Administración del canon locativo – Contratos de la gestión

La presente lectura te brindará la información legal que se norma desde el Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto al contrato de locación y la obligación del
locatario sobre el pago del canon locativo. Asimismo, aquí se considerará el aspecto técnico del corredor para la gestión profesional que surge del propio contrato de
corretaje.
Te brindará, además, un conocimiento general en cuanto al régimen legal de la locación, el comodato y el leasing inmobiliario, ciertamente dinamizados desde la
función del corredor.
Asimismo, observarás aspectos generales para la organización de la tarea administrativa inmobiliaria de la oficina o empresa que lleva adelante el corredor.

Situación problemática o caso

2.1. Aspectos jurídicos y económicos que generan la gestión

2.2 Contrato de corretaje. Exposición del negocio inmobiliario

Referencias
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Situación problemática o caso

El corredor inmobiliario Carlos Juárez gestionó la difusión de una locación. Dadas las condiciones propuestas por las partes, el contrato se concretó. En el contrato de locación
que confeccionó su inmobiliaria, Juárez se agregó en una cláusula como administrador del canon locativo. Por su parte, el propietario locador lo desautorizó y le indicó que,
luego se verá, si esa gestión se le otorga o no.

Juárez, quien atiende las sugerencias del cliente propietario/locador, confecciona una cláusula en donde detalla y pone a cargo del inquilino todo tipo de daños eventuales que
puede sufrir el inmueble, sin diferenciar “si el daño fuera por culpa de locatario”. Por lo que el futuro inquilino se sorprende, no acepta el contenido y requiere que el contrato
sea observado por su abogado a los fines de consentir o no tales obligaciones.

Concretado el negocio en la oficina inmobiliaria, Juárez le informa al locatario el honorario que debe abonar. Atento a lo indicado en el Centro de Inquilinos, el locatario se
niega a efectuar el pago correspondiente al derecho del profesional. Juárez le reclama el pago y le explica cuál es el derecho que le asiste como profesional, por lo que, si no
cumple, tendrá que realizarle el reclamo de modo judicial.
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2.1. Aspectos jurídicos y económicos que generan la gestión

En los negocios inmobiliarios, es función del corredor administrar la renta que produce un bien raíz. Para llevar adelante la gestión profesional eficazmente, es necesario contar
con la base que sustenta las obligaciones entre las partes. Esta se asienta en tres herramientas: contrato de corretaje, contrato de locación y contrato para la administración
del canon locativo.

Para que un corredor inmobiliario pueda abordar la administración del “canon locativo”, es oportuno conocer lo que la norma estipula específicamente, ya que este elemento se
encuentra integrado por el precio de la locación y cualquier otro pago al que se haya obligado el locatario a efectuar (impuestos, servicios, entre otros). El artículo 1208 del
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994) señala que:

"Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario, se integra con el precio de la
locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario"1. Con la
salvedad de los impuestos que gravan a la propiedad y o expensas extraordinarias en el caso de PH, en caso
de locaciones cuyo destino sea vivienda familiar.

[1] Art. 1208, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

 Atención en este punto, se agrega como anexo las referencias de impacto de la ley 27.551/20.

El profesional deberá organizar su gestión a los fines de lograr un efectivo control sobre el cumplimiento de lo acordado: por un lado, verificar el pago mensual del precio del
alquiler a los efectos de “liquidar” al propietario o locador y, por el otro, controlar el pago de las restantes obligaciones en la plena convicción de recordarle al locatario que, al
finalizar el contrato, debe entregar las boletas originales efectivamente abonadas.

"También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que
resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga"2. Asimismo, considerar las modalidades impositivas
para el propietario/locador (registración en Afip)

[2] Art. 1210, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
La gestión profesional del corredor, en el ámbito del negocio inmobiliario de locación, se basa en un contenido normativo que regula en función de los sujetos, el objeto y las
condiciones que se obligan a cumplir las partes. La base de gestión se sustenta en los siguientes aspectos:

Todo lo que está estipulado jurídicamente en el

Código Civil y Comercial, además del cumplimiento
Aspectos jurídicos
de normas especiales que impacten sobre el objeto de
locación (por ejemplo: habilitación de gas o luz, etc.).

