INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO

URBANO
Melany Lucero Huanacuni Chambi
Analista Registral del Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona Regitral N°XIII- Sede Tacna
22 de junio de 2022
INDEPENDIZACIÓN

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS -

Artículo 58. Definición FOTO
«Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o
sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común o régimen de independización y copropiedad. (…)»

La independización es una variación física de la extensión de un predio, ya

que se segrega una parte de la finca inmatriculada para formar esta por sí
sola una finca independiente, entendiéndose por finca, según Gonzales
Barrón G.(2010), “el inmueble, predio, fundo o trozo de terreno delimitado
en polígonos por razón de su pertenencia a un propietario o varios en
comunidad” (p. 395), siendo una operación propiamente registral, pues el
registro es el encargado de evaluar su procedencia a través de una
solicitud de inscripción.
 FOT
Al independizar un predio se aplica el Principio de Especialidad (contenido en
el artículo IV del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos) Oy el
sistema de Folio Real (recogido en el artículo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios), los cuales establecen que una unidad
inmobiliaria, finca o inmueble debe constituirse en su propia partida, para así
poder determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares, el contenido y
alcance de los derechos que lo afectan, obligando de esta manera que cada
bien posea una sola partida registral; por lo tanto, no podría existir un bien con
2 partidas registrales independientes y vigentes (duplicidad de partidas).
 FOT
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES
O DEL REGISTRO DE
PREDIOS -Artículo 58
«(...)El Registrador al independizar señalará que el terreno independizado formó
parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida
matriz de la independización realizada. (…)

Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se

procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquellas que, pese a
haber caducado, requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no
afecten al predio inscrito en dicha partida.»
 FOT
Jurisprudencia registral sobre independización Resolución 1328-2009-SUNARP-TR-L de
8/27/2009. O
 La independización es un acto de administración pues los trámites conducentes a la
independización de un predio, implican actos de administración y no de disposición, ello por
cuanto la apertura de una partida registral no conlleva el desmedro o disminución del patrimonio
del propietario.

 Asimismo, a través de la independización no se modifica ninguna realidad física del bien

edificado, pues una vez culminada la edificación estamos ante un bien ya modificado.
REQUISITOS DE LA INDEPENDIZACIÓN
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS - Artículo 59:
FOT
1. Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de O
cada uno de los predios que se
desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas,
acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

2. Cuando, como consecuencia de la independización solicitada, se genere un área remanente en la que

existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la
independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes
correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización.
REQUISITOS DE LA INDEPENDIZACIÓN
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS - Artículo 59:

FOT
3. Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes
O indubitable; si el área cuya
registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma
independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones
anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción
de la independización rogada.

4.Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria comprenda un acto de independización, en los
supuestos a los que se refieren los artículos 61, 62 y 64 del presente Reglamento, deberá contener,
necesariamente, desde su presentación e ingreso por el Diario, los planos de independización y
localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el
supuesto, firmado por verificador inscrito en el Índice de Verificadores del Registro de Predios; en caso
contrario, el Registrador procederá a tachar sustantivamente el título.
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO
Cabe recordar que un predio es urbano cuando cuenta con servicios generales como pistas,
veredas, redes de agua, desagüe o alcantarillado y de alumbrado público.
FOT
Sin embargo, resulta necesario indicar que la independización es un
acto plenamente registral
O
basado en un procedimiento extrarregistral, que en el caso de predios urbanos se denomina
SUBDIVISIÓN.

El artículo 3 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley Nº 29090, Ley
de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones - DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-
VIVIENDA define en su numeral 8) lo siguiente: «Subdivisión de Predio Urbano .- Subdivisión o
fraccionamiento de un lote habilitado como urbano en uno o varios lotes que cumplen los
parámetros y condiciones urbanísticas establecidos en el Plan Urbano o norma urbanística que
corresponda de la jurisdicción donde se localice (…)»

El procedimiento denominado subdivisión se encuentra a cargo de la municipalidad distrital del

lugar donde se ubique el inmueble, de conformidad con el art. 73.1.3. de la Ley Orgánica de
Municipalidades, el art. 10 de la norma GH010 del Reglamento Nacional de Edificaciones y el art.
31 del D.S. N°029-2019-VIVIENDA (reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Habilitación).
TÍTULO QUE DA MÉRITO A LA INDEPENDIZACIÓN DE
PREDIO URBANO
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS - Artículo 60:
FOT
La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes
documentos: O
a. El Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), el anexo F y el plano municipal de subdivisión y
plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de
cada uno de los predios resultantes.

Así, el FUHU y el Anexo F deben contar con las siguientes características:

 Debe contener la asignación del número de expediente.
 Deberá estar sellado, firmado y foliado en todas sus fojas por el funcionario que los recibió y, además, por el
funcionario que aprueba el procedimiento (se deberá consignar el número de resolución en el FUHU).

D.S. N°029-2019-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Habilitación).

«Artículo 7.- Formalidades del expediente
7.1 El FUHU, el FUE y sus anexos, son visados en todas sus páginas y cuando corresponda, firmados por el
administrado y los profesionales que intervienen. Los citados formularios tienen carácter de declaración jurada.
7.2 Toda la documentación técnica es firmada y sellada por el profesional responsable del anteproyecto en consulta
y proyectos, así como por el administrado.(…)»
 Resolución Ministerial N° 305-2017-VIVIENDA - Aprueban formatos y formularios relativos a
los procedimientos de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación.
FOT
O que comprende:
En relación a la documentación técnica, debe presentarse el plano de subdivisión

 Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión;

 Plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los
antecedentes registrales;
 Plano de subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote
propuesto resultante.

