MEDIANERÍA
Uno de los temas más frecuentes que se plantean entre vecinos contiguos es
sobre los derechos y obligaciones que nacen del muro o cerco compartido por
ambos y que cumple la función de dividir ambos predios. Este muro es conocido
públicamente con el nombre de Medianería.
¿QUE SE ENTIENDE POR MEDIANERIA?
Es el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos
de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de
separación entre dos heredades contiguas.
Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que pertenece
a varias personas sobre una cosa mueble o inmueble.
Indivisión forzosa: cuando una cosa está afectada al uso común de dos
o más heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno de los
propietarios podrá pedir la división, dado que si así fuera, la cosa objeto
perdería su sustancia.
¿QUÉ ES EL DERECHO DE MEDIANERÌA?
Es aquel que tiene cada vecino con respecto al uso de un MURO MEDIANERO.
¿QUÉ SE ENTIENDE POR MURO MEDIANERO?
Un muro es medianero y común a los vecinos de las heredades contiguas que lo
han hecho construir a su costa en el limite separativo de las heredades. Resulta
también medianero en el caso que fuese construido a costa de uno de los
vecinos y luego el otro le reintegra la mitad de su valor.
Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada
sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo. Dicho muro es propiedad
de los dueños de dichos fundos, que contribuyen cada uno con el mantenimiento
y conservación del mismo.
CLASIFICACIÓN DE LOS MUROS
1) Desde el punto de vista de su ubicación, un muro o pared puede ser contiguo
o estar encaballado.
Muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma integra sobre
el predio de quien lo edifico, situándose uno de los filos del muro en un
plano coincidente con la situación del Eje Divisorio de Predios.
Muro encaballado es aquel que se ha construido sobre el Eje Divisorio de
Predios, coincidiendo este último con el Eje de Simetría del Muro. En este
caso, el muro se levanta sobre dos predios, ocupando una franja de cada
uno de ellos.
2) Desde el punto de vista técnico, puede cumplir funciones de simple
cerramiento o de carga.
3) Desde el punto de vista jurídico, un muro además puede ser considerado
como PRIVATIVO o MEDIANERO.
Muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo
construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los
derechos de medianería correspondientes.
Muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de
dos fundos contiguos.
Muro de simple cerramiento Se hace uso del muro para cuidar la intimidad
o seguridad.
Derechos y obligaciones de los condóminos
Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero.
A reconstruir el muro.
A darle mayor altura al muro.
A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
A readquirir los derechos de medianería.
A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen
estado.
A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
Respetar todos los derechos de su condómino.
¿CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS DE
MEDIANERIA?
1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: El muro
nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos
contribuyen con su aporte económico a que el muro se construya, por
partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado.
2) POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor: todo
el espesor. Altura: del edificio más bajo. Largo: todo el largo. El valor
actual se deprecia por edad y estado. La persona que quiere servirse de
todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe
adquirir la parte que desee utilizar. Divisorio de Predios, el vecino
solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se
halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno
de sus filos exteriores con el plano virtual del Eje Divisorio de Predios
(muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos de
medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta
el muro.
3) DONACION DE DERECHOS: En este caso, el vecino que construyo
cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga así el 50% de la
propiedad de la pared sin reclamar valor alguno.
¿CUÁNDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?
Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace
uso específico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el
de la fecha de reclamación del pago.
ARTICULO 994° PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA
Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes,
mientras no se pruebe lo contrario.
COMENTARIO:
La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite prueba en
contrario, el propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio,
debe hacerla constar en la declaración de fábrica del bien. De tal manera que si
este inscribiera su derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque
está sustentado en la fe registral. Si no estuviéramos frente a la hipótesis
desarrollada en el acápite anterior, la pared, cerco o zanja, situados entre dos
predios- sería común a ambos propietarios pero con una particularidad especial
de naturaleza jurídica indivisible. O lo que es lo mismo, impedidos y lo
suspendidos de impetrar la partición por la seguridad y material del bien.
ARTICULO 995° OBTENCIÓN DE LA MEDIANERÍA
Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos,
el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la
obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que
sea incompatible con el derecho que le da la medianería.
COMENTÁRIO:
Esta norma desarrolla la hipótesis de la copropiedad medianera de una pared
levantada en terreno del propietario colindante. A nuestro criterio la copropiedad
también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared propia, construida por el
vecino, que separa los predios de acuerdo al artículo 995 del código civil bajo
comentario, según el cual: "si la pared que separa los predios se ha levantado
en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería".
ARTICULO 996° USO DE LA PARED MEDIANERA
Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse
de esta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas.
ARTICULO 997° LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA
Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los
gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.
COMENTARIO
Estas facultades a nuestro criterio tienen cuatro limitaciones:
a) Que no se deteriore la pared, entendiéndose por deterioro de acuerdo con el
Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, "el
detrimento o menoscabo, desperfecto, averra, daño o perjuicio" del bien.
b) No abrir en la pared colindante ventanas o claraboyas para no irrumpir el
principio de la privacidad de que hablamos; o como señalan los Mazeaud "a fin
de que la curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia
constante para sus vecinos; en una pared medianera no se permite ningún
hueco, salvo de común acuerdo entre los propietarios.
Asimismo. El hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su
propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la altura máxima que pueda
alcanzar el muro, por consiguiente puede arrimar a ella lo que crea conveniente,
colocar vigas o abrir huecos, siempre que no sobrepase el límite permitido.
c) Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente señalados,
serán de su responsabilidad, incluyendo aquellos de conservación, de
reparación y cualquier otro que exija la mayor altura de la pared.
ARTICULO 998° CARGAS DE LA MEDIANERÍA
Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o
reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianería,
hagan o no uso de ella.
COMENTARIO
De acuerdo con el artículo 998, los copropietarios colindantes contribuyen a
prorrata en cuanto a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de
ia pared medianera, salvo que una de las partes renuncie al uso de su derecho
medianero. Desarrollando estas ideas entendemos por: Conservación: el
mantenimiento y cuidado del bien; la reparación imprescindible; las medidas
conservativas, Reparación: el arreglo de daños, la compostura de las averías;
los trabajos técnicos y manuales para arreglar daños. Reconstrucción: la
modificación importante de una obra.
