hechos que refirió en su demanda, las prestaciones que reclamó de su
demandado y el título que anexó a la misma, independientemente de la
denominación que le dio a la acción que ejercitó.
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A partir de ello, a fin de determinar si se actualiza el derecho
subjetivo invocado por la parte actora, deben previamente determinarse los
elementos que constituyen la acción de TERMINACIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO POR VIRTUD DE RESCISIÓN CON MOTIVO DE
LA FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS, y para ello devienen
aplicables al caso las disposiciones legales siguientes:
El numeral 1906 del Código Civil Para el Estado de Sonora,
señala que la obligación en una relación jurídica que impone a una persona
el deber de prestar a otra un hecho o abstención, o el de dar una cosa y que
el deudor, debe cumplir su obligación teniendo en cuenta no solo lo
expresamente determinado en la ley o en el acto jurídico que le sirva de
fuente, sino también todo aquello que sea conforme a la naturaleza de la
deuda contraída, a la buena fe, a los usos y costumbres y a la equidad.
Los artículos 1923 y 1924 del Código Civil Para el Estado de
Sonora, señalan que, convenio, es el acuerdo de dos o más personas para
crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones y los convenios que
producen o transfieren las obligaciones y derechos toman el nombre de
contratos.
El artículo 2242 del Código Civil para el Estado de Sonora prevé
que:
“Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, la

prestación del servicio o hecho objeto de la obligación, o la abstención del acto
estipulado si se tratare de deudas de no hacer. El pago debe ser exacto en
cuanto al tiempo, lugar, modo y substancia. Las reglas que siguen se aplicarán
en cuanto a la exactitud respecto a las cuatro formas indicadas, salvo que
hubiere estipulación en contrario”.
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Por su parte, el artículo 2258 del citado Código establece que:
“El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado, y nunca podrá
hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o de disposición de
ley”.
Asimismo, el artículo 2259 del Código Civil Para el Estado de
Sonora, prevé que:
“El pago se hará en el tiempo designado en el contrato, exceptuando

aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa”.
Por otro lado, el artículo 2284 del Código Civil para el Estado
de Sonora prevé que:
“El que estuviere obligado a prestar una cosa o un hecho y dejare de

prestarlos, o no los prestare conforme a lo convenido, será responsable por el
solo del incumplimiento de la indemnización compensatoria y de la moratoria,
en los términos siguientes:
I.- Si la obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad desde el

vencimiento de este.”
Asimismo, son aplicables al caso que nos ocupa:
El artículo 2664 (primer párrafo) del Código Civil Sonorense
que prevé:
«Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se

obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de
una cosa y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.»
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De igual modo, el precepto 2695 (fracción I) del Código Civil
Sonorense dispone que:
«El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la

forma y tiempo convenidos;...»
Así también, el numeral 2722 del mencionado ordenamiento legal,
prevé lo siguiente:
«La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de

convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien
pesos; por quincenas vencidas, si la renta es de sesenta a cien
pesos, y por semanas, también vencidas, cuando la renta no
llegue a sesenta pesos.»
De forma análoga, la fracción IV del artículo 2761 del
Código Sustantivo Civil en mención, determina que:
«El arrendamiento puede terminar:...IV.- Por rescisión;…».
Asimismo, la fracción I del precepto 2770 del Código de
referencia, establece que:
«El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.-

Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en
los artículos 2722 y 2724…»
El artículo 2126 del Código Civil Sonorense, establece:
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita

en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe.
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El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la

resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios
en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de
haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”
El artículo 2293 del Código Civil Sonorense, establece:
“Si el obligado en un contrato dejare de cumplir su

obligación, podrá el otro interesado exigir judicialmente el
cumplimiento de lo convenido o la rescisión del contrato, y en uno y
en otro caso el pago de daños y perjuicios”.
Por su parte, el artículo 2697 del citado código establece que:
“La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la

casa habitación o despacho del arrendatario”.
El artículo 2699 del citado Código establece que:
“El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día
que entregue la cosa arrendada.”
Así mismo, el diverso artículo 2722 del Procedimientos Civiles para
el Estado de Sonora dispone que: “La renta debe pagarse en los plazos
convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de
cien pesos, y por semanas, también vencidas, cuando la renta no llegue a
sesenta pesos”.
Conforme a los dispositivos legales invocados, y a la expresión de
hechos manifestada por la actora en su demanda, así como del análisis
realizado por este juzgador en líneas precedentes para determinar la acción
que ejercita la parte actora, se tiene que para la procedencia de la acción
ejercitada de TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR
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VIRTUD DE RESCISIÓN CON MOTIVO DE LA FALTA DE PAGO DE
RENTAS VENCIDAS, es menester que la parte actora, en términos del
artículo 260 del Código Procesal Civil Sonorense, demuestre los siguientes
elementos:
I).- LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,

