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APELANTE TTULO "" RECURSO ,<,' '!;: -----5.REGISTRO

Ministerio de Justicia y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. -

021-

2014 - SUNARP-TR-L Lima,

O 7 EME. 1014

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GABRIEL HERNN PAREJA MEJA N 21099 del 4/9/2013. H.T.D N" 1240 del 24/9/2013. Predios del Callao. Compraventa

~.ftA :CONDICIN

S&NIILLA

JURDICA DE LOS AIRES "La condicin juridica de los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condicin de seccin de propiedad exclusiva. Para efectos registra les, la clusula en contrario tambin consta en el reglamento i temo, de conformidad con el artculo 5.7 de la Directiva W 009-2008UNARP/SN."

1.

ACTO CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

An cuando en el formato de solicitud de inscripcin de titulo no se precisa el acto especfico objeto de la rogatoria de inscripcin, del recurso de apelacin objeto de este pronunciamiento, se desprende con meridiana claridad que se solicita la inscripcin de la compraventa de la unidad inmobiliaria denominada "Are a de Reserva N" 1" - Azotea (Sexto piso) ubicada en Jirn Antonio Raimondi N297- 299, urbanizacin San Jos, distrito de Bellavista, provincia constitucional del Callao, inscrito en la partida electrnica N" 70381174 del Registro de Predios del Callao, otorgada por Wendy Antonella Goicochea Villena a favor de la sociedad conyugal conformada por Hernn Pareja Aquise y Anglica F. Mejia Zamalloa de Pareja. A tal efecto adjunta parte notarial de la escritura pblica de compraventa de bien futuro del 24/9/2010 otorgado ante notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murguia. 11. DECISiN IMPUGNADA La Registradora Pblica (e) del Registro de Predios del Callao Carmen de Jess Velasco Cortez tach sustantivamente el ttulo en los siguientes trminos: "1. En el formulario de inscripcin, se establece como antecedente registral, la PE W 70351656 del Registro de Predios del Callao. Vista la misma, tenemos que corresponde a ZONAS COMUNES Y que de sta, se independiz en varias unidades inmobiliarias(sic). Respecto a la escritura pblica presentada, tenemos que sta corre inscrita en virtud al ttulo W 16093 del 18-07-2011, registrndose en el asiento C00002 de las siguientes partidas: 70381167, 70381168, 70381169, 70381170, 70381171, 70381172 Y 70381173 del Registro de Predios de

esta Oficina Registral, correspondiente a las unidades inmobiliarias independizadas. Por lo tanto, lo rogado, corre ya inscrito. Se procede a la TACHA SUSTANTIVA, teniendo en cuenta que no obra acto materia de inscripcin, al amparo del Art 42 inc. B del Reglamento General de los Registros Pblicos." 111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes: - Se aclara la rogatoria en el sentido que se pretende inscribir la compraventa en la partida electrnica N 70381174 Y no en la partida electrnica N 70351656 del Registro de Predios del Callao.

