Proyecto fin de Carrera: Plan de negocio de un Complejo Residencial

• Servicio de limpieza. Se encargan tanto de la limpieza de las instalaciones, como del

correcto aseo de los bungaloes. Incluye la preparación de las camas.
• Lavandería industrial. Limpieza de sábanas, toallas, uniformes utilizados en la
residencia.
• Tintorería. Servicio ofrecido a los residentes de forma externa pero no incluido en los
servicios estándar (costeado por los mismos clientes).
• Servicio de cafetería. Contratación de personal para la atención en la cafetería.
• Podólogo
• Masajes
• Peluquería
• Zona termal
• Socorrista de piscina

6 CAPITULO 6: DESARROLLO DEL PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO

A continuación se adjunta el Plan Financiero para el Complejo Residencial Gran Lujo Dolce
Vita. Este plan describe las proyecciones financieras del proyecto y los ratios de negocio más
significativos incluyendo para ello un resumen de las variables económicas mas importantes
descritas en detalle en los capítulos anteriores.
Como Anexo R se ha incluido el Plan Financiero completo con todas las subcuentas y sus
desarrollos en detalle, así como la estructura de financiación necesaria, las cuentas de pérdidas
y ganancias previsionales de los 25 años iniciales del negocio y los balances de situación
provisionales para el mismo horizonte. Se incluyen en este capítulo únicamente los valores más
representativos.
6.1 CONSIDERACIONES INICIALES

Para la realización de este plan económico financiero se han llevado a cabo las siguientes
consideraciones e hipótesis:
1. El equipo comercial comienza a vender 6 meses antes de haberse finalizado la
construcción de la residencia
2. Los cobros a clientes se realizan por adelantado y los pagos a proveedores a 60 días
(para ser conservadores).
3. Los pagos de IVA se llevan a cabo de forma trimestral.
4. La inflación considerada ha sido del 3%. Ésta se aplicará a lo largo de los años tanto a los
ingresos (cuotas a clientes), salarios y a los gastos (pagos a proveedores y tributos)
5. El volumen de personal crece y se ajusta a la ocupación en cada año.
6. Las tarifas consideradas se incrementan cada año de acuerdo al IPC (3%) al igual que los
costes de ventas (los costes variables por cliente) y los costes fijos.
7. La tesorería por encima de una caja media anual de 120.000€ se invierte en activos
financieros con una tasa de rentabilidad igual al IPC. Inversamente si la caja está por
debajo de ese valor se desinvierte proporcionalmente.
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Autor del Proyecto: David Cruz Barrios
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6.2 INGRESOS

Se contempla el inicio de las actividades de venta y promoción seis meses antes de la apertura
de la residencia.
6.2.1 Tarifas

Tal y como se indica en el apartado 4.3, se han definido cuatro tipos de estancias, con las
siguientes tarifas:

Tarifas mensuales
Tarifa base 3.150 €
Descripción Pax Uds Duración estancia Precio pax Comentario
Bungalow 1 100 1 semana 3.465 € 110%
1…. 3 meses 3.150 € 100%
4….11 meses 2.835 € 90%
Indefinida 2.363 € 75%

Descuento doble: 80%

Bungalow 2 25 1 semana 2.772 € 110%

1…. 3 meses 2.520 €
4….11 meses 2.268 € 90%
Indefinida 1.890 € 75%

Sobrecoste dormitorio
individual: 135%

Las personas semiválidas tendrán un recargo del 10% en las tarifas indicadas.
6.2.2 Ventas

Con las variables de ocupación descritas en el apartado 4.4.2 del Plan de Marketing para cada
una de las cuatro estancias se obtienen unas ventas iniciales en el año del lanzamiento 2013 de
2,28 MM€.
Para los años siguientes las cifras de ventas anuales son las siguientes (se indican solo los
primeros 10 años):

