El Principio de Prioridad

El principio de prioridad no es exclusivo del derecho registral, ni creación de él, sino que
pertenece al ámbito de los derechos reales.

El Principio de Prioridad

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El Principio de Prioridad

El Principio de Prioridad
Para explicar este principio, partiremos de un supuesto. Tú eres el director del Registro de la Propiedad
Inmueble de la Provincia de Córdoba. Un empleado te plantea el siguiente caso.

El día 2 de febrero, se solicitó un certificado para vender un inmueble, que fue expedido el 3 de marzo
siguiente. En dicho certificado se informa que el dominio consta a nombre del demandado y que existe una
anotación preventiva de subasta expedida cinco años atrás. El 7 de marzo, un juez civil remitió una nueva
anotación preventiva para subasta. El 10 de marzo, ingresa la escritura de venta a las 10 horas y un embargo
de otro juzgado diferente al que libró la preventiva a las 11 horas.

Surgen de esta situación varios interrogantes. Como oficial registrador, ¿debes receptar y dar colocación
registral a todas las solicitudes reseñadas en el enunciado?, ¿por qué? ¿Bajo qué formas jurídicas recibe el
registro las distintas solicitudes a que se hace mención?, ¿constan en formularios? ¿Quiénes firman la
rogación? ¿Todas las solicitudes ingresadas deben cumplir con el principio de especialidad?, ¿en qué
consiste su cumplimiento?

Existiendo una anotación preventiva de subasta anterior, ¿ha sido correcta la expedición del certificado
notarial?, ¿qué validez tiene?

El principio de prioridad es tal vez el más importante dentro de nuestro sistema registral. Moisset de Espanés
(1991) establece que el principio de prioridad no es un principio exclusivo del fenómeno registral, ni del
fenómeno publicitario, sino que es casi un elemento característico del derecho real, aunque no se agota en
él. No es esto un capricho del gran jurista argentino, sino que, por el contrario, se justifica con aquel otro gran
principio del derecho, que no es otro que el que dice prior in tempore, potior in iure. Y esto de primero en el
tiempo, mejor en el derecho no es otra cosa que la solución más justa y adecuada para todos aquellos que
disfrutan de un derecho y que desean no ver afectados sus intereses por la existencia posterior en el tiempo
de un derecho igual o mejor que el que tienen; o registralmente, y refiriéndonos al dominio en particular a
modo de ejemplo, no van a ver afectado su derecho de dominio por la registración de un embargo sobre el
bien que en su momento se adquirió “limpio” de medidas cautelares y de cualquier restricción que afecte el
libre ejercicio de ese derecho de dominio. Esto no es más que la aplicación de un principio básico del
derecho, el cual se resume en que el derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer después:
prevalet iure quiprevenit tempore; es decir, prevalece en el derecho el que previene en el tiempo. Esto es una
regla universal, y no significa otra cosa sino que el que está primero es el mejor.

El principio de prioridad en el Código Civil y

Comercial
Como ya expresáramos anteriormente, el principio de prioridad no es exclusivo del derecho registral, ni
creación de él, sino que pertenece al ámbito de los derechos reales. No obstante, el codificador, al haber
pensado un código sin registros, salvo para el caso de las hipotecas, la prioridad estaba dada por el mismo
Código Civil, y se aplicaba el principio de primero en el tiempo, mejor en el derecho. Se trataba del principio
cardinal por el que circulaba nuestro ordenamiento en materia de preferencia en la constitución de los
derechos. Pero no es absoluto, y así, en materia de hipoteca, el Código de Vélez, en los artículos derogados
3934, 3149 y 3937 decía, en palabras de Guerrero (2012) que "los hipotecarios son preferidos sobre los
bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la hipoteca. Las
inscripciones del mismo día concurren a prorrata".

Las inscripciones del mismo día concurrían a prorrata. A su vez, establecía que la hipoteca registrada tenía
efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria si el ingreso para su
registro se había producido dentro del término previsto en la ley nacional de registros de la propiedad.

