TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. -3635 - 2023-SUNARP-TR

Lima,25 de agosto del 2023.

APELANTE : ZOBEIDA LUCILA RAMIREZ GARCIA.
TÍTULO : Nº 1372685 del 15/5/2023.
RECURSO : H.T.D. N° 012563 del 4/7/2023.
REGISTRO : Predios de Chimbote.
ACTO : Elección de directiva de la junta de propietarios.

SUMILLA (s) :

CALIDAD DE PROPIETARIOS DE LOS MIEMBROS DE LA JUNTA DIRECTIVA.

Los integrantes de la junta directiva de la junta de propietarios, deben tener la calidad
de propietarios.

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

La convocatoria a junta de propietarios puede ser formulada por los propietarios que
representan el 25% de participación en los bienes comunes, debiendo indicarse en la
constancia de convocatoria quiénes son los propietarios convocantes, a efectos de
verificar la condición de propietarios inscritos y determinar el porcentaje de participación
que les corresponde sobre las zonas comunes.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita inscribir la

elección de la junta directiva de la junta de propietarios del Mercado
Buenos Aires, inscrita en la partida electrónica N° 11000710 del Registro
de Predios de Chimbote.

Para tal efecto, se adjuntaron los siguientes documentos:

- Copia de la constancia de convocatoria del 15/5/2023 suscrita por Wilmer

Cemer Gonzales Ramírez, autenticada por el fedatario de la Zona
Registral N° VII-Sede Huaraz Lucila Isabel Chacón Bobadilla, el
15/5/2023.
- Copia del acta de la sesión extraordinaria del 9/5/2023 de la junta de
propietarios del Mercado Buenos Aires, legalizada el 15/5/2023 por
notario de Chimbote Froilán Trebejo Peña.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Chimbote Carmen

Beatriz Ganoza Ydiaquez formuló la siguiente tacha sustantiva:

(Se reenumera para mejor análisis)

“Señor(es): ZOBEIDA LUCILA RAMIREZ GARCIA

TACHA SUSTANTIVA
a) Rogatoria
Se solicita el nombramiento de la junta directiva de la junta de propietarios
del Mercado Buenos Aires, inscrita en la partida matriz N° 11000710 del
Registro de Predios de esta Oficina Registral.

b) Identificación de defectos
Revisada la documentación presentada, la partida N° 11000710 del predio
matriz y las partidas independizadas sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y común, se advierten los siguientes defectos:
En relación al acta de asamblea extraordinaria de junta de propietarios del
Mercado Buenos Aires celebrada el 09/05/2023:
En las edificaciones con zonas comunes y con pluralidad de propietarios
sea cualquiera fuera el régimen adoptado, se constituye necesariamente
una junta de propietarios, la que está constituida por todos los propietarios
de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tiene la
representación conjunta de éstos.
La junta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del
reglamento interno, que “es el acto constitutivo del régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, siendo por lo tanto de suma importancia en
el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes
de la edificación y regula todo el procedimiento que se debe seguir para
que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos”.
(...)
Señala Soto Nieto citado por Gunther Gonzales Barrón que el acto
constitutivo es aquel negocio jurídico destinado a proclamar que el edificio
se halla en situación de propiedad exclusiva y propiedad común, o que
está en trance de abocamiento a ello. A tal fin, el título contendrá aquellos
datos configuradores de la propiedad horizontal, sirviendo además para la
incorporación convencional de determinadas reglas de organización y
conductas de los propietarios (estatuto). (Comentarios al Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios - SUNARP - Pág. 264)
1. - En el presente caso, revisado el artículo 11° del Reglamento Interno,
se ha establecido lo siguiente: “La junta de propietarios tendrá una junta
directiva elegido y/o reelegidos por la asamblea de propietarios integrados
por tres (3) propietarios de las unidades privadas. Elegidos para un
periodo de dos años siendo sus integrantes:
- Presidente
- Secretario
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- Vocal”
En ese sentido, de la revisión del acta de asamblea extraordinaria de junta
de propietarios del Mercado Buenos Aires celebrada el 09/05/2023, se
advierte que se ha nombrado como presidente a Wilmer Cemer Gonzales
Ramírez, secretaria a Zobeida Lucila Ramírez García y como vocal a
Vicente Saavedra Pérez. Por lo que, se ha procedido a revisar todas las
unidades exclusivas que conforman la junta de propietarios con la
finalidad de acreditar que la junta directiva recientemente elegida ostenten
titularidad en las unidades privadas, advirtiéndose que los directivos que
ocupan los cargos de presidente y vocal NO ostentan titularidad alguna;
es decir, no conforman la junta de propietarios.
Téngase en cuenta que el reglamento interno ha limitado la
representación de los directivos de la junta de propietarios, debiendo
conformarlas únicamente los propietarios de las unidades privadas.
En el caso, del presidente Wilmer Cemer Gonzales Ramírez, se advierte
que ha participado en la asamblea como apoderado de la propietaria
Lourdes Marilyn Gonzales Salvatierra, cuya titularidad consta inscrita en
la Partida N° 11072887 del Registro de Predios, participación regulada de
conformidad con el artículo 13° del Reglamento Interno (representación
en la junta de propietarios); sin embargo, en el nombramiento del
presidente se aprecia que se ha nombrado al apoderado como persona
natural, además se indica que el reglamento interno no ha regulado que
un directivo elegido pueda estar representado por su apoderado,
limitándolo únicamente a propietario - titular, cargo que por su propia
naturaleza es personalísima. Lo mismo ocurre en el caso del vocal quien
actúa en representación.

- En la Resolución N° 1812-2023-SUNARP-TR de fecha 27/04/2023, se

ha resuelto lo siguiente: “ELECCION DE PRESIDENTE DE JUNTA DE
PROPIETARIOS: Por disposición del artículo 145 del T.U.O del
Reglamento de la Ley N° 27157, el presidente deberá tener la calidad de
propietario de alguna de las secciones exclusivas, a la fecha de la
elección”.
En los considerandos de la citada resolución se señala
“(...) el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, señala lo
siguiente:
Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios.
La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las
secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la
representación conjunta de éstos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del
Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del
Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar
el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad
Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde
a los bienes comunes.
La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la
Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta
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renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del

cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo quedará un propietario
hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea
aplicable.
La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que
tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de
la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este
reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución
de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición
y funciones.
Del citado artículo, se tiene que el presidente de la junta de propietarios
debe ser uno de sus miembros. Además, conforme al mismo artículo o
se tiene que los miembros de la junta de propietarios son los propietarios
de las secciones exclusivas de la edificación. De lo cual se concluye que
el presidente de la junta de propietarios debe ser propietario de alguna de
las secciones exclusivas. Cabe señalar que no se exige que los
propietarios cuenten con derecho inscrito para conformar la junta de
propietarios; sin embargo, cuando se trata de un título que pretende
ingresar a Registros Públicos, la condición de propietario se calificará
sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción,
a los cuales debe adecuarse”.

