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Conceptos básicos de
valoración
Caso práctico
Video conceptual
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
Verdadero
Falso
SUBMIT
Verdadero
Falso
SUBMIT
1) el terreno;
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
La historia de las
tasaciones, demarcan que
siempre existió la
necesidad de determinar el
Historia de las tasaciones
valor de algo por y para
distintos motivos: canon,
tributo, trocar, permutar,
etc.
E L M É T O D O D I RE C T O E L M É T O D O I N D I RE C T O
Por último, debe notarse que los métodos citados poseen varias formas de
aplicación, una multiplicidad de procedimientos y uso de técnicas. Chandías
(1954) sugiere la “técnica de balance”, la cual consiste en cotejar los
resultados obtenidos por todos los métodos y obtener luego un único valor.
SUBMIT
Conceptos básicos
[1] Arts. 2311 y 2312, Ley 340. Código Civil de la Nación. (1869). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de https://bit.ly/2SjtJGi
Por otro lado, hay autores que señalan que tasar, en sentido estricto, significa
estimar el valor económico de un bien, ya que “determinamos un precio
potencial, probable”. Solo hay precio, en sentido estricto, cuando se produce
un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda.
El concepto ‘precio potencial’ alude a la idea del precio que tendría el bien en
una compraventa libre, si esta se produjere (Aguiar, 2009, p. 5).
• “Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas” – Anson Marston y
Thomas (Ingeniería de Valuación, 1947, Selección Contable, S.A, p. 1).
• “Se tasa… con el objeto de determinar una medición de valor” – McMichael (1949, p. 2).
Legislación
20.266 (1993)2, modificada por Ley Nacional 25.028 (1999) la cual establece
[2] Ley 20.266. Martilleros. (1973). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de https://bit.ly/3cvXfk6
[3] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de https://bit.ly/2LsqtnY
[4] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de https://bit.ly/2LsqtnY
[5] Ley 7.191. (1984). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/35W5zHn
[6] Ley 7.524. (1986). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2YWUSTz
[7] Ley 7.720. (1988). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2WZhwbo
[8] Ley 8.764. (1999). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2WQHn5b
[9] Ley 9.445. Regulación del Ejercicio del Corretaje de Inmobiliario en el Territorio de la Provincia de Córdoba.
[10] Acuerdo Reglamentario Nº 125. (2014). Tribunal Superior de Justicia. Recuperado de https://bit.ly/2T3F9y5
Fuente: Colegio Odontológico de Córdoba. (2019). Requisitos para Perito Judicial Odontológico (pdf). Recuperado
de https://colodontcba.org.ar/wp-content/uploads/2019/03/Requisitos-para-Perito-Judicial-Odontologico.pdf
[11] Ley 7.191. (1984). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/35W5zHn
[12] Ley 9.445. Regulación del Ejercicio del Corretaje de Inmobiliario en el Territorio de la Provincia de Córdoba.
Condiciones habilitantes.
Ley 25.028
–
Reformas - Confirmación
[15] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2LsqtnY
[16] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2LsqtnY
Ley 7.191
–
Ley que regula la actividad de martilleros y corredores públicos de Córdoba.17
[17] Ley 7.191. (1984). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/35W5zHn
Ley 9.445
–
Ley que regula la actividad de corredores inmobiliarios de Córdoba.18
[18] Ley 9.445. Regulación del Ejercicio del Corretaje de Inmobiliario en el Territorio de la Provincia de Córdoba.
(2007). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2WubNuY
[19] Acuerdo Reglamentario Nº 125. (2014). Tribunal Superior de Justicia. Recuperado de https://bit.ly/2T3F9y5
[20] Acuerdo Reglamentario Nº 125. (2014). Tribunal Superior de Justicia. Recuperado de https://bit.ly/2T3F9y5
Recuerda identificar y tener siempre presente la legislación que regula la
actividad de los Martilleros Corredores Público y Corredores Inmobiliarios, en
la provincia donde ejercerás tu profesión.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
E N RE S U M E N LA S D I FE RE N C I A S
Podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo una tasación como
especialidad, quienes poseen formación técnica y, en el ejercicio de ello,
certifican el precio o valor de una cosa. En este caso, los Martilleros
Corredores Públicos, Corredores Inmobiliarios, cuando realizan esta tarea en
forma “judicial” como Perito Tasadores, actúan a solicitud del juez y de
manera “oficial” de un organismo estatal.
E N RE S U M E N LA S D I FE RE N C I A S
Definiciones
Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones liminares
que iremos utilizando a medida que ahondemos en la currícula. Para este
apartado, creemos conveniente conforme a Artemio Daniel Aguiar, seguir,
entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por los organismos de
tasación encargados de emitir los estándares que regulan la tasación a nivel
internacional.
Tasador
–
Conforme al Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación (UPAV)21, puede decirse que un tasador es:
[21] Art. 3. Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. (2016). Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuación. Recuperado de https://bit.ly/361kJuN
La tarea principal del tasador una valoración del respectivo bien. Por
es... ende, es fundamental para que dicha
Precio
–
Conforme a la definición otorgada por el Comité Internacional de Normas de
Tasación (International Valuation Standards Comitee - IVSC) se lo puede
definir como:
Costo
–
Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para
adquirir un bien. Siguiendo los estándares internacionales, se lo puede definir
como:
Mercado
–
Conforme lo define la ciencia económica, mercado es cualquier conjunto de
transacciones, acuerdos o intercambios de bienes y servicios entre
compradores y vendedores. En contraposición con una simple venta, el
mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta
competencia entre los participantes.
Nosotros podemos definirlo como un sistema en el que se efectúa el
intercambio de bienes y servicios, teniendo como característica la
habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas. Las
mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a
cambiar. De esta manera:
Demanda
–
Podemos definirla como el acto, actitud o predisposición de adquirir bienes
y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades, por parte de uno
o más consumidores, en un mercado determinado y durante un período de
tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda real o
efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la
demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se la conoce como
demanda potencial.
Oferta
–
Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están
dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un
determinado momento y en un determinado mercado.
Valor de un bien
–
Podemos ensayar una aproximación inicial acerca de lo que es el valor de
una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto es la
estimación que le asignamos en nuestras preferencias. Diversos
economistas a través de la historia, trataron de encontrar el motivo de esas
preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.), siempre desde el aspecto de la
economía política, no llegando acabadamente a una respuesta satisfactoria
respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta situación,
podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien afirma que:
Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa
existen varios valores o un solo valor, ante esta discusión doctrinaria y
atendiendo a los fines didácticos del presente manual, podemos responder
someramente citando lo ya señalado por la Convención Panamericana de
Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que:
el valor de un inmueble en un momento dado es único,
cualquiera sean los fines para los que se evalúa este valor es
ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible
a él. El grado de aproximación de una valuación está en función
directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario,
hipotecario, comercial o judicial 22.
[22] Convención Panamericana de Valuadores. (1949). Unión Panamericana de Asociaciones
de Valuación.
Valor de uso
T E O RÍ A D E LA A C T U A LI D A D T E O RÍ A D E LA A PT I T U D
T E O RÍ A D E LA A C T U A LI D A D T E O RÍ A D E LA A PT I T U D
[23] Ley 21.499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/3cxRpOZ
[24] Art. 10. Ley 21.499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo de la Nación. Recuperado de
https://bit.ly/3cxRpOZ
Valuación técnico contable
–
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales, se trata de
obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado.
Otros valores
Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a que busquen ejemplos de lo trabajado en el
punto anterior. Ante cualquier consulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.
valor mercado
valor de uso
valor de tasación
Otros valores:
valor de inversión
valor de rescate
Valor:
es anterior (trueque).
Precio:
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C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Por otra parte, la variabilidad del precio está estrechamente relacionada con la oferta
y la demanda de determinado producto o servicio, en un momento y mercado (lugar)
determinados. Esta es la razón por la que los precios sufren variaciones. Cuando los
bienes que se demandan son escasos, el precio incrementa, dado que la demanda
supera la oferta. En el caso contrario, el precio disminuye ya que los oferentes
poseen grandes cantidades de un determinado producto, pero no hay suficiente
demanda.
Caso práctico
Referencias
LECCIÓN 1 de 3
Caso práctico
Agustina advirtió que muchas de las consultas se parecían entre sí: “Quisiera
disponer de mi propiedad para la venta, pero antes quiero saber qué costo
tendría hacerlo…”.
Del mismo modo, Clara observó que las consultas de quienes querían alquilar
su propiedad era casi siempre la siguiente: “¿Cuál es el valor del alquiler de
mi casa?”.
Por otra parte, ambas notaron que las personas que se acercaban a la
inmobiliaria confiaban de manera segura en su conocimiento como
corredoras profesionales.
Por todo esto, Clara y Agustina consideran importante dar una respuesta
concisa y saber, con precisión, cómo se determina el valor de un bien, tanto
para locación, como para la venta. También, sostienen que es fundamental
que el profesional tenga una ética académica, clara y definida, dado que ese
es el camino para la seguridad en el trabajo con sus clientes. Ellas les
explican a los clientes la importancia de sus preguntas, tanto desde el punto
técnico, como desde la ética.
A sus clientes, Agustina y Clara les dicen que su función tiene un profundo
sentido social en cuanto a la riqueza de los países. Esto se relaciona a lo que
menciona Guerrero (1984):
En el caso del tasador, la función particular que ejerce cuando valora los
bienes de sus clientes hace que su actividad esté profundamente ligada a lo
más íntimo de la sociedad. Es por ello que, al momento de ejercer su
profesión, el tasador debe observar profundamente las normas legales, pero
no solamente estas, sino también aquellas normas éticas que regulan su
tarea como profesional.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 3
Principio de sustitución
–
El valor de un bien equivale al de otros activos de similares características
sustitutivas de aquel.
Principio de temporalidad
–
El valor de un bien se establece en función de la fecha de la tasación y puede
variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad
–
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas
por seguir.
Motivos que requieren del avalúo
SUBMIT
SUBMIT
El tasador de bienes es el profesional con conocimiento _______ que se
encuentra capacitado para informar el valor de un bien.
SUBMIT
Las leyes de la ética no son algo extraño al sujeto, sino que está
implícito el testimonio que de ella hace el Espíritu, como su
propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de sí o
vive con un elemento distinto de sí mismo (p.147).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 3
Referencias
Caso práctico
Referencias
LECCIÓN 1 de 3
Caso práctico
[1] Artículo 2055. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la
[2] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2tYXaE8
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 3
Estimativas
–
El experto realiza la apreciación del valor económico del bien. Lo realiza
mediante comparaciones de valores que no fueron analizados técnicamente.
El comitente deberá recibir las explicaciones que atañen a la estimación,
puede ser comunicado por escrito o de palabra.
Ordinarias
–
La fundamentación de la apreciación del valor económico radica en
comparar los valores que se analizaron detalladamente a partir de las reglas
técnicas. Esto estará acompañado de una memoria descriptiva que detallará
la tarea realizada. Los planos que se necesiten a fin de efectuar la tarea serán
impartidos por el comitente.
Extraordinarias
–
Para que una tasación cuente con esta denominación tiene que haber
realizado al menos una de las siguientes tres tareas: analizar los precios en
todos los rubros donde esta tasación pueda ser aplicable; investigar el
mercado, las circunstancias, técnicas, entre algunas cuestiones que
pertenezcan a una fecha de por lo menos cinco años previos a la fecha de
encomienda; o haber actuado conjuntamente con otros profesionales.
Compraventa
–
Esta operación tiene como objetivo el intercambio de un bien por una suma
de dinero. Es una de las operaciones monetarias principales. Ahora bien,
dentro de esta situación en particular es esencial determinar el precio por el
cual se desarrollará el negocio. Una correcta y acertada tasación es la que
nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio.
División de condominio
–
Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos definir
este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias
personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
[1] Artículo 1893. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Sin ahondar en la solución dada por ley al caso planteado, podemos observar
cómo es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir
exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.
Garantía de un mutuo
–
Es el caso en que ante la celebración de un préstamo de dinero la parte
mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante. Esto quiere decir,
ofrecer en garantía un inmueble determinado ante la correcta devolución del
monto especificado, este puede ser propiedad del deudor o de otra persona.
Expropiaciones
–
La expropiación es el poder legal que tiene el Estado de privar a una
determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad a
cambio de una determinada suma de dinero y previa una declaración de
utilidad pública del bien objeto del procedimiento.
[5] Artículo 17. Ley 24430. Constitución Nacional Argentina. (1994). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/36NHFgU
Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental una
tasación del bien objeto de la expropiación. Mc Michael nos plantea que: “es
una de las tasaciones más complicadas” y que “la prueba de la
compensación incumbe a tasadores competentes y calificados en virtud de
que tasar la propiedad es una tarea técnica a la que una persona debería
dedicarse sólo después de años de preparación y experiencia en la
especialidad” (1949).
Confección de un inventario
–
En este caso se ordena una tasación para que su resultado sea
plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasación siempre que el
valor que se dictamine por los bienes objetos del inventario vaya a ingresar al
patrimonio de una persona en carácter de activos.
Regulación de honorarios
–
La mayoría de las veces condicen al valor de los bienes presentes en la
actuación. No obstante, si las partes no están de acuerdo con el precio del
bien en sí, la tasación surge como solución para designarle su verdadero
valor. Será un juez quien se basará en la resolución de la tasación para
regular los honorarios.
Aspectos jurídicos, técnicos y económicos
Por otro lado, es indispensable saber si el bien a tasar cumple con las
exigencias legales que en su existencia lo regulan. Puede suceder que un
edificio a tasar no presente las especificaciones edilicias que exige la zona
en que la que se edificó. Puede darse también que sobre el inmueble mismo
exista una construcción carente de planos aprobados por las ordenanzas
municipales a la fecha de su construcción o que estén mal hechos. Todas
estas situaciones acarrean costos, gastos como, por ejemplo, una multa por
saneamiento del plano defectuoso.
Sí
SUBMIT
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 3
Referencias
Caso práctico
El informe de valoración
Anexo
Referencias
Caso práctico
Luego de realizar esta tarea, recurre a contactarse con colegas de la zona, para
que lo instruyan sobre la zona respecto a: los valores aproximados, problemas
climáticos que pudiera tener, como también, desarrollos importantes que
contribuyan a un posible valor mayor en el corto, mediano o largo plazo.
El perito oficial cuenta en este caso con quince (15) días hábiles, a partir del inicio
de tareas, ya que, al solicitar una prórroga para la entrega de la tasación, el Juez
entiende que no es factible, por lo que le indica que son quince días hábiles (15).
Concluido este proceso de indagar todo cuanto sea de utilidad para el trabajo
encomendado, y mejor informar a VS. Procede, sin más trámite a la elaboración
del informe de tasación.
2 desarrollo
3 conclusión
4 anexos
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 7
El informe de valoración
Podemos definir al informe de valoración como el documento en el cual constará toda la información recabada por
el tasador durante el ejercicio de su actividad.
Documento en el cual
constará toda la información
INFORME DE VALORACIÓN recabada por el tasador
durante el ejercicio de su
actividad.
El llamado informe de valoración será emitido por un profesional del rubro ante un
requerimiento formulado, ya sea por un particular o por una persona jurídica que
requiera sus servicios.
Por otra parte, este informe, a su vez, deberá ser emitido toda vez que un
profesional de la materia actúe en sede judicial como perito en un litigio
determinado.
En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie un bien
inmueble por utilidad pública, conforme a la legislación vigente en nuestro país al
[2] Ley 21499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de https://bit.ly/361iCra
https://bit.ly/361iCra
[4] Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba. Recuperado de
https://bit.ly/2Z0fNVE
[5] Art. 14. Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba. Recuperado de
https://bit.ly/2Z0fNVE
[6] Art. 15. Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba.
Recuperado de https://bit.ly/2Z0fNVE
Legislación provincial
tasación de la construcción;
tasación de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo;
A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuando afirma:
en el texto del dictamen agregar, además, los factores referenciales
obtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr
valores que luego usará acotejo y aproximación, compulsando y
requiriendo informes a distintos registros públicos u oficiales,
protocolos de escribanos consultados, resultado de subastas
judiciales; registro de ventas particulares de martilleros y corredores,
informes de instituciones bancarias y crédito inmobiliario, etc. (Lapa,
2009)
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 7
Aspectos formales
El informe: partes
Presentación
–
Como veremos en el ejemplo a continuación, la presentación es la primera parte
del informe. Es fundamental tener en cuenta todos los detalles de la causa en la
cual se nos ha solicitado el informe. Corresponde, entonces, incorporar el Tribunal,
el Juez, la causa, el nombre de esta, nuestro nombre completo y matrícula.
Desarrollo
–
Corresponde indicar el desarrollo de toda nuestra actividad y la descripción del bien
en su totalidad. Como así también, las respuestas a las preguntas solicitadas por
las partes.
Conclusión
–
Como resultado de nuestro desarrollo, llegaremos a esta instancia. Nuestra
conclusión al respecto debe ser clara, precisa y concreta con lo solicitado.
Anexos
–
Este último paso es de fundamental importancia. Aquí incorporaremos los
fundamentos de los pasos anteriores: fotos, consulta a
colegas/publicaciones/diarios/revistas, etc. Las fórmulas utilizadas que
contemplan la justificación al valor arribado. La planilla de gastos efectuados y
nuestra condición ante AFIP.
Tasación
Puntos de pericia: de las Dras.: Carolina Ferrero y Sandra Roque.
1.- Proceda a tasar dicho Inmueble en moneda de curso legal, pesos argentinos, al
momento de la tasación. Dicha tasación deberá efectuarse conforme al título de
propiedad, ubicación, metros cuadrados y cubiertos, comodidades, servicios con
que cuenta, etc., y condiciones generales y actuales de mantenimiento en que se
encuentre el inmueble, a fin de estimar el valor de venta en el mercado inmobiliario.
Señor Juez:
PRINCIPIO DE AVALÚO
La propiedad se encuentra a nombre del Sr. Eduardo Mena, por compra efectuada
al Sr. Juan Carlos Gómez, según escritura labrada por la Escribana Esther del Valle
Herzat, titular del registro cuarenta y uno, del cuatro de octubre de 1966, anotada
al Título N.º 23.714/66 del diario presentado el 11/10/1966 con certificado N.º
7132.-
METODOLOGÍA DE LA TASACIÓN (ASPECTO TÉCNICO)
Para este caso no aplicaré un método en particular, sino todos los métodos
utilizados, tanto separativos, como de conjunto para luego realizar una técnica de
balance, la cual consiste en corroborar y cotejar el resultado arribado por todos los
métodos para ser más exacto en la tarea, previo realizar un riguroso análisis del
mercado local y de tener en cuenta la opinión de colegas inmobiliarios. Por último,
también aplicaré la técnica empírica, la cual consiste en tener en cuenta dos
elementos o factores, a saber: 1) extrínsecos; por ejemplo, zona, ubicación,
economía, etc. Y 2) intrínsecos; por ejemplo, Títulos, tipo de construcción,
distribución de los ambientes, estado de conservación, etc.-
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 7
FACTORES EXTRÍNSECOS
UBICACIÓN
–
Esta propiedad se encuentra ubicada sobre calle Tamborini N.º 1327 de Barrio
Argüello Norte, de esta capital, entre calles; Quenico, (al Oeste), Pablo Luis Pesatti,
(al Sur), y calle Juan Manuel Fangio, (al Este). -
BARRIO O ZONA
–
Argüello es un barrio del norte de la ciudad de Córdoba, provincia de Córdoba,
Argentina. Si bien administrativamente forma parte de la ciudad de Córdoba, en
sus orígenes fue un caserío sin entidad municipal propia, que inició su existencia
por un loteo efectuado por la Compañía de Tierras S.A. en 1908. Aunque formó
parte del ejido urbano de la ciudad de Córdoba, se mantuvo separado de ésta y aún
hoy cuenta con diferencias sustanciales al resto de la zona, entre ellas un prefijo
telefónico diferente.
Sus avenidas principales son; Rafael Núñez, Donato Álvarez, Recta Martinoli,
Ricardo Rojas, Heriberto Martínez, Manuel de Falla.
TIPOS DE USOS
–
Comercial, residencial, industrial.
TRANSPORTE URBANO
–
Corredor 1 y 7, líneas 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, D10, 73 y 75.-
MANZANA
–
La misma es regular, de forma rectangular, delimitada por las calles: Quenicó, (al
Oeste) Pablo Pesatti, (al Sur), Juan M. Fangio, (al Este) y José Tamborini, (al Norte)
SERVICIOS PÚBLICOS
–
Cuenta con los siguientes servicios públicos: agua, gas natural, recolección de
residuos, transporte, teléfono, televisión por cable. La calle donde se ubica la
propiedad objeto de la presente Pericia es de tierra.
ECONOMÍA
–
Se estima en una economía media a alta, con despensas, heladerías, veterinarias,
casas de comida rápida, telecentros y sobre Avenida Donato Álvarez, negocios
múltiples incluyendo grandes centros comerciales como: Cordiez, Chango Mas,
Ribeiro, etc.
FACTORES INTRÍNSECOS
SUPERFICIE CUBIERTA
–
191m2 (más la superficie cubierta de la cochera de 13,12m2).-
ESTADO DE CONSERVACIÓN
–
“3,5” (Necesitando de reparaciones sencillas e importantes)
CATEGORÍA DE CONSTRUCCIÓN
–
muy buena. -
D ISE ÑO
U BI C A C I Ó N ZONA PAT O LO G Í A S E S TA
A RQ U I T E C T Ó N I C O
Casa ubicada en calle Tamborini N.º 1327 a cinco cuadras y media de la Avenida
Donato Álvarez, una principal arteria que comunica los barrios hacia el centro de
nuestra ciudad, como también a localidades de las sierras chicas como: Villa
Allende, Mendiolaza, Unquillo, etc.-
Esta propiedad cuenta también en el ingreso con una cochera de armazón de caño
y techo de chapa, con portón del mismo material, y con garaje en el ingreso por el
frente, el cual actualmente está en desuso por encontrarse muy deteriorado por
trastornos de humedad, con desprendimiento de revoques. -
La ubicación en la zona es muy buena, y cuenta con los siguientes servicios; agua,
luz, gas natural, teléfono, televisión por cable y recolección de residuos. La calle es
de tierra, con cordón cuneta. -
D ISE ÑO
U BI C A C I Ó N ZONA PAT O LO G Í A S E S TA
A RQ U I T E C T Ó N I C O
D ISE ÑO
U BI C A C I Ó N ZONA PAT O LO G Í A S E S TA
A RQ U I T E C T Ó N I C O
Residencial entre medianeras, la propiedad es con techo a dos aguas, con tejas tipo
españolas hacia el frente, porche de tejas de igual detalle y loza recubierta con
membrana (deteriorada) y solo loza hacia el patio, también recubierta con
membrana. -
D ISE ÑO
U BI C A C I Ó N ZONA PAT O LO G Í A S E S TA
A RQ U I T E C T Ó N I C O
D ISE ÑO
U BI C A C I Ó N ZONA PAT O LO G Í A S E S TA
A RQ U I T E C T Ó N I C O
CONCLUSIÓN FINAL
El estado de la propiedad es regular en lo que respecta a: el frente, el living, y los
dos dormitorios grandes, ya que necesitan de pintura y arreglos en el revoque.
Pero en la cocina, el comedor, el dormitorio chico y el garaje. El estado es malo,
necesitando reparaciones importantes y urgentes. La vida útil es de 90 años y
lleva transcurrida 64 años, y luego de las averiguaciones de antecedentes para
establecer su valor por los métodos científicos correspondientes, contesto puntos
de pericia:
que digo tendría un mayor valor por cuanto la cochera difiere del diseño arquitectónico
de la misma. -
4.-Se expida respecto a si el valor de tasación para la venta del inmueble, estimado
en dólares estadounidenses de U$S 60.000 a la fecha 19 de febrero de 2013, (al
cambio en esa época dólar inmobiliario equivalente a $ 6) resultaba un valor de
cotización acorde para esa fecha de la tasación 19 de febrero de 2013, y en su caso
se expida si hay variación en el precio de tasación actual con el de aquel momento, y
los factores de incidencia o ponderación adoptados para determinar la diferencia
en el precio actual de venta con relación a la fecha de tasación del 19 de febrero del
2013. Al 19 de febrero de 2013 el Dólar Oficial estaba a $ 5,023 y el Dólar Blue a $
7,80., y además en el mismo mes el dólar blue tuvo una baja con fecha 25 de febrero
de 2013 a $ 7,78., por lo que es opinión de este profesional que resultaba un valor
acorde para esa fecha, desde esa perspectiva tomada de valor (dólar Inmobiliario). En
cuanto a la variación en el precio de tasación con el de aquel momento,” si existe
variación”. Ya que la moneda extranjera (el dólar Oficial a la fecha (06/02/2015) se
encuentra en $ 8.67. No obstante ello, la variación surge en un todo, del mismo
mercado, por cuanto el índice del costo de la construcción también ha aumentado, en
cuanto a febrero de 2013 el valor del m2 de una propiedad estándar estaba en $
3.845,02 y en la actualidad $ 6.500., además de la constante inflación y fluctuación de
precios en la construcción. -
5.- Si conforme su leal saber y entender es aconsejable poner en alquiler el inmueble
objeto de tasación o si precisaría de reparaciones previas. Es opinión de este
profesional, que no es aconsejable poner en alquiler este inmueble, y los motivos de
esto radican en que dicha propiedad no se encuentra en condiciones. Necesita de
reparaciones y refacciones indispensables, tales como: pintura, arreglos de
humedades y revoques, arreglo de pérdida de agua y de instalación eléctrica en la
cocina, etc.-
6.- Si conforme las condiciones en que se encuentra el inmueble se podría
establecer un valor locativo semejante o similar al valor locativo de las propiedades
PETITUM:
ANEXOS
2 Fotos de la zona.-
Como viéramos en el primer caso práctico, Virginia Bianco fue citada por el Juez,
para aclarar términos que utilizó en su informe de valoración. Es sin duda otro
motivo por el cual se puede citar a un MCP y CI a la justicia. Es por ello (y tómese
en cuenta dentro de los puntos de pericia solicitados en la tasación de este
módulo) que se debe tener presente siempre que el informe debe ser claro. Se
debe indicar por qué se utiliza tal o cual método y no otro.
En el módulo 2: en el caso práctico (pág. 1) veíamos:
Igualmente, Clara advierte que las consultas que se dirigen a propiedades para
ofrecer en alquiler, conllevan la misma pregunta… ¿cuál es el valor del alquiler de
mi casa?
Pero, además, advierten que las personas que se acercan por la inmobiliaria, lo
hacen, con la convicción y confianza en el conocimiento que entienden, debe
poseer un profesional.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 7
Anexo
Desarrollo:
b) Antigüedad: 64 Años
E = (64/90)x100 = 71,11 %
1) ESPECÍFICO. $587.366,91 -
2) INDIRECTO. $593.220,33 -
3) DIRECTO. $571.900,00 -
RESULTADO DE VALOR
- $584.162,33
DEL BIEN
Referencias
Lapa, E. (2009). Manual del martillero público y del corredor (14.ta.ed.). Buenos
Aires, Argentina: Abeledo Perrot
Informe de valuación
–
Estudiamos el informe de valor, sus partes y aspectos formales, así como también
contenidos mínimos del mismo.
C O NT I NU A R
Métodos de valoración. Fórmulas de utilización
En esta lectura abordaremos distintos métodos científicos a utilizar, su evolución hasta la actualidad, las categorías que se desprenden
de estos, los distintos aspectos del concepto “precio”, categorías de técnicas posibles de utilizar, etc.
Es sugerencia de esta cátedra tener en cuenta el ejemplo de tasación enunciado al final del módulo en la lectura 4.
