INTRODUCCIÓN

Los derechos reales, como su etimología lo dice (del latín realis, derivado de res, rei
‘cosa’), son los derechos que se constituyen sobre las cosas, en oposición a los derechos
personales que se constituyen sobre las personas (derechos de hacer, o sobre su
patrimonio).

Un buen ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad sobre una vivienda, puesto que
permite utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos.

Con la obviedad de que un derecho implica una obligación, hay juristas para quienes, un
derecho real, es en realidad un derecho personal, que trae la obligación erga omnes (para
todos) de respetar ese derecho real.

Los derechos reales no se constituyen sobre todas las cosas, sino sobre aquellas que son
objeto de apropiación, naturalmente eso es un espectro amplio, por lo que es más fácil
enunciar cosas que no son objeto de apropiación como las estrellas, el sol, los mares, las
personas. A estas cosas que son objeto de apropiación se les denomina "bienes".
 LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO ROMANO
Derechos Reales: Derechos patrimoniales:

Se habla en la sintomática moderna, con terminología desconocida para los romanos, de

una categoría especial de derechos: los derechos patrimoniales. Son aquellos que se reflejan
sobre el patrimonio y tienen como característica la de ser aptos para satisfacer necesidades
económicas y, a la vez, ser valorables, en base a un común denominador de los valores
económicos que es el dinero. Integran la categoría de los derechos patrimoniales los
derechos reales y los de obligaciones, los que también se denominan, inadecuadamente,
derechos personales. En esta etapa estudiaremos los derechos reales.

El patrimonio:

En su aceptación más amplia, se entiende por patrimonio el conjunto de derechos de que

puede ser titular una persona, así como las obligaciones o cargas que lo gravan.
Etimológicamente deriva de la voz patrimoniun, que significaba lo recibido del padre o
pater. Los romanos no elaboraron como los modernos una teoría del patrimonio, que desde
antiguo consideraron compuesto solo por cosas corporales que se transmitían de generación
en generación, como propiedad de la familia o más propiamente de su jefe o pater.

Derechos reales:

Los jurisconsultos romanos no se ocuparon de formular una definición de los derechos

reales, ni los distinguieron de los derechos de obligaciones. Las fuentes separan tan solos
las acciones reales (in rem), cuyo tipo es la vindicatio, de las acciones personales (in
personam), como las condiciones, entendiendo que es estas últimas es demandado era
siempre el sujeto pasivo de la relación, o sea, el deudor, en tanto que en las primeras la
acción se dirigía adversus omnes, es decir contra cualquier sujeto que desconociese la
existencia del derecho o afectase su plenitud o libertad. Los Derechos Reales, también
llamados derechos sobre las cosas (iura in re) para expresar que su objeto inmediato es una
cosa, son aquellos que crean entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de
suerte que no cuentan más que con dos elementos, a saber, las persona, que es el sujeto
activo del derecho y la cosa, objeto de él.
 Diferencia con las obligaciones:

Uno de los rasgos diferenciales más típicos está dado por los distintos elementos
constitutivos de ambos derechos. En los derechos reales como lo señalamos, solo concurren
el sujeto y el objeto, en tanto que en los derechos creditorios o personales existen dos
sujetos: el activo o acreedor y el pasivo o deudor, debiendo este procurar al primero el
objeto o la prestación. El objeto del derecho real es siempre una cosa y una cosa
determinada.

Distintas especies de derechos reales:

En dos grandes categorías pueden clasificarse los derechos reales: los que se ejercen sobra
la cosa propia (iura in re) y los que se constituyen sobre cosa ajena (iura in re aliena).
Pertenece a la primera clase el derecho de propiedad o dominio, que reúne en si todos los
caracteres de los derechos reales y que tiene contenido económica más alto. Se agrupan en
la segunda categoría los derechos reales llamados, con terminología moderna, limitados,
parciales o fraccionarios, entre los cuales se cuentan los que provienen del derecho civil,
como las servidumbres, y los que tienen su origen en el derecho honorario, como el ius in
agro vectigali, la enfiteusis, la superficie y la hipoteca, aunque más propiamente a propósito
de esta última se habla de derechos reales de garantía.

La posesión:

El particular y antiquísimo instituto jurídico de la posesión se presenta como manifestación

del poder de hecho que el hombre ejerce sobre las cosas. En este sentido se puede afirmar
que es un poder no disociable de la noción misma de sujeto, porque es inconcebible una
persona que no ejerza una potestad material sobre alguna cosa, cualquiera que ella fuere.
Idealmente es anterior a la propiedad, pues un poder del hombre sobre las cosas puede no
llegar a configurar el derecho de dominio pero, al menos, se presentará como posesión.

El término posesión deriva de la voz latina possessio, que a su vez proviene de possidere,
palabra compuesta del verbo sedere y del prefijo pos, que significa “poder sentarse o
fijarse”.