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Aquello que identifica al objeto y sus posibilidades de

producir beneficio económico (renta). Está delimitado
Aspecto económico
conforme las condiciones económicas del mercado-
plaza en donde se ubica la propiedad.

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 Método para calcular y brindar un informe de valor
locativo de mercado. Investigar el impacto económico
Aspecto técnico (cantidad de ofertas en plaza, posibilidades
económicas del consumidor-locatario). Instruye y
asesora correctamente al propietario a los fines de
lograr un buen negocio.

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Figura 1: Contrato de locación

Fuente: [imagen sin título sobre contrato de locación]. (2015). Recuperada de https://n9.cl/ry2gs

Al aspecto jurídico podemos visualizarlo desde la óptica de las “obligaciones contractuales”. Estas, en una primera instancia, las ubicamos al contrato de corretaje donde el
propietario autoriza al corredor para la gestión profesional de conseguir un interesado en alquilar: aquel que cumpla con las condiciones requeridas por el titular del bien y que
asuma el compromiso oneroso de abonar los periodos correspondientes al canon locativo, más la conservación del inmueble que ocupará. Esto quedará plasmado en una
segunda instancia tras la intermediación con el contrato de locación celebrado entre locador y locatario.

El aspecto económico es el que se visualiza desde el propio mercado de negociación. El profesional debe estar informado de todas las posibilidades económicas que pueden
surgir en relación a este negocio. Como primera medida, el profesional observará el producto inmobiliario que se ofrece. A saber:
 1 Intrínsecamente: medidas del lote, superficie cubierta, espacios libres, categoría de edificación, estado de conservación, artefactos y bienes puestos a
disposición (cocina, calefactor, calefón, termotanque, aire acondicionado), certificaciones (gas, luz), entre otros.

2 Extrínsecamente: ubicación (zona o barrio), arterias (calles, avenidas, pasajes), servicios (gas, cloacas, pavimentos, transporte urbano), seguridad y demás
características del entorno. En una segunda instancia, el profesional procederá a realizar un exhaustivo análisis (metodológico) que le permita, de manera
organizada y demostrable, recabar la información del mercado y aunarla en un resultado económico. Esto quedará reflejado en el precio del alquiler.

Aspecto Jurídico
–
Relaciones contractuales: a) contrato de corretaje y b) contrato de locación. Sobre las disposiciones del CCC y leyes especiales para cada caso en particular.

Aspecto Económico
–
Objeto del negocio: inmueble. Identificar sus características, condiciones del mercado, informe de valor sobre rentas/alquileres. Condiciones del negocio: canon locativo.

2.1.1 Herramientas contractuales: corretaje, locación y administración

Para el proceso de administración del canon locativo y una ejecución ordenada de la gestión, podemos evidenciar tres etapas:

Primera etapa: contrato de corretaje. El Código Civil y Comercial indica que el contrato de corretaje puede ser de manera expresa o tácita. Para el
resguardo de los derechos profesionales y a los fines de dejar estipulado con claridad el negocio inmobiliario, es conveniente presentarlo de manera
expresa. En el modo tácito, también se puede llevar adelante la gestión, pero será entonces necesario, para el resguardo de los derechos, que el profesional
en su “asiento cronológico” de gestión archive todo tipo de documentación pertinente al negocio referido (comprobantes de publicaciones, imágenes en
redes sociales, comunicación entre comitente y eventuales locatarios –email, mensajes de texto, mensajes por redes sociales, etc.-, registro de visitantes al
inmuebles –nombre, números telefónicos-, y todo otro trámite profesional efectuado en relación al bien, objeto del negocio).

Segunda etapa: contrato de locación. El profesional deberá contar con una copia del contrato, a los fines de tener conocimiento sobre lo que
efectivamente se obligaron las partes, siendo que lo más vinculante será la información referida al canon locativo (precio del alquiler, fecha y lugar de
pago, intereses por mora y demás pagos al que se hubiese obligado el locatario). En la mayoría de las ocasiones, el profesional corredor lleva adelante la
gestión de intermediar para que se concrete el negocio entre las partes interesadas. Asimismo, también redacta la “seña” para la reserva de precio y el
respectivo contrato de locación, sobre las consideraciones normativas que rigen al respecto. Pero hay ocasiones en que el profesional no participa en la
intermediación entre las partes para la locación y recibe en sus manos un contrato ya iniciado. En ese caso, le resta proceder a la administración de las
obligaciones dinerarias que surgen del contrato.