Caso práctico
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
En el desarrollo de la actividad, y como profesionales, siempre deberemos tener en cuenta tanto factores
intrínsecos como factores extrínsecos; sus aspectos técnicos, jurídicos y económicos. Ello será de suma
importancia y muy relevante al momento de poder determinar el método a seguir. De lo mencionado es
que surge la situación que se comenta a continuación:
David Medardo Ávila de profesión martillero, corredor público y corredor inmobiliario debe evaluar el
método a utilizar en virtud de haberle sido solicitado determinar el valor locativo de un inmueble. Su
comitente, el Sr. Juan Marcos Echeverri, conoce a David Ávila, y sabe de su responsabilidad y
compromiso al momento de haberle solicitado asesoramiento. Es por ello que le encomienda determinar
el valor locativo lo antes posible. Luego de ello, dispondrá del inmueble para ofrecerlo en alquiler. En
virtud de su rol de martillero, contador público y corredor inmobiliario, David Ávila recibe este pedido y
analiza la prioridad que le manifiesta su comitente. Una vez recabada la información del inmueble, la reúne
y clasifica a los fines de evaluar la zona (factores extrínsecos); las cualidades propias de este inmueble
tales como la disposición de ambientes, la coordinación de los mismos, las mejoras efectuadas
últimamente y todo aquello que le sea de utilidad (factores intrínsecos), y así poder determinar el valor
locativo del mismo. Con la información necesaria, tanto de su comitente como del inmueble, David Ávila
le comunica que para este caso utilizará el método indirecto. Esta decisión adoptada por el profesional
genera la atención de su comitente y, conociendo a David y su forma de actuar siempre correcta y ética,
se le solicita explicar en qué se caracteriza este método, sus cualidades y, en definitiva, el motivo de su
elección. Por supuesto que David acepta y con gusto coordinan para ese mismo día una reunión en la
cual explicará lo solicitado.
David le explica a su comitente que luego de haber recabado la información necesaria, y en virtud de la
premura planteada con respecto al alquiler de su inmueble, utilizará el método indirecto para obtener el
valor de la renta. A continuación, explica cómo se utiliza este método, cuáles son sus principales
características y el porqué de su decisión al respecto. David manifiesta que el método indirecto es de
mayor facilidad para su aplicación, ya que este se basa, en la mayoría de las situaciones, en una simple
operación matemática que nos dará el valor determinado de una propiedad. Por otra parte, cabe
destacar que, en países con estabilidad económica limitada, este método no siempre se presenta como
eficaz para reflejar constantemente las permanentes fluctuaciones en los precios de mercado. En cuanto
a las características del mismo, le indica que este método es de conjunto. Por esto es que este toma al
inmueble como un todo concreto, sin valorar sus partes pero sí observando el uso o el beneficio que
puede redituar un bien determinado en su conjunto; sin tomar en cuenta los diversos elementos que lo
conforman. En efecto, conforme a este método
El uso o beneficio que presta un bien inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo
forman. Todas estas partes contribuyen a su utilidad integral que, en términos de valor, se mide por la
renta, real o probable (Aguiar, 2006).
Por último, también explica qué técnica se utilizará y en qué consiste la misma; la técnica comparativa.
Esta toma en consideración las características del bien, pero lo hace para poder compararlas con
inmuebles similares, y observar similitudes o diferencias entre sí.
Muy conforme, su comitente, el Sr. Juan Marcos Echeverri le comunica inmediatamente que deja en
manos de su inmobiliaria la tarea de determinar el valor locativo y ofrecer la misma.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Como recurso introductorio a los distintos métodos en particular, es necesario hacer una breve reseña de dos
doctrinas claramente diferenciadas a seguir a la hora de recolectar datos para confeccionar una tasación, estas son:
a) Corriente subjetiva: parte de la concepción que afirma que para cada bien existen tanto valores como
objetivos que se persiguen al momento de valorarlo. Es fundamental, por ende, que el profesional tasador
conozca de antemano los motivos que persigue la tasación encomendada.
Lo dicho está respaldado por la opinión de economistas de alto renombre como Santi Juárez, quien dice
que “el conocimiento previo de la finalidad radica en la clave que permite al técnico aplicar el criterio
adecuado” (Santi Juárez, 1952).
Como se puede apreciar, es fundamental para esta doctrina el motivo que da origen a la tasación; tanto así
que da preferencia a esto por sobre las características del bien en particular. Al respecto, Ibáñez y Topalian
afirman:
[…] la característica que presenta esta corriente es que considera importante tener en cuenta
a los sujetos y sus circunstancias, a los fines de tasar y los que también modifica y
condiciona el precio conforme esas motivaciones; se consideran los conocimientos del
mercado y no se aplican métodos, en virtud de que éstos son para los objetos según sus
particularidades y no para los sujetos, quienes imponen modificaciones. Es decir, el precio se
encuentra en constante variación” (2005).
Como ejemplo de una situación en la que se puede ver reflejada esta doctrina, se puede dar el caso de que
quien encomienda realizar una tasación desee vender un bien urgentemente por necesidades de índole
económica. En estos casos, el valor deberá condecir con las particulares necesidades de aquel quien
quiere efectuar la operación.
En contraposición, si las razones de urgencia se ven superadas con anterioridad a la venta, es lógico que el
precio se ajuste al valor del mercado para las ventas de similares características.
Corriente objetiva: en contraposición a la doctrina anterior, esta corriente se basa en el principio adoptado
por la mayoría de escritores que establece que el valor de un bien es siempre uno, sin importar el objetivo
que se persiga al momento de efectuar su valoración, tal como afirma el Ing. Mario E. Chandías:
La tasación puede tener origen en diversas necesidades u orientarse hacia varios destinos y
puede resultar acabada por vía de distintos métodos; pero cualquiera sea el origen, destino o
método, el valor es único y objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera como
lo son sus dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades (1954).
En efecto, esta doctrina, al tomar en cuenta un solo valor para un bien, parte del principio liminar de que
una tasación debe realizarse siguiendo un método determinado. Una correcta observación de dicha
tasación llevará a un resultado acertado, el cual esencialmente no variará para los diversos objetivos que
se pueda perseguir con la valuación. Desde esta corriente deben observarse, a muy grandes rasgos, tres
etapas diferenciadas para una tasación:
2. Elección y aplicación del método científico que mejor se adecua a las circunstancias particulares del
caso.
Cabe aclarar que, si bien los métodos son rígidos e inmodificables durante el proceso de la tasación, pueden darse
motivos especiales que modifiquen el resultado del proceso. Ante estas situaciones en particular, esta teoría da
como premisa fundamental que dichas variables se podrán aplicar una vez finalizado el proceso científico elegido y
es aquí cuando se podrán tomar las distintas circunstancias en que se encuentren los sujetos que solicitan la
tasación. Cuando se realiza esto en una tasación, decimos que el tasador aplicó su criterio profesional.
Como ejemplo de esta situación se puede dar el caso de que una tasación determinada otorgue un
precio determinado, al que llamaremos precio real o ideal, para un inmueble que quiere ser enajenado
rápidamente por su titular. En este caso, es deber del tasador basarse en las necesidades particulares
de su cliente y dar lo que llamaremos “precio venal o de mercado” para la venta, el mismo puede ser
distinto al precio ideal que es fruto del proceso científico de valoración.
[…] los precios, en algunos casos, son inaplicables e impasibles de determinar […] Aunque los precios del mercado
tienen una atracción innata en el contexto de un centro de utilidad, ellos no curan todas las respuestas a los
problemas planteados en el precio de transferencia (Horngren, 1984).
Posteriormente a la tasación y la oferta del bien dentro del mercado, al momento de concretar la operación
perseguida arribaremos al denominado precio real. Se puede graficar lo hasta aquí expuesto en el siguiente
esquema:
1 of 3
2 of 3
Es lo que se eroga una vez concluida la operación a la que
Precio real se arriba.
3 of 3
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
No es objeto del presente apartado volver a tratar el tema de la unidad o la pluralidad de valores para un bien, tema
ya tratado en el módulo 1 del presente manual y a cuya lectura nos remitimos por razones de brevedad. El objeto del
presente subtítulo es dar breves nociones acerca de la dualidad doctrinaria que se presenta en consecuencia de
esta dicotomía.
En efecto, las dos doctrinas presentadas proponen elaboraciones teóricas de argumentos firmes y válidos. Sin
embargo, por razones didácticas y prácticas cabe aclarar que la mayoría de las doctrinas se inclinan por la unicidad
de valores, siendo muy ilustrativo al respecto lo dicho por el Ing. Dante Guerrero:
Pueden existir muchos caminos para hallar el valor, en inclusive que ese valor pueda ser de distintos
tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos, sentimentales, etc.), pero que el valor final,
es decir, el precio de una cosa en un mercado de libre oferta y demanda es siempre uno solo y surge de
la inteligente ponderación o preponderancia de las facetas valorativas contempladas en el análisis
(1984).
No existe diversidad de valores, pero sí pluralidad de métodos; cada uno con matices
diferenciados.
El éxito del tasador en su función radica, entre otras cosas, en la selección y la cuidadosa
aplicación del método que mejor contemple en su aplicación las circunstancias particulares del
bien y la finalidad esencial del avalúo encargado.
El esquema que sigue a continuación es extraído del libro “Elementos de la Tasación” de Ibáñez y Topalian, obra en
la que se inspira el subtítulo anterior.
Figura 1. Corrientes de tasación
Con el perfeccionamiento de las técnicas de tasación fueron apareciendo a través de los años diversos métodos
científicos. Los métodos no son otra cosa que “procedimientos determinados que se siguen para hallar la verdad”
(Real Academia Española, 2020, https://bit.ly/2z8qif9); en nuestro caso, esta verdad será el valor de un inmueble
determinado.
Los métodos están dotados de características diferentes conforme a los diversos elementos que influyen al
momento de arribar a una determinación y, a su vez, están marcados por el conjunto de principios básicos o
concepciones que tenga su autor acerca de las técnicas de tasación y los temas relacionados con las mismas.
Otro punto de vital importancia a tratar es el hecho de que los métodos para tasar no son extraídos de norma legal
alguna, ya que en el derecho positivo no existe ninguna ley que prescriba lo atinente a los mismos. En efecto, los
diversos métodos con los que cuenta la doctrina son fruto de profundas investigaciones y ensayos científicos por
parte de sus autores.
La jurisprudencia ha tratado el tema en particular, dictaminando que para la determinación del valor de un bien en
particular es necesario guiarse por normas de estricto carácter técnico y científico.
Antiguamente, en el ámbito doctrinario de la tasación se diferenciaban dos grandes teorías:
Por una parte, aquella que proponía establecer el precio de un inmueble exclusivamente sobre datos
presentes, esto es, sin tomar en consideración las posibles circunstancias que se puedan dar en el futuro.
A esta teoría se la conoce como la teoría de la actualidad exclusiva.
En la vereda contraria se establecieron aquellos autores para los que una acertada tasación solo va a serlo
si se toma en consideración el conjunto de datos que puedan recabarse en el presente, junto con las
diversas potencialidades que puedan darse en el futuro. Esto es el llamado valor potencial. La primera de
las dos grandes categorías esbozadas es acertadamente rechazada por el Ing. Mario E. Chandías: “Las
condiciones presentes, es decir, la actualidad es un término importantísimo del problema, pero no debe
nunca perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros”
(1954).
Clasificación actual
En la actualidad, habiendo sido superados por la doctrina la dicotomía planteada antiguamente, los métodos de
tasación pueden ser clasificados en dos grandes grupos:
a) Separativos: parten de la base de individualizar dos elementos fundamentales que forman un inmueble.
Estos son, por un lado, el terreno en sí y por el otro, las mejoras que se le hayan efectuado. Para esta
doctrina en particular, ambos elementos deben ser considerados por separado y analizados
individualmente.
b) De conjunto: toma al inmueble como un todo concreto, no valora sus partes, pero sí observa el uso o
beneficio que puede redituar un bien determinado en su conjunto, sin tomar en cuenta los diversos
elementos que lo conforman. En efecto, conforme a este método, el uso o beneficio que presta un bien
inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes
contribuyen a su utilidad integral que, en términos de valor, se mide por la renta real o probable (Aguiar,
2006).
Habiendo trazado el marco general de los métodos que reconoce hoy la doctrina, cabe mencionar que dentro de la
clasificación dada existen dos categorías de técnicas a seguir:
a) Específicas: parten del análisis de las características individuales del bien; las mismas son el terreno y
sus dimensiones, las edificaciones que se hayan alzado en él, su productividad, el tipo de suelo, la forma
del lote, la zona en la que se encuentra ubicado, entre otros. Un ejemplo es la técnica de valoración de
mejoras de Ross Heidecke.
b) Comparativas: toman en consideración las características del bien, pero lo hacen para compararlas con
inmuebles similares, observando las similitudes o diferencias entre sí.
Lo hasta aquí trabajado acerca de las diversas clasificaciones de métodos que se han dado en la doctrina puede
graficarse en el siguiente esquema inspirado en la obra “Elementos de la Tasación” de Ibáñez y Topalian:
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Los métodos de tasación se pueden clasificar en directos e indirectos. Al respecto, Dante Guerrero afirma que:
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una
amplia gama de matices definen los distintos procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando
permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva (Guerrero, 1984).
Del cuadro anterior se desprende que conforme a esta clasificación podemos enunciar dos categorías de métodos,
el directo y el indirecto. A continuación, se efectúa una breve reseña de sus características fundamentales para
brindar al alumno un panorama general de los mismos, sus ventajas y características:
M É T O D O D I RE C T O M É T O D O I N D I RE C T O
Procede de la inspección aislada del valor del predio y de sus mejoras, junto a todo aquello que pueda reputarse
como accesorio y complementario. Opera, en la mayoría de sus casos, como un método separativo que analiza
individualmente el inmueble con todas sus características; independientemente de todas las mejoras que puedan
encontrarse en él. Para arribar al valor del inmueble y de sus mejoras, se podrán utilizar técnicas comparativas para
analizando la relación entre el inmueble a tasar y los lotes de similares características en la zona determinada en la
que se encuentre. Vale la aclaración previa dentro del análisis de este método en particular que el mismo se basa
fundamentalmente en la faz informativa del tasador. En efecto, es crucial la actividad del tasador de recopilar datos
para abocarse a su tarea. Esta exige, en palabras de Eduardo Lapa, que: “el perito se halle plenamente
compenetrado con las finalidades de sus tareas y logre hacer de su profesión un inquebrantable deber de
conciencia, en virtud de que se encuentra estrictamente identificado con todos los principios sociales” (Lapa, 2007).
Al respecto de la dedicación que es necesaria observar por parte del tasador para el correcto desempeño de este
método, podemos citar a Dante Guerrero: “saber tasar no significa, como muchos creen, tener un amplio
conocimiento de los valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y
ponderar los antecedentes que finalmente condujeron al valor buscado” (1984).
M É T O D O D I RE C T O M É T O D O I N D I RE C T O
Se plantea, al principio al menos, como de mayor simplicidad que el anterior; consiste en convertir la renta neta en
capital.
El procedimiento consiste en capitalizar las rentas reales o hipotéticas de una propiedad. Dicha operación, que en
la mayoría de casos será exclusivamente matemática, comprende dos elementos fundamentales:
•Estimación y separación de la renta neta tal cual existe en la actualidad.
•Aplicación de una tasa conveniente de capitalización.
Como conclusión de lo hasta aquí esbozado, podemos decir que el método indirecto es de mayor facilidad para su
aplicación, ya que en la mayoría de las situaciones este se basa en una simple operación matemática que nos dará
el valor determinado de una propiedad. Como contraposición del mismo, se puede decir que las tasas a aplicar son
por naturaleza variables y las mismas pueden modificarse permanentemente. Por otra parte, cabe destacar que, en
países con estabilidad económica limitada, este método se presenta como no siempre eficaz para reflejar
constantemente las permanentes fluctuaciones de los precios de mercado.
Por su parte, el método directo presenta, en principio, una mayor seguridad al momento de realizar una tasación,
puesto que la misma será el resultado de un profundo y pormenorizado análisis de las características esenciales del
inmueble en conjunto con otros lotes de similares características en una zona determinada. Como desventaja del
mismo se puede remarcar lo laborioso de su correcta aplicación, puesto que exige un trabajo previo de recolección
de datos de gran labor.
Enfoque de tasación
El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC), organismo de trascendencia mundial encargado de dictar
lineamientos básicos en la materia de la tasación, ha expuesto acerca del tema de la metodología de la tasación;
dada su vital importancia por su aceptación a nivel mundial, las definiciones dadas por este organismo se
transcriben en el acápite que nos ocupa. El término enfoque de tasación se refiere a las metodologías analíticas
generalmente aceptadas y que son de uso común. En algunos países, estas aproximaciones pueden denominarse
métodos de tasación.
Normalmente, la tasación basada en el mercado emplea uno o más enfoques de tasación, y se aplica el principio de
sustitución. Este principio sostiene que una persona prudente no pagaría más por un bien o un servicio que el costo
de adquisición de otro bien o servicio que lo sustituya de forma igualmente satisfactoria, y en ausencia de factores
que lo compliquen como el tiempo, el mayor riesgo u otros inconvenientes. El menor costo de la mejor alternativa,
ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el valor de mercado.
Enfoque de costo
–
Este enfoque comparativo considera la posibilidad que, como un sustituto a la compra de una propiedad dada, se podría
construir otra propiedad que sea una réplica del original u otra que pueda prestar igual utilidad. En el contexto de los bienes
raíces, normalmente no se justificaría pagar por una propiedad dada más que el costo de adquisición de un terreno
equivalente y la construcción de una estructura alternativa, a menos que haya un retraso indebido, inconvenientes y riesgo.
En la práctica, el enfoque también incluye una estimación de la depreciación para las propiedades más viejas y/o menos
funcionales, en las cuales una estimación del costo nuevo excede de forma no razonable el precio probable que se pagaría
por la propiedad tasada.
Enfoque de comparación de ventas
–
Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas y la información referente al
mercado, y establece un valor estimado mediante procesos que implican comparaciones. En general, la propiedad a tasar
(una propiedad singular) se compara con las ventas de propiedades similares que han sido tasadas en el mercado abierto.
Las cotizaciones y ofertas también pueden considerarse.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Aguiar, D. A. (2006). Manual de Tasación Inmobiliaria (4.ta.ed). Rosario, Argentina: Urbana y Rural
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina
Santi Juárez, T. (1952). Valoración de fincas y predios. Madrid, España: Editorial Dossat
Método directo e indirecto
En esta lectura, continuaremos con el desarrollo de los métodos y lo que se denomina: “Tarea de campo”, la cual consiste en identificar
estos factores intrínsecos y extrínsecos, que son de importancia recabar, para luego ordenar y determinar si la información es suficiente,
o tendremos que volver al lugar. También en el desarrollo de esta lectura tendremos la posibilidad de poner en práctica las fórmulas y
ejercitar.
Caso práctico
Procedimiento de aplicación
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
En este caso práctico retomaremos el indicado en la lectura anterior, y el MCP y CI (reemplace por
martillero corredor público y corredor inmobiliario, y coloque entre paréntesis las siglas la primera vez
que aparecen en el texto), David Ávila, aplicará al caso solicitado por su comitente, el método indirecto, su
fórmula y su resultado.
La tarea encomendada y el bien inmueble por el que se solicitó la tasación del inmueble, y el mismo es
descripto por el profesional de la siguiente manera:
Objeto de tasación: se trata de un departamento, ubicado en un tercer piso, (el edificio, cuenta con 9
pisos y terraza) con una antigüedad de 20 años. El mismo consta de cocina comedor con mesada, bajo
mesada de tres puertas y cuatro cajones, alacena de tres puertas y living integrados, dos dormitorios,
(uno con balcón en su contrafrente) baño instalado completo, con bañera, calefón a gas natural marca
“Orbis”, lavadero con espacio para lavarropas automático. Por último, cabe mencionar que también
cuenta con cochera propia.
Su ubicación es muy buena: Av. Pueyrredón y Av. Figueroa Alcorta, de B° Güemes, de la localidad de
Córdoba Capital. Esta ubicación le proporciona a la persona que desee alquilar la posibilidad de un
acceso directo a lo que es el B° Nueva Córdoba y a los principales centros de estudio.
Descriptos los factores intrínsecos (propios) y extrínsecos (del entorno, o zona), el profesional procede a
ordenar la información, para llevar adelante el trabajo de tasación.
De esta manera, el MCP y CI, David Ávila, procede a ordenar la información para poder determinar el valor:
“En este caso, y a solicitud de mi comitente, apliqué nuevamente el método de la renta, para determinar el
valor de un inmueble, teniendo en cuenta que el valor locativo es de $ 14.500,00 mensuales y la
rentabilidad de las locaciones en la zona es de 0,0090 mensual. Respuesta: $ 1.611.111,111”.
Justificación y fórmula:
Los datos tenidos en cuenta para obtener el resultado fueron los siguientes:
Renta: $14.500,00
Tasa: 0,0090
Capital.
Fórmula:
Justificación:
De esta manera, y habiendo obtenido previamente el valor locativo, se procedió a averiguar la tasa
promedio en la zona. Obtenida la tasa promedia en la zona, procedí a dividir la renta, ($14.500,00), por la
tasa en la zona (0,0090), dando como resultado el capital, o valor de dicho inmueble.
Para obtener la tasa promedio en la zona, procedí a averiguar los valores locativos en la zona y los
valores de capital. Se aplicó para el caso la siguiente fórmula: RENTA / CAPITAL = TASA.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
A modo de dar un panorama del presente método en análisis y sin ánimo de repetir lo anteriormente
dicho al respecto, podemos decir que este consiste esencialmente en el análisis del valor del terreno
por un lado y, por el otro, de las posibles mejoras que puedan encontrarse en él, por lo que se obtiene en
cada uno de estos análisis un resultado determinado que deben ser sumados entre sí para obtener el
valor total del inmueble.
De lo dicho cabe aclarar cada uno de los estudios a realizar, esto es del suelo y de las mejoras:
a) Estudio del suelo: se realizará de forma comparativa, se parte desde la minuciosa búsqueda de
antecedentes de similares características dentro de la zona en que se encuentre asentado. Estos
antecedentes son posteriormente homogeneizados a través de determinadas técnicas que serán
analizadas dentro del presente título.
b) Por su parte, para obtener el valor de las mejoras se debe tomar en cuenta las características de la
edificación, en lo referente a calidad de materiales, edificación, antigüedad que tenga lo edificado,
estado actual de mantenimiento en que se encuentre, etcétera.
Dato importante
–
Para realizar este análisis es necesario tomar en cuenta: el presupuesto de ejecución de la obra, o el valor del metro cuadrado de
similares características en la zona en que se encuentren apostadas las mejoras; a lo que deberá aplicarse aún el porcentaje de
descuento por amortización, según el estado de conservación.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
Procedimiento de aplicación
Cabe aclarar previamente a la tratativa del presente tema, que lo que definimos como tasación no debe remitirse
exclusivamente a una sola forma o vía de acción, en efecto, coincidimos con el Ing. Dante Guerrero cuando dice que:
“la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del
sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador” (1984).
El procedimiento de aplicación del presente método puede dividirse en una serie de distintas etapas, dentro de las
cuales podemos mencionar las siguientes:
1 Búsqueda de antecedentes: es la más temprana tarea en que se encamina el tasador que procederá
según el método planteado. En efecto, es crucial para el obrar del tasador recabar información de ventas
de similares características en la zona en que se encuentra el inmueble en cuestión.
En esta labor, al decir del Ing. Guerrero, el tasador se convierte en un verdadero ‘detective’, recabando
datos permanentemente y analizándolos criteriosamente en lo que respecta a sus fines. El objetivo será
rastrear las ventas que se hayan realizado en una determinada zona, pero estas deben ser fruto de una
pausada tarea de búsqueda. La misma debe tener como objetivo interiorizarse en los factores que puedan
haber modificado el resultado de una libre oferta y demanda. El análisis anteriormente mencionado dará al
tasador un panorama acerca de si los datos recabados responden a lo que podemos llamar un precio real,
o si el mismo se encuentra deformado por una serie de circunstancias que se pueden plantear dentro de
una operación inmobiliaria, las cuales pueden afectar ya sea a los sujetos o al objeto mismo que se quiere
transferir. Por ejemplo, que se trate de la división de un condominio, la liquidación de una sociedad, un
remate judicial (en el que el adquiriente tenga un real interés en que la propiedad en cuestión ingrese a su
patrimonio por razones personales), una operación que en lo formal aparezca como distorsionada con el
objeto de evadir impuestos (para estos casos se hace figurar la venta por un precio menor al real para de
esta manera, entre otras cosas, evadir el porcentaje correspondiente al impuesto de bienes personales o a
la transferencia de inmuebles). Por lo expresado, es de gran importancia en lo posible recabar información
de remates públicos efectuados por sobre propiedades de la zona, en los que se dé realmente un libre
juego de la oferta y la demanda sin interés particular alguno por parte de los asistentes.
Dentro de lo que denominamos “búsqueda de antecedentes”, el tasador profesional debe utilizar varios
recursos para lograr una completa base para posteriormente realizar la comparación entre los distintos
resultados. Estos recursos son, entre otros:
• Visita a martilleros y tasadores de la zona. Estos serán de crucial importancia a la hora de comenzar la
búsqueda de antecedentes, ya que lógicamente habrán actuado con anterioridad, ya sea en una subasta o
en una tasación de alguna propiedad de la zona, pudiendo ilustrar al tasador acerca del valor de la
propiedad.
Por supuesto que puede darse el caso, en la mayoría de los casos de hecho es así, de que el profesional al
que se recurre emita una opinión personalizada de los valores de la zona, influenciada esta por las diversas
razones que pueda tener a nivel personal, como ser su opinión acerca de la prosperidad o falta de ella del
lugar o el excesivo optimismo acerca de los montos que valen los distintos inmuebles.
• Otro recurso de gran importancia al que se debe recurrir obligatoriamente es el reconocimiento del bien
a tasar, esto es la constitución del tasador físicamente en el lugar en que esté situado el inmueble. Esto
será de vital importancia ya que de esta manera el profesional puede corroborar la existencia de
publicidad de venta de propiedades en la zona, la reciente construcción de obras en lotes vecinos con la
consecuente valorización de la propiedad, entre otras.
• A su vez, puede ser de mucha utilidad una búsqueda a través de los diversos diarios que se editen en el
lugar, cuyos avisos clasificados significan siempre un poderoso recurso al momento de encontrar
operaciones de similar característica a la que se pretenda realizar. Sin embargo, debe efectuarse sobre los
datos recopilados de esta manera un cauteloso análisis en lo referente a las condiciones ofrecidas para la
concreción de la operación determinada, las cuales pueden ser infinitamente variables. Para la correcta
asimilación de estos datos es necesaria la utilización de un prudente coeficiente correctivo ya que estos
proceden de ventas en potencia y no realizadas.
• Por su parte, la obtención de antecedentes a través de los diversos registros catastrales tiene como
punto a favor la incuestionable eficacia de la información recabada por esta vía, en desventaja del
laborioso trabajo de rastreo en las distintas oficinas públicas que ello significa. Por otra parte, cabe aclarar
que los diversos registros tienen como fundamental punto en contra la falta de actualización permanente
de la que adolecen, sin mencionar que los valores en ellos asentados pierden todo tipo de veracidad en
tiempos inflacionarios.