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17~' .,..,f - El precio

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de venta se realiza disgregado por cuanto en todo el proyecto 'existen un solo vendedor Wendy Antonella Goicochea Villena y un solo "~i;'!-:5J'}i comprador Hernn Pareja Aquise y Anglica F, Meja Zamalloa de Pareja, - En el contrato de compraventa se transfiere la totalidad del inmueble, incluso los aires que por defecto deberan ser comunes, ms an cuando el propietario de todo el inmueble era el mismo comprador, por lo que la venta es por todos los inmuebles que se independizaron de la partida matriz, debiendo inscribirse la venta en la partida electrnica W 70381174 del Registro de Predios del Callao. Actualmente en la citada partida materia de transferencia consta la titularidad de Wendy Antonella Goicochea Villena, solicitando se califique de conformidad a lo dispuesto en el artculo 78 del Reglamento de Inscrpciones. - Si bien existe una partida independizada, el precio de venta no incluye un valor sobre el rea reservada, eso es en la cancelacin del precio, por lo que debe aclararse dado que la vendedora transfiri todo el proyecto que incluye los aires que debieron ser comunes dado el certificado de parmetros expedido por la Municipalidad de Bellavista. - En consecuencia el objeto de venta est determinado y si el defecto est en no haberle asignado un precio de venta no significa que no se vendi sino que la vendedora no ha cumplido con su deber de formalizar la venta de un bien futuro. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida matriz N 70351656 del Registro de Predios del Callao En la partida matriz N 70351656 del Registro de Predios del Callao Huanta se encuentra inscrito el predio ubicado en Jirn Antonio Raimondi W297299, urbanizacin. San Jos, distrito de Bellavista, provincia constitucional del Callao. En el asiento B00005 de la citada partida consta inscrito el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn, en mrito al documento privado del 28/4/2011 con firmas certificadas ante notario de Lima Renzo Alberti Sierra el 2/5/2011 y documento aclaratorio con firmas certificadas ante notario del Callao Walter Daz Crdenas el 21/6/2011 (ttulo archivado N 11747 del 27/5/2011). En el asiento B00006 consta registrada la anotacin de independizacin de 8 unidades inmobiliarias que forman parte de la edificacin como

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consecuencia de la ampliacin de declaratoria de fbrica y onstitucin de reglamento interno, siendo las siguientes: Unidad Inmobiliaria N 1, inscrita Unidad Inmobiliaria N 2, inscrita Unidad Inmobiliaria N 3, inscrita Unidad Inmobiliaria N 4, inscrita Unidad Inmobiliaria N 5, inscrita Unidad Inmobiliaria N 6, inscrita Unidad Inmobiliaria N 7, inscrita rea Reservada N 1, inscrita en en la partida en la partida en la partida en la partida en la partida en la partida en la partida la partida N N 70381167 N 70381168 N 70381169 N 70381170 N 70381171 N 70381172 N 70381173 70381174

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"e;n el asiento B00007 consta inscrita la modificacin de rea en mrito a las .iftdependizaciones, quedando reducido a las reas comunes. ,
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"-:S(;_~artida electrnica N 70381174 del Registro de Predios del Callao En la partida electrnica N" 70381174 del Registro de Predios del Callao se encuentra inscrita el rea Reservada N 1, ubicada en Jirn Antonio Raimondi N297- 299, urbanizacin San Jos, distrito de Bellavista, provincia constitucional del Callao. En el asiento C00001 consta registrada la titularidad de dominio a favor de Wendy Antonella Goicochea Villena, en mrito al ttulo archivado N 11747 del 27/5/2011. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Elas Antonio Vilcahuamn Ninanya. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si los aires de una edificacin constituye un bien comn o un bien de propiedad exclusiva. - Si la compra venta de un proyecto de edificacin comprende necesariamente a los aires. VI. ANLISIS 1. El Reglamento General de los Registros Pblicos, en su artculo 31, seala que la calificacin es la evaluacin integral de los titulas presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcin, con la precisin de que en el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro. A su vez, el artculo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacin registral comprende entre otros, los siguientes aspectos: "a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes registrales 'referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aqullos. (. ..)." En ese sentido, la calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por

