DEFENSA DEL DERECHO REAL

UNIDAD 16: ACCIONES REALES

A) ACCIONES REALES. 1) Concepto. 2) Disposiciones generales. 3) Su diferencia

con las acciones posesorias. 2) Acciones reales típicas. Teorías que admiten otras
acciones reales. 3) Legitimación del acreedor hipotecario. 4) Relación entre las
acciones posesorias y las acciones reales.

OM
Las acciones reales tienen por objeto la protección de los derechos reales. Cada uno de
ellas está provisto de una o más acciones reales (según el ataque), la o las que llevan
ínsita el ius preferendi y el ius persequendi, aunque con las excepciones y limitaciones
impuestas por el ordenamiento legal.

.C
El ordenamiento jurídico se ve precisado a dotar a todo titular de las acciones
correspondientes para hacer efectivo el ejercicio de su derecho cuando éste es impedido
o menoscabado por acción u omisión de otro sujeto. La oponibilidad frente a todo aquel
DD
que pretenda desconocer la potestad del titular, constituye el principal fundamento de
las acciones reales. Son el medio judicial defensivo de los derechos reales.
Quien intenta una acción real no pretende tan solo que se declare su derecho sino, que
también se condene al demandado a cesar en el ataque inferido. Incluso se podrá
LA

requerir la indemnización del daño sufrido.

ARTICULO 2247.-Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden
FI

su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la
negatoria y la de deslinde.


Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de

prescripción adquisitiva.

Al ser los derechos reales absolutos, en el sentido de oponibles erga omnes, la acción
real puede ser deducida contra cualquiera que viole el derecho o posea la cosa.
Se distinguen de las acciones posesorias, ya que estas últimas apuntan a la
conservación o restitución de la posesión, o de la tenencia con independencia de quien
sea el titular del derecho real, y no precisan otra prueba (en principio) que la de haber
poseído o tenido la cosa.

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La acción reivindicatoria defiende la existencia del derecho real; la negatoria, la libertad;
y la confesoria, la plenitud.
La existencia se ataca cuando alguien priva al titular del derecho, el ejercicio total de su
prerrogativa sobre toda o parte de la cosa. Es decir, hay desapoderamiento. La acción
reivindicatoria procura recuperarla.
La libertad se pone en juego cuando sin haber desapoderamiento, el atacante impide al
titular del derecho ejercer libremente sus facultades. Hay una turbación, y la acción
negatoria tiene por finalidad el cese de tales actos.

OM
La plenitud tiene que ver cuando el titular del derecho real se ve impedido de ejercer
sus derechos inherentes a la posesión (servidumbres activas y limitaciones al dominio).
La acción confesoria se intenta para remover esos obstáculos o hacer cesar los actos
lesivos.
Estos son los efectos principales de cada acción, pero además y por aplicación de los

.C
principios generales, se puede reclamar como efecto accesorio la indemnización del
daño producido. Incluso la reparación, en algunos casos, será la única consecuencia
sino puede recuperarse el objeto.
DD
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de la usucapión que pueda
invocar el demandado que poseyó durante el tiempo exigido por ley.
La imprescriptibilidad, se vincula con la perpetuidad del dominio, aunque se protejan
LA

derechos reales que nos son perpetuos, como por ejemplo el usufructo. También deberá
tenerse en cuenta la subsistencia del derecho real (como ocurre con el usufructo que se
extingue por el no uso). Esta imprescriptibilidad no impide la concurrencia de la
prescripción liberatoria del reclamo de daños complementario o subsidiario.
FI

ARTICULO 2249.-Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la

titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la


sentencia.

Las acciones reales legisladas son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de

deslinde.
En estas acciones es competente el juez del lugar en que este ubicada la cosa.
Existen otras acciones que pueden considerarse como reales, pero no se hallan
enumeradas en esta parte del código. Ellas son acciones tendientes a obtener la división
de las cosas comunes: la acción hipotecaria y la de petición de herencia. Sobre estas
ultimas coexisten discusiones doctrinarias sobre si su carácter es real o personal.

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Como finalidad, se busca defender la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales. La existencia se ve comprometida en los casos de desapoderamiento, la libertad
cuando alguien pretende sin derecho o en exceso un derecho real sobre la cosa de otro,
y la plenitud cuando se impide el legítimo ejercicio de ciertos derechos reales
(servidumbres) o de derechos inherentes a la posesión.