Ventas anuales
Opciones 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Ocupación (pax) 148 197 226 244 254 257 257 257 257 257
Capacidad 55% 73% 84% 90% 94% 95% 95% 95% 95% 95%
Ingresos blgw 1 3.217.120 € 4.086.395 € 4.571.855 € 4.852.563 € 5.010.549 € 5.024.245 € 5.001.626 € 4.985.792 € 4.974.709 € 4.966.950 €
Ingresos blgw 2 1.440.247 € 1.803.127 € 1.977.888 € 2.075.680 € 2.132.588 € 2.129.946 € 2.116.335 € 2.106.807 € 2.100.138 € 2.095.469 €
Dto. Tour-ops 107.119 € 70.674 € 29.474 € 10.392 € 3.572 € 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
Subtotal 4.550.247 € 5.889.521 € 6.549.743 € 6.928.243 € 7.143.138 € 7.154.192 € 7.117.961 € 7.092.599 € 7.074.846 € 7.062.419 €
IPC acumulado 103% 106% 109% 112% 115% 118% 121% 124% 127% 130%
Total 4.686.755 € 6.242.893 € 7.139.220 € 7.759.632 € 8.214.608 € 8.441.946 € 8.612.733 € 8.794.823 € 8.985.055 € 9.181.145 €

A estas cantidades habría que sumar las comisiones que Dolce Vita recibe de los licenciatarios de
los servicios externos de podología, peluquería y restaurante a la carta. En total son 11.250€
anuales en 2013, creciendo linealmente hasta 34.124€ con el 95% de ocupación.

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6.3 PARTIDAS DE INVERSIÓN

6.3.1 Inversiones

Las inversiones realizadas para la definición del negocio han sido las siguientes:

Inversiones
Elemento Unidades Coste/unitario Coste total Comentario
Solar 26.152 m2 169 € 4.420.000 € Subtotal

Acondicionamientos 1.079.444 €
Jardines y urbanizacion 11.031 m2 91 € 1.007.000 € Jardines
Parking 1.200 m2 50 € 60.000 €
Piscina exterior 1 piscina 12.444 € 12.444 € Alcantarillado, alumbrado..
infraestructuras

Edificio principal-zona común 3.239 m2 651 € 2.109.361 € Servicios generales

Planta primera 1.530 m2
Planta segunda 1.709 m2

Bungaloes 7.046.650 €
Bungalow 1 dormitorio 100 bung. 52.910 € 5.291.000 €
Bungalow 2 dormitorios 25 bung. 70.226 € 1.755.650 €

Estudio de arquitectura 3,0% 307.064 € Porcentaje sobre construcción

Equipamientos 1.365.395 €
Equipamiento de infraestructura 1.148.950 € incluye equipos
Clínica 1 45.000 € 45.000 €
Restaurante 1 82.700 € 82.700 €
Cafetería 1 154.200 € 154.200 €
Salón de ocio 1 30.450 € 30.450 €
Sala de cine 1 75.000 € 75.000 €
Talleres ocupacionales 1 22.600 € 22.600 €
Mobiliario bungaloes 125 bung 4.200 € 525.000 € Mobiliario y enseres
Zona Termal 1 214.000 € 214.000 €
Otros equipos 216.445 €
Sistema de seguridad 1 sistema 83.000 € 83.000 €
Equipos TV 130 TV 990 € 133.445 € TVs+SW de Fidelio8 y ContaWIN

Total 16.327.913 €

El total de la inversión inicial asciende a 16,32 millones de euros. Este volumen de inversiones
se reparte durante los primeros 15 meses de vida del proyecto, comenzando en Octubre de
2011, de acuerdo a los diferentes hitos de finalización de cada elemento.
Podemos comparar este volumen de inversiones con el de otras empresas del sector. Por
ejemplo Grupo Lar/Balleso cuyo coste medio por plaza de las próximas residencias oscila entre
30.000 y 57.000 euros por plaza, con un promedio en 41.000 euros/plaza. En el caso de una
residencia de Gran Lujo, la inversión por plaza se situaría en la zona alta de la horquilla
mencionada.
En el caso particular del Complejo Residencial Gran Lujo “Dolce Vita”, dimensionada en
capacidad máxima para 270 personas. Esto se traduce en una inversión de 60.000€ por plaza, un
poco mas alto que la media indicada por ser una residencia de lujo.
Así mismo se consideran inversiones adicionales periódicas, mas allá del propio mantenimiento
de las instalaciones, para el correcto funcionamiento de la residencia. Se han considerado a tales
efectos las siguientes:
• Equipamientos: 5% del valor total de las inversiones iniciales cada 5 años, renovándose
completamente cada 10 años.
• Infraestructuras: 3% del valor total de las inversiones iniciales cada 5 años.

