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Actualidad jurídica y jurisprudencial. Página creada y editada por Francisco Santana,
abogado.
Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones
señaladas.
Seguidamente, el solicitante expresa:
“2.- ¿Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento por
tiempo superior a veinte años, ofrecer en venta a los arrendatarios los bienes arrendados,
independientemente a la duración de la relación contractual para la época de entrada en
vigencia de la ley?”
CAPÍTULO I
NORMAS GENERALES
Artículo 1. “Las presentes normas tienen por objeto establecer el régimen especial para que
los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte
años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores los oferten en venta
a sus arrendatarios o arrendatarias”.
Artículo 2. “Los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que
tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores
deberán ofertar en venta a sus arrendatarios o arrendatarias en un lapso de sesenta (60) días
hábiles a partir de la entrada en vigencia de las presentes normas. La oferta de venta a que
hace referencia el presente artículo deberá hacerse de conformidad a lo establecido en el
Título VI, De la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, Capítulo I, De la Preferencia
Ofertiva, de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Artículo 3. “El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores que no dé
cumplimiento a lo establecido en la presente Providencia Administrativa será multado con
Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.) por cada unidad de vivienda que no oferte,
multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el
incumplimiento”.
Artículo 4. “En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no
cancele la multa de conformidad a lo establecido en el artículo anterior se le considerará
reincidente y se le doblará en valor de la multa, la cual deberá cancelar en un lapso de cinco
días hábiles”.
Artículo 5. “En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no
cancele la multa de conformidad a lo establecido en los artículos 3 y 4 de la presente
Providencia Administrativa, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
considerará como título ejecutivo el acto administrativo que determine la reincidencia y
solicitará ante los tribunales competentes el embargo ejecutivo correspondiente sobre el
inmueble o inmuebles objeto de las multas”.
Artículo 6. “El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, a los fines
de solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda y su escrito deberá estar acompañado de:
1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre la Relación de
Arrendamiento.
2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
3. Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en la siguiente página
de internet www.minvih gob.ve/sunavi.
4. Documento de Condominio del edificio.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble.
7. Fotografías de las cuatro (04) fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de
las escaleras de acceso de cada piso, de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos
en caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas
comunes, en papel fotográfico de con fecha de impresión no mayor a dos (02) meses de la
fecha de su presentación”.
Artículo 7. “El procedimiento para determinar la infracción de lo contenido en la Presente
Providencia Administrativa será el establecido en el Capítulo VIII, Del Procedimiento
Sancionatorio, del Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda”.
Artículo 8. “La presente Providencia Administrativa entrará en vigencia a partir de su
publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Comuníquese y
Publíquese…”.
Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones
señaladas.
Segunda interrogante:
2.- ¿Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento aplicar el
descuento señalado en dicha norma al precio a las preferencias ofertivas tomando en
cuenta para tal cálculo la duración de la relación arrendaticia existente con anterioridad
a la promulgación y entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda?.
Por la razones explicadas en al análisis de la disposición transitoria quinta, la
respuesta debe ser afirmativa. La Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 137, se aplica también para aquellas relaciones
arrendaticias activas y surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley. Por ello,
debe tomarse en cuenta para el cálculo del descuento, también la duración de la relación
arrendaticia existente con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Ley.
Artículo 68. “y disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda”.
Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones
señaladas.
Continúa señalando el solicitante:
“Es de destacar que con el referido articulado, se elimina de las instituciones arrendaticias
de vivienda, el pago por consignación como procedimiento liberatorio válido por parte de la
arrendataria ante la negativa, expresa o tácita, de la arrendadora en recibir dicho canon, o
como es usual observar en el foro, ante la indeterminación y falta de localización del
arrendador.
No obstante ello, la Disposición Transitoria Novena de la Ley, se dirige a las partes que se
encuentran sujetas a dicho procedimiento judicial consignatorio, señalando que dentro del
año siguiente a la entrada en vigencia de la Ley, deberán adecuar dichos pagos conforme a
lo establecido en el artículo 68, esto es, la apertura de la cuenta por parte de la arrendadora,
y que transcurrido dicho año sin haberse procedido a retirar lo consignado, tales cantidades
de dinero (que refiere el texto como recursos), serán destinadas por la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y
al Pequeño Arrendador.
Aquí nuevamente encontramos contradicción en la interpretación y alcance que haya de
dársele a las referidas normas, toda vez que su redacción no atiende debidamente a las
instituciones propias del derecho inquilinario y siquiera a las de derecho común, pudiendo
resultar transgresoras del principio de irretroactividad de las Leyes.
