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ARQUITECTURA LEGALMEDIANERIA- 2015CATEDRA ARQ.

MAYENFISCH
CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LA MEDIANERIA?
Las diferentes formas son:
1. POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS: el muro nace en condominio.
2. POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor:
todo el espesor. Altura: del edificio ms bajo. Largo: todo el largo. El
valor actual se deprecia por edad y estado.
3. POR DONACION: adquiere los derechos porque una persona se los
dona.
4. POR COMPENSACION: un muro que est en malas condiciones,
segn el artculo 2626 del Cdigo Civil se puede derrumbar y
reconstruirlo. Es una restriccin al dominio. El muro nuevo est en
condominio por compensacin, dentro de los lmites del anterior.
Debe respetar los lmites o perfiles de invasin del primer muro.
5. POR PRESCRIPCION: Institucin jurdica que consiste en la
adquisicin de un derecho o la extensin de una obligacin por el
simple transcurso del tiempo. PRESCRIPCION LIBERATORIA: el dueo
privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la
medianera, si deja transcurrir ms de 10 aos. Los derechos reales
acompaan a la cosa no al dueo, si desde la construccin del muro
no pasaron 10 aos y cambiaron varios dueos, se reclama al ltimo.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA: se adquiere el condominio al pasar 20
aos.
6) POR READQUISICION: se hace abandono de los derechos de
medianera (no se hace uso), pierde la franja del terreno. El da de
maana si quiere demoler o ampliar la construccin se deben
readquirir los derechos de medianera y se debe pagar la franja del
terreno que haba abandonado.
7. DESTINO DE PATER FAMILIAE: dos lotes que pertenecieron al
mismo propietario que construy una vivienda en cada lote. Si los
lotes pasan a pertenecer a distintos propietarios, la escritura de venta
debe especificar de quin es el muro. Si no especifica debe primar la
intencin de quien construy el muro. Por destino de Pater Familiae
se supone que el muro est en condominio porque el que lo
construy lo hizo para que sirviera a los dos lotes.
Articulado del cdigo civil referente al condominio de muros
De los derechos reales

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Ttulo VIII
Del condominio
Cap. III - Del condominio de los muros, cercos y fosos.
Art. 2717.- Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades
contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las
dos heredades.
Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos
elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se
reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la
prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos
materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no
existe ni en la parte ms baja del edificio.
Art. 2719.- La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando
dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., Aunque stos se
encuentren cerrados por todos sus lados.
Art. 2720.- Los instrumentos pblicos, privados que se invoquen para combatir
la medianera deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores.
Art. 2721.- En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los
signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos.
Art. 2722.- Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en
la proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones
de la pared o muro.
Art. 2723.- Cada uno de los condminos de una pared puede libertarse de
contribuir a los gastos de conservacin de la pared, renunciando a la
medianera, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le
pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser
necesaria por un hecho suyo.
Art. 2724.- La facultad de abandonar la medianera compete a cada uno de los
vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el
abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de
la pared o muro.
Art. 2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar
an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que
construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de
ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de
dieciocho pulgadas.

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Art. 2726.- Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho
pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas,
que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
Art. 2727.- El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared
divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede librarse de
esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe
asentarse, y renunciando a la medianera.
Art. 2728.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es
forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no
puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno
en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la
pared divisoria.
Art. 2729.- Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en
cada municipalidad; si no hubiese designacin determinada, la altura ser de
tres metros.
Art. 2730.- La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse
de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada
segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o
comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para
el vecino.
Art. 2731.- Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de
construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin
perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad
de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o hacer el
cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir
armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause
perjuicio al vecino o a la pared.
Art. 2732.- Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared
medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella.
Art. 2733.- Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le
quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar
de su terreno el excedente del espesor. El vecino no puede reclamar ninguna
indemnizacin por los embarazos que le cause la ejecucin de los trabajos.
Art. 2734.- En el caso del artculo anterior, el nuevo muro aunque construido
por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo, y en todo
su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para
volver a tomarlo, si la pared llegase a ser demolida.
Art. 2735.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura
de la pared, puede siempre adquirir la medianera de la parte alzada,