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Con estas inversiones periódicas el volumen total de las inversiones se sitúa en 17,27 MM€ en
2011 y 19,16 MM€ en 2037.
6.3.2 Amortizaciones
Los periodos de amortización considerados para cada partida de las inversiones han sido:
Solar
Infraestructuras
Acondicionamientos 25 años
Edificio principal-zona común 25 años
Bungaloes 25 años
Estudio de arquitectura 25 años
Equipamientos
Equipamiento de infraestructura 10 años
Otros equipos 8 años

Aparte de las propias inversiones en inmovilizado citadas, hemos considerado también como
amortizables 3.500 € de gastos de constitución de la sociedad en un periodo máximo de 5 años
tras la apertura de la residencia.
6.4 PARTIDAS DE COSTES

En este apartado se incluyen todos los costes corrientes de la residencia desglosados por
partidas.
6.4.1 Gastos de Personal

Tal y como se indica en el capítulo de RR.HH los costes de personal anuales en el año de
lanzamiento 2013 ascienden a un total de 995.656€.
Dentro del plan de implantación de Dolce Vita se plantea la selección y formación del personal
seis meses antes de la fecha prevista de apertura, y se incorporará el personal, para su
formación, tres meses antes de esta fecha
Así mismo se ha considerado un crecimiento anual en todos los conceptos salariales igual al
IPC, considerado un 3% anual.
6.4.2 Costes fijos
Del plan de operaciones se extraen los costes fijos siguientes:

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Costes Fijos. Gastos Corrientes.

Elemento Coste mensual Comentario
Servicios de mantenimiento 3.650 € Jardinería, arreglos varios
Piscina exterior 1.950 € Mantenimiento y Socorrista
Servicios profesionales 1.250 € Asesoría administrativa
Servicios tecnológicos 4.950 € Servicios externos de TI
Teléfono, Internet e hilo musical 420 € Cuotas fijas de servicios de voz, datos e hilo
Servicio de seguridad 7.154 € seguridad armada
Teléfono 200 € Consumo general de la residencia
Servicio de cafetería 3.650 € camareros
Servicios de Transporte 3.850 € Renting mensual del microbus
Servicio de limpieza 5.915 € Contratado con RENTOKIL
Primas de seguros 423 € Cuota mensual por Edificación, Responsabilidad Civil (OCASO)
Certificación integrada 228 € sistema integrado de calidad, medioambiente y prevención de riesgos laborales
Suministros generales 4.200 € Parte fija: luz, agua, etc.

Otros servicios 2.225 €

Piscina interior 1.275 € mantenimiento
Zona termal 950 € mantenimiento

Otros gastos de gestión 1.200 € Incluye gastos de suministros generales (papeleria,toners,fungibles…)

Total mensual 41.265 €

El total mensual para el año del lanzamiento es de 41.286 €. En ellos se incluyen todos los
servicios externalizados y cuotas fijas de servicios generales. Estos costes fijos se van
incrementando en un 1,5% a lo largo de los años.
Si a este volumen le sumamos las amortizaciones mensualidad obtenemos un valor total de
gastos operativos mensuales en el año 2013 de 172.140 €.
Además de estos gastos corrientes se han considerado unos gastos iniciales, previos a la
apertura de la residencia, de 336.000€ en acciones de marketing promocionales, así como unos
gastos anuales por este mismo concepto que parten de 317.086€ en 2012 hasta los 119.708 € en
2015 y los 18.071 € en 2021.
Finalmente, se considera un incremento de los costes del 1,5% de manera estable a lo largo de la
vida del proyecto.
6.4.3 Costes variables por persona

Se han considerado los siguientes costes variables mensuales por cliente alojado en la
residencia:

Costes Variables. Por PAX

Elemento Coste diario Coste mensual Comentario
Luz 5€ parte fija imputable directamente
Agua 5€ parte fija imputable directamente
Televisión (D+) 10 €
Lavanderia 35 € 35 Kg/mes por PAX a 1€/kg
Cafetería 3€ 91 € refrescos varios
Comidas 40 € 1.217 € catering, incluye menús especiales

Total mensual 1.363 €

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El total mensual es de 1.363 € por cliente y mes.

