PRINCIPIOS

DE LA VALUACIÓN
Valuación Inmobiliaria

Bloque 1

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VALUACIÓN INMOBILIARIA

El presente material recopila una serie de definiciones, explicaciones, ejemplos y ejercicios prácticos de autores
especializados que te ayudarán a comprender los temas principales de este bloque.

Las marcas empleadas en la antología son única y exclusivamente de carácter educativo y de investigación, sin
fines lucrativos ni comerciales.

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Principios de la valuación

1. Conceptos y principios generales de valuación

A diferencia de otras especialidades, la valuación inmobiliaria debe tomarse con la seriedad pertinente ya
que es una disciplina que depende de todo tipo de conocimientos, sean científicos, técnicos, artísticos,
ideológicos, psicológicos, económicos, de intereses, de la historia e incluso de los mitos. Además, debe
ser totalmente una práctica ya que interviene sobre el territorio y por ende en sus habitantes. La valuación
actúa sobre las condiciones de vida de la ciudadanía, sobre las propuestas de valor que mejoran o
empeoran su calidad de vida. Por lo tanto, los fundamentos básicos son éticos, humanistas o sociales.

De acuerdo con Cerdá (1996), parten de algunos principios elementales:

1. La ciudad debe garantizar a todos los habitantes por igual el acceso a los bienes y servicios que son
comunes o necesarios a todos (vivienda, transportes, reconocimiento, espacio público, etcétera).
2. Contribuir a las transformaciones sociales, económicas, culturales y políticas con el objetivo de que
lo expuesto anteriormente sea realmente efectivo. La valuación nace con dos almas que pueden ser
complementarias o contradictorias. El primer fundamento es funcional, pero de carácter universal:
construir la ciudad igualitaria. El segundo es político: intervenir mediante el valor del inmueble en la
reducción de las desigualdades y promover la calidad de vida de los ciudadanos.
3. La ciudad funcional se inspira en el racionalismo de la organización de la sociedad industrial; la
vocación socio-política se inspira parcialmente en el socialismo utópico y posteriormente en el
marxismo y el pensamiento alternativo.

Se debe comprender en su totalidad que la valuación debe actuar y ejercerse dentro de un marco de
planificación local, regional e incluso nacional, con el fin de lograr un desarrollo sustentable en todos

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los aspectos. Es más que obvio que las infraestructuras económicas, sociales, políticas y de interés
de muchas ciudades necesitan ser solucionadas, transformadas o incluso sustituidas por alguna otra.

Según Ianni (2000) la ciudad, “es una síntesis excepcional de la sociedad, ahí se desarrolla la arquitectura,
el urbanismo y la planeación”. Por tal razón, consideramos que debe contener y conferir al ciudadano “un
conjunto de derechos y deberes que igualan a los habitantes de un territorio y los hacen sujetos activos de
las instituciones de gobierno y de las políticas públicas, posibilitando así el ejercicio real de sus teóricos
derechos” (Borja, 2013, p. 65). Entonces, el derecho a la ciudad y a la edificación viene condicionado por
las formas físicas, sociales, culturales y políticas del desarrollo urbano en su totalidad.

La situación actual de la ciudad presenta un panorama preocupante, pero a la vez, genera un reto para
todo profesional dedicado a este campo de estudio. La acelerada expansión del capitalismo a lo largo
de todo el planeta, engendrado desde la globalización, está imponiendo nuevas dinámicas de planear
la ciudad. Éste fenómeno, siguiendo a Borja (2013, p. 30) “enfatiza la adecuación de la ciudad a la
globalización, su inserción en redes macro regionales (continentales y mundiales), ganar posiciones
competitivas, conseguir funciones nodales y atraer flujos mediante cambios territoriales y sociales”, a
través de nuevas pautas urbanizadoras.

Dicho lo anterior, la valuación de bienes es una actividad muy compleja y sobre todo que necesita obliga-
toriamente de otras disciplinas. La valuación ha crecido y perfeccionado en la medida en que la sociedad
se ha desarrollado, es decir, es una disciplina en constante actualización según el desarrollo de la ciudad.
La valuación debe integrar varias y diversas ramas de conocimiento para que pueda considerar todos
los factores que intervienen en el valor del bien o inmueble a valuar.