el primer prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud' se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.
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Por ello, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, establece que la calificacin )rlt0mprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ;,dttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, ..-<.ijontenido en el ttulo, constituye la causa directa e inmediata de la . c,1j~' inscripcin. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacin mbin comprende la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registra les y la condicin de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. 2. En la rogatoria del presente ttulo, se peticiona -de manera genrica- la inscripcin de la compraventa en mrito a la escritura pblica de compraventa de bien futuro del 24/9/2010 otorgado por Wendy Antonella Goicochea Villena a favor de la sociedad conyugal conformada por Hernn Pareja Aquise y Anglica F. Meja Zamalloa de Pareja; sealndose como ant dente la partida registral N 70351656 del Registro de Predios del C lao. No obstante ello, en el recurso impugnatorio se aclara la rogatoria en el sentdo que se pretende inscribir la compraventa en la partida electrnica N 70381174 Y no en la partida matriz N" 70351656, ambos del Registro de Predios del Callao. Resulta por tanto, que el predio objeto de solicitud de inscripcin de transferencia es la unidad inmobiliaria inscrita en la partida electrnica N 70381174 del Registro de Predios del Callao, denominada "Area de Reserva W 1" - Azotea (Sexto piso) ubicado en Jirn Antonio Raimondi N" 297 - 299, urbanizacin San Jos, distrito de Bellavista, provincia constitucional del Callao. Por lo que, el pronunciamiento de este colegiado ha de recaer sobre el presunto acto de disposicin sobre este ltimo. 3. Asi, de la revisin de la partida N 70351656 del Registro de Predios del Callao, se verifica que se trata de una "partida matrz", la misma que actualmente solo contiene reas comunes, ello en virtud a las independizacones de 8 unidades nmobiliarias que forman parte de la edificacin, unidades inmobiliarias aquellas que fueron signadas de la siguiente manera: N 1 inscrita en la partda N 70381167, N 2 inscrita en la partida N 70381168, N 3 inscrita en la partida N 70381169, N 4 inscrita en la partida N 70381170, N 5 inscrita en la partida N 70381171, N 6 inscrita en la partida N 70381172, N 7 inscrita en la partida N 70381173 Y rea de Reserva N 1, inscrita en la partida N 70381174. 4. Previo a la determinacin de que si -como lo afirma el recurrente- en el negocio jurdico contenido en dicho instrumento pblico, se comprende tambin a la unidad inmobiliaria denominada "rea de Reserva N 1",' debemos precisar que el trmino "aires", como tal, no se encuentra definido normativamente; sin embargo, de la interpretacin de los artculos 954 y 955 del Cdigo Civil, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al

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propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo, se hace posible extraer su significado. Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los "aires" no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificacin, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueo del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para _....... ejemplificar, seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno p.~ R"Q sin construir para .edificar, si lo quiere, dentro de los lmites del permetro '(j, superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso .~ '-a Sa ;: para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y as de modo ".~ ----/. ~ indefinido respetando claro est, los parmetros urbansticos y edificatorios , ~Ii .~I' respectivos 1.

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Con esa misma orientacin la Ley N 27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, publicada el 20/7/1999 en el Diario Oficial "El Peruano", establece que son bienes de propiedad comn, los stanos y azoteas, salvo que en los titulas de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario (articulo 40, inciso h). 5. Sobre la misma materia, la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN (aprobada mediante la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008) ha establecido los criterios para la calificacin e inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y comn, cuyo numeral 5.5 seala: "5.5. Inscripcin de los aires Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que se cuente con un rea proyectada de acceso. El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independizacin, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento especifico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada. A mayor abundamiento, en el numeral 4 del rubro de Antecedentes Consideraciones de dicha directiva, se seala lo siguiente: y

"En mrito a la autonomia de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevacin a favor de algn titular exclusivo, o incluso de l mismo, en virtud de dos modalidades clsicas: Primero, la clusula de "reserva de aires" hasta una futura ampliacin de edificacin; con lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con.clusula incluida) sin independizar en ninguna partida "los aires". La estipulacin, por tanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe sealarse que muchas veces esa inscripcin se omite por lo que la presente directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la clusula de "independizacin de aires" cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevacin, y solicitar, adems, que ste se consigne en una nueva
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Resolucines

N' 028-2007-SUNARP-TR-L

del 12111/2007 y N' 366-2009-SUNARP-TR-A

23/1012009.

partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripcin, el Registro exige que se asigne a los "aires" un porcentaje de participacin en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una seccin de dominio exclusivo tambin es necesariamente copropietario de las zonas comunes". 6. De lo expuesto en el punto anterior se advierte que la directiva regula dos

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SU/'1' situaciones: Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir ',7. una partida registral independiente para la inscripcin de esos aires, que
':") sern objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que

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implica que los aires no se independizan . Cuando los aires sern objeto de independizacin, estos aires se convierten una unidad de propiedad exclusiva, y por tanto, debe corresponderle un porcentaje de participacin en los bienes comunes, de conformidad con el artculo 130 del Reglamento de la Ley 271572. Asimismo, al igual que lo establecido en el ltimo prrafo del artculo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios3 aprobado por Resolucin N2482008-SUNARP-SN del 28/8/2008', la independizacin de los aires proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso directo a dicha unidad inmobiliaria. Ello en la medida que por tratarse de una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva debe tener cceso que permita el ingreso directo e independiente de las dems unidades inmobiliarias. 7. En cuanto a la transferencia y condicin jurdica de los aires, la directiva citada seala: Numeral 5.6: La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independizacin y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado. Numeral 5.7: De conformidad con el artculo 40, inciso h) de la Ley 27157, los aires reputan zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condicin de seccin de propiedad exclusiva. Como puede advertirse con meridiana claridad, la directiva en mencin precisa que "los aires" s pueden ser objeto de transferencias, debiendo tenerse en cuenta para ello su condicin jurdica de zonas comunes o de secciones de propiedad exclusiva. Con tal fin, la misma directiva establece que "los aires" se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se
Artculo 130.- Participacin en la propiedad de los bienes comunes La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los usos a los que estn destinadas, etc. 3 Articulo 45.(. .. ) Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de 'Ia edificacin, se entender que constiluye una seccin de dominio exclusivo, debiendo asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso. 4 vigente a la fecha de la inscripcin del reglamento interno en el presente caso. Actualmente la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regimenes establecidos en la Ley 27157 se encuentra regulado en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin W097-2013-SUNARP/SN.
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desprenda de los ttulos de propiedad de las secciones de propiedad exclusiva o que ello conste en el reglamento interno o en una modificacin posterior de ste. 8. Bajo el marco normativo explicitado, en el presente caso, se verifica que la unidad inmobiliaria denominada "rea de Reserva W 1" - Azotea (Sexto piso), se encuentra inscrita en la partida electrnica W 70381174 del Registro de Predios del Callao, la misma que ha sido independizada conjuntamente con siete unidades inmobiliarias de la partida matriz N 70351656, por haberse constituido el correspondiente reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn conforme a la Ley 27571 y su It reglamento. Esto implica que aquel rea s puede ser objeto de transferencia, dado a que se ha cumplido con la exigencia normativa de la . sal._ ~ constitucin del reglamento interno.

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En relacin a la condicin jurdica de "los aires" objeto del presente ttulo registral, se advierte que en el artculo 2 del Reglamento Interno que consta en el ttulo archivado N 11747 del 27/5/2011, que dio mrito a la extensin del asiento B0005 de la partida matriz N 70351656, al describirse las unidades inmobiliarias resultantes, se individualiza al rea de Reserva W1 (azotea) y se precisa que dicha unidad es un ':rea que se reserva la propietaria para una futura vivienda" y luego se seala que "Se accede desde el rea comn N 1, se ubica el tanque elevado". Reafirmando lo antes expresado, en su artculo 3, se describe el cuadro de reas de las unidades inmobiliarias de "dominio exclusivo" signadas con los nmeros 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Y rea de Reserva W1, sealando el respectivo porcentaje de participacin en las reas comunes para cada unidad inmobiliaria. Lo dicho encuentra coherencia con lo sealado en el artculo 4 del citado reglamento interno en la que textualmente se establece como bienes comunes: "(. ..) BIENES COMUNES: a) El terreno sobre el que est construida la edificacin. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, vigas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirva a una o mas secciones. c) La circulacin horizontal de uso comn. d) Las obras decorativas a la edificacin y a las ubicadas en ambientes de propiedad comn. e) Los sistemas e instalaciones para el agua, desage, electricidad que no estn destinados para una seccin en particular. f) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de los propietarios. NOTA: los incisos sealados tiene como condicin intransferible." Por su parte, en el asiento B0007 de la mencionada partida matriz W 70351656, consta inscrita la modificacin de rea en mrito a las independizaciones, quedando reducida dicha partida a las reas comunes; duetos y pozos del primer piso, segundo piso, tercer piso, cuarto piso, quinto piso y azotea. Queda entonces absolutamente claro que "los aires", denominado en el presente caso como AREA DE RESERVA W 1 (AZOTEA), tiene la condicin jurdica de una seccin de propiedad exclusiva, por lo que ste puede ser objeto de transferencia por su eventual titular.

