Qué es una medianera y tus

derechos sobre ella

¿Estás pensando en comprar una vivienda y quieres estar seguro de hacer
la elección correcta y no llevarte sustos de última hora? Entonces, es
importante que sepas que, si adquieres un inmueble antiguo para
reformar, o una casa adosada, probablemente veas que alguno de los
muros es una pared medianera. ¿Qué es exactamente una medianera?
¿Qué problemas legales te puede ocasionar el día de mañana? Sigue
leyendo que hoy aclararemos tus dudas.
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¿Qué es una medianera?

Cómo saber si una pared es medianera

De quién es la pared medianera

La Ley sobre las medianeras

El derecho de medianería

¿Se puede comprar un derecho de medianería?

¿Qué es una medianera?

Una medianera es un muro o pared que separa dos propiedades, es
decir, la tuya de la del vecino del edificio de al lado. Suelen ser paredes
planas que, a simple vista, no dan la sensación de ser medianeras.
La medianera suele pertenecer solo a uno de los propietarios, no a
ambos, ya que se encuentra en la linde de su vivienda y edificio, aunque
el otro propietario se beneficie de ella y no tenga la necesidad de
construir una pared o muro.
Cómo saber si una pared es medianera
Para detectar una pared medianera deberás hablar con el arquitecto o
la promotora del inmueble, que te darán toda la información sobre el
valor catastral del mismo y te informará de si tiene paredes medianeras.
Antiguamente era muy común hacer este ejercicio ya que suponía un
ahorro de recursos por parte del vecino que construía al lado de un
edificio o vivienda ya existente. Se llegaba a un acuerdo con el otro
propietario para poder usar esa pared para su vivienda. Sucedía sobre
todo en casas de pueblo adosadas o en edificios muy antiguos.

De hecho, si te fijas en la demolición de edificios muy viejos, verás que la

pared que queda a la vista de todos suele mantener los azulejos
originales o el papel pintado. Eso significa que estamos ante una pared
medianera.

De quién es la pared medianera

La pared medianera (es decir, el eje medianero de la pared) pertenece al
vecino original, es decir, al que construyó el edificio o la vivienda
primero. Esto tiene sentido ya que fue este propietario quien, en su día,
tuvo que hacerse cargo de los costes de construir una pared para su
vivienda que más tarde disfrutará otro vecino también.
Así, si el propietario de la medianera quisiera hacer reformas en su casa, o
incluso necesitase derribar esa pared, estaría en su pleno derecho, ya que
es de su propiedad. Aunque, llegados a este punto, seguro que empiezan
los problemas entre ambos vecinos, como es lógico.

Por lo tanto, antes de hacer reformas, el propietario de la medianera

debería informar a su vecino de sus intenciones y llegar a un acuerdo
amistoso para que la obra no suponga un inconveniente para ninguno de
los dos.
Si no se llegase a un acuerdo y tú eres el vecino afectado, debes saber
que es importante que cuentes con un abogado experto en el tema que
te asesore correctamente. Aquí es posible que se pueda demandar por
una obra o reforma mal ejecutada.
La Ley sobre las medianeras
Para que nos entendamos, una pared medianera se puede considerar
como una mancomunidad entre vecinos de esa pared. Así, según
el artículo 579 del Código Civil, cada propietario de la medianera podrá
hacer obra sobre la misma o introducir vigas hasta la mitad de su espesor
siempre y cuando no impida el uso común de los demás medianeros.
Antes de llevar a cabo una obra, se deberá contar con el
consentimiento de los otros vecinos usuarios de esta medianería. Si
esto no sucede y no se llega a un acuerdo por ambas partes, será un
perito quien fijará las condiciones necesarias para que la obra beneficie a
ambas partes y ninguna de ellas salga perjudicada ni pierda sus derechos
de medianería.
El derecho de medianería
Lo que se pretende con el derecho de medianería es que ambos vecinos
estén en igualdad de condiciones a nivel legal respecto de su pared o
muro medianero. De esta manera, ante la necesidad de obras en alguno
de los inmuebles, el otro no se verá legalmente desamparado. Esto
también significa que ambos propietarios deberán hacer un buen uso de
la medianera y un buen mantenimiento de su estructura. El vecino que
compra una casa con pared medianera será quien deba adquirir el
derecho de medianera, ya que el propietario original lo tendrá desde la
misma construcción del inmueble.
¿Se puede comprar un derecho de medianería?
Sí, es posible comprar ese derecho para que el vecino que no dispone del
mismo, pueda disfrutar de él en igualdad de condiciones. Aunque no es
tarea sencilla, ya que se debe estudiar en profundidad las líneas divisorias
de la pared, a qué linde pertenecen, si son del fundo del vecino… para
ello, es recomendable contar tanto con un arquitecto como con un
abogado que trabajen juntos y te ayuden a resolver tu caso en concreto
de manera exitosa.

