CONSORCIO VÍAS DE COLOMBIA

INFORME DIAGNOSTICO PREDIAL

FACTIBILIDAD

MUNICIPIO: SAN ANDRES

PROVINCIA: GARCIA ROVIRA
DEPARTAMENTO: SANTANDER
COLOMBIA

Contrato No. 1639 de 2015 cuyo objeto es: “MEJORAMIENTO, GESTIÓN PREDIAL, SOCIAL Y AMBIENTAL
DE LA CARRETERA MÁLAGA - LOS CUROS EN EL DEPARTAMENTO DE SANTANDER PARA EL PROGRAMA
"VÍAS PARA LA EQUIDAD"

SANTANDER del 2021

1
2
 INTRODUCCIÓN

El Gobierno Nacional a través – INSTITUTO NACIONAL DE VIAS – INVIAS –

decidió impulsar el desarrollo del Mejoramiento, Gestión Predial, Social Y
Ambiental De La Carretera Málaga - Los Curos. Para ese efecto suscribió con el
CONSORCIO VIAS DE COLOMBIA Contrato de obra Nº 1639 DE 2015, a través
del cual se contemplaron como metas físicas de Rehabilitación y Mantenimiento
y/o Mejoramiento desde el municipio de Málaga hasta el municipio de Curos.

El presente estudio es parte de las actividades que el CONSORCIO VIAS DE

COLOMBIA viene desarrollando en el marco del Contrato de obra 1639 de 2015
“MEJORAMIENTO, GESTIÓN PREDIAL, SOCIAL Y AMBIENTAL DE LA
CARRETERA MÁLAGA - LOS CUROS EN EL DEPARTAMENTO DE
SANTANDER PARA EL PROGRAMA "VÍAS PARA LA EQUIDAD" a la comunidad
allegada al proyecto ubicada en los municipios de Málaga, Molagavita San Andres
y Guaca, departamento de Santander.

El mejoramiento de la vía que une estos municipios beneficiara a los pobladores

incrementando la fluidez vehicular, comodidad y seguridad.

El estudio permitirá conocer las características prediales sociales y culturales,

identificación de capacidades individuales y grupales, identificación de
necesidades de capacitación, así mismo, este documento se constituye en el
principal instrumento para la adecuación e implementación del modelo de gestión
y el desarrollo de una serie de actividades de capacitación.

El objetivo del CONSORCIO VIAS DE COLOMBIA es, contribuir a mejorar las

condiciones de vida de los pobladores del área rural que se encuentran
desprovistos de servicios viales; bajo esta perspectiva se viene trabajando de
manera coordinada y aunando esfuerzo con la Interventoría e INVIAS.

3
Donde las familias de la comunidad podrán mejorar sus condiciones de vida e
incrementar sus ingresos económicos además mejorar la educación, la salud de la
población y el turismo.

4
I. OBJETIVO
El objetivo del presente estudio de diagnóstico predial es establecer para el
proyecto “MEJORAMIENTO, GESTIÓN PREDIAL, SOCIAL Y AMBIENTAL
DE LA CARRETERA MÁLAGA - LOS CUROS EN EL DEPARTAMENTO DE
SANTANDER PARA EL PROGRAMA "VÍAS PARA LA EQUIDAD" a través
de una exhaustiva, investigación de tipo catastral y jurídica, el área de
afectación de predios requeridos para la ejecución de proyecto vial, así
como la correspondencia entre la afectación física y la titularidad de los
predios a intervenir para dar viabilidad a las actividades a desarrollar dentro
del proceso de gestión predial, conforme a los diseños aprobados,
identificando así predios afectados por la construcción, ampliación de la vía,
rehabilitación o cambio de alineamiento

II. ALCANCE

Desarrollar una minuciosa investigación catastral, de todos y cada u

no de los predios, con la finalidad de proyectar la cantidad de área
afectada por predio, en cuanto a terreno, construcciones y posibles
cultivos.

Realizar la adquisición de los documentos técnicos y jurídicos a te las

diferentes entidades del estado que manejan la información física y
jurídica que pe mita realizar una adecuada identificación preliminar de
los predios afectados por el desarrollo del proyecto vial.

Poder detectar las posibles inconsistencias entre la información

jurídica y la información de tipo físico, con la finalidad de prever
posibles contraversiones y reprocesos, en etapas dentro de las cuales
dichas inconsistencias resulten más traumáticas para el proceso de
adquisición predial.

5
 Generar para el proyecto “MEJORAMIENTO, GESTIÓN PREDIAL,
SOCIAL Y AMBIENTAL DE LA CARRETERA MÁLAGA - LOS
CUROS EN EL DEPARTAMENTO DE SANTANDER PARA EL
PROGRAMA "VÍAS PARA LA EQUIDAD". Un inventario de la
información técnica y jurídica que sirva como base y soporte para el
proceso de gestión predial a adelantar.

Determinar mediante el estudio de zonas homogéneas

geoeconómicas los valores referentes, de manera masiva para los
predios del corredor vial objeto de afectación predial.

III. DESARROLLO DEL PROYECTO

El Proyecto se ejecutará en el sector entre el puente Hisgaura y el casco urbano

de San Andres, ubicada en el departamento de Santander, que forma parte del
contrato 1639 de 2015. Adicionalmente es una vía de acceso, abastecimiento e
intercambio comercial entre los Municipios de San Andres y Málaga, entre otros.
Por la anterior razón y por la gran importancia que reviste esta carretera en la
economía nacional, es indispensable ejecutar las obras faltantes de construcción
de la estructura del pavimento y sus obras complementarias sobre la sección
ampliada del sector considerado esto, para dar a la vía menor tiempo de recorrido
y así eliminar los conflictos permanentes presentados entre vehículos por invasión
de carril, proporcionar sectores de adelantamiento y en general mejorar la
transitabilidad, comodidad y seguridad a los usuarios de la vía.

Actividades a realizar en el proyecto

Gestión social, predial y ambiental, de conformidad con los estudios y diseños

aprobados para dicho corredor se encuentran en las siguientes abscisas: PR
47+000 hacia PR 49+000,

6
• Recolección y revisión de información solicitada en las alcaldías de los
municipios de San Andres
• Verificación sobre la existencia en esta área de territorios legalmente
titulados a las comunidades indígenas y afrocolombianas en el INCODER, con el
fin de determinar si se requieren o no procesos especiales de gestión predial.
• Revisión de la información aportada por el IGAC.
• Inspección de campo a lo largo de cada uno de los corredores viales, con el
fin de determinar el estado actual de los corredores existentes. Determinar la
franja de afectación predial, con la respectiva ubicación de los predios por cada
tramo, sector o variante.
• Debe tenerse en cuenta que el ancho de la franja dependerá del tipo de
intervención (construcción, mejoramiento, mantenimiento o rehabilitación), de los
requerimientos técnicos de los estudios de trazado y diseño geométrico y/o de
detalle, y de la aplicación de la Ley 1228 de 2008 y sus decretos reglamentarios,
principalmente.
• Identificar los impactos prediales mayores, teniendo en cuenta si se trata de
zona rural, urbana o suburbana, los centros o grupos poblaciones existentes, la
presencia de redes de servicios públicos, la existencia de títulos mineros, el nivel
del desarrollo agropecuario y comercial, y la caracterización ambiental, entre otros.
Los impactos pueden ser determinados siguiendo, entre otros, los siguientes
criterios:
a. Clasificación del suelo
b. Destinación de los inmuebles
c. Restricciones urbanísticas
d. Existencia de planes parciales
e. Identificación de las áreas mínimas desarrollables en cada zona definida en el
correspondiente POT, PBOY o EBOT.
f. Ocupación por invasiones
g. Situaciones sociales especiales
h. Predios con restricciones ambientales
i. Infraestructura de servicios públicos

7
j. Existencia de títulos mineros
• Identificar los usos del suelo del corredor vial o el área objeto de estudio,
conforme a los planes de ordenamiento territorial (POT, PBOT, EOT).
• Elaborar el inventario predial de los predios requeridos según el Estudio de
Trazado y Diseño Geométrico y/o de Detalle, para lo cual también deberá hacer
uso de toda la información disponible en el IGAC, en los Catastros
Descentralizados y en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos,
diligenciando el formato suministrado por la ANI para tal fin.
• Elaborar los estudios de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas: estos
se realizarán de acuerdo con los procedimientos del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi - IGAC. Para la elaboración de las zonas homogéneas físicas se tendrán
en cuenta como principales, las siguientes variables: normatividad, topografía,
servicios públicos y usos o actividades económicas. Para la determinación de las
zonas geoeconómicas se aplicarán las metodologías valuatorias de la resolución
IGAC No. 620 de 2008 y 898 de 2014.
• Adelantar un análisis predial partiendo de información primaria y
secundaria, el cual permitirá tener una visión de la gestión predial que requiere el
proyecto y el alcance de los estudios prediales, en concordancia con los Estudios
de Trazado y Diseño Geométrico y/o de Detalle, la realidad socio predial de los
predios requeridos y las obras a desarrollar. Se tendrán en cuenta, entre otros, los
siguientes aspectos:
a) Procesos de ordenamiento territorial de los municipios para asegurar
compatibilidad del trazado con la reglamentación de usos del suelo
b) La situación y relación de catastro- registro
c) Los estudios existentes de zonas homogéneas del IGAC y de los catastros
descentralizados
d) La aplicación de la Ley 1228 de 2008 y sus decretos reglamentarios
e) La tipología o caracterización de los predios requeridos
f) Los inconvenientes principales respecto a la titularidad y el saneamiento legal de
los predios requeridos
g) Invasiones sobre el derecho de vía del corredor vial