Este proceso de carácter multidisciplinario tiene diferentes puntos de enfoque ya que en él se concentra el
tema financiero y se relaciona forzosamente con el inmobiliario, que trae obligatoriamente consigo el creci-
miento de la ciudad, nuevos usos de suelo y de los espacios, rupturas sociales, segregación social y cultural,
nuevos modelos de plusvalías, aumento de costos ambientales, económicos, sociales, etc. A continuación,
algunas definiciones de los autores con más estudios y aplicaciones al campo de la valuación de inmuebles:

De acuerdo con Aznar (2005, p. 10), la valuación inmobiliaria es:

[...] un proceso que tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los elementos
de comparación, características o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno económico-temporal
en que se encuentra, mediante la utilización de un método contrastado de cálculo aplicado por un tasador
profesional y que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo.

González, et al. (2006) define la valoración como “valorar es asociar una cantidad dineraria a un determi-
nado bien o derecho, en función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado
determinada”.

Mientras que para Llano (2007) la valuación “consiste en determinar el valor de mercado de un bien In-
mueble expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad concreta”.

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1.1. Principios económicos

La realidad actual de la valuación demanda distintas disciplinas como: la arquitectura, el urbanismo, la

construcción, la sociología y la economía, las cuales deben integrar e innovar el desarrollo de nuevos
sucesos en la posmodernidad. En el estudio del ordenamiento territorial, la valuación inmobiliaria perma-
nece atada al pensamiento economicista clásico. Es por ello que surge la necesidad de realizar estudios
integrales desde distintas disciplinas, que generen nuevas formas de analizar el ordenamiento territorial,
el urbanismo, la construcción, el patrimonio cultural edificado y por supuesto el espacio público. Se trata
de ver la valuación de inmuebles a través del lente correcto que considere distintos componentes para
obtener mejores resultados en la práctica profesional.

En México la valuación de bienes inmuebles está reglada por la Secretaría de Economía. De acuerdo con
su propiedad, los bienes se clasifican en dos grandes dimensiones, los de pertenencia nacional y los de
propiedad particular. La regulación en materia de valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional
corresponde al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (indaabin).

Para conocer la interrelación del valor de un inmueble, es necesario conocer los principios económicos
básicos en materia de valuación (De Lama Santos, 2010):

— Principio de cambio: según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al
efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas
económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas se refieren a la depreciación,
conservación, mejoras, uso de suelo, etc.
— Principio de competencia: donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ga-
nancias excesivas dan lugar a una competencia dañina, disminuyendo las utilidades.
— Principio de conformidad: es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el sector está presente
un grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene características concordantes
con ese grado. etc.
— Principio de contribución: plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser componente
de una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad.
— Principio de crecimiento, equilibrio y declinación: son los efectos del deterioro físico ordinario y de
la demanda de mercado.
— Principio de equilibrio: este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación,
capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad
excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.
— Principio de mayor y mejor uso: el mayor y mejor uso para un bien es aquel que siendo físicamente posible,
legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está evaluando.
— Principio de oferta y demanda: consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, se
encuentra determinado por el aumento de población con poder adquisitivo en una zona, lo cual incre-
mentará la demanda, y el incremento en el costo del dinero, lo que reducirá la demanda o viceversa.

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— Principio de homogeneidad o conformidad: establece que el valor de mercado llega a su máximo

desarrollo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social.
— Principio de productividad excedente: la productividad excedente, es el ingreso neto que queda
después de haber deducido los costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la adminis-
tración y el capital.
— Principio de períodos crecientes y declinantes: son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria.
— Principio de progresión y regresión: la progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto
es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. La progresión consiste en la manera en que se
beneficia el valor del primer edificio, al estar asociada con los más costosos. La regresión en cambio se
manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad.
— Principio de sustitución: es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría
más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante.
— Principio de uso consistente: es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transi-
ción a otro uso o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá avaluarse considerando
un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

1.2. Valor de uso valor de cambio

El valor de cambio es comúnmente llamado el valor de la mercancía, es decir, es la cantidad de un trabajo

plasmado en una mercancía u objeto, lo cual se constituye como la única característica que hace posible
que sean comparados con otros objetos y se pueda tomar la mejor decisión de compra. El Intercambio
de esa mercancía por una moneda o un recurso en especial, a fin de cuentas, es en el fondo el intercambio
de cantidades equiparables de trabajo.

