CONDOMINIO DE MUROS

Se denomina muro a cualquier obra de albañilería vertical que cierra o limita un espacio. Son
sinónimos las paredes o tapias.
Los cercos también se emplean para dividir inmuebles. Existen cercos vivos como por ejemplo
árboles, arbustos y plantas en general y cercos inertes como los alambrados o las rejas.
Los fosos son excavaciones o zanjas que se realizan en la tierra para separar las fincas.
En las zonas urbanas se utilizan los muros para dividir inmuebles, mientras que en las rurales es
común la utilización de cercos, fosos o muros.

PPP Clasificación de muros.

Art. 2006. Hay dos muros físicos.
1. Según su emplazamiento físico el muro puede ser
a. LINDERO que es aquel muro que demarca o delimita un inmueble, marca sus limites y lo
delimita del inmueble colindante
El muro lindero, a su vez, puede ser:
- Encaballado: : se llama así al muro que se encuentra asentado sobre la línea demarcatoria
de ambos fundos.

INMUEBLE INMUEBLE
A B

- Contiguo: se llama así a la pared que toca la línea divisoria pero que está
asentada sobre uno de los inmuebles.

INMUEBLE INMUEBLE
A B

b. NO LINDERO (caso de la pared próxima)

2. Según su titularidad (según a quien le pertenezca la pared) el muro puede ser:

a. MEDIANERO: cuando existe un condominio, es decir que pertenece por mitades a ambos
vecinos

INMUEBLE INMUEBLE
A B
b. PRIVATIVO o EXCLUSIVO: cuando le pertenece exclusivamente a uno solo de los vecinos

INMUEBLE INMUEBLE
A B

3. Según su extensión vertical el muro puede ser:

- DE CERRAMIENTO: Tanto las paredes encaballadas como las contiguas deben tener un
altura mínima de 3mts (si la reglamentación local nada prevé), y debe ser estable y
aislante, a estas paredes se las denomina muro de cerramiento.

Muro de cerramiento Muro de

cerramiento

- DE ELEVACIÓN: Pero pueden ser más altas, en el caso de que sean más altas, el excedente
de los 3mts se va a llamar muro de elevación.

Muro de elevación Muro de elevación

- ENTERRADO: Si se construyó una prolongación que exceda los cimientos (es decir, que
vaya más abajo del piso), esa parte de la pared, recibe el nombre de muro enterrado.

Muro enterrado Muro enterrado

MEDIANERIA URBANA

Cerramiento forzoso como derecho y como obligación

ARTS. 1944 y 2007.
Se trata de un derecho porque el propietario tiene la potestad de encerrar su inmueble y se trata
de una obligación cuando el cerramiento de heredades está ubicado en zonas urbanas, ya que
cualquiera de los propietarios linderos (vecinos) puede obligar en todo momento a su vecino a
contribuir en la construcción y la conservación de la pared.

Adquisición de la medianería
Cuando uno de los colindantes construye por su cuenta la pared divisoria, ya sea encaballada o
contigua, hasta los 3mts de altura, se genera un condominio. Por lo tanto, el dueño del inmueble
vecino debe contribuir con el costo. El art. 2014 dispone que quien afrontó la construcción tiene
derecho a que su condómino (el vecino) le pague la mitad del valor del muro y si es contiguo debe
abonar la mitad del valor del muro y la mitad del valor del terreno en la que se apoya el muro (el
costo total de la construcción se determina por sentencia judicial).
Art. 2015. Si por algún motivo, el que construyó el muro le asignó atributos especiales, para
hacerlo más estable o reforzó su aislación, pero excediendo los estándares del lugar, no tiene
derecho a reclamarle a su colindante el valor de esos atributos agregados.
Por encima de los 3mts y por debajo del suelo (muro de elevación y muro enterrado) la
construcción es privativa, le pertenece a quien la hizo. El otro titular o el colindante o vecino, si lo
desea, puede adquirirla pagando el valor correspondiente y el primero, no puede oponerse.
La diferencia en la adquisición de los muros, radica en que si se trata de la pared divisoria (sea
encaballada o contigua) el condominio nace con la construcción y satisface a la obligación legal de
encerramiento. En cambio, cuando el muro es elevado o enterrado, el colindante no está obligado
a pagar y convertirse en condómino, ni a utilizarlo. Si decide convertirse en condómino o utilizar
efectivamente* el muro ya sea el de elevación o el enterrado deberá pagarlo, tal como fue
construido.
*Ejemplo de utilizar efectivamente: apoyar las construcciones sobre el muro, instalar cañerías, etc.
No constituye utilización efectiva el hecho de poner clavos, colgar jaulas, revocar la pared, etc. El
muro deberá pagarlo tal y como fue construido pero solo por la parte que va a utilizar.

