ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

PROYECTO INMOBILIARIO

UBICACION: AV. NICOLS DE ARANIBAR N 801 URB. SANTA BEATRIZ CERCADO DE LIMA

ELABORADO POR: ING. ENRIQUE REYES. CIP 68420.

FECHA: 06-02-2013

LIMA-PERU

INDICE:
CONTENIDO
2.- ESTUDIO DE MERCADO 2.1 2.2 2.3 2.4 LA DEMANDA. LA OFERTA . CARACTERSTICAS DE LA OFERTA EN LA ZONA DEL PROYECTO. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO.

1.- EL PRODUCTO 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 UBICACIN DEL TERRENO. EL EDIFICIO. LOS DEPARTAMENTOS. ESTRUCTURAS. ACABADOS. INSTALACIONES SANITARIAS. INSTALACIONES ELECTRICAS.

3.- CONCLUSION Y RECOMENDACIONES

ESTUDIO DE MERCADO
OPCION A: MERCADO DE OFICINAS.
A.1 OFERTA INMOBILIARIA. DEL TRABAJO DE CAMPO REALIZADO SE CONCLUYE QUE LA OFERTA DE OFICINAS EN LA ZONA ES NULA. ESTA OBSERVACION ES COMPATIBLE CON LA TENDENCIA ACTUAL DEL MERCADO DE OFICINAS PRIME; CUYA OFERTA SE CONCENTRA EXCLUSIVAMENTE EN LOS DISTRITOS DE MIRAFLORES, surco Y SAN ISIDRO. SIN EMBARGO SI SE APRECIA ACTIVIDAD EDIFICADORA EN LA ZONA PARA PROYECTOS DE DEPARTAMENTOS A.2 DEMANDA INMOBILIARIA. SEGN EL ESTUDIO DE CAPECO DEL MERCADO DE EDIFICACIONES DE LIMA Y CALLAO EXISTIRIA UNA GRAN DEMANDA DE OFICINAS TIPO B, YA QUE LA DEMANDA DE OFICINAS TIPO A (PRIME) EST CUBIERTA CON LOS PROYECTOS EJECUTADOS Y EN EJECUCIN,EN LOS DISTRITOS DE SAN ISIDRO, SURCO Y MIRAFLORES, PRINCIPALMENTE; DE LOS DEMANDANTES DE OFICINAS TIPO PRIME SE CONOCEN SUS CARACTERISTICAS: ESTAN DISPUESTOS A PAGAR ENTRE $18 Y $22/M2 DE ALQUILER, TIENEN CAPACIDAD ECONOMICA PARA INVERTIR EN LA IMPLEMENTACION DE LAS ESTACIONES DE TRABAJO, DEMANDAN EDIFICIOS INTELIGENTES Y TIENEN ELEVADOS NIVELES DE EXIGENCIA EN LAS AREAS DE VOZ Y DATA. NO HAY ESTUDIOS FIABLES SOBRE LAS CARACTERISTICAS DE DEMANDA DE OFICINAS TIPO B; SOLO SE PRE-SUPONE QUE EL CRECIMIENTO ECONOMICO A INCREMENTADO ESTA DEMANDA. SIN EMBARGO SE DESCONOCEN LAS CARACTERISTICAS ESPECIFICAS DE ESTA DEMANDA, POR LO QUE SUPONE UN CIERTO RIESGO DESARROLLAR UN EDIFICIO DE OFICINAS TIPO B. A.3 CONCLUCIONES. NO EXISTE OFERTA PARA LAS OFICINAS TIPO B; SE PRE-SUPONE UNA CIERTA DEMANDA PARA ESTE TIPO DE OFICINAS, SE DESCONOCE LAS CARACTERISTICAS DE ESTA DEMANDA, EN LA ZONA PROXIMA AL TERRENO NO EXISTE ACTIVIDAD COMERCIAL QUE SEA COMPATIBLE CON EL DESARROLLO DE UN PROYECTO DE OFICINAS. POR LAS RAZONES MENCIONADAS NO SE RECOMIENDA UN PROYECTO DE OFICINAS TIPO B EN EL TERRENO. TAMPOCO SE RECOMIENDA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO DE OFICINAS PRIME, POR CUANTO ESTA OFERTA DE PROYECTOS ESTA 100% CONCENTRADA EN DISTRITOS EXCLUSIVOS COMO SAN ISIDRO, SURCO Y MIRAFLORES.

