II.

LA INDEPENDIZACIÓN REGISTRAL
DERIVADA DEL FRACCIONAMIENTO
DE PREDIOS SESIÓN
Moisés Arata Solís
9
Lima, 1 de febrero de 2021
 Acción extraregistral de fraccionar:
generalmente acto administrativo emitido
a pedido del propietario
Acción registral de individualizar
la fracción en una partida
(Independización)
 Acción extraregistral
y registral consistente en
asignar una nueva titularidad
sobre la fracción
individualizada
GENERALIDADES
1. La independización como acto registral (Art.40) consistente en abrir
una partida registral por:
• Desmembración de terreno con o sin
edificación.
• Desmembración de unidades inmobiliarias
integrantes de una edificación sujeta a los regímenes de la Ley
27157

2. Relación del concepto con los principios de especialidad y

rogación.
3. Normativa aplicable
• Disposiciones Generales y Supletorias
(Capítulo V)
• Disposiciones Especiales: habilitaciones urbanas (Capítulo II),
posesiones informales (Capítulo III), parcelación de predios
rurales (Capítulo IV), subdivisión (art. 60), independización por
regularización de edificaciones (art. 61), independización o
parcelación en AU o Urbanizable (art. 62), de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva (art. 63), de predios rurales
(art. 64) y de predios estatales (art. 65).
4. Clasificación de los procedimientos de
fraccionamiento
4.1. Procedimientos que requieren de una o
mas autorizaciones administrativas
- Complejos: Proyección, ejecución y
recepción de obras
- Simples
4.2.Procedimientos que requieren de una verifica-
ción administrativa previa
Asignaciones catastrales, visación de planos, etc.
4.3. Procedimientos que sólo requieren de la
voluntad del interesado
5. Contenido general del título que da mérito
para la independización (Art. 41)

• Descripción del(de las) área(s) desmembrada(s) y del

remanente.
• Caso de la cuarta disposición
complementaria y final.
• Documentación exigida para cada tipo de predio
6. Acciones registrales generales para
independización (Arts. 40)
• Apertura de nuevas partidas registrales
• Constancia en la partida matriz
• Constancia en la partida independizada
• Descripción de fábricas en cada lote a
independizar
• Traslado de cargas y gravámenes
(ya no lo dice expresamente)
INDEPENDIZACIÓN O PARCELACIÓN DE
PREDIOS RÚSTICOS EN ÁREA URBANA O
URBANIZABLE

11
 Independización de predios
12
rústicos
El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su
anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
conjuntamente con los documentos técnicos
sustentatorios sellados y visados. Art. 27.2 del Nuevo
Reglamento de H.U.

La inscripción del planeamiento integral no es un acto

previo para la inscripción de la independización; sin
embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó
su inscripción. Art. del 62 RIRP.
 ¿La aprobación del proyecto de HU es requisito para la inscripción de la
independización de predios rústicos o para eludir área mínima de parcela rústica?

13
 HABILITACIONES
URBANAS: ASPECTOS
REGISTRALES

14
Definición general de HU

PROCESO FORMAL Y COMPLEJO QUE SE SIGUE, EN OBSERVANCIA DE LA PLANIFICACIÓN

URBANÍSTICA, PARA CONVERTIR UN TERRENO RÚSTICO (INCLUYE LOS ERIAZOS) EN
URBANO
 Utilidad de la publicidad registral para los
procesos de HU
Ubicación del predio conforme al planeamiento y
condiciones de diseño
Estado del “proceso de producción” de los lotes
Delimitación de lo público y lo privado
Oponibilidad registral de la negociación de los
bienes futuros
Imposición de limitaciones a lo privado
 ¿Cómo eludir la obligación de
habilitar un predio rústico?
Entre la arrogancia del legislador
y la “viveza” que nos caracteriza
 18
¿De dónde se deduce la
obligación de habilitar?
Terreno urbano:
Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno
habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema
de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento
de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido
sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición.
Puede o no contar con pistas y veredas.
Norma G040 del R.N.E.
Aprobada por R.M. 029-2021-VIVIENDA (29.01.21)
 ¿De dónde se deduce la
19
obligación de habilitar?
(…) Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá
construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas establecidas en los
planes de desarrollo urbano y/o acondicionamiento territorial y/o
planeamiento integral.(…)
Art. 6 de la Ley 29090
Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente
Ley, las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas,
propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios o
titulares de una servidumbre o afectación en uso o todos aquellos
titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar.
Art. 8 de la Ley 29090
 Presunción de validez
Precedente de observancia obligatoria Reglamento de la Ley 29090
CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS “En la calificación registral para la inscripción de las
Licencias, Resoluciones o cualquier acto
“En la calificación de actos administrativos, el
administrativo que emitan las Municipalidades, el
Registrador verificará la competencia del
Registrador, bajo responsabilidad, solo verifica la
funcionario, la formalidad de la decisión
competencia del funcionario que la emitió, la
administrativa, el carácter inscribible del acto o
formalidad, el carácter inscribible y la adecuación
derecho y la adecuación del título con los
con los antecedentes registrales; no puede evaluar
antecedentes registrales.
los fundamentos de hecho o de derecho, ni el
No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de desarrollo del procedimiento administrativo en el
derecho que ha tenido la Administración para emitir cual se emitió”.
el acto administrativo y la regularidad interna del
procedimiento administrativo en el cual se ha Numeral 3.5 del artículo 3 del Reglamento de la Ley
dictado”. 29090
Precedente: XCIII Pleno

