ESTUDIO CASTILLO LUNA & ABOGADOS

Fundado el 22 de octubre de 1992

   

Escrito N° 01 : DEMANDA DE
DESALOJO POR OCUPACION
PRECARIA AL HABER FENECIDO
DE MANERA DEFINITIVA EL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO;
Y OTROS.

SEÑOR JUEZ DEL JUZGADO CIVIL DE LA MOLINA Y

CIENEGUILLA DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
DE LIMA ESTE.

LEONIDAS JUAN SALINAS MARQUINA, representado

por DIONICIA MARQUINA SULCA, con poder que obra
inscrito en la Partida N° 14568232 del Registro de Personas
Naturales de Lima-SUNARP, identificada con Documento
Nacional de Identidad N° 08423835, con dirección
domiciliaria y domicilio procesal físico en Calle Isla
Terranova N° 140, Urbanización Portada de La Planicie,
distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima ;
con Casilla Electrónica N° 3619-SINOE, asignada por el
Poder Judicial al abogado patrocinante a usted me presento
y digo :
 I.- INDICACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA Y
PETITORIO
Que, invocando interés y legitimidad para obrar, vengo a
interponer formal demanda acumulada contra PABLO
MAURO LÓPEZ MAYURI (en adelante el Demandado),
identificado con Documento Nacional de Identidad N°
08060160, con domicilio real ubicado en Jirón Los
Meteorólogos N° 190 Tienda N° 04 ( Antes denominado
Jirón Los Meteorólogos N° 176, Local N°04 como se
acredita con certificado de numeración otorgado por la
Municipalidad de La Molina ), Urbanización Las Acacias de
Monterrico, distrito de La Molina, provincia y departamento
de Lima. Formulando las siguientes pretensiones
acumuladas :
PRIMERA PRETENSIÓN PRINCIPAL : Que, vuestra
judicatura ordene al demandado PABLO MAURO LÓPEZ
MAYURI cumpla con la restitución a nuestra parte
demandante del inmueble arrendado, que tiene la siguiente
denominación : Inmueble ubicado en Jirón Los Meteorólogos
N° 190 Tienda N° 04 ( Antes denominado Jirón Los
Meteorólogos N° 176, Local N°04 como se acredita con
certificado de numeración otorgado por la Municipalidad de
La Molina ), Urbanización Las Acacias de Monterrico, distrito
de La Molina, provincia y departamento de Lima ( Inmueble
sublitis ); disponiendo el desalojo y lanzamiento del mismo,
dado que el contrato de arrendamiento que habíamos
celebrado, ha vencido definitivamente el 31 de diciembre de
2022, no habiéndose producido renovación tácita ni expresa
del contrato de arrendamiento, todo lo contrario se le ha
cursado Carta Notarial el 05 de octubre de 2022,
recepcionada y firmada por el mismo demandado, en la
que se le comunica que la conclusión del contrato de
arrendamiento es el 31 de diciembre de 2022.
PRIMERA PRETENSIÓN ACCESORIA A LA PRETENSIÓN
PRINCIPAL.- Demando a PABLO MAURO LÓPEZ
MAYURI, con la finalidad que cumpla con pagar la renta de
arrendamiento pactada , por el inmueble sublitis litis, que
asciende al 31 de diciembre de 2022 ( Fecha de
conclusión definitiva del contrato de Arrendamiento )
la suma de Que, de manera inmediata el invitado, cumpla
con pagarnos la suma de S/. 6,000.00 ( seis mil con
00/100 soles), y la suma de S/. 480.00 por concepto de
pago de arbitrios, gastos de mantenimiento y servicio de
agua , por el mismo periodo. Fundamenta mi petición el
artículo 1681 Inciso 2 )del Código Civil, dado que durante la
vigencia del contrato de arrendamiento, la renta adeuda
supera ampliamente el periodo de dos meses más quince
días
SEGUNDA PRETENSIÓN ACCESORIA A LA
PRETENSIÓN PRINCIPAL.- Pago de Penalidad por
periodos posteriores al vencimiento del contrato y el
uso que sigue efectuando el demandadopor el uso del
 inmueble por periodos posteriores, al 31 de diciembre
de 2023, dado que el arrendamiento ha vencido
indefectiblemente y de manera definitiva en dicha fecha; y
el demandado continua en el uso del inmueble como
vivienda-comercio. En una prestación igual a la renta del
período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro
de cualquiera de ellas no importará la continuación del
arrendamiento.
Es decir, el demandado debe cumplir con pagarnos la suma
de S/. 6,000.00 ( seis mil con 00/100 soles) por el
uso de facto del inmueble de enero a junio de 2023, más
la suma de S/. 480.00 por concepto de pago de arbitrios,
gastos de mantenimiento y servicio de agua , por el mismo
periodo. Sin perjuicio de ampliar posteriormente nuestra
parte el monto del petitorio, de la SEGUNDA PRETENSIÓN
ACCESORIA DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL, hasta la fecha
de la restitución del inmueble sublitis. Fundamenta la
presente pretensión el Artículo 1704 del Código Civil.