OPCION B: PROYECTO DE EDIFICACION MULTI-FAMILIAR.

B.1 OFERTA INMOBILIARIA. DE UN RECORRIDO DE CAMPO EN LA ZONA PROXIMA AL TERRENO, SE OBSERVA MEDIANA ACTIVIDAD EDIFICADORA, TANTO DE EDIFICIOS YA CONSTRUIDOS, COMO DE PROYECTOS NUEVOS, SEGN SE MUESTRA A CONTINUACION:
Trabajo de Campo: Zona de Inspeccin: Das 29 y 30 de Enero Calles aledaas a la direccin del terreno, Av. Nicols de Aranibar N 801 Urb. Santa Beatriz Cercado de Lima.

VISTAS DEL TERRENO

Vista Calle Nicols de Aranibar

Vista Av. Jos Glvez

Vista Calle Enrique Villar

Vista Acceso Va Expreso (Av. Iquitos)

PROYECTOS INMOBILIARIOS EXISTENTES Condomio Los Girasoles De Santa Beatriz

Direccin: Descripcin:

Mariano Carranza N 248, Santa Beatriz Cercado de Lima

Edificio de 7 pisos con 55 departamentos Dormitorio Principal con bao incorporado 2 dormitorios y un bao completo, sala comedor, cocina lavandera y terraza. Laminado, closet, cocina con muebles bajos y altos 47 Flaxs y 8 dplex rea desde 83.23 m2 hasta 115 m2.

EDIFICIO RESIDENCIAL

VILLA LETICIA

Direccin: Descripcin:

Av. Torres Paz N 1101 cruce con Mariano Carranza, Santa Beatriz Cercado

Edifico Multifamiliar de 28 departamentos, todos con vista a la calle. Intercomunicador y portero elctrico, jardn interior con juegos para nios, estacionamiento opcional. rea: 78m2 Precio S/.70,125.00 (3 dormitorios, 2 baos, estacionamiento). rea: 46m2 Precio S/.70,125.00 (2 dormitorios, 1 baos, estacionamiento). Pisos de parquet, cermico Celima en cocina y baos, closet de Melamine.

EDIFICIO RESIDENCIAL ARANIBAR

Direccin: Av. Nicols de Aranibar N 717 721 723 727, Santa Beatriz Cercado de Lima

EDIFICIO RESIDENCIAL REGINA I

Direccin: Av. Mariano Carranza 687, Santa Beatriz Cercado de Lima

PROYECTOS INMOBILIARIOS EN EJECUCION

PROYECTO EDIFICIO TORRE PAZ

Vista Proyecto Terminado Direccin: Promotor y Constructor: Financiamiento: Descripcin: Jr. Torre Paz N 1073, Urb. Santa Beatriz Cercado de Lima. MG Builders. Banco de Crdito del Per BCP. Edificio multifamiliar de 7 pisos con semistano, 1 ascensor y 42 Dptos. en total (6 x piso). Moderna arquitectura antissmica, muy buenos acabados, excelente iluminacin y ventilacin natural, medidores de luz y agua independientes, instalaciones de gas natural, bomba hidroneumtica para abastecimiento de agua, portero elctrico con intercomunicador, conexiones internas de telfono, tv-cable e internet, y sistema de seguridad contra incendios. Proyecto en Pre-Venta para entrega en Marzo del 2014.

Caractersticas Generales: rea de terreno: Pisos: 07 N de departamentos: 42 N de ascensores: 01 Estacionamiento: Superficie y semi stano. Dormitorios: 03 Baos: 02 Sala Comedor: Si

Cocina: Si Lavandera: Si rea promedio de Dptos.: 67 m2, 93 m2 y 135m2. Precio: Desde S/. 235,000.00 hasta S/. 290,000.00 Acabados: Sala-Comedor con piso laminado. Cocina/Lavandera con piso cermico y reposteros bajos de Melamina. Dormitorios con piso laminado. Puerta Principal contraplacada enchapada en madera cedro, barnizada con marco de 1 x 3, y cerradura principal marca Yale o similar. Puertas interiores contraplacadas en HDF y marcos de 1 x 3, acabado al duco color blanco con cerrajera tipo bola.