8
h) El uso y funcionalidad de los predios de acuerdo con su actividad económica
i) La existencia de redes de servicios públicos
j) La existencia de títulos mineros
k) Los accesos existentes
l) La situación socioeconómica de los habitantes
• Adelantar la investigación catastral de cada uno de los predios requeridos,
para lo cual deberá recopilar los documentos relativos a cada predio: registro 1 y
2, folios de matrícula inmobiliaria, escrituras públicas, certificados de cabida y
linderos, ficha predial IGAC, entre otros.
• Elaborar el estudio jurídico inmobiliario para cada uno de los predios
requeridos, para lo cual deberá obtener los certificados de libertad y otros
documentos que sea posible obtener para determinar la titularidad de los predios e
identificar situaciones de sucesiones, embargos, hipotecas, extinciones de
dominio, o cualquier limitación del dominio que impida la enajenación voluntaria
del predio y obligue al desarrollo del proceso de expropiación judicial o
administrativa. Lo anterior permite establecer desde un principio una estrategia
legal de saneamiento, en caso de ser necesaria.
• Además, se tendrá en cuenta, entre otros, lo siguiente:
a) Identificar los predios baldíos y ejidos: predios que según la base de datos
catastral no cuentan con antecedente registral.
b) Identificar y analizar los inmuebles sobre los cuales recaigan medidas de
protección por procesos ante la SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES – SAE y
la UNIDAD DE RESTITUCION DE TIERRAS, conforme a lo previsto en las leyes
387 de 1997 y 1448 de 2011 y demás normatividad vigente.
c) Respecto a los títulos mineros: realizar la superposición geoespacial de las
áreas requeridas por el proyecto vial con la cobertura de los títulos mineros
vigentes según el catastro minero. En los predios que resulten con traslape, se
deberá solicitar para el caso de los títulos mineros, la licencia ambiental, permisos
de explotación y el plan de trabajo y de obras avalado por la AGENCIA
NACIONAL DE MINERIA, o quien haga sus veces.

9
• Elaborar los avalúos comerciales de referencia para los predios que se
determinen en cada una de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas,
conforme a la normatividad y reglamentación vigente.
• Determinar el área requerida total de afectación predial con la información
de cada uno de los predios, por unidades funcionales del proyecto.
• Realizar un cálculo del valor de la adquisición de los predios. Se tendrá en
cuenta como referencia la siguiente información:
a) Los estudios de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas
b) Las metodologías existentes en las normas
c) La caracterización física y económica de los predios
d) La información del mercado
e) Los avalúos comerciales de referencia, cuyo número para cada zona se
determinará en las mesas de trabajo que se adelanten.
f) La existencia de títulos mineros.
g) El estado actual de la gestión en cada uno de los predios requeridos
h) Las compensaciones socioeconómicas según la resolucion INVIAS
• Para cada predio, y siguiendo la normatividad vigente establecida para tal
efecto, se determinará el valor del terreno, las construcciones, las construcciones
anexas, las especies vegetales, los cultivos y las demás mejoras existentes en el
predio, del plan de compensaciones socioeconómicas y del daño emergente y
lucro cesante.
• Con base en el análisis realizado, se calculará de manera específica lo
siguiente:
a) El costo de adquisición de cada uno de los predios, incluyendo todas las
variables
b) El costo total de adquisición por unidades funcionales
c) El costo de las mejoras de los invasores del derecho de vía del corredor vial
d) El costo relacionado con los títulos mineros, es decir el valor a compensar
según el artículo 59 y siguientes de la ley de Infraestructura.
e) El flujo de caja que requiere el proyecto, conforme a los requerimientos
prediales y la programación de la obra

10
• Determinar el costo de la gestión predial a cargo del Concesionario, es decir
el costo relacionado con la elaboración de los insumos prediales y el desarrollo de
la gestión para la enajenación voluntaria directa y la expropiación, siguiendo la
tabla de costos establecida por el INVIAS.

Productos por desarrollar

Como parte de los Estudios Prediales se entregarán, entre otros, los siguientes
productos:
a) Inventario predial; el formato se acordará en las mesas de trabajo.
b) Identificación de los usos del suelo de la franja de vía estudiada conforme a los
planes de ordenamiento territorial (POT, PBOT, EOT)
c) Estudios de zonas homogéneas físicas y socioeconómicas
d) Estudio jurídico inmobiliario de cada predio
e) Invasiones del derecho de vía del corredor vial
f) Avalúos comerciales de referencia; por lo menos dos avalúos por cada zona
homogénea.
g) Costo de adquisición de los predios, incluyendo plan de compensaciones
socioeconómicas y daño emergente y lucro cesante y demás variables
h) Costo relacionado con la existencia de títulos mineros
i) Costo de la gestión predial
j) Conflictos de predios con la existencia de Redes de Servicios Públicos
k) Directrices, recomendaciones y estrategias para la adquisición de predios
subsanando las limitaciones prediales (técnicas y legales), y atendiendo la
adquisición de los predios y la disponibilidad de las áreas de manera oportuna y
conforme al plan de obras.
l) Estrategia para la atención de las invasiones sobre el derecho de vía, incluyendo
los procesos de restitución del espacio público y eventuales programas de
reasentamiento, para lo cual se establecerá contacto con las administraciones
municipales, los líderes y organizaciones de base y otros actores.
m) Estrategia de socialización predial

11
n) Sistematización de la información catastral de los predios, incluyendo, entre
otros: Departamento y Municipio, Número de predio, Folio de matrícula
inmobiliaria, Número de identificación catastral, Nombre del propietario y dirección,
Área del terreno, Área construida y características, Uso, Otros criterios relevantes
o) Una base de datos de los predios requeridos, con su información técnica, legal
y social.
p) Tira topográfica predial
q) Diagnóstico predial según los escenarios prediales del proyecto y demás
criterios establecidos en el presente apéndice

Con este análisis se determinan mecanismos para generar recomendaciones que

permitan al futuro concesionario realizar una debida gestión predial, agilizar la
compra de predios y adelantar dicho procedimiento de manera eficiente, en caso
de que se requiera.

Como producto final se tiene la identificación de las necesidades prediales e

inventario en cada corredor y deberá cumplir con los requerimientos establecidos,
presentando especial interés en la estimación del presupuesto y programación
para la implementación y el modelo financiero.

IV. MARCO JURIDICO

El presente diagnostico se hace con base en las normas vigentes del Instituto
Nacional de Vías INVIAS a la Gestión Predial, vigentes al momento de la
realización de este como son:

Constitución Política.
Código Civil, Código de Procedimiento Civil y Código de Comercio.

