DANIEL E. MOEREMANS Régimen de alquileres LOCACIÓN INMOBILIARIA.

LIMITACIONES DEL
PRECIO EN MATERIA HABITACIONAL. PLAZO MÍNIMO. PRÓRROGAS DEL PLAZO. OBLIGACIONES
DEL LOCADOR Y DEL LOCATARIO. LIMITACION TEMPORAL DE DERECHOS. FIANZA LOCATIVA. EL
CONTRATO DE LOCACIÓN EN LA EMERGENCIA. LA LOCACIÓN COMO CONTRATO DE
CONSUMO. EXTINCIÓN DEL CONTRATOTRATAMIENTO DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL DEL
CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACI

El nuevo art. 1199 mantiene los cinco casos en los cuales no se aplicará el plazo mínimo legal,
previstos en el CCCN. Los casos que la ley contempla como excluidos del plazo mínimo son:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados u organismos inter-

nacionales, así como también el destinado a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular. La norma no innovó en este punto

b) La habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o

similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres
meses, se presume que no fue hecho con esos fines. Es decir, se disminuyó el plazo
máximo de estos contratos (para que no se presuma que son destinados a vivienda,
es decir con fines habitacionales), que pasaron de seis a tres meses y se agregó “o de
los contratos consecutivos”, que no estaba en la redacción del CCCN. Este agregado se
lo considera innecesario al decir de Leiva Fernández , por cuanto al ser contratos
consecutivos se trata en rigor del mismo contrato. Se mantiene la presunción iuris
tantum de que, de exceder el plazo de tres meses, se considera que se trata de un
contrato con fines habitacionales.

c) La guarda de cosas. Este caso se mantiene inalterado.

d) La exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Ídem anterior.

e) Finalidad determinada. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los con-tratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determina-da expresada en el
contrato y que deba cumplirse normalmente en el plazo menor pactado. Esta
excepción ya estaba prevista en el CCCN. Lo importan-te a los efectos de la exclusión
es que en el contrato se exprese claramente cuál es la finalidad determinada o
específica que habilita a apartarse del plazo mínimo legal.
f) Contrato de hotelería. La NLA no hace referencia al contrato de hotelería u hospedaje,
que se encontraba excluido del plazo mínimo en el art. 27 de la ley 23.091 derogada, lo
cual es correcto, en atención a que se trata de otra figura contractual. Si los menciona
el DNU 320/2
d.
OBLIGACIÓN DEL LOCADOR DE CONSERVAR LA
COSA CON APTITUD PARA EL USO CONVENIDO
(ART. 5º, LEY 27.551)
El art. 5º de la NLA sustituyó el art. 1201 del CCCN, quedando redactado de la siguiente
manera: “Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuara su
cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario.

EN CASO DE NEGATIVA O SILENCIO DEL LOCADOR ANTE UN RECLAMO DEL

LOCATARIO DEBIDAMENTE NOTIFICADO:
**para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con
cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas
a partir de la notificación.

**Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que
realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos,
contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en
la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida
al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el
locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al
mismo”.

En cuanto al procedimiento en caso de producirse un deterioro no imputable al

locatario, este debe requerir al locador en forma fehaciente la reparación. En caso de
negativa o silencio del locador, la norma distingue según se trate de reparaciones
urgentes o no.
 En el primer supuesto, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al
locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas
a partir de la notificación al locador. Pensamos que si por la naturaleza de la
urgencia, el locatario no pudiera razonablemente esperar las 24 horas, las
debería hacer a cargo del locador.
 Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador
para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a
diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido
el cual podrá proceder en la forma indicada anteriormente. Se aclara que, en
todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador
en el contrato (que puede ser el correo electrónico, conforme a la
modificación del art. 75 del CCCN, a través de la ley 27.551), se tendrá por
válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por
motivos imputables al mismo
 Si a raíz de los deterioros se deben efectuar reparaciones o innovaciones a cargo del
locador que interrumpa o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a
que se reduzca temporariamente el alquiler en proporción a la gravedad de la
turbación, o según las circunstancias a resolver el contrato”, lo que puede surgir de lo
dispuesto en el art. 1203 de la NLA

E.
FRUSTRACIÓN DEL USO O GOCE DE LA COSA (ART. 6º,
NLA)
El art. 6º de la ley 27.551, como vimos, sustituyó la redacción del art. 1203 delCCCN
manteniendo el mismo título, o sea “Frustración del uso y goce de la cosa”. El texto prescribe:
“Si por causas no imputables al locatario, este se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta
no puede servir para el objeto de la convención, pue-de pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese
afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”

La norma actual es más amplia que la anterior, que solo contemplaba el caso fortuito o fuerza
mayor, como especie de causa ajena. El actual texto prescribe que si por una causa ajena al
locatario y por lo tanto excluyente de su responsabilidad, este no puede usar o gozar de la cosa
o darle el destino previsto en el contrato, PUEDE PEDIR LA RESCISIÓN DEL CONTRATO O LA
CESACIÓN DEL PAGO DEL PRECIO MIENTRAS DURA LA PRIVACIÓN DEL USO Y GOCE. En el
último párrafo se mantiene la redacción en cuanto a que si no se viese afectada (agregándose)
“directa o indirectamente” la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
En este sentido hubiera sido conveniente agregar expresamente también que:

 si la causa ajena impide servirse de la cosa para el destino que está previsto en el
contrato, aunque no se viera afectada directa o indirectamente la cosa en sí, será de
aplicación la primera parte del artículo, pues evidentemente se produciría una
frustración total o parcial de la finalidad del contrato, sin perjuicio de que se puede
aplicar la teoría de la frustración del fin (art. 1090,CCCN),
 lo cual puede llevar también a la aplicación de la teoría de la imprevisión, aplicándose
el criterio del esfuerzo compartido, como es el caso durante la obligación de
aislamiento social preventivo y obligatorio, establecido por el decr. 297/20y sus
prórrogas
F)
COMPENSACIÓN. ART. 1204 BIS (TEXTO AGREGADO
POR EL ART. 7º DE LA LEY 27.551)
El art. 7º de la ley 27.551 agregó al CCCN como art. 1204 bis el siguiente:
“Compensación.
Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las
disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el
locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle
de los mismos”
 La compensación como sabemos es una forma de extinción de las
obligaciones.
 La compensación incorporada por la ley 27.551 constituye un caso de
compensaciónlegal.