ARTICULO 2248.-Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce

OM
por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente
dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión.

.C
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesión.
DD
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesión.
LA

Para iniciar una acción real además de ser titular del derecho real, ello debe subsistir al
tiempo de la sentencia. De no ser así la acción no podrá ser admitida. No tiene sentido
alguno disponer la restitución de la cosa, el cese de la turbación, o el pleno ejercicio de
la servidumbre en favor de quien no tiene derecho a ello. No obstante, esta exigencia
FI

de existencia y subsistencia, en ciertos casos podrá iniciar la acción el cesionario

(expreso o tácito), quien en rigor solo tiene un derecho personal y adquirirá el real
cuando obtenga la posesión, mediante una sentencia condenatoria.


En estas acciones también es factible demandar la indemnización del daño, en algunas

ocasiones en forma complementaria y en otras sustitutivas.
El efecto accesorio de estas acciones es la indemnización por el daño causado. El
principal no puede ser otro que la cesación del ataque que dio lugar en la iniciación de
la acción. El efecto accesorio no se limita tan solo en la indemnización del daño causado,
sino que se extiende a todo aquello que sea consecuencia de la lesión al derecho real
de que se trate. En el caso de que se inicie una reivindicatoria para recuperar la cosa, y
esta fue dañada, podrá sumar también el reclamo indemnizatorio. El reclamo de una
indemnización complementaria puede hacerse valer junto con la acción real, o por
separado, ya que el solo inicio de la acción no permite suponer una renuncia tácita a los

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daños sufridos. El código le permite al actor si lo desea, optar por una indemnización
sustitutiva, en lugar de reclamar al restablecimiento de su derecho.
En caso que se decida por la indemnización y el responsable muera, la indemnización
podría ser reclamada a sus herederos. En algunos supuestos la indemnización del daño
será la única posibilidad que le quedará al lesionado, lo que configuraría una
consecuencia sustitutiva.

ARTICULO 2250.-Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del

OM
derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento
complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la
acción real.

.C
Se legisla específicamente la situación de los cotitulares. Si un condómino u otro
cotitular se ve privado de la posesión de la cosa por otro copropietario que pretende
DD
excluirlo, puede promover una acción en la medida de su parte indivisa. Cada uno de
los condóminos puede intentar la acción de reivindicación de su parte ideal o indivisa
contra el copropietario que los ha excluido de su coposesión. Ello se debe a que todos
los condóminos tienen un derecho igual al uso y goce de la cosa, de manera a que, si
LA

alguno se excede en su ejercicio, la ley les reconoce a los otros la posibilidad de obtener,
por medio de la reivindicación el reconocimiento de su derecho en su medida
correspondiente.
Cuando la cosa este en poder de un tercero el código le permite al condómino distintas
FI

posibilidades. Una de ellas es reivindicar una parte material y determinada de la cosa.

Puede también reclamar la totalidad de la cosa (lo que beneficiaría a los otros) o
reducirse incluso a la medida de su parte indivisa.


La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su
derecho de defensa al juicio, aunque no haya intervenido en el mismo; pero el contenido
de la sentencia relativo a la indemnización del daño, aprovecha o perjudica solo a
quienes intervinieron en el juicio.

ARTICULO 2251.-Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno
de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte
indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte
material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el

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derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino
se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su
derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización
del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.

B) ACCIÓN REIVINDICATORIA. 1) Definición legal. 2) Legitimación activa. 3)

Legitimación del adquirente sin tradición. 4) Legitimación pasiva. 5) Prueba en la

OM
reivindicación de inmuebles. 6) Prueba en la reivindicación de muebles
registrables; y de muebles no registrables. 7) Efectos de la reivindicación
triunfante.

La acción reivindicatoria es la que tiene por objeto defender en juicio la existencia del

.C
derecho real en aquellos casos en que haya mediado desapoderamiento de la cosa
mueble o inmueble, y así obtener su restitución, con el objeto accesorio, cuando hubiere
lugar, de indemnización de daño causado. En términos generales, es la acción que
DD
compete a un titular de un derecho real que perdió la posesión contra quien posee la
cosa indebidamente. Es una acción de condena y de carácter restitutorio, pues con ella
se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa.
Compete en los supuestos de desapoderamiento a los titulares de los derechos reales
LA

que se ejercen por la posesión (todos menos la servidumbre) y el acreedor hipotecario.

