Derechos reales

n la Roma antigua, se nombraba patromonium al conjunto de bienes que el padre otorgaba a su

hijo para que éste los dispusiera libremente. Algunos estudiosos indican que los romanos no
dedicaron especial atención a la figura jurídica del patrimonio por sí mismo sino que su interés
surgió cuando el fallecimiento del titular o cambio en su situación jurídica afectaba el destino de sus
bienes.

Para analizar los regímenes patrimoniales romanos, debemos indicar que la institución del
matrimonio, en opinión de algunos autores, queda fuera del ius civile; como en este suceso no
intercede el Estado, por lo tanto no es cuestión pública y no es de su interés el régimen que
reglamente los bienes de los cónyuges. Éstos derivan del tipo de matrimonio celebrado. Si la iustae
nuptiae se contraía cum manu, la mujer quedaba bajo la potestad del marido y su patrimonio era
absorbido por aquél; si el matrimonio se contraía sine manu, la mujer quedaba bajo el poder del
grupo familiar de origen, o si era sui iuris conservaba la propiedad de sus bienes.

De acuerdo a Malinvaud (1990:145), el derecho real se define como "el poder ejercido
directamente por una persona sobre una cosa". Esta definición otorga la plena facultad de respetar
el derecho del titular con lo cual éste goza de la total libertad de ejercer su derecho sobre la cosa.

Malinvaud describe el derecho personal como "el poder de una persona sobre otra". Este derecho
se crea desde que una persona nace y con ello contrae obligaciones con otra. Los derechos
personales incurren sobre los beneficios de los hombres, los reales, sobre sus cosas.

Los derechos reales, como acciones, pueden ser de dos tipos: honorarias o civiles.

Como acciones reales civiles:

1. Actio reivindicatoria, que ejercitaba el propietario quiritario de una cosa contra el poseedor
o el detentador de la misma, contra el que por dolo dejara de poseerla o contra el que
fingiera ser poseedor o detentador.
2. Actio confessoria, que ejercitaba el titular de una servidumbre contra el propietario del bien
gravado con ella, para hacer reconocer su derecho.
3. Actio rescissoria, por la cual el actor pedía la anulación de la prescripción obtenida por
terceros en relación con bienes del actor, durante la ausencia de éste, en virtud de una
función oficial.
4. Actio negatoria que ejercitaba el propietario quiritario de un fundo contra la persona que se
arrogaba una servidumbre sobre éste.

Como acciones reales honorarias:

1. Actio publicana. Esta se relacionaba con la propiedad bonitaria, como la reinvidicatio con la
quiritaria. Es ficticia, ya que el juez quedaba obligado a suponer que ya había trascurrido el
plazo necesario para convertir la propiedad bonitaria, por usucapio, en quiritaria.
2. Actio serviana y quasi serviana (hipotecaria). Estas se ejercitaban por el acreedor
hipotecario en caso de incumplimiento del deudor y se dirigían contra cualquier debía
entregarlo al acreedor, quien procedía luego según lo convenido en el pactum de
vendendo o el pactum commissorium.

Malinvaud, P. (1990). Introducción al estudio de la ley. París: Litec.

Las cosas o bienes (del latin res), son los objetos del mundo real que tienen algún beneficio para
las personas. Para los romanos las cosas podías ser no comerciables (res extra commercium) o
comerciables (res in commercium). Los bienes pueden estar fuera del comercio por razones físicas
o por causas jurídicas. Las razones jurídicas pueden ser de derecho humano o de derecho divino.

Por razones de derecho humano están fuera de comercio:

1. Las res comunes ómnium iure naturali, que pertenecen a todos por derecho natural, como
la costa de mar.
2. Las res publicae que deben estar a disposición del público en general por ejemplo las
carreteras.
3. Las res universitatum, sustraídas al comercio por estar reservadas al uso de una
corporación pública inferior al Estado.
4. Las cosas que están fuera del comercio por razones diversas, establecidas en el derecho
positivo con fundamento en consideraciones morales, como la futura herencia o el hombre
libre.