¿Qué regulaciones encontramos en el Código Civil y Comercial1 en relación con la prioridad? En su artículo

25862, inciso c, nos dice que el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre los créditos
fiscales y el de los gastos de construcción, mejora o conservación, incluidos los créditos por expensas
comunes en la propiedad horizontal, si los créditos se devengaron con posterioridad a la constitución de la
garantía. Por su parte, el inciso e dice: “Los créditos con garantía real prevalecen sobre los créditos laborales

devengados con posterioridad a la constitución de la garantía” 3.

También en materia de prendas, el artículo 22234 permite la constitución de una segunda prenda sobre la
misma cosa, poniendo a ambos en posesión de esta, en los que la prioridad de uno sobre el otro estará dada
por la fecha de constitución, salvo que las partes decidan precisamente, y de manera clara, establecer otro
orden de prelación para sus derechos para compartir la prioridad o autorizar que esta sea compartida. Pues
expresa,

Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en
cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en
interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No
obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

El principio de prioridad también adquiere relevancia respecto de los derechos personales en la llamada

prioridad del primer embargante. Está receptada en el artículo 7455 del Código Civil y Comercial y establece
que,

El acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su deudor tiene derecho a cobrar su

crédito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores. Asimismo, si varios
acreedores embargan el mismo bien del deudor, el rango entre ellos se determina por la
fecha de la traba de la medida. Los embargos posteriores deben afectar únicamente el
sobrante que quede después de pagados los créditos que hayan obtenido embargos
anteriores.

Te invitamos a analizar los artículos referidos a cosas inmuebles, muebles y muebles no registrables.
 Si varios acreedores
reclaman la misma cosa
inmueble prometida por el
deudor, siendo todos de
INMUEBLES
buena fe y a título oneroso:

tiene mejor derecho el

acreedor que tiene
l i t

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Si varios acreedores
reclaman la misma cosa
mueble prometida por el
deudor, son todos de buena
MUEBLES
fe y a título oneroso:

tiene mejor derecho el

que tiene
l i

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Se establece que “el

acreedor tiene acción real
 INMUEBLES Y MUEBLES contra terceros que sobre
REGISTRABLES ella aparentemente
adquirieron derechos
reales, o que la tengan en
su posesión por cualquier

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El principio de prioridad en la Ley 17801

Si se comienza a analizar específicamente la ley registral 1780110, vemos que el principio de prioridad como

regla general se ve reflejado en el artículo 19. Sobre el principio de prioridad, dice el artículo 1911 de la Ley
17801 que:

La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la
fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el
artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la
prioridad deberá resultar de los mismos.

Este artículo citado no comprende por sí mismo el principio en análisis, toda vez que hay que analizarlo
sistemáticamente con los artículos 17, 18, 19, 23, 24 y concordantes de la Ley 17801. Aquí se establece que
la prioridad está dada por la fecha y número de presentación.

Volviendo a lo establecido por el artículo 19, se determina como principio general de prioridad en nuestro
ordenamiento el de prioridad directa inicial, es decir que la prioridad de un documento operará al momento en
que este ingresa al registro y se toma nota de ello en el libro de ordenamiento diario previsto en el artículo 40
de la ley.

A este sistema de prioridad directa algunos autores lo denominan retroprioridad endógena, porque la fecha
de la prioridad no está dada por el asiento del folio real, sino que retrocede al momento de la registración en
el libro de ordenamiento diario.

Esto de prioridad directa inicial, como lo denomina López de Zavalía (1983), se diferencia del sistema de
prioridad operante en el sistema germánico, en el cual la prioridad de un documento respecto de otro no
surge por el momento en que este ingresa al registro, sino al momento en que obtiene su inscripción
definitiva, es decir, se asienta en el folio real. Esto ha generado que el mismo autor la denomine prioridad
directa final; es decir que la prioridad surge al momento en que se obtiene la colocación registral en el folio
real o matrícula, en forma definitiva e independientemente de si el título inscripto ingresó antes o después
que otro documento con el cual podría entrar en conflicto.