- Cabe señalar que es materia de amplia jurisprudencia registral que a las

sesiones de las juntas de propietarios y a los acuerdos adoptados en ellas,
puede aplicárseles (aun cuando la junta de propietarios no es una persona
jurídica) los criterios contenidos en el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Personas Jurídicas.
Siendo así y de conformidad con el artículo 44° del Reglamento de
inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (Res. N° 038-2013-
SUNARPSN): “Para la calificación del nombramiento de los integrantes de
los órganos, se tendrá en cuenta lo siguiente: (…) f) La falta de elección
de algunos de los integrantes del Órgano no impedirá su inscripción,
siempre que se elija al número suficiente de integrantes que le permita
sesionar y entre éstos se encuentre el integrante con atribución de
convocatoria”.

Conforme a esta disposición la falta de elección o inscripción del

integrante del consejo con atribución de convocatoria a asamblea general
constituye un defecto que invalida la elección.
Asimismo, de esta disposición se colige que mientras se elija en número
suficiente y al integrante con facultad de convocatoria, no existe obstáculo
para la inscripción de la junta de propietarios cuyos integrantes no se
encuentren completos, puesto que no existe impedimento para que con
posterioridad pueda realizarse la elección de los faltantes y solicitarse su
inscripción, lo que no ocurre en el presente caso.
1.1. El artículo 12° del Reglamento Interno regula la convocatoria
señalando:
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“Artículo 12°: La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos

una vez al año, (...). La convocatoria la efectuará el presidente, (…)
Se reunirá en forma extraordinaria (…), por convocatoria del presidente.
(…)”.

El reglamento interno atribuye la facultad de convocatoria al presidente de

la junta directiva, cargo que es ocupado por Wilmer Cemer Gonzales
Ramírez, según elección de fecha 09/05/2023 y quien no ostenta
titularidad en las secciones de propiedad exclusiva.

De lo expuesto, al no resultar válida la elección del presidente (integrante

con atribución de convocatoria) y vocal, ambos por no ostentar titularidad
en las secciones de propiedad exclusiva; por lo tanto, la falta de
inscripción de estos directivos constituye número insuficiente para que el
órgano pueda sesionar y además dentro de éstos se encuentra el
directivo con la facultad de convocatoria, se procede a TACHAR
SUSTANTIVAMENTE el presente título, de conformidad con el articulo 42
literal a) de TUO Reglamento General de los Registros Públicos (Res. N°
126-2012-SUNARP-SN).

SIN PERJUICIO DE LA TACHA SUSTANTIVA EMITIDA, debe precisarse

lo siguiente:
2. En relación a la formalidad del acta de asamblea extraordinaria de junta
de propietarios del Mercado Buenos Aires celebrada el 09/05/2023:
- Se ha presentado copia legalizada (certificación de reproducción) por
notario Froilan Trebejo Peña del acta de junta de propietarios de fecha
09/05/2023, que acuerda la elección de la junta directiva; formalidad no
establecida para su inscripción.
Al respecto, de conformidad con el artículo 148° del Reglamento de la Ley
N° 27157 señala “(...) Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los
acuerdos adoptados en ellas, deberán constar en el Libro de Actas
legalizado conforme a Ley.(...)”, en el mismo sentido el artículo 87° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala: “(...) La
designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con
posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la
Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las
formalidades establecidas en el Reglamento Interno.(...)”, concordante
este último con el artículo 150° del Reglamento de la Ley N° 27157 y
artículo 16° del Reglamento Interno.
Cabe tener en cuenta que, sobre este particular, el Tribunal Registral ha
establecido en la Res. 2637-2017-SUNARP.TR-L que: “Para la inscripción
de los acuerdos adoptados en las sesiones de las juntas de propietarios
deberá presentarse copias certificadas tomadas del libro de actas donde
consten asentados los acuerdos arribados.”
En ese sentido, la formalidad que debe revestir los acuerdos es la copia
certificada del acta de junta de propietarios, que consta asentada en un
libro de actas, con las formalidades establecidas en el artículo 104° del
Decreto Legislativo N° 1049 (Ley del Notariado): "El notario expedirá copia
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certificada que contenga la transcripción literal o parte pertinente de actas

y demás documentos, con indicación, en su caso, de la certificación del
libro u hojas sueltas, folios de que consta y donde obran los mismos,
número de firmas y otras circunstancias que sean necesarias para dar una
idea cabal de so contenido."
- En la doctrina, respecto a las copias certificadas de actas señala: “Aun
cuando la copia certificada y la legalización de reproducción constituyen
copias de un texto, la primera, por la formalidad impuesta, permite
inscribir determinados actos ante los Registros Públicos, en tanto que la
segunda solo da fe del cotejo y conformidad con el original, sin mencionar
o informar respecto de este, no constituyendo instrumento suficiente pare
acceder a los Registros Públicos. En tal sentido, si bien ambos
documentos notariales comparten la categoría de ser "testimonios por
exhibición", es decir, en ellos, el notario da fe de la existencia del
documento, sin que exista la matriz al cual remitirse; sin embargo, la
diferencia fundamental se encuentra en la constancia de apertura del
libro, que siempre debe existir en las copias certificadas, y que implica que
el acta, en donde consta el acuerdo corporativo, se encuentra asentada
en determinadas fojas del libro debidamente legalizado, por lo que se
otorga una garantía, si bien mínima, de la vinculación entre el instrumento
y la persona jurídica de quien emana, ya que la legalización del libro está
restringida a su representante, y es quien lo conserva so poder. Este
criterio de seguridad es el fundamento más importante pare rechazar la
certificación de reproducciones." (Derecho Registral y Notarial, Gunter
Gonzales Barrón, Tomo II, Julio 2012, Pág. 1305 y 1306)
En la Resolución N° 294-2023-SUNARP-TR se señala lo siguiente:
"COPIAS CERTIFICADAS Y CERTIFICACON DE REPRODUCCIONES:
La expedición de copias certificadas y la certificación de reproducciones
son actos diferentes pues en el primero el notario da fe que la copia es
igual al ejemplar original que se le presenta así como las circunstancias
de donde son extraídas dichas copias (libro, hojas sueltas); mientras que
la certificación de reproducciones el notario solo se limita a dar fe que la
copia es igual al original que se le presenta."
- Asimismo, en reiteradas resoluciones del Tribunal Registral, ha
establecido que es materia de calificación, la concordancia entre los libros
que constan en el antecedente registral respecto del presentado en el
título, así como la coherencia cronológica de las fechas de las actas y
apertura de los libros. (Res. N° 801-2023- SUNARP-TR, Res. N° 1516-
2020-SUNARP-TR-L, etc.)