12
Ley 1682 del 22 de noviembre de 2013, “Ley de Infraestructura, por la cual
se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura
de transporte y se conceden facultades extraordinarias”.
Ley 1742 del 26 de diciembre de 2104 "Por la cual se adoptan medidas y
disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte, agua
potable y saneamiento básico, y los demás sectores que requieran
expropiación en proyectos de inversión que adelante el Estado y se dictan
otras disposiciones”.
Decreto No. 737 del 10 de abril de 2014, por el cual se reglamenta el
saneamiento automático por motivos de utilidad pública e interés social de
que trata el artículo 21 de la Ley 1682 de 2013.
Decreto No. 738 del 10 de abril de 2014, por el cual se reglamentan los
términos para la adelantar la negociación directa y la imposición de
servidumbres por vía administrativa, de que trata el artículo 38 de la Ley
1682 de 2013.
Resolución IGAC No. 0193 del 20 de febrero de 2014, por la cual se
establece el procedimiento para desarrollar el trámite de aclaración de
cabida y/o linderos de que trata el artículo 26 de la Ley 1682 de 2013.
Resolución IGAC 0898 del 19 de agosto de 2014, por medio de la cual se
fijan normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la
elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de
infraestructura del transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
Resolución IGAC 1044 del 29 de septiembre de 2014, por medio de la cual
se modifica y se adiciona la Resolución 898 del 2014, que fija normas,
métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración de
avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura del
transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
Resolución IGAC 316 del 18 de Marzo de 2014, Por medio de la cual se
modifica parcialmente la Resolución 898 de 2014, que fija normas,
métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración de

13
 avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de
transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
Ley 105 de 1993, artículos 34 y 35, fundamento de los avalúos para predios
afectados por la construcción, rehabilitación o mejoramiento de una vía

V. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA COMUNIDAD

Ubicación

Mapa de Ubicación del departamento en Colombia

Fuente: Google maps

14
 Mapa de Santander y Ubicación del Proyecto

Fuente: Google

15
Geografía Del Municipio De San Andres

San Andrés está situado al oriente del Departamento de Santander y

a su vez de Colombia, ubicado a los 6º 45’ 5 latitud Norte y 72° 51’ de
longitud Oeste. La cabecera municipal está ubicada a 1.610 msnm y
la extensión territorial del municipio comprende alturas que van desde
los 850 msnm en su parte más baja, hasta los 4.200 msnm. con una
temperatura promedio de 16 °C; su relieve es fuertemente quebrado y
escarpado, pertenece a la cuenca hidrográfica del río Chicamocha y
está situado al Oriente del Río Guaca sobre la vía que de
Bucaramanga (capital del Departamento), conduce a Málaga (capital
de la provincia de García Rovira). Ubicado a una distancia de 104
kilómetros aproximadamente de la capital del departamento
Bucaramanga y a 50 kilómetros del municipio de Málaga, capital de la
provincia de García Rovira

El Municipio de San Andres está irrigado por la quebrada "los

Naranjos" limitada por el río"Listara" al Norte y al Occidente por el río
Guaca, Cámara o Colorado"; y enmarcado por los farallones de
Carabalí, La cordillera de antalá y el piré, el peñón del Saladito y
Santo Domingo y la colina de la loma redonda y Barandas.

Topografía y Suelos

La topografía del sector es Plana a ligeramente plana de O a 7%.

El uso actual del suelo del municipio está basado en establecimiento

de cultivos y el desarrollo de la ganadería tradicional; ya que son
estas las principales actividades económicas. En el sector agrícola las
tierras se dedican principalmente a la siembra de cultivos tradicionales
y poco mejorados como: maíz, fríjol, café, plátano, caña, papa, yuca,

16
tomate, ajo, cebolla, verduras, hortalizas, tabaco, fique, trigo y cítricos,
cuyo sistema de producción presentas bajos niveles de productividad
con rendimientos que se consideran apenas aceptables. En el sector
pecuario predomina la cría de ganado de doble propósito (carne y
leche), siendo prioridad la producción de leche y el procesamiento
para la obtención de productos derivados. Para este fin se cuentan
con razas como el cebú, normando, pardo suizo y Holstein y los
equinos especialmente de carga. En especies menores los porcinos,
caprinos y ovinos, así como algunos relictos de piscicultura y la
apicultura en menor escala. Las áreas de pastoreo y las praderas
sembradas con especies forrajeras permiten sostener el sistema de
producción pecuaria. Entre los principales pastos de la región se
encuentran: Kikuyo, Yaraguá y Trébol.

El principal recurso natural es el Hídrico puesto que el municipio esta

regado por innumerables quebradas que facilitan las labores Agrícolas
y Pecuarias. El Municipio en su zona alta, tiene mayor área de riqueza
en diversidad de especies faunísticas y flora, contrario a los que debía
ser, se ha generado un mal uso y manejo de los recursos naturales,
especialmente en la tala indiscriminada y la presión sobre los bosques
naturales, lo que ha causado problemas ambientales y desequilibrio
ecológico dentro de esta zona, como la erosión, sobre todo en las
zonas con mayor pendiente. Esto hace prever la necesidad de buscar
mecanismos para concientizar a la comunidad en torno al tema de
preservación de los recursos naturales, tarea no muy fácil de
emprender, si se tiene en cuenta que este no solo se constituye en un
problema ambiental, sino social y cultural donde se hace necesaria
más aún la intervención del gobierno con alternativas concretas de
solución para la población que sobrevive.

17
Características de las viviendas

Las viviendas son hechas de adobe o ladrillo con techo de barro o

eternit y piso concreto, con sus servicios de sanitario, acueducto y
energía eléctrica. Su servicio de aguas negras se maneja por medio
de pozos sépticos.

Fuente Google Earth

Economía

La economía es eminentemente rural donde la mayoría de la

población se dedica a la explotación del sector agrícola y ganadería.
Se nota que los empleos en el sector primario tienen una mayor
proporción, sin embargo el excedente económico del sector primario
es producido por propietarios de las fincas más extensas,
considerados como agentes externos que no reinvierten en los
municipios.

Turismo
San Andrés es un municipio ubicado en la provincia de García Rovira
en el Departamento de Santander se caracteriza por poseer
innumerables sitios eco turístico donde se puede disfrutar de variedad
de actividades gracias a que se cuenta con diversidad de climas.

18
VI. DETERMINACION DE LA FRANJA DE AFECTACION

Dentro del inventario predial se identificaron áreas que requieren una franja
de terreno en el tramo y en muchos casos asociados a la adquisición predial
se genera particiones que dejan pequeñas áreas remanentes no
desarrollables por parte de los propietarios.

Para esta investigación se tomó la información aportada por el IGAC, usos

de suelos y escrituras públicas.

VII. INVESTIGACION CATASTRAL

Dentro del proceso de investigación catastral, se contó con la

superposición de los polígonos catastrales provenientes de la oficina del
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sobre el diseño aprobado, arrojando
como resultado una afectación predial inicial de 38

Se contará con un grupo de profesionales, con experiencia específica en la

negociación predial y experiencia en relaciones con los organismos del
Estado (IGAC, Catastro Nacional, Agencia Nacional de Tierras, Catastro
departamental, Etc.) y organismos de orden departamental y municipal
(Oficinas de registro de instrumentos públicos, Notarías, Oficinas de
Catastro municipal, Oficinas de Planeación municipal, Alcaldías,
Secretarías de gobierno municipal y otros), que en su momento pueden
ser de gran ayuda para agilizar los procesos de Gestión Predial.