CELEBRADO ENTRE LAS PARTES DONDE CONSTA LA
OBLIGACIÓN DE PAGO QUE SE RECLAMA SOBRE RENTAS ; y,
II).- EL INCUMPLIMIENTO AL CONTRATO POR PARTE DE LA

ARRENDATARIA, POR LO QUE HACE AL PAGO DE RENTAS
VENCIDAS.
El primer elemento de la acción, se encuentra demostrado en
autos, con el documento base de la acción, exhibido por la actora junto con
su demanda, consistente en original del contrato de arrendamiento de fecha
treinta de agosto de dos mil trece, celebrado por XXXXXXXXXXXX en su
carácter de “arrendadora” y XXXXXXXXXXXX, en su calidad de
“arrendataria”, respecto del inmueble ubicado en XXXXXXXXXXXX.
- De igual forma, en la cláusula tercera de tal contrato, se pactó como
precio mensual del arrendamiento la cantidad de $ XXXXXXXXXXXX
(XXXXXXXXXXXX), los cuales se acordó que serían pagados a más tardar el
día treinta de cada mes.
Por otro lado, en la cláusula décima octava se pactó que los gastos
de servicios de luz electrica, agua, teléfono y cualquier otro que requiera el
arrendatario.
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Ahora bien, tal existencia de la relación contractual se encuentra
adminiculada con la presunción legal que se desprende de la confesión ficta
al ser juzgada en rebeldía la parte demandada, pues en base al artículo 251
del Código Procesal Civil Sonorense, este dispone que si la parte
demandada no contestara la demanda en su contra, en consecuencia se
presumirán admitidos los hechos de la demanda que se dejaron de contestar,
hipótesis que se da en el caso que nos ocupa y por ende se actualiza una
aceptación ficta de la relación contractual estipulada en el contrato base de la
acción, máxime que no se desprende la existencia de prueba alguna que
combata este elemento de la acción, es por lo cual en términos del artículo
321 del ordenamiento legal en cita, la confesión ficta por no estar contradicha
con prueba tendiente para ello y al adminicularse con la documental privada
en estudio adquiere valor pleno probatorio, asimismo por lo que hace a la
documental consistente en el contrato base de la acción, éste resulta eficaz
para probar la existencia de la referida relación contractual de arrendamiento,
en consecuencia, adquiere valor pleno conforme al artículo 324 fracción II del
Código Procesal Civil Sonorense.
Se robustece la existencia del contrato de arrendamiento siendo
el primer elemento de la acción en estudio también con la prueba
CONFESIONAL ofrecida por la parte actora y a cargo de la parte
demandada la XXXXXXXXXXXX, a quien en esta audiencia se le declaró
confesa, específicamente por lo que hace a la posición No. 2 del pliego,
donde se le tiene por aceptada la celebración del contrato de arrendamiento
de XXXXXXXXXXXX, respecto del inmueble ubicado en XXXXXXXXXXXX;
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confesión que adquiere valor pleno conforme a los artículos 319 y 320 del
Código Procesal Civil local.
Siendo suficiente dicha documental y la confesión ficta de la parte
demandada para tener por demostrado el primer elemento constitutivo de
la acción ejercitada, relativo a la existencia de la relación contractual de
arrendamiento.
El segundo elemento constitutivo de la acción en estudio, relativo al
incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la
arrendataria, también se acreditó en autos, pues al demostrarse la existencia
del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, basta la manifestación
que la actora realizó en los hechos 4 y 7 de la demanda, en el sentido de
que la parte demandada ha incumplido con el pago de arrendamiento a
pesar de haber sido requerida en múltiples ocasiones por el pago de los
meses correspondientes a los meses de uno de marzo de dos mil catorce
hasta el uno de marzo de dos mil dieciocho, tal y como lo refiriera la parte
actora en la prestación marcada con el inciso c), del capítulo de
prestaciones del escrito que se atiende.
Siendo entonces la falta de pago, la prueba de la existencia de la
obligación del inquilino de pagar las rentas desde la fecha uno de marzo de
dos mil catorce, en términos de los artículos 2242 (párrafo segundo), 2258
(párrafo primero) y 2695( fracción I), del Código Civil para el Estado de
Sonora, ya que el contrato, en sí mismo, es la prueba fundamental del
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derecho para exigir las pensiones pactadas y basta que la parte actora
demuestre la existencia del contrato y que afirme, como lo hizo, la falta de
pago de las pensiones rentísticas correspondientes a los meses del uno
marzo de dos mil catorce al uno de marzo de dos mil dieciocho; en
consecuencia, para que proceda tramitar la acción de rescisión como
forma de terminación de contrato, desocupación y entrega de inmueble
arrendado y pago de rentas, queda a cargo del inquilino, en todo caso,
demostrar que realizó los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador
equivaldría a obligarlo a probar una negación como la que hizo al exponer los
hechos 4 y 7 de la demanda, en los que especificó las mensualidades que el
demandado no ha pagado, por ello, exigirle la demostración de ese hecho
negativo violaría lo establecido en el artículo 258 (fracción II) del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, y de igual forma, el
contenido de las siguientes Tesis de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, cuyo carácter Jurisprudencial la hace de observancia obligatoria en
términos del artículo 217 de la Ley de Amparo:
«PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o

cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al
obligado y no el incumplimiento al actor.» (Sexta Época. Tercera
Sala. Apéndice de 1995. Tomo IV, Parte SCJN. Tesis 305. Página:
205).
Asimismo, resulta aplicable las diversa Tesis Jurisprudencial:
«ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato

de arrendamiento exhibido en un juicio de rescisión de contrato por falta de
pago, es la prueba de la existencia de la obligación del arrendatario de pagar
las rentas, pues éste es la prueba fundamental del derecho para exigir las
rentas pactadas y, una vez que el actor demuestre la existencia de aquél y
afirme la falta de pago de las pensiones, procede la tramitación de la acción
para el pago de las rentas estipuladas desde la fecha del contrato, mientras
que al inquilino le corresponde comprobar que efectuó los pagos exigidos.»
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(Octava Época. Tribunales Colegiados de Circuito. Semanario Judicial de la

Federación. Tomo: VIII, Julio de 1991. Tesis: VI.2o. J/135. Página: 92).
«ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL

ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. Cuando el arrendador
demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada en la falta de pago
de las rentas convenidas o cuando se demanda el pago de rentas, para que
prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con el
demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones,
puesto que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede
obligar a probarlo, toda vez que ello iría en contra de la lógica y del derecho;
por tanto, corresponde al deudor probar un hecho positivo, esto es, que pagó
las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos que
justifiquen el impago. »
En tal virtud, se reitera que el demandado no desvirtuó la presunción
legal que a su favor tiene la actora con la sola exhibición del documento base
de la acción, más la manifestación del incumplimiento en el pago de las
rentas; luego entonces, no cumplió con la carga procesal que en términos del
artículo 260 del Código Procesal Civil Sonorense, tenía al respecto, por lo
que debe soportar el perjuicio procesal que dicha omisión le acarrea, y que
en la especie se traduce en la actualización del segundo elemento de la
acción en análisis, puesto que con ello quedó acreditado el incumplimiento
por parte del demandado con respecto al contrato base de la acción de
fecha treinta de agosto de dos mil trece, en relación al adeudo de las rentas
de los meses del uno marzo de dos mil catorce al uno de marzo de dos
mil dieciocho; transcurriendo cuarenta y ocho meses sin cubrir el pago de
las rentas del bien arrendado en los términos pactados a razón de $3,500.0
(son tres mil quinientos pesos 00/100 moneda nacional), mismas rentas que
la parte actora reclama en su escrito inicial de demanda, tendiéndose con
esto por demostrado el segundo elemento de la acción.
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Trayendo como consecuencia entonces que, ante el
incumplimiento por parte de la demandada XXXXXXXXXXXX, con las
obligaciones de pago que asumió en el contrato de arrendamiento base de la
acción, específicamente la relativa al pago de las rentas generadas con
respecto de los meses de XXXXXXXXXXXX en términos de lo pactado en la
CLÁUSULA TERCERA, así como con lo dispuesto por los artículos 2761
(fracción IV) y 2770 (fracción I) del Código Civil para el Estado de Sonora, la
parte actora puede dar por terminado el mencionado contrato al haberse
actualizado una causa de rescisión como lo es el incumplimiento en el pago
de las referidas rentas.
No existiendo más hechos o acciones que analizar, ante la
demostración plena de los elementos constitutivos de la acción de
rescisión como forma de terminación de contrato, desocupación y entrega
de inmueble arrendado y pago de rentas hecha valer, se declara procedente
la misma en relación al contrato de arrendamiento base de la acción, en
términos de lo pactado en la CLÁUSULA TERCERA, en relación con los
incisos a) y b) de la presentación de la demanda en consecuencia, con
fundamento en los artículos 2761 (fracción IV) y 2770 (fracción I) del Código
Civil para el Estado de Sonora, se declara procedente la acción de
rescisión de contrato de arrendamiento de fecha treinta de agosto de
dos mil trece celebrado por XXXXXXXXXXXX como arrendadora y por
otra parte XXXXXXXXXXXX como arrendataria, con relación al inmueble
ubicado en XXXXXXXXXXXX; en consecuencia, se declara rescindido y
terminado el referido contrato de arrendamiento de fecha treinta de
agosto de dos mil trece.
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En relación a la prestación c), se condena a la demandada
XXXXXXXXXXXXX, a desocupar y entregar a la parte actora
XXXXXXXXXXXXX, el inmueble ubicado en XXXXXXXXXXXXX, entrega que
deberá hacer dentro del plazo de CINCO DÍAS contados a partir de que este
fallo quede firme o tan pronto como éste sea susceptible de ejecutarse, con
el apercibimiento que de no hacerlo así se procederá al lanzamiento a su
costa, utilizándose los medios de apremio previstos en la ley. Lo anterior con
fundamento en los artículos 399, 400, 401 y 402 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora.
En relación a la prestación marcada con el inciso d), se condena a la
demandada XXXXXXXXXXXXX, a pagar a favor de la parte actora
XXXXXXXXXXXXX, la cantidad de XXXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXX),
por concepto de las rentas vencidas correspondientes a los meses de uno
marzo de dos mil catorce al uno de marzo de dos mil dieciocho, cada
una de éstas a razón de XXXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXX);
condenándosele igualmente a pagar las rentas que se continuaron y
continúen venciendo hasta la total desocupación y entrega definitiva del bien
inmueble arrendado, previa su legal regulación en la vía incidental, a razón
de la mensualidad referida.
Con relación a las prestaciones d) y e) relativa al pago de los servicios
que adeude el inmueble, se condena a la demandada a pagar a la actora los
servicios de agua potable y cualquier otro servicio que adeude el inmueble
con motivo del uso que le dio el demandado, calculado hasta el día de
entrega del inmueble, condena que se hace en forma genérica, para que la
actora regule sus importes y causación en la vía incidental en fase de
19
ejecución, condenas que se determinan en virtud de que así fue pactado por
las partes en el contrato base de la acción. En el entendido de que el recibo-
consulta exhibido por la actora respecto al servicio de agua potable, carece
de número de inmueble y el nombre del usuario es alguien que no es parte
en este juicio, por ello, su valor formal es independiente de su alcance
probatorio en términos del artículo 325 del Código Procesal Civil local y
resulta insuficiente para acreditar el importe pretendido.
Respecto a la prestación identificada con el inciso f), en cuanto a lo
reclamado por la parte actora respecto del pago de $200.00 m.n. (doscientos
pesos 00/100 moneda nacional) diarios sobre el incumplimiento de la no
entrega del inmueble por parte del arrendatario se determina que dicha pena
es ilícita, puesto que contraviene lo dispuesto por el artículo 1977 del Código
Civil para el Estado de Sonora, en cuanto a que la cláusula penal no puede
exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal, puesto que
además el incumplimiento de la no entrega del inmueble no se actualiza día
con día, sino que tal incumplimiento se actualiza por una sola vez, puesto
que el incumplimiento de entregar el inmueble solo se actualiza en el
momento de que esta debió hacer entrega del mismo y no diariamente, ya
que la naturaleza de tal incumplimiento es distinta a la de las obligaciones
que deben cubrirse o hacerse periódicamente, donde en esos casos el
incumplimiento si se actualiza cada vez que debió de hacerse cumplir la
obligación periódica pero no en el caso que nos acontece en el cual la
entrega del inmueble debió haberse hecho por una única y sola ocasión,
pues sostener lo contrario conllevaría a decretar una pena excesivamente
alta y por demás ilícita toda vez que la pena convencional superaría en valor
y cuantía a la obligación principal, por lo cual, se absuelve al demandado de
20
tal pena convencional pactada toda vez que la misma se actualiza que es
ilícita, por los razonamientos antes expuestos.
Lo anterior con fundamento 1977 del Código Civil Sonorense.
Siendo aplicable por analogía la siguiente tesis emitida por la Justicia