Una vez entendido lo anterior, es necesario recalcar que para intercambiar cantidades iguales de trabajo
es necesario que la producción de dicho objeto o mercancía se oriente al mercado, es decir, la fuerza de
trabajo deviene a su vez en mercancía, posee también un valor de cambio.

Por otro lado, el valor de uso es la capacidad que tiene un objeto para satisfacer una necesidad, está
diseñado y planeado de tal forma que cumpla con una función en específica. Por lo tanto, en la valuación
inmobiliaria se tiene interés en el análisis de un inmueble, el cual tiene un doble carácter: un valor de uso
y un valor de cambio.

En resumen, el valor de uso de un inmueble responde al objetivo del trabajo con el que se ha creado,
mientras que el trabajo en general, el gasto de energías y de recursos, produce bajo ciertas condiciones
un valor de cambio o de mercancía.

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1.3. Valor de mercado, precio y costo

Otro concepto de suma importancia a tener en cuenta en la valuación inmobiliaria es el del valor del mer-
cado. Éste se utiliza para describir y hacer referencia al valor de un activo, una compañía, un inmueble
o un mercado financiero, es decir, es el valor que un producto, bien o servicio tiene como consecuencia
de la ley de la oferta y la demanda. Es lo que normalmente pagaría un posible cliente o comprador por
ese producto o ese bien, en las condiciones que marque el mercado actualmente.

El valor de mercado existe cuando se dan ciertas condiciones: exista un comprador, capacidad adqui-
sitiva y un mercado abierto. Por lo tanto, una de sus características es que sea fluctuante, lo que implica
que depende de circunstancias como la situación económica del país, la inflación, lo abundante de la
oferta, condiciones políticas, etc.

Para no confundir el valor con otros conceptos como el costo y el precio, es necesario aclarar cada uno
de los de la siguiente forma:

— Costo. Son los gastos realizados por el productor o fabricante para construir, conservar y comer-
cializar el producto, es decir, son todos los gastos de insumos, maquinarias, equipo administrativo,
etcétera.
— Precio. Es la cantidad de dinero que espera la empresa o el fabricante, se le pague por los bienes,
servicios o productos; el costo es el gasto que absorbe la empresa y el precio es la cantidad que
estipula el fabricante por su producto. Todo lo que se cobre por encima del costo (inversión) sería
la ganancia.

Para concluir entonces, el valor es el precio, el monto que el cliente está dispuesto a pagar. En la medida
que el cliente conozca y perciba porque el producto o servicio vale más, entonces se podrán tener precios
más altos y obtener mayor ganancia.

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1.4. Factores que crean el valor

El concepto valor, según la Real Academia Española (2001), es el grado de utilidad o aptitud de las cosas,
para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

Existen muchas definiciones según el campo de conocimiento, sin embargo, a fin de cuentas, se busca
una integración de los mismos en el tema de la valuación inmobiliaria.

Por ejemplo, en el campo de la filosofía es la “cualidad que poseen algunas realidades, consideradas
bienes, por lo cual son estimables”; así como la “cantidad por la que se emite una acción, una obligación
y otros documentos mercantiles” (drae, 2001).

Entonces, el valor de cierta forma es subjetivo, ya que la mayoría de las personas o clientes potenciales,
aplican su propio criterio, para otorgarle valor a una mercancía, objeto o servicio.

Si retomamos los temas anteriores, es importante decir que el valor de uso (personal o subjetivo), está rela-
cionado directamente con el bienestar que el bien, producto o servicio, pueda proporcionarle al individuo.

El valor de cambio es objetivo, es decir, este valor transmite a su poseedor la capacidad de cambiar este
valor por otros valores, de cambiar un bien por otros. Los bienes que se intercambian son los que tienen
valor de cambio.

