MEDIANERÍA

Uno de los temas más frecuentes que se plantean entre vecinos contiguos es sobre
los derechos y obligaciones que nacen del muro o cerco compartido por ambos y
que cumple la función de dividir ambos predios. Este muro es conocido
públicamente con el nombre de Medianeria.

¿QUE SE ENTIENDE POR MEDIANERIA?

Es el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios
vecinos de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios
y que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas sobre una cosa mueble o inmueble.
Indivisión forzosa: cuando una cosa está afectada al uso común de
dos o más heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno
de los propietarios podrá pedir la división, dado que si así fuera, la
cosa objeto perdería su sustancia.

Art. 2716 del Código Civil: El Condominio de las paredes muros,

fosos y cercos que sirven de separación entre dos heredades
contiguas, es de indivisión forzosa.

¿QUÉ ES EL DERECHO DE MEDIANERÌA?

Es aquel que tiene cada vecino con respecto al uso de un MURO
MEDIANERO.

¿QUÉ SE ENTIENDE POR MURO MEDIANERO?

Un muro es medianero y común a los vecinos de las heredades
contiguas que lo han hecho construir a su costa en el limite separativo
de las heredades. Resulta también medianero en el caso que fuese
construido a costa de uno de los vecinos y luego el otro le reintegra la
mitad de su valor.
Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma
encaballada sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo.
Dicho muro es propiedad de los dueños de dichos fundos, que
contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación del mismo.
CLASIFICACIÓN DE LOS MUROS
1) Desde el punto de vista de su ubicación, un muro o pared puede ser
contiguo o estar encaballado.
 Muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma
integra sobre el predio de quien lo edifico, situándose uno de los
filos del muro en un plano coincidente con la situación del Eje
Divisorio de Predios.
 (dibujo nº 1)
 Muro encaballado es aquel que se ha construido sobre el Eje
Divisorio de Predios, coincidiendo este ultimo con el Eje de
Simetría del Muro. En este caso, el muro se levanta sobre dos
predios, ocupando una franja de cada uno de ellos.

(dibujo nº 2)

