TIPS PARA ACCEDER A CRÉDITO HIPOTECARIO

1. EVALUAR TU CAPACIDAD FINANCIERA:

¿Puedes ahorrar un 35% de tus ingresos?
Los bancos no te darán un crédito si tu deuda representa más del 25% de los ingresos
Ten conciencia de todos tus gatos y todos tus ingresos, Haz todos tus cálculos para poder
llegar a los ingresos netos. Con este dato podrás saber hasta cuánto podrías ahorrar o
invertir mensualmente.

2. CONOCER LA CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO QUE OTOGAN LOS DE BANCOS O

MUTUARIAS
Si sabes que el banco te prestaran hasta un 25% de tu sueldo. Por ejemplo, una persona
que gana 1.500.000, el banco le prestará un crédito en el que el dividendo no supere los
375.000 lo que sería un crédito aproximado de 2700 uf a 30 años.

3. PROMESA DE COMPRAVENTA
La promesa asegura de compraventa se utiliza principalmente en proyectos en blanco y en
verde las cuales podrían tardar meses o años en la entrega. La promesa asegura que las
condiciones acordadas se mantengan a lo largo del tiempo. La persona debe estar
preaprobada por el banco para firmar la promesa.

4. DOCUMENTOS NECESARIOS PARA ACREDITAR RENTA (Personas naturales)

3 liquidaciones de sueldo
12 cotizaciones previsionales
Carnet
Estado de situación de la institución financiera

5. ¿QUÉ PASARÍA SI QUIERO DESISTIR LA COMPRA? O ¿SI QUIERO PASAR LA PROMESA A

OTRA PERSONA?
Puede firmar una cesión de promesa o una cesión de derechos de compraventa. Esto debe
estar especificado en la promesa firmada originalmente. Debe verse con anticipación, ya
que pueden existir multas asociadas.

6. EL PIE
Si el comprador eligió una propiedad de 80 millones y el banco financia el 80%, significa
que el comprador debe aportar el 20% restante. Este 20% se le conoce como el pie. Es un
compromiso entre las 2 partes. Actualmente ningún banco financia el 100%. A mayor pie,
menor será el dividendo, ya que menor es el dinero que pedimos prestado.

Ahora que haz comprendido como funciona, puedes sentirte en control para acercarte a
tu objetivo final.
LAS 4 CLAVES PARA ELEGIR UNA PROPIEDAD PARA INVERSIÓN

1. UBICACIÓN Y CONECTIVIDAD
Que la propiedad se encuentre ubicada en los lugares . Que este cerca del metro,
puede ser a 1 kilometro o 1,5 kilometros. Hay lugares que pueden estar no tan
desarrollados, pero pueden tener buen acceso al metro, pueden ser sectores que
tengan mucho crecimiento. También debe estar cerca de plazas, centros de salud,
centros comerciales, hospitales, centros educativos.

Construcciones
¿Qué se está construyendo en la zona? Entender bien el plano regulador de la
comuna

2. PRECIO
Estudiar el sector en portales inmobiliarias.
Tener en consideración factores como: cercanía al metro
Es importante, no buscar siempre lo más barato

3. CALIDAD
El precio y la calidad se mueven juntos, fijarse porqué un departamento está muy
barato.
Cuando compras lo más barato, también los arriendos serán los más baratos.
La calidad baja atrae una inversión pequeña

4. DEMANDA DE ARRIENDO Y CONECTIVIDAD

Se puede ingresar a los diferentes portales y ver cuánto tiempo duran los avisos de
arriendo. Es importante que en el sector que vas a invertir tenga una alta demanda de
arriendo. La idea es que la propiedad nunca este vacia.

5. Invertir se tiene que sentir bien

Dormir tranquilo es importante

Es importante elegir un sector en el que confluyan todos estos factores: calidad,

precios, servicios para asegurarte que tenga una alta demanda de arriendo.

