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SIGTIERRAS

ECUADOR

BLOQUE TEMÁTICO Nº 1

VALORACIÓN INMOBILIARIA

ÍNDICE

1.- LA VALORACIÓN _________________________________________________ 2


2.- EL VALOR Y LOS BIENES __________________________________________ 2
3.- TIPOS DE VALORES ______________________________________________ 7
4.- TASACIÓN ______________________________________________________ 13

OBJETIVOS DE ESTE BLOQUE:

 Ofrecer una descripción inicial del contenido y alcance de la valoración


inmobiliaria.
 Identificar y describir los bienes.
 Definir los conceptos de valor y precio, tasación y valoración.
 Explicar algunas de las clases de valor que pudieran incluirse en un informe de
valoración inmobiliaria.

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MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA
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ECUADOR

BLOQUE TEMÁTICO Nº 1

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

1.- LA VALORACIÓN

Sin duda alguna la práctica cotidiana de la Valoración es la causa que obliga


a comenzar su estudio analizando la problemática que presenta. Como en
otras muchas actividades humanas las situaciones actuales ya se han
planteado anteriormente y, con frecuencia, se trata de problemáticas similares
en las que varían las generaciones de agrimensores. Por lo tanto, nada mejor
que recoger parte del prologo del libro del profesor Verdejo (1851): “Guía
Práctica de Agrimensores y Labradores o Tratado completo de Agrimensura y
Aforage”:

“La primera y más útil aplicación que puede hacerse de la Aritmética y


Geometría, es a la Agrimensura, a la que por decirlo así deben aquellas
su origen. Desde que los hombres formaron sociedad necesitaron de la
Agricultura, y con ella del derecho de propiedad de los campos que
hubieron de cultivar. Su limitación, valúo y repartición, se hicieron
indispensables, y de aquí nacieron la Geometría y Aritmética. Y como la
Agricultura es la base fundamental de la prosperidad y poder de las
naciones, se infiere cuán grande es la importancia de la Agrimensura,
que fijando la propiedad, determinando sus lindes, y dando reglas
exactas para su medida, división aprecio y tasación, ofrece el
conocimiento de la riqueza de cada individuo, y facilita los medios para
su enajenación o reparto.

Pero esta ciencia, tan útil y de tanta trascendencia en el bienestar y


sosiego de la clase agricultora, se ha visto hasta el día casi abandonada
por el Gobierno, que ha tolerado sea ejercida por hombres que
desprovistos de los conocimientos necesarios, e imbuidos de rutinas
erróneas y viciosas, dan origen a mil disensiones y pleitos, pudiendo
asegurarse que ningún labrador sabe científicamente la extensión y
valor de su propiedad.

A este grave mal se agrega la infinita variedad de medidas, muchas de


ellas arbitrarias. Cerca de medio siglo hace que el Gobierno mandó se
uniformaran las medidas en todo el reino (reales órdenes de 26 de
Enero de 1801 y 8 de Mayo de 1804), providencia sabia y de la mayor
utilidad para todos, pero que no se obedeció.../...”

2.- EL VALOR Y LOS BIENES

Históricamente siempre han existido cambios y transacciones de productos,


bienes o servicios. En la mayoría de los casos estas se producen sobre la

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base de trueques entre las partes, proceso que se ha mantenido hasta hace
relativamente poco tiempo. Hoy en día, salvo en contadas civilizaciones y en
circunstancias especiales influenciadas por situaciones bélicas o de acusada
precariedad económica, son las unidades monetarias el medio y la
herramienta para establecer las correspondencias entre estos intercambios.

Una vez identificado el elemento de intercambio hay que solucionar el


problema de cuánto vale lo que se quiere transmitir, es decir, cuantas
unidades de “algo” hay que ofrecer para conseguir algún “otro algo” deseado.
Cuando este proceso se realiza entre particulares la cuestión se reduce a que
las partes implicadas estén de acuerdo en la cantidad, en la unidad de
transacción y en el momento. Pero cuando lo que se quiere es asignar un
valor, apoyado en un informe técnico, ha de realizarse siguiendo las
herramientas que la valoración pone a disposición del valuador profesional,
que de acuerdo con el International Valuation Standards Council 2005 (IVSC,
en adelante) es: “una persona que posee la cualificación, habilidad y
experiencia necesarias para estimar valores para una serie de finalidades”1.