Estas definiciones deben estar siempre presentes y actualizadas en el campo de los valuadores inmobi-
liarios. Por lo tanto, el valor es creado por las personas a partir de cuatro factores esenciales que crean
valor (Alcazar, 2003):

1. Utilidad: es el poder de un producto, bien o servicio en satisfacer una necesidad en especial.

2. Escasez: existe cuando hay un desequilibrio en la oferta y demanda de los bienes raíces; cuando
hay escasez de propiedades, los precios generalmente tienden a subir porque no hay suficiente
oferta. La escasez es un concepto asociado a la necesidad de un bien, son aquellas cosas útiles
para satisfacer necesidades.
3. Demanda: va de la mano con la escasez, debido al aumentar la demanda en un producto, el
precio generalmente aumenta.
4. Poder adquisitivo: es la capacidad que tienen las organizaciones o personas físicas para comprar
una mercancía, objeto, bien o servicio.

1.5. Factores que modifican el valor

Vamos a recapitular, la valuación inmobiliaria es un proceso técnico y de análisis que, por medio de diversas
técnicas y metodologías se estima el valor de un bien inmueble, con características y fechas específicas,
ya que influyen aspectos físicos, económicos, sociales y políticos. Con base a estos cuatro factores

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que generan valor, es necesario tener en mente la gran cantidad de variables que influyen y, por tanto,
modifican el valor del objeto, bien, producto o servicio, variables que se engloban en cuatro categorías:

1. Factores físicos: tipo de inmueble urbano, rural o suburbano, forma del edificio, dimensiones
del terreno, topografía y accidentes geográficos, tipo de suelo, uso del suelo, tipo de proyecto,
materiales empleados, edad de las construcciones, servicios con los cuales cuenta el predio,
infraestructura, entre otros.
2. Factores económicos: fuentes de trabajo, recursos monetarios, recursos naturales, liquidez,
tasas de interés, demografía, paridad de género, créditos, etcétera.
3. Factores sociales: crecimiento de la población, entorno, clasificación de la zona, seguridad,
delincuencia, cultura, etc.
4. Factores políticos: planes de desarrollo urbano, políticas habitacionales, residenciales
o industriales, impuestos, leyes sobre el uso de los inmuebles, control de rentas, cambio de
gobierno, nueva legislatura, etcétera.

Cada factor fluctúa según el tiempo y el espacio, afectando el costo, el precio y el valor de todos los bienes
inmuebles, lo que constituye el estudio fundamental y actualización por parte del profesional valuador.

1.6. Metodologías de valuación

Es necesario comentar que, así como cualquier otra actividad profesional, la valuación inmobiliaria es un
proceso regulado. Por ejemplo, a nivel internacional, el International Valuation Standards Council (ivsc)
es el organismo que se encarga de plantear criterios de valuación con carácter global.

A nivel nacional, la Secretaría de Economía es el organismo del gobierno federal mexicano, encargado
de normar la valuación por conducto de la Dirección General de Normas mediante la declaratoria de
vigencia de la norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Servicios de Valuación.

La valuación de bienes inmuebles de propiedad está en manos del indaabin mediante la ordenación
del proceso valuatorio y por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (shcp) a través de la Norma
Específica de Información Financiera Gubernamental (neifg 003–Bienes Nacionales).

En referencia a las metodologías para la elaboración de avalúos, el indaabin (2009) establece las siguien-
tes metodología y criterios de carácter técnico para la elaboración de trabajos valuatorios:

1. Enfoque comparativo o de mercado. Este enfoque involucra la recopilación de información

pertinente del mercado de bienes comparables al bien por valuar, tratando de conocer los valores
de operaciones cerradas y analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador
que permita establecer el precio más probable de compra para dicho bien. Se basa igualmente
en los principios de: sustitución, de la oferta y la demanda, de homogeneidad o conformidad,

