Fallo

Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA A
“Mektoubdjian, Walter c/ Bakirgian y Boubli, Eduardo y otros s/

prescripción adquisitiva”
Expte. n.° 73.789/2017

Juzgado Civil n.° 44
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República

Argentina, a los 03 días del mes de julio del año dos mil
veintitrés, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14
de la acordada n.° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la
Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos
caratulados: “Mektoubdjian, Walter c/Bakirgian y Boubli,
Eduardo y otros s/ prescripción adquisitiva”, respecto de la
sentencia de fecha 8 de abril de 2022, se establece la siguiente
cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA
APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía
realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:
CARLOS A. CALVO COSTA – SEBASTIÁN PICASSO –
RICARDO LI ROSI.
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.
CARLOS A. CALVO COSTA DIJO:
I. La sentencia dictada el 8 de abril de 2022 rechazó
la demanda entablada por Walter Mektoubdjian contra Eduardo
Bakirgian y Boubli por prescripción adquisitiva con relación a la ½
ava parte indivisa del inmueble sito en la calle San Martín
551/555/559/561/565, unidad funcional n.° 75, de esta Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.
El pronunciamiento fue apelado por la parte actora,
quien expresó agravios el 8 de marzo de 2023, los que fueron
Fecha de firma: 03/07/2023

Firmado por: SEBASTIAN PICASSO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: CARLOS ALBERTO CALVO COSTA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GONZALO MARIO YAÑEZ, SECRETARIO
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replicados por la Sra. Defensora Pública Oficial mediante su
presentación de fecha 20 de abril de 2023.
II. Aclaro, en forma previa a ingresar en el análisis
de los agravios presentados, que los jueces no tienen el deber de
analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, así
como tampoco la totalidad de las pruebas producidas en los asuntos
sometidos a su decisión, sino tan solo aquellas que sean conducentes
y relevantes para poder brindar una solución a la cuestión planteada
(art. 386 in fine Código Procesal Civil y Comercial de la Nación),
criterio que también ha venido siendo sostenido por la Corte Suprema
de Justicia de la Nación en forma sistemática y reiterada desde hace
ya varios años (véanse, entre otros: CSJN, 27/05/64; “Dermidio
Benítez c. S.A. Compañía Sansinena”, Fallos 258:304; íd, 28/07/65,
“S.R.L. Fernández González y Tacconi c. S.R.L. Madinco”, Fallos
262:222; íd, 06/12/68, “Prudencia Cía. Argentina de Seguros Grales.
S.A. c/ Capitán y/o Propietario y/o Armador del Buque Rhone. Giralt,
Agustín y otros”, Fallos 272:225). Asimismo, tampoco están
obligados los magistrados a brindar tratamiento a todas las cuestiones
expuestas que no resulten ser decisivas para la resolución de la causa.
Por otra parte, considero que -al igual que lo ha
estimado la colega de la instancia anterior- los hechos de esta causa
han de ser subsumidos en las disposiciones del anterior Código Civil
de la Nación, aprobado por ley 340, y no en las del Código Civil y
Comercial, aprobado por ley 26.994. Ello así, puesto que los hechos
se sucedieron en una fecha anterior a la entrada en vigencia del nuevo
código, que ha comenzado a regir a partir del 1 de agosto de 2015.
Por ende, de acuerdo al sistema de derecho transitorio contenido en el
art. 7 del Código Civil y Comercial, la cuestión debatida en las
presentes actuaciones debe juzgarse a la luz de la legislación
derogada, que mantiene ultraactividad en este supuesto (Roubier,
Paul, Le droit transitoire. Conflit des lois dans le temps, Dalloz,
Paris, 2008, p. 188/190; Kemelmajer de Carlucci, Aída, La
aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y
situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p.
158). Ello, claro está, siempre bajo la imperiosa hermenéutica de lo