2) Desde el punto de vista técnico, puede cumplir funciones de simple

cerramiento o de carga.
3) Desde el punto de vista jurídico, un muro además puede ser
considerado como PRIVATIVO o MEDIANERO.
 Muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que
lo construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe
adquirir los derechos de medianería correspondientes.
 Muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los
propietarios de dos fundos contiguos.
 Muro de simple cerramiento Se hace uso del muro para cuidar la
intimidad o seguridad.
 Altura de cerramiento forzoso: si las normas municipales no
establecen otra altura el Código Civil en su Art. 2729 indica que
las paredes divisorias deben levantarse a una altura de 3.00m.
El Art. 2725 del Código Civil establece que el que primero edifica en
un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la
pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared
sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros, y su espesor
entero no exceda de 18 pulgadas (45 centímetros). Esto se da para
edificaciones antiguas. En el caso de obra nueva con un espesor de
30 cm puede invadirse 15 cm.
Derechos y obligaciones de los condóminos
Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro
medianero.
  A reconstruir el muro.
 A darle mayor altura al muro.
 A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
 A readquirir los derechos de medianería.
 A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero
en buen estado.
 A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
 A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del
derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la
mitad de la pared (C.C. art. 2731).
 A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin
perjudicar al vecino o al muro (C.C. 2731).
 A servirse del muro para todos los usos a los que se destino,
según su naturaleza (C.C art. 2730).
 A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino
preste su consentimiento (C.C. art. 2654y 2655).
 A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la
medianería (C.C. art. 2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el
lindero edifique.
 Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual
manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro,
en el caso de muro condenable.
 Respetar todos los derechos de su condómino.
¿CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS DE
MEDIANERIA?
1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: El
muro nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes
linderos contribuyen con su aporte económico a que el muro se
construya, por partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado.
2) POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en
Espesor: todo el espesor. Altura: del edificio más bajo. Largo:
todo el largo. El valor actual se deprecia por edad y estado. La
persona que quiere servirse de todo o de parte de un muro que
fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que
desee utilizar. Divisorio de Predios, el vecino solamente
adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se
halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino,
coincidiendo uno de sus filos exteriores con el plano virtual del
Eje Divisorio de Predios (muro contiguo y privativo), no solo
debe abonar los derechos de medianería sino también la franja
de terreno del lindero donde se asienta el muro.
3) DONACION DE DERECHOS: En este caso, el vecino que
construyo cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga
así el 50% de la propiedad de la pared sin reclamar valor
alguno.
4) POR COMPENSACION: Cuando un condómino de un muro
necesita destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con
el propósito de hacerlo mas apropiado a fines de soportar mayor
carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar
dicha tarea en forma inmediata, restituyendo todas las
condiciones de confort que el condómino lindero poseía antes
de la reconstrucción de la pared, sin indemnizarlo en forma
alguna (por esto ultimo se hace indispensable el requisito de la
inmediatez).
5) POR PRESCRIPCION: Institución jurídica que consiste en la
adquisición de un derecho o la extensión de una obligación por
el simple transcurso del tiempo.
PRESCRIPCION LIBERATORIA: el dueño privativo del muro
pierde derecho a reclamar el pago de la medianería, si deja
transcurrir más de 10 años. Los derechos reales acompañan a
la cosa no al dueño, si desde la construcción del muro no
pasaron 10 años y cambiaron varios dueños, se reclama al
último. PRESCRIPCION ADQUISITIVA: se adquiere el
condominio al pasar 20 años.
6) READQUISICION DE DERECHOS: Aquel propietario que hizo
abandono del derecho de medianería, se libera de cumplir con la
obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y
conservación del muro; perderá asimismo, derechos sobre la
franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce
de esta forma un CORRIMIENTO DEL EJE DIVISORIO DE
PREDIOS hacia el FILO DEL MURO, perdiendo la franja de
terreno el vecino que hizo abandono. El muro entonces, de ser
medianero pasa a ser CONTIGUO Y PRIVATIVO del otro
lindero, quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno
aludida. Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el
muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino
también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado
que allí también se asienta parte de la pared.
7) DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN:
Este es el caso en el cual existe un único dueño de dos fundos
linderos, confundiéndose ambos condóminos en una sola
persona. Cuando dicho propietario vende uno o ambos lotes, y
careciéndose de instrumentos públicos o privados referidos a la
situación de medianería, los terceros adquirentes ven
imposibilitada la determinación del estado jurídico de las
paredes que separan las heredades, quedando como ultimo
recurso las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de
las construcciones o edificios en dichos fundos. Es por ello que
se generan algunos casos posibles, a saber:
Caso 1) Se considera MEDIANERO por CERRAMIENTO FORZOSO.

Caso 2) Se considera PRIVATIVO DE A por cuanto se establece que EL

MURO ES PARTE DEL EDIFICIO, y no protege la intimidad de B.

Caso 3) Se considera MEDIANERO por cuanto se dan tres condiciones

fundamentales para que exista medianería: APOYO, ARRIME Y
CERRAMIENTO FORZOSO.

CERRAMIENTO FORZOSO: para preservar ciertos grados de privacidad o de

seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los
mencionados fines.

El Código Civil contempla, por cuestiones de privacidad que las paredes

medianeras deben tener tres metros de altura, siempre que dicha medida no
este legislada por los códigos de edificación de cada localidad.

Toman 45 cm que se materializa para que este sea portante; y hoy debido al
mejoramiento de algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30
centímetros.

Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro

medianero
 A reconstruir el muro.
 A darle mayor altura al muro.
 A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
 A readquirir los derechos de medianería.
 A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero
en buen estado.
 A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
 A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del
derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la
mitad de la pared (C.C. art. 2731).
 A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin
perjudicar al vecino o al muro (C.C. 2731).
 A servirse del muro para todos los usos a los que se destino,
según su naturaleza (C.C art. 2730).
 A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino
preste su consentimiento (C.C. art. 2654y 2655).
 A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la
medianería (C.C. art. 2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el
lindero edifique.
 Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual
manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro,
en el caso de muro condenable.
 Respetar todos los derechos de su condómino.
¿CUÁNDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?
Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se
hace uso especifico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor
computable el de la fecha de reclamación del pago.
EXTENSION DE LA MEDIANERIA
En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la
condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado, tal como lo
demuestra la siguiente figura.

MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se encuentra en un estado

físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe
demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue además su
condición jurídica respecto de los derechos que existían sobre ese muro. La
demolición del muro puede hacerse por actuación del poder de policía de los
municipios sobre las obras particulares, o bien convenida entre los condóminos
linderos.
ABANDONO O RENUNCIA: El Código Civil habla del abandono en sus art.
2726 y 2727; cuando el condómino lindero hace abandono de sus derechos de
medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo;
además el condómino que abandonó pierde además la franja de terreno donde
se apoya la mitad del muro.
CONFUSION: Situación por la cual la condición de deudor y acreedor se
reúnen en una misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de
un lote separado de otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el
vecino lote B, la condición de medianero de ese muro se extingue.
¿QUE SUCEDE CON LOS ÁRBOLES CERCANOS AL EJE MEDIANERO?
Los árboles existentes en cercos o zanjas se presumen medianeros y cada uno
de los condóminos puede exigir al otro que sean arrancados si causaren
perjuicio. Si caen por accidente no pueden reimplantarse sin el consentimiento
del otro.

VALOR ACTUALIZADO DE LOS MUROS MEDIANEROS –

DEPRECIACIÓN
Conceptos del Ingeniero Civil Norberto O. Pavanetto
Perito Judicial y Delegado Técnico de partes en los Tribunales Provinciales.
Miembro Titular del Tribunal de Disciplina y Ética Profesional del Colegio de
Profesionales de la Ingeniería Civil de la Provincia de Santa Fe - Distrito II.
Asesor Técnico y Consultor sobre reclamos de daños provocados en obras y
construcciones civiles.
Consultor sobre Liquidaciones del Valor Actual de Medianerías.
Auditor Técnico - Económico de Proyectos, Conducciones Técnica y
Ejecuciones de obras civiles y construcciones industriales de orden privadas y
públicas.

Con la construcción de un muro que sirve de separación entre dos

propiedades, nace una institución que es la llamada MEDIANERÍA. Quien la
construye o el llamado primer edificante de la mencionada pared, es el único
propietario del denominado MURO NO MEDIANERO. Nacen por lo tanto
deberes y derechos, respecto de esa simple pero a la vez tan compleja pared,
los que han sido perfeccionados constantemente por los codificadores primero
y la jurisprudencia después. Entre los derechos que le asisten al edificador, se
encuentra el de poder reclamar como deuda de valor, requiriéndole su pago, al
segundo edificante que hace uso del referido muro. Para realizar exactamente
el cálculo del Valor Actualizado, primero debe verificarse si la edificación fue
realizada de acuerdo con los Reglamentos de Edificación y Códigos vigentes
siendo menester determinar: el año y las características técnicas de su
construcción; la verificación de la ubicación de su emplazamiento respecto del
eje de separación de las fincas; los materiales incorporados y la mano de obra
empleada; la determinación de los análisis de precios de cada rubro que la
compone; el estado de conservación de cada uno de ellos; la justificación de la
depreciación producida y la confección del plano de medianería, que permitirá
el posterior cómputo métrico y ulterior valorización.

Valor actualizado: El artículo 2736 del Código Civil dice: Todo propietario cuya
finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la
facultad de adquirir la medianería en toda su extensión de la pared, o solo en la
parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las
paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté
construida, o de la porción de que adquiera la medianería, como también la
mitad del valor del suelo sobre la que se ha asentado; pero no podrá limitar la
adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir
la porción de altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a
pagar el valor de la pared desde sus cimientos. Agregándose según la Ley
17.711 que reforma el Código el 1º/7/1968, estableciendo que: El valor
computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución
en mora.
 La gran mayoría de los autores, ( Machado, Salvat, Spota, Persegani,
Argañarás, Baglieto, etc. ) sustentan el criterio que estamos frente al caso de
una venta forzosa, ya que el primer edificante no puede oponerse a su
utilización por el vecino lindero. Recordemos que el Valor de adquisición no es
el mismo que el precio pagado por el costo de ejecución, o del gasto realizado
por el primer edificante. Es un cálculo que se efectúa de acuerdo con las reglas
del arte en la que intervienen básicamente la suma de los materiales y de la
mano de obra utilizados para su construcción, y será calculado a la fecha de la
demanda ya que ese momento es el más próximo al pago y por consiguiente
es la que se acerca al justo precio.
El crédito por medianería comprende además un porcentual adicional por
erogaciones complementarias en conceptos de gastos generales y el agregado
de un adecuado y natural beneficio compensatorio, más allá del estricto cálculo
de los gastos de materiales y mano de obra. También entre los costos deben
considerarse los honorarios y gastos por la confección del plano de medianería,
el que es documento imprescindible al efectuar la reclamación.
La suma reclamada debe ser cuidadosamente calculada, ya que si fuese
necesario realizar una demanda judicial, y el valor pretendido resultare menor a
la que determine el perito, aquella es el límite máximo. Fallo C. Civil Sala C. La
Ley Febrero de 1975 - B - pág. 818: Accinelli, Enrique c/Bagley y Cía.
Respecto de la justificación de la depreciación producida en el cálculo del Valor
Actual y tratándose de muros medianeros específicamente, no corresponde la
aplicación rígida de las tablas o procedimientos de depreciación por antigüedad
utilizados como adaptación de valores extranjeros utilizados para el cálculo de
edificios de los denominados "de renta" y por sobre ellas debe prevalecer la
opinión fundada del experto.