de la Nación:
ARRENDAMIENTO. APLICACIÓN DE LA PENA CONVENCIONAL

POR INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE DESOCUPAR Y
ENTREGAR EL INMUEBLE ANTE EL VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). Si la arrendataria se obligó
a pagar un mes de renta por cada mes que siguiera ocupando el inmueble,
después de vencido el contrato, sin perjuicio del importe de las rentas que se
siguieran devengando normalmente; implica que el importe sería la
mensualidad normal más otra cantidad igual, por el tiempo que transcurriera
ocupando el inmueble después de vencido el contrato, lo que constituye sin
duda, un incremento de la renta al cien por ciento. Sin embargo, si la
obligación principal consiste en la desocupación y entrega puntual del
inmueble, entonces, el incumplimiento de esa obligación se genera por una
sola ocasión y, en esa virtud, la pena convencional debe actualizarse de
igual manera por una sola vez, con la limitante que estatuye el artículo 1776
del Código Civil para el Estado de Veracruz, que dispone que la cláusula
penal no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal.
Luego, el incremento de la renta al cien por ciento (el pago de la
mensualidad normal más otra cantidad igual), debe aplicarse únicamente por
el mes posterior al vencimiento del contrato, ya que el incumplimiento de esa
obligación se actualizó por una sola ocasión; por lo que los subsecuentes
meses se deben cubrir las rentas normales (sin el pago de la otra cantidad
igual) pues, de lo contrario, la pena convencional se estaría generando cada
mes que se siguiera ocupando el inmueble.”
Respecto a la prestación identificada con el inciso g), y en virtud de que
en el documento base de la acción se advierte que se estipulo un interés
moratorio del 10% mensual y por tal motivo este Juzgador hace un
pronunciamiento especial en relación con los intereses moratorios pactados
por las partes en el documento básico de la acción, bajo los siguientes
términos:
De conformidad con el artículo 21, numeral 3, de la Convención
Americana sobre Derechos Humanos que prohíbe la usura, así como
cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre; corresponde al
21
juzgador impedir que, al amparo de la libertad contractual, una persona
obtenga en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de otro,
un interés excesivo. Así, tomando en cuenta que al año se reclaman
cuarenta y ocho meses de rentas vencidas, más las que se sigan
generando y que se reclama el 10% de interés mensual, ello arroja que
cada al año estaría generando un intereses anual de 480%, más los que se
sigan generando, por lo que es evidente que el importe de interés es
excesivo, por tanto se determina reducir el interés moratorio pactado al
interés legal que es el 9% anual respecto a las mensualidades condenadas,
conforme al artículo 2291 del Código Civil local, o su proporción o equivalente
al interés mensual para tal mensualidad en que se incurrió en mora, previa su
legal regulación en vía incidental.
Es aplicable al caso la siguiente jurisprudencia:
“USURA. SU PROHIBICIÓN APLICA TANTO PARA LOS INTERESES

