CASO PRACTICO BLOQUE 3

El Corte Inglés tiene prevista la creación de un parque empresarial propio, en el que poder dar
a conocer al público general todos los servicios que ofrece en la actualidad: viajes, seguridad,
alimentación, seguros, etc., y poder alquilar también las oficinas y el resto se localizaciones del
parque empresarial.

El parque empresarial tendrá un coste de 10,5 millones de euros y estará situado en los
alrededores de Boadilla del Monte (Madrid), lugar elegido por los técnicos de El Corte Inglés
para el desarrollo de la promoción. Constará de varios edificios de oficinas y naves para el
alquiler, y estará dotado de todos los servicios que El Corte Inglés pueda ofrecer al parque
empresarial.

Ahora bien, el grupo solamente se plantearía la inversión si el proyecto es rentable en un

periodo de 10 años.

El departamento financiero facilita los siguientes datos, con los que es posible hacer algunas
estimaciones:

1. Valor de la inversión en el parque empresarial: 10 500 000 €.

2. Duración de proyecto: 10 años.
3. Ingresos estimados: 2.000.000 de euros con un incremento del 12% anual.
4. Costes: 600.000 euros con un incremento del 4% anual.
5. Dotaciones y provisiones: 50.000 euros
6. Necesidades de fondo de maniobra: 250.000 euros que se devuelven en el último año
de proyecto.

La dirección de El Corte Inglés pretende pagar el parque empresarial de la siguiente manera: el

total de la inversión es de 10,5 millones de euros, de los cuales 6 millones son de fondos
propios de El Corte Inglés y 4,5 millones han de pedirse a un banco.

Fondos propios: 6 000 000 €.

 Tipo sin riesgo Rf = 0,75 %.

 Rentabilidad de la cartera del mercado Em = 3,5 %.
 B: 1,2.
Recursos ajenos: 4 500 000 €.

1. Los pagos son anuales.

2. El periodo de pago se prorroga 10 años, con un año de carencia.
3. Coste de la deuda: 5,5 % interés nominal (TIN anual).
4. Comisión de apertura: 0,5 %.
5. Tipo impositivo: 30 %.

Se pide:

Calcular el coste de los recursos propios por el modelo CAPM, teniendo en cuenta los
siguientes datos

 Tipo sin riesgo Rf = 0,75 %

 Rentabilidad del mercado Em = 3,5 %.
 B: 1,2.
SOLUCION:
Si β=1,2
Rs = Rf + β * (Rm - Rf)  0,75+1,2*(3,5-0,75) = 4

En cuanto a los recursos ajenos, se sabe que la cantidad asciende a 4,5 millones de euros.

a) Calcular los pagos anuales que se deberán hacer al banco, si el periodo de

pago se prorroga 10 años, con un año de periodo de carencia (solo pagará
intereses); con un coste de la deuda del 5,5 % interés nominal (TIN anual) y
con una comisión de apertura del 0,5 %.

TIN=5,5%
n=10 años
comisión de apertura=0,5%
Total capital=4.500.000 euros
Tipo impositivo=30%
Meses de carencia=1

Cuota 600.798,81 €

TAE 5,74 %
 TIN anual 5,50 %

Coste Total 1.481.640,94 €

Comisiones 22.500,00 €

Intereses 1.459.140,94 €

Capital 4.500.000,00 €

Total de pagos=6.030.488,06 euros

Periodo Cuota Capital Intereses Pendiente

1 600798,81 353298,81 247500 4146701,19
2 600798,81 372730,24 228068,57 3773970,95
3 600798,81 393230,4 207568,4 3380740,55
4 600798,81 414858,08 185940,73 2965882,48
5 600798,81 437675,27 163123,54 2528207,21
6 600798,81 461747,41 139051,4 2066459,8
7 600798,81 487143,52 113655,29 1579316,28
8 600798,81 513936,41 86862,4 1065379,87
9 600798,81 542202,91 58595,89 523176,96
10 600798,81 572024,07 28774,73 0

b) ¿Y si el préstamo se solicita al banco sin periodo de carencia, le será más o

menos rentable a El Corte Inglés?

