APERTURA DE ALEGATOS ORALES, SANEAMIENTO,

CALIFICACION DE MEDIO PROBATORIOS AUDIENCIA DE

MEJORAS NECESARIAS Y UTILES
PRIMERO: El 30 de abril de 2018, mis patrocinados JOSÉ MIGUEL MORALES PEREZ
Y NATHALY WENDY FLORES ACUÑA con la inmobiliaria LOS PORTALES S.A.,
suscribieron un Contrato de Compraventa sobre el bien inmueble ubicado en: Lote 1 Mz. F
del Proyecto Sol de Carabayllo VII. Distrito de Carabayllo. Provincia y Departamento de
Lima. El contrato de compraventa establecida que tenía el precio de US$ 57.999.00
(Cincuenta y Siete Mil Novecientos Noventa y Nueve con 00/100 dólares americanos) y la
cuota inicial era de US$ 2.415.44 (Dos Mil Cuatrocientos Quince con Cuarenta y Cuatro
00/100 dólares americanos), para la adquisición del bien.
Siendo ellos así lo restante se tenía que pagar por cuotas mensuales por el monto de
S/1.148.00 (Mil Ciento Cuarenta y Ocho con 00/100 soles), mis patrocinados estuvieron
pagando 22 cuotas que equivale UU$ 25.256.00 (Veinte y Cinco Mil Doscientos Cincuenta y
Seis 00/100 dólares americanos), que se presentó como medio probatorio a la demanda. Que
con fecha 01 de abril del 2020, dejaron de pagar porque se presentó la Pandemia (COVID-
19), en la cual afecto económicamente a mis patrocinados.
SEGUNDO: Señor Juez, con fecha 30 de abril de 2018, mis patrocinados adquirieron el
bien materia de controversia, ya que en esos momentos los recurrentes se encontraba con
trabajos fijo y estable, y sus ingresos eran continuos, siendo así lo cual inicio las MEJORAS
NECESARIAS Y UTILES de la construcción del terreno, que actualmente tiene dos pisos de
un área 108.22 m2, construidos con los acabados correspondientes, todo lo INVERTIDO
FUE DE BUENA FE CON EL UNICO PROPOSITO DE DARLE MEJOR CALIDAD
DE VIDA A SU FAMILIA Y A SUS MENORES HIJOS (KIARA ASTRID MORALES
FLORES Y URIEL ARLEY MORALES FLORES), que tienen una esperanza en forjarse un
futuro para bien de la sociedad y el orden público. Siendo desde ese momento los
recurrentes (compradores de buena fe, además de poseedores de buena fe); estando al día
con sus pagos puntuales con la inmobiliaria LOS PORTALES S.A., por esas fechas, que se
presento como medio probatorio a la demanda.
Que, en el bien inmueble se hizo la construcción de los cimientos de la casa, así como un
primer piso y de segundo piso de material noble con su techo se tuvo que comprar los
materiales como fierros, ladrillos, cementos, mayólicas, pegamentos, tubos, caños, portones
de fierro, pintado, puertas de madera, ventanas, sanitarios, mano de obra entre otros
materiales, dichas mejoras necesarias y utiles constan en la boleta de servicio y comprobante
de pago, que en toda las mejoras necesarias y utiles esta valorizada en S/.169, 915.18
(Ciento Sesenta y Nueve Mil Novecientos Quince con 18/100 soles), como así consta la
valorización por el perito, que se presento como medio probatorio a la demanda.
TERCERO: Señor Juez en todo momento hemos actuado de buena fe no existió intensión
de no pagar por parte de los recurrentes, siempre hemos querido conciliar y llegar a un
acuerdo con la inmobiliaria LOS PORTALES S.A, pero no se logró, no quisieron
reprogramar las cuotas para seguir pagando; asimismo la inmobiliaria LOS PORTALES
S.A., no tuvo consideración sobre la ley Nº31050 (Que Establece Disposiciones
Extraordinarias para la Reprogramación y Congelamiento de Deudas a fin de Aliviar la
Economía de las Personas Naturales y las Mypes como Consecuencia del COVID-19), por
ello acudimos a su despacho.

CUARTO: Mis patrocinados hicieron el procedimiento de Conciliación Extrajudicial

solicitando el Pago de las Mejoras de la Construcción del bien, sin encontrar respuesta
alguna por parte de la inmobiliaria LOS PORTALES S.A., no asistiendo a las audiencias,
razón por la cual se emite el Acta de Conciliación Nº107-2023 de fecha 28 de abril de 2023,
dejando totalmente sentada la presunción legal relativa de verdad sobre los hechos que se le
imputa, que se presentó como medio probatorio a la demanda.

FUNDAMENTACION JURIDICA DE MEJORAS NECESARIAS Y UTILES

Las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados el poseedor inmediato
(arrendatario) tendientes a aumentar el valor o utilidad del bien del poseedor mediato
(arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las características de modificar materialmente
el bien sobre el cual se realicen y el de rembolsables.
De acuerdo con el articulo 916 de nuestro Código Civil - Clases de Mejoras
Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro
del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y a la
renta del bien.
MEJORAS NECESARIAS: Son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien
poseído. Sin ellas este bien quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una
pared en peligro de caer es un ejemplo de esta clase de mejoras. (Arias Schreiber Pezet,
2011, p. 129)
Por tanto, las mejoras necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter urgente
realizados (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el objetivo
de evitar su destrucción.
MEJORAS UTILES: Son aquellas que sin tener el carácter de urgencia propio de las
necesarias, determinan el provecho para el bien aumentando su valor. La construcción de un
cuarto de baño en una casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza. También lo será la
instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares.
(Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 128)
En otras palabras, cuando el ejercicio posesorio se exprese en la explotación económica a fin
de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor. (Vásquez Ríos,
2005, p. 216)
Por tanto, las mejoras útiles son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el
carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor
mediato) y que aumentan el valor del mismo.
DERECHO DE RETENCION EN LAS MEJORAS: A aquel concedido a los poseedores
de un bien inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para
si y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con reembolsarle las
mejoras necesarias y útiles que este introdujo en el bien. Pudiéndose ejercer este derecho
extrajudicialmente simplemente rehusándose a entregar el bien y judicialmente
interponiéndose como excepción. Teniendo este derecho la característica de estar previsto en
la ley y el objetivo de evitar el enriquecimiento sin causa.
Por ello Señor Juez, solicitamos que se DECLARE FUNDADA LA DEMANDA POR
MEJORAS NECESARIAS Y UTILES y ordenar que la inmobiliaria LOS PORTALES
S.A. pague el monto de S/.169, 915.18 (Ciento Sesenta y Nueve Mil Novecientos Quince
con 18/100 soles), por las mejoras del inmueble.