Por último, el tasador también podrá recurrir a gestores que tienen como tarea la recopilación de
antecedentes de ventas similares en la zona, a cambio de un arancel. Adelantamos opinión en contra de
este último recurso, por tratarse de una actividad propia del profesional de la tasación que es el que
desempeña su función garantizándola con su firma y poniendo en juego su reputación. Por estas razones
creemos que la recopilación de datos, aunque pueda ser resultado de la utilización de una serie de
recursos, siempre tiene que ser fruto de una tarea personal por parte del tasador. Coincidentemente con lo
expresado anteriormente, se puede citar al Ing. Guerrero:
En estos casos, mi consejo particular es que los antecedentes sean tomados como
orientación, previa una completa verificación personal de los datos ofrecidos en la
información. Es importante reiterar que la búsqueda de datos de ventas es parte de la
tarea de tasación, y que conviene ser realizada personalmente por el tasador, ya que
durante el desempeño de la tarea va captando información complementaria, que le
permite ahondar el conocimiento de la zona y las condiciones del mercado inmobiliario.
(1984).
Como otro punto de vital importancia a analizar, queda el hecho de que el tasador deberá verificar en esta
oportunidad si el inmueble a tomar como antecedente fue vendido desocupado o con inquilinos en él. Este
aspecto es fundamental, puesto que en el precio puede causar sensibles modificaciones el hecho de que
una propiedad se enajene con inquilinos en su interior, mucho más si estos cuentan con un contrato de
vencimiento pactado a un largo período de tiempo, puesto que este es ciertamente oponible al futuro
propietario del inmueble en cuestión.
Como alternativa a lo planteado, resta decir que puede utilizarse, para el caso de que los únicos
antecedentes con que se cuente recaigan dentro de la hipótesis planteada, un coeficiente correctivo que
equipare el valor tomado con el valor a comparar, basándose en los distintos datos que puedan extraerse
de la locación (precio, plazo, estado de conservación del inmueble, etc.).
3 Apreciación de los factores de valor que pueden influir en el valor del inmueble: para arribar a una correcta
comprensión de cuáles son los elementos que pueden afectar el valor de una propiedad, es necesario
realizar una división entre aquellos que son de carácter particular, zonal o general. De esta manera se
tiene:
a. Factores particulares inherentes al lote. Estos pueden ser el tamaño del inmueble, su forma (esto tiene
que ver con lo mencionado más adelante en el módulo, en lo relativo a la simetría de los lotes), si la misma
es en forma de rectángulo, círculo, irregular, entre otras; sus dimensiones de frente y fondo y si las
medidas con que cuenta el lote de terreno son aptas para efectuar la construcción de una torre en altura.
A su vez, se puede mencionar dentro de esta clase de factores la determinada ubicación que tenga el
inmueble dentro de la cuadra en la que se encuentre apostado, el nivel que tenga el terreno en sí, si este
es sobre o bajo el nivel de la calzada de la vereda, si fuese necesario para una construcción su rebaje o
algún tipo de relleno.
Será importante a su vez la orientación que tenga el determinado lote con respecto a los puntos
cardinales, ya que esto cobra relevancia dependiendo de las distintas estaciones del año y sus directas
consecuencias con respecto a la comodidad que tenga el mismo para ser habitado o explotado.
Otro factor de gran importancia será la superficie del inmueble, esto es, el suelo en el cual se encuentre,
toda vez que será un dato necesario al momento de proyectar una edificación. Este dato muchas veces se
pasa de alto pensando que es de menor importancia, cometiendo de esta manera un error que podría traer
aparejadas consecuencias de grave incidencia en el precio del inmueble a tasar. Al respecto coincidimos
con Dante Guerrero cuando dice lo siguiente:
Hay muchas zonas donde construir un edificio o una estructura de hormigón armado de
varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de
costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del
terreno. No siempre es necesario averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo
mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc. Donde inclusive nos pueden
dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes. (1984).
b. Factores de carácter zonal: entre otras cosas, podemos mencionar como influyente en este aspecto
todo lo relativo a la zona en que se encuentra situado el inmueble, esto es, sus características propias, el
aspecto residencial con que cuenta la misma, la densidad de población, la impronta que tenga de barrio
comercial, industrial o de vivienda, las distintas ordenanzas municipales que reglamenten lo referente a la
edificación en altura dentro de esa zona determinada, las distintas construcciones que se hayan alzado en
la zona, produciendo en consecuencia su valorización.
Por otra parte, también es de importancia superlativa el acceso que tenga la zona determinada a los
distintos servicios públicos, características de los espacios verdes, la impronta de crecimiento en que se
encuentre sumergida, esto es, si se encuentra en una etapa de expansión o en una de recesión.
A su vez, es menester analizar las características de las inmediaciones, ya que estas mismas pueden
influenciar sensiblemente el valor de la propiedad a tasar a través de características como ser la
existencia de cementerios o talleres en la zona, el cuidado de las calles y del alumbrado público, etcétera.
c. Factores de carácter general. Este tipo de factores no son inherentes ni al inmueble en sí ni a la zona
determinada en que este se encuentre, tiene que ver principalmente con el estado del mercado en que se
realizan las transferencias de inmuebles y pueden ser, entre otros: el estado de la plaza inmobiliaria, la cual
se ve duramente afectada ante las diversas crisis en que se puedan ver sumidas las distintas economías
de los países. Estas influencian al mercado inmobiliario de manera sensible puesto que limitan la
capacidad monetaria de la demanda quitando liquidez al mercado.
Como otro aspecto de esta clase de factores se pueden señalar las diversas ordenanzas municipales en
lo atinente a la subdivisión de lotes en fracciones individuales.
A su vez, si se encuentra el inmueble dentro de lo que se denomina como zona rural, será de gran
importancia todo lo atinente a perspectivas agropecuarias que puedan observarse, puesto que incidirá de
manera directa en el precio por la correspondiente productividad.
Si se abarca lo hasta aquí expresado acerca de los distintos factores de valorización de inmuebles, estos
pueden ser graficados a través del siguiente esquema, el cual ha sido extraído de la obra “Manual de
Tasaciones”, del Ing. Dante Guerrero:
Homogeneización de antecedentes
–
“Es la conversión de todos ellos a operaciones de venta supuestas al contado, de lotes tipos tomados como patrón, baldíos, ubicados en
un punto básico, con iguales servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser la actual
o una anterior. Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya exacta determinación o elección está el meollo o
la base de una buena tasación” (Guerrero, 1984).
Los ajustes que podrán ser necesarios aplicar a la propiedad seleccionada como posibles datos a comparar, pueden
radicar en los siguientes aspectos:
Ubicación
–
En algunas situaciones se ve como necesario realizar una adecuación a través de un coeficiente de corrección para los casos en que
entre el inmueble que se vaya a tomar como antecedente y el que se pretende tasar exista una diferencia de ubicación. Con respecto a
este punto, es necesario aclarar que si bien para tomar en cuenta los antecedentes es esencial que estos se encuentren dentro de la
misma zona en que se sitúa el bien a tasar, puede acontecer muchas veces que dentro de un mismo barrio se den variantes en cuanto a
la ubicación, estas pueden referirse a las distintas ordenanzas municipales que pueden disponer restricciones al uso del suelo, como ser
la superficie edificable, la proximidad a una zona de alto valor comercial o residencial, la orientación, la vista que puede variar por
encontrarse el bien determinado frente a un monumento o parque, o la ubicación sobre una calle o avenida principal.
Características físicas
–
Estas se refieren a las diferencias existentes entre el inmueble a comparar y el objeto de la tasación, al decir de Artemio D. Aguiar las
mismas incluyen: “a) terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la calidad del suelo; b) calidad constructiva del edificio; c)
antigüedad; d) estado de conservación; e) superficie edificada; f) cantidad y tipo de ambientes; g) calidad funcional; h) instalaciones
accesorias; i) mejoras externas” (2006).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Para comenzar con el análisis del presente método, se puede citar una afirmación categórica de Chandías:
“La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo equitativo de interés, es un
método universalmente aceptado como básico en toda tasación” (Chandías, 1954).
El método de la actualización de rentas o capitalización de rentas se trata de un procedimiento rápido, aunque tiene
sus objeciones en lo referente a su eficacia en las economías con poca estabilidad. El mismo comprende dos
elementos determinantes:
Para el análisis del presente método, se procederá conceptualizando cada uno de los elementos que lo
componen, a saber:
Renta. En bruto es la suma de todos los ingresos que surgen de la explotación de un inmueble.
Ahora bien, la renta de una propiedad está destinada a cubrir varios objetivos, a saber:
De esta manera, para obtener la renta líquida deberá tomarse la renta bruta y descontarle los gastos de explotación
y la parte destinada a amortizar el capital, lo dicho encuentra asidero en la siguiente fórmula:
Rl = Rb − (Go + A)
Donde:
Rl = Renta líquida
Rb = Renta bruta
Go = Gastos operativos
A = Amortización. Una vez determinada la renta líquida, cabe analizar el proceso de capitalización, a través de este
se podrá inducir matemáticamente el valor actual de un bien:
Vp = Rl
Gastos de operación: son todos aquellos que serán necesarios para el correcto funcionamiento de la
explotación del inmueble en cuestión y su mantenimiento en condiciones de servicio.
Amortización. Tiene como objeto conservar el bien, a modo de mantener el rédito que da el mismo. Todo
capital representado a través de un bien físico tiende a desaparecer por depreciación por el paso del
tiempo. El objeto de la amortización es separar periódicamente una suma que permita al fin de la vida útil
del bien su reemplazo.
Tasa de capitalización. Es el factor más difícil de determinar dentro de este método. En efecto, para
determinarla será necesario tomar en cuenta una larga lista de elementos, entre los que se pueden
encontrar el estado del inmueble y la variabilidad y riesgos de la economía del lugar, entre otros.
1) Calcule el valor de un inmueble, aplicando el método de la renta, teniendo en cuenta que el monto del
alquiler asciende a la suma de $ 12.000 mensual y la rentabilidad de la zona es de 0,0095 mensual.
Respuesta: $ 1.263.157,894.-
2) Calcule cuál sería el valor de un inmueble teniendo como dato que el alquiler es de $ 15.000,00
mensuales y la rentabilidad del 0,0078 mensual. Respuesta: $1.923.076,923.-
3) Aplique el método de la renta para determinar el valor de un inmueble, teniendo en cuenta que el valor
locativo es de $ 14.500,00 mensuales y la rentabilidad de las locaciones en la zona es de 0,0090
mensual. Respuesta: $ 1.611.111,111.-
4) Calcule el valor de un inmueble, que percibe de renta anual $ 216.000,00, teniendo presente que la
rentabilidad mensual es de 0,8 %. Respuesta: $2.250.000,00.-
5) Calcule el valor de un departamento por el cual su propietario percibe de renta mensual $ 12.500,
teniendo presente que la rentabilidad mensual es de 9,5 % al año. Respuesta: $ 1.582.278,481.-
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Aguiar, D. A. (2006). Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural (4.ta.ed.). Rosario, Argentina: Editorial Juris
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Ed. Alsina
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos Aires, Argentina: Editorial
Alsina
Tablas y fórmulas
Corresponde en esta lectura del módulo 2, tomar conocimiento de los distintos casos y situaciones en donde deberemos utilizar las
herramientas necesarias para arribar al valor. Es por ello, que, en la presente lectura, se desarrollan las tablas y fórmulas, y los
conceptos que corresponden a cada caso en particular.
Caso práctico
Tablas y fórmulas
Referencias
LECCIÓN 1 de 7
Caso práctico
José Luis Pratma es Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario. Ha llegado a verlo un cliente de muchos años, quien manifiesta la
decisión de vender un lote de terreno ubicado en la calle Luis Agote N°1423, de la localidad de Córdoba capital. José Luis le manifiesta que
esa misma tarde irá hasta el lugar de ubicación del mismo para tomar fotos, averiguar valores en la zona, consultar a colegas que hayan
efectuado ventas de terrenos en la última semana y todo otro dato que pueda ser de utilidad, a los fines de determinar el valor. Su comitente,
el señor Juan Carlos Siró, acepta esta propuesta muy complacido por cuanto advierte que su profesional de confianza es una persona
idónea, responsable y llevará a cabo la determinación del valor de su propiedad, con total seriedad y responsabilidad.
Tal cual lo manifestara José Luis, se dirige al lugar a recabar toda información de valor en la zona y a efectuar la correspondiente
homogeneización de los antecedentes (lotes visitados) a los fines de aplicarlo al terreno a tasar.
En dicha tarea, recaba información correcta de venta de cinco (5) lotes con lo que considera es suficiente para determinar el valor.
Desarrollo y justificación
El MCP y CI José Luis Pratma, explica el procedimiento a seguir en este caso, y que ha utilizado la tabla de Fitte y
Servini para llegar al valor. Describe a continuación el terreno y el procedimiento.
El terreno a tasar mide 11 m de frente, por 30 m de fondo, y los antecedentes encontrados cumplen en ser ventas al
contado en una fecha próxima. Por lo que procede a homogeneizar cada lote por la tabla de Fitte y Cervini, y a
obtener el valor de cada lote homogeneizado. A continuación, efectúa la suma de valores unitarios de cada lote para
obtener el valor unitario cuadra o zona (VUC o VUZ) y lo divide por los cinco lotes consultados. El valor obtenido
como resultado es el precio normalizado. En este caso U$S 299,418 (valor del m2), el cual debe ser homogeneizado
por el coeficiente del lote a tasar (95.6), arrojando como resultado un valor de U$S 286,24 el metro cuadrado. Este
resultado es multiplicado por los 330 m2 del lote a tasar, arrojando un valor de U$S 94 460,39.
Justificación
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 7
Tablas y fórmulas
Coeficientes de homogeneización
Corresponde a continuación, analizar los diferentes coeficientes de homogeneización que se pueden utilizar para la
correcta aplicación del método en análisis, conforme lo dicho por el Ing. Dante Guerrero:
Para realizar una correcta homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos a cuyos fines
se han confeccionado tablas que si se aplican de manera correcta se transforman en la base de una
correcta tasación. En definitiva, saber homogeneizar es saber tasar (Guerrero, 1984).
“Recuerde que las tablas requeridas para realizar los cálculos de esta asignatura se encuentran
disponibles en el anexo del presente módulo, al final de la lectura.
Seguidamente, se dan una serie de coeficientes que serán los principales que utilizará el tasador para el proceso de
homogeneización de antecedentes. Para profundizar estos conceptos, te sugerimos recurrir a la bibliografía
ampliatoria señalada oportunamente en el programa de la presente asignatura.
consultar las tablas que se hallan de manera anexa en el material virtual de la materia;
realizar los ejercicios propuestos, a los efectos de fijar los contenidos desarrollados;
contar con algunos elementos como calculadora, lápiz, goma y regla, para la realización de la actividad.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 7
Muchas veces los antecedentes con los que puede contar un tasador, se pueden referir a distintas modalidades de
operaciones inmobiliarias. El objetivo del presente tipo de coeficiente es convertir todas las operaciones que se
desee comparar a una misma forma de pago, esta será por lo general de contado.
Para el caso de que con posterioridad se desee tasar el inmueble objeto para una operación en determinado
financiamiento, se invertirá el proceso para llegar al valor deseado.
De esta manera, se parte de que el valor actual de un ingreso que se devengará en el futuro (a una cierta cantidad
de años o meses) y de un solo pago, tiene por expresión la siguiente fórmula:
De la fórmula expresada:
C = capital a ingresar
En la fórmula se usa mayúscula para diferenciar los intereses figurativos que se pactan en una operación
determinada de venta, de los intereses que existen en plaza. Por contraposición, se utiliza i (minúscula) para
referirse a los intereses aceptados por el sistema bancario.
Para el caso de que el ingreso futuro del capital denominado C se vaya a producir en una cantidad determinada de
cuotas (n) sin interés, el valor presente de ese ingreso futuro se transforma en:
La tasa deberá tomarse respectivamente anual, mensual, semanal, etc., conforme el número de períodos n sea en
años, meses, semanas, etc. De la aplicación de las fórmulas dadas, surgen los diversos coeficientes de forma de
pago, estos serán utilizados según el tipo de operación.
Coeficiente de forma de pago para reducir al contado una operación a pagarse en una cuota al cabo de n
años o períodos libre de interés:
Coeficiente de forma de pago para reducir al contado un cobro de n cuotas, sin interés:
Coeficiente de forma de pago para el cobro de una operación de un determinado número de cuotas,
sometidas a un interés de tipo bancario. Recordando lo dicho anteriormente, para graficar este interés se
utiliza i (minúscula). Para analizar el presente coeficiente, es necesario distinguir dos situaciones que
pueden presentarse, a saber:
en caso de cuotas poco numerosas, se efectúa el denominado cálculo “de ida y vuelta”, consistente en
que a cada cuota se la incrementa con el interés bancario (i) de acuerdo a los saldos, para luego
reducirla al valor presente por medio de la tasa de interés del mercado (I), con lo que se obtiene el
valor porcentual de la cuota reducida al contado. Posteriormente se suman los valores porcentuales
parciales para obtener el coeficiente de forma de pago para toda la operación;
en caso de que las cuotas a pagar sean numerosas, la suma que exige el procedimiento anterior se
vuelve tediosa cuando el caso a tratar comprende una larga seguidilla de cuotas a abonar.
Para estas situaciones, el Ing. Gigante determinó una fórmula a seguir mediante la cual se puede efectuar el cálculo
para arribar al coeficiente buscado. Tanto para el proceso de formulación como para el resultado del mismo, por
razones de espacio y celeridad nos remitimos al Manual de Tasaciones de Dante Guerrero (1984), quien lo expone
acabadamente.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 7
Coeficiente de actualización
Ya habiendo analizado en el subtítulo anterior la forma de reducir las ventas con las que se cuenta a la modalidad de
contado, corresponde analizar en el presente acápite, el caso de que las distintas ofertas que se hayan recabado
cuenten con diferencias en el aspecto temporal.
En efecto, en la mayoría de los casos no se cuenta con ventas actuales, sino que pueden diferir en períodos de
tiempo más o menos amplios, con respecto a la actualidad en la que se quiere llevar a cabo la tasación.
Se ve como necesario, en consecuencia, a través de un coeficiente de actualización seleccionado, llevar las ventas
con que se cuente, al valor que tendrían en la actualidad, en el caso de que se quiera llevar a cabo la tasación en el
presente, o a una fecha determinada en el tiempo, si lo que se busca es realizar una tasación retrospectiva de un
bien.
Este coeficiente se extrae de curvas de actualización. Las mismas, al decir de Dante Guerrero:
“representan la evolución del mercado inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los
inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria” (1984).
Hay que distinguir el denominado “coeficiente de actualización inmobiliaria”, con el denominado “coeficiente de
inflación monetaria”. En economías inflacionarias, muchas veces sucede que proporcionalmente con la
desvalorización de la moneda, se produce una suba acelerada de precios y concurrentemente, se acrecienta el valor
de los inmuebles.
Esto no debe mezclarse. Una cosa es la posible desvalorización de la moneda, otra distinta es la valorización de los
inmuebles, la cual puede ser consecuencia de varias situaciones en particular que influencian en esto, como el
crecimiento de la zona, la construcción de centros comerciales en las inmediaciones, etc.
Coeficiente de actualización
–
Este coeficiente se extrae de curvas de actualización, las mismas, al decir de Dante Guerrero: “representan la evolución del mercado
inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria” (1984).
Los mecanismos para actualizar el valor de un inmueble, son de dos tipos y se describen a continuación.
Ya desarrollado el gráfico, se trazan vértices entre los distintos grupos de valores, resultando en consecuencia una variedad de figuras
geométricas, de las que se pretende encontrar el punto baricéntrico de cada una. Estos puntos determinarán la tendencia dominante en
la curva de valorización.
Por último, de la relación de los puntos mencionados en el eje de las “Y”, podremos establecer el coeficiente de valorización para la
fecha que respectivamente corresponda según el eje de las “X” en que se encuentre.
Trasladando sucesivamente las pendientes obtenidas, en forma de hallar pendientes promedio para cada período, la
envolvente de estas nos determinará la traza de la curva de valorización o actualización de valores, la que nos permitirá
medir, en ordenadas, los números índices correspondientes a cada fecha.
(…) La relación entre el número índice correspondiente a la fecha de tasación y el de la fecha del antecedente que se
incorpora a la planilla de estudio de la tierra, nos determina el coeficiente de actualización (Guerrero, 1984).
Corresponde analizar en este apartado, la aplicación de los denominados “coeficientes de medidas”, estos responden a la particular
dificultad con que se encuentra, en la mayoría de las veces, el tasador a la hora de recopilar antecedentes de diferentes medidas entre sí
y con respecto al inmueble al cual se desea tasar.
Para incluir el presente coeficiente dentro de una tasación, es necesario, en primer lugar, contar con antecedentes heterogéneos en sus
medidas, para transformarlos en un lote tipo de comparación, el cual, conforme a lo tradicionalmente utilizado en la gran mayoría de las
tasaciones, tendrá de medidas 11 m x 30 m, o 10 m x 30 m.
Dentro de los coeficientes a analizar en el presente subtítulo, se tratarán los que surgen de la “Tabla de Fitte y Cervini”, la tabla
proporcionada por el “Tribunal de Tasaciones de la Nación”, la denominada “Ley de Hoffman”, la “Regla Norteamericana” y por último, la
tabla propuesta por el Ing. Dante Guerrero.
Tabla de Fitte y Cervini. Esta tabla establece como lote tipo a comparar, uno que tenga la medida de 11
metros de frente por 30 metros de fondo. En base a esto, se realiza una tabla de doble entrada en la que a
medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el frente, que a medida
que este aumenta lo hace también su coeficiente. Este aumento se produce hasta un límite donde el autor
considera que el frente pasa a ser demasiado oneroso, debido que para su aprovechamiento requerirá una
mayor inversión al momento de construir y también le significará una mayor carga en los impuestos y
servicios públicos. Es necesario recordar que las mejoras en servicios públicos, por ejemplo, normalmente
se cobran teniendo en cuenta el frente del lote, tal es el caso del tendido de cloacas, asfaltado de calles,
colocación del cordón cuneta, etc. Esta tabla, por lo general, es aplicable en lugares destinados a viviendas
de tipo individuales.
Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados. Esto nos dará el denominado “valor unitario
de la cuadra” (VUC) o “valor unitario de la zona” (VUZ), estos valores surgen de la suma de los
antecedentes ya homogeneizados y la división del resultado por la cantidad de los mismos.
El paso siguiente consiste en determinar el valor del metro cuadrado ya normalizado, lo que surgirá de la
multiplicación del valor VUC o VUZ por el coeficiente que corresponda según la tabla, al lote que se quiere
tasar. Este resultado se debe dividir por 100 y, de esta manera, la fórmula queda:
Por último, el valor del lote ya normalizado surgirá de la multiplicación del valor del metro cuadrado ya
normalizado, por la superficie total del lote que se quiere tasar.
Te propongo que realices el siguiente ejercicio a modo de aplicación de lo aprendido.
Tasar un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33
m de fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla de Fitte y Cervini.
U$S 120
4 20 m x 31 m 620 m2 193,54 91.9 $ 210,59
000
$1.497,0
6
9
Veamos cómo se resuelve este ejercicio. Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini)= 95.6
Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina. La razón de la tabla proporcionada por este organismo
para la obtención del presente coeficiente, fue la necesidad de modernizar el concepto dado por “Fitte y
Cervini”, tomando como lote tipo a comparar uno cuyas medidas sean 10 metros de frente por 30 metros
de fondo, asignando el valor del coeficiente para este tipo de terreno el de uno (1). Este coeficiente se
verá acrecentado a medida que aumenta el frente del lote hasta llegar a un límite de 15, desde el cual
comenzará a disminuir proporcionalmente por la misma explicación técnica dada por “Fitte y Cervini”.
Ahora, te invito a resolver el ejercicio anterior, utilizando la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Veamos entonces, la diferencia en
el resultado del mismo.
Tasar un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de
fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Antecedente
Medidas Superficie Precio U$S m2 CFf. F y C. U$S m2 H°
s
U$S 95
1 12 m x 30 m 360 m2 263,88 1 035 254,95
000
U$S 78
2 8 m x 27 m 216 m2 361,11 0,971 371,89
000
U$S 91
3 12 m x 32 m 384 m2 236,97 1 007 235,32
000
U$S 120
4 20 m x 31 m 620 m2 193,54 1 030 187,90
000
Antecedente
Medidas Superficie Precio U$S m2 CFf. F y C. U$S m2 H°
s
U$S 74
5 8m x 20 m 160 m2 462,50 1.090 424,31
000
6 1474,37
Términos importantes
PN = Precio normalizado
VL = Valor lote
Estas abreviaturas de términos deberás recordarlas, ya que se aplican siempre y se utilizan de la forma descripta.
Para llegar al resultado, se deberá operar de la misma forma que en el ejemplo anterior salvo en el
punto d, donde solo dividimos el valor de cada m2 por el coeficiente TTN (V c/m2 % CFf = Vc/m2 H°) y
obtenemos el valor de cada metro cuadrado homogeneizado.
En el caso de conseguir algún antecedente esquina cuando estamos tasando un lote medial, debemos corregirlo
quitando la plusvalía esquina para obtener finalmente un valor ajustado. Se procede de manera idéntica a lo
trabajado anteriormente, solo que se agregan dos columnas.
$ / m2 Hº
Superfici $ / m2 COEF.
Medidas Precio $ / m2 COEF. H° Ajustado
Anteced e H° ESQ.
Esquina
entes
(1) (2) (4) (5)
(3) (6) (7)
(8)
Recuerda que:
• el resultado obtenido se coloca en la última columna, luego se realiza la sumatoria de la misma y continua normalmente con el proceso
antes explicado.
Ejercicio
Tasar el siguiente lote teniendo en cuenta los antecedentes. Los que se encuentran señalados son lotes esquina,
correspondiendo el mayor valor a los que se indican como frente. Utiliza la tabla del TTN.
Ley de Hoffman: esta teoría parte de la división del lote a homogeneizar en dos partes iguales, afirmando a continuación, que las dos terceras
partes (66%) del valor del inmueble se encuentran en la primera mitad, o sea, el frente de la propiedad, asignándole a la mitad correspondiente
al fondo, el tercio (33%) restante del valor total del inmueble. Lo expuesto puede graficarse de la siguiente manera:
Lote de terreno tipo
Frente: 11 m
Fondo: 30 m
2/3 del valor del inmueble 1/3 del valor del inmueble
De la aplicación de fórmula dada, todavía falta reducir el valor total de la primera y de la segunda mitad al valor por
metro cuadrado. La suma de las dos mitades nos dará el valor por metro cuadrado del lote y la multiplicación de
este valor por la superficie del lote a tasar, nos dará el valor ya homogeneizado.
- Aplica la ley de Hoffman y calcula el valor de la porción interna “E” que tiene 7 m de frente y 10 m de fondo y se encuentra 5 m en la primera
mitad y 5 m en la segunda mitad del terreno. El lote tiene 10 m de frente por 30 m de fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral
derecho. El precio total que se pagó por el lote es de U$S 92 000.
Procedimiento:
c) obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma);
RESPUESTA
–
U$S 92 000 / 3 X 2 = U$S 61 333,333 / 150 m2 =U$S 408,8888 m2
U$S 92 000 / 3 X 1 = U$S 30 666,6667 / 150 m2 = U$S 204,4444 m2
Superficie del terreno: 300 m2
Superficie parcela E: 70 m2 / 2= 35 m2 c/u
35 m2 * 408.8888 = u$s 14 311 108
35 m2 * 204.4444 = u$s 7 155 554
VPInterna= u$s 14 311 108 + u$s 7 155 554
Respuesta: valor de la parcela E u$s 21.466.66
40% del precio 30% del precio 20% del precio 10% del precio
(sobre el
(sobre el
frente
fondo
del lote)
del lote)
Regla Norteamericana
–
La Regla Norteamericana es conocida también como la de 4 /3 /2 /1 y consiste en idealizar sobre un lote, una división en cuatro partes
iguales a lo largo, desde el frente y hacia el fondo. La parte de mayor valor es la que se ubica sobre el frente y se valoriza en un 40% del
total del valor del lote, la segunda parte en un 30%, la tercera en un 20% y la última parte, contra el fondo del lote, en un 10% siempre
sobre el valor total del lote.