Se configura de pleno derecho cuando se presentan todos los requisitos que la ley
exige. Cabe destacar que, si bien la ley menciona que la compensación se produce
con los cánones locativos, en rigor, la compensación procede a nuestro entender
solo con el precio locativo y no con las demás prestaciones accesorias convenidas

EN CUANTO A LOS REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA COMPENSACIÓN, LOS

MISMOS SURGEN DE LOS ART. 923 DEL CCCN Y DEL ART. 1204 BIS

 Del primero consideramos que no existen dudas que se presentarían los

requisitos previstos en los incs. a) y b) porque se trata de una relación
locador-locatario, donde el locatario está obligado a pagar el precio de la
locación y el locador a restituir los gastos y acreencias, que estando
originariamente a su cargo (v. gr., reparaciones de deterioros no
imputables al locatario) hayan sido satisfechos por el locatario.
 En cuanto al último requisito, para que el crédito del locatario sea exigible
debe tratarse conforme al art. 1204 bis de gastos y acreencias
originariamente a cargo del locador. ¿Cuáles son esos gastos y acreencias
mencionados en el texto? Se trata de los mencionados en la Sección 4ª, es
decir, los que se encuentran a cargo del locador conforme a lo dispuesto
en los arts. 1200 a 1212del CCCN.

Entre ellos tenemos las obligaciones derivadas de los arts. 1201, 1202,
1207y 1211, párr. 2º del CCCN. Es decir, entre dichos gastos se encuentran
los referentes a
 las reparaciones urgentes para conservar la cosa con aptitud para
el uso convenido,que no hubieran sido realizados por el locador en
el plazo establecido en la norma
  y los no urgentes que no hubieran sido satisfechos por el locador
en un plazo no inferior a diez días corridos, contados a partir de la
notificación por parte del locatario.
 También se encuentran las mejoras necesarias realizadas por el
locatario, en el caso del art. 1202 y conforme lo establecido en el art.
1211 del CCCN.

 ADEMÁS, EL ART.1204 BIS REQUIERE COMO REQUISITO QUE EL

LOCATARIO NOTIFIQUE FEHACIENTEMENTE AL LOCADOR el pago
realizado por su cuenta y dé detalle del mismo. Al indicar que debe
detallar los gastos realizados a cargo del locador, deberá obviamente
indicar el monto que pretende compensar. Si hubiera discusión sobre
el tema, lo cual puede versar sobre si correspondía o no al locador
atender el pago, si eran adecuados y proporcionados, lo que surgirá
del detalle y monto de los gastos, la cuestión deberá resolverse
judicialmente. Hasta tanto, consideramos que el locatario deberá
abonar el saldo del precio locativo, si lo hubiere. En caso de resultar
ajustada a derecho la compensación nada más deberá hasta ese
momento. En caso contrario deberá el saldo con más los intereses
correspondientes. Respecto de este punto Leiva Fernández critica que
la norma no haya previsto el derecho de compensación también a
favor del locador.

G) PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR LA

ACTIVIDAD (ART. 8º DE LA LEY 27.551, QUE SUSTITUYÓ
EL ART. 1209 DEL CCCN)
La NLA sustituyó el art. 1209 del CCCN, estableciendo que: “Pagar cargas y contribuciones por
la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen
en el destino que se le da a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la
cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales
aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias”.

EL NUEVO ARTÍCULO derogó la posibilidad de que las partes en ejercicio de la libertad de

configuración pactar algo en contrario, presentándose la norma como imperativa. En segundo
lugar, SE INCORPORÓ EL TEMA DE LAS EXPENSAS, prescribiéndose que el locatario no tiene a
su cargo las expensas comunes extraordinarias. La redacción de la norma no es feliz en cuanto
a la interpretación de las expensas que sí pueden estar a cargo del locatario. Nosotros
entendemos que a pesar de la literalidad de la norma pueden estar a cargo del locatario las
expensas comunes ordinarias. En cambio, Leiva Fernández interpretando literalmente la
norma respecto de las expensas, considera que solo podrían a estar a cargo las expensas
comunes ordinarias que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se
vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de cómo se las nomine. Él critica la norma por cuanto considera que va a
complicar la liquidación de las expensas por parte del administrador, quien DENTRO DE LAS
EXPENSAS ORDINARIAS deberá distinguir aquellas que se vinculan a servicios normales y
permanentes a disposición del locatario de aquellas otras expensas comunes ordinarias que no
se vinculan a gastos habituales

ASÍ LAS COSAS, A NUESTRO ENTENDER EL NUEVO ART. 1209 DE LA NLA

distribuye entre las partes la cuestión del pago de obligaciones accesorias al del precio
locativo. Se distinguen tres situaciones:

a) Los tributos que graven la cosa; b) las expensas, y c) las cargas y contribuciones que se
originen en el destino que se le dé a la cosa locada.

a) En el primer caso considera que deben ser soportados por el locador, asumiendo que su
costo ya integra el precio de la locación.

 Los tributos entonces que gravan la cosa no deben ser soportados por el locatario.
 Las tasas pueden ser objeto a nuestro entender de convención ente las partes, es
decir, se puede establecer válidamente que el ABL o similares en las provincias estén a
cargo del locatario.

b) En cuanto a las expensas, el texto es claro que se encuentran a cargo del locador las
expensas comunes extraordinarias, aun cuando se las denomine como expensas comunes
ordinarias. En cuanto a las comunes ordinarias nosotros consideramos que sí pueden quedar a
cargo del locatario, independientemente del nomen que el administrador del consorcio le
hubiera consignado. En este sentido la norma tiende a proteger al locatario frente a decisiones
dela asamblea de consorcistas o del administrador del consorcio que incluyan determinados
gastos como expensas comunes ordinarias, siendo que en rigor se tratarían de extraordinarias.

c) Las cargas y contribuciones que se originen en el destino que se le dé a la cosa locada. Ellas
deben ser soportadas por el locatario.

H) RESCISIÓN ANTICIPADA A FAVOR DEL LOCATARIO

(ART. 9º DE LA LEY 27.551 QUE SUSTITUYÓ EL ART. 1221
DEL CCCN)
El art. 9º de la ley 27.551 sustituyó el art. 1221 del CCCN por el siguiente: “Resolución
anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto (rectus rescindido) anticipadamente por
el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo

notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si
hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho plazo. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la
notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al
menos seis meses del contrato, no corresponde indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler”. El nuevo texto mantiene la facultad a favor del locatario, cualquier sea el destino de
la locación, a rescindir el contrato transcurridos los seis primeros meses locativos. Para ello
debe preavisar. La NLA aclara que la notificación debe ser hecha en forma fehaciente con un
mes de anticipación. En este sentido aclaró cuál es el plazo mínimo del preaviso, cuestión que
había sido omitida en el CCCN y sí previsto en elart. 8º de la ley 23.091, que lo había fijado en
sesenta días. Al igual que ocurría con anterioridad al nuevo texto, en el caso de decidir el
locatario la rescisión del vínculo, se le reconoce al locador una indemnización, la que se
encuentra tarifada legalmente y que en general será inferior a la que correspondería de
computarse el tiempo restante de ejecución del contrato.

A LOS EFECTOS DE RESCINDIR EL CONTRATO, SE DEBEN CUMPLIR ACTUALMENTE LOS

SIGUIENTES REQUISITOS:

a) ejecución del contrato por un período mínimo: la ley menciona que se puede uso de esta
facultad recién cuando el contrato se ha ejecutado por lo menos durante seis meses;

b) preaviso: la ley establece que el locatario debe preavisar al locador, en forma fehaciente, su
voluntad de rescindir el contrato, por lo menos con un mes de anticipación, una vez que hayan
transcurrido por lo menos seis meses de vigencia del contrato;

c) indemnización tarifada: el locatario que rescinde el contrato antes de su extinción por el

vencimiento del plazo pactado debe pagar una indemnización establecida en la ley y que
depende del tiempo en que hace uso de dicha facultad.