RENTABILIDAD
Laura eligío una propiedad de 80 millones.
La rentabilidad es la relación entre lo que se invierte para comprar y los beneficios que
la propiedad entregará.
El resultado se mide en porcentajes y entre más alto, mejor es la rentabilidad que tendrá

RENTABILIDAD BRUTA
Este es el cálculo que se usa al sumar los 12 meses de arriendo de una propiedad y
dividirla por el valor del activo. Esto no incluye otros ingresos, ni gastos más que el
arriendo y el valor. En palabrs simples rentabilidad bruta es:
Arriendo x12
__________________ = Rentabilidad bruta
Valor de la propiedad x100

400000 x12
__________________ = 4800000 / 8000000 = 0,6 = 6% rentabilidad bruta
8000000

Nuestro caso
3.600.000

NOI= INGRESO OPERATIVO NETO

Este término se refiere a los ingresos reales que obtienes posterior a los gastos incurridos
en la dministración y cuidado de la propiedad como: la vacancia, la administración, el
corretaje, las contribuciones, todo lo que sea derivado de la propiedad. No se incluyen los
gastos del dividendo, por que eso son gastos del crédito.
Entonces el NOI son los ingresos del arriendo menos los gastos

Arriendo mensual – gastos mensulaes = NOI

400000 – 50000 = 350000 mensuales

350000 x 12 meses = 4200000

CapRate
Representa el porcentaje de flujo monetario anual que deja una propiedad en relación a
su valor. En términos simples esta sería la rentabilidad neta. Descontando los costos del
arriendo.

NOI
________________________ = CapRate
Valor de la propiedad por 100

4200000/ 800000 x100 = 5,25 %

ROI
Retorno sobre la inversión. Es la ganancia obtenida sobre tu inversión realizada. Así
sabremos si se ganó o se perdió capital en el tiempo

Retorno/ Inversion x100 = ROI

Inversión 16 millones para pagar el pie

El banco ha puesto el resto
El dividendo se ha pagado con el arriendo
La propiedad creció un 5% en un año, es decir entre la compra y la venta se generarían 4
millones de ganancia
En este ejemplo: los ingresos por arriendo, son equivalentes a todos los gastos que
genera la deuda

4.000.000 de ingresos / 16 millones que invirtío = 25% del ROI

RESERVA, PROMESA Y ESCRITURACIÓN

Encontraste la propiedad que calza perfectamente y haz tomado la decisión de invertir, y
ahora, qué viene?

RESERVA
Te asegura que nadie más podrá tomar tu unidad, mientras se realiza el procesod e carga
de documentos.

PROMESA
La promesa de compraventa y el pago del pie es el compromiso entre tu ya la inmobiliaria
de que realmente quieres comprar la propiedad. ¿Qué debe ir dentro? Tus datos, el
acuerdo de precio, la modalidad de pago, el número de cuotas en las que pagaras el
pie,fechas, plazos de pago y también de la entrega de la propiedad.
Deben ir los datos del comprador, el acuerdo de precio y la modalidad de pago, por
ejemplo el número de cuotas en las que se pagará el pie, también las multas y sanciones.
¿Acepta cesión de promesa con autorización de la inmobiliaria?
Una vez que leíste la promesa y estas de acuerdo con todo, pasarás a la siguiente etapa
que es la escrituración.

ESCRITURACIÓN
La escritura de compraventa es el documento legal en el que se establece que la
propiedad es tuya. El proceso de redacción de este documento puede durar semanas o
meses, por lo que te recomiendo tener paciencia. Aunque con las propiedades nuevas es
más rápido ya que es una escritura estable para todas las unidades.
POTENCIA TU INVERSIÓN: Llegó el momento de Arrendar tu propiedad
A través de capitalizarme rent:
- 6 meses de arriendo garantizado
- Pago puntual el 5 de cada mes, si es
- Garantía de reparación y mantención.