PROYECTO CONDOMINIO LAS GARDENIAS

Direccin: Promotor y Constructor: Financiamiento: Descripcin:

Av. Jos Glvez N 1251. Santa Beatriz Cercado de Lima. Checor Ingeniera y Construccin. BBVA Edificio Residencial Multifamiliar de construccin tradicional antissmica, acabados de lujo, Departamentos Ecolgicos, piscina, BBQ, gimnasio equipado. Saln de Reuniones (TV Internet WI FI) e Iluminacin temporizada.

Caractersticas Generales: rea de terreno: 850 m2 Pisos: 15 N de departamentos: 86 N de ascensores: 02 de ltima generacin. Estacionamiento: Superficie y stano. Dormitorios: 02, 03 y 04 Baos: 01, 02 y 03 Sala Comedor: Si Cocina: Si Lavandera: Si Cuarto de servicio: Si Bao de servicio: Si rea promedio de Dptos.: 50 m2, 60 m2, 75 m2, 80 m2, 84 m2, 100 m2 y 150 m2. Precio: Desde S/. 197,000.00 hasta S/. 450,000.00 Precio Estacionamientos: S/. 35,000.00 Acabados: Puerta principal de madera de pino, instalada con cerrajera (bisagras y chapa). Puertas interiores en MDF con cerrajera instalada (bisagras y chapa).

Ventanas exteriores modelo Nova, batientes y corredizas con cristal transparente de 6mm. Sanitarios Trbol/Edesa, lavatorios con pedestal, griferas y mezcladores cromados. Pisos laminados y/o cermicos Celima/San Lorenzo en sala-comedor y tapizn en dormitorios. Pisos de cermicas Celima/San Lorenzo en la cocina y baos. Cocina con lavadero Record y mezcladora cromada de agua fra y agua caliente Lavandera con lavadero de loza Trbol. Salidas para lavadora y secadora.

Vista Proyecto Terminado

CONCLUSIONES PRINCIPALES Santa Beatriz en una zona tpicamente residencial, es cntrica y est cerca de todo, lo cual constituye una ventaja competitiva para un futuro proyecto inmobiliario en esta parte de la capital. Est rodeada por importantes vas de acceso como las Av. Paseo de la Repblica, Av. Petit Thouars y Av. Arequipa; y se encuentra cerca del Parque de la Reserva, el Circuito Mgico del Agua, la Estacin del Metropolitano, el Estadio Nacional, Universidades, Clnicas, Colegios y Centros Comerciales. Se pudo constatar la gran cantidad de proyectos inmobiliarios ya ejecutados y habitados en la zona de influencia del terreno, orientados a los segmentos socio econmicos B y C. Sin embargo no se observo muchas empresas o comercios alrededor, en la zona no hay ninguna agencia bancaria cerca por ejemplo. El terreno materia del Estudio de Mercado se encuentra ocupado en la actualidad por la empresa SBS del Per y se encuentra ubicado en la Av. Nicols de Aranibar N 801 Urb. Santa Beatriz Cercado de Lima, tiene frente tambin para las Avenidas Jos Glvez, Enrique Villar y la rampa de acceso de la Av. Iquitos en la Va Expresa (parte posterior).

Se viene ejecutando la construccin de un proyecto inmobiliario de 15 pisos denominado Condominio Las Gardenias, justo al frente del terreno, en la Av. Jos Glvez N 251.

B.2 ESTUDIO DE LA DEMANDA.

