Guía de terminación

del contrato de
arrendamiento
Mediante La Ley 820
De 2003
 Guía de terminación del
contrato de arrendamiento

La Ley 820 de 2003 fue creada con el

propósito de precisar todos los criterios
Terminación por
necesarios para regular adecuadamente los
contratos de arrendamiento de vivienda
parte del
urbana. De manera que, esta Ley tiene la
característica de ser imperativa y de especial
arrendador
cumplimiento, lo que indica que las
estipulaciones de los contratos no deben
Luego llegamos a la terminación unilateral
contrariar la ley.
solicitada por el arrendador, donde
encontramos primero esas situaciones de
Dentro de las condiciones especiales de la ley
incumplimiento por parte del arrendatario
están las condiciones para la terminación de
que dan lugar a que el arrendador pueda
los contratos que pasamos a detallar.
terminar el contrato de manera inmediata.
Recordemos que, de manera general, el
incumplimiento a las obligaciones derivadas

Terminación por de un contrato, es una causa para su

terminación.
mutuo acuerdo
La primera forma de terminar los contratos de
arrendamiento que encontramos en la norma,
artículo 21, es la posibilidad que tienen las
partes de dar por terminado el contrato de
arrendamiento en cualquier momento,
cuando tanto arrendador como arrendatario
se ponen de acuerdo en los términos para su
terminación.
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contrato de arrendamiento
7.
Estas son las definidas
expresamente en la Ley por parte
del arrendador:
1.
Mora en el pago de los cánones de
arrendamiento dentro del periodo
pactado.
2.
No pagar los servicios públicos en
forma que esto ocasione una
desconexión o pérdida del servicio
en el inmueble, así como el no pago
de las cuotas de administración
cuando estas están a cargo del
arrendatario.
3.
Que el arrendatario subarriende
total o parcialmente el inmueble,
ceda el contrato o el goce del
inmueble, cambie la destinación del
mismo sin expresa autorización del
arrendador.
4. Afectar la tranquilidad de los
vecinos, o destinar el inmueble para
actos delictivos o contravenciones,
debidamente comprobados ante la
autoridad policiva.
5. Realizar mejoras o cambios en el
inmueble, no autorizados por el
arrendador o destruir total o
parcialmente el inmueble.
6.
La violación por parte del
arrendatario a las normas del
reglamento de propiedad horizontal
cuando se trate de viviendas
sometidas a dicho régimen es
también una causa para que el
arrendador pueda dar por
terminado el contrato.
Continuando con el artículo
estudiado encontramos en el
numeral séptimo la facultad que
tiene el arrendador de terminar
unilateralmente el contrato durante
las prórrogas de éste, siempre que
cumpla con dos condiciones: (i)
notificar al arrendatario de esta
decisión con al menos tres meses de
anticipación a la fecha en que desea
darlo por terminado y (ii) pagar una
indemnización equivalente a tres
cánones de arrendamiento. Aquí es
importante anotar que para el pago
de esta indemnización debe
seguirse el procedimiento señalado
en la Ley que indica el artículo 23 el
cual es:
a) El arrendador deberá consignar
dentro de los (3) meses anteriores a
la fecha indicada de terminación, la
respectiva indemnización a favor
del arrendatario. Recordemos que
esto debe realizarse ante el Banco
Agrario de Colombia.
Asimismo, dicho título debe ser
entregado en la Subsecretaria de
Gobierno puesto que esta es la
entidad encargada de enviarle al
arrendatario una copia del título en
donde se indique el monto a su
favor.
b) Al momento de efectuar la
consignación es necesario dejar
constancia de la causa de la
terminación del contrato, al igual
que, el nombre y dirección precisa
del arrendatario o su representante;
c) Finalmente, si el arrendatario
cumple con la obligación de
entregar el inmueble en la fecha
indicada, podrá recibir el pago de la
indemnización.
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contrato de arrendamiento

No obstante, en caso de no entregar el inmueble en el término previsto el arrendador tendrá

derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, y podrá iniciar el correspondiente
proceso judicial de restitución del inmueble. De manera que, el arrendatario perdería el
derecho a ser indemnizado.

