NUEVA LEY DE ALQUILERES

ANALISIS A A CARGO DE AB. MARIANO BRIÑA

ÁREA DE LEGALES CPI
30/06/2020
DESTINATARIOS: MATRICULADOS CPI LEY 9445
¿Qué se modifica?
1) Se modifican derechos y obligaciones para locadores, locatarios.
2) Se reforma el CCCN, parte General (Art. 75 CCCN).
3) Se reforman e incorporan artículos en materia de Locación (.
4) Regulación especifica Locación de inmuebles (en algunos casos especificando
cuando se trata de destino habitacional).
5) Orden público
 Reforma al CCCN - CCCN- Nuevo Régimen de Locaciones
Aplicación de la Nueva Ley en el tiempo

• No regirá: Para los Contratos de Locación celebrados hasta el 30 de Junio de 2020.

• Sí regirá: Para los Contratos de Locación celebrados a partir del 01 de Julio de 2020.
• ¿Cuándo entra en Vigencia? El día siguiente de la publicación al Boletín Oficial de la Ley.
Se publico el 30/06/2020. Consecuentemente, comienza a regir el día 01/07/2020.
• Esta ley no deroga al DNU 320/2020*
• ¿Las normas modificadas e incorporadas son de Orden Público? Algunas, sí.
 Reforma al Art. 75 CCCN
• Texto anterior: “Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el
ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.”

• Texto modificado: “Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de sus
derechos y obligaciones que de el emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico
en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamiento
que allí se dirijan”.
 Reforma al Art. 75 CCCN
• Observaciones: Es una modificación al Régimen General, no solo a los Contratos de Locación. No es de orden público,
por lo tanto las partes pueden o no pactarla en el Contrato. Al utilizar el “pueden”, es opcional y no imperativo. En
principio se refiere a casilla de correo. ¿Se podría utilizar whatsapp/facebook como domicilio electrónico? Dudas; en
caso de hacerlo que ambas partes constituyan la misma via.
• ¿Domicilio electrónico con el carácter de domicilio especial?: Creemos que no sustituye al domicilio real o el especial,
sino que es adicional.
• ¿Será eficaz la notificación por mail en relación a intimaciones por reparaciones y falta de pago?. Por la escasa
regulación dentro del sistema legal argentino y en consecuencia lo deficiente de su utilización como medio de prueba,
se debe tener especial cuidado en razón que el desconocimiento insincero de algunas de las partes de la comunicación
recibida traería como consecuencia una discusión sobre la prueba y la necesidad de la utilización de otros medios de
prueba a los fines de autenticar la comunicación, como es la prueba pericial informática, con todo el atraso en los
plazos que ello conlleva y sus consecuencias en la extensión de cualquier tipo de plazo en un proceso judicial.
• Aplicaciones prácticas: Buena medida por el bajo costo.
• Ambas partes deben pactar expresamente el domicilio electrónico en el Contrato. Se tendrán por eficaces las
notificaciones que se efectúen las partes y el CPI al domicilio electrónico.
• Pese a ser una buena medida, los alcances prácticos deben ser analizados cuidadosamente.
 Reforma al Art. 1196 CCCN
• Texto anterior: “Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de
alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad
mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o
equivalentes.”
• Texto modificado "Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no podrá requerirse del
locatario: a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias
asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será
devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional
en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el
momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o
expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido
facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el
locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez
que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de
manera inmediata las sumas retenidas; c) el pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma de pagarés o cualquier
otro documento que no forme parte del contrato original.”
•
Reforma al Art. 1196 CCCN
Observaciones: Se modifica el inc. b) y se incorpora el d). Norma de Orden público.
• Inc. b): Ha caído en desuso en Córdoba el deposito en garantía, pero parece correcto establecer que el monto
otorgado en depósito de garantía deba ser actualizado al momento de la devolución, máxime cuando se amplia el
plazo mínimo de contrato a 36 meses. Devolución: entendemos que debería aclararse que dicho monto se deberá
reintegrar contra la entrega de la vivienda, siempre y cuando se establezca el cumplimiento de todas las
obligaciones contractuales. Sino podría darse el caso en que un inquilino exija la devolución del mismo y quede con
obligaciones pendientes. Si bien se prevé la situación en caso de pagos a servicios públicos o expensas pendientes,
pero no son las únicas obligaciones que tiene el locatario. Ya que no se establece plazo, se deberá pactar en el
Contrato.
• Inciso d) Por la redacción solo estaría prohibido en alquiler habitacional. Aunque en otros destinos, prohibida doble
instrumentación cuando los fines son ilegales: en los otros destinos podría servir como garantía y nunca para evadir
impuestos, ya que eso es fraude a la ley y/o simulación.
• Aplicaciones prácticas: Algunos sugieren el Depósito en moneda extranjera, para paliar la depreciación cambiaria
del monto recibido y la obligación de restituir actualizado. Otros consideran que va a acentuar el desuso del
depósito en garantía. Todo documento extra (pagaré, mutuo, convenios) en destino habitacional se tendrá por no
realizado, se sugiere colocar una leyenda en el mismo contrato que las partes declaren bajo juramento que no
existen anexos, agregados, pagares por fuera del contrato. Anexos de fotos e inventarios firmado por todas las
partes.
 Reforma al Art. 1198 CCCN
• Texto anterior: “Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble,
cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera
celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.El locatario
puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

