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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

“LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS EN LOS EDIFICIOS”

Integrantes:

Camargo Espino, Nicolle Antonela

Huamani Marquina, Lucia Jimena

Mendoza Ramírez, María Fernanda

Román Jiménez, Mallerly Shanell

Curso: Derecho Civil III - Derechos Reales

Docente: Abdías Teófilo Sotomayor Vértiz

2023 - II
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Índice

Junta De Propietarios ............................................................................... 3

Reglamento Interno .................................................................................. 4

Actos De La Junta De Propietarios .......................................................... 5

Jurisprudencia Relevante ......................................................................... 9

Actualmente ........................................................................................... 12

Conclusiones .......................................................................................... 13

Bibliografía ............................................................................................ 15
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Junta De Propietarios

Las juntas de propietarios en los edificios son reuniones regulares o extraordinarias

en las que se congregan los propietarios de las unidades o viviendas dentro de un edificio

residencial. En estas asambleas, los residentes tienen la oportunidad de discutir y tomar

decisiones conjuntas sobre una amplia gama de asuntos relacionados con la administración,

el funcionamiento y la conservación del edificio, así como al mejoramiento de los bienes

comunes que hacen posible la vida en comunidad. Su naturaleza como sujeto de derecho se

inclina en la premisa de garantizar que los propietarios de unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva puedan disfrutar plenamente de su inversión. Estas juntas no solo

representan un órgano de gestión, sino también un mecanismo de toma de decisiones que

involucra a todos los propietarios, sin importar la pluralidad de propiedades. La relación de

los propietarios con la Junta de Propietarios se establece de manera inmutable, y su

participación es intrínseca a la titularidad de la propiedad exclusiva.

La importancia de las juntas de propietarios radica en su capacidad para promover la

colaboración y el consenso entre los habitantes de un edificio. Al permitir la toma de

decisiones colectivas, estas reuniones fomentan una gestión más eficaz y equitativa de los

recursos comunes, como el mantenimiento de las áreas comunes, la seguridad, y otros

aspectos esenciales para la calidad de vida. Además, las juntas de propietarios desempeñan

un papel crucial en el mantenimiento y valorización de la propiedad, ya que las decisiones

tomadas en estas instancias pueden influir directamente en la inversión y en la apreciación a

largo plazo de los bienes inmuebles.

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Reglamento Interno

El reglamento interno en el contexto del artículo 32 del decreto supremo Nº 1568

nos dice que este desempeña un papel crucial al establecer las normas y regulaciones que

rigen la convivencia y administración de edificios con múltiples propietarios. Este

instrumento normativo obligatorio no solo regula los derechos y obligaciones de los

propietarios de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sino que también abarca

acuerdos lícitos y pactos que puedan ser parte de su constitución o modificaciones.

Además, se ocupa de la gestión y administración de la edificación, especialmente en lo que

respecta a los intereses comunes amparados por el Decreto Legislativo correspondiente.

Según lo definido del presente Decreto legislativo en su artículo 6 se cuenta con un

reglamento interno otorgado por el promotor inmobiliario que tiene titularidad registral

sobre el predio sujeto al régimen de propiedad horizontal. Igualmente, los propietarios

individuales tienen la capacidad de otorgar un Reglamento Interno, incluso si no existe

pluralidad de propietarios de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. Asimismo, los

propietarios que representan más del 50% de las unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva pueden acordar la creación del Reglamento Interno, y este acuerdo puede constar

en un documento privado con firma certificada por notario, lo que da lugar a la inscripción

del Reglamento Interno y la independización de las unidades.

En el marco legal permite la existencia de la pluralidad de reglamentos internos

referido en el artículo 33 donde establece que se puede ofrecer más de un reglamento

interno si existen áreas o sectores físicamente determinables que comparten ciertas

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características y, además, comparten bienes y servicios comunes generales con todas las

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva ,mientras que en el artículo 34 se enfoca en

las edificaciones que se ejecutan por etapas y permite la independización de áreas o

sectores previstos para cada una de ellas con el otorgamiento del Reglamento Interno

General. Esto es especialmente relevante en proyectos de construcción que se desarrollan

en fases sucesivas, ya que cada etapa puede tener sus propias necesidades y características.

La independización de áreas o sectores garantiza que las regulaciones se adapten

adecuadamente a la evolución de la edificación. Finalmente, en el artículo 35 establece el

refrendo necesario para la validez del presente Decreto Legislativo donde este es otorgado

por el presidente del Consejo de Ministros, la Ministra de Vivienda, Construcción y

Saneamiento, y el Ministro de Justicia y Derechos Humanos, asegurando así la legalidad y

la conformidad del decreto con las autoridades correspondientes.