Asimismo, nos explica la Ley la posibilidad que tiene el arrendador de retractarse o desistir
de esta terminación, hecho por el cual este podrá solicitar al Banco Agrario de Colombia la
devolución de la suma que consignó.

¡RECUERDA!
Es importante tener en cuenta que para poder dar por terminado el contrato de
arrendamiento y que se generé en cabeza del arrendatario la obligación de restituir el
inmueble, el arrendador deberá indiscutiblemente cumplir con estos dos requisitos:

Enviar al arrendatario un preaviso escrito que, según ordena la ley debe ser mediante
servicio postal autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses.

Pagar al arrendatario una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de

arrendamiento.

8. Finalmente, el numeral 8 nos describe unas

situaciones determinadas en las que se debe
encontrar el arrendador para poder
invocarlas, dichas situaciones se denominan
causales especiales de restitución, nos explica
la Ley de manera taxativa que estas
situaciones especiales son:

a) Cuando el propietario o poseedor necesite

ocupar el inmueble para su propia habitación
por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble deba de demolerse

con el propósito de efectuar una nueva
construcción o cuando se necesite realizar
reparaciones que requieran una
desocupación total del mismo.

c) Cuando deba de entregarse el inmueble

con el propósito de cumplir con las
obligaciones originadas de un contrato de
compraventa que hubiese celebrado el
propietario;
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contrato de arrendamiento

d) La voluntad del arrendador de dar por

terminado el contrato, siempre y cuando, el
contrato de arrendamiento cumpla como
mínimo cuatro (4) años de ejecución. Los
cuales deberán ser contados a partir de la
fecha de celebración del contrato.
¡IMPORTANTE!
Debes saber que esta causal especial se
encuentra diseñada solo si efectivamente se
cumplirá con la condición que estas
invocando. Dado a que, de lo contrario

¡IMPORTANTE! se deberá optar por la terminación unilateral

con indemnización. Es así como, es
INDISPENSABLE saber que si no se cumple con
la causa el arrendatario se encontrará
Nos indica la Ley que el arrendador que desee
facultado para reclamar los (6) cánones de
dar por terminado el contrato invocando este
arrendamiento a modo de indemnización.
literal d debe indemnizar al arrendatario con
¡Recuerda tener en cuenta todas estas
uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento
recomendaciones para tomar la mejor
y, seguir los parámetros de notificación
decisión!
expuestos anteriormente.

Ahora bien, si el arrendador se encuentra en Situación actual

las situaciones descritas en los literales a, b y
c señala la Ley que este debe cumplir con lo
respecto de las
siguiente:
pólizas
Presentarle al arrendatario un documento
En los últimos meses, desde el Gremio hemos
escrito que contenga los motivos de
evidenciado que las aseguradoras han
terminación
decidio excluir de su ramo de negocios la
póliza que ampara la terminación del
Adjuntar una constancia de haber constituido
contrato cuando se invoca una causal
a favor del arrendatario caución en dinero,
especial. De manera que, con el propósito de
bancaría u otorgada por una compañía de
atender esta situación, recomendamos como
Seguros legalmente constituida. Ten presente
vía de acción optar por la terminación del
que la caución debe otorgarse por un valor
contrato por mutuo acuerdo, donde dicho
equivalente a seis (6) meses del precio de
acuerdo contemple las condiciones de
arrendamiento vigente.
finalización por justa causa antes ya
enumeradas y, en caso de no ser cumplidas, la
Recuerda que el propósito de estos requisitos
eventual indemnización quedaría circunscrita
es garantizar el cumplimiento de la causal
como penalidad a favor del arrendatario.
invocada dentro de los (6) meses siguientes a
Conservando así lo que el legislador
la fecha de restitución.
contempló en la norma como medida para
que la finalización unilateral del contrato sin
indemnización por parte del arrendador fuera
posible siempre que se encontrara este en
alguna de las condiciones habilitantes como
es la necesidad de ocupar el inmueble para su
propia habitación.
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contrato de arrendamiento

Terminación por
parte del arrendatario.
Al mismo tiempo, nos permite la Ley estudiar las causales que podría invocar el
arrendatario para solicitar la terminación unilateral del contrato, teniendo en cuenta
que, las (3) primeras describen conductas que se traducen en un actuar indebido o un
incumplimiento de las obligaciones del arrendador, dichas conductas son:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, siempre y cuando

esto se de debido a una acción premeditada del arrendador o porque este se encuentre
en mora a la hora de realizar los pagos que estuviesen a su cargo.