Texto modificado: “ARTÍCULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El

contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo
expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal
de tres años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este
plazo si está en la tenencia de la cosa”.
 Reforma al Art. 1198 CCCN
• Observaciones: El plazo de 36 meses rige cualquiera sea el destino de la locación. (habitacional
o no). Afecta en “Timbrado” de Contratos y Honorarios profesionales, por aumentar la base.
• El plazo mínimo legal del contrato de locación: orden público. Protección en favor del
inquilino: asegura al inquilino su permanencia en la cosa locada e impedir la especulación en el
medio inmobiliario y/o del locador; a fin de que pueda permanecer hasta terminado el plazo
mínimo legal.
• La nueva Ley: no ha tenido en cuenta las provincias que cargan con impuestos a los sellos a los
contratos y que los mismos ser verán aumentados, en razón que el impuesto tiene como base
imponible el total del valor del contrato con lo cual se estaría agregando al monto del contrato
un tercio más del valor. Se generaría costos adicionales, que hoy están exceptuados hasta un
determinado monto. (En Cba hasta $ 4000 para el año 2020).
• Aplicaciones Prácticas: El contrato debe hacerse como mínimo de treinta y seis (36) meses. Si
se pacta por veinticuatro (24) meses, esa clausula se tiene por NO escrita y se deben cumplir
los 36 meses. Solo existen las excepciones del Art. 1199 CCCN.
 Reforma al Art. 1201 CCCN
• Texto anterior: “Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa
locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el
deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de
terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce
convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la
gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”
Texto modificado: “Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la
cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador
ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede
realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir
de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que
realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la
recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la 'forma indicada en el párrafo precedente. En todos
los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el
locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. “
 Reforma al Art. 1201 CCCN
• Observaciones: Creemos que las partes podrían pactar contractualmente las condiciones de aplicación de
esta norma. La obligación del locador consiste no sólo en entregar la cosa, de conformidad a lo pactado, sino
también en la de mantener dicho estado durante toda la vigencia del contrato. La Ley adopta la obligación al
locador de reparar por cualquier causa no imputable al locatario.
• Se establece un sistema de reclamos para causas urgentes y no urgentes. Estableciendo plazos de al menos
24 horas y 10 días corridos, respectivamente, para efectuar la reparación.
• Sistema de notificación: recepción (recepción del mail o carta documento), no del conocimiento (efectiva
lectura del mail o la carta documento).
• Aplicaciones Practicas: Adquiere relevancia particular dejar establecido el estado de conservación en que se
entrega la cosa. Revisar clausulas que declaran “en perfecto estado de mantenimiento”, cuando no se
condice con la realidad.
• Se sugiere una pormenorizada redacción de clausula para evitar abusos: precio de mercado, presupuestos,
tiempos de reparación. Describir a modo ejemplificativo que se entiende por arreglos urgentes y no
urgentes.
• En caso de haberse pactado domicilio especial electrónico (Art. 75 CCCN), con el mail que haya ingresado en
la casilla comienza a correr el plazo para realizar reparación. Los plazos parecen exiguos ante determinados
arreglos. En caso de silencio/negativa, lo paga el locatario y lo soporta el Locador. (Puede compensarlo –
ejemplo: descontar del precio de alquiler- directamente conforme Art. 1204 bis).
 Reforma al Art. 1203 CCCN
• Texto anterior: “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de
usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o
la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continúan como antes.”