-En el escrito presentado por Wilmer Cemer Gonzales Ramírez y la que

también se encuentra inserta la constancia de convocatoria, se cita al
artículo 8° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurídicas, sobre la extensión de las actas en hojas simples, ello no resulta
aplicable al presente título; toda vez que, la asamblea no proviene de una
convocatoria judicial, en la que por su propia naturaleza está dirigida por
el órgano jurisdiccional respectivo.
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De lo antes expuesto, es necesario que el acta de asamblea extraordinaria

de junta de propietarios del Mercado Buenos Aires celebrada el
09/05/2023, conste en copia certificada, en donde el notario señale los
datos de apertura del libro de actas y/o hojas sueltas, cuya finalidad según
Gunther Gonzales Barrón, es la de:
“a) vincular el libro con una determinada persona natural o jurídica, b)
dotar de fecha cierta la diligencia de apertura de libro, y c) verificar que el
libro se encuentra en blanco al momento de la legalización.” (Derecho
Registral y Notarial, Gunter Gonzáles Barrón, Tomo II, Julio 2012, Pág.
1310 y 1309)

- Téngase en cuenta además que las copias certificadas al Registro,

deben contar con la constancia de la persona autorizada por el notario
para su presentación y su tramitación e incorporarlas en el módulo
"Sistema Notario", de conformidad con la sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 1049 (Ley
del Notariado).

3. De la constancia de convocatoria respecto de la asamblea

extraordinaria de junta de propietarios del Mercado Buenos Aires
celebrada el 09/05/2023, que contiene además escrito presentado por don
Wilber Cerner Gonzáles Ramírez:
- Como se ha señalado en la constancia de convocatoria y acta de
asamblea extraordinaria de junta de propietarios del Mercado Buenos
Aires celebrada el 09/05/2023, la convocatoria la efectúo el 25% de
propietarios de las secciones de propiedades exclusivas, debidamente
representados por don Wilber Cemer Gonzales Ramírez; sin embargo, no
habiéndose indicado en la misma citación, así como en la constancia
respectiva los datos de cada uno de los propietarios convocantes, con su
respectivo número de la partida registral donde consta inscrita su
titularidad, ello con la finalidad de verificar la condición de propietarios
inscritos y determinar el porcentaje de participación que les corresponde
sobre las zonas comunes, lo que conjuntamente deben constituir el
porcentaje mínimo requerido por el Reglamento Interno.
En Tribunal Registral en las Resolución N° 1983-2020-SUNARP-TR de
fecha 03/11/2020, ha señalado lo siguiente:
"CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS: La constancia de
convocatoria a junta de propietarios convocada por los propietarios que
representan el 25% de participación sobre los bienes comunes puede ser
suscrita por la persona designada en la propia asamblea debiendo
indicarse en ella quiénes son los propietarios convocantes, a efectos de
verificar la condición de propietarios inscritos y determinar el porcentaje
de participación que les corresponde sobre las zonas comunes."
Dentro del fundamento N° 7 se indica: "Es de precisar que la constancia
convocatoria a junta de propietarios puede ser realizada por una persona
designada en la propia asamblea, en representación de los titulares del
25% de participaciones sobre las zonas comunes, debiendo constar en la
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citación, así como en la constancia respectiva los datos de cada uno de

los propietarios convocantes."
3.1. Así también, el sello estampado por la fedataria de esta Zona
Registral que consta en la última hoja, no corresponde a la certificación
de la firma de don Wilber Cemer Gonzáles Ramírez, sino a una copia
autentica o legalizada (certificación de reproducción).
3.2. Cabe tener en cuenta que de conformidad con el artículo 16° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas,
aplicable de manera extensiva al presente caso, señala lo siguiente: “Las
constancias previstas en este Reglamento se presentarán en original o
insertas en instrumento público protocolar. Las constancias indicarán el
nombre completo, documento de identidad y domicilio del declarante. Su
contenido debe ceñirse en cada caso a lo prescrito en este Reglamento y
se presentarán con firma certificada por notario, juez de paz cuando se
encuentre autorizado legalmente, fedatario de algún órgano
desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, cónsul peruano, autoridad extranjera competente u otra persona
autorizada legalmente para certificar firmas. Las constancias previstas por
este Reglamento tienen el carácter de declaración jurada y son de
responsabilidad de quienes las expiden.”
Siendo así, en la constancia de convocatoria presentada deberá constar
la firma certificada del declarante.

4. De conformidad con el artículo 971° del Código Civil:

"Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en
comodato o introducir modificaciones en el.
2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos
se computan por el valor de las cuotas."
En el presente caso, en relación a las asistentes que suscriben el acta se
advierte de las puestos 120-121 y 162, tienda 09 -10 y 12-13, local
comercial N° 02 no han participado la totalidad de los copropietarios o en
su defecto la mayoría absoluta.

5. Respecto de la tienda N° 07 se advierte que doña Reyna Isabel Rajas

Ávila no ostenta la titularidad del predio, según la partida N° 11067672
(Julia P. Sevillano Paredes). Lo mismo ocurre con el puesto N° 189, en la
que doña Iris Miriam Terrones no ostenta titularidad.

6. En relación a la tienda 09-10, se ha señalado coma titulares a don

Francisco Mendieta Carbajal y María Petronila Paredes Polo de Mendieta.
Al respecto, revisada la Partida N° 11047004 se advierte que don
Francisco Mendieta Carbajal se encuentra fallecido, y ya consta inscrito
(asiento C00001) el traslado de dominio por sucesión intestada de las
acciones y derechos que le correspondía.

c) Cita Legal
- Art. 2011 Código Civil
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- Ley N° 27157 y su Reglamento.

- Artículo 87° Reglamento de lnscripciones del Registro de Predios (Res.
N° 097-2013-SUNARP-SN)
- Decreto Legislativo N° 1049 (Ley del Notariado)
- Precedente de Observancia Obligatoria: CLV PLENO celebrado el
26/08/2016: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL
25% DE PARTICIPACIONES. "Cuando no existe Presidente de la Junta
de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la
convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios
que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes,
para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria. Ello es
también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de
funciones vigente y el 25% de propietarios convoca acreditándose la
muerte, renuncia o incapacidad del presidente." Criterio sustentado en la
Resolución N° 380-2015-SUNARP-TR-L del 20.02.2015.
- Precedente de Observancia Obligatoria: X PLENO celebrado el 08 y
09/06/2005: QUORUM DE SESION DE JUNTA DE PROPIETARIOS.
"Para la determinación del quorum de sesión de junta de propietarios,
deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”.
Criterio adoptado en las Resoluciones N° 370-2003-SUNARP-TR-L del 17
de junio de 2003, Resolución N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo
de 2003 y N° 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004.
- Art. 31,32 y 42 a) T.U.O. Reglamento General de los Registros Públicos
(Res. N° 126-2012-SUNARP-SN)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta el recurso interpuesto señalando lo siguiente:

- Sobre el Punto Número b.1) la registradora hizo una mala interpretación

del Reglamento Interno, que en su Art. 13 estipula que "Los propietarios
o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la
Junta de Propietarios, esta debe conferirse por escrito y con firma
legalizada con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate por
escritura pública"

- La registradora afirma que el Art. 12 prohíbe que un propietario inscrito

pueda hacerse representar, pues de la lectura de este se puede apreciar
que no hay prohibición alguna.