Prescripción
Prescripción liberatoria: quien construye el muro medianero hasta los 3mts de altura y en toda su
longitud, tiene derecho a reclamar al colindante el reembolso de la mitad del valor de la pared y
en su caso del terreno (porque es contiguo). Esta obligación prescribe a los 5 años (art. 2560). Los
5 años se cuentan desde que se empieza a construir el muro.

Prescripción adquisitiva: si el muro es enterrado o de elevación y el colindante realiza actos de

utilización efectiva, esa actividad lo obliga a adquirir la medianería. Si no media contrato de
adquisición (es decir, si no la compra) y el dueño no reclama el cobro, transcurridos 20 años de
utilización efectiva se adquiere la medianería por prescripción adquisitiva.
Facultades de los condóminos: tienen facultades materiales sobre el muro en todo su espesor con
dos límites 1.que el derecho sea igual al del otro condómino; 2. no afectar la solidez del muro.
Facultades
- Prolongación del muro: El titular colindante que necesite prolongar el muro (elevarlo o
hacerlo más profundo, por ej. porque quiere construir un edificio o porque quiere
construir un garaje) está facultado a hacerlo a su costa, salvo que ambos colindantes
deseen hacerlo y costearlo.
- Restitución al estado anterior: art. 2023 si uno de los condominios se excede en sus
facultades o causa un perjuicio a su colindante este podría pedirle la indemnización por el
daño sufrido. Este art. va relacionado con el art. 2022, es decir si quiero hacer un garaje
pero le atravieso la pared al vecino, tengo que indemnizar.
- Reconstrucción: cualquiera de los condóminos puede demoler y construir el muro con una
altura y estabilidad, igual o mayor al muro anterior. En cuanto al espesor, si es necesario
hacer el muro más ancho, quien reconstruye deberá tomar superficie de su propio terreno
(hago mi lado mas ancho, al vecino le queda igual a como estaba)
- Gastos y mejoras: arts. 2027 y 2033 ambos condóminos están obligados en la proporción
de sus derechos a pagar los gastos de reparaciones o de reconstrucciones de la pared,
pero si el muro ha sido dañado o destruido por culpa de uno de los condóminos, solo este
será el obligado al pago de la reparación o de la reconstrucción.
- Abdicación de la medianería: comprende el abandono de la parte indivisa en el
condominio sobre el muro, en beneficio del otro condómino, y la ley lo habilita a hacerlo si
no quiere contribuir al pago de los gastos derivados de la medianería que están a su cargo.
Impedimentos para abdicar: no se puede abdicar a la medianería:
a. Si el muro forma parte de una construcción suya, por ej. cuando el muro es parte de la
pared de su casa
b. Si la deuda se ha originado en un hecho suyo, por ej. sí debe repararse la pared
porque este mantuvo una canilla rota perdiendo agua sin arreglarla.
Oportunidad: la abdicación debe ser ejercida cuando el condómino le reclame o le
requiera la contribución del gasto de construcción o conservación. Si omite hacerlo, una
posterior manifestación de abdicar será extemporánea e ineficaz para liberarlo de la
deuda.
Forma de la abdicación: la abdicación pone fin al condominio sobre la pared y sobre el
terreno donde se asienta la pared. La abdicación debe ser hecha por escritura pública y
debe registrarse para que sea oponible a terceros. Si se hace por instrumento privado
podría requerirse su elevación a escritura pública (art. 1018).

Readquisición de la medianería.
ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla
en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.
Se trata de una facultad imprescriptible ya que puede ejercerse en cualquier momento y debe
pagar TODO: la mitad del valor del muro, los cimientos y del terreno. No se permite que al
condómino que readquiere el muro, se le realicen descuentos por gastos que hubiere hecho antes
de abdicar al muro.
ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños,
tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del
cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda
completamente cerrado.
Así como hay medianería urbana, hay medianería rural. Generalmente se le aplican las mismas
reglas de la medianería urbana. Es lo que se aplica en las fincas, en los campos. Se pueden hacer
muros que dividan las fincas o también se pueden establecer los cercos.

ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o

encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Rige tanto en predios rurales como en predios urbanos. Y se estima que son medianeros los
árboles y arbustos que existan en muros, sea en forma contigua o encaballada.
El condómino solo puede exigir que el árbol o el arbusto sea arrancado si concurren
simultáneamente dos circunstancias:
1. Que la planta cause un daño
2. Que el daño no pueda evitarse mediante el corte de sus raíces o ramas. Si falta alguna de
estas condiciones, el árbol no podrá ser arrancado.

CASO PRÁCTICO
Pedro adquiere un terreno en San Justo, que debe delimitar de la propiedad vecina (es él, el que
tiene que construir la pared). Para asesorarse correctamente decide acercarse a su estudio, y
consulta:
1. ¿Cómo puede realizar la construcción?
2. ¿En que casos y de que formas el vecino debe contribuir?
3. ¿Desde y hasta qué momento Pedro puede exigirle al vecino los gastos de la pared?
4. El vecino de Pedro, ¿podría abandonar su derecho sobre el muro? ¿Qué efecto produce?