Texto modificado: “Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas
no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no
puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no
se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan
como antes.”
 Reforma al Art. 1203 CCCN
• Observaciones: Se morigeran las condiciones para utilizar la facultad rescisoria –para el locatario-, ya que
no es solamente para caso fortuito o fuerza mayor. Ya que se elimina “caso fortuito o fuerza mayor” y se
introduce “si por causas no imputables al locatario”.
• Es decir, que el impedimento de usar o gozar la cosa o que la cosa no sirviera para el objeto de la
convención -por cualquier causa no imputable al locatario-, inquilino tendrá derecho a: a) la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa o b) rescisión.
• Se establece como pauta Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes.”
• Aplicaciones Practicas: El locatario pueden rescindir el contrato o pedir la suspensión del pago del alquiler
mientas dure la imposibilidad de usar y gozar de la cosa.
• Este articulo cobro mucha importancia práctica en tiempos de Covid19. ¿Se puede renunciar? ¿Hay orden
público? Siempre que se establezcan renuncias, debe ser sobre derechos disponibles y restrictiva.
 Incorporación del Art. 1204 bis CCCN
• Texto incorporado: Artículo 1.204 bis: “Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del
locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario
con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
• Observaciones: De pleno derecho, es decir, directamente el Locatario pueden descontar lo gastado en
concepto de reparación.
• Para algunos autores, no se cumplen los requisitos que prevé el Art. 923 del CCCN para la compensación legal.
• Y al establecerse el “pueden”, las partes podrían pactar las condiciones de la compensación.
• Deja en manos del locatario la posibilidad de compensar, con simple notificación.
• En este caso se debería aclarar que los gastos realizados deberán ser acorde a precios del mercado, a los fines
de evitar desproporciones en las tareas encomendadas, se podría establecer el procedimiento en el Contrato.
• Aplicaciones Practicas: Locatario puede descontar del alquiler, de pleno derecho (directamente), con el precio
del alquiler, solo cursando la notificación fehaciente. Adquiere mucha relevancia el Art. 75 CCCN, es decir si
se pacto o no el domicilio electrónico. Posibles conflictos: para evitarlos redactar las clausulas estableciendo
el procedimiento (ejemplo como y cuando va a proceder la compensación).
 Reforma al Art. 1209 CCCN
• Texto anterior: “Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las
cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago
de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.”