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dispuesto en la Constitución Nacional y ponderando los principios y
los valores jurídicos de modo coherente con todo el ordenamiento,
como también lo determina el art. 2 del Código Civil y Comercial.
III.- En forma previa a abordar los agravios de la
recurrente, considero oportuno efectuar una breve síntesis de los
hechos que motivaron el inicio de las presentes actuaciones.
El actor ha promovido demanda de prescripción
adquisitiva de la 1/2 ava parte indivisa de la Unidad Funcional n.° 75,
del inmueble de la calle San Martín 551/555/559/561/565, de esta
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, contra el cotitular de dominio
Eduardo Bakirgian y Boubli.
Afirmó en su escrito de inicio de fs. 373/376 que el
22 de diciembre de 1980 adquirió la nuda propiedad del inmueble
objeto de autos al Sr. Nazareth o Nazaret Bakirgian y Boubli, quien a
su vez lo había adquirido por transmisión sucesoria junto a su
hermano Eduardo Bakirgian y Boubli, por haber sido declarados
herederos de su madre Varvara Boubli de Bakirgian. También
expresó que al momento de vender su parte indivisa, el Sr. Nazareth o
Nazaret Bakirgian y Boubli se reservó el usufructo que cesó el día 24
de octubre de 1987, tras su fallecimiento.
Manifestó que a partir de ese momento, al cesar el
usufructo, realizó todos los actos de protección y manutención de la
posesión de manera exclusiva, de modo permanente, pagando la
totalidad de los gastos, impuestos y cargas, y como prueba de ello
adjuntó los recibos correspondientes. También expresó -por último-
que realizó actos materiales en la finca.
En las presentes actuaciones, ante la imposibilidad de
dar con el paradero del demandado, se ordenó la citación por edictos
de Eduardo Bakirgian y Boubli así como también la de sus presuntos
herederos, y al no haber comparecido nadie, asumió la representación
el Sr. Defensor Oficial a fs. 515. En su dictamen inicial, efectuó una
negativa general, descononoció la autenticidad de la documentación
acompañada al inicio por la parte actora, y expresó que estaría a la
prueba que se realice, solicitando el rechazo de la acción para el caso
que los hechos denunciados no fueran debidamente probados.

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Finalmente, con fecha 26 de octubre de 2020 se
presentó el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a los fines de
tomar intervención en los términos del art. 24 inc. e) de la ley 14.159
(modif. por decreto 5758/58).
Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las
partes, el magistrado de la instancia anterior dictó sentencia
rechazando la acción instaurada.
IV.- No está discutido en esta instancia que el Sr.
Walter Mektoubdjian habita en el inmueble del cual es condómino y
cuya porción indivisa restante pretende usucapir, desde hace más de
veinte años. Ello lo considero acreditado con las declaraciones
testimoniales brindadas en autos, fundamentalmente por las de
Gerardo Ohannes Panosyan a fs. 752, la de Marcelo Panosyan a fs.
861y por la de Juan Martín Trigub Clober a fs. 863, a las que me
referiré posteriormente con mayor detalle.
Antes de analizar las quejas de la parte actora con
relación al rechazo de la demanda decidido por el magistrado de la
instancia anterior, estimo conveniente hacer mención a las
consideraciones jurídicas aplicables al caso, que posee una
particularidad especial dado que quien pretende usucapir es un
condómino respecto de la porción indivisa del otro copropietario.
a) A priori, cabe destacar que el art. 2524, inc. 7, del
Código Civil dispone que una de las formas originarias de adquirir el
dominio es la prescripción, que se logra a través de la posesión de
una cosa durante el tiempo fijado por la ley. De tal modo, “la función
normal de la prescripción es transformar un estado de hecho en un
estado de derecho, y de convertir al que posee en titular del derecho
que ejerce” (Ripert, Georges - Boulanger, Jean, Tratado de derecho
civil, supervisado por Jorge J. Llambías y traducido por Delia García
Daireaux, La Ley, Buenos Aires, 1987, Tº VI, ps. 479 y 480).
Ahora bien, dos son los requisitos que deben ser
acreditados por quien invoca este derecho: 1) la posesión en los
términos del art. 2351 del Código Civil (corpus y animus domini),
que se refiere a la intención de someter la cosa al ejercicio del