Una vez inscripto o anotado un documento en el registro, ya no habrá posibilidad de registrar otro documento
que tuviere igual fecha o fecha anterior que el ya inscripto o anotado. De ello se deduce que, una vez que se
haya tomado razón sobre un documento, ya no habrá posibilidad de anotar otro que ingrese al registro, por
más que el documento que se desea ingresar tuviere fecha anterior o igual fecha que el que ya se encuentra
anotado. Aquí ya se encuentra en pleno funcionamiento el principio de prioridad de manera directa y queda
demostrado aquello de primero en el tiempo, mejor en el derecho.

ARTICULO 1712 .- Inscrito o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado
durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo
presente dentro del plazo establecido en el artículo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el
artículo 3.137 del Código Civil.

El mismo artículo establece la excepción al principio: que el documento presentado en segundo término se
hubiere instrumentado dentro del plazo de vigencia del certificado registral a que hace referencia el artículo
22 y concordantes (que se analizará detenidamente más adelante), y que el documento se presente dentro
del plazo que otorga el artículo 5° (45 días desde su otorgamiento).

Para los casos de los documentos presentados en segundo lugar, el registro devolverá los documentos que
resulten rechazados, dejando constancia de su presentación.

Art. 18 inc. b) 13: Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras anotaciones o inscripciones de
carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el
artículo 5, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona.
Art. 18 inc. c) 14 : cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiere
efectuado la petición, o a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante
notificación fehaciente.

Analizaremos a continuación el concepto de prioridad indirecta.

Prioridad Indirecta
–

La ley registral inmobiliaria adopta en su artículo 5 una modalidad a este principio de prioridad. Esta
modalidad se denomina prioridad indirecta. Así como a la prioridad directa algunos autores la
denominaron retroprioridad endógena, a la prioridad indirecta la llamaron retroprioridad exógena, ya
que esta se retrotrae a la fecha de la instrumentación que opera fuera del registro.

Esta prioridad indirecta estipulada por el artículo 5 de la ley se manifiesta en la posibilidad de que una
escritura pública que se otorgue dentro del plazo de validez del certificado expedido por el registro a
tales efectos, si se presentare al registro dentro de los 45 días del día de esta, se la considerará
registrada el día de su instrumentación15.

La misma solución se aplica para el caso de la hipoteca. El plazo originario del Código Civil de Vélez
Sarsfield para la presentación de una hipoteca era de seis días desde su otorgamiento (texto anterior
al artículo 3137 del Código Civil). Luego de la reforma por la Ley 20089, se estableció un plazo de 45
días.

Bloqueo registral
La mecánica por la cual se protege a los eventuales adquirentes de derechos sobre inmuebles se denomina
bloqueo registral, ya que garantiza que durante el plazo de la tramitación del procedimiento inscriptorio la
situación jurídica de los inmuebles y de las personas se mantenga inalterable.
Esto se fundamenta en el respeto que se tiene por los hipotéticos negocios en gestación que se encuentran
sin resolver y que necesitan de varios días para poder verse realizados. De ahí que se permita y se otorgue
un plazo durante el cual no se puede modificar absolutamente en nada la situación jurídica de los inmuebles
y de las personas, y que de esa manera aquel acto que se ha realizado con todas las formalidades de ley y
que cumpla con los plazos de vigencia del certificado registral, más el plazo de 45 que otorga el artículo 5, no
pueda verse afectado por situación alguna, manteniendo la reserva de prioridad y dejando incólume el
principio de prioridad.

El plazo durante el cual existe bloqueo registral se inicia en el mismo momento en que se produce la reserva
de prioridad. Este bloqueo se mantiene durante todo el tiempo que tarde el registro en poder cumplir con la
solicitud del escribano o funcionario público de que se le informe la situación jurídica de los inmuebles y de
las personas. El bloqueo registral durará el tiempo de vigencia del certificado que otorga el artículo 24 más la
adición del tiempo que otorga el artículo 5 de la ley.

La anotación preventiva de subasta es una orden del juez competente que se dispone a subastar un
inmueble y en forma previa solicita informe sobre el estado de las personas y los bienes. Este documento
cumple la misma función que el certificado solicitado por el escribano, pues produce el bloqueo registral.