Al calcular los porcentajes correspondientes a la depreciación en los muros

medianeros, el perito, (que es un asesor o consultor que le brinda a los jueces
el aporte de su cultura especializada, distinta a la general y jurídica de éstos),
debe tener en cuenta que entre sus características particulares es la de llegar a
sobrevivir a los edificios que se le adosan, ya que no participan de la suerte de
éstos. Es público y notorio que los edificios al llegar a su obsolescencia, ya sea
por su reemplazo o por su renovación estética total, y ser demolidos, sus muros
medianeros le sobreviven.
Con respecto a la depreciación, debemos tener en cuenta que un bien físico es
perecedero, y podemos convenir que desde el momento de su puesta en
servicio hasta el de su retiro, transcurre un período de tiempo que se llama vida
útil. Durante la misma va perdiendo lenta o repentinamente, su aptitud para el
fin que fue habilitado. Este menoscabo de la capacidad para continuar
cumpliendo su servicio, se traduce en una pérdida de valor - brusca o
paulatina, parcial o total - y es de tal naturaleza que no puede ser recuperada
con gastos de mantenimiento, y se la llama "depreciación". Es posible aclarar
que: " Si bien es cierto que al correr de los años, los muros sufren deterioros
ocasionados por agentes diversos, considérase que la desvalorización por cuya
causa experimentará un muro medianero no es en la misma proporción que la
que sufre la finca, que agrega además un deterioro mayor en pisos, carpintería,
instalaciones, etcétera, que se agrava al no continuar llenando un todo su faz
funcional. Que si bien es cierto existe por las causas mencionadas una
desvalorización, que de no tomarse en cuenta podría ser estimada como un
 perjuicio para el lindero que construye con posterioridad. En la generalidad de
los casos, dicho perjuicio se halla compensado con creces, por los beneficios
que recibe al encontrar un muro ya construido al que sólo contribuye con la
mitad de su valor", según lo expresan Félix Brindisi - Alejandro Luna Ing.
Civiles, "Liquidación de medianería". Citando al Profesor Mauricio Durrieu, en
párrafos de su obra "Tratado de Medianería" respecto del valor de la pared
separativa: "Corresponde entender que el valor de la pared separativa, en el
caso de adquisición primera de la medianería, es el presente, tomando en
cuenta la albañilería de la pared, sus estructuras accesorias útiles en común o
al adquirente, su edad, y su estado de conservación" (véase Pothier,
op.cit.T.4º, nº254, pág. 336). Además Pardessus (op.cit. T. 1, Nº156, p.371),
expresa con brevedad el concepto jurídico de que el precio de una cosa es lo
que vale esa cosa al tiempo de su venta. Al tratarse de una venta forzosa, este
concepto aumenta su significación, y es aplicable con tanto más motivo que
ninguno de los colindantes, ha de enriquecerse, así, en detrimento del otro. Se
trata, pues, de un criterio racional y justo.
Según señala Masselin ("Nouvelle Jurisprudence el traité practique sur les mur
mitoyens”, París, 1898, Nº197, pág. 158) - y entiéndase bien que su indicación
es enteramente arbitraria -, las rebajas por depreciación para las paredes son:
ninguna, cuando fue construida dentro de los diez años; hasta un 10 % cuando
su construcción tuvo lugar con anterioridad de diez a veinte años, aunque estén
bien conservadas en apariencia; hasta un 20 % si hubiesen sido levantadas de
20 a 30 años antes, y se hallasen bastante bien conservadas; y hasta un 30 %
si hiciese más de 30 años que las hubiesen construido y no presentasen sino
ligeros defectos en sus paramentos. Cuando es aún mayor la edad de las
paredes, nada consagra ya el uso, y debe valuársela apreciando su duración
restante.
Entienden fallos, que tratándose de muros medianeros no corresponde la
aplicación rígida de las tablas o procedimientos de depreciación por antigüedad
y que por sobre ellas debe prevalecer la opinión fundamentada del experto,
