CONCEPTOS

GENERALES DESAHUCIOS Y
PREAVISOS COMO
FORMAS DE TERMINAR
S
FORMALIDADE

LOS CONTRATOS DE
TOS
PROCEDIMIEN
ARRENDAMIENTO
CAUSLAES DE
(VIVIENDA Y COMERCIAL)
TERMINACION

CONSEJOS
PRACTICOS
Abg. JONATHAN JULIAN GERENA ARGUELLO
COORDINADOR JURÍDICO
 EL DESAHUCIO EN MATERIA
COMERCIAL

La Real Academia de la Lengua Española define el desahucio

como la accion y efecto de despedir a un arrendatario mediate
una acción legal
 RENOVACION DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO ART. 518 CÓDIGO DE
COMERCIO
ARTÍCULO 518. <DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado
no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo
establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al
vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o

para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente
distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias

que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su
estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
 EL ARRENDAMIENTO DE
LOCALES COMERCIALES

INCUMPLIMIENTO

RESTITUCION DE NECESIDAD DEL

LOCALES PROPIETARIO
COMERCIALES

RECONSTRUCCION O
REPARACION
 INSTITUCIONES JURIDICAS PROTECTORAS
DEL ARRENDATARIO COMERCIANTE

LOCAL COMERCIAL

DIFERENCIA
ESTABLECIMIENTO DE
ENTRE LOS COMERCIO – ART 515 C.
CONCEPTOS Cio.

PROPIEDAD COMERCIAL

RESTRICCION DE LOS DERECHOS DEL

ARRENDADOR EN BENEFICIO DEL
ARRENDATARIO
 DERECHO DE RENOVACION – PRORROGA DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL

RENOVACION PRORROGA
SUSTITUCION DE CONDICIONES, CONTINUACION DEL CONTRATO EN LAS
ESPECIALMENTE LAS RELATIVAS AL MISMAS CONDICIONES, SALVO LOS
PRECIO Y AL PLAZO INCREMENTOS PACTADOS

POSIBLIDAD DE DISERTAR NUEVAS NO HAY POSIBLIDAD DE DISERTAR

CONDICIONES PARA LA CONTINUIDAD NUEVAS CONDICIONES
 REQUISITOS PARA LA RENOVACION DEL
CONTRATO

OCUPACION A NO SE PRESENTE
TITULO DE UNA CAUSAL QUE
ARRENDATARIO IMPIDA LA
COMERCIAL RENOVACION

QUE NO SE HAYA
OCUPACION DESAHUCIADO
NO MENOR DE QUE SE TRATE DEL
2 AÑOS MISMO
ESTABLECIMIENTO
DE COMERCIO
 PROCEDIMIENTO PARA IMPEDIR LA
RENOVACIÓN DEL CONTRATO

ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en

los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al
arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de
terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato
inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el
inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
 COMUNICA LA INTENCIÓN
DEL ARRENDADOR

INSTRUMENTO PARA
CONSTITUIR EN MORA DE
ENTREGAR
FUNCIONES DEL
DESAHUCIO NO ES “PER SE” UNA CAUSAL
DE RESTITUCION

CAUSALES Nº 2 Y Nº 3 DEL NO SE NECESITA PROBAR LA

ARTICULO 518 C. Cio. CAUSAL INVOCADA
 1. PROPIETARIO CON TITULO DE DOMINIO

FACULTAD PARA 2. ARRENDADOR, CON TITULO DE

DESAHUCIAR DOMINIO

3. MANDATARIO CON FACULTAD EXPRESA

 CARTA PRIVADA

FORMA DE HACER VERBAL

EL DESAHUCIO
CORREO CERTIFICADO

EL ARRENDADOR DEBE TENER EN CUENTA

QUE EN UN EVENTUAL PROCESO, LE
CORRESPONDE LA CARGA DE LA PRUEBA
 TERMINACIÓN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIEDA URBANA
 TERMINO DE DURACIÓN
NORMAS GENERALES DE
LOS CONTRATOS
AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO
CONTRACTUAL

