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El derecho real es aquel que gravita directa e inmediatamente sobre una cosa
determinada y que exige de todos un respeto igual, pero puramente pasivo. Es absoluto,
se ejerce “erga omnes” contra cualquiera que perturbe su ejercicio.
Si bien el derecho de Roma no reconoce el término "tus in re" (derecho en la cosa) o
"derecho real" —nombre acuñado por los comentaristas medievales— dentro del sistema de
acciones que domina durante la era clásica se perfila claramente la actio in rem, acción que una
vez concedida dentro del proceso formulario se erige en el medio típico de
defensa o tutela del poder que —directamente— se pretende respecto de una cosa corporal in
commercium.
En la mentalidad jurídica romana de la era clásica se entiende que se tiene un tal poder
sobre una cosa en la medida en que se disponga de una actio (o, más precisamente en e!
derecho de cosas, de una "vindicatio").
Adquisición de propiedad
Modos de Adquirir la Propiedad.
La propiedad puede adquirirse a titulo particular o a título universal; en el primer caso, la
adquisición tiene por objeto único la propiedad de una o varias cosas individualmente
determinadas; en el segundo (“per universitatem”) es el patrimonio entero o una parte
alícuota del patrimonio de una persona viva o difunta lo que viene a fundirse en nuestro
patrimonio.
Otros autores dividen los modos de adquisición en modos originarios y modos derivados.
Originario es el que implica adquisición sin enajenación, cuando nos hacemos propietarios
sin intermedio de ninguna otra persona, por el hecho de tomar la cosa y disponer de ella.
Derivado es aquel por el cual recibimos la propiedad por mano de otra persona, quien nos
la transfiere.
Modos Originarios de Adquirir la Propiedad.
A) La “Occupatio”. La ocupatio se realiza sobre las cosas que no pertenecen a nadie;
implica adquisición sin venta o transmisión; no se sucede a nadie en la propiedad, de
donde se sigue que obtenemos una propiedad franca, libre de todo gravamen. Lo que no
es de nadie se deja por razón natural al que lo ocupa.
B) La Accesión. Este modo de adquirir la propiedad pertenece al derecho de gentes, como
la “occupatio” y la “traditio”, consiste en adquirir una cosa como accesoria de otra cosa
que ya nos pertenece; es un modo natural de adquirir. Habrá adquisición por accesión
cuando alguna cosa accesoria esté unida o incorporada a una cosa principal; el propietario
de la principal se hará propietario del conjunto, pues la cosa accesoria pierde su
individualidad.
C) La “Usucapio”. La “usucapio” es una forma de adquirir la propiedad por la posesión
continuada; no opera inmediatamente como las otras formas, sino que resulta a la larga y
mediante ciertas condiciones. Es a adquisición de la propiedad al término exigido por la
ley. Para que adquiramos la propiedad, la posesión debe descansar sobre una “causa
iusta”, debe ser de buena fe y continuada.
Cumplida la prescripción, el antiguo propietario pierde “ipso iure” su derecho de
propiedad junto con la acción reivindicatoria.
La posesión revela la idea de una persona colocada en contacto material con una cosa,
expresa el hecho de tenerla físicamente a su disposición (“corpus”). Si a este hecho se
suma la voluntad de tenerla como suya (“animus”), se dirá que el detentador la posee. El
“corpus “ es el elemento material de la posesión, que consiste en la relación de hecho
existente entre el poseedor y el objeto o cosa. El “animus” es el elemento intencional o
volitivo, por el que el poseedor se comporta como propietario, o sea, que ejerce actos de
disposición sobre el objeto: lo presta, lo modifica, lo enajena.
Posesión es el hecho de tener en nuestro poder una cosa reteniéndola materialmente con
la voluntad de tenerla y disponer de ella como lo haría un propietario.
Las Servidumbres
Para los clásicos eran servidumbres sólo las limitaciones de la libertad de
un
fundo en favor de otro. En el derecho justinianeo esta noción es
ampliada hasta
llegar a comprenden, más allá de algunas limitaciones legales, otros
derechos
sobre cosa ajena, dispuestos no ya en beneficio de un fundo (praedium),
sino en
favor de una persona. Por tanto los compiladores justinianeos, alterando
los textos
clásicos, distinguieron las “servitutes” en dos categorías y calificaron de
“servututes praediorum” o “rerum” las verdaderas y antiguas
servidumbres y llamaron
“servitutes personarum” al usufructo y a los derechos análogos de uso,
habitación
y obra, que para los clásicos habían sido figuras autónomas de derechos
reales
sobre cosas ajenas.