 De hacer uso de esta facultad en el primer año de vigencia del contrato, debe pagar al
locador la suma equivalente a un mes y medio de alquiler, calculado al momento de
desocupar la vivienda.
 Si se hace uso de esta facultad transcurrido un año, debe pagar una indemnización de
un mes de alquiler, en ambos casos más el plazo de preaviso, si este se hubiera
omitido, y salvo que se hubiera pactado una indemnización menor o ninguna
 Tratándose de locaciones exceptuadas del plazo mínimo, la indemnización asciende a
un equivalente a dos meses de alquiler.
 La indemnización tarifada de origen legal debe ser pagada al momento de restituirse
el inmueble.

LA NLA TRAE UNA NOVEDAD: en los inmuebles con fines habitacionales, en caso de que el
preaviso se haya efectuado superados los primeros seis meses de alquiler, con una
anticipación de tres meses o más, el locatario no debe abonar indemnización alguna por la
rescisión anticipada. Ello por cuanto la ley considera que el locador ha tenido tiempo suficiente
para poner nuevamente en alquiler el inmueble y así evitar un daño por la rescisión anticipada.
Este párrafo de la norma ha merecido la crítica de Leiva Fernández, quien considera que se
afecta el derecho de propiedad del locador al producírsele un perjuicio (la rescisión anticipada,
lo que implica que no percibirá renta), sin compensación alguna.
RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN.
OBLIGACIÓN DE NEGOCIAR (ART. 10 DE LA LEY
27.551 QUE INTRODUJO EL ART. 1221 BIS AL
CCCN
El art. 10 de la NLA introdujo uno de los textos más polémicos de la reforma al régimen
locativo inmobiliario. Se refiere a la renovación del contrato de locación, plasmado en el
agregado art. 1221 bis del CCCN. Este establece: “Renovación del contrato. En los contratos de
inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa,
cualquiera de las partes puede convocar a la otra notificándola en forma fehaciente, a efectos
de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince días corridos. En caso de
silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente
notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la
indemnización correspondiente”.

El texto de la nueva norma prescribe entonces que, en los inmuebles con fines habitacionales,
dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera delas partes puede
convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, para negociar la renovación del
contrato, en un plazo no mayor a quince días corridos.

 SI LA INICIATIVA DE RENOVACIÓN LA TOMA EL LOCADOR y el locatario silencia o no

quiere renovar el contrato, no existe en tal supuesto ninguna consecuencia, pues el
locador no puede rescindir anticipadamente el contrato, ni se le impone sanción
alguna al locatario, salvo que este decida rescindir anticipadamente el vínculo (lo cual
en la práctica resultará extraño), quedando solo tres meses para concluir el plazo
contractual.De ser así se aplicará el art. 1221 del CCCN.
 SI LA INICIATIVA DE RENOVAR EL CONTRATO LA TOMA EL LOCATARIO , notificando
en forma fehaciente al locador y este guarda silencio o rechaza la oferta de
renovación, la ley lo habilita a rescindir el contrato de manera anticipada, sin pagar en
tal supuesto indemnización alguna.
La norma le impone en definitiva al locatario una obligación de negociar de buena
fe la renovación del contrato durante un plazo de quince días corridos. Hasta aquí
parecería una solución similar a la establecida para los contratos de larga duración
(art. 1011, CCCN).
En caso de negarse a negociar el locador o silenciar ante la invitación del locatario,el
contrato no queda renovado, sino que habilita al locatario a rescindir el contrato
anticipadamente, sin necesidad de preavisar ni de abonar indemnización alguna.

Sorprende en cambio la norma, cuando sanciona al locador a pesar de haber negociado de

buena fe con el locatario, pero sin éxito por no haberse puesto de acuerdo las partes. En
nuestro derecho sabemos que se debe negociar de buena fe, pero ello no implica
perfeccionar un contrato, ni la obligación de hacerlo, si no se está de acuerdo, pues la
imposición de contratar chocaría con el 958 del CCCN, sin que se pueda justificar la misma
por la invocación del orden público de protección. Además, la norma, a nuestro entender
resulta ineficiente para obtener el fin buscado.
En efecto, si lo que se pretende es dar continuidad al vínculo locativo, el incentivo de decir
que si fracasa la negociación de renovación por falta de consentimiento del locador,
puede el locatario rescindir sin multa el contrato, cuando faltaría en el mejor de los
supuestos dos meses y pico de locación, en la práctica no pensamos que sea suficiente.
Creemos que el locatario preferirá continuar el contrato antes de rescindirlo
anticipadamente, salvo que encuentre otra opción con anterioridad. Por el lado del
locador, al notificársele la obligación de negociar y contando con quince días corridos para
hacerlo, puede comenzar a buscar nuevas opciones para dar en locación, cosa que de
todos modos habría hecho, si su voluntad fuera de no renovar el contrato, o sea que se
encontraría en una situación similar a la que tendría si no existiese la norma. Además, si el
locador considera que el locatario es un contratante valioso, no solo por el precio del
alquiler, será el primer interesado en renovar el contrato. Es por lo considerado, que
pensamos que el agregado era innecesario y que la sanción (o consecuencia) que prevé la
norma no es un incentivo para la renovación del contrato.
Además, pensamos que para que sea aplicable la sanción al locador, el locatario no
debería encontrarse en mora en el pago del canon locativo, pues no sería de buena fe
pretender prorrogar un contrato que no cumple ni es razonable para el locador negociar
con quien ni siquiera purgó su mora.

J) INTIMACIÓN DE PAGO Y DESALOJO DE VIVIENDAS

(ART. 11 DE LA LEY 27.551 QUE MODIFICÓ EL ART.
1222 DEL CCCN)
El art. 11 de la ley sustituyó el art. 1222 del CCCN estableciendo: “Intimación de pago y
desalojo de vivienda. Si el destino de la locación es habitacional, previamente a la
demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo
que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, consignando el lugar de pago.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por
válida, aun si este se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado
la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del
inmueble locado.
Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo,
la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción, y en caso
de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes
procesales o especiales.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la
misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.
En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de
que se le reciba la llave del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de
que se le reciba la llave del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del
día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del
inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días
hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito
judicial de la llave, si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho
plazo”.

La norma viene a complementar, en materia de locaciones con fines habitacionales, lo

dispuesto por el art. 1219, inc. c) del CCCN. La finalidad de la misma es evitar que el
locatario se vea sorprendido por actitudes desaprensivas del locador destinadas a lograr la
rescisión del contrato, sin haberle otorgado la posibilidad de purgar su mora. La norma no
modifica lo establecido en el art. 886 del CCCN respecto de la mora automática en las
obligaciones a plazo cierto, sino que en lo que atañe a la facultad rescisoria en las
locaciones habitacionales le agrega una exigencia complementaria: el requerimiento
previo.