Actos De La Junta De Propietarios

Estos actos se encuentran regulados en el artículo 23 del Decreto Legislativo Nº

1568 (Del régimen de la propiedad horizontal), donde se señala lo siguiente:

• La Junta de Propietarios y los actos relacionados con aquella se

inscriben en el rubro F) denominado “Otros” de la partida del predio matriz, los

cuales pueden ser materia de publicidad registral compendiosa. Los actos

inscribibles de la Junta de Propietarios son regulados en el Reglamento del presente

Decreto Legislativo.
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• La formalidad para la adopción de los acuerdos de la Junta de

Propietarios, así como el quórum necesario es regulado por el Reglamento Interno y

supletoriamente por el Reglamento del presente Decreto Legislativo.

• La Junta de Propietarios aprueba un Manual de Convivencia, para

los/as propietarios/as y residentes respecto a sus unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva, bienes y servicios comunes. Asimismo, aprueba otros

manuales de uso y protocolos necesarios para la administración de la edificación

materia del régimen. Los citados manuales y protocolos no son inscribibles; sin

embargo, deben estar en concordancia con el Reglamento Interno y lo dispuesto en

el presente Decreto Legislativo y su Reglamento.

• En el ejercicio de la gestión ordinaria de los bienes comunes, el/la

presidente/a de la Junta de Propietarios autoriza al/a la administrador/a o, a la

persona que se designe para tales funciones, a realizar los actos necesarios para el

ordenamiento, mantenimiento, reparación, renovación o sustitución de los mismos,

en concordancia con el artículo 28 del presente Decreto Legislativo.

• En cumplimiento de sus fines, la Junta de Propietarios puede adquirir

o disponer de bienes inmuebles y muebles registrables. Para tal caso, se debe contar

con la aprobación de los/as propietarios/as que representen más del 50% de los

porcentajes de participación sobre los bienes comunes; salvo que, para el caso de

bienes muebles registrables el Reglamento Interno establezca un porcentaje menor

de aprobación o se autorice directamente al/a la presidente/a de la Junta de

Propietarios. No se requiere autorización previa alguna en el caso de la adjudicación

en pago de bienes a favor de la Junta de Propietarios, como consecuencia de las

acciones seguidas para el cobro de cuotas de mantenimiento.

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• Si al autorizar la adquisición de bienes inmuebles o muebles

registrables se precisa que los mismos tendrán la condición de bienes comunes; aun

cuando no se haya efectivizado dicho destino, la posterior disposición de los

mismos debe observar las exigencias previstas en los artículos 14 y 15 del presente

Decreto Legislativo.

Habiendo señalado lo mencionado con anterioridad, a continuación, nos

centraremos en el presidente de la junta de propietarios y señalaremos sus funciones, al

igual que su responsabilidad.

a. Naturaleza del cargo de presidente:

• Es anual: dura solamente un año

• Rotativo: Empieza uno y luego otra persona, a menos que los

miembros se interpongan.

• Obligatorio: El cargo es irrenunciable salgo que la liberen el resto.

b. Funciones y obligaciones

El presidente posee las funciones de secretario y administrador. Dentro de estas

funciones el presidente tiene la responsabilidad de convocar las juntas. Velar porque la

mayoría acepte los acuerdos legales que no es tarea fácil. El presidente es el que representa

a la comunidad dentro del juzgado y fuera del juzgado.

c. Limitaciones

El presidente no puede tomar decisiones a la deriva o sin tomar en cuenta a los

demás por mas presidente que sea. Se le exige que debe estar específicamente autorizado
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por la junta de propietarios para la correspondiente acción judicial para defender la

comunidad de una posible impugnación, cabe recordar que el presidente es el que debe dar

la cara por la junta ya que tienen una función representativa. Esta autorización también será

válida si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo

comunitario.

El presidente podrá proponer aquellas obras, trabajos o mejoras que sean necesarios

para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y

de sus servicios comunes incluyendo en todo caso las necesarias preservar y satisfacer los

requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. Todo esto deberá

ser presentado como propuesta ante la junta con un presupuesto señalado. Todo gasto

adicional que no esté pactado en el presupuesto ni previstos, deberán estar refrendados y

probados previamente en la junta general. Posteriormente la junta general quien tiene la

capacidad para establecer propuestas adicionales, del mismo modo tienen la potestad de

aceptar las propuestas del presidente de la junta o en todo caso rechazarla.

El presidente deberá realizar aquellas acciones que la junta de propietarios le han

conferido y encomendado.

El presidente no puede disponer libremente del dinero que son los fondos de la

comunidad, salvo asuntos de pequeños montos y con carácter excepcional urgente.