La valoración no es una ciencia exacta y por tal motivo no se ajusta a las


reglas propias de estas; aún reproduciendo en gabinete las mismas
condiciones que se han observado en campo no siempre se llega a las
mismas conclusiones. Se trata, básicamente, de un juicio de valor sobre un
“algo” determinado que podrá variar si se modifican las condiciones que lo
rodean o, también, con el transcurso del tiempo (Ruiz, 1986): “La valoración
sirve, en definitiva, para formular un juicio de valor sobre hechos presentes o
pasados, sobre la base del principio de permanencia de las condiciones
asumidas en el momento al que se refiere la valoración y eligiendo
adecuadamente las magnitudes técnicas y económicas”. Conforme con lo
antedicho, a un profesional debe exigírsele que realice los juicios de valor de
forma objetiva, intentando minimizar la componente subjetiva; de esta
manera, dos valoraciones (opiniones) de un mismo bien, realizadas por
valuadores diferentes deberán coincidir sensiblemente: “principio del objetivo
neutral”2.

Existen diversos métodos que pueden emplearse para determinar el valor de


los bienes que son objeto de valoración pero, indistintamente de los elegidos,
los resultados obtenidos deben ser similares y, en cualquier caso, han de
aproximarse al precio efectivo que se pagaría por aquellos, en unas
condiciones normales de mercado, siempre y cuando lo que se busque sea el
denominado “valor de mercado”. Este es un buen momento para indicar lo
que debe entenderse por precio, que no es otra cosa que el número de
unidades en que dos personas han fijado libremente el valor de un bien. La
cuantía económica dependerá de varios factores, entre los que se pueden
adelantar dos: la oferta que haya en ese momento de ese bien en el mercado
y la necesidad o utilidad que satisfaga a quien lo adquiera. Se trata de un dato
histórico, un proceso subjetivo basado en el acuerdo entre las partes
intervinientes que cifran sus necesidades en una cantidad; cantidad que el

1
Normas Internacionales de Valuación
2
Ballestero, E, y Caballer, V. “Genio rurale” nº 5, 1981. Caballer, V. (1993).

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valorador/valuador profesional debe saber determinar mediante las técnicas y


métodos objetivos3 que están a su disposición.

Definidos valor y precio queda otro concepto, muy empleado en el mundo de


la valoración que debe ser descrito: el coste. La Real Academia Española lo
define como: “el conjunto de gastos para la producción de bienes y servicios.”
En el caso de los inmuebles habría que contemplar también el del suelo; y un
conjunto de gastos asignables a los procesos de venta y beneficios derivados
de la actividad del promotor. Todo ello dentro del mercado, que no es otra
cosa que el entorno en el que se comercializan los bienes a través del
mecanismo de los precios. Lamentablemente, tal y como se podrá apreciar a
lo largo de este texto, el mercado inmobiliario destaca por su competencia
imperfecta, lo que dificulta aún más la estimación de los valores.

En línea con lo expuesto no es de extrañar que se considere que el trabajo


del valorador es complicado. Es frecuente que en su actividad deba tener
presente un conjunto de condicionantes difíciles de tabular y, en muchos
casos, de comprender como son, en su conjunto, la mayoría de las relaciones
humanas. Dentro de esto es normal, sobre todo en el campo inmobiliario, que
un determinado bien haya tenido un precio de compraventa diferente al que
debería tener en función del estudio pormenorizado de sus características
intrínsecas. Esto puede deberse a un variopinto conjunto de factores; como
son: la utilidad específica que satisfaga, las relaciones familiares, los motivos
de prestigio, la economía sumergida, la continuidad de límites, la penuria
económica, las perspectivas de futuro, etc. No hay que olvidar que la mayoría
de los bienes inmuebles son únicos en sí mismos –especialmente los de
naturaleza rústica-, lo que hace que en algunos casos se paguen cantidades
superiores o inferiores a las que se podrían considerar normales en esa
transacción específica. Esta realidad podría llevar a equívoco si no se fuera
consciente de una premisa básica en la valoración: no es que un bien pueda
tener distintos valores bajo las mismas condiciones objetivas, sino que la
subjetividad de los elementos que intervienen en ese momento en el proceso
puede dar lugar a estas variaciones. En esta línea es interesante destacar la
jurisprudencia mantenida por el Tribunal Supremo de España, que en
reiteradas ocasiones ha dictado en esta materia, por las que permite que a un
mismo bien se le atribuyan valores distintos en función del impuesto que lo
grave.