Finalmente, se considera un incremento de los costes igual al IPC, considerado del 3% estable a
lo largo de la vida del proyecto.
6.5 CUENTAS DE RESULTADOS
A continuación se muestra la Cuenta de Resultados para los primeros seis años de explotación

Cuenta de resultados Dolce Vita - 2011-2037

Año -1 Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Concepto Total 2011 Total 2012 Total 2013 Total 2014 Total 2015 Total 2016 Total 2017 Total 2018
Ocupación promedio 0 0 25% 55% 73% 84% 90% 94%
Ventas 0 0 2.283.188 4.686.755 6.242.893 7.139.220 7.759.632 8.214.608
Ingresos extras 0 0 11.250 23.691 28.383 31.198 32.887 33.900
Coste de ventas 0 0 298.180 2.417.678 3.216.947 3.696.508 3.984.245 4.156.887
Resultado bruto de explotación 0 0 1.996.258 2.292.768 3.054.329 3.473.909 3.808.274 4.091.621
Margen bruto de explotación 0% 0% 87% 49% 49% 49% 49% 50%

Gastos de explotación 488.521 971.194 1.729.785 1.757.513 1.733.988 1.876.193 2.015.240 2.068.965
Servicios exteriores 408.444 414.571 420.789 427.101 433.508 440.010
Gastos de personal 0 371.121 989.656 1.019.345 1.178.443 1.372.644 1.550.167 1.596.672
Gastos de Marketing 336.250 317.086 308.775 119.708 61.171 16.056 16.538
Otros gastos de gestión 181.458 263.823 14.400 14.616 14.835 15.058 15.284 15.513
Tributos 307.064 0 200 206 212 219 225 232

EBITDA-Resultado bruto 488.521 971.194 266.472 535.255 1.320.341 1.597.717 1.793.034 2.022.656
Dotación para amortizaciones 44.487 574.851 574.851 574.851 574.851 572.051 581.679 581.679
Dotación a las provisiones 0 0 0 0 0 0 0 0

EBIT-Resultado de explotación 533.008 1.546.045 308.379 39.596 745.489 1.025.665 1.211.355 1.440.978
Resultados financieros 68.603 347.494 411.793 400.883 364.625 324.030 289.333 232.562
Ingresos financieros 8.440 2.720 40.990 39.539 63.061 90.534 111.710 154.550
Gastos financieros 77.043 350.214 452.783 440.422 427.687 414.564 401.043 387.112

Resultados extraordinarios 0 0 0 0 96.000 0 24.000 15.000

EBT-Beneficio bruto 601.611 1.893.539 720.172 440.480 476.864 701.635 946.023 1.223.416
Impuestos 210.564 662.739 252.060 154.168 166.902 245.572 331.108 428.196
NE-Beneficio neto 391.047 1.230.800 468.112 286.312 309.962 456.063 614.915 795.220
Margen neto -21% -6% 5% 6% 8% 10%
Beneficio acumulado 391.047 1.230.800 468.112 754.423 444.462 11.601 626.516 1.421.736

Como puede observarse se obtiene beneficio neto al 3er año de operación para el volumen de
ventas considerado así como un eficiente beneficio bruto desde el 3er año y operativo (EBITDA)
desde el primer año de funcionamiento.
Estos valores se consiguen gracias al excelente margen bruto de explotación, cercano al 50%
desde el 2º año de operación.
En cuanto al margen neto, Dolce Vita se sitúa en valores del 5% para ocupaciones cercanas al
70% y de mas del 30% para ocupación máxima del 95%.
6.6 ESTRUCTURA DE PASIVO CONSIDERADA
La estructura de pasivo considerada es la siguiente:
1. Fondos propios por valor de 5,25 millones de euros aportados por los accionistas
principales.
2. El resto de las necesidades de financiación, 15,067 millones de euros se cubrirán con
créditos hipotecarios