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derecho de propiedad o, lo que es lo mismo, no reconocer un señorío
superior sobre esa cosa; y, 2) el transcurso del tiempo, que en el
supuesto de la prescripción larga debe ser de veinte años.
Existen múltiples razones que se suelen aducir para
justificar la usucapión, pero lo principal será siempre la de servir a
consolidar por ese medio la condición del poseedor, trasformando su
situación de hecho en situación de derecho, dado el tiempo
transcurrido en el goce de aquella situación y la actitud pasiva del
titular del dominio que nada hizo para recuperar la posesión perdida
(Salvat, Raymundo M., Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales,
4ª ed., Tea, 1960, t. II, n.° 612, p. 215).
Con relación a la interversión del título, se exige que
quien venía detentando la cosa como tenedor o bajo otro título que
implique reconocer la propiedad a nombre de otro, para poder
convertirse en poseedor debe demostrar que exteriorizó
manifiestamente su intención de privar al poseedor de disponer de la
cosa; y, además, debe acreditar que tales actos exteriores han
producido el efecto buscado. No basta para ello la mera afirmación de
haber comenzado a poseer por sí si el comienzo de la ocupación del
inmueble reposó en una relación jurídica que implicaba reconocer en
otro el dominio o la posesión del inmueble; por el contrario, el
usucapiente debe demostrar cómo se concretó la interversión del
título y que su ocupación es, desde entonces, a título de dueño (esta
sala, 11/09/2017, “Narvaja Juan Domingo c/Herrera Raúl Roberto y
otro s/Prescripción adquisitiva”, expte. n.° 58708/2013, voto del Dr.
Ricardo Li Rosi; Superior Tribunal de Justicia de la Provincia del
Chaco, sala I en lo civil, comercial y laboral, “Alderete, Haidée y
otros c/ Ebis, Juan Carlos y otra”, 22/12/2008, LL online:
AR/JUR/20919/2008).
b) Ahora bien, la cuestión presenta ciertas
particularidades que amerita ser analizada con criterio restrictivo
cuando la prescripción adquisitiva se plantea entre condóminos, como
ocurre en el presente caso, dado que uno de los copropietarios
pretende excluir y privar del derecho de propiedad a su condómino.
Ello así, toda vez que quien pretende usucapir una parte indivisa

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perteneciente a otro condómino no es un poseedor a título precario
–como suele serlo es un tercero usucapiente–, sino que –por el
contrario– posee como propietario (art. 2676, Cód. Civil) y puede
gozar de la cosa común conforme al destino de ella (art. 2684, Cód.
Civil).
La cuestión ha sido motivo de tratamiento por una
calificada doctrina que sostiene que “La dificultad reside en que
frecuentemente el condominio es administrado por uno de los
condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo
de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les
corresponde. El problema se presenta generalmente en relación a
pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los
condóminos toleren su uso por uno solo de ellos. Se ha declarado,
con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el
copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de
modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso.
Sin embargo, no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y
siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse
la usucapión en perjuicio de los condóminos” (Borda, Guillermo A.,
Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, 6ª ed., La Ley, Buenos
Aires, 2012, t. I, ps. 315 y 316, n.° 386).
En tal sentido, es importante evidenciar que en casos
como el que nos ocupa, los actos que habitualmente habilitan la
prueba de la posesión para el usucapiente no son suficientes en el
caso del condominio, si no se prueba que el condómino que pretende
usucapir ha excluido cualquier acto de posesión de los otros
condóminos (esta cámara, Sala K, 30/4/2015, “B. C., J. P. y otros c/
S., J. L. s/ prescripción adquisitiva”, expte. n.º 65091/2012; esta sala,
19/10/2021, “Bianchini, María c/ Grieco, Domingo s/ prescripción
adquisitiva”, LL online: AR/JUR/162183/2021; STJ de La Pampa,
Sala A, 30/11/2022, “Tobio, Ricardo Anselmo c/ Pereyra Iraola y
Lamarca, Carlos y otros s/ posesión veinteañal”, LL online:
AR/JUR/187356/2022).
Al respecto, coincido con la doctrina y la
jurisprudencia en cuanto afirman que “no puede hablarse de una