II.- FUNDAMENTOS DE HECHO COMUNES DEL

PETITORIO
1£. Con fecha 15 de enero de 2019, hemos celebrado contrato
de arrendamiento con Pablo Mauro López Mayuri,
respecto al inmueble Calle Los Meteorólogos N° 176, Local
N°04, Urbanización Las Acacias de Monterrico, distrito de La
Molina, provincia y departamento de Lima( actualmente
denominada Calle Los Meteorólogos N° 190, Local N°04 ) .
2£. En dicho contrato las partes pactamos como merced
conductiva la suma de S/. 1,000.00 ( Un mil 00/100 soles
) mensuales. Además, se pactó el pago de S/. 80.00
mensual, por concepto de cuota de mantenimiento, arbitrios
municipales, y cuota por el suministro de agua potable.
3£. Al vencimiento del contrato, el demandado continuó en el
uso del inmueble, bajo las mismas condiciones indicadas,
respecto a la renta de S/. 1,000.00 mensual, más S/.80.00
por los conceptos que se han indicado. Durante la época
COVID 2020-2021, nuestra parte tuvo muchas
consideraciones con el invitado, a quien se le condonó vía
rebaja, varios meses del pago de la merced conductiva, que
de por sí afectaban directamente a Dionicia Marquina
Sulca , dado que ser una persona de la tercera edad
( Mayor de 80 años ) , y la renta cobrada es fuente de
ingresos económicos, destinados a los gastos de
alimentación; ingreso que se vio reducido
4£. Con fecha 01 de enero de 2022, nuestra parte
demandante suscribió nuevamente el contrato de
arrendamiento del inmueble de nuestra propiedad ubicado
en Calle Los Meteorólogos N°176, Local N°4 ( Actualmente
N° 190, Tienda N° 04 ), Urb. Las Acacias, Distrito de La
Molina, provincia y departamento de Lima. por el periodo de
doce (12) meses renovables. Esto es, la vigencia del
contrato se determinó por el período del 01 de enero del
2022 hasta el 31 de diciembre del 2022, la cual se ha
regido por las condiciones indicadas en la cláusula quinta
 del mencionado contrato, respecto al monto de la renta de
S/. 600.00 mensual, y el pago mensual de S/. 30.00
por concepto de arbitrios municipales, cuota de
mantenimiento, y por el suministro de agua.
5£. Culminada la etapa COVID 19, acordamos con el invitado
de manera verbal en el mes de mayo del año 2022, que las
condiciones respecto al pago de la renta serían a partir
del mes de junio nuevamente de S/. 1,000.00 ( Un mil
00/100 soles ) mensuales, además, el pago de S/. 80.00
mensual, por concepto de cuota de mantenimiento, arbitrios
municipales, y cuota por el suministro de agua potable,
que habían sido pactados en el contrato del 15 de enero de
2019. El Acuerdo Verbal que tuve con el invitado, no ha
sido cumplido por su persona, quién además de usar el
inmueble como vivienda, lo destina al desarrollo de
actividad económica de Sastrería y Ventas de Artículos
relacionados a la sastrería; generándose un conflicto con el
invitado, que, a partir de junio de 2022, dejó de pagar los
montos pactados.
6£. El contrato de fecha 01 de enero de 2022 estipula en su
“cláusula tercera” que el período de doce (12) meses se
renovaría automáticamente por otro período de 12 meses
bajo las mismas condiciones, “a menos que previamente se
haya notificado con una anticipación de treinta días antes
del vencimiento del presente contrato la voluntad de no
renovarlo.”
7£. Es en este contexto, que nuestra parte demandante
( Poderdante Leónidas Juan Salinas Marquina ), con fecha
05 de octubre del 2022, curso carta notarial al
demandado, expresando indubitablemente en el párrafo
tercero : “voluntad de NO RENOVAR EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.” Dejando en claro en el párrafo siguiente