Es de señalar que los procedimientos de consignaciones arrendaticias que actualmente
cursan ante los juzgados de la República y en especial en el Juzgado Vigésimo Quinto de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, han sido efectuados conforme
al artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, que tiene como presupuesto para ello que expresa o tácitamente el
arrendador rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida.
Señala el artículo 52, que en caso de existencia de alguna acción judicial entre los
contratantes, el arrendador podrá retirar y disponer de dichas sumas de dinero sin que ello
signifique renuncia o desistimiento de la acción intentada, salvo que la misma haya sido
fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
En este estado bien podríamos afirmar y concluir que el procedimiento de pago por
consignación arrendaticia no es más que una especie dentro de la institución del género de
oferta real y depósito, procedimiento previsto en el artículo 819 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, siendo el primero, el de consignación arrendaticia, especial, expedito
y atendiendo a la naturaleza de pagos sucesivos.
Ante el presupuesto para la procedencia de la consignación arrendaticia como lo es el
rehusarse el arrendador a recibir el pago, hemos de entender que en la gran mayoría de los
expedientes existentes, por no decir casi su totalidad, existe contención entre las partes,
diferencias entre ellas que han dado pie a que la arrendataria ocurra a dicho procedimiento
especial y que ha conformado desde hace mucho institución propia inquilinaria en nuestro
ordenamiento jurídico, ello aunque muchas veces no hayan sido intentadas la acciones
judiciales, de cumplimiento, resolución o desalojo que a bien tengan las partes, bien porque
están a la espera de una mejor solución o el ir preparando la documentación necesaria para
intentarlas.
Observamos pues, como el legislador y no faltarán sectores que podrán señalar que sin
haber sometido a mayor profundo examen la incidencia de normas como las referidas, por
una parte elimina del todo el procedimiento consignatorio y obliga al arrendador a retirar
unas sumas de dinero, haciéndolo incurrir en aceptación y convalidación de pagos que
pudieron haber resultados mal efectuados y sin efectos liberatorios; o por otra parte,
ignorando el destino de aquellos casos de acciones judiciales que se encuentran en curso y
cuyo fundamento es la falta de pago y el arrendador no ha procedido a retirar las sumas
para no incurrir en su aceptación y convalidación, ¿perderá también dichas sumas
depositadas a su favor si no procede a retirarlas en el término del año señalado en la
norma?.
Dirige pues el legislador la disposición transitoria novena a situaciones de hecho y de
derecho suscritas y ejecutadas con anterioridad, sin que exista una consecuencia favorable
para el arrendatario, tampoco para el arrendador con dichas normas, pero aún de forma
alguna colabora con la promoción de relaciones de arrendamiento.
Señalan las normas sustantivas de la Ley que todos los contratos de arrendamiento deberán
ser otorgados de manera auténtica en tres ejemplares con indicación expresa de la cuenta
bancaria donde haya de efectuarse los pagos de los cánones, pero es que acaso no ha
existido, existen y existirán relaciones contractuales de arrendamiento verbales, o es que
con la entrada en vigencia de la Ley el arrendamiento pasó de ser un contrato consensual
para ser un contrato formal como lo es la hipoteca ¿qué ocurrirá cuando en una relación
contractual de arrendamiento no exista una cuenta donde el arrendatario pueda pagar el
canon de arrendamiento? ¿podrá el arrendatario abrir por el arrendador una cuenta
bancaria?, resulta que al haberse eliminado el procedimiento propio liberatorio de dicha
obligación y toda vez que la disposición final segunda señala que a las situaciones no
previstas les será aplicadas las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, en caso de
rehusarse el arrendador a recibir el canon y ante la existencia de una cuenta o del
procedimiento consignatorio, deberá éste ocurrir pues al procedimiento de oferta real y
depósito previsto en el artículo 819 del Código Adjetivo.
Hechas las consideraciones anteriores es por lo que la consulta y solicitud de interpretación
sobre dicha norma se circunscribe a:
(…Omissis…)
2.- ¿En los casos de existencia de causas judiciales fundamentadas en falta de pago, de
retirar las sumas consignadas a favor de los beneficiarios constituye convalidación de
los pagos? (Resaltado de la Sala).
Respecto a esta última pregunta, la Sala de Casación Civil debe exponer lo siguiente:
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su
disposición derogatoria única, expone:
“Disposición Derogatoria.
Única. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas,
relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”.
La Sala de Casación Civil debe señalar que la respuesta a esta interrogante está, en
determinar si el arrendador, ante el subarrendamiento sin su autorización y estando vigente
el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario,
intentó o no la demanda por resolución de contrato, al haberse incumplido lo dispuesto en
el citado artículo 15.