SE TRATA DE UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD RECEPTICIA porque se perfecciona

cuando la declaración de voluntad fue recibida por el locatario. Se considera que la
declaración fue recibida por el locatario, cuando ella se encuentra en la esfera del
destinatario en forma tal que él puede tomar conocimiento de dicha declaración y bajo
circunstancias normales se puede contar con el conocimiento de aquel. Es por ello que se
considera recibida la declaración, aunque realmente no la hubiese recibido materialmente
por haberse ausentado voluntariamente de su domicilio contractual, o se negara a
recibirla.

EN CUANTO A LA FORMA del requerimiento la ley exige un medio fehaciente, es decir

cualquier mecanismo que acredite que el destinatario ha tenido la posibilidad de tomar
conocimiento de la intimación (escritura pública, carta documento, notificación recibida
por el locatario, e-mail constituido, etcétera).

CUMPLIDO EL PLAZO PREVISTO, sin que el locatario purgue su mora, debe restituir la
tenencia de la cosa locada. En caso de no hacerlo, el locador puede iniciar el proceso de
desalojo. Tal procedimiento se sustanciará por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción o en su defecto por el más abreviado

EL PÁRR. 4º DEL ART. 1222 PRESCRIBE UN PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO para el

caso de que el locador se niegue a recibir la restitución del inmueble, el que por su
redacción, se aplica a cualquier supuesto de extinción del contrato y no solo a la causada
por falta de pago. Allí se establece a los efectos de evitar la agravación de la situación de
deudor del locatario que: “En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del
inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario.
  En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a
efectos de que se le reciba la llave del inmueble, este puede realizar la
consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del
locador ...”.

K) NECESIDAD DE CONTAR CON TÍTULO

HABILITANTE PARA EL EJERCICIO DEL
CORRETAJE PARA TENER DERECHO A
PERCIBIR LA COMISIÓN DE LA PARTE QUE NO
CONTRATÓ ORIGINARIAMENTE LOS SERVICIOS
(ART. 12 DE LA LEY 27.551 QUE MODIFICÓ EL
ART. 1351 DEL CCCN

El art. 12 de la NLA sustituyó el art. 1351 del CCCN por el siguiente: “Intervención de uno o de
varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto
pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346 del CCCN. No existe
solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte,
cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las
locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional
matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme a la legislación local”.

Es decir, a los efectos de tener derecho a percibir la comisión, en las locaciones inmobiliarias el
corredor debe encontrarse matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme a la
legislación local. Nosotros entendemos que además de estar matriculado, debe encontrarse
habilitado para el ejercicio del corretaje. De otro modo, no puede legalmente ejercer el
corretaje inmobiliario y mucho menos tener derecho a percibir una comisión. La reforma se
considera correcta, a los efectos de erradicar del mercado a quienes intermedian
regularmente en el mercado locativo sin estar habilitado para ello. Además aclara la obligación
de pagar la comisión por quien no contrató originariamente al corredor y el derecho que tiene
este de no aceptar la intervención del mismo, a los efectos de liberarse del pago de la
comisión.

Por lo demás aclara la situación en caso de intervención de un corredor por cada par-te, en
cuyo caso la comisión será soportada por cada comitente expreso
REGULACIÓN COMPLEMENTARIA DE
LAS LOCACIONES
El art. 13 de la ley 27.551 prescribe: “Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de
requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes
garantías:
a) título de propiedad inmueble;
b) aval bancario;
c) seguro de caución;
d) garantía de fianza o fiador solidario; o
e) garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de
ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los
efectos de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor
mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inc.e), el que puede
elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo tales condiciones el locador debe
aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incs. b), c) y d),
la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen
estas garantías así como las características y condiciones de las mismas”

El artículo en cuestión, tal como dijimos, y lo reafirmó la doctrina, es poco claro, técnicamente
impreciso, e innecesario. La finalidad de la norma es facilitar el acceso formal a la vivienda con
fines habitacionales por parte de los potenciales locatarios. Sin embargo, parece haber seguido
el legislador un lenguaje más cercano a la praxis inmobiliaria que jurídico, lo cual obviamente
es criticable.

Literalmente, pareciera partir de la premisa que las futuras partes en el contrato se han puesto
de acuerdo en general, durante las tratativas contractuales sobre las condiciones particulares
del contrato de locación, restando resolver entre otros el tema de las garantías requeridas
para asegurar en general el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, y en
especial, mas no la única, la del pago del precio locativo y de las prestaciones accesorias.
Cabe destacar, sin embargo, que el futuro locador puede no exigirle al potencial locatario
garantía complementaria alguna, satisfaciéndole el patrimonio de este, patrimonio, que como
se dice, técnicamente en forma imprecisa, es la prenda común de los acreedores o bien su
historial crediticio

La ley, en lugar de dejar librado el tema a la libertad contractual, sale en “auxilio” del locatario,
imponiéndole (“debe”) que ofrezca por lo menos dos opciones del menú que brinda para
satisfacer esta exigencia. ¿Puede ofrecer otra garantía, aparte delas mencionadas en el menú?
Literalmente debe ofrecer por lo menos dos de las mencionadas, no queriendo ello decir que
pueda ofrecer otra, que se adicionaría. ¿Quid si solo ofrece una y no de las referidas en la
norma? El locador podría considerar fracasada las tratativas, sin que ello implique una negativa
injustificada para la celebración del contrato. ¿Pero si la ofrecida es suficiente? Se dirá en tal
caso que el locador aceptaría y que toda disquisición sobre la cuestión se tornaría abstracta.
Seguramente será así, pero entonces ¿en qué beneficia al locatario imponerle la obligación de
brindar las opciones del menú, si con el plato único del día e incluso no incluido en la carta
puede verse satisfecho el locador?

1 GARANTÍAS» ENUMERADAS
a) TÍTULO DE PROPIEDAD INMUEBLE: ¿Basta la exhibición del título de una
propiedad para que el locatario garantice su obligación, o es necesaria que se entregue
el mismo, para de alguna manera asegurar que el bien permanecerá en poder del
locatario? ¿Y si lo entrega al título, será en qué carácter? ¿El título debe ser de una
propiedad propia o puede ser de una ajena? Estos son alguno de los interrogantes que
surgen de la norma, pues la entrega de un título no constituye en sentido técnico
ninguna garantía complementaria a la genérica de todo acreedor.
En general, en la praxis inmobiliaria se solicita que el garante o fiador sea propietario y
que se obligue a mantener la propiedad en su patrimonio durante la vigencia del
contrato o por lo menos que notifique si modifica la situación dominial, de manera tal
de permitir que el locador exija una nueva garantía.