El plazo de duración de la anotación preventiva de subasta no se encuentra en la ley nacional –donde

tampoco se nombra– y es una creación de las leyes provinciales, por lo que habrá que investigar su texto en
cada provincia. En algunos casos, como en Córdoba, el plazo se encuentra en las disposiciones técnico-
registrales respectivas dictadas por el director de la repartición, y ha ido oscilando –con el devenir de las
distintas administraciones– entre un año, dos años y seis meses. Cuando un segundo juez desea subastar
el mismo inmueble, debe librar un exhorto al juez anterior para que informe si ha hecho uso de la preventiva,
subastando efectivamente o no; esto, en virtud de las vicisitudes procesales y las posibilidades de detener
la subasta con que cuenta el demandado.

Tanto en la prioridad
directa como en la
indirecta, la ley registral ha

RESERVA DE PRIORIDAD
dado una reserva de
 prioridad, ya sea dentro del
registro, como en la directa,
o fuera de él, como en la
indirecta

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Certificado registral
Como lo expresa López de Zavalía (1983), el certificado de ley exigido para la regularidad de la actuación
fedataria es un documento público emitido por el registro a solicitud del escribano o funcionario.

Este se propone autorizar un instrumento público de mutación real o por un delegado

notarial de este y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando
patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las
condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley, y dando lugar a un asiento en el
folio que provoca un cierre condicional de este. (Casabé, 2010. https://bit.ly/2KRECxv)

Es de fundamental importancia el certificado registral para todos los escribanos o funcionarios públicos que
autoricen documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, toda vez que del certificado registral expedido precisamente por el Registro de la Propiedad surge
el estado jurídico de los bienes objeto de aquellos actos y también el de las personas, según las
constancias registradas.

No obstante, además de cumplir el certificado registral con la función de informar fehacientemente las
situaciones jurídicas de los bienes y de las personas (publicidad formal), otorga una reserva de prioridad
(publicidad material, pues modifica el mundo de los derechos sustantivos). Del artículo 2417 de la Ley 17801
surge que el plazo de validez de un certificado registral será de quince, veinticinco o treinta días, según si el
funcionario o escribano que autorizare el documento tuviere su domicilio legal en el lugar asiento del
registro, en el interior de la provincia o fuera del ámbito de ella, territorio o Capital Federal, y el plazo de
vigencia del certificado comienza a contarse desde las cero horas del día de su expedición.

No obstante, lo manifestado anteriormente acerca del certificado registral, dice el artículo 25 que, expedido
un certificado registral, el registro tomará nota de esa expedición en el folio correspondiente y no dará otra
certificación sobre el mismo inmueble mientras dure el plazo de vigencia más el plazo de 45 días del artículo
5, sin la previa advertencia al nuevo solicitante de la expedición con anterioridad de un certificado que se
hubiere despachado durante ese período.

Es clara la ley en este sentido, ya que dice que el registro no expedirá otro certificado mientras se mantenga
vigente el plazo de validez más el del artículo 5, sino que el registro puede expedir otros certificados que le
sean solicitados sobre un mismo inmueble. No tiene una limitación en cantidad para expedir certificados del
artículo 23 y 24. Lo que sí dispone la ley es que, en cada nueva solicitud de certificado que se expida, el
registro dejará constancia en ellos de la previa expedición de otro u otros certificados anteriores, dejando a
salvo de esta manera los derechos de aquel que primero solicitó el certificado.

Existe diferencia entre el bloqueo registral y el plazo de vigencia del certificado registral, y es en esto donde
se suelen generar confusiones, ya que una cosa muy distinta es el bloqueo registral y otra cosa es el plazo
de vigencia del certificado registral. No obstante, son dos institutos que trabajan complementándose
mutuamente, donde lo que se busca fundamentalmente es brindar seguridad jurídica, principio básico en un
estado de derecho como el nuestro. Una cosa es el plazo de validez del certificado y otro el plazo de duración
del bloqueo registral.