CUADRO DE RESUMEN
EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO DEMANDA INSATISFECHA SEGN PRECIO DE LA VIVIENDA JULIO DE 20010 CUADRO 4.22 PRECIO DE PRECIO DE LA VIVIENDA EN US$ Hasta 4 000 4 001 - 8 000 8 000 - 10 000 10 001 - 15 000 15 001 - 20 000 20 001 - 25 000 25 001 - 30 000 30 001 - 40 000 40 001 - 50 000 50 001 - 60 000 60 001 - 70 000 70 001 - 80 000 80 001 - 100 000 100 001 - 120 000 120 001 - 150 000 150 001 - 200 000 200 001 - 250 000 250 001 - 300 000 300 001 - 500 000 MS DE 500 000 TOTAL HASTA 11 200 22 400 28 000 42 000 56 000 70 000 84 000 112 000 140 000 168 000 196 000 224 000 280 000 336 000 420 000 560 000 700 000 840 000 1400 000 MS DE 1400 000 DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIP. EFECTIVA INMEDIATAINSATISFECHA POR RANGO HOGARES VIVIENDAS HOGARES 3 768 0 3 768 15 439 0 15 439 38 531 0 38 531 42 549 0 42 549 36 122 80 36 042 29 625 256 29 369 53 461 410 53 051 87 150 1 411 85 739 55 274 1 224 54 050 29 818 2 109 27 709 12 168 1 278 10 890 6 895 890 6 005 2 472 1 093 1 379 146 1 067 - 921 142 1 231 -1 089 0 1 229 -1 229 0 483 - 483 0 382 - 382 0 322 - 322 0 143 - 143 413 560 13 608 399 952 % 0.94 3.86 9.63 10.64 9.01 7.34 13.26 21.44 13.51 ACUM 6.93 2.72 1.50 11.15% 0.34 -0.23 -0.27 -0.31 -0.12 -0.10 -0.08 -0.04 100.00

11 201 22 401 28 001 42 001 56 001 70 001 84 001 112 001 140 001 168 001 196 001 224 001 280 001 336 001 420 001 560 001 700 001 840 001 TOTAL

PROYECTO Condominio Los Girasoles de Santa Beatriz

TIPO

AREA (M2)

AREA PROMEDIO (M2)

COSTO

COSTO PROMEDIO

COSTO PROMEDIO POR M2

ACABADOS

SISTEMA CONSTRUCTIVO

FORMA DE PAGO

ESTADO

(47) Flats (08) Duplex 7 pisos Edificio Residencial Villa Leticia 28 (Flats)

83.23 115

99.115

S/. 230,340.00 S/. 332,730.00

S/. 281,535.00

S/. 2,840.49

$1118.30

Laminado, closet, cocina con muebles bajos y altos.

Aporticado

Financiado con banco BCP.

Edificio entregado, ya no quedan dptos. en venta.

46 78

62

S/. 65,000.00 S/. 80,000.00

S/. 72,500.00

S/. 1,169.35

$460.38

Pisos de parquet, cermico Celima en cocina y baos, closet de melamine.

Aporticado

Se financi con banco BCP Proyecto Mi Vivienda.

El edificio se entreg en el ao 2005.

Edificio Residencial Aranibar

11 pisos

Aporticado

Edificio Residencial Regina I

7 pisos

Aporticado

Proyecto Edificio Torre Paz 67 (42) Flats 93 135

S/. 235,000.00 98.33 S/. 290,000.00 S/. 262,500.00

S/. 2,669.49

$1050.98

Pisos laminados, puertas principales contraplacadas Cedro, interios de MDF

Aporticado

Financiado con Banco BCP.

En construccin (entrega de obra marzo 2014).

Proyecto Condominio Las Gardenias Flats Duplex (15 pisos. 86 dptos.) 50 60 75 80 84 100 150 S/. 197,000.00 En construccin

S/. 3,780.47 S/. 323,500.00

85.57

S/. 450,000.00

$1488.37

Acabados de lujo, puertas de pino y MDF , pisos laminados y cermicos, griferas y mezcladorescromados, etc.

(entrega de obra, marzo 2013). Aporticado Financiado con Banco BBVA.

B.3 CONCLUCIONES: SI SE EFECTUA UN PROYECTO DE EDIFICACION MULTI-FAMILIAR, UN RANGO ATRACTIVO DE PRECIOS PARA LOS DEPARTAMENTOS ES DE $ 50,000 A $ 80,000. PUES CON ESOS PRECIOS SE PODRIA CAPTAR AL 11.15% DE LA DEMANDA INSATISFECHA TOTAL DE VIVIENDA, LO QUE SIGNIFICA UN TOTAL DE 48,881 HOGARES DEMANDANTES EFECTIVOS DE VIVIENDA.