19
VIII. IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL
DESARROLLO DEL PROYECTO

Según montaje realizado de diseño en la página de Google Earth se pudo

visualizar los predios que pueden ser motivo adquisición

VIA `PUENTE HISGAURA CASCO URBANO SAN ANDRES

Fuente google earth

20
 ABSCISAS ASPECTO JURIDICO

LONG,
LADO

DER,)
(IZQ,

(M)
No. MATRICULA OFICINA DE
INICIAL FINAL CEDULA CATASTRAL DIRECCION VEREDA O BARRIO
INMOBILIARIA REGISTRO

1 K 46 + 773.81 K 46 + 894.95 D 121.14 ml 686690000000000010091000000000´ LISGAURA EL CENTRO 318-7769 SAN ANDRES

NO SE
2 K 46 + 930.14 K 47 + 077.38 I 147.24 ml 686690000000000010029000000000´ SAN ANTONIO TOTAMOS EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
NO SE
3 K 46 + 894.95 K 47 + 096.92 D 201.97 ml 686690000000000010090000000000´ CHINACOTA EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
NO SE
4 K 47 + 077.38 K 47 + 147.25 I 69.87 ml 686690000000000010234000000000´ LA VEGA DE LOS GUAMOS EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
NO SE
5 K 47 + 096.92 K 47 + 234.74 D 137.82 ml 686690000000000010087000000000´ GUASIMO ROSO EL OJITO EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
NO SE
6 K 47 + 234.74 K 47 + 296.96 D 62.22 ml 686690000000000010086000000000´ PANTANO ROSO EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
7 K 47 + 147.25 K 47 + 267.68 I 120.43 ml 686690000000000010030000000000´ SAN FRANCISCO EL CENTRO 318-2619 SAN ANDRES
NO SE
8 K 47 + 296.96 K 47 + 408.52 D 111.56 ml 686690000000000010084000000000´ SAN ANTONIO EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
NO SE
9 K 47 + 267.68 K 47 + 366.87 I 99.19 ml 686690000000000010329000000000´ LOS YATAGOS EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
10 K 47 + 366.87 K 47 + 495.43 I 128.56 ml 686690000000000010031000000000´ SAN ANTONIO EL CENTRO 318-6663 SAN ANDRES
11 K 47 + 408.52 K 47 + 624.73 D-I 216.21 ml 686690000000000010032000000000´ SAN ANTONIO EL CENTRO 318-5976 SAN ANDRES
NO SE
12 K 47 + 624.73 K 47 + 655.01 D 30.28 ml 686690000000000010337000000000´ LA ESCUELA CANCHA LOS PINOS EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
13 K 47 + 658.13 K 47 + 734.98 I 76.85 ml 686690000000000010231000000000´ LA ESPERANZA EL CENTRO 318-6917 SAN ANDRES
14 K 47 + 734.98 K 47 + 757.72 I 22.74 ml 686690000000000010033000000000´ SAN ANTONIO EL CENTRO 318-6918 SAN ANDRES
15 K 47 + 655.01 K 48 + 000.00 D 283.00 ml 686690000000000010294000000000´ EL CEIBO EL CENTRO 318-2635 SAN ANDRES
16 K 47 + 797.18 K 47 + 859.17 D 61.99 ml 686690000000000010036000000000´ TRIANGULO EL CENTRO 318-9226 SAN ANDRES
17 K 47 + 757.72 K 48 + 069.32 I 311.60 ml 686690000000000010034000000000´ SAN ANTONIO EL CENTRO 318-80 SAN ANDRES
18 K 48 + 069.32 K 48 + 136.27 I 66.95 ml 686690000000000010037000000000´ PIEDRA DE CAL EL CENTRO 318-1582 SAN ANDRES
19 K 48 + 000.00 K 48 + 130.81 D 130.81 ml 686690000000000010069000000000´ CAPILLA EL CENTRO 318-6607 SAN ANDRES
NO SE
20 K 48 + 130.81 K 48 + 183.54 D 52.73 ml 686690000000000010068000000000´ SAN ANTONIO EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
NO SE
21 K 48 + 183.54 K 48 + 262.59 D 79.05 ml 686690000000000010242000000000´ LA PEÑITA EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
22 K 48 + 262.59 K 48 + 346.31 D 83.72 ml 686690000000000010229000000000´ EL CUCHARAL EL CENTRO 318-804 SAN ANDRES
23 K 48 + 346.31 K 48 + 438.74 D 92.43 ml 686690000000000010066000000000´ LA CAPILLA EL CENTRO 318-5356 SAN ANDRES
NO SE
24 K 48 + 438.74 K 48 + 502.97 D 64.23 ml 686690000000000010065000000000´ LA CAPILLA EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
25 K 48 + 136.27 K 48 + 419.07 I 282.80 ml 686690000000000010044000000000´ LA CAPILLA EL CENTRO 318-282 SAN ANDRES
26 K 48 + 419.07 K 48 + 610.39 I 191.32 ml 686690000000000010016000000000´ LA CAPILLA EL CENTRO 318-2167 SAN ANDRES
NO SE
27 K 48 + 502.97 K 48 + 613.10 D 110.13 ml 686690000000000010064000000000´ LA CAPILLA EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
28 K 48 + 613.10 K 48 + 647.93 D 34.83 ml 686690000000000010311000000000´ EL PINO EL CENTRO 318-9145 SAN ANDRES
29 K 48 + 647.93 K 48 + 675.41 D 27.48 ml 686690000000000010310000000000´ LA CUNA EL CENTRO 318-9153 SAN ANDRES
30 K 48 + 675.41 K 48 + 729.00 D 53.59 ml 686690000000000010264000000000´ LA PALMA EL CENTRO 318-3908 SAN ANDRES
31 K 48 + 729.00 K 48 + 779.21 D 50.21 ml 686690000000000010013000000000´ JUAN JAIMES CAPILLA EL CENTRO 318-2925 SAN ANDRES
32 K 48 + 779.21 K 48 + 918.58 D 139.37 ml 686690000000000010045000000000´ EL TEJAR EL CENTRO 318-5806 SAN ANDRES
33 K 48 + 610.39 K 48 + 813.99 I 203.60 ml 686690000000000010011000000000´ EL PORVENIR EL CENTRO 318-663 SAN ANDRES
34 K 48 + 813.99 K 48 + 909.63 I 95.64 ml 686690000000000010047000000000´ OJITO EL CENTRO 318-661 SAN ANDRES
35 K 48 + 918.58 K 49 + 031.48 D 112.90 ml 686690000000000010012000000000´ EL PORVENIR EL CENTRO 318-1683 SAN ANDRES
NO SE
36 K 48 + 909.63 K 49 + 212.07 I 302.44 ml 686690000000000010048000000000´ EL REPOSO EL CENTRO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION
37 K 49 + 031.48 K 49 + 083.87 D 52.39 ml 686690000000000010295000000000´ EGIPTO OJITO MANGOS EL CENTRO 318-6557 SAN ANDRES
NO SE
38 K 49 + 127.51 K 49 + 204.13 D 686690100000000010001000000000´ D 1 2 10 16 K 2 A 2 39 43 URBANO ENCONTRO SAN ANDRES
INFORMACION

21
DIAGNOSTICO PRELIMINAR PREDIAL CON INFORMACION DE CAMPO

Ya recopilada la información de campo y de las oficinas estatales, departamentales y municipales se realzo la

identificación de los predios a lo largo del corredor vial.

IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS PARA REUBICACIÓN

Dentro del corredor de diseño del proyecto, no se identificaron predios y familias que sean susceptibles de
reubicación, de acuerdo con lo estipulado en la Res. 7310 de 2015.

DIFICULTADES PARA LA ADQUISICIÓN PREDIAL.

Ya analizada la información suministrada y recolectada, tanto de tipo documental como de lo evidenciado e

investigado en las visitas de campo, ésta fue objeto de análisis por parte del personal idóneo, que cuenta con
experiencia en la Gestión Predial, con el fin de establecer los posibles pasos de entrega de los inmuebles que son
requeridos para el proyecto vial, dependiendo de su complejidad.

En general para el proyecto, se estima está en el rango Medio – Alto para realización de la gestión predial, es
decir en un promedio de 6-18 meses, dada la influencia del proyecto, que es de mejoramiento de la calzada
existente y la titularidad actualizada que se observa.

22
Se analizan los casos particulares, que hasta el momento se han detectado para el tramo, así:
❖ Predios que hacen parte de una propiedad horizontal, como condominios, parcelaciones, apartamentos,
parques industriales o comerciales, etc., ya que su afectación incluye toda la co p ro p ie d a d y debe contar
con el visto bueno de la asamblea. NO SE REGISTRAN
❖ Aplicación de los factores estimados en las Resoluciones 7310 de 2015.
No se observaron predios susceptibles de ser reasentados

La expectativa que tienen los propietarios de los predios, al saber que es el Estado quien los requiere, lo que
los hace estimar valores muy por encima del valor comercial; en muchas ocasiones se ve apoyado por la
presencia de grupos de presión.

A lo largo de cada uno del recorrido se puede observar el estado de los predios con el fin de establecer las
medidas a tomar a este respecto.

Como se puede observar en las siguientes fotografías, para el caso del corredor en muchos sitios no se observa
la delimitación de los predios y si existen predios comprados por el INVIAS tampoco se identifican.

MATRIZ DE RIESGOS SOCIO PREDIALES

Se ha estructurado una matriz de riesgos socio predial que permitirá precisar las principales alertas sobre
posibles contingencias en el desarrollo del proceso de ejecución del proyecto.

23
 La matriz de riesgos se ha elaborado a partir de la experiencia resultante en proyectos similares, y en el
proceso histórico de las diferentes etapas de estructuración de los proyectos de infraestructura.

Tabla. Posibles Impactos Sociales

RIESGO SOBRE LIMITACIONES DE
DOMINIO
Predios donde aparecen: Embargos o limitaciones
de dominio
Predios que aparecen en Catastro y en el Folio de
Matrícula Inmobiliaria con propietario diferente al
real.
Predios con información sobre la propiedad,
diferente en Catastro y en el Folio de matrícula
inmobiliaria
Predios donde aparecen Servidumbres que
provienen de un lote en mayor extensión y estas no una de las servidumbres con base en la información legal aportada
lo afectan realmente
Predios donde aparecen Servidumbres que lo
afectan
ESTRATEGIAS Y ACCIONES A IMPLEMENTAR POR EL
GESTOR PREDIAL
Se debe realizar la gestión para dar solución a las limitaciones
reales de dominio.
Se debe realizar la gestión para identificar cada caso actualizando
la base de datos de Catastro y de la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
Se debe realizar la gestión de titularidad para actualizar tanto la
información presente en la base catastral como en el certificado de
libertad.
Se debe solicitar a la Oficina de Registro la cancelación de cada
Se recomienda adelantar gestiones con el propietario del predio
para identificar y localizar cada servidumbre y su interferencia
probable con el trazado

24
RIESGOS DE LA GESTIÓN PREDIAL
Una vez realizado el estudio, se identificaron algunos puntos específicos a tener en cuenta para el desarrollo de
los diseños definitivos, a fin de tratar de evitar afectar algún predio en particular o un sector específico que
realmente genere un riesgo a nivel predial en lo que respecta a demoras o retrasos en la compra de los predios.
La determinación de riesgos de la gestión predial es una realidad y se enfoca en criterios relacionados con el
número de predios requeridos, el tiempo requerido para contar con disponibilidad de predios, el tiempo requerido
para lograr la efectiva adquisición de los predios, y la estimación de costos, tanto de la adquisición como de la
gestión, por tal motivo relacionamos los principales riesgos que se presentan en desarrollo de un proceso de
compra de predios.

