MEDIANERÍA

Uno de los temas más frecuentes que se plantean entre vecinos contiguos es

sobre los derechos y obligaciones que nacen del muro o cerco compartido por

ambos y que cumple la función de dividir ambos predios. Este muro es conocido

públicamente con el nombre de Medianería.

¿QUE SE ENTIENDE POR MEDIANERIA?

Es el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos

de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de

separación entre dos heredades contiguas.

 Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que pertenece

a varias personas sobre una cosa mueble o inmueble.

 Indivisión forzosa: cuando una cosa está afectada al uso común de dos

o más heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno de los

propietarios podrá pedir la división, dado que si así fuera, la cosa objeto

perdería su sustancia.

¿QUÉ ES EL DERECHO DE MEDIANERÌA?

Es aquel que tiene cada vecino con respecto al uso de un MURO MEDIANERO.

¿QUÉ SE ENTIENDE POR MURO MEDIANERO?

Un muro es medianero y común a los vecinos de las heredades contiguas que lo

han hecho construir a su costa en el limite separativo de las heredades. Resulta

también medianero en el caso que fuese construido a costa de uno de los

vecinos y luego el otro le reintegra la mitad de su valor.

Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada

sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo. Dicho muro es propiedad

de los dueños de dichos fundos, que contribuyen cada uno con el mantenimiento

y conservación del mismo.

CLASIFICACIÓN DE LOS MUROS

1) Desde el punto de vista de su ubicación, un muro o pared puede ser contiguo

o estar encaballado.

 Muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma integra sobre

el predio de quien lo edifico, situándose uno de los filos del muro en un

plano coincidente con la situación del Eje Divisorio de Predios.

 Muro encaballado es aquel que se ha construido sobre el Eje Divisorio de

Predios, coincidiendo este último con el Eje de Simetría del Muro. En este

caso, el muro se levanta sobre dos predios, ocupando una franja de cada

uno de ellos.
2) Desde el punto de vista técnico, puede cumplir funciones de simple

cerramiento o de carga.

3) Desde el punto de vista jurídico, un muro además puede ser considerado

como PRIVATIVO o MEDIANERO.

 Muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo

construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los

derechos de medianería correspondientes.

 Muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de

dos fundos contiguos.

 Muro de simple cerramiento Se hace uso del muro para cuidar la intimidad

o seguridad.

Derechos y obligaciones de los condóminos

Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero.

 A reconstruir el muro.

 A darle mayor altura al muro.

 A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.

 A readquirir los derechos de medianería.

 A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen

estado.

 A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.

 Respetar todos los derechos de su condómino.

¿CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS DE

MEDIANERIA?

1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: El muro

nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos

contribuyen con su aporte económico a que el muro se construya, por

partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado.

2) POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor: todo

el espesor. Altura: del edificio más bajo. Largo: todo el largo. El valor

actual se deprecia por edad y estado. La persona que quiere servirse de

todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe

adquirir la parte que desee utilizar. Divisorio de Predios, el vecino

solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se

halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno

de sus filos exteriores con el plano virtual del Eje Divisorio de Predios

(muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos de

medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta

el muro.

3) DONACION DE DERECHOS: En este caso, el vecino que construyo

cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga así el 50% de la

propiedad de la pared sin reclamar valor alguno.

¿CUÁNDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?

Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace

uso específico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el

de la fecha de reclamación del pago.

ARTICULO 994° PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA

Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes,

mientras no se pruebe lo contrario.

 COMENTARIO:

La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite prueba en

contrario, el propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio,

debe hacerla constar en la declaración de fábrica del bien. De tal manera que si

este inscribiera su derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque

está sustentado en la fe registral. Si no estuviéramos frente a la hipótesis

desarrollada en el acápite anterior, la pared, cerco o zanja, situados entre dos

predios- sería común a ambos propietarios pero con una particularidad especial

de naturaleza jurídica indivisible. O lo que es lo mismo, impedidos y lo

suspendidos de impetrar la partición por la seguridad y material del bien.

ARTICULO 995° OBTENCIÓN DE LA MEDIANERÍA

Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos,

el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la

obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que

sea incompatible con el derecho que le da la medianería.

 COMENTÁRIO:

Esta norma desarrolla la hipótesis de la copropiedad medianera de una pared

levantada en terreno del propietario colindante. A nuestro criterio la copropiedad

también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared propia, construida por el

vecino, que separa los predios de acuerdo al artículo 995 del código civil bajo
comentario, según el cual: "si la pared que separa los predios se ha levantado

en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería".

ARTICULO 996° USO DE LA PARED MEDIANERA

Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse

de esta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas.

ARTICULO 997° LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA

Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los

gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.

 COMENTARIO

Estas facultades a nuestro criterio tienen cuatro limitaciones:

a) Que no se deteriore la pared, entendiéndose por deterioro de acuerdo con el

Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, "el

detrimento o menoscabo, desperfecto, averra, daño o perjuicio" del bien.

b) No abrir en la pared colindante ventanas o claraboyas para no irrumpir el

principio de la privacidad de que hablamos; o como señalan los Mazeaud "a fin

de que la curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia

constante para sus vecinos; en una pared medianera no se permite ningún

hueco, salvo de común acuerdo entre los propietarios.

Asimismo. El hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su

propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la altura máxima que pueda

alcanzar el muro, por consiguiente puede arrimar a ella lo que crea conveniente,

colocar vigas o abrir huecos, siempre que no sobrepase el límite permitido.

c) Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente señalados,

serán de su responsabilidad, incluyendo aquellos de conservación, de

reparación y cualquier otro que exija la mayor altura de la pared.

ARTICULO 998° CARGAS DE LA MEDIANERÍA

Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o

reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianería,

hagan o no uso de ella.

 COMENTARIO

De acuerdo con el artículo 998, los copropietarios colindantes contribuyen a

prorrata en cuanto a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de

ia pared medianera, salvo que una de las partes renuncie al uso de su derecho

medianero. Desarrollando estas ideas entendemos por: Conservación: el

mantenimiento y cuidado del bien; la reparación imprescindible; las medidas

conservativas, Reparación: el arreglo de daños, la compostura de las averías;

los trabajos técnicos y manuales para arreglar daños. Reconstrucción: la

modificación importante de una obra.