INTRODUCCION

El presente trabajo pretende plantear un estudio de

la relacin que tiene la ley de

lotificaciones y parcelaciones y uso habitacional con la ley de proteccin al consumidor en

sus aspectos relevantes a proteger el inters econmico del consumidor, dando a conocer
la base principal de la ley especial de lotificaciones por los principios que se rige, la
autoridad en materia competencia, as tambin cuales son las sanciones e infracciones
que la ley regula para proteger al consumidor que es la finalidad que posee y los aspectos
comparativos de la ley de lotificaciones de uso habitacional con la ley de la defensora del
consumidor en cuanto a la aplicacin real y el objeto que ambas leyes persiguen
finalmente.

PRINCIPIOS
Algunos de los principios fundamentales extrados de los considerandos de la Ley
Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional son:
a)

Principio de igualdad: entendindolo como desde el punto que todas las personas

deben ser tratadas igualmente por parte del Estado en cuanto a lo que es esencialmente
iguales en todos ellos, y esta Ley se refiere a que es el ideario del Estado que todas las
familias salvadoreas lleguen a ser propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad
privada en funcin social.
b)

Principio seguridad jurdica: este principio supone la certeza, estabilidad y

razonabilidad en las normas y actos que dicten las autoridades; es decir, la seguridad
jurdica se opone a modificaciones bruscas, ilegitimas o irrazonables, es por ello que este
principio se cumple cuando el individuo ha sido notificado de la existencia del
procedimiento que se le sigue o ha seguido, y cuando, adems, se le ha dado la
oportunidad de ser odo y de probar, de algn modo , los hechos que creyere
conducentes a su descargo. Ya que como lo menciona esta ley, existen lotificaciones que
no han seguido el debido proceso para la legalizacin y actualizacin de las mismas, y no
permiten que las familias o personas adquirientes de los inmuebles, obtengan con
prontitud y certeza los ttulos de propiedad correspondientes.

AUTORIDAD COMPETENTE EN MATERIA SANCIONATORIA

Segn el Art. 28 de la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso
habitacional tiene potestad para sancionar en esta materia La Defensora del Consumidor,
mediante su tribunal Sancionador y el Vice ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano,
pero el mismo Artculo Establece los casos en los cuales intervendr y son de la siguiente
manera:
1) La Defensora del Consumidor:

a) Ser la autoridad competente para conocer del procedimiento sancionatorio e

imponer las sanciones por las acciones u omisiones previstas en el artculo 26 de

la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional en sus

literales:

a) La falta de otorgamiento del contrato de adquisicin de lotes a plazo por parte de los
desarrolladores parcelarios en los trminos que seala la Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional a favor del Lote-habiente.
b) Promocionar, vender, prometer vender o comercializar lotes o parcelas en
contravencin a lo establecido en el art. 4 de la Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional (lo referente a autorizaciones de parcelaciones de
inters social)
c)

Negarse a realizar u obstaculizar la tradicin del dominio del lote o parcela, una vez

que se haya cancelado el precio total del lote y que se hubieren obtenido las
aprobaciones correspondientes.
e)

Obstaculizar o impedir por cualquier medio la designacin de beneficiarios, as como

negarse a reconocer los mismos, cuando estos se hayan legalmente designado.

Segn el Art. 38 del Reglamento de la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones

para uso habitacional cuando sea la defensora del Consumidor la que conozca de
infracciones a la Ley, esta observara el procedimiento sancionatorio establecido en la Ley
de Proteccin al consumidor, incluyendo lo referente a los mtodos alterativos de
resolucin de conflictos (mediacin y arbitraje), con los efectos establecidos en la
mencionada Ley.

Casos en que la Defensora del Consumidor actu de oficio:

Existe una prohibicin expresa en la Ley para que la Defensora del Consumidor
inicie dos procesos administrativos sancionatorios por la misma causa (doble
juzgamiento) no importando si el infractor las realiza por accin u omisin, pero si
puede hacerlo cuando se trate de otras infracciones atribuidas al proveedor por
hechos distintos.