como ocurre con la especie donde ésta señala que si al muro se le asigna una
determinada vida útil, por ejemplo de 75 años y el mismo tiene una antigüedad
de 65 años, le restaría una utilidad de 10 años que, en principio no justificaría
haberle adosado y sobrecargado con un edificio y una pared cuyas vidas
probables deben exceder ese lapso de 10 años. (C. Civ., Sala C, LL 1975-B-
818; E.D 62-163; Sala B, LL 1976-D-429 ).
También debemos considerar que el uso que se le asigna a la mayoría de los
muros que separan edificaciones con estructuras independientes,
especialmente en los radios céntricos de mayor densidad edilicia, son los de
función esencialmente de cerramiento, ya que las cargas son soportadas por
columnas y vigas, y por lo tanto el segundo edificante utiliza dicho muros sin
considerar su eventual demolición para realizar posteriormente su
reconstrucción, lo que le aporta una real economía al usar y pagar por una
pared depreciada y no tener que efectuar un gasto mayor como nueva.
Al referirse los tratadistas, respecto de la edad de las paredes, expresando que
deben: "valuársela apreciando su duración restante”, es menester recordar que
a medida que ha transcurrido el tiempo, y fundamentalmente después del año
1900, se fueron reconsiderando los parámetros para determinar la vida útil de
los edificios, por la diferencia en el mejoramiento del control de calidad
industrial de los materiales utilizados, modernización de los insumos
 empleados, etc. lo que conlleva a una mayor duración de cada rubro o parte
integrante, y por ende del edificio todo.
Cito que, el Ministerio de Obras Públicas de la Nación, puso de manifiesto a la
Comisión del Censo Nacional de Bienes del Estado, editando un instructivo en
1937, considerando: "Cuando se trate de edificios construidos con hormigón,
estructuras de acero perfilados, ladrillos y piedras, con mezclas de cal o
cemento, se dará como valor, el del costo, si su antigüedad no sobrepasa los
diez años a la fecha del Censo y siempre que esa cifra no se aparte
exageradamente de la estimación actual y real. Si el edificio tiene más de diez
años de antigüedad, se aplicará una depreciación que por simplificación será
proporcional al tiempo, fijándose su vida máxima en 50 (cincuenta) años, a
cuyo término sólo tendrá el valor de demolición". Es evidente que el criterio de
la depreciación se sustentaba, en esa época, sobre una proporción lineal
respecto de los años de ejecución que poseía el edificio, pero nada aporta a la
determinación de la vida útil de cada uno de sus elementos y partes
componentes.
En la década de 1950, Mario E. Chandías, Ing. Civil, en su "Tasación de
inmuebles urbanos", sustenta determinando sobre la vida útil de los edificios:
70 (setenta) años para la parte formada por materiales resistentes al tiempo, y
40 (cuarenta) años la de los elementos formado por vida relativamente corta
(instalaciones especiales, carpinterías, revoques)". Aquí ya se determina la
gran división existente entre, lo que se considera la estructura resistente del
edificio (encontrándose las mamposterías fundamentalmente utilizadas como
muros portantes) y el resto de los componentes del mismo.
Por último, en la publicación de la página 24 del folleto "Técnica" de Edilicia en
mayo de 1981, en el ítem referido a las mamposterías de cimientos (que
coinciden con el criterio sustentado para las mamposterías en elevación) dice:
"Se considerará una vida útil algo superior a la vida del edificio mismo ( 60 - 70
años) pudiendo aprovecharse durante un período calculado en 90 (noventa)
años". Igual discernimiento sustenta Homero Rondina, Abogado, en su libro "
Medianería y Propiedad Horizontal", indicando que según el criterio del
Agrimensor Mario A. Scarano expuesto en una publicación de la Revista
Vivienda (La revista de la Construcción), atribuye también como de 90
(noventa) años la vida útil de la mampostería en elevación.