- Del penúltimo párrafo del mismo ítem b.1. la registradora, no ha tomado

en cuenta que nos encontramos en acefalia, y que la normativa ampara al
25% de los copropietarios para llamar a asamblea para Ia elección de la
nueva Junta de Propietarios e inclusive a la modificación del Reglamento
Interno de acuerdo a ley; no como se ha registrado la modificación del
Reglamento bajo el título 2023-003535500 (sujeto a nulidad por no estar
de acuerdo a ley ni a nuestro reglamento primigenio inscrito bajo el título
2001-00826).
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- No procede la tacha sustantiva, toda vez que no ha sido bien analizado

y todo puede ser subsanable con una reapertura de acta.

- No procede la tacha sustantiva porque hay jurisprudencia y plenarios

que amparan la forma de cómo salvar la acefalia: Res. 2075-2022-
SUNARP-TR, Res. 2027-201 8-SUNARP-TR-L.

- La registradora no toma en cuenta lo expuesto en el artículo tercero de

la solicitud, en donde nos amparamos en el Pleno Registral CXCIII
realizado el día 29 de agosto de 2018 que preceptúa la representación
para convocar a junta de propietarios, en los casos en que la convocatoria
a una junta de propietarios sea efectuada a través de representantes de
los titulares que ostentan el 25% de participaciones sobre los bienes
comunes de la edificación, no requiere acreditarse dicha representación
ante el Registro. En ese caso bastara que la persona que otorga la
declaración jurada de convocatoria manifieste en dicha declaración que
se acredito la representación.

- Se debe tener en cuenta que al haber sido anulado en la Corte Suprema

el asiento B000175 donde consta inscrito el primer periodo del Sr. Elmín
Henrry Guarnis Ríos, no contamos con libro de actas. Y que al
encontramos en acefalia la Junta de Propietarios necesita su
representatividad legal para que no se encuentre en manos
inescrupulosas que a pesar de tener procesos judiciales que anulan sus
periodos siguen en las instalaciones de las áreas comunes y no haya
posibilidad de hacer valer nuestros derechos por no poder inscribir al
nuevo presidente electo.

- Estando en este contexto la tacha emitida debe ser analizada con mejor
criterio por el Tribunal Registral, revocarla y ordenar se emita una esquela
de observación, pues todo es subsanable mediante una reapertura de
acta y/o puede ser aclarado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° 11000710 del Registro de Predios de Chimbote

En la citada partida consta inscrita la edificación sujeta al régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común ubicada en Av. Pacifico Mz. A,
Sector 74-75, Zona 5, distrito de Nuevo Chimbote, provincia del Santa y
departamento de Ancash.

En el asiento B0002 (pág. 3) consta inscrita, entre otros, la declaratoria de

fábrica y el reglamento interno sujeto al régimen de propiedad exclusiva y
común. (Título archivado N° 826 del 24/7/2001).

En el asiento B00223 (pág. 259) consta inscrita la última elección del

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presidente de la junta de propietarios, para el periodo 2022-2023

(21/4/2022 al 21/4/2023) a Elmin Henry Guarniz Ríos.

En el asiento B00224 (pág. 260) consta inscrita la modificación parcial del

reglamento interno, en virtud de la escritura pública N° 290 del 20/2/2023
otorgado ante el notario de Chimbote Guillermo Cam Carranza y por acta
de junta de propietarios del Mercado Buenos Aires del 19/1/2023.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal (s) Gilmer Marrufo Aguilar.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si los integrantes de la junta directiva de la junta de propietarios deben

tener la calidad de propietarios.

- Si la convocatoria a junta de propietarios puede ser formulada por los

propietarios que representan el 25% de participación en los bienes
comunes.

VI. ANÁLISIS

1. Los recursos administrativos son “la manifestación unilateral y

recepticia del administrado por la cual dentro de un procedimiento iniciado
contesta una decisión de la Administración que le causa agravio,
exigiéndole revisar tal pronunciamiento, a fin de alcanzar su revocación o
modificatoria”1.

La doctrina y legislación comparada consignan como elementos

fundamentales de todo recurso administrativo:

a) La voluntad de recurrir y exteriorización documental.

b) Indicación de la decisión contestada.
c) Fundamentación de la controversia. Lo cual de ordinario se cumple,
incorporando al escrito las razones de la discrepancia.
d) Constitución del domicilio.

La doctrina también es uniforme cuando se refiere al sujeto activo o

recurrente “con esa denominación los autores identifican al administrado
que interpone el recurso, cuestionando y argumentando con legítimo
interés un acto administrativo que le ocasiona agravio y,
consecuentemente, es quien promueve el procedimiento recursal”2.

1 MORÓN URBINA, Juan Carlos. “Comentarios la Ley de Procedimiento Administrativo General”.

Gaceta Jurídica. Segunda Edición- Agosto 2003. Lima. p. 446.
2 Ibídem. p. 450.
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2. Consecuente con la doctrina, el artículo 220 del TUO de la Ley Nº

27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, señala: “El recurso
de apelación se interpondrá cuando la impugnación se sustenta en
diferente interpretación de las pruebas producidas o cuando se trate de
cuestiones de puro derecho, debiendo dirigirse a la misma autoridad que
expidió el acto que se impugna para que eleve lo actuado al superior
jerárquico”.

Conforme a ello, para interponer un recurso de apelación debe haber

disconformidad con la decisión del órgano administrativo de primera
instancia.

3. El recurso de apelación en el procedimiento registral se encuentra

regulado en el Título X del Reglamento General de los Registros Públicos.

Los requisitos de procedencia del recurso de apelación están

comprendidos en los artículos 142, 143 y 144 del mencionado
Reglamento. El artículo 142 enumera los actos contra los que procede
interponer el recurso. El artículo 143 establece las personas que se
encuentran legitimadas para interponer el recurso, y el artículo 144 señala
los plazos para la interposición del recurso.

El precitado artículo 142 del Reglamento General de los Registros

Públicos prescribe que procede interponer recurso de apelación contra:

a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los

Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores
respecto de las solicitudes de expedición de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el
procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a
Plazos;
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su
función registral.