9. De lo expuesto se advierte, sin duda alguna, que en el reglamento interno ha quedado establecido el dominio exclusivo del rea de Reserva N"1 (azotea) a favor d~ la propietaria y actual titular registral Wendy Antonella Goicochea Villena, la misma que ha sido excluida expresamente de los bienes comunes. Si bien en el literal b) del Art. 4 del reglamento interno se seala como bien comn los techos, estos lo sern, siempre que no sean integrantes nicamente de una seccin de dominio exclusivo, sino que sirva a una o ms secciones. Por tanto, siendo el "rea de reserva N" 1" una seccin de propiedad exclusiva, ste ha sido independizada como una unidad inmobiliaria independiente en la partida electrnica W 70381174 del Registro de Predios del Callao. :10. Dilucidado que fue la posibilidad de la transferencia del bien y su condicin jurdica, corresponde ahora analizar si dicha unidad inmobilaria fue objeto de transferencia a favor de Hernn Pareja Aquise y esposa Angelca F Meja Zamalloa de Pareja, como lo sostiene el apelante. De la escritura pblica de compraventa otorgada por Wendy Antonella Goicochea Villena a favor de Hernan Pareja Aquse y esposa, del 24/9/2010, extendida ante notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murgua, pu e relevarse lo siguiente:
PRIMERA: LA VENDEDORA ES PROPIETARIA DEL INMUEBLE MATRIZ CONSTITUIDO POR EL SUB LOTE B, DEL LOTE: 1, DE LA MANZANA. 13, DE LA URBANIZACiN SAN JOS, DISTRITO BELLA VISTA, PROVINCIA CONSTITUCIONAL DE CALLAO, LOTE QUE TIENE UN AREA DE TERRENO DE 176.30 M2 (CIENTO SETENTlSIS METROS CUADRADOS TREINTA DECMETROS CUADRADOS), ENCERRADO DENTRO DE LOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS SIGUIENTES: (. ..) SOBRE EL DESCRITO INMUEBLE, LA VENDEDORA TIENE PROYECTADO LA CONSTRUCCiN DE UN EDIFICIO MULTIFAMILIAR, EL DOMINIO DEL DESCRITO LOTE DE TERRENO SE ENCUENTRA INSCRITO A NOMBRE DE LA VENDEDORA EN EL ASIENTO: C00002, DEL RUBRO: C, DE LA PARTIDA ELECTRNICA NMERO: 70351656 DEL REGISTRO DE PREDIOS DE CALLAD. SEGUNDA. SOBRE EL INMUEBLE REFERIDO EN LA CLAUSULA PRIMERA, LA VENDEDORA VIENEN DESARROLLANDO Y CONSTRUYENDO UN EDIFICIO MUL TIFAMILlAR, EN ADELANTE EL CONJUNTO RESIDENCIAL, DE CINCO (5) PISOS CON SIETE (7) UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA COMPUESTAS POR CINCO (5) DEPARTAMENTOS Y DOS (2) ESTACIONAMIENTOS, CON EL AREA LINDEROS, Y MEDIDAS PERIMTRICAS SIGUIENTES: (. . .) PRECISNDOSE QUE EL REA, COMO LOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS DEFINITIVAS SE DETALLARAN EN LA DECLARATORIA DE FBRICA E INDEPENDIZACiN QUE OPORTUNAMENTE INSCRIBIRA LA VENDEDORA OPORTUNAMENTE. TERCERA.-OBJETO DEL CONTRA TO: ENCONTRANDOSE EN PROCESO DE EJECUCiN EL CONJUNTO RESIDENCIAL POR EL PRESENTE INSTRUMENTO LAS PARTES ACUERDAN CELEBRAR LA PRESENTE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO POR EL CUAL LA VENDEDORA TRANSFIERE A TTULO ONEROSO A LOS COMPRADORES, LA INTEGRIDAD DE LAS SIETE UNIDADES INMOBILIARIAS DESCRITAS EN LA CLUSULA PRECEDENTE. QUEDA ENTENDIDO QUE LA PRESENTE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO, COMPRENDE ADEMS DEL TOTAL DEL REA OCUPADA APROXIMADA DE CADA UNIDAD INMOBILIARIA MATERIA DE VENTA EL PORCENTAJE

