INFORME TECNICO LEGAL HUO

1. ¿QUE ES UN HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO?

Es el procedimiento administrativo, creado en la Ley 29090 por el cual las municipalidades

distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima (para el Cercado),
declaran mediante resolución la Habilitación Urbana de Oficio de los predios matrices
registralmente calificados como rústicos, pero que en la realidad son urbanos (más adelante
daremos detalles importan).

Conociendo la proactividad de los municipios (realthor.net dixit), la Ley previó que los usuarios
puedan impulsar las habilitaciones urbanas de oficio de sus predios.

2. CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES A CONOCER SOBRE LAS HABILITACIONES URBANAS DE

OFICIO

Queda claro que solo son factibles de habilitar predios que cuenten con inscripción registral y
que en la realidad sean urbanos. (ver 2.1)

Las Habilitaciones Urbanas de Oficio no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación

urbana (ver 2.4)

Al ser de oficio no aplican cobros por derecho de tramitación.

A diferencia de las solicitudes de Habilitación Urbana convencionales, las Habilitaciones

Urbanas de Oficio no está sujeta al silencio administrativo positivo.

2.1 ¿CUÁNDO SE CONSIDERA ZONA URBANA CONSOLIDADA EN LA HABILITACIÓN URBANA DE

OFICIO?

Como ya se ha dicho el predio debe ser en la realidad, urbano. Pero técnicamente que se debe
cumplir para que así sea legalmente. ¿Qué dice la Ley y el Reglamento?

El predio deben estar ubicados en zonas urbanas consolidadas;

Debe contar con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado,
energía eléctrica y alumbrado público;

Debe contar con edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento
urbano, de ser el caso;

Y el 90% de los lotes que conforman el predio matriz deben contar con edificaciones fijas y
permanentes. (ver 2.3)

2.2 ¿PUEDEN LOS PROPIETARIOS SOLICITAR LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO DE SUS

PREDIOS?

La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los propietarios de predios
o los posesionarios de predios matrices que figuren en el registro municipal como urbanos,
pero en los registros públicos (registro de predios), aun cuando cuentan con obras y servicios
similares a las áreas urbanas inmediatas.
Pueden solicitarlo simplemente, para que el municipio realice un diagnóstico y evalúe si es
factible realizar el procedimiento administrativo de habilitación urbana de oficio. O pueden
además, elaborar y presentar su propio expediente técnico de la Habilitación Urbana de Oficio
(ver Base Legal al final).

La Municipalidad evalúa el pedido dentro de un plazo de treinta (30) días hábiles.

2.3 ¿QUÉ SIGNIFICA "EDIFICACIONES FIJAS Y PERMANENTES" EN LA HABILITACIÓN URBANA DE

OFICIO?

Para el Reglamento son edificaciones fijas y permanentes aquellas construidas con un área no
menor de 25m2 con sistemas constructivos convencionales y no convencionales, que tengan
servicios públicos domiciliarios instalados.

2.4 ¿SI DENTRO DEL ÁREA A HABILITAR DE OFICIO YA EXISTEN PARQUES COLEGIOS ETC.?

Si dentro del área a habilitar de oficio ya existen espacios para recreación pública, educación,
salud, etc. estas serán independizadas y asimiladas al equipamiento urbano público como
parte de la Habilitación Urbana. Es decir, no se puede cambiar el uso para por ejemplo darle un
uso privado.

2.3 ¿SE PUEDE HABILITAR DE OFICIO PREDIOS OCUPADOS SIN TÍTULO?

En el numeral 41.4 del artículo 41 del Reglamento se establece una característica de la

Habilitación Urbana de Oficio: "La ocupación del predio matriz debe tener su origen en un
contrato privado de compraventa, suscrito por el titular registral."

A nuestro criterio esto no es una prohibición por sí mismo y se refiere básicamente a no

convalidar a través de una habilitación urbana, la ocupación de terrenos sin título (precarios).
Debió usarse en lugar de "contrato privado de compraventa" el término de "transferencia
mediante contrato privado de fecha cierta."

Entonces nuestra respuesta a la pregunta es que no. Al menos se requiere que la ocupación en
el terreno matriz materia de habilitación urbana de oficio, debe tener su origen en un contrato
privado de compraventa suscrito por el titular registral. Aunque dicha transferencia no esté
inscrita.

Esto aplica sobre todo para aquellos predios matrices dentro de los cuales ha habido
subdivisiones de terreno (Sublotes).

3. ¿QUÉ CONDICIONES DEBE CUMPLIR EL PREDIO QUE SE QUIERE HABILITAR DE OFICIO?

El Reglamento establece criterios de procedencia siempre considerando que existe un predio

matriz, e inscrito en los registros públicos. El predio matriz identificado debe cumplir las
condiciones siguientes para que pueda ser declarado habilitado de oficio:

Encontrarse inscrito en el registro de predios. Con la condición de rústico.