Asimismo, en el último párrafo la norma señala que no procede interponer

recurso de apelación contra las inscripciones.

De lo regulado en el citado Reglamento, se desprende que el apelante

debe estar en desacuerdo con la observación emitida por el Registrador
Público, siendo su pretensión que el Tribunal Registral las revoque, por
ello es que constituye un requisito de admisibilidad que el recurrente
fundamente su impugnación, de lo contrario el recurso no podrá ser
admitido.

El Art. 198.2 del TUO de la Ley del Procedimiento Administrativo establece

que “en los procedimientos iniciados a petición del interesado, la
resolución será congruente con las peticiones formuladas por éste, sin
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

que en ningún caso pueda agravar su situación inicial y sin perjuicio de la

potestad de la administración de iniciar de oficio un nuevo procedimiento,
si procede”.

Esto es que la resolución del Tribunal Registral debe ser congruente con
las peticiones del interesado formuladas en el recurso de apelación.

Así mismo, el Tribunal Constitucional ha señalado que la competencia de

las autoridades administrativas se encuentra sujeta a determinados
límites, como el principio dispositivo de los medios impugnatorios
denominado “Tantum Devolutum Quantum Appellatum”, que implica que
se resuelva solo los aspectos materia de la apelación y aquellos aspectos
no impugnados se tienen por consentidos ya sean beneficiosos o
perjudiciales para el interesado.

4. En el recurso de apelación interpuesto, la recurrente cuestiona

expresamente el punto 1) de la tacha sustantiva relativa a: i) la calidad de
propietarios de los miembros de la junta directiva y ii) la legitimidad para
convocar a la junta de propietarios, a efectos de que se revoque la tacha
sustantiva y se disponga la observación, por considerar que se trata de
aspectos subsanables.

Como se puede apreciar, el recurso de apelación interpuesto versa

únicamente respecto al punto 1 de la tacha sustantiva formulada por la
registradora, por lo que el pronunciamiento de esta instancia registral se
circunscribe a dicho extremo. En tal sentido, quedarán subsistentes los
demás extremos de la observación.

5. En el presente caso, se solicita inscribir la elección de la junta directiva

de la junta de propietarios del Mercado Buenos Aires, inscrita en la partida
electrónica N° 11000710 del Registro de Predios de Chimbote.

La registradora deniega la inscripción formulando tacha sustantiva -entre

otros aspectos- porque el artículo 11 del Reglamento Interno establece
que la junta directiva elegida y/o reelegida por la asamblea de propietarios
la integra tres (3) propietarios de las unidades privadas; sin embargo, del
acta de asamblea extraordinaria del 09/05/2023, advierte que los
directivos que ocupan los cargos de presidente y vocal no ostentan
titularidad alguna, en las unidades exclusivas que conforman la junta de
propietarios. En el caso, del presidente Wilmer Cemer Gonzales Ramírez,
quien participa en la asamblea coma apoderado de la propietaria Lourdes
Marilyn Gonzales Salvatierra, cuya titularidad consta inscrita en la Partida
N° 11072887, participación regulada conforme al artículo 13° del
Reglamento Interno (representación en la junta de propietarios), se
aprecia que en el cargo de presidente se nombra al apoderado como
persona natural; además indica que el reglamento interno no regula que
un directivo elegido pueda estar representado por su apoderado,
limitándolo únicamente a propietario- titular, cargo que por su propia
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

naturaleza es personalísima. Lo mismo ocurre en el caso del vocal quien

actúa en representación.

En este sentido, corresponde a esta instancia determinar si los integrantes

de la junta directiva de la junta de propietarios deben tener la calidad de
propietarios.

6. De manera preliminar, debemos señalar que la Ley Nº 27157 regula el

régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, el cual se encuentra
definido en el artículo 129 del T.U.O del Reglamento, aprobado por Decreto
Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, y supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios
y bienes y servicios de dominio común. Añade este artículo que cuentan
con un reglamento interno y una junta de propietarios.

Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades

inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley Nº
27157, publicada el 20/7/1999, y su reglamento, el D.S. Nº 008-2000-
MTC, publicado el 17/2/2000 y sus modificaciones, cuyo TUO fue
aprobado mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.

7. La existencia de intereses colectivos entre los propietarios de una

edificación donde existen zonas comunes hace necesaria la existencia de
una organización de gestión y administración con el objeto de conservar
y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado
disfrute de cada una de sus secciones privativas. Es así que nace la junta
de propietarios, como ente no personificado con capacidad para la gestión
de los asuntos relacionados a la edificación común y donde los
propietarios expresan su voluntad.

El artículo 47 de la Ley 27157 y el artículo 145 del TUO del Reglamento

de la Ley 27157, aprobado por D.S 035-2006-Vivienda establecen que la
Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las
secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la
representación conjunta de éstos.

Como se señaló en la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por

Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº
340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008,la junta de propietarios es el ente
no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio
exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su
reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos
o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de
sus secciones privativas (resaltado es nuestro).
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

8. El artículo 145 del Reglamento de la Ley 27157 señala además que la

Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que
tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de
la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este
reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución
de una “Directiva” cuando lo estime conveniente, señalando su
composición y funciones.

Si de acuerdo a la norma citada, la Junta de Propietarios estará presidida

por uno de sus miembros, y éstos son los propietarios de las secciones
de propiedad exclusiva, se colige entonces que el presidente deberá tener
la calidad de propietario.

En esa misma línea, si el Reglamento Interno ha previsto la existencia de

una directiva, los miembros que la integran deberían tener también la
calidad de propietarios.

9. En el presente caso, respecto a la elección de los directivos de la junta

de propietarios, el Reglamento Interno inscrito en el asiento B00224 (pág.
260) de la partida matriz, en su artículo 11 establece:

“ARTÍCULO 11:
LA JUNTA DE PROPIETARIOS TENDRÁ UNA JUNTA DIRECTIVA ELEGIDO Y/O
REELEGIDOS POR LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS INTEGRADOS POR
TRES (3) PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES PRIVADAS. ELEGIDOS PARA UN
PERIODO DE DOS AÑOS SIENDO SUS INTEGRANTES:
- PRESIDENTE
- SECRETARIO
- VOCAL” (El resaltado es nuestro).

Como vemos, el reglamento interno establece que los integrantes de la

junta directiva deben tener la calidad de propietarios, por lo que
corresponde verificar en el ámbito de la calificación registral el
cumplimiento de dicho requisito.

