EL ARRENDAMIENTO DE BIENES

INMUEBLES
JONATHAN J. GERENA ARGUELLO
Abogado
 ELEMENTOS

FORMALIDADES
EL CONTRATO DE
TERMINACION ARRENDAMIENTO
PROCESO DE
RESTITUCION
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

No son esenciales
NATURALEZA pero le pertenecen

ELEMENTOS Art. Sin los cuales no

ESENCIALES podría subsistir
1501 CÓDIGO
CIVIL
No son naturales ni
ACCIDENTALES esenciales pero se
pactan
 FORMALIDADES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

La elaboración adecuada del contrato, es la seguridad de un

negocio exitoso
NOMBRE E IDENTIFICACION DE LAS
PARTES

IDENTIFICACION PLENA Y
SATISFACTORIA
LA PRESENTACIÓN PERSONAL
ANTE NOTARIO – REGISTRO
BIOMETRICO (OPCIONAL)
OBJETIVO: DISMINUIR LOS
RIESGOS EN EL EJERCICIO DEL
ARRENDAMIENTO
 IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

La identificación de la
“cosa” arrendada, es un
elemento esencial del
contrato

DESTACAR: CIUDAD Y/O

MUNICIPIO
NOMENCLATURA CORRECTA
Y ACTUALIZADA
LINDEROS: GENERALES Y
ESPECIFICOS
 PRECIO Y FORMA DE PAGO

La determinación del CLARIDAD: REQUISITO INDISPENSABLE

“precio” es un
elemento esencial del
contrato
DE LOS TITULOS EJECUTIVOS

DETERMINACION INDIVIDUAL: VALOR

DEL CANON – CUOTAS DE
ADMINISTRACIÓN – COSAS Y USOS
CONEXOS
PERIODICIDAD Y REAJUSTES: VALORES
E INCREMENTOS FIJADOS DESDE EL
INICIO
INCORRECTO !!!!!
CORRECTO !!!!!
 PRECIO Y FORMA DE PAGO

PAGOS EXTEMPORANEOS: CONSTITUYEN EN

MORA A LAS PARTES OBLIGADAS DEL CONTRATO

SE CONFIGURA CAUSAL PROPICIA UNA OPORTUNIDAD

DE TERMINACION DEL PARA RESTITUIR AL
CONTRATO ARRENDATARIO
LEGITIMA A LA AL
ARRENDADOR PARA SOLICITAR
DECLARATORIA DE
INCUMPLIMIENTO
 PRECIO Y FORMA DE PAGO

PAGO Y COBRO MEDIANTE

DEPOSITOS DE ARRENDAMIENTO
(ART. 10 LEY 820 DE 2003)
FORMAS DE
PURGAR LA PAGO MEDIANTE CONSIGNACION
MORA CUENTA BANCARIA

PAGO DE MANERA DIRECTA

 PRECIO Y FORMA DE PAGO

PAUTAS PARA TENER EN CUENTA:

LA PROSPERIDAD EN LAS EXCEPCIONES DE PAGO EN LOS

PROCESOS DE RESTITUCIÓN ACARREAN CONDENAS DE
PAGO ART. 384 CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO.

RECIBIR UN DEPOSITO DE ARRENDAMIENTO

CONSTITUIDO EN EL BANCO AGRARIO NO PURGA LA
MORA; COBRARLO SÍ.
LA COMPENSACION DE CREDITOS POR MEJORAS
NECESARIAS NO LOCATIVAS Y UTILES ESTABLECIDA EN
EL NUMERAL 5 DEL ARTICULO 384 DEL CÓDIGO
GENERAL DEL PROCESO, PURGAN LA MORA Y
EXTINGUEN LA CAUSA DE LA RESTITUCIÓN
EVITAR COMPENSACION DE CREDITOS POR
MEJORAS UTILES Y NO LOCATIVAS ART. 27
LEY 820 DE 2003
 TERMINO DE DURACIÓN