Para evitar que se puedan iniciar dos procesos administrativos sancionatorios por la
misma causa al mismo infractor, el Art. 40 del Reglamento de la Ley Especial de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional establece que la Defensora del
Consumidor y el VMVDU tendrn la obligacin de notificar entre si el inicio de cualquier
proceso sancionatorio para efectos de colaboracin y evitar el inicio de procesos por los
mismos hechos e infracciones, a ms tardar 15 das hbiles a la admisin de cada
procedimiento.
Tambin la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador tendr
la potestad de sancionar las infracciones a la Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional que afecten intereses colectivos o difusos de
los lote-habientes, en los trminos establecidos en la Ley de Proteccin al
Consumidor. En este caso el Tribunal Sancionador tendr la Facultad de ordenar
la devolucin de lo pagado por los lote-habientes como efecto restituido de la
sentencia.

2) El Vice ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano:

Ser la autoridad competente para conocer del procedimiento sancionatorio e

imponer las sanciones por las acciones u omisiones previstas en el artculo 26 de
la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional en sus
literales:

a)

No inscribirse, ni actualizar el registro de desarrolladores parcelarios cuando exista

obligacin de hacerlo de conformidad a lo establecido en la Ley Especial de Lotificaciones

y Parcelaciones para uso habitacional.
b) No proporcionar la informacin requerida por el VMVDU en los trminos que seala la
Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional, u obstaculizar las
funciones de vigilancia e inspeccin que de conformidad con esta Ley realiza el VMVDU
sobre los desarrolladores parcelarios.
c)

Simular bajo diferentes figuras contractuales o registrales, la conformacin de

lotificaciones o parcelaciones para evitar cumplir los requisitos establecidos por la Ley

Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional, la Ley de Urbanismo y

Construccin, y sus reglamentos.
MARCO SANCIONATORIO
En el captulo Sexto de la Ley se encuentra el procedimiento administrativo sancionador;
para el cual se hace una divisin de infractores de graves a muy graves. Las sanciones a
imponer establecidas en la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso
Habitacional, se tasan a partir de la gravedad de la infraccin, siendo el caso para las
graves una multa hasta doscientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio;
mientras que las infracciones muy graves se sancionan con multa entre doscientos y
quinientos salarios minios mensuales en el comercio y la suspensin definitiva de la
comercializacin de la lotificacin.

Los organismos para imponer las sanciones establecidas en la Ley, es la Defensora del
Consumidor, a travs de su Tribunal Sancionador, quien se regir por el procedimiento
administrativo sancionador establecidos en la Ley de Proteccin al Consumidor; pero
dems tiene competencia para imponer sanciones el Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano; exclusivamente de las infracciones de no inscribir o actualizar el
registro de desarrolladores parcelarios, no proporcionar la informacin requerida por el
VMVDU y la de simular bajo diferentes figuras contractuales o registrales, la conformacin
de lotificaciones o parcelaciones para evitar cumplir los requisitos exigidos en la ley.

En los casos mencionados anteriormente el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo

Urbano conocer a partir de una denuncia, formulada por escrito que deber contener, la
identidad del denunciante, la relacin de los hechos que pudieran constituir la infraccin;
la fecha de comisin y la identidad del presunto responsable; a partir de ella si considera
que cuenta con los indicios suficientes sobre la existencia de una infraccin de su
competencia admitir la denuncia y ordenar la instruccin mediante resolucin razonada
a partir de dicha resolucin el denunciado tiene cinco das hbiles para hacer las
alegaciones respectivas o incorporar cualquier documento que estime conveniente;
transcurrido ese trmino se abre a prueba el proceso por ocho das, precludo este plazo
se emitir la respectiva resolucin, la cual admite recurso de revisin ante el ente que la
emiti o la defensora del Consumidor en su caso.

El Captulo Segundo de la Ley est orientado a implementar un rgimen transitorio,

tendiente a la regularizacin, legalizacin y autorizacin de lotificaciones, construidas y
comercializadas hasta la fecha de entrada en vigencia de la Ley Especial, tal como se
establece en el Artculo 1 de la Ley Especial, y como se hizo mencin, a efecto de
introduccin en el Captulo anterior. Para ello se establece el Rgimen Transitorio para la
regularizacin de las lotificaciones, el cual tendr una duracin de cuatro aos, con el
objeto de legalizar y validar las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber
cumplido los requisitos legales y tcnicos, con el fin ulterior de garantizar la seguridad
jurdica de las personas que han adquirido o contratado eso lotes.