MEDIANERAS: LAS RESPUESTAS

El nuevo CCC trata en el TITULO IV CONDOMINIO, SECCION 2* denominada CONDOMINIO
SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS, dispone de todo lo referente a cuestiones de límites
(obligaciones y derechos) de Medianería. –

En efecto, desde el artículo 2006 al 2036 inclusive marca las pautas concretas de cada situación,
proponiendo un resumen de los temas más tratados, y las soluciones más precisas sobre un tema de
mucha actualidad y a la vanguardia.

1- ¿Qué es la medianería?

Es el nombre con que se designa a un condominio especial de indivisión forzosa; el condominio de

las paredes, muros, fosos y cercos, que sirven de separación entre dos heredades contiguas.

2- ¿Qué es el condominio?

Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una
cosa mueble o inmueble (artículo 1.983 CCC).

3- ¿Cuándo hay indivisión forzosa?

Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y
ninguno de los condóminos podrá pedir la división (artículo 2.004 CCC).

4- Qué es un muro lindero?

El que está construido en el límite de dos heredades. Se los denomina “contiguos”, cuando han sido
construidos totalmente sobre terreno de uno de los propietarios vecinos y “encaballados”, cuando su
eje coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos, es decir: “a caballo” del
límite.

5- Que es un muro de elevación?

Se denomina así al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.

6- ¿Qué es un muro privativo?

Es el muro construido a costa de uno de los vecinos linderos y que, por lo tanto, es de su exclusiva
propiedad.

7- ¿Qué es un muro de cerramiento forzoso urbano”?

Todo propietario de una heredad, tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación
recíproca de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar, obligando a su
vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 metros de altura más las disposiciones
locales. -( artículo 2008 CCC). –

8- ¿Qué derecho confiere la ley, a quien edifica primero, en un lugar aún no cerrado entre paredes?

La ley determina que, quien en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no
cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino,
con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros (ARTICULO 2014 CCC).
–

9- ¿Qué sucede si quien construye primero un muro medianero desea realizarlo con un espesor
mayor de al reglamentario?

Debe construir el excedente en terreno propio y a su exclusivo cargo.

10- ¿Cuál es el valor de la medianería?

El valor computable se realiza computando el muro, los cimientos o terreno a la fecha de puesta en
mora. –

11- ¿Cómo puede liberarse el vecino requerido para no contribuir a la construcción de una pared
divisoria o a su conservación?

Puede liberarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse,
y renunciando a la medianería (artículo 2.028 CCC), salvo el caso que el muro forme parte de una
construcción que le pertenece. –

12- ¿Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro?

En ese caso deberá adquirirlo. Para ello, además del valor del muro, deberá pagar el valor del terreno
ocupado por la mitad de él, cuya cesión hizo al renunciar a la medianería. Es decir, la porción del
terreno cuya propiedad transfirió para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos que
demandaba la construcción y conservación de la medianería, debe adquirirla nuevamente si desea
utilizar el muro medianero.
13- ¿Cómo se encuentra reglamentada, la facultad de adquirir la medianería?

Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la
facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a
tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del
valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también
la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una
porción del espesor de la pared.

14- ¿Se puede reconstruir un muro medianero?

El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe
reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido y a su exclusivo cargo. –

15- ¿Siempre se presume la medianería de las paredes o muros?

No. Únicamente cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque estos se
encuentren cerrados por todos sus lados. –

16- ¿Se puede prolongar un Muro Medianero?

Si. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costas, sin
indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es
privativa del que la hizo. –

17- ¿Quién es el obligado al pago de la medianería?

Sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieran corresponderle, el obligado al pago de la
medianería es el propietario actual del inmueble lindero.

18- ¿Cuál es el valor computable de la medianería?

El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora

(artículo 2.019 CCC.-

19- ¿Cómo se calcula el precio de la medianería?

Se toma en consideración como base el valor actual de construcción, deduciendo los porcentuales de
desvalorización originados en la antigüedad de la pared, su estado de conservación, etc. Suele ser
valorada la fórmula de cómputo de depreciación de “Ross- Heideck” a los efectos señalados
(Cámara Nacional Civil Sala F “Consorcio Córdoba 996/1.000 esquina Carlos Pellegrini 787/791 c/
Av. Córdoba 972 SRL s/ cobro de medianería).
20- ¿Cuáles son los derechos y las obligaciones que surgen de la ley para los condóminos
medianeros?

2. a) Cada condómino debe contribuir, en la proporción de sus derechos, a los gastos de

conservación, reparación o reconstrucción de la pared o muro medianero (artículo 2.027
Código Civil).

1. b) Deben usar razonablemente la pared o muro, pudiendo asentar construcciones en él,

que no pongan en peligro ni perjudiquen a la construcción medianera. –

1. c) Cada condómino puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación del muro
medianero renunciando a la medianería, con tal que la pared no forme parte de un
edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya sido necesaria
por un hecho suyo. –

1. d) Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin
indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella. –

24- ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción por cobro de medianería?

Esta prescripción, tiene un plazo de 5 años (artículo 2.560 del CCC).-

La prescripción por reclamación de responsabilidad civil (daños y perjuicios) es de 3 años (2.561

CCC). –