Este concepto incluye a los titulares sujetos a condición resolutoria. Dado que solo
pueden ser víctimas de una desposesión o desapoderamiento los titulares de derechos
reales que son ejercidos por la posesión, es obvio que son justamente estos quienes
FI

pueden intentarla.
El titular de una servidumbre no tiene la posesión de la cosa, de modo que mal podría
ser “desapoderado”, en consecuencia, es el único que carece de la posibilidad de incoar


una acción reivindicatoria. Para él está reservada, la confesoria.

Si bien el titular de una hipoteca tampoco tiene la posesión, queda legitimado por una
disposición expresa del código, por el interés que posee en la buena conservación de
la cosa.
La reivindicatoria se relaciona con la existencia de un derecho real, y esta existencia
peligra cuando se ha perdido la posesión, lo que le puede ocurrir al titular del dominio,
pero también a otros poseedores legítimos como el usufructuario.
El objeto principal de esta acción es la restitución de la cosa. Y su objeto accesorio la
indemnización del daño. La acción por su naturaleza real, tiene efectos erga omnes.

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Como excepción a ello existen límites, como cuando se detiene frente al subadquirente
de buena fe y a titulo oneroso, si hubo un acto jurídico antecedente reputado nulo.
Esta acción procura recuperar cosas, que sean actualmente existentes, determinadas e
individualizadas.

ARTICULO 2252.-Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa

puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la
universalidad de hecho.

OM
Debe existir una identidad esencial en el objeto del derecho real y la reivindicación. La
acción reivindicatoria permite reclamar una cosa concreta y perfectamente identificada,
no una cosa distinta, aun de la misma calidad y especie. Si la cosa se encontrase
parcialmente destruida y solo quedasen sus restos, el código prevé que igual puedan

.C
ser objeto de la reivindicación. También pueden ser objeto de esta acción los títulos
valores y los créditos instrumentados.
Es reivindicable una universalidad de hecho, de modo que no puede serlo una de
DD
derecho.
Asimismo, no pueden ser objeto de esta acción los bienes inmateriales, es decir, que no
son cosas. Tampoco una universalidad jurídica puede ser objeto de la posesión o de los
derechos reales, ya que siempre recaen sobre cosas ciertas y determinadas. En la
LA

universalidad de hecho, lo que se reivindica no es la universalidad de cosas (ej.: un

rebaño o biblioteca) sino cada una de las cosas que la componen, y hasta es posible
que la acción prospere con respecto a unas cosas y no a otras. La universalidad de
hecho en si no puede ser objeto de los derechos reales ni relaciones de poder.
FI

ARTICULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos

inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la


cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.

ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son

reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o
robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos
de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y
los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.

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ARTICULO 1927.-Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder
sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo
un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que
comprende la cosa.

Existe en el código una enumeración de objetos que no son susceptibles de la acción

reivindicatoria. Su ámbito debe completarse con lo que se infiere de la interpretación a
contrario sensu de los permitidos.

OM
Se impide que puedan ser objeto las cosas indeterminables o infungibles. Puede ocurrir,
sin embargo, que mediante un procedimiento se llegue a su identificación y se
produzcan efectos similares a los de una verdadera reivindicación de cosas fungibles si
pueden ser identificadas ya que dejan de ser tales y entonces podrían ser reivindicadas.
No pueden serlo tampoco las cosas futuras al tiempo de la restitución. Por lo que podría

.C
promoverse una acción reivindicatoria de una cosa futura y ser procedente si la cosa
alcanza a existir al tiempo en el que la restitución debe ser hecha efectiva, luego de
dictada la sentencia.
DD
Las cosas accesorias no pueden ser reivindicadas sino juntamente con la cosa principal.
Las cosas accesorias deben seguir la suerte de lo principal. Si las cosas accesorias
fueran separadas de la principal, pasan a obtener el mismo carácter que estas últimas
y podrán ser reivindicadas ellas mismas.
LA

En cuanto a los títulos valores se admiten como objeto, pero se establece una limitacion
a la acción.