ES VERDAD QUE TAMBIÉN EL TÍTULO PUEDE SERVIR PARA ACREDITAR SOLVENCIA

DEL LOCATARIO, PERO A NUESTRO ENTENDER EL NUDO TÍTULO:
---no es útil para garantizar el cumplimiento de la obligación,
---ni para afectar ese bien al cumplimiento del contrato,
---sino en todo caso para acreditar que dentro del patrimonio existe una propiedad.
---Incluso, en rigor, el mero título no basta para saber si la propiedad se encuentra
libre de gravámenes, o afectada al régimen de familia o ya prometida en venta.
--- Tampoco acredita obviamente el tema posesorio, pudiéndose tratar de una
propiedad de titularidad del locatario, quien hace más de 20 años se encuentra
poseída por un tercero.
Todo ello lleva a concluir que el mero título es insuficiente en principio para obtener
una garantía extra por parte del locador.

b) GARANTÍA PERSONAL DEL LOCATARIO

que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio
fehaciente: en caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada
uno de ellos.
En rigor, tampoco se trata de una garantía, sino la justificación de ingresos, lo cual
constituye un requisito inicial para acreditar que se podrá materialmente dar
cumplimiento a las obligaciones asumidas, en especial la obligación de pago.
Técnicamente como vimos, el locatario garantiza con su propio patrimonio.
Con la certificación de ingresos se logra acreditar que el locatario tiene un flujo de
fondos suficiente para cumplir.
Además, nuevamente es insuficiente la justificación de ingresos, pues si se quiere
tener un cuadro pleno de situación patrimonial se debería evaluar entre otros
aspectos, las obligaciones ya asumidas y los antecedentes crediticios del potencial
locatario.
Por lo demás, la ley decide que es suficiente que se acredite ingresos hasta un máximo
 de diez veces el valor mensual de la locación, lo cual es arbitrario.
Dicho valor puede quizás resulte exorbitante o exiguo, según los casos. Supongamos
un alquiler de$ 15.000 mensuales, debería acreditar el locatario un ingreso de hasta
150.000(no distinguiendo la norma si son brutos o netos). O puede ser insuficiente
pues la garantía es no solo sobre el precio locativo, sino sobre las demás obligaciones
emergentes del contrato

c) LA GARANTÍA DE FIANZA O FIADOR SOLIDARIO:

El primer lugar se distingue dos supuestos cuando en realidad es uno solo, con una
relación de género a especie.
El género de garantía personal de un tercero es la fianza y la misma puede ser simple o
solidaria. Es decir, la fianza solidaria como sabemos es una especie de fianza, con lo
cual era innecesaria la distinción, bastando solo decir “fianza”. En este caso se está
ofreciendo que un tercero asumirá la calidad de fiador. Como se trata de un tercero, él
deberá obviamente prestar su consentimiento para constituirse en tal. En la práctica el
locatario propone un fiador y acompaña con la propuesta la documentación que avala
la solvencia del mismo. Si se acepta, el fiador suscribe el contrato de locación como tal,
incluyéndose el contrato de fianza, en sus distintas especies, en una cláusula del
mismo. Conforme a la NLA se deberá reglamentar los requisitos que deben cumplir las
personas que otorgue una fianza, así como las características y condiciones de la
mismas, sin distinguir siquiera si se trata de un fianza gratuita u onerosa. Esto parece
totalmente desproporcionado. No vemos en este tema comprometido el orden
público en ninguna de sus especies, por lo que condicionar la posibilidad de
constituirse en fiador o que el locador acepte a una persona a lo que establezca la
reglamentación parece violatorio a la libertad contractual y puede llegar incluso a ser
discriminatorio para las personas que queriendo ser fiadoras por una cuestión de
amistad o solidaridad, no reúnan los requisitos, características y condiciones que exija
la reglamentación. Cosa distinta puede ocurrir tratándose de empresas o sociedades,
cuyo objeto sea otorgar fianzas onerosas, en cuyo caso se puede pensar en una
reglamentación de la actividad.

d) “AVAL” BANCARIO:
En rigor el aval es una garantía que se otorga sobre efectos comerciales —una letra de
cambio (art. 32, decr.-ley 5965 t.o.), pagarés,etcétera— a los efectos de obligarse en
forma autónoma al pago de la misma. Si se garantiza el cumplimiento de un contrato
técnicamente se trata de un contrato de fianza y no de aval. Y si lo otorga un banco o
institución financiera, estamos en presencia de un contrato de fianza bancaria,
denominado en la jerga financiera “aval bancario”

e) SEGURO DE CAUCIÓN:
Este es un negocio asegurativo, en virtud del cual se responde en caso de
incumplimiento del deudor de una obligación caucionada. Tal como vimos presenta el
seguro de caución particularidades, que lo distinguen del resto de los seguros
patrimoniales, como v. gr., que es el propio tomador quien puede producir la
generación del siniestro, al incumplir con sus obligaciones, que la aseguradora debe
responder con independencia de si el tomador tiene cobertura financiera, etcétera. La
 reglamentación en estos dos últimos casos (aval bancario y seguro) parece razonable,
pues se trata de actividades reguladas, debiéndose complementar por la autoridad de
aplicación los recaudos de los mismos.

2) MONTOS A GARANTIZAR
El último párrafo del artículo, prescribe que el locador no puede requerir una garantía que
supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo como vimos en el
caso de que se trate de una garantía personal del locatario, en el cual se puede elevar dicho
valor hasta un máximo de diez veces. Esto significa que tratándose de fianzas, aval bancario y
seguros de caución se pone un tope a la garantía de cinco veces el valor mensual de la locación
al monto y en el caso de la certificación de ingresos bastaría con que acredite ingresos hasta
diez veces dicho valor, lo que reiteramos puede resultar insuficiente o exorbitante según los
casos, destacando que no solo se garantiza el pago del precio locativo, sino también las demás
prestaciones accesorias y el resto de las obligaciones emergentes del contrato de locación.
La norma prescribe que, si el locatario ofrece alguna de las referidas garantías, el locador debe
aceptar una de las garantías propuestas, lo que pareciera sugerir que debe celebrar el
contrato, lo cual a nuestro entender no es así, ya que conserva el locador la libertad de
conclusión, lo cual surge reitero del art. 958 del CCCN

3) CONCLUSIÓN
Consideramos que el tema de las garantías, es una cuestión que en principio debe quedar
librada a la libertad contractual y que en caso de los potenciales locarios vulnerables o hiper-
vulnerables, debe ser misión de la seguridad social y del Estado buscar mecanismos idóneos
para facilitar el acceso a una vivienda digna, tal como se desprende del Título III (art. 19, incs. b
y c, NLA).

 Lo más llamativo de la norma en análisis es que, una vez presentado el menú de las
dos opciones, pareciera que el locador tiene o debe aceptar una de las garantías
propuestas por el potencial locatario, a pesar de que las ofrecidas no sean
satisfactorias.
 Ni siquiera se prevé la posibilidad de que le exija otras opciones del menú legal.
Es decir, pareciera limitarse su libertad contractual, pues a pesar de no estar de
acuerdo con las garantías ofrecidas por el potencial locatario, el locador debería
contratar, en contradicción a lo establecido por el art. 958 del CCCN.
 Compartimos la opinión de Frustagli en el sentido de que no se establece una
obligación de contratar, ya que la misma sería inútil.
 Ello por cuanto el locador podría en general no aceptar otras cuestiones y rechazarla
oferta de locación, sin puntualizar que se trata de insuficiencias de garantías.