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posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en
el supuesto del copropietario que usara de la cosa común, pues en tal
caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley (art.
2684, Cód. Civil), mientras no intente desconocer en forma
indubitable —pública y manifiesta— los derechos de los restantes
condóminos (art. 2458, Cód. Civil)” (Andorno, Luis, La usucapión
pretendida por un condómino, JA, 1985-II-9; esta cámara, Sala E,
13/5/1996, La Ley, 1997-B-552).
De tal modo, resulta estéril que quien accedió al
inmueble como condómino e inició la posesión en tal carácter,
acredite haber usado y gozado el bien en sus totalidad por el tiempo
previsto por la ley para la prescripción adquisitiva. Ello debido a que
-en definitiva- no estaría más que ejerciendo una facultad que
legalmente le es atribuída a todos los condóminos (art. 2684, Cód.
Civil), y no podría tal hecho ser interpretado como un acto exterior
revelador de la intención de excluir al otro comunero de la posesión y
de privarlo de su derecho de propiedad (arg. art. 2458, Cód. Civil),
hasta tanto no exista una manifestación de voluntad en tal sentido. No
se debe soslayar, con relación a ello, que el art. 2353 del Código Civil
dispone que “Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso
del tiempo, la causa de la posesión…”.
Es indudable, pues, que para usucapir es
indispensable un avance sobre el derecho ajeno, ya que mientras cada
cual ejerza el suyo o deje de hacerlo, o cuando se proceda con
anuencia del titular de dicho derecho, nada podrá adquirirse por el
transcurso del tiempo; por ende, no son conducentes a ese resultado
los actos que signifiquen meras facultades que emanen de la ley o de
la simple tolerancia del dueño o del condómino (Sup. Tribunal de
Just. Córdoba, Sala Civ. Com. y Cont. Adm., 29/6/1984, “Morra,
Carlos A.”, JA 1985-II-3).
Cabe destacar, en este mismo sentido, que cuando el
condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva
sin expresar su voluntad de excluir al otro comunero, no hace más
que ejercer la facultad de uso y goce que el ordenamiento jurídico le
concede por su condición de tal, beneficiándose en tal caso por la

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tolerancia de su condómino, sin que ello sea relevante para lograr la
usucapión del bien inmueble.
Por ende, antes de ingresar en el análisis de las
pruebas producidas en autos, queda claro que a los fines perseguidos
en la presente litis, el actor debía demostrar que su posesión fue
exclusiva y excluyente del demandado. Ello así, puesto que la causa
de la posesión no cambia, como lo refiere el mencionado art. 2353
del Cód. Civil hasta tanto no se realicen actos -y sean exteriorizados-
que denoten la intención de excluir al condómino de su derecho de
propiedad, y que además sean susceptibles -por sí solos- para
provocar dicha exclusión. Respecto a ello, cabe destacar también que
la exteriorización de dichos actos, es lo que le brinda al emplazado la
posibilidad de tener conocimiento de ello y de oponerse para impedir
la usucapión pretendida.
No se debe soslayar que en el caso del condominio
coexisten dos o más posesiones sobre diversas partes de la cosa, ya
que cada poseedor limita su posesión a la parte indivisa que le
corresponde, reconociendo y respetando la que corresponde a otros
poseedores; de tal modo, el coposeedor que detenta la cosa tiene
respecto de su parte indivisa el animus domini y, con relación a sus
coposeedores el animus alieno nomine possidendi, es decir, la
intención de poseer a nombre de otro (véase: Martínez, Zenón, La
posesión, Universidad Nacional del Litoral, Santa Fe, 1939, n.° 171 y
172).
En definitiva, insisto en que la exteriorización de la
posesión animus domini resultaba esencial en el caso de autos para
que el copropietario del bien inmueble (condómino del actor) hubiera
podido advertir que se estaba ejerciendo sobre su parte indivisa actos
de propiedad para privarlo de ella, de modo tal que pudiera resistir tal
pretensión.
En este sentido, este mismo tribunal ha sostenido que
“el carácter público de la posesión animus domini, y su
exteriorización unívoca, es imprescindible para que el verdadero
propietario de la cosa pueda darse cuenta de que un tercero está
ejercitando sobre ella actos de propiedad, a fin de poder repelerlos