Tercera etapa: contrato de administración. Posee similares características que el contrato de corretaje, es decir, que conforma una “autorización puntual”
que otorga el locador al corredor, por lo que el profesional procede a llevar adelante el control del cumplimiento del mismo. Es oportuno que se verifique
si el contrato de locación está sellado –cumplimiento impositivo–, ya que los ingresos derivados de la actividad de locación de bienes inmuebles tributan.
Puede asumir la condición de administrador del canon locativo por medio de: a) una cláusula especial que lo autorice en el contrato de locación o, b) una
autorización individual luego de que las partes concreten su negocio tras suscribir su contrato de locación.
Para tener presente, artículo 317:

Fecha cierta. La eficacia probatoria de los Instrumentos privados reconocidos se extiende a los
terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que
resulta ineludible que el documento ya estaba firmado o pudo ser firmado después.

La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada rigurosamente por el
juez.3

[3] Art. 317, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

El corredor inmobiliario es el que asesora correctamente a su comitente, y éste es quien le expone las condiciones deseadas para el
negocio. El profesional, por tanto, deberá publicitar en forma clara y precisa (sin inexactos) a los efectos de concluir el negocio con el
eventual cliente interesado. Por su parte, la administración del canon locativo implica la administración del negocio de locación ya
concretado por las partes en el contrato respectivo.

Conforma la herramienta esencial para toda gestión

Contrato de corretaje profesional del corredor. Partes: comitente y
profesional.
 Herramienta que genera obligaciones entre partes. El
Contrato de Locación corredor no es parte del negocio, sino que asiste
asesorando con claridad.

Conforma la herramienta esencial para toda gestión

Contrato de administración profesional del corredor. Partes: comitente y
profesional.

¿Cuáles son las herramientas contractuales que dinamizan el negocio de la locación inmobiliaria?

En la gestión profesional del corredor se dinamizan variados negocios inmobiliarios, siendo los alquileres un amplio campo de acción. En una primera

instancia, el profesional suscribe el ___________ para publicitar las condiciones del canon locativo y concretar el negocio mediante _____________

por lo que mantendrá el vínculo con el locador y el locatario por el _____________ a los fines de ejecutar la liquidación mensual.

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Contenidos legales
2.1.2 Contenidos legales que caracterizan a los contratos

El actual Código Civil y Comercial rige sobre los contratos civiles y comerciales, imponiendo como novedad en la norma la incorporación de los contratos de consumo. En el
estudio del derecho comparado, los legisladores analizaron criterios, en general, sobre las normas que se aplican para el derecho del consumidor y las fueron consideradas
dentro del ordenamiento jurídico para nuestro país.

En el Código unificado, se consideró especialmente, el rango constitucional de los derechos del consumidor. Se seguirá un lineamiento, no tan solo para unir los contratos
civiles y comerciales, sino también para agregar los contratos de consumo.

Figura 2: Orden público

Fuente: [imagen sin título sobre orden público]. (2018). Recuperada de https://n9.cl/bu47

Se rescató de la jurisprudencia la visión de principios protectores propios de la tutela del consumidor. Por su parte, en el análisis doctrinario, surgieron controversias expuestas
por distintos autores. En los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial (2012), se determinó regular:

... los contratos de consumo, atendiendo a que no son un tipo especial más (ej.: la compraventa), sino una fragmentación del tipo general de contratos, que

influye sobre los tipos especiales (ej.: compraventa de consumo), y de allí la necesidad de incorporar su reglamentación en la parte general.4

[4] Fundamentos del Anteproyecto. (2012) Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Los principios jurídicos de sustento para el contrato en la presente codificación (base de la noción dogmática) evidencian un contenido que se caracteriza como "innegable que
no admite discusión", ya que dichos principios están representados por:

1 la libertad de los contratantes para celebrar un acuerdo conforme lo regulado por las normas y el orden público;

2 la obligación que válidamente genera “ley entre las partes”, por lo que en el contrato se acuerda, modificación y / o extensión conforme a lo estipulado; y

3 La buena fe en la celebración, interpretación y ejecución. (Ibáñez, 2015).

Figura 3: El método en el Código Civil y Comercial

Fuente: Ibáñez, 2015, p. 62.