ES EL PERIODO PARA EL CUAL SE PACTA LA DURACIÓN DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
CUANDO NO SE ESTIPULA APLICA UNA PRESUNCION
LEGAL CONTENIDA EN EL ART 5 DE LA LEY 820 DE 2003.
EN AUSENCIA DE UN TERMINO DE DURACIÓN, LOS
TERMINOS DE PREAVISO SE DETERMINAN POR LOS
TIEMPOS QUE REGULAN LOS PAGOS. ART. 2009 C.C.
 TERMINACIÓN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIEDA URBANA
 NORMAS ESPECIALES DENTRO DEL ESTADO DE EMERGENCIA
SANITARIA

INAPLICÓ TEMPORALMENTE MOTIVADO PRINCIPALMENTE EN LA AUTOREGULACIÓN

LAS SANCIONES POR FALTA
DE PAGO DEL CANON
IMPUSO UN DEBER A LAS PARTES FIJANDO REGLAS
MUY BASICAS PARA SU CUMPLIMIENTO
DECRETO 579 DE 2020
IMPUSO REGLAS MUY BASICAS PARA LOS CASOS EN
SUSPENDIÓ ACCIONES DE DONDE NO SE LOGRARAN ACUERDOS
DESALOJO Y REAJUSTES

CONSTITUYÓ UNA FUENTE

GENERADORA DE
CONFLICTOS
INMOBILIARIOS
 TERMINO DE DURACIÓN
NORMAS GENERALES DE
LOS CONTRATOS
AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO
CONTRACTUAL

EXCEPCION A LA REGLA
GENERAL
VIVIENDA: POR INTERVENCION
DIRECTA DEL ESTADO

CONTRATOS DE
COMERCIO: POR MANDATO DE LA
ARRENDAMIENTO
LEY
 1. EXPIRACIÓN DEL TERMINO INICIALMENTE
PACTADO

ARTICULO 5 LEY 820 DE TERMINO PACTADO POR

2003 LAS PARTES

ARTICULO 6 LEY 820 DE PRORROGA EN IGUALES

2003 CONDICIONES
NOTA: PARA EL ARRENDADOR LA EXPIRACIÓN DEL TERMINO
PACTADO NO ES UNA CAUSA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO, SALVO CUANDO EL CONTRATO SE HAYA
EJECUTADO POR MÁS DE 4 AÑOS. (lit.d, num. 8 Art. 22 ley 820
de 2003)
 2. PREAVISO UNILATERAL

ES UN AVISO O NOTICIA QUE UNA PARTE DA A LA OTRA

REALTIVA A SU INTENCIÓN DE TERMINAR LA RELACIÓN
ARRENDATICIA Y QUE OPERA UNA VEZ TRASCURRIDOS
CIERTOS PLAZOS.
NO ES REVOCABLE, A MENOS QUE LA OTRA PARTE REITERE
IGUALMENTE SU INTENCIÓN O APROBACIÓN EN LA
REVOCATORIA
 3. CAUSALES DE TERMINACIÓN

GENERICAS ART. 22 Nº 1 - 6

DEL ARRENDADOR UNILATERAL ART. 22 Nº 7

(con pago de inmunización)
ESPECIALES ART. 22 Nº 8, LIT A,B,C,D

GENERICAS ART. 24 Nº 1,2,3

UNILATERAL ART. 24 Nº 4
DEL ARRENDATARIO (con pago de inmunización)
ESPECIALES ART. 24 Nº 5

VENCIMIENTO
ART. 24 Nº 5
DEL TERMINO
 CAUSALES ESPECIALES DEL
ARRENDADOR
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitación, por un término no menor de un (1) año.

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva

construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en

un contrato de compraventa;
LAS CAUSALES ESPECIALES DE RESTITUCIÓN
NO REQUIEREN INDEMNIZACION AL
ARRENDATARIO; PERO SI REQUIEREN
PRESTAR CAUCIÓN
 CAUSALES ESPECIALES DEL
ARRENDADOR

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el

contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.
El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al
precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
 CAUSALES DE TERMINACION DEL ARRENDATARIO

UNILATERAL ART. 24 Nº 4

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado,
con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
 CAUSALES DE TERMINACION DEL ARRENDATARIO
VENCIMIENTO
ART. 24 Nº 5
DEL TERMINO