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reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el
caso que se hubiese aumentado su espesor.
Art.2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o
muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la
extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su
propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del
valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera
medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha
asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor
de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las
paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus
cimientos.
El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o
constitucin en mora.
Art. 2737.- El uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared
medianera que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede
disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin
consentimiento del otro vecino.
Art. 2738.- La disposicin del artculo anterior no es aplicable a las paredes que
hagan frente a las plazas, calles o caminos pblicos, respecto de los cuales se
observarn los reglamentos particulares que les sean relativos.
Art. 2739.- El que hubiere hecho el abandono de la medianera por librarse de
contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el
derecho de adquirir la medianera de ella en los trminos expuestos.
Art. 2740.- La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los
vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de
pedir la supresin de obras, aberturas o luces establecidas en la pared
medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la
medianera.
Art. 2741.- El vecino que ha adquirido la medianera no puede prevalerse de los
derechos que ella confiere, para embarazar las servidumbres con que su
heredad se encuentre gravada.
Art. 2742.- En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las
heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir
para las paredes, fosos o cercos divisorios.
Art. 2743.- Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume
medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese
prueba en contrario.

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Art. 2744.- Lo dispuesto en los artculos anteriores sobre paredes o muros
medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre
s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras
separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Art. 2745.- Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume
que son tambin medianeros, y cada uno de los condminos podr exigir que
sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no
podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se
observar respecto de los rboles comunes por estar su tronco en el extremo
de dos terrenos de diversos dueos.
NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO
Condominio sobre muros, cercos y fosos El Proyecto de Unificacin de Cdigo Civil y
Comercial elevado al Poder Legislativo incorpora dentro del Libro IV (De los derechos
reales), Ttulo IV (Del condominio), Captulo V (Condominio con indivisin forzosa
perdurable), Seccin 2 el condominio sobre muros cercos y fosos, manteniendo la idea
originaria que recepta el cdigo velezano. Continuando con los lineamientos expuestos
por el Proyecto del ao 1998 en su artculo 1947, comienza realizando una clasificacin
de los muros tanto desde el aspecto fsico como jurdico, nociones que no se encuentran
expresamente previstas en el actual rgimen del Cdigo Civil. Ya el Anteproyecto de
1954 estableca que en esta materia, tan propicia a la discusin en el cdigo vigente, es
necesario dar definiciones legales, porque en gran parte los litigios se suscitan por la
falta de claridad de las disposiciones en vigor (nota al art. 1592).2 Tal es as que el
artculo 2006 del Proyecto se encarga de aportar tales definiciones, introduciendo los
conceptos de muro de elevacin y el muro enterrado que ya haban sido esbozados por
el Anteproyecto de 1998. Se mantiene vigente la idea del cerramiento forzoso y se
establece la obligacin de encerramiento en zonas urbanas y aledaas mediante la
construccin de un muro o pared de no menos de tres metros de altura, sin
especificacin en cuanto a su grosor, y con la facultad de construccin encaballada de
aquel, como ya lo hace el art. 2725 del ordenamiento actual y que concuerda con las
previsiones del art. 1948 del Anteproyecto de 1998. En relacin al rgimen de dominio
de los muros, el art. 2009 establece el condominio funcional e inmediato en torno al
muro de cerramiento forzoso (hasta los tres metros de altura) siguiendo, en alguna
medida, aquella tesis expuesta por Tobal, por cuanto el mismo servira inmediatamente
al vecino a los fines de encerramiento. En cuanto al muro de elevacin, la adquisicin
de la medianera por el colindante ser viable a travs de convencin entre las partes o
bien por va de prescripcin adquisitiva. En materia de presunciones, los artculos 2010,
2011, 2012 y 2013 del Anteproyecto mantienen los lineamientos acogidos en el cdigo
velezano en cuanto a la titularidad de los muros, la exclusin de estas presunciones y las
pruebas que sirven para mantenerlas o desvirtuarlas, en la misma lnea por la que
trasunt el mentado Anteproyecto de 1998. Refirindose a lo atinente al cobro de la
medianera, establece que quien construy un muro contiguo tiene derecho al reembolso
por parte de su vecino de la mitad del valor del terreno, del muro y sus cimientos, y si el
mismo se construy encaballado, resulta lgico que solo tenga tal derecho sobre el muro
y los cimientos, nicamente. Tal previsin no hace ms que afirmar lo esbozado por el
art. 2736 del Cdigo Civil. En caso de que encontrarse frente a un muro de elevacin o
u muro enterrado, el que lo haya construido tiene derecho al reclamo de la mitad del

