Concurrencia de acreedores en bienes inmueble

La concurrencia de acreedores en un bien inmuebles es un tema que ha sido

puesto en discusión en el ámbito legal del Perú. Esta figura se produce cuando
múltiples acreedores tienen derechos sobre un mismo bien inmueble, lo que
puede generar conflictos y complicaciones tanto para los deudores como para los
acreedores involucrados en el tema. Intentare en este ensayo, explorar los
aspectos legales relacionados con la concurrencia de acreedores inmuebles en el
contexto peruano, analizando su regulación legal y su aplicación analizada desde
el punto de la situación jurídica o relación jurídica
Veamos que en el Perú tenemos en el código civil se encuentra regulada la figura
de concurrencia de acreedores y basándonos en esta la podríamos definir que
esta se da cuando exista un deudor que se vea obligado a e hacer la entrega de
un solo bien a múltiples acreedores pero para que esta entrega tenga una
obligación legal debe existir un título de por medio que acredite el presunto
derecho sobre el bien que fue transferido es así que la situación ameritaría una
concurrencia de acreedores donde todos estos reclamarían el bien y su entrega de
este bajo la presunción de ser propietarios .
En el caso de España se renombra y toma el nombre de pluralidad de ventas de
una misma cosa donde Rubio Garrido menciona acerca de esto: La doble venta
consiste en la perfección, por el mismo vendedor, de dos o más contratos de
compraventa sobre una misma cosa. Debemos aclarar que el término “doble” no
hay que acogerlo con un sentido estricto. Este únicamente establece un mínimo,
pero no un máximo. De tal modo que, si sólo se realiza una venta, lógicamente no
se puede hablar de doble venta, pero si son tres, o cuatro, etc., las ventas
realizadas, se denomina doble venta que una misma cosa puede ser objeto de
varias ventas donde se reflejara varios compradores que acrediten tener derecho
sobre el mismo objeto pero España tiene esta figura regulada en su código civil
en el artículo 1473 que dice : Si una misma cosa su hubiera vendido a diferentes
compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad
pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no
haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la
posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre
que haya buena fe. Entonces veremos que en el derecho español también tiene
una regulación de acreencia de acreedores que a partir de este artículo se
pretenderá dar una solución teniendo como finalidad determinar quién será el
acreedor, en el caso del bien inmueble se resalta que es acreedor aquel que lo
haya registrado correctamente no siendo necesaria la buena fe ya que se refleja
solo como una opción.
 En el caso de los bienes inmuebles específicamente está regulado en el C.C en el
artículo 1135 “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al
acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el
título que conste de documento de fecha cierta más antigua.” basándonos a este
articulo la forma de determinar la prioridad sobre el bien, será para aquel acreedor
que demuestre que su título fue primero en inscribirse demostrando que su fecha
sería la más antigua que los demás presuntos acreedores.

A través de lo regulado en este artículo se tratara de determinar apropiadamente

quien será el acreedor que poseerá el derecho de sobre el bien entonces nos
damos cuenta que la fijación del derecho en estos casos es el sujeto a quien va a
proteger y le va a garantizar que conforme a la ley se le podrá dar exclusividad
sobre un inmueble pero para que se dé la concurrencia de acreedores deberán
primar los elementos : la existencia del bien inmueble con su respectivo deudor ,
la existencia de 2 a más acreedores y que el deudor se haya obligado a entregar
el bien a dichos acreedores concurrentes. En el caso que se demuestren dicho
elemento ya se estaría configurando la concurrencia de acreedores donde se dará
la prelación al acreedor Al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente
inscrito, que el título sea de fecha anterior y cuyo título conste de documento de
fecha cierta más antigua.
Existen dos principios en el libro IX de registros públicos que tomare en cuenta
que respaldarían la correcta prelación del acreedor en estos casos de
concurrencia de acreedores
El principio de buena fe en el derecho se aplica en diferentes sistemas legales en
el mundo , el cual se va a referir a la honestidad en el comportamiento justo que
se espera de las personas en las relaciones que establezcan o así mismo en las
transacciones legales que se vean involucradas , ahora tomando en cuenta esto
se debería hablar del principio de buena fe registral el cual está en el artículo
2014 Principio de buena fe pública registral : El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que
lo sustentan. Entonces este se aplicaría en el aspecto de registro de bienes
inmuebles donde un sujeto va obtener un derecho de propiedad u otro derecho
real sobre un bien inmueble teniendo un previo conocimiento de la información
registrada en registros públicos ya que esta información tendría que tener mucha
validez, este intentaría proteger el derecho del de los terceros adquiriente de
buena fe.
El principio de Legitimación también se observa tomando en cuenta el artículo
2013 del código civil que no dice: El contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme. El cual le daría una validez a aquella persona que
registre su bien inmueble.
Tomemos por ejemplo la casación N°2760-2014 de la ciudad de Lambayeque por
concurrencia de acreedores donde la decisión fue a favor de la demandante que
había inscrito la propiedad debidamente en registro publico le favorece en la
prelación del bien inmueble , no fue la antigüedad lo que primo en este caso si no
el debido registro , en el articulo 1135 nos presenta una solución destinada a
brindar una seguridad jurídica que pretende buscar justicia en el derecho así
concordante a este el artículo 2016 del código civil dice : - La prioridad en el
tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro , lo respaldaría al artículo 1135 donde se prefiere al acreedor al acreedor
que primero haya inscrito , en este caso la demandante inscribió oportunamente
su derecho sobre el inmueble .

Fernández Cruz, G. (1987). La buena fe en la concurrencia sobre bienes

inmuebles. Derecho PUCP, (41), 159-226.
RUBIO GARRIDO, T., La doble venta y la doble disposición (1994), editor José
María Bosch, Barcelona, pág. 9
Vásquez Barrios Sergio, Venta múltiple de una misma cosa (2009) , Revista Vlex
Casación N°2760-2014- LAMBAYEQUE, www.pj.gob.pe