El presidente puede tener responsabilidades civiles y penales si existiera un exceso

de gastos no justificados o un destino indebido de los mismos sin ser aprobados

previamente por la junta general.

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Cuando un presidente ha concurrido en gastos no justificados existen dos

posibilidades posteriormente:

Primero, que se notifique y aprueben las razones en la próxima junta. Segundo, que

se rechace su actuación. En este caso se podrá exigir, dependiendo de la gravedad del caso

y la cantidad del monto, una responsabilidad civil o penal para el presidente, siempre y

cuando haya ocasionado un perjuicio para la propia comunidad de propietarios.

El presidente no puede excederse en cambiar o modificar unilateralmente las obras

que habían sido aprobadas en la junta de propietarios. Sin embargo, si es necesario, se debe

convocar a una junta general urgente.

Las mencionadas anteriormente son las limitaciones y responsabilidades que

consideramos más importantes con respecto al presidente de la junta de propietarios.

Jurisprudencia Relevante

En los últimos años en el Perú el boom inmobiliario ha generado la construcción de

múltiples edificios y complejos multifamiliares los cuales albergan más de 10 bloques de

edificios, por lo cual se genera la convivencia de muchas personas en ellos. Para esto

nuestro ordenamiento jurídico lo ha regulado dentro de lo que conocemos como Régimen

de Propiedad Horizontal. El cual se encarga de facilitar la administración de los bienes y

servicios comunes.

Pozo (2022) explica que la Junta de Propietarios surge ante la necesidad de un

órgano representativo de los propietarios con dominio exclusivo a fin de administrar y

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mantener los bienes y servicios comunes que existen en el Régimen de Propiedad

Horizontal.

A continuación, en este punto analizaremos una sentencia relacionada a la Junta de

propietarios emitida por el Tribunal Registral de Sunarp.

La primera es la más importante ya que nos ayuda a definir si es que la Junta de

propietarios es una persona jurídica, según la Resolución N°. - 711 - 2006 - SUNARP - TR

- L una Junta de propietarios en Cañete compró un inmueble sin embargo la inscripción de

este fue rechazado ya que el registrador observó el título ya que sostiene que la Junta de

propietarios no constituye una persona jurídica. Por lo cual esta junta no posee la capacidad

para celebrar contratos de compra y venta.

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El registrador añade “Si bien la junta de propietarios es reconocida por la legislación

especial como una forma de agrupación de personas, la misma no constituye una persona

jurídica (Res. N" 480-2004-SUNARP-ZR-|X), sino que es la reunión de todos los

propietarios de una edificación, para los fines estrictamente establecidos en la normatividad

citada en el párrafo precedente”.

Para esto la decisión final del Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral

concluyó que la Junta de Copropietarios no se encuentra facultada para realizar ni la

transferencia ni la adquisición de bienes y áreas en copropiedad, la única atribución que

tiene en estos supuestos es la aprobación del acto dispositivo, más no la capacidad para

formalizar el acto jurídico, la que se encuentra reservada a los propietarios de la unidad

inmobiliaria, quienes a la vez son copropietarios de los bienes y áreas indicados en el

Reglamento Interno.

También se precisa que “Tal como se ha señalado, en el régimen de propiedad

exclusiva y propiedad común, la Junta de Propietarios puede autorizar la adquisición de un

predio colindante a la unidad inmobiliaria, el que necesariamente tendrá la calidad de bien

común (pues la Junta de Propietarios no es persona jurídica que pueda ser titular de un

predio”.

Por lo tanto, de adopta la siguiente suposición la cual habla de que la junta de

propietarios puede autorizar la adquisición de bienes comunes ya que a pesar de no poseer

personalidad jurídica se puede autorizar la enajenación de bienes comunes y con mayor

razón autorizar la adquisición de bienes comunes. Estos bienes no pertenecen a la junta

solamente sino a todos los propietarios de las secciones de la propiedad exclusiva.

Existen normas legales que facilitan la enajenación de bienes comunes, permitiendo

que sea decidida no por la totalidad de sus propietarios, sino por una mayoría de ellos al
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interior de un órgano colegiado sin personalidad jurídica. Este tribunal sugiere que las

mismas normas deben aplicarse, por analogía, para la adquisición de bienes comunes.

Se señalan también los puntos 16 y 17 del análisis del caso para disponer la tacha

del título el cual estaba en observación ya que a la Junta de propietarios del día 13 de

Setiembre del 2003 (día que se acordó otorgar facultades a la junta directiva para que se

encargue de la compra del terreno) solo asistió el 38.25% de total de las participaciones en

los bienes y servicios comunes; es decir, no se alcanzó la unanimidad requerida. Por esto

mismo al no contar con unanimidad necesaria en el régimen de independización y

copropiedad, el acuerdo no es válido y debe celebrarse una nueva junta de propietarios.