10. Verificada el acta de la sesión extraordinaria del 9/5/2023 de la junta

de propietarios del Mercado Buenos Aires, consta lo siguiente:

“En el distrito de Nuevo Chimbote (…) siendo las 16:00 horas del día 9 de
mayo del 2023 en el Local Comercial (…) del exterior del mercado Buenos
Aires cito en Av. Pacifico Mz. A, sector 74-75 ZONA 5 Zona Buenos Aires
Nuevo Chimbote, se reunieron en Asamblea Extraordinaria convocada
por los copropietarios que suman más del 25% de las participaciones
en las expensas comunes del inmueble inscrito en la partida matriz
número 11000710 del Registro de Predios Chimbote, debidamente
convocada conforme al Reglamento interno y la Ley 27157, debido a que no
hubo quórum en primera convocatoria se esperó una hora hasta las 16:00
horas para la Segunda Convocatoria, después de algunas deliberaciones
por unanimidad los presentes acuerdan que la asamblea sea presidida
por el sr. Wilmer Cemer Gonzales Ramírez quien asiste con poder
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

otorgado por su hija Lourdes Marilyn Gonzales Salvatierra y como

secretaria la sra. Zobeida Lucila Ramírez García, con los propietarios
asistentes se aprueba el quórum y se da inicio al desarrollo de la siguiente
agenda:

Primer y único punto de agenda:

De acuerdo a nuestro Reglamento Interno, la Ley 27157 y demás normas

que nos amparan, se convoca a una asamblea eleccionaria de la Junta
de Propietarios, por el periodo de dos años.
DESARROLLO DE LA AGENDA:

El Sr. Wilmer Cerner Gonzales Ramírez manifiesta que el mandato del

Expresidente a vencido y que nos encontramos en acefalia y la ley nos
ampara para elegimos en concordancia con el Pleno del Tribunal Registral
N° CXXXIX y otras normas que la ley a previsto para estos casos.
Seguidamente (…) aclara que el poder otorgado por su hija Lourdes
Marilyn Gonzales Salvatierra es un Poder General inscrito bajo la
partida N° 11144566 del Registro de Personas Jurídicas de Chimbote, (…).

Pide la palabra el Sr. Santos Vicente Saavedra Pérez y manifiesta ser

representante de su hijo Rudy Cristopher Saavedra León con poder
inscrito bajo la partida N° 11131652 del Registro de Personas Jurídicas de
Chimbote, (…).

Retoma la palabra el Sr. Wilmer Cemer Gonzales Ramírez y pide que se

continúe con la agenda y que ha llegado el momento de elegir a la nueva
Junta Directiva y hace el llamado a la presentación de candidatos y listas
(…). El Sr. Zegarra Calderón propone al Sr. Wilmer Cemer Gonzales
Ramírez como presidente de la Junta de Propietarios, el Sr. Carmen
Machado propone al Sr. Santos Vicente Saavedra Pérez como vocal,
(…). Acto seguido (…), acto seguido todos a viva vos manifiestan su
acuerdos que los propuestos sean los elegidos y asuman el cargo,
declarando por unanimidad la Nueva Junta de Propietarios de la siguiente
manera, quedando plasmada en esta acta la voluntad unánime de los
asambleístas de elegir a la nueva Junta de Propietarios que los
representara.

Presidente: Sr. Wilmer Cemer Gonzales Ramírez,

Secretaria: Zobeida Lucila Ramírez García,
Vocal: Santos Vicente Saavedra Pérez,
(…)

Siendo las 18 horas del mismo día se cierra la asamblea, haciendo firmar a
todos los asistentes”. (El resaltado es nuestro).

Como puede apreciarse, en la sesión de junta de propietarios participa

Wilmer Cemer Gonzales Ramírez, en representación de Lourdes Marilyn
Gonzales Salvatierra; también participa Santos Vicente Saavedra Pérez
en representación de Rudy Cristopher Saavedra León, conforme a los
poderes invocados en dicha sesión.
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

Asimismo, se aprecia que se elige a los integrantes de la junta directiva,

de la siguiente forma: como presidente a Wilmer Cemer Gonzales
Ramírez, secretaria a Zobeida Lucila Ramírez García y como vocal a
Vicente Saavedra Pérez.

11. Con relación a la representación de los asistentes a la junta de

propietarios se debe indicar que, conforme al título archivado N° 826 del
24/7/2001 que dio mérito a la inscripción del asiento B0002 (pág. 3) de la
partida matriz, el Reglamento Interno primigenio en su artículo 13
establece lo siguiente:

“ARTÍCULO 13.- Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar

por otras personas ante la Junta de Propietarios, esta debe conferirse por
escrito y con firma legalizada con carácter especial para cada sesión, salvo
que se trate de poder por escritura pública”.

De lo expuesto, se aprecia que el Reglamento Interno inscrito, al igual que

el artículo 1473 del Reglamento de la Ley N° 27157, prevé la
representación de los propietarios asistentes a la junta de propietarios.

Al respecto, debe señalarse que los poderes de los representantes de los

propietarios para intervenir en la junta de propietarios deberán ser
acreditados ante dicha junta, siendo el presidente y secretario de la sesión
los encargados de verificar que se hayan cumplido las normas legales y
estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del Registrador el
verificar la representación de éstos a la junta de propietario.

En ese mismo sentido se ha pronunciado este colegiado mediante las

Resoluciones N° 366-2008-SUNARP-TR-L del 9.4.2008, 364- 2010-
SUNARP-TR-L del 12/3/2010, 1788-2010-SUNARP-TR-L del 14/12/2010,
entre otras.

12. Por otra parte, de la revisión de la partida electrónica N° 11072887 del

Registro de Predios de Chimbote, que corresponde al puesto N° 208 de
la Mz. A, Buenos Aires, Zona 5, Sector 74-75, se constata que el dominio
está inscrito a favor de Lourdes Marilyn Gonzales Salvatierra (asiento
C0001).

Asimismo, verificada la partida electrónica N° 11050832 del Registro de

Predios de Chimbote, que corresponde a la tienda N° 11 de la Mz. A,
Buenos Aires, Zona 5, Sector 74-75, se constata que el dominio está
inscrito a favor de Rudy Cristopher Saavedra León (asiento C0002).

3Artículo 147.- Representación de los propietarios o poseedores en la Junta

Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la Junta de
Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representación debe
conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado
por escritura pública.
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

También se ha verificado la partida electrónica N° 11050833 del Registro

de Predios de Chimbote, que corresponde a la tienda N° 12-13 de la Mz.
A, Buenos Aires, Zona 5, Sector 74-75, constatándose que el dominio está
sujeto a copropiedad, a favor de Rudy Cristopher Saavedra León (asiento
C0003) y María Ubalda Morillo Meza4 (asiento C0002).