La Ley plantea una obligacin para los desarrolladores parcelarios de los lotes objetos del
rgimen en comento, de someterse al Proceso de regularizacin, siendo responsabilidad
del propietario del inmueble cumplir con el proceso. Adems, a efecto de llevar a cabo el
proceso de Regularizacin la autoridad competente para conocer se determina conforme
a las facultades otorgadas respecto a los trmites de autorizacin de parcelaciones segn
la Ley de Urbanismo y Construccin, es decir el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano o en su caso las municipalidades.

El proceso de regularizacin comprende en primer lugar la convocatoria de los

desarrolladores parcelarios que hayan comercializado lotificaciones sin contar con los
permisos legales correspondientes, para la presentacin del formulario nico de
regularizacin en el plazo de seis meses, contados a partir de la publicacin y junto con
documentos anexos en los que se constaten los datos del solicitante y las generales del
inmueble lotificado.

Una vez recibido la documentacin presentada por los desarrolladores parcelarios, ser
verificada por la autoridad competente, quien realizar las inspecciones que considere
necesarias y anlisis pormenorizado de cada lotificacin, contando con un mximo de
sesenta das hbiles a partir de la recepcin de la solicitud, para pronunciarse respecto de
los requisitos tcnicos, ambientales y legales que deben ser resueltos; para ello se
utilizar como parmetro los requisitos de urbanizacin de parcelaciones calificadas con
grado de autorizacin tipo U4, segn el reglamento de la Ley de Urbanismo y
construccin.

La ley establece un trmino de veinte das hbiles, dentro de los cuales el desarrollador
parcelario podr pronunciarse sobre la resolucin de factibilidad de regularizacin,
transcurrido ese plazo la autoridad competente emitir resolucin determinando las
condiciones en que las lotificaciones debern de regularizarse y las compensacionesque
debern cumplir los desarrolladores parcelarios, a partir de la notificacin de sta que
declare la regularizacin de la lotificacin o parcelacin se le concede un plazo de sesenta
das al propietario, desarrollador parcelario o lotificador para presentar al CNR la
documentacin correspondiente para su inscripcin, para la cual ser requisito
indispensable una declaracin en escritura pblica del desarrollador parcelario y del
profesional o tcnico responsable del levantamiento, en la cual bajo juramento exprese
que los planos presentados con dicha escritura corresponden a los linderos reales del
inmueble y adems no existen disputas de terceros sobre ellos.

En lo que respecta al Proceso Sancionador de la Ley referente al rgimen transitorio, la

facultad de inspeccin, control y sancin corresponde al VMVDU o a la autoridad
competente; en cuanto a las infracciones y sanciones contempladas por la ley
encontramos una galera de stas, las primeras constituyen: no someterse al proceso de
regularizacin en los plazos establecidos, abandonar el mismo por incumplimiento de los
plazos; no cumplir voluntariamente la obligacin de compensar, segn lo resuelto por la
autoridad competente; continuar comercializando lotes o parcelas sin someterse al
proceso de regularizacin establecido por la ley; continuar comercializando lotes o
parcelas, cuando la solicitud de regularizacin haya sido denegada; no cumplir con las
dems obligaciones y prohibiciones que impone el rgimen de regularizacin.
Por otra parte las sanciones sern las siguientes: multas cuyo monto oscila entre uno y
cinco mil salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de la
responsabilidad civil y penal correspondiente; multa cuyo monto oscila entre cien y
quinientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de
responsabilidad civil y penal.

A modo de corolario la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones de Uso

Habitacional, si bien es una directriz o gua a seguir por parte de los lotificadores, para la
conformacin de las lotificaciones y parcelaciones, representando un avance respecto a
los derechos de los lotehabientes, especial y particularmente en el derecho de seguridad
jurdica que a estos les asiste, en el sentido que se protege de sobremanera el derecho

que adquieren al contratar con las empresas lotificadoras, utilizando la inscripcin en el

CNR, como un mecanismo de proteccin.
A partir de dicho mecanismo no se permite inscribir lotificaciones inmuebles con otros
gravmenes anteriores al momento de iniciar la lotificacin, ni se permite registrar
gravamen sobre inmuebles asentados como proyectos parcelarios, prevaleciendo sobre el
inmueble el derecho del lotehabiente, sobre el derecho de terceros, pero al mismo tiempo
no se deja desprotegidos a estos ltimos ya que la ley plantea que la ejecucin que
intenten terceros contra los lotificadores se seguir sobre los flujos o recursos derivados
de los ingresos de la lotificacin. No obstante ello, para la proteccin del resto de
derechos de los lotehabientes debemos remitirnos a la Ley de Proteccin al Consumidor,
porque se carece de una ley especial en la materia orientada a plantear los derechos
propios de los adquirentes de los lotes o parcelas.