El bloqueo registral nace desde las cero horas del día de expedición por el registro del correspondiente
certificado, salvo lo reglamentado en algunas provincias, que se verá a continuación al analizar de manera
práctica el procedimiento de inscripción en nuestro registro inmobiliario, y se extenderá no solo durante la
validez del certificado, sino también durante el plazo establecido por el artículo 5 para la presentación de la
escritura y durante el tiempo que el registro tome para su calificación. Este último período podrá extenderse
en caso de realizarse alguna observación por el registrador a la hora de su calificación.
 Ningún escribano o
funcionario público podrá
autorizar documentos de

ARTÍCULO 23
transmisión, constitución,
modificación o cesión de
derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la
vista el título inscrito en el

El plazo de validez de la
certificación, que
comenzará a contarse
ARTÍCULO 24
desde la cero hora del día
de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta
días según se trate,
respectivamente, de

Expedida una certificación

de las comprendidas en los
artículos anteriores, el

ARTÍCULO 25
Registro tomará nota en el
folio correspondiente, y no
 dará otra sobre el mismo
inmueble dentro del plazo

Esquema práctico del procedimiento registral

en la Ley 17801

SOLICITUD DEL CERTIFICADO

–
El procedimiento inscriptorio en el sistema registral argentino comienza con la solicitud por parte del
notario interviniente o el funcionario público que corresponda según la naturaleza del instrumento que se
pretenda autorizar. A tenor de lo dispuesto por el artículo 23 de la ley registral nacional 17801, ningún
escribano o funcionario público podrá autorizar documentos en que consten mutaciones jurídicas reales
sobre inmuebles sin contar con el título antecedente donde constare la titularidad del derecho que se
pretende disponer, ni tampoco sin contar con el certificado expedido a tales efectos por el Registro de la
Propiedad en el que conste el estado jurídico de los bienes objeto de la mutación y de las personas que
actuasen como partes en dichos actos.

EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO

–
Paso seguido a la solicitud del correspondiente certificado por parte del notario o funcionario autorizante,
nos encontramos con la expedición por parte del registro del certificado solicitado.

RESERVA DE PRIORIDAD O BLOQUEO REGISTRAL

–
Este mecanismo registral establece, en su primera parte, que expedido el certificado por parte del registro
no se tramitará un nuevo certificado dentro del plazo de vigencia de este más el plazo establecido en el
artículo 5 de la misma ley, sin la advertencia de la diligencia anterior de un certificado y a qué efectos se
solicitó. Este mecanismo se complementa con lo establecido en la segunda parte del artículo 25 que
establece que la expedición de la certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de
quien la requiera.

La consecuencia práctica de este bloqueo registral y la consecuente reserva de prioridad es que durante la
vigencia del certificado que prevé el artículo 24, más el plazo para la presentación del instrumento al
registro establecido por el artículo 5, la mutación jurídica que se autorice gozará de prioridad excluyente o
de rango según corresponda, respecto de las inscripciones o certificados posteriores al solicitado para ese
acto21 .

CELEBRACIÓN DE LA ESCRITURA
–
Según lo establecido por los artículos 23 y 24, la correspondiente escritura será autorizada dentro del plazo
de validez del certificado expedido por el registro.

PRESENTACIÓN DE LA ESCRITURA
–
Hemos visto que nuestro sistema registral adopta en el artículo 19 de la Ley 17801 y como principio
general el de la prioridad directa, es decir que la prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble estará dada por el momento de la presentación.

De manera más sencilla, quien ingrese primero al registro tendrá prioridad sobre los que ingresen con
posterioridad. Pero este principio de prioridad directa se ve complementado por la ley por otro que
conocemos por prioridad indirecta, que lo encontramos en el artículo 5 de la misma ley, que establece que
las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. Es por ello que, para que opere
esta modalidad de prioridad por la cual se considerarán registradas las escrituras no al momento de su
presentación sino al de su instrumentación, la escritura deberá ser instrumentada dentro del plazo de
validez de su correspondiente certificado y presentada al registro para su registración dentro de los 45 días
desde el día de su otorgamiento22.

Los plazos de los artículos 24 y 5 de la Ley 17801 son plazos de caducidad, por lo que si la escritura se
presentara fuera del plazo de validez del certificado o pasados los 45 días de otorgamiento de la escritura,
los efectos jurídicos dados por el bloqueo jurídico caerán y la prioridad de dicha escritura estará dada por el
momento de presentación al registro.

