Tema 16

EL ARRENDAMIENTO
DERECHO CIVIL II
CARLOS VALCARCEL SISO

Grado de Derecho
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TEMA XVI.- EL ARRENDAMIENTO

I.- ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y ARRENDAMIENTO PARA OTROS

USOS.

La Ley 29/1994 de 24 de noviembre, modificada posteriormente por la Ley 4/2013,

de 4de junio, por la Ley 2/2015, de 30 de marzo y por el Real Decreto Ley 21/2018 de 14
dediciembre, distingue entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para otros
usos distintos a los de vivienda.
En el artículo 2 de la Ley, se considera arrendamiento de vivienda aquel
arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Estos arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y

condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en
el título II dela presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto, los arrendamientos de viviendas cuya superficie

sea superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5’5 veces
el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la
totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en
su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las
disposiciones del Código Civil.

El artículo 3 de la Ley, considera el arrendamiento para uso distinto del de vivienda,

aquelarrendamiento que, recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial
uno distinto del establecido en el artículo anterior, especificando el número 2 del referido
artículo 3, que tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de
vivienda, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de
verano o de cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad
industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que lo celebren.
El artículo 1 de la Ley, determina que la misma establece el régimen jurídico
aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos
distintos al de vivienda.
II.- PRINCIPIOS BASICOS DE LA LEGISLACION ESPECIAL DE
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS.

A).- DURACION. El artículo 9.1 de la Ley, establece que la duración del

arrendamientoserá libremente pactada por las partes. Si esta fuere inferior a cinco años, o
inferior a sieteaños si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento
del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcanceuna duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador
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fuese persona jurídica,salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días
de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus
prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Las prórrogas legales son potestativas para el arrendatario y obligatorias para el
arrendador.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
establecido plazo de duración o este sea indeterminado (artículo 9.2 de la Ley).

Y, por último, el artículo 10.1 de la Ley dispone que si llegada la fecha de

vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurrido como
mínimo cinco años de duración de aquél, o siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de
antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
necesariamente durante tresaños más. Dispone el número 2 del referido artículo 10 que,
una vez inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad
correspondiente, el derecho de prorroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga
de tres años a la que se refiere el apartadoanterior, se impondrá en relación a terceros
adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
B).- EXCEPCION A LAS PRORROGAS LEGALES. El número 3 del artículo 9 de
la Ley, establece que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez
transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario
que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para
sí o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge
en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La
referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de
antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará
obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo
distinto.
Si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso,
del efectivo desalojo de la vivienda, no hubiera procedido el arrendador o los familiares
indicados anteriormente, a ocupar la vivienda por sí, según los casos, el arrendatario podrá
optar, en el plazo de treinta días, entre: a) ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fue
persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al
tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto, o b) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad
por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por
causas de fuerza mayor.

Por último, si la finca objeto de arrendamiento no estuviere inscrita, también

duraran cinco años o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los
arrendamientos de viviendas que el arrendatario haya concertado de buena fe con la
persona que parezca serpropietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea
imputable al verdadero propietario.

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C).- OPONIBILIDAD DEL ARRENDAMIENTO A TERCEROS ADQUIRENTES DE

LA VIVIENDA ARRENDADA. La Disposición Adicional Segunda de la Ley, modifica el
artículo 2, número 5º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de
1946, que tendrá la siguiente redacción:

“5º Serán inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los

subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.” En consecuencia, quien adquiere
del arrendador la vivienda arrendada ha de soportar la vigencia del contrato, subrogándose
en la posición jurídica de este último en el mismo. Por el contra, si el arrendamiento no se
inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente, el adquirente que reuniese los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no sufrirá esos efectos.

El artículo 14, número 1º de la Ley establece que el adquirente de una finca inscrita
en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna
los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado
en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento está inscrito.

Si la finca, dispone el número 2º del referido artículo 14, que, si la finca arrendada
que seadquiere, no está inscrita, y por lo tanto tampoco está inscrito el arrendamiento, se
aplicará lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil, es decir, el comprador tiene
derecho aque termine el arriendo vigente al verificarse la venta.

D).- LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO. El artículo 17 de la Ley dispone que la

rentaserá la que libremente estipulen las partes y su pago, salvo pacto en contrario, será
mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, sin que en ningún caso
pueda el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
El pago se ha de efectuar en el lugar y por el procedimiento que acuerden las
partes o, ensu defecto, en metálico y en la vivienda arrendada, quedando obligado el
arrendador a entregar al arrendatario el recibo del pago.
Por último, el número 5 del referido artículo 17 permite que arrendador y
arrendatario acuerden libremente que, durante un plazo determinado, la obligación del
pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del
arrendatario de reformaro rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.
El artículo 18 número 1, establece que durante la vigencia del contrato la renta
podrá seractualizada por el arrendador o arrendatario en la fecha en que se cumpla cada
año de vigencia del contrato y en los términos pactados por las partes. En defecto de
pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

El artículo 19 dispone que la renta podrá ser elevada por obras de mejora hechas
por el arrendador, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el
arrendadorfue persona jurídica, le dará derecho salvo pacto en contrario, a elevar la renta
anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos,
sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
E).- GASTOS GENERALES Y SERVICIOS INDIVIDUALIZADOS. El artículo 20 de
la Ley dispone que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado

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sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad de propietarios), sus servicios, tributos,

cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
corresponda a la vivienda arrendada, sean a cargo del arrendatario. Para la validez, este
pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha
del contrato.