Por razones de derecho divino, están fuera del comercio:

1. Las res sacrae, destinadas al culto de los dioses domésticos (como templos).
2. Las res religiosae, destinadas al culto de los dioses domésticos (como las tumbas).
3. Las res sanctae, integradas por los límites de los campos o de la ciudad (con sus murallas
y puertas).

La propiedad es el principal derecho real de una persona sobre un bien y su fuerza jurídica reside
en que permite usar, disponer de él, destruirlo, venderlo o cederlo y percibir los frutos de ese bien
sin más limitaciones que las que establece la ley.

Para comprender mejor el concepto de derecho real suele contraponerse al de derecho personal:

Los derechos reales son los que dan a su titular autoridad sobre un bien.

Los derechos personales, en cambio, otorgan la facultad de exigir un comportamiento concreto a

otra persona. Por ejemplo, ante un contrato de compraventa, si el comprador ya ha abonado el
importe pactado, puede exigir al vendedor la entrega del bien vendido.
4. "Res intra" y "extra commercium", "intra" y "extra
patrimonium" | Las cosas y su clasificación en Derecho
romano (II)
Hay cosas que no son susceptibles de relaciones jurídicas privadas. Está n sustraídas a los
tratos entre los hombres. Tal exclusió n puede ser apreciada de dos maneras, porque, o se
atiende a la situació n momentá nea, actual o de hecho de la cosa, o a su posibilidad o
imposibilidad legal de entrar en el trá fico de las relaciones patrimoniales privadas. Desde el
primer punto de vista diremos, v. gr., que los peces que está n en alta mar son cosas sobre las
que no recae ninguna relació n jurídica privada, si bien no hay ninguna imposibilidad legal para
ello. Su exclusió n de los tratos entre los hombres es actual, de hecho o de momento. Si
apreciamos, en cambio, su condició n desde el otro punto de vista, el legal, como nada impide
que dichos animales puedan ser pescados, diremos que no está n sustraídos a las relaciones
jurídicas privadas patrimoniales. Ú nicamente señ alaremos, como no susceptibles de tales
relaciones a aquellas cosas, como las res religiosae, sobre las que pesa una prohibició n legal
para ello.

Muchos comentaristas adoptan para la clasificación de las cosas, desde el

primer punto de vista, la terminología res intra patrimonium y res extra
patrimonium. Estas son las que, como su denominación indica, no están en
el patrimonio de nadie, bien porque legalmente no pueden estarlo (un
objeto de culto) o bien porque de hecho no las tenga actualmente nadie
(una liebre aun no cazada).Para el segundo punto de vista, que atiende a la
aptitud legal y no a la situación de hecho, emplean muchos las
expresiones res intra commercium y res extra commercium. Las últimas son
las sustraídas a las relaciones jurídico-privadas por preceptuarlo así el
Derecho positivo; se hallan fuera de los tratos entre particulares, extra
commercium, porque así lo ordena la ley. La liebre no cazada es una
cosa intra commercium, ya que, aunque de momento nadie la tenga en su
poder, dentro de su patrimonium, es, sin embargo, susceptible de estarlo,
porque no hay prohibición legal que lo impida.

Los términos de ambas clasificaciones resultan así claros y la terminología

apropiada. Pero debemos confesar que no refleja una exacta coincidencia
con las fuentes. Las Instituciones de GAYO y las de JUSTINIANO parecen
utilizar las expresiones intra y extra patrimonium en el segundo sentido
expuesto, el de la posibilidad o legalidad y no el de la actualidad o realidad.
La imprecisión aun se complica más si se tiene en cuenta que las frases extra
commercium, commercium no esse, commercium non habere, aluden en
muchos pasajes del Corpus iuris a prohibiciones de adquirir ciertas cosas que
pesan sobre algunas personas determinadas, v. gr., los inmuebles radicantes
en la provincia que rigen con respecto a los gobernantes, o a cosas que sus
propietarios les está vedado enajenar, por ejemplo, porque se las han
traspasado con esa condición. Sin que, en el primer caso, nada impida que
dichas cosas de relaciones jurídicas que no supongan su enajenación.