Aplica la Regla Norteamericana (la presente técnica se emplea para la tasación de porciones de tierra en
un lote de mucho fondo, en su aplicación inicial reduce el valor unitario del metro cuadrado en el contra-
frente a un 10% del valor total del terreno, siendo su frente el que concentra el 40% del valor total) y calcula
el valor de la porción interna “E” que tiene 4 m de frente y 6 m de fondo y se encuentra 3m en la tercera
parte y 3 m en la cuarta parte del terreno. El lote tiene 14 m de frente por 24 m de fondo. La parcela interna
se encuentra sobre el lateral derecho. ¿Cuál habrá sido el valor total que se pagó por el lote si el metro
cuadrado en la zona es de U$S 400?
1ra parte sobre el frente 2da parte 3ra parte 4ta parte sobre el fondo
4m 4m
3m 3m
Parcela E
Procedimiento:
a) calcular primero la superficie del terreno y el valor total que se pagó por el mismo;
d) obtener el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma);
Respuesta:
–
Parcela interna “E” U$S 5 760
Tabla de Dante Guerrero: el “pasaje de lote a bloque”. Este autor remarca que la utilización de las tablas que proponen los métodos tratados
anteriormente, no satisface plenamente las necesidades que pueden surgir de una tasación. Propone entonces un sistema en el cual se
consideren las condiciones de un lote, de medidas convenientes en relación a otro. De esta manera, el autor propone una tabla basada en el
método denominado “pasaje de lote a bloque”. Este método es de gran utilidad cuando se pretende dar con el valor de un lote de gran terreno
y no se cuenta con antecedentes de iguales dimensiones.
Esta tabla es de fácil utilidad para terrenos rectangulares, mientras que, para otro tipo de formas, nos aclara el autor
que:
Conviene hallar entonces, para el coeficiente de frente y fondo, el fondo relativo, dividiendo la superficie
del lote por el frente. Pero esto tiene sus reservas, porque no es tan fácil ni tan directo, pues si se tiene
un lote rectangular, que se compara con uno trapezoidal (y admitamos que sea de la misma superficie)
dividiendo la superficie por el frente, tendríamos el frente y el fondo relativo, que serían equivalentes a
un lote rectangular con mayor frente y un fondo relativo menor. Aquí es donde hay que andar con
cuidado en la cuestión del fondo relativo, porque una cosa es un lote rectangular y algo distinto es un
lote trapezoidal, por más que tenga un buen frente (Guerrero, 1984,).
250 m2 0,50
300 m2 0,53
350 m2 0,56
400 m2 0,60
500 m2 0,65
1 000 m2 0,75
2 000 m2 0,85,
3 500 m2 0,95
5 000 m2 1,00
7 000 m2 1,10
10 000 m2 1,20
15.000m2 1,30
25 000 m2 1,40
60 000 m2 1,60
90 000 m2 1,70
Forma de aplicación
Se debe multiplicar el coeficiente que resulte de la superficie del inmueble a reducir con el coeficiente
correspondiente al inmueble que se quiere tasar, de esta manera el resultado dará el coeficiente de medida que se
aplicará para el caso en concreto. Ejemplo: el lote a reducir tiene una superficie de 130 000 m2 total y dentro tiene
un lote de 1 000 m2… Coef 1,80 X 0,75 Coef del lote a tasar = 1,35 coeficiente de medida.
Coeficientes de forma
Si bien no existe un coeficiente determinado para homogeneizar los antecedentes en lo referente a la forma, esto
es de gran importancia puesto que basta en considerar que muchas veces afecta las posibles construcciones que
se puedan alzar (por ejemplo, en el caso de que se encuentre en forma de falsa escuadra) o usos que puedan
dársele al inmueble en cuestión.
Para solucionar esta situación, se aprecia como conveniente aplicar al valor del inmueble de forma irregular, un
coeficiente de disminución para así equipararlo a uno regular.
Dante Guerrero da una posible solución al problema de que no se encuentre fórmula alguna para el presente
coeficiente, en las siguientes palabras:
A mi criterio, habría que hacer una especie de escalera y tomar las medidas probables de ambientes
normales, supongamos 4 m y entonces tendríamos una serie de triángulos a cuyas superficies
correspondería aplicarle un coeficiente de castigo para homogeneizar la superficie total del lote en
cuestión (1984).
El presente coeficiente, conforme lo citado, resulta de la aplicación de coeficientes parciales de castigo los
apéndices irregulares del lote en cuestión. Cabe aclarar que el coeficiente de forma se complementa en su
aplicación con el de medidas, este deberá ser calculado teniendo como base el núcleo regular del inmueble en
cuestión. La fórmula correspondiente sería:
Donde:
Ahora bien, como dijimos, corresponde aplicar conjuntamente con el presente coeficiente, el de medida (el cual
surgirá del cálculo del núcleo regular en la tabla que se escoja), ante lo cual, para descifrar el valor unitario irregular
para el terreno en cuestión, será aplicable la siguiente fórmula:
Donde:
Un ejemplo de lo antedicho:
Supongamos que tuviéramos que tasar un lote como el de la figura, el inconveniente surgiría al momento de
ingresarlo a las tablas. Para ello se calcula la superficie del núcleo regular y de los triángulos de ambos costados.
Se trabaja homogeneizando con las dimensiones y superficie del núcleo regular, en este caso buscamos en las
tablas un coeficiente indicado a un lote de 15 m de frente por 25 m de fondo. Los metros de superficie resultantes
de los dos triángulos los sumamos al final cuando calculamos el valor total del terreno, es decir, después de que
hayamos obtenido el P.N. o precio normalizado (aplicación del coeficiente al P.U.Z. o precio unitario zona).
A continuación, veamos el siguiente ejemplo que aparece en el blog del Martillero Púbico Miguel A. Antoñana:
Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio),
cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote
tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un
fondo (b) de 30 metros (s.f., https://bit.ly/363CCZY).
C f = 300 m2 / 325 m2
C f = 0,92
De la tabla de frente y fondo se obtiene el coeficiente de medidas. En este caso trabajamos con la de Fitte y Cervini
(podríamos utilizar también la de TTN) obteniendo, para un lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo, un
coeficiente de 99,5 (este coeficiente se divide por 100 para que quede expresado en la misma manera que el que
figura en la fórmula).
Vui =Vuz (Val. Unit. Zona) $/ m2 x Cf (Coef. Forma) x CFf (Coef. Fte y fdo o de Medidas)
Vui = $128,15/m2
De lo expuesto hasta aquí, los coeficientes que expusimos anteriormente nos daban soluciones para corregir las
medidas del lote a tasar con respecto al lote ideal, pero cuando entre los antecedentes tenemos un lote que no es
un polígono regular de cuatro lados, que sucede muy frecuentemente, se presentan dificultades al momento de
utilizar las tablas correctivas por forma como se necesita en el proceso de cálculo en la tasación de un inmueble.
En la mayoría de los casos, los lotes irregulares se producen por ensanchamiento de calles, trazado de nuevas
calles, invasiones de lotes vecinos, etc., dando origen a las irregularidades en los lotes.
Estas diferentes formas, que pueden presentar irregularidades caprichosas, nos exigen realizar un análisis
minucioso de las ventajas o condicionamientos que generan, en relación con las áreas aprovechables y sus
desperdicios.
Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la
superficie del lote por el frente.
Se establece, de esta manera “un fondo relativo” o ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual
a la del lote real.
Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.
(…) La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no
debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces,
limitador.
El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que
las irregularidades en la forma presentan poca importancia. En lotes que presentan una irregularidad
importante, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados
(Antoñana, s.f., https://bit.ly/363CCZY).
Para estos últimos casos, debe preferirse el método de dividir el lote en formas parciales que se estudian por
separado, y luego se suman para obtener el valor total, como vimos en el apartado anterior, cuando tratamos el
coeficiente correctivo por forma.
“Fondo relativo”
Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.
La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir
al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.
SUBMIT
Fondo relativo en lotes con martillo a favor o en contra y/o porciones invadidas
En lotes rectangulares con martillo a favor (saliente), el fondo relativo ideal es mayor. A través de este concepto.
Fórmula:
En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del
terreno.
Fórmula:
Fr = Sup o Area (m²) - Superficie martillo en contra / Frente (m)
Los lotes con fondo sesgado (inclinado) resultan menos aprovechables, el fondo relativo ideal es menor que el
fondo efectivo del terreno, en este caso descontamos de la superficie total, la superficie invadida.
Fórmula:
o Un terreno de 14 m de frente x 40 m de fondo, en cuyo contrafrente se ha incorporado una porción de terreno de 4 m x 8 m. Calcule cuál es
su superficie real sumando el terreno incorporado y luego halle su fondo relativo.
Respuesta:
–
Respuesta: superficie real: 592 m2 y fondo relativo: 42,28 m
(La superficie real es aquella con la que realmente se cuenta y la medida de fondo se obtiene de promediar los dos lados del terreno).
Lotes triangulares
Por último, cabe citar en este apartado a los lotes triangulares, cuyos criterios de tasación se exponen
seguidamente.
1er criterio: se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la regularidad en
forma estimativa.
2do criterio: se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica al coeficiente de la tabla
correspondiente a esta longitud.
3er criterio: se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la irregularidad de acuerdo con
la escala adoptada de Mc Michael (ver Chandías).
Las tablas de homogeneización correspondientes a lotes triangulares, son la tabla N° 6 con un lado al frente y la
tabla N° 7 con vértice al frente, a las que remitimos para su utilización al “Manual de Tasaciones Inmobiliarias” de
Artemio Aguiar, Editorial Juris, Sexta Edición, pág. 160.
Si en una zona determinada el valor unitario de terreno es de $ 150/m2, debemos practicar una corrección por lote triangular, aplicando el
coeficiente correspondiente al lote triangular que estemos tasando (ya sea este, con base o vértice a la calle) en este caso los lotes
triangulares son:
A) lote triangular: 7 m con base a la calle y 25 m de fondo (Sup. 87,50 m2);
B) lote triangular: con vértice a la calle y 25 m de fondo y 7 m de ctra. Fte (Sup. 87,50 m2).
El valor de triángulo A, es notablemente superior al del triángulo B, ya que el primero cuenta con frente a la calle.
Como vemos, es importante tener presente la ubicación del lote triangular, llegado el momento de practicar una
tasación.
A continuación, se incluyen de forma anexa nociones de simetría, medidas de longitud, de superficie y agrarias que
son útiles en relación a los conceptos trabajados hasta aquí.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 7
Simetría: su importancia
Consideramos de vital importancia dar algunas nociones básicas acerca de lo que es la simetría, ya que la misma
caracteriza de manera vital el lote de terreno sobre el que se efectuará la tasación, afectando de manera directa
sobre su precio.
Estos conceptos serán de gran utilidad al momento de profundizar acerca de las diversas metodologías aplicables al
momento de realizar una tasación, puesto que el éxito de la tarea en gran medida dependerá de la manera en que
se aprecian las características fundamentales del lote a tasar, siendo la forma y la simetría del mismo una de las
principales.
Se puede definir a la simetría como “La propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas y armoniosas
por estar sus partes distribuidas de manera tal que, respecto de un punto o una recta, constituyen un conjunto
armónico” (Larousse, 2016).
Esta definición extraída del Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, hace hincapié en la característica de ciertas
figuras de reflejar el orden o proporcionalidad de todas las partes que la componen con respecto a su centro.
Para analizar correctamente esta característica dentro de una figura determinada, tendremos que tomar en cuenta
algunos conceptos básicos relacionados con la simetría.
Centro de simetría: es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva.
Una figura tiene centro de simetría cuando, respecto a ese punto, cada uno de los otros puntos tiene su
simétrico dentro de la misma figura.
Eje de simetría: es la línea recta que pasa por dentro de una figura, dividiéndola en dos partes iguales y
sobre la cual giran ambas partes.
Se dice que dos puntos distintos son simétricos con respecto a una recta llamada eje, cuando se
encuentran sobre una misma perpendicular a dicha recta, y equidistantes de ella. La simetría respecto de
una recta se llama “axial”, y la recta “eje de simetría”.
De los ejemplos que siguen a continuación, se puede observar cómo depende de la estructura del cuerpo a
analizar. Hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría, mientras que hay otras que no tienen
ninguno.
Medidas de longitud: Las mismas sirven esencialmente para medir distancias. Se presentan a
continuación con fines didácticos, las diferentes equivalencias a usar conforme las distintas medidas con
que se trabaje.
Hectómetro hm 100 m
Kilómetro km 1 000 m
Metro m 1m
Decímetro dm 0.1 m
Centímetro cm o.01 m
Medida Símbolo Equivalencia
Milímetro mm 0.001 m
Medidas de superficie
Sirven para medir extensiones en sus dos dimensiones: largo y ancho (longitud y latitud). Las distintas medidas que
se pueden utilizar para la determinación de la superficie de un lote, son las siguientes.
Metro cuadrado m2 1 m2
Medidas agrarias
Si bien la tratativa en particular de la tasación de las fincas rústicas será desarrollada en su plenitud en el módulo 4
del presente manual, se presentan en este apartado, las diversas medidas con que se puede encontrar determinada
la superficie de un lote rural.
Hectárea ha 10 000 m2
Área A 100 m2
Centiárea Ca 1 m2
Coeficiente esquina
Puede ocurrir que el lote de terreno a tasar o los antecedentes con que se cuente, sean terrenos ubicados en una
esquina. Tradicionalmente se considera que este tipo de lotes es de mayor valor que los otros mediales próximos.
Esta consideración se debe a una serie de fundamentos ya sean de tipo económico, como ser la mayor posibilidad
de instalación de locales comerciales, o la mayor extensión de sus vidrieras en comparación con locales mediales;
ya sean de tipo edilicio como la mayor posibilidad de edificación para viviendas en altura debido a la mayor
luminosidad y ventilación con que contarán estas.
Para la correcta homogeneización de este tipo de lotes, será necesario tomar en cuenta una serie de variables
como pueden ser la medida del lote sobre las calles en que se encuentre apostado, el progreso comercial de la zona
en que se encuentre, y principalmente el valor unitario de las calles en particular.
De esta manera, se crearon varias tablas correspondientes a diversos métodos. Pero el método más utilizado es el
creado por el Ing. Valvano.
Este autor propone un sistema en el cual es necesario partir de la relación entre la superficie del lote y la
suma de los dos frentes. Conforme a este método, el coeficiente de esquina es un índice de las ventajas
que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones ubicado en la mitad de la
cuadra. Conforme este procedimiento, para extraer el llamado “índice de utilización”, deberán seguirse los
siguientes pasos.
Donde:
n = índice de utilización;
Al valor obtenido (n) se le denomina “índice de utilización”; este representará las ventajas con que se encuentra
un lote de terreno ubicado en una esquina.
Para arribar al denominado “coeficiente de valorización por esquina”, es necesario utilizar la tabla provista por
Valvano, la misma se divide en cuatro zonas diferenciadas, en las cuales deberá ubicarse el lote en análisis.
¡Importante!
Recuerda que, una vez obtenido el coeficiente, siempre y en todos los casos, se le debe sumar 1.
Ejemplo: si el coeficiente esquina es 0,25 (plusvalía esquina) debe sumarse 1. Así quedaría 1,25.
Para arribar al valor por metro unitario del terreno en esquina, es necesario utilizar el coeficiente descifrado
precedentemente con el coeficiente de medida (frente y fondo) correspondiente a la Tabla del Tribunal de
Tasaciones. Así, la fórmula quedaría configurada de la siguiente manera:
En donde:
Vu= valor unitario del frente sobre la calle de más valor expresado en Pesos.
Ce= coeficiente de valorización por esquina (se extraerá de la tabla del Ing. Valvano).
Ejercicio
- Tasar un lote esquina ubicado en una zona comercial y residencial intermedia de 15 metros por 25 metros. Considerando que el frente de
mayor valor es el de 15 m y se solicita en la zona U$S 290 m2 y el de menor valor U$S 246,50 m2.
Respuesta:
–
Valor del lote esquina: U$S 153 318,75
Ejercicio
- Calcula el valor de un lote esquina, ubicado en una zona comercial, de 18 por 30 m sabiendo que el frente de mayor valor es el de 18 m a
razón de U$S 370/ m2 y el de menor valor, es un 15% menor que el anterior.
Respuesta:
–
Valor del lote esquina: U$S 276 582,6
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 7
Coeficiente de topografía
Es de aplicación para aquellos casos en que existan diferencias de topografía entre los antecedentes seleccionados
y el inmueble a tasar. Esto puede darse, por ejemplo, en casos en que con respecto a un lote que está a la altura de
la calzada, otro cercano a este se encuentre en terreno de desmonte, quedando a una altura considerable con
respecto al nivel del anterior.
Es aquí donde se tendrá que utilizar este coeficiente para nivelar los distintos valores, puesto que estas diferencias
entre los distintos lotes pueden influir en un factor que, al decir de Dante Guerrero (1984), puede ser de ponderación
positiva o negativa.
Positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa mayor altura puede sacársele provecho
arquitectónicamente y darle un carácter residencia, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero
esos son los casos menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estén
aproximadamente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son muy poco
aconsejables (Guerrero, 1984).
Por otra parte, en zonas comerciales es de vital importancia que el inmueble se encuentre nivelado con respecto a
la calzada, puesto que casualmente lo que se busca en la construcción de un local comercial es la facilidad de
ingreso al mismo por parte de los clientes.
Para poder encontrar acertadamente un coeficiente que pueda servir para homogeneizar diferentes inmuebles que
se encuentren en suelos de topografías disímiles, es necesario en primer lugar calcular el costo necesario que
pueden traer aparejadas las tareas de desmonte o relleno que puedan ser requeridas; en segundo lugar, será
menester fijar el valor de un lote de características normales en la misma zona. Con estos datos calculados se debe
confeccionar la siguiente fórmula, a saber:
En la que:
Ct = coeficiente de topografía
La razón por la cual se utiliza un coeficiente inferior a la unidad, es para los casos en que sea necesario un relleno
debido a las tareas posteriores que requiere. Si lo que se pretende es construir en el inmueble en cuestión, las
mismas traerán aparejada una suma de dinero y una considerable cantidad de tiempo.
Coeficiente de ubicación
El último coeficiente motivo de análisis del presente capítulo, responde a las diferentes variables en lo referente a la
ubicación en particular con que puedan contar los distintos inmuebles tomados como antecedentes entre sí y con
respecto al lote que se pretende tasar.
Es esencial para este coeficiente, puesto que no existen fórmulas rígidas para llegar a él, el cauteloso análisis por
parte del tasador de los distintos componentes que puedan influir en las distintas ubicaciones en que se encuentren
los inmuebles, esto es si los mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales o industriales, con todas las
repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.
Metodología
Conforme lo explicitado en el subtítulo anterior, la operatoria de este método en particular podría resumirse de la
siguiente manera.
Se procede a analizar inmuebles que se hayan vendido o se encuentren en venta dentro de la zona en que
se encuentre el inmueble encomendado para tasar, con características similares a este.
Una vez analizados estos valores, es menester del tasador ajustar los distintos casos para que puedan ser
aplicados a la situación en particular. A grandes rasgos, esto se realiza conforme la siguiente fórmula:
Los ajustes consistirán en la aplicación de los denominados “coeficientes de homogeneización”, que requiera el
caso en particular.
Cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al
contado o porcentajes. Los ajustes se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad
comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la propiedad sujeto, su precio de
venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es
superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se reduce en proporción
(Guerrero, 1984).
Coeficiente de ubicación
–
Cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al contado o porcentajes. Los ajustes
se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la
propiedad sujeto, su precio de venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es
superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se reduce en proporción.
M2L3_ANEXO.pdf
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C O NT I NU A R
LECCIÓN 7 de 7
Referencias
Aguiar, A. (2009). Manual de Tasaciones Inmobiliarias (6ta Edición). Rosario, Argentina: Editorial Juris.
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Ed. Alsina.
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos aires, Argentina: Editorial
Alsina.
Caso práctico
Video conceptual
Referencias
Caso práctico
a) Antigüedad: 45 años
b) Superficie cubierta: 87 m2
Fórmula y desarrollo
VA = VR - (VR - Vr) . K
Respuesta
–
Valor de las mejoras: $ 41.244,96
Ahora bien, para arribar al valor final que tendrá el inmueble objeto de la
tasación se puede proceder de dos maneras diferentes:
SUBMIT
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 6
Procedimiento
A M BI E N TA L ( E C O N Ó M I C A O D E
FÍ S I C A FU N C I O N A L
U BI . . .
A M BI E N TA L ( E C O N Ó M I C A O D E
FÍ S I C A FU N C I O N A L
U BI . . .
SUBMIT
Funcional: implica un detrimento en el valor de un bien en consecuencia de
la aptitud funcional. Es decir, se relaciona con la ineptitud del diseño o falta
de _____________ de sus diferentes componentes.
SUBMIT
SUBMIT
E = edad en % de la duración
VA = VR - (VR - Vr) . K
VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual
Ejercicios
Ejercicio N ° 1
–
1. Antigüedad: 45 años
2. Superficie cubierta: 87 m2
Ejercicio N ° 2
–
1. Antigüedad: 17 años
2. Superficie cubierta: 19 m2
Ejercicio N ° 3
–
1. Antigüedad: 11 años
2. Superficie cubierta: 25 m2
Ejercicio N ° 4
–
1. Antigüedad: 47 años
2. Superficie cubierta:160 m2
Ejercicio N ° 5
–
1. Antigüedad: 6 años
2. Superficie cubierta: 245 m2
Ejercicio N ° 6
–
Determina el valor total de un inmueble ubicado en la calle León Pinelo 1030,
barrio Alto Alberdi, ciudad de Córdoba. Para realizar el cálculo utiliza la tabla
de TTN.
Ejercicio N ° 7
–
Tasa el valor del terreno y de las mejoras de un inmueble ubicado en la ciudad
de Alta Gracia (provincia de Córdoba). Específicamente, la propiedad se
encuentra en Avenida De las Rosas 550, barrio El Golf. Para realizar el cálculo
utiliza la tabla de Fitte y Cervini.
Ejercicio N ° 8
–
Calcula el valor total de un inmueble ubicado en la calle 9 de Julio 2820 de
barrio Residencial Alto Alberdi de la ciudad de Córdoba. Para realizar el
cálculo utiliza la tabla de TTN.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 6
[1] Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios.
[2] Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios. Tribunal de
Pro
duc
to
de
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Ed ació
Ubic fici
Ubic ad n
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plant s s o
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fici
a
ent
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úni
co
- - - - - - - -
tasación.3
[3] Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios.
1 - - - - -
2 - - - - -
3 - - - - -
Cabe aclarar que la misma operación debe realizarse en el cálculo del valor
de oficinas y locales, sin embargo, se debe considerar que cada uno posee
coeficientes diferentes.
- - - - - - - - - -
1 - - - - -
2 - - - - -
3 - - - - -
- - - - - - -
1 - - - - -
2 - - - - -
3 - - - - -
A) Ubicación en la planta
–
Tabla 7: Coeficiente por ubicación del departamento en la planta
1° piso 0,96
2° piso 0,98
3° piso 1,00
4° piso 1,02
5° piso 1,04
6° piso 1,06
7° piso 1,08
8° piso 1,10
9° piso 1,11
Sobre este punto, Guerrero (1984) aclara que a partir del piso 13 el coeficiente
quedará a juicio del tasador, pero sin sobrepasar el 1,15. Mientras que, en el
último piso, si la terraza es expuesta, se aplicará el coeficiente
correspondiente al piso menos 0,04.
2° piso 0,95
Vivienda 100 %
Dependencias 40 a 70 %
Galerías 50 %
Balcones cubiertos 30 a 35 %
Balcones terraza 30 %
Bauleras / depósitos 25 %
De 30 a 60 m2 10 %
Tipos de superficies Porcentajes
De más de 60 m2 5%
Categoría Coeficiente
La fórmula es la siguiente:
5 Coeficiente de actualización
Superficie Coeficiente
Hasta 30 m2 1,10
De 30 a 50 m2 1,05
De 50 a 100 m2 1,00
Dependencias 50 a 80 %
Archivos en subsuelo 20 %
Balcones 20 %
De 16 a 30 m2 15 %
De 30 a 60 m2 5%
Categoría Coeficiente
La fórmula es la siguiente:
8 Coeficiente de actualización
Piso Coeficiente
1° y 2° piso 0,90
3° y 4° piso 0,95
5° y 6° piso 1,00
Categoría Coeficiente
La fórmula es la siguiente:
Siendo K el coeficiente de la tabla de Ross-Heidecke en función de la edad y
el estado de conservación del edificio.
Superficie Coeficiente
Hasta 30 m2 1,15
De 30 a 50 m2 1,10
De 50 a 100 m2 1,05
Galerías 25 %
De 30 a 60 m2 10 %
Tipos de superficies Porcentajes
De más de 60 m2 5%
Relación frente –
Local tipo Coeficiente
fondo
5x5 1 1,10
5 x 10 2 1,00
Relación frente –
Local tipo Coeficiente
fondo
5 x 15 3 0,95
5 x 20 4 0,90
5 x 25 5 0,85
5 x 30 6 0,80
5 x 40 8 0,75
5 x 50 10 0,70
6 Coeficiente de actualización
Ejercicio de aplicación
uso exclusivo) de 5,80 m2 y una baulera de 8 m2. El edificio cuenta con dos
ascensores y servicios centrales (incineradores, bomba de agua, etc.). La
calidad constructiva es buena. El edificio fue construido en el año 1996. El
estado de conservación de la unidad funcional es de 2,5.
Procedimiento
U
bi
c
a Pro
Su
ci duct
pe
ó o de
rfi Ob
Ed n coe
Ubic cie se
Ubic ad e ficie
ació ho rv
Antece ació Caracte y s ntes
n en m ac
dentes n en rísticas est q o
plan og io
piso ad ui coe
ta en ne
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ad
o únic
a
pl o
a
z
a
87,
0,9 40
1 1,04 1 1,15 - - 1,10
2 m2
1
81,
0,9 95
2 1,02 1 1,25 - - 1,16
1 m2
1
78,
Dpto. a 0,8 74
1 0,95 1,15 - - 0,97
tasar 9 m2
1
4.34
1 $ 380.000 87,40 m2 1,10 3.952
7,82
,56
3.59 3.103
2 $ 295.000 81,95 m2 1,16
9,75 ,23
Dpto. a
- - - 0,97
tasar -
PN = $ 3422,05 x 78.74 m2
1)
2)
Departamento a tasar
85 m2 +8 m2 x 30 %
85 m2 + 2,40 m2 = 87,40 m2
80 m2 + 6,50 x 30 %
80 m2 + 1,95 m2 = 81,95 m2
Departamento a tasar
70 m2 + (6,50 x 30 %) + (8 x 25 %)
Superfic
Coeficie
Anteced ie
Precio $/m2 nte $/m2 H°
ente propia
único
H°
$380.00 87,40
1 4347,82 1,10 3952,56
0 m2
$295.00 80,95
2 3599,75 1,16 3103,23
0 m2
78,74
3 - - 0,97 -
m2
PUZ = $ 3527,89
PN = $ 3422.05 x 78.74 m2
Valor del departamento: $ 269.452,85
Coeficiente de mercado
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 6
Video conceptual
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 6
Referencias
Díaz de León, M. A., Garay y Coca, P., Madero García, R.J., Quiroga Cantú,
G.E., Torres Coto Mazier, J.E., Zavala Muro, A. (1996). Normas Profesionales
de Valuación. Recuperado de
https://www.reporteinmobiliario.com/nuke/carpeta/normas_valuacion_mexi
co.pdf
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 6
Se tomarán como parámetro, para clasificar los bienes como “muebles” para su
tasación, las características de movilidad de los mismos, sin tomar en consideración
el hecho de que se encuentren dentro de un inmueble y afectadas a su uso.