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CORRESPONDIENTE A LA PARTICIPACiN EN LA COPROPIEDAD DE LAS REAS DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, PORCENTAJE QUE SE SEALARA EN EL CORRESPONDIENTE REGLAMENTO INTERNO. LOS BIENES (UNIDADES INMOBILIARIAS) MENCIONADAS ESTN DESCRITAS EN EL PROYECTO DE ARQUITECTURA QUE LOS COMPRADORES DECLARAN CONOCER, ACEPTANDO QUE EL REA Y LINDEROS DE LOS INMUEBLES SERN ESTABLECIDOS A LA TERMINACiN DEL PROYECTO Y A LA CONFORMIDAD DE OBRA O DOCUMENTO ANLOGO OTORGADO POR LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE BELLA VISTA DEBIENDO FIGURAR EN LA DECLARATORIA DE FABRICA E INDEPENDIZACiN CORRESPONDIENTE EL REA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS DEFINITIVOS, As COMO EL PORCENTAJE DEFINITIVO DE PARTICIPACiN EN LOS BIENES Y SERVICIOS COMUNES.

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_ ,,:}, LA COMPRA VENTA PACTADA COMPRENDER LAS SIETE (7) UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA, ES DECIR CINCO (5) DEPARTAMENTOS Y DOS (2) ESTACIONAMIENTOS DE EXISTENCIA FUTURA DESCRITAS EN LA CLUSULA SEGUNDA, SUS REAS, USOS, COSTUMBRES, SERVIDUMBRES, ENTRADAS, SALIDAS Y EN GENERAL, TODO AQUELLO QUE DE HECHO O POR DERECHO PUDIERE CORRESPONDER AL BIEN ENAJENADO, SIN RESERVA NI LIMITACiN ALGUNA. QUINTAPOR EL PRESENTE CONTRA TO LA VENDEDORA, SE OBLIGA A TRANSFERIR, A FAVOR DE LOS COMPRADORES, LA PROPIEDAD DE LAS SIETE (7) UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA, ES DECIR DE LOS CINCO (5) DEPARTAMENTOS Y DOS (2) ESTACIONAMIENTOS DE EXISTENCIA FUTURA, As COMO EL TERRENO MA TRIZ SOBRE EL CUAL SE CONSTRUIR DICHAS UNIDADES INMOBILIARIAS A LA QUE SE REFIERE LA cLUSULA SEGUNDA DE ESTE DOCUMENTO POR SU PARTE LOS COMPRADORES SE OBLIGAN A PAGAR A LA VENDEDORA EL MONTO TOTAL DEL PRECIO PACTADO EN LA CLAUSULA SIGUIENTE, EN LA FORMA Y OPORTUNIDAD CONVENIDA." (lo resaltado es nuestro)