Riesgo de número de predios requeridos

En cuanto al primer criterio, el menor riesgo se presenta en la medida que el diseño o el ancho de vía determinado
exija la adquisición del menor número de predios, el riesgo medio cuando se requiera un número de predios con
extensiones considerables que permitan asegurar disponibilidades de área representativas para la ejecución de
obra, y el riesgo alto cuando se afecten asentamientos poblados en los que la relación entre el número de predios
requeridos y la posibilidad de disponibilidad de área para ejecución de área resulte muy baja.

Riesgo de tiempo requerido para contar con disponibilidad de predios

En este segundo criterio, el menor riesgo se presenta en la posibilidad de contar con la disponibilidad de los
predios en el menor tiempo posible, por ejemplo mediante la entrega anticipada de los mismos, es decir una vez
expedida la oferta de compra pero antes de suscribir promesa de compraventa, por parte de sus propietarios, el

25
riesgo medio se presentaría cuando la entrega se logre como parte del acuerdo contractual contenido en una
promesa de venta, o según el caso una vez otorgada la escritura pública de venta, y el escenario de riesgo alto se
presenta cuando sea necesario acudir a la vía de la expropiación – judicial o administrativa – para obtener la
entrega del inmueble.
Dentro de este esquema es necesario tener en cuenta que la primera etapa del proceso de adquisición de predios
– una vez establecido el trazado definitivo - es la consecución y levantamiento de insumos tales como ficha predial,
el avalúo y el estudio de títulos, la cual puede tardar según el número de predios entre 2 y 3 meses. Una vez se
cuente con los insumos es posible expedir las ofertas de compra para cada predio, y es a partir de entonces que
se determina a aplicación del riesgo en mención.
Ahora bien, en este caso la dificultad para hacer una estimación concreta de riesgos radica en que contar con la
disponibilidad de los predios en mayor o menor tiempo depende de varios factores: en primer lugar, del tipo de
procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición, en segundo lugar, de la voluntad de los propietarios
para hacer la entrega de los predios, y en tercer lugar de la presencia de gravámenes y limitaciones que impidan
acceder a dicha entrega.
Variable 1. Procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición. Según se trate de expropiación
administrativa o expropiación judicial los tiempos para obtener la entrega del inmueble pueden cambiar. Por
ejemplo, en el caso de la expropiación judicial el procedimiento administrativo inicia con la expedición de la oferta
de compra, mientras que en la expropiación administrativa es necesario agotar previamente la declaratoria de
condiciones de urgencia.
Cuando sea posible lograr la enajenación por vía voluntaria puede esperarse que los tiempos para lograr la
disponibilidad se asimilen, mientras que en caso de ser necesario acudir a la vía coercitiva estos si pueden

26
cambiar, ya que mientras en la expropiación judicial es procedente solicitar la entrega del predio de manera
anticipada desde el mismo comienzo del proceso, antes de obtener la titularidad del inmueble, en la expropiación
administrativa solo es posible acceder una vez que la titularidad del inmueble se encuentra en cabeza de la
entidad expropiante. A su vez, mientras en la expropiación judicial la entrega procede por orden de un juez quien
ordena a la autoridad policiva dar cumplimiento a la orden, en la expropiación administrativa es la entidad
expropiante quien, de manera unilateral, sin apoyo judicial debe hacer la solicitud a la autoridad policiva local, lo
que en muchas ocasiones dilata la ejecución de la medida.
El tiempo para lograr la entrega de un predio contado desde la expedición de la oferta de compra puede oscilar
entre 1 y 4 meses cuando se trate de enajenación voluntaria, y entre 8 y 12 meses cuando sea necesario acudir a
la vía expropiatorio, pero ese margen, entre el mínimo de 1 mes aproximadamente y el máximo de 12 meses
aproximadamente, también depende de otras variables, como la voluntad del propietario, la presencia de
gravámenes o derechos en litigio, la posibilidad de interponer recursos en vía gubernativa, los tiempos judiciales,
etc.

Variable 2. La voluntad del propietario de hacer la entrega.

Quizá la única variable que representa una verdadera incertidumbre al momento de hacer la estimación de riesgos
es la relacionada con la voluntad de los propietarios para hacer la entrega de los predios de forma anticipada, o
dentro del proceso contractual, o de la eventual negativa a hacer entrega haciendo necesario acudir a la vía
coercitiva.
No es posible clasificar este riesgo como bajo, medio o alto dentro de la estructuración del contrato dado que su
aplicación en cada caso concreto depende de factores tales como la aspiración económica del propietario al

27
momento de recibir la oferta, o del arraigo al predio, de la posibilidad de entregar las áreas según se trate de solo
terrenos o que incluyan mejoras, cultivos o construcciones, o de las muchas motivaciones personales que solo
será posible determinar al momento de entrar en contacto directo para la realización de la enajenación de cada
inmueble.
Sin embargo, en este aspecto, la recomendación para disminuir al máximo el riesgo es que se preste especial
atención a la elaboración de los avalúos de manera que éstos reflejen la realidad económica del sector dentro de
un escenario realista de oferta y demanda que incentive a los propietarios a facilitar la entrega de las áreas
requeridas en el menor tiempo posible.
Otra recomendación es que dentro de los cronogramas de obra se prioricen las obras en aquellos sectores en los
que no exista afectación de construcción, de manera que en donde si las haya sea posible bridar a los propietarios
el tiempo necesario para su traslado o reposición.

Variable 3. La presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a la entrega voluntaria de los
inmuebles. Si bien la sola presencia de limitaciones no es óbice para obtener la entrega anticipada de un predio en
algunos casos si se convierte en un obstáculo, como en el caso de predios en propiedad de menores de edad, o
sobre los que pesan medidas limitativas de la disposición de predios secuestrados producto de embargos o con
medida de extinción de dominio. También cabe dentro de esta categoría el caso de bienes pertenecientes a
entidades públicas en lo que se requiere la autorización de entes ajenos al represente legal de la entidad titular,
por ejemplo, cuando se requiere la autorización del concejo municipal, para acceder a la entrega del inmueble.

Riesgo de tiempo requerido para lograr la efectiva adquisición de los predios.

28
Este riesgo parte de las mismas consideraciones que el anterior, pero se diferencia en que no se limita a la
obtención del área requerida para la ejecución de los trabajos sino a la transferencia de la titularidad del inmueble
a favor del Estado, que es la finalidad última del procedimiento de adquisición predial.
En éste también se depende de las mismas variables señaladas, las cuales expondremos en su contenido
relacionado no ya con obtención física del área sino con la transferencia de la titularidad:

Variable 1. Procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición. Según se trate de expropiación
administrativa o expropiación judicial, en caso de no llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria, los tiempos
para obtener la titularidad de un predio por vía coercitiva pueden cambiar, siendo menor el tiempo para lograr la
adquisición por vía de expropiación administrativa que por vía de expropiación judicial.
En este punto debe señalarse que, si bien la expropiación administrativa se presenta como la solución eficaz ante
especiales condiciones de urgencia, el hecho de requerir el agotamiento de los mismos pasos que el trámite de
expropiación judicial en la etapa gubernativa hace que los tiempos estimados resulten similares a ésta,
especialmente en lo relacionado con la entrega de los predios, como ya fue explicado.
Así mismo, aunque pareciera que la mayor ventaja de acudir a la expropiación administrativa si es una disminución
de tiempos con relación a la adquisición efectiva de los predios –insistimos en que la comparación se realiza sobre
el supuesto de no llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria-, esta ventaja resulta relativa, en la medida que
tratándose de un procedimiento expropiatorio ninguna de sus actividades podría delegarse en el constructor, lo
que obligaría a que desde un comienzo los trámites tendrían que gestionarse desde la entidad, haciendo el
procedimiento tanto o más engorroso que en las épocas anteriores a la delegación predial; adicionalmente porque
antes de obtener la titularidad la entidad deberá resolver las discusiones y litigios que se presenten sobre derechos

29
económicos relacionados con el predios, y finalmente porque aún en el caso de ser expropiado, el propietario
cuenta con acción contencioso administrativa para impedir el avance de la expropiación.
En la actualidad podemos estimar que la adquisición de un predio requerido para la ejecución de obra puede
oscilar entre promedio 4 y 8 meses contados a partir de la expedición de la oferta de compra cuando el
procedimiento se adelante por vía de enajenación voluntaria y aproximadamente entre 12 y 18 meses contados
desde la expedición de la oferta de compra cuando sea necesario acudir a la vía de la expropiación judicial. En el
caso de la expropiación administrativa la culminación del proceso podría tardar aproximadamente entre 8 y 12
meses, pero con las salvedades señaladas en el párrafo anterior.