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en su caso. Actitudes equívocas no conducen a ello y, por el
contrario, pueden generar confianza según la situación jurídica que
se presenta, inhibiendo al titular de gestiones tuitivas, pero no por
ello alentanto una acción como la intentada” (esta sala, 3/6/1980,
“Goyhenespe, Roberto F. y otro c/Zenavilla, Abraham y otro
s/posesión treintañal”, L. n.° 257.999, voto del Dr. Félix R. de
Igarzábal).
En virtud de lo hasta aquí expuesto, es evidente que
en el caso de autos era el actor quien debía acreditar los extremos
fácticos antes mencionados, necesarios para lograr la usucapión larga.
No se trata de
apreciación de la prueba
Dada la naturaleza peculiar de este modo de
de forma estricta, sino adquisición del dominio, como lo he mencionado anteriormente, la
que el animus domini en
la interversión de título
apreciación de las pruebas de la posesión debe llevarse a cabo con la
de un condómino mayor estrictez posible, y deben ser estimadas de manera integral,
adquiere aristas
particulares. El sistama
compuesta y global, pero por sobre todas las cosas, con suma
de apreciación de la prudencia, debido a las trascendentes consecuencias que se derivan
prueba es el mismo, la
sana crítica o la taifa
para las partes de la sentencia (esta sala, 8/10/2010, “Zemelman,
legal tratándose de la Gerardo Marcos c/ Borowsky, José Ber”, voto del Dr. Luis Álvarez
prueba confesional y
documental.
Juliá, LL online: AR/JUR/71398/2010). En este mismo sentido, la
Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido que -ante el
carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el
medio contemplado en el art. 4015 del Cód. Civil- la realización de
los actos comprendidos en el art. 2353 –interversión del título– y el
constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera
insospechable, clara y convincente (CSJN, 07/10/1993, “Glastra S.A.
c/ Estado Nacional”, Fallos: 316:2297; en este mismo sentido: Areán,
Beatriz, en Bueres, Alberto J. (dir.) – Highton, Elena I. (coord.),
Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y
jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, t. 6 “B”, p. 750).
V.- Bajo estas directivas, debo ahora centrar el
análisis en las quejas articuladas por la parte actora.
En primer lugar señalo que, al cumplir en general los
agravios de la demandante con la crítica concreta y razonada que
prescribe el art. 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, en aras de la amplitud de la garantía de defensa en juicio, y

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conforme al criterio restrictivo que rige en esta materia (Gozaíni,
Osvaldo A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Comentado y Anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 101/102;
Kielmanovich, Jorge L., Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación. Comentado y Anotado, Lexis Nexis, Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 2003, t. I, p. 426), no haré lugar a la sanción de deserción del
recurso que peticiona la Sra. Defensora Oficial en el punto V de su
contestación de los agravios.
De la lectura de las quejas esgrimidas por la parte
actora, se desprende que la crítica central hacia la sentencia recurrida,
consiste en haberse indicado en la sentencia recurrida que el actor
intenta usucapir la parte indivisa de una propiedad ajena a la litis y,
finalmente, que no se haya considerado probada la interversión del
título ni el animus domini durante el período de veinte años que
determina la ley para que proceda la prescripción adquisitiva.
Con relación a la primera de las quejas advierto que
la transcripción equivocada de la dirección del inmueble en el punto
III de los considerandos del decisorio recurrido, se debe a un error
involuntario de escritura en que ha incurrido el magistrado de grado,
máxime cuando en punto I del inicio de la sentencia (“Resulta”) se ha
expuesto con claridad que con la demanda interpuesta se intenta
lograr la prescripción adquisitiva de la 1/2 ava parte indivisa de la
Unidad Funcional nro. 75, del inmueble de la calle San Martín
551/555/559/561/565, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y
lo mismo ha efectuado al momento de dictar el fallo de rechazo de la
pretensión de la parte actora. En virtud de ello, nada cabe resolver al
respecto.
En cuanto a la segunda de las quejas, resulta
imperativo remitirse al análisis de las pruebas producidas en autos a
fin de poder determinar si se han cumplido los requisitos exigidos
para que opere la prescripción adquisitiva pretendida en autos.
Estimo, pues, que la prueba de la interversión o no
del título resulta ser el primer elemento fundamental para decidir la
presente causa, debiendo destacarse que su acreditación corre por
cuenta de quien la puede invocar (Mariani de Vidal, Marina –