Como se desprende de lo transcrito y resaltado, las partes contratantes declaran expresamente que son objeto de venta el conjunto residencial, de cinco (5) pisos con siete (7) unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva compuestas por cinco (5) departamentos y dos (2) estacionamientos, todos de existencia futura por encontrarse en proceso de ejecucin el conjunto residencial, asi como el terreno matriz sobre el cual se construir dichas unidades inmobiliarias con todo aquello que de hecho o por derecho le pudiere corresponder al bien enajenado. De las mismas clusulas transcritas, NO aparece declaracin expresa alguna relativa a la transferencia de "los aires", por lo que corresponde analizar si en dicha venta se comprende a "los aires", 11. El adquirente y apelante Gabriel Hernn Pareja Meja asume que la venta comprende el ntegro del proyecto, como se sealara en la clusula primera de la acotada escritura pblica, Agrega que en aquel contrato, se incluyen "los .aires" que, por defecto, deberan ser comunes. El artculo 168 del Cdigo Cvil seala que el acto jurdico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en l y segn el principio de la buena fe. Por su parte el Art.169 del mismo cuerpo normatvo seala que las clusulas de los actos jurdicos se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

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As, del contenido de la clusula primera de la escritura pblica objeto de anlisis, NO aparece referencia alguna que el objeto de la venta en ella contenida lo sea por el ntegro del proyecto. Todo lo contrario, en el primer prrafo de la clusula tercera se seala de manera expresa que la vendedora transfiere a ttulo oneroso a los compradores la INTEGRIDAD DE LAS SIETE UNIDADES INMOBILIARIAS descritas en la clusula segunda, esto es, los cinco departamentos y los dos estacionamientos, que a la fecha de la escritura pblica se proyectaban edificar. Esta manifestacin se reafirma en la clusula cuarta, al sealarse que la compra venta comprender las siete unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, es decir, cinco departamentos y dos estacionamientos descritas en la clusula segunda. Siendo as, queda claro que en la venta NO se declar expresamente que ella comprenda el ntegro del proyecto como lo afirma el apelante. As las cosas, solo quedaria la posibilidad de que "los aires" tambin habran sido objeto de la venta, si stos tuvieren la condicin jurdica de bienes comunes, como igualmente lo afirma el apelante. Sin embargo, en ninguna parte de la referida escritura pblica se seala la condicin jurdica de "los aires", por lo que, a tenor de lo ya analizado en esta resolucin, queda claro que "los aires" tiene la condicin de una SECCiN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA, pues asi ha sido establecido en el reglamento interno, la misma que ha tenido acogida registra!. Por tanto, ello descarta la posibilidad de considerarla como "bien comn" y por ende, descarta la posibilidad de que haya sido objeto de transferencia. Por lo expuesto, siendo que el acto presentado no se configura en un acto susceptible de inscripcin, corresponde confirmar la tacha sustantiva, conforme al literal b) del artculo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, por los fundamentos expresados en la presente Resolucin. Interviene como Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez, mediante Resolucin N 347-2013-SUNARP/PT del 27/12/2013. autorizada

Estando a lo acordado por unanimidad, se resuelve: VII. RESOLUCiN CONFIRMAR la tacha sustantiva Jormulada por la Registradora Pblica (e) del Registro de Predios delall'a'o"'~r;ttulo referid e el encabezamiento, conform? a los fundamen;6~ 'W"I(J~~S en el anl is de la presente resoluclon. ';\ \\~'Regstr" e comunquese - ---e~"<'" ~ u~~y~~ ._~r

1,)

ELAS VI Vocal
TribunallReso u

A UAMN NINANYA I Tribunal Registral

onos 2D14/21D99-2D13.doc

VASQUEZ n unal Registral

Al/L.br