Variable 2. La voluntad del propietario para adelantar la enajenación por vía voluntaria. Al igual que en lo señalado
para el riesgo de disponibilidad, esta variable representa una verdadera incertidumbre al momento de hacer la
estimación de riesgos dado que su aplicación en cada caso concreto depende de factores tales como la aspiración
económica del propietario al momento de recibir la oferta, o del arraigo al predio, de la posibilidad de entregar las
áreas según se trate de solo terrenos o que incluyan mejoras, cultivos o construcciones, o de las muchas
motivaciones personales que solo será posible determinar al momento de entrar en contacto directo para la
realización de la enajenación de cada inmueble.
Al respecto mientras el ordenamiento presenta la exención de impuestos sobre la renta o ganancia ocasional como
ventaja de la enajenación voluntaria sobre la expropiación, por otro lado obliga a los vendedores a asumir el valor
total de los costos notariales de la transacción.
Por ello, al igual que lo dicho anteriormente, la recomendación para disminuir al máximo el riesgo es que se preste
especial atención a la elaboración de los avalúos de manera que éstos reflejen la realidad económica del sector

30
dentro de un escenario realista de oferta y demanda que incentive a los propietarios a facilitar la enajenación de
las áreas requeridas en el menor tiempo posible.

Variable 3. La presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a la enajenación voluntaria de los
inmuebles. Anteriormente señalamos que la sola presencia de limitaciones no es óbice para obtener la entrega
anticipada de un predio, pero ahora debemos señalar que sí lo es para lograr la transferencia de su titularidad al
Estado.
Como mecanismo para disminuir este riesgo, se sugiere revise la posibilidad de ajustar el trazado en ese sector, si
el riesgo es muy alto.
En caso de no ser posible la alternativa sería hacer contacto con los propietarios de estos predios desde el mismo
momento de levantamiento de insumos para asesorarlos en el saneamiento de las medidas, de manera que se
logre disminuir los tiempos para el desarrollo de esta gestión.
Riesgo de incremento de costos de la adquisición predial.
En cuanto a este ítem no podríamos decir que la clasificación del riesgo depende de que los precios sean altos o
bajos, pero sí de la posibilidad de incrementos de los costos estimados inicialmente, a lo largo del proceso.
Esto puede suceder por factores tales como el efecto de plusvalía que genera la ejecución de las obras, la
presencia de actividades económicas que no son identificables a simple vista, la demostración de perjuicios a
posteriori que logran ser reconocidos judicialmente.
A su vez es necesario recordar que el ancho del corredor también determina el grado de afectación y por tanto
impacta los costos de adquisición.

31
ESTRATEGIAS PARA REDUCIR LOS RIESGOS EN LA GESTIÓN PREDIAL
Todas estas consideraciones permiten establecer la necesidad de identificar lineamientos estratégicos para la
gestión socio predial entre otros, en los siguientes aspectos:
❖ Aplicar incentivos para la gestión predial diligente. La gestión predial debe ser adelantada por personal
idóneo y con reconocida experiencia.
❖ Los sobre costos de la gestión predial deben contar con los recursos necesarios.
❖ Los cronogramas de obra deben estar articulados a los cronogramas de adquisición de predios (gestión
predial).
❖ El establecimiento de los vínculos con los propietarios debe realizarse una vez se establezca el diseño
definitivo para evitar especulaciones y mal entendidos que pueden confundir no solo a los mismos
propietarios sino también a la comunidad en general.
❖ Garantizar la elaboración de avalúos sobre la base de precios comerciales reales.
❖ Desarrollar el plan de gestión social en paralelo con la gestión predial.
❖ Adelantar los procesos de expropiación de manera oportuna y diligente.
❖ Realizar el estudio predial avanzado con base en los diseños definitivos y de las licencias ambientales
requeridas.
❖ La gestión predial debe adelantarse una vez se obtenga la licencia ambiental correspondiente.
❖ Diseño apropiado de los instrumentos prediales: Ficha predial, ficha socioeconómica, estudios de títulos,
formato de avalúos comerciales, estructuración del estudio de títulos.

32
 ❖ De acuerdo con la experiencia de anteriores proyectos se recomienda tener en cuenta para efectos de la
programación de la adquisición de predios una relación de 30 / 70 donde se establezca que la compra por
enajenación voluntaria se adelantará en el 70% de los predios a adquirir.
❖ Identificar posibles riesgos sociales no relacionados con el proyecto pero que pueden generar conflictos
durante la implementación del mismo.
❖ Los principales riesgos sociales no asociados con la intervención directa del proyecto se relacionan con los
cambios en la normatividad municipal (POT) y las demandas de las autoridades municipales y locales en
cuanto a la realización de obras no concertadas en el proceso de participación comunitaria y social
adelantado durante el desarrollo del EIA.
❖ Deberán así mismo tenerse en cuenta las condiciones conflictivas que vive el país con respecto a los
efectos de los TLC sobre mineros, campesinos y demás grupos sociales impactados.

IX. PASOS PARA LA ADQUISICION PREDIAL

Para el desarrollo de la Gestión Predial, se cuenta con un grupo de profesionales con experiencia en el
manejo de comunidades y negociación de predios para el estado, quienes, dentro de las políticas establecidas
para llevar a cabo esta Gestión, están en capacidad de brindar asesoría y orientación a la población intervenida
con el proyecto, respecto a los trámites que se deben surtir para llevar a cabo la enajenación de sus inmuebles,
garantizando la transparencia de las transacciones y asesorando sobre cuál es la documentación requerida
para un proceso ágil y oportuno.

33
Dentro de los insumos necesarios para realizar el proceso de adquisición de predios se encuentran los
siguientes:

FICHA Y PLANO PREDIAL: contiene el plano que muestra la afectación del predio, linderos, colindantes, el
inventario y descripción de las construcciones, cultivos y mejoras afectadas, localización geográfica del predio,
área total del predio, área requerida del terreno para el proyecto, información jurídica y catastral del inmueble.

Se presentarán como documentos soporte de este insumo, el certificado catastral: (Registro 1 y 2 de catastro o
cédula catastral), certificado de uso del suelo del inmueble, folio de matrícula inmobiliaria con una vigencia no
superior a 3 meses y fotografías del predio (fachada, mejoras y cultivos existentes).

FICHA SOCIAL: contiene información sobre las condiciones socio económico de la familia que habita el
predio y el estado jurídico del mismo. Con base en la información recopilada en terreno se realiza un
diagnóstico con el fin de analizar las condiciones de vulnerabilidad de las familias y de esta manera
identificar factores sociales en donde se requieran, para la realización de esta actividad se tiene profesionales
en el área social con amplia experiencia en el manejo de comunidades, procesos de información, comunicación
y atención a las mismas, gestores en reubicación y traslado de éstas.

34
 Con base en la Res. 7310/15 de INVIAS, la información será plasmada en el formato donde se evidencian: la
caracterización general del inmueble, donde se identifican unidades sociales, Unidades productivas, unidades
residentes, registros fotográficos y diagnósticos por unidades sociales, entre otros.
.
ESTUDIO JURÍDICO: es el que determina con certeza la titularidad del derecho de dominio sobre el predio, así
como sus limitaciones, gravámenes, medidas cautelares, demandas, etc. Se debe partir del análisis del folio de
matrícula inmobiliaria, los títulos que soporten la tradición del predio (mínimo a 20 años), la fotocopia de los
documentos de identidad de los propietarios; y certificado catastral del predio, entre otros. Esta actividad la
realizan abogados especialistas en predios, que recopilan y analizan jurídicamente la información con el fin de
emitir conceptos legales sobre la viabilidad de adquirir o no dichos predios, haciendo las respectivas
recomendaciones, de manera que se garantice la adquisición del predio para el Estado, de acuerdo a los
parámetros legales establecidos.

AVALÚO: luego de la aprobación de la ficha Técnica y estudio de Títulos por parte de la interventoría e
INVIAS se procede a generar el avalúo comercial del predio por parte de una Lonja legalmente establecida o
empresas que cumpla con los requisitos establecidos en la Ley 388/08, Res. 620 y Dec. 1420 del IGAC; el
cual desarrollará las metodologías establecidas basándose en:

Las zonas homogéneas estimadas por Catastro departamental y valoradas por una Lonja, en las cuales se
incluyen las áreas afectadas del proyecto vial.
Construcciones y su calificación para ser valoradas.