De lo expuesto hasta aquí, podemos concluir que Lourdes Marilyn

Gonzales Salvatierra y Rudy Cristopher Saavedra León, sí cuentan con
dominio inscrito en el Registro de Predios, por lo que su participación, en
la sesión de junta de propietarios del 9/5/2023, mediante sus respectivos
apoderados (Wilmer Cemer Gonzales Ramírez y Vicente Saavedra
Pérez), resulta válida.

13. Sin embargo, en la sesión extraordinaria del 9/5/2023, se advierte que

la elección del presidente recae en Wilmer Cemer Gonzales Ramírez
como tal, por derecho propio; lo mismo ocurre con la elección del vocal
que recae en Vicente Saavedra Pérez, no siendo ellos los que ostentan la
calidad de propietarios de las secciones exclusivas.

En todo caso, Lourdes Marilyn Gonzales Salvatierra y Rudy Cristopher

Saavedra León debieron ocupar los cargos de presidente y vocal de la
junta directiva, por ser propietarios de determinadas unidades exclusivas.

En tal sentido, debió dejarse indicado en el acta de la sesión de junta de

propietarios del 9/5/2023 que la elección del presidente recae en Lourdes
Marilyn Gonzales Salvatierra, quien intervino en la junta representada por
Wilmer Cemer Gonzales Ramírez; de igual forma, la elección de vocal
recae en Rudy Cristopher Saavedra León, quien intervino en la junta
representada por Vicente Saavedra Pérez.

14. En tanto las actas son documentos en los que se asientan el desarrollo
de las reuniones de los órganos de una persona jurídica, existe la
posibilidad de que existan errores u omisiones; ante ello y
jurisprudencialmente se estableció la posibilidad de que las actas sean
corregidas sin necesidad de la realización de una nueva reunión del
órgano colegiado, a través de una reapertura.

Respecto a la reapertura de acta, el Reglamento de Inscripciones del

Registro de Personas Jurídicas (RIRPJ), precisa:

“Artículo 12.- Reapertura de actas

Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido
errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la
rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamente
que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta.

4Quien también participó en la sesión extraordinaria del 9/5/2023, conforme consta en la lista de
asistentes que se acompaña al acta.
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

En la reapertura debe constar la indicación que se está reabriendo el acta

de una determinada sesión, precisando además la fecha en que se efectúa
y la fecha del acta que es materia de reapertura. Asimismo, los datos que
son objeto de rectificación no podrán ser discrepantes con los aspectos
abordados en la agenda de convocatoria.
Para estos efectos, es irrelevante si los directivos que suscriben la
reapertura de acta cuentan con mandato vigente a la fecha en que ésta se
efectúa.
No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos
inscritos, aun cuando dicha reapertura esté referida a actos no inscritos”.

El mencionado artículo se sustenta en el precedente de observancia

obligatoria aprobado en el X Pleno - sesión ordinaria realizada los días 8
y 9 de abril de 2005 y publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9/6/2005
que señala:

REAPERTURA DE ACTAS
Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas
jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o
consignando un dato que se omitió – pudiendo consistir la omisión en un
acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se hizo
constar en el acta -. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la
reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron el
acta primigenia o rectificada.

(Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 521-2004-SUNARP-TR-L del

3/9/2004, Nº 494-2003-SUNARP-TR-L del 8/2/2003, Nº 176-2002-ORLC-
TR-L del 3/4/2002 y Nº 579-2001-ORLC/TR del 10/12/2001).

El referido criterio se sustenta en la distinción entre la sesión - que es una

reunión de personas que acontece en un determinado día, hora y lugar,
en la que se debate y adoptan acuerdos -, y el acta, que es un documento
escrito en el que se asienta un resumen de lo acontecido en la sesión,
documento que constituye el medio establecido en la ley para tomar
conocimiento de lo acontecido en la sesión. Así, el acta puede contener
errores u omisiones en su redacción, lo que no implica que la sesión sea
inválida, pues es factible que dichos errores en la redacción, puedan ser
salvados a través de una reapertura del acta, sin que se requiera la
celebración de una nueva sesión.

Cabe mencionar que si bien el mencionado criterio está referido a las

sesiones de personas jurídicas, resulta aplicable también a las sesiones
de Junta de Propietarios, debido a su similitud en la formación, toma de
acuerdos y en el modo en que estos se plasman en las actas; así, éstas
al igual que aquellas, celebran sesiones que son convocadas y requieren
reunir el quórum exigible según se trate de primera o segunda
convocatoria, asimismo, requieren de una persona que las presida y de
otra que actúe como secretario; asimismo, un resumen de lo acontecido
en las sesiones de la junta de propietarios, al igual que en las personas
jurídicas, se asienta en acta, la cual puede contener errores u omisiones.
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

Por lo tanto, del mismo modo que en las personas jurídicas, esta acta con
errores u omisiones puede ser rectificada, a través de una reapertura de
acta.

15. En ese sentido, y estando a que dos de los propietarios fueron

representados por otra persona ante la junta de propietarios, esta
instancia considera que, de ser el caso, mediante una reapertura de acta,
podrá corregirse la redacción del acta de la sesión de junta de propietarios
del 9/5/2023, en el sentido que es Lourdes Marilyn Gonzales Salvatierra y
no su apoderado Wilmer Cemer Gonzales Ramírez, la elegida para
ocupar el cargo de presidente de la junta directiva. Lo mismo para Rudy
Cristopher Saavedra León, elegido para el cargo de vocal y no su
apoderado Vicente Saavedra Pérez, por ser ellos quienes tienen la calidad
de propietarios de las unidades exclusivas; así se cumpliría con el
requisito que exige la Ley.

En cuanto al ejercicio de dichos cargos por parte de sus representantes

es un aspecto cuya legalidad no le compete analizar al Registro.

En atención a todo lo expuesto, corresponde revocar el numeral 1 de la

tacha sustantiva y disponer la observación del título, en razón al
defecto antes advertido.

16. En el numeral 1.1 de la tacha sustantiva, la registradora cita el artículo

12 del Reglamento Interno para advertir que la facultad de convocatoria la
tiene el presidente de la junta directiva, cargo que es ocupado por Wilmer
Cemer Gonzales Ramírez, según elección de fecha 09/05/2023 y quien
no ostenta titularidad en las secciones de propiedad exclusiva.

En efecto, el artículo 12 del Reglamento Interno inscrito en el asiento

B00224 (pág. 260) de la partida matriz, establece lo siguiente:

“ARTÍCULO 12:
ASAMBLEAS ORDINARIAS:
LA ASAMBLEA GENERAL SE REUNIRÁ (…). LA CONVOCATORIA LA
EFECTUARA EL PRESIDENTE CON UNA ANTELACIÓN NO INFERIOR A CINCO
(5) DÍAS CALENDARIO”. (El resaltado es nuestro).