F).- DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE DEL ARRENDATARIO DE

VIVIENDAS.- El artículo 25 de la Ley dispone que en caso de venta de la vivienda
arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma en los
términos previstos en los apartados siguientes:

-El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en

el plazode treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.

-Si el arrendador/propietario de la vivienda arrendada procede a la venta de la

misma a un tercero sin haberle hecho al arrendatario o inquilino la notificación prevenida
en el epígrafe anterior o se hubiere omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos,
éste podrá ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518
del Código Civil, es decir, reembolsando al comprador el precio de la venta y además los
gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos
necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

-Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas

arrendadasdeberá justificarse que han tenido lugar las notificaciones prevenidas en los
apartados anteriores. Cuando la vivienda vendida no estuviere arrendada, para que sea
inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo pena de
falsedad endocumento público.

-No habrá tanteo ni retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente

con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un
mismoinmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios
a unmismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

G).- SUSPENSION, RESOLUCION Y EXTINCION DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

1.- SUSPENSION.- Establece el artículo 26 de la Ley que cuando la ejecución en

la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad
competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato
hasta la finalización de las obras con suspensión de la obligación de pago de la renta o a
desistir del contrato sin indemnización alguna.
2.- RESOLUCION.- Aparte de la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil, el
artículo 27 de la Ley establece que:
a.- El arrendador podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

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-Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya

asumido o corresponda al arrendatario.

-Falta de pago del importe de la fianza o su actualización.

-El subarriendo o la cesión inconsentidos.
-Daños causados dolosamente en la finca por el inquilino o realización de
obras noconsentidas por el arrendador cuando el consentimiento sea necesario.

-Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,

peligrosas oilícitas.

-Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la

necesidadpermanente de vivienda del arrendatario.
b.- El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
-La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
21 dela Ley, es decir todas aquellas que sean necesarias para conservar la vivienda en
condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

-La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización

de la vivienda.

3.- EXTINCION.- Determina el artículo 28 que el contrato se extingue por:

-Pérdida de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador, lo que quiere
decires que el contrato se extingue sin ninguna responsabilidad para él.
-Por declaración firme de ruina de la finca arrendada acordada por autoridad
competente.

III.- ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA.

-Este arrendamiento viene regulado en el Título III de la Ley, en cuyo artículo 29
establece que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Es decir, el adquirente se subroga en el contrato de
arrendamiento si el mismo está inscrito y no se subrogará en el referido contrato si el
arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
-Obras de conservación y mejora. El artículo 30 de la Ley establece que lo
dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 (obras de conservación de la vivienda; obras de
mejora; obrasrealizadas por el inquilino sin consentimiento del arrendador y la suspensión
del contrato por obras de conservación o mejora acordadas por autoridad competente),
también son deaplicación al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
-El derecho de adquisición preferente, también está reconocido para este tipo de
contratos,en los términos que determina la Ley en su artículo 25.

-Respecto a la cesión del contrato y subarriendo del contrato, está permitida al

arrendatario que ejerza en el local una actividad empresarial o profesional, pudiendo
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el

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consentimiento del arrendador, si bien hay que notificarle a éste la cesión o subarriendo
teniendo derecho el arrendador a la elevación de la renta en el porcentaje que se fija
legalmente.

-Muerte del arrendatario. Dispone el artículo 33 que la muerte del arrendatario,

cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o
legatario que continúe en el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y
obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato con la obligación de notificar
por escrito al arrendador la referida subrogación dentro de los dos meses siguientes a la
fecha del fallecimiento del arrendatario.

-Resolución de pleno derecho. El artículo 35 dispone que el arrendador podrá

resolver depleno derecho el contrato por las causas previstas en el artículo 27 a; b; d y e
(falta de pago de la renta; falta de pago del importe de la fianza; subarriendo o cesión
inconsentidas; o cuando en el local tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas), y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto enel
artículo 32.

IV.- LA FIANZA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS.

El artículo 36 de la Ley establece la obligatoriedad de la prestación de fianza en
metálicoy en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de
viviendas y dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de
vivienda.

La fianza en metálico, que se constituye como un derecho de prenda de dinero,

garantizael cumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario en el contrato. La
fianza se entregará al arrendatario al final del arrendamiento, previa compensación con
cargo ala misma de lo que este debiere.
El número 6 del artículo 36, enumera la entidades y organismos que están exentos
de prestar fianza (Administración General del Estado, Administraciones de la
ComunidadesAutónomas, entidades que integran la Administración Local, etc.).

V.- LA FORMA DE LOS CONTRATOS.

Según el artículo 37 de la Ley, rige el principio de libertad de forma, si bien las
partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de
arrendamiento.

VI.- CONTRATOS EXCLUIDOS DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS

URBANOS.

Establece el artículo 5 de la Ley que quedan excluidos del ámbito de la aplicación

de lamisma:

a.- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados
yfuncionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñan.
b.- El uso de viviendas militares.

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c.- Los contratos en que arrendándose una finca con casa habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento.
d.- El uso de viviendas universitarias cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las
mismas y sean arrendadas a los alumnos, al personal docente y de administración y
servicios dependientes de aquella.

e.- La cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y

equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales
de oferta turística con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico
derivado de su normativa sectorial.

Bibliografia

Jose Manuel Lete del Río y Javier Lete Achirica. Derecho de Obligaciones, Volumen 1º.
Editorial Thomson Aranzadi. 1ª edición 2005

Luis Díaz-Picazo y Antonio Gullón. Sistema de Derecho Civil, Volumen 2º, tomo I. 11ª
edición 2016