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6.7 BALANCES PROVISIONALES

A continuación se muestra el Balance de Situación para los primeros cuatro años de explotación:

Balance Dolce Vita - ACTIVOS 2011-2037

Elemento 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Activo fijo
Inmovilizado 6.125.350 € 16.383.913 € 16.383.913 € 16.383.913 € 16.383.913 € 16.383.913 € 16.748.424 €
Solar 4.420.000 € 4.420.000 € 4.420.000 € 4.420.000 € 4.420.000 € 4.420.000 € 4.420.000 €
Infraestructuras 1.572.584 € 10.235.455 € 10.235.455 € 10.235.455 € 10.235.455 € 10.235.455 € 10.542.518 €
Equipamientos 0€ 1.365.395 € 1.365.395 € 1.365.395 € 1.365.395 € 1.365.395 € 1.422.843 €
Estudio de arquitectura 76.766 € 307.064 € 307.064 € 307.064 € 307.064 € 307.064 € 307.064 €
Gastos de constitución sociedad 56.000 € 56.000 € 56.000 € 56.000 € 56.000 € 56.000 € 56.000 €
Amortizacion acumulada 44.487 € 619.338 € 1.194.189 € 1.769.041 € 2.343.892 € 2.915.943 € 3.497.622 €

Activo circulante
Clientes 0€ 0 € 0€ 0€ 0€ 0 € 0€
Activos financieros 281.341 € 90.675 € 1.366.346 € 1.317.965 € 2.102.045 € 3.017.795 € 3.723.680 €
Tesoreria 1.387 € 91.896 € 101.833 € 66.721 € 57.131 € 50.234 € 38.960 €
HP deudora por IVA 1.092.483 € 1.907.066 € 25.012 € 235.678 € 236.899 € 250.610 € 317.355 €

Total activos 7.453.300 € 17.670.420 € 16.682.915 € 16.235.236 € 16.436.096 € 16.786.608 € 17.330.798 €

Balance Dolce Vita - PASIVOS 2011-2037

Elemento 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Recursos propios
Capital social 2.000.000 € 5.250.000 € 5.250.000 € 5.250.000 € 5.250.000 € 5.250.000 € 5.250.000 €
Reservas
Reserva legal - € - € - € - € - € - € - €
Reserva voluntaria - € - € - € - € - € - € - €
Beneficios (pérdidas) 391.047 € 1.230.800 € 468.112 € 286.312 € 309.962 € 456.063 € 614.915 €
Perdidas acumuladas 391.047 € 1.621.847 € 2.089.959 € 2.376.271 € 2.066.309 € 1.610.246 €

Recursos ajenos - largo plazo

Préstamo 5.933.008 14.508.377 14.088.823 13.656.534 13.211.122 12.752.189 12.279.325
Credito fiscal 210.564 873.302 1.125.362 1.279.530 1.112.628 867.056 535.948

Recursos ajenos - corto plazo

Préstamo 121.902 407.193 419.554 432.290 445.412 458.933 472.864
Proveedores 0 0 139.859 552.214 708.499 802.788 859.888
HP acreedora por IVA 0 0 0 0 0 0 0
HP acreedora por Imp. Sociedades 0 0 0 0 0 0 0

Total pasivos 7.453.300 € 17.670.420 € 16.682.915 € 16.235.236 € 16.436.096 € 16.786.608 € 17.330.798 €