Por lo demás, la norma pareciera partir de la premisa que lo que se garantiza es solo el precio
locativo, cuando en realidad debería garantizar el cumplimiento del contrato, que excede
dicho rubro. Por otro lado, no toma en consideración el plazo contractual, lo cual es relevante
por el incremento del riesgo que existe para el locatario. Por lo demás, no se sabe si al
otorgarse “aval” bancario o seguro de caución, este será el monto máximo asegurado, en cuyo
caso nuevamente la garantía podría ser insuficiente.

B) AJUSTES
EL ART. 14 DE LA NLA PRESCRIBE BAJO EL TÍTULO DE “AJUSTES” LO SIGUIENTE: “Los contratos
de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los arts. 7º y 10
de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse
ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que
induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben
efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales
del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco
Central de la República Argentina”.

La ley, como vimos, se ha hecho eco de la opinión de que en el contexto actual de una
economía inflacionaria es impensable, la aplicación de un nominalismo ortodoxo, pues además
de ser contrario a la equidad y a la buena fe contractual, generaría efectos negativos tanto
para los inquilinos, los locatarios y el mercado inmobiliario en general. Es por ello que es
correcto que se permitan mecanismos para mantener el sinalagma funcional del contrato, ya
que no hay que olvidar que en definitiva la necesidad de prever actualizaciones o adecuaciones
de precio o cláusulas de estabilización no son causa de la inflación existente (pues por
hipótesis hoy están prohibidas y tenemos de todas formas inflación), sino su consecuencia.
Es por ello que la NLA exceptúa de la prohibición de indexar prevista en la ley 23.928 y
autoriza a indexar el precio locativo, distinguiendo según la locación tenga fines habitacionales
u otros destinos.
En el primer caso, es decir locaciones con fines no habitacionales, las partes pueden en
ejercicio de la autonomía de la voluntad elegir el mecanismo que consideren más conveniente
a sus intereses, como así también acordar precio escalonado o al valor de la mercadería que se
comercializa en el inmueble, o tomar el valor del dólar americano en sus distintas variantes, el
IPC, etcétera.

Respecto de los inmuebles con fines habitacionales, la ley impone limitaciones: ley impone
limitaciones: por un lado, prescribe que el precio de la locación debe fijarse en un valor único y
por períodos mensuales. Ello llevó a la discusión doctrinaria si es posible acordar un precio
escalonado sea ascendente o descendente, pues ya no habría un valor único por períodos
mensuales. Leiva Fernández, se inclina por considerar que estaría prohibido, mientras que para
Frustagli que no lo estaría. Nosotros consideramos que literalmente se encuentra prohibido,
aunque se debe interpretar en el caso concreto en base a la teleología de la norma. Si el pacto
resulta más beneficioso para el locatario, el mismo sería válido, por ejemplo, en el caso de
precio escalonado descendente y en el ascendente también, si de los cálculos del mismo, es
más favorable al locatario que el previsto legalmente. En caso contrario se podría declarar la
nulidad de la cláusula, siempre a pedido de parte, ya que la nulidad no podría ser declarada de
oficio, debiéndose integrar la misma por el mecanismo previsto legalmente.
  En segundo lugar, la repotenciación del precio puede realizarse solo anualmente,
contrariamente o lo que ocurre hoy en la plaza locativa, donde se realiza en forma
semestral.
 La tercera limitación que trae es que para actualizar se debe utilizar un índice
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios
al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores
estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el
Banco Central de la República Argentina. El resultando de la indexación, si el
incremento de los salarios acompañara relativamente la inflación (lo cual es
esperable o deseable), puede resultar incluso superior al que se utiliza
actualmente, por ejemplo, en Tucumán, donde se suele acordar un 17%
semestral, por lo que la previsión legal puede resultar en la práctica nocivo a los
intereses del locatario.
 Por último, consideramos que a los efectos de que el locador no eluda la norma
imponiendo un precio mayor al real (el popular “por las dudas”) con una cláusula
de bonificación condicionada, la NLA prohíbe que se incorpore en el contrato,
bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario, en cuanto
al precio real de la locación. Esto no significa que la bonificación si se encuentra
clara y justificada no pueda ser acordada, ya que en definitiva si es en beneficio
del locatario, no debería ser censurada

C) CONSIGNACIÓN

El art. 15 de la ley 27.551 establece bajo el título “Consignación”: “Si el locador de un inmueble
se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el art. 1208del CCCN, el locatario debe
intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes
a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario dentro de las tres días
hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la
consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad
con las previsiones de la ley 23.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina,
de acuerdo con las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el
gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República
Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador”. Es decir, la ley
27.551 introdujo respecto del pago del precio (a pesar de que se refiera al canon locativo) un
mecanismo de consignación judicial, cuyo régimen general se encuentra regulado en el art.
904 y ss. del CCCN. En el caso de la consignación judicial del precio, el mismo, conforme a lo
establecido en el art. 905 del CCCN, el mismo debe ser íntegro, (pues habla de la consignación
del monto adeudado), de manera tal que si no fuera tal, no tendría derecho, salvo violación a
lo dispuesto en los arts. 9º y 10 del CCCN, a nuestro entender a recurrir al mecanismo previsto
en el art. 15 de la NLA.
En cuanto a los requisitos y efectos, el artículo prescribe:

a) el locatario debe haber requerido al locador la recepción del precio locativo en un plazo de
48 hs. a contar desde la recepción de la notificación;

b) el locador debe haberse negado a recibirlo o guardado silencio sobre la recepción;

c) que inicie el proceso de consignación judicial dentro de los tres días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo del requerimiento. Si lo hiciera después siguiendo la lógica de la
regulación de la consignación del inmueble, no implica que no podrá hacerlo en el futuro, pero
deberá consignar el monto adeudado con más los intereses hasta la notificación del proceso
de consignación. Cumplido los requisitos, resulta admisible que el locatario realice la
consignación judicial del precio locativo, sea mediante depósito judicial sea mediante cheque
cancelatorio, de conformidad a las previsiones de la ley 25.345 y las regulaciones del BCRA,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. Si la consignación resulta inadmisible por no
reunir los requisitos para ella, los gastos y costas serán a cargo del locatario, ya que deberán
aplicarse la normativa de los códigos procesales correspondientes. Se puede criticar la norma
que se refiera a cuestiones procesales como es el tema de las costas judiciales, reconociendo al
mismo tiempo que son las jurisdicciones locales las que regularán las modalidades para
realizarla. De llevar a cabo la consignación a través de cheque cancelatorio, será el BCRA el que
deberá reglamentar el tema.