Ateniéndonos al sentido al principio expuesto, son res extra commercium:

1.º Las res divini iuris. Se subclasificaban en tres grupos: res sacrae, res
religiosae y res sanctae. Las res sacrae eran los templos y objetos de culto
público a los dioses. Para que tuvieran tal carácter, en la época pagana, era
necesaria una decisión del Poder público –ley, senadoconsulto o
constitución imperial– y una ceremonia –consecratio, dedicatio–, en la que
tomaba parte un magistrado y los pontífices (1). Otra ceremonia –
profanatio– las reintegraba al commercium privándolas de su condición
de res sacrae. Res religiosae o diis manibus relictae eran los sepulcros y
objetos enterrados con el cadáver. Simplemente el hecho de enterramiento
verificado por el propietario del terreno o con su permiso determinaba tal
carácter (2). Una acción especial: actio sepulchri violati, fue establecida
contra los atentados a las tumbas, Res sanctae son las puertas y muros de la
ciudad, consideradas como cosas divini iuris por estar bajo la protección de
la divinidad. El daño causado en las mismas era castigado con gravísimas
sanciones.

2.º Están también fuera del comercio las res publicae. Perteneciendo en
principio al Estado, éste, previa una ceremonia especial (publicatio), las
destinaba al uso público. Tales eran las plazas las plazas, calles, termas,
teatros, bibliotecas, etc. También tenían esta consideración, aunque
respecto de ellos no existiese publicatio, los ríos. Varios interdictos
protegían de modo especial las cosas públicas.

Equiparadas a las cosas públicas estaban las res universitatis, pertenecientes

a las ciudades, pero destinadas también al uso de todos.
3. Res communes (3). Son aquellos que, como el aire, el mar, el agua
corriente y las orillas del mar, están puestas por la naturaleza a disposición
de todos, sin que nadie pueda apropiárselas de modo exclusivo.

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(1) Las res sacrae, sustraídas al comercio entre particulares, ¿a quién se

entendía por los romanos que pertenecían? La tesis de MOMMSEN, el cual,
apoyándose en algunos textos de FRONTINO y otros gromatici, sostiene que
pertenecían al Estado, es combatida por BONFANTE, entendiendo que
durante el paganismo los romanos consideraban propietario al dios, y en la
época cristiana a la Iglesia, o mejor a la respectiva iglesia local en particular
(Corso, II, I.ª, p. 17 y 18.

(2) El que el sepulcro como res religiosa no pudiera venderse, gravarse,

usucapirse, etc., no excluida la existencia y tutela de un ius sepulchri, esto
es, del derecho a ser enterrado o enterrar a otros en una tumba
determinada, ius mortui inferendi, derecho que es enajenable. Según
BONFANTE (Corso, II, I.ª, p. 28), sólo este ius inferendi, distinto del ius
sepulchri (vigilar, visitar el sepulcro y celebrar en él ceremonias rituales),
puede ser, en la época pagana, objeto de negocios jurídicos. En la época
cristiana, equiparado sustancialmente el ius sepulchri al ius inferendi, la
incomerciabilidad del sepulcro se esfuma. Acerca de la distinción entre
sepulcros familiares y hereditarios (D., II, 7, 5), v. GARCÍA VALDECASAS: La
fórmula H. M. N. S en las fuentes epigráficas romanas, en Anuario de Hist.
del Derecho español, V (1928), donde se hallará, además, una selección de la
literatura referente al derecho al sepulcro.