El área de consolidación será del 90% del total del área útil del predio matriz (como ya
especificamos en los párrafos precedentes).
Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y
alumbrado público.

Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías, acorde con los planos
urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad respectiva.

En caso de encontrarse afectado por acequias o servidumbres por cables de media o alta
tensión, por vía férrea o faja marginal de los ríos, debe respetarse las mismas y en caso de
acequias de regadío con la canalización.

3.1 CUANDO NO PROCEDE LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

Está prohibido iniciar Habilitación Urbana de Oficio en un predio o predio matriz cuando:

Aunque parezca una obviedad, si ya tiene una Resolución de Habilitación Urbana vigente o
tiene en trámite un procedimiento administrativo de habilitación urbana en cualquier
modalidad o etapa; así se hayan desistido de ellos.

Cuenta con servicios públicos domiciliarios, pero no tiene edificaciones fijas y permanentes
(como ya especificamos en los párrafos precedentes). O Tiene una consolidación menor al 90%
del total del área útil. O cuando las zonas urbanas consolidadas cuentan con edificaciones
destinadas a usos diferentes al de vivienda.

Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas reservadas o fajas de

servidumbre, entre otras, según ley de la materia. Constituye una afectación.

Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional. Constituye

una afectación.

Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía. Constituye una afectación.

Se encuentra sobre áreas de interés arqueológico. Constituye una afectación.

Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida o
integridad física de la población. Constituye una afectación.

Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor

derecho o preferencia de título.

3.2 QUE HACER SI EL PREDIO ESTÁ AFECTADO PARCIALMENTE EN LA HABILITACIÓN URBANA

DE OFICIO

Cuando el predio matriz se encuentra afectado por alguna de las situaciones anteriormente
descritas, de forma parcial, ósea que la afectación es sobre una parte del predio, se puede
excluir esa zona y aprobarse la habilitación urbana de oficio para la otra parte no afectada.
Esto implica que la entidad a cargo de la afectación establezca los límites de la afectación.

No confundir estas afectaciones con las afectaciones por servidumbre, acequias y fajas
marginales de ríos mencionadas en el punto 3.
3.3 SE PUEDE HABILITAR DE OFICIO UNA ZONA SIN CONSOLIDACIÓN URBANA

Se puede aprobar la habilitación urbana de oficio de un predio matriz con una consolidación
menor al 90% solo si es posible independizar la parte consolidada y el área que quede sea
mayor o igual a una hectárea.

3.4 ¿COMO SE MANEJAN LAS SUPERPOSICIONES EN LAS HABILITACIONES URBANAS DE

OFICIO?

Cuando se realice el levantamiento topográfico y se obtengan las características geométricas

de los predios, puede resultar que estas medidas discrepen con las características inscritas en
SUNARP, la entidad municipal tiene la facultad para realizar la rectificación y/o determinación
de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, así como la rectificación de áreas por error de
cálculo inscritas.

Cabe señalar y recordar que solo los predios inscritos pueden habilitarse de oficio; que en caso
de un predio matriz con subidivisiones, estas subdivisiones deben contar con al menos un
contrato de transferencia del titular registral; en ese sentido si en el contrato se describen
unas medidas perimétricas y áreas diferentes debería primar la realidad y los términos del
contrato al respecto de posibles discrepancias. Mal se haría en truncar el procedimiento.
Queda igual expedito el derecho del "afectado" a encausar por la vía judicial al transferente si
así lo estima conveniente.

4. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

La autoridad municipal procede a solicitar la inscripción registral del cambio de uso de rústico a
urbano del predio matriz. Para tal efecto presenta ante el Registro de Predios copias de la
mencionada Resolución, así como de los documentos indicados en los literales b) y c) del
artículo 46 del Reglamento, los que constituyen el título de inscripción.

La inscripción individual registral de los lotes que conforman el predio matriz estará a cargo del
propietario o de la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de
propietarios o posesionarios. En caso de predios matrices en copropiedad o coposesión, basta
con el consentimiento expreso del 50% más uno del total de los mismos, de acuerdo al artículo
24 de la Ley.

4.1 CONSIDERACIONES DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE PREDIOS SOBRE LAS INSCRIPCIÓN
DE HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la

inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal respectiva.

En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensión deberá
presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el plano perimétrico del área
habilitada y del área remanente, así como la memoria descriptiva cuando los datos referidos al
área, linderos y medidas perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el Registrador
independizará el área objeto de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el
presente artículo.
En aplicación del literal a) del artículo 24-8 de dicha Ley 29898, en el caso que en la partida
matriz consten asientos de inscripción o anotación que revelen la existencia de un
procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada en trámite al
11/07/2012 (fecha de publicación de la Ley 29898), no procederá la inscripción de la
habilitación urbana de oficio, salvo que esta circunstancia se encuentre considerada
expresamente en la Resolución municipal respectiva.

Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por un arquitecto o

ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de
habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la Resolución
respectiva.