Manuel Alonso Rodriguez Contratos en Particular y Responsabilidad Civil

La última reforma en esta materia se llevó a término mediante Real Decreto-ley 7/2019, de 1
de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta práctica busca facilitar
una reflexión crítica sobre las principales consecuencias de esta última reforma en contraste
con la normativa precedente instaurada mediante Ley 4/2013. Como vimos en clase cada
periodo de 6/10 años se produce en nuestro país un movimiento legislativo pendular en esta
materia con unos objetivos que casi siempre o son ficticios o no es posible alcanzar ni a medio
ni largo plazo.

Se citan a continuación algunas de las principales reformas realizadas por última vez en
España, que el alumno debe comprender y estudiar antes de ir a la clase práctica, con la
correspondiente argumentación que le permita saber cuál es la finalidad que se pretende con
cada una de ellas y, asimismo, cuál será previsiblemente el alcance real de cada una de ellas,
tratando de ejemplificar con un caso hipotético al respecto. Debe leerse la Ley según las
explicaciones de clase, y, a continuación, pensar en un caso hipotético, que bien puede
buscarse o inspirarse en internet, con base en casos y supuestos reales. Puede acudirse a la
página del Congreso, por ejemplo, para ver cómo fue la tramitación y así percatarse mejor de
los objetivos de los distintos grupos parlamentarios. En internet hay profusión de comentarios
sobre los beneficios o desventajas introducidas con esta última reforma de 2019.

Se señalan como reformas más importantes:

1. La recuperación del concepto de "vivienda suntuaria": su razón de ser y

arrendamientos específicos sobre los que recae (superficie y renta) (art. 4).

La definición de vivienda suntuaria es “cuya superficie sea superior a 300 metros

cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el
salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la
totalidad de la vivienda”
Según la ley, estos arrendamientos regirán por la voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las
disposiciones del Código Civil.

En este caso podemos poner por ejemplo una persona que decide alquilar una
mansión en los alrededores de Madrid, la superficie de la misma es de 2532 metos
cuadrados, el realizar el contrato este carece de cualquier tipo de regulación en cuanto
a la renovación del contrato, por lo tanto a diferencia de en cualquier local de menos
de 300 metros cuadrados lo que no esta específicamente estipulado en el contrato se
regulara mediante lo dispuesto en el Titulo 2 de esta ley.

2. "Arrendamientos excluidos" de la normativa tuitiva de la LAU. Ejemplificar y buscar

en España la regulación específica de alguna Comunidad Autónoma que regule el
arrendamiento de vivienda comercializado mediante canal de oferta turística “o por
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cualquier otro modo de comercialización o promoción” (art. 5, e) LAU). Problemas

que plantean.

En este caso el articulo 5 viene a establecer que serán excluidos los arrendamientos de
locales amueblados y equipados para su uso inmediatos si son promocionados en
canales de oferta turística o similares.

Por lo tanto pese a que el local sea destinado a arrendamientos turísticos mientras no
sea ofertado de las formas establecidas, seguirá lo establecido para cualquier tipo de
vivienda, ese creo que seria el principal problema, la facilidad para eludir este artículo.

En el caso de que una familia posea un apartamento el cual dedican al alquiler para
turistas durante el verano, si este lo alquilan debido a que alguien le comento a los
arrendatarios la existencia de un apartamento, este arrendamiento se regirá por la
legislación que rige los arrendamientos de viviendas normales.

3. El nuevo plazo mínimo de duración del arrendamiento de vivienda. Ejemplificar con

situaciones o ejemplos. Cómputo. Funcionamiento de la prórroga obligatoria y del
mecanismo de la excepción legal a la prórroga. Forma de realizarse: comunicación.
Efectos (art. 9).

Realmente no hay un mínimo de duración, en contratos inferiores a 5 años en

personas físicas o 7 años en personas jurídicas salvo que se manifieste la voluntad de
no continuar habrá unas prorrogas obligatorias de 1 año, en el supuesto de que no se
hubiera establecido un plazo de duración los contratos se entenderás celebrados por
el plazo de un año
Si en tres meses desde la extinción del contrato no se ha ocupado el bien inmueble, el
arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días volver a disfrutar y usar el bien por un
periodo de hasta 5 años (más la indemnización por desalojo o indemnización
equivalente a una mensualidad por cada año que quedará por cumplir hasta los 5
años), salvo que no haya tal ocupación por una razón de fuerza mayor. El plazo
empezara desde la fecha del contrato o puesta a disposición.

4. El nuevo plazo de la prórroga del contrato. Formalidades necesarias (art. 10).

El contrato será prorrogado en los términos establecidos en el anterior apartado

El contrato después de los 5 o 7 años de duración, prorrogas incluidas, se prolongará

anualmente hasta un máximo de tres años, sin aviso previo de no renovación, a no
ser que el arrendador le comunique con un mes de antelación al arrendatario su
voluntad de no renovar el contrato.

5. Duración del arrendamiento y relevancia de la inscripción registral tanto en el

supuesto de pérdida del arrendador del derecho sobre su vivienda, como en el
supuesto de venta o enajenación de la vivienda a tercero. Contratos de duración
superiores a los 5 o 7 años. Posibilidades y casuística (arts. 13 y 14).
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En este ejercicio estamos principalmente ante dos posibilidades, por un lado la perdida
de la vivienda y por otro la venta de la misma.

En el primer caso se respetara siempre los plazos de 5 y 7 años e incluso en caso de

inscripción registral previa a la perdida de la vivienda se respetara igualmente la
totalidad del contrato

Por otro lado en caso de venta si la compra es de buena fe no tendrá que respetar la
duración del contrato, sin embargo si la compra es de mala fe deberá de respetar el
arrendamiento en los términos pactados antes de la venta en cuanto al
arrendamiento.

6. El pacto o cláusula de renuncia al ejercicio del derecho de subrogación. Validez.

Límites (art. 16.4).

Las partes pueden pactar el no derecho a subrogación en caso de fallecimiento del

arrendatario.
No podrá pactarse (LÍMITE) cuando las personas que pueden ejercitar el derecho de
subrogación se encuentran en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores
de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

7. Pactos entre contratantes y actualización de la renta del arrendamiento de vivienda.

Tope actual por causa de la inflación. Distintas posibilidades. Índices de referencia y
supuestos posibles (art. 18).

Se podrá actualizar una vez que pase un año desde la firma del contrato, dentro de los
términos pactados en el contrato.
En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta
correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el
índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de
doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando
como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las
sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en
que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.

8. Ejemplificar sobre algún supuesto de indemnización por clientela al inquilino en un

caso de arrendamiento de local de negocio o para uso distinto al de vivienda (art.34).

Nos encontraríamos por ejemplo ante la siguiente situación:

Un hombre tiene alquilado un local en Oviedo, el cual a destinado a poner una tienda
de bicicletas, este contrato expiraría el día 1 de enero de 2023, por ello el día 15 de
diciembre de 2022 el dueño del local, en este caso el arrendador le comunica su
intención de no renovar el contrato, sin embargo el sujeto en cuestión le comunico al
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arrendador su intención de renovar por 6 años el contrato el día 1 de julio de 2022, al

haber un plazo de 6 meses entre el día que el lo comunica y la fecha de vencimiento el
arrendatario deberá de recibir una indemnización por parte del arrendador.

En este caso el arrendatario decidió continuar con su negocio en otro local de Oviedo,
firmando un contrato por 6 años el día 12 de mayo de 2023 por lo tanto en este caso la
indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la
pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior,
calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva
actividad.