1. Que son y cuantas son las hipotecas titulizadas.

1.1 Las hipotecas titulizadas.

Partimos de la base de que una hipoteca es un préstamo, que lo concede una entidad financiera a un
particular, profesional o empresa con un plazo largo de devolución y con una hipoteca normalmente sobre
un inmueble.
La entidad entrega el capital, en este caso pondremos como ejemplo un capital de 1.000€, y el titular del
préstamo compra el inmueble y paga el mismo con los 1.000€ entregados. Como fácilmente se entiende, el
banco no tiene en su propiedad los 1.000€ que entrega, sino que se los han entregado sus clientes, otros
bancos, etc.
La forma de conseguir capital clásica de los bancos era mediante las aportaciones de sus clientes, unos
depositan el dinero y el banco se lo presta a otros, pero con el paso de los años este esquema se fue
complicando mucho, y finalmente aparacieron las hipotecas titulizadas, mediante la cedulas hipotecarias.
El banco utilizó el préstamo de 1.000€ del ejemplo y el de otros cientos de clientes, hizo con esas deudas
un paquete, y la dividió en pequeños trozos o cedulas hipotecarias.
Este grupo deudas (cientos de hipotecas), divididas en trocitos (cedulas hipotecarias), las puso a la venta
en el mercado a cambio de un interés, y de esa forma, el banco vendía las deudas hipotecarias y volvía a
tener más dinero para dar más hipotecas.
La titulación es hacer paquetes de hipotecas en trozos pequeños y venderlas a otros
por un interés, y así el banco volvía a tener más dinero que prestar y seguir
ganando dinero.
1.2 Cuantas hipotecas están titulizadas.
La pregunta del millón, a ciencia cierta todavía no he logrado encontrar un dato serio que nos aproxime a
la realidad del volumen de hipotecas que se vendieron a terceros y que por tanto está titulizadas.
Algunos compañeros del sector jurídico me hablan de todas, en los círculos bancarios no confirman ni
desmienten ese dato.
La realidad es que la única fuente de información es la obligación de titulizar mediante escritura publica y
que la misma esté públicada en la web del fondo y de la CNMV, pero eso es obligatorio a partir del 2015.
El volumen de hipotecas titulizadas todavía es un dato opaco para el consumidor
2. Cual era el objetivo de titulizar las hipotecas.
Como en los últimos años, la banca creó el esquema de titulización para obtener un vía de capital y
aumentar sus ingresos.
El volumen de hipotecas titulizadas tal y como es apuntado en el apartado anterior, es opaco, el dato
objetivo lo tenemos en el volumen de bonos de titulización, hipotecarios o no, que paso de 78 miles de
millones en el año 2000 a 711 miles de millones en el 2010.
El aumento y el objetivo fue claro, dar más hipotecas para ganar más dinero.

3. Que piensa el Banco de España de las hipotecas titulizadas.

3.1 La famosa consulta C-201501247.
Aunque algunos compañeros hablan de la consulta fantasma o que nunca se pondrá encontrar, mi
experiencia es que buscando Banco de España y el número se encuentra a la primera, aunque nos hará
falta porque os la voy a extractar.
En la citada consulta sobre las hipotecas titulizadas, el Banco de España explica de forma extractada que
es la titulización de la siguiente forma:
No obstante, y a efectos meramente informativos, le comunicamos que la
titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos
activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores
negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite
 unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales. De
esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva
financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a
otras vías, como ampliaciones de capital.
Se convierte en famosa la consulta, por la siguiente frase:
De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de
inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de
un préstamo supone que LA ENTIDAD QUE CONCEDIÓ EL MISMO DEJA DE
SER LA ACREEDORA DEL PRÉSTAMO, aunque conserve por Ley la
titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su
administración.
Salto la sorpresa, en las hipotecas titulizadas el banco de no es el acreedor, es titular registral y
administrador de las deudas, pero no tiene legitimidad para reclamar su pago, NO ES LA
ACREEDORA DEL PRÉSTAMO.
Sino es la acreedora cómo me está reclamando la deuda, ejecutando mi casa y vendiendo la deuda a
fondos buitres, la respuesta es fácil, porque no sé si mi hipoteca está titulizada o no.
3.1 Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada.
3.1.1. Criterio vergonzoso del Banco de España.
El Banco de España acogiéndose a la normativa vigente niega el conocimiento de la titulización en la
consulta citada en el punto anterior de la siguiente forma:
Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos no se
desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de
la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización.
Además, nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del
préstamo hipotecario.
En consecuencia, el Banco de España amparandose en la normativa bancaria niega un derecho de
transparencia, el de conocer si mi hipoteca está titulizada o no.
3.1.2 Cómo saber si estoy titulizado o no.
Desgraciadamente a día de hoy solo tenemos una fuente de información que es obligatoria desde el año
2015, que es las páginas web del fondo de titulización y la web de la CNMV.
Dado que tienen obligación de publicar la escritura de constitución del fondo, y debiendo constar en la
constitución nuestro DNI y el número de nuestro préstamo, no tenemos a día de hoy otra vía que el
buscarnos por las webs o tener suerte y que el fondo haya dado la cara diciendo que esa hipoteca es suya y
no del banco.
Si alguien sabe otra forma ruego me lo diga, por el momento no conocemos otra
forma de saber si estamos titulizados o no.
4. El fin de los fondos buitre.
Tal y como podréis comprender la falta de legitimidad del banco para reclamar las hipotecas titulizadas
puede ser un drama de proporciones gigantescas, ya que la legitimidad pasa a los titulares de la cedulas
hipotecarias, y como no había simetría entre la deuda vendida y las cedulas (una hipoteca puede estar
repartida en cientos de cedulas y una cedula tener trozos de cientos de hipotecas), la facultad para reclamar
el pago no sería del fondo.
El fondo no podría reclamar el pago porque es un mero gestor de los titulares de las cedulas hipotecarias,
no es el propietario de las cedulas que representan los cachos de hipotecas.

Son todos los titulares de las cedulas, los únicos que

ostentan la legitimidad para reclamar las hipotecas,
todos deben unir sus cédulas hipotecarias para poder
reclamar las deudas hipotecarias.
La totalidad de los titulares de las cedulas hipotecarias son los únicos que ostentan
legitimidad para poder reclamar las hipotecas titulizadas.
Y a continuación, si no pueden reclamar los bancos las hipotecas titulizadas, tampoco pueden vender
las deudas a los fondos buitres.
El fondo buitre que hubiera comprado hipotecas titulizadas habría comprado a
alguien que no podía vender y por tanto también carecería de legitimidad para
reclamar.

En conclusión:
Si tienes una hipoteca titulizada tienes posibilidad de alegar la falta de legitimación
activa del banco para reclamar el pago.
Si los fondos buitre reclaman deudas de hipotecas titulizadas también carecen de
legitimidad para reclamar las deudas compradas.