35
Mejoras.
Cultivos.

Basado en lo anterior se genera un documento el cual determina el valor a pagar por el predio y así generar
una oferta de compra.

OFERTA DE COMPRA: es un oficio por el cual se le informa al propietario el requerimiento de su predio,

anexando fotocopia del plano y ficha predial, el avalúo realizado. Notificada la oferta, se inscribe en el folio de
matrícula para sacar el predio del comercio.

Los abogados realizan las ofertas formales de compra, las cuales posteriormente son notificadas a los
propietarios e inscritas en las oficinas de registro por los negociadores. Las notificaciones de la oferta pueden
ser:

Personal, por aviso, por Poder autenticado en notaría al apoderado autorizado por el propietario.

PROMESA DE COMPRAVENTA: se realiza mediante este contrato y facilitamos su firma entre el INVIAS y el
propietario, estableciendo las condiciones del proceso, especialmente en cuanto al área requerida, el valor de
la compra, la forma de pago y los términos para la escrituración.
Esta función la realizan abogados expertos en negociación y adquisición de predios.

36
ENTREGA DEL INMUEBLE: Con base en lo establecido en la Ley 1682/13 de infraestructura, se tramita con el
propietario la entrega del predio mediante el “Permiso de intervención voluntaria”, de acuerdo con la facilidad
que tenga para desocuparlo y dejarlo libre de acometidas por servicios públicos.
Esta entrega la coordinan los profesionales del área social y jurídica con políticas de acompañamiento y
reubicación para los propietarios, cuando sea del caso.

PAGO A PROPIETARIOS: se elaboran las cuentas de cobro y facilitamos su firma por parte del
propietario, para cada negociación según lo pactado en la promesa de compraventa y/o escrituras de
c o m p r a v e n t a y se tramitan ante el INVIAS los respectivos pagos en los términos y políticas que para esta
actividad

Estos trámites los realizan los abogados, los profesionales del área social y los negociadores les hacen
acompañamiento a los propietarios en este proceso.

ESCRITURACIÓN: se elabora la minuta de escritura pública para que una vez se lleve a la Notaría el vendedor
y el comprador procedan a firmarla; compra que se efectúa en nombre del INVIAS posteriormente se inscribe en
la oficina de Instrumentos Públicos correspondiente y copia de la misma se lleva a la respectiva Oficina de
catastro para efectuar el desenglobe.

La escrituración la realizan los abogados y los profesionales del área social y los negociadores les hacen
acompañamiento a los propietarios en este proceso.

37
 ENTREGA DE CARPETA: culminadas todas las etapas del proceso de adquisición predial, la empresa
entregará al INVIAS cada predio en una carpeta.

Los documentos se entregarán debidamente foliados y organizados en orden cronológico del más antiguo al
más reciente, y dentro de las normas documentales expedidas por el INVIAS.

X. IDENTIFICACION Y SISTEMATIZACION DE LA INFORMACION CATASTRAL DE LOS PREDIOS

Se generó un archivo digital con la totalidad de los predios, con la información de interés de cada uno de ellos,
esta información se puede consultar en la Sabana Predial

XI. ESTIMACION DE COSTOS

Ya contratada la firma avaluadora para determinar la valorización de la manera más sectorizada se prosiguió
con la recolección de información de mercado de la siguiente forma:

Captura en terreno de la información de mercado correspondiente a los municipios de influencia del proyecto.
Se capturó toda la información de mercado disponible. Cabe mencionar que no existe información de mercado
oportuna disponible para gran parte del corredor. Se excluyeron del análisis las veredas no afectadas en el
trazado. Lo anterior dado que por las características de la zona no brindan información oportuna.

38
39
Entrevistas con residentes de la zona.

Ofertas inmobiliarias en periódicos y portales de internet especializados. Como se anotó, la disponibilidad de

información de ofertas es limitada, y en muchos casos, dada las características de la zona, no se dispone
información sobre la ubicación exacta del inmueble.

A continuación se presenta tabla del valor administrativo por gestión predial en cada predio
GESTION PREDIAL
ITEM UN CANTIDAD VALOR UNI VALOR TOTAL
FICHAS TECNICAS UN 38 $ 1'394'000.00 $ 52'972'000.00
ESTUDIOS DE TITULOS UN 38 $ 754'000.00 $ 28'652'000.00
AVALUOS UN 38 $ 1'340'000.00 $ 50'920'000.00
ENAJENACION VOLUNTARIA UN 38 $ 2'079'000.00 $ 79'002'000.00
SUBTOTAL $ 5'567'000.00 $ 211'546'000.00
IVA 19% $ 1'057'730.00 $ 40'193'740.00
TOTAL 1 $ 6'624'730.00 $ 251'739'740.00

Para el caso de los costos de la adquisición predial se tomó del estudio de zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas.
ITEM UN CANTIDAD VALOR UNI VALOR TOTAL
VALOR PREDIOS M2 14111.12 $ 4'000.00 $ 56'444'480.00
VALOR CULTIVOS Y ESPECIES GL 1 $ 45'266'947.00 $ 45'266'947.00
CONSTRUCCIONES M2 568.61 $354'785.81 $ 201'734'759.42
ADMINISTRACION 2.5% GL 1 $ 7'586'154.66 $ 7'586'154.66
IVA 19% SOBRE EL 2.5 DE ADMINISTRACION GL 1 $ 1'441'369.39 $ 1'441'369.39
TOTAL 2 $ 54'653'256.86 $ 312'473'710.47

40
 TOTAL 1+2 $ 61'277'986.86 $ 564'213'450.47

XII. CONCLUCIONES Y RECOMENDACIÓNES PARA LA GESTION PREDIAL

Para realizar el diagnóstico predial se partió de la superposición de planchas catastrales IGAC sobre el eje de
intervención propuesto proyectando la línea de compra. Este ejercicio permite individualizar los predios que serían
objeto de intervención y determinar para cada uno de ellos el número de identificación catastral.

La determinación de riesgos de la gestión predial se enfoca en criterios relacionados con el número de predios
requeridos, el tiempo requerido para contar con disponibilidad de predios, el tiempo requerido para lograr la
efectiva adquisición de los predios, y la estimación de costos, tanto de la adquisición como de la gestión.

El menor riesgo se presenta en la medida que el diseño o el ancho de vía determinado exija la adquisición del
menor número de predios, el riesgo medio cuando se requiera un número de predios con extensiones
considerables que permitan asegurar disponibilidades de área representativas para la ejecución de obra, y el
riesgo alto cuando se afecten asentamientos poblados en los que la relación entre el número de predios requeridos
y la posibilidad de disponibilidad de área para ejecución de área resulte muy baja.

Aunque para efectos de análisis del presente estudio se tomó como distancia de ancho de vía 22 metros, éste se
ha puesto en consideración de la entidad contratante, para que conforme a lo establecido en el artículo 6 del
decreto 2976 de 2010, que señala: “obras destinadas al mejoramiento, mantenimiento y rehabilitación, realizarán la

41
adquisición únicamente de las zonas de terreno que se requieran de conformidad con los estudios, diseños y/o
necesidades técnicas para adelantar la ejecución de las obras públicas, garantizando condiciones de seguridad y
operación de la vía”, sea el estrictamente necesario.

En cuanto al Riesgo de tiempo requerido para contar con disponibilidad de predio por el carácter de mejoramiento
del corredor existente, se espera que los tiempos de adquisición sean lo mínimos esperados, gestionando por
ejemplo entregas anticipadas, es decir una vez expedida la oferta de compra pero antes de suscribir promesa de
compraventa, por parte de sus propietarios, el riesgo medio se presentaría cuando la entrega se logre como parte
del acuerdo contractual contenido en una promesa de venta, o según el caso una vez otorgada la escritura pública
de venta, y el escenario de riesgo alto se presenta cuando sea necesario acudir a la vía de la expropiación –
judicial o administrativa – para obtener la entrega del inmueble.

Dentro de este esquema es necesario tener en cuenta que la primera etapa del proceso de adquisición de predios
– una vez establecido el trazado definitivo - es la consecución y levantamiento de insumos tales como ficha
predial, el avalúo y el estudio de títulos, la cual puede tardar según el número de predios entre 2 y 4 meses.
Una vez se cuente con los insumos es posible expedir las ofertas de compra para cada predio, y es a partir de
entonces que se determina a aplicación del riesgo en mención.