Plazo de validez del certificado

Como se vio anteriormente, para autorizar la escritura, quien lo haga deberá contar con el correspondiente
certificado registral expedido por el registro. Pero este certificado, según surge de la ley registral nacional en
su artículo 24, tiene un plazo de validez, ya que es imposible pensar que el funcionario autorizante estudie el
informe, redacte el documento y reúna a las partes, todo en el mismo momento.

El criterio adoptado por el legislador a la hora de otorgar los plazos de validez tiene su razón en la distancia
existente entre el domicilio funcional del escribano y el lugar de ubicación de la sede del registro que expide
dicho certificado. Así, el artículo 24 establece como plazos de validez quince días para escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal (se refiere al domicilio funcional, es decir, donde desempeñe sus
funciones) en la ciudad asiento del registro; veinticinco días para los que tengan domicilio legal fuera de la
ciudad, pero en la misma provincia; y treinta días para los que lo tengan en otra provincia.

La última parte del artículo 24 prevé la posibilidad de que las reglamentaciones provinciales concedan
plazos más amplios para los funcionarios con domicilios fuera de la ciudad asiento de registro. Los plazos
del artículo 24 se computarán desde las cero horas del día de su expedición.

A simple vista, el plazo de validez del certificado parece irrelevante desde el punto de vista de los efectos
jurídicos que pudiese producir, pero esto por varios motivos no es así.

Entre la expedición del certificado por el registro y el momento de la autorización por parte del escribano o
funcionario público del correspondiente instrumento público puede transcurrir un intervalo de tiempo de
quince, veinticinco y treinta días, como viéramos anteriormente.
En ese intervalo de tiempo, podrá ocurrir una mutación en la situación jurídica registral del inmueble sobre el
que se pretende autorizar el acto. Ejemplo de esta posible mutación sería el ingreso de un embargo u otra
medida cautelar, que por no producir mutación de carácter real en el inmueble no requiere contar con
certificación expedida a tal efecto por el registro.

Esta consecuencia jurídica privaría de seguridad jurídica a quien pretende adquirir un derecho real sobre un
inmueble y comienza con la puesta en marcha del procedimiento de registración, y ve variada la situación
jurídica del inmueble, que al momento de la solicitud de certificado se veía libre de gravámenes y al
momento de la autorización de la misma esa situación ha variado como, por ejemplo, por el ingreso de una
medida cautelar sobre este. Para ello, nuestra ley registral estableció un mecanismo que encontramos en el
artículo 25 que prevé lo que se conoce como reserva de prioridad y produce lo que denominamos bloqueo
registral.

Prioridad registral y autonomía de la voluntad

Otro aspecto que puede influir sobre la prioridad se refiere a la posibilidad de alteración del principio por la
voluntad de las partes. La ley registral inmobiliaria 17801, en su artículo 19, prevé esta posibilidad no solo
para el derecho real de hipoteca como lo hace el Código Civil con posterioridad a la reforma, sino para todos
los derechos registrables, sean reales u otras anotaciones que no lo sean, siempre y cuando no sean
excluyentes entre sí.

Es muy importante tener en cuenta la importancia que le deja el legislador a la libre voluntad de las partes
respecto de la aplicación del principio de prioridad, toda vez que no es absoluto este principio, sino que las
partes interesadas podrán modificar el orden de prioridad mediante declaración de su voluntad hecha con
precisión y claridad, es decir, podrán substraerse estableciendo otro orden de prelación para sus derechos.
Hay allí un gran acierto del legislador, ya que logra de esta manera, respecto del principio de prioridad, llegar
a la afirmación de que las leyes registrales conceden mayor libertad a las partes, porque al dar publicidad a
sus actos se brinda suficiente seguridad a los terceros y al tráfico jurídico.

Y más lejos aún llega López de Zavalía (1983), quien sostiene que el problema del tiempo es bastante
relativo, ya que a esa determinación legal de la prioridad puede efectuársele una modificación por una
determinación de tiempo voluntaria. No quedan dudas de que el legislador ha optado por mantener incólume
el derecho de las personas de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle dejado abierta la puerta
para poner en funcionamiento la autonomía de la voluntad, poniendo de manifiesto que brinda, de esta
manera, mayor seguridad a los terceros y al tráfico jurídico. Para todos los que somos operarios del derecho,
lograr que no se vulnere el derecho a la autonomía de la voluntad (siempre que no se oponga al orden
público) y que nos podamos substraer al principio de prioridad demuestra la madurez que ha alcanzado el
derecho argentino.