Texto modificado: “Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El

locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las
expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario
aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que
se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias.”
 Reforma al Art. 1209 CCCN
• Observaciones: Antes se podía pactar en contrario, es decir que el Locatario podía asumir el cargo del pago de las que
graven la cosa. Es decir, hay orden publico.
• Se tendría que haber aclarado que se entiende por “No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa…”. En base a
la observación anterior, debe pactarse concretamente que rubros incluye la primer oración y que rubros excluye la
segunda oración. Adquiere realmente importancia la diferencia entre Canon locativo y precio de alquiler.
• ¿Qué impuestos gravan la cosa? ¿Quien las debe soportar?
• DGR grava la cosa.
• ¿Municipalidad de Córdoba? ¿Barrido, Alumbrado? En principio no grava la cosa.
• Queda claro que las expensas ordinarias son a cargo de los locatarios y las extraordinarias de los propietarios,
valorando la diferenciación que realiza el legislador en cuanto a la distinción de los periodos y en consecuencia su
habitualidad (ordinarias) y no (extraordinarias).
• ¿Qué pasa con las multas al locatario en edificios Conjuntos Inmobiliarios? Corresponden a quien fue multado.
• Aplicaciones Practicas: Clausula que pone a cargo del locatario el pago de las que graven la cosa, puede tenerse por no
escrita. Cobra importancia por DGR y Municipalidad. Adquiere realmente importancia la diferencia entre Canon
locativo y precio de alquiler.
 Reforma al Art. 1221 CCCN
• Texto anterior: “Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a)
si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199,
debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”
• Texto modificado: “Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser
resuelto anticipadamente por el locatario: Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido
seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al
menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia
de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un
mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o
más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de
indemnización alguna por dicho concepto. En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al
locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler”.
 Reforma al Art. 1221 CCCN
• Observaciones: Transcurrido seis (6) meses de contrato, el locatario podrá resolver preavisando con 1 mes
de anticipación. Se vuelve al plazo de preaviso por Ley. Continua la multa: a) de 1 mes y ½ dentro del año y
b) 1 mes durante el 2do y 3er año de Contrato.
• INNOVA LA NUEVA LEY: Transcurrido seis (6) meses de contrato, el locatario con destino habitacional -
preavisando con tres (3) meses de antelación- se procede a restituir el inmueble sin indemnización alguna.
No se podría pactar en contrario.
• Aplicaciones Practicas: Inquilino que preavisa tres (3) meses antes de la restitución del inmueble, NO
DEBE pagar multa. SI debe pagar las restantes obligaciones contractuales.
• ¿Qué sucede si luego de los tres meses no restituye? ¿Se puede arrepentir el inquilino? No, porque
extinguió el Contrato. (por Resolución)
• Se debe pactar expresamente, que si el inquilino hace uso de esa opción debe permitir el ingreso para
mostrar a posibles inquilinos (por el tiempo de preaviso y la inexistencia de multa).
Incorporación del Art. 1221 Bis CCCN

• Texto incorporado “Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de
inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación
locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma
fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a
quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a
un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de
manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”
 Incorporación del Art. 1221 Bis CCCN
• Observaciones: Es una norma especifica, solo para destino habitacional.
• Por primera vez se regula la Renovación de alquileres. Antes, se denominaba Nuevo Contrato. El CCCN en
algunos artículos se refería a la Renovación Art. 1225, Art. 2325 (fianza).
• Mercado creación pretoriana del Instituto Renovación de Contrato.
• Aplicaciones Practicas:
• Adquiere relevancia si se pactó domicilio electrónico. (Art. 75 CCCN), porque la notificación se cursa allí y causa
efectos.
• ¿Destino mixto –habitacional y comercial -se aplica esta norma ? Sí, ya que a dichos contratos se le aplican las
normas de habitacional.
• Complejidad en la práctica: a) para pactar precios, b) análisis de las garantías 3 meses antes de la renovación,
c) El riesgo que cualquier pretensión del locador sea considerada negativa y la consiguiente posibilidad de
extinguir sin multa.
• Por mas que se llame Renovación, se debe hacer un nuevo Contrato. Ya que pueden variar las garantías, otras
condiciones de Contrato.
• La renovación conlleva el mismo honorario profesional que un contrato nuevo. (Ley 9445, Escala Art. 25).
 Reforma al Art. 1222 CCCN
• Texto anterior: “Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo
que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de
pago.”
• Texto modificado: “Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda
de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun
si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer
párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia
del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe
sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado
que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio
frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación
judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de
obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble,
siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera
notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”
 Reforma al Art. 1222 CCCN
• Observaciones: Norma para el destino habitacional.
• Opta por el sistema de notificación: recepción (independiente del conocimiento). “No importa que reciba la
carta documento”.
• Mantiene la redacción actual y elige usar la palabra: “especificando el lugar de pago”.
• Obliga al locador a recibir las llaves del inmueble “sin condicionamientos”, sin perjuicio de la reserva por las
obligaciones pendientes a cargo del locatario.
• Se busca evitar situaciones abusivas en oportunidad de finalización de contrato, que muchas veces por el bajo
monto no se judicializaba. Ahora bien ¿Se propician abusos de quien entrega?
• Aplicaciones Practicas: Se considera que no se va a suplir rápidamente el sistema de carta documento y/o acta
notarial como medio fehaciente. En caso de haberse pactado domicilio especial electrónico (Art. 75 CCCN), con
el mail que haya ingresado en la casilla comienza a correr el plazo. con un mail del Locatario podría sustituir
carta documento. ¿Intimación fehaciente? Si las partes expresamente lo pactaron Sí. Por eso se sugiere que si
es usa el domicilio electrónico, todas las partes lo hagan y que se remitan “mail de prueba”, para disminuir el
riesgo de planteos, excusas y/o chicanas.
• Locador debe recibir llaves y consignar obligaciones pendientes. Dejar constancia en el Acta de recepción de
llaves, preferentemente suscripta por los fiadores.
 Reforma al Art. 1351 CCCN
• Texto anterior: “Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben
comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad
entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a
cobrar comisión de su respectivo comitente.”