d) Obligación a cargo del locador de declarar e inscribir

los contratos de locación. Facultad a los locatarios y
fiadores (art. 16, ley 27.551)
El art. 16 de la NLA prescribe: “Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por
el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del
plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal
de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de
contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en
la ley 11.683 (t.o. en 1998y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa
de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe
informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la
existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio
de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato
a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el
presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga”

Esta norma tiene una finalidad fiscal: es decir no tiende a proteger al locatario, sino a
incentivar la recaudación fiscal e indirectamente la transparencia en materia locativa
inmobiliaria.
La norma establece dos obligaciones a cargo del locador:
a) declarar el contrato de locación frente al AFIP, y
b) inscribir el mismo en el AFIP, a través de un régimen de facilidades que este deberá
reglamentar.
En caso de incumplimiento de la obligación de registración: lo hace pasible al locador de las
sanciones que prescribe la ley 11.683 t.o. Estas obligaciones recaen exclusivamente en cabeza
del locador, lo cual es criticable, ya que en todo caso locador y locatario deberían hacerlo. Para
el locatario la inscripción y declaración es potestativa, ya que prescribe el texto que cualquiera
de las partes puede informar al AFIP la existencia del contrato, a los fines dispuesto en el
presente, en los términos que el organismo recaudador disponga. Leiva Fernández apunta que
la regulación hará que en la práctica locadores renuncien o desistan de acciones por
incumplimiento contra el locatario, ante la posibilidad de este de informar la existencia del
contrato o de la obligación del juez de notificar al AFIP la existencia del juicio. Por otro lado, ha
afirmado que también federaliza el sistema publicitario registral de los contratos de locación,
invadiendo cuestiones locales.

Esta obligación de inscripción se la podría denominar como una especie de forma ad

publicitatem, que sería «ad publicitatem ad fiscum», con la particularidad que a los efectos de
incentivar el cumplimiento, la NLA prescribe que el juez antes de correr traslado de la
demanda en virtud de un contrato de locación, dará vista al Fisco a los efectos de que tome la
intervención que corresponda, lo que desde ya consideramos que debe ser fuera del proceso
en sí, ya que el fisco no es parte ni siquiera interesada en el mismo. Es por ello que, una vez
que se haga conocer el proceso, el mis-o debe continuar, corriendo traslado de la demanda o
de la ejecución propiamente dicha, sin esperar que el Fisco actúe de alguna manera en el
marco del juicio.

Comentario del doctor Leandro Stock: En el análisis del art. 16 de la ley 27.551 aparece como
necesario abordarlo primero desde el alcance de su disposición para, a posteriori, definir las
consecuencias del mismo. La primera parte del primer párrafo del artículo establece que “los
contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la Administración
Federal de Ingresos Públicos de la Nación, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que
dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos debe disponer un
régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes”. Queda claro que la
registración comprenderá no solo a los contratos que se celebren a partir del 1º de julio de
2020 sino que los contratos celebrados con anterioridad a esa fecha, y que ya hubieren estado
en vigencia, también deberán registrarse según el régimen que disponga AFIP. El art. 16
circunscribe el deber de registrar los contratos en la persona del locador, con lo cual las
consecuencias nocivas de la falta de registración solo pueden recaer sobre este.

De esta manera, una vez operativa la norma, es decir cuando ya exista el sistema de la
Administración que permita la registración de los contratos, el incumplimiento de la misma
hará incurrir al locador en: la sanción prevista en el artículo a continuación del art. 39 de la ley
11.683, el cual prevé una multa para los supuestos de violaciones a las disposiciones
“...previstas en los regímenes de información propia del contribuyente (...), establecidos
mediante Resolución General de la Administración Federal de Ingresos Públicos”. Esta sanción
es acumulable con las del artículo agregado a continuación del art.38 y, por consiguiente,
además de la multa del artículo antes mencionado podría aplicarse la del tipo correspondiente
a la “omisión de presentar las declaraciones juradas informativas previstas en los regímenes de
información propia del contribuyente (...), establecidos mediante resolución general de la
Administración Federal de Ingresos Públicos, dentro de los plazos establecidos al efecto”. Se
trata, en este caso de una sanción que adviene sin necesidad de requerimiento previo de la
Administración al cumplimiento del deber en infracción que se agrava en razón del sujeto
incumplidor —sociedades, empresas, fideicomisos, asociaciones o entidades de cualquier clase
constituidas en el país, o de establecimientos organizados en forma de empresas estables de
cualquier naturaleza u objeto— pertenecientes a personas de existencia física o ideal
domiciliadas, constituidas o radicadas en el exterior

No resulta aplicable al incumplimiento al deber de registración de la ley 27.551la sanción de

clausura establecida en el art. 40 de la ley 11.683 por cuanto si bien el tipo del inc. b) se refiere
a quienes “...no llevaren registraciones o anotaciones de sus adquisiciones de bienes o servicios
o de sus ventas, o de las prestaciones de servicios de industrialización, o, si las llevaren, fueren
incompletas o defectuosas, incumpliendo con las formas, requisitos y condiciones exigidos por
la Administración Federal de Ingresos Públicos”, en el caso del art. 16 de la ley 27.551 se trata
de una registración que no lleva el locador, sino que lleva la AFIP a partir de la información que
le provee el locador. En aquellos supuestos en que se hubiere efectuado un ajuste o
determinación al locador como consecuencia de la omisión de impuestos que involucre la
omisión en la declaración de ingresos resultantes de la locación de inmuebles, la imputación
deun comportamiento defraudatorio no puede ser como consecuencia de la invocación de la
presunción del inc. a) del art. 47 en cuanto dispone que esa presunción opera cuando “medie
una grave contradicción entre los libros, registraciones ...”, o del inc. b) que crea el indicio a
partir del supuesto de “no llevarse o exhibirse libros de contabilidad, registraciones...”, porque
en estos supuestos no es el contribuyente quien no lleva la registración sino que este se limita
a no cumplir el deber de informar la existencia de un contrato para que sea registrado por la
Administración.
Sin bien el art. 16 comentado hace la salvedad de que sin perjuicio de la obligación del
locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la AFIP a los fines
dispuestos en el presente artículo y en los términos que esta autoridad disponga, no es posible
explicar en términos jurídicos la racionalidad de la imposición del deber de informar solo en la
persona del locador, atribuyéndole a es-te las consecuencias del incumplimiento de la misma y
marginando de todo efecto al locatario .Debemos tener presente que los regímenes de
información están construidos sobre la base teórica de que coadyuvan a determinar la
obligación tributaria y a verificar y fiscalizar el cumplimiento que de ella hagan los
contribuyentes y responsables. En la omisión de exteriorizar un contrato de locación pueden
hallarse comprometidas las obligaciones tributarias no solo del locador —por los ingresos
resutantes de la locación— sino también del locatario —por los importes de las erogaciones no
declaradas que permiten igualmente dimensionar la capacidad contributiva—.
Precisamente el art. 18 de la ley 11.683 utiliza como indicio para la construcción de la
presunción de ganancias e IVA omitidos “...el alquiler que paguen por la locación de inmuebles
destinados a casa-habitación en el respectivo período fiscal ...”