que: “el contrato de arrendamiento vence indefectiblemente
el 31 de diciembre del 2022.” Por lo que es en esta misma
fecha que el Sr. Pablo Mauro López Mayuri, debía devolver
la posesión del inmueble al arrendador, sin necesidad de
requerimiento alguno.
8£.Sin embargo; llegada la fecha de vencimiento del contrato,
el 31 de diciembre del 2022, el demandado se rehusó sin
motivo justificante a desocupar y entregar la posesión del
inmueble, pese a haberse obligado a ello en el contrato que
suscribió con LA SOLICITANTE con fecha 01 de enero de
2022. Además, tuvo una conducta agresiva y desafiante
con nuestra parte demandada, expresándonos, que él no
saldría del inmueble arrendado, haciendo alarde de ser el
Sastre de magistrados y abogados de los mejores estudios
jurídicos de Lima, y que nunca vamos a lograr desalojarlo.
9£.Como prueba que las partes acordaron, que, a partir de
junio de 2022, la merced conductiva, sería nuevamente
de S/. 1,000.00 ( Un mil 00/100 soles ) mensuales,
además, el pago de S/. 80.00 mensual, por concepto de
cuota de mantenimiento, arbitrios municipales, y cuota por
el suministro de agua potable, tenemos los Recibos de Pago
 de impuesto a la renta, y la consignación judicial que
ha efectuado el invitado ante Juzgado de Paz de La
Molina Expediente N° 01085-2025-0-3204-JP-CI-01
( Existencia de proceso del cual hemos tomado
conocimiento reciente ) de dos montos de S/.1,000.00
cada uno, consignación que ha sido rechazada por el
juzgado, y que se encuentra archivado.
10£. Hemos cumplido con invitarlo a un Centro de Conciliación
Extrajudicial, a la cual asistió, para proponer algo absurdo y
abusivo, expresando que lo dejen trabajar por un año más,
sin pago de renta, alegando que tenía que juntar dinero
para irse a otro lugar, y que él se retiraba del inmueble el
30 de junio del 2024. Obviamente, señor magistrado, no
se llegó a ningún acuerdo conciliatorio,conforme consta en
el Acta de ConciliaciónExtrajudicial que acompaño.
11£. Es de esta manera que hasta el día de hoy el Sr. Pablo
Mauro López Mayuri, pese a haber fenecido su contrato el
31 de diciembre de 2022, continúa en el uso del bien
inmueble y se rehúsa a retirarse del inmueble, se rehúsa a
pagar lo adeudado, y se rehusa a pagar montos por los
meses que seguirá ocupando abusivamente el inmueble
arrendado.
12£. Demando a PABLO MAURO LÓPEZ MAYURI, con
la finalidad que cumpla con pagar la renta de
arrendamiento pactada , por el inmueble sublitis litis,
que asciende al 31 de diciembre de 2022 ( Fecha de
conclusión definitiva del contrato de Arrendamiento
 ) la suma de de S/. 6,000.00 ( seis mil con 00/100
soles), más el monto de S/. 480.00 por concepto de
pago de arbitrios, gastos de mantenimiento y servicio de
agua , por el mismo periodo.
13£. La indemnización que reclamo es por el uso sin
derecho alguno del inmueble materia de litis, es decir, el
uso a partir del 01 de enero de 2023, dado que el
arrendamiento ha vencido indefectiblemente y de manera
definitiva el 31 de diciembre de 2023; y el demandado
continua en el uso del inmueble como vivienda-comercio.
Es decir, el demandado debe cumplir con pagarnos la
suma de S/. 6,000.00 ( seis mil con 00/100 soles)
por el uso de facto del inmueble de enero a junio de
2023, más la suma de S/. 480.00 por concepto de
pago de arbitrios, gastos de mantenimiento y servicio de
agua , por el mismo periodo. Sin perjuicio de ampliar
posteriormente nuestra parte el monto del petitorio de la
SEGUNDA PRETENSIÓN ACCESORIA A LA PRETENSIÓN
PRINCIPAL, hasta la fecha de la restitución del inmueble
sublitis.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:

DE CARÁCTER SUSTANTIVO
Ampara mi demanda las siguientes normas legales de carácter
sustantivo :
 Nuestra Carta Magna garantiza en su artículo 70° el
derecho a la propiedad, del cual me encuentro privado
al no poder hacer uso y disfrute de mi bien inmueble.
 Así mismo del mis cuerpo legal de normal me amparo
en el artículo 2 inciso 16 el cual también se refiere al
derecho de propiedad del mismo que me encuentro
impedido de ejercer.

 Que, conforme el Artículo 911 del Código Civil , al

haberse vencido de manera definitiva el contrato con
fecha 31 de diciembre de 2023, el arrendatario-
demandado, tiene la calidad de precario.

 Conforme lo establece el artículo 923º del Código

Civil, el cual define el derecho de la propiedad, me
encuentro impedido de usar y disfrutar de este
derecho, ante la imposibilidad de detentar el mismo.

 El artículo 1666º Código Civil define el arrendamiento

“ Por el arrendamiento el arrendador se obliga a
ceder temporalmente al arrendatario el uso de
un bien por cierta renta convenida “.
Efectivamente, nuestra parte celebró contrato de
arrendamiento con la persona del demandado en
calidad de arrendatario.

 El demandado ha infringido diversas disposiciones de

carácter legal y contractual, así , ha incurrido en
infracción de las siguientes causales contenidas en el
Artículo 1681 del Código Civil : Inciso 2) A pagar
puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos;
3) A pagar puntualmente los servicios públicos
suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las
 normas que los regulan; inciso 10) A devolver el bien
al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de
su uso ordinario; inciso 11) A cumplir las demás
obligaciones que establezca la ley o el contrato.

 Artículo 1704 del cobro de penalidad.-

Exigibilidad de devolución del bien y cobro de
penalidad.- Vencido el plazo del contrato o cursado el
aviso de conclusión del arrendamiento, si el
arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene
derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestación igual a la
renta del período precedente, hasta su devolución
efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará
la continuación del arrendamiento.

DE CARÁCTER PROCESAL:
 Artículo 585.- Procedimiento.- La restitución de un
predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el
proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en
este Subcapítulo.
 Están facultados para promover el proceso de desalojo
el propietario y toda persona que es considerado tener
derechos, en aplicación de lo dispuesto por el Art. 586
del Código Procesal Civil, por consiguiente, la
recurrente, como propietaria del bien tiene legitimidad
procesal para promover el presente proceso de
desalojo, contra el demandado que resulta siendo un
 ocupante precario al haber fenecido, el 31 de
diciembre de 2022, de manera definitiva el contrato
de arrendamiento que hemos celebrado.
 El desalojo se sustenta en la causal de vencimiento de
plazo según el Art. 591 C.P.C., mediante la cual se
sustenta la carta notarial de aviso de fin de contrato y
devolución del inmueble.
 Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo.-
Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el
administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en
el Artículo 598, considere tener derecho a la
restitución de un predio. Pueden ser demandados: el
arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o
cualquier otra persona a quien le es exigible la
restitución. Artículo 587.- Tercero con título o sin él.-
Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la
relación establecida entre el demandante y la persona
a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe
denunciarlo en su demanda. El denunciado será
notificado con la demanda y podrá participar en el
proceso. Si al momento de la notificación del
admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo
notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a
participar en él y el efecto que va a producirle la
sentencia. El tercero puede actuar como litisconsorte
voluntario del demandado desde la audiencia única. Si
durante la audiencia se advierte que el tercero carece
 de título posesorio, el Juez aplicará lo dispuesto por el
Artículo 107. Artículo 588.- Falta de legitimidad
pasiva.- Si el emplazado acredita no ser poseedor,
sino que sólo se encuentra en relación de dependencia
respecto de otro, conservando la posesión en nombre
de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones
suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse
conforme a lo dispuesto en el Artículo 105, salvo que
quien demande sea el poseedor con quien mantiene la
relación de subordinación. Artículo 589.- Notificación.-
Además de la dirección domiciliaria indicada en la
demanda, ésta debe ser notificada en el predio
materia de la pretensión, si fuera distinta. Si el predio
no tiene a la vista numeración que lo identifique, el
notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los
vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.
 Sumilla: Desalojo por ocupación precaria. El artículo 911 del
Código Civil señala que la posesión precaria es aquella que se
ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; por
ende, para que prospere la acción es necesaria la existencia
indispensable de tres presupuestos:
 a) Que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien
inmueble cuya desocupación solicita;
 b) Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre
el demandante y el emplazado; y,
 c) Que para ser considerado precario debe darse la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute
del bien por la parte emplazada.
 En el presente caso, el heredero legal de quien ostentaba el derecho
real de propiedad sobre un bien inmueble no puede ser considerado
 como ocupante precario de aquel, su sola vocación hereditaria
constituye el título que justifica dicha posesión.

 • Se suspende desalojo cuando calidad del título se está discutiendo en

proceso contencioso administrativo [Casación 3902-2016, Tacna]

 Sumilla: Se vulnera el derecho al debido proceso y la tutela

jurisdiccional efectiva, al no haberse pronunciado sobre la solicitud
de suspensión del proceso, teniendo en cuenta además que en el
presente proceso de desalojo la decisión jurisdiccional depende de
la calidad del título que ostenta la parte demandada, la cual está
siendo ventilada en otro proceso contencioso administrativo, e
incidiría en la situación legal de la Asociación demandada.


JURISPRUDENCIA:
 “El proceso de desalojo está destinado a obtener la restitución
de un predio ocupado por una persona, en los distintos
supuestos en que es procedente, de tal manera que
consentida o ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se
ejecuta contra todos los que ocupen el predio.” Cas 497-98-
Ancash. El Peruano 04-05-1998. Pág. 871.

 El artículo 586 del Código Procesal Civil (“CPC”) señala que el

desalojo procede tanto contra el precario como contra el
arrendatario: “Pueden ser demandados: el arrendatario, el
sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a
quien le es exigible la restitución”. La

 El desalojo contra el demandado es alegando que el indicado

tiene la condición de ocupante precario, toda vez que viene
ocupando el inmueble sublitis, sin título alguno que lo
sustente, habida cuenta que el contrato de arrendamiento que
 hemos celebrado ha fenecido de manera definitiva el 31 de
diciembre de 2022.

 El artículo 1704° del Código Civil (“CC”) nos ayuda a

encontrarlo: “Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso
de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no
restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su
devolución”.

 Entonces, con ocasión de un contrato de arrendamiento –que

es en donde me voy a enfocar– el arrendador está facultado a
demandar el desalojo en dos casos: (i) cuando ya cursó a su
contraparte el aviso de conclusión del arrendamiento; y (ii)
cuando el plazo determinado del arrendamiento ha
transcurrido en exceso (vencimiento del plazo).

 En el supuesto (i) estamos ante un arrendamiento de duración indeterminada

(regulado en el 1703 CC)[1], en donde el arrendador, por haber cursado el
aviso de conclusión solicitando la devolución del bien, ha generado el
fenecimiento del título de su contraparte, convirtiéndolo en precario. Este
primer supuesto del 1704° CC es equivalente a lo que el 586° CPC denomina
“desalojo contra el precario”.

 Por su parte, el supuesto (ii) del 1704° CC hace referencia a un

arrendamiento cuyo plazo –que fue pactado como “determinado”– ya
concluyó, pero el arrendador ha omitido enviar el aviso comunicando la
finalización del contrato, con lo cual el inquilino, antes que convertirse en un
poseedor precario, mantiene a su favor un título, el cual ha pasado a ser de
duración indeterminada. ¿Puede el arrendador, en este escenario, demandar
por desalojo a su contraparte? El 1704 CC expresamente lo faculta a ello,
 pero a diferencia del caso anterior, la causal no será la de posesión precaria,
sino simplemente la conclusión del plazo originalmente pactado por las
partes en el arrendamiento.

 ¿Y será necesario que en este caso, previamente a la interposición de la

demanda (invocando la causal de “vencimiento de plazo”), el arrendador
solicite la devolución del bien o comunique su intención de dar por concluido
el contrato? Claro que no, porque de hacerlo el desalojo ya no se sustentaría
en el “vencimiento del plazo”, sino en la “posesión precaria” del (hasta
entonces) arrendatario, cuyo título habría fenecido producto de dicha
comunicación (con ello, además, no se dejaría espacio para que el desalojo
por vencimiento del plazo pueda funcionar de manera autónoma al desalojo
por posesión precaria).