ORDINARIOS COMO PARA LOS MORATORIOS PACTADOS EN UN PAGARÉ. El
artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos
prohíbe la usura, así como cualquier otra forma de explotación del hombre por el
hombre; en este sentido, ninguna ley debe permitir que al amparo de la libertad
contractual, una persona obtenga en provecho propio y de modo abusivo sobre la
propiedad de otro, un interés excesivo derivado de un préstamo. Así, cuando en uso
de la libertad contractual se celebra un préstamo documentado en un título de
crédito denominado pagaré, las partes tienen derecho a pactar el pago de intereses,
los cuales pueden ser ordinarios y/o moratorios, los que si bien gozan de naturaleza
jurídica distinta, se vinculan al préstamo y, cuando se generan, representan un
provecho en favor del acreedor que repercute directa y proporcionalmente en la
propiedad del deudor; por tanto, si el referido artículo 21, numeral 3, prohíbe la usura
y ésta se presenta cuando una persona obtiene en provecho propio y de modo
abusivo, sobre la propiedad de otro, un interés excesivo derivado de un préstamo,
esta prohibición aplica para ambos tipos de interés, pues aunque los intereses
moratorios, en estricto sentido, no son una consecuencia inmediata del préstamo,
sino más bien una sanción impuesta ante el incumplimiento del pago, no debe
perderse de vista que el incumplimiento está directamente vinculado a la obligación
de pagar o satisfacer el préstamo en la fecha pactada; por lo anterior, la prohibición
de la usura aplica tanto para los intereses ordinarios como para los moratorios.”
(Época: Décima Época, Registro: 2013076, Instancia: Primera Sala, Tipo de Tesis:
Jurisprudencia, Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 36,
Noviembre de 2016, Tomo II, Materia(s): Constitucional, Civil, Tesis: 1a./J. 54/2016
(10a.) Página: 883)
22
Siendo además orientadora la siguiente tesis emitida por la Justicia de