20
 Cambio de uso sin HU
“6. Si bien la habilitación urbana es el procedimiento administrativo
formal para convertir un terreno rústico en urbano tal como lo
manifestó el registrador, en la realidad existen zonas “urbanas” que
cuentan con las implementaciones físicas que son menester para una
habilitación urbana, pero que les falta el elemento formal antes
acotado, esto es, el reconocimiento legal de la administración municipal.
Hoy en día es muy frecuente que determinadas zonas rústicas
adyacentes a la ciudad vayan progresivamente modificando su carácter
exterior, de tal suerte que el uso del suelo cambie en forma paulatina de
la explotación agrícola al aprovechamiento urbano, dando así paso a
una propiedad urbana nacida de manera espontánea (…)

21
 Cambio de uso sin HU
7. (…) en el caso de autos la Municipalidad Provincial de Huari, en ejercicio de
su competencia, decretó el cambio de uso del predio inscrito en la partida (…)
del Registro de Predios de Huaraz de rústico a urbano, prescindiendo de la
habilitación urbana respectiva. Asímismo, no puede perderse que la Resolución
de Alcaldía (…) es un acto administrativo premunido de la presunción de
validez que contempla el artículo 9 de la Ley N° 27444 (…)
Res. 015-2016-TR-T (REVOCÓ OBSERVACIÓN)
(...) La habilitación urbana de oficio se aprueba mediante Resolución
Municipal, disponiéndose la inscripción registral del cambio de uso rústico a
urbano del predio matriz.(…)
Art. 24 de la Ley 29090

22
 “Subdivisiones” de predios rústicos
(…) solicitó la subdivisión del predio inscrito en la partida n.° 11112659 del
Registro de Predios de Maynas en virtud de la Resolución sub gerencial n°
164-2018- SGATYC-MDSJB de fecha 27.12.2018 emitida por la
Municipalidad Distrital de San Juan Bautista, en la cual se autorizó la
subdivisión del predio rústico sin cambio de uso. La registradora, por su
parte, advirtió que el acto administrativo edil autorizó la subdivisión de
lotes menores a 1.00 ha, transgrediendo de esta manera el mandato
contenido en el artículo 5 del D.S. 011-2006-VIVIENDA, por esta razón
concluyó que el trámite correcto debió ser la habilitación urbana (…)
Res. 874-2019-TR-T (REVOCÓ OBSERVACIÓN)

23
 “Independizaciones o parcelaciones” de
predios rústicos en AEU menores a 1 Ha.
(…) se solicita la independización sin cambio de uso de 56 lotes
destinados para vivienda unifamiliar y 1 para parque, que forman
parte del predio rústico denominado como Lote D del predio
Chacupe, del distrito de La Victoria, provincia de Chiclayo,
departamento de Lambayeque, que consta inscrito en la partida
11304299 del Registro e Predios de Chiclayo. a primera instancia ha
cuestionado que el área de cada predio resultante de la
desmembración es inferior a 1.0000 ha, (…)

24
 “Independizaciones o parcelaciones” de
predios rústicos en AEU menores a 1 Ha.
(…) el registrador (…) está cuestionando los fundamentos que adoptó la
Municipalidad Distrital de La Victoria para emitir la resolución n.° 441-
2018-MDLV de fecha 23/11/2018, por cuyo mérito se aprobó la
desmembración en 56 predios del inmueble que obra inscrito en la
partida 11304299 del Registro de Predios de Chiclayo, cuestionamiento
que atenta contra la presunción de validez que rige todo acto
administrativo(…)
Res. 059-2020-TR-T (REVOCÓ TACHA)

25
“Independizaciones o parcelaciones” de
predios rústicos en AEU menores a 1 Ha.