Teniendo en cuenta el método expuesto en la Figura 2 y de acuerdo al Código Civil y Comercial, el futuro profesional martillero y corredor tendrá que considerar el concepto
general para los contratos de la siguiente manera:

En donde hay una autonomía privada plena. Sin que

Discrecionales
se pacte alguna cuestión “contraria a derecho”.

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 En donde una parte se adhiere a las clausulas
Por adhesión redactadas por la otra parte y en donde hay una tutela
que norma en este ámbito.

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En donde se evidencia la finalidad de consumir, ya

sea que se celebre o no por adhesión. Esta última
De consumo
característica no es “tipificante” para este tipo de
contrato.

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Ciertamente, el contenido del contrato evidencia las voluntades mediante sus respectivas cláusulas. Estas son las expresiones escritas que consienten la voluntad de los sujetos,
donde hay obligaciones para las partes conforme al derecho que asiste en cada caso en particular.

Si bien prima la voluntad de los sujetos y esto es “ley entre las partes”, el corredor no debe dejar de observar que el contenido incorporado en las respectivas clausulas “no sea
algo contrario a derecho”. Esto puede devenir en un reclamo para su revisión por la parte que se sienta en desventaja o perjudicada. En este aspecto, es común ver contratos de
locación con destino de uso familiar que contienen en algún sentido “cláusulas abusivas” que el locatario –por tener desconocimiento legal– confía en el profesional que
intermedia. Siguiendo a Ibáñez (2015), podemos decir que, si suscita algún inconveniente, la responsabilidad puede recaer en manos del profesional que no asesoró a las partes.
 Ejemplo de eventual caso

En una ubicación para uso familiar, se rompió el caño de agua en la vereda y esto produjo un hundimiento en el suelo, afectando el frente del inmueble y evidenciando
grietas. El inquilino reclamó a la empresa de aguas e informó telefónicamente al propietario o administrador; solucionado el problema del caño roto por la empresa de aguas, el
propietario emplaza al inquilino para que repare los daños ya que no le avisó fehacientemente de modo expreso el problema. Hace el reclamo y se inicia una situación legal
conflictiva para resolver el tema. Lo cierto es que el locatario tiene registro de la llamada comunicando la situación y, además, el daño no fue por su culpa.

Es necesario tomar todas las previsiones en cada caso en particular y, además, explique correctamente al propietario que no es cuestión de trasladar todas las obligaciones al
locatario en una cláusula, sino las que por ley le corresponde y más aun que es la parte más débil del negocio en cuanto que consumidor.

En el Código unificado podemos distinguir dos tipos de cláusulas: las generales y las particulares. Las generales se llevaron a cabo considerando la generalidad de sujetos
indeterminados y son inmodificables, contrario sensu. Las particulares son modificables en virtud de una negociación individual (no hay adhesión, sí hay consentimiento).

Características innovadoras: función social y ambiental

Objeto: dentro de los contenidos innovadores se destaca la “función social del contrato”, es decir, que el mismo es celebrado conforme a una función
económica apreciable socialmente por ser: razonable, seria, equilibrada, oportuna (etc.) para el negocio.

Ambiente: también se le incorpora otro aspecto, es decir, que la función no solo será social, sino que también será "ambiental". Este último aspecto se
caracteriza por ser transversal a todos los contratos tanto para las empresas como para el particular. La nueva visión, le permite a un juez "moderar la
colisión" entre el ejercicio de: los derechos individuales, colectivos y del ambiente. 5

[5] Fundamentos del Anteproyecto (2012). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

A continuación, te invito a que ingreses al siguiente enlace para sumar información sobre la ley de defensa del consumidor:

Ley simple_ Defensa del consumidor _ Argentina.gob.ar.pdf

226.5 KB

Fuente: https://www.argentina.gob.ar/justicia/derechofacil/leysimple/defensa-del-consumidor

¿Cuáles son las características innovadoras / transversales en los contratos?