Cuota 597.004,96 €

TIN anual 5,50 %

Coste Total 1.492.549,59 €

Comisiones 22.500,00 €

Intereses 1.470.049,59 €

Capital 4.500.000,00 €

Periodo Cuota Capital Intereses Pendiente

1 597.004,96 € 349.504,96 € 247.500,00 € 4.150.495,04 €
2 597.004,96 € 368.727,73 € 228.277,23 € 3.781.767,31 €
3 597.004,96 € 389.007,76 € 207.997,20 € 3.392.759,55 €
4 597.004,96 € 410.403,18 € 186.601,78 € 2.982.356,37 €
5 597.004,96 € 432.975,36 € 164.029,60 € 2.549.381,01 €
 6 597.004,96 € 456.789,00 € 140.215,96 € 2.092.592,01 €
7 597.004,96 € 481.912,40 € 115.092,56 € 1.610.679,61 €
8 597.004,96 € 508.417,58 € 88.587,38 € 1.102.262,03 €
9 597.004,96 € 536.380,55 € 60.624,41 € 565.881,48 €
10 597.004,96 € 565.881,48 € 31.123,48 € 0 €

Total de pagos=5.992.549,59 euros

Realizando una comparación de ambas tablas y observando los resultados vemos que para el
proyecto del Corte Ingles es más rentable sin el mes de carencia.

Enlaces útiles:

 https://economipedia.com/definiciones/periodo-carencia-prestamo.html

 https://www.helpmycash.com/blog/que-es-el-periodo-de-carencia-de-los-prestamos/

Calcular el coste de los recursos medios o WACC del proyecto. “Tasa de descuento”
Kd*(1-t)*(d/V)+ke*(E/v)
KD=Coste de la deuda financiera=5,5%
KE=coste de los fondos propios=4%
T=impuesto de sociedades=30%
D=Deuda financiera=4.500.000
E=Fondos propios=6.000.000
V=Deuda financiera + fondos propios=10.500.000
0,05*(1-0,3) * (4.500.000/10.500.000) + 0,04*(6.000.000/10.500.000) =
0,035*0,42857+0,02285=0,01499+0,02285=0,03784=3,78%

Calcular los flujos de caja del proyecto, el VAN y la tasa de rentabilidad TIR. Comentar los
resultados y establecer si el proyecto es o no rentable.

1. Valor de la inversión en el parque empresarial: 10 500 000 €.

2. Duración de proyecto: 10 años.
3. Ingresos estimados: 2.000.000 de euros con un incremento del 12% anual.
4. Costes: 600.000 euros con un incremento del 4% anual.
5. Dotaciones y provisiones: 50.000 euros
6. Necesidades de fondo de maniobra: 250.000 euros que se devuelven en el último año
de proyecto.
 7. TASA DE IMPUESTO: 30%

Total de ingresos= 2.000.000+50.000=2.050.000 euros con un incremento anual del 12%.

Amortización=10.500.000/10=1.050.000

  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2.000.00 3147038,7 3524683,3
Ingresos   0 2240000 2508800 2809856 2 7 3947645,37 4421362,81 
costes   600.000 624000 648000 672000 696000 720000 744000 768000  
-
1.050.00
Amort. -1.050.000 0 -1.050.000 -1.050.000 -1.050.000 -1.050.000 -1.050.000 -1.050.000 -1.050.000  
BAIT   350.000 566.000 810.800 1.087.856 1.401.039 1.754.683 2.153.645 2.603.363  
420311,61
Impuestos   105000 169800 243240 326356,8 6 526405,01 646093,611 781008,844  
bºNETO   245.000 396.200 567.560 761.499 980.727 1.228.278 1.507.552 1.822.354  
1.050.00
Amort. 1.050.000 0 1.050.000 1.050.000 1.050.000 1.050.000 1.050.000 1.050.000 1.050.000  
inversion -10.500.000                  
nece. De
FM   -250.000               250.000
1.545.00
  -10500000 0 1.446.200 1.617.560 1.811.499 2.030.727 2.278.278 2.557.552 2.872.354 250.000

Elaboración propia: mediante el programa de Excel.

VAN: -7.477.252

TIR=9,67%

¿El Corte Inglés genera el suficiente efectivo como para poder financiarse como ha indicado la
dirección? Desde el punto de vista de los resultados que hemos obtenido. El Corte Inglés no
genera el suficiente efectivo, además hay que añadirle que el VAN ha salido negativo, por lo
tanto, no sería un proyecto rentable.

BIBLIOGRAFIA

https://www.financlick.es/calculadora-prestamos