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valor de aquel, pero solamente desde que se lo utilice efectivamente. Y el vecino que
desee adquirir la medianera sobre aquellos muros, solo la adquirir tal como est
construida. Por su puesto que quien pretenda adquirir el muro medianero deber hacerlo
en toda su longitud, mientras que en caso de pretender la adquisicin del muro de
elevacin, lo har solo en la parte que efectivamente utilice, teniendo en cuenta el valor
al momento de la mora, tal como lo sostiene el art. 2736 in fine CC, que toma en cuenta
el momento de la interposicin de la demanda o la constitucin en mora. Un tratamiento
particular merece el anlisis del momento en el cual comienza a correr el curso de la
prescripcin adquisitiva. Sostiene el artculo 2018 del Anteproyecto que en caso de
encontrar- 2. LAFAILLE, Hctor ALTERINI, Jorge Horacio, Tratado de los derechos
reales, 2 Ed. Actualizada y ampliada, Tomo III, Pg. 409, La Ley, 2010. 564
FACULTAD DE DERECHO - PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA
ARGENTINA nos frente a un muro de cerramiento, la misma correr desde su
construccin, y si nos situamos frente a un muro de elevacin, la misma comenzar a
contar desde su efectiva utilizacin. Sabido es que la doctrina no ha sido pacfica en
torno a esta cuestin, y de all el mrito del Anteproyecto bajo anlisis al establecer
expresamente la respuesta a la cuestin planteada. Al margen quedar el anlisis del
acierto o no de la respuesta. En cuanto a las facultades materiales que corresponden al
condmino, se le permite ejercer todo tipo de construccin mientras la misma no afecte
la solidez de aquel muro. Asimismo, puede prolongarlo en altura o profundidad sin que
eso d derecho a indemnizacin, siendo privativo el nuevo muro en su mayor extensin.
Si de tal construccin se deriva perjuicio al otro condmino, este podr solicitar su
restitucin al estado anterior. Todo ello concuerda con las previsiones del art. 2730,
2731 y 2732 CC, que otorgan similares facultades mientras aquellas no importen un
ejercicio irregular de ese derecho en consonancia con lo previsto por el artculo 1071 de
nuestro ordenamiento. En materia de reconstruccin del muro, el art. 2020 mantiene la
idea plasmada por los arts. 2733 y ss. CC, otorgando la posibilidad de demoler el
antiguo muro y construir uno nuevo ms alto o ms ancho debiendo tomar, quien
construye, el excedente de terreno de su fundo. En materia de propiedad y derecho a
indemnizacin, se mantienen las previsiones del cdigo velezano. En caso de realizarse
reparaciones o construcciones en muro medianero, ambos condminos estn obligados a
sufragar los gastos de aquello, en proporcin a sus derechos sobre este. As lo prescribe
el art. 2021, en la misma sintona en que lo hace el art. 2722 CC. El Anteproyecto
otorga la facultad al condmino de liberarse del pago de los gastos de conservacin de
la pared por el mero hecho de renunciar a la medianera, con las excepciones previstas a
saber: que dicha pared no sea parte de una construccin que le pertenezca o que dicha
reparacin no haya sido producto de un hecho suyo, en consonancia con lo dispuesto
por el art. 2723 CC. Sin embargo, si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento,
esta facultad abdicativa no correr respecto del muro de elevacin o enterrado. Tal
abdicacin implicar, en los trminos del art. 2022, el efecto de conferir la titularidad
exclusiva del muro a su vecino, en armona con lo prescripto por el art. 2724 CC. Va de
suyo que quien ha hecho abandono de la medianera, puede siempre volver a adquirirla
sufragando los gastos en la forma antes descripta, y as lo sostiene el art. 2023. El
Anteproyecto regula asimismo la cuestin de la medianera en materia rural.
Lgicamente se le otorga el derecho de levantar o excavar un muro para cerramiento,
aunque no sea en los trminos de lo que se ha denominado muro de cerramiento
forzoso. Como contrapartida, debe abonar el valor que correspondiere a su vecino si
cuando se asentare, su terreno ya se encontrare con un muro construido. A diferencia
con lo dispuesto por el art. 2743 CC, que presume la medianera del muro en fincas

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rurales, el art. 2025 del Anteproyecto lo eleva a la categora de medianero desde su
construccin, y otorgando a su constructor la facultad de solicitar a su vecino la mitad
del valor de la construccin realizada. Se mantiene asimismo la aplicacin subsidiaria
de las reglas propias de la medianera urbana en materia rural, tal como lo haca el art.
2744. As lo refleja el art. 2026 del Anteproyecto. Por ltimo, en relacin al condominio
sobre rboles o arbustos se mantiene la lnea trazada por Vlez Sarsfield en el art. 2745
CC, pero con la modificacin en torno a la presuncin de medianera, la que es
reemplazada directamente por su titularidad en caso de encontrarse aquel en cercos o
zanjas medianeras, tal como lo prev el artculo 2027.