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de cambio, de progresión, regresión, crecimiento, equilibrio y declinación, de competencia y de

mayor y mejor uso.
2. Enfoque físico o de costos. Se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición
de un bien igual o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo. Al resultado
de esta estimación se le denomina Valor de Reposición Nuevo (vrn). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según
sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico también llamado Valor Neto de Reposición. (vrn). Se
fundamenta en los principios de sustitución, de mayor y mejor uso, de la oferta y la demanda, de
crecimiento, equilibrio y declinación, de contribución y de productividad excedente.
3. Enfoque de capitalización de rentas. Este enfoque, basado en los principios de anticipación, de
competencia, de mejor y mayor uso, de la oferta y de la demanda, de equilibrio, de contribución
y de productividad excedente, se aplica a los bienes susceptibles de una explotación económica,
cuyas expectativas de ingresos, que previsiblemente proporcionará en el futuro sustentan el valor
del bien. Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por
valuar y es medido a través de la capitalización de los ingresos. A este valor presente se le conoce
como valor de capitalización, el cual es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la
capacidad productiva financiera del bien. El valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa
del monto de una renta se le denomina generalmente como Valor de Capitalización de Rentas
(tratándose de inmuebles).
4. Enfoque residual. El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos
para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con construcciones, para
desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento de este; el método residual se
aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado y haya una
viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando
el mayor y mejor uso del inmueble.
— Residual estático
— Residual dinámico

Por consiguiente, podemos establecer que el actual proceso de valuación inmobiliaria en México, normado
por las instancias gubernamentales reguladoras de los servicios de valuación está fundamentado en enfoques
tradicionales como son el comparativo o de mercado, el físico o de costos, el de capitalización de rentas y
el residual. Los cuales, a su vez, enfatizan los elementos endógenos, tangibles y edificatorios de los bienes.

1.7. Normatividad aplicable a la valuación de inmuebles

Hablar de la normatividad en la valuación inmobiliaria es referirnos al Manual de procedimientos y li-

neamientos técnicos de valuación inmobiliaria y la NMX-R-081-SCFI-2015; ambas publicadas en la
declaratoria del Diario Oficial de la Federación.

El Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria 2013 tiene por objeto
sentar las bases para la autorización de personas morales y el registro de personas físicas para la práctica

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de avalúos para efectos fiscales, establecer las normas y lineamientos para la práctica de avalúos, su
forma, contenido y revisión, así como definir el procedimiento para la aplicación de sanciones.

En este documento, podemos encontrar las dos formas de avalúo:

— Avalúo comercial: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la
autoridad fiscal, que permite estimar el valor comercial de un bien inmueble, con base en su uso,
características físicas, además de las características urbanas de la zona donde se ubica, así como
en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y que reúna en un documento o
archivo electrónico los requisitos mínimos de forma y contenido establecidos en el presente Manual,
sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el Código Fiscal.
— Avalúo catastral: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante
la autoridad fiscal, que sirve para apoyar al contribuyente para solicitar la modificación de
datos catastrales y permite determinar el valor catastral de un bien inmueble con base en sus
características físicas (uso, tipo, clase, edad, instalaciones especiales, obras complementarias y
elementos accesorios) aplicando los valores unitarios de suelo y construcciones que la Asamblea
Legislativa de la Ciudad de México, emite en el Código Fiscal que aplique.

El mismo documento señala que a las autoridades fiscales les corresponden estos puntos:

I. Registrar y autorizar a las personas físicas y morales, respectivamente para la práctica de avalúos.
II. Revisar y aplicar los avalúos elaborados y presentados para efectos fiscales, así como realizar los
análisis y comprobaciones que se estimen pertinentes.
III. Requerir información relacionada con la práctica de avalúos a las personas autorizadas y/o
registradas.
IV. Actualizar y difundir los criterios, metodologías a las cuales deberá sujetarse la práctica valuatoria
con fines fiscales.

Asimismo, señala que sólo surtirán efectos fiscales los avalúos que sean practicados por:

— Peritos valuadores independientes debidamente registrados ante la autoridad fiscal.

— Instituciones de crédito.
— Sociedades civiles o mercantiles cuyo objeto específico sea la realización de avalúos.
— Dirección General de Patrimonio Inmobiliario y,
— Corredores públicos.

Mientras tanto la Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-2015 (2016), establece los requisitos y reglas
generales de los servicios de valuación, a fin de que los informes que emanen de éstos sean elaborados
con competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y diligencia, atendido lo solicitado.