Es difícil, en principio, imaginar el interés que puede encontrar el acreedor hipotecario en permitir estas
posibilidades que hagan alterar la colocación registral y consecuente prioridad. La explicación de ello no es
unívoca; hay que tener en cuenta el caso concreto. Una de estas explicaciones puede estar dada en el
interés que este pueda tener en la viabilidad del proyecto emprendido por el constituyente, y así, por ejemplo,
puede darse la hipótesis de que, para asegurar un crédito de diez mil pesos (moneda argentina), se
constituyere una hipoteca por esa suma sobre un inmueble valuado en un millón de pesos; de este modo, el
acreedor hipotecario podría convenir la posibilidad de constitución de una ulterior hipoteca con preferencia
de rango por un monto de pesos trescientos mil, por ejemplo, que puede ser muy necesaria para el deudor
constituyente para poner en funcionamiento la actividad emprendida.

Analizaremos los distintos casos, la reserva de rango. La reforma al Código Civil de Vélez por la Ley

1771123 introdujo una nueva redacción al artículo 3135 referente a la hipoteca, donde contemplaba la
posibilidad de la reserva de rango. El propietario de un inmueble, al momento de constituir un derecho, se
reserva la posibilidad de constituir con posterioridad otro de grado preferente.

Esta convención entre el acreedor hipotecario y el constituyente podía celebrarse al momento de la

constitución de la hipoteca tal como lo expresaba el agregado al artículo 3135, o como lo expresaba un
reconocido sector de la doctrina, con posterioridad a ella.

Algunos autores sostenían que, pese a que el artículo pareciera prever la posibilidad de constituir solamente
una hipoteca, es posible que se constituya más de una, siempre que los montos garantizados en su
conjunto no superen el monto previsto en la convención. Otros sostienen que a la hora de determinar el
monto garantizado solo se debía computar el capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios de la postura de que, al momento de calcular el monto, era necesario computar el capital, los
intereses y las eventuales costas del juicio. El Código Civil y Comercial nada dice sobre la reserva de rango.
Te invitamos a conocer otros pactos en los que interviene la voluntad de las partes y que impactan en el
principio de prioridad.

PO S PO S I C I Ó N D E RA N G O PE RM U TA D E RA N G O C O PA RT I C I PA C I Ó N D E RA N G O S

El titular de un derecho inscripto de rango compatible decide retroceder en su derecho, a favor de otro
derecho que se constituye en ese momento que será de grado preferente.

Esta posibilidad también la encontramos en el art 19 de la ley 17.801. Se diferencia de la reserva de rango en
que en esta última la convención se realiza con la posibilidad a futuro de constituir otra hipoteca de grado
preferente, y en el caso de la posposición de rango, en ésta el convenio por el cual se retrocede en el orden
de prelación se realiza al momento de constituir la nueva hipoteca.

PO S PO S I C I Ó N D E RA N G O PE RM U TA D E RA N G O C O PA RT I C I PA C I Ó N D E RA N G O S

Cuando dos titulares inscriptos deciden cambiar o permutar sus rangos. Es el intercambio del rango entre
dos derechos inscriptos, sea de dos hipotecas o de una hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un
embargo, etcétera. Si entre los dos derechos que permutan su rango existen otros intermedios también
inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan
resultar perjudicados por la permuta. Este perjuicio se produce si, por ejemplo, en una permuta de rango
entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la que asciende en rango es de un monto mayor a
la otra, lo que perjudica entonces a la de segundo grado. Aquí se obtiene la conformidad del acreedor en
segundo grado o, en su defecto, la de tercer grado sólo pasa a primer término hasta el mismo monto que
tenía la de primer término, y por el saldo coparticipa el rango con el que baja de primer a tercer término. Así,
por ejemplo, se podrán permutar rangos entre dos hipotecas que garanticen cinco mil pesos. Pero si la de
primer grado garantiza cinco mil pesos y la de tercer grado que pretende permutar con la de primero es de
diez mil, se deberá obtener la conformidad del acreedor de segundo grado; o, en su defecto, la de tercer
grado avanzará en el orden de prelación sobre los cinco mil pesos garantizados por la permutante.
 PO S PO S I C I Ó N D E RA N G O PE RM U TA D E RA N G O C O PA RT I C I PA C I Ó N D E RA N G O S

Estamos en presencia de ella cuando dos o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener
diferentes fechas de constitución y de ingreso en el registro.