(3) O mejor, res communes omnium, o res communes omnibus hominibus,

que es la designación exacta empleada en las fuentes, evitando confusiones,
ya que la voz communes se aplica a veces a las cosas de varios propietarios y
a las res universitatis. V. BONFANTE, l. c., p. 42 - 43.
cosas corporales e incorporales, según el jurista romano Gayo

+ Cosas corporales o tangibles

Para el jurista son corporales las cosas tangibles (quae tangi possunt), como un
fundo, un esclavo, un vestido, una cantidad de oro o de plata, etc.

+ Cosas incorporales

Son incorporales las no tangibles (quae tangi non possunt), como son las que
consisten en un derecho: una herencia, el usufructo y las obligaciones de cualquier
clase, por ejemplo.

- La estructura de la distinción entre res corporales e incorporales tiene su

origen en la antigua Grecia

Por otra parte, el concepto de res incorporales y la estructura de la distinción

procede de la filosofía griega y más concretamente de la escuela Aristotélica: en
efecto, Aristóteles nos dice que las cosas incorporales son aquéllas que no se pueden
tocar. Lo que puede percibirse con los sentidos es un corpus, una cosa corporal; lo
que no se puede tocar es una cosa incorporal, sólo perceptibles a través del intelecto
y los juristas romanos conformaron tal distinción a partir de los filósofos latinos
quienes, a su vez, seguían las huellas de aquellos griegos.

Máncipi o mancípi?

Se duda si debe pronunciarse máncipi o mancípi, y luego, si este término es dativo o

genitivo de manceps. Por otro lado, res mancipi puede significar cosa susceptible
de mancipatio, aquel modo solemne y formar de transmitir la propiedad. O bien, si
sostenemos que con el término mancipium se designaba antiguamente
la propiedad, res mancipi serían "cosas que tenemos en propiedad", "en auténtica
propiedad" -añadiríamos-; y según esto, originariamente serían éstas las
únicas cosas susceptibles de propiedad, mientras que res nec mancipi habría de
entenderse con cosas que no dan lugar a la propiedad.

En fin, nada es seguro, pero faltan datos que nos permitan esclarecer el fundamento
de la distinción, de origen muy antiguo. Lo que sí está claro es que las
cosas mancipi eran consideradas las más importantes y las más preciadas; incluso el
mismo Gayo las califica todavía de res pretiosiores.

Las cosas indivisibles y su reparto en la antigua Roma

Ello no obsta para que también estas últimas cosas puedan estar en cierto modo
repartidas entre varias personas, que tendrán sobre ellas partes ideales.

Varias personas pueden ser, por ejemplo, copropietarias de un único esclavo, sin que
las partes correspondientes a cada una se marquen de un modo efectivo. Se habla en
tal caso de una división intelectual, en oposición a la efectiva; pero en realidad no es
exacto decir que en tal caso se divida la cosa; lo que se fracciona o reparte es el
derecho que sobre ella tienen los varios sujetos.

Genus y species: cosas fungibles y no fungibles

Las fuentes romanas se valen también de las expresiones genus y species para
referirse, respectivamente, a las cosas fungibles y no fungibles. Se ha dicho, sin
embargo, que para los jurisconsultos romanos la equivalencia no fue absoluta. El
que una cosa pertenezca o no al grupo de las quae pondere numero mensurave
constant lo determina la práctica comercial, los usos sociales, mientras que el
tomarla como un genus (género) o como una species (2) o corpus (individualidad
concreta), depende del arbitrio de los que intervienen en un negocio jurídico. La
primera es una distinción que, aunque sin una fijeza inmutable, tiene carácter
objetivo. La segunda (genus et species) es puramente subjetiva, depende de la
voluntad de los interesados. Los esclavos, por ejemplo, no son en el uso ordinario
cosas fungibles, pero nada impedía que un traficante concluyese
un contrato comprometiéndose a entregar una cantidad de ellos sin individualizarlos,
sin que importase en tal caso que fueran éste o aquél, sino su número solamente. En
tal ocasión concreta eran tomados como genus.