• Texto modificado: “Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene
un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una
de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del
corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo
podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario
conforme la legislación local.
 Reforma al Art. 1351 CCCN
• Observaciones: No modifica la primer parte del Art. 1351 y el Congreso de la Nación ratificó que
las Provincias regulan las profesiones y su remuneración.
• Ya el articulo 1351 y el 1346, establecían la posibilidad de Protesto (no pagar honorarios); el
mismo debe ser realizado en oportunidad de iniciar la actividad profesional y el CPI puede optar
por NO prestar servicio.
• Solo fija que el Corredor Publico Inmobiliario es el autorizado a cobrar por intermediación.
• Equivocadamente se utiliza el vocablo comisión. (honorarios profesionales)
• Lo que queda claro que es que el profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario
es un profesional autónomo e independiente de cualquier otra profesión. Las profesiones son
reguladas por cada Provincia.
• Aplicaciones Prácticas: En Córdoba los paga el locatario, ya que rige en materia de honorarios
profesionales Ley 9445, Art. 25, inc) c.
Regulación complementarias de locaciones

• Garantías

• Ajustes

• Consignación

• Registro de Contratos AFIP

 Garantías ¿Fianza?
• Art. 13. — Garantía. En las locaciones. habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el
locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: a) Título de
propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador
solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo,
certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario,
deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no
puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la
locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho
valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una
de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la-
reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen
estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
 Garantías ¿Fianza?
• Observaciones: Norma obligatoria.
• El art establece: a) que el locatario debe proponer al locador al dos garantías. b) Que el locador no puede requerir una garantía que supere el
equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo (la autogarantia) c) Que el locador debe aceptar una de las garantías
propuestas por el locatario.
• Para los casos b), c) y d) se deja librado a la reglamentación.
• La técnica legislativa es errónea porque considera locador y locatario a las partes incluso antes de la existencia de consentimiento (Art. 971
CCCN).
• La norma parece atropellar el derecho del locador a elegir a quien alquilar y la solvencia que el y sus garantes acrediten.
• ¿Esta obligado a alquilar? ¿Esta obligado a aceptar? ¿Solo una de las garantías debe aceptar?
• El Inc. a) es una aclaración innecesaria, ya que el titulo de propiedad no implica la indisponibilidad del bien, ni garantía real.
• Los supuestos de los incisos b) y c) son poco viables en destino habitacional. Inc d) es el Contrato de Fianza, mal nominado como garantía. Y el
inc. e) parece carente de toda lógica, ya que habla del mismo locatario.
• Aplicación practica: Es necesario ser estricto en las tratativas contractuales (Art. 990 CCCN). Desde la oferta plantear cuales son los requisitos.
Se sugiere claridad en la etapa previa a la locación. ¿Podrían darse situaciones que el posible Locatario, quiera exigir la entrega de la cosa, por
haber cumplido con este requisito? Para evitar situaciones confusas, por la deficiente técnica de redacción, se recomienda trabajar muy bien
en autorización de alquiler y ofertas.
• Condicion sine qua non del propietario: solvencia acreditada.
 AJUSTES
• Art. 14. —Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados
de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos
de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse
como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes
anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que
induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben
efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales
del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el
Banco Central de la República Argentina (BCRA).
 AJUSTES
• Observaciones:

• Se permite indexar en todos los contratos de locación (ajustar el precio durante su desarrollo). Es decir, todos los Contratos de Locación
están exceptuados del régimen de convertibilidad.