Estos documentos deben encontrarse firmados por el solicitante y por el profesional responsable del proyecto y
debidamente visados y sellados por el funcionario correspondiente de la municipalidad.

Respecto al concepto de visación, podemos encontrar una explicación interesante en los fundamentos
desarrollados por el Tribunal Registral en el Pleno CXXX (130) llevado a cabo en sesión presencial ordinaria
realizada el día 08 de junio de 2015: “Cuando una municipalidad visa un plano otorga conformidad a todo su
contenido. El contenido está formado por el gráfico del predio y las coordenadas UTM pertenecientes a dicho
gráfico (…)”.
b. Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la Constancia Negativa de
Catastro, a que se refiere el Decreto Supremo N°002-89-JUS, según sea el caso.

El art. 1 del D.S. N°002-89-JUS dispone: “Para la inscripción primera de dominio, subdivisión o acumulación de
predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en procesos de levantamiento catastral, los
interesados deberán presentar: i) Copia del Plano Catastral emitido por FOT la Oficina de Catastro Distrital
debidamente autenticada por el profesional autorizado para el efecto; ii) Código Catastral con el que se
O
identifica el lote donde se encuentra el predio materia de inscripción; y iii) Área de terreno y Área Construida
expresadas ambas en metros cuadrados y con aproximación de dos cifras decimales".

En similar sentido, el art. 15.3 de la Ley 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculación con el Registro de Predios, establece que “las municipalidades otorgan el Código Único Catastral en
aquellos casos en que no se ha asignado por programas de titulación rural o urbana”.

Al respecto, el Tribunal Registral, mediante Resolución N° 281-2008-SUNARP-TR-T, considera que la

concordancia entre las dos disposiciones legales invocadas permite concluir que el código catastral a que se
refiere el art. 1 del D.S. N° 002-89-JUS es generado por las municipalidades (…).
c. Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de
los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

Este documento solo deberá presentarse si el predio objeto de subdivisión se encuentra:

 En copropiedad: cuando el inmueble pertenece en cuotas ideales a dos o más propietarios.

FOTO
 Si solo alguno de los copropietarios intervinieron en el procedimiento de subdivisión, debiendo firmar este
documento aquellos que no participaron.

La exigencia de este documento, cuando algunos copropietarios no hubieran intervenido, parte del supuesto
que no existe división física preexistente celebrada anteriormente por todos los copropietarios.

El Tribunal Registral, mediante la Resolución N° 056-2015-SUNARP-TR-L respecto a este requisito, señala

en su fundamento 9 lo siguiente: “Con relación a la interpretación de las normas y aplicando el método lógico
de interpretación jurídica, podemos afirmar que la razón de ser de las normas citadas que exigen la
intervención de todos los titulares registrales, es que no se modifique un inmueble sin el consentimiento
unánime de los propietarios (…)”.
d. En el caso de predios configurados como quinta:

Si la resolución municipal de subdivisión autoriza que la subdivisión es tipo quinta,

previamente deberá inscribirse el reglamento interno el cual puede constituirse bajo el
régimen de propiedad exclusiva y común o el régimen de independización y
copropiedad, de conformidad con art. 126 y 128 del Reglamento de la Ley N° 27157.FOTO

Al respecto, la posición que asume el Tribunal Registral en la Resolución N° 585-2016-

SUNARPTR- L sobre este supuesto es el siguiente:

“Cabe señalar que la excepción de la norma regulada en el artículo 60 del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios es clara cuando dice que si la subdivisión
configura como quinta, entonces basta el Reglamento Interno, no siendo necesaria la
inscripción de la declaratoria de fábrica; mediante esta norma se admite la posibilidad de
inscribir una quinta sin fábrica".
e. Si la independización se origina por la desacumulación de predios:

Si el predio objeto de independización fue producto de una acumulación anterior, basta la

presentación de una solicitud con firma certificada por el propietario.
FOTO
La acumulación, conforme al art. 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se
efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros
tantos predios.

Lorem
Ipsum
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO POR
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS - Artículo 61:

El artículo 61* en mención podríamos decir que debe su origen a la especialísima norma de regularización
de edificaciones, Ley 27157. Dicho artículo trata de manera específica los requisitos para una subdivisión
constituida sobre la base de la regularización de una edificación. FOTO
Ocurre que los artículos 4 y 7 de la ley 27333 hacen expresa mención a la subdivisión que podría tramitarse
con formularios de la ley 27157, es decir, por la vía excepcional de la regularización de edificación.

Veremos cómo es que debería ocurrir ese fraccionamiento para responder a los fines de la regularización.

En este artículo 61*, básicamente se establecen los requisitos formales para el caso de subdivisiones por
regularización de edificación y que podemos resumir así:

1. Formulario Registral o Escritura Pública.

2. Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
Loremdel área remanente;
independizar como
3. DeclaraciónIpsum
Jurada del Verificador Responsable a la que se refiere el literal b) del artículo 25 del Texto
Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157.

(*) Artículo modificado por el Artículo 1 de la Resolución N° 068-2021-SUNARP-SN, publicada el 24

junio 2021

TUO del Reglamento de la Ley 27157: “Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se adjuntan al FOR, son: (…) b) Declaración
Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la edificación materia de
regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las
observaciones a que hubiere lugar, en la forma que se establece en el artículo 13 del presente reglamento. (…) ”
*Modificado mediante DECRETO SUPREMO Nº 008-2019-VIVIENDA.
SÍGUELO
Ámbito
Nacional FOT
O FOTO

Descarga
de asiento
registral

Esquela de
observación
Lorem
Ipsum

Informe
Técnico de
Catastro
 FOTO
PROTEGEMOS LO
QUE TANTO
TE COSTÓ

Lorem
Ipsum

“Comprometidos con
la transformación digital”