ARTICULO 1819.-Titularidad. Quien adquiere un título valor a título oneroso, sin culpa
FI

grave y conforme con su ley de circulación, no está obligado a desprenderse del título
valor y, en su caso, no está sujeto a reivindicación ni a la repetición de lo cobrado.


El caso típico es que la acción reivindicatoria se dirija contra el poseedor que despojo al
titular del derecho real. Se puede reivindicar la cosa mueble o inmueble contra el autor
del despojo o desapoderamiento. El concepto de desapoderamiento debe ser amplio,
comprensivo de todas las formas de desposesión, aun cuando no habido vicios
(violencia, clandestinidad y abuso de confianza). Para la doctrina desposesión abarca
toda privación de la posesión, o sea la adquisición unilateral de la posesión en virtud del
desplazamiento de la posesión anterior.
La regla es que se intenta contra el poseedor. Además, el titular debe haber sido
desposeído contra su voluntad. Debe haber mediado desapoderamiento no un
desprendimiento voluntario de la posesión.

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Planteada la demanda de reivindicación, si el accionado niega ser el poseedor, la
demanda no será acogida a menos que el actor pruebe que el demandado
efectivamente posee la cosa. En ese supuesto, será condenado a restituirla, en tanto el
demandante haya justificado su derecho real o su mejor derecho a la posesión. Si la
cosa ya no está en poder del autor de desapoderamiento, la acción puede dirigirse
contra los sucesores, es decir quienes efectivamente la tengan en su poder.
La regla es que los derechos reales son absolutos y gozan de persecución, aunque
existen excepciones ante las que la acción se detiene, como por ejemplo el adquirente

OM
de buena fe y a titulo oneroso de cosa mueble no registrable, no hurtada ni perdida.
Esta acción también puede intentarse contra un tenedor, pero habrá que distinguir si el
tenedor posee para un tercero o para el propio reivindicante. En el primer supuesto, el
titular del derecho real debe demandar a quien tiene en la cosa, y en el caso que el
demandado sea un tenedor se libera individualizando al poseedor. Aunque se dirija la

.C
petición judicial contra el representante del poseedor (tenedor) se interrumpe lo mismo
la prescripción adquisitiva. Si el tercero posee a nombre del reivindicante, por haber
mediado un contrato entre ellos, el código le concede al propietario el poder dirigir la
DD
acción reivindicatoria contra ese tenedor a quien él le confió la cosa.

ARTICULO 2255.-Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el

poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
LA

El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción

si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la
acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra
FI

quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del
régimen especial.


Si el poseedor demandado deja de poseer, no puede ser condenado a restituir un objeto

que ya no tiene. La acción deberá dirigirse entonces, contra el nuevo poseedor.
En el caso de un automotor hurtado o robado, la acción debe dirigirse contra el titular
registral del mismo, quien no es un mero poseedor sino el dueño. La acción es admisible
aun cuando el tercero sea de buena fe. En dicho caso de prosperar la acción, deberá
ordenarse la rectificación del asiento registral. Opera aquí, un despojo material como
así también un despojo de la inscripción registral.
En el juicio petitorio (el que versa sobre acciones reales) la controversia versa sobre
derechos reales, a diferencia del juicio posesorio (de acciones posesorias) que tiene por
fin el hecho en sí de la posesión.

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En la reivindicación el actor debe probar la titularidad del derecho real, invocando titulo
de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejercen por la posesión, o bien
su condición de acreedor hipotecario. En el caso que el demandado o poseedor actual
también acredite tener derecho sobre el bien, el reivindicante tendrá que demostrar no
solo su derecho sobre la cosa, sino, además, que el suyo es mejor que el invocado por
el demandado.

ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en

OM
la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se
presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la
obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título

.C
del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que
prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título
DD
del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este
transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que
se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el
LA

que tiene la posesión.

ARTICULO 756.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios

acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de
FI

buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:

a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;


c) el que tiene emplazamiento registral precedente;

d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.

ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la

prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando
la registración del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos
identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;

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b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción
en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que
opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la
rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece
de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción
registral, emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia

OM
de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción
registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde
el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

.C
ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la
reivindicación de cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de
DD
la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que
se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que
se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
LA

c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la

reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de
buena fe.
FI

Por regla, quien reivindica una cosa mueble robada o perdida nada debe pagarle al
vencido, aun cuando sea de buena fe y a titulo oneroso. Salvo excepciones previstas
especialmente. El reembolso en cuanto a su contenido alude al precio el vencido pagó


por la cosa cuando la adquirió.

ARTICULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no

registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al
reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales
en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se
obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.

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En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el
enajenante de mala fe.

No se le puede reclamar la cosa mueble al subadquirente de buena fe y a titulo oneroso

de una cosa mueble no registrable que no sea hurtada o perdida. Admitido que no
procede la acción reivindicatoria respecto del adquirente de buena fe y a titulo oneroso,
dicha acción no renace en el supuesto de que dicho tercero transmita, pero a titulo
gratuito a otro subadquirente.

OM
Si la cosa mueble fue hurtada, robada o perdida el subadquirente sufrirá la reivindicación
aun cuando haya adquirido a titulo oneroso y de buena fe.
El principio general es que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o mas extenso
que el que tiene. Sin embargo, existen distintas excepciones a lo largo de toda la
legislación.

.C
Quedan exceptuados de la obligación de restituir y a resguardo de la acción
reivindicatoria, los terceros subadquirentes de buena fe y a titulo oneroso de bienes
inmuebles o muebles registrables. No procede por actos a titulo gratuito ni por actos
DD
realizados sin la intervención del titular del derecho (enajenación a non domino).
El tercero debe adquirir de quien esta legitimado para transmitir de acuerdo a los
asientos registrales, debe desconocer la inexactitud del registro y debe actuar con
diligencia realizando el estudio de títulos.
LA

En el caso de cosas muebles registrables, será indispensable constatar la coincidencia

de los elementos que identifiquen a la cosa cuando así esta previsto.

ARTICULO 2260.- Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable

FI

no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título

oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede
reclamarle todo o parte del precio insoluto.


El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse

en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del
derecho.

ARTICULO 2261.-Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la

restitución del objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de
cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este
Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe
ordenarse la rectificación del asiento registral.

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En cuanto a las relaciones entre acciones reales y posesorias el CCCN establece
distintas normas. Mientras se tramiten las acciones posesorias, las reales deben esperar
a que terminen las primeras. No pueden tramitarse en forma paralela. En el caso que
se opte por iniciar acciones reales no será posible luego iniciar posesorias. Se puede ir
de menor a mayor, pero no a la inversa. En el juicio posesorio solo se trata de proteger
el hecho de la posesión o de la tenencia, sin indagar a quien pertenece el derecho. La
cuestión acerca de la existencia y titularidad del derecho real debe ser ventilada en el

OM
juicio petitorio.

ARTICULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales

con las acciones posesorias.

.C
El demandante en el juicio posesorio no tiene que probar su derecho si es que lo tiene.
Para triunfar en principio le basta con acreditar su relación de poder y la lesión de que
ha sido objeto (desapoderamiento o turbación).
DD
ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil
la prueba del derecho real, más el juez puede examinar los títulos presentados para
apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.
LA

Se establece la prioridad del juicio posesorio cuando es iniciado antes que la acción
real, siempre que se trate del mismo hecho.
FI

ARTICULO 2271.- Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede

admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya
terminado.


Se establece un requisito para que el vencido pueda iniciar el juicio petitorio luego del
posesorio, y es que este último este satisfecho, cumplido.

ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio

posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las
condenaciones pronunciadas en su contra.

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El titular de un derecho real puede elegir. Si opta por la posesoria le queda la acción
real pero no a la inversa. No se pueden intentar las dos vías al mismo tiempo, se debe
optar.
El titular de un derecho real puede optar entre la acción real o posesoria por que cuenta
con ambas. En cambio, el poseedor sin derecho de poseer, es decir que no es titular de
un derecho real, solo puede defenderse a través de las acciones posesorias.

ARTICULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede

OM
interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la
primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria
puede iniciar después la real.

Se pierde la acción posesoria, por lesiones anteriores a la promoción de la demanda

.C
petitoria. Iniciado el juicio petitorio, no se pierde la posibilidad de iniciar el juicio
posesorio por hechos posteriores a la deducción de dicha demanda.
El demandado, no ha promovido la acción real, por lo que no puede privársele de la
DD
acción posesoria incluso si son turbaciones anteriores al juicio petitorio. Iniciado el juicio
posesorio por el demandado, al regir el principio de la no acumulación, se suspende el
petitorio por el actor mientras dure el primero.
LA

ARTICULO 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no

puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda,
pero sí puede hacerlo el demandado.
FI

En el caso de lesiones reciprocas se prevé también la necesidad de cumplir previamente

con la sentencia para luego iniciar acciones por hechos anteriores.


ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos

constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la
acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o
continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.

La promoción de la acción real no impide la iniciación de una acción posesoria si se trata

de hechos posteriores.

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ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que
las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos
posteriores.

C) ACCIÓN NEGATORIA. 1) Definición legal. 2) Legitimación activa. 3)

Legitimación pasiva. 4) Prueba.

Esta acción protege a diversos titulares de derechos reales que se ejercen por la

OM
posesión frente a quienes alegan ser titulares activos de gravámenes que recaen sobre
el inmueble, y su objeto es que cesen las turbaciones que sean consecuencia del
ejercicio de tales pretensiones.
El actor, más que afirmar su derecho, niega la existencia de pretendidos derechos sobre
su inmueble.

.C
Esta acción corresponderá a los mismos legitimados que en la acción reivindicatoria
cuando se afecte la libertad de tales derechos reales. Todo ataque de una importancia
menos grave que la privación de la posesión basta para dar la acción negatoria. Puede
DD
servir también para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio del derecho real que si
fue constituido. Esta acción también le corresponde al acreedor hipotecario cuando sus
titulares son turbados.
Tal como se admite en las acciones posesorias, la doctrina sostiene que aquí también
LA

en caso de que se inicie una acción negatoria por un hecho de turbación, y durante el
juicio se produce el desapoderamiento, debe admitirse la conversión de la acción sin
necesidad del inicio de una nueva acción
FI

ARTICULO 2262.-Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera

que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble,
arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto


reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

No opera esta acción, sino la reivindicación si el ataque es de tal magnitud que produce
una exclusión absoluta, un desapoderamiento. Este ataque procede ante turbación.
Tiene por efecto principal restablecer la libertad del derecho real alterada por la conducta
del demandado. Se debe acabar con la situación de influencia del demandado.
Si bien el CCCN alude a un inmueble, no se puede descartar la viabilidad de una acción
negatoria sobre cosa mueble.

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ARTICULO 2263.-Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su
derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber
inherente a la posesión.

Al actor solo le corresponde acreditar la titularidad del derecho real y la perturbación que
el demandado le ha causado. El acreedor hipotecario debe probar su derecho de
hipoteca y el derecho de poseer del titular del fundo afectado.

OM
D) ACCIÓN CONFESORIA. 1) Definición legal. 2) Legitimación activa. 3)
Legitimación pasiva. Acción por el acreedor hipotecario.

Esta acción tiene por finalidad remover el obstáculo al ejercicio de una servidumbre, o

.C
el cese de actos que importen violar los límites al dominio en razón de vecindad. Procura
que el demandado confiese o reconozca los derechos que impidió. Solo protege a
titulares de derechos reales sobre inmuebles. Tutela a los titulares (o cotitulares) de
DD
todos los derechos reales sobre inmuebles que se ejercen por la posesión ante actos
que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. El acreedor
hipotecario, también puede ejercer esta acción.
Tiene el efecto principal de que los derechos inherentes a la posesión (limitaciones a
LA

servidumbres activas) se restablezcan.

ARTICULO 2264.-Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera

que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus
FI

servidumbres activas.

Esta acción tutela a los titulares (o cotitulares) de todos los derechos reales sobre


inmuebles que se ejercen por la posesión (también al acreedor hipotecario) ante actos
que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Si el acto
lesivo no apunta a cuestionar la servidumbre en si misma (su existencia o su ejercicio),
corresponde una acción de daños y perjuicios. También protege a los derechos que
surgen de las limitaciones del dominio en razón de vecindad.

ARTICULO 2265.-Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble

dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de
poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión;

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si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de
probar su derecho de hipoteca.

E) ACCIÓN DE DESLINDE. 1) Definición. Finalidad. 2) Legitimación activa y pasiva.

3) Prueba y sentencia. 4) El “amigable deslinde”.

El deslinde es el derecho que corresponde al propietario de una finca a cercarla, colocar

mojones o hitos para distinguirla de las fincas colindantes. El problema se presenta ante

OM
limites confusos o la falta de acuerdo entre los colindantes para fijarlos.
Esta acción real se basa en que todo propietario cuenta con la facultad de determinar
con toda precisión los límites de su propiedad, y al mismo tiempo, la obligación que tiene
el vecino colindante de permitir que se produzca el ejercicio de tal facultad y que él, al
mismo tiempo, también posee. De manera que la finalidad de la acción es determinar,

.C
separar los puntos cuyos linderos estuvieses confundidos, por lo que las propiedades
deben ser contiguas o colindantes.
DD
ARTICULO 1944.-Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede
excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad
los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos,
sujetándose a las normas locales.
LA

ARTICULO 2266.-Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de

incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre
inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa
FI

investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.


A diferencia del Código de Vélez que la regulaba dentro del condominio, el CCCN la
reconoce como una acción real de todo propietario. Se regula el deslinde judicial, que
surge de una sentencia luego de promovida la acción judicial.
En tanto haya incertidumbre sobre el lugar exacto del límite, resulta procedente esta
acción para delimitar la zona respecto de la cual ambos vecinos manifiestan sus dudas
acerca de la línea divisoria.
El objeto de la acción es que los limites confundidos se fijen claramente, luego de una
investigación basada en títulos y antecedentes.

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No procede esta acción, sino la reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.
Además de la inexistencia de controversia y la necesidad de un estado de incertidumbre
o al menos de la falta de demarcación, es necesario como presupuesto ineludible la
contigüidad de los inmuebles. Los fundos deben ser contiguos, ya que no cabe hablar
de deslinde si estuvieran separados. Por último, los inmuebles no deben pertenecer al
dominio público.
Es imprescriptible al igual que las demás acciones reales.

OM
ARTICULO 2267.-Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un
inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede
exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o
removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás

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poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El
deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
DD
La legitimación activa está concebida con gran amplitud en principio, abarca a
cualquiera que sea titular de un derecho real que recaiga sobre un inmueble no
edificado, inclusive a los acreedores hipotecarios y titulares de una servidumbre activa.
LA

En cuanto al condominio hay que tener presente la limitacion que establece el código:

ARTICULO 1990.-Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica

o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
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conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras

necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino
puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor


aprovechamiento.

Cuando accione el titular de un derecho real sobre la cosa ajena, la sentencia que se
dicte no será oponible al propietario, salvo que se lo cite al juicio, a instancia de
cualquiera de las partes. También pueden ser citados otros poseedores legitimados, si
los hay.
En cuanto a la legitimación pasiva, siempre se debe demandar al dueño del fundo
contiguo. Si se demanda a un usufructuario, debe ser citado al juicio el dueño, como
sugiere la norma del CCCN.

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Siempre se refiere al deslinde como una acción judicial, pero nada impide que los
interesados lleguen a un acuerdo privado sobre la cuestión limítrofe. Se tratará de un
contrato que deberá ser formalizado en escritura pública, y que las partes y sus
sucesores deberán respetar. La inscripción registral lo hará oponible a terceros
interesados de buena fe.

ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y
antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el

OM
juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece
una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos,
por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

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Se indica en el CCCN cuales son los medios de prueba preferidos para estar cuestión y
cuales son las facultades del juez.
Como en la acción de deslinde, está implícita una suerte de acuerdo entre las partes,
DD
cada parte es a la vez demandante y demandado, por lo que ambos deberán probar su
derecho.
Si no es posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos, ni por
los títulos, ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los
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colindantes, según el juez lo considere adecuado. Si ninguna de las partes prueba su

aserto, el juez igual debe decidir. En el caso de que alguno poseyó despojo mediante o
si hubiese habido una posesión viciosa, el conflicto conducirá a una acción
reivindicatoria.
FI

El juez debe dividir la parte confusa entre los litigantes. Además de fijar el límite, la
sentencia también puede condenar a restituir la parte de terreno que se poseía en
demasía, luego de establecida la línea divisoria.


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