la Nación;
“ARRENDAMIENTO. LOS INTERESES Y PENAS CONVENCIONALES

PACTADOS EN DICHO CONTRATO ESTÁN LIMITADOS POR EL DERECHO
HUMANO DE LA NO EXPLOTACIÓN DEL HOMBRE POR EL HOMBRE. El
artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos
proscribe la usura y cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre e
impone al Estado el deber de que la ley prohíba tales conductas y, a su vez, incluye
la idea de que esa explotación debe eliminarse en cualquier situación particular, sin
que limite la protección a determinadas ramas del derecho o relaciones jurídicas,
pues los derechos humanos son universales y progresivos, de modo que
corresponden a todas las personas en cualquier ámbito de su vida, incluidas las
actividades que realizan en el civil, comercial, familiar o público, y dicha prohibición,
como una forma de protección al derecho fundamental de propiedad no sólo es
aplicable para las operaciones crediticias, sino en cualquier ámbito en que surjan
relaciones entre particulares, incluido el pacto de intereses o penas convencionales
estipulados en un contrato de arrendamiento.” (Época: Décima Época, Registro:
2014358, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada,
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 42, Mayo de 2017,
Tomo III, Materia(s): Constitucional,Tesis: I.5o.C.97 C (10a.), Página: 1874)
Por tanto, se condena a la demandada a pagar a la actora respecto de
las rentas vencidas y no pagadas, el interés moratorio anual de 9% (nueve
por ciento) respecto a cada mensualidad no vencida, o su equivalente al
interés moratorio mensual que corresponda, previa su legal regulación en la
vía incidental.
Por otro lado, en relación a la prestación marcada con el inciso h),
se condena a la demandada XXXXXXXXXXXXX, a pagar a favor de la actora
los gastos y costas que éste haya erogado con motivo de la tramitación de
este juicio, previa su legal regulación en la vía incidental, ello en atención a
que este fallo, es de condena y en donde el resultado fue adverso a los
intereses de la parte demandada, lo anterior con fundamento en los artículos
78, 79 y 80 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora.
IX.- Se concede al demandado el término de CINCO DÍAS para dar
cumplimiento voluntario a lo ordenado en la sentencia, en caso de no hacerlo
23
así, se procederá a la ejecución forzosa de la misma, previa instancia de
parte legitima.
Por lo anteriormente expuesto y fundado y con apoyo además en los
artículos 335, 336, 337 y 338 del Código de Procedimientos Civiles, el
suscrito Juez resuelve bajo los siguientes:
P U N T O R E S O L U T I V O S:
PRIMERO: Este Juzgado ha sido competente para conocer y
resolver el presente juicio y la vía elegida para la tramitación de la acción
ejercitada fue la correcta.
SEGUNDO: Satisfechos todos y cada uno de los presupuestos
procesales necesarios para que este juicio tuviera existencia jurídica y
validez formal, se entró al fondo de la controversia, en consecuencia;
TERCERO: Se declara procedente la acción de terminación por
rescisión del contrato de arrendamiento celebrado el día treinta de
agosto de dos mil trece, por la XXXXXXXXXXXXX, como arrendadora con
la XXXXXXXXXXXXX como arrendataria por lo que se declara terminado por
rescisión el contrato con respecto al inmueble ubicado en
XXXXXXXXXXXXX; en consecuencia, se declara rescindido y terminado
el referido contrato de arrendamiento de fecha treinta de agosto de dos
mil trece.
24
CUARTO. Se condena a la demandada XXXXXXXXXXXXX, a
desocupar y entregar a la parte actora XXXXXXXXXXXXX, el inmueble
ubicado en XXXXXXXXXXXXX, entrega que deberá hacer dentro del plazo
de CINCO DÍAS contados a partir de que este fallo quede firme o tan pronto