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Heredia, Pablo, en Bueres, Alberto J. (dir.) – Highton, Elena I.
(coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal
y jurisprudencial, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5 “A”,
p. 167). Es un deber de los magistrados ser muy estrictos en la
valoración de las pruebas, máxime en casos como el sub examine, ya
que se encuentran involucradas también cuestiones de orden público,
lo cual conduce a que la comprobación de los extremos exigidos por
la ley debe darse en forma clara e indubitada. No se debe soslayar,
insisto con ello, que en materia de derechos reales está comprometido
el orden público ni tampoco que, al reconocerse a la sentencia efecto
retroactivo al momento en que se inició la posesión, podrían verse
afectados derechos de terceros.
Ello no obsta a que se admitan todos los medios de
prueba posibles, pero como lo dispone el decr. ley 5756/58 antes
mencionado (modificatorio de la ley 14.159), la sentencia no puede
fundarse exclusivamente en la prueba testimonial.
Respecto a la entidad y a la valoración de la prueba
rendida, ha sostenido recientemente la Corte Suprema de Justicia de
la Nación que a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido,
resulta necesario que el pretenso poseedor no solo tenga la cosa bajo
su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal
que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la
titularidad del dominio en otro. La comprobación de tales extremos
debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (CSJN,
23/5/2023, “Patronato de la Infancia c. Provincia de Buenos Aires y
otro s/usucapión”, Rubinzal Culzoni RC J 1784/23).
Analicemos las pruebas producidas.
Se encuentra acreditado en esta instancia que el actor
es titular de la mitad indivisa del inmueble sito en la calle San Martín
551/555/559/561/565, unidad funcional n.° 75 de esta Ciudad
Autónoma de Buenos Aires (fs. 367/368).
El actor acompañó como prueba documental en estos
obrados, comprobantes de pago del impuesto de “Alumbrado,

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Barrido y Limpieza” del G.C.B.A. cuya autenticidad ha sido
corroborada a través de la contestación del oficio de la Dirección
General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fs.
664, informándose también el acogimiento a la “Regularización de
Obligaciones Exteriorizadas Impagas”, correspondiente a los años
1988 a 2004, como bien lo pone de resalto la sentencia de primera
instancia recurrida.
También acompañó el actor comprobantes de pago de
servicio de agua, cuya autenticidad ha sido corroborada a fs. 530/531
a través de la contestación del oficio efectuada por “Aguas
Argentinas S.A.”, entidad que ha informado además la existencia de
una deuda del inmueble sito en la calle San Martín 551, piso 7°
depto.“75” por $ 86.318,19, correspondiente a los períodos
1998/2004.
A fs. 538/543 obra la contestación del oficio de la
Administración Ruiz S.R.L., donde consta el pago de las expensas
correspondiente a los períodos febrero 2012 a octubre 2019, con un
saldo de $ 1.477,75, informando que desde marzo 2012 a julio 2013
ha sido el Sr. Walter Mektoubdjian quien abonó las expensas.
También a fs. 753/843 obra una nueva contestación de la misma
empresa corroborando la autenticidad de las liquidaciones y de los
recibos de pago acompañados por la parte actora correspondientes al
período 2014 a 2016.
A fs. 674/747 obra la contestación de oficio remitida
por AySA, que expresó que las facturas acompañadas agregadas a fs.
89/149 corespondiente a los períodos 2010 a 2017 son similares a las
emitidas por la empresa con posterioridad al 21/03/2006.
Por otra parte, han brindado declaración en estos
obrados cuatro testigos oportunamente ofrecidos por la parte actora.
- Del testimonio prestado por la Sra. Luna Francine Piren a fs. 751,
surge que: “conoce a la parte actora por ser el padre de mi esposo,
lo conozco desde hace cuatro a cinco años”, agregando que conoce el
inmueble sito en San Martín 551, Piso 7, “D” de CABA, “porque
estuve, es donde vivía Juan Cruz que es mi esposo, con su familia, su

