Subcapítulo VI: Medianería

Que se entiende por pared medianera

Comúnmente se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así
como medianeros los muros, paredes, cercas, etc.,

Las que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos

propietarios, las separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación
de hecho, pero que puede convertirse en una relación de derecho, en la que
son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc.,

Las que median entre los predios, y términos o elementos personales los
propietarios de dichos predios limítrofes o colindantes, de tal modo separados,
generándose ya la situación jurídica de medianería, que crea el derecho de los
propietarios de aquellos predios, sobre las susodichas paredes, muros, cercas,
etc., constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar
una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se
viene configurando como de copropiedad.

En consecuencia, no hay medianería, en su acepción jurídica, si no se da dicha

copropiedad por parte de uno y otro propietario de los correspondientes predios
limítrofes

¿QUÉ HACER SI TIENE USTED ALGÚN PROBLEMA CON EL VECINO

RESPECTO A PAREDES MEDIANERAS?
- En primer lugar, si usted considera que la pared medianera le pertenece a
usted, ha de ponerlo de manifiesto cuanto antes a su vecino, de forma
fehaciente (Esto es mediante una carta certificada de notificación) advirtiéndole
que paralice las obras y que será el responsable de cualquier daño o perjuicio
que pueda usted sufrir en su propiedad.
- Paralelamente, sería necesario verificar si su vecino dispone de una licencia
de obras que permita llevar esa obra en cuestión
- Solicitar una paralización de obras mientras se sustancia el procedimiento
administrativo.

Ejemplo de pared medianera: Andrés tiene una casa de dos pisos al igual que
Jaime que es dueño de la casa de al lado. Ambos vecinos tienen una excelente
relación, Andrés decide construir el tercer piso de su vivienda, pero es
consiente que comparte una pared con Jaime. Andrés le solicita permiso a
Jaime de intervenir la pared medianera, Andrés requiere de este permiso para
construir encima de la pared medianera y poder conformar el tercer piso de su
casa.

Jaime accede al permiso y Andrés construye el tercer piso de su casa. Años

posteriores, Jaime quiere construir el tercer piso de su vivienda, En este caso,
Jaime debe de solicitar permiso al señor Andrés para poder utilizar la pared
que Andrés construyo en años anteriores. Debes de tener en cuenta que Jaime
no invirtió dinero en la construcción de la pared que Andrés construyo, esto
quiere decir que Andrés puede solicitarte un apoyo económico a Jaime por el
muro que Jaime utilizara y que no le costó nada de dinero.

En este caso ambos vecinos llegaron a un mutuo acuerdo, construyeron su

pared medianera sin problema y gozan del espacio que anhelaban

Artículo 994.- Presunción de medianería

Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen

comunes, mientras no se pruebe lo contrario.
Ríos La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite
prueba en contrario. el propietario que ha levantado la pared que lo separa de
otro predio, debe hacerla constar en la declaración

Artículo 995.- Obtención de medianería

Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de

ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor
actual de la obra y del suelo ocupado.

En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con
el derecho que le da la medianería.
La medianería se constituye por acuerdo de los propietarios de los fundos
colindantes para construir el elemento medianero o para convertir en
medianero un elemento privativo de uno de los titulares, dando participación en
la copropiedad del mismo al titular del predio contiguo

También es posible adquirir la medianería de manera forzosa: si la pared que

separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede
obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo
ocupado

Por el contrario, un supuesto problemático, es aquel en donde la construcción

de la pared se realiza con invasión de la finca vecina, ya sea por error o a
sabiendas. En este caso existe una apropiación de la finca vecina, cuya
normativa está contenida en el artículo 944 del Código Civil. Si la invasión es
de buena fe, el propietario de la pared adquiere el suelo, debiendo pagar su
valor

También parece admisible la adquisición de la medianería por medio de la

usucapión para cuyo efecto se requiere la posesión contigua, pacífica, pública y
como propietario por 10 años; y si existe justo título y buena fe bastan 5 años

Artículo 996.- Uso de pared medianera

Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y

servirse de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o
claraboyas.
Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al
derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando
su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su
espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.

Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el

consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo
obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva
obra no perjudique a los derechos de aquéllos
Quién debe reparar la pared medianera
La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de
los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará
por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en
proporción al derecho de cada uno.

Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga

renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera
sostenga un edificio suyo.

Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera

derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su
cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez
solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Artículo 997.-  Construcción de pared medianera

Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su

cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la
mayor altura.

¿Se puede alzar una pared medianera?

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e
indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean
temporales.

Toda obra nueva trae como consecuencia no sólo molestias sino que en la
mayoría de los casos, daños y perjuicios a quien no tiene obligación de
soportarlos. Por ello, el derecho a elevar las paredes medianeras implica de
suyo la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al colindante.

Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo

que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como
estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que
hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura
o profundidad que se le haya dado.
Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que
quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello
fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación,

profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los
derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la
mitad del valor del terreno sobre el que le hubiese dado mayor espeso

Artículo 998.-  Cargas de la medianería

Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación,

reparación o reconstrucción de la pared medianera, a no ser que
renuncien a la medianería, hagan o no uso de ella.

Cada uno de los colindantes puede utilizar la pared medianera para colocar tirantes o
vigas, o servirse de ésta como apoyo, aun cuando no pueda abrir en ella ventanas o
claraboyas. Sin embargo, esta facultad de apoyar vigas o construcciones está limitado a
las posibilidades físicas de resistencia del elemento medianero

Por otro lado, las cargas de la medianería con el fin de la construcción, reparación,
conservación o reconstrucción del elemento medianero, corre a cargo de ambos
copropietarios a prorrata. Esta norma no se observará cuando se trata de reparaciones
tan superficiales que afectan sólo una de las caras de la pared sin mermar la integridad
del conjunto, o cuando los desperfectos al elemento medianero hayan sido causados por
culpa exclusiva de uno de los copropietarios. Estos casos de excepción no están
previstos en el artículo 998 del Código Civil, pero se deducen de los principios
generales que informan nuestro ordenamiento jurídico: “nadie puede enriquecerse
injustamente a costa de otro”. Otra facultad ínsita a la medianería, es la posibilidad de
que cualquier colindante levante la pared medianera, asumiendo los gastos que exige la
mayor altura de la pared

Entonces podemos decir que es posible que cada uno de los colindantes utilice la
pared medianera para lo que requiera, siempre y cuando la ésta esté en condiciones
de soportarlo, estándole prohibido abrir en ella ventanas. También podemos decir que
las cargas de la medianería, es decir, la construcción, reparación, conservación o
reconstrucción del elemento medianero, corre a cargo de los copropietarios y en caso
algún colindante requiera levantar la pared medianera, será éste quien asuma los
gastos

Extinción la medianería
Se extingue por renuncia de cualquiera de los dos colindantes, con lo cual además se
libera de las cargas que produce esta situación de copropiedad forzosa. Evidentemente
la renuncia se extiende no sólo al elemento medianero sino al suelo sobre el que se
asienta, pues ambos forman una unidad indivisible. No cabe la pérdida de la
copropiedad por la usucapión de uno de los colindantes en contra del otro, pues la
usucapión entre comuneros se halla prohibida expresamente. Lo que puede plantearse
es si la destrucción del elemento medianero conlleva a la extinción de la medianería

COMPARACION CON ALGUNOS LEJESLACIONES

Artículo 2730.
ARGENTINA
La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared
o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su
naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su
solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino

ARTÍCULO 173. (PRESUNCIÓN DE MEDIANERIA DEL MURO DIVISORIO).-

BOLIVIA

El muro que separa edificios se presume medianero en toda su altura o hasta la parte en que
uno de los edificios comience a ser más elevado, e igualmente el que divide patios, huertos y
aún recintos en los campos.

código civil artículo 851.

CHILE

La medianería es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueños

de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos o cercas divisorias
comunes, están sujetos a las obligaciones recíprocas que van a
expresarse.
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