CONTRATO DE LOCACION DE INMUEBLES – EFECTOS DE LA

PANDEMIA – LEY 27.551 – MODIFICACIONES AL CCCN –

OM
NORMATIVA COMPLEMENTARIA
EN MATERIA DE LOCACIONES .-

.C
Sancionada el 30 DE
Junio de 2020

DD
modifica varios
aspectos esenciales
LEY 27551
LA del contrato de
locación de
inmuebles
FI
Comenzó a regir a partir del día
siguiente al de su publicación en el


Boletín Oficial para los contratos de

locación celebrados a partir del 1 de
julio de 2020
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 Comprende cuatro aspectos

OM
TITULO I reformas al
Código Civil y Comercial

.C
TITULO II regulación
complementaria de las

DD
locaciones
LA TITULO III organiza un
plan nacional de
regulación social
FI
TITULO IV está destinado a fomentar
la resolución alternativa de conflictos


y una modificación del artículo 6 de la

Ley Nacional de Mediación Obligatoria
26.589
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REFORMAS AL CCCN.-

OM
Domicilio
DOMICILIO ESPECIAL (art. 75 ) electrónico

.C
LOCACION HABITACIONAL.- QUE

DD
SE LE PUEDE REQUERIR AL
Pagos de Alquileres anticipados por un mes
LOCATARIO?(ART. 1196)
Depósitos en garantía equivalente a un mes
LA No se le puede requerir el pago de valor llave
ni la firma de pagares que no forme parte del
PLAZO MINIMO contrato original.
3 AÑOS
(ART. 1198)
FI
Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el
destinado a habitación de su personal extranjero diplomático
o consular.


EXCEPCIONES AL
Habitación con muebles con fines de turismo. SI EL PLAZO DEL
PLAZO MINIMO
CONTR O DE LOS CONTR CONSECUTVOS SUPERA LOS 3 MESES
LEGAL (ART. 1199)
SE PRESUME QUE FUE HECHO CON OTROS FINES
Guarda de cosas
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Exposición u oferta de cosas o servicios en predio ferial.
 El locador debe conservar la cosa en estado de servir
CONSERVACION
al uso y goce, efectuar a su cargo la reparación que
DE LA COSA exija el deterioro, originado por cualquier causa no
(ART. 1201)

OM
imputable al locatario

Locador notificado, locatario puede

URGENTE realizarla a cargo del locador a partir de las
24 hs

.C
REPARACION

DD
NO URGENTE Locatario debe intimar al locador por un plazo no
menor a 10 días para que realice las reparaciones,
cumplido dicho plazo podrá proceder a hacerlas a su
costa
LA
FRUSTRACION DEL USO Se trata, de una innovación en beneficio del
Y GOCE DE LA COSA locatario por frustración de la causa fin del
FI
(ART. 1203) contrato.


La frustración debe ser objetiva, es decir, Rescisión

se debe dar sobre la cosa en sí misma
Cesación del
Por causa no imputables al locatario pago por
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 Se incorpora con esta norma la facultad del locatario de
COMPENSACION descontar del precio del alquiler, el costo de las reparaciones
Art 1204 bis que debería realizar el locador y pese a estar debidamente

OM
intimado, no las realizó

Cargas que gravan la cosa

LOCADOR

.C
Expensas extraordinarias
PAGAR CARGAS Y
CONTRIBUCIONES DE POR

DD
LA ACTIVIDAD ART 1209 Pagar cargas y contribuciones
que se originen en el destino
LA LOCATARIO que de la cosa

Expensas ordinarias
FI
RESOLUCION INMUEBLE – 6 meses, se notifica al locador,
ANTICIPADA al menos 1 mes de anticipación se abona en
ART 1221 LOCATARIO concepto de indemnización 1 mes y medio -


1 año- y 1 mes luego del año

En los casos del art 1199 se debe INMUEBLE DESTINO VIVIENDA.- Habiendo
abonar 2 meses de alquiler transcurrido 6 meses, se notifica con 3 meses
de anticipación
Este archivo fue descargado no se abona indemnización
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 RENOVACION DEL DESTINO VIVIENDA
CONTRATO
ART. 1221 BIS Dentro de los últimos 3 meses cualquiera de las

OM
partes puede convocar –notif- a efectos de acordar
renovación –plazo no mayor a 15 días corridos

Ante el silencio del locador, o frente a su negativa el

.C
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada
sin indemnización

DD
DESTINO HABITACIONAL
INTIMACION DE PAGO Y
LA
DESALOJO ART 1222 Previo demanda de desalojo por falta de
pago intimar por un plazo no menor a 10
días
FI

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del



inmueble
Ante la negativa el locatario puede consignar –gastos y costas a cargo
del locador.

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REGULACION COMPLEMENTARIA DE LAS LOCACIONES

OM
.C
Titulo de propiedad de inmueble
Locaciones
habitacionales

DD
Aval bancario
GARANTIA EL LOCATARIO DEBE
PROPONER AL
Seguro de caución
LA MENOS 2
GARANTIAS
Garantía de fianza o fiador solidario
FI

Garantía personal del locatario, conf

especificaciones establecidas en la


ley

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 Cualquiera sea el destino están exceptuados de
la prohibición de actualización

OM
AJUSTES

USO HABITACIONAL el precio del alquiler debe

fijarse como valor único y por períodos mensuales,

.C
sobre el cual solo pueden realizarse ajustes
anuales;

DD
utilizando un índice conformado por
partes iguales por las variaciones
mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración
LA imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que
debe ser elaborado y publicado
FI
mensualmente por el Banco Central
de la República Argentina (BCRA).


establece la forma en que se efectuará la consignación

CONSIGNACION judicial en caso de negativa del locador a percibir el
alquiler y que en ese supuesto los gastos y costas
correspondientes serán adecargo
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 Resolución General N° 4933 AFIP

OM
REGISTRACION ANTE publicada el 18/02/2020 en el
AFIP CONTRATOS DE Boletín Oficial , por la que se
implementa el denominado
LOCACION DE

.C
“Régimen de registración de
INMUEBLES contratos de locación de
inmuebles” (RELI es su sigla)

DD
La Registración de los Inmuebles ante AFIP ha tenido fuertes críticas
LA
fundamentalmente de los corredores, martillero, agentes
inmobiliarios, todos ellos con gran experiencia en estos temas.
FI
Fundamentalmente consideran, que podrá repercutir en posibles
alzas en los valores locativos producto de las “trabas burocráticas” y
los mayores costos a los propietarios/locadores ante el pago de


impuestos, se aplicará en ciertas y determinadas situaciones.

Añaden una “falta de oportunidad”, por el tiempo extraordinario que
nos toca transitar por la pandemia y su consecuente crisis
macroeconómica.
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Se verán casos en que para eludir la registración se

OM
concertarán contratos de comodato, es decir,
préstamos gratuitos del inmueble en reemplazo de
locación, con el precio pactado en un contrato de

.C
mutuo acuerdo, es decir, préstamo de dinero. O

DD
como es frecuente para los contratos comerciales,
se suscribe un contrato de locación por menor valor
LA
y paralelamente un contrato de mutuo acuerdo
reforzado con pagarés, por la diferencia del precio
FI


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