Se presentan en la posesión dos elementos que ya fueron distinguidos por los jurisconsultos
clásicos. Uno externo y material, que entraña el contacto o poder físico que el sujeto tiene
respecto de la cosa; el segundo, interno, subjetivo o espiritual, que consiste en la intención
de someter la cosa al ejercicio del derecho de dominio, con lo que el titular actua respecto
de la misma como la haría un verdadero propietario. El primer elemento constitutivo se
expresa por lo romanos con las palabras tenere o detinere, ese in possessione, possessio
corporalis, possidere corpore, o simplemente corpus. El segundo elemento lo designaban
con los términos animus possidende, affectio possidendi, animus rem sibi habendi, o
sencillamente animus.

Naturaleza jurídica: a los problemas que ha dado lugar la posesión, se suma el más
intrincado de ellos que es el de su naturaleza jurídica, sosteniendo unos tratadistas que la
posesión es un “hecho”, en tanto otros la consideran un “derecho”. Ambas teorías tienen
cabida en las fuentes romanas, pero a partir de los glosadores y comentaristas contó con
mayor adhesión el sistema que atribuye a la posesión la calidad de simple hecho.

ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.-

Hemos dicho que la posesión se integra por dos elementos, uno material, (corpus) que
consiste en la aprehensión de la cosa y que da al poseedor la posibilidad de disponer de ella
con exclusión de cualquier otro sujeto, y otro intencional (animus), que importa la
convicción de comportarse respecto de la cosa como si fuera propietario. Desde el
momento en que se encuentran reunidos ambos elementos, la aprehensión y la intención,
habrá adquisición de la posesión; una sola de esas condiciones sin la otra no es bastante,
porque, como se expresa en el ya citado pasaje de Paulo “alcanzamos la posesión con el
cuerpo y con el ánimo, y no solamente con el ánimo o con el cuerpo”. Siendo la
concurrencia del corpus y del animus necesaria para la adquisición de la possessio, es
lógico que cuando cesaban ambos elementos, se perdería la posesión. Como relación de
hecho la posesión también podía extinguirse por la falta de uno de sus elementos
integrantes.
 DISTINTAS ESPECIES DE POSESIÓN
Distintas clases de posesión.

De acuerdo con la forma como habría sido adquirida la posesión, es decir, cuál hubiese sido
la causa de su nacimiento, podía ser justa o injusta. La posesión justa es la que había tenido
una fuente legítima de adquisición; mientras que la posesión injusta, era la nacida por
efecto de un vicio o por lesión para el anterior poseedor. No obstante la diferencia existente
entre la possessio iusta y la iniusta en cuanto a las consecuencias prácticas, la tutela
posesoria alcanzaba tanto al poseedor justo como a quien ejercía la posesión vi, clam o
precario.

La posesión podía ser de buena o mala fe, en el caso de ser de buena fe, era aquel que creía
tener un derecho legítimo sobre la cosa poseída; mientras que poseía de mala fe el que
actuaba como poseedor a sabiendas de que carecía de derecho alguno sobre la cosa objeto
de su señorío. Así era posible que un poseedor de buena fe tuviera una posesión injusta.

De acuerdo con los efectos jurídicos que la posesión podía acarrear, los antiguos intérpretes
distinguieron la possessio ad usucapionem de la possessio ad interdicta. La primera era la
posesión de buena fe que por el transcurso del tiempo hacía que el poseedor adquiriera la
propiedad del poseído; mientras que la segunda, era aquella que no provocaba la anterior
consecuencia, pero que otorgaba al poseedor tutela para su señorío, por medio de los
interdictos posesorios.

Los autores han distinguido la possessio civilis de la possessio naturalis. Savigny identifica
la possessio civilis con la possessio ad usucapionem, y la possessio naturalis con la ad
interdicta.

La “quasi possessio” o posesión de derechos, según Paulo, se consideró la posesión como

una dominación solamente ejercitable cobre una cosa corpórea, con lo que el derecho de
propiedad se confundía con la cosa misma sobre la que recaía. Tardíamente extendieron los
jurisconsultos clásicos, con el nombre de possessio iuris o quasi possessio, al idea de
posesión a otros derechos reales distintos de la propiedad, especialmente a los derechos de
las servidumbres. La cuasi posesión, que se hallaba en la misma relación con los interdictos
y la usucapión que la posesión de las cosas corporales, llegó a abarcar con el derecho
justinianeo a otros derechos reales sobre la cosa ajena, como el usufructo, la enfiteusis y la
superficie.

Adquisición y pérdida de la posesión.

La posesión se integra por dos elementos, uno material, que consiste en la aprehensión de la
cose y que da al poseedor la posibilidad de disponer de ella con exclusión de cualquier otro
sujeto; y otro intencional, que importa la convicción de comportarse respecto de la cosa
como si fuera propietario.

Desde el momento en que se encuentran reunidos ambos elementos, la aprehensión y la

intención, habrá adquisición de la posesión.

La necesidad de la presencia del corpus para la adquisición de la posesión significaba un

hecho material cualquiera que permitiese al adquirente disponer de ella según su arbitrio.

