EL AVALUO

> ING. RICARDO A. SANJUR A.

 DEFINICION
El avalúo es un dictamen técnico en el que se indica el valor
de un artículo a partir de sus características físicas, su
ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.

Los artículos descritos en el avalúo son examinados por un

valuador especializado, el cual presenta una descripción detallada
de los mismos en las condiciones y en el lugar en que se
encuentran, de acuerdo con las metodologías valuatorias
actuales.

Cada avalúo es considerado como un documento personal y

confidencial, y por lo tanto, es de uso exclusivo de su propietario
 Beneficios de realizar un avalúo:

* Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor

de tus bienes muebles e inmuebles.

* Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es

exclusivo del propietario.

* Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor

determinado.

* Son realizados por personas profesionales en el ramo

CONTENIDO DE UN INFORME DE
AVALUO

- Indicación de la clase de avalúo que se realiza

y la justificación de por qué es el apropiado para
el propósito pretendido.

- Identificación y descripción de los bienes o

derechos avaluados, precisando la cantidad y
estado o calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción
física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos
casos comentarios relacionados con la estructura.

- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los

linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la
propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros
datos.

- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y

análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el
valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación
que puede darse al bien en relación con las normas
urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial,
residencial, industrial, mixto....

- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus

fuentes.

- Las cantidades de que se compone el bien o derecho

valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos.

- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.

- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de cálculo utilizados.

- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se

debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se
considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

- Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada

uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de
variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o
los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas,

valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la
estimación del precio.

- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de

crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado,
las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la
zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y
propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.
- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la
constancia de su inclusión en las listas que componen el
Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la
Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto
en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de
la Ley 550 de 1999.

- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real

estimado de acuerdo con los cálculo y demás
consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe
discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos
y/o tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la
propiedad con comentarios que permitan identificar cada una
de las áreas y sus estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final
se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas
en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad.
También los planos, levantamientos topográficos (si se
realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido
utilizarse durante el avalúo.
 TIPOS DE VALOR

Hay varios tipos y definiciones de valor buscado por una tasación de bienes inmuebles. Algunos de los más
comunes son:

Valor de Mercado - El precio al cual un activo comercio en un mercado competitivo walrasiano subasta de ajuste.
Valor de mercado suele ser intercambiables con los de Mercado Abierto de valor o valor razonable. Normas
Internacionales de Valuación (IVS) definir el valor del mercado como: Valor de mercado es el valor estimado al que
una propiedad debe de cambio en la fecha de valoración entre un comprador educado y un vendedor motivado
razonablemente en una longitud de transacción de armas después de la comercialización adecuada en donde las
partes que actuaran con conocimiento, prudencia, y sin la influencia indebida. [2]

Valor en uso - El valor actual neto (VAN) de un flujo de efectivo que genera un activo para un propietario
específico en virtud de un uso específico. Valor en uso es el valor de un usuario en particular, y puede estar por
encima o por debajo del valor de mercado de una propiedad.
TIPOS DE VALOR

Valor de la Inversión - es el valor de un inversionista en particular, y es

generalmente más alto que el valor de mercado de una propiedad.

Asegurable valor - es el valor de los bienes inmuebles objeto de una póliza de

seguro . Por lo general, no incluye el valor del sitio.

Valor de liquidación - puede ser analizada como una liquidación forzada o una
liquidación ordenada y se le solicita estándar común de valor en los procesos
concursales. Se supone que un vendedor que se ve obligado a vender después
de un período de exposición que es menor que el tiempo en el mercado normal-
marco.
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL
AVALUO

ESTADO DEL BIEN

UBICACION

SISTEMAS DE CONSTRUCCION Y ACABADOS

EQUIPOS

ADECUACIONES Y REMODELACIONES
 TIPOS DE AVALUOS
Avalúos bancarios
Son aquellos que se utilizan principalmente para aquellas personas a las que se
les ha otorgado un crédito hipotecario de las diferentes instituciones.

Avalúos comerciales
Son aquellos que se realizan principalmente en operaciones de mercado como
son:

● Compra y venta
● Financiamiento
● Arrendamiento
● Administración
● Exportación
● Traslado de dominio
● Seguros
● Remodelación y desarrollo
● Viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso
Avalúos fiscales
Son aquellos que se realizan esencialmente en transacciones legales como
son:

● Expropiación
● Impuestos a la propiedad catastral y casos fiscales
● Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donación
● Impuesto sobre la renta (perdida por siniestro, depreciación y reporto de
ganancia de capital).
● Acciones legales personales y corporativas
● Disoluciones maritales y de sociedades
● Demandas de inquilinos con caseros y daños a la propiedad
● Embargos hipotecarios
● Liquidaciones de compañías fusiones y bancarrotas
● Garantía por depósito en fianza
● Juicios de intestado, testamentarios, etc.
● Juicios civiles y mercantiles
Avalúos catastrales
Son aquellos que solicita la tesorería para el pago de impuesto
catastral, así como también le sirve a las empresas para
reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el
pago del impuesto DE INMUEBLE.

También se requieren de avalúos para control interno, revaluación

de activos fijos (reexpresión de estados financieros) o para la
Toma de decisiones e inversión