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(1) Los alemanes emplean las locuciones Gattungssachen, cosas

genéricas; Quantitätssachen, cosas de cantidad; vertretbare Sachen, cosas
representables. Esta última expresión, cose representabili, y las a nuestro juicio, más
 acertadas de cosa sostituibili o surrogabili, son también utilizadas por autores
italianos.

(2) Nótese que la voz latina species no puede traducirse aquí por la castellana
"especie", sino más bien por individuo o cosa individualizada.

¿Qué es un derecho personal?

El derecho personal se define como la prestación de una cosa, hecho o
abstención. Estos implican un acuerdo directo entre una persona natural y una
entidad acreedora de los mismos, en razón de la cual la entidad puede exigir a la
persona natural el cumplimiento de la responsabilidad adquirida con una
prestación determinada.

También llamados derechos crediticios u obligaciones, los derechos

personales se centran en el hecho de que la entidad acreedora exija a quien se
comprometió con un contrato, a cancelar el importe de las cuotas acordadas. No
obstante, solamente tienen la facultad de reclamar o solicitar su cumplimiento con
la prestación debida, ya que esta es la que constituye un derecho personal o
crédito.

Cabe señalar que el derecho personal o crédito es relativo, puesto que solo
pueden reclamarse a aquellas personas que hayan aceptado las
obligaciones implicadas en la adquisición de un contrato.

Elementos del derecho personal

A partir de la definición de derecho personal, se pueden identificar una serie de
elementos como los siguientes:

1. Un sujeto pasivo individualmente determinado. Se trata del deudor, es decir, la

persona que está obligada a cancelar o efectuar la prestación debida.
2. Un sujeto activo. Es el titular o acreedor, quien posee la facultad de exigir el
cumplimiento de la prestación debida.
Por otro lado, es importante tener presente que el objeto de dicha relación es la
prestación que el deudor o sujeto pasivo debe satisfacer a favor del acreedor. La
misma consiste en un determinado comportamiento, bien sea positivo o negativo,
que el deudor adquiere en favor del acreedor.

Según cada caso, la prestación puede consistir en:

 Dar: entrega de una cosa.

 Hacer: realización de una determinada acción o actividad.

 No hacer: abstenerse de realizar algo en específico.

Siempre que se habla de un derecho personal, se hace referencia a una relación
jurídica entre un sujeto activo y un sujeto pasivo, en la que existe la
obligación de una determinada prestación. Es decir, existe una relación de
persona a persona.

La prenda
es un derecho real accesorio de garantía que tiene como función accesoria el asegurar
al acreedor el cumplimiento y satisfacción de un crédito pignoraticio, mediante un poder
especial que se le confiere sobre la cosa pignorada.
Es requisito esencial de la prenda, la puesta en posesión del acreedor del bien
mueble ofrecido en garantía del crédito, que puede ser propiedad del deudor o de un tercero,
constituyéndose así, con ese desplazamiento de la posesión, la prenda sobre el bien mueble
entregado.
La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla, puesto que la prenda solo
traslada la posesión y no el dominio del bien pignorado.
En el caso del derecho nicaragüense, cuando la deuda se encuentra en mora el acreedor
puede por vía judicial pedir esta sea vendida en subasta pública, para con el dinero resultante
poder cubrir la deuda. En el caso de existir un remanente una vez saldada la deuda, el
remanente es propiedad del antiguo propietario de la cosa.
En España puede también efectuarse la realización (venta) del bien pignorado, por conducto
notarial.
En el caso de que el deudor cumpla con las obligaciones garantizadas por la prenda, el
acreedor pignoraticio deberá devolverle la posesión de la cosa dada en prenda, en el mismo
estado de conservación y uso que en el que le fue entregada.

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento

de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular
un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de
que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del
bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecados.