* AVALÚO COMERCIAL DE BIEN INMUEBLE *

1.- Datos Generales.-

Propietario : Sr. Francisco Hipólito Pinto Chico
Teléfonos : Contacto Srta. Juanita Tomalá cell 0983591396
Contenido Propiedad : Solar y Vivienda (Villa de Dos plantas)
Ubicación : Séctor barrio Garay, Calle Séptima # 509 y 511 entre Alcedo y P. P. Gómez
Código Catastral : 012-0111-003-2-0-0-1
Matricula Inmobiliaria : Inscrita el 15 de Julio de 1960 en la Notaria Primera del
Cantón Guayaquil del Dr. Carlos Quiñonez Velasquez
Tipo de Zona Municipal : ZR (Zona Residencial 1)
Uso de Suelo : Residencial
Tipo de Propiedad : Particular
Cantón : Guayaquil
Parroquia : Urdaneta
Provincia : Guayas
Tipo de Avalúo : Comercial para la Venta
Realizado : Arq. Andrés Aguilar Jiménez - Registro Senescyt : 1030-06-657290
Condición Legál : Predio con Escrituras Publicas Registradas y Catastradas. No existe
deudas pendientes con ninguna entidad que presten servicios básicos (agua, luz,
impuestos prediales, alcantarillado, etc). Tampoco existe hipotecas o gravámenes
registrados en el sector financiero público y privado
Información para el Avalúo : Inspección en sitio, Escrituras Catastradas, Certificado de
Avalúos Municipal e Historia de Dominio del Registro de la Propiedad.

2.- Generalidades.-
Para la valorización del predio en mención se ha tomado en consideración las
condiciones actuales de mercado, aunque existe una recesión económica bien
marcada en el país por tres años aproximadamente mas la situación Sanitaria mundial
de Pandemia, el mercado de Valores permanece estable, por lo que se estimará para
este avalúo este tipo de marcadores o condicionantes.
La propiedad o inmueble está apta para la comercialización y se encuentra en la Zona
Oeste de la Ciudad de Guayaquil donde la plusvalía es de bajo crecimiento y existen
proyectos Municipales por realizar que afecten la zona, como proyectos municipales
de mejoramiento urbano como asfaltar vías, conformación de aceras y bordillos
regenerados para un mejoramiento peatonal y vehicular. Adicionalmente el predio se
encuentra muy bien ubicado en una Zona de mediano crecimiento urbanístico cerca
del Puente de la calle 17 con zonas comerciales cercanas como Riocentro Los Ceibos,
Centro Comercial Alban Borja, Gasolineras, Comisariatos y Locales Comerciales
grandes y pequeños dedicados a la venta de Repuestos Automotrices y Talleres de
reparación automotriz en general.

3.- Datos del Predio.-

El predio consta de terreno medianero plano de 24,60 mts de fondo por 6,25 mts de
ancho que da una superficie total de 153,75 metros cuadrados y de una construcción
de dos Pisos con 3 departamentos. La Construcción es de Hormigón Armado de
aceptable calidad.
La construcción existente está emplazada en toda el área del terreno con ciertos
retiros frontales (3.00 mts), laterales adosados por ambos lados y posteriores (1.00
mt). Registra Ficha y registro catastral por via censo o inspección catastral donde
consta toda la propiedad lo que indica que toda el área de construcción si está en los
registros del Catastro Municipal. No hace falta Regularización municipal

Según las Escrituras y medidas levantadas en sitio los linderos son los siguientes :
Norte : solar 2 con 24,60 mts
Sur : solar 4 con 24,60 mts
Este : solar 33 con 6,25 mts
Oeste : calle C con calle Séptima 6,25 mts
Area Total de Terreno : 153,75 mts 2
Area Total Construcción : 265,10 mts 2
La edificación General comprende la construcción de una Vivienda de dos Plantas
que está dividida en dos departamentos en planta baja y otro en el primer piso :
1.- Dpto P. Baja # 1 : Sala, Comedor, Cocina, Dormitorio y un Baño. Tiene un entrepiso
de madera donde se desarrolla área de descanso
2.- Dpto P. Baja # 2 : Sala, Comedor, Cocina Dos Dormitorios y dos Baños. Tiene un
entrepiso de hormigon armado donde se desarrolla área de descanso.
3.- Dpto P. Alta : Sala, Comedor, Cocina, Cuatro dormitorios y Tres Baños.

4.- Los detalles constructivos de la Vivienda son los siguientes :

1.- Cimentación y Estructura General de Hormigón Armado en un suelo consolidado
2.- Columnas, Riostras, Vigas y Losa de Hormigón armado. Vigas de Cubierta de
madera dura
3.- Paredes de bloque enlucidas por ambas caras
4.- Cubierta : Planchas Metálicas tipo Duratecho sobre estructura de madera
5.- Instalaciones Electricas : Empotradas (PVC)
6.- Instalaciones Sanitarias : Empotradas (PVC)

Los Acabados de los Departamentos son los siguientes :

Los acabados de la construcción son de calidad intermedia : pisos de baldosas en áreas
de departamentos, pisos de accesos exteriores de cemento alisado, paredes interiores
y exteriores enlucidas y pintadas con látex, baños con piezas sanitarias de procedencia
nacional línea económica, Ventaneria de marcos metálicos con vidrio, instalaciones
eléctricas y sanitarias empotradas. Rejas metálicas de protección en planta baja.
La Fachada es de estilo Contemporáneo con cerramiento de Hormigon armado y Rejas
de seguridad y Puerta metálica de acceso. No existe área de Garaje.
5.- Calculo de Valores para el Avalúo Comercial.-
Para la determinación del valor real de la propiedad se ha tomado en cuenta factores
como : Costo por metro cuadrado del terreno, Costo por metro cuadrado de la
Construcción de la Vivienda, Ubicación del predio y Entorno de predio.
Adicionalmente se toma en consideración factores de ajuste como depreciación,
plusvalía, valores de mercado, Avalúos Municipales y factores externos del predio.
1.- Costo Terreno : 153,75 mts 2 x 220 dólares c/mt : $ 33.825 dólares
2.- Costo Construcción : 265,10 mts2 x 400 dólares c/mt : $ 106.040 dólares
3.- Factores de Depreciación : Debe existir Mejoramiento de acabados
4.- Factores de Ajuste y Plusvalía : Ninguno
5.- Factores de Negociación : (+ -) 3.000 dólares

Valor Total de la Propiedad : $ 139.900 dólares

6.- Declaración de Imparcialidád.-

Como perito Avaluador calificado con titulo de nivel superior (Arquitecto) con
experiencia en el ramo de la Construcción y Comercialización de Bienes Inmuebles,
declaro bajo juramento que el valor declarado como avalúo comercial del predio en
mención corresponde al valor real del mismo en el mercado de valores en la ciudad de
Guayaquil, Ecuador.
Nota : La Propiedad debería ser comercializada en términos de Casa Rentera en
virtud de tener 3 departamentos habiendo la posibilidad de hacer en el primer piso
otro departamento.-
Atentamente

Arq. José Andrés Aguilar Jiménez

Cell : 0982718367
Registro Senescyt : 1030-06-657290
Correo Electrónico : andresaguilar3000@gmail.com

Registro Fotográfico.-
Agosto 2023