EXCEPCION A LA REGLA
GENERAL

VIVIENDA: POR INTERVENCION

DIRECTA DEL ESTADO

CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO COMERCIO: POR MANDATO DE LA
LEY
 CAUSALES DE TERMINACION DE LOS CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO EN GENERAL

1. LA EXPIRACIÓN DEL TIEMPO ESTIPULADO

2. LA DESTRUCCIÓN DE LA COSA ARRENDADA
3. LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
4. PREAVISO UNILATERAL
5. LA NECESIDAD DE OCUPACIÓN
6. LA RECONSTRUCCIÓN REPARACIÓN, DEMOLICIÓN.
7. INCUMPLIMIENTO A LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES

SE TRATA DE LAS CAUSALES CONTEMPLADAS EN

EL ART. 2008 DEL CÓDIGO CIVIL Y LAS DEMÁS
CONTEMPLADAS EN OTROS ORDENAMIENTOS
 1. EXPIRACIÓN DEL TERMINO INICIALMENTE
PACTADO

ARTICULO 5 LEY 820 DE TERMINO PACTADO POR

2003 LAS PARTES

ARTICULO 6 LEY 820 DE PRORROGA EN IGUALES

2003 CONDICIONES

NOTA: PARA EL ARRENDADOR LA EXPIRACIÓN DEL

TERMINO PACTADO NO ES NECESARIAMENTE, UN
FACTOR DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
 TERMINACION DEL CONTRATO NUMERAL 2
ART. 2008 CÓDIGO CIVIL

ARTICULO 2008. CAUSALES DE EXPIRACION DEL

ARRENDAMIENTO DE COSAS. El arrendamiento de cosas
expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente: (…)
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración
del arriendo. (…)
DEROGACION TÁCITA DE ESTA NORMA
DECRETO 3817/82 Artículo 5º Por vencimiento del término
del contrato, ningún arrendador podrá exigir al arrendatario
la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto
los precios del arrendamiento en su oportunidad, sin perjuicio
de lo previsto en el parágrafo del artículo anterior. 
 2. PREAVISO UNILATERAL
ES UN AVISO O NOTICIA QUE UNA PARTE DA A LA OTRA
REALTIVA A SU INTENCIÓN DE TERMINAR LA RELACIÓN
ARRENDATICIA Y QUE OPERA UNA VEZ TRASCURRIDOS
CIERTOS PLAZOS.
NO ES REVOCABLE, A MENOS QUE LA OTRA PARTE REITERE
IGUALMENTE SU INTENCIÓN O APROBACIÓN EN LA
REVOCATORIA
 3. CAUSALES DE TERMINACIÓN

GENERICAS ART. 22 Nº 1 - 6

DEL ARRENDADOR UNILATERAL ART. 22 Nº 7

ESPECIALES ART. 22 Nº 8, LIT A,B,C,D

GENERICAS ART. 24 Nº 1,2,3

DEL ARRENDATARIO UNILATERAL ART. 24 Nº 4

VENCIMIENTO
ART. 24 Nº 5
DEL TERMINO
 CAUSALES ESPECIALES DEL
ARRENDADOR
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitación, por un término no menor de un (1) año.

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva

construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en

un contrato de compraventa;

LAS CAUSALES ESPECIALES DE

RESTITUCIÓN NO REQUIEREN
INDEMNIZACION AL ARRENDATARIO;
PERO SI REQUIEREN PRESTAR CAUCIÓN
 CAUSALES ESPECIALES DEL
ARRENDADOR

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el

contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.
El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al
precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
 CAUSALES DE TERMINACION DEL ARRENDATARIO

UNILATERAL ART. 24 Nº 4

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado,
con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
 CAUSALES DE TERMINACION DEL ARRENDATARIO

VENCIMIENTO
ART. 24 Nº 5
DEL TERMINO

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas,
siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar
causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al
arrendador.
 CONCLUSIÓN

EL VENCIMIENTO DEL TERMINO DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO NO ES NI PUEDE SER UNA CAUSAL DE
TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
VIVIENDA POR PARTE DEL ARRENDADOR
¡GRACIAS!