Como vemos el aumento de la vida útil de las mamposterías fue

incrementándose con el criterio que también aumenta la vida útil del promedio
de los demás componentes del edificio. Pero debemos advertir, que las
fórmulas con que algunos profesionales calculan las depreciaciones de los
edificios, tanto el criterio de F.W.Ross, que es el resultado del examen empírico
de un gran número de construcciones del continente europeo y que toma en
cuenta la antigüedad de ejecución en valores porcentuales respecto de la vida
útil de los edificios; como la modificada de Heidecke, que agrega otro
coeficiente a la evaluación, que es la estimación del estado de conservación
del edificio, fueron y son exclusivamente un promedio de la depreciación de los
componentes promedio de los edificios, no debiéndose asimilar linealmente y
directamente con lo que ocurre para las mamposterías y especialmente para
las mamposterías que se ejecutaron para ser utilizadas como medianeras. Es
notorio que en algún momento de su vida ( y no me refiero al termino útil) los
edificios son demolidos, por obsolescencia, funcionalidad u otros motivos, pero
 la mayoría (sino la casi totalidad) de sus muros medianeros subsisten, y no es
por mera economía, sino es que los mismos han debido ser ejecutados con
mayor profundidad reglamentaria de cimientos (tomando en cuenta que
deberían soportar las cargas de los edificios vecinos) y mayores espesores y
resistencias que los de las mamposterías internas, no utilizadas como muros
de carga.
Pero también es necesario destacar, que la coincidencia en las opiniones de
los diferentes autores se manifiesten, fundamentalmente, en resaltar la
preponderante intervención de un perito en cuanto a la determinación de la
estabilidad y obsolescencia, de los muros de ladrillos comunes y sus
accesorios, revoques, capas aisladoras, etc. Fundamentaré por lo tanto
algunas hipótesis que servirán de reseña para demostrar lo siguiente: Si los
revoques tanto interior como exterior se encuentran aún resistentes a la acción
del tiempo, se mantienen en servicio en el momento de su evaluación, y
continúan sirviendo para el fin que fueron ejecutados (esto es la preservación
física de los ladrillos y su mezcla de asiento de las condiciones atmosféricas
que adversamente podrían atentar contra su vida útil), los mismos, tendrán una
depreciación comparable con la adoptada para las de las mamposterías de
ladrillos comunes. Sabemos que los revoques exteriores, son sucesivas capas
de morteros aplicados como "protecciones exteriores", sobre el ladrillo
descarnado para protegerlo, y estéticamente lograr un paramento liso; y, si
permanecen en uso o con pequeñas alteraciones en su capa exterior, su vida
útil aún sigue sirviendo para lo que fue construida. Esto implica que no puede
haber una depreciación tan contundente (sería como considerar que la citada
protección exterior no existiera) y que por el solo transcurrir de los cuarenta
(40) años de su ejecución ha perdido su valor, como algunos autores
consideran como su vida útil. Estimo por lo tanto que si están en buenas
condiciones de uso las protecciones exteriores, ya que siguen sirviendo como
protección del muro, deberán acompañar la misma depreciación de éste. Si lo
expresado para los revoques exteriores tiene validez, con toda razón ocurrirá
similar conclusión para los revoques interiores, que además no sufren las
inclemencias de los agentes atmosféricos, por haber permanecido, (por su
carácter de interiores) bajo el resguardo de la cubierta del primer edificante.
Por lo tanto, considero que las fórmulas actualmente utilizadas para el cálculo
de la depreciación de edificios, como las determinadas por Ross - Heidecke, no
son aplicables directamente al cálculo de la depreciación de las mamposterías
de los muros medianeros, ya que con el transcurrir de los años, la vida útil de
las mismas se ha ido incrementando, alargándose cada vez más en razón de la
utilización de materiales que le aportan una mayor calidad, debiéndose recurrir
a la opinión del experto para que realice el Revalúo de acuerdo al estado en
que se encuentra el muro a valorizar.
Por último debemos considerar que si el segundo edificante ha usado un muro
no medianero, sin necesidad de hacer reparaciones, porque lo consideró apto
para el fin que lo destina, adhiero al criterio que tiene aplicación aquí, un
precepto superior a la estrecha comprensión de las disposiciones de la ley:
"nadie puede enriquecerse en detrimento ajeno", tanto para el pago que deberá
realizar el demandado como el cobro que efectuará el actor, siendo el criterio
sustentado por Masselin el que más se acerca a la certidumbre del cálculo de
la depreciación de un muro medianero que aún se encuentra en condiciones de
uso.