A grandes rasgos las fases en que las que se puede estructurar un proceso
valorativo son:
1. Identificar perfectamente el bien inmueble (física y jurídicamente).
2. Establecer el tipo de valor a estimar.
3. Elegir el criterio y el método más adecuado de acuerdo con la finalidad
perseguida en la valoración.
4. Cuantificar las variables explicativas del valor del bien, en el contexto
socio-económico en el que se encuentre.

3
Aunque la valoración ofrece métodos y herramientas contrastados y aplicables a la mayor parte de los
bienes que se deseen valorar, siempre existe una componente subjetiva, la opinión del valorador, que es
imposible eliminar.

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Aunque, antes de la implantación de una secuencia de trabajo debe


responderse a las siguientes cuestiones:
1. ¿Qué bienes tienen la consideración de inmuebles y cuáles no?,
2. ¿Qué criterios se emplean para calificarlos?,
3. ¿Quién le asigna esta naturaleza?

Las respuestas a estas preguntas hay que buscarlas en la legislación vigente


al efecto, que en gran medida recoge los aspectos técnicos y la tradición
cultural en esta materia. En consonancia con lo expuesto, la jurisprudencia
clasifica generalmente los bienes en el respectivo código civil; y así ocurre en
Ecuador, en donde el Código Civil (Codificación No 2005-010) (CCE en
adelante) es taxativo:

En relación con la pertenencia:


Art. 15.- Los bienes situados en el Ecuador están sujetos a las leyes
ecuatorianas, aunque sus dueños sean extranjeros y residan en otra
nación.
Esta disposición no limita la facultad que tiene el dueño de tales bienes
para celebrar, acerca de ellos, contratos válidos en nación extranjera.
Pero los efectos de estos contratos, cuando hayan de cumplirse en el
Ecuador, se arreglarán a las leyes ecuatorianas.

En relación con las clases de bienes:


Art. 583.- Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.
Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por
los sentidos, como una casa, un libro.
Incorporales las que consisten en meros derechos, como los créditos, y
las servidumbres activas.

En relación con los bienes corporales:


Art. 584.- Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.
Art. 585.- Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro,
sea moviéndose por sí mismas, como los animales (que por eso se
llaman semovientes), sea que sólo se muevan por una fuerza externa,
como las cosas inanimadas.
Exceptúense las que, siendo muebles por naturaleza, se reputan
inmuebles por su destino, según el Art. 588.
Art. 586.- Inmuebles, fincas o bienes raíces son las cosas que no
pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las
que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los árboles.
Las casas y heredades se llaman predios o fundos.
Art. 587.- Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus
raíces, a menos que estén en macetas o cajones, que puedan
transportarse de un lugar a otro.

Dedicando el CCE los artículos siguientes a una detallada descripción de los


bienes muebles, que a los efectos de este documento no se van a tener en
consideración directa.

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Por otra parte, el Consejo de Normas Internacionales de Valoración


(IVSC, en adelante), considera que los bienes inmuebles son los terrenos y
cualquier otro elemento que les haya sido añadido por el ser humano. Es un
elemento físico, tangible que puede verse y tocarse, junto con todos los
anexos tanto sobre como bajo rasante.

La RICS dedica en su "Libro Rojo" (2012) varias páginas a describir los


conceptos básicos, y en concreto considera:

Bienes raíces o inmuebles:


La tierra y todos los elementos que son una parte natural de la tierra
(por ejemplo, árboles, minerales) y otros que se han añadido a la
tierra (por ejemplo, edificios, mejoras del sitio) y todas las
instalaciones permanentes a la construcción (por ejemplo, plantas
mecánicas y eléctricas que suministran servicios a un edificio) que
estén bajo o sobre rasante.