La coparticipación puede darse entre dos o más hipotecas ya constituidas o que se constituyen en ese
momento.

También puede darse entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese acto y otra u otras por
constituirse en el futuro, en cuyo caso la coparticipación es una variante de la reserva de rango. En efecto, en
lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de grado preferente, la reserva sería la de constituir
otra u otras hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese acto.

1 Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
2 Art. 2586. Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación

Argentina.
3 Art. 2586, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación

Argentina.
4 Art. 2223, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación

Argentina.
5 Art. 745, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la ación Argentina.
6 Art. 756, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
7 Art. 756, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
8 Art. 760, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
9 Art. 761, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
10 Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
11 Art. 19, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
12 Art. 17. Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13 Art. 18 inc. b. Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
14 Art. 18 inc. c. Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
15 Art. 5, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
16 Art. 25, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
17 Art. 24, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
18 Art. 23, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
19 Art. 24, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
20 Art. 25, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
21 Art. 24, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
22 Art. 19. Ley 17801. Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
23 Ley 17711. (1968). Código Civil. Modificaciones. Poder Ejecutivo Nacional.
LECCIÓN 2 de 3

Referencias

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Argentina. Publicado en Notario del Siglo XXI, vol 30. Recuperado de link
http://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-30/1247-el-principio-de-prioridad-en-la-ley-nacional-
registral-inmobiliaria-de-la-republica-argentina-0-5291440678100512

Guerrero, F. (2012). Posiciones adoptadas por distintos tribunales en relación al cálculo de intereses
privilegiados en créditos hipotecarios en procesos de quiebra. Publicado en Revista de Derechos Reales, vol.
1. Recuperado de https://ar.ijeditores.com/articulos.php?idarticulo=48793&print=2

Ley 17711. (1968). Código Civil. Modificaciones. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=103603

Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/53050/texact.htm

Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación [Aprobado por Ley Nº 26994 B. O. 08/10/2014.
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27077 B. O. 19/12/2014].
Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975

López de Zavalía, F. J. (1983). Curso introductorio al derecho registral. Buenos Aires, AR: Zavalía.

Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales (Tomo I). Buenos Aires, AR: Zavalía.

Moisset de Espanés, L. (1991). Publicidad registral. Buenos Aires, AR: Advocatus.

LECCIÓN 3 de 3

Revisión del módulo

Hasta acá aprendimos

Principio de inscripción
–
El valor de este principio está dado por cada ordenamiento registral, según los efectos y las sanciones que
se considere para la inscripción o no inscripción de un derecho para el cual se prevea su registración; la
vinculación del principio de inscripción con los documentos que acceden al registro (sean de naturaleza
pública), como aquellos que son privados y susceptibles de registración.

Asiento registral
–
Entendemos al asiento registral como la forma en que el registrador materializa la registración, sea por el
acto de matriculación previsto por la Ley 17801 o por las posteriores inscripciones que se solicitaren.
Identificamos los diferentes asientos registrales, y hasta cómo se incorporó el inmueble al sistema
registral.

Principio de especialidad
–
Analizamos las implicancias que tiene el principio de especialidad en los casos de anexión, división o unión
de un inmueble, también en cuanto a los derechos reales de garantía, y la rectificación de asientos con
respecto a situaciones que suceden en la registración.
Principio de prioridad
–
El principio de prioridad no es exclusivo del derecho registral, ni creación de él, sino que pertenece al ámbito
de los derechos reales. Por ello desarrollamos las regulaciones en el Código Civil y Comercial y la Ley
17801. También el bloqueo registral como mecanismo de protección, la prioridad registral y la autonomía
de la voluntad.