De esta manera, la liberación del locatario del deber impuesto al locador no encuentra una
explicación jurídica plausible dentro del sistema tributario. Sin perjuicio de ello y en el
supuesto de que el locatario hubiere informado a AFIP la existencia del contrato, el suministro
de esa información haría desaparecer las consecuencias sancionatorias por la omisión en que
podría haber incurrido el locador, porque habría quedado satisfecho el propósito que justifica
la norma: proveera la Administración de la información necesaria para poder determinar las
obligaciones tributarias y facilitar sus tareas de verificación y fiscalización.
En el supuesto de que la información hubiere sido brindada tempestivamente solo por el
locatario ni siquiera podría referirse la existencia de un peligro en el comportamiento omisivo
de locador. El derecho quiere que las obligaciones sean cumplidas, y al permitir la norma en
análisis que cualquiera de las partes pueda informar la existencia del contrato a la AFIP,
aclarando que esa información lo es a los fines dispuestos en la norma, aunque el deber
recaiga solo sobre el locador, la sanción a pesar de la satisfacción del propósito de la norma
traduciría a la pena en una venganza

El alcance que corresponda

Toda delegación legislativa parte de un principio elemental: la delegación constituye per se

una excepción al principio general de que solo el poder legislativo dicta disposiciones de
carácter legislativo. De esta manera, si la delegación es una excepción, debe estar fuertemente
regulada porque en el ejercicio de las facultades delegadas pueden comprometerse derechos y
libertades individuales y colectivas. Queda claro, entonces, que toda delegación debe venir
precedida de un patrón o criterio claro que guie al órgano a favor del cual se delega.
Esa claridad debe ope-ar no solo para el órgano delegado sino también para que el
contribuyente pueda verificar o constatar que existe un correlato entre lo que se delega y el
ejercicio delo delegado.

Esta idea nos permite definir los principios generales de la delegación:

1. La delegación sin bases está prohibida.

2. Si la base de la delegación es ambigua, confusa, genérica o indeterminada, es posible
afirmar que no hay base.

EN EL PÁRRAFO FINAL DEL ARTÍCULO QUE COMENTAMOS SE ADVIERTE UN SEVERO ERROR

EN LA TÉCNICA LEGISLATIVA, precisamente por la absoluta indefinición de las facultades
delegadas l último párrafo del art. 16 establece que “cuando se inicien acciones judiciales a
causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el
juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre
la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda”. La ley no
establece ninguna base, criterio o pauta orientadora sobre cuál será elvalcance y/o efectos
que sobre el proceso de ejecución tendría la intervención de la AFIP. Ha dejado librado a la
regulación de la Administración la determinación de los fines a que empleará la información
remitida por el juez del proceso de ejecución del contrato de locación. El exceso de la norma
no solo resulta del hecho que introduce una norma procesal en un ámbito de regulación
exclusivo de los códigos procesales provinciales, al establecer como recaudo previo al traslado
de la demanda la notificación a AFIP dela existencia del contrato, sino que, además, delega en
esta última el determinar cuáles serán los fines a que corresponderá su intervención.
LA ÚNICA INTERVENCIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN podría ser a los fines de poder determinar
la existencia de alguna obligación tributaria del locador o del locatario, sin que ello pueda
tener algún tipo de consecuencia sobre el proceso judicial por lo que no podría ser obstáculo
para que el juez —que admita la constitucionalidad de tal precepto—, luego de informar a AFIP
sobre la existencia del contrato, sin esperar ningún tipo de acto y/o intervención de esta,
continúe con el trámite regulado por el Código Procesal aplicable en su jurisdicción.
8. TÍTULO III. PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER
SOCIAL
El Título III de la ley crea un “Programa Nacional de Alquiler Social”, cuyo antecedente más
próximo es la derogada ley 23.091, que había establecido un sistema de promoción de
locaciones destinadas a vivienda. El art. 10 de la ley 23.091 prescribía: “Creación y
características. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas a
vivienda, con las siguientes características: a) incorporación voluntaria y optativa de los
contratantes; b) instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado
según se establezca en la reglamentación; c) el plazo mínimo de la locación será de tres años;
d) seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional
de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones
del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o da-os
causados a la propiedad. Asimismo, cubrirá al grupo familiar locatario en los su-puestos de
fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso
de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;
e) el precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización
elaborado oficialmente por los Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación y de las
provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y, salarios, promediados en
partes iguales y rebajado dicho índice en un 20% no acumulativo; f) las viviendas que podrán
incorporarse al sis-tema deberán ser las comprendidas en las características de común o
económica dela Res. 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo; g) los beneficios
impositivos que se establecen en los artículos siguientes ...”.

EL ART. 17 DE LA LEY 27.551 CREA, COMO DIJIMOS, EL PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER

SOCIAL, destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda
digna en alquiler mediante una contratación formal. Por el art. 18 se establece cuál será el
organismo rector, prescribiendo que será el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda,
a través de la Secretaría de Vivienda. Él será el encargado del diseño de las políticas públicas
para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el art. 17. A tal fin la
Secretaría de Vivienda debe

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de

violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las
Mujeres 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación
de las mismas.
b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de
entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de
alquiler de viviendas.
c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el
acceso a la locación de viviendas.
d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de
inmuebles destinados a la vivienda.
e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la
adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados,
pensionados y titulares de la prestación por desempleo.
 f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que ten-a por
objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas
que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento
por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo.
h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía,
depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre
que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los
alcances que establezca la reglamentación.
i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro
obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y
ocupación indebida del inmueble
j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en
general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la
oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha
modalidad contractual.

Por el art. 20 se faculta a la Secretaría de Vivienda u órgano que en el futuro la reemplace a

dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del
Programa Nacional de Alquiler Social. Las medidas programáticas mencionadas son adecuadas
y conducentes para el cumplimiento de los deberes del Estado frente a los sectores
vulnerables de la sociedad en materia de la obtención de una vivienda digna prevista en el art.
14 bis dela CN. Solo resta ver en la práctica cómo se concretizan las acciones programadas, de
manera tal que no solo queden en buenas intenciones.

. § 19. TÍTULO IV. MÉTODOS ALTERNATIVOS DE

RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
El art. 21 de la ley prevé que: “El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo
de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos
para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa”.
Esta pretensión programática se complementa operativamente con el art. 22 de la ley, que
modifica el art. 6º de la ley 26.589, el que queda redactado de la siguiente manera: “Aplicación
optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el
procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el
requerido pueda cuestionar la vía

20. CONCLUSIÓN
La ley 27.551se aplicará a los contratos que se suscriban a partir del día siguiente a su entrada
en vigencia, salvo respecto al plazo mínimo legal, en el caso de tratarse de prórrogas o
renovaciones de contratos anteriores, ya que se podrá pactar un plazo menor al prescripto, el
que solo rige para el contrato original. La nueva ley, comodijimos, no solo contiene
disposiciones aplicables al contrato de locación inmobilia

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