6.8 PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS

6.8.1 Ratios Financieros

6.8.1.1 Ratios de estructura del activo

A modo de resumen se incluye aquí los valores de la estructura del activo incluidos con detalle
en el capítulo 6.7:
Equilibrio Financiero
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Activo Fijo 15.189.724 € 14.614.873 € 14.040.021 € 13.467.970 € 13.250.802 € 12.669.124 € 12.087.445 €
Activo circulante 1.493.191 € 1.620.364 € 2.396.075 € 3.318.638 € 4.079.995 € 5.447.019 € 6.908.371 €
Pasivo circulante 559.413 € 984.503 € 1.153.911 € 1.261.721 € 1.332.752 € 1.381.900 € 1.773.024 €
Pasivo Fijo 12.963.461 € 12.377.003 € 12.098.494 € 11.885.133 € 11.743.377 € 11.684.354 € 11.290.098 €
Recursos Propios 3.160.041 € 2.873.729 € 3.183.691 € 3.639.754 € 4.254.669 € 5.049.889 € 5.932.695 €

A continuación se analiza el valor de los ratios de estructura y cobertura del activo:

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Autor del Proyecto: David Cruz Barrios
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Estructura del Activo

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fondo de maniobra 933.778 € 635.860 € 1.242.164 € 2.056.917 € 2.747.243 € 4.065.119 € 5.135.347 €
Ratio estructura del activo 91,05% 90,02% 85,42% 80,23% 76,46% 69,93% 63,63%
Ratio de cobertura
R.C.I.F.P 20,80 19,66 22,68 27,03 32,11 39,86 49,08
R.C.I.R.P 127,32 129,37 131,49 133,67 132,29 134,52 136,84

6.8.1.2 Ratios de Liquidez

Analizan la capacidad que tiene la empresa para hacer frente a sus pagos a corto plazo. Dentro
de esta clasificación se puede citar el Ratio de Liquidez, Ratio de Tesorería, etc.
Los valores obtenidos han sido:
Análisis de Liquidez
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Ratio Liquidez general 2,67 1,65 2,08 2,63 3,06 3,94 3,90
Ratio de tesoreria 18,2% 6,8% 5,0% 4,0% 2,9% 3,1% 2,4%

Se han utilizado las siguientes fórmulas:

ActivoCirculante
Liquidez =
PasivoCirculante
Tesorería
Tesorería =
PasivoCirculante
6.8.2 Ratios de Rentabilidad

6.8.2.1 Rentabilidad Económica (ROA)

BeneficioNeto
Re ntabilidad Económica =
Activo
Cuanto mayor sea el valor del ratio, se obtiene más productividad del Activo.

6.8.2.2 Rentabilidad Financiera (ROE)

BeneficioNeto
Re ntabilidad Financiera =
Fondos Pr opios
Los valores del proyecto Dolce Vita para el ROA y el ROE han sido:
Análisis de la rentabilidad
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ROA-retorno sobre activos 0,03 0,05 0,03 0,00 0,04 0,08 0,12 0,17
ROE-retorno sobre equity 0% 0% 6% 9% 12% 15% 17% 19%

6.8.3 Ratio de solvencia

Se ha calculado como:
ActivoTotal
Ratio Solvencia =
Re cursosAjenos
Los resultados obtenidos han sido los siguientes:
Análisis de Solvencia
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ratio de solvencia 1,10 1,07 1,04 1,01 1,00 0,95 0,91 0,91

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6.8.4 Ratios de estructura del pasivo y endeudamiento

Los ratios considerados han sido:

1. Ratio de endeudamiento.
2. Ratio de estructura del endeudamiento.
Los resultados obtenidos han sido los siguientes:
Estructura del Pasivo y Endeudamiento
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Apalancamiento financiero 4,28 4,65 4,16 3,61 3,07 2,59 2,20 1,84
Estructura de pasivo: corto 4,14% 7,37% 8,71% 9,60% 10,19% 10,58% 13,57% 15,31%

6.8.5 Valor actual Neto (VAN)

Se han considerado los flujos de caja libres del proyecto con una tasa de descuento del 12%,
siguiendo las premisas que nos indica el sector con un valor residual calculado al 12º año con
una tasa de crecimiento perpetuo del 1,5%.
Los resultados obtenidos han sido:

Cálculo del VAN

Tasa de descuento 12% 6.868.583 €

6.8.6 Tasa Interna de Retorno (TIR)

Los valores de la Tasa Interna de Retorno –TIR- del proyecto se han calculado igualmente para
los tres valores del coste del capital, pues para cada uno de ellos el valor residual calculado es
diferente.