RES. 410-2020-TR-L (AMPLIO OBSERVACIÓN)

26
 ¿Se puede hacer algo desde el Registro?
Si se califica competencia y ella incluye la llamada competencia funcional
o por razón de materia.

“La competencia en razón de la materia se refiere a las actividades o

tareas que legítimamente puede desempeñar el órgano, es decir, al
objeto de los actos y a las situaciones de hecho ante las que puede
dictarlos”

Agustín GORDILLO

27
 Los riesgos de no haber hecho la tarea
previa del saneamiento de la descripción
legal del predio matriz
 ¿Saneamiento previo a la HU?
Resolución : 1420-2015-SUNARP-TR-L de 20/07/2015
Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 91248
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema :
Tema de Sumilla : DETERMINACION DE LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS. «Para inscribir la habilitación urbana, resulta necesaria la previa
determinación de los linderos y medidas perimétricas, cuando en la partida registral
y en el título archivado no existiese dicha información, ello a efectos de
individualizar e identificar el predio que se pretende habilitar».

29
 ¿Saneamiento previo a la HU?
Resolución N° 1067-2016-SUNARP-TR-L
HABILITACIÓN URBANA «Procede inscribir la habilitación urbana
aun cuando el Área de Catastro no pueda determinar si se adecúa
al perímetro registrado, cuando ello se deba a deficiencias en los
antecedentes registrales».

30
 Inexistencia de linderos y medidas
Resolución nº 525-2016-SUNARP-TR-L de 11/03/2016
Tribunal : LIMA
Sede : HUACHO
Nro. de Título : 10009
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE

Tema de Sumilla : DESCRIPCIÓN FÍSICA DEL PREDIO

“Si el predio está descrito bajo el sistema de georreferenciación con sus
coordenadas UTM, no es necesario inscribir los linderos y medidas perimétricas
como acto previo para efectos de registrar la habilitación urbana de oficio y
subdivisión de lotes, siempre que Catastro emita informe favorable identificando al
predio”.

31
 Jurisprudencia: duplicidad preexistente
INDEPENDIZACIÓN
"No impide la independización el informe técnico de catastro que señale la
imposibilidad de determinar si la duplicidad advertida es preexistente".

Resolución N° 1739-2014-SUNARP-TR-L

32
Actos inscribibles
Actos inscribibles
1. Independización o parcelación de predios rústicos
para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral.

2. Documentos previos (anotaciones preventivas).

3. Proyecto o licencia de habilitación urbana (anotación

preventiva), prórroga y revalidación. Preindependización de lotes
y anotación preventiva de compraventa, cesión y otros actos.

4. Recepción de obras de habilitación urbana e

independización definitiva de lotes.
Actos inscribibles
5. Habilitación urbana de oficio y posible
rectificación de la descripción legal del matriz.

6. Habilitación urbana ejecutada (una sóla

resolución, inscripción definitiva).

7. Actualización registral.

8. Reurbanización
 TIPOS DE ASIENTOS
Autorización Reconocimiento legal

Doc. previos, Licencia y preindependizaciones Recepción de obras

Anotación Inscripción

36
 ANOTACIÓN DEL
PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA

37
Inscripción de la primera etapa de la Habilitación Urbana
38 Ley 29090
“La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas
por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras,
a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la
predeclaratoria de fábrica y la preindependización una vez obtenida la licencia
de edificación.

Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la

municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del
promotor.”

Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y
Decreto Legislativo N° 1225 – Modificado por el Decreto Legislativo N° 1426,
por:

“Las habilitaciones urbanas y edificaciones sujetas a las modalidades B, C y D,

pueden ejecutarse por etapas, siempre que tengan un proyecto integral
aprobado.“ ¿ya no es inscribible el proyecto?
Inscripción de la primera etapa de la Habilitación Urbana
RIRP
39

Artículo 34.- Inscripción de la habilitación urbana

De conformidad con el artículo 10 de la Ley Nº 29090, sólo es inscribible

la recepción de obras de la habilitación urbana, salvo los supuestos de
aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con autorizaciones de
construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes, cualquiera sea
la modalidad de la aprobación de la misma, en cuyo caso podrá
anotarse preventivamente el proyecto de habilitación urbana.