Caso práctico
Referencias
LECCIÓN 1 de 4
Caso práctico
El Dr. Carlos Alejandro Ruiz, conocedor del respeto y conocimiento con el que
cuenta el Martillero Corredor Público y Corredor Inmobiliario Juan María De
La fuente −con 15 años de trayectoria en el rubro inmobiliario−, le consulta si
puede explicar el procedimiento utilizado para las tasaciones de bienes
muebles y todo cuanto es de su saber, a los fines de aclarar las controversias
surgidas en virtud de encontrarse con una tasación de parte poco clara en el
procedimiento. Es por ello que le solicita que lo instruya en este caso, a los
fines de poder explicar a su cliente si la tarea llevada a cabo por el perito fue
idónea o si será necesario solicitar un perito judicial, impugnar la tasación
planteada y encontrar la posibilidad de concluir el juicio.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 4
D E L BI E N D E L M E RC A D O
D E L BI E N D E L M E RC A D O
Vale aclarar que, de esta larga lista de coeficientes, no todos son aplicables
para el caso concreto, y podemos coincidir con Eduardo Magnou cuando
dice:
Margen de error
Para finalizar, se puede mencionar que el tasador debe ser muy cuidadoso
con la elección de antecedentes, particularmente en torno a dos aspectos
que detallaremos a continuación.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 4
[1] Norma TTN 11.3, Resolución 22/2006. (2006). Modificación del Anexo I de la Resolución Nº 27/2002, en
relación con la incorporación y actualización de las normas de tasación establecidas por el mencionado
FUNDAMENTOS TÉCNICOS
https://cutt.ly/IhwPUSt
Período de vida útil: es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado
normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones
operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente los casos
en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese período.
Estado del bien: es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de
conservación del bien al momento de la inspección.
Vr = Valor residual.
En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el valor
residual del mismo.
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado
sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor
deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables.
METODOLOGÍA OPERATIVA
Electromecánica
Informática
Mobiliario
Rodados
Otros
DATOS A SOLICITAR
Los datos que deben ser solicitados son los siguientes: En el caso de
valuaciones técnico - contables, los registros de las bases de datos deben
estar clasificados por el Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional
de Contrataciones. La clasificación debe ser por rubro y por descripción del
bien, a fin de lograr una mejor determinación de los valores.
DESVÍOS DE LA METODOLOGÍA
RECOMENDACIONES
[3] Resolución 22/2006. (2006). Modificación del Anexo I de la Resolución Nº 27/2002, en relación con la
incorporación y actualización de las normas de tasación establecidas por el mencionado Tribunal. Tribunal de
Referencias
Caso práctico
Proceso de fabricación
Metodología
Referencias
LECCIÓN 1 de 6
Caso práctico
Factores extrínsecos
–
1. Mercado: este modelo de vehículo (familiar) se encuentra determinado
para un segmento de uso familiar.
Factores intrínsecos
–
Conclusión final
Anexos
–
DESARROLLO DEL MÉTODO DEL VALOR ACTUAL
Va: Valor Actual
Vre: Valor de reemplazo
Vr: Valor Residual
K1: Coeficiente que mide, antigüedad, más vida esperada
K2: Coeficiente correctivo de estado del bien
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 6
Con el paso del tiempo el automóvil fue evolucionando al ritmo de las nuevas
tecnologías, diseños, materiales y técnicas de construcción, creciendo hasta
convertirse en mucho más que el concepto inicial con que fue creado, esto
es, como medio de transporte. En efecto, hace tiempo ya que capta la
atención de la sociedad como bien que denota cierto estatus o capacidad
adquisitiva, confort, clase social, etcétera.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 6
Proceso de fabricación
PI N TA D O D E LA U N I D A D
INIC IO PI N TA D O D E LA U N I D A D E TA PA FI N A L
INIC IO PI N TA D O D E LA U N I D A D E TA PA FI N A L
INIC IO PI N TA D O D E LA U N I D A D E TA PA FI N A L
Es en esta etapa se instalan todos los componentes del automotor dentro de
la carrocería ya montada, a través de una cinta transportadora, la cual
constituye en eje central de la producción en cadena. De esta manera, al decir
de Hugo Teruzzi,
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 6
Para elaborar una ficha técnica de un rodado que será objeto de una
tasación, los elementos claves a considerar serán los siguientes:
I D E N T I FI C A C I Ó N E S TA D O E S TA D O VID
T I PO D E V E H Í C U LO
D E L BI E N FU N C I O N A L E S T RU C T U RA L V
El mismo puede ser coupe, tres puertas, cuatro puertas, cinco puertas, familiar,
utilitario, camión y acoplado, entre otros.
I D E N T I FI C A C I Ó N E S TA D O E S TA D O VID
T I PO D E V E H Í C U LO
D E L BI E N FU N C I O N A L E S T RU C T U RA L V
I D E N T I FI C A C I Ó N E S TA D O E S TA D O VID
T I PO D E V E H Í C U LO
D E L BI E N FU N C I O N A L E S T RU C T U RA L V
I D E N T I FI C A C I Ó N E S TA D O E S TA D O VID
T I PO D E V E H Í C U LO
D E L BI E N FU N C I O N A L E S T RU C T U RA L V
Es otro aspecto a tener en cuenta, ya que es un elemento fundamental a los
fines de establecer la depreciación del automotor. Una vez superada su vida
útil, y si se mantiene un buen estado de conservación, el valor residual del bien
se calculará comparando el auto con otros de similares características de
mercado.
Entre los aspectos a tener en cuenta para la correcta identificación del bien
se deben analizar la carrocería, motor, suspensión, tapizados, transmisión y
cubiertas. El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente
nos dará como resultado una plusvalía o un castigo, que será igual al costo
de reposición en que cada caso corresponda, influyendo estos costos en el
resultado final de la tasación. Otro de los aspectos a tener en cuenta es el
tipo de carrocería del vehículo a tasar, ya que esto puede establecer
variaciones en su valor. En efecto, en la actualidad vienen varios modelos de
automotores inclusive de la misma marca, con tipos disímiles de carrocería,
lo que influencia directamente sobre el valor conforme a la calidad y
resistencia de los mismos, estas son, a saber:
Tricuerpo
–
Contiene tres aspectos bien diferenciados:
1) parte delantera o trompa, en donde se ubica generalmente el motor;
2) habitáculo en donde se ubican el conductor y los pasajeros, y
3) baúl o maletero.
Prácticamente todos los automóviles con carrocería sedán tienen una silueta
así, y buena parte de los cupés también la tienen. En algunas regiones, a los
cupés tricuerpo se los denomina "sedán de dos puertas" en lugar de cupé. A
los autos descapotables también se los puede asociar con el concepto de
tricuerpo.
Monovolumen
–
Este tipo de autos no posee espacios diferenciados: la parte delantera, del
habitáculo y el baúl se encuentran íntimamente relacionados.
Familiar
–
Este tipo de vehículo tiene las características de un bicuerpo, pero su
estructura en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen.
En unos dos volúmenes en el que la tapa del maletero es un portón que
incluye el vidrio trasero, el voladizo trasero es relativamente largo y el techo
es alto en casi todo su largo. El portón trasero se considera una puerta más,
por lo que los familiares con dos puertas laterales se denominan "tres
puertas" y los modelos con cuatro puertas laterales son "cinco puertas".
1 of 3
Deberán tomarse en
consideración las
Técnico características técnicas que se
encuentran en la ficha
correspondiente y su reflejo en
la realidad.
2 of 3
3 of 3
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 6
Metodología
D = Depreciación
PODER JUDICIAL
-. CÉDULA DE NOTIFICACIÓN. -
Señor Juez:
2.- Que la iniciación de las tareas encomendadas fue fijada para el día 16 de
JUNIO de 2014 a las 9:30hs y notificada las partes en tiempo y forma,
realizándose con la presencia del Dr. José Oscar Heredia, abogado
representante de la parte actora, y del Dr. Raúl Brajsich, abogado de la parte
demandada y del Sr. Juan Carlos Rodríguez, quien nos permitió el acceso al
inmueble para realizar la tarea mencionada. -
Asimismo, se manifiesta a V.S., que la tasación constituye una especialidad
que involucra tres aspectos a saber: Técnico, Jurídico y Económico y sobre
dicha metodología procederé a dar desarrollo de la actuación profesional, a
fin de brindar la mayor cantidad de elementos necesarios de la prueba que
constituye la pericial de tasación. -
PRINCIPIO DE AVALÚO
Para este caso aplicaré el Método del valor actual, tomando como punto de
partida el valor a nuevo y la vida útil del mismo despreciándola según su
estado de conservación y antigüedad, previo realizar un riguroso análisis del
mercado local. Esta metodología se caracteriza por ser separativa, es decir
por un lado se determina el valor del bien y por otro, el costo de las
reparaciones, accesorios incorporados, obteniendo de esta manera, dos
resultados que luego se suman para de esta manera llegar al valor venal del
mismo. Por último, también aplicaré la técnica empírica, la cual consiste en
tener en cuenta dos factores, a saber: 1) Extrínsecos; por ej. Mercado de
comercialización, segmento, valor de reventa, etcétera Y 2) Intrínsecos; por
ej., estado del vehículo, accesorios incorporados. El valor tomado fue el de la
revista Info Auto 2014.-
FACTORES EXTRÍNSECOS
FACTORES INTRÍNSECOS
CONCLUSIÓN FINAL
ANEXOS
3. PRESUPUESTOS DE REPARACIÓN.-
5. FOTOCOPIA DE ITV.-
Va= $101,616
Foto frontal
Foto Lateral derecho
Foto Lateral Izquierdo
Foto de Atrás
Referencias
En esta lectura se abordará el arte, mediante una breve expresión de su historia y de los aspectos fundamentales a tener en cuenta. Se
propone un recorrido breve, pero muy importante, del mismo de la mano del colega Ruben Wisner Lonardi.
También abordaremos los derechos reales, su actualización desde el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, y sus aspectos
fundamentales.
Por último, se expondrá un caso real de valoración de bienes inmuebles, con el gravamen de un derecho real de usufructo vitalicio.
Caso práctico
Valoración de mobiliario
Video conceptual
Referencias
LECCIÓN 1 de 7
Caso práctico
Guillermo Yanéz, de profesión martillero corredor público y corredor Inmobiliario, desempeña sus funciones desde
hace cinco años. Es conocido en la localidad de Rio Ceballos (Córdoba, Argentina) por ser un profesional idóneo y
responsable. Uno de sus clientes, el Sr. Luis Abrate, le comentó que su letrado le ha solicitado los servicios
profesionales de un tasador, a los fines de la sustitución de un embargo.
Guillermo se interioriza en la situación solicitada por el Sr. Abrate y le consulta qué bien desea tasar, a los fines de
efectuar el trabajo. Abrate le manifiesta que ofrecerá un local comercial, pero, además, que su letrado le solicitó que
en la conclusión de valor explique el derecho real que grava a este inmueble y en cuánto afecta el mismo al valor
concluido.
Luego de solicitar los informes correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble y una copia de la escritura,
Guillermo toma conocimiento de que este local comercial se encuentra con un “usufructo vitalicio”.
Luego de efectuar las averiguaciones correspondientes y de evaluar los factores extrínsecos de dicho inmueble,
efectúa la valoración del mismo que se detalla a continuación.
Factores extrínsecos
–
1. UBICACIÓN: esta propiedad se encuentra ubicada sobre calle Remedios De Escalada Nº1340 de la localidad de Río Ceballos,
prov. de Córdoba, entre calles Mosconi y Santi Espiritu.
2. BARRIO O ZONA: el inmueble está ubicado al oeste del área central. Es uno de los primeros barrios más extensos y poblados
de la ciudad y forma parte de los barrios tradicionales.
5. SERVICIOS PÚBLICOS: cuenta con los siguientes servicios públicos: agua, luz eléctrica, recolección de residuos, transporte,
teléfono y tv por cable. La calle en donde se ubica la propiedad objeto de la presente pericia es de asfalto, con cordón cuneta.
6. ECONOMÍA: se estima en una economía media a alta, con despensas, telecentros y negocios de distinta índole,
principalmente sobre calle Remedios de Escalada.
Factores intrínsecos
–
Conclusión final
–
El estado de la propiedad es bueno, por lo que necesita reparaciones sencillas, en tanto presenta humedad en algunos sectores y
se han efectuado arreglos en algunas paredes. Su vida útil es de 90 años y lleva transcurridos 39 años. Luego de las
averiguaciones de antecedentes para establecer su valor por los métodos científicos correspondientes, determinó que: el valor de
la nuda propiedad es de pesos: $1 193 597,82. Este valor se corrige por el usufructo vitalicio en un 6%, el cual resulta de la
diferencia entre la edad del usufructuario y la vida probable de un usufructo vitalicio, tomando el 70% del valor de la propiedad. Sin
embargo, la técnica explica: usufructo vitalicio. Su valor se estimará partiendo del 70% del valor total del bien, cuando el
usufructuario tenga menos de 20 años de edad, y minorando dicho porcentaje en un 1% por cada año en que se supere dicha
edad, hasta un mínimo del 10% del valor total del bien. Esto es:
3. VALOR REAL DE LA PROPIEDAD: $1.101.690,788 (DIFERENCIA ENTRE: VALOR NUDA PROPIEDAD Y USUFRUCTO)
Valoración de mobiliario
Se trata a continuación, para ejemplificar lo hasta aquí señalado, la tasación de un tipo muy particular de bienes
muebles, como son las obras de arte, cuya complejidad ayuda a poner en práctica la mayoría de los conceptos
abordados sobre el tema.
El arte comprende una serie de facetas propias que lo caracterizan al momento de valorar su producto. Por eso, al
decir de Marcela Agustina Ibáñez:
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos y sólidos, para determinar el
origen, manufactura y valor de la obra de arte o del objeto antiguo, no es sólo información histórica, sino
que debe aprender a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en el mercado.
(Aguada et al., 2007).
Hay que tomar dos variables fundamentales al momento de encaminar una tasación de una obra de arte, a saber:
El objeto. Su origen, tipo, estilo, posible valor intrínseco de sus materiales, año de creación, impacto de presentación,
evaluación subjetiva, existencia en catálogos y bibliografías nacionales e internacionales, evaluación del mercado y demanda
actual, poder adquisitivo social en el lugar de comercialización.
Datos y características del creador del objeto. En este punto cabe mencionar que, para el caso de las obras de arte, el creador
es de esencial importancia, puesto que su impronta irá en la misma obra, dándole el prestigio de su nombre junto a su
correspondiente afectación del precio que esto traerá aparejado. Serán de especial importancia todos los datos atinentes al
lugar de origen, época, si es de bellas artes, currículum vitae, tipo y estilo de bellas artes, si es mobiliario, además sobre el bien
e impacto social.
Para arribar al valor de la obra, la base comercial estará dada por el creador del bien, tendiente a mantener en
muchas ocasiones una cotización en plaza.
A su vez, deberá recabar información a través de informes del mercado local y catálogos disponibles en sitios de
internet.
Por otra parte, tendrán importancia los antecedentes que se puedan recabar de galerías de arte, anticuarios,
agentes de comercialización y demás ámbitos.
La obra Los girasoles (en francés, Les tournesols, en neerlandés, Zonnebloemen) es una serie de cuadros al óleo
realizados por el pintor holandés Vincent van Gogh. De la serie hay tres cuadros similares con catorce girasoles en
un jarrón, dos con doce girasoles, uno con tres y otro con cinco.
Van Gogh pintó los primeros cuatro cuadros en agosto de 1888, cuando vivía en Arlés, en el sur de Francia, y otros
tres similares en enero del año siguiente. Las pinturas están todas ejecutadas en lienzos de cerca de 90 x 70 cm.
Usó un pigmento en sus girasoles, el amarillo de cromo o cromato de plomo, al cual deben su misterioso y
enigmático color. La descomposición del cromato de plomo por efecto de la exposición a la luz convirtió el amarillo
brillante original en un tono pardo.
El arribo del valor para una obra de arte determinada analizando los elementos anteriormente señalados conforme
la metodología empírica, puede plasmarse en el siguiente gráfico extraído de la obra de Marcela Agustina Ibáñez:
Figura 2: Elementos de análisis
Durante más de medio siglo, Francisco Fortuny, dotó de imágenes a la cultura nacional.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 7
A continuación, haremos un breve repaso de la historia del Arte, de la mano del querido profesor y colega Ruben
Wisner Lunardi.
Lunardi vive en la actualidad en la localidad de Cosquín, provincia de Córdoba. Muchos son sus aportes al
conocimiento del arte y “de sus secretos” (como él los llama).
Uno de los principales problemas a los que nos enfrentamos, cuando debemos realizar la tasación de una obra de
artística, es que no podemos recurrir a comparables pues las mismas, al igual que el ser humano, son originales y
únicas. No podemos comparar, por ejemplo, dos cuadros de Picasso, ya que los valores son tan disímiles debido a
distintos factores que analizaremos luego en profundidad, que nos inducirían al error.
El segundo problema, y no es menor, es que el 50% de las obras de arte son falsas o están mal atribuidas. Este
problema de la falsificación tiene larga data: ya en la antigua Roma se vendían supuestos vasos tazones de plata
“egipcios” hechas por los fenicios, que gozaron de gran popularidad en su época. Durante el Renacimiento se
falsificaron viejas monedas “romanas” o “griegas” por estar de moda.
El Lacoonte, la más espectacular obra de arte de la antigüedad grecolatina, fue hecho en el siglo XV, a
partir de un escueto y antiguo texto en el cual Plinio la citaba, por un joven y hábil falsario llamado
Miguel Ángel Buonarroti cuando aún no sabía que sería famoso por sus propias obras. (Schávelzon,
2009).
El universo de lo falso es tan grande que, a veces, cuando el que lo hace es un timador serio, suceden
episodios como el ocurrido con el robo de “LA GIOCONDA” en París, y que, pese al siglo transcurrido,
aún no está del todo aclarado; Sabemos mucho, pero no todo. (Schávelzon, 2009).
En 1914, un personaje cuyo nombre no conocemos, que alegaba ser argentino (de Rosario) −ser argentino en París
en esa época significaba ser millonario−, y que llevaba el absurdo pero ostentoso título de Conde −Conde de
Valfierno− imaginó cómo robar el famoso cuadro y ganar dinero sin necesidad de venderlo. Ordenó hacer seis
excelentes copias por Yves Chaudron, un falsario de primer nivel. Logró con dinero que un carpintero robara el
cuadro un día que el Museo de Louvre estaba cerrado y, tras el despliegue de noticias en el mundo, vendió las
copias a cinco estadounidenses codiciosos y a un brasileño. Pero jamás pasó a retirar el original de la casa del
ladrón, pues ya había hecho su fantástico y millonario negocio. Recomiendo leer sobre esta historia una novela que
publicó Martín Caparroz, llamada Valfierno (2004).
También hay un viejo dicho popular entre los anticuarios que dice: "de los 10000 cuadros que pintó Corot (París
1796-1875) hay 25000 en Estados Unidos".
Como podrán ver, la tasación de obras de arte es en sí una tarea interdisciplinaria que necesita de la ayuda de
críticos de arte, expertos, documentación, estudios sobre el autor y su obra y las cotizaciones actuales del mismo.
Es por ello que es tan certera la afirmación de Ángel Alexis Aguada: “el Tasador en su accionar debe DEMOSTRAR
efectivamente el precio indicativo del bien y para tal fin la información con la que cuenta el tasador, debe estar
seleccionada y clasificada, tras el análisis de las posibles variaciones de valores” (Aguada et al., 2007).
La actual crisis económica convirtió al mercado del arte en un refugio seguro para las inversiones. Dalia Haymman,
gestora cultural chilena, afirma que
En la actualidad el arte se ha convertido en un objeto con alto valor económico hasta el punto de que
algunos artistas realizan obras con criterio comercial y algunos coleccionistas gastan sumas muy
elevadas en comprar obras como inversión de sus capitales, sabiendo que el oro u otros medios de
inversión pueden subir y bajar, pero el arte mantiene su valor en ascenso.
El periódico inglés The Guardian le realizó una entrevista al actor y fotógrafo Dennis Hopper, en la que este contó
que una vez compró por U$S 1100 dólares la pintura Sinking sun, de Roy Lichtenstein.
Durante cinco años la disfrutó en su casa de Los Ángeles. En 1969 se divorció y perdió esa y otras pinturas. Su
exesposa le vendió la pintura de Lichtenstein al galerista Irving Blum por U$S 3000 y creyó que había hecho un buen
negocio.
Blue se la vendió a su socio, Herman, por U$S 6000 y también pensó que había hecho un buen negocio. Herman
vendió la pintura en Nueva York en 2007 por U$S 15696.
La pregunta es: ¿Hasta dónde es posible seguir “haciendo negocio" con esa pintura de Lichtenstein?
Aparentemente no hay techo.
Locura: U$S 140 000 000 por un Pollock, U$S 135 000 000 por un Klimt, U$S 106.000 000 por un Picasso, en mayo de
2010. Como verán, tasar obras de arte no es fácil, pero es fascinante ese mundo, donde los fondos comunes de
inversión encargan obras a artistas jóvenes y consagrados como Damián Hirst, el niño terrible del arte británico que
realizó para uno de estos fondos una calavera de platino con 8601 diamantes engarzados, cuyo precio es de U$S
100 000 000.
El volumen que mueve el arte mundial es de aproximadamente unos 5000 millones de dólares al año, mientras en
Argentina no se llega a 20 millones de dólares al año.
Tenemos un terreno fértil y poco desarrollado para quien se quiera dedicar a la tasación de obras de arte.
Algunos datos
Cada vez, son más los jóvenes multimillonarios y directores de los grandes fondos de inversión que están dirigiendo
su dinero hacia el mercado del arte.
A este proceso se suma el creciente interés de potentados rusos y chinos que invierten en arte, a tal punto de que la
casa de subastas Chrstie’s comenzó a efectuar remates en Pekin y en solo 5 años se han multiplicado por 10, de
100 millones de dólares que registraba en el 2005.
A nivel mundial, los que mueven el mercado del arte son los coleccionistas, galerías, art dealers (vendedores de
arte), marchantes y los propios artistas o sus representantes, en un ámbito en donde reina la competitividad y la
especulación.
Según datos aportados por el FBI, el mercado ilícito de objetos artísticos mueve anualmente hasta 6000 millones de dólares,
con el consiguiente mercado negro de obras, el delito más común en el mundo del arte. La autenticidad de una pieza de arte
tiene diversos elementos identificatorios, a saber: si se trata de piezas de porcelana, cerámicas, objetos de cristal, etcétera,
debemos buscar en los libros de sellos y marcas, que las hay de todo tipo de objetos, los códigos y números que encontramos
en la pieza y cotejarlos con los originales del libro, averiguando así su año de realización, artística, casa fabricante, etcétera. En
el caso de la platería se deben buscar los punzones, o sea las marcas dejadas en la superficie inferior de la pieza, que nos
indican el autor, el tallador, la fábrica, etcétera. Así como también el grado de pureza de los materiales utilizados.
boleta de compra;
Otro de los elementos que se tienen en cuenta es la proveniencia, vale decir, a quién perteneció en sus orígenes y cómo fue
pasando de mano en mano hasta nuestros días. Así y todo, existen certificados que no tienen valor, ya que están expedidos
por gente no experta o de reputación dudosa. Este es el punto más importante a tener en cuenta, fundamentalmente: la firma
del autor, ya que nos da una base de obra única y no de una pieza en serie.
2. Calidad
En este rubro ponderamos las cualidades estéticas y plásticas de la obra, su estado de conservación, el grado de importancia
que tiene dentro de la producción de dicho autor. Vale decir, en el caso de Picasso, su obra de 1931/32 es la más cotizada,
siendo los cuadros de ese periodo lo más caro del mundo. La temática específica:
si es una colección;
etcétera.
3. Rareza o atipicidad
La rareza o atipicidad está dada por la excepcional calidad, o bien la temática fuera de lo común para un autor, o también para
piezas arqueológicas que son únicas en su tipo. Hay que estudiar sin falta las leyes que reglamentan el patrimonio cultural y
artístico (ver leyes 25197 (1999) y 26558 (2009)). Un ejemplo de esto último es la tumba de Tutankamón o piezas
precolombinas verdaderas, cuyos autores se desconocen. Este tipo de obras es muy difícil de cotizar, ya que son piezas
invaluables.
4. Demanda
Antes de comenzar con el principio de la demanda debemos hablar del concepto de mercado del arte, que no tiene nada que
ver con el concepto de bellas artes, o arte académico. Uno juzgaría que una obra única del Renacimiento vale más que un
autor moderno y no es así. Esto está influido por el mercado del arte.
5. Estado de la obra
Este concepto es fundamental, ya que el estado general de conservación de la pieza en cuestión se puede ver alterado por
descascaramientos, roturas, humedad, etcétera. Esto nos va a obligar a restaurar la pieza, incrementando notablemente los
costos para devolverla a su estado original. En la cerámica y la porcelana estos factores aminoran totalmente el valor de la
pieza.
6. Proveniencia
Nos detalla toda la historia del cuadro: dónde se vendió, a quién perteneció, trayectoria e historia de la pieza desde la
composición a la fecha.
7. Mercado
Es el que determina la demanda del bien, ya que se debe tener un acabado conocimiento del mismo a los fines de tasar
(revisar el siguiente enlace: www.arteymercado.com).
La proveniencia es uno de los criterios a tener en cuenta a la hora de reunir información sobre una obra de arte. La misma detalla
la historia de la obra.
a) Nos detalla toda la historia del cuadro, dónde se vendió, a quién perteneció, trayectoria e historia de la pieza desde la
composición a la fecha.
b) Vale decir a quién perteneció en sus orígenes y cómo fue pasando de mano en mano, hasta nuestros días
Verdadero.
Falso.
SUBMIT
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 7
A continuación, se mencionan los registros fotográficos que se llevan a cabo para el análisis y
conservación de las obras de arte.
Se recomienda tomar fotos sin vidrio y realizar la toma con fondo de color neutro o preferentemente
blanco.
b) Reconocer el autor: periodo histórico, periodo de la obra (en el periodo del autor).
El legajo debe contener una serie de elementos clave para el registro histórico y artístico de las obras:
certificado de autoría
registros fotográficos
publicaciones
catálogos/libros, artículos
5 Falsificaciones
Movimientos artísticos
–
Arte simbólico
Actitud realista, clásica.
Griego Antiguo
Clásico.
Poco realista.
Romano
50% Clásico
50% Realista
Renacimiento
Clásico 70/ 80
Realista 30 /20
Románico
Simbólico
Realista
Barroco
Simbólico 70%, nunca clásicos
Realismo 30%
Neoclásicos
Clásicos 80%
Realista 20%, actitud de estar cerca de esa realidad.
Romanticismo
Simbólico
Realismo teñido de expresión
Patetismo y melancolía
Sublimar lo que estaba reprimido. Sociedad Victoriana. Juego de la mente, que permitían los códigos de la época.
Realismo
Realismo 85%
Simplismo 15%
Impresionismo
Realismo 50%
Simbolismo 50%
Vanguardias
Simbolismo + abstracto
Simbólico + clásico
Cánones
Se trata del concepto de arte que expresa un movimiento. A continuación, expondremos las nociones clave de los
distintos movimientos culturales históricos.
Rococó: exuberancia.
Actitudes artísticas
Técnicas
A continuación, se mencionan las técnicas que se incorporaron en cada movimiento artístico y hacen a su
conformación material.