Cuando es celebrado conforme a una función económica apreciable socialmente por ser: razonable, serio, equilibrada, oportuna (etc.) para el negocio,

la innovación destaca la __________________ del contrato. Asimismo, en el caso de la nueva visión, la cual le permite a un juez “moderar la

colisión” entre el ejercicio de: los derechos individuales, colectivos y del ambiente, la innovación legal será _______________, que es transversal.
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LECCIÓN 3 de 4

2.2 Contrato de corretaje. Exposición del negocio inmobiliario

El Código Civil y Comercial impone, como obligación para el corredor, exponer en forma clara toda la información atinente al bien y las condiciones del negocio sin
“inexactos” que pueden inducir en error a las partes.

Es importante que el profesional (redactor de la herramienta contractual) exprese la información completa que permita llevar adelante la gestión de negociación. Será oportuno
indicar advertencias, observaciones y/o sugerencias al comitente, ya que el corredor es un profesional que constituye una alianza para garantizar el tráfico jurídico de bienes y
servicios que le serán eventualmente encomendados. No será excusa la inobservancia ni mucho menos el desconocimiento de la ley, ya que la norma, en el artículo c del artículo
1347, manifiesta que se debe: "Comunicar las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades

del negocio " 6 .

[6] Art. 1347, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina .

En el contrato de corretaje quedan plasmadas las voluntades de las partes (comitente y corredor) dentro de las respectivas clausulas. Luego de que estas sean confeccionadas,
ratificadas y aceptadas, se debe dar: el cumplimiento de sus obligaciones y, además, el reconocimiento en los derechos del profesional (honorarios / comisiones de ley).

Sobre la base legal del Código Civil y Comercial, la exposición del negocio debe contener:

Actuar con claridad. Sin supuestos inexactos.

–
Para que el corredor pueda gestionar con eficacia la promoción de la voluntad del titular de la propiedad que estará plasmada en las condiciones del negocio (canon locativo: precio del alquiler y
cualquier otro importe que se obligue el locatario a pagar, por ejemplo: impuesto).

Evidenciar la capacidad legal del comitente.

–
De la real relación jurídica del propietario con el bien raíz, objeto del contrato para el negocio (verificar publicidad registrado: Si es persona jurídica, ver en sus estatutos quién es el autorizado
para tratar este tipo de contratación; si es persona humana, específicamente es la situación del bien en la comunidad conyugal). Hay que lograr el conocimiento pleno de la relación de dominio.

Verificar situación del interesado.

–
A fin de que el interesado en contratar (consumidor inmobiliario: eventual locatario en este caso) cumpla con las condiciones publicitadas de conformidad a lo requerido por el comitente.

Tener autorización para confeccionar recibo de “señal”.

–
Para la reserva de “precio”, considerando las condiciones tal cual fueron requeridas por el comitente y publicitadas por el corredor. Asimismo, podrá pactarse “arrepentimiento” sin compromiso
de locación, según el caso.

Brindar atención al concluir el negocio.

–
A los efectos de dar a las partes debido asesoramiento y considerando que el consumidor inmobiliario es la parte más débil de la negociación.

Invitamos a leer el artículo El contrato de corretaje en el Nuevo Código Civil y Comercial de Facundo Martín Bilvao Aranda (2015) para profundizar en contenidos de la
temática tratada:

El contrato de corretaje en el nuevo Código Civil y Comercial.pdf

37.1 KB

Fuente: http://www.saij.gob.ar/facundo-martin-bilvao-aranda-contrato-corretaje-nuevo-codigo-civil-comercial-dacf150862-2015-12-09/123456789-0abc-defg2680-51fcanirtcod

Te invito también a abordar el siguiente artículo: Responsabilidad Profesional. El corredor inmobiliario y la obligación de verificar la
calidad del vendedor: reflexiones a la luz del nuevo Código Civil de María Virginia Cáceres de Irigoyen (2017):

Artículo

Fuente: https://www.diagnosticsnews.com/rpnews/26681-responsabilidad-profesional-medica-el-corredor-inmobiliario-y-la-obligacion-de-verificar-la-calidad-del-vendedor-reflexiones-a- la-

luz-del-nuevo-codigo-civil-por-maria-virginia-caceres-de-irigoyen

2.2.1 Sujetos. Objeto. Condiciones. Derechos y obligaciones

El contrato de corretaje puede ser logrado de manera tácita o expresa con el comitente. Sin embargo, en virtud de las obligaciones que impone el Código Civil y Comercial al
corredor, es oportuno lograr un contrato expreso para que no exista duda alguna sobre los sujetos, objetos, condiciones del negocio, obligaciones y, por sobre todo, sobre el
legítimo derecho al cobro de comisión por parte del profesional.