Si el arrendador no intentó la referida demanda, y luego entró en vigencia la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe formalizar la relación
arrendaticia con “…las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda…”.
En cambio, si el arrendador intentó la demanda por resolución de contrato, fundada
en la situación de subarrendamiento no autorizado, la causal resolutoria permanece
incólume a pesar de la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, y de ser comprobado debidamente tal
incumplimiento del contrato, deberá ser declarado resuelto en consecuencia.
Artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.
De acuerdo a lo expuesto por el solicitante del recurso de interpretación, las
disposiciones contenidas en los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, impedirían que las relaciones contractuales de
arrendamiento de vivienda puedan ser sometidas a medios alternativos de resolución de
conflictos, conciliación, mediación y arbitraje, lo cual pudiera contrariar lo dispuesto en los
artículos 253 y 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Continúa señalando el solicitante del recurso de interpretación, que de acuerdo a los
artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, los contratantes deben resolver cualquier diferencia entre ellos ante la
jurisdicción ordinaria, debiendo ocurrir a un procedimiento administrativo previo para
luego ir al procedimiento judicial establecido en la propia norma, “…el cual a su vez de
modo alguno establece lapsos e incidencias más expeditos que los contenidos en la
legislación derogada para los arrendamientos de viviendas, lo cual pudiese resultar a su
vez contrario a los principios de simplificación, uniformidad, eficacia y brevedad de los
procesos consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, ello además de
contrastar con el principio de tutela judicial efectiva…”.
Luego de esta exposición, el solicitante plantea las siguientes interrogantes:
1.- ¿Ha de interpretarse los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regulación y Control
de los Arrendamientos de Vivienda, que las partes contratantes no podrán de modo alguno
prever cláusulas mediante las cuales sometan a medios alternativos de resolución de
conflictos cualquier eventual controversia?
Si estas normas son de orden público y de obligatorio cumplimiento, queda claro que
el procedimiento no puede ser obviado ni sustituido por voluntad de las partes.
Continúa señalando el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda:
Artículo 32. “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a
los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción,
acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos
derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o
menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y
servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil,
administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.” (Resaltado
de la Sala).
Considera la Sala de Casación Civil, que la redacción del texto de la ley no estipula
ni permite la omisión del procedimiento previo establecido en el citado artículo 92, a través
de una cláusula de arbitraje o cualquier otro medio alternativo de resolución de conflictos.
2.- ¿Vulneran los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regulación y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, las disposiciones de rango constitucional que propenden a la
adopción de medios alternativos de resolución de conflictos como elemento que constituye
el Sistema de Justicia de la República?.
________________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ
Vicepresidente,
___________________________________
LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ
Magistrada,
________________________________
YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Magistrada,
_____________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrada,
____________________________
MARISELA GODOY ESTABA
Secretario,
_______________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES
Exp. AA20-C-2013-000699
Secretario,
Quien suscribe: Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, manifiesta su disentimiento con
respecto al fondo de la decisión precedentemente consignada y aprobada por los demás
Magistrados miembros de este órgano colegiado del Tribunal Supremo de Justicia, en
atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo
de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto
Tribunal, en consecuencia y en su carácter de Magistrado Vicepresidente de esta Sala de
Casación Civil, salva su voto en los términos siguientes:
Conforme a la doctrina de esta Sala reflejada en sus fallos RI-179, de fecha 27 de
marzo de 2007, expediente N° 2006-045; RI-313, del 11 de mayo de 2012, expediente N°
2012-050, caso: Interpretación de la Primera Disposición Transitoria de la Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y RI-686, de fecha 20 de
noviembre de 2013, expediente N° 2013-580, esta Sala dejó establecido lo siguiente:
“…la Sala reitera el criterio fijado en sentencia N° 239, de fecha 29 de marzo de
2007, supra transcrito, en virtud del cual dejó expresamente establecido quelas normas de
carácter procesal únicamente son interpretadas por el juez con motivo de la conducción
del proceso y su decisión, por ende, no son susceptibles de ser interpretadas a través de la
demanda de interpretación, prevista en la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela y en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.” (Destacado de lo
transcrito).
De igual forma, las distintas Salas de este Máximo Tribunal del país, en su
jurisprudencia reiterada han señalado lo siguiente:
“Por otro lado, la Sala deja claramente establecido que el recurso de
interpretación constitucional no puede sustituir los recursos procesales existentes ni
traducirse en una acción de condena, ni declarativa, ni constitutiva, por lo que si el
recurrente persigue adelantar un pronunciamiento sobre un asunto planteado ante otro
órgano jurisdiccional o pretende sustituir con esta vía algún medio ordinario a través del
cual el juez pueda aclarar la duda planteada, el recurso deberá ser declarado inadmisible
por existir otro recurso.” (Cfr. Fallo N° 238, de fecha 5 de abril de 2013. Exp. N° 2012-
1340. Sala Constitucional).
“La interpretación y aplicación de las reglas que regulan el acceso a los recursos
legalmente establecidos es, en principio, una cuestión de legalidad ordinaria, cuyo
conocimiento compete exclusivamente a los jueces, a quienes corresponde precisar el
alcance de las normas procesales.” (Cfr. Fallo N° 1142, de fecha 9 de junio de 2005. Exp.