 Entonces, el 1704° CC y el 586° CPC coinciden, en tanto regulan –por

separado– las dos razones por las que se puede demandar el desalojo
dentro de una relación de arrendamiento: (i) si el plazo determinado
del arrendamiento ya transcurrió, y pese a ello el arrendatario se
mantiene en posesión del bien, sin que el arrendador haya solicitado
aún la restitución, la causal será la de posesión precaria; en
cambio (ii) si al arrendador ya solicitó al arrendatario la devolución y
pese a ello éste se resiste a la entrega, entonces estamos ante un
poseedor precario (título fenecido), y será ésta la causal para pedir el
desahucio.
 Muy distinto sería el caso de un contrato de arrendamiento de duración
determinada, en donde a mitad del plazo, y debido al incumplimiento
en el pago de la renta, el arrendador demanda el desalojo por la
(inexistente) causal de “incumplimiento en el pago de la renta”. ¿De
dónde ha nacido la idea de que existe, dentro del arrendamiento, esta
causal de desalojo? Es probable que la confusión se genere a partir de
la redacción del 585° CPC: “Procede, a decisión del demandante, el
acumular la pretensión de pago de arriendo  cuando el desalojo se
fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el
 demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el
proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza”  (el énfasis es mío).
 La norma hace referencia a un desalojo que se fundamenta en “dicha
causal”. Diera la impresión que esa “causal” es el incumplimiento en el
pago de la renta. Sin embargo, esto es un error. El 585° CPC debe ser
interpretado en el sentido que el desalojo no procede per se por la falta
de pago de la renta; mientras haya incumplimiento de dicho pago pero
el título del arrendatario se mantenga vigente, no se podrá demandar el
desalojo. Si lo que busca el arrendador es recuperar la posesión
porque el arrendatario viene incumplimiento el pago de la renta, deberá
primero dejar sin título a su arrendatario, y para ello requerirá resolver
el contrato.
 Y es que cuando el arrendador exige la devolución no es porque le
deban dinero. La (verdadera y única) razón de dicha exigencia es que el
título de su contraparte ha decaído (fenecido), y si esta es la razón
entonces no dejamos de estar ante un desalojo contra un poseedor sin
título, por lo que la causal será la de posesión precaria.
 Esto queda confirmado por lo dispuesto en el artículo 1697 CC: “El
contrato de arrendamiento puede resolverse si el arrendatario no ha
pagado la renta”.  Es decir, el incumplimiento del arrendatario lo que le
otorga al afectado es el derecho de resolver el contrato, para generar
así el fenecimiento de su título y a partir de ello exigir la devolución del
bien. Pero nótese que esto no es ninguna novedad, sino simplemente
la aplicación de una regla general: no se puede pretender la restitución
de las prestaciones (en este caso la devolución del bien) si primero no
se ha dejado sin efecto la relación jurídica creada, que es la que
justifica que las partes conserven dentro de su patrimonio dichas
prestaciones.
 Pensemos por ejemplo en una compraventa en donde, producto del
incumplimiento en el pago del precio, el vendedor desea recuperar la
propiedad y posesión del bien. ¿Qué ocurrirá si demanda la restitución
de la posesión por incumplimiento del pago? Lo primero que un Juez
sensato le exigirá será acreditar que el contrato ha quedado
RESUELTO, porque sólo así se justifica que el comprador quede
obligado a restituir la posesión. Esta es una regla que ha sido
reconocida en la Sentencia del IV Pleno Casatorio y de la cual no se
escapa ningún contrato, incluido el arrendamiento.
 En conclusión, en un caso de arrendamiento el desalojo procede por
dos causales: (i) por posesión precaria, lo cual presupone que el
arrendador generó el fenecimiento del título de su contraparte
mediante la solicitud extrajudicial de devolución del bien; y (ii) por el
vencimiento del plazo pactado originalmente por las partes, y siempre
que el arrendador no haya solicitado extrajudicialmente la restitución,
pues en ese caso la causal del desalojo ya pasaría a ser la de posesión
precaria. ¿Y el desalojo por incumplimiento del pago de la renta? No
existe. Lo que debe hacer el arrendador contra el arrendatario moroso
es resolverle el contrato, y en ese caso el desalojo deberá sustentarse
en la causal de posesión precaria, pudiendo acumularse a dicha
pretensión el pago de las rentas devengadas (art. 585° CPC).
 ¿Y genera algún efecto práctico esto que vengo señalando? Por
supuesto que sí.
 Imaginemos que A arrendó su inmueble a B por 1 año. El plazo ya
transcurrió y B, quien adeuda 4 meses de renta, permanece en
posesión del bien. “A” solicita mediante carta notarial la restitución de
la posesión. De acuerdo con el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de
noviembre del 2017 (el “Pleno”), una vez que el arrendatario es
convertido en precario deja de existir renta (controversia sin cuantía),
por lo que la competencia para el desalojo le corresponderá al Juez
Especializado (JE) y nunca al Juez de Paz Letrado (JPL).
 Hace poco oí una opinión según la cual, en el caso recién planteado,
pese a que el arrendador convirtió a su contraparte en precario, el
competente en el desalojo será el JPL si es que el arrendador invoca la
causal de “incumplimiento en el pago de la renta”. Esta opinión no
toma en cuenta lo que he venido señalando: no es el incumplimiento
en el pago de la renta lo que abre las puertas del desalojo, sino el
hecho de haber provocado el fenecimiento del título de la contraparte,
con lo cual nos guste o no –y en aplicación el Pleno– el inquilino ha
devenido en precario, correspondiéndole la competencia al JE.
 Entonces, lamentablemente, no cabe la posibilidad de que alguien que
ya constituyó en precario a su contraparte se sustraiga de los efectos
del Pleno invocando la (inexistente) causal de desalojo por falta de
pago. El Pleno es grave porque no deja escapatoria. Antes que fabricar
causales de desalojo que no existen para “burlar” los efectos del Pleno,
lo que debemos hacer es reconocer la gravedad del mismo y generar
 una corriente de opinión que “obligue” a nuestros magistrados a
enmendar el rumbo.


 [1] Podrá ser de duración indeterminada ya sea porque así se pactó

desde el inicio en el contrato o porque habiendo tenido originalmente
un plazo determinado, el mismo ya venció, habiéndose mantenido el
arrendatario en posesión sin que el arrendador le haya exigido la
devolución, con lo cual el arrendamiento subsiste pero su plazo se
“transforma” en uno de tipo indeterminado.