En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con

las autorizaciones previstas en el párrafo anterior podrá anotarse
preventivamente el proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo
responsabilidad del promotor, supuesto en el cual en ningún caso se
preindependizarán los lotes conformantes de la habilitación urbana.
¿Ya no es inscribible el proyecto de HU?

40
 ¿Qué actos son inscribibles?
“3.5 Inscripción registral
La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y
revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas
licencias o por la inscripción de la Recepción de Obras o de la
Declaratoria de Edificación, según corresponda”.
Reglamento de la Ley 29090

41
 Anotaciones preventivas: Habilitaciones
urbanas

Anotación de
Anotación Preindependiza compraventa Predeclara
del proyecto ción de los garantizada y toria de
de HU lotes cesión de fábrica
posición

42
 Acuerdos plenarios
Transferencia

CLXIV PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 19 de
octubre de 2016.
TRANSFERENCIA DE ÁREAS EN PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA.
Procede inscribir la transferencia del íntegro de un predio matriz sobre el
cual se ha registrado el proyecto de habilitación urbana, lo cual implica la
transferencia tanto de la futura área útil como del resto de las áreas (que
incluye el área de aportes), siendo consecuencia de ello que el adquirente
se sustituye en la calidad de habilitador.

43
 Acuerdos plenarios
Hipoteca
LXXX PLENO
Sesión ordinaria y presencial realizada los día 15 y 16 de diciembre de 2011.
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DURANTE LA VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE APROBACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA.
“Mientras se encuentre vigente la anotación preventiva de aprobación de
habilitación urbana, no procede la inscripción de constitución de hipotecas
sobre lotes individuales en las partidas pre independizadas.
Sin perjuicio de lo indicado y estando vigentes las partidas pre independizadas,
es procedente la inscripción de la hipoteca sobre la totalidad del predio matriz,
la misma que será trasladada simultáneamente a las partidas pre
independizadas, siempre que se trate del mismo propietario”.

44
¿Y el acuerdo plenario?

45
¿Es posible que el RIRP autorice lo que la
Ley no autoriza?
Res. 065-2020-TR-A

46
 INSCRIPCIÓN DE LA
RECEPCIÓN DE OBRAS

47
 Recepción de obras
Reglamento de Inscripciones del Registro de Acuerdo plenario
Predios
CLXII PLENO
• Artículo 41: Contenido del asiento de recepción Sesión extraordinaria modalidad no presencial
de obras. realizada los días 10 y 11 de octubre de 2016.
• Artículo 42: recepción de obras con variación Título traslativo de propiedad de los lotes
de área, linderos y medidas perimétricas. aportados en un procedimiento de habilitación
• Artículo 43: recepción por SAP. urbana
• Artículo 44: recepción parcial de obras en “De acuerdo con la Ley de Habilitaciones Urbanas,
habilitaciones urbanas ejecutadas por etapas. el título traslativo es la resolución de recepción de
obras. En tal sentido, solamente se requiere la
petición de la entidad beneficiaria para la
inscripción del bien a su favor si no se hizo con la
inscripción de la recepción de obras”.

48
¿Es aplicable a todos los aportes reglamentarios?

49
¿Se requiere modificar una HU recepcionada para
inscribir una subdivisión?
Res. 1372-2020-TR-L

50
REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN
URBANA EJECUTADA

51
Regularización de habilitación urbana ejecutada
antes del DL 1426
Obras de
Proyecto en vía HU
de pendientes
regularización de
ejecución

Regularización
de HU
Ejecutada Obras de
Recepción de HU
Obras Concluidas

52
Precedentes bajo la normativa anterior

53
 Regularización de habilitación urbana
“38.1 Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre
de 2018, sin la correspondiente licencia, son regularizadas por las
Municipalidades siempre que cumplan con la normatividad vigente a la
fecha de su ejecución o, en caso que sea más favorable, con la
normativa vigente.
38.2 La Resolución de Regularización que apruebe la habilitación
urbana, debe considerar también la aprobación de la recepción de
obras”.
Reglamento de la Ley 29090