La cuestión honorarios para el caso de ubicación : si bien es el propietario del inmueble el que autoriza al corredor para intermediario y concreto el
negocio de la ubicación, cabe agregar que, en la mayoría de las normas colegiales, el pago del arancel al profesional queda a cargo del locatario. Podemos
observar que se trata de una inequidad, ya que en el contrato de corretaje –en el sentido de intermediario del negocio– ambas partes son clientes.

La cuestión de los honorarios del corredor para el contrato de localización ha sido reclamada por organizaciones de inquilinos donde ponen en evidencia la
inequidad y el alto costo que deben enfrentar para ingresar a vivir con su familia en una propiedad, siendo que ellos no contratan al corredor , sino el
 propietario.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires rige la primera ley de alquileres residenciales del país y salva la problemática al respeto.

Para ampliar información al respecto, invito a que leas la nota periodística titulada Los seis puntos clave de la nueva Ley de Alquileres que se consideran en
Diputados de Ximena Casas (2019). ( Fuente : https://www.infobae.com/economia/2019/11/20/los-seis-puntos-clave-de-la-nueva-ley-de-alpartamentos-que-se-discute-en-
diputados /)

Asimismo, si bien la regulación de los honorarios depende de la ley arancelaria de cada colegio profesional, la ley 27.551 / 20, hace referencia al respecto y
señala para el pago de honorarios al corredor profesional inmobiliario.

Los seis puntos clave de la nueva Ley de Alquileres que se aprobó en Diputados - Infobae.pdf
7.1 MB

Dependiendo de los usos y costumbres arraigados en cada oficina inmobiliaria, hay profesionales que presentan como contrato de corretaje para suscribir el propietario-
localizador un formulario tipo. En él se visualiza el logotipo, nombre y número de matrícula del corredor, domicilio de la oficina inmobiliaria y datos de contacto. Asimismo,
integran la presentación los cinco elementos fundamentales del negocio: sujetos, objeto, condiciones, obligaciones y derechos.

Otros profesionales prefieren una presentación un poco más formal con el respectivo modelo tradicional de contrato. Este modelo evidencia en sus cláusulas enumeradas los
cinco elementos que se destacan en la relación contractual.

Asimismo, algunos profesionales requieren una autorización con “exclusividad”. Esto es así porque, dependiendo de las características del bien y las condiciones del negocio,
puede que lleve una mayor laboriosidad la gestión de promoción del producto y servicio. No obstante, este requerimiento suele ser una práctica con frecuencia, donde se puede
suscribir una autorización que expresa: "Por medio del presente otorgo autorización dando mandato pleno y en forma exclusiva ..." (Abatti y Rocca, 2009, p.188).

Despliegue de los elementos que se consideran dentro de un contrato modelo de corretaje (autorización)

1 SUJETOS / OBJETO. Etapa introductoria del contrato. Aquí, se identifica a las personas (humanas o físicas) considerando correctamente su nombre
(art. 62 y art. 142), domicilio (art. 73 y concordantes), capacidad (art. 22 y concordantes en Principios Generales) 7. En este espacio también se puede
identificar la cosa material (por ejemplo, inmueble con mejoras, lote de terreno, unidad funcional en PH, fondo de comercio) y la finalidad del negocio
(locación inmobiliaria). Se puede seguir el siguiente esquema:

[7] Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

"En la ciudad de ..., a los ... días del mes de ..., de 20 ... el que se suscribe Sr. ... domiciliado en la calle ... Nº ... de la localidad de ... provincia de ...,
acreditando identidad con DNI Nº ... de estado civil ... AUTORIZA al Corredor público inmobiliario Sr. ... matrícula profesional ... de la inmobiliaria ...
sita en ..., para que proceda al alquiler (o gestionar para la ubicación) del bien inmueble de mi propiedad sito en la calle ...; inscripto en el Registro de la
propiedad al Nº de Dominio / Matrícula ...; con la nomenclatura catastral siguiente: Circunscripción ...; Sección ...; Manzana ...; Parcela ..., cuyo Nº de
Cuenta en Rentas es ... ".

