INDEPENDIZACIÓN DE

PREDIOS URBANOS
Maritha Elena Escobar Lino
Registradora Pública
¿SON LO MISMO INDEPENDIZACIÓN Y
SUBDIVISIÓN?
• La subdivisión de un predio urbano es un acto que se
produce en la esfera extraregistral mediante la
aprobación por la municipalidad respectiva del
fraccionamiento del mismo o porque se ha producido
el fraccionamiento de facto.

0 La independización por su parte, es un acto de

naturaleza eminentemente registral.
 ¿ QUÉ ES INDEPENDIZAR?
El Artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios define a la independización como el
acto registral que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la
desmembración de un terreno , con edificación o sin
ella; o como consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad.
 SUPUESTOS EN LOS QUE NO ES NECESARIA LA
INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL PARA LA
INDEPENDIZACIÓN DEL PREDIO
Resolución n.° 070-2014-SUNARP –TR-T de fecha 14.02.2014: « Si
en el contrato de compraventa de los aires del primer piso el
propietario (vendedor) del predio matriz autorizó al comprador a
realizar las gestiones de independización y reglamento interno, no
será exigible la intervención del transferente para la inscripción de
estos actos. En este caso, el contenido de los documentos de
independización y reglamento interno respetará lo convenido por las
partes.»
Resolución n.° 056-2015 –SUNARP-TR-L de fecha 12.01.2015: «No
resulta necesaria la intervención de los titulares registrales del
inmueble cuando del título pueda determinarse que con la adquisición
de una parte material del predio se generó la subdivisión fáctica del
mismo, siendo entonces que el trámite para la subdivisión ante la
municipalidad respectiva constituye sólo la materialización de una
situación preexistente consentida por los titulares registrales.»
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS URBANOS
EN MÉRITO A RESOLUCIÓN MUNICIPAL

Independización como consecuencia de la

aprobación del fraccionamiento por parte de la
municipalidad distrital competente:
Artículos 59° y 60° del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios
Artículo 3 de la Ley 29090 y los Artículos 29 al
31 de su Reglamento aprobado por D.S. n.° 011-
2017-VIVIENDA
 ACUERDO PLENARIO REFERIDO A LA
INDEPENDIZACIÓN POR RESOLUCIÓN
MUNICIPAL
0 TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO
URBANO: El requisito del FUHU para la independización
de predio previsto en el artículo 60 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios es un requisito
mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la
Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento
público de mayor formalidad.‟ Acuerdo plenario
adoptado en el CXXXII PLENO del Tribunal Registral.
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO POR
SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO

Resolución n.° 102-2017-SUNARP-TR.L de fecha

13.01.2017: «Para la inscripción de la subdivisión de
predio urbano aprobada por silencio administrativo
positivo deben presentarse el cargo del FUHU y anexo F,
la documentación técnica sustentatoria del acto
correspondiente al expediente municipal y el cargo de
recepción de la declaración jurada del propietario en el
sentido que ha operado el silencio administrativo
positivo presentada ante la municipalidad
correspondiente.»
 SUBDIVISIÓN MUNICIPAL DE PREDIOS
CONFIGURADOS COMO QUINTAS
Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión
de predios configurados como quinta, para independizar
las unidades inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento
interno de independización y copropiedad.

Para la inscripción del reglamento interno no constituirá

acto previo la declaratoria de fábrica.
SUPUESTOS DE INDEPENDIZACIÓN
SIN AUTORIZACIÓN MUNICIPAL
*Fraccionamiento de hecho como consecuencia de la
construcción de una edificación que es materia de
regularización de conformidad con la Ley 27157, su
Reglamento aprobado por D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA y el
Artículo 4 de la Ley 27333.
*Declaración de prescripción adquisitiva notarial de un predio
que forma de otro de mayor extensión, conforme al numeral 5.5
de la Directiva n.° 013-2003-SUNARP/SN.
*Desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su
descripción primigenia, conforme se indica en el 3er párrafo del
Artículo 60° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
 ¿ CUANDO NOS ENCONTRAMOS ANTE UN
FRACCIONAMIENTO DE HECHO?

Resolución n.° 1256-2014-SUNARP-TR-L de fecha

03.07.2014: « Procede la inscripción de la
regularización de fábrica y la subdivisión fáctica como
consecuencia de ella, si de los planos presentados se
advierte que parte de la edificación delimita las
unidades inmobiliarias resultantes, lo que puede
consistir en una pared o cerco perimetral, no quedando
duda de que la misma se realiza dentro del
procedimiento de regularización de edificaciones.»
¿PROCEDE LA INDEPENDIZACIÓN POR FRACCIONAMIENTO DE FACTO
CUANDO EXISTE UN SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL A CARGO DE
COFOPRI?

0 Resolución n.° 489-2016-SUNARP-TR-L de fecha

02.03.2016: « No procede inscribir en mérito del
procedimiento contemplado en la Ley n.° 27157, la
regularización de la subdivisión de un lote integrante
de un pueblo joven, cuyo saneamiento físico legal
estuvo en fecha posterior a la culminación de la
edificación a cargo de COFOPRI, cuando el ente
formalizador evaluó que se trataba de un lote y no de
dos o más sublotes.»
 INDEPENDIZACIÓN POR PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA NOTARIAL
*Procede para predios urbanos y predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas.
* «Es de competencia y responsabilidad exclusiva del notario
determinar si los planos que se presentan al Registro para inscribir
los actos relacionados con los procedimientos no contenciosos de
prescripción adquisitiva, títulos supletorios o saneamiento de
características físicas tramitadas por aquél, deben ser visados por
autoridad municipal o autorizadas por verificador técnico.»
Precedente de observancia obligatoria aprobado en el XCIX PLENO
del Tribunal Registral.
¿EN EL CASO DE UNA SENTENCIA JUDICIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO, PARA INDEPENDIZAR SE REQUIERE LOS REQUISITOS SEÑALADOS
EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS?

Resolución n.° 700-2015-SUNARP-TR-L de fecha

22/10/2014: « En los supuestos de declaración de
propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio
judicial que impliquen la segregación o desmembración
de parte de un área inscrita, además de la sentencia
consentida que declare el derecho de propiedad, deberá
adjuntarse la documentación técnica referida a la
independización, esto es, planos y memorias descriptivas
en los que conste el área del predio que se desmembra y el
área remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, que haya sido adjuntada al proceso judicial.»