2. La incursión reiterada del arrendador en situaciones que afecten el goce del inmueble
por parte del arrendatario, lo cual debe ser comprobado ante la autoridad policiva.

3. Elpordesconocimiento por parte del arrendador a los derechos que tiene el arrendatario
la Ley o contractualmente.

4. De manera opuesta, el numeral 4 de este artículo nos permite contemplar la posibilidad

que tiene el arrendatario dar por terminado el contrato de arrendamiento durante el
término inicial del mismo o durante sus prórrogas, siempre y cuando cumpla dos
condiciones:

Notificarle al arrendador de esta decisión con al menos (3) meses de anticipación a la

fecha en la que desea darlo por terminado

Pagar una indemnización equivalente a (3) cánones de arrendamiento. Asimismo, es

importante anotar que para el pago de esta indemnización se debe seguir con el
procedimiento señalado por el artículo 25 de la Ley, el cual es:
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contrato de arrendamiento

a) El arrendatario deberá consignar ante la autoridad competente la indemnización a favor del

arrendador, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación
unilateral. Aquí es importante recordar que el valor de la indemnización se realizará con base en
la renta vigente a la fecha del preaviso.

b) Al momento de efectuar la consignación es necesario que el arrendatario deje la causa de la

terminación del contrato, al igual que, el nombre y dirección precisa del arrendador o su
representante.

c) Finalmente, si el arrendador cumple con la obligación de recibir el inmueble en la fecha

señalada, podrá recibir el pago de la indemnización.

No obstante, en caso de que el arrendador no reciba el inmueble tiene derecho el arrendatario que
se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega
provisional del inmueble. Asimismo, explica la Ley que si ambas partes desisten de dar por
terminado el contrato, el arrendatario podrá solicitar su devolución

Entrega provisional
del inmueble ante autoridad competente
¿Qué sucede si el arrendador se niega a
recibir el inmueble pese a que se
cumplió con los requisitos? En ese caso
el arrendatario podrá realizar una
entrega provisional del inmueble
acompañado de la intervención de la
Secretaría de Gobierno. Para efectos
de la entrega provisional del inmueble,
nos indica la Ley que el arrendatario
deberá realizar lo siguiente:
Presentar solicitud escrita ante la
Secretaría de Gobierno.
Adjuntar a dicha solicitud prueba del
cumplimiento de sus obligaciones de
notificación e indemnización.
Indicar la fecha y hora en la cual se
llevará a cabo la entrega del inmueble.
Una vez se cumpla con esto,
mediante servicio postal autorizado
se le notificará al arrendador una
citación para que si este desea
compadezca a la entrega.
Por último, nos precisa el numeral 5
la posibilidad que tiene el
arrendatario de dar por terminado
el contrato de arrendamiento
cuando éste se encuentre en la
fecha de vencimiento del término
inicial o de sus prórrogas. Para
poder finalizar el contrato debe el
arrendatario notificarle al
arrendador con una antelación no
menor a (3) meses y mediante
servicio postal autorizado su
voluntad de terminar el contrato.
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contrato de arrendamiento

¡IMPORTANTE!
En este caso el arrendatario NO estará obligado a invocar causal alguna diferente
a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. Sin embargo, es
necesario recordar que si se realizara una indebida notificación al arrendador, el
contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un
término igual al inicialmente pactado.

PROCESO ANTE EL BANCO

AGRARIO DE COLOMBIA

1.
Por último, como Gremio nos permitimos indicarles algunos aspectos importantes
para tener en cuenta a la hora de consignar los depósitos que determina la Ley
ante el Banco Agrario de Colombia:

Si el Banco cuenta con múltiples sedes en el lugar donde se procederá a realizar la

caución, se debe indagar cuál es la sede autorizada para llevar a cabo este tipo de
procedimientos.
Para Medellín, la única sede autorizada es la ubicada en la Av. Carabobo #50.

2. En la ventanilla del Banco se debe solicitar el siguiente formato, el cual puede ser
diligenciado tanto por el propietario como por la inmobiliaria: