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SENTENCIA DEFINITIVA. Lázaro Cárdenas, Michoacán, 12

doce de enero de 2018 dos mil dieciocho.

V I S T O S, para dictar sentencia definitiva los autos que

integran el juicio sumario civil número 35/2017, que sobre rescisión
de contrato de arrendamiento y otras prestaciones, promovió
/////////////////////, apoderado jurídico de /////////////, administrador único de
/////////////////, en contra de /////////////////, representada por /////////////; y,

R E S U L T A N D O:

PRIMERO. Mediante escrito presentado ante la oficialía de

partes de este distrito judicial, que por razón de turno le correspondió
conocer a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en Materia
Civil, el día 30 treinta de junio del año 2017 dos mil diecisiete,
compareció ////////////////, en cuanto apoderado jurídico de /////////////, , a
presentar demanda en la vía sumaria civil, en contra de ////////////////,
representada por /////////////////.

Fundándose para tal efecto, en la relación de hechos que

indicó en su escrito, los cuales se dan por reproducidos en el
presente apartado, en obvio de repeticiones inútiles y en atención al
principio de economía procesal; finalizó su escrito de demanda con
fundamento en los preceptos legales que consideró aplicables y con
los pedimentos de estilo.

SEGUNDO. Por acuerdo de fecha 13 trece de julio de 2017

dos mil diecisiete, previo requerimiento realizado en autos, se
admitió a trámite la demanda en los términos propuestos y se
autorizó a la actuaria de este juzgado, se constituyera en legal y
debida forma en el domicilio del accionado, para que, con las copias
simples de la demanda y documentos anexos, lo emplazara y
corriera traslado, indicándole que contaba con el término de 3 tres
días, a fin de que compareciera a dar contestación a la demanda
enderezada en su contra; bajo apercibimiento de que, en caso de no
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hacerlo, se le tendría por ciertos los hechos en ella enumerados,

salvo prueba en contrario.

El 4 cuatro de agosto de 2017 dos mil diecisiete, se realizó el

emplazamiento al demandado, tal y como consta a foja 97 noventa y
siete del expediente.

En escrito presentado ante este juzgado el 9 nueve de agosto

del año 2017 dos mil diecisiete, compareció ////////////, apoderada legal
de la //////////////, a dar contestación a la demanda enderezada en su
contra; oponiendo las defensas y excepciones que estimó
conducentes.

En auto del 14 catorce de agosto de 2017 dos mil diecisiete, se

tuvo a la parte demandada dando contestación a la entablada en su
contra y oponiendo las defensas y excepciones que estimó
convenientes a su favor.

TERCERO. El 17 diecisiete de agosto de la anualidad pasada,

se señaló fecha para que las partes se presentaran ante el Centro
Estatal de Justicia Alternativa y Restaurativa del Poder Judicial del
Estado, sin que compareciera una de estas, por tanto, se dio por
terminado el proceso de mediación, como obra a fojas 150 de autos;
ahora bien, en proveído del 18 dieciocho de septiembre, se decretó
por este tribunal, la audiencia de conciliación que disponen los
artículos 118 y 604 del código adjetivo civil, la que se llevó a cabo sin
que las partes hubieran suscrito convenio; el 18 dieciocho de octubre
de 2017 dos mil diecisiete, se mandó abrir el presente juicio a prueba,
por el término común de 15 quince días hábiles, previa notificación
personal que se les hizo a las partes; lapso durante el cual
ofrendaron y desahogaron los medios de convicción que estimaron
convenientes, los que fueron admitidos por este tribunal,
considerándose desahogados los que por su naturaleza así lo
permitieron; en proveído del 23 veintitrés de noviembre de 2017 dos
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mil diecisiete, se mandaron poner las presentes actuaciones a la vista

de las partes, por el término de 2 dos días, para que alegaran lo que
a sus intereses correspondiera; derecho que fue aprovechado por la
parte actora y la demandada por conducto de sus apoderados
jurídicos /////////////////////; y, finalmente en auto del 11 once de diciembre
del año anterior, se ordenó citar a las partes para oír la sentencia
definitiva, momento que ha llegado de pronunciar; y,

C O N S I D E R A N D O:

PRIMERO. Este juzgado es competente para conocer y

resolver en definitiva el presente juicio, de conformidad con lo que
disponen los artículos 149, 150, 159 y 164 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado, puesto que, las partes se
sometieron al distrito judicial de Lázaro Cárdenas, Michoacán, para la
interpretación, ejecución y controversias relacionadas con el contrato
base de la acción; lugar en el que este tribunal ejerce jurisdicción.

SEGUNDO. Analizando las acciones, excepciones y defensas,

objeto de esta contienda judicial, así como los medios de convicción
allegados a los autos, se obtiene que la actora sustenta su pretensión
en los hechos que describe en el escrito inicial de demanda,
consistentes en:

Primero. Con fecha 1 uno de junio de 2010 dos mil diez,

/////////////////, celebro contrato de arrendamiento con la persona
moral denominada /////////////////, representada en ese entonces
por el licenciado ///////////////, respecto del inmueble ubicado en
///////////////////, lo que acreditó con el contrato de arrendamiento
que adjunto a la presente (anexo 1).
Segundo. La persona moral denominada ///////////,
acordaron en que se pagaría por la renta del inmueble solo de
la planta baja y segundo piso, la cantidad de /////////////, por
meses adelantados, por lo que así convenir a sus intereses el
pago de la renta se escalono de la siguiente forma:
a). El mes de junio de 2010 el arrendador lo dará de
gracia al arrendatario, para que este lleve a cabo las
adecuaciones necesarias en el inmueble, por lo que no se
generara pago alguno.
b). En los meses de julio y agosto de 2010 dos mil diez, el
arrendatario pagará solamente el 50% cincuenta por ciento de
renta en cada uno de los meses, de tal forma que el arrendador
solo recibirá la cantidad de /////////////, más el impuesto al valor
agregado por cada uno de esos meses.
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c). A partir del primero se septiembre de 2010 dos mil

diez, el arrendatario deberá pagar íntegramente las rentas por
la cantidad pactada, que corresponde a la cantidad de
//////////////, más el impuesto al valor agregado.
Asimismo, se convino de que se podría incrementar el
importe de la renta pactada en un 8% ocho por ciento anual
fijo, en la fecha de aniversario del contrato celebrado.
Tal como se estipula en la cláusula cuarta del contrato
citado en el hecho anterior, pagos que serían mediante
trasferencia electrónica de fondos a la cuenta bancaria número
/////////// a nombre del arrendador con clabe //////////////////r.
Tercero. Con fecha 1 uno de septiembre de 2011 dos mil
once, ///////////////////, celebró con ///////////////, representada en ese
entonces por el licenciado /////////////, Adendum de contrato de
arrendamiento, respecto de los hechos que con antelación
describió, en donde se da en arrendamiento también el tercer
piso del inmueble ubicado en ///////////////////, por lo que se
convino en que el arrendatario pagaría por concepto de renta la
cantidad de //////////////////., más el impuesto al valor agregado, a
partir del mes de septiembre de 2011 dos mil once, cantidad
que se sumaria al pago que el arrendatario estaba pagando
con antelación por la renta de los dos pisos contratados, por lo
que a partir del mes de septiembre del 2011 dos mil once,
pagarían la cantidad de ////////////////, más el impuesto al valor
agregado. (anexo 2).
Cuarto. Tanto el contrato inicial como el de Adendum se
estipula que el término de arrendamiento del inmueble objeto
del contrato sería por 5 cinco años, por lo que la persona moral
////////////, siempre mantuvo el uso y disfrute de la misma,
cumpliendo de manera puntual con el pago de la renta a la
cuenta bancaria número //////////////// a nombre del arrendador
con clabe ////////////////, sucursal ////////, institución bancaria
//////////; mes con mes hasta el termino del contrato que feneció
con fecha 1 uno de junio de 2015 dos mil quince.
Quinto. Con fecha 1 uno de junio de 2015 dos mil quince,
su mandante y la persona moral denominada ////////////////,
representada en esta ocasión por el licenciado ////////////////,
renovaron contrato por escrito, en donde ambas partes aceptan
y consienten en seguir con el arrendamiento del inmueble
antes descrito por tiempo de cuatro años, a excepción de dos
oficinas, una de 48 metros cuadrados y otra de 24 metros
cuadrados, ubicados hacía el lado noroeste del multicitado
inmueble; que por lo que ve a la planta baja, segundo piso y
tercer piso, se acordó que se usaría exclusivamente para
instalar una escuela de dedicada a la educación media
superior, por lo que empezaría a pagar por concepto de
pensión rentística adelantadas la suma de ////////////////, más el
impuesto al valor agregado, a razón de ////////////////, y que
deberían liquidarse anticipadamente, durante los primeros
cinco días de cada mes el tiempo que dure el arrendamiento,
que previo recibo fiscal se depositaría vía transferencia
electrónica a la cuenta bancaria //////////////// a nombre del
arrendador con clabe ////////////////, sucursal ////////////////,
institución bancaria //////////////// que siempre ha asido utilizada
para el pago de las pensiones rentísticas, estando ambas
partes de acuerdo en dicha suma, siguiendo el use y disfrute
del bien inmueble, contrato que exhibe. (anexo 3).
Sexto El contrato de arrendamiento, fue firmado de puño
y letra por su mandante, el cual fue devuelto por ordenes de mi
representado por conducto de //////////////// a la persona moral
denominada ////////////////, por un error ortográfico en el primer
apellido de su mandante, sin que esta fuera corregido, mismo
que les fue devuelto a ////////////////, con fecha 313 trece de
octubre de 2016 dos mil dieciséis, por conducto de ////////////////,
actualmente directora del Plantel.
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Séptimo. Que desde el momento en que se tuvo

conocimiento el contrato de arrendamiento descrito en los
hechos primero, segundo, tercero y cuarto, la persona moral
denominada ////////////////, conocida comercialmente como
//////////////// y hasta la renovación del mismo, ha estado con el
uso y disfrute del inmueble realizando pagos de la pensión
rentística impuntualmente, tanto es así que, desde el 1 primero
de junio de 2015 dos mil quince, la persona moral no ha
cumplido con la obligación convenida sobre el pago de la
pensión rentística de manera puntual, esto es:
a) el arrendamiento del mes de junio de dos mil
quince, se pago con fecha 18 dieciocho de
agosto de dos mil quince, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.
b) El arrendamiento del mes de julio de dos mil
quince, se pago con fecha veintitrés de
noviembre de dos mil quince, el mes de junio de
2015 dos mil quince, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.
c) El arrendamiento del mes de agosto de dos mil
quince, se pago con fecha veintitrés de
noviembre de dos mil quince, mediante
trasferencia bancaria, a la cuenta ////////////////.
d) El arrendamiento del mes de septiembre de dos
mil quince, se pago con cuatro de diciembre de
dos mil quince, mediante trasferencia bancaria, a
la cuenta ////////////////.

e) El arrendamiento del mes de octubre de dos mil

quince, se pago con fecha cuatro de diciembre
de dos mil quince, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.

f) El arrendamiento del mes de noviembre de dos

mil quince, se pago con fecha cuatro de abril de
2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.

g) El arrendamiento del mes de diciembre de dos

mil quince, se pago con fecha cuatro de abril de
2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.

h) El arrendamiento del mes de enero de dos mil

dieciséis, se pago con fecha cuatro de abril de
2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.
i) El arrendamiento del mes de febrero de dos mil
dieciséis, se pago con fecha cuatro de abril de
2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////, pagando
solamente la cantidad de ////////////////., y hasta el
18 dieciocho de enero de 2017 dos mil diecisiete,
se realizo el pago complementario por la
cantidad de ////////////////, mediante trasferencia
bancaria a la misma cuenta..
j) El arrendamiento del mes de marzo de dos mil
dieciséis, se pago con fecha dieciocho de enero
de dos mil diecisiete, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.
k) El arrendamiento del mes de abril de dos mil
dieciséis, se pago con fecha dieciocho de abril
de 2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////, pagando
solamente la cantidad de ////////////////., y hasta el
 6

día 16 dieciséis de febrero del 2017 dos mil

diecisiete, se realizo el pago complementario por
la cantidad de ////////////////, mediante trasferencia
bancaria a la misma cuenta..
l) El arrendamiento del mes de mayo de dos mil
dieciséis, se pago con fecha dieciséis de febrero
de dos mil diecisiete, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.
m) El arrendamiento del mes de junio de dos mil
dieciséis, se pago con fecha dieciséis de febrero
de 2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////, pagando
solamente la cantidad de ////////////////, y hasta el
18 dieciocho de abril de 2017 dos mil diecisiete,
se realizo el pago complementario por la
cantidad de ////////////////, mediante trasferencia
bancaria a la misma cuenta, que en este mes se
aplica el 8% ocho por ciento del incremento
anual convenido en el contrato de arrendamiento
materia del juicio.
n) El arrendamiento del mes de julio de dos mil
dieciséis, se pago con fecha cuatro de abril de
2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////, pagando
solamente la cantidad de ////////////////, y hasta el
18 dieciocho de abril de 2017 dos mil diecisiete,
se realizo el pago complementario por la
cantidad de ////////////////, mediante trasferencia
bancaria a la misma cuenta.
o) El arrendamiento del mes de agosto de dos mil
dieciséis, se pago con fecha diecinueve de mayo
de 2017 dos mil diecisiete, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////.
p) El arrendamiento del mes de septiembre de dos
mil dieciséis, se pago con fecha cuatro de abril
de 2016 dos mil dieciséis, mediante trasferencia
bancaria, a la cuenta ////////////////, pagando
solamente la cantidad de ////////////////, y hasta el
18 dieciocho de abril de 2017 dos mil diecisiete,
se realizo el pago complementario por la
cantidad de ////////////////, correspondiente al
impuesto al valor agregado, para quedar cubierta
la pensión rentística del mes de septiembre,
teniendo así, hasta la fecha de presentación del
presente libelo, diez meses vencidos.

Octavo. En dicho contrato de arrendamiento se especifica

en su cláusula tercera que el precio del arrendamiento se
incrementara cada año en un porcentaje de un 8% ocho
por ciento del año inmediato anterior, y que para el caso
de que el arrendatario no pague puntualmente la renta,
este se obliga a pagarle a el arrendador un interés del 3%
tres por ciento mensual durante todo el tiempo que dure la
mora, más el impuesto al valor agregado, por lo que desde
el mes de junio de 2015 dos mil quince hasta la actualidad
la persona moral realizó pagos de mensualidades
atrasadas correspondientes al arrendamiento en forma
mas no en tiempo, por lo que se le ha requerido del pago
de intereses tal y como se pacto, dándole este largas de
pago, por lo que hasta el momento no han cubierto todos y
cada uno de los intereses convenidos, razón del 3% tres
por ciento.
Noveno. Su mandante le ha requerido del pago de
mensualidades ya vencidas de manera personal, dándole
solamente promesas de pagos sin que hasta la fecha
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hayan sido cubiertas, por lo que con fecha 8 ocho de julio

de 2016 dos mil dieciséis, //////////////// se presento en sus
oficinas entregándoles de propia mano citatorio
extrajudicial para que se presentara en las oficinas del
////////////////, recibiéndole este ////////////////, domicilio que
ellos conocen perfectamente; para llegar a un acuerdo
sobre el pago de las mensualidades e intereses vencidos
objeto del contrato de arrendamiento, haciendo caso
omiso del mismo, ya que no se presentaron en el término
señalado en dicho citatorio, por lo que su mandante se vio
obligado a promover el presente juicio.

////////////////, en cuanto apoderada legal de la ////////////////, al dar

respuesta al libelo, contestó:
El hecho primero, es cierto; el segundo, es cierto incisos
a), b), c), tercero, es cierto, cuarto es cierto, quinto es cierto,
sexto, no es propio, pero para los efectos procesales el mismo
se niega lisa y llanamente, por tratarse de meras afirmaciones
unilaterales y apreciaciones subjetivas del demandado,
quedando la carga de la prueba en el demandante para
acreditar todas y cada una de sus afirmaciones que hace en
este hecho. Séptimo. El hecho que se contesta es parcialmente
cierto, ya que se puede observar que la parte actora esta
actuando de mala fe y con toda temeridad, pretendiendo
sorprender a su representada y a su señoría, ya que, si bien es
cierto que el hecho que se contesta efectivamente se realizaron
pagos de las pensiones rentísticas, también lo es que es falso y
en el presente se niega que se hayan realizado de manera
impuntual, toda vez que el arrendatario y su representada
pactaron de manera verbal que se realizarían en fecha diversa
a la que se convino en el contrato de arrendamiento, asimismo
aceptó el arrendatario que las pensiones rentísticas podrían ser
pagadas de manera parcial siempre y cuando se pagará el total
de la renta que se hubiera pagado de esa forma,
condonándoles los intereses moratorios. A los incisos a), b), c),
d), e), f), g), h), i), j), k), l), m), n), o), p), los contesto como
parcialmente ciertos, en los términos ya precisados en el hecho
séptimo; octavo. Es parcialmente cierto, ya que ya que se
puede observar que la parte actora esta actuando de mala fe y
con toda temeridad, pretendiendo sorprender a su
representada y a su señoría, ya que, si bien es cierto que el
hecho que se contesta efectivamente se pactó en la cláusula
tercera se pacto el incremento de la pensión rentística cada
año en un 8% ocho por ciento del año inmediato anterior, y el
3% tres por ciento mensual en caso de no pagarse
puntualmente la renta durante el tiempo que dure la mora,
también lo es que es falso y en el presente se niega que la
parte actora haya hecho llegar a mi representada las facturas
correspondientes a los intereses moratorios presumiblemente
adeudados, ya que, de los documentos privados que denomina
facturas, en ninguna de las copias de traslado se desprende
que haya sido recibida por parte de su representada o que
haya sido entregado por medio de un apoderado con
facultades para ello, o algún correo electrónico oficial, por lo
que en ese sentido cabe mencionar que no se puede generar
una obligación, si la misma no ha sido entregada, cabe señalar
que la actora y su representada pactaron de manera verbal que
se autorizaba el pago de las pensiones rentísticas que se
realizarían en fecha diversa a la que se convino en el contrato
de arrendamiento, asimismo aceptó el arrendatario que las
pensiones rentísticas podrían ser pagadas de manera parcial
siempre y cuando se pagara el total de la renta que se hubiera
 8

pagado de esa forma, condonándoles los intereses. Además

de que no fue entregada las facturas y no consta la recepción
en ninguna parte de los documentos anexados, ni mucho
menos el requerimiento formal para hacer el pago como lo
refiere, puesto que su representada no le ha sido requerido
formalmente de pago de factura alguna, puesto que para ello,
se debió haber realizado un requerimiento formal mediante
medios preparatorios o interpelación notarial o corredor público
dando en ese momento el termino de 30 treinta días para hacer
el pago respectivo en términos que la propia factura refiere o
bien en términos de la legislación aplicable, por lo cual, al no
estar efectivamente requerida legalmente de pago alguna
cantidad no es exigible a mi representada la obligación de
hacer, consistente en el pago por lo que hace a los
documentos privados que se describe como facturas que
refiere indebidamente. Noveno. El hecho que se contesta es
falso y para tal efecto se niega, si bien refiere de manera
aislada y sin sustento, de que ha requerido el pago de las
rentas que se duele, lo cierto es que en el presente juicio, no
acredita la actora haber hecho el requerimiento formal en
términos de la legislación civil aplicable, invoca tesis al
respecto. Que como requisito indispensable para que nazca la
obligación de dar, en este caso un pago debe de estar
formalmente requerida previamente o robustecida mediante
documentos que acrediten que efectivamente se dio entrega de
dichos documentos privados que la actora denomina facturas,
cosa que en el presente caso no acontece.

Oponiendo como excepciones y defensas:

Todas las defensas y excepciones que se desprenden del
presente escrito de contestación: Sine accione Agis o la
improcedencia de la acción, defensa genérica que se hace
consistir en la negación del derecho invocado por el actor, a
efecto de revertirle la carga de la prueba, y a su señoría a
analizar los elementos constitutivos de la acción intentada por
dicho actor. La falta de legitimación activa y pasiva, negándose
que la actora tenga derecho a reclamar de su representada las
pretensiones manifestadas en su demanda en atención a que
en ningún momento la actora acredita el haber entregado la
factura o las facturas en donde conste cualquier tipo de adeudo
a cargo de la demandada, y haber requerido a ésta el pago a
que alude como acción principal antes de entablar el juicio
respecto al pago de las facturas. La de preclusión procesal,
que se oponen a todas y cada una de las pretensiones que
demanda la actora, toda vez que esta no se consagra a formar
la litis y no ofrece prueba idónea para demostrar que tiene el
derecho a demandar a su representada. La que se desprende
de la tesis cuyo rubro es Interpelación al deudor, para que
cumpla con lo que se obligo. Debe ser previa a la presentación
de la demanda, en la que exija su cumplimiento. La que se
desprende del artículo 278 del Código de Procedimientos
Civiles en el Estado de Michoacán de Ocampo, que se
desprende que el actor esta obligado a probar. Articulo 343. La
de obscuridad de la demanda, que deriva de la forma tan
ambigua y tendenciosa en que la actora redacta sus hechos de
la demanda, tergiversando estos y falseándolos a efecto de
que no se llegue a la verdad sobre todo por la falta de derecho
que le caracterizó, aunado a las constantes incongruencias que
se hacen patentes, por lo que sus temerarias pretensiones le
conviene, y por la oscuridad con que se conduce. Exceso de
petición de prestaciones, que se hacen valer de manera
subsidiaría y no contradictoria a las demás excepciones
opuestas con anterioridad, y sin conceder de ninguna forma la
procedencia de la acción ejercitada por la moral actora, que se
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hace consistir en que el demandante pretende cobrar una

cantidad mayor a la que realmente le corresponde en caso que
remotamente se considerara procedente su acción. Además de
las pretensiones que indica la actora carecen de sustento, por
falta de coherencia, precisión y concordancia en relación a los
anexos que indica la moral actora en su escrito de demanda,
rebasan lo que en derecho corresponde, amén de que carece
de legitimo sustento legal. La que se desprende de la tesis del
rubro Demanda civil. La omisión de narrar las circunstancias de
tiempo, modo y lugar de ciertos hechos, no es factible
subsanarlas ni de acreditar éstas posteriormente con las
pruebas aportadas. La de Non Mutati Libeli, que hace consistir
en que la actora no podrá cambiar o variar los términos
planteados en el escrito de demanda, por lo que la misma
deberá quedar en los términos y condiciones que ha dejado
plasmados en la demanda., acusando rebeldía a la actora para
que no se admitan nuevos documentos.

En los términos descritos, es como está integrada la Litis en el

presente asunto.

Primeramente, cabe puntualizar que, este tribunal está

obligado a analizar de oficio los presupuestos procesales del caso,
así como los elementos constitutivos de la acción, y sus condiciones,
por ser de orden público, a efecto de resolver sobre su procedencia o
improcedencia, y en función de ello, realizar el pronunciamiento
relativo a las excepciones y defensas opuestas por la parte
accionada.

Orienta lo anterior, la jurisprudencia siguiente:

“DERECHO DE ACCESO A LA IMPARTICIÓN DE JUSTICIA.
SU APLICACIÓN RESPECTO DE LOS PRESUPUESTOS
PROCESALES QUE RIGEN LA FUNCIÓN JURISDICCIONAL.
Si bien los artículos 1o. y 17 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, así como el diverso 25 de la
Convención Americana sobre Derechos Humanos, reconocen
el derecho de acceso a la impartición de justicia -acceso a una
tutela judicial efectiva-, lo cierto es que tal circunstancia no
tiene el alcance de soslayar los presupuestos procesales
necesarios para la procedencia de las vías jurisdiccionales que
los gobernados tengan a su alcance, pues tal proceder
equivaldría a que los Tribunales dejaran de observar los demás
principios constitucionales y legales que rigen su función
jurisdiccional, provocando con ello un estado de incertidumbre
en los destinatarios de esa función, pues se desconocería la
forma de proceder de esos órganos, además de trastocarse las
condiciones procesales de las partes en el juicio.”.1

Así como la del rubro:

1
Décima Época. Registro: 2007621. Instancia: Segunda Sala. Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Fuente: Gaceta
del Semanario Judicial de la Federación. Libro 11, Octubre de 2014, Tomo I. Materia(s): Constitucional. Tesis:
2a./J. 98/2014 (10a.) Página: 909.
 10

“ACCIÓN. LAS CONDICIONES ESPECIALES PARA SU

PROCEDENCIA, DEBEN SER ANALIZADAS DE OFICIO
POR EL JUZGADOR EN LA SENTENCIA DEFINITIVA
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). Es verdad que el
artículo 174 del Código de Procedimientos Civiles para el
Estado, establece determinados requisitos formales que deben
cumplirse cuando se ejercita una acción, independientemente
de cuál sea ésta (dicho precepto legal estatuye: "Al ejercitarse
una acción, se determinará con claridad la prestación que se
exige, el título o causa de la acción y la disposición legal
aplicable."). El cumplimiento de tales condiciones, debe ser
analizado por el juzgador a fin de determinar la admisión o
desechamiento de una demanda. Sin embargo, los citados
requisitos formales no son los únicos que deben ser analizados
oficiosamente por el juzgador para determinar la procedencia
de la acción, pues al momento de fallar, los órganos
jurisdiccionales comunes pueden estimar, aun de oficio, tanto
los presupuestos procesales como las condiciones necesarias
para el ejercicio de la acción. Ahora bien, independientemente
de las condiciones que deben satisfacerse para el ejercicio de
cualquier acción civil, la ley de la materia establece también
condiciones para la procedencia de las acciones en particular;
estas condiciones especiales deben ser estimadas de oficio por
el juzgador, en los términos del artículo 456 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, en relación
con la jurisprudencia número 3, visible a foja 11, de la Cuarta
Parte, Tercera Sala, del último Apéndice al Semanario Judicial
de la Federación, con el rubro: "ACCIÓN. ESTUDIO OFICIOSO
DE SU IMPROCEDENCIA.", pues es obvio que para declarar
probada una acción, deben analizarse, tanto las condiciones
generales y especiales para su ejercicio, como sus elementos
constitutivos.”.2

En cuanto ve, en primer orden, a los presupuestos procesales,

se destaca que, la vía en que es planteado un asunto, es uno de
estos y debe estudiarse de oficio antes de resolver el fondo de la litis,
en razón a que, el análisis de las acciones solo puede llevarse a
cabo, si el juicio es procedente en la vía escogida por el actor, pues
de no serlo, el juez está impedido para resolver el fondo de la
controversia, al ser la vía una cuestión de orden público; fundamenta
lo anterior, la jurisprudencia que es aplicable al caso, del siguiente
título y contenido:

PROCEDENCIA DE LA VÍA. ES UN PRESUPUESTO PROCESAL

QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO ANTES DE RESOLVER EL
FONDO DE LA CUESTIÓN PLANTEADA. El derecho a la tutela
jurisdiccional establecido por el artículo 17 de la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos no es ilimitado, sino que está
restringido por diversas condiciones y plazos utilizados para
garantizar la seguridad jurídica. Así, las leyes procesales determinan
cuál es la vía en que debe intentarse cada acción, por lo cual, la
prosecución de un juicio en la forma establecida por aquéllas tiene el

2
Novena Época. Registro: 191148. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Jurisprudencia.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XII, Septiembre de 2000. Materia(s): Civil.
Tesis: VI.3o.C. J/36. Página: 593.
 11

carácter de presupuesto procesal que debe atenderse previamente a

la decisión de fondo, porque el análisis de las acciones sólo puede
llevarse a efecto si el juicio, en la vía escogida por el actor, es
procedente, pues de no serlo, el Juez estaría impedido para resolver
sobre las acciones planteadas. Por ello, el estudio de la procedencia
del juicio, al ser una cuestión de orden público, debe analizarse de
oficio porque la ley expresamente ordena el procedimiento en que
deben tramitarse las diversas controversias, sin permitirse a los
particulares adoptar diversas formas de juicio salvo las excepciones
expresamente señaladas en la ley. En consecuencia, aunque exista
un auto que admita la demanda y la vía propuesta por la parte
solicitante, sin que la parte demandada la hubiere impugnado
mediante el recurso correspondiente o a través de una excepción,
ello no implica que, por el supuesto consentimiento de los
gobernados, la vía establecida por el legislador no deba tomarse en
cuenta. Por tanto, el juzgador estudiará de oficio dicho presupuesto,
porque de otra manera se vulnerarían las garantías de legalidad y
seguridad jurídica establecidas en el artículo 14 constitucional, de
acuerdo con las cuales nadie puede ser privado de la vida, de la
libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante
juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que
se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento. Luego
entonces, el juzgador, en aras de garantizar la seguridad jurídica de
las partes en el proceso, debe asegurarse siempre de que la vía
elegida por el solicitante de justicia sea la procedente, en cualquier
momento de la contienda, incluso en el momento de dictar la
sentencia definitiva, por lo que debe realizar de manera oficiosa el
estudio de la procedencia de la vía, aun cuando las partes no la
hubieran impugnado previamente3.

Y, es que, en la especie, en el escrito inicial de demanda,

aparece planteada la acción de rescisión de contrato de
arrendamiento y otras prestaciones, en la vía sumaria civil, por lo
cual, en proveído de 4 cuatro de julio de 2017 dos mil diecisiete, este
tribunal, ordenó prevenir a la parte actora, para que, dentro del
término de tres días, aclarara, corrigiera o completara su escrito inicial
de demanda, en el sentido cuál era la vía en que pretendía intentar
su acción, reiterando dicha parte en promoción de data 10 diez de tal
mes, que intentaba: “VÍA SUMARIA DE DESAHUCIO, RESCISIÓN
DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OTRAS
PRESTACIONES”; de tal manera que, en auto del 13 trece de dicho
mes, se admitió la demanda formulada en la vía sumaria que hizo
valer la parte actora .

3
Época: Novena Época . Registro: 178665. Instancia: Primera Sala. Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXI, Abril de 2005. Materia(s): Común. Tesis: 1a./J.
25/2005. Página: 576.
 12

Empero, la vía elegida por la parte actora no fue la correcta,

porque si bien es verdad que, el artículo 595 en su fracción I del
Código de Procedimientos Civiles del Estado, dispone:

Se tramitarán sumariamente:
I. Los juicios que versen sobre cualquier cuestión relativa a
los contratos de arrendamiento o alquiler, depósito,
comodato, transporte y hospedaje, siempre que consten
por escrito.

Por su parte, el diverso numeral 602 del mismo ordenamiento

legal estatuye:

En los interdictos de obra u objeto peligroso y en los

interdictos para recobrar la posesión de servidumbres
legales, o que consten en instrumento público, y en los
juicios sobre rescisión o terminación de contrato de
arrendamiento, siempre que éste conste por escrito,
admitida la demanda se mandará correr traslado y
emplazar al demandado para que dentro del plazo de tres
días dé contestación a ésta y ofrezca pruebas; contestada
la demanda, en el auto que recaiga a la misma se
acordará lo correspondiente a las pruebas ofrecidas por
las partes y a su vez, de oficio o a petición de parte, se
señalará fecha para una audiencia, la cual tendrá efecto
dentro de los tres días siguientes a dicho auto, previa
notificación que se practique a los contendientes, cuando
menos veinticuatro horas antes de la fecha de la
audiencia, en la que se desahogarán las pruebas que se
hubieren admitido, así como las que ofrezca la parte
actora y se le admitan en la audiencia, en relación con las
excepciones y defensas opuestas por su contraria,
pronunciándose enseguida la sentencia que corresponda.

De no darse contestación a la demanda, la audiencia

tendrá efecto dentro de los tres días siguientes a la
conclusión del plazo otorgado para la contestación de
demanda, debiendo acordarse en el auto que la decrete, lo
que corresponda a las pruebas ofrecidas por la parte
actora en su escrito de demanda.

El emplazamiento se deberá realizar en los términos

legalmente previstos para la primera notificación, sin que
tenga aplicación lo dispuesto en el párrafo último del
artículo 80.

Este juicio sumarísimo se hará constar en una sola

acta cuando termine en un sólo día.

Cuando las pruebas que hubieren ofrecido las partes, en

atención a su naturaleza no se puedan desahogar en una
sola audiencia, se señalará fecha para otra, en la que
necesariamente se tendrán que desahogar plenamente
 13

éstas, debiendo el Juez, para tal efecto, dictar las medidas

que considere convenientes; acto continuo, se pronunciará
la sentencia respectiva.

Cualquier incidente que se promueva se decidirá en la

misma audiencia, sin substanciar artículo.

El Juez y los peritos no son recusables, pero si no se

excusan en caso de estar impedidos, responderán de los
daños y perjuicios que causen con su omisión.

No procederá recurso alguno contra el auto que admita la

demanda ni respecto de las resoluciones que el Juez dicte
durante la substanciación del juicio sumarísimo.

Resultando en el caso que, el contrato de arrendamiento base

de la acción, consta por escrito, como se demuestra con la prueba
documental privada que está glosada a fojas de la 12 doce a la 23
veintitrés del expediente; misma que goza de valor probatorio en
términos de los artículos 367 fracción III, 433 y 538 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado; supuesto en el cual, de
conformidad con el invocado numeral 602 de la ley en cita, los juicios
sobre rescisión o terminación de contrato de arrendamiento (como el
iniciado en este asunto), siempre que este conste por escrito (como
ya se puso de relieve con las constancias traídas a colación), se
tramitarán en la vía sumarísima; lo que conduce a estimar que, la
elegida por la parte actora no fue la adecuada, en razón a que,
nuestra legislación civil tiene como regla especial que los juicios
sobre rescisión o terminación de contrato de arrendamiento, siempre
que este conste por escrito, como es el caso, debe ventilarse en la
vía sumarísima civil, como regla especial que debe prevalecer sobre
la general, como en el caso a estudio.

Es aplicable por identidad jurídica sustancial, dados los

preceptos legales que interpreta, la tesis que dice:

CONTRATO ESCRITO DE ARRENDAMIENTO. SU

RESCISIÓN O TERMINACIÓN Y EL RECLAMO DE OTRAS
PRESTACIONES ACCESORIAS, PUEDEN DEMANDARSE
DE MANERA CONJUNTA EN LA VÍA SUMARÍSIMA CIVIL
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MICHOACÁN). El artículo
595, fracción I, del Código de Procedimientos Civiles para el
Estado de Michoacán establece que se tramitarán
sumariamente los juicios que versen: "...sobre cualquier
cuestión relativa a los contratos de arrendamiento o alquiler
 14

que consten por escrito.". Precepto en el que con su

expresión genérica de "cualquier cuestión" quedan
comprendidas todas las acciones relacionadas con el tema de
arrendamiento celebrado por escrito. Sin embargo, el diverso
numeral 602 dispone que las acciones de rescisión o de
terminación de contrato de arrendamiento escrito, se
tramitarán en juicio sumarísimo. De ese modo, se presenta
el caso de una regla especial frente a una general,
considerando como norma especial el citado artículo 602
y como general el diverso 595. Por lo que, con base en el
principio general de derecho de que la regla especial
prevalece sobre la general, es claro que la vía sumarísima
será la indicada para tramitar las acciones de rescisión o
de terminación de los citados contratos. Con base en ello y
en atención al diverso principio general de derecho de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, las prestaciones
derivadas de cualquiera de esas dos acciones, como el pago
de rentas vencidas y las que se continúen generando,
también deberán demandarse en la vía sumarísima, dado que
el artículo 26 del código en cita dispone: "Cuando haya varias
acciones contra una misma persona, respecto de una misma
cosa y provengan de una misma causa, deben intentarse en
una sola demanda; por el ejercicio de una o más, quedan
extinguidas las otras.". Quedando así para la vía sumaria,
cualquier otra cuestión relacionada con los contratos
referidos4.

Como corolario de lo anterior, de oficio, se declara

improcedente la vía propuesta sumaria civil que ejercitó la actora
////////////////, a través de su apoderado jurídico, para tramitar la rescisión
de contrato de arrendamiento base y otras prestaciones, en contra de
////////////////, por las razones expuestas en este fallo; en consecuencia
de ello, este tribunal no está en condiciones de realizar
pronunciamiento de fondo sobre la acción planteada y las
excepciones opuestas, de ahí que, se dejan a salvo los derechos de
la actora a fin de que los haga valer como estime conveniente.

Tercero. Tomando en consideración que la actora principal no

obtuvo resolución favorable respecto de la acción intentada, se le
condena a pagar a favor de su contraria las costas judiciales que
haya erogado en esta primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto
en los artículos 136, 137 y 148 del código procesal civil, previa su
regulación y aprobación legal.

4
Época: Décima Época. Registro: 2012886. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis:
Aislada. Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 35, Octubre de 2016, Tomo IV.
Materia(s): Civil. Tesis: XI.1o.C.30 C (10a.). Página: 2850
 15

Por lo expuesto y fundado, y con apoyo además en los

artículos 572, 573, 574, 575, 576 y 579 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado, se resuelve el presente juicio
conforme a los siguientes puntos:

P U N T O S R E S O L U T I V O S:

PRIMERO.- Este Juzgado es competente para conocer y

resolver en definitiva el presente litigio.
SEGUNDO.- De oficio, se declara improcedente la vía
propuesta sumaria civil que ejercitó la actora ////////////////, a través de su

apoderado jurídico, para tramitar la rescisión de contrato de

arrendamiento base, en contra de ////////////////, por las razones
expuestas en la parte considerativa de este fallo.
TERCERO. Consecuentemente, este tribunal no está en
condiciones de realizar pronunciamiento de fondo sobre la acción
planteada y las excepciones opuestas, de ahí que, se dejan a salvo
los derechos de la actora a fin de que los haga valer como estime
conveniente.
CUARTO. Se condena a ////////////////, al pago de costas de esta
instancia.
QUINTO.- NOTIFIQUESE PERSONALMENTE, háganse las
anotaciones que procedan en el libro de registro que se lleva en este
Tribunal y cúmplase.
Así, lo resolvió y firma la licenciada Guadalupe Magaña Diego,
Jueza Tercero de Primera Instancia en Materia Civil de este Distrito
Judicial, quien actúa con la secretaria de acuerdos que autoriza,
licenciada Nora Martínez Uribe. Doy fe.
Listada en su fecha.- Conste.-

“En términos de lo previsto en los artículos 12, 13, 38, 97 y 102 de la Ley de
Transparencia, Acceso a la Información Pública y Protección de Datos Personales
del Estado de Michoacán, en esta versión pública se suprime la información
considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en dichos
supuestos normativos”.