Propiedad inmobiliaria:
Todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la
propiedad de bienes inmuebles, incluyendo los derechos, intereses o
beneficios (obligaciones, gravámenes o pasivos) relativos al derecho
valorado.

Propiedad en inversión:
Propiedad que consiste en tierras o edificios (o parte de un edificio),
o ambos, y que su propietario mantiene para obtener rentas o
plusvalías o ambas, en lugar de
 utilizarla en la producción o suministro de bienes o servicios o
para fines administrativos, o
 venderla en el curso ordinario de los negocios

Propiedad singular:
Propiedad que raramente sale al mercado, excepto mediante la venta
de un negocio o empresa de la que forma parte debido a la
singularidad de su naturaleza o diseño, configuración, tamaño,
ubicación, o cualquier otra característica que la diferencie.

Aunque complejas, variadas y numerosas son las clasificaciones de los


bienes, mayor es la diversidad de los mismos, y mucho mayor es la dificultad
que puede presentar su valoración. Sobre todo, y muy especialmente, los
denominados bienes incorporales (aquellos que no tienen carácter material) y
entre los que se encuentra la propiedad industrial, las patentes, la propiedad
intelectual, las identificaciones de empresas, el medio ambiente, el aspecto
histórico y/o artístico. No obstante, y como podrá comprobarse a lo largo de
este texto, la valoración ofrece alternativas técnicas y metodologías que
permiten al tasador asignarles un valor ajustado a la finalidad perseguida.

Resueltas las cuestiones inicialmente planteadas en relación con la


concepción de “bien”, y de quién asigna esta condición y naturaleza
administrativa, se describen, a continuación, algunos de los distintos tipos de

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valor que pueden detectarse en la práctica diaria, dentro del ámbito


inmobiliario.

3.- TIPOS DE VALORES

La bibliografía tradicional4 presenta diversos tipos de valores, a veces de


forma exhaustiva, dejándose en todos los casos algunos fuera de la
recopilación. En realidad, puede hablarse de dos grandes grupos de valores:
el de mercado y los restantes, teniendo muchas veces éstos a aquel como
referencia inmediata.

El IVSC define el mercado como un entorno en el que se comercializan


bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de un
mecanismo de precios. Amplía esta definición indicando que el concepto de
mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre
compradores y vendedores sin ninguna restricción indebida en sus
actividades. Cada una de las partes responderá a las relaciones de oferta y
demanda y a otros factores de fijación de precios, así como a sus propias
capacidades y conocimientos, la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y
sus necesidades y deseos individuales. Definición que es coincidente con la
mayoría de las que se recogen en los diferentes documentos legislativos que
se aprueban con diferentes fines: catastral, expropiatorio, hipotecario, judicial,
contable, etc.

Como botón de muestra de las disquisiciones (a veces ficticias e


interesadas) que ha originado el concepto valor de mercado -que en
ocasiones se denomina real- se hace referencia parcial a la Sentencia
209/2000, dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha,
en la que se indica: “Como no existe ni sentido jurídico ni técnico del vocablo
«real» ha de acudirse al sentido usual, entendiendo por «real» lo existente, lo
verdadero, esto es la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio. Y
el camino lógico para establecer el valor real, como expresión del precio
normal y verdadero que se presume ocultado, es el precio normal de
mercado, único término de referencia posible. Por ello en su sentencia de
1/12/1993 declaró que el verdadero valor de un bien es el precio que está
dispuesto el mercado a pagar por él, siendo éste también su valor real”.

Por otra parte, y como argumentación complementaria, la Unión Europea


definió valor de mercado como: “… el precio al que se pueden vender los
terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor
dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la
fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta
públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y
que se dispone de un período de tiempo normal para la negociación de la
venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien.5”

4
Fernández, S. (1988): Roca, J. (1987); McMichael (1946): IVSC (2005); entre otros.
5
Directiva del Consejo, de 19 de diciembre de 1991. Artículo 49º.

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La Orden ECO 805/20036 (artículo 4), complementa la definición de valor de


mercado con las siguientes consideraciones:

a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa


alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o
profesional en la transacción, ajeno a la causa del contrato.
b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la
ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes
intervinientes.
c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada
y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que
se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de
la tasación.
d. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los
gastos de comercialización.