MONTO DEL PETITORIO:

La pretensión principal es inapreciable en dinero,

VIA PROCEDIMENTAL:

El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del

proceso SUMARISIMO.

MEDIOS PROBATORIOS:

Ofrezco como medios probatorios los siguientes:

1. El mérito de la declaración de parte, que deberá absolver el

demandado, conforme pliego que acompaño.
2. Copia del Acta de Conciliación en el centro de conciliación
ASIS, en la cual se deja constancia el cierre del proceso de
conciliación por falta de acuerdo entre las partes.
3. eble.
4. ANEXO-1: Copia de DNI de la solicitante.
5. ANEXO-2: Copia de documentos de Poder para conciliar en
este proceso conciliatorio.
6. ANEXO-3: Copia de Partida Electrónica del inmueble
materia de litis.
7. ANEXO -4 : Copia del contrato de arrendamiento del 15
enero de 2019.
8. ANEXO-5: Copia del Contrato de Arrendamiento de fecha
01 de enero de 2022.
9. ANEXO-6: Copia de la Carta Notarial diligenciada a EL
INVITADO con fecha 05 de octubre de 2022.
10. ANEXO-7: Copia de dos recibos de renta impagos.
11. ANEXO-8 : Copia de actuados de fallida consignación
judicial efectuada por el invitado, ante Juzgado de Paz de
La Molina Expediente N° 01085-2025-0-3204-JP-CI-
01.
12. Que, en aplicación de lo preceptuado en la Ley N° 26872
“Ley De Conciliación Extrajudicial”, su modificatoria Decreto
Legislativo N° 1070 y el Texto Único de su Reglamento
aprobado por Decreto Supremo N° 017-2021-JUS,
publicado en el Diario Oficial El Peruano el 17 de
noviembre de 2021; vengo a solicitar el inicio del
proceso de conciliación extrajudicial conforme a los términos
siguientes:
13. inscrito en la Partida Electrónica N°49026400 del Registro
de Propiedad Inmueble de Lima con EL INVITADO,
14.

15.
 ESTUDIO CASTILLO LUNA & ABOGADOS
Fundado el 22 de octubre de 1992
   
POR LO EXPUESTO:

Sírvase dar por admitida la presente demanda, correr traslado

de la misma al demandado por el término de ley y declararla
fundada en su oportunidad, con expresa condena de costas y
costos del proceso, incluyendo los gastos del proceso
conciliatorio.

Otrosidigo.- Que conforme al artículo 80 del Código Procesal

Civil, otorgo a favor del letrado que autoriza el presente
escrito, Manuel Enrique Castillo Luna, identificado con
Documento Nacional de Identidad N° 07211685, para que en
nuestro nombre y representación, ejerza las facultades
generales del mandato al que se refiere el artículo 74 del citado
cuerpo legal, declarando que nuestro domicilio social y
personal es el mismo que el indicado en la introducción de este
recurso, y que me encuentro instruido del alcance del poder y
sus efectos.
Segundo Otrosidigo.- Presento copias suficientes de la
demanda y sus anexos, para efectos de la notificación al
demandado, en formato físico,presentado en la Mesa de Parte
de los Juzgados Civiles de La Molina-Sede Meteorólogos.

ESTUDIO CASTILLO LUNA & ABOGADOS

Fundado el 22 de octubre de 1992
   

Segundo Otrosidigo.- Se señala como correo electrónico

común de la parte demandante y de los abogados el siguiente
: abogadocastilloluna@gmail.com ; además como celular-
whatsapp común de la parte demandante y de los abogados
que autorizan la presente demanda el N° 996126758.

Tercer Otrosidigo.-Los abogados patrocinantes, que

autorizan la presente demanda , DECLARAN bajo
responsabilidad en que caso de falsa declaración, que se
encuentran plenamente habilitados ante el Colegio de
Abogados de Lima, para ejercer la profesión en general, y el
presente patrocinio en particular.

La Molina, 28 de Junio de 2023

DIONICIA MARQUINA SULCA

APODERADA