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Con el fin de orientar a los interesados en los servicios motivo de esta Norma Mexicana, se presenta la
siguiente lista de objetivos específicos que le son aplicables:

— Proteger el interés de los usuarios del servicio de valuación, fijando los lineamientos conforme a los
cuales debe prestarse este servicio en el territorio y jurisdicción de Estados Unidos Mexicanos.
— Unificar los criterios para la valoración de la prestación del servicio.
— Proporcionar elementos de juicio que sirvan a los profesionales y usuarios del servicio.
— Establecer criterios homogéneos para la presentación del informe de valuación conforme a los requisitos
que en esta Norma se establecen.
— Garantizar la correcta prestación del servicio.
— Asegurar que se provea al usuario un informe confiable en sus resultados de valor y contenido para
análisis económico, contable, financiero y toma de decisiones.
— Dotar a los profesionales del servicio de valuación con herramientas de carácter especializado para el
cabal cumplimiento del trabajo solicitado.
— Establecer procedimientos que lleven a la formulación de Informes de Valuación correctos, consistentes
y auditables, congruentes con la legislación aplicable en la materia.
— Unificar la práctica valuatoria profesional, mediante el establecimiento de principios uniformes en la pres-
tación del servicio para aquellos que decidan adoptar la presente Norma y sujetarse a sus disposiciones.
— Homologar los principios de valuación generalmente aceptados en su práctica en territorio nacional,
con los que se aplican y reconocen en otros países.

Esta Norma es aplicable a los servicios de valuación prestados por profesionales de la valuación dentro
del territorio o jurisdicción de los Estados Unidos Mexicanos, cuando los bienes, derechos, servicios y
obligaciones que se valoren se encuentren ubicados o surtan sus efectos en el territorio o jurisdicción de
los Estados Unidos Mexicanos.

La presente Norma se aplica en aquellos casos en que no exista una regulación específica que establezca
la obligatoriedad en su observancia en la práctica del servicio de valuación y para los siguientes casos:
Valuación de Empresas; Bienes Intangibles; Planta, Maquinaria y Equipo; Instrumentos Financieros y Esta-
dos Financieros; Bienes Inmuebles, que comprenden a históricos y de inversión en construcción, y excluye
inmuebles objeto de créditos garantizados para la vivienda regulados por la Sociedad Hipotecaria Federal.

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VALUACIÓN INMOBILIARIA

2. Metodologías, criterios y procedimientos técnicos vigentes

El proceso metodológico tradicional implica la aplicación de alguno de los tres métodos principales que
se pueden ver en el Cuadro 1, estos mismos dependen del objetivo de la evaluación y son: valor físico o
directo, capitalización de rentas y valor del mercado.

— Valor físico o directo: este método consiste en calcular el costo del inmueble como si volviera a
construirse, así como aplicar los deméritos correspondientes a la vida del inmueble.
— Capitalización de rentas: se encarga de evaluar el inmueble determinando los ingresos que
generará en el futuro al presentar una tasa de descuento justa, a partir del momento en que se
presenta, representará su valor actual.
— Valor de mercado: pone énfasis en la identificación de comparables que reflejen el momento
de la valuación, la situación real y actual del inmueble. Esta metodología es aceptada tanto en
instalaciones públicas como privadas.

Son las Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles (2004)
emitidas por la Secretaría de Economía a través de la Sociedad Hipotecaria Federal en su capítulo ii,
donde expone que el perito valuador tendrá que identificar la siguiente información del inmueble a valuar:

— Identificación física
— Localización gráfica
— Descripción de la superficie del terreno y construida, la misma debe concordar con los documentos
correspondientes
— Señalamiento de la servidumbre en caso de que exista
— Estado de la construcción y conservación
— Estado de la ocupación y su uso
— Construcción del inmueble según el plan de desarrollo urbano vigente
— Señala si el inmueble es considerado un monumento histórico por el Instituto Nacional de
Antropología e Historia, o patrimonio arquitectónico por el Instituto Nacional de Bellas Artes

El siguiente Cuadro muestra la documentación necesaria para realizar el avalúo de acuerdo con los
enfoques indispensables para establecer el valor.