54
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

55
 Habilitación Urbana de Oficio
• Artículo 41.- Habilitación Urbana de Oficio
• “41.1 Las Municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad
Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación
urbana de oficio de aquellos predios matrices registralmente calificados
como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas que cuenten con
edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento
urbano, de ser el caso, así como con servicios públicos domiciliarios de agua
potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público,
otorgándoles la correspondiente calificación de urbano de conformidad con
su realidad local, y disponen la inscripción registral del cambio de uso de
suelo rústico a urbano”.
• Reglamento de la Ley 29090

56
 Inscripción de Habilitación Urbana de oficio
RIRP: Improcedencia
Artículo 48: (…)
En el caso que en la partida matriz consten
asientos de inscripción o anotación que
revelen la existencia de un procedimiento de
habilitación urbana o de regularización de una
ejecutada en trámite a la fecha de publicación
de la Ley Nº 29898, en aplicación del literal a)
del artículo 24-B de dicha Ley, no procederá la
inscripción de la habilitación urbana de oficio,
salvo que esta circunstancia se encuentre
considerada expresamente en la Resolución
municipal respectiva.
Reglamento de la Ley 29090
Artículo 45.- Prohibición de iniciar la
Habilitación Urbana de Oficio
45.1 El órgano competente no inicia el
procedimiento administrativo de habilitación
urbana de oficio cuando el predio matriz:
a) Tiene una Resolución de Habilitación Urbana
vigente.
b) Tiene en trámite un procedimiento
administrativo de habilitación urbana; de
regularización de habilitación urbana
ejecutada; o, de recepción de obras, aun
cuando se desista de los mismos.
57
 Inscripción de Habilitación Urbana de oficio
Reglamento de la Ley 29090 Pronunciamientos del Tribunal Registral

i) De ser el caso, realiza la rectificación

y/o determinación de áreas, linderos
y/o medidas perimétricas, así como
rectifica áreas por error de cálculo
inscritas cuando discrepan con las
resultantes del levantamiento
topográfico, conforme a las normas
de la materia.

58
 Independización de los lotes en una HU de oficio
Reglamento de la Ley 29090
49.2 La inscripción individual registral de los
lotes resultantes de la habilitación urbana
de oficio es gestionada por el titular
registral, por los posesionarios, o por la
organización con personería jurídica que
agrupe a la totalidad de titulares o
posesionarios. En caso de predios matrices
en copropiedad o coposesión, basta con el
consentimiento expreso del 50% más uno
del total de los mismos, de acuerdo al
artículo 24 de la Ley.
Acuerdo plenario
CXXVI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad presencial
realizada el día 12 de diciembre de 2014.
“INDEPENDIZACIÓN DE LOTES
CONFORMANTES DE LA HABILITACIÓN
URBANA DE OFICIO
La inscripción de la habilitación urbana de
oficio no da mérito para la independización
de los lotes conformantes de la misma, pues
para ello se requiere de la solicitud del
propietario o de la organización que agrupe
a los propietarios, de conformidad con el
artículo 24-A de la Ley N° 29090 y el artículo
40-H de su reglamento.”
59
DECLARATORIA DE FÁBRICA

60
Actos inscribibles: Edificaciones
61

Documentos previos

Predeclaratoria de edificación

Conformidad de obra y declaratoria

de edificación
 Actos inscribibles: Edificaciones

Autorización Reconocimiento legal

Documentos previos y predeclaratoria Conformidad de obra y

de edificación declaratoria de edificación

Anotación Inscripción

62
Conformidad de obra y declaratoria de edificación
anticipada

63
 Inscripción de la declaratoria de edificación
• Artículo 80.- Inscripción Registral
• “80.1 El FUE - Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, los
documentos y planos debidamente sellados y suscritos por el
funcionario municipal designado, constituyen título suficiente para
inscribir la respectiva Declaratoria de Edificación.
• Asimismo, la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación
Anticipadas se inscribe en la partida correspondiente y acredita la
existencia de obras pendientes de ejecución.”
• Reglamento de la Ley 29090.

64
 El asiento de inscripción de la declaratoria de
fábrica deberá contener:
Contenido del asiento de
declaratoria de fábrica Distribución de ambientes por piso

Si existe Si esta pendiente la El área techada por cada piso

discrepancia en la emisión del informe
memoria técnico de
descriptiva y los verificación Ad – Hoc
planos, el se extenderá en el El área libre del primer piso
registrador rubro de cargas y
consignara la gravámenes, una
anotación que deje La fecha de finalización de la
información que
constancia de tal
aparece en los
circunstancia.
obra y la valorización de la obra.
planos.
El nombre del profesional que
interviene en la declaratoria de fábrica