Como ha podido apreciarse, tanto las administraciones nacionales y


comunitarias, como el ámbito de la justicia y las asociaciones (IVSC y
TEGoVA7) han tenido especial cuidado en definir qué se entiende por valor de
mercado y cuales son sus características principales.

De forma sintética se incluyen en este apartado algunos de las clases de


valor más consolidadas en la práctica diaria:

1.- Valor comparativo o de intercambio: Se configura sobre la base de


los valores de venta recientes de bienes comparables en lugar, tiempo,
uso y características. Es un criterio muy empleado y su resultado se
ajusta con precisión al valor obtenido: siempre y cuando existan
muestras suficientes, representativas del mercado y perfectamente
comparables. Las Normas Europeas de Valoración (EVS 2003) definen
al valor de uso como (S4.41): “valor de mercado basado en la
continuación de su uso actual, suponiendo que la propiedad se puede
vender en el mercado abierto para uso actual sobre la base de una
posesión libre” .Y consideran el valor razonable como (S5.18): “… la
cuantía por la cual un activo puede intercambiarse entre partes
informadas y dispuestas a contratar en una transacción libre”; en
consonancia con la definición de la Norma Contable Internacional.

A lo que se puede añadir la definición RICS: " Un método de valoración


que proporciona una indicación del valor de un activo comparándolo con
activos idénticos o similares para los que se dispone de información
sobre su precio"
6
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras. Se trata de una normativa de valoración española que regula la
tasación hipotecaria. Describe los criterios y métodos de valoración, e incluye diferentes coeficientes que
suelen ser aplicados por los tasadores en sus informes, con objeto de intentar normalizar los trabajos de
valoración.
7
IVSC, International Valuation Standards Council (http://www.ivsc.org/)
TEGoVA, The European Group of Valuers' Associations (http://www.tegova.org/en/).

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2.- Valor en renta: Es el que se obtiene capitalizando las rentas reales o


potenciales, si así se indica, del bien que las genera. Es un
procedimiento muy empleado en las valoraciones de fincas rústicas en
las que el mercado no presenta la transparencia y la dinámica de las
propiedades urbanas. Su principal dificultad estriba en la elección del
tipo de actualización y en la estimación del beneficio.

3.- Valor del coste de reposición o de reemplazamiento: Es uno de los


más empleados en las valoraciones de fincas urbanas por la facilidad de
conocer los datos intrínsecos de los inmuebles (antigüedad,
construcción, conservación, etc.). Por regla general el resultado inicial
se modula empleando un conjunto de coeficientes correctores que lo
acercan al valor definitivo.

En concreto en artículo 495 del COOTAD, relativo al avalúo de los


predios, se indica que:
b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las
construcciones que se hayan desarrollado con carácter
permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de
reposición; y,
c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que
permite la simulación de construcción de la obra que va a ser
avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de
forma proporcional al tiempo de vida útil.

Descripción que puede completarse con la aprobada por RICS: " Un


enfoque de valoración que proporciona una indicación de valor
mediante el principio económico de que un comprador no pagará más
por un activo que el coste de obtener un activo de igual utilidad, ya sea
mediante compra o construcción."

4.- Valor del fondo de comercio: Es un incremento del valor del


inmueble por el aprovechamiento que en él se realiza y que lleva
asociado intrínsecamente. Se conoce también como good-will o valor
inmaterial y en el caso de una empresa viene determinado por el
conjunto de beneficios que se obtienen y que se consideran superiores
a la media de otra de similares prestaciones en la zona. El Plan General
Contable español lo define como: “el conjunto de bienes inmateriales,
tales como la clientela, nombre o razón social y otros de naturaleza
análoga”, definición que amplía el Instituto de Contabilidad y Auditoría
de Cuentas: “conjunto de bienes inmateriales, tales como clientela,
nombre, razón social, capital humano, canales de comercio y otros de
naturaleza análoga que impliquen valor para la empresa”, siendo objeto
de contabilización si se ha adquirido a título oneroso. (Silvan 1997).