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padre, la madre y sus hermanos” (respuesta a pregunta 2).
Interrogada sobre quién detenta la posesión de dicho departamento,
contestó “Walter Mektoubdjian. Desde toda la vida, sé que viven allí.
Viven actualmente ahí. Imagino que mi marido nació cuando ya
vivían en el departamento” (respuesta a pregunta 4), así como
también que es el actor quien paga las expensas (“y a veces Juan
Cruz a pedido de Walter”), así también como ABL, agua y demás
(respuesta a pregunta 6). Finalmente, destacó que la familia
Mektoubdjian es la que se encarga de los gastos de conservación del
inmueble, pintura, arreglos, etc., agregando que “ahora de hecho,
están reformando la cocina. Esto lo sé porque lo vi. Vi a la gente
trabajando en las reparaciones” respuesta a repregunta de la parte
actora.
- Asimismo, de la declaración del Sr. Gerardo Ohannes Panosyan
obrante a fs. 752 surge que es primo del actor, y que conoce el
departamento porque es de Walter, agregando que “Es su
departamento desde que se casó en 1986 1987 me parece, más de
treinta años porque Juan Cruz que es el hijo mayor tiene treinta y un
años” (respuesta a pregunta 2), que es el actor quien abona los gastos
de conservación del inmueble, pintura, arreglos, etc. (respuesta a
pregunta 6) y que sabe que este vive allí desde que se casó en 1986 o
1987 (respuesta a pregunta 7). Al ser interrogado sobre quién se
encarga de los gastos de conservación y arreglos, respondió: “Walter
se encarga de eso, incluso en un momento le recomendé, le mandé un
plomero para hacer arreglos en su departamento” (respuesta a
repregunta de la parte actora).
- Asimismo obra a fs. 861, la declaración del Sr. Marcelo Panosyan,
que manifestó ser también primo del actor. Interrogado sobre si
conoce quién detenta la posesión del departamento de la calle San
Martín 551, piso 7° depto.“D”, respondió: “Sí, mi primo Él vive con
su familia, con Adriana que es la mujer y dos de sus hijos, porque los
otros dos están casados. Vive ahí desde que se casó, hace más de
treinta años, con su familia” (respuesta a pregunta 4) y que es su
primo quien “Se encarga (…) de todos los gastos y de mantener el
departamento, que está impecable (…) él contó que hace varios