Se debe individualizar al legitimado y el bien, como así también la finalidad de la intermediación. Habitualmente no se le pide que exhiba un documento
de identidad ni mucho menos se certifique su firma, no obstante, es necesario requerir una fotocopia del documento que identifica al sujeto propietario y la
 respectiva publicidad registral (fotocopia de matrícula) que identifica el dominio a fin de tener clara la relación del sujeto comitente con el bien (Ibáñez,
2014).

El artículo 1347 del Código Civil y Comercial deja asentado que "es obligación del profesional asegurarse
con precisión sobre los títulos invocados para realizar la operación, como así también la identidad y
capacidad legal para contratar"8.

[8] Art. 1347, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

2 CONDICIONES DEL NEGOCIO. Etapa del desarrollo del contrato. Esta etapa evidencia dos aspectos: 1) se conforma con la motivación por la cual
se realiza la presente “autorización”, también por las condiciones y plazos del contrato de corretaje (relación del comitente con el corredor); 2) el detalle
del negocio autorizado (bien y condiciones del alquiler, etc.) a los multas de brindar claramente la información al eventual cliente interesado en el
negocio.

Se puede seguir el siguiente esquema:

"El precio por el cual se solicitará el contrato de ubicación será de pesos ... ($ ...) para el precio mensual de la ubicación más las contribuciones por la tasa
inmobiliaria y servicios que posean el inmueble. (También tener presente el tema Rentas –Impuesto inmobiliario provincial a la propiedad- y el tema de
expensas comunes ordinarias o extraordinarias, para la negociación del canon locativo. Téngase presente que los intereses por mora en el cumplimiento
del pago serán ... ".

"Se autoriza al corredor a confeccionar recibo de seña (reserva del precio y demás condiciones del negocio) condicionando la resolución de la misma a la
efectiva comprobación por el titular del inmueble –propietario, apoderado, etc. - de que se han cumplido con las condiciones anunciadas, por lo que se
reserva un plazo de ... días (72 horas) para la confirmación efectiva del contrato ... ".

PRORROGA por plazos de intermediación: hay quienes incluyen en la cláusula de plazos una “renovación automática” en las mismas condiciones
generales; otros, registran una "prórroga del plazo al pie de la autorización" (Soligo Shuler, 2007, p.62).

Existiendo una autorización para que el corredor gestione un negocio en un tiempo determinado, dicho plazo en principio debe ser respetado. Sin
embargo, se trata de una autorización revocable. En tal caso, el comitente "debe resarcir ..." (Orgaz, 2007, p.7).

Lo concreto en materia de autorización para el corredor es que debe existir un mandato expreso a los fines de poder garantizar sus derechos y gestionar
con claridad su tarea. Es necesario evitar los "supuestos para el pago o no" de comisiones o reconocimientos de gastos que señalan el Código Civil y
Comercial. Asimismo, se pueden tomar las previsiones para el caso de revocación del mandato, gastos de gestión, etc. Relacionar con el artículo 1354.

Es una obligación del profesional tener expresada la decisión sobre si se autoriza o no a tomar
“señal” 9 . Esta "paraliza" la gestión de intermediación para verificar y confirmar el cumplimiento de las
condiciones solicitadas por el negocio, constituyéndose su monto a cuenta del precio, tras la posterior
aceptación del comité para cerrar la operación. Este precontrato debe estar autorizado y redactado
adecuadamente, atendiendo a los derechos del consumidor-futuro locatario, ya que ciertamente de lo que
aquí se exprese dependerá el contrato de locación entre las partes.
 [9] Art. 1059, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina

Se puede seguir el siguiente esquema:

"El presente contrato de corretaje se acuerda por el plazo de ... (7 meses). (Se puede indicar prórroga automática por el mismo período, también se puede
estipular que si el momento de la conclusión del mismo se está en tratativa con un interesado, el plazo del presente se amplía por ... o bien, se puede reservar
la atención al cliente hasta la posible concreción por existir reserva de precio) ".

"El comitente acuerda con el corredor profesional el reembolso de los gastos de publicidad y demás diligencias (detalles), lo que previamente deben ser
determinados de manera expresa a fin de que sean controlados fehacientemente, para luego ser reconocidos y abonados por el comitente".