• Solo para los Contratos destinado a uso habitacional la indexacion tiene limites: a) Valor único, b) por periodos mensuales, c) Solo ajustes
anuales. d) Índice conformado: 50% el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y 50% la Remuneración Imponible Promedio de los
Trabajadores Estables (RIPTE). Lo debe elaborar y publicar mensualmente el (BCRA).

• Como se aplica: ¿Interanual del primer año de contrato? ¿Se puede optar por un mes determinado de la publicación mensual?

• El gran desafío es que los parámetros elegidos y su confección sean objetivos, para no perjudicar a ninguna de las partes.

• Aplicaciones prácticas: Impuesto de Sellos DGR. Exento $ 4000.

• Honorarios CPI, conforme Ley 9445, Art. 24 y Art. 25. Calcular 5% del monto total del Contrato. Percibir el total en oportunidad de la firma
del Contrato. ¿Variaciones de precio? Podría pactarse que las diferencias de precio -en base al ajuste- se deban pagar al CPI. Recordar que la
limitación del Ajuste es para el destino habitacional.
 Ajuste: Caso Práctico. Destino habitacional
• Contrato destino habitacional de Acuerdo a Nueva Ley de alquileres.
Precio único y por periodos mensuales: $ 15.000 x 36.
Plazo de contrato: 36 meses.
Precio 1er año de Contrato: 15.000 para los primeros 12 meses.
Precio 2do año de Contrato: 15.000 + (variación mensual del IPC y RIPTE en partes iguales) = Precio
de locación meses 13 a 24.
Precio 3er año de Contrato: 15.000 + (variación mensual del IPC y RIPTE en partes iguales)* =
Precio de locación meses 25 a 36.
Timbrado + Honorarios CPI: Sobre 36 meses. ¿y las diferencias?
Preguntas: Cómo es una variación mensual entre IPC y RIPTE: ¿se toma el interanual del año anterior? ¿Se
puede tomar un mes especifico del año anterior? *¿Es acumulable precio ajustado del 2do año para el 3er
año? ¿Siempre se actualiza sobre inflación pasada?
 Ajuste: Caso Práctico. Destino NO habitacional

• Contrato destino no habitacional de Acuerdo a Nueva Ley de alquileres.

Precio durante todo el Contrato: variable.
Se podría actualizar todos los meses o en periodos de seis meses (conforme lo pacten las partes).
Plazo de contrato: 36 meses.
Para actualizar No es obligatorio recurrir a la variación mensual del IPC y RIPTE en partes iguales,
elaborada por el BCRA.
Timbrado + Honorarios CPI: Sobre 36 meses. ¿y las diferencias?
 CONSIGNACION
• Art. 15. — Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon
locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el
locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y
ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador,
el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo
estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto
adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la
ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las
modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República
Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
 CONSIGNACION
• Observaciones: Parece una regulación contraria al Art. 905 CCCN, pero es una consignación
especial para de alquileres en caso de inmuebles.
• Luce innecesario reglar el procedimiento en la Norma de Fondo. Parece una regulación
excesiva.
• Presupone que el inquilino tiene la razón, incluso en contra del principio integridad del pagos
(Art. 869 y 870 del CCCN).
• En caso de negativa de cobro de precio locativo se establece la consignación judicial y/o
cheque cancelatorio. ¿Se olvida el legislador la consignación extrajudicial Art. 910 CCCN?
• Aplicaciones prácticas: Se establece una situación objetiva que no pareciera admitir matices.
• Habría que analizar las razones por las que el Locador se puede rehusar al cobro. (Ejemplo:
exigencia del Locatario de pagar capital sin interés Art. 870 CCCN).
• El juez interviniente es quien regula a cargo de quien son las costas de un proceso.
 Declaración y registro ante AFIP
• Art. 16. — Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y
con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos
(AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El
incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en
1998 y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un
contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato,
a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del
locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración
Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en
los términos que esta autoridad disponga.
Declaración y registro ante AFIP
• Observaciones: Orden público económico.