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arreglos. Mi hermano le presentó hace no tanto un plomero que
trabaja para él, para que haga unos arreglos” (respuesta a pregunta
5).
- Finalmente, a fs. 863 prestó declaración testimonial el Sr. Juan
Martín Trigub Clover, quien manifestó que “Conoce a Walter
Mektoubdjian, porque es su suegro”, agregando que quien detenta la
posesión es “Walter Mektoubdjian. Vive con su mujer Adriana y con
sus hijos Pampa y Bautista. Me consta a mí hace ocho años que estoy
con Azul, desde ahí. Ellos están hace más de treinta años, desde que
se casó” (respuesta a pregunta 4). Por último, interrogado sobre si
conoce quién abona los impuestos y servicios, respondió “Walter”
(respuesta a pregunta 6).
Por ello, con la prueba documental, informativa y
testimonial hasta aquí reseñada, tengo por acreditado que el Sr.
Walter Mektoubdjian detenta la posesión del departamento de la calle
San Martín 551/555/559/561/565, unidad funcional 75, de esta
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Sin embargo, más allá de haberse acreditado la
realización actos posesorios solamente con declaraciones
testimoniales (sobre todo la realización de refacciones en el
inmueble) y con el pago de impuestos y expensas, estimo que las
pruebas rendidas no son demostrativas de la interversión del título de
la posesión del actor con ánimo de exclusión del otro condómino (Sr.
Eduardo Bakirgian y Boubli), ya que solo denotan su carácter de
único coposeedor y que ha detentado el uso y goce exclusivo del
común inmueble familiar desde años atrás. Por el contrario, estimo
que -coincidiendo con lo resuelto por el magistrado de grado- la
prueba rendida no resulta ser suficiente para concluir que el actor,
durante el plazo de la usucapión, ha logrado excluir al demandado
desconociéndole su carácter de copropietario.
En definitiva, no se advierte en estos obrados en qué
momento el actor ha comenzado a poseer la totalidad del bien
inmueble en cuestión excluyendo al copropietario demandado, lo que
debió realizar de manera fehaciente, clara e inequívoca, lo que no se
aprecia con las pruebas producidas.

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Coincido al respecto con lo resuelto por otras salas de
este tribunal, en cuanto han determinado que “para que se configure
la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni
siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que
tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del
propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su
derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación
y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Código Civil”
(esta cámara, Sala F, 27/2/2019, “Gleich, Saúl César c/Traugott, Sara
Szeisa s/prescripción adquisitiva”, expte. n.° 108079/2013; idem,
Sala E, 15/11/2017, “Zulaica, Daniel c/Herederos de Navas, Pedro
Ronaldo s/prescripción adquisitiva”, expte. n.° 71453/2012).
En definitiva, no advierto en estos obrados la
producción de pruebas que denoten la interversión del título de la
posesión con ánimo de exclusión del otro comunero, por lo cual
estimo que la posesión de la totalidad del bien inmueble en cuestión y
el mero transcurso del plazo legal previsto para la prescripción
adquisitiva sin que medie oposición del otro condómino, no resultan
suficientes para acreditar la exclusión del condómino y privarlo del
derecho de copropiedad correspondiente.
Por los fundamentos que anteceden, si mi voto es
compartido, debe confirmarse la sentencia de grado en todas sus
partes en cuanto ha rechazado la demanda de prescripción adquisitiva
intentada.
VI.- Las costas de Alzada deben imponerse a la
actora vencida en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68,
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
VII.- En síntesis, y para el caso de que mi voto fuere
compartido, propongo al acuerdo confirmar el pronunciamiento
apelado en todo lo que decide y fue objeto de apelación y agravios, e
imponer las costas de alzada al actor.
El Dr. Sebastián Picasso adhirió por los mismos
fundamentos al voto del Dr. Carlos A. Calvo Costa.

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El Dr. Li Rosi no intervino por hallarse en uso de
licencia (art. 109 RJN).
Con lo que terminó el acto.
CARLOS A. CALVO COSTA

2
SEBASTIÁN PICASSO
3
Buenos Aires, 03 de julio de 2023.

Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que
antecede, del que dan cuenta sus considerandos, SE RESUELVE: c
onfirmar el pronunciamiento apelado en todo lo que decide y fue
objeto de agravios, con costas de alzada al actor.
Los honorarios se regularán cuando se haga lo propio
en la instancia de grado.
Notifíquese a los interesados en los términos de las
acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N.,
comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la
C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvanse. CARLOS A.
CALVO COSTA - SEBASTIÁN PICASSO.

#30586149#374502126#20230629101945098

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Poder Judicial de la Nación

CAMARA CIVIL - SALA A

“Mektoubdjian, Walter c/ Bakirgian y Boubli, Eduardo y otros s/

Expte. n.° 73.789/2017

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República

Fecha de firma: 03/07/2023

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CARLOS A. CALVO COSTA

Buenos Aires, 03 de julio de 2023.

Fecha de firma: 03/07/2023

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