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Cuadro 1. Modelo para la realización de avalúo inmobiliario

Tipo de Tipo de valor Enfoques por Documentación necesaria

inmueble objetivo estudiar en copia simple

— Escritura de propiedad

— Boleta predial o identificación

de catastro

— Boleta de agua, en su caso

— Identificación de la poligonal
— Mercado envolvente del terreno
mediante croquis acotado
Terreno para
— Valor — Físico
desarrollo — Licencia de construcción
comercial
habitacional. — Estudio
residual — Factibilidad de servicios
expedida por el municipio

— Planos arquitectónicos

— Especificaciones de obra

— Presupuestos y calendario de obra

— Programa de ventas

— Mercado — Planos arquitectónicos.

Individualización
de crédito — Físico — Boleta predial
— Valor
hipotecario — Boleta de agua, en su caso
comercial — Capitalización
para vivienda
terminada de rentas, — Oficio de terminación de
en su caso obra, para vivienda nueva

— Mercado — Escritura de propiedad

— Valor
comercial — Físico — Boleta predial
Recuperación
de crédito — Valor de — Capitalización — Boleta de agua, en su caso
reposición de rentas,
en su caso — Planos arquitectónicos

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal (2004).

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Como hemos visto, la metodología para realizar la valuación está compuesta por las reglas que obligan
a seguir alguno de los tres métodos mencionados. Destaquemos que la operacionalización de estos
métodos sólo considera los elementos y componentes visibles y tangibles.

2.1. Octágono de control

Para hablar del octógono de control debemos hablar del indaabin (Instituto de Administración y Avalúos
Bienes Nacionales) que es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Función Pública. Este mismo
es un órgano que proporciona servicios inmobiliarios, valuatorios, jurídicos, normativos y registrales de
la Administración Pública, el cual va ligado a la honestidad, transparencia, competitividad, seguridad
jurídica y confiabilidad técnica equiparables a los estándares internacionales.

En el indaabin (Escutia, 2009) se ubican ocho diferentes grupos de métodos de valuación en un sistema
llamado Octágono de Control Normativo, en su primer nivel incluye los siguientes grupos:

1. as — Aseguramiento contra daños

2. ad — Adquisición
3. en — Enajenación
4. in — Indemnización
5. ref — Re-expresión de estados financieros
6. arr — Arrendamiento
7. co — Concesión
8. dj — Diligencias judiciales

Estos grupos se diversifican proponiendo una serie de metodologías específicas, las cuales deben ser
adecuadas y cumplir las necesidades propias del proyecto para valuar los diferentes tipos de bienes.
Dado que nos importan los bienes inmuebles, tomaremos el apartado de ad adquisición, para ver su
ramificación dividida en los siguientes 18 conceptos:

AD — Adquisición

1. ad-bi Bienes inmuebles

2. piv Ponderación de indicadores de valor
3. res Residual
4. vro Residual
5. tch Terreno en construcción habitacional
6. tcc Terreno en construcción comercial
7. ar Avalúo retrospectivo
8. tc Tasa de capitalización

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9. td Tasa de descuento
10. tgf Terreno de gran fondo
11. ia Inmuebles artísticos
12. tu Terreno urbano
13. tr Terreno rural
14. tt Terreno en transición
15. trc Terreno rural + construcción
16. am Avalúo maestro
17. ih Inmueble históricos
18. tva Terreno con vestigios arquitectónicos

Las metodologías de indaabin evidencian las necesidades que tiene el valuador de contar con un cuerpo
colegiado en el que la discusión de ideas facilite la adaptación de las metodologías existentes.

2.2. Rangos, fórmulas y factores de ajuste

Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de bienes comparables
al bien por valuar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas y analizando la oferta y la
demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de compra
para dicho bien.

Los peritos valuadores encargados de realizar los avalúos deben estar conscientes de que el uso indiscriminado
de factores de ajuste para poner en relación de igualdad y semejanza la información del mercado puede
ocasionar alteraciones al indicador de valor resultante, su razonable aplicación debe estar basada en hechos
reales del mercado, debidamente comprobables y en función de la experiencia y conocimientos de quien
los utilice además de que estos factores sean aplicados con la salvedad de cada caso y dependiendo de
las características del bien valuado, (indaabin, 2009 ).