Arte griego
–
Emplean el color
Dórico
Jónico
Corintio
Figura
Arte romano
–
Hormigón
Círculo y semicírculo
Arte románico
–
Agrega el mosaico
Tallado de la piedra
Arte gótico
–
Arco ojival
Vitreaux
Renacimiento
–
Orden mixto
Columna toscaza
Columna salomónica
Matriz de perspectiva
Abundancia
Arquitectura
Edificios octogonales
Pintura al fresco
Barroco
–
Luz escenográfica
Monocromatismo
Mezcla de mármol
Discurso religioso
Arte neoclásico
–
Mezclas + todo lo clásico
Discurso político
Música dodecafónica
Grandiosidad
Cánones.
Actitud realista
Técnica
SUBMIT
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 7
Corresponde en este punto analizar lo concerniente a las valoraciones de los derechos reales, lo que se efectuará a
través de dos puntos de vista.
Primero, para el caso de que se realice una tasación para un proceso expropiatorio.
Segundo, para el caso de una tasación de un derecho real en particular, tema que será desarrollado
más adelante junto con su clasificación.
Esta metodología particular para emprender el estudio del presente tema responde a la manera en que se puede
dar la tasación de los derechos reales en la práctica, puesto que muchas veces esta tarea está inmersa dentro de
un proceso de expropiación.
Al momento de abocarnos a la realización de una tasación para una indemnización emergente de un proceso
expropiatorio, hay que distinguir varias situaciones, dependiendo de que la propiedad se encuentre libre de cargas o
si, por el contrario, sobre el bien objeto de la valoración existen otros derechos o intereses de personas distintas al
propietario. En esta última situación hay que analizar también el caso de que la propiedad se encuentra afectada
bajo la existencia de derechos reales limitados en razón del tiempo.
La existencia de diversos derechos sobre un mismo inmueble es ciertamente importante, por ejemplo en caso de
expropiación, porque esta implica por regla general la adquisición de los bienes libres de cargas, esto es,
extinguiendo también todos los derechos que puedan existir además de la propiedad, con la consiguiente
indemnización económica.
En el caso general de la existencia de diversos derechos sobre el bien a valorar, el objetivo es repartir el valor total
del bien, una vez calculado, entre las diferentes personas afectadas y en proporción al contenido de sus derechos
respectivos. A tal efecto, se aplica una metodología de valoración individualizada, pero la indemnización es
interdependiente, sobre todo en relación con el valor de la propiedad. Consiste en valorar por separado cada uno de
los derechos distintos de la propiedad y, descontados del valor total del bien, el resto corresponde al propietario. La
suma de los valores de la totalidad de los derechos, incluido el de propiedad, no puede superar, por lo tanto, el valor
del bien afectado. Por esta razón, como regla de principio, los derechos distintos de la propiedad no se indemnizan
de forma independiente del valor del bien ni de la propiedad, aunque se valoren por separado:
Esta metodología general de valoración de los derechos se aplica especialmente en las situaciones de disgregación
del dominio a causa de la existencia de derechos reales limitados. Más concretamente, es la establecida para las
expropiaciones urbanísticas cuando coexiste alguno de estos derechos junto con el de propiedad sobre el mismo
inmueble. No obstante, cuando se trata de expropiaciones, la valoración puede ser calculada globalmente para el
conjunto del inmueble si el valor de los derechos reales o, en general, de las cargas no viene determinado
taxativamente por las normas, o cuando no existe acuerdo entre los afectados sobre la distribución del valor del
inmueble. En tales casos, la administración o entidad expropiante deposita el importe total en poder del juzgado
para que cualquiera de los interesados pueda instar por vía judicial a que se practique la distribución en la proporción
que corresponda (lo cual exige nuevamente la valoración individualizada). Existe un particular caso, dentro de las
posibilidades que pueden darse; se trata del caso especial de los derechos de arrendamiento de inmuebles,
analizado bajo la perspectiva especial del derecho español y con fines exclusivamente ilustrativos por la excepción
a la regla hasta aquí analizada, lo cual no forma parte del contenido básico de la presente asignatura. El derecho de
arrendamiento de inmuebles, tanto rústicos como urbanos, implica una excepción importante a la metodología
anterior. Su valoración se realiza con independencia del valor del inmueble y del derecho de propiedad o de otros
derechos. La extinción del arrendamiento se indemniza como cantidad suplementaria del valor total del inmueble.
Es decir, la indemnización del arrendatario no se descuenta del valor del inmueble y, por lo tanto, no corre por cuenta
de la propiedad, como sucede con los derechos reales, sino del beneficiario de la expropiación o, si se trata de
actuaciones urbanísticas del interés privado, del conjunto de propietarios afectados.
Implica una excepción importante a la metodología anterior. Su valoración se realiza con independencia del valor del inmueble
y del derecho de propiedad o de otros derechos.
Aunque este criterio es inaceptable en el funcionamiento real del mercado inmobiliario, se aplica así en todas las
clases de expropiación, según ha decidido la jurisprudencia ibérica conforme a la legislación expropiatoria vigente
en suelo español.
Clasificación
Tradicionalmente se acostumbra clasificar a los derechos reales en función de las características del poder o
facultades que otorgan sobre los bienes. Resultan de esta manera a los fines del presente estudio dos categorías:
usufructo
usos y habitación
De goce o disfrute
servidumbre
hipoteca
anticresis
De garantía
prenda
[1] Art. 1887, Ley 26992. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://cutt.ly/ThtiRzD
Afectan a inmuebles, exclusivamente, los siguientes derechos: servidumbres, uso y habitación, anticresis e
hipoteca.
Estos derechos reales se denominan limitados porque permiten servirse solamente de algunas de las utilidades que
ofrece un bien ajeno, es decir, son derechos parciales sobre bienes cuya propiedad pertenece a otra persona. Por
ejemplo: un derecho de paso (servidumbre) permite utilizar la finca ajena, pero únicamente para atravesar y solo por
el camino establecido. El objeto de valoración es, finalmente, la utilidad económica que se obtiene de los bienes
ajenos al hacer uso de tales derechos.
Se ejercen de forma directa y frente al interés de cualquiera, esto es, la persona que ha adquirido un derecho real
puede servirse del bien en cuestión sin necesidad de mediación de ninguna otra persona y, además, debe ser
respetado en su derecho por todas las demás personas. En concreto, el derecho real se ejerce con independencia
de quién sea el propietario o el poseedor del bien y de los intereses que este pueda tener. Un ejemplo claro es el
derecho de hipoteca: la entidad bancaria puede ejecutar la hipoteca constituida a su favor en caso de
incumplimiento de la devolución del préstamo, promoviendo la venta del inmueble hipotecado y cobrándose el valor
que corresponda sin consentimiento del propietario, aun cuando este hubiera vendido el inmueble a otra persona o
lo hubiera arrendado (los derechos reales vinculan a terceras personas).
Al ser derechos parciales, a diferencia de la propiedad que es otro derecho real, pero de carácter absoluto en
principio (y, por tanto, es un derecho único), pueden coexistir distintos derechos reales referidos a un mismo bien,
incluido el derecho de propiedad, fenómeno que se denomina disgregación del dominio sobre el bien. Por esta razón,
el poder sobre el bien afectado está repartido entre el propietario y las personas que ostentan algún derecho real
limitado y, por consiguiente, también debe repartirse el valor económico del bien.
Las ideas expuestas ofrecen una primera pista acerca de la metodología general de valoración cuando existan
derechos reales limitados sobre los inmuebles. Es necesario valorar dos tipos de derechos: la propiedad, cuyo valor
disminuye y los derechos reales limitados, conforme a la parte del valor del inmueble que corresponde a cada cual.
Existen dos procedimientos que requieren, en todo caso, calcular primero el valor total del inmueble afectado.
1 Se calcula el valor de los derechos reales directamente, conforme a sus características o condiciones,
a partir de lo cual puede deducirse el valor de la propiedad residualmente, mediante la diferencia
entre el valor total del inmueble y el valor de los derechos reales:
2 A la inversa, además del valor total del inmueble, se determina primero el valor actual del derecho de
propiedad para deducir, por la diferencia entre ambos, el valor residual de los derechos reales
limitados (es adecuado, por ejemplo, para el derecho de superficie y las concesiones administrativas):
a) Los derechos reales de disfrute o goce permiten usar y aprovecharse de un bien ajeno, incluso apropiarse
de los frutos o rentas que produzca (excepto las servidumbres). Una característica básica de estos
derechos, a diferencia de las otras categorías, es la posesión del bien como requisito inseparable del goce.
Lógicamente, los derechos de disfrute restringen en mayor o menor medida las análogas facultades del
propietario: poseer, usar, modificar, apropiarse los frutos, etcétera, pero no le impiden ninguna posibilidad de
transmitir el bien (disponer). El usufructo y el derecho de superficie llegan a anular prácticamente dichas
facultades de disfrute del propietario, especialmente por su importancia económica, la de apropiarse los
frutos o las rentas, por ejemplo, las de arrendamiento del inmueble. Los demás derechos de disfrute (uso,
habitación, servidumbre) producen limitaciones a la propiedad que dependen de cada situación concreta.
b) Los derechos de garantía permiten al acreedor resarcirse económicamente del incumplimiento de una
obligación que corresponde a determinada persona (deudor), mediante el precio resultante de la venta
forzosa en subasta del bien que servía de garantía. Solamente adquieren eficacia en caso de
incumplimiento de la obligación, por ejemplo, por la no devolución de un préstamo bancario. El deudor puede
ser o no el propietario del bien.
c) La hipoteca es el principal derecho de garantía, sobre todo referida a inmuebles. En esencia, no genera
restricciones al propietario en ninguna de sus facultades de disfrute ni de transmisión del bien. El propietario
puede continuar utilizando y obteniendo el mismo aprovechamiento del bien, aunque esté hipotecado, así
como transmitirlo (vender, permutar, donar, ceder, etcétera) o imponer cargas a favor de otras personas,
aunque teniendo en cuenta la consiguiente disminución de valor a causa de la hipoteca existente.
Solamente se imponen al propietario ciertas condiciones dirigidas, unas, a mantener el valor del bien
evitando su depreciación por modificaciones, deterioro o falta de conservación y, otras, en caso de pérdida
del bien (siniestro, expropiación), que implican no poder disponer de la indemnización sustitutiva mediante la
retención (depósito) que se efectúa de la misma hasta el vencimiento de la obligación.
Prenda
Anticresis
Usufructo
Condominio
Hipoteca
Servidumbre
SUBMIT
Criterios de valoración
Hay que distinguir las valoraciones de los derechos reales y las tasaciones de otro tipo de bienes, porque la finalidad
de las mismas requiere la aplicación de criterios y reglas de valoración diferentes que si se trata de las valoraciones
en general, que se practican habitualmente a efectos particulares.
La valoración a efectos particulares de la mayoría de los derechos reales que recaen sobre inmuebles puede
realizarse aplicando las técnicas de capitalización de rentas, generalmente a interés compuesto, dado que el
período de vigencia de esta clase de derechos acostumbra a ser un tiempo limitado; o, en otros casos, a interés
simple, cuando la duración del derecho es perpetua o indefinida, como sucede normalmente con la mayoría de las
servidumbres. Para ello, se tiene en cuenta una tasa de capitalización o tipo de interés normal en el mercado según
el uso y características del inmueble afectado. No contando con parámetros legales para realizar la tasación de los
derechos reales dentro de nuestro país, se recurre en el presente tema y a modo ilustrativo a lo preceptuado por la
legislación española, país cuyo sistema jurídico recae en pilares similares al nuestro.
1 Usufructos
Su valor se considera una proporción del valor total de los bienes usufructuados. Se aplica de forma
simplificada los porcentajes siguientes, según la duración del derecho exclusivamente, sin considerar
otras características peculiares del mismo.
El derecho de usufructo se caracteriza por su temporalidad (un plazo concreto de duración o vitalicio) y
por otros aspectos importantes que las valoraciones administrativas no tienen en cuenta: los frutos o
rentas del bien que se apropia el usufructuario total o parcialmente, por ejemplo, mediante el
arrendamiento del inmueble, así como también los gastos de conservación del bien y determinados
impuestos del inmueble, que en contrapartida están a cargo del usufructuario en todos los casos. La
consideración de todas estas características daría lugar, en una buena técnica de evaluación, a valorar
el usufructo mediante la capitalización de la renta neta que obtiene el usufructuario, a interés
compuesto según la duración que le reste al derecho. En el caso de usufructos de duración
indeterminada o a favor de personas jurídicas (empresas, sociedades, etcétera) por tiempo superior a
30 años, la ley española del impuesto sobre transmisiones patrimoniales los considera a efectos
fiscales como la plena propiedad, es decir, por el valor total del bien. A efectos de indemnización, esta
regla es difícilmente aceptable, por lo que parecería más razonable en tales casos solamente el
máximo porcentaje del 70%.
Si el usufructo es vitalicio y temporal a la vez, se toma el mayor valor de los dos posibles. Por
consiguiente, la nuda propiedad, cuyo valor es la diferencia entre el valor total de los bienes y el valor
del usufructo, tendrá el valor menor.
Se considera que el valor del inmueble es el 75% del valor de un usufructo, temporal o vitalicio, según
el caso.
Se trata de dos derechos distintos, aunque generalmente van unidos y similares al usufructo, pero
con menor alcance. El usuario se apropia también de los frutos de la finca, pero solamente en la
medida de sus necesidades y las de su familia. El habitacionista ocupa las piezas de la casa
imprescindibles para vivir con su familia. A diferencia del usufructo, el propietario corre con todos los
gastos e impuestos del inmueble generalmente. Se consideran derechos “personalísimos” y, por
tanto, no son transmisibles a terceras personas ni el inmueble puede ser arrendado ni hipotecado.
Se entiende por capital garantizado las cantidades cuya percepción el derecho de hipoteca asegura al
acreedor en cualquier caso de incumplimiento de la obligación contraída por el deudor, aun cuando el
inmueble hipotecado cambie de manos. El derecho de hipoteca cubre el valor de la obligación (capital
prestado) y además los intereses que se produzcan, pero si el inmueble hipotecado ha sido
transmitido a una tercera persona, según el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, el derecho de hipoteca
garantiza solamente los intereses de los 2 últimos años más la parte vencida de la anualidad
corriente, salvo que se haya pactado un plazo de tiempo mayor, que nunca puede superar los 5 años.
Por otra parte, conviene dejar en claro que en el caso de extinción de un derecho de garantía no
parece muy lógica la forma de valoración establecida, por cuanto contabiliza beneficios irreales a
favor del acreedor, como son los intereses que ya no se producirán en el futuro. Una valoración más
adecuada debería considerar: el capital pendiente de amortización en el momento de la valoración
más, en su caso, las cuotas impagadas de intereses y amortización de capital ya vencidas, con las
penalizaciones correspondientes, más los gastos de cancelación del derecho.
Derechos reales
–
Artículo 1887.-Enumeración. Son derechos reales en este código:
A) el dominio;
B) el condominio;
C) la propiedad horizontal;
D) los conjuntos inmobiliarios;
E) el tiempo compartido;
F) el cementerio privado;
G) la superficie;
H) el usufructo;
I) el uso;
J) la habitación
K) la servidumbre;
L) la hipoteca;
M) la anticresis;
N) la prenda2.
[2] Art. 1887, Ley 26992. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://cutt.ly/ThtiRzD
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 7
Video conceptual
C O NT I NU A R
LECCIÓN 7 de 7
Referencias
Aguada, A., Cornelli, H., Junyent Bas, F., Ibáñez, M., Rostagno, V., Teruzzi, H. y Urcegui, G. (2007). Manual Integral
del Tasador. Córdoba, Argentina: Advocatus.
Comentario: Laocoonte y sus hijos (2017). Altamira. Blog de Historia del Arte, por Antonio Boix. Recuperado de
https://iessonferrerdghaboix.blogspot.com/2017/04/comentario-laocoonte-y-sus-hijos.html
[Imagen sin título sobre Tormenta en el asteillero, de Quinquela Martin]. (s.f.), Recuperado de
https://ar.pinterest.com/pin/180566266283136484/
Ley 26992. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#24
Schávelzon, D. (2009). Arte y falsificación en América Latina (1ª ed.). Buenos Aires, Argentina: Fondo de Cultura
Económica.
Caso práctico
Anexos
Referencias
Caso práctico
El Sr. Pietro Manna adquirió este lote en el año 2015, con la intención de
construir una vivienda de dos dormitorios, cocina comedor y baño, y utilizarla
para vacacionar o de manera ocasional.
Pietro manifiesta que ha agotado la vía pacífica y desea saber qué es lo que
corresponde en estos casos. Si debe exigir una indemnización o no. Pero le
solicita determine el valor del mismo, en virtud de la situación planteada.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Ajuste del valor de la parte indivisa conforme a las distintas variables que
pueden ocasionarse en consecuencia del estado de condominio (costo
de oportunidad, utilidades relacionadas con la indivisión, etcétera)
El valor de la cuota parte recibe, para este caso, una tratativa particular ya
que, desde el mismo momento en que se realiza la transmisión de dominio,
el adquiriente recibe para sí el dominio pleno de todo el inmueble, esto es,
puede ejercer libremente el ejercicio pleno del derecho de domino sobre él.
Por lo expuesto, se puede decir que en esta situación en particular no se
podrán tomar en cuenta los gastos judiciales ni físicos, y mucho menos el
costo de oportunidad, puesto que simultáneamente con la realización de la
transferencia desaparece el régimen de condominio. Por esto es que el valor
de la cuota parte en esta situación será el valor de la cuota parte matemática
sobre el valor de mercado del inmueble.
3 Muro medianero
Se entiende como muro medianero aquel que se encuentre dividiendo dos
heredades, ya sea construido a medias por los propietarios de los fundos
contiguos, o construido por uno de ellos, habiendo sido compensado ese
gasto por el otro.
El vecino adquiere el
condominio del muro desde el
momento mismo de la
Para el caso de muro construcción, sin importar el
encaballado pago a su vecino de los gastos
de construcción del mismo o su
En efecto, no puede haber otra solución para el caso, puesto que se trata de
un muro construido en la mitad de ambas heredades, ocupando superficie de
los dos vecinos. Entonces, es lógico que se trate de un condominio desde el
momento de su construcción.
4 Nuda Propiedad
[1] Art. 1941, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la
[2] Art. 1946 Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la
De lo expuesto surge que la nuda propiedad tiene una amplitud menor que
un derecho pleno de dominio sobre una cosa, razón por la cual su valor será
inferior al valor de mercado del inmueble, por tratarse de un dominio
imperfecto. La valoración estará influenciada por los siguientes aspectos:
5 Servidumbres
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
[3] Art. 2162, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la
S E RV I D U M BRE D E T RÁ N S I T O S E RV I D U M BRE D E A C U E D U C T O
[4] Art. 2166, Ley 26992. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de https://cutt.ly/ThtiRzD
S E RV I D U M BRE D E T RÁ N S I T O S E RV I D U M BRE D E A C U E D U C T O
6 Posesión
Conforme la ley, “hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular
[6] Art. 1909, Ley 26992. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la
[7] Art. 2565, Ley 26992. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la
[8] Art. 5, Ley 20440. (1973). Régimen de los catastros territoriales. Poder ejecutivo nacional.
Recuperado de https://cutt.ly/qhe9tqX
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
Anexos
PRINCIPIO DE AVALÚO
FACTORES EXTRÍNSECOS.
FACTORES INTRÍNSECOS
CONCLUSIÓN FINAL
ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA:
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Referencias
Aguada, A., Cornelli, H., Junyent Bas, F., Ibáñez, M., Rostagno, V., Teruzzi, H.
y Urcegui, G. (2007). Manual Integral del Tasador. Córdoba, Argentina:
Advocatus.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Valorización de vehículos
–
Nos interiorizamos en la historia automotriz, desde sus comienzos, hasta la
actualidad. Recorrimos su clasificación, componentes y elementos a tener en
cuenta. Aprendimos la metodología y técnicas aplicables con su desarrollo
práctico.
Valoración de mobiliario y derechos reales
–
Abordamos el estudio del arte, desde su historia y desarrollo, sus aspectos
fundamentales a tener en cuenta al momento de su estudio para una
correcta tasación. Por último, analizamos los nuevos derechos reales en
nuestro Código Civil y Comercial de La Nación y su valoración técnica, desde
dos puntos o enfoques: para expropiación y particular de cada derecho real.
C O NT I NU A R
Valoración de bienes inmuebles
Caso práctico
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
Para este caso no aplicaré un método en particular, sino todos los métodos
existentes, tanto separativos como específicos y de conjunto, donde se
utilizan coeficientes correctivos. Al resultado arribado por todos los métodos
se aplica también la técnica de balance, para ser más exacto en la tarea,
previo realizar un riguroso análisis del mercado local y de tener en cuenta la
opinión de colegas inmobiliarios. Por último, también aplicaré la técnica
empírica, la cual consiste en tener en cuenta dos elementos o factores, a
saber: extrínsecos, por ejemplo, zona, ubicación, economía, etc.; e
intrínsecos, por ejemplo, títulos, tipo de construcción, distribución de los
ambientes, estado de conservación, etc.
Factores extrínsecos
Factores intrínsecos
Se trata de un lote de terreno baldío, con una leve pendiente positiva hacia la
ruta E-53, con orientación noreste. Presenta una hermosa vista perimetral y
calles de fácil acceso.
Conclusión final
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Lote urbano
–
Terreno que reúne las condiciones mínimas para ser edificado y en el que,
posteriormente, su uso pueda desarrollarse adecuadamente. Las condiciones
mencionadas se refieren fundamentalmente a las dotaciones de agua y energía
eléctrica, acceso vehicular, servicio de disposición de residuos, etc. (Cortizo,
2016).
Los requisitos con que debe contar un determinado inmueble para que
pueda ser considerado como lote urbano son:
Forma.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
E LE M E N T O S V I TA LE S
E LE M E N T O S A C C E S O RI O S
E LE M E N T O S A C C E S O RI O S
E LE M E N T O S V I TA LE S E LE M E N T O S A C C E S O RI O S
A LÁ M BRI C A S T É RM I C A S ME C ÁNIC AS
A LÁ M BRI C A S T É RM I C A S ME C ÁNIC AS
Z O N I FI C A C I Ó N C O O RD I N A C I Ó N C I RC U LA C I Ó N
Z O N I FI C A C I Ó N C O O RD I N A C I Ó N C I RC U LA C I Ó N
Cada ambiente tiene una función propia dentro de un inmueble, y deben tener entre
sí una comunicación directa o casi directa, pues si se encuentran separados por
una distancia determinada, o por otros ambientes que interfieran en la función que
a ellos corresponde, se reduce sensiblemente la efectividad de su servicio.
Z O N I FI C A C I Ó N C O O RD I N A C I Ó N C I RC U LA C I Ó N
Este elemento puede afectar al valor de un inmueble, así “las deficiencias más
comunes en el trazado de las circulaciones son causadas por la incorrecta
disposición de las puertas, los muebles que interceptan el paso, la cocina
excesivamente alejada del lugar para comer o de la entrada principal” (Moia,
1998).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Categorías de edificación
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Moia, J. (1998). Cómo se proyecta una vivienda. Buenos Aires, AR: Ediciones
G. Gili.
Esta lectura nos invita a conocer todo lo referente a este tipo de construcciones. Analizaremos sus características y los factores que es
necesario tener en cuenta, tales como: ubicación, tipo de construcción, zona industrial, posibilidad de cumplir con el fin para el cual
fueron destinadas.
Caso práctico
Naves industriales
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
Marcelo Fisogne es martillero, corredor público y corredor inmobiliario. Desempeña su actividad desde hace cinco
años, en la inmobiliaria Fisogne & Asociados.
Se encuentra a su cargo el asesoramiento de los clientes que desean adquirir un lote de terreno apto para la
instalación de naves industriales. Para ello, se ha especializado y ha profundizado en este conocimiento. De esta
manera, ha recorrido diversas localidades de la provincia de Córdoba, a los fines de recabar toda información
relevante y poder asesorar de manera correcta a sus clientes.
Dada su trayectoria en la materia, es consultado por el Sr. Gustavo Cibrian, representante y dueño de la firma
Amoblamientos Cibrian. Desde hace 20 años, Amoblamientos Cibrian, radicada en Buenos Aires, se dedica
exclusivamente a la confección y venta de mobiliario de cocina. Pero, en esta oportunidad, su interés es radicarse
en Córdoba y efectuar un desarrollo que involucra amoblamiento para oficina.
El Sr. Cibrian le manifiesta que se encuentra en la búsqueda, y que su interés es el fácil acceso, de manera que le
pide que lo asesore acerca de las zonas posibles y de todo cuanto le sirva para tomar la decisión adecuada.
El MCP y CI Marcelo Fisogne le indica que posee un lote de terreno en av. Japón, el cual posee 10 000 m2, con fácil
acceso. Asimismo, le informa todo lo estudiado sobre dicho lote al momento de tomarlo a la venta.
1 Tipo de núcleo.
2 Ocupación laboral.
3 Nivel de renta.
4 Número de habitantes.
5 Evolución de la población.
7 Rasgos urbanos.
10 Comunicaciones y aparcamiento.
11 Otras características:
Tipificación industrial.
Accesibilidad.
Densidad de la población.
Por todo lo indicado anteriormente, el martillero, corredor público y corredor inmobiliario, concluye que le será muy factible instalarse en esa zona.
Muy conforme con lo indicado, el Sr. Cibrian, le comunica que adquirirá el terreno, ya que ha informado al área técnica, y tanto sus ingenieros como sus arquitectos
coinciden con la factibilidad para su desarrollo.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Naves industriales
Uno de los inmuebles tipo dentro de esta clasificación son los galpones, cuya tasación, aunque posee
características propias que la diferencian de otras, no presenta mayores dificultades, si se cuenta con las
distinciones propias para efectuarla.
Nada se ha inventado más útil para llevar adelante la producción o el depósito que un galpón y, en años,
muy poco ha cambiado, si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
casas, departamentos, locales, etc. Lo que sí ha variado son quizá algunos materiales: techos, pisos,
servicios, aislamientos, mas el núcleo permanece sin cambios… Nuestra ciudad [Córdoba] ha visto
crecer sus galpones de una forma desordenada. Durante años, no hubo reglamentaciones en cuanto a
su ubicación, métodos de construcción, evacuación de desechos, etc. Ello derivó en unidades que hoy
no tienen valor alguno o que su valor es sustancialmente menor a lo esperado desde el valor técnico.”
(Bellomo, 2006).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
Dentro de las naves industriales y, particularmente, para los galpones es necesario tomar en cuenta una serie de
elementos al momento de efectuar la tasación.
Factores intrínsecos
–
Se tomarán en cuenta los factores propios del inmueble que afecten en su valor:
Techo (parabólico, sierra, recto), pisos, paredes, iluminación, luz natural, ventilación (natural/forzada), oficinas, baños, vestuarios,
portones de ingreso, columnas, altura, local comercial, aislaciones (térmica/sonora), servicios, ancho, largo, playa de maniobras,
cantidad de portones, sistema antincendio, ventilación, evacuación de residuos-líquidos-gases, cisternas, alambre perimetral, báscula,
iluminación exterior, comedor para empleados, valor del terreno, napas de agua, desagües, puentes grúa, red de datos, cielorraso,
subestación transformadora, cámaras frigoríficas, galpón de 2 plantas. La verificación de planos como así también el informe del
constructor serían elementos de relevancia para el tasador. (Aguada et al., 2007, p. 95).
Factores extrínsecos
–
Son todos aquellos elementos que afectan al valor del inmueble sin ser propios de su estructura o interior, como ser, su ubicación, la
cercanía a centros poblados, el acceso a los medios de transporte, servicios públicos, clima de la zona, densidad de población, políticas
de Estado en lo referente a exención impositiva en la zona en que se encuentra ubicado el inmueble, estado de las calles que lo rodean,
etc.
Materiales
–
Se deben detallar todos los materiales de construcción que se utilizaron, su vida hábil estimativa, su calidad y su valor de mercado.