La RICS lo define como: " Cualquier beneficio económico futuro que


surge de un negocio, de un derecho sobre un negocio o de la utilización
de un grupo de activos que no admiten división (en inglés goodwill)"

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5.- Valor de inversión: Es el que tiene un bien para un determinado


inversor o grupo de inversores dispuestos a obtener una rentabilidad del
dinero invertido en su adquisición, en un plazo de tiempo ajustado las
características propias de inmueble. El bien puede producir rentas y
complementariamente generar plusvalías que se materializarán en el
momento de su venta.

6.- Valor de porvenir o expectante: Es el que se le atribuye a un bien en


función de las perspectivas futuras que se presumen van a coincidir
sobre él. No siempre han de ser positivas y en muchas ocasiones, sobre
todo las judiciales, son difícilmente justificables y defendibles. En
concreto el TRLS08 es taxativo a la hora de impedir contemplarlas en la
asignación del justiprecio a un bien: “Se llegaba así a la paradoja de
pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino
también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes
públicos.”

7.- Valor de liquidación o venta forzosa: Es un dato muy poco útil para
apoyar futuras valoraciones y suele excluirse de los estudios de
mercado. Puede definirse como la cantidad que recibe un propietario
sometido a tensiones que le obligan a vender bajo presión el inmueble
del que es titular.

8.- Valor máximo legal: Se establece para los inmuebles sujetos a


determinadas tutelas o actividades administrativas: protección oficial,
arrendamientos urbanos, etc. También se podría incluir en este
apartado los denominados precios medios de mercado, que se
aprueban por las correspondientes consejerías de Hacienda, a los
efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.

9.- Valor fiscal: Es el que las diferentes administraciones asigna a un


bien a los efectos, generalmente, de un impuesto que lo grava y sobre
el que tienen asumidas las competencias. De manera casi generalizada
el valor que utilizan para estimar las bases imponibles es el catastral,
con las referencias que para cada figura impositiva consideran
oportunas8. En el caso de España es la Dirección General del Catastro
la encargada de determinarlo, y lo define como: “es el determinado
objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en
el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo
y el valor catastral de las construcciones.”

10.- Justo precio: Es el valor que se determina a efectos de


expropiación y que está regulado expresamente en las leyes y
normativas de expropiación forzosa locales.

8
Por ejemplo, en Andalucía, desde hace años se aprueban anualmente los precios medios de bienes
inmuebles de naturaleza urbana. a través de una orden. Y desde 2011 se ha diseñado un procedimiento
similar para los de naturaleza rústica (O. de 27 de octubre de 2011, BOJA 224). En las mismas se establecen
las reglas para la aplicación de los precios de mercado y se publica la metodología seguida para su obtención.

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11.- Valor complementario: Es el que alcanzaría un inmueble, para un


determinado comprador, como consecuencia de la relación física,
económica o funcional del mismo con otro-s de su propiedad. Se
entiende que la utilidad que satisface el nuevo bien en su conjunto es
superior a la que satisfacen cada uno de ellos de forma independiente.
Suele presentarse en la compra de bienes colindantes que permitan una
explotación integrada.

La RICS, define este valor, al que denomina de sinergia como: " Un


incremento de valor, creado por la combinación de dos o más intereses,
donde el valor combinado es mayor que la suma de los valores
separados (se conoce también como valor de maridaje)."

12.- Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario. En el caso


de España, está definido en la O. ECO 805/2003 como: “el valor del
inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura
de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos
duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos
alternativos correspondientes”. Definición que coincide sensiblemente
con la publicada en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas
(21/7/1998).

13.- Valores a efectos de las entidades aseguradoras:9


13.1.- Valor total: Está constituido por el valor total de los bienes
asegurados y en él se incluyen, en su conjunto, los edificios, las
mercancías, etc.
13.2.- Valor parcial: Es una parte del valor total cuantificado de los
bienes objeto de seguro y suele determinarse como un porcentaje
sobre el mismo, establecido por las partes intervinientes. Suele
aplicarse a bienes diversos que por su distribución espacial, su
heterogeneidad, sus especiales características o su excesivo
volumen sufren difícilmente un siniestro de forma global y por tal
motivo no es justificable la cobertura total del riesgo.
13.3.- Valor a primer riesgo: Se denomina de esta forma a un tipo de
valor que se emplea en la aplicación de coberturas aseguradoras
en actividades o bienes de elevado riesgo de pérdidas. En estos
casos el asegurado asume el exceso de daños ocasionados
cubriendo la entidad los correspondientes a este valor
determinado.
13.4.- Valor convenido: Se denomina de esta forma a la cantidad
pactada por las partes, que debería desembolsar la compañía de
seguros, en caso de que el bien sufriera un accidente. Suele
aplicarse a los bienes de valor incalculable, o simplemente
desconocido, como por ejemplo los bienes histórico-artísticos.