Actualmente

También podemos ver desde la coyuntura actual que según el diario Gestión en el

cual luego de las declaraciones del ministro de vivienda con respecto a la junta de

propietarios y sus deudas, ya que Sunarp expuso que menos del 40% de estas asociaciones

son formales según una plataforma digital especializada en la gestión de edificios y

condominios.

Ya que muchas veces suelen administrar los fondos monetarios y toman decisiones

importantes para el inmueble. Por ello es que José Miguel Oyarzo, Ceo de EdiPro precisó

que al contar con una junta de propietarios debidamente registrada en Sunarp permite

garantizar la transparencia y legalidad en la administración del inmueble. La inscripción

permite la seguridad y transparencia en la administración de los fondos del inmueble.

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Conclusiones

Con lo expuesto en la investigación, se concluye que la junta de propietarios

vendrías a ser reuniones regulares en las cuales los propietarios de las viviendas de un

edificio residencial discuten y toman decisiones de diversos asuntos que llevan relación de

acuerdo al edificio. La junta es sujeto de Derecho pues garantiza a los propietarios disfrutar

de lo invertido en el edificio; además de que es un órgano de gestión y un mecanismo para

tomar decisiones en conjunto para promover el consenso entre los habitantes sobre las

decisiones.

Ahora, de acuerdo a l acuerdo Supremo 1568, a través de sus artículos se establece

que el reglamento interno tiene una función importante pues se expresa en este normas,

regulaciones, derechos y deberos que se tiene como propietario y como residente del

edificio. Se permite además la pluralidad de reglamentos internos (artículo 33) si es que hay

áreas en que comparten características o servicios y bienes comunes.

Del mismo Decreto, en el artículo 23, salen aspectos de la Junta en contexto de la

propiedad horizontal, en el que se incluye la inscripción de la Junta en el Registro de bienes

inmuebles, la formalidad de la adopción de los acuerdos efectuados, y el quórum necesario,

y otras aprobaciones que son fundamentales para la administración y correcto

funcionamiento de la propiedad.

A lo que respecta el presidente de la junta de propietarios, la duración de su cargo

solo dura un año y es irrenunciable. Tiene funciones de secretario y administrador, además

de limitaciones distintas.
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La junta de propietarios además tiene la autorización, aunque no posean

personalidad jurídica, de adquirir bienes comunes que vendrían a pertenecer a todos los

propietarios de la propiedad exclusiva.

Actualmente, solo el 40% de estas asociaciones (juntas de propietarios) son

formales, sin embargo, se señala que al contar con una junta de propietarios correctamente

registrada en Sunarp, se garantiza la legalidad y transparencia de la administración y de los

fondos del inmueble.

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Bibliografía

Camacho Llovera, W. (2021). Sesiones virtuales de la Junta de Propietarios en el

Régimen de Propiedad exclusiva y propiedad común.

http://hdl.handle.net/20.500.12404/21906

Pozo Sánchez, J. E. (2022). Régimen legal de las Juntas de Propietarios: análisis

multidisciplinario y jurisprudencial.

https://hdl.handle.net/20.500.12672/18212

Oyarzo, J. (2023). Informalidad en la junta de propietarios: menos del 40% está

registrado en Sunarp. Diario Gestión.

https://gestion.pe/peru/sunarp-i-menos-del-40-de-las-juntas-de-propietarios-esta-

inscrita-ante-sunarp-i-junta-de-propietarios-noticia/?ref=gesr

Estrada, J. (2020) Junta de Propietarios – Aspectos Jurisprudenciales para su

formalización. Estudio Estrada. https://estudioestradaabogados.com.pe/junta-de-

propietarios-aspectos-jurisprudenciales-para-su-formalizacion/

Arrelucea Delgado, C. A. (2021). Ineficacia de la ley 27157 en función de los

nuevos alcances a la norma civil frente al problema de vacíos legales de la propiedad

horizontal en el Perú.

https://hdl.handle.net/20.500.12893/9284
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Ley N.ª 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la

Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y

de Propiedad Común. (20 de julio de 1999). Diario Oficial El Peruano.

https://diariooficial.elperuano.pe/Normas/obtenerDocumento?idNorma=54

Decreto Legislativo N° 1568. (27 de mayo del 2023). Diario Oficial El Peruano. 28

de mayo del 2023.

https://busquedas.elperuano.pe/dispositivo/NL/2181939-6