UBICACIN DEL TERRENO

EL EDIFICIO

LOS DEPARTAMENTOS

ESTRUCTURAS

Estructura aporticada conformada por zapatas, vigas de cimentacin, columnas, placas y vigas peraltadas, cajas de ascensor y escaleras de concreto armado. Techo aligerado de 20cm con el sistema de viguetas pretensadas. Muros divisorios de ladrillo de arcilla cocida tarrajeados por ambas caras. El concreto a emplear ser premezclado y tendr una resistencia mnima a la compresin de 210kg/cm2, y el refuerzo estructural una resistencia a la traccin de 4200 kg/cm2.

ACABADOS

Pisos, zcalos y contra zcalos

Sala comedor, estudio y dormitorios: Pisos laminados tipo madera natural importados marca Poliface o similar; contra zcalos del mismo material. Baos: Piso y zcalos de cermica Celima de color, de primera, con detalles lstelos importados. Cocina: Piso y zcalos de cermica Celima de color, de primera, con detalles lstelos importados. Cuarto, bao de Servicio y patio lavandera: Pisos y contra zcalos de cermica Celima blanca. Terrazas: Piso y contra zcalos de cermica Celima texturado rstico.

Carpintera de madera y aluminio

Puertas: Puerta principal maciza apanelada de madera cedro con marco cajn, acabado duco; puertas interiores contra placadas, modelo bruada, pintadas al duco con marco cajn de madera cedro, Todas las puertas llevarn jambas de madera molduradas con acabado duco. Muebles de cocina: Muebles altos y bajos de cocina en Melamine blanco con tableros post-formados de color, con lavaderos de 01 poza con escurridero de acero inoxidable marca Record. Lo reposteros altos tendrn puertas de marco de Melamine y vidrio bronce. Clset: Puertas de closet en Melamine color cerezo silvestre o similar. Los closets llevarn muebles de Melamine. Ventanas: Las ventanas de las salas, estudios y dormitorios sern en vidrios transparentes de 6mm y las mamparas sern corredizas en vidrios tranparente de 8mm. Las ventanas de servicio sern en vidrio transparente de 6mm y 4mm. Todas las ventanas tendrn perfiles de aluminio anodizado.

Aparatos Sanitarios

Sanitarios: Inodoro Top Piece Trbol de color, lavatorio Trbol de color con pedestal. Tinas de fibra de vidrio con polvo de mrmol.

Otros

Pintura: Pintado empastado de muros interiores, con pintura Vencelatex de Vencedor o similar Cerrajera: Chapas Yale importada, bisagras Bisa aluminizadas.

INSTALACIONES SANITARIAS

Todos los departamentos tendrn medidores de agua independiente. Departamentos preparados para colocar termas en zonas de servicio Adems de los puntos de agua y desague normales se incluye un punto de agua para el refrigerado y puntos de desague para lavadora. Cada bao tendr vlvulas esfricas. En los baos se consideran accesorios como papelera, jabonera y toallera. Grifera: Mezcladoras Vansa cromo-oro en baos principales y cocina; mezcladoras Vansa cromadas en reas de servicio. Cisterna: Se colocar un sistema de cisterna y tanque hidroneumtico.

INSTALACIONES ELECTRICAS

El proyecto de arquitectura considera en los planos de departamentos, la ubicacin de mobiliario, de manera que se pueda establecer la ubicacin y cantidad de puntos elctricos y de comunicacin con mayor precisin. El tipo de suministro elctrico ser trifsico. Los tableros elctricos llevarn contactores termomagnticos. Los interruptores sern de marca Ticino o similar. Se incluirn puntos de salida con tubera y ductos preparados para tvcable, en todos los dormitorios y en la sala. Se incluirn salidas de telfono: En la cocina, en todos los dormitorios y la sala. Los tomacorrientes sern dobles, y su ubicacin estar determinada por el plano de mobiliario. El acceso al edificio ser con un sistema de video portero. Incluye una salida de video portero por departamento, ubicado en la cocina.