Techos
–
Pueden ser, básicamente, de dos clases: chapa o mampostería, dentro de esta última opción pueden ser de sistema tradicional o de
estructuras prefabricadas.
Los tipos de chapa comúnmente utilizados en la construcción de galpones son de cinc y aluminio, ya sean pintadas o no; mientras que la
mampostería puede ser de hormigón armado, estructuras prefabricadas tipo Astori, Pretensa o similares (Aguada et al., 2007).
Pisos
–
Dependerán de la inversión que se efectuó al momento de realizar la construcción. Puede variar entre hormigón armado, cemento
alisado, tierra o baldosas.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
En lo que respecta a la ciudad de Córdoba, el Concejo Deliberante, a través de la Ordenanza 81331, preceptuó lo
atinente a política edilicia municipal, respecto a la construcción de galpones industriales, y dividió la ciudad según
zonas o patrones de asentamiento industrial.
[1] Ordenanza 8133. (1985). Uso del suelo. Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Córdoba. Recuperado de
https://static.cordoba.gov.ar/docs/usodelsuelo/ORDENANZA8133.pdf
Los patrones predeterminados por la mentada normativa son los siguientes: 1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C,
4A, 4B, 5, IAR, RV. Conforme al patrón en que se encuentre la zona, esta podrá tener un edificio industrial con mayor
o menor posibilidad de ocupación de su superficie total.
Este elemento es de vital importancia al momento de realizar una tasación, puesto que, lógicamente, influirá en el
precio del lote el hecho de que se vea limitada la posibilidad de construcción de edificios industriales. A su vez, cabe
observar que, muchas veces, edificios anteriores a la creación de la norma tratada fueron quedando inmersos en
barrios de neto carácter residencial, lo cual afecta negativamente en su valor para uso industrial, puesto que un
posible adquiriente no podrá continuar con la expansión de su industria por la traba legal en que se verá inmerso
debido a su ubicación.
Las posibles naves industriales que pueden ser objeto de una tasación son todas aquellas destinadas al desarrollo
de una actividad industrial que sea polivalente, con las siguientes posibilidades:
Nave industrial de planta baja y altillos y/o entre pisos, entre medianeras.
El informe de tasación resultante debe contener el siguiente esquema. Se toma en cuenta el método comparativo.
3 Comprobaciones y documentación.
4 Localidad y entorno:
a) Tipo de núcleo.
b) Ocupación laboral.
c) Nivel de renta.
d) Número de habitantes.
e) Evolución de la población.
g) Rasgos urbanos.
i) Equipamientos.
j) Comunicaciones y aparcamiento.
k) Otras características:
I. Tipificación industrial.
II. Accesibilidad.
VIII. Política edilicia industrial aplicada por la administración pública para la zona.
a) Superficies del terreno: para su determinación es útil tomar como método el proporcionado por
Dante Guerrero (1984), analizado en el módulo 2, para comparar precios de la zona de terrenos de
reducida superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500 m2 o mayores).
b) Infraestructuras existentes.
a) Tipificación.
d) Antigüedad.
8 Régimen de protección, tenencia y ocupación: en este apartado se deben indicar los parámetros
jurídicos aplicables a la nave que se pretende tasar, estos son: el estado de ocupación del inmueble,
quién lo ocupa y en carácter de qué.
A su vez, deben constar las posibles limitaciones al dominio que afecten el valor del inmueble y los
derechos reales que pudieran recaer sobre este.
9 Análisis de mercado:
a) Oferta.
b) Demanda.
c) Expectativas.
d) Asignación de antecedentes: el tasador, en este apartado en particular, debe proceder con suma
cautela al recabar información a través de antecedentes ubicados en la misma zona en que se
encuentra la nave, para posteriormente homogeneizar los datos y así asimilarlos completamente a la
situación en particular del inmueble que se pretende tasar.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Aguada, A., Cornelli, H., Junyent Bas, P., Ibáñez, M., Rostagno, V., Teruzzi, H., y Urcegui, G. (2007). Manual integral
del tasador. Córdoba, AR: Ediciones Advocatus.
Guerrero, D. (1984). Manual de tasaciones – Propiedades urbanas y rurales. Buenos Aires, AR: Editorial Alsina.
[Imagen sin título sobre naves industriales]. (s. f.). Recuperado de https://www.famimsur.com.pe/
Ordenanza 8133. (1985). Uso del suelo. Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Córdoba. Recuperado de
https://static.cordoba.gov.ar/docs/usodelsuelo/ORDENANZA8133.pdf
Fincas rústicas o fracciones rurales
En la siguiente lectura, nos abocaremos al estudio de fracciones rurales, campos. Revisaremos todo lo indispensable para tener en
cuenta. La tasación de campos es una tarea que, necesariamente, involucra tiempo en la materia y conocimiento claro de todas las
zonas que deseamos trabajar. Será necesario el diálogo permanente con la gente de campo, el control de los contratos de
arrendamiento rural y las mejoras en la zona.
Caso práctico
Erosión
El agua
Factores climáticos
Impacto ambiental
Referencias
LECCIÓN 1 de 16
Caso práctico
El MCP y CI Marcos Hugo Gómez, perito tasador judicial, es designado por sorteo a los fines de determinar el valor
de una fracción de terreno ubicada en la localidad de Los Chañaritos, provincia de Córdoba.
Recibida la notificación y previa aceptación del cargo, toma conocimiento del expediente, fija fecha de audiencia y
de inicio de tareas.
La tarea se desarrolló teniendo en cuenta factores extrínsecos e intrínsecos, documentación del campo y toda
información relevante a los fines de poder completar el informe de tasación.
Concluida dicha tarea, procede a hacer entrega, y reserva una copia con la firma y sello del personal de barandilla
del juzgado.
Señor Juez:
MARCOS HUGO GÓMEZ, perito tasador oficial, designado en autos caratulados CONSTANTINI – DECLARATORIA DE
HEREDEROS – expediente N.° 3 124 678 que se tramitan ante este Juzgado Civil y Comercial, Conciliación, Familia,
Control, Menores y Faltas de la ciudad de Arroyito con domicilio en Belgrano N.° 902 de esta ciudad, provincia de
Córdoba, comparece respetuosamente ante V. S. y dice:
1.- Que vengo en tiempo y forma a acompañar el dictamen de tasación practicado y doy, de esta manera,
cumplimiento a la función por la cual fui designado, y de acuerdo al punto de pericia en el que se me solicita
establecer el valor venal de mercado de los inmuebles que forman parte del acervo hereditario, al 100 % del valor de
los inmuebles inventariados en autos conforme art. 51 del Código Arancelario (Ley 9459) fs. 405.-
2.- Que la iniciación de las tareas encomendadas fue fijada para el día 11 de AGOSTO de 2017 a las 09.30 h y
notificadas las partes en tiempo y forma, con la presencia de la Dra. Magdalena Itatí Bercellone MP 1-315212, y por
la demandada Sra. Domingo Constantini, el Dr. Ariel Rodolfo Zim MP 05-312, quien me permitió el acceso a dos de
los inmuebles sitos en calle San Martín N.° 171 y N.° 156 para dar inicio a la tarea mencionada.-
Asimismo, se manifiesta a V. S. que la tasación constituye una especialidad que involucra tres aspectos: técnico,
jurídico y económico; sobre dicha metodología procederé a dar desarrollo de la actuación profesional, a fin de
brindar la mayor cantidad de elementos necesarios de la prueba que constituye la pericial de tasación.-
Principio de avalúo
Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un
determinado tiempo… [y agrega] que el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la
misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus propiedades… [También se
establece que] la tasación se realiza a los fines de poder señalar el precio de una cosa, basándose en
los elementos que surgen de ella, en un momento determinado. (Chandías, 1954).
La tasación de los bienes que constituyen el patrimonio de un sujeto se encuentra ligada a tres
aspectos: técnico, jurídico y económico. Si hablamos del aspecto técnico, nos referimos a lo
metodológico, el que constituye el análisis de los elementos… si nos referimos a las situaciones
normativas sobre los bienes, cabe agregar que aquello influye en el valor, como en el caso de una
prescripción adquisitiva, nuda propiedad, etc. Si nos basamos en el aspecto económico, fluctuación de
precios, políticas económicas, financiamientos, etc., se diría que es el aspecto principal de la
determinación del precio en la tasación, pero como resultado no son divergentes, por lo contrario, son
concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. (Ibáñez y Topalian, 1990)
La tasación de predios rurales exige una metodología particular, que difiere en muchos aspectos de la
valuación de predios urbanos y suburbanos. Fundamentalmente, porque el valor de estos últimos se
relaciona con otro mercado y destino, [de los cuales depende] como también de un mercado local, con
mucha cantidad de antecedentes bastante homogéneos… En cambio, la valuación rural exige un amplio
conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de
los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por
situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regímenes
impositivos, política crediticia, etc. La tierra rural es un medio para producir cosechas o productos
agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir en cantidad y calidad.
(Guerrero, 1994).
Antes de entrar en materia, diré que, fuera de mis apreciaciones personales, he averiguado y consultado todo
antecedente relacionado a la temática presentada, en cumplimentación de los tres aspectos fundamentales de la
tasación: técnico, jurídico y económico.
Según constancia de autos, el inmueble objeto de la presente tasación es una fracción de campo ubicada en el lugar
denominado Huerta de Guevara, pedanía Oratorio de Peralta, departamento Río Segundo, provincia de Córdoba, que
se designa como lote siete, con una superficie total de CUARENTA Y SEIS HECTÁREAS, CUATRO MIL
OCHOCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS, se halla empadronado en la Dirección General de Rentas
como propiedad número 3314-22113579 y con una base imponible de $ 31 143,00. Matrícula 431.867, corresponde
al causante por compra que efectuara por escritura N.° 51 de fecha 23 de enero de 1971 autorizada por la titular del
Registro Notarial N.° 312 al Sr. Ismael Gordile. Coincide la identificación con la descripción de la superficie del
terreno y lo que aproximadamente se corroboró en la inspección in situ realizada en la oportunidad.
Para este caso aplicaré todos los métodos existentes: directos, indirectos, de conjunto, separativos, específicos;
previo realizar un riguroso análisis del mercado local y de tener en cuenta la opinión de colegas inmobiliarios. Esta
metodología se caracteriza por ser separativa, es decir, por un lado se determina el valor de la tierra y por otro, el
costo de las mejoras. De esta manera, se obtienen dos resultados, que luego se suman para llegar al capital total
inmobiliario invertido. Por último, también aplicaré la técnica empírica, la cual consiste en tener en cuenta dos
elementos o factores: extrínsecos, por ejemplo, zona, ubicación, economía, etc.; e intrínsecos, por ejemplo, títulos,
tipo de inmueble, factores preponderantes.
Factores extrínsecos
1 Ubicación: fracción de campo ubicado en el lugar denominado Huerta de Guevara, pedanía Oratorio
de Peralta, departamento Río Segundo, provincia de Córdoba, que se designa como lote siete, con
una superficie total de CUARENTA Y SEIS HECTÁREAS, CUATRO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO
METROS CUADRADOS, se halla empadronado en la Dirección General de Rentas como propiedad
número 3314-22113579 y con una base imponible de $ 31 143, 00. Matrícula 431.867, corresponde al
causante por compra que efectuara por escritura N.° 51 de fecha 23 de enero de 1971 autorizada por
la titular del Registro Notarial N.° 312 al Sr. Ismael Gordille. Coincide la identificación con la
descripción de la superficie del terreno y lo que aproximadamente se corroboró en la inspección in
situ realizada en la oportunidad.
3 Comercialización: Zanoy y Gazzoni, ubicadas en la localidad de Tránsito, son algunos de los lugares
de acopio de cereal más próximos. Los Chañaritos y Tránsito cuentan con estaciones de servicio y
banco.
4 Servicios públicos y acceso: cuenta con tendido eléctrico, pero no con bajada de luz al campo. Cuenta
con un camino de tierra en buenas condiciones, transitable prácticamente todo el año, se dificulta con
las lluvias.
Factores intrínsecos
1 Forma: irregular.
3 Temperaturas: en verano oscila entre 28° y 42°, y en invierno entre -2° y 15°. No es zona de granizo.
4 Suelo: franco arenoso; parte de arcilla mezcla con polvo fino, suelos y terrones poco compactos.
9 Aptitud para agricultura: soja, maíz, trigo, alfalfa, cebada, sorgo, girasol, etc.
Calles de acceso: Se accede por el noroeste, por ruta 19 al llegar al paraje denominado La Boca del
Tigre, o por Chañaritos.
Tapiz vegetal: con rastrojo de soja, monte bajo en un pequeño sector (garabato, brea, tusca, piquillín,
algarrobo).
Conclusión final
El estado general de la propiedad es muy bueno. Necesita reparaciones sencillas. Luego de las averiguaciones de
antecedentes y homogenización para establecer su valor a través de los métodos científicos correspondientes,
determino que el valor del inmueble es de $ 75 000,00 por ha, lo que da como resultado un valor de $3 486 187.50
(TRES MILLONES, CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE CON CINCUENTA).
ANEXOS
2 Ubicación de la zona.-
Para tasar un inmueble rural es necesario utilizar una metodología que difiere en gran parte con la utilizada para los
inmuebles urbanos tratada en los capítulos precedentes. Una de las razones es que acá se toma en cuenta un tipo
de inmueble distinto del urbano en un sinfín de aspectos.
Es necesario observar que cuando se realiza una tasación de una finca urbana, se tomarán en cuenta las
características de esta con respecto a los antecedentes de la zona, homogeneizados previamente a través de
diferentes coeficientes, para analizarlos y, si es el método elegido el comparativo, cotejar estos valores para dar con
el precio aplicable al bien. Esta comparación está íntimamente relacionada con el mercado de inmuebles que serán
destinados a vivienda particular, comercio y otros destinos urbanos.
un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los
campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos, en parte, pero en una gran medida por situaciones
económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc. Tanto
es así que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente entre un año y otro, de acuerdo al
precio internacional de la carne de exportación. (Guerrero, 1984).
Continuando con el mismo orden de ideas, en la diferenciación entre la tasación urbana y la rural, se puede
mencionar que, por los motivos ya expresados, si bien pueden encontrarse ciertas similitudes entre el método
comparativo utilizable para las tasaciones urbanas y el aplicable para la valuación rural, este último es motivo de un
minucioso análisis e inspección de los otros inmuebles rurales que se tomarán como antecedente, pero, a su vez,
utiliza un racional cálculo de la productividad.
Doctrinariamente, los autores disienten respecto a qué método seguir para obtener la tasación de un inmueble rural.
Así, tenemos dos doctrinas claramente diferenciadas: la de aquellos que propugnan la utilización de métodos
comparativos directos y la de los que sostienen que debe arribarse a un valor determinado a través del cálculo de la
productividad del bien. Cabe aclarar, al igual que cuando se trató el método por capitalización de rentas para los
inmuebles urbanos, que esta metodología, aunque por un lado es de más fácil aplicación debido a que se realiza sin
necesidad de recabar información de campo previamente, es más riesgosa y susceptible de caer en error por la
constante variación de las tasas de interés, precios y ganancias.
Es necesario analizar a continuación una serie de factores que pueden influir en el valor de un inmueble rural, para
su enumeración se tomó como base lo escrito por Dante Guerrero (1984) en su manual, obra a la cual nos
remitimos.
Positivamente:
Expectativas de valoración.
Negativamente:
Casos fortuitos frecuentes (tormentas con granizo, plagas, sequía, etc.).
Excesiva presión tributaria sobre los ingresos (retenciones, impuesto a las ganancias, etc.).
Degradación ecológica.
Baja productividad.
Política de fomento a la actividad rural, la cual puede consistir en desgravaciones, subsidios, etc.
Fomento público de nuevos cultivos de alto rendimiento en lo remunerativo, en zonas rurales determinadas.
Política crediticia blanda en lo atinente al sector rural, otorgada por el sistema financiero.
Casos de precipitaciones de gran cuantía, anormales para la región, lo cual puede generar falsas expectativas respecto al
rendimiento de los cultivos en la zona.
Expectativa por futuras obras públicas o privadas en la zona, que puedan favorecer de forma mediata o inmediata la actividad
rural (caminos, repavimentación de rutas, sistemas de riego artificial, etc.).
Obras públicas iniciadas, pero no concluidas, con la molestia permanente que su construcción ocasiona.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 16
Características del bien por tasar: es necesario dividirlas en dos grandes grupos, conforme sean intrínsecas, es
decir, sean parte de los elementos esenciales del bien, o extrínsecas, cuando se trate de características externas al
inmueble. Se ofrece a continuación un cuadro de las principales características de los inmuebles rurales, que serán,
a su vez, los elementos que se tomarán en cuenta para tasar. Posteriormente, se tratarán los fundamentales, para
ello, nos remitiremos al Manual de tasaciones de Guerrero, para mayor profundización.
Importante: Recuerda constatar que el fundo rural por tasar cumpla con el requisito de la unidad
económica.
Unidad económica
–
Así se considera a aquel predio cuya extensión (en cantidad de hectáreas mínimas) responde a las exigencias (agrícolas o ganaderas),
por sus condiciones agroecológicas, ubicación, mejoras y demás cualidades para su explotación extensiva, eficientemente trabajado por
una familia agraria que aporte la mayor parte de las tareas necesarias, y que permita subvenir sus necesidades y, a su vez, una evolución
favorable de la empresa.
Puesto que una variable principal al momento de realizar la tasación de un fundo rural es su capacidad de
utilización, es necesario recalcar que esta variará por los factores de carácter ecológico o del medio ambiente, los
cuales son dos: edáficos y climatológicos. “La edafología (del griego edafos, suelo y logía, estudio, tratado) es una
rama de la ciencia del suelo que estudia la composición y naturaleza del suelo en su relación con las plantas y el
entorno que lo rodea” (UBA Agronomía, s. f., https://www.agro.uba.ar/catedras/edafologia). Es necesario efectuar el
análisis de los conceptos básicos que se deben considerar para la correcta realización de un avalúo rural.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 16
El suelo puede ser definido como un cuerpo natural, sintetizado en su perfil a partir de una mezcla
variable de minerales desmenuzados y modificados atmosféricamente, junto con materia orgánica en
desintegración, que cubre la tierra y forma una capa delgada que proporciona, cuando contiene
cantidades adecuadas de aire y agua, el soporte mecánico y, en parte, el sustento de las plantas.
(Ibáñez y Topalian, 2005, p. ).
El clima es de gran importancia, dado que se trata de un factor activo. A través de las temperaturas o
la erosión puede influenciar de gran manera el proceso de formación del suelo.
La cubierta vegetativa, que modificará las diversas influencias climáticas que afectan al suelo.
Material originario:
1. Topografía del terreno: puede adelantar o retrasar la labor natural de las fuerzas climáticas.
2. Tiempo: agente pasivo, será de vital importancia puesto que, en materia de formación de suelos,
la medida de tiempo que se usa es de miles de años, durante los cuales se produce el largo
proceso.
Este factor es de vital importancia, puesto que junto con el factor climático, será el de mayor influencia en los
cultivos que se desee cosechar. Es esencial, por ende, observar detenidamente y analizar el suelo para elegir
correctamente la especie de cultivo en función de la aptitud agropecuaria de cada suelo en particular.
A su vez, para la producción agrícola, es necesario analizar la composición del suelo en lo referente a la materia
orgánica; esta materia es el conjunto de residuos vegetales y animales en distinto grado de transformación. El
humus es el material obtenido por descomposición y síntesis biológica. Es de fundamental importancia, ya que
además de suministrar sustancias nitrogenadas a las plantas, mejora físicamente los suelos.
Dante Guerrero define el proceso de formación del suelo en los siguientes términos:
Los suelos son sistemas naturales que se han formado por una mezcla íntima de diversos minerales
desmenuzados y de materia orgánica transformada, donde se han desarrollado características propias
mediante procesos que han actuado en su formación, entre ellos, su perfil, y son capaces de
suministrar parte de los nutrientes requeridos por los vegetales, a la vez de servirles de soporte sobre la
base de un contenido sólido con poros que son ocupados por el aire y/o agua y que facilita el
crecimiento y fisiología radicular. (Guerrero, 1984).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 16
Considerando el proceso de formación del suelo, se pueden determinar varios estratos que representan las distintas
etapas durante las cuales los materiales se fueron sedimentando para formar el denominado perfil. Estas se
pueden observar efectuando un corte vertical en el suelo que se desee analizar.
Las diversas capas que se podrán observar en el corte vertical se denominan horizontes, para su conceptualización
dividimos los tipos de horizontes en 3 clases: A, B y C (sustrato o roca madre). Las dos primeras clases de suelo
forman lo que se llama solum, o zona de formación del suelo, mientras que la clase C forma el material original.
Fuente: [Imagen sin título sobre horizontes del suelo]. (s. f.). Recuperado de https://es.slideshare.net/violetafer/el-suelo-46902615
Muchas veces, puede suceder que dentro de cada grupo existan subgrupos, con características en común, pero con
diferencias marcadas entre sí y con respecto a los otros horizontes. De esta manera, se pueden encontrar suelos
compuestos por A, B, B1, B2, C, etc., tema que se tratará a continuación.
H O RI Z O N T E A H O RI Z O N T E B H O RI Z O N T E C
Es la superficie del suelo. Tiene, por lo general, una altura de 5 a 50 cm. Cuando se observa material negro se está
en presencia de materia orgánica en el suelo, lo cual lo hace productivo y fértil para la actividad agrícola. De esta
manera, el llamado humus es uno de los componentes principales de los suelos aptos para la producción agrícola,
ya que aportará a los cultivos los nutrientes necesarios para su crecimiento. Este horizonte, al ser el que tiene más
contacto con la superficie, es el que más sufre los efectos climáticos. Puede tener mayor o menor grosor
dependiendo de la zona en que se encuentre. A su vez, dentro de este primer horizonte se pueden dar dos
subdivisiones:
A2: zona de lavado, de color claro, que ha sufrido pérdidas de materia orgánica, arcilla y compuestos de hierro y
aluminio. Se observa en este tipo de suelos una marcada predominancia de materiales como el limo o la
arcilla.
H O RI Z O N T E A H O RI Z O N T E B H O RI Z O N T E C
En las zonas en las que se presenta poca presencia de horizontes tipo A, aparece este horizonte, el cual será de
gran importancia, puesto que aquí se nutren las raíces pivotantes de las leguminosas y también llegan las raíces
fasciculadas de algunas gramíneas. Por lo general, carece de microorganismos. Si se encuentran dichos
elementos es por arrastre del agua del perfil tipo A.
Ibáñez y Topalian afirman que es “la región de máxima acumulación de materiales, tales como óxido de hierro,
arcillas silíceas, etc. Estos materiales pueden haber sido lavados de los niveles superiores, o bien formados en el
horizonte B” (2005). A su vez, este horizonte puede dividirse en dos partes:
H O RI Z O N T E A H O RI Z O N T E B H O RI Z O N T E C
Se encuentra siempre en su forma originaria, que puede ser roca o arena. Para la producción agrícola es el menos
importante, ya que carece de microorganismos en los cuales se puedan desarrollar los cultivos.
Diversos tipos de horizontes en un determinado perfil: en muchos casos, puede darse que el suelo en análisis no
cuente con todos los perfiles y sus subclases. En efecto, puede tratarse de un perfil inmaduro, o que haya sido
influenciado posteriormente por algún tipo de condicionamiento de carácter local, o puede tratarse de un horizonte
meramente transitorio.
Cuando el suelo que se cultiva es virgen, los dos horizontes superficiales (A y B) formarán lo que se denomina
espesor arable, que será la profundidad en la cual se desarrollará el cultivo, que modificará, a través de su proceso
de crecimiento, el orden natural de la secuencia de formación del suelo, y alterará las diferentes capas paralelas.
Por otra parte, pueden presentarse casos en los que la primera capa sea tan espesa que el cultivo no llegue a
abarcarla por completo en cuanto a profundidad, y casos en que esta es tan fina que el cultivo abarque la primera
capa y la superficie o el medio de la segunda capa (horizonte B).
Por último, es necesario analizar la erosión que puede sufrir el suelo, puesto que
Muchas veces, sobre todo en las tierras cultivadas, se ha presentado una erosión importante, y como
resultado ha truncado el perfil. A medida que desaparece el suelo superficial, la línea del fondo del
surco se va bajando gradualmente para mantener una capa arable suficientemente gruesa; de aquí que
la capa arable, en muchos casos, está casi enteramente dentro de la zona B y es así como en la
mayoría de los casos los suelos menos maduros y menos fecundos quedan muy cerca de la
superficie. (Ibáñez y Topalian, 2005).
Figura 4: Horizonte C
Fuente: [Imagen sin título sobre horizonte C]. (s. f.). Recuperado de https://i.pinimg.com/474x/a1/26/b2/a126b241cc3c48d01234a27de7ddccc6.jpg
Horizontes del suelo en los predios rurales (obsérvese el color oscuro y la profundidad del horizonte A, lo que
significa fertilidad del suelo).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 16
Erosión
Se denomina erosión al proceso de sustracción o desgaste de la roca del suelo intacto (roca madre), por acción de
procesos geológicos exógenos, como las corrientes superficiales de agua o hielo glaciar, el viento, los cambios de
temperatura o la acción de los seres vivos. (Meza, 2010, https://es.slideshare.net/Rubenaip/procesos-internos-y-
externos).
• Fragmentos de rocas creados por abrasión mecánica por la propia acción del viento, aguas
superficiales, glaciares y expansión-contracción térmica por variaciones estacionales o diurnas.
• Suelos, los cuales son creados por la descomposición química de las rocas mediante la acción
combinada de ácidos débiles disueltos en agua superficial y meteórica, hidrólisis, ácidos orgánicos,
bacterias, acción de plantas, etc. (“¿Qué es la erosión del suelo?”, s. f.,
https://sites.google.com/site/erosiondelsuelo/).
En contraposición al proceso de erosión normal, se puede dar este proceso en forma acelerada por causa de los siguientes factores:
La pérdida, por la causa que fuere, de la cubierta natural del suelo, la cual, entre otras funciones,
actúa aliviando el impacto de la lluvia.
La exposición por largo tiempo de los suelos a tipos de cultivo dañinos. En efecto, esta causa es de
cabal importancia para el agro, puesto que naturalmente existen tipos de cultivos perjudiciales para
los minerales que se encuentran en los distintos estratos del suelo, el abuso de estos ocasiona una
grave consecuencia, ya que erosionan el suelo y disminuyen de manera amplia y acelerada su
productividad. En efecto, deben ser los propios agricultores los que prevean esta peligrosa
consecuencia no abusando de los cultivos y promoviendo, a través de los que se elijan, la protección
del suelo. Por esto es que se debe observar una planificada rotación de cultivos, la cual, si es
correctamente realizada, trae aparejados los siguientes beneficios:
• La rotación de cultivos practicados con o sin fertilizantes muestra rendimientos del 75 y 90 % en el
caso del maíz, la avena y el trigo.
• Las rotaciones no disminuyen los beneficios recibidos del estiércol y los fertilizantes comerciales;
estos no sustituyen a la rotación y viceversa.
• Sobre suelos sujetos a cultivos desde hace mucho tiempo, los mejores resultados fueron posibles solo
cuando la rotación de un cultivo contenía legumbres y recibía estiércol y fertilizantes comerciales.
(Ibáñez y Topalian, 2005).
Básicamente, se pueden encontrar dos causas o tipos de erosión que afectan de manera directa un fundo rural,
dados los fines de la presente lectura, se conceptualiza someramente a ambos, y nos remitiremos a la bibliografía
básica para su estudio en profundidad.
Erosión pluvial
–
Ocasionada por la lluvia, comprende dos elementos fundamentales:
la intensidad de la precipitación.
El elemento referente a la intensidad es de crucial importancia, ya que muchas veces puede suceder que una gran cantidad de agua caída
paulatinamente durante un lapso prolongado de tiempo no produzca un impacto importante, mientras que una cantidad considerable de
agua precipitada de una sola vez puede causar graves daños en el suelo. Por otra parte, hay épocas del año durante las cuales los suelos
se encuentran desprotegidos ante las lluvias, en ese momento, una copiosa precipitación puede ocasionar grandes efectos erosivos.
En láminas: cuando el agua se mueve casi uniformemente por todas las partes del declive.
En surcos: acompaña a la lámina, pero con pequeños surcos o canales irregulares y dispersos. Generalmente, se da en tierra recién
sembrada.
En ramblas: es por donde se concentra el volumen de agua. Se verifica la formación de grandes o pequeñas barrancadas o cárcavas
descendentes.
Erosión eólica
–
Es producida por el efecto del viento. No solo produce efectos en el material orgánico o mineral del suelo, sino también en los cultivos
que estén creciendo en él, los cuales pueden ser destruidos o separados de cuajo y, en consecuencia, sus raíces pueden quedar
expuestas.
Dos factores fundamentales son los que promueven la erosión en un suelo determinado:
la condición de la superficie del suelo, si se encuentra totalmente expuesto a los vientos o si cuenta con algún grado de vegetación
que lo proteja de su accionar.
A su vez, la erosión eólica procede a través de dos mecanismos diferenciados: la separación de los materiales y el transporte de estos.
A continuación, se presenta un gráfico con los diversos tipos de erosión y sus características fundamentales.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 7 de 16
Hace referencia al tamaño de las diversas partículas minerales que se encuentran en el suelo. Un análisis de la
textura del suelo permitirá clasificarlo conforme los límites que establecen las clasificaciones texturales.
Se observa en este tipo de suelos gran presencia de arena gruesa o grava, con características importantes para la producción, ya que
son suelos con capacidad mínima de escurrimiento, con buen drenaje y poros muy grandes, de capilaridad suficiente, razón por la cual
no retienen agua. Debido a la gran aireación que presentan estos suelos, la materia orgánica se mineraliza rápidamente.
En la mayoría de los casos, son suelos pobres en nutrientes, razón por la cual se aconseja el agregado de materia orgánica para su
explotación.
Suelo arcilloso
–
Suelos pesados, difíciles de trabajar. Una vez que se han impregnado de agua mantienen el contenido en humedad, luego se
hacen impermeables. En estado húmedo presentan alta adhesividad (encharcamientos)… y muchas veces impiden la
entrada de las cosechadoras en el instante oportuno para cumplir su función. Son suelos plásticos con menor aireación,
fríos. (Guerrero, 1984).
Posterior a las precipitaciones, estos suelos tienen una natural tendencia a formar capas arcillosas en su superficie, lo que impide la
correcta germinación de las plantas. Por ello, resulta necesario el paso de una rastra con dientes durante el proceso. Se recomienda el
agregado de materia orgánica para la producción.
Dentro de lo que se puede denominar un suelo bien estructurado, es de suma importancia la presencia de materia
orgánica, sobre la cual puede observarse el accionar de hongos y bacterias. A su vez, se deben observar una serie
de características físicas en un suelo apto para cultivo, como ser: retención hídrica, un buen drenaje, buenas
condiciones de porosidad, aireación suficiente, entre otras.
La estructura del suelo puede verse afectada por una serie de factores, dentro de los cuales se encuentran los
cultivos, que ejercen un efecto de compresión y desecación del suelo a través del avance radicular. Asimismo,
coincidimos con el Ing. Guerrero cuando dice que los cultivos
Tienen una acción biológica a través de la materia orgánica que aportan en la agregación. Las especies
perennes evitan el golpe de las gotas de lluvia que produce la destrucción de la estructura. Los
microorganismos, al descomponer la celulosa, forman coloides protectores que intervienen en la
agregación de las partículas. (1984).
Otro de los factores que pueden afectar la estructura de un suelo es la labranza, puesto que una vez producida, el
suelo queda expuesto tanto a la lluvia como al viento, con las consecuencias erosivas que esto puede ocasionar.
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LECCIÓN 9 de 16
El agua
Este elemento cumple un rol esencial en la actividad agrícola, a través de tres funciones principales:
1 participa activamente en todos los procesos físicos, químicos y biológicos que finalizan en la
formación de la tierra fértil;
2 disuelve las sales minerales, las cuales conforman el principal sustento de los vegetales, y las pone a
disposición de ellos;
3 por último, es necesario mencionar la utilidad vital del agua como elemento de consumo humano con
el que debe contar todo establecimiento agrícola, a su vez, su uso como provisión de bebida para los
semovientes y para riego de los cultivos.
El agua, posteriormente a su precipitación, se infiltra en la tierra. De esta cantidad, una buena parte es retenida por
las partículas del suelo, otra corre sobre la superficie y la restante es arrastrada por la gravedad hacia las capas más
profundas, hasta encontrarse con alguna capa impermeable que obstaculice su paso.
Para ejemplificar lo dicho anteriormente, se puede citar a Lerena Gabarret: “Podría decirse que el agua caída en
forma de lluvia en un campo laborable, puede ser evaporada en un 30 a un 50 %, escurrida en un 10 a un 25 % e
infiltrada en un 20 a un 30 %” (1978).
Por su parte, la temperatura y los vientos aceleran la evaporación; como se analizó en el acápite pertinente, los
suelos arenosos son, por naturaleza, más permeables que los arcillosos, esto facilita el traspaso del agua a través
de sus distintos estratos.
La conservación del agua en el suelo es un tema fundamental dentro de la explotación agrícola. A estos fines, es de
utilidad la labranza de los suelos, ya que reduce la evaporación al modificarse su estructura y al eliminar las plantas
indeseables que quitan agua y la hacen retornar a la atmósfera.
Las diversas partículas retienen la humedad del agua por el fenómeno llamado higrospicidad. Las sustancias
higroscópicas son aquellas que tienen la facultad de absorber la humedad y retenerla. Los suelos arcillosos y ricos
en materias orgánicas son más higroscópicos que los arenosos y graníticos.
Por otra parte, la permeabilidad del suelo depende de la distancia existente entre la masa que lo conforma. De lo
dicho, puede concluirse que los suelos arenosos, lógicamente, serán más permeables que los de características
arcillosas o compactos.
Por último, es necesario tratar el tema de la capilaridad, respecto a lo cual podemos decir, junto a Daniel Artemio
Aguiar:
La capilaridad es el fenómeno por el cual los líquidos pueden ascender por las paredes de un tubo de
pequeñísimo diámetro. En los suelos se forman naturalmente tubos semejantes y por esa causa el
agua puede ascender de las capas inferiores hasta la superficie, hecho indeseable desde el punto de
vista agrícola, dado que el agua se pierde por evaporación. (2006).
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LECCIÓN 10 de 16
Factores climáticos
Los factores climáticos son de gran importancia, puesto que son los que incidirán de manera directa en la
producción del inmueble rural por tasar. En efecto, van a ser los causantes de la erosión previamente analizada, que
puede ser tanto eólica como pluvial, dos elementos de íntima relación con el factor climático. A su vez, la
temperatura es de crucial importancia, puesto que los cultivos soportan una amplitud térmica determinada, fuera de
la cual no pueden completar satisfactoriamente su desarrollo. Según Dante Guerrero, deben ser considerados los
siguientes factores climáticos a la hora de encarar la tasación de un inmueble rural:
Figura 6: Factores climáticos que se deben considerar para efectuar la tasación de un inmueble rural
Aunque el factor clima puede ser de gran impacto sobre los cultivos que se pretende desarrollar, es posible eludir, en
mayor o menor grado, la acción adversa de este sobre los organismos vivos, mediante distintos métodos.
Seleccionando previamente las especies o variedades vegetales conforme se adapten al clima de la
región.
Sembrando los cultivos seleccionados en la estación del año más favorable y con mayores
similitudes al clima de su procedencia.
Contrarrestando los efectos del clima mediante las mejoras que puedan introducirse en el inmueble,
o formando un clima de limitada acción que se condiga con las condiciones necesarias que requiere
el cultivo seleccionado para su correcto desarrollo. Este microclima puede obtenerse de distintas
maneras, a saber:
mediante la modificación planificada de la temperatura del suelo, que puede ser realizada a
través de medios artificiales, como labranzas especiales, riegos, entre otros;
Los métodos expuestos se utilizan, mayormente, para aquellos casos en los que el inmueble en
cuestión es un campo a gran escala. Para cultivos pequeños, se pueden utilizar una serie de
artefactos, como conos, campanas, cortinas o construcciones apropiadas para tales fines (vidrieras
o invernáculos).
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LECCIÓN 11 de 16
Por último, y en consecuencia de la interacción de la serie de elementos mencionados, los suelos se pueden
clasificar, conforme su aptitud, en tres clases.
Siguiendo a Dante Guerrero (1984), es necesario desarrollar, como índice de la relación suelo–planta–animal, el concepto de
receptividad ganadera.
Se denomina receptividad ganadera a la capacidad de los campos de suministrar forraje verde para satisfacer los
requerimientos vitales y de producción del ganado por unidad de superficie y a lo largo del año. Los campos de aptitud
ganadera para cría de la cuenca del Salado oscilan en 0.5 unidades ganaderas/ha/año, en cambio los del Malezal
correntino presentan 0.33 unidades ganaderas/ha/año.
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LECCIÓN 12 de 16
Clases de capacidad de uso del suelo Las divisiones o grupos de capacidad comprenden categorías
menores de clasificación, que son las clases de capacidad. Estas
se diferencian unas de otras por el grado de limitaciones
permanentes o riesgos que involucra el uso de los suelos.
Cada clase de capacidad de uso, identificada con sus respectivas subclases, ha sido caracterizada en
forma generalizada, presentando en su descripción las características y propiedades de los suelos en el
momento de ser examinados y que guardan relación con su utilización agrícola. Además, se mencionan
los suelos incluidos, las limitaciones principales, las prácticas de control y los cultivos adaptables.
(Organización de los Estados Americanos, 1978,
http://www.oas.org/dsd/publications/unit/oea30s/ch028.htm).
Tabla 2: Ejemplos
I Marcos Juárez
II Río Cuarto
V Clase sin ningún riesgo de ser afectado por erosión, pero con otras limitantes que impiden el laboreo para cultivos
comerciales, por eso resultan adecuadas para campos de pastoreo, bosque o refugio de fauna silvestre. Esta
clase de suelo no se encuentra presente en la provincia de Córdoba.
VI La Falda
¡Importante! Recuerda identificar y tener siempre presente los tipos y clasificación de los suelos
en el lugar donde se lleva a cabo la tasación rural.
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LECCIÓN 13 de 16
Mejoras
La mayoría de las veces, dentro de un inmueble rural, se encuentran una serie de mejoras construidas por el
hombre, las cuales influencian en el valor y deben ser analizadas y correctamente valoradas al momento de realizar
un tasación rural.
En efecto, las mejoras son realizadas, en su mayoría, con el fin de colaborar en la explotación del fundo rural, razón
por la cual influencian en el precio final, puesto que serán elementos fundamentales para el correcto desarrollo de la
finca rural.
Se tratan, a continuación, las principales mejoras que se pueden encontrar dentro de un inmueble. Por razones de
espacio, se analizarán las más frecuentes, y te remitirás a la bibliografía de consulta para la profundización del
tema.
Figura 8: Mejoras en un inmueble rural
Alambrados
Este tipo de mejora colabora con la correcta división de los inmuebles, más en el caso de zonas rurales, en los que
las fincas son de amplias superficies y es de vital importancia contar con una correcta delimitación de las
propiedades. El alambrado de características generales debe contar con una serie de elementos.
Postes
La madera más utilizada para este elemento es el quebracho, por su dureza y vida útil, aunque existen otras
variedades de madera que se pueden utilizar para estos fines, como el ñandubay, entre otras.
La razón de la utilización de maderas duras para la elaboración de postes es que con el paso del tiempo estas se
mineralizan, y adquieren una extensa vida útil, mientras que el uso de otras maderas de menor dureza implica un
tratamiento previo antes de ser enterrados en el suelo, debido a que la acción parasitaria y la humedad natural del
ambiente los afectan de manera acelerada y perjudicial.
Existe una serie de tratamientos que se pueden utilizar a estos fines, entre los que se puede encontrar:
carbonización, tratamiento con alquitrán, sulfatado de cobre, entre otros.
Varillas
El material de mayor uso para este elemento es la madera dura, no obstante, también se utiliza el hierro o el
alambre retorcido y reforzado. Dentro de las maderas, las especies más utilizadas son el quebracho blanco,
curupay, virapitá, lapacho o ñandubay, mientras que las de hierro pueden ser conformadas por perfiles tipo doble T o
V y se perforan según la distancia a la que irán colocados los alambres.
Alambres
A través de los años, fueron cambiando los tipos de alambre que se utilizan. Al principio, eran comunes los de hierro
dulce, alquitranados para preservarlos del óxido; posteriormente, se utilizó el hierro galvanizado, con una delgada
capa exterior de zinc; en la actualidad, se utiliza comúnmente el alambre de acero, que presenta características de
alta durabilidad y resistencia al óxido.
Torniquetes
Son dispositivos metálicos que constan de un eje interno y sirven para tensionar el alambre al ser ajustados en su
colocación o cuando se estiran por el paso del tiempo.
La construcción tradicional del alambrado consta de postes a distancias grandes o esquinas, entre ellos, medios
postes y entre ellos, a su vez, varillas, atravesados todos por la cantidad de alambres que sea necesaria, de acuerdo
con el predio en particular.
El alambrado suspendido duplica la distancia entre postes intermedios, reduce la cantidad de varillas y
de hilos, con alambre de alta resistencia. La flexibilidad del sistema determina una vibración y fuerte
cimbrado, que se transmite en muchos metros, lo que asusta a los animales y evita que embistan el
alambrado… El alambrado eléctrico es un alambre sometido a una corriente de alta tensión y bajo
amperaje, que produce descargas inocuas sobre el animal, y lo aleja de la cerca. (Aguiar, 2007).
Figura 9: Alambrado
Fuente: [Imagen sin título sobre alambrados]. (s. f.). Recuperado de http://blog.devenado.ar/tipos-de-alambrados-y-sus-usos-dd431.html
Fuente: [Imagen sin título sobre torniquetes]. (s. f.). Recuperado de https://www.mla.com.ar/wp-content/themes/general-
child/images/productos-mla/torniquetes/torniquetes-01.jpg
Corrales
Es una superficie de terreno cercado dentro del predio rural que sirve para manipular el ganado; en la mayoría de los
casos, son de forma circular para evitar el amontonamiento y las consecuentes magulladuras de los animales,
aunque pueden presentar formas rectangulares o cuadradas. Su construcción consta de postes ubicados a
pequeña distancia entre sí, alternados con medios postes.
Aguadas
Son los lugares donde los animales abrevan. Existen dos tipos, naturales o artificiales. Estas últimas se crean
cuando los campos carecen de aguadas naturales o cuando estas resultan inapropiadas para el consumo del
ganado. Consisten en perforaciones practicadas hasta las napas existentes en el suelo, o en represas construidas
en partes bajas del terreno para aprovechamiento de las lluvias.
En lo referente a la forma de extracción, se realiza mediante bombas de pistón o centrífugas (para los casos en que
se requiera un caudal de agua importante y de manera permanente).
Debido a la afectación en que se pueden ver sumidos los métodos de extracción de agua por la acción del clima o de
los animales, la mayoría de los inmuebles cuentan con un tanque de agua, que puede ser de diversos materiales,
para almacenar ahí el agua que se va extrayendo del suelo.
Por último, se puede decir que el extractor debe estar siempre protegido. En caso de molinos, con alambrado, para
que el ganado no los deteriore; en caso de motores eléctricos, es necesario protegerlos de la intemperie; para el
caso de tanques, con tapas, tejidos de alambre, etc.
Fuente: [Imagen sin título sobre bebederos]. (s. f.). Recuperado de http://premoldeadosguerrero.com.ar/wp-
content/uploads/elementor/thumbs/bebederos-o85w4n1hxyxz9ps3n9w5ba1wo9oiiy94rx1g4971wi.jpg
Figura 15: Aguada o represa (puede ser natural o impermeabilizada) para el almacenamiento de agua de lluvia
Fuente: [Imagen sin título sobre represa]. (s. f.). Recuperado de https://inta.gob.ar/sites/default/files/styles/imagen_nodo_grande/adaptive-
image/public/agua_en_represas_0.jpg?itok=vwb55OgE
Construcciones
Un fundo rural puede contener varias construcciones en su interior, por ejemplo, el casco, parque, casa principal,
alojamientos para el personal, galpones, tinglados, establos, cobertizos, silos, construcciones especiales, entre
otras.
Para la tasación de las edificaciones que tengan como objeto alojar a personas, el tratamiento se asemeja a los
edificios urbanos, mientras que para valorar los edificios destinados específicamente a la actividad rural es
necesario tomar en cuenta una serie de variables atinentes a la calidad, adecuación y grado de aprovechamiento de
dichas construcciones.
Fuente: [Imagen sin título sobre galpones]. (s. f.). Recuperado de https://http2.mlstatic.com/D_NQ_NP_939735-MLA29972038648_042019-
F.webp
Fuente: [Imagen sin título sobre silos bolsas]. (s. f.). Recuperado de
https://media.ambito.com/p/e5dcb081a8ddf86fdf4e19934d2c8c83/adjuntos/239/imagenes/030/014/0030014205/el-campo-se-financia-
trigo-y-maiz-mientras-aun-retiene-el-55-la-soja.jpg
Brete y cepo
Sostiene al animal del cuello y le impide moverse. Se usa para trabajar con la hacienda: aplicar vacunas, descornar,
aplicar productos contra las plagas, como por ejemplo, garrapata; colocar caravanas, etc.
Infraestructura y servicios
Por último, resta analizar la serie de mejoras con las que puede contar una finca rural en el aspecto atinente a su
infraestructura, como puede ser el acceso a caminos, energía (ya sea eólica, hidráulica, térmica o eléctrica),
caminos internos en buen estado de conservación, la existencia de desagües.
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LECCIÓN 14 de 16
La finalidad de las cartas o mapas de suelos es, precisamente, divulgar conocimientos sobre las
propiedades de los suelos y mostrar su distribución, clasificar cada tipo de suelo presente de acuerdo a
su aptitud de uso y dar a conocer las normas generales para su manejo y conservación. La Carta de
Suelos de Córdoba está destinada a conocer los resultados de los estudios de campo, gabinete y
laboratorio efectuados en un área; se presentan en forma de textos explicativos y de mapas a escalas
diversas. (Ministerio de Agricultura y Ganadería, s. f., http://suelos.cba.gov.ar/).
Determinar la capacidad de uso de los suelos y estimar su productividad bajo determinados niveles de
manejo.
Planificar el uso racional del suelo a distintos niveles (regional, subregional y predial), lo cual permite
adecuar las prácticas de manejo y conservación que exigen las distintas clases de tierras, para una
mayor y sostenida productividad agrícola.
Dar las bases para la investigación y experimentación agropecuaria, lo cual permite la extrapolación de
resultados experimentales dentro y fuera del país.
Establecer criterios técnicos para la administración del crédito y para la definición de políticas
agropecuarias, crediticias, impositivas y de colonización.
Determinar las áreas de recuperación económica afectadas por erosión, salinidad, alcalinidad, drenaje
deficiente, etc. (Ministerio de Agricultura y Ganadería, s. f.,
http://suelos.cba.gov.ar/JOVITA/index.html#11).
La importancia de las cartas de suelo para el tasador radica en la información que contienen. Con ellas, podremos
apreciar por zonas, por ejemplo, Berrotarán (provincia de Córdoba) toda la información recabada, a los fines
técnicos y económicos relevantes.
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LECCIÓN 15 de 16
Impacto ambiental
El impacto ambiental es el efecto causado por una actividad humana sobre el medio ambiente. La
ecología, que estudia la relación entre los seres vivos y su ambiente, se encarga de medir dicho
impacto y de tratar de minimizarlo.
El concepto de impacto ambiental podría utilizarse para hacer mención a las consecuencias de un
fenómeno natural (como un tsunami o un terremoto), aunque dicha aceptación es poco frecuente. Lo
habitual es que la noción se use para nombrar a los efectos colaterales que implica una cierta
explotación económica sobre la naturaleza. Esto quiere decir que una empresa puede crear puestos de
empleo y resultar muy rentable desde el punto de vista económico, pero a la vez destruir el medio
ambiente de las zonas aledañas de su fábrica. El impacto ambiental, por lo tanto, puede tener
consecuencias sobre la salud de la población, la calidad del aire y la belleza paisajística.
Además de todo lo expuesto se hace necesario establecer que, de forma habitual, se realiza una
clasificación del impacto ambiental con base en el tiempo que dura su efecto en un lugar determinado.
Así, tomando ese criterio se pueden establecer cuatro tipos diferentes de impacto. (Porto y Merino,
2010, https://definicion.de/impacto-ambiental/).
T I PO S D E I M PA C T O S A M BI E N TA LE S
• Persistente: en este grupo se encuentran los que tienen una influencia a largo plazo.
• Temporal: como su nombre lo indica, es la clase de impacto ambiental que realmente no crea consecuencias
grandes, lo que supone, por tanto, que el medio se puede recuperar de manera relativamente rápida.
• Reversible: en consecuencia del mencionado impacto, el medio se puede recuperar de los daños sufridos, en un
tiempo más o menos corto, pero puede ocurrir que quizás no llegue a estar como se encontraba anteriormente a
que tuvieran lugar los hechos.
• Irreversible: en este caso, como su nombre indica, es aquel impacto ambiental que tiene tanta trascendencia y
gravedad que impide por completo que un escenario pueda recuperarse de los daños.
Fuente: Porto y Merino, 2010, https://definicion.de/impacto-ambiental
Para poder dictaminar el tipo del impacto, como para poder llevar a cabo las medidas oportunas en
base a aquel, es importante proceder a su evaluación. En esta tarea, los expertos acometerán desde un
análisis inicial hasta un estudio preliminar, pasando por una concreta determinación de él.
De esa forma, y tras posteriores y exhaustivas investigaciones, se podrá determinar el impacto, así
como las medidas que necesariamente hay que tomar y también se dictaminará si se podrá recuperar
del daño a corto, medio o largo plazo.
Así, se conoce como evaluación de impacto ambiental al análisis que lleva a cabo una empresa o un
Gobierno sobre las consecuencias predecibles de una actividad. Dicho análisis deriva en una
declaración de impacto ambiental, que es la comunicación previa creada bajo determinados supuestos
sobre las consecuencias predichas por la evaluación. (Porto y Merino, 2010,
https://definicion.de/impacto-ambiental/).
Esta y toda información que se pueda recolectar, será de suma utilidad para el trabajo de tasación encomendada.
Para ampliar la información referente al impacto ambiental, puede consultarse la Ley de Política Ambiental
Nacional, que “establece los presupuestos mínimos para el logro de una gestión sustentable y adecuada del
ambiente, la preservación y protección de la diversidad biológica y la implementación del desarrollo sustentable”.
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LECCIÓN 16 de 16
Referencias
Aguiar, D. (2006). Manual de tasación inmobiliaria - Urbana y rural. Rosario, AR: Juris.
¿Qué es la erosión del suelo? (s. f.). Erosión del suelo. Recuperado de
https://sites.google.com/site/erosiondelsuelo/
Guerrero, D. (1984). Manual de tasaciones – Propiedades urbanas y rurales. Buenos Aires, AR: Editorial Alsina.
[Imagen sin título sobre horizontes del suelo]. (s. f.). Recuperado de https://es.slideshare.net/violetafer/el-suelo-
46902615
[Imagen sin título sobre mangas y bretes]. (s. f.). Recuperado de
https://i.pinimg.com/564x/e2/a8/e5/e2a8e57b753568d1084d591e546c137a.jpg
[Imagen sin título sobre Molino y tanque australiano de chapa]. (S. f.) Recuperado de: https://bit.ly/379Zicg
[Imagen sin título sobre tanque australiano]. (s. f.). Recuperado de https://tankes.com.uy/wp-
content/uploads/2017/11/kit-de-chapa-para-tanque-tanques-tankes-australiano-australianos-17-min.jpg
Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria. (s. f.). Carta de Suelos [Imagen]. Recuperado de
https://inta.gob.ar/documentos/cartas-de-suelos-de-la-provincia-de-cordoba-por-localidad
Lerena Gabarret, A. (1978). Enciclopedia de la huerta. Buenos Aires, AR: Mundo Técnico.
Ley 25675. (2002). Política Ambiental Nacional. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/75000-79999/79980/norma.htm
Organización de los Estados Americanos. (1978). Proyecto de desarrollo integrado de la región de Panamá – Darién.
Recuperado de http://www.oas.org/dsd/publications/unit/oea30s/ch028.htm
Porto, J. y Merino, M. (2010). Definición de impacto ambiental. Recuperado de https://definicion.de/impacto-
ambiental/
Universidad de Buenos Aires, Facultad de Agronomía. (s. f.). Cátedra de Edafología. Recuperado de
https://www.agro.uba.ar/catedras/edafologia
Metodología de cálculo
La presente lectura tiene como objetivo reforzar los conocimientos adquiridos hasta
aquí. Es por ello que hace referencia a la metodología sugerida para la valoración de
predios rurales, como así también a los factores que se deben tener en cuenta y que
son indiscutiblemente relevantes.
Caso práctico
Video conceptual
Referencias
Caso práctico
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 6
Los métodos que pueden aplicarse para la tasación de un inmueble rural son,
básicamente, de dos tipos:
Ubicación
Forma
Mejoras
Año de venta
Forma de venta
Forma de pago
Disponibilidad
Método analítico
Método de la renta
–
Este método consiste en la determinación del valor de la tierra sin considerar sus
mejoras, por la capitalización de la renta fundiaria que pueda producir. Para
determinar el precio de un inmueble a través de este método es necesario
obtener antes el valor de la producción (ingresos que acuerdan las actividades en
una extensión de campo, con rendimientos medios del lugar y precios promedios
actualizados de 4/5 años, deducidos los gastos de comercialización) y los ítems
del costo de producción, donde la incógnita por despejar es la renta neta.
Estos ítems utilizados, siguiendo a Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas son:
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LECCIÓN 3 de 6
3) Ubicación:
5) Superficie:
6) Climatología:
precipitación pluvial;
temperatura;
otros agentes del clima que actúen sobre los cultivos y puedan provocar
mermas de rendimientos u otros inconvenientes. Así, se consignará la
acción del viento, heladas, granizo, nieblas, humedad relativa, etc.
7) Suelo
9) Aguas subterráneas:
Profundidad de la primera y segunda napa, grado de oscilación del nivel
piezométrico, con referencia a las distintas estaciones, calidad y potabilidad
del agua, facilidad de extracción y rendimiento aproximado.
11) Flora
actividades corrientes;
subdivisión de la propiedad;
15) Infraestructura
Superficie empadronada.
b. eventual
c. desagüe
d. otros tipos
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LECCIÓN 4 de 6
Video conceptual
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LECCIÓN 5 de 6
Referencias
Aguada, A., Cornelli, H., Junyent Bas, P., Ibáñez, M., Rostagno, V., Teruzzi, H.,
y Urcegui, G. (2007). Manual integral del tasador. Córdoba, AR: Ediciones
Advocatus.
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LECCIÓN 6 de 6
Valoración de inmuebles
–
Analizamos y estudiamos la interpretación correspondiente a lotes urbanos y
las tablas de uso para su correcta homogeneización. Desarrollamos también,
los elementos a tener en cuenta en mejoras, tanto en viviendas unifamiliarias,
como PH y locales comerciales, tales como: terminaciones y tipologías.