Cálculo del TIR

TIR 12,8%

6.8.7 Periodo de Recuperación o Payback

En el caso de Dolce Vita el Periodo de Recuperación es de 9 años desde el lanzamiento de las

operaciones comerciales en 2013.
6.8.8 Conclusiones

Tal y como se indica en el capítulo 2.2.5 los valores medios del sector son los siguientes:
1. recuperación de la inversión no suele ser inferior a los 8-9 años
2. tasas de retorno de la inversión del 9-10%
Como puede observarse los valores obtenidos están dentro de estos valores medios e incluso
por encima en el caso de la tasa de retorno.
6.9 PUNTO DE EQUILIBRIO
Se llama Punto de Equilibrio o punto muerto, al volumen de actividad en el que el beneficio es
nulo, es decir, los ingresos igualan a los gastos.

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Beneficio = 0 = Ingresos – Gastos Fijos – Gastos Variables.

Gastos Fijos = Ingresos – Gastos Variables = Margen de Contribución.

Para el caso concreto del proyecto Dolce Vita el punto de equilibrio se consigue con un 70% de
ocupación.

Punto de Equilibrio
Elemento Subtotal Comentario
Ingreso mínimo por pax 2.979,47 combinación de mínimos
Ingresos variables 27.511,29
Ingresos totales anuales 6.735.519 €

Gastos variables por pax -1.363 €

Gastos fijos de la residencia -2.639.398 €

Gastos Corrientes -1.412.500 €
Marketing -164.559 €
Gastos de personal -1.062.340 €
Gastos Financieros -452.783 €
Dotaciones de amortización -574.851 €
Gastos Totales anuales -6.735.519 €
Ocupación (punto de equilibrio) 187,6 pax*año
Porcentaje de ocupación 69%
Beneficio 0€

6.10 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Se han identificado riesgos operativos y financieros en el proyecto.

6.10.1 Riesgos operativos

De entre los riesgos operativos analizados, destacan los siguientes así como las soluciones a
aplicar en cada caso:
• Posibles intoxicaciones alimentarias. Se realizarán visitas de control a los contratistas de
catering, exigencia de seguros al suministrador adjudicatario. Seguro de responsabilidad
propia.
• Errores médicos en diagnóstico o tratamientos. Se contratará un seguro propio del
médico por mala práctica y cobertura parcial de responsabilidad en el seguro de la
residencia.
• Accidente grave de un cliente en el entorno de la residencia. Se diseñará la residencia
con entornos adaptados y se dispondrá de cobertura de responsabilidad en el seguro de
la residencia.
• Incendio de un bungalow o del edificio principal. Todas las instalaciones contarán con
equipos de detección de incendios de última generación, instalaciones de seguridad
adecuadas y cobertura de responsabilidad en el seguro de la residencia.

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Considerando para cada caso las medidas de precaución indicadas no se esperan impactos en el
plan de negocio.
6.11 PLAN DE SALIDA

Para escenarios peores que el pesimista se contemplan los siguientes escalones de acción a fin
de proteger la inversión:
• Si la tasa de crecimiento de la ocupación es inferior en tres puntos a la prevista en el
peor escenario, con ocupaciones por debajo de rentabilidad a cinco años, se pondrán a
la venta el 50% de los bungaloes, manteniendo el servicio como corazón del negocio,
disminuyendo los gastos de explotación y los gastos financieros.
• Si el escenario anterior no es suficiente, y se degrada la cuenta de resultados, se
reconvertirá el negocio, abandonando el concepto de residencia, pasando al de hotel
convencional, sobre el edificio y servicios centrales, así como con los bungaloes no
vendidos.
• En un escenario peor aún, se venderán todos los activos restantes, cesando el negocio.
En el caso de incremento de tipos de interés por encima de los escenarios previstos como
soportables por el proyecto, las acciones a realizar serán idénticas.

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Autor del Proyecto: David Cruz Barrios