9
En relación con la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

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14.- Valor de uso: Es el que alcanza un bien, para un determinado


titular, en función del uso o utilidad que hace del mismo dentro del
conjunto de su actividad. Su venta, de acuerdo con los parámetros
del mercado, ocasionaría una pérdida del valor del conjunto de su
organización superior a esta cantidad económica.

15.- Valor de monopolio: Frente a otras consideraciones que


pudiesen plantearse Marx lo definió en su obra “El Capital”, como: “el
precio que es determinado exclusivamente por la apetencia de
compra y capacidad de gasto de los compradores,
independientemente del precio determinado por el precio general de
producción, o por el valor de los productos”.

16.- Valor analógico: Es el valor que se le asigna a un bien al


compararlo con otros similares de los que se sabe su valor o las
variables explicativas suficientes para poder fundar un juicio de
opinión (Caballer, 1994). Conociendo los valores de venta de
inmuebles y las ofertas en firme que se presentaron sobre ellos
puede establecerse la relación entre una y otra; información que, una
vez procesada, se generaliza. Es muy útil para estimar valores en
zonas en las que la información procedente del mercado es muy
reducida.

17.- Valor razonable (NIIF 1310). Se trata de una estimación de valor


basada en el mercado y no en las especificidades de una entidad
financiera. Por lo tanto puede definirse como la cantidad que se
recibiría si se vende un activo o el pago a realizar si se transfiere un
pasivo.

La NIIF 13 se centra en las mediciones a valor razonable, y el nuevo


estándar (mayo de 2011) pretende aumentar la transparencia de la
información cuando se utilice este concepto y, de esa forma, reducir
sustancialmente las interpretaciones y posibles incertidumbres que
pudieran presentarse en la estimación del valor razonable. En
concreto, la NIIF 13 requiere a las entidades que identifiquen las
técnicas empleadas en la valoración, aporten información sobre los
datos empleados en el proceso y ofrezcan referencias sobre el grado
de incertidumbre del resultado.

18.- Valor negativo: Este valor puede llegar a sorprender cuando es


sobradamente conocido que siempre hay alguien dispuesto a pagar
una determinada cantidad de dinero por un inmueble; pero ha de
contemplarse en determinadas situaciones; especialmente a los
efectos contables. Su origen se suele encontrar en diversos ámbitos:
 Inmuebles que requieran reparaciones o rehabilitaciones
integrales superiores al valor final del bien, una vez hayan
sido acometidas.

10
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). www.ifrs.org

12
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 Inmuebles sujetos a obligaciones fiscales, jurídicas,


contractuales,…
 Arrendamientos dentro de marcos jurídicos específicos o con
grandes limitaciones.
 Limitaciones medioambientales y/o urbanísticas.
Aunque podrían localizarse en otros más.

Esta descripción, indudablemente extensa, prolija e incompleta se incluye por


la indudable importancia que tiene en la elaboración de una correcta
valoración la identificación clara del tipo de valor. Si el primer paso en
cualquier valoración es definir la finalidad de la misma, paralelamente hay que
identificar el tipo de valor que se quiere buscar. Sin esta premisa la tasación
podrá realizarse pero el resultado, el valor del bien, probablemente se aleje
del valor que alcanzaría en la transmisión bajo las condiciones concretas y
precisas en las que están enmarcados el comprador, el vendedor y el bien.