como éste sea susceptible de ejecutarse, con el apercibimiento que de no
hacerlo así se procederá al lanzamiento a su costa, utilizándose los medios
de apremio previstos en la ley.
QUINTO. Se condena a la demandada XXXXXXXXXXXXX, a pagar a
favor de la parte actora xxxxxxxxxxx, la cantidad de XXXXXXXXXXXXX
(XXXXXXXXXXXXX), por concepto de las rentas vencidas correspondientes
a los meses de XXXXXXXXXXXXX, cada una de éstas a razón de
XXXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXX); condenándosele igualmente a
pagar las rentas que se continuaron y continúen venciendo hasta la total
desocupación y entrega definitiva del bien inmueble arrendado, previa su
legal regulación en la vía incidental, a razón de la mensualidad referida.
SEXTO. Se condena a la demandada a pagar a la actora los servicios
de agua potable y cualquier otro servicio que adeude el inmueble con motivo
del uso que le dio el demandado, calculado hasta el día de entrega del
inmueble, condena que se hace en forma genérica, para que la actora regule
sus importes y causación en la vía incidental en fase de ejecución.
SEPTIMO. Se absuelve a la demandada de pagar a la actora la pena
reclamada en la prestación identificada con el inciso f), en cuanto a lo
reclamado por la parte actora respecto del pago de XXXXXXXXXXXXX.
25
(XXXXXXXXXXXXX) diarios sobre el incumplimiento de la no entrega del
inmueble por parte del arrendatario.
OCTAVO. Se condena a la demandada a pagar a la actora respecto de
las rentas vencidas y no pagadas, el interés moratorio anual de 9% (nueve
por ciento) respecto a cada mensualidad no vencida, o su equivalente al
interés moratorio mensual que corresponda, previa su legal regulación en la
vía incidental.
NOVENO. Se condena a la demandada a pagar a favor de la parte
actora los gastos y costas que ésta haya erogado con motivo de la
tramitación de este juicio, previa su legal regulación en la vía incidental.
NOVENO: Se concede a la demandada el término de CINCO DÍAS
para dar cumplimiento voluntario a lo ordenado en la sentencia, en caso de
no hacerlo así, se procederá a la ejecución forzosa de la misma, previa
instancia de parte legitima.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. - ASÍ LO RESOLVIÓ EL JUEZ DE
PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL ESPECIALIZADO EN
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, LIC. MANUEL COLUNGA
RODRÍGUEZ, ANTE LA SECRETARIA PRIMERA DE ACUERDOS, LIC.
CECILIA ARACELI IÑIGUEZ RAMOS, CON QUIEN SE ACTÚA Y SE DA
FE. - DOY FE. –
26
CON LO ANTERIOR SE DA POR TERMINADA LA AUDIENCIA.
SIENDO LAS DOCE HORAS CON CUARENTA Y SEIS MINUTOS DE
HOY, SE DIO POR TERMINADA LA AUDIENCIA DE LEY, FIRMANDO LA
MISMA LOS QUE EN ELLA INTERVINIERON Y ASÍ QUISIERON
HACERLO, QUEDANDO A DISPOSICIÓN DE LAS PARTES EL
CONTENIDO ÍNTEGRO DE LA SENTENCIA REDACTADA EN LA
CONSTANCIA LEVANTADA CON MOTIVO DE LA MENCIONADA
AUDIENCIA. DOY FE. -
XXXXXXXXXXXXX
JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL
ESPECIALIZADO EN ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
XXXXXXXXXXXXX
SECRETARIA PRIMERA DE ACUERDOS.
XXXXXXXXXXXXX
PARTE ACTORA.
XXXXXXXXXXXXX
ABOGADO PATRONO DE LA PARTE ACTORA.
27
LISTA. - En ocho de mayo de dos mil dieciocho, se publicó en lista
de acuerdos la constancia levantada con motivo de la audiencia de ley.
CONSTE. -
cecy *
*Audiencia Ley, Expediente XX/2018.
28

Sentencia Juicio Especial Arrendamiento Inmobiliario COCAI070518

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Expediente número: XX/2018

Juzgado de primera Instancia de lo Civil

SENTENCIA DEFINITIVA. - EN CIUDAD OBREGÓN, SONORA, A

SIETE DE MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO.