ASPECTOS COMPARATIVOS: con la ley de Proteccin al Consumidor

En materia de contratos, en cuanto a la creacin de clausulas pactadas en estos y que

tengan una deposicin que vaya en detrimento del consumidor, llamadas estas clausulas
abusivas, debern ser excluidas en contra de las exigencias de la buena fe, as mismo las
prcticas abusivas que puedan generar consecuencia para la obtencin de una vivienda
en materia de lotificaciones , como problemas legales al momento de tratar de inscribir a
su nombre un inmueble, es entonces que la ley del consumidor procede en contra de
esas circunstancias comparando sus reglas con dicha ley especial de lotificacion y
parcelacin de uso habitacional.

Otro aspecto comparativo es la claridad con la que se define en la ley de lotificacin y

parcelacin, y es la existencia de un sujeto jurdico denominado lotificador que puede ser
persona natural o jurdica que a nombre propio, por cuenta de terceros o actuando como
agente oficioso comercialice un bien, teniendo de esta manera la categora de proveedor
denominado el vendedor en esa relacin de compraventa , es decir relacin consumidor
(lote habiente) y proveedor (lotificador), cuyo objeto y finalidad de la ley de consumidor es
proteger esa relacin y principalmente al consumidor.

El contrato de adquisicin es decir de compraventa para adquirir el derecho de dominio

los denomina la ley del consumidor como contratos de adhesin que deben estar a
disposicin del consumidor, reglado en el artculo 22 de la ley de Proteccin al
consumidor.

Derecho a la informacin
En materia de sanciones es el caso de personas que pudieran aprovecharse de la
necesidad de la poblacin de pretender una vivienda digna realizando fraude que se ve
traducido en la informacin, aspecto comparativo, para la obtencin de un inmueble y
todas las gestiones que conlleva la adquisicin de una vivienda es necesario echar mano
de la ley del consumidor y observar un principio fundamental que es el derecho a la
informacin para no caer en una situacin viciada. Es el caso del articulo 27 ltimo prrafo
de la ley de proteccin al consumidor, cuando dice en caso de viviendas se deber
facilitar al comprador la documentacin completa suscrita por el vendedor relativas a las
caractersticas higinico sanitarias y constructivas de su vivienda etc. De acuerdo a lo
anterior cuando se comercialice con viviendas, debe de otorgarse la documentacin
completa suscrita por el proveedor, definiendo en planta a escala, la vivienda y el trazado
de todas sus instalaciones, as como los materiales empleados en su construccin, en
especial aquella informacin al que el usuario no tiene acceso directo. En el caso que la
vivienda sea vendida antes de su terminacin, el vendedor est obligado a entregar los
documentos necesarios que garanticen la construccin, asimismo debe de brindarse la
informacin sobre las condiciones del entorno en donde se ubica la vivienda, tales como
la fragilidad ambiental y los posibles riesgos. Es decir que la ley establece importantes
derechos que pueden complementar la proteccin de los consumidores o de los lote
habientes potenciales.

Derecho a la educacin en Materia de Consumo

El aspecto educativo que pretende salvaguardar la ley de lotificaciones se compara con
un derecho fundamental q protege al consumidor q en este caso es el lote habiente, y es
el derecho a la educacin en materia de consumo. El papel que desenvuelve la DPC a
travs de la ley de proteccin al consumidor, es esencial para evitar que los lote habientes
sufran de prcticas abusivas por parte de los lotificadores o las empresas que se dedican
a dicho giro. Por lo tanto se debe pretender a conservar sus derechos a travs de una
educacin en la materia, evitando en la ms grave de las situaciones los casos de estafa.

A travs de la categorizacin de las infracciones que se imponen a los lotificadores que

incumplen con algn precepto consagrado en la LPC se logra disminuir las prcticas anti
comerciales. De este modo la entidad tiene la potestad de imponer multas al sector
inmobiliario, en algunos casos por introducir clusulas abusivas en los contratos de
adhesin en perjuicio de los consumidores. As tambin cobros indebido, incumplimiento
de ofertas, diferencia de precio de venta con relacin al costo de reserva, falta de entrega
de contrato firmado, escrituras y de legitimacin de los firmantes de los documentos
legales por promesa de venta de los inmuebles.