Para este propósito se debe de atender a lo establecido en el documento denominado “Recopilación de

Rangos, Fórmulas y Factores de Ajuste”, elaborado por el indaabin (2009).

Los rangos son aquellos que determinan el probable valor o el costo estimado con o sin ninguna decla-
ración colateral de la cifra más probable dentro de ese rango.

16
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Entre estos podemos encontrar el factor de negociación (Aguilar, 2015):

corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una opera-
ción y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de una negociación a precio de contado (en
efectivo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.

Cuadro 2. Tabla de ajuste

Ajuste

Comercial Habitacional Industrial

1.00 A 0.80 1.00 A 0.75 1.00 A 0.70

Cuando hablamos del factor fondo, tenemos que su fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste
entre los lotes con diferentes fondos (Aguilar, 2015):

Figura 1. Factor fondo indirecto

3
Pt
F df =
Ps

Fuente: Aguilar (2015).

Donde:

ffd: Factor de fondo

pt: Fondo del lote tipo

ps: Fondo del lote sujeto

Esto es para el caso de la homologación indirecta; para la homologación directa donde no hay lote tipo
la fórmula se convierte en:

17
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Figura 2. Factor fondo directo

3
Pc
F df =
Ps

Fuente: Aguilar (2015).

Donde:

ffd: Factor de fondo

pc: Fondo del lote comparable

ps: Fondo del lote sujeto

Los Factores de Ajuste (Maldonado, 2008), que se deben aplicar al costo por metro cuadrado, son los
siguientes:

1. Factor por Calidad de Construcción (fcc)

2. Factor de Número de pisos (fnp)
3. Factor de Altura de Entrepiso (fae)
4. Factor de Perímetro a Superficie o Silueta en Planta (fps)
5. Factor de Zona Sísmica (fzs)
6. Factor de Capacidad de Suelo (fcs)
7. Factor de Economía de Escala (fee)
8. Factor de Conservación y Deterioro (fcd)
9. Factor de Edad (fed)
10. Factor Interciudad (fic)

18
 REFERENCIAS

Aguilar, N. (2015). Rangos, fórmulas y factores de ajuste al momento de ejecutar la homologación. México:
Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes, A.C.

Alcazar, M. (2003). Valoración Inmobiliaria. Madrid: Montecorbo.

Borja, J. (2013). Revolución urbana y derechos ciudadanos. Madrid: Alianza Editorial.

Cerdá, I. (1996). Las cinco bases de la teoría general de la urbanización. Madrid: Compilación, estructu-
ración y comentarios, Antología de textos.

De Lama Santos, F., y De Lama Martín F. (2010). Análisis crítico de los métodos de valoración inmobiliaria:
teoría y casos prácticos. Cádiz: Universidad de Cádiz.

Diario Oficial de la Federación. (2009). Metodología y Criterios de Carácter Técnico para la elaboración
de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de los bienes inmuebles y unidades económicas
de los que las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la
Presidencia de la República y las entidades, pretendan dar en concesión. México: Instituto de Adminis-
tración y Avalúos de Bienes Nacionales. Recuperado de

Diario Oficial de la Federación. (2004). Reglas de carácter general que establecen la metodología para
la valuación de inmuebles. México: Sociedad Hipotecaría Federal. Recuperado de

Escutia, F. (2009). Efectos que provocan las modificaciones del marco jurídico normativo en el ámbito
valuatorio en San Luís Potosí. S. L. P. México: ITC.

Gobierno de la Ciudad de México. (2013). Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de

Valuación Inmobiliaria. Gaceta Oficial de la Ciudad de México, No. 1749. Recuperado de

González, P., Turmo, J., y Villaronga, E. (2006). La valoración inmobiliaria. Teoría y práctica. Madrid: Ed.
La ley. Colección arquitectura legal.

Ianni, O. (2000). Enigmas de la modernidad-mundo. México: Siglo XXI.

19
 REFERENCIAS

Llano, J. (2007). Valoraciones inmobiliarias. Fundamentos teóricos y manual práctico. España: Ediciones
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Maldonado, J. (2008). Análisis de métodos para la obtención del valor neto de reposición de bienes in-
muebles. México: ITC.

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cuperado de

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