Ahora bien, en este caso la dificultad para hacer una estimación concreta de riesgos radica en que contar con la
disponibilidad de los predios en mayor o menor tiempo depende de varios factores: en primer lugar, del tipo de
procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición, en segundo lugar de la voluntad de los propietarios

42
para hacer la entrega de los predios, y en tercer lugar de la presencia de gravámenes y limitaciones que impidan
acceder a dicha entrega. Situación que debe ser subsanada con la aplicación de la recién expedida Ley de
Garantías (Ley 1682 de 2013)
Cuando sea posible lograr la enajenación por vía voluntaria puede esperarse que los tiempos para lograr la
disponibilidad se asimilen, mientras que en caso de ser necesario acudir a la vía coercitiva estos si pueden
cambiar, ya que mientras en la expropiación judicial es procedente solicitar la entrega del predio de manera
anticipada desde el mismo comienzo del proceso, antes de obtener la titularidad del inmueble, en la expropiación
administrativa solo es posible acceder una vez que la titularidad del inmueble se encuentra en cabeza de la
entidad expropiante. A su vez, mientras en la expropiación judicial la entrega procede por orden de un juez quien
ordena a la autoridad policiva dar cumplimiento a la orden, en la expropiación administrativa es la entidad
expropiante quien de manera unilateral, sin apoyo judicial debe hacer la solicitud a la autoridad policiva local, lo
que en muchas ocasiones dilata la ejecución de la medida.

El tiempo para lograr la entrega de un predio contado desde la expedición de la oferta de compra puede oscilar
entre 1 y 6 meses cuando se trate de enajenación voluntaria, y entre 8 y 14 meses cuando sea necesario
acudir a la vía expropiatoria, pero ese margen, entre el mínimo de 1 mes aproximadamente y el máximo
de 14 meses aproximadamente, también depende de otras variables, como la voluntad del propietario, la
presencia de gravámenes o derechos en litigio, la posibilidad de interponer recursos en vía gubernativa, los
tiempos judiciales, etc.

43
Dentro de los cronogramas de obra se prioricen las obras en aquellos sectores en los que no exista afectación de
construcción, de manera que en donde si las haya sea posible brindar a los propietarios el tiempo necesario para
su traslado o reposición.

En caso de no ser posible la alternativa sería hacer contacto con los propietarios de los predios desde el
mismo momento de levantamiento de insumos para asesorarlos en el saneamiento de las medidas, de manera que
se logre disminuir los tiempos para el desarrollo de esta gestión.

En la actualidad podemos estimar que la adquisición de un predio requerido para la ejecución de obra puede
oscilar entre promedio 4 y 8 meses contados a partir de la expedición de la oferta de compra cuando el
procedimiento se adelante por vía de enajenación voluntaria y aproximadamente entre 12 y 18 meses contados
desde la expedición de la oferta de compra cuando sea necesario acudir a la vía de la expropiación judicial. En el
caso de la expropiación administrativa la culminación del proceso podría tardar aproximadamente entre 8 y 12
meses, pero con las salvedades señaladas anteriormente.

Aunque la voluntad del propietario para adelantar la enajenación por vía voluntaria representa una verdadera
incertidumbre al momento de hacer la estimación de riesgos dado que su aplicación en cada caso concreto
depende de factores tales como la aspiración económica del propietario al momento de recibir la oferta, o del
arraigo al predio, de la posibilidad de entregar las áreas según se trate de solo terrenos o que incluyan mejoras,
cultivos o construcciones, o de las muchas motivaciones personales que solo será posible determinar al momento
de entrar en contacto directo para la realización de la enajenación de cada inmueble.

44
Al respecto mientras el ordenamiento presenta la exención de impuestos sobre la renta o ganancia ocasional como
ventaja de la enajenación voluntaria sobre la expropiación, por otro lado obliga a los vendedores a asumir el valor
total de los costos notariales de la transacción.

La recomendación para disminuir al máximo el riesgo es que se preste especial atención a la elaboración de los
avalúos de manera que éstos reflejen la realidad económica del sector dentro de un escenario realista de oferta y
demanda que incentive a los propietarios a facilitar la enajenación de las áreas requeridas en el menor tiempo
posible.

En el caso de la presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a la enajenación voluntaria de los
inmuebles, solo se puede identificar en el momento mismo del acercamiento, pues de acuerdo con la fase de
diagnóstico, a la titularidad de los predios de interés está definida.

Es muy importante contacto con los propietarios de los predios lo más pronto posible, desde el mismo momento
de levantamiento de insumos para asesorarlos en el saneamiento de las medidas, de manera que se logre
disminuir los tiempos para el desarrollo de esta gestión.

Existe el riesgo de incremento de costos de la adquisición predial, el cual depende de que los precios sean altos o
bajos, pero sí de la posibilidad de incrementos de los costos estimados inicialmente, a lo largo del proceso, lo
cual habitualmente suele estar asociado con factores tales como el efecto de plusvalía que genera la ejecución

45
de las obras, la presencia de actividades económicas que no son identificables a simple vista, la demostración de
perjuicios a posteriori que logran ser reconocidos judicialmente.

A su vez es necesario recordar que el ancho del corredor también determina el grado de afectación y por tanto
impacta los costos de adquisición.

La adquisición de predios requeridos para la ejecución de la obra requiere del agotamiento de varias etapas que
involucran tiempos mínimos de ejecución; sin embargo es posible tomar algunas medidas que permitan lograr su
agilización y evitar reprocesos.

El correcto levantamiento y elaboración de estos insumos depende en gran medida el éxito de las etapas; es así
como contando con insumos de óptima calidad, se disminuye la posibilidad de reparos por parte de los propietarios
frente a la oferta de compra que se les presente, a su vez, se evitaran inconformidades posteriores por parte del
Instituto Nacional de Vías ante la eventual necesidad de asumir el expediente de cara a un proceso de
expropiación, y finalmente resultará más sencillo encarar el proceso judicial subsiguiente. En este punto la
recomendación, además del establecimiento de procedimientos claros y precisos para lograr la optimización de los
insumos, es la intervención del Instituto Nacional de Vías o, en su defecto, de la Interventoría del proyecto para
verificar la calidad de los insumos sobre los cuales se adelantarán los procesos de adquisición predial. Con esto,
desde un comienzo todas las partes interesadas en el avance de los procesos contarán con la seguridad de su
correcta ejecución, evitándose re procesos posteriores.

46
Una vez expedida una oferta de compra, o mejor aún, desde la misma elaboración de los estudios de títulos
conviene hacer el análisis de situaciones jurídicas que pudieran obstaculizar los procesos y adelantar acciones
concretas para su solución. Es el caso, por ejemplo, de la presencia de sucesiones ilíquidas que en muchos casos
se resuelven de manera anticipada por los herederos mediante procesos de sucesión notarial con el apoyo y
asesoría del equipo jurídico de adquisición predial.

En este punto, conviene también traer a colación el artículo 245 de la ley 1450 de 2011, en virtud del cual se
consagra el mecanismo del saneamiento automático a favor de la entidad pública cuando quiera que se
encuentren predios con vicios en su titulación. En este caso, el proceso de enajenación se adelantará con quien
presente el título precario, lo que facilita enormemente la solución de la adquisición predial en casos de falsas
tradiciones inscritas.

En el caso de desacuerdo de un propietario con la oferta presentada, lo que suele suceder cuando éste reclama el
reconocimiento de daños y perjuicios que solo podrían ser ordenados por vía judicial, una opción para agilizar el
avance del proceso es que el propietario rechace de manera manifiesta la oferta y acepte por lo menos renunciar a
los términos de manera que no sea necesario esperar el vencimiento de los 30 días a que se refiere el artículo 61
de la ley 388 de 1997 para dar inicio al proceso de expropiación
Para evitar dilataciones innecesarias cuando el proceso de adquisición se adelante por vía de enajenación
voluntaria es prestar especial atención a la forma de pago que se ofrezca, de manera que ésta asegure la pronta
entrega del predio, el saneamiento de eventuales vicios, y mantener el interés del propietario hasta el final del
procedimiento

47
Una vez definidos los tiempos, alcances y el desarrollo de las obras, se deben establecer las prioridades a nivel de
predios, que sean consecuentes con los programas de obra.

Los impactos sociales generados en el proceso de la afectación predial son impactos prevenibles desde la etapa
de estudios y diseños y luego durante el desarrollo del proyecto. Para el corredor vial de interés no se presenta
una generación de desplazamiento poblacional y productivo, y en relación con la afectación a las actividades
económicas y generación de conflictos con la comunidad son probables.

Con el fin de llevar a cabo un adecuado desarrollo de la Gestión Predial, las obras de mejoramiento y rehabilitación
del corredor vial deberá contar con un grupo de profesionales de principal experiencia en el manejo de
comunidades y negociación de predios para el estado, quienes, dentro de las políticas establecidas para llevar a
cabo esta Gestión, están en capacidad de brindar asesoría y orientación a la población intervenida con el proyecto,
respecto a los trámites que se deben surtir para llevar a cabo la enajenación de sus inmuebles, garantizando la
transparencia de las transacciones y asesorando sobre cuál es la documentación requerida para un proceso ágil y
oportuno.

48