En este aspecto, es importante tener presente lo que nos indica el Código Civil y Comercial en su artículo 1354. En este artículo se estipula que "el corredor

no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación abarcada no se concreta, excepto pacto en contrario " 10 . Será oportuno, por lo tanto, dejar
expresamente asentado si los gastos para llevar adelante la intermediación serán a cargo del comitente. De este modo, se requiere previamente su aprobación
y autorización a los fines de percibir el reembolso correspondiente.

[10] Art. 1354, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación Argentina

Asimismo, conforme a los usos y costumbres del lugar o jurisdicción, el corredor puede integrar otras cláusulas que sean oportunas para una gestión de
intermediación eficaz. Por ejemplo: expresar el tipo de publicidad o modo de llevarla adelante, contar la autorización de qué tipo de imágenes desea el
propietario que se muestren en la publicidad, entre otras circunstancias que se pueden suscitar. Todo debe ser realizado en la plena convicción de cumplir,
acabadamente, las obligaciones que nacen del presente contrato.

3 DERECHOS PROFESIONALES. Etapa de conclusión. Esta instancia puede estar integrada con observaciones que se deban tener en cuenta. Por
ejemplo, la entrega o restitución de alguna documentación pendiente. También se puede agregar una posible salvedad que necesariamente se deba
manifestar, por ejemplo: "los declarados herederos acreditan su situación conforme Sentencia Nº … de fecha ..., emitida por el Juzgado … y tramitada en
el expediente que se caratula.... Dicha constancia no es apta para suscribir obligaciones tendientes (Tracto Abreviado) a la transferencia del inmueble …",
entre otras circunstancias que se tengan que expresar para brindar certeza en el tráfico jurídico del negocio de locación inmobiliario.

En el cierre, es de estilo que se incorpore la frase que indica "las partes se someten a los tribunales ordinarios de ...". Cabe destacar que esta frase es de suma importancia
porque, en caso de que ocurra algún inconveniente o imprevisto, obliga a las personas a cumplir la obligación reclamada en el fuero judicial de donde acordaron su voluntad,
por más que hayan cambiado sus lugares de residencia.

Siguen firmas y aclaración.

Honorarios del profesional corredor

En cuanto a los derechos del corredor, la norma de regulación originalmente estaba contemplada en la Ley 20266/73 tras la modificación con la Ley 25028/99. Con la
unificación del Código Civil y Comercial, dentro de las obligaciones, hoy se regula lo que se respeta el contrato de corretaje. No obstante, se debe considerar lo que indica la
norma del colegio profesional de la jurisdicción territorial en donde ejerza el profesional habilitado.

Por su parte, en la temática de honorarios por la gestión del contrato de locación, la mayoría de las normas colegiales indican en sus aranceles un porcentaje mínimo para el
cobro de la respectiva comisión. Por lo general, recae a cargo del locatario. Esta situación ha presentado una importante discusión. Desde el punto de vista de los inquilinos, se
 considera una inequidad legal porque, si ambas partes son asistidas por el corredor para el contrato de locación, la comisión, al menos, tendría que ser abonada por ambas
partes.

En las provincias donde no hay norma de colegiación, las partes pueden acordar la forma del pago de comisión al corredor o en su defecto lo puede establecer el juez. Donde
hay una ley que lo regule, necesariamente, se debe cumplir con lo que está disponible en la norma. Será necesario estar atentos a los posibles cambios legales que puedan
devenir del reclamo del consumidor inmobiliario en materia de locaciones.

¿Dónde se regula la gestión del corredor?

Si bien la Ley Nacional originariamente en su capítulo XII regulaba sobre los derechos y obligaciones del corredor, actualmente con la unificación del

_______________, todo en lo que respeta el contrato de corretaje quedó estipulado allí. No obstante, las leyes de puntualizan la escala arancelaria y

los derechos del corredor profesional en cada provincia.

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Referencias

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Orgaz, G. (2007). El contrato de corretaje. Ley nacional 20.266. Córdoba: Editorial La Cañada.

Soligo Shuler, N. (2007). Práctica Contractual inmobiliaria. Buenos Aires: Ad-Hoc.