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas,
siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar
causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al
arrendador.
 EL DESAHUCIO EN MATERIA
COMERCIAL

La Real Academia de la Lengua Española define el desahucio

como la accion y efecto de despedir a un arrendatario mediate
una acción legal
 NORMAS ESPECIALES DENTRO DEL ESTADO DE EMERGENCIA
SANITARIA

IMPUSO FORMAS DE TERMINAR CONTRATOS

DE ARRENDAMIENTO UNILATERALMENTE

CONSTITUYÓ UNA FUENTE

DECRETO 797 DE 2020
LA MOTIVACIÓN PRINCIPAL YA NO ERA LA GENERADORA DE CONFLICTOS
AUTOREGULACIÓN INMOBILIARIOS

TUVO UN AMBITO DE APLICACIÓN

RESTRINGIDO A ALGUNOS CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO CON DESTINACIÓN
COMERCIAL
 RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ART. 518 CÓDIGO DE COMERCIO
ARTÍCULO 518. <DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>.
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años
consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá
derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los
siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que
tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de
ruina o para la construcción de una obra nueva.
 EL ARRENDAMIENTO DE
LOCALES COMERCIALES

INCUMPLIMIENTO

RESTITUCION DE NECESIDAD DEL

LOCALES PROPIETARIO
COMERCIALES

RECONSTRUCCION O
REPARACION
 REQUISITOS PARA LA RENOVACION DEL
CONTRATO

OCUPACION A NO SE PRESENTE
TITULO DE UNA CAUSAL QUE
ARRENDATARIO IMPIDA LA
COMERCIAL RENOVACION

QUE NO SE HAYA
OCUPACION DESAHUCIADO
NO MENOR DE QUE SE TRATE DEL
2 AÑOS MISMO
ESTABLECIMIENTO
DE COMERCIO
 PROCEDIMIENTO PARA IMPEDIR LA
RENOVACIÓN DEL CONTRATO
ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en
los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al
arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de
terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato
inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el
inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
 PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE RESTITUCIÓN
DE INMUEBLE ARRENDADO
FUENTE Los Centros de Conciliación podrán solicitar a la autoridad judicial que comisione a los
Inspectores de Policía para realizar la diligencia de entrega de un bien arrendado,
ART. 69 LEY 446/98
cuando exista incumplimiento de un acta de conciliación con un acta al respecto.
.
CONTRATO COMERCIAL 2
UNIFICACION DE UN CONTRATO VIVIENDA 0
OBJETIVO
SOLO PROCEDIMIENTO URBANA c.
c.
DECRETO 3817/82 – )
DECRETO 2221/1983 LA RESTITUCIÓN DE LA
RI
TENENCIA
E TRAMITES
NUMERAL 6 - ART. S EXCLUYE LA CONCILIACION
INADMISIBLES
384 C.G.P. D EXTRAJUDICIAL COMO REQUISITO DE
PROCESOS DE
E PROCEDIBILIDAD
RESTITUCION
El demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial
como requisito de procedibilidad de la demanda. 
  
 CARACTERISTICAS DEL TRAMITE ESPECIAL
TRAMITE PREFERENTE
NO ADMITE LA CONTRADICCIÓN A
TRAVES DE MEDIOS EXCEPTIVOS
¿QUIENES DEBEN APROBAR EL ACUERDO DE
CONCILIACIÓN?
ARTICULO 39 LEY 820 DE 2003
(derogado por La ley 1564/2012)
SALVO LA OPOSICIÓN A LA
DILGENCIA DE ENTREGA # 2 ART.
309 CGP
2. Podrá oponerse la persona en cuyo poder se encuentra el bien y
contra quien la sentencia no produzca efectos, si en cualquier forma
alega hechos constitutivos de posesión y presenta prueba siquiera
sumaria que los demuestre. El opositor y el interesado en la entrega
podrán solicitar testimonios de personas que concurran a la diligencia,
relacionados con la posesión. El juez agregará al expediente los
documentos que se aduzcan, siempre que se relacionen con la
posesión, y practicará el interrogatorio del opositor, si estuviere
presente, y las demás pruebas que estime necesarias.
¡GRACIAS!