V I S T O S para resolver en definitiva los autos del expediente

número XX/2018, relativo al juicio ESPECIAL EN MATERIA DE

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido por la XXXXXXXXXXXX, en

1°. - Por escrito y anexos recibidos el veintiséis de marzo de dos

mil dieciocho (ff. 01-09), en la Oficialía de Partes Común a los Juzgados

Civiles, Familiares y Mercantiles de este Distrito Judicial de Ciudad Obregón,

bajo número de expediente XX/XXXX, compareció la XXXXXXXXXXXX, en

su carácter de parte actora, demandando a XXXXXXXXXXXX, en la vía

ESPECIAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, en

ejercicio de la acción de terminación de contrato por rescisión a causa de

la falta de pago de las rentas vencidas, en su calidad de arrendataria, el

pago y cumplimiento de las siguientes prestaciones:

“a) La declaración de terminación del contrato de arrendamiento de fecha

b) En sentencia ejecutoriada se declare rescindido el contrato de

c) Como consecuencia de lo anterior, la desocupación y entrega de la casa

c) El pago por la cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (SON XXXXXXXXXXXX

La cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX), según estado de

e) Cualquier otro servicio que reporte el bien inmueble adeude la demandada

f) El pago de la cantidad de $ XXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX)

inmueble en el tiempo pactado, cantidad que hoy asciende a $ XXXXXXXXXXXX

g) La pena convencional por mora. - se origina en la cláusula tercera del

h) El pago de gastos y costas judiciales, con motivo de la tramitación del

En tal ocurso la parte actora hizo una narración de hechos e invocó

los preceptos de derecho que consideró aplicables y procedentes al caso, los

que se tienen por reproducidos en el este apartado, en obvio de repeticiones

innecesarias y asimismo exhibió dos documentales.

2°. - Mediante auto de veintiocho de marzo de dos mil dieciocho,

(fojas 10-13), en el cual se admitió la demanda, se ordenó emplazar a la

demandada XXXXXXXXXXXX, asimismo se tuvo por emplazada a la

demandada en diligencia del XXXXXXXXXXXX (fojas 18-19).

3.- En auto de veinticuatro de abril de dos mil dieciocho (fojas 28-

31), se tuvo por acusada la correspondiente rebeldía a la parte demandada

XXXXXXXXXXXX, en virtud de que no se apersonó al procedimiento a

contestar la demanda instaurada en su contra; así también en tal acuerdo se

fijó litis y se señaló fecha para la Audiencia de Ley, e igualmente, se proveyó

sobre las pruebas ofrecidas por las partes.

4.- En esta fecha en que se actúa se celebró la Audiencia de Ley,

desahogándose las pruebas ofrecidas por las partes, e igualmente se

alegatos, los cuales fueron manifestados verbalmente en la presente

Audiencia de Ley únicamente por la parte actora, ordenándose en tal

audiencia emitir la sentencia definitiva respectiva, la que nos ocupa y se

dicta bajo los siguientes:

I.- Este Tribunal es competente para conocer y decidir este juicio

fracción III del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora,

en relación con el Acuerdo General número 06/2017, aprobado por el Pleno

agosto de dos mil diecisiete, mediante el cual se creó este Juzgado de

Primera Instancia de lo Civil Especializado en Materia de Arrendamiento

Inmobiliario de este Distrito Judicial de Ciudad Obregón, Sonora, mismo que

entró en funciones el día cuatro de septiembre de dos mil diecisiete, y al

cual conforme a lo dispuesto en tal acuerdo, así como lo previsto por el

controversias que versen sobre arrendamiento inmobiliario.

II.- La vía Especial en Materia de Arrendamiento Inmobiliario,

ejercitada en la especie por la actora es la correcta, en términos del artículo

versa sobre una controversia de carácter de Arrendamiento Inmobiliario, en

virtud de que la parte actora reclama de la demandada prestaciones

derivadas de un contrato de arrendamiento.

III.- La relación jurídico-procesal quedó debidamente integrada al

emplazarse a juicio a la demandada el cuatro de abril de dos mil dieciocho

(fojas 18-19), cumpliéndose en el caso las formalidades previstas por los