17. Respecto a la convocatoria a la junta de propietarios el tercer párrafo

del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
señala que la convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante
la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o,
en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley
Nº 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la
constancia formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos
de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su
declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados
conforme al Reglamento Interno.
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

El artículo 146 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 por su parte
señala lo siguiente:

“Artículo 146.- Convocatoria

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de
Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una
anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido
en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que
permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados
en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en
uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán
la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.
(…)”. (El resaltado es nuestro).

De acuerdo al texto citado, el presidente de la junta de propietarios, salvo

disposición distinta establecida en el reglamento interno, es el
responsable de efectuar la convocatoria a junta de propietarios, ya sea a
sesiones ordinarias y/o extraordinarias, esto es, que la atribución de la
convocatoria a dichas sesiones le corresponde al presidente.

18. No obstante ello, la casuística ha demostrado que no siempre se

presenta el único supuesto descrito en el artículo citado artículo 146, pues
existen otros supuestos, como la acefalia o ausencia definitiva del
presidente, que impiden al presidente realizar la convocatoria a junta de
propietarios.

Al respecto, y con la finalidad de dar solución a los diferentes supuestos

presentados, este Tribunal aprobó en el CLV Pleno del Tribunal Registral
celebrado el 26 de agosto de 2016 el siguiente precedente de observancia
obligatoria:

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25% DE

PARTICIPACIONES.
Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha
vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de
Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25%
de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia
que se señale en la convocatoria.
Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con período de
funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la
muerte, renuncia o incapacidad del presidente.

19. En el presente caso, la constancia de convocatoria que se adjunta,

señala lo siguiente:
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

Conforme a los términos de la citación, ésta habría sido formulada por un

número de propietarios que representan más del 25% de participaciones
sobre las áreas y bienes comunes de la edificación. Lo antes dicho
concuerda con lo señalado en la introducción del acta de la sesión de junta
de propietarios del 9/5/2023, antes transcrita, que indica que la sesión fue
convocada por los propietarios que suman más del 25% de las
participaciones en las expensas comunes de la edificación.

Asimismo, se aprecia que la referida constancia de convocatoria fue

suscrita por Wilmer Cemer Gonzales Ramírez, en representación de los
propietarios que representarían más del 25% de participaciones sobre los
bienes comunes.

20. De acuerdo con los antecedentes registrales el último presidente

inscrito de la junta de propietarios es Elmin Henry Guarniz Ríos;
constando en el asiento B00223 (pág. 259) que el periodo de sus
funciones era del 21/4/2022 al 21/4/2023.

En tal sentido, el periodo de funciones de Elmin Henry Guarniz Ríos como

presidente de la junta de propietarios a la fecha se encuentraría vencido.

Por tanto, resulta aplicable el precedente de observancia obligatoria

glosado en el numeral 18 del presente análisis; consecuentemente,
resulta válido que los propietarios que representen el 25% de
participaciones sobre los bienes comunes realicen la convocatoria a la
 23
RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o

directiva.

21. Sin embargo, se advierte que en la constancia de convocatoria no se

ha consignado al listado de propietarios convocantes que representan
más del 25% de participaciones sobre los bienes comunes, solo se señala
de forma genérica tal circunstancia y sin precisar quiénes son.

Tal información resulta relevante por cuanto la convocatoria constituye un

requisito indispensable para la validez de toda sesión de junta de
propietarios, la cual sólo puede celebrarse si previamente se efectúa la
convocatoria a todos los propietarios de forma válida, en este caso, por
las personas legitimadas (propietarios que representen el 25% de
participación sobre los bienes comunes) debiendo consignarse, en la
respectiva constancia de convocatoria, los datos de identificación de los
propietarios convocantes, lo cual no se ha cumplido en el presente caso.

Es de precisar que se requiere conocer quiénes son los propietarios

convocantes que representan más del 25% de participaciones sobre los
bienes comunes, a efectos de verificar que los convocantes tengan la
condición de propietarios inscritos a la fecha que se realiza la convocatoria
a la sesión y determinar el porcentaje de participación que les corresponde
sobre las zonas comunes, los que deben constituir el porcentaje mínimo
requerido (el 25% de participación sobre los bienes comunes).

Lo antes señalado concuerda con lo observado por la registradora en el

numeral 3 de la denegatoria de inscripción.

22. Al respecto, esta Sala considera que es posible rectificar el contenido

de la constancia de convocatoria mediante nueva constancia aclaratoria
emitida por quien firmó la constancia primigenia, con la debida
certificación de firma de quien la suscribe.

Cabe precisar que la constancia convocatoria a junta de propietarios

puede ser realizada por una persona designada en la propia asamblea,
en representación de los titulares del 25% de participaciones sobre las
zonas comunes, debiendo constar en la citación, así como en la
constancia respectiva los datos de cada uno de los propietarios
convocantes.

Por tanto, corresponde revocar el numeral 1.1 de la tacha sustantiva

formulada por la registradora y señalar que el título adolece del
defecto indicado en el considerando que precede, siendo que para
subsanar dicho defecto deberá presentarse declaración jurada aclaratoria
de convocatoria, como se ha señalado anteriormente.

Se deja constancia que una vez subsanado dicho defecto será sujeto de
calificación por parte de la primera instancia, a efecto de verificar la
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RESOLUCIÓN No. - 3635 - 2023-SUNARP-TR

condición de propietarios inscritos y determinar el porcentaje de

participación que les corresponde sobre las zonas comunes, lo que
conjuntamente deben constituir el porcentaje mínimo requerido por el
Reglamento Interno.

Finalmente, con relación a lo expresado en el recurso en torno al libro de

actas, es preciso tener en cuenta lo establecido en el artículo 8 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, en
cuanto establece: “Tratándose de convocatoria judicial, cuando no se
cuente con el libro u hojas sueltas de actas certificadas,
excepcionalmente, la inscripción podrá efectuarse en mérito de actas
extendidas en hojas simples, acompañada de la constancia emitida por
quien presidió la sesión, por el órgano legal o estatutariamente facultado
para convocarla o por el encargado de ejecutar la convocatoria,
expresando el motivo que impide contar con el libro de actas u hojas
sueltas certificadas”. Es decir, se trata de un supuesto excepcional
previsto para inscripciones sustentadas en acuerdos adoptados como
consecuencia de una convocatoria judicial, supuesto que no se configura
en el presente caso.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la tacha sustantiva formulada en el numeral 1; y, DISPONER

la observación conforme a los fundamentos expuestos en los
considerandos 15, 21 y 22 de la presente resolución; DEJAR
SUBSISTENTE los numerales 2, 3, 3.1, 3.2, 4, 5 y 6 de la denegatoria de
inscripción formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios
de Chimbote, al título referido en el encabezamiento, de conformidad con
los fundamentos expresados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR
Vocal (s) del Tribunal Registral

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