4.- TASACIÓN

Es frecuente que los conceptos tasación y valoración se confundan en el


lenguaje coloquial y que se empleen indistintamente uno u otro para referirse
a la estimación del valor de un bien, tanto mueble como inmueble. La
diferencia entre ambos radica en la generalidad de la valoración frente a la
concreción de la tasación:

a.- La valoración consiste en asignar valores a bienes de forma


extensiva, es decir, sin una identificación precisa y única del bien
objeto de la misma; ajustándose a parámetros que sean comunes a
todos ellos y que básicamente los defina. A modo de ejemplo se
puede hablar de valores de olivar o de cereal, en determinadas
comarcas y con determinadas producciones; o bien, apartamentos o
plazas de garaje ubicadas en una determinada calle (o tramos de
calle). De esta manera todos los bienes que disfruten de las
características generales seleccionadas tendrán un valor próximo al
establecido para esa clase, por supuesto siempre dentro de las
coordenadas de tiempo y espacio que constriñen a esta práctica.

b.- En cambio, en la tasación, sí es necesario identificar con precisión el


bien y describirlo con sus características más representativas, con el
objeto de individualizarlo frente a los demás, incluso frente a otros
que estuviesen dentro de su misma gama valorativa. El bien se
describe con precisión y se analizan todas las variables explicativas
que pudieran incidir sobre el resultado final. Esta práctica es la que
se realiza con los bienes que son objeto de aval para créditos
hipotecarios, expropiaciones, compra-ventas, etc. El valor final puede
aproximarse a los de otros de similares características que hubiese
en el mercado, o alejarse de él; no ha de resultar extraño obtener un

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MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA
SIGTIERRAS
ECUADOR

valor distinto por causas que deben estar perfectamente razonadas y


justificadas en el informe que acompañe.11

Caso aparte es el procedimiento empleado en las valoraciones catastrales,


de tanta importancia fiscal y social en España. Estas valoraciones han de
ajustarse a la premisa estatal de igual trato a todos los ciudadanos (aunque
en este caso podríamos hablar con mayor precisión de contribuyentes) y, por
tanto, se realizan las valoraciones de forma masiva en el terreno rústico o en
el urbano, atendiendo a parámetros globales que definen y asignan el valor
catastral a los inmuebles.

Así mismo, el término tasación se emplea para la asignación del valor de un


bien cuando éste pueda concretarse con precisión en unidades monetarias.
Quedando el concepto de valoración para los procesos en los que esta
cuantificación no pueda traducirse íntegramente a términos monetarios
exactos. Por ejemplo, no se emplea el término “tasación medioambiental” y en
cambio sí “valoración medioambiental”.

Por último, y a modo de conclusión de este tema, se recoge, por su gran


validez y actualidad la cita de Confucio (K’ung Fu-tzu), transcrita por McMichael
en su Tratado de Tasación (1946) y en la que el filósofo chino contesta a un
discípulo, que previamente le había preguntado sobre el concepto de valor, con
la siguiente frase: “El valor de tu propiedad depende de tu vecino”.

11
En esta línea es interesante hacer mención de las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, de 29 de
enero de 1991 y del 18 de enero de 1992. En la primera puede destacarse lo siguiente: “ ... una motivación
consistente en un cajetín estampado en hoja de aprecio expresivo de frases o magnitudes genéricas (sin
justiprecio suficiente) no cumple las exigencias mínimas de la motivación o razones en que se fundamenta el
juicio parcial ...”. Por su parte, en la Sentencia del 18 del enero del mismo Tribunal se indica: “... se han
rechazado todas las valoraciones que acuden, para fijar el valor, a la generalidades mediante las que se
encubre desatención para el ciudadano, ya que muchas veces ni siguiera se visitan por el técnico que practica
la comprobación las fincas de cuya valoración se trata, visita que puede resultar incómoda, por la
incomodidad del desplazamiento, pero que es la que corresponde a la función que se realiza. Las valoraciones
practicadas por los técnicos al servicio de la Administración ni son definitivas ni son firmes, sino
fiscalizables, y los órganos que controlan estas valoraciones carecerían de todo elemento en que fundar su
resolución si quienes han debido emitir un informe razonado lo emiten sin razonamiento alguno,
pretendiendo constituirse en órganos infalibles, privando al ciudadano de todo medio de defensa, y por ello,
de toda garantía, frente al privilegio de la Administración de comprobar los valores que declararon. ..”.

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