En cuanto al requisito intencional, al consistir en la voluntad del poseedor de disponer de la

cosa como si fuera propietario, es obvio que quien no tuviera voluntad no podía adquirir la
posesión, así el minor infans y el demente.

Siendo la concurrencia del corpus y del animus necesaria para la adquisición de la

possessio, es lógico que cuando cesaban ambos elementos, se perdía la posesión. También
podía extinguirse por falta de uno de sus elementos integrantes, se perdía sólo corpore, si el
poseedor no contaba con el señorío de hecho sobre la cosa, o solo ánimo, cuando había
desaparecido la intención de poseer la cosa para sí, reemplazándola por la de poseer por
otro.

Protección de la posesión.

Podemos afirmar que la tutela de la posesión se vincula al principio del respeto al orden
constituido, dentro del cual el individuo no puede modificar una situación jurídica o de
hecho: se necesita la intervención de la autoridad jurisdiccional, que ordene se desista de la
posesión. De ellos se sigue que cualquier especie de posesión goza de la protección del
derecho. Se puede admitir que se debe defender la posesión como un medio de evitar una
perturbación del orden público y la paz social o coincidir con Ihering en cuanto entiende
que la tutela de la posesión es un complemento necesario de la defensa de la propiedad.
 Para proteger la posesión, el derecho creó una defensa especial, los interdictos; que habría
aparecido en la época de las XII Tablas con el objeto de proteger las cosas privadas y más
singularmente las cosas públicas. El magistrado, en ejercicio de su imperium intimaba al
demandado una prohibición o expedía una orden con el objeto, de hacer efectivas las
pretensiones del peticionante de mantener o restablecer una situación jurídica privada digna
de tutela. Este procedimiento extra iudicium, se caracterizaba por su concisión y rapidez.
La doctrina de la época clásica agrupaba los interdictos posesorios en: interdictos que
tienden a retener, a recuperar o a adquirir la posesión.

 Interdicta retinendae possessionis, éstas tenían por objeto proteger al poseedor;

presentaban requisitos diferentes, según se tratara de la posesión de cosas inmuebles o de
cosas muebles; para las primeras se aplicaba el interdictum uti possidetis, mientras que para
las segundas el uturbi.

Por el uti possidetis el pretor prohibía toda perturbación o molestia contra la persona que en
el momento de entablar el interdicto estuviera en posesión del inmueble sin los
acostumbrados vicios de violencia, clandestinidad o precario. Por su parte el interdictum
uturbi no se daba a quien estuviera poseyendo la cosa mueble en el momento de su
interposición, sino al que le año anterior la hubiese poseído más tiempo que el adversario,
sin los vicios de violencia, clandestinidad o precario. Con el derecho justinianeo desaparece
la diferencia entre los uti possidetis y los uturbi.

 Interdicta recuperandae possessionis, tenían por finalidad restablecer en la posesión al

poseedor despojado por el hecho violento o ilícito de un tercero. En el derecho clásico se
cuentan entre los interdictos recuperatorios, el interdictum de vi y el interdictum de
precario. El primero podía ejercerlo el que había sido expulsado violentamente de un fundo
o de un edificio; por el interdicto de vi se perseguía la restitución del inmueble y el
resarcimiento de los daños por el despojo. El interdictum de precario se otorgaba para
obtener la restitución de una cosa dada en precario, si el concesionario no la restituía ante el
requerimiento del concedente. En el derecho antiguo también encontramos el interdictum
de clasdestina possessionis que era de aplicación cuando el poseedor hubiera sido privado
oculta y maliciosamente de su posesión sobre un inmueble.
 Interdicta adipiscendae, no eran los medio de protección, sino las medidas procesales
destinadas a hacer adquirir la posesión de las cosas aún no poseídas; entre ellos se
encuentran el interdictum quórum bonorum, otorgado al heredero pretoriano o bonorum
posesor, para reclamar la posesión efectiva de la herencia concedida por el magistrado; el
interdictum quod legatorum, conferido al heredero civil y al pretoriano para obtener la
entrega de las cosas de que el legatario se hubiera apoderado sin el consentimiento de ellos;
el interdictum Salvianum; y el interdctum possessorium, creado a favor del bonorum
emptor.
 OPINION PERSONAL
Los derechos reales son aquellos que regulan los diversos grados de dominio que las
personas pueden ejercer sobre los bienes. El significado jurídico de la palabra real tiene su
origen en el término latino res, que quiere decir cosa.

La facultad de decidir en mayor o menor medida el destino de los bienes es la idea central
que caracteriza lo que se conoce como derechos reales.

Usar, gozar y disponer de los bienes son los tres grandes atributos del principal y más
completo de los derechos reales, la propiedad. También se contempla la posibilidad de
destruirlos, cederlos, y en general de disfrutar de los frutos que éstos produzcan, o
beneficios que rindan, sin más limitaciones que las que pueda imponer la ley.