Obligación de declaración y registro.

La norma regula sobre algo reglado.
Los Locadores deben saber de la obligatoriedad de declarar sus Contratos.
Afip debe disponer de un régimen de facilidades para la registración.
Además obligaciones ante la Provincia (Ingresos Brutos y Sellos).

• Aplicaciones prácticas:
Cuando se inicien acciones judiciales en razón del contrato de locación, previo a correr traslado
de la demanda, el juez debe informar a la (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de
que tome la intervención que corresponda.
Los CPI deben informar con precisión exactitud y claridad la obligación que pesa sobre los
locadores. Sugerencia de comunicar a los Locadores y locatarios de esta obligación, por escrito
en Autorización de alquilar y ofertas recibidas. No pueden negociar sobre ello las partes.
Programa Nacional de Alquiler Social

• Alquiler Social: Creación Programa Nacional de Alquiler Social. (Art. 17)

• Organismo Rector: Ministerio del Interior, Obras Publicas y Vivienda, a través
de la Secretaria de Vivienda, encargado del diseño de políticas publicas del
alquiler Social. (Art. 18)
• Medidas de implementación del programa. (Art. 19)
• Se Faculta a la Secretaria de Vivienda a implementar el Programa. (Art. 20)
 Métodos Alternativos de Resolución de Conflictos

• Art. 21: Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo
de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos
para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

• Art. 22. — Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que
quedará redactado de la siguiente manera: Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento
de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación
prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la
vía.
 ¿DESDE CUANDO RIGE ESTA LEY?
• Art 23 — Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de
su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los
contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
• Observaciones: Como dijimos rige a los Contratos que se celebren a partir de su
entrada en vigencia, es decir a partir del 01/07/2020. NO RIGE PARA CONTRATOS
ANTERIORES.
• Aplicación práctica: ¿Contrato celebrados con anterioridad a la entrada en vigencia,
para que rijan relaciones con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley?
• Ejemplo: ¿En Marzo 2021 se podrán aplicar normas de la Nueva Ley a los Contratos en
curso de Ejecución celebrados bajo la normativa anterior? No.
 RESUMEN DE MEDIDAS MAS IMPORTANTES
• El plazo mínimo de la locación de inmueble, para cualquier destino, serán tres años.
(Treinta y seis (36) meses)
• Se podrán indexar todos los Contratos de Locación (pactar aumentos, repotenciación de
deudas).
• Limite para Indexar en Locación con destino habitacional: Solo ajustes anuales. Índice
conformado: 50% el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y 50% la Remuneración
Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Lo debe elaborar y publicar el
(BCRA) mensualmente.
• Introduce sistema de reparaciones y arreglos: Urgente y No Urgentes.
• Regula sistema de garantías.
 RESUMEN DE MEDIDAS MAS IMPORTANTES
• Faculta a las partes para que antes de la finalización del Contrato de locación, negocien
las condiciones para la Renovación. El silencio del Locador autoriza al Locatario a
extinguir el Contrato sin el pago de la indemnización.
• Obliga al Locador a registrar el contrato de alquiler ante la AFIP.
• El preaviso de tres meses por rescisión, anula la indemnización.
• Nueva Ley: a) No modifica los honorarios profesionales del CPI. En Córdoba sigue vigente
Art. 24 y 25 Ley 9445. b) Confirma que en la Provincia de Córdoba el corretaje
inmobiliario solo puede ser ejercido CPI Ley 9445.
• Para la resolución de conflictos: mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.
¿Optativa?
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social.