N° 2002-1316. Sala Constitucional).
“Que el recurso de interpretación no sustituya los recursos procesales existentes
pues si existieren medios de impugnación la interpretación solicitada deberá declararse
inadmisible.” (Cfr. Fallo N° 221, de fecha 21 de abril de 2008. Exp. N° 2008-114. Sala de
Casación Penal).
“Que el recurso de interpretación no persiga sustituir los recursos procesales
existentes, u obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva.” (Cfr. Fallos
N° 498, de fecha 10 de mayo de 2005. Exp. N° 2004-1597; N° 126, de fecha 10 de febrero
de 2009. Exp. N° 2008-1723; y N° 899, de fecha 26 de julio de 2011. Exp. N° 2011-830.
Sala de Casación Social).
“Que dicho conocimiento no signifique una sustitución del mecanismo, medio o
recurso previsto en la ley para dirimir la situación sometida a interpretación de la
Sala.” (Cfr. Fallo N° 945, de fecha 6 de agosto de 2013. Exp. N° 2011-178. Sala Político-
Administrativa).
“La interpretación que se solicita no puede perseguir la sustitución de los recursos
procesales existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de condena o
constitutiva.” (Cfr. Fallo N° 227, de fecha 11 de diciembre de 2012. Exp. N° 2012-102.
Sala Electoral).
Por lo cual, considero que las normas contenidas en los artículos 27, 55 y 94 de la
Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que son de
carácter procesal, pues están destinadas a establecer la competencia y jurisdicción para la
interposición de las demandas, así como la obligación del agotamiento de la vía
administrativa previa, hace que sea evidente la inadmisibilidad del presente recurso de
interpretación.
De igual forma, considero que lo planteado por el demandante no es un problema de
interpretación, sino de aplicación de las normas en el tiempo, y más concretamente, si dicha
aplicación, resultaría violatoria o no del artículo 24 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela que establece el principio de irretroactividad de la Ley.
Es por ello que, a juicio de quien suscribe, la Sala Constitucional de este Tribunal
Supremo de Justicia en lugar de declararse incompetente y declinar la competencia a esta
Sala de Casación Civil, debió haber reconducido la pretensión deducida por el demandante
otorgándole la correcta calificación jurídica como debió haber sido la de una demanda
pretensión de nulidad por inconstitucionalidad, y asumir la competencia para el
conocimiento y decisión del asunto planteado, atendiendo a la entidad de la función de
protección constitucional, más atenta a los hechos o situaciones que constituyan la
denuncia, que a las categorías o conceptos utilizados por los denunciantes, ya que, “como
protector de la Constitución y de su aplicación en todos los ámbitos de la vida del país (...)
existe el interés constitucional de que quienes pidan la intervención del poder judicial en el
orden constitucional reciban efectivamente los beneficios constitucionales, sin
desviaciones o minimizaciones causadas por carencias o errores en el objeto de las
peticiones...” (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 8/2000, pág. 8).
De igual forma considero, que el solicitante no tiene legitimación por el sólo hecho
de ser arrendatario de una parte de un inmueble y mucho menos “la vinculación del
recurso con el caso concreto que se propone”, puesto que son varias y distintas las
disposiciones legales que comprende, ni tiene un interés jurídico actual, legítimo, fundado
en una situación jurídica concreta.
Por todo lo antes expuesto, me veo en la obligación de manifestar mi desacuerdo
con la sentencia sometida a mi consideración en este caso, y por no compartir la
argumentación hecha en este fallo, que fuera acogida por la mayoría sentenciadora de la
Sala, en defensa de lo que considero la correcta aplicación de las leyes, salvo mi voto en la
presente decisión.
Queda así expresado el voto salvado del Magistrado disidente que suscribe.
En Caracas, fecha ut-supra.
Presidente de la Sala,
____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ
Vicepresidente-disidente,
__________________________________
LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ
Magistrada
_______________________________
YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Magistrada,
____________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrada,
___________________________
MARISELA GODOY ESTABA
Secretario,
_____________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES
Exp. N° AA